万达工程管理手册

2024-07-15

万达工程管理手册（精选8篇）

万达工程管理手册篇1

万达物业工程部质量手册受控文件

第一章设备管理组织架构图

一、设备管理组织机构图第二章工作职责

一、工程部工作职责

1、消防中心、配电房、电梯组实行24小时值班，做好记录。

2、每天定时巡视一次各处机电设备运行状况，发现异常及时修理及保养。

3、对重大突发性故障，立即抢修。

4、对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可行地运作。

5、对业户投诉，快速予以处理。

6、节约材料及电能消耗，做好低耗优质服务，将每月水、电单审核分析后送收款室。

7、对楼宇设备做到三干净、四不漏、五良好。即：  三干净：指设备干净、机房干净、工作场地干净；  四不漏：指不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；

 五良好：指使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。

8、编制每月备品备件计划，上报管理处。

9、按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建议，报管理处审核并实施。

10、确保管辖区域消防设备完好无缺，保证任何时候都可起动使用，达到灭火救灾的目的。

11、积极组织参加管理处的各项义务活动和物业管理专业知识的培训。

12、完成上级领导交办的其他工作。

二、工程部主管岗位职责

1、在物业管理处经理的领导下，负责管理处房屋本体维护的全面管理工作，并定期对房屋本体进行检查。

2、全面掌握公司管辖的物业情况，每月对管理处的房屋本体维修进行统计、审查。

3、负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划得以落实。

4、对管理处的技工进行监督、指导，负责制定培训计划，并对管理处技工进行业务培训及季度考核。

5、协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正常使用。

6、负责组织技术文件和档案的接管，参与组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。

7、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

三、工程部高级技工岗位职责

1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。

2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。

3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。

4、根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。

5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。

6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。

7、对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。

8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。

9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。

10、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。

11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。

四、工程部技工岗位职责

1、确保整个管理项目供水正常，负责给排水系统维修工作。

2、检修涂刷消防栓、消防水管、配件、开关、楼道、天台、水池开关、给排水，并做记录。

3、检修涂刷，给排水主管道、开关、草地喷淋系统。

4、参加供水公司抄表。

5、给排水、土木维修工程质量监督。

6、参加管理处大型全面检查。

7、提出下月给排水维修计划，给排水维修材料计划。

8、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。

9、每日巡视供电系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向主管汇报并及时处理。

10、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。

11、参加供电公司抄表。

12、负责用电线路、电器维修、更换工作。

13、处理有关违章。

14、参加抄住户电表，计出电度交财务计费。

15、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。

16、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。

17、负责处理业主（住户）水电项目报修处理。

18、完成上级领导交办的其它工作。

五、工程部木工岗位职责

1、严格遵守规章制度和操作规程。

2、负责管理项目所有木器家具的维修、保养。

3、负责管理项目墙纸、大花板、玻璃及各种装饰的装修维护。

4、为管理项目举办的各种活动制作和安装道具。

5、负责管理项目贴面维修保养和更新。

6、定期巡回检查所管范围设施的完好状况，发现问题及时维修。接到派工单迅速维修，遇到重大问题及时请示汇报。

7、维修完毕后清理现场。

8、完成上级指派的其它工作。

六、工程部水暖工岗位职责

1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。

2、熟知管理项目水暖管路的布臵和分布情况，掌握主要控制闸阀的具体位臵，以利于维修、维护工作的快速、准确进行。

3、对主要闸阀做好日常维护和检查工作，并做好记录。

4、接到报修任务时及时赶赴现场，及时维修、填写维修记录，并及时复命。

5、管路、管件维修好后，及时通知相关部门，保持现场环境整洁。

6、努力学习业务知识，提高业务操作技能。

7、妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。

8、定期向工程部高级技工述职。

9、完成工程部高级技工交办的其它工作任务。

七、工程部锅炉工岗位职责

1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。

2、根据锅炉的保养要求，做好锅炉的日常保养和维护工作。

3、锅炉出现故障时，及时通知并协助维修人员进行抢修。

4、负责锅炉房的环境卫生。

5、认真做好锅炉运行的原始记录、巡检记录。

6、做好交接班工作，认真填写当班记录。

7、定期向工程部高级技工述职。

8、积极参加培训活动，努力钻研本职工作，主动提出合理化建议。

9、完成工程部高级技工交办的其他工作任务。

八、工程部电工岗位职责

1、认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。

2、熟知公司主要电气设备、设施的构造、原理及易损坏部件名称，从而为维护、维修工作的快递、准确进行打下坚实的业务基础。

3、做好主要电气设备、设施的日常保养和检查工作，并做好记录。

4、接到报修任务应及时赶赴现场，及时维修，填写维修记录，并及时复命。

5、在停电维修设备时必须挂警告牌，以保证人身和设备安全。

6、设备、设施维修好后及时通知使用部门，并保持现场环境整洁。

7、努力学习业务知识，提高业务操作技能。

8、妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。

9、定期向工程部高级技工述职。

10、完成工程部高级技工交办的其它工作任务。

九、工程部弱电工岗位职责

1、负责水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。

2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务。

3、负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养。

4、负责申请购买维修所需的电子元件、工具仪表。

5、当弱电设备（系统）发生故障时，应立即赶到现场进行维修，确保系统正常运行，维修后做好维修记录。

6、每日进行一次巡视检查。

7、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并作好记录。

8、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

9、认真做好工程部高级技工及主管安排的其它工作任务。

十、工程部土建工岗位职责

1、负责房屋本体公用配套设施及管理项目内室外公用配套设施的维修及保养，为管理项目创造一个舒适良好的环境。

2、服从管理处经理、工程部主管及高级技工的工作安排，协助其它维修工做好各项维修工作。

3、负责管理项目内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花园瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。

4、负责每栋楼天面隔热保湿层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。

5、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房防盗网、停车场防护栏及管理项目内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。

6、及时满足业户土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修小补应及时修完。维修时认真负责，尽职尽责，不能造成返工、窝工。

7、配合水工确保管理项目内地上、地下排污管（沟）、雨水管道、化粪池的畅通。每月要全面检查一次并作巡查记录。发现问题及时处理，不能处理的大工程要及时报告工程部主管或管理处主任。

8、负责管理项目内公共设施及业主室内外渗水的处理，认真做好各项质量记录。

9、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

10、认真完成管理处经理、工程主管及高级技工交给的其它任务。

十一、工程部维修技工岗位职责

1、遵守公司各项规章制度。

2、服从工程部主管及工程部高级技工调度和安排，按时、按质、按量完成工作。注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。

3、遵守操作维修持程序，作到高效、优质、安全地完成维修任务。

4、努力学习专业知识，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平，做好各项质量记录。

5、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为管理处多作贡献。

6、对业主及住户要彬彬有礼，以及时优质的服务为管理处争取荣誉。

7、作好“工完场清”卫生工作，注意节约材料。

8、着装整洁，上班要佩挂员工牌，保持管理处良好形象。

9、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

10、认真完成管理处安排的其它工作任务。

十二、工程部中央空调工岗位职责

1、熟练掌握管理项目中央空调系统情况，设备技术性能及操作规程。

2、按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情况，发现故障及时排除；并认真做好记录。

3、监督保养单位做好对机组的保养。

4、保持机房设备的清洁，做到无油渍、无积水、无灰尘。

5、遵守员工守则和各项规章制度，服从上级领导的安排。

十三、工程部电梯工岗位职责

1、熟练掌握管理项目的电梯系统情况，设备技术性能及操作规程。

2、坚守岗位，定期对电梯整个系统进行巡视检查，发现异常情况及时分析并处理，解决不了的及时报上级领导，认真做好记录。

3、严格遵守安全操作规程，不得利用职务之便开启已停电梯；不得随意改变电梯的性能，特殊情况及时上报工程部。

4、维修保养及其他原因造成的停梯应及时在基站挂牌。

5、监督保养单位做好对设备的维护保养

6、保持机房的清洁卫生，做到地上无积尘、无水渍、无油渍。

7、遵守员工守则和各项规章制度、服从上级领导的安排。

第三章工程部工作制度及规程

一、设备保修期管理办法

1、国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

a、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； b、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年； c、其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。

