土地合同书

土地合同书（通用11篇）

土地合同书 篇1

土地出让合同-土地出让合同纠纷案

例

上诉人某某房地产有限公司为与被上诉人某某房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。土地出让合同本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司、上海新城房产企业公司、上海市虹口区房屋综合开发经营公司与某某房地局签订沪土出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业某某公司，上述A地块土地使用权即转为某某公司。1994年9月10日，某某公司与某某房地局又签订沪土出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》约定：某某公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；某某公司如不按与上海市虹口区人民政府签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，某某房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，某某公司与某某房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分别与案外人虹口区政府签订

《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，某某公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，某某公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。土地出让合同

【法院判决】

1、一审判决

上海市高级人民法院审理认为：

合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给

某某公司，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出质疑，因此，某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由某某房地局承担相应的民事责任。

合同效力。已生效的人民法院民终字第161号民事判决，可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且某某公司关于解除本案讼争合同 的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对某某公司请求解除B地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求，不予支持。

(4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，元，应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约，因此，某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。

上海市高级人民法院于1998年9月18日以沪高民初字第15号民事判决书判决：

一、某某公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；

二、虹口区政府于判决生效后10日内偿

付某某公司赔偿金2，645，美元；

三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿某某公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，美元；

四、某某公司的其它诉讼请求不予支持；

五、某某公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。

土地合同书 篇2

一、农村土地承包合同法律性质的评价分析

关于农村土地承包合同的法律性质主要有两种观点,即行政合同说和民事合同说。

(一)行政合同说

由于承包土地为村集体所有,法律又授权村委会为发包方,并以国家管理为目的,所以将农村土地承包合同认定为行政合同是有一定道理的。而且通过签订行政合同获得土地使用权的农民,还同时获得了一定的经营自主权,因此随着土地承包合同相关制度的建立,行政合同管理已经占据了主导地位。

(二)民事合同说

农村土地承包合同的主体双方地位平等,农村土地承包合同固定了主体双方彼此之间基于承包而产生的权利义务关系,其主要功能并非为实现国家的行政管理目标,所以从合同签订的程序和原则以及不履行合同的法律后果来看,都应该算是一种民事合同。

(三)新型合同应区别分类

作为一种新型合同,农村土地承包合同不能归入合同法中的任何一类,所以应该直接立法进行规制,与此同时,对农村土地承包合同也应当区别分析,集体与村民签订的责任制土地承包合同属于行政合同,集体与村民双方经过协商、个人有选择权和自主经营权的,以及集体与非内部成员之间签订的合同,应属于民事合同。

(四)农村土地承包合同的行政性

随着农村土地承包合同的规范化和法制化,其行政性逐渐弱化,民事性越发突出。《关于〈中华人民共和国农村土地承包法〉(草案)的说明》中指出:“对家庭承包的土地实行物权保护,对其他形式承包的土地实行债权保护。”进一步明确了农村土地承包权属于民事权利。但根据农村土地承包法的规定,除了民事权利、义务外,发包方还享有一定的行政性权力,承包方也应承担相应行政性义务。

二、农村土地承包合同的法律性质定位

在合同的主体、合同当事人之间的权利义务关系、合同权利的救济方式等方面,行政合同与民事合同存在着根本的区别。

(一)合同缺少行政主体

农村土地承包合同的发包方一般是农村集体。根据我国《宪法》及《村民委员会组织法》规定,村集体不属于我国的一级行政机关。而行政合同的签订双方必须包括行政主体,但在农村土地承包合同中,双方当事人均非行政主体,因此不符合行政合同关于主体资格的规定。

(二)行政主体当尊重民事权利

因农村土地承包经营权的特殊性,目前法律上对农村土地承包经营权的性质认定与其内容不相吻合,甚至产生了“债权说”和“物权说”两种不同结论,但毫无疑问这是一种民事权利。所以对于行政合同中的行政主体来说,为了保证行政的民主化和效益性,它应当遵守普通合同的规则。

(三)法律定位的错位

按照农村土地承包法规定,农村土地承包合同设立的土地承包经营权是民事权利,但因为发包方是集体,所以还是具有一定行政性,承包方也承担一定的行政性义务,这是法律在定位上的一种错位。农村土地承包合同双方当事人的权利义务关系也不符合行政合同的规范意旨。

目前相关法律已明确将承包合同纠纷、承包经营权侵权纠纷、承包经营权流转纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、承包经营权继承纠纷界定为民事纠纷。因此,从农村土地承包合同的救济方式来看,其亦应当定位为民事合同,而不是行政合同。

三、农村土地承包合同的法律性质的立法完善

(一)应完善立法消除歧义

农村土地承包合同应当使农村集体成为名副其实的民事主体。发包方的农村集体的主体地位问题往往会造成人们的误解,我国的《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》中都对农村集体土地的所有权归属有明确规定,但在实际操作中往往情况比较繁杂,加之随着时代变化,各法律中有关农村集体土地所有权的规定并不完全吻合。所以应该以法律语言清楚、准确地传达立法意志,消除歧义。

(二)严格区分私法规范和公法规范

在我国农村社会,一般由村民委员会行使集体土地所有权,但村民委员会的行政功能往往左右了土地所有权的民事属性,所以应该将土地所有权管理的公私关系严格区分开来。

(三)将行政事务还给政府

村民委员会应该成为民事主体代表人,这样更有利于集体与村民关系的巩固,可以减轻行政负担。还应该取消合同范本,避免其中含有行政机关行政性法律关系的干扰,恢复农村土地承包合同的民事合同属性,发挥其自有功能。

