关于房屋建设的申请书

关于房屋建设的申请书（共6篇）

关于房屋建设的申请书 篇1

一、关于登记申请书

登记申请书是申请人进行登记申请的意思表示的载体, 也是登记机构据以审核和登记的重要材料。登记申请书一般应当包括申请登记的房屋、申请登记的类型、申请登记的事项、申请人和申请日期。需要强调的是, 一方面, 更正登记是指对错误记载的事项要求更正。故而, 登记申请书中不仅要对登记簿记载的错误予以明确指正, 而且要对应当更正为何种具体情况进行描述, 并围绕这一要求另行提交证明材料。换言之, 其不但要指明登记簿上哪一项记载是错误的, 还要指明应该改成什么。另一方面, 在利害关系人作为申请人时, 其必须在登记申请书中就其利害关系或者对其请求更正的事项对其的影响予以说明, 在必要时还应当就此提交证明材料。如果利害关系人没有说明其利害关系, 或者无法提交证明利害关系的材料, 且按照一般的社会观念 (如申请人与房屋记载的所有权人为配偶关系等) 无法认定其与房屋之间存在利害关系, 则不应受理其登记申请。

二、证明房屋登记簿记载错误的材料

在《物权法》及《办法》起草过程中, 对证明房屋登记簿记载错误的材料究竟应当包括哪些始终存在较大争议。

一种观点认为, 登记机构原则上仅负有形式审查的义务, 也没有进行实质审查的能力。因此, 为了避免过分加重登记机构的赔偿责任, 有必要对这些证明登记错误的证据加以严格限制, 应当将其限于登记档案和法院、仲裁机构的法律文书。

另一种观点认为, 如果过分限制证明登记错误的材料, 将使更正登记的适用空间大大压缩。故而, 凡是能够证明登记存在错误的材料, 如当事人之间的隐名代理合同、真实的合同或者遗嘱等, 均可用于申请更正登记。

我们认为, 从理论上讲, 在审核更正登记是否成立, 或者说认定登记是否确有错误时, 必须考虑登记机构审查能力、审查义务和相应责任的匹配问题。如我们所一直强调的登记机构无权审核实体法律关系。故而, 对更正登记的审核原则上也应当遵循形式审查的原则。原则上, 在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时, 方可认定登记确有错误, 从而能够成立更正登记。

第一, 登记档案。登记档案是登记过程中的原始资料, 是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过比对登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形, 应当认为登记确有错误。

第二, 登记基础文件被更正的法律文书。在登记审查过程中, 登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核, 而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。例如, 在因继承发生所有权转移登记的情况下, 登记机构无权审核被继承人的遗嘱是否真实合法, 也无法审核继承人的继承权, 故而, 需要依赖于公证机构出具的公证文书进行登记。如果该公证文书被公证机构更正, 则据此做出的登记也应当予以更正。需要强调的是, 如果相关机关或者中介机构仅撤回其原有的法律文书而没有另行出具新的法律文书, 换言之, 其只是承认自己原有的法律文书是错误的, 而没有说正确的应该是什么, 则鉴于登记机构无权对相关法律事实自行确认, 登记机构不能进行更正登记。

第三, 登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误, 而登记簿上还登记了权利人的身份证号码, 则该身份证号码也可以作为证明登记错误的依据。

对于申请人提供了证明登记原因应当无效、被撤销或者新的法律事实发生导致权利变动的证据材料, 鉴于其涉及实体法律关系的判断, 登记机构无权也没有能力对之加以确认, 故而登记机构原则上不应为其办理更正登记。例如, 原房屋所有权人在办理完转移登记之后, 要求将房屋权属更正到自己名下, 其提交了证明双方买卖合同无效或者被撤销的证据。在此情况下, 要判断该证据是否能够证明登记确有错误, 实际上就意味着登记机构对合同效力加以审查, 而登记机构显然无权进行此种审查。故而, 其应当不予登记, 应告知申请人向法院请求宣告房屋买卖合同无效或者撤销合同。如果法院、仲裁机构生效的判决书、裁决书确认的权利状况与登记簿不一致, 登记机构也应当依据当事人的申请或有关机关的嘱托进行更正登记。此种情形, 《办法》中作为更正登记之外的一种特殊的登记类型, 规定在第80条。

三、权利人同意更正的证明材料

权利人同意更正的证明材料, 即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时, 才有可能存在权利人的书面同意问题。

如前所述, 利害关系人申请更正登记, 也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求, 在通常情况下都可能损害登记簿记载权利人的利益。但如果登记簿记载的权利人对此表示同意, 即其允许自己受到由更正登记带来的不利益, 则登记机构原则上自然应当准许利害关系人的更正请求。《德国民法典》第894条规定:“就土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第892条第1款所称种类的处分限制而言, 土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的, 其权利未被登记或者未被正确地登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人, 可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”《物权法》借鉴了这种制度, 允许在不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的情况下, 登记机构办理更正登记。

权利人的同意, 性质上往往为登记簿记载的权利人对其权利进行处分的意思表示。为了防止当事人事后发生争议, 也为了督促权利人认真谨慎地作出决定, 法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意, 而且该同意的内容必须明确指向利害关系人申请的更正事项, 权利人必须明确表示针对利害关系人申请的具体事项同意办理更正登记。

四、权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之间的关系

《物权法》第19条规定:“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。”在表述中, 其使用的是“或者”, 这就是说, 权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料具备其一, 就应当办理更正登记。换言之, 在申请更正登记时, 申请人只要提交权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之一, 就能够成立更正登记。这是因为, 权利归属是当事人之间的事宜, 国家不宜对此作出干预。如果登记权利人都认可了更正要求, 登记机构没有权力对此加以阻挠。而《办法》则要求任何更正登记都需要具备证明登记确有错误的材料。此外, 在利害关系人申请更正登记的情况下, 还应当具备权利人的书面同意。

之所以规定申请人必须提供证明登记确有错误的材料, 主要是为了避免权利人和利害关系人利用书面同意的规则规避相应的税收或者其他法律限制。例如, 某甲欲将其房屋卖给某乙, 但是为了逃避契税等, 二人约定由某乙对该房屋提出更正登记的申请, 而某甲则出具书面同意。在此情况下, 如果登记机构为其办理更正登记, 则显然帮助申请人逃避了相关税收。故而, 《办法》要求即便登记簿记载的权利人出具了书面同意, 申请人仍然需要提交证明登记错误的材料。

需要强调的是, 一方面, 对能够证明登记确有错误的材料应当从严把握。例如, 某乙提供了当年某甲和某乙之间的委托合同, 合同显示, 鉴于当时当地政策不允许外地人购买本地房屋, 故而不具有当地户籍的某乙委托当地人某甲以某甲的名义购房。此外, 某乙还提供了其支付全部购房款给开发商的凭证。在此情况下, 虽然从理论上可以证明该房屋所有权属于某乙, 但是如前文所强调的, 委托合同是否成立、生效, 属于实体法律关系, 登记机构对此并无审核确认的权利。因此, 登记机构应当不予更正, 应当告知某乙通过法院确认其房屋所有权, 再持法院的生效判决前来办理更正。但另一方面, 鉴于权利归属毕竟是当事人之间的事宜, 国家不宜对此过分干预, 如果登记簿记载的权利人已经书面同意, 对其的意思也应当予以尊重。而且, 在此情况下, 对更正登记的结果, 即便原登记簿记载的权利人事后有异议, 也不存在登记机构承担赔偿责任的问题。所以, 在把握这些能够证明登记确有错误的材料时, 也应当根据具体情况予以灵活处理。例如, 夫妻共有的房屋因故登记在丈夫一方名下, 现妻子要求更正为夫妻共有且出具了丈夫的书面同意和结婚证, 则登记机构就应当予以更正登记, 而不宜以结婚证并非前述直接证明登记错误的材料为由, 不予更正。