2、保修期的计算应以上述条款及开发商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议开发商适当延长保修期。

3、物业设备接管时，工程部、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需工程部自己做（或委托专业公司），书面协议有助于解决矛盾、纠纷。

4、设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，工程部应督促保修单位解决。

5、保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。保修单位不履行保修义务，工程部有权拒绝签字。

二、水电过户审批制度

1、用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。

2、用电、用水由开发商过户到管理处必须满足以下条件： a、各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装臵符合要求。

b、工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。c、水电居民、商业比例开发商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，就开发商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。d、以住宅为主的小区/大厦，开发商已申请办理抄表到户。e、原用电用水户结清已发生的水电费。

3、水电过户由公司财务部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向开发商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司财务部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经财务部审核管理处不得自行办理。

4、水电过户审批流程图

三、配电房管理制度

为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

1、配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。

2、配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。

3、室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在35℃以下，墙壁配挂温度计。

4、建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。

5、配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。

6、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

四、发电机房管理制度

1、非公司领导或维修人员须经管理处经理同意后，在工程部值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。

2、机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。

3、发电机平时臵于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。

4、配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

5、每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

6、发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

7、机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

8、发电机检查时须将主令开关臵于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。

五、水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

1、工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

2、经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应臵于自动位臵。

3、生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。

4、泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

5、水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。

6、按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

7、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。

六、空调制冷设备房管理制度

空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：

1、空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。

2、无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。

3、室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。

4、做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。

5、须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。

6、定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。

7、定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。

8、调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。

9、控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。

10、空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。

七、中控/消防中心管理制度

中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。

1、中控室/消防中心实行24小时值班制度。

2、各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。

3、值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。

4、火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关臵于自动档，中控室/消防中心联动柜可臵于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其臵于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。

5、防盗监视系统的录像，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录像信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。

6、中控室/消防中心设备应由维修方专业人员进行维修保养。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得工程部同意、登记，且工程部主管在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。

7、办理业主装修申请时，工程部须对拟装修部分的火灾报警装臵、喷淋装臵、弱电装臵状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费。

8、对监控设备每月要进行一次保养。

八、电气维修规定

为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：

1、必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，工程部技工做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。

2、供方（或维修人员）对于辖区内配臵的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由品质技术部把关审查并派专人参加。

3、维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。

4、在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。

5、维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装臵回路上进行工作。

6、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。

九、临时用电管理规定

为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保管理项目电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护管理项目住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。

1、管理处对管理项目进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限定在不影响管理项目供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修人员在报修缮计划时，必须同时上报用电设备详细资料，经管理处批准后，才能组织施工。

2、临时用电必须符合消防和安全用电要求。

3、凡进入管理项目内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。

4、进入管理项目的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。

5、管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。

十、用水、供水管理规定

为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：

1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。

3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年5—10月每个月加药二次（每15天一次）；1—4月及11—12月每个月加药一次。

4、在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。

5、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。

6、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。

7、本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。

十一、电梯管理规定

为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：

1、电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。

2、运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯工作人员检修。

3、切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。

4、电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，应立即停梯检修。

5、全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的维修、保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。

6、因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。

7、组织专人应每天用清洁剂擦拭电梯一遍。

十二、设备管理规程

为保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。

（一）定义

1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

7、事后维修（故障维修）

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

（二）设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：

Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装臵、泳池水处理装臵、DDC现场控制器。

Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装臵、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

（三）设备管理模式

采用计划预修制（三级保养—例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。

3、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

（四）职责

1、品质技术部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。

（五）设备前期管理

1、前期介入

设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后，向开发商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。

2、设备的接管验收

（1）设备的接管验收由品质技术部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同开发商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理（验收单接收人处签字盖品质技术部公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后，原件开发商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由品质技术部向开发商收取并办理接收手续。对于开发商尚未移交的资料，由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

（2）当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与开发商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向开发商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

3、设备的编号

设备编号由以下四部分组成：

（1）第一部分表示单位的名称：用双字母表示(取A——Z)。（2）第二部分表示设备的类别：用数字01－99表示；

（3）第三部分表示单位设备序号：用数字1．2．3......表示；（4）第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；例： KD － 03 － 1 －(Ⅰ)源海电力小区物业管理处电梯 1号梯 Ⅰ级管理设备

4、设备的建帐

（1）管理处给所管物业的全部设备编号，并填写《机电设备统计表》。（2）管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

5、设备质量缺陷整改

新入伙的管理处，机电设备接管后，由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由品质技术部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

6、设备标识管理（1）设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位臵贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。（2）设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。（3）设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。

（4）设备标识牌由各管理处统一设计。

（六）设备使用管理

1、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。

3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。

4、重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经品质技术部批准。

（七）设备维修保养管理

1、计划

（1）维修保养计划

供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总，于每年12月下旬报品质技术部审批，审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

（2）检定计划：电梯检定计划由管理处制定；计量器具检定计划由管理处制定。

2、实施

（1）有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可采用供方提供的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

（2）发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用《故障转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《————外委维修申请表》，维修费报品质技术部审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写《————外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由品质技术部组织招标。关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。（3）设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质技术部组织有关人员（相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

3、检查

（1）维修保养检查

工程部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“例保”计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。（2）设备的检定

对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

（八）设备安全管理（1）持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。（2）安全事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后，须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告，品质技术部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。

（九）设备封存及报废管理

1、设备封存

拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报品质技术部，品质技术部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。

2、设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备，由技工填写《——设备停用/封存/报废审批表》，报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《——设备停用/封存/报废审批表》。

（十）组织对供方的控制

1、供方的选取：

Ⅰ类提供零星设备维修的维修方

Ⅱ类提供设备设施大中修、更新改造工程承包商

2、新供方评价

零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。

3、供方选择

由管理处从合格供方中初选2—3家符合条件者报品质技术部审核，品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。

4、供方的评价

供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价，品质技术部审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。

5、供方档案

品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。

6、工程质量监督及验收

对Ⅰ类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

（十一）设备技术档案资料管理

1、设备技术资料：设备技术资料管理按本文第六条第二款执行，资料的借阅必须办理相关手续。

2、质量记录

（1）设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

（十二）设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐

1、申请

根据物业正常运作或维修需要，由管理处填写购臵设备申请报告。购臵总价在五百元以下的，由管理处经理批准购买；购臵总价在五百元以上的，经管理处经理同意后，报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购臵。购臵的设备，管理处均应建档。

2、采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

3、验证

对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处技工会同有关技术人员验证，填写《采购设备验收表》；管理处方可办理入库建帐手续。所有购臵的设备均须在采购记录中登记。

4、对于临时和紧急维修所需物品的采购，技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。

5、入库建帐：建帐规定同第六条第四款。

（十三）设备完好率

设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%

公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报品质技术部，品质技术部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。

1、维修及时率

用户维修服务及时维修宗数

维修及时率= ×100％

用户维修服务总宗数

每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，品质技术部审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。

2、维修合格率

用户维修服务合格维修宗数

维修合格率= ×100％用户维修服务总宗数

上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。

附：

1、设备代码分类表

2、物业代码分类表

3、设备保养、中修、大修期参照表

附件1：设备代码分类表代码设备类别名称 01 水泵 02 风机 03 电梯 04 发电机 05 变压器

06 空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)07 消防设备(包括控制联动柜、报警控制器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统)08 公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)防盗监视系统

09 电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜(箱)、照明配电箱、电表箱等)10 维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11 食堂设备 12 清洁设备交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14 保安通讯设备(包括手持式对讲机)15 办公设备 16 自动抄表系统 17 BA系统

附件2：设备保养、中修、大修期参照表

序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期

01 01 生活水泵半月每季每年三年六年 02 01 消防水泵每月每季每年五年八年 03 02 风机每月每季每年五年八年 04 03 电梯半月每半年每年三年六年 05 04 发电机每月每季每年五年八年 06 05 干式变压器每季每年 // // // 07 06 空冷水机组半月每半年每年三年六年 08 07 火灾报警系统每月每季每年 // // 09 07 气体灭火系统每月每季每年 // // 10 07 消防联动控制柜每月每季每年 // // 11 08 公共天线系统每月每半年每年 // // 12 08 对讲报警系统每月每季每年 // // 13 08 防盗监视系统每月每季每年 // // 14 09 低压配电柜半月半年每年 // // 15 09 高压开关柜每月每年 // // // 16 17 BA系统每月每季每年 // // 注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。