(四)科学认识农村土地承包经营权

在我国农村社会,农村土地承包合同的行政性与民事性的混淆和纠缠造成了诸多不良后果,所以要尽快将农村土地承包合同中的各种法律关系理清,在立法上严格区分其中的行政法规范和民法规范,对完善农村土地承包合同制度具有重要意义。

摘要：农村土地承包合同的法律性质,曾存在过行政合同与民事合同两方面的争议,在具体实践中造成了诸多的弊端。根据对我国农村土地承包合同的主体、当事人之间关系等方面的分析,农村土地承包合同应属于民事合同。

土地合同书 篇3

【关键词】农村土地承包合同；管理；问题；途径

近年来，我国农民就业形势更具多元化，从事非农业生产人员数量呈逐年增加的态势，这对农村生产要素的重新配置和流动带来了较大的影响，特别是农村土地承包合同纠纷逐渐增多，对农村社会的稳定和经济的发展带来了较大的影响。因此，需要加强农村土地承包合同管理，有效的保护农民的合法权益，维护农村社会的安定团结。

一、农村土地承包合同管理中存在的问题

1.对《农村土地承包法》的宣传不够

农民不仅自身法律意识淡薄，而且文化素质普遍不高，这就导致大多数农民对《农村土地承包法》缺乏深入的了解，从而导致农村土地承包合同纠纷不断，甚至还存在个别村委员会对集体土地经营权利进行侵犯的行为，承包合同相关条款得不到执行。

2.土地承包合同的程序没有法律效力

当前，农村土地承包合同30年不变，但在一些土地承包合员签订时，没有在公开及公正的环境下签订，部分合同甚至是以口头确立的，合员签订十分随意，缺乏书面的保证。部分合同甚至是由村领导干自行确定，不仅没有相关方案，而且没有经过村民的同意，合同缺乏公正性，个别村干部利用手中职权，往往以较低的价格在土地承包合同签订过程中使亲朋好友获得利益，非法承包现象较为严重。部分没有书面合同的村民自身的合法权益得不到保护，一旦出现问题，则会对农村的和谐、稳定带来较大的影响。

3.土地经营权流转不规范

一直以来我国城乡之间经济发展都存在较大的差距，这也导致当前许多农民不再从事农业生产，涌入城市。大量农民外出外工，使当前农村土地流转现象十分普通，但很多农民土地流转过程中采用的都是口头约定，不签订法律合同，甚至存在土地弃耕的现象。一些较偏僻落后地区，不仅土地承包合同管理制度不合理，而且在政策上对土地承包行为监督不及时，再加之农民自身文化素质较低，这就导致土地承包过程中对于自己和对方需要承担的责任和义务不明确，从而导致土地经营权流转不规范，存在着许多违规现象。

4.管理人员综合素质不高

农村土地承包合同归属于政府机构管理，但由于实际工作中，管理人员自身素质不高，再加之对工作缺乏认真、负责的态度，这就导致土地承包合同管理工作不到位，在执行土地承包合同过程中极易出现各种矛盾和问题，从而导致土地承包合同纠纷产生。

二、加强农村土地承包合同管理的途径

1.加大《农村土地承包法》的宣传力度

需要在实际工作中重视村级干部的法律知识培训，合其能够知法、懂法，从而在实际工作中充分的运用法律来维护好农民及村集体的切身利益。加大对农村土地承包法律法规的宣传力度，可以将其印制成册，做到农民人手一份，还可以以公告牌的形式在各村委会进行张贴，加大对土地承包法的宣传，使村干部及村民都能够认真、深入的领会农村土地承包法中的各种规定，从而做到有效的贯彻落实。

2.做好合同收集工作

管理部门在土地承包合同管理的过程中处于重要地位。为此，管理部门应该提高自身责任意识，注重工作的实效性。工作中，要着重对土地合同档案管理做好收集工作，实现制度规范化，通过专人进行管理，形成完善的土地承包合同管理责任制度。在农民签订土地承包合同后，相关部门应该及时有效进行收集，避免合同长时间在农民手中存放。在进行收集的过程中，要按照国家标准进行严格检查，做好合同和实际的核查工作，只有二者相符才能入库，确保土地承包合同管理信息的真实性。

3.完善农村土地承包合同管理制度

首先，对于乡镇人民政府和农业主管相关部门应在制度上、法律上、合同上、管理上做好农村土地承包相关工作，通过流程制度的确立，加快信息化建设步伐，从而做到制度上的保障。其次，在进行承包合同管理的过程中，应配备专门的档案管理人员进行专业化管理。

4.提高农村土地承包合同管理人员的素质

面对农村改革的不断深入，管理工作将不断出现新问题、新情况，没有一支业务精、政策通、纪律严明、管理科学的人员队伍是很难胜任农村土地承包合同管理工作重任的。因此，需要我们不断地在队伍建设上下功夫，花力气，为做好新时期的农村土地承包合同管理创造有利的工作条件。