但是, 对《办法》第74条第2款“利害关系人申请更正登记的, 还应当提供权利人同意更正的证明材料”的规定, 在实践中可以适当从宽把握。该款如此规定, 主要是因为如果权利人同意更正的话, 即使更正登记错误损害了权利人的利益, 其也应当责任自负, 而不应追究登记机构的责任。因此, 这一规定主要是为了避免登记机构承担过重的赔偿责任。但实际上, 在对证明登记确有错误的材料从严把握的情况下, 这一款的规定有时是不必要的。例如, 冯京因买卖合同作为买受人申请房屋所有权登记时, 因登记机构的笔误将其写作马凉, 而马凉可能确有其人。在此情况下, 冯京作为利害关系人申请更正登记。如果其提交的材料如登记档案中保存的房屋买卖合同、登记申请书等上面的签名确实为冯京, 登记簿记载的身份证号码也确实是冯京的身份证号码, 登记机构自然无需再要求冯京提供马凉的书面同意, 而可以直接办理更正登记。

五、予以更正登记的条件

在符合更正登记条件, 即能够证明房屋登记簿记载确有错误且符合《办法》第20条规定的予以登记条件下, 登记机构方可予以更正登记。

需要强调的是, 《办法》第20条第四项明确要求, 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。在办理更正登记时, 这一要求应当如何理解?

通常而言, 对自然状况进行更正登记, 仅涉及权利人的利益;对权利内容或权利归属进行更正登记, 也仅涉及登记簿记载的权利人和作为申请人的利害关系人的利益。故而, 一般情况下, 只要存在登记错误, 就应当及时为申请人办理更正登记。

但问题在于, 登记系不动产物权的公示手段, 在登记簿的记载存在错误时, 可能基于对登记簿的信赖, 已经发生了一定的物权变动。在此情况下, 对权利归属和内容进行更正登记, 不仅涉及登记簿记载的权利人和申请人的利益, 还牵涉到第三人的利益。在此情况下, 往往涉及实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排, 故而登记机构不宜进行更正登记。这些情形主要包括两个方面。一方面, 如果错误登记之后, 登记簿记载的权利人对房屋进行了处分, 则可能牵涉第三人是否构成善意取得的问题。例如, 某甲的房屋错误登记在某乙名下, 现在某甲申请更正登记, 经审核确实是登记错误。但是此前某乙已将该房屋卖给某丙, 并办理了转移登记或者为某丙的债权办理了预告登记, 或者为某丙设定了抵押权或地役权, 或者该房屋已经为某丙所继承。在此情况下, 如果不考虑具体情况, 轻易为某甲办理更正登记, 则可能损害某丙的利益, 而且还涉及到某丙是否构成善意取得、其利益是否应当为法律保护、如何保护等问题。故而, 登记机构应当不予登记, 并告知申请人通过诉讼或者仲裁确认权利归属。如果法院、仲裁机构生效的法律文书已经确认了第三人的权利, 登记机构可以要求申请人补充提供这些法律文书, 再予以更正登记。另一方面, 在错误登记之后, 如果又发生了预告登记、查封登记和异议登记等限制处分的情形, 则鉴于对权利归属和内容的更正登记, 在效果上等同于对房屋进行处分, 而且其中牵涉到了实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排, 为了避免损害善意的预告登记权利人、查封登记申请人和异议登记申请人的利益, 登记机构也不宜进行更正登记。

申言之, 在对权利归属和内容进行了错误登记之后, 如果在该房屋上又发生了处分登记、预告登记、查封登记、异议登记, 即便申请人能够证明登记错误, 登记机构也不能直接予以更正登记。

六、更正登记的效果

在确认符合以上条件的情况下, 登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益, 故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人, 应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人, 包括所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。

问题在于, 此时可能权属证书的记载也存在错误, 是否要求申请人同时对权属证书申请更正?我们认为, 更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误进行的, 而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明, 其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后, 权属证书的记载显然与登记簿不一致, 从而出现记载错误, 在此情况下, 不能进行更正登记, 只能由登记机构重新发证。因此, 《办法》规定, “需要更正房屋权属证书内容的, 应当书面通知权利人换领房屋权属证书”。这里首先强调, 确有必要更正权属证书内容的, 才书面通知权利人换领房屋权属证书。如果该更正影响不大, 例如只是将原错误登记的砖木结构更正为砖混结构, 就没有通知换领权属证书的必要。其次, 这里所言的权属证书应当做广义理解, 包括了登记证明。这就是说, 预告登记和查封登记的申请人因更正登记受到影响的, 应当通知其换领房屋登记证明。

如果不符合上述条件, 即使房屋登记簿记载无误, 登记机构也应当不予更正, 并书面通知申请人。此外, 即便登记簿记载有误, 但因其上存在其他权利, 登记机构无法更正的, 登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。

关于房屋建设的申请书 篇2

【关键词】城市房屋；建设工程；施工进度；管理现状；因素；建议

1、 城市房屋建设工程施工进度管理的现状

近些年来由于我国经济的快速发展，城市房屋建设工程可谓是随处可见。但大部分工程从进度管理方面来看，有的没有控制措施，自由发展，工期一拖再拖；有的盲目赶工，造成资源配置失衡，浪费。从施工进度管理方面来看仍然存在下面这些问题：

1.1计划编制粗糙，不准确，软件利用率低，仍然停留在手工水平。不愿或不会绘制网络图，计划不能有效指导施工，施工不能按计划执行，计划与实际严重脱节。

1.2三边（边勘测，边设计，边施工）工程不同程度存在，这是违背工程建设基本程序的，在施工过程中的不可预见性、随意性较大，工期不能按计划得到保证。

1.3工期不合理，主观臆断工期，缺乏科学的组织和判断，盲目缩短工期，或者无期限延长工期，没有按照工程实施的客观规律要求进行运行，前松后紧，或者前紧后松，要么赶工期，要么磨洋工。

1.4劳动力市场化，建筑业中主导力量即是农民工，既要务农，又要做工，忙时农，闲时工，两者兼顾，势必影响工期的实现。

1.5资金没保障，目前，建筑市场供过于求，竞争激烈，存在不规范现象。不少施工单位为拿下工程，不惜垫资开工，一旦建设资金不到位，就出现停工现象，甚至烂尾楼现象。

1.6管理措施不到位，许多建筑业企业管理水平低下，仍然停留在粗放式经营的水平，只顾眼前利益，不顾企业长远发展，没有一整套进度管理的措施，或者有措施，执行不到位，缺乏精细化管理的动力。