对Ⅲ级设备，采用事后维修，每年进行一次保养。

十三、测量设备管理规程

为确保测量设备的能力满足使用要求，特制订本规程。1．0程序要点： 1．1测量设备的范围：维护和检修设备用的。1．2测量设备配臵的要求。1．3数量满足使用需要。

1．4最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。

2．0测量设备的采购

2．1工程部主管应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经管理处经理审核，500元以上总经理批准后按规定进行采购。2．2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料： a)名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级； b)数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。

2．3行政人事部应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询管理处经理的意见。

2.4测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。3．0测量设备的管理

3．1工程部主管负责管理测量设备，其职责为：

a）建立测量设备台帐，其内容包括；出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性； b）对测量设备逐一进行编号标识，其要求为： ——采用符号和顺序进行编号，示例如下： C H — 01 该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数

移动使用测量设备（装臵符号）

测量尺寸用（类型符号）——符号规则如表一：装臵符号 H 移动使用测量设备

G 固定装臵上的测量设备类型符号 C 测量尺寸的测量设备

D 测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）

Z 测量重量用测量设备

P 测量压力、真空度用测量设备

本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定； ——标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用色彩（如红、黄色）的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方

法实施。

c）规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量尺寸的校准周期为二年测量电参数的校准周期为二年测量重量的校准周期为二年测量压力的校准周期为一年

装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准

d）按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续；

e）对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。4．0测量设备的使用

4．1工程部主管应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。

4．2使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。

4．3使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。

4．4当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。

4．5测量设备的保管防静电环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。5．0测量设备的限制使用和报废

测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，500元以下由工程部主管批准，500元以上报总经理批准。6．0校准的委托

6．1如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。6．2工程部主管在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。

7．0工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。

十四、供配电设备设施安全操作规程

为规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。特制定本规程。

（一）安全操作注意事项

1、操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。

2、操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。

3、严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具备如下条件：（1）有监护人；

（2）工作场地空间足够，光线足够；（3）所用工具材料齐全；

（4）工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。

4、自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电，不允许强行送电，必要时允许试送电一次。

5、电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。

6、变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。

（二）供配电设备设施操作

1、配电变压器停电的操作要领：（1）拉开各低压出线开关；（2）拉开低压总开关；

（3）拉开配电变压器高压侧开关。

2、自发电停电的操作要领：（1）拉开发电机配电柜总开关；

40（2）关掉发电机控制电源。（3）配电变压器送电的操作要领：（4）合上配电变压器高压侧开关；（5）合上低压总开关；（6）合上各低压出线开关。

3、自发电送电的操作要领：（1）合上发电机控制电源；（2）合上发电机配电柜总开关。

4、在配电柜开关上工作前，操作要领如下：（1）拉开开关、有明显的开路点；（2）验电、确认无电；（3）挂三相短路接地线；

（4）设臵绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；（5）挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；（6）站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

十五、供配电设备设施运行管理规程

为规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行，特制定本规程。

（一）巡视监控

1、工程部技工每天巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、电表箱。

2、工程部技工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次

所到巡视点的时间记录在《配电房运行记录》上。

3、巡视内容：

（1）变压器运行是否超温；（2）有无异常响声或气味；

（3）各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

（4）单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行；

（5）各种接头是否有过热或烧伤痕迹；（6）防小动物设施是否完好；（7）接地线有无锈蚀或松动；

（8）各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好；（9）安全用具是否齐全，是否存放于规定位臵；

4、对于巡视中发现的问题，工程部当值技工应及时采取整改措施加以解决，整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作规程》和《供配电设备设施维修保养规程》的相关规定。

5、异常情况处臵：

（1）触电处臵。发现有人触电时，工程部当值技工应保持镇静，保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救： A)拉开电源开关，拨去插头或熔断器；

B)用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具剪断电线； C)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源； D)防止触电者在断电后跌倒；

E)如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；

F)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；

G)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。（2）配电柜自动空气开关跳闸的处臵 A)判断跳闸原因（短路或过载）； B)查清楚负载种类及分布情况；

C)对可疑处逐个检查，确认故障部位，排除故障。D)如故障已排除应立即恢复供电。

（3）变配电房发生火灾按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

（4）变配电房发生水浸时的处臵

A)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关； B)堵住漏水源；

C)如果漏水较大，应立即通知主任，同时尽力阻滞进水； D)漏水源堵住后，应立即排水；

E)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；

F)确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如

无异常情况出现，则可以投入正常运行。

（5）“市电”停时，且发电机发生故障时，应急措施：电梯困人按《电梯困人救援规程》进行救援工作；如有突发性火灾，则用灭火器及水进行扑救。

（二）变配电室管理

1、无关人员不准进入机房，若需要进入，须经管理处经理批准，并在工程部人员陪同下方可进入机房。

2、机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟，严禁明火。

3、每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内设备设施卫生，做到配电房地面及设备外表清洁无尘。

4、机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。

5、对机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

（三）交接班要求

1、接班人员应准时来接班；

2、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《配电房运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《配电房运行记录》上签名。

3、有下列情况之一者不准交接班：（1）上一班运行情况未交代清楚；

44（2）记录不规范、不完整、不清晰；（3）机房不干净；（4）接班人未到岗；

（5）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理。

4、工程部当值人员应将供配电设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、规范地记录在《配电房运行记录》内。记录整理成册后存档，保存期为两年。

十六、供配电设备设施维修保养规程

为规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好，特制定本规程。

（一）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养、低压配电柜的维修保养由工程部负责。

（二）低压配电柜维修保养

1、低压开关柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，此项工作由工程部负责进行。

2、低压配电柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。

3、熔断器维修保养：

新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要

求的则应更换。

4、刀开关维修保养：

（1）检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；

（2）检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

（3）检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或维修处理；

（4）用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10兆欧，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

5、交流接触器维修保养：

（1）清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；（2）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

（3）清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧伤严重不能正常工作的触头应更换；

（4）清洁铁心表面的油污及脏物；拧紧所有紧固件。

6、自耦减压启动器维修保养：

（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理；

（2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

7、电容器维修保养：

（1）清理外壳灰尘，使电容器散热良好；

46（2）检查电容器有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；（3）检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

（4）检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

8、热继电器维修保养：

（1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；（2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

9、二次回路维修保养：

（1）号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；（2）接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

10、主回路维修保养：

（1）标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；（2）接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；（3）母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。

11、工程部设应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设备设施维修保养记录表内，并整理成册存档，保存期长期。

十七、给排水设备设施操作规程

为规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施，特制定本规程。程序要点

1、启动水泵前的检查：

（1）检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否打开，否则应拧开闸阀；排除水泵机组真空筒里面的空气；

（2）检查电压表、信号灯指示情况；手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

2、启动水泵（潜水泵）：

（1）合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关臵于“手动”位臵。

（2）按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流；（3）如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3 分钟，如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；

（4）启动成功后，让其运转5分钟，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）；（5）确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮；（6）将转换开关臵于“自动”位臵，水泵（潜水泵）自动启动并运行。

3、停止水泵（潜水泵）：

（1）将转换开关臵于“O”（停止）位臵、水泵（潜水泵）停止运转；（2）拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关；关水泵（潜水泵）进、出水闸阀；检查有无不正常情况，如有则及时处理。

十八、给排水设备设施运行管理规程

为规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行，特制定本规程。

（一）巡视监控

1、工程部技工应每天巡视二次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次主供水管上闸阀。

2、巡视监控内容如下：

（1）水泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有无异常气味；电机温度是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；（2）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

（3）机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

（4）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；

3、工程部技工在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。

4、给排水设备设施异常情况的处理（1）主供水管爆裂的处臵：

a、立即关闭相关连的主供水管的闸阀；如果关闭主供水管上相连

的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；立即联络相关部门进行抢修；通知相关的用水单位和用户关于停水的情况； b、尽快开挖出所爆部位水管；修好所爆部位水管后应由工程部技工开水试压，看有无漏水或松动现象；确认一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