5.规范农村土地流转

根据相关法律法规及规章制度来做好当前农村土地流转工作，同时制定详细的土地流转规程，进一步对当前农村土地流转进行引导和规范，确保流转程序的合法性，合同的规范性及流转手续的完备。作为农经部门，更需要对农民土地流转合同的签订进行引导和指导，办理土地流转合同的签证，积极调解土地流转纠纷，对土地流转合同进行备案。进一步完善乡镇农经监管部门职能，强化对土地流转的监管，更好的维护广大农民的合法权益。另外，当前还要健全农村土地流转服务体系，充分的的利用市场调节来强化对土地流转的有效管理，构建农村土地流转长效机制及建立农村土地流转信息库，更好的规范农村土地流转工作。

三、结束语

在当前农村发展过程中，作为农村经济管理的重要组成部分的农村土地承包合同，其是农村经济发展的重要保障，同时也是构建和谐农村的基础，因此需要针对当前农村经济的新特征，加强对农村土地承包合同管理，构建农村土地承包合同管理体系，对各方面工作进行统筹，确保农村土地承包合同管理工作的顺利开展，为新农村的建设奠定良好的基础。

参考文献：

[1]吴木生.福建省潭头镇农村土地承包合同管理探析[J].北京农业，2013，12.

[2]郑永宁.原州区农村土地承包合同管理存在问题及意见和建议[J].农业科技与信息，2010，21.

租用土地合同书 篇4

甲方：共青城农林水利局

乙方：江西共青畜牧场

甲方招商引资，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：

一、乙方租用甲方位于共青城东湖区陈家岭塘边200亩土地进行生猪生产，租用期从2007年1月1日－2027年1月1日。

二、乙方每年付给甲方的租金每亩按壹佰元计算，共计贰万元整，每年1月5日前付清。

三、甲方应协助乙方办理工商、水、电等相关事项。

四、乙方租用期内有独立经营权。如乙方不能按期支付租金，甲方有权提前终止合同，若提前终止或到期终止合同，乙方在租用土地上的投资不动产必须无条件归甲方所有，用于还耕开支。

五、未尽事宜，另行商定。

六、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

七、本合同签字后生效。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表签字：代表签字：

土地流转合同书 篇5

甲方： 乙方：

为加快屏边猕猴桃产业的发展，乙方决定在毛家村委会荒田、平田实施猕猴桃产业基地建设。经甲（土地承包者）、乙双方协商，并在平等、自愿、互惠互利的原则基础上达成一致的土地流转意见。根据《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的有关规定，甲（土地承包者）、乙双方本着诚实守信的原则签订以下土地流转合同，并自愿履行和遵守。

一、土地面积及位臵

甲方（土地承包者）自愿将位于XXXXXXXXXXXX的承包田地统一归并有偿流转给乙方使用，该片田地涉及农户 户，共有承包田地 片（大、小），总面积 亩。农户承包田地的四至界线以其本人持有的土地承包证书和承包土地流转基本情况登记表、农户签字认可并同意将其承包土地统一归并流转的情况为准。

二、土地用途及流转形式

（一）土地用途：种植业或养殖业。

（二）土地流转形式：土地流转形式为出租。由XXXX两个村民小组农户签字认可自愿将自家的承包田地使用权出租，交乙方自主经营；以村民小组（简称甲方）为单位，将各家各户同意流转的承包田地面积统一归并起来，与乙方签订土地流转合同书；农户签字认可同意的土地流转基本情况登记（表）与甲乙双方签订的土地流转合同书具有同等的约束效力。

三、土地流转的经营期限

土地流转期限为20年，即2016年1月12日至2036年1月12日止。

四、土地流转金支付方式

经甲乙双方商定，土地流转前五年即2016年至2020年，每年每亩土地的流转金为 600元（陆百元整）；从第六年即2021年开始，每五年为一个时段每亩土地流转金提高130元（壹佰叁拾元整），即2021年至2025年每年每亩土地的流转金为730元（柒佰元整）；以此类推。土地流转金为每年一付，要求于每年的2月1日前付清当年的土地流转金，如有特殊情况乙方可以在2月1日往后的30个工作日内付清土地流转金。

五、甲乙双方的权利和义务(一)甲方的权利和义务

1.有权对土地的开发利用进行监督，确保流转的土地按合同的规定使用。

2.将农户同意流转的的承包田地统一归并起来，交乙方实施土地整理开发，以便提高土地的利用率。

3.保证乙方的自主经营权，无正当理由不得侵犯乙方的合法权益。4.协调并保证乙方所需的水、电、路畅通。5.按本村村民的电价、水价收取乙方的水电费。6.在甲方指定的四至线范围内，乙方与第三方就土地权属发生争议的，由甲方负责帮助乙方进行协调处理；在甲方指定的四至线范围之外乙方与第三方就土地权属发生争议的，则由乙方自行负责。

7.流转地块若被国家征用，土地的补偿款归甲方（土地承包者），地面附着物的补偿款归乙方。从被征收（用）之日起乙方不再支付甲方（土地承包者）的土地流转金，合同即终止。

8.甲方及参与承包土地归并流转的村民（土地承包者）共同享有履行本合同规定的权利和义务。

9、在土地出租期限内，甲方农户享受国家对土地进行的各种优惠政策和补贴不变；若今后国家政策变动，需要向土地收取相应的各种税费，由甲方农户自行承担。

(二)乙方的权利和义务

1.按合同规定使用好甲方流转的土地，按合同要求支付甲方（土地承包者）的土地流转金。

2.今后如果国家对乙方的产业进行补助或者给的予优惠政策，全部归给乙方享受。

3.享有对公共设施的使用权。

4.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

5.在土地流转期内，因不可抗拒的原因或者因政府政策规划建设，致使双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由有关部门按照有关规定进行补偿，甲方（土地承包者）不得与乙方分配地面附着物的补偿费。6.自觉遵守当地的民风民俗，与当地村民和睦相处，共促发展。7.优先使用当地的村民进基地务工创收入。