1.7设备、物资供应不及时。一项建筑工程需要许多设备和大量的物资、材料，如果这些东西不能及时到场，就如同巧妇难为无米之炊。

1.8缺乏风险管理和索赔意识。在投标前无详细考察，在合同谈判中未认真研究条款，在进度管理中，无控制措施。

2、影响城市房屋建设工程施工进度管理的因素

要想对一项建筑工程的进度进行有效管理，就必须找出影响进度管理的因素，分析其影响的大小和方向。根据城市房屋建设工程的特点分析，主要的影响因素有：

2.1参建单位众多，资质参差不齐。一项建筑工程往往有建设、设计、监理、施工、检测、监督等单位参建，还有设备、材料供商与政府有关部门的影响，这些归结起来，都是人为控制因素。

2.2建设单位资金落实情况。如果资金能按合同要求及时支付，工期就能最大限度得到保障，否则就容易陷入劳务与合同纠纷的泥潭中影响工期。

2.3工程条件的好坏。建筑工程所处的地理位置，地质情况，水文资料是否齐全准确，勘察内容是否详细等都是影响建筑工程进度的因素。

2.4技术条件的优劣。在施工过程中，技术方案的选择，工艺的配套，都直接影响工程的正常施工进度，再如技术事故：试验失败，标准变化等，也是影响工程进度的因素。

2.5突发事件，如天气，地震，社会动乱，安全事故一切不以人的意志为转移的变化都可使工程停滞不前。

2.6设计变更的多少，图纸设计不当，或未经专业图审机构审核，或建设单位使用功能改变，都可能使工程停工待图，延误工期。

2.7计划编制情况，计划中工作顺序的安排，每项工作所需的资源配置、各项工作之间的逻辑关系等。

2.8施工单位自身的管理水平，对各专业、单位、工种、工序之间的衔接、配合的安排和调度。一项建筑工程需要协调、配合的事千头万绪，非常多，一个地方出现偏差，都会影响全局，影响进度目标的实现。

3、加强城市房屋建设工程施工进度管理的建议

进度管理的内容就是制定计划一执行计划一跟踪检查计划一调整计划，采用PDCA循环的方法（PDCA循环是能使任何一项活动有效进行的一种合乎逻辑的工作程序，循环模型如图1所示，）如此反复循环，直至工程实现工期目标。但在实际施工时由于各种因素的影响，存在的很多现实问题，有些是无法避免的，有些是可以进行控制的。那么应采取哪些行之有效的措施来加强施工进度管理呢？

图1 PDCA循环的模型

3.1加大组织力度，组建一支目标一致，分工协作项目班子，在考虑个人能力及特点的同时，强调团队精神。要达到预期的施工进度目标，不是靠一个人，几个人实现的，而是要靠全体成员。所以必须增强全员施工进度管理意识，进行项目分解，明确各个环节的责任人。

3.2鼓励技术先行，采用先进的施工工艺和施工技术以及施工机械，缩短工艺技术间歇时间。先进的施工技术与施工机械，可以相对减少施工工程的数量，当然，这会增加成本费用，但应利用费用优化的原则，使该措施达到经济平衡，这一点在施工组织设计中，就要有明确、详细的规划。

3.3完善管理制度，制定科学的管理措施和方法，经过几个，甚至几十个工程的检验、修改、不断完善形成一整套制度并坚持执行。如定期例会、现场协调会、采用对比法每日进行检查。

3.4与经济挂钩，实行包干奖励，根据奖罚制度，适当提高额度，对合理化建议和采取的技术措施给予相应的经济补偿，调动职工的积极性，从而提高工效。有条件的工程，应定期开展劳动竞赛，充分发挥劳动者的工作潜力，促进进度管理工作。

3.5确保物资供应，物资包括建筑工程所需的各种材料，构（配）件、制品、各类施工工具和生产使用的国内制造的大型设备、金属构件，以及国外引进的成套设备或单机设备等。

3.6加强信息化建设管理，在通信发达的今天，信息量的流通是非常快的。随着各种项目管理软件的日渐成熟和完善，建筑工程进度管理越来越多的需要借助计算机，尤其对规模较大的建筑工程，进度管理软件为其进度的安排、编制、调整提供了广泛的支持。大多数软件能根据任务和资源清单及其相关信息制作横道图与网络图，对于工作清单上信息的变化自动反映在进度安排中。

3.7加强合同的动态管理，合同签订人员部门应与施工现场人员部门保持沟通，并常实地查看，掌握第一手资料和信息，明确相关人员的责权，调动项目管理合同的积极性。

3.8尽量使用网络图计划，这样可以不断对工期进行优化，合理配置资源，使资源利用最大化，实现目标工期。

4、结语

房屋建设工程施工进度管理贯穿于整个工程实施的全程，是整个工程实现效益的关键步骤，只有进度目标的如期实现，才能挖掘出更大的利润空间。必须坚持系统性、全过程、动态化管理的理念，才能不断提升企业的管理水平，从而提升企业的市场竟争力，使企业立于不败之地。

参考文献

[1] 郭建君、毛昌贤， 建筑工程施工进度管理及控制措施[J]，科技创新与应用，2012（03Z）

[2] 萬瑞霞， 浅谈建筑工程施工进度控制[J]，甘肃科技，2010（4）

关于房屋建设的申请书 篇3

来源：北京市建设委员会网站日期：2006-09-16

京建交〔2006〕885号

各区县建委(房管局)、市房屋权属登记事务中心、北京经济技术开发区房地局、各有关单位：

为规范房屋权属登记工作，推进全市统一平台的房屋交易权属信息系统建设，提高房屋交易权属管理部门的办事效率和服务水平，依据《城市房屋权属登记管理办法》(建设部第99号令)、《北京市城市房地产转让管理办法》(市政府第135号令)、《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》〔建办住房(2004)78号〕、《关于印发<房屋权属登记工作规范(试行)>的通知》〔京建权

(2005)1166号〕的有关规定，现将网上办理房屋权属登记的有关事项通知如下：

一、自2006年10月10日起，凡申请房屋权属初始登记的申请人为法人或其他组织(以下简称单位申请人)的，需通过北京市房屋交易权属信息系统

(，以下简称权属系统)进行网上申请。网上办理初始登记后，在办理该房屋权属转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记时，单位申请人也需通过权属系统进行网上申请。

各权属登记部门的受理、审核人员需通过政府专网访问权属系统，核对网上信息填写是否完整，对申请材料齐全并符合权属登记条件的，予以核准。发证人员通过权属系统打印房屋权属证书后，将申请审核材料归档。

个人申办权属登记的，可直接填写书面申请并携带相关材料到权属登记部门办理。

二、2006年10月10日前已办理房屋权属初始登记的，各区县建委(房管局)、市房屋权属登记事务中心、开发区房地局应逐步通过政府专网访问权属系统办理房屋转移登记、变更登记、他项权利登记等业务并打印相关房屋权属证书。

通过权属系统办理房屋权属登记业务的区县，单位申请人也应进行网上申请。

三、单位申请人在网上申请权属登记前应先办理用户注册手续。

根据《关于北京市房地产交易管理系统用户管理有关问题的通知》(京建市一〔2004〕985号)的规定，申请人持相关材料到市建委行政服务受理大厅102室办理用户注册手续，并领取加密钥匙。