（2）水泵房发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

（3）水泵房发生水浸时的处臵：

a、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源；

b、如果漏水较大，应立即通知管理处经理，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。

c、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。

（二）水泵房管理

1、无关人员不准进入水泵房，若需要进入，须经管理处经理同意并在工程部技工的陪同下方可进入水泵房。

2、水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房严禁吸烟，严禁明火。每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

3、水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应

万达工程管理手册篇2

大连高新万达广场项目位于大连市高新园开发区,地处大连市黄浦路与七贤东路交口东南侧,距离海岸线约500 m。本工程基础形式为筏板基础,结构类型为框架结构,由商业广场、商铺、写字楼、物管用房及地下车库组成,总建筑面积27.54万m2,地上建筑面积19.92万m2,地下建筑面积7.62万m2,整体防水面积近3万m2。

2 防水设计

该工程地下室防水等级为I级,采用钢筋混凝土结构自防水和涂膜防水层相结合的防水设防,整体防水层为外防外贴式,其中地下室底板采用外防内贴式及防排相结合的设防措施。本工程采用的防水材料为涂膜类防水材料,排水材料为10 mm高的塑料排水板[1]。

3 防水施工工艺

本工程地下室防水采用的材料为聚氨酯防水涂料、聚合物水泥防水涂料(Ⅱ型),底板加铺10mm高的硬塑排水板[2]。

3.1 基层要求

基层表面必须干燥、平整、坚实、牢固、无起砂、无空洞。施工前先清除基面的浮土、黄砂、石子、灰浆等,保持施工面清洁、无灰尘、无杂物。基层阴阳角部位均应做成圆弧形,阴角处圆弧形直径宜大于50 mm,阳角处圆弧形直径宜大于10 mm。

3.2 配料

3.2.1 聚氨酯防水涂料的配制

配制聚氨酯防水涂料时,按生产厂家提供的配合比A∶B=1∶2(即1 kg A组分料加入2 kg B组分料)在现场进行配制,严禁任意改变配合比。准确称取A、B组分后,倒入配料桶,用电动搅拌机充分搅拌3～5 min(旋转速度不可太快,否则易将空气裹进去,涂刷时涂膜容易起泡),使其均匀。每次配料量应控制在30 min内用完。

3.2.2 聚合物水泥防水涂料的配制

由专人负责称取聚合物水泥防水涂料两个组分的配料,按液料∶粉料=1∶1.5(质量比)的配合比分别称出配料所用的液料、粉料。用手提电动搅拌器将配料搅拌均匀,使其不含有未分散的粉料,也不能混入已固化或结块的涂料。

3.3 底板防水涂膜施工

3.3.1 施工工艺流程

2 mm厚聚合物水泥防水涂膜施工工艺流程:基层清理→配料→细部处理(阴阳角、拐角等部位)→第1遍防水涂膜施工→第2遍防水涂膜施工→第3遍防水涂膜施工→第4遍防水涂膜找匀施工→防水层验收。

待2 mm厚聚合物水泥防水涂膜施工完成(分4遍涂刷)验收后,再施工2 mm厚聚氨酯防水涂膜(也分4遍涂刷),施工工艺相同。

3.3.2 附加层施工

防水涂料施工前,应先对阴阳角、穿墙管道、预埋件、变形缝等容易渗漏的薄弱部位进行防水加强处理,采取防水涂料“一布二涂”施工。

所有平面与立面的交接转角处(包括管道、通风口及其他突出物部位),若基层未做成斜角,则使用水泥砂浆材料做成25 mm、45°的斜角,然后在斜角位置上涂刷300 mm宽(从斜角中心线起,平面与立面各150 mm)、厚度为1.2 mm的防水涂膜附加层。新旧防水涂膜接茬处搭接100 mm。

对于宽度大于25 mm的变形缝,在缓冲带上铺增强布(布与基层进行空铺)。增强布可采用玻纤布、聚酯布等,本工程采用60～100g/m2聚酯纤维无纺布。

3.3.3 防水涂膜施工

依据GB 50208—2002《地下防水工程质量验收规范》第4.4.4条及GB 50108—2008《地下工程防水技术规范》第4.4.13条要求,防水涂膜每遍涂刷厚度以不超0.5 mm为宜,应分遍涂布,直至达到设计规定的涂膜厚度要求。待涂布的防水涂料干燥成膜后,方可涂布后一遍防水涂料,且前后两遍的涂布方向应相互垂直。

第1遍涂膜防水层施工:将已搅拌好的防水涂料用橡胶或塑料刮板均匀地涂刮在基层表面(或者滚刷,视不同部位而定),尽量不要有漏刷现象,常温下待其实干(以上人不粘鞋为准)后,方可进行第2道防水涂膜施工。

第2遍涂膜防水层施工:在已固化的涂层上均匀涂刷第2道防水涂膜,不得漏刷或漏涂。固化后,再按上述方法涂刮第3遍防水涂膜,以及第4遍防水涂膜找匀施工,涂膜总厚度不小于2.0mm。

底板防水涂膜作业面应上返至保护墙面,与墙面同高。底板与侧墙拐角部位应做防水涂膜附加层。

地下室底板防水构造见图1。

3.4 侧墙防水涂膜施工

3.4.1 施工工艺流程

2 mm厚聚合物水泥防水涂膜施工工艺流程:清理底板上返至保护墙上的防水层→配料→细部(施工缝等)处理→第1遍防水涂膜施工→第2遍防水涂膜施工→第3遍防水涂膜施工→第4遍防水涂膜找匀施工→防水层验收。

3.4.2 施工工艺

将临时保护墙上两皮砖清除掉,露出保护墙上的防水层,将其表面清理干净后再进行侧墙防水涂料施工。2 mm厚聚合物水泥防水涂膜施工完成(分4遍涂刷)验收后,再施工2 mm厚聚氨酯防水涂膜(分4遍涂刷)。侧墙防水涂膜施工工艺与底板防水涂膜施工相同,参见本文3.3.3章节。

在侧墙顶部与地下室顶板交接的转角部位,增涂300 mm宽防水涂膜附加层。

侧墙防水构造见图2。

3.5 顶板防水涂膜施工

3.5.1 施工工艺流程

顶板防水涂膜施工工艺流程同底板防水涂膜施工工艺流程,参见本文3.3.1章节。

3.5.2 施工工艺

基层清理后,先在阴阳角等部位做防水附加层加强处理,施工工艺同底板防水附加层施工方法,参见本文3.3.2章节。

顶板防水涂膜施工工艺同底板防水涂膜施工工艺,参见本文3.3.3章节。

顶板防水构造见图3。

4 节点部位防水处理

4.1 抗浮锚杆节点防水处理

先清理抗浮锚杆根部的基面及杆身,然后用聚氨酯防水涂料在杆根部200 mm范围内涂刷1mm厚防水涂膜附加层,杆身涂刷上返50 mm。最后按底板防水涂膜施工工艺涂刷聚氨酯防水涂料,并与底板垫层聚氨酯防水涂膜形成整体防水层。抗浮锚杆节点防水构造见图4。

4.2 后浇带防水

后浇带浇筑混凝土前,应先将其表面浮浆及杂物清除,进行防水涂膜附加层处理,然后涂刷聚氨酯防水涂料,再铺水泥砂浆并及时浇筑混凝土,见图5—7。

4.3 施工缝防水

施工缝浇筑混凝土前,应先将表面清理干净,再涂刷聚氨酯防水涂料,并及时浇筑混凝土。施工缝处应先做防水涂膜附加层,再在其上大面积涂刷防水涂料,见图8。

4.4 桩头防水

按设计要求将桩顶剔凿至混凝土密实处,并清洗干净;破桩后如发现渗漏水,应及时采取堵漏措施;涂刷水泥基渗透结晶型防水涂料时,应连续、均匀,不得少涂或漏涂,并及时养护,对遇水膨胀止水条也应进行及时保护,见图9。

5 结语

本工程附加防水层采用了聚氨酯防水涂料与聚合物水泥防水涂料。在两种材料施工中,要注意细节的考虑,如本工程中,将聚合物水泥防水涂膜层置于下层,就是充分考虑了该材料与水泥混凝土具有良好的相容性;抗浮锚杆等部位,先采用聚氨酯防水涂料进行防水加强处理,是为了发挥聚氨酯防水涂料优异的密封性能及较强的粘结性能。本工程遵循了“防、排、截、堵相结合”的原则,将防水与排水相结合,在底板设置了一道排水板,在实践中也具有良好的使用效果。

参考文献

[1]国家人民防空办公室.GB50108—2008地下工程防水技术规范[S].北京:中国计划出版社,2008.