六、合同的转租

1.在本合同有效期内，乙方按照自愿、互利的原则，有权将流转的土地全部或部分转包给第三方，但乙方对土地的流向、使用情况等应告知甲方。

2.乙方将土地转租给第三方时，甲方与乙方之间的合同关系仍按本合同规定的条款行使权利和承担义务。

七、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律效力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

八、违约责任

1.乙方应按照本合同约定的期限足额支付甲方（土地承包者）的土地流转金。如乙方逾期未支付土地流转金，甲方有权解除本合同，同时因此造成的经济损失由乙方自负。

2．在土地流转有效期限内，因甲方人为因素造成乙方经济财产损失的，所造成的损失，由甲方按乙方经济损失的5倍赔偿给乙方。

3.本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任和赔偿所有损失。

九、本合同未尽事宜，经甲乙双方自行协商，达成一致意见后生效。

十、本合同一式六份，甲乙双方各持一份，XXXX、XXX产业办、XX司法所各保存一份，均具有同等的法律效力。

十一、本合同自甲乙双方（村民代表、法定代表人）签字按印之日起生效。

十二、附：土地流转基本情况登记表一份(即土地流转亩积清单)。

甲方：XXXXX（签章）

村小组组长（签章）：

村小组副组长（签章）：

村民代表（签章及手印）：

乙方：（签章）

在场人签字（签章）：

土地承包合同书 篇6

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，就甲方的土地承包给乙方的有关事宜，甲、乙双方经过友好协商，特签订本合同。

第一条：承包土地的面积、地点。

甲方将村委会坐落于的亩土地承包给乙方

第二条：承包土地的期限。

承包期限为年，自年 月 日起至年 月 日止。

第三条：承包价格。

土地承包价格为元/亩，此款自合同生效之日起一次性交纳一年租金。此后每年提前一月预缴一年租金。

第四条：承包土地的用途：

在承包期间，乙方只能将承包土地用于农业生产，不得买卖、再次转租，不准作宅基地和构筑其它建筑物（临时看守房除外）。

第五条：双方的权利义务。

１、甲方保证合同期内不得再次承包给第三方。

２、乙方不得改变土地用途，若自行改变土地用途，甲方有权解除承包合同。

３、在不违反国家法律规定及本合同规定情况下，乙方有自主经营权。因土地经营所带来的风险由乙方自行承担。

４、承包期间的的土地收益归乙方所有，甲方不再享有土地的任何

收益。

５、承包期间，乙方不得将土地转包，否则甲方有权解除合同。

第六条：违约责任。

１、因甲方再次承包给第三方造成乙方的经济损失，甲方应该予以赔偿。

２、若因乙方擅自改变土地用途，致使甲方受到损失，乙方应该赔偿甲方的经济损失。

３、自本合同生效之日起，任何一方不得无故解约，否则应该承担对方的全部经济损失，并承担本合同约定承包价格二倍的违约金。

４、乙方擅自再承包土地经营权，给甲方造成的经济损失，乙方应该予以赔偿。

第七条：双方约定的其他事项：

１、在本合同履行期内，若遇有关部门依法征地，本合同自动解除，征地收益归乙方所有。

2、若遇不可抗力致使本合同无法履行，双方互不承担责任。

第八条：本合同自双方签字之日起生效，在合同履行期间，任何一方不得擅自变更或解除合同；合同如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第九条：本合同一式二份，双方各执一份为凭。

甲方：（签字并盖章）乙方：（签字并盖章）

土地合同书 篇7

那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。

农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。

农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。

实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:

第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转

农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。

在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。

如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。

土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。

第二步, 实行土地国有制下的租赁制

首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。

其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)

一促进土地流转的途径

为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。

在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。

配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

二土地流转过程中应注意的问题

农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:

第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。

第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,

通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。

第三, 完善农民的“退出机制”

农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。

要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。

第四, 我国实行土地规模经营的渐进性

一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。

简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。

三取得资格的成年农民租赁土地

在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。

土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。

这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。

四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴

由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。

五租赁制的结果分析

1 租赁制与农产品成本

在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。

2租赁制与农村经济的发展

农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。

土地合同书 篇8

关键词：土地承包经营权；互换合同；效力认定

一、权利凭证问题

就土地承包经营权互换合同纠纷而言，判定互换合同是否合法的首要前提是确认土地承包经营权的归属，一般情况下，法官会依据司法解释[1]，通过土地承包经营权证确认双方享有该权利，则互换合同的双方均须有土地权证。但若当事人一方或双方没有土地经营权证并不直接导致合同无效，而是要审查双方是否都享有互换土地的土地承包经营权。因为根据《物权法》第一百二十七条、《土地承包法》第二十二条之规定，发包方与承包方订立的土地承包经营权合同才是确定该项权利是否存在的根本，登记并颁发土地经营权证仅是权利设立后的公示公信，起到对抗善意第三人的作用。故法官在审理案件中如出现合同、土地承包经营权登记簿与土地承包经营权证三者记载内同不一致时，应以有效的土地承包经营合同为准。