已办理用户注册的单位，由该单位用户管理人员增加权属登记权限。

四、单位申请人网上申请初始登记的程序

1、进行房屋实测面积成果备案

单位申请人应按照《关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知》(京建交〔2005〕1117号)的有关规定，到北京市房地产勘察测绘所办理实测成果备案，上传房屋实测数据并领取《测绘成果备案表》。

已取得预售许可的楼栋还需通过权属系统建立房屋实预测数据对应关系。

2、网上填写初始登记申请信息

单位申请人登录北京市房地产交易管理网，点击首页业务办理中的“申请权属登记”窗口，凭用户名、密码、加密钥匙进入系统，在“权属管理”模块中填写房屋权属登记的相关申请信息。

3、网上打印申请书等相关材料

单位申请人按要求填写完成后，在线打印《房屋所有权初始登记申请书》、《房号清单》、《房屋状况附表》，预售房屋的还需在线打印《预售房号和现房房号对照表》。

4、单位申请人持网上打印的材料和其他相关材料以及所有申请材料拍照或扫

描形成的影像材料，到权属登记部门申请办理初始登记。

五、网上申请转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的流程

1、单位申请人在办理转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记时，须通过网上填写房屋权属登记的申请信息，并在线打印相关申请书。

2、单位申请人持网上打印的材料、其他申请登记的相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到权属登记部门办理相关登记。

六、各区县建委(房管局)、市房屋权属登记事务中心、开发区房地局应当按照《关于实行司法协执通知网上录入的通知》(京建市一〔2004〕579号)的规定，及时将司法部门协助执行通知书录入权属系统的限制模块，并及时标识在楼盘表中。

七、已在网上办理初始登记的房屋，售房单位在现房销售前，需按以下流程申请现房销售：

1、申请人登录权属系统后，在“现房销售”模块，填写申请信息，在楼盘表中选择拟销售的房屋并下载打印《现房项目网上签约申请表》；

2、售房单位携带以下材料到市建委房屋交易市场管理处申请现房销售：

(1)网上打印的《现房项目网上签约申请表》(原件)；

(2)授权委托书(原件)；

(3)房屋所有权证(验原件留复印件)；

(4)国有土地使用证(验原件留复印件)；

(5)建设工程规划许可证(验原件留复印件)。

市建委核对网上申请信息后，将符合现房销售条件的房屋开通签约系统，售房单位可进行现房合同网上签约(含网上认购)。

已通过网上办理初始登记的房屋，不再办理补录初始登记信息的确认工作。

八、申请权属登记的单位对其在权属系统中提供信息的真实性、准确性负责。由于网上信息与纸质材料信息不一致导致办理错误的，由责任人承担责任。

九、为保证系统安全和信息安全，所有使用权属系统的申请和审核人员均使用加密钥匙。加密钥匙持有人应妥善保管自己的加密钥匙。如因遗失加密钥匙或密码给权属系统造成损失的，市建委将对遗失单位和责任人追究责任。

关于房屋建设的申请书 篇4

若干问题的规定》

作者：张鸿鹏

单位：河北太平洋世纪律师事务所

为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下称《行政诉讼法》）、《中华人民共和国行政强制法》（以下称《行政强制法》）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，最高人民法院于4月9日发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），自2012年4月10日起施行。笔者详细阅读《人民法院报》有关文章，特别是最高人民法院行政庭负责人答记者问中对《规定》精神的解释，结合本人理解，整理如下，供参考：

一、《规定》的总体特点

《规定》的总体特点笔者总结为两点：一是保障人权，主要体现为保障被征收人的合法权益。《行政诉讼法》和《条例》等法律法规 在保障被征收人合法权益方面规定被征收人可以通过以下三种途径进行救济：首先，当事人对房屋征收决定不服的，可以依法提起诉讼。其次，当事人对补偿决定不服或者补偿协议达成后反悔的，也可以依法提起民事诉讼。再次，行政机关在执行过程中如果存在违法或者不当情形，被执行人及利害关系人还可以提起行政诉讼或者行政赔偿诉讼。《规定》进一步丰富和完善对被征收人合法权益的司法救济和保护手段，即当事人既不起诉又不履行征收补偿决定，有关政府申请人民法院强制执行的，人民法院对征收补偿决定的合法性、正当性进行审查并作出准予或者不准予执行的裁定。上述机制的设置与执行，对于切实保护被征收人合法权益、防止行政权力滥用都具有重要的作用。

《规定》的第二个特点是与时俱进，吸收最新立法成果和域外有益经验。《规定》的主旨与《行政强制法》、《条例》的立法精神一脉相承，共同构成房屋征收补偿领域有中国特色的非诉行政执行制度。如《规定》将《条例》有关社会稳定风险评估的规定作为向人民法院申请强制执行的必备要件；将违反《条例》中的“公平补偿”原则、《行政强制法》中的“行政目的”以及国务院《全面推进依法行政实施纲要》中的“程序正当”原则，规定为人民法院裁定不准予执行的重要依据，进一步明确了审查要件和标准，便于加强监督，有利于征收补偿工作稳妥进行。《规定》还立足国情、博采众长，在强制执行方式上借鉴吸收了许多国家所采取的由法院审查、由行政机关具体实施“裁执分离”的做法和经验。

二、《规定》的立法目的和依据 《规定》开篇开宗明义指明其目的是：为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下简称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。即《规定》的目的有三，一是依法正确办理征收补偿行政案件；二是维护公共利益；三是保障被征收人合法权益。

《规定》的制定依据包括相关法律法规和人民法院的审判实践。具体法律法规指：《行政诉讼法》、《行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关法律、行政法规。

三、房屋征收补偿非诉行政执行案件的管辖

目前法律及司法解释对行政案件管辖的具体规定是：《行政诉讼法》第十四条第（二）项明确了以国务院各部门、省级政府为被告的一审案件由中级法院管辖；《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第一条第（一）项明确了以县级以上政府为被告的一审案件（不动产物权登记案件可除外）由中级法院管辖；而对于非诉行政执行案件，法律没有规定级别管辖，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下称《若干解释》）第八十九条第一款规定的管辖法院是“不动产所在地的基层人民法院”

在房屋征收补偿非诉行政执行案件的管辖问题上，《规定》采取“房屋所在地的基层人民法院管辖”为原则，同时，也赋予高级法院在管辖问题上的决定权，可根据本地情况灵活处理，既可以就本地相关案件管辖作出统一规定，也可以就个案管辖作出具体处理。这样规定也符合我国地域广大、各地情况差异较大的特点。

四、房屋征收补偿非诉行政执行案件的受理程序

（一）房屋征收补偿非诉行政执行案件当事人

传统执行案件的当事人一般称为执行申请人和被申请人。而根据《规定》有关条文表述，房屋征收补偿非诉行政执行案件的当事人应当称为执行申请机关和被执行人。其中，申请机关为作出征收补偿决定的市、县级人民政府。

（二）应提交的材料

《条例》第二十八条第二款明确规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。2010年5月15日发出的《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第三条规定：“城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证。要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。”

为切实有效监督和促进行政机关改进和完善征收补偿程序，增强实践操作性，《规定》第二条第一款规定：“申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具 材料外，还应当提供下列材料：

（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

（三）社会稳定风险评估材料；

（四）申请强制执行的房屋状况；

（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。”《规定》第二款同时规定，强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。