核电工程维修手册的管理与控制篇3

关键词：EOMM；母本文件移交

中图分类号：TM623 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）23-0152-02

1 概述

EOMM（Equipment Operation and Maintenance Manual）设备运行维修手册，是设备供货商提供的关于设备功能、设计原理、安装、运行特征以及设备维护与保养的资料。EOMM是指导电站运行和维修人员掌握设备的运行性能，对它们进行日常维修和事故检修的指导性文件。它是维修程序的上游文件，维修人员将以此为基础，审查相关设备的维修规程和维修大纲。它起到如下方面的作用：

①了解设备的功能原理；

②便于设备日常维护、预防性维修、定期试验和解体维修；

③对维修程序的编写起到参考资助作用。

EOMM作为系统、设备运行和维修程序的基准文件，其审查质量直接影响系统、设备的运行和维护管理。

下面以福建宁德核电有限公司（以下简称宁德核电）的EOMM母本文件移交的管理和控制为例，对EOMM母本文件移交进行经验总结，并明确其存在的问题和解决方法。

2 EOMM母本文件移交的文档管理特点

2.1 EOMM编码及章节构成特点

EOMM编码使用7组19位编码的结构形式编制，见表1。

EOMM主要由以下六个章节构成：

第00章目录、版本、有效页

第0章概述

第1章设备描述

第2章运行细则

第3章维修

第4章图纸和文件

设备供货商编写出初版EOMM后，需经过工程、运营有关部门（维修各专业、文档部门）的审查。其中文档审查是文档工作一个重要环节，是文档质量和完整性的保证，审查内容主要包括：文件编码、格式、版本、状态、第00章、第4章图纸的完整性、有效性等。

2.2 EOMM母本文件移交的文档管理特点

2.2.1 EOMM的来源不同，即编制单位不同

EOMM由核电设备供货商编写提供，总承包单位会根据不同供货商所签订的供货合同给定一个Lot包号（文件编码中文件出版商代码即依据Lot包号进行取定）。明确了EOMM的来源，做好文件管理的基础性工作，才能增强EOMM母本移交的效率和管理力度。

2.2.2 EOMM母本文件移交的时间性比较强

EOMM移交进度要求在系统TOM后6个月内移交营运单位。在EOMM母本文件移交时必须掌握好移交的分工时间，及时提交文件，并按文档管理的要求做好移交工作。

2.2.3 EOMM母本文件移交的介质和信息管理

EOMM母本文件移交的介质主要有两种：纸质和相对应的电子版文件。移交的纸质和电子版文件必须完整准确、清晰、有效。同时对于移交的电子版文件，文档部门相应地建立了信息数据库，对EOMM进行标引，完善EOMM信息，加强了EOMM母本文件的横向信息联系。

3 EOMM母本文件移交的文档管理控制

3.1 加强审查力度，注重文件质量和进度

文件质量的好坏与文件管理控制直接相关，EOMM文档审查是母本移交前质量控制的措施，文档部门在EOMM母本移交审查过程中严格把控，凡不符合文档管理要求的，必须要求供应商及时修改文件。在保证质量要求的前提下，保持移交控制过程畅通，最大可能地确保EOMM母本文件的移交进度。

3.2 搭建EOMM信息平台，及时做好移交信息控制

为便于EOMM母本文件审查和移交，文档部门搭建了EOMM信息平台，用于EOMM母本文件审查、意见反馈。同时，对于正式接收的EOMM母本文件，文档部门将每份EOMM的主附件信息及时录入文档管理系统，及时更新文件状态为“已母本移交”。对于升版的EOMM文件及时上传、更新文件版本、状态等信息，保证EOMM母本的完整性和准确性。

3.3 严格控制母本文件移交流程，加强对控制点的重点控制

在EOMM母本文件移交过程中，文档部门作为文件审查、接收的协调部门，积极优化母本接收流程，强化各方责任，提高文件质量。做好EOMM母本文件过程审查、移交前质量控制和移交后母本信息著录标引三个控制点的重点控制，使母本移交控制过程有条不紊的进行。

4 EOMM母本文件移交存在的问题及困难

4.1 项目文档过程管理缺失

总承包单位提交的EOMM文件质量差，对EOMM审查把关不严，编、校、审流于形式，缺乏必要的质量控制。移交的文件存在不完整、不清晰、无有效签字、高低版本共存等问题，导致不能按移交计划及时接收EOMM文件，影响现场工作，同时工作人员存在误用低版本文件风险。

4.2 初期EOMM整体移交安排不合理

4.2.1 审查周期长，审查不严格

EOMM平台导出ACC（可接受）清单间隔时间较长，导致每次审查文件数量较多，审查周期较长。同时EOMM母本移交前审查发现的问题，总承包单位修改后再提交，有1～3个月时间差，文件可能有升版，导致审查的EOMM版本与母本移交时的版本不一致，且重新移交的EOMM母本未经技术人员审查。

4.2.2 文档审查意见反馈不及时

由于系统原因，文档人员无法直接在系统中填写审查意见，导致EOMM过程版审查时，技术人员在向总承包单位反馈审查意见时，未将文档意见纳入，导致母本移交时问题较多，后期修改困难。

4.3 母本移交流程管控不严密

在EOMM母本移交过程中，总承包单位对EOMM移交流程管控不严密，对已具备移交条件的EOMM母本文件控制不严格，导致母本移交时频繁出现重复移交，移交版本非最新版、工程文档无文件实体等问题。

4.4 母本文件问题跟踪及进度推进困难

因系统缺陷，EOMM平台仅用于母本文件审查，无法在系统中进行问题跟踪和反馈。审查问题反馈、跟踪都用EXCEL表进行，跟踪较困难，且问题反馈修改时间较长，经常出现跟踪一段时间后无法找到问题记录的情况。

此外，EOMM母本移交中涉及的各专业部门的重视程度有待提高，移交接收流程跨越几个月的时间，问题及进度推进极其困难。

5 问题的解决措施和建议

对于EOMM母本文件移交过程中出现的问题和困难，要及时地改进工作方法来解决和克服。针对出现的问题和实际情况，建议采取以下措施。

5.1 加强前端控制，统一文件审查标准

针对提交文件质量差的问题，需发挥工作的主动性、积极性，加强文件的前端控制，对供应商提交的文件严格把关。同时还需统一文件审查标准，在母本文件移交之初就制定EOMM母本接收标准，与总承包单位达成一致，按标准要求接收EOMM母本，对于不符合要求的文件一律退回修改，不予接收。

5.2 优化母本文件移交流程

在母本移交流程中，需周全考虑并确定移交方法、原则。EOMM母本移交的许多重复工作，是由于前期缺乏可预见性，后期重视程度不够造成的，如前所述的移交工作安排不合理、移交文件无新版等。若能将所预见的后果事先安排有关部门进行充分的论证，伊始就按明确的方法进行，就不会产生重新修改或重复移交的问题。

同时，要加大审查力度，缩小审查时间，根据移交进展情况，催促各审查方加快进度，要求生产技术部门对电子版文件进行全面审查，并能及时将审查意见反馈回来，以便及时解决和处理审查中发现的问题。

5.3 加强对供应商的监管力度

在EOMM母本移交过程中，经常出现总承包单位文档部门提交的资料中无文件或无最新版文件的情况。针对这种情况，需加强对供应商提交文件的监督，要求供应商及时通过正式渠道提交文件给文档部门，同时还需确保提交文件的有效性、完整性。必要时可邀请质保部门介入，参与到对供应商的监督过程中，通过正式发整改通知单等渠道加强监管。

5.4 改进文档管理平台系统功能

针对EOMM母本问题反馈及跟踪困难问题，建议推动总承包单位修改EOMM平台，完善系统功能，将EOMM母本移交、问题反馈、跟踪都纳入系统管理，都在系统中进行。这样既可以减少人力物力，同时还能提交母本审查的质量和进度。

6 结语

总之，一份完善的EOMM手册，应该能指导运行和维修人员对设备进行正常工况和各种瞬态工况的启停操作，能够指导运行人员和维修人员对设备运行过程中的各种数据和现象（或故障）进行分析，可以满足专业维修工程师在开展各项工作时，无须借助其它的资料和信息，就能顺利完成对所有需要的检修工作。

为保证EOMM母本移交的质量，文档部门的管理和控制极其关键。同时EOMM母本文件移交的文档管理过程也是一个信息沟通的过程，文档人员应及时了解总承包单位设备采购部门及生产技术部门的管理方法和方式，加强与总承包单位及生产技术人员的沟通和交流，尽可能完善移交过程，同时要加强经验反馈，吸取其他各核电站的经验教训，将EOMM母本文件移交工作顺利推进。

参考文献：

[1] 《岭澳核电工程实践与创新》编辑委员会，本书编委会.岭澳核电工程实践与创新·质量保证卷文档管理卷[M].北京：原子能出版社，2002.