二、互换合同主体范围

1.互换合同主体是否仅限于同一集体经济组织成员

依据《土地承包法》第四十条的规定，目前实务界主流观点认为：土地承包经营权互换仅限于同一集体经济组织成员之间进行。但笔者认为不妥，该条款仅明示对同一集体的土地之土地承包经营权“可以”进行互换，未明确排除不同集体经济组织成员间的互换行为，其强调“同一”的重点在“地”不在“人”。根据《土地承包法》第三十二条、第三十三条之规定，在互换时，本集体经济组织成员享有在同等条件下的优先权，为一种优先选择权。由此可见，土地承包经营权以互换方式流转，可以但不仅限于同一集体经济组织成员之间进行，故在当事人双方各自集体经济组织的其他成员均未提出异议，或主张享有优先权的情况下，互换合同不因双方不属同一集体经济组织成员而无效。实务中亦有法官采纳此种观点。

2.承包户代表的个人行为，其效力是否及于承包户全体成员

根据《农村土地承包法》第五条和第十五条的规定，家庭承包方式的承包经营权的主体只能是本集体经济组织的成员，且承包主体是农户，即，家庭承包方式的承包经营权的主体有两个要素，一是“本集体经济组织成员”，另一个是“农户”。值得注意的是，家庭承包的承包经营权主体是“户”，而非“个人”，这对实践中处理好相关问题非常重要。

三、形式要件欠缺的合同之效力

通过对大量案例研习笔者发现，土地承包经营权互换合同的形式要件欠缺成为诉讼中当事人请求认定该类合同无效的主要理由之一。具体有仅订立口头互换协议、未在发包方处备案等，但这些均不是导致合同无效的事由。首先，就书面合同而言，《农村土地承包法》虽在第三十七条第一款中规定流转时“应当订立书面合同”，但未规定形式欠缺时合同归于无效，故不属于效力性强制性规定[2]，故未订立书面合同并不会导致合同归于无效。其次，就备案而言，通过《农村土地承包法》第三十七条第一款、第三十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定可以看出，土地承包经营权的互换，只要双方达成合意，该互换合同就发生法律效力，未备案并不影响合同效力，但可以对抗善意第三人。综上，一般形式要件的欠缺并不会导致土地承包经营权互换合同无效。

四、改变土地用途问题

承包方之间互换土地承包经营权，其目的多是为耕作需要，实务中存在大量互换土地后，至少一方改变原土地表面附着物乃至改变部分使用性质的情况。此时何为“农业用途”即成为双方的争议核心。对此，审判实务中存在较大争议，第一种观点认为：在履行协议过程中，一方擅自在调换的责任田内改建等情况属于改变了土地的农业用途，合同应归于无效。第二种观点认为：此类改建是为了进行规模化农业生产，并未改变用途，而是提高了土地的生产能力和价值，因此合同有效。

针对这一问题，在法无明文规定的情况下，根据《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》的规定，上述行为应当是禁止的，而根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的判决》规定，又是倡导和鼓励的。笔者认为，除基本农田保护区内的承包耕地不得流转用于他用外，其余承包地流转用作养殖、花木基地等，不属于政策和法律禁止的内容，应当认定为合法。

五、其他方式的承包可否参与问题

实践中，关于土地承包经营权的互换，还涉及以其他方式取得的土地承包经营权可否参与的问题。对此《土地承包法》无明确规定，试分析该法的体系结构，在家庭承包一章，明确互换可以进行；在其他方式承包一章，流转方式中并未出现互换这一方式，可见对于家庭承包与其他方式承包依据土地性质是有所区分的，但亦不可武断的认为不可互换。笔者认为，这里包含以下两种情况：第一，同为以其他方式取得的土地承包經营权的互换问题。互换土地的土地性质及取得方式上一致，故可参考适用以家庭承包方式取得的互换原则。第二，以其他方式取得的土地承包经营权与以家庭承包方式取得的互换问题。这两种通过不同方式取得的土地承包经营权在土地使用性质上存在差异，故对该种的互换在管理上应与前述不同，若其并未从根本上对土地所有权关系和土地的农业用途构成影响，依据民法的意思自治原则，则可通过其他方式取得的土地承包经营权与以家庭承包方式取得的土地承包经营权的互换。

综上所述，笔者认为，审判实务中，法官在审查土地承包经营权互换合同效力的时应结合《农村土地承包法》的立法目的综合考察，不可以非效力性强制性规定就否定当事人之间达成的合意，尊重意思自治，保障农业生产的有序进行。

参考文献：

[1]王必伟，王乐.“涉及农村土地承包经营权证行政案件的审理”.《人民司法》，2013年第11期.