需要注意的是《规定》所规定的“房屋征收补偿决定”与《条例》规定的“补偿决定”系同一概念。

（三）房屋征收补偿非诉行政执行案件受理程序

在受理程序方面，《规定》明确了法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议，由上一级法院作出裁定。

正确理解《规定》第三条的受理程序还应当注意以下几点：第一，《若干解释》第八十六条规定：“行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为，应当具备以下条件：(一)具体行政行为依法可以由人民法院执行；(二)具体行政行为已经生效并具有可执行内容；(三)申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法 律、法规、规章授权的组织；(四)被申请人是该具体行政行为所确定的义务人；(五)被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务；(六)申请人在法定期限内提出申请；(七)被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合条件的申请，应当立案受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。”根据上述规定，判断申请是否符合“形式要件且材料齐全”，除了依据《规定》本身相关要求（如对申请书的形式要求和申请材料完整性要求）外，还要依据《若干解释》第八十六条等具体规定。

第二，是否“限期补正”申请材料由法院根据审查情况酌定。之所以适用不予受理裁定而不采用“将材料退回申请机关”的处理方式，主要是考虑法院在受理阶段以形式审查为主，立案之后还要进一步作出实质审查；《行政强制法》和《若干解释》都对不予受理裁定作出明确规定；“限期补正”使法院具有一定的程序控制余地，能够起到有效监督申请机关的作用，故不宜以“退回”作为处理方式。

第三，在复议裁定方式上，《行政强制法》第五十六条表述为上级法院“作出是否受理的裁定”，《规定》原则性表述为“作出裁定”。主要考虑是上级法院需要有选择裁定方式的自主性，如裁定“维持”或“撤销”原裁定，要求下级法院“重新审查作出裁定”等，比单一裁定是否受理，更具操作的科学性、合理性。

五、人民法院对房屋征收补偿非诉行政执行案件的审查标准和程序 在审查标准方面《规定》第六条规定，征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律、法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。这种规定坚持了以人为本的正确导向，坚持了程序合法性与正当性审查标准，详细列举了裁定不准予执行的七种情形。特别是“明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，被执行人基本生活、生产经营条件没有保障”、“明显违反行政目的，严重损害公共利益”以及“严重违反法定程序或者正当程序”等规定，具有鲜明的针对性、创新性。

目前法律、法规和司法解释规定的审查标准往往比较原则。具体到“正当程序”的规定而言，引入正当性标准是对现有法律规定的进一步丰富和完善。我国《行政诉讼法》第八条规定人民法院对行政行为是否合法进行审查，即遵循合法性审查标准，但是正当性问题在一定条件下也会涉及是否合法问题。《行政诉讼法》第五十四条所列举的可撤销行政行为中，对“滥用职权”、“显失公正”的判断标准与一般合法性标准有所不同，引入正当性标准应当是法律的应有之意。同时，从形势发展和有关要求看，国务院《全面推进依法行政实施纲要》中也明确规定了“程序正当”原则，体现了我国在加强政府法治建设方面的新发展和新进步。人民法院在审查征收补偿决定时，既要看是 否合法也要看是否正当，完全符合推进依法行政的需要。此外，从国际范围看，“正当程序”已成为普遍公认的行政法和宪法原则，亦有必要借鉴。

在审查程序方面，《规定》明确了人民法院审查时可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查；经审查，法院就征收补偿决定依法作出是否准予执行的裁定，不准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关，准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关和被执行人；法院裁定准予执行的，可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施；申请机关对不准予执行裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议并由其作出裁定。

需要说明的是，第一，裁定表述形式为是否“准予执行”，而非《行政强制法》表述的“是否执行”，主要因为申请强制执行的对象和依据是行政法律文书，这种表述更精准科学，且多部司法解释一直沿用“准予执行”的提法，需保持稳定性、一致性，与《行政强制法》亦不存在矛盾。第二，提出司法建议的情形，主要是在作出准予执行裁定同时，法院可以根据案件的实际情况，就审查中可预见的与强制执行相关需要注意的问题，书面建议申请机关依法采取必要措施消除隐患或者落实必要的应对预案，也可以针对政府组织实施行为提出相关建议。第三，在复议裁定方式上，《行政强制法》第五十八条表述为上级法院“作出是否执行的裁定”，《规定》原则性表述为“作出裁定”。主要理由与前述有关不予受理复议裁定相同。

六、人民法院办理房屋征收补偿非诉行政执行案件的期限 关于办案期限问题，可就四个关键节点进行把握：

一是提出申请的期限。《规定》第二条第二款明确了申请机关应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出，逾期申请的，除有正当理由外，法院不予受理。关于申请期限的规定，《若干解释》第八十八条规定为行政机关“自被执行人的法定起诉期限届满之日起180天内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理”。《行政强制法》第五十三条规定为行政机关“自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行”。

二是法院受理的期限。《规定》第三条第一款明确了法院应当在接到申请后五日内立案受理，不符合形式要件或材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理。上述五日的规定与《行政强制法》第五十六条规定保持一致，同时，根据《行政诉讼法》第三十四条和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第九条的规定精神，规定了对材料不全的应当限期补正的情形。“限期补正”的时限实践当中是由法院根据实际情况确定的，关于法院认为补正的材料合格、应在最终补正的材料提交后五日内立案受理的规定，使得行政机关有机会作出补正，也有利于法院避免草率作出不予受理的裁定。

三是法院审查的期限。《规定》第四条依照《行政强制法》第五十八条规定，将相关案件审查期限统一规定为立案之日起三十日，同时，规定了有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。《行政强制法》未规定延长审限情况，但针对个案特殊情况延长审查期限实践中确属必要，《行政诉讼法》亦有相应规定，便于法院审慎办案、切实保障人民群众合法权益。就申请延长审限的操作程序而言，基层法院应参照《若干解释》第八十二条规定的程序，直接报请高级法院批准，同时报中级法院备案。

四是复议的期限。《规定》第三条和第七条明确了申请机关对不予受理裁定或不准予执行裁定向上一级法院申请复议，都是“自收到裁定之日起十五日内”提出；上一级法院都是“自收到复议申请之日起十五日内作出裁定”。这样规定与《行政强制法》保持一致。实践中二审诉讼案件中存在着二审法院延长审限的制度，不应排除上一级法院在特殊情况下对非诉行政执行案件的复议审查也可延长审查期限。

七、关于“裁执分离”的强制执行方式探讨

在强制执行方式上，《规定》第九条规定法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。这种规定主要是基于探索以“裁执分离”为主导的强制执行方式的需要。所谓“裁执分离”，是指作出裁决的机关（机构）与执行裁决的机关（机构）应当分离，即不能由同一机关（机构）既行使裁决权又行使执行权，从而体现权力的监督与制约，防止权力的滥用侵害相对人合法权益。体现在房屋征收补偿决定的强制执行方面，“裁执分离”主要体现为两种情形：一是根据《条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规 定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是说，作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，而必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定。这一规定的意义在于：征收补偿决定的合法性、正当性需要受到司法机关的监督，经人民法院审查确认合法有效的，才能进入执行程序。二是就人民法院内设机构而言，行政机关申请法院强制执行其作出的具体行政行为的，由行政审判庭进行审查并作出裁定，需要由人民法院强制执行的，由人民法院的执行机构组织实施。