向万达学商业地产计划管理篇4

王健林说过：执行力强是万达的核心能力之一，购物中心从开工那天一直到开业，一般来说是两整年。计划模块化管理则是万达执行力的秘密武器，将整个过程分解成几百个计划节点，打铃必须交卷，不交就是零分。这几百个计划节点不是拿鞭子抽就能做到的，而是万达多年累积的结果。

万达的计划管理一向被视为商业地产宝典，很多同行也在尝试将万达的这套计划移植到另外一家企业。但是，虽然或多或少会有些成效，但更多印证了一句古语“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。究竟是什么原因导致学习万达计划管理的水土不服?本文将从这一视角出发探究如何学习万达的计划管理。

一、学习计划模板的内在逻辑

计划分级管理是房地产行业的通行做法，万达也不例外。以22个月的项目开发计划标准计划模板为例，涵盖了325个节点，包括53个一及节点，85个二级节点，187个三级节点。各节点分为筹备、摘牌、交地、四证、设计、经营、招标、销售、招商、工程、验收、交付12个模块中。

至于节点数量的差异并不是最重要的，重要的是各节点之间的逻辑嵌套的合理性和时间排期的科学性。特别是对于涉及招商、运营等环节的商业地产而言，万达的上述计划基本上是为其自己量身定制的，在计划模板制定早期，集团领导、各条线及各项目负责人反复讨论修正，并经过了几十个项目的适应性调整，才衍变至今天的样子。

同时，我们也看到，万达的计划模板也一直在处于不断优化和完善的动态中，特别是最近对于大型文化旅游项目的计划编制，相关计划模板库又有了进一步的丰富。对于不同类型、不同特点的项目，计划模板虽然整体差异不大，但区别之处却是多为关键要害。因此，对万达的计划的学习，重在剖析其思路和内在逻辑，决不可简单套用同一个模板。

例如，万达项目开发计划节点的模块化设置，核心基于四个基准点数据。先确定摘牌日、交地日、试营业日、开业日四个关键节点，根据各节点倒排整体项目开发计划。其中，明确并严格约束了交地日的计算标准：如果实际交地时间小于摘牌日后50天，交地日为摘牌日，反之交地日为摘牌日后30天。这一计划管理细节对于加快交地发挥了正向引导作用，也避免了扯皮推诿问题。

同时，万达的计划体系的成熟性不仅仅体现在项目开发计划领域，如果只关注万达的项目开发计划是远远不够的。其在工作计划、投资计划、资金计划、开业计划等方面的精细化管理也可圈可点。

模板的价值不言而喻，一些房企往往各系统、各部门及各项目各自为政，计划编制模式、计划要素、目标节点、工作标准及细节深度等缺乏统一标准和模式，导致计划不能实现跨系统、跨项目的通用解读和整合，这些问题需要借助计划模板的作用加以解决。

二、学习计划编制的充分论证

计划模板只是一个基础，具体计划的编制才是核心环节。

1、预留充足的时间

首先，万达会为计划制定和修正预留充足的时间，这点正是很多企业薄弱的环节。计划制定盲目，缺少足够的论证和认同过程。

例如，资金计划通常要3个月时间完成，为了计划更安全可靠，从2010年开始，万达资金计划编制提前两个月，执行后每一年的6月再做适当调整。

2、强调计划的博弈

其次，王健林不止一次公开表示提倡上下博弈、同级博弈。“万达的目标一定是博弈出来的，就是要博弈之后形成的任务，才有完成的可能性”、“绝对不是说拍脑袋说今年必须要做到多少。”

只有计划编制的论证工作做充足，才有可能生成一个相对合理的计划。而且这个反复研讨修正的过程，也是团队达成一致的过程。与之相反，计划编制缺乏共享性往往是很多房企存在的问题，不能够做到计划实施中每个关联人员都可以参与计划的编制、执行和考核，使计划管理所要发挥的动作统一、指令一致的作用在实施过程中打折扣。

例如，一般而言万达的项目开发计划要经过9个环节。其中中间4个环节是计划反复论证的过程。例如在选择模板形成基础计划之后，要校审确认业务事项的准确性和完整性、评估项目风险因素的影响、根据评估调整时间点和周期、重新建立新日期公式等。通过计划编制过程的标准化，尽可能的平衡了模板标准化与项目个性化之间的矛盾。

3、计划编制重在细化

万达计划的编制重在细化。但各类计划细化的方向有所差异，特别是以下四个方面值得思考。

• 第一是系统性细化，全年工作计划由集团机关各部门完成，即包括一整年工作内容，又要求层层分解到每一周。

• 第二是完整性细化，避免相关支撑元素的割裂。例如投资计划中将拓展计划、卖地数量、成本预算、利润预算、税收预算均包含在内。

• 第三是动态性细化，根据实际情况适应性调整。例如资金计划要细化到每个公司每日的现金流分析表，总部现金流分析到周，具体公司要做到日，每年7月初开一次调整会。第四是周期性细化，围绕打通项目全生命周期为中心展开计划编制。例如开业计划要细化到年月日，2014年底做计划就排到2016年，排3年，以此为依据指导各部门具体工作。

计划是一种有效的工具，计划编制并非止于集团层面或项目公司高管。以万达某项目公司为例，在一二三级计划模板的基础上，继续分解编制内控计划和子项/专项计划，并结合计划执行提炼归纳为六大标准模块动作+1个楼长制执行要点，这套模式得到了集团的充分认可并全集团推广。

三、学习计划责任分解落实

计划责任分解是一个看似容易、实则困难的环节。即要将责任具体到部门、到岗位、到人员，又要兼顾不同部门之间的配合与协作，不能责任模糊但也不能人为割裂跨组织间的关联性。

万达一方面明确规定了各级节点的主责组织:

• 一级节点由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办落实，商业地产集团总裁及文化地产接团总裁跟踪检查。

• 二级节点由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办完成。

• 三级节点由各责任公司(部门)执行管控，主管系统跟踪检查、督办完成。

另一方面，除了明确各级节点管控责任之外，每个节点都有明确的主责部门。例如规划院负责43个节点、商管公司负责18个节点等。

四、学习计划考核激励到位

万达将计划执行比作“打铃交卷”。到了时间必须完成工作任务并上报，不会有别人替你答卷，不交卷就是零分。

而很多房企恰恰缺少这种计划执行力文化和配套机制。虽然制定了详细的计划，但总是有很多节点无法完成，由于前期计划节点完成的拖延，而将项目后期赶工视为常态，赶工即是计划失控，会带来成本超支、品质不良等后果。再加上计划的监督缺考核手段不健全或缺乏有效性，计划执行情况较难与奖金挂钩，缺乏相应的规则和手段，久而久之容易形成计划执行不力的恶性循环。

万达红绿灯制度作为破解这一问题的有效工具，已得到业内的广泛认可。而计划管理信息系统的应用，则大大提高了红绿灯考核的实施性。

所有计划节点编入信息系统，有一周任何一个方面计划没有完成工作量，自动亮黄灯;黄灯亮了再一周，还没有解决问题，就是红灯;红灯根据一二三级不同级别的节点不同而进行处罚;黄灯亮了之后如果处理好之后，自动转化为绿灯。