土地承包合同书 篇9

第一章 土地

第二章 土地用途

第三章 交付

第四章 承包费及支付方式

第五章 承包权

第六章 成果权

第七章 权利义务

第八章 不可抗力

第九章 违约责任

第十章 附则

发包方：________________________（以下简称甲方）身份证号：________________________ 承包方：________________________（以下简称乙方）身份证号：________________________ 鉴于：

（1）甲方拟将其所有的部分土地使用权承包给乙方经营。乙方愿承包经营上述土地经营开发；

（2）双方承诺具有签署和履行本协议的行为能力，承诺业已将本协议的签署和履行告知各自上级管理部门或权力机构，本协议签署后，各方应及时办理其内部的审批、登记、备案等手续。各方有理由相信他方具有签署和履行本协议的行为能力，各方不得以己方内部管理规定为由对抗本协议的法律约束力。

双方经过充分协商，本着诚实信用、互利互惠原则，达成以下协议，以资共同遵守。

第一章 土地

第一条 甲方发包的土地位于________________。

第二条 土地面积为________亩，其中不含荒坡、沟、路、渠、沿江沿堤内外平台、内滩外滩等。土地具体坐落以双方认可的坐标图纸界定，并于实地以界桩、界标标明。

第三条 甲方承诺本协议签署前未将本协议所指的土地发包给他方经营，未于发包土地上设立抵押、质押或其他担保物权及其他物权障碍。甲方承诺本协议签署后不将发包土地承包给他方经营，不对发包土地设置抵押、质押或其他担保物权及其他物权障碍。如甲方因上述行为造成乙方损失的，甲方应承担违约责任。

第四条 土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权范围内。

第二章 土地用途

第五条 乙方于承包土地________________________。

第六条 合同期限：______年_____月___日至______年_____月___日，总共___年。

第七条 乙方改变土地用途时应征得甲方同意，并按照国家法律法规办理相关手续。

第三章 交付

第八条 甲方交付具体土地时，双方应签署标明具体土地方位、座落、面积的书面坐标文件，并应于具体土地上实地竖立界桩界标予以明确。

第九条 付起算期以双方签署交付文件的日期为准。承包期以此计算二十年。

第十条 何一方对具体土地的座落、面积等提出异议的，双方应积极配合，以实地丈量勘测为准。

第四章 承包费及支付方式

第十一条 乙方支付甲方承包费标准为，__________________________________________。第十二条 棉花价格：________________________________________________。

第十三条 承包期内，土地承包费标准不变。如物价指数、通货膨胀率发生重大变化时，双方本着诚实信用原则协商议定。

第十三条 承包费的支付方式为：__________________________________________。第十四条 乙方逾期支付承包费的，应承担违约责任。

第五章承包权

第十五条 甲方尊重乙方以种植、养殖、畜牧、加工以及本协议约定的农业目的而使用本协议所指土地的权利，甲方不得干预乙方依本协议享有的占有、使用、收益的权利。

第十六条 本协议所指承包权范围不仅包括所涉土地，还包括坐标图内水面以及土地、水面上一定的空间。

第十七条 本协议所涉的承包权，双方应到有关机关办理登记手续，确认乙方的承包权。如办理登记手续有困难的，双方应将本协议办理公证手续。有关手续费用由双方平均分担。第十八条 在本合同有效期内，乙方经过甲方同意，遵照自愿、互利的原则，可以将承包的土地全部或部分转包给第三方，转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容，本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

第十九条 承包期届满，在同等条件下乙方享有优先承包权。只有在乙方明确拒绝继续承包时，甲方才可以将本协议所指土地另行发包给他人。

第六章 成果权

第二十条 为实现农业生产经营目的，乙方在承包土地上建设的附属设施所有权由乙方所有，乙方拥有占有、使用、收益、处分的权利。

第二十一条 乙方在承包土地经营中所产生的成果由乙方所有，包括但不限于林木、农作物、渔产品、畜牧产品、禽类产品、牧草、药材以及其他农产品和加工产品，无论是成熟未成熟、无论是成品未成品，乙方拥有占有、使用、收益、处分的权利。

第二十二条 承包期满，承包土地上附着的建筑物、设施、设备等财产，乙方有权拆除。甲方接受该财产，应当给予乙方相应补偿，补偿标准为当年重置成本价值。

第二十三条 承包期满，承包土地上附着的农作物为当年生草本农作物的，乙方有权要求承包期延长至农作物成熟收获之时。

第二十四条 乙方在承包经营过程中取得的商标、专利、技术秘密等知识产权及无形资产，其所有权由乙方所有。乙方拥有申请、占有、使用、收益、处分的权利。

第二十五条 除依法属国家所有外，乙方承包土地上自然生长的野生动植物，属乙方所有。乙方收获应当办理狩猎手续的。

第七章 权利义务

第二十六条 甲方的权利义务为：

（1）甲方有收取承包费的权利：

（2）甲方有代收乙方应当上交有关税费的权利义务：

（3）甲方有权监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；

（4）甲方有权制止承包方损害承包地和农业资源的行为；

（5）甲方应维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；

（6）甲方应尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；

（7）甲方负责供应住房三间，以乙方常期居住，由 乙方自行维护、修护，在合同期间房屋安全及住宿个人的安全甲方不承担任何责任。

（8）甲方应当提供良好的社会治安环境，保证乙方承包经营活动的顺利实施，保护乙方权益不受侵害：

（9）因盗、毁、抢等不法行为造成乙方损失的，由乙方自行负责，申请政府有关部门进行处理：

（10）甲方应当为乙方全力争取国家给予当地的各项优惠政策：

（15）甲方提供棉田用水费用；生活用水、电等有关费用由乙方承担。

第二十七条 乙方的权利义务为：

(1)乙方向甲方交纳押金一万元人民币(壹万元),的在最后一年作为土地承包费上交.(2)乙方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产营和处置产品；