在个别例外情形下，人民法院认为自身有足够能力实施时，也可以依照《规定》由人民法院执行。应当说明的是，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施的规定，与《条例》关于申请人民法院强制执行的规定并不矛盾，前者的意义在于实现“裁执分离”接受司法监督，后者的意义在于经司法审查确认并明确具体实施方式。最高人民法院已于近日下发专门通知，要求人民法院不得与地方政府搞联合执行、委托执行；对被执行人及利害关系人认为强制执行过程中具体行政行为违法而提起的行政诉讼或者行政赔偿诉讼，应当依法受理。

八、新旧规定的衔接

关于房屋建设的申请书 篇5

“否定说”的理由, 主要有两条:第一, 村民委员会仅仅是基层群众性自治组织, 既不是法人也不是其他组织, 不是合格的民事法律关系主体;第二, 《房屋登记办法》只对农村集体经济组织申请房屋权属登记作出了规定, 通篇未提及村民委员会。

《担保法》第7条规定, 具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民, 可以作保证人。按照《中华人民共和国担保法》的规定, 担保法律关系的民事主体为公民、法人或者其他组织。

《民事诉讼法》第49条规定, 公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。按照《民事诉讼法》的规定, 参加民事诉讼法律关系的民事主体为公民、法人或者其他组织。“否定说”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定, 认为村民委员会不属于该条规定的领取营业执照的企业、合伙组织、法人分支机构, 不属于银行或者保险公司的分支机构, 不属于经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体, 因此不属于其他组织, 进而不属于民事法律关系主体, 不能作为房屋权属登记的申请人, 不能申请登记为房屋所有权人。村民委员会的设立、变更、撤销, 不同于合伙组织、企业、公司和社会团体, 不需要领取营业执照, 不需要经民政部门核准登记。《村民委员会组织法》第3条第2款规定, 村民委员会的设立、撤销、范围调整, 由乡、民族乡、镇的人民政府提出, 经村民会议讨论同意, 报县级人民政府批准。因此, “否定说”不能因上述原因而拒绝承认村民委员会属于民事法律关系主体的其他组织。

推而广之, 符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条第9项规定的合法成立、有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的居民委员会、业主委员会, 也可以成为民事法律关系主体的其他组织。

《民法通则》第37条规定, 依法成立, 有必要的财产或者经费, 有自己的名称、组织机构和场所, 能够独立承担民事责任的组织即为法人。可以断言, 随着改革开放的深入, 政治昌明、经济发达地区的村民委员会甚至可以成为该规定的法人。

从以下规定中可以看出, 村民委员会作为民事法律关系主体, 广泛享有民事权利, 承担民事义务。

《成都市集体建设用地使用权流转管理办法 (试行) 》第5条规定, “农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”。

民政部《婚姻登记工作暂行规范》第57条第3款规定, “婚姻登记档案遗失的, 当事人应当提交能够证明其婚姻状况的证明。户口本上夫妻关系的记载, 单位、村 (居) 民委员会或者近亲属出具的写明申请人婚姻状况的证明可以作为申请人婚姻状况证明使用”。

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》 (下称《意见》) 第4条规定, “属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的, 可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书”。该《意见》第5条规定, “属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权”。

国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定, “农村村民在村庄, 集镇规划区内建住宅的, 应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请, 经村民会议讨论通过后, 按照下列审批程序办理”。

《最高人民法院答复河北省高级人民法院〈关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告〉》 ([2006]民立他字第23号) 批示, “遵化市小厂乡头道城村第三村民小组 (以下简称第三村民小组) 可以作为民事诉讼当事人。以第三村民小组为当事人的诉讼应以小组长作为主要负责人提起”。

《土地管理法》第10条规定, “农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。该法第57条规定, “土地使用者应当根据土地权属, 与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同, 并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费”。

《物权法》第59条第1款规定, “农民集体所有的不动产和动产, 属于本集体成员集体所有”。该法第60条规定, “对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等, 依照下列规定行使所有权: (一) 属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权; (二) 分别属于村内两个以上农民集体所有的, 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权; (三) 属于乡镇农民集体所有的, 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权”。

按照《最高人民法院答复河北省高级人民法院〈关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告〉》和《物权法》第60条第2项的规定, 村民小组都可以作为民事法律关系主体的其他组织, 村民委员会作为民事法律关系主体的其他组织, 就更毋庸置疑了。

虽然《物权法》第60条第1项, 将村集体经济组织或者村民委员都作为代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的组织;该法第60条第2项, 将村内各该集体经济组织或者村民小组都作为代表“村内两个以上农民集体”行使“村内两个以上农民集体所有”房屋所有权的组织, 但《房屋登记办法》第83条第3款、第84条、第86条第3款仅对农村集体经济组织申请房屋权属登记作出规定, 未对村民委员会申请房屋权属登记作出规定, 作为下位法的《房屋登记办法》, 并未与作为上位法的《物权法》相匹配。

按照《物权法》第60条的规定, 集体经济组织也不是“村农民集体所有”房屋的所有权人, 集体经济组织和村民委员会一样, 仅仅是代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的组织。既然《房屋登记办法》允许集体经济组织申请房屋权属登记, 登记为房屋所有权人, 同理, 《房屋登记办法》也应当允许村民委员会申请房屋权属登记, 登记为房屋所有权人。

《物权法》第45条规定, 法律规定属于国家所有的财产, 属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的, 依照其规定。

如同《物权法》第45条规定, 属于国家所有的房屋, 房屋所有权人没有被登记为“国家”或者“全民”;该法第60条规定, 属于“村农民集体所有”的房屋, 房屋所有权人也不应当登记为“村农民集体”。

笔者主张允许村民委员会作为房屋权属登记的申请人, 可以申请登记为房屋所有权人, 主要原因有如下两个方面:

第一, 如果村民委员会已经以自己的名义合法原始取得房屋 (如新建) , 或者合法继受取得房屋 (也称作传来取得, 如购买、受赠) 的, 该村民委员会可以向房屋登记机构申请房屋所有权登记。参照《房屋登记办法》关于农村集体经济组织申请房屋权属登记的规定, 房屋登记机构可以将该村民委员会登记为房屋所有权人。本文将此种情形定义为“法律行为说”。

第二, 如果村民委员会依据《物权法》第60条规定, 代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的, 该村民委员会可以向房屋登记机构申请房屋所有权登记。参照《房屋登记办法》关于农村集体经济组织申请房屋权属登记的规定, 房屋登记机构可以将该村民委员会登记为房屋所有权人。本文将此种情形定义为“法律规定说”。

《物权法》第60条规定的“村农民集体所有”的“村”, 不是指自然村落, 而是指设立有村民委员会的行政村。在村集体经济组织不健全或者没有村集体经济组织的行政村, 需要村民委员会代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋的所有权。村民委员会下属的各村民小组, 还可以代表村内两个以上农民集体行使“分别属于村内两个以上农民集体所有的”房屋所有权。

《物权法》所称村民委员会代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋的所有权, 同时包括该房屋占有集体土地的所有权和该房屋占有国有土地的使用权。村民委员会代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的内容, 同样为占有、使用、收益和处分, 但是, 这种处分应当是有条件的处分。