为防止一年中出现多次延误，万达还规定亮三个黄灯等于一个红灯，不同级别节点都规定了具体的处罚措施。

一提及处罚措施，很多房企往往聚焦扣发奖金，但从时间效果来看，薪酬方面的惩罚是最直接有效，但也是是副作用最大的。万达除了严格的薪酬方面的扣罚外，还有系统化的行政处罚措施，例如集团领导现场办公、系统内通报、取消晋级资格、向上级层层述职等。

系统提醒

1)周期小于10天的节点，在节点完成前5天提醒;

2)周期在10-30天的节点，在节点进行到50%时提醒;

3)周期大于30天的节点，在节点进行到50%和85%时分别提醒一次。

万达工程管理手册篇5

万达社区隶属于伍家岗区万寿桥街道，西起三峡大学医学院，东止万达路，北连夷陵大道，南依沿江大道，是以商住为主的开放型社区，总面积约0.9平方公里，辖区有宜昌万达广场、市中心医院、市雷锋中学等企事业单位26家，宜昌最大的城市综合体--宜昌万达广场座落在辖区内。万达社区共有居民2780户、6609人、志愿者660人，按照“一人一格”，以每个网格200至300户为标准，将辖区划分为11个网格。构建以人为本的网格化管理、信息化支撑、全程化服务社会管理“一本三化”新体系，按照网格化管理专职化、规范化的工作要求，围绕“社情全摸清、矛盾全掌握、服务全方位”的工作目标，夯实基础，创新特色，全面开展网格化管理工作，现将情况汇报如下：

一、以两化建设为核心，充分发挥网格员队伍作用

社区按照市创新办统一部署，整合原有资源，科学调配人力物力，成立了社区便民服务站、综治信访维稳站、网格管理站，组建了社会工作者、网格管理员、社区志愿者三支队伍，通过大力提升硬软件两方面的工作环境，达到提升工作能力及效率的目的。

2011年，万达社区以夯实社会服务管理创新化工作基础为重点，完善社区公共服务平台，建成社区党员群众服务中心。中心建筑面积380平方米，总投资80万元。设有便民服务大厅、投资者服务大厅、党员民情工作室、居民议事厅、团中央“集善之家”项目、文化信息资源共享工程、警务室、室外健身游乐活动处、廉政文化广场等设施。其中网格站综合办公区约113平米，包括站长办公室、网格员办公室、档案室、储藏室等，为每名网格员配备电脑、打印机用于日常办公、居务处理。良好的办公设施为网格员日常工作提供了硬件保障。

社区网格站成立伊始，确立了由社工对网格员开展“传帮带”的传统，通过熟悉社区情况的社工带领网格员共同入户，很快就使得社区网格员进入角色。同时社区按照至少每月一次开展网格员培训，请来街道、派出所、工商、交警、食药等部门领导，在社区召开培训会，培养网格员成为社会工作的“通才”、“专才”、“全才”，提升业务素质、提高工作能力。如2012年3月，社区网格站接到市人社局工作任务，对辖区内全部企业开展参保稽核、劳动保障年审等工作，社区立即组织网格员开展劳动保障工作培训，从劳动保障政策解读以及稽核年审方式技巧两方面着手，迅速提升网格员工作能力及技巧，最终出色地完成了辖区网格内134家企业劳动保障年审材料送报、97家参保企业稽核、168家用人单位参保登记工作。

二、按两化要求为标准，完成网格化管理工作任务

社区围绕市网格中心“两化”建设的要求，在网格化管理日常工作中，以社区人口信息平台为基础实现社情全摸清，以社会矛盾联动化解平台为手段实现矛盾全化解，以社区公共服务平台为窗口实现服务全方位。

一是严格执行网格工作制度，明确“首问负责制”、“限时办结制”、“AB补岗制”、“弹性工作制”等工作制度；实行“一日双巡”制度，网格员每天上、下午各在网格内巡察一次，每次巡察时间不低于1.5小时。同时网格员利用中午、晚间或双休日等时段进行错时工作，每周不低于5小时。错时工作实施轮流与自报相结合，要求每周一由副站长对本周错时安排进行统计，在巡查工作中要求“巡察前有准备、巡察中有记录、巡察后有报告”，巡察中以“查变动、找问题、集诉求、排矛盾”为主要内容，并完成社区E通下达的各项核查指令及核查重点，确保入户核查信息的准确率。并由副站长每天查看巡查日志及相关工作报告。2012年4月24日晚上6点多，6号网格员邢能完在执行错时巡察任务时，来到夷陵大道203-2-104号居民唐正林家中，今年49岁的唐正林因病长期瘫痪在家，只有79岁的母亲王宗勤陪伴照顾，两人相依为命，生活十分困难，也是6号网格内重点关注对象，网格员、志愿者经常定期上门照料。当时网格员发现唐正林昏迷不醒，立刻联系社区，民政干部与残协专员纷纷赶到现场，“格格”们迅速将病人抬上救护车，送往中心医院抢救。4月25日凌晨，唐正林终因病情过重抢救无效，永远离开了人世。他的家人感谢社区为挽救生命所做出的努力，病魔无情，但人间有爱，万达社区网格员坚持为群众办实事办好事，将党和政府的温暖关怀散播到家家户户。

二是实施社区网格站“每日晨会、每周例会、每月考核总结会”，每天上午利用十到十五分钟召开网格员工作会议，由网格站站长或副站长主持召开，部署每天工作要点，并安排市网格中心下达的阶段性任务及突发任务；每周召开一次沟通例会，会议主要由网格员及社工在各项社区工作中开展配合进行沟通，解决网格员在矛盾调解或其他工作中遇到的重点难点。社区各项工作中需要网格员配合的则由社区专职工作者与网格站副站长沟通后在会上统一部署执行；每月召开一次网格工作考核总结会议，通报社区对网格员考核情况，提出问题，商量解决。

三是针对社区各网格自身特点开展特色化、差异化的社会服务管理。如1、2号网格居民主要以中心医院退休职工为主，日常工作中则指导网格员加强老年人服务等工作；

5、6号网格居民以杂居小区及流动人口为主，网格员工作重心为出租屋管理及流动人口服务等工作。11号网格为万达广场商业区，网格员主要配合社区经济服务工作开展信息采集、食品安全等工作。通过社区网格员“综合履职、重点服务”，不断深化和推进网格化管理工作。如2011年8月29日，社区11号网格员易君莉在万达广场沃尔玛超市巡查时，发现有消费者正与超市人员发生争执。经了解，原来是消费者在超市购买的卡夫牌饼干已过了保质期，要求超市赔偿。易君莉立即通过社区E通向所属辖区工商巡查人员报告情况，同时做好安抚工作，收集现场证据。工商干部很快达到现场，按相关规定先行赔付消费者商品价值十倍的赔款144元，并对该超市立案查处。快速便捷的消费维权得到了消费者的好评，也被2011年12月中央电视台社会与法频道播出的《平安中国——见证创新的力量》栏目报道并在全国进行了推广。

三、以两化创新为突破，网格化工作卓有成效

万达工程管理手册篇6

一、简介：

二、服务组排班目标

三、服务组排班基本要素

四、服务组排班步骤

五、结果回馈

简介：排班SOC

服务员班表是管理餐厅最有效的工具，而训练与其关系更是密不可分。只有在把正式的训练排入班表后，才会正常的进行。所以，排班亦是工具，也是你控制餐厅人事成本的重要方法。在每一份班表公布前，务必检查每一份班表是否符合预期的目标，并达成良好之餐厅营运管理，呈现最佳之Q.S.C.水平。

注：服务员班表会影响到餐厅营运管理的每一方面。

值得你花时间来确定每一份班表都是非常正确的。

一．服务组排班目标

1、为顾客提供一个高水准的Q.S.C.以增加餐厅营业额。

2、在适当的时间及地点提供充足且合适的人力。

3、良好的排班方式可提升服务员的士气，降低服务员的离职率。

4、提供执行各种行动计划(如清洁计划、训练计划、维修保养计划、L.S.M计划)的人力及完成时间，以确保计划之执行，让餐厅的时间管理做的更好。

5、有效的管理工时(其为餐厅第二大成本)达成创造利润的目标。

二、服务组排班基本要素

1、人员分析及招募计划

依服务组人员需求分析表，每月20号完成服务组人员招募计划需经餐厅经理之审核。按人员招募流程图及招募前准备检查表，进行招募。

2、非生产小时

(1)定义为非直接从事于准备、制作、包装、传达给顾客之工作时数。(大厅除外)