(3)在合同期内，乙方不得以任何理由不种植树木，庄稼,荒废土地,甲方无条件收回乙

（4）乙方应当维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

方承包的所有土地,并不承担违约金,违约金由乙方承担;

（5）乙方应当依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

（6）乙方的承包经营项目应当符合国家产业政策及法律法规;

（7）乙方应当根据本协议及时支付土地承包费;

（8）同等条件下乙方应优先将土地发包给当地农民，优先录用当地农民参加乙方的工作;

（9）乙方有权在办理相关手续的情况下，自行砍伐所植林木，并可在承包期内进行轮作;

（10）必要时乙方应当在承包土地范围内给予甲方通行、流水、架设铺设公用设施等方面的便利;

（11）乙方对其林木、农作物或其他经营活动进行封闭式管理的，甲方或其他无关人员不得入内;

(12)承包期内,乙方如______年______亩地不种植核桃树,甲则无条件全部收回土地;并终止本合同,甲方不退回乙方定金, 乙方需承担相应违约金.第二十八条 本承包协议签署后，双方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除本协议，也不得因双方的分立、合并或组织结构发生变更而变更或者解除本协议。

第二十九条 任何一方发生分立、合并或组织结构发生变更，或发生重大诉讼，或发生重大财务危机，可能影响本协议的履行时，应及时通知他方。

第三十条 任何一方不得指使、误导国家机关及其工作人员利用职权干涉承包经营或者变更、解除本承包协议。

第八章 不可抗力

第三十一条 由于地震、台风、水灾、火灾、重大疾病虫害、战争以及其他不能预见并且对其发生的后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影响本协议的履行或者不能按照本协议的约定完全履行时，遇有上述不可抗力的一方，应及时通知他方，并提供不可抗力的详细情形，提供不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由及有关证明材料，由双方协商解决本协议的履行问题。

第三十二条 国家因环境保护、国防建设、公用事业等目的征用本协议承包土地，导致本协议不能履行或者不能完全履行的，甲方不承担违约责任。但国家给予的补偿费用应优先弥补乙方的损失。

第九章 违约责任

第三十三条 本协议签署后，任何一方不得违约。否则违约一方应当向他方承担违约责任。违约责任不仅包括直接损失，还包括间接损失以及守约方依本协议应当取得的预期收益。第三十四条 乙方逾期交付承包费的，应支付甲方违约金，计算标准为中华人民共和国最高人民法院确定的违约金标准。

第三十五条 任何一方的重大违约行为完全破坏双方合作基础的，致使本协议的履行成为不可能或不必要时，他方可以单方终止本协议，并要求违约方赔偿全部损失和承担全部违约责任。

第十章 附则

第三十六条 本协议的标题仅为阅读方便而设计，不得解释为限制协议内容。

第三十七条 本协议取代此前双方达成的任何书面口头协议，上述书面口头协议不再发生法律约束力。

第三十八条 本协议签署后双方达成的补充协议、交接记录等，为本协议的组成部分，具有同等的法律约束力。上述补充协议等文件不得与本协议的基本原则发生冲突或抵触，其对本协议有关内容进行明确化,具体化的，以其为准。补充协议等文件之间发生冲突的，以后出具的文件优先于前出具的文件。

第三十九条 双方对本协议的理解发生冲突的，应根据本协议的目的和基本原则，诚实善意进行解释。

第四十条 本协议部分无效或不被法律认可，不影响其它部分的法律效力。

第四十一条 因本协议的签署、履行、续展、变更、解释、终止、解除等发生争议的，双方应当协商解决。如争议发生的十五个工作日内仍无法达成一致的，任何一方有权提请仲裁解决。仲裁机构为____仲裁委员会。仲裁裁决为终局的，对双方均有约束力。

第四十二条 发生争议后，任何一方暂不提请仲裁，不意味着放弃仲裁权，也不意味着将来不提请仲裁。

第四十三上述条款在甲乙双方完全平等自愿的基础上达成的,任何一方不得以任何借口违约,否则违约方赔偿每年违约金10万元人民币.第四十四条 未尽事宜，甲乙双方另行议定。

甲方：__________________________身份证号码：__________________________ 乙方：__________________________身份证号码：__________________________

土地对换合同书 篇10

合约双方甲方：xxx

乙方：yyyy

合约内容：

今由甲方（xxx）与乙方（yyy）共同磋商约定土地对换协议如下：

1、乙方用门口垌塘底沿田零点零捌亩（0.08亩即8厘田）对换甲方水井塘（即乙方楼南边）相等面积建屋，（乙方又对换给李荣瑞，此与甲方无关），经双方商定同意对换。

2、乙方所用的水田捌厘面积对换甲方的水塘同等面积作建筑，若今后集体土地有变动（如重新分配）时，乙方亦要把此水田面积划归甲方户，只要有集体土地划分到户之日，对换协议均不改变，后辈人不得违约。

3、本合约若有变动处，均须由双方当事人按手印方为有效。

4、本合约一式两份，由甲乙双方当事人签字后即时生效，双方各执一份为凭。

当事人甲方：

乙方：

证明人：

土地储备制度与“土地财政” 篇11

关键词：宏观调控；“土地财政”；土地储备制度

当前，中央将遏制房价持续快速上涨上升到了政治高度，中央政府及各部委陆续出台各项房地产调控政策。政策内容特征是：（1）从金融政策入手控制房地产银根——紧缩房地产信贷，特别是住房贷款，提高利率，提高首付比例；（2）控制居民购房数量，限制外地居民购房，限制本地居民购买多套住宅；（3）增加保障性住房供给，平抑过高的需求。