之所以强调有条件的处分, 是因为村民委员会不是严格意义上的“村农民集体所有”房屋的所有权人, 村民委员会仅仅是依据《物权法》的规定, 代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的组织。村民委员会占有、使用、收益和有条件的处分房屋, 必须向所代表的“村农民集体”负责, 并且接受“村农民集体”的监督。

关于村民委员会向所代表的“村农民集体”负责并且接受“村农民集体”的监督问题, 《物权法》第62条规定, 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。该法第63条规定, 集体所有的财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的, 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

新农村建设中房屋建设问题的探讨 篇6

关键词：新农村建设；农村房屋；房屋设计；施工质量；工程质量监管

中图分类号：S26文献标识码：A文章编号：1674-0432（2011）-11-0040-3

0 前言

大力建设社会主义新农村，是全面贯彻落实科学发展观的重大举措，是确保我国现代化建设顺利推进的必然要求，是全面建设小康社会的重点任务，是保持国民经济平稳较快发展的持久动力，是构建社会主义和谐社会的重要基础。新农村建设反映一定时期农村以经济发展、社会全面进步为标志的社会状态。它包括经济、社会、政治、科技、教育、文化、交通、人民生活、社会治安和社会保障等方方面面，是社会综合发展程度的标志。

1 文圩镇新农村建设基本情况

1.1 文圩镇总体概况

文圩镇辖12个村委会，300个村民小组，总人口3.7万人，是广西商品粮基地之一。桑蚕、甘蔗、生猪是该镇传统农业三大支柱产业，养兔是文圩镇新兴的产业亮点，是实现农民增收的又一重要渠道。大明村是全县乃至全梧州市有名的“两稻一菇”高效农业种植模式的示范村，纯收入已超过万元／亩。

1.2 新农村建设问卷调查基本状况

1.2.1 新农村建设的重要性 据调查统计，96%的村民认为新农村建设“相当重要”，能带来好处；只有2%选择了“无所谓”；2%选择了“不重要”。调查显示，对于“新农村建设”这项改革措施，大部分村民持有赞成态度，绝大部分村民盼望着这项施政改革能够带来实实在在的益处，能够切实提高生活水平。

1.2.2 “新农村”的内涵和体现 40%的村民认为“新农村”的内涵和体现是“新村容村貌”；31%的村民认为是“新的思想观念”；21%的村民认为是“完善的生产设施”；8%的村民认为是“新的生活习俗”。改革开放以来，大部分村民摆脱了贫穷的生存状态，村容村貌等生活环境得到一定改善。目前据调查显示，超过51%的农村人口更渴望改变当前农村落后的思想观念和生产设施。

1.2.3 基础配套设施 44%的村民认为首要改造的基础配套设施是道路交通；20%的村民认为自来水系统的改造非常重要；17%的村民认为需要“农田标准化，耕种机械化”；另外分别有4%和3%的村民认为校舍和其他方面也急需改造。由此可见，农村基础配套设施落后，特别是道路交通方面，急需大规模改善。

1.2.4 土地使用规划 45%的村民认为当前农村土地规划布局不合理；39%的村民认为当前土地使用规划可以接受；另外分别有9%和7%的村民认为当前农村的道路和宅基地的配套布局很差。由此可见，农村土地使用规划布局应当科学合理的进行设计。

1.2.5房屋建设施工状况 （1）施工队工作质量 60%的村民认为施工队建筑质量“一般”；23%的村民认为建筑质量“好”；13%的村民认为建筑质量“较好”；4%的村民认为建筑质量“很差”。统计数据表明，施工队的工作质量是制约农村房屋建筑安全的一个重要因素，相关监管部门应当严查准入、严审资质、严抓质量。

（2）建筑拌浆方式 62%的村民选择“机械搅拌”，38%的村民选择“人工搅拌”。由此可见，农村房屋建筑正逐步向机械化、标准化、规范化靠拢。

（3）房屋建筑地基检测 仅有26%的村民有意识地对房屋建筑地基进行检测，而58%的村民缺乏对房屋建筑地基进行检测的意识。调查数据表明，村民对房屋建设的安全意识不强。为了节省建房成本，村民大多数情况下未要求施工队在施工前进行地基检测，这是农村房屋安全问题的一大隐患。

（4）建筑材料的选择 85%的村民选择普通实心红砖；8%选择水泥砖；4%选择空心砖。调查数据表明，尽管国家颁布施行建筑墙体“禁实禁黏”政策，在农村的房屋建设中，普通实心红砖使用依旧普遍，新型环保空心砖未能普及到农村，是造成农村房屋安全问题的又一大隐患。

（5）房屋防灾抗灾能力 33%的村民认为新建设的房屋应能防洪；31%的村民认为新建设的房屋应能防风；20%的村民认为新建设的房屋应能防震；16%的村民认为新建设的房屋应能防火。由此可见，村民对新农村房屋建设的关注重点主要集中于“防洪水、防台风、防地震、防火灾”这四个方面。

2 文圩镇新农村房屋建设的现状

新农村建设是一项重大课题，是全面建设小康社会的重点任务，是保持国民经济平稳较快发展的持久动力，是构建社会主义和谐社会的重要基础。随着改革开放不断深入，社会经济迅速发展，人民对住房生活条件的需求逐步提高，新农村房屋建设逐渐得到改善。紧跟新农村建设进程加快的步伐，农村逐步淘汰更换泥瓦房，建成安全系数更高的砖混结构楼房。然而，新农村房屋建设中存在的问题日益凸显出来。根据梧州市蒙山县文圩镇新农村建设中房屋建设状况的调查研究，进行分析论述。

2.1 房屋设计不科学

广大农村地区普遍持“出资建房纯属个人行为”的观点，无需办理房屋设计与土地规划审批，接受相关部门的监督和管理更是无从谈起。由此，广大农村地区建造房屋时，既没有进行建房设计申报，又没有经过相关专业机构的质量监督和验收，房屋建造质量和安全隐患问题日益凸显出来。农村建造房屋时，户主除考虑资金方面的因素外，对房屋建筑的基本知识一无所知，单纯模仿他人住宅设计，一味追求占地面积大、楼层高、结实耐用。据此理念建造的房屋，既耗费大量资金又缺乏合理布局，导致修造的房屋造型简单、装修粗俗、缺乏美感、实用功能差，安全事故频发。由于对新生事物缺乏认同，受到沿袭祖制、礼法、风俗等传统观念的桎梏，大部分农村地区在新建和改建房屋时，循规蹈矩，因陋就简，对建筑用新技术、新材料、新工艺缺乏认同感，对优秀房屋设计方案不理解、不采纳。

2.2 建筑施工质量欠佳

调查发现，农村建房以资金成本作为优先考虑因素，针对房屋质量的监察和验收认识模糊。基于节省资金成本的前提，村民多数选择民营组建的“三无”施工队进行房屋建设施工。房屋设计不合理，施工不按标准操作，偷工减料现象严重，造成诸多房屋安全隐患。民营组建的施工队伍，行业准入门槛低，资质审查不严格，施工欠缺操作标准，政府监察和验收存在漏洞，致使从业人员未经正规施工培训就匆忙上岗，技术水平低下，建筑质量何以得到保障。例如砂浆、混凝土无配比技术；搅拌混合时材料任意增减，随意性大，造成砂浆、混凝土强度波动严重；砌砖时，内、外墙转角处不设置马牙槎，上、下层间不错缝搭接；干砖上墙，因砂浆严重失水而导致砌体强度降低。以上种种施工隐患都不同程度的降低了房屋结构的安全性、可靠性，极易导致房屋安全事故。

2.3 施工现场安全措施不到位

广大农村地区建造房屋时，选择施工队伍的标准是“口碑好、低价、快速”。由此选取的施工队伍不但技术资质上难以达到合格标准，而且安全保障设施配套不到位，施工人员的安全生产意识淡薄，安全事故频发。例如施工人员高空作业无防护装备；施工人员违规乘坐提升机；施工现场“三宝”、“四口”、“临边”无防护；材料堆放不整齐；占道施工等等，都是引发事故的原因，一旦发生事故，后果不堪设想。

2.4 建筑材料质量没有保证

大部分农村地区在对新建和改建房屋购买材料时，一味注重控制资金成本，给不法商贩可乘之机，容易购买到伪劣不合格的建设材料，使用建材构配件质量低劣，特别是建筑结构材料合格率低。例如砂浆、混凝土标号低；檩条、楼板钢筋配置不足；钢筋设置位置不正确等，留下重大质量安全隐患。有的施工队伍为了降低造价，节省资金，人为去掉圈梁，构造柱等抗震措施，致使房屋建造之初就埋下重大安全隐患。

2.5 建筑材料选择：普遍使用实心红砖，未接受新型环保空心砖

文圩镇建房墙体材料普遍选用本地砖厂生产的实心烧结红砖。这种实心烧结红砖的制造通常因地制宜，采用当地山石加工成的砌块，不但产品质量参差不齐，而且实心黏土红砖是一种资源消耗型产品，大量破坏土质土层，消耗能源，破坏生态，污染环境。尽管国家颁布施行建筑墙体“禁实禁黏”政策，在城镇住宅建设中已基本落实，但是广大基层农村由于诸多客观因素仍然未能贯彻实施。

建筑红砖的生产方式大多采用就地取土，手工或半机械化成模，高温烧结。统计数字表明，我国每年烧制实心黏土红砖70000亿块，因生产黏土砖毁田50万亩，同时消耗7000多万吨标准煤，极易破坏耕地，浪费能源，污染环境。黏土砖在使用过程中，因保温隔热性能差致使建筑能耗总量增大，不利于可持续性发展。

相对实心黏土红砖而言，新型环保空心砖优势颇多。它主要采用煤矸石、粉煤灰、建筑渣土、冶金和化工废渣等固体废物为原料，混合配比烧结而成。使用新型环保空心砖有利于变废为宝，减少农田被毁和水土流失，提高资源利用率，改善环境，促进经济循环发展。空心砖具有良好的隔音、保温、抗震、砌筑性能，有利于节土、节煤、增产、增值，具备较强的经济效应和社会效益。根据调查走访，目前市场上销售实心黏土红砖单价约为0.20元，新型环保空心砖的单价较之前者便宜0.03元。价格与性能存在优势，实心黏土红砖依旧普遍使用，原因何在？据业内人士获悉：红砖普遍使用是一种传统旧俗，环保砖作为新生事物还需逐渐得到认同；环保砖表观与质感不及红砖厚实，这是广大农村地区延守“原生态为最佳”而普遍存在的错误观念。

3 对于改善新农村房屋建设质量的建议

通过对梧州市蒙山县文圩镇新农村房屋建设进行实地调研，科学整理调查数据，进行系统分析，总结归纳出该镇在房屋建设方面存在诸多问题：房屋设计不科学，无需申报审批；土地规划不合理，整体布局欠佳；缺乏相关的房屋建筑监管和验收部门；民营组建的施工队伍，行业准入门槛低，资质审查不严格，施工欠缺操作标准，安全措施不到位，政府监察和验收存在漏洞；建材市场监管缺失，建材质量良莠不齐；新型材料宣传不到位，节能环保意识淡漠；与新农村房屋建设相关配套的法律法规不够完善。

3.1 设置新农村房屋建设管理机构

建议人民政府设置新农村房屋建设管理机构，并落实该机构的编制、人员和专项工作经费。该机构应认真履行建设市场监察职责，认真做好巡查、回访、验收。对限额以上的工程，未经开工批准擅自施工的项目立即停止施工，并报告本县行政主管部门进行处理。对限额以下的工程，未经开工批准擅自施工的项目，应督促其尽快补办相关手续。与此同时，该机构应做好宣传指导，督办农民自身确认建材质量合格情况，对房屋结构和重要工序进行技术指导。只有建立健全新农村房屋建设质量监督机制，才能保障新农村房屋建设质量管理得到全面覆盖。

3.2 加大宣传，提高意识

政府部门应当加大宣传力度，切实提高广大农村人口的房屋建设安全意识，树立房屋科学设计、合理布局的观念，促进广大农村地区自觉地规范化建房，保障自身的生命财产和合法权益。引导建房农民先设计后施工；选择具备专业资质、技术完备、安全措施有保障的施工队伍；在购买建筑材料、建筑构配件时，应严格审查其合格证及生产日期；不购买劣质产品，鼓励使用优质环保的建筑材料，对采用新型环保空心砖建房的农户进行补贴；一旦出现质量问题，应当通过法律途径坚决处理，不留隐患；友情提醒，房屋竣工后应由质检部门验收合格后，方能投入使用。

3.3 建立健全配套政策和法律法规

建议政府相关部门结合全市乡镇实际情况，委托有设计资质的单位，修订建制镇、集镇规划区内的居民和村庄建设范围内的农民自建住宅标准，通用设计图集或标准设计图集。由各村镇建设管理机构免费大量分发宣传，逐步引导农民自建住宅由传统结构形式向符合国家标准规范的结构形式转变。

3.4 规范农村建筑行业

建立专业农村建筑行业协会，配合人民政府建立健全民营施工队伍行业准入、资质审查、施工标准、安全配套的法律法规。加强对农村民营建筑施工队伍和从业人员的管理，定期培训，进行劳动资格考试，统一颁发劳动资格证书和合格证书，由乡镇建设管理机构统一备案管理，未经备案的建筑施工队伍一律不得从事农村住宅建设及相关业务。从业建筑工匠必须经培训合格，持证上岗；从业建筑工匠施工时，须尊重科学，按图施工，不合格的材料、构件不得使用；从业人员应当以高度的责任心对建房户负责，并承担质量和安全责任；凡在建房屋中出现严重质量事故和安全事故的工匠，村镇建设管理部门应坚决查处，予以通报，并取消其施工资格。通过不断提高从业人员和施工队伍的建房水平，确保新农村房屋建设的质量安全。

4 结语

新农村建设是一项重大系统工程，而新农村房屋建设乃是关键基础工程。由于受农村经济发展水平、自然条件和农户自身观念的制约，以及有关政策法规和管理部门的引导等因素的影响，广大农村地区房屋建设的整体水平较低。在加大力度建设社会主义新农村的形势和背景下，各级人民政府应该下大力气转变农村建房观念，提高房屋建设质量，加大监管力度，及时出台相关配套政策和法律法规。社会各界与各级人民政府齐心协力，团结协作，才能巩固社会主义新农村建设的成果，加快新农村建设的步伐，使规范建房成为广大农民的自觉行为，使农村真正过上“安居”乐业的生活。

参考文献

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