通过一系列的政策措施出台，调控效果初现，大城市房地产价格持续快速上涨初步得到遏制。但在一线城市房价未见明显回落的情况下，二三线城市的房价涨幅依然，房价的涨跌陷入拉锯状态。笔者认为目前房价难以实现合理回归的真正原因在于调控政策没有触及根本，其源头应该是现行的土地储备制度的不健全和地方政府的“土地财政”现象。下面对这两个主要原因进行分析思考。

1 土地财政

“土地财政”是政府部门以推高土地价格而获得最大化土地收入，并且成为地方政府财政的一个主要收入来源。全国各地的地方政府最核心的做法就是实施土地储备制度。出现“土地财政”的一个根本原因在于现行分税制体制下地方收入与支出责任的不对等，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。分税制改革后的土地出让金收入主要归地方所有，可以弥补地方财政收入缺口，于是地方政府依靠土地储备制度推高土地价格从而获得最大化的土地收入。最为关键的是地方官员政绩考核的标准是GDP，所以为了政绩工程肆意挥霍本来有限的地方财力，“缺钱”和 “政绩压力”使得地方官员把目光转向了预算外的卖地收入。土地储备制度使得地价飙升，高地价推升高房价，高房价又掏空了百姓的钱包，与此同时房地产业的繁荣又拉高了GDP,苦的是中低收入的老百姓。

地方政府对土地财政的依赖促使政府在经营管理城市土地上的目标变成获取土地出让收入最大化。在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，实施土地储备制度导致了土地价格的高涨。而土地价格上涨成为房地产价格飙升的主要因素。

2 现行土地储备制度

我国各地实行的土地储备制度，职能范围基本上是依照法定程序运用市场机制，将通过收回、收购、置换和征用的方式取得的国有土地所有权予以储备，并对储备的土地进行前期开发后以招拍挂的方式出让，促进土地资源优化配置。

土地储备制度的特征：1、政府垄断城市土地供给，由土地储备中心行使政府职能控制土地一级市场；2、对已储备的土地采用“招、拍、挂”市场化运作方式供应土地；3、一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”；4、土地出让金是地方财政收入的主要来源；5、土地收储出让时间短、收益高、效率快。

3 如何妥善解决“土地财政”

从中央与地方财政划分层面而言，分税制使得中央把桌面上的阳光收入（即税收收入）的大部分拿走，而地方政府则只能另辟蹊径大搞“土地财政”。虽说中央会通过税收返还等形式把相当一部分财政收入返还给地方，但这种随机性可想而知。财权大幅上收，事权层层下放，造成地方政府财权、事权不匹配的矛盾日益严重，导致目前大部分市县政府的财力极度依赖土地财政。就深层原因来说，中央政府对地方政府官员的考核机制一直是“以GDP为纲”，而房地产业可以在短时间内拉高GDP，因此地方政府积极实施土地储备制度，既可以增加土地财政收入，又可以拉高GDP。所以要解决土地财政，首先是要把地方官员的政绩考核标准从只看GDP转向“重民生”！重点就是聚焦就业、社会保障、医疗卫生、住房、交通、文化和社会公共安全等方面的投入与改善；第二是根据财政部的统计，地方政府土地收入的支出大头是城市建设，建议中央财权下放或增加地方城市建设的资金投放；第三是将地方土地出让金收入交由中央统筹安排使用，或者将土地出让金收入大比例上缴中央；第四是借鉴外國政府的做法，通过对存量土地征收物业税、房产税，这样既能确保政府有相对稳定的财政收入，也能体现一定范围的公平性；第五是健全和完善现有的土地储备制度。

4 如何完善土地储备制度

（1）适应我国加快城镇化的发展战略，依法加快供地进度，在保护耕地的同时，通过各种增减挂钩方式，推动农村集体建设用地的入市，扩大城市土地供给。

（2）改革土地出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，由价格主导向双向定价转变。如限定土地价格，竞价商品房销售价格。

（3）将土地批租制转换为年租制，区分土地使用权人，并与房产税、物业税合并征收。彻底解决开发商的“捂地惜售”和企业的商业用地、工业用地 “闲置”现象。

（4）采取相应的财政税收政策措施，迫使目前规模庞大的存量空置房尽快投放市场，扩大被人为收缩的住房供应。借鉴台湾地区的做法，对房地产转让的增值收益通过税收政策调节，以购买和出售的差价为计税基数，涨价幅度越大税率越高

（5）增加保障性住房供给。商品房建设配建一定比例的经济适用房，每个城市每年按其经济发展水平承建一定数量的廉租房。

（6）建立多元化的土地储备资金支持体系。 目前我国大多数地方政府土地储备资金来源主要为初期启动资金、商业银行贷款和土地出让金提成三部分，其中银行贷款占65%~80%。一旦宏观调控政策再行趋紧，房地产价格随即大幅回落，由此可能产生一定的金融风险。应该建立多元化的土地储备资金支持体系，包括财政拨款、发行债券、收益提成、保险基金等。

（7）建立健全土地储备的法律体系。目前我国土地储备制度尚未立法，必须加快土地储备立法的进程，制定和颁布全国性的土地储备的专门法规，将土地储备纳入法制化、规范化、程序化的轨道。