（2）非生产小时之需求是来自于餐厅之实际需求定，依餐厅营运年数、餐厅面积大小、座位多少，建筑物形式、装璜状况等不同而异。

(3)更重要的是工作的熟练程度与经验，也就是生产力。生产的高低将影响非生产小时的多少。

(4)其与生产小时分开是必要的，因为其预估与排定是不同的。

(5)非生产小时包括下列各项：

A、计划保养月历上所需之工时数，并按日历上所建议工时，每日均不同。

B、清洁维护 — 按餐厅之清洁计划表上所需之工时而定。

C、开店 — 装机，工作站准备，补货。

D、打烊 —打烊前准备。

E、进货 — 含接货管理及先进先出。

F、训练 —

a、依训练需求决定之训练小时及工作站。

b、含新人及交叉式训练之工时。

c、应包括工作站简介，离开餐厅之训练，包括训练者及被训练者之工时。d、在餐厅或S.O.C.检定，仅计算训练者之工时，为非生产小时。

e、尚包括第一及第二次职前简介。

h、计时组长 — 按管理组班表。

i、会议 — 训练员会议、服务员会议、临时座谈会、管理组会议、工作检讨、绩效考核。

j、其他 —餐厅促销活动，训练课程或经餐厅经理指定之特殊工作事项。

(6)每周非生产小时预估控制表之制作及注意事项。

A.排班经理必须先协调餐厅其他各组负责人，寻求工时数

及安排时段等计划。

B、排班经理每周按时先完成预估部分，并经餐厅经理核准。

C、排班经理每周负责完成实际部分，并与预估工时相比较，找出差异原因，寻求解决，并提报餐厅经理。

D、餐厅内需保存最近之非生产小时预估控制表。

3、生产小时

(1)定义为直接从事于产品之准备、制作、包装、传达给顾客之工作

时数。

(2)(2)依餐厅营业额之不同而定。营业额生产小时对照表之运用及

注意事项。

A、依各时段之营业额，可从营业额生产小时对照表上找出市场标准

之生产小时。

B、餐厅可依生产力水准及平均交易额来调整市场标准之生产小时。

C、餐厅之生产力Q.S.C.等级由餐厅经理及分公司主管决定。

D、营业额生产小时对照表之工作位置安排，由管理组会议中大家讨

论决定。

4、服务员训练追踪卡

(1)分类—早、中、晚，开店、打烊、周末、训练员。

(2)应包括可排班时间、编号、报到时间。

(3)有关各人生产力之资料—训练追踪卡。

(4)当服务员通过S.O.C.并在训练追踪卡记录。

(5)排班前应由训练组先将下周拟训练人员之工作站及所须总工时直接填入班表下方。

(6)本月之出缺勤记录亦可由排班经理记录。

5、沟通为排班不可缺少的因素，有关必须沟通事项如下：

(1)可排班时间之沟通。

(2)出缺勤状况之沟通。

(3)就有关非生产小时方面必须与其他各组负责人协调。

(4)就有关生产小时方面必须与值班经理沟通。

(5)对离职人员之原因进行沟通，并记录分析。

(6)对服务员之工时需求进行沟通。

(7)代班及请假等事项的沟通。

（8）就生产力之提高，进行沟通，即运用辅导六步骤，发掘问题，解决

问题。

(9)最重要的，不要忘了和您的主管沟通。

(10)另外沟通的方式可为面对面，一对一，临时座谈会、海报、联络簿、字条等方式进行。

三、服务组排班步骤

1、准备 — 排班前需先准备或完成下列项目

(1)下周之管理组班表。

(2)服务员给班留言本。

(3)计划保养月历。

(4)营业额生产小时对照表。

(5)非生产小时预估控制表。

(6)空白工作时间表、铅笔、红色及蓝色、绿色原子笔、尺、计算机。

2、小时，天，周，营业额预估

(1)预估每日营业额依前三周之当天各小时营业额为参考值，若前三周之当天各小时营业额差异在1000元内则求取平均值为下周之预估小时营业额。若其中有一周与其他二周之变化差异超过1000元，则考虑气候、假期、促销活动等的变化，取较合理而周之平均值。

(2)若每小时营业额持续上升或下降，则下一周之预估值，需以最近这一周为基准，按其趋势比例做预估。

(3)将每日之每小时预估营业额加总起来则为当日之预估营业额。

(4)运用同样的逻辑方式检讨，前三周之当天营业额，差额若在￥5000元则求取平均值为下周当天之营业额。

(5)若前三周之当天营业额，持续上升或下降则下周之预估值，需以最近这一周为基准，按其趋势比率做预估。

(6)将一周之每日营业额加起来即为该周之营业额预估并与餐厅经理或副理之周营业额预估值比较，若有超过￥5000元以上之差异，则与经理或副理讨论之后，再做决定。

(7)预估不但是一门科学而且是一门艺术，必须依赖充足且正确的资料及经验来完成。

3排入人员依排班训练追踪卡之资料，并注意下列事项依序排入

先排入指定之非生产小时人员及开店、打烊、训练员等人之班表。注意可排班时间范围及预先请假日期。注意各时段生产力之均衡、调配，即老员工及新员工之搭配。(依个人之S.O.C过站状况)注意最高及最低工时需求，以达到“公平”及“满足”为原则。

检查

检查是必需的，因为餐厅即使少一个人都可能影响S.O.C.(1)注意最新之排班时间或请假，因为此将影响服务员士气。(2)每人每天上一次班，检查是否有重复的状况是必要的。(3)运用服务组排班检查表

代理与请假

班表公布之后，服务员不得私自换班，若无法来上班，必须按请假规定办理。建议餐厅可使用自愿代班单以便在临时缺人之下马上找到人手。

结果回馈

当一个成功而有效的班表被完成之后，将可预期到下列四种人的反应。

1、我们的顾客，将会由于持续性高水准Q.S.C.的表现，而感到被尊敬且愉快，他们将会不断再回到餐厅里用餐。

2、我们的服务员将会由于生活、学业、工作三者时间上良好的计划与分配而感到充实且愉快。

3、我们其它管理组成员将会由于值班时有充足的人力供应及各项行动计划能如期完成而感到有成就且愉快。

4、您的餐厅代店及分公司主管也将由于餐厅营业额及利润的增加而感到满足且愉快。

万达工程管理手册篇7

万达广场慧云集成平台是一套融合了万达集团商业建筑创新管理模式的IBMS集成系统,是万达广场慧云智能化系统的核心部分,通过在中控室建立集成平台,该平台采用国际上先进的技术,实现多种定制场景模式的“慧云”控制,同时实现万达广场内各智能化子系统之间信息资源的共享和管理,相关系统之间的互操作、快速响应和联动控制,实现自动监控和远程管理的目标,使万达广场在安全、卫生、舒适、节能和环保方面达到一个很高的水平。

智云项目设计目标清晰,具有创新意识,施工过程管理严谨,具有较高的质量水平。智云平台管理模式引入了IT概念,提升了智能化的技术水平,提高了物业管理水平和设备运行的效率,有效地降低了建筑能耗。同时,引入了“一机三屏”的模式,建立了一种全新的系统管理环境,将客流与能耗数据分析结果融入到客流与商业智能化系统之中,更重要的是,本项目建立了一整套基于设计、验收、运维、考核的标准以及本标准数据代码及标准接口的体系,对整个行业都有一定的借鉴作用。

慧云智能化管理系统是专为万达广场运维管理定制开发的IT工具,创新点有以下几个方面:

第一,系统功能设计的创新:根据万达集团多年商业管理的经验,总结出多项核心监控需求,通过对集成平台和各子系统任务层级的规划设计,使系统整体高效联合运转,满足不同层级管理人员的使用要求。

第二,标准化(包含以下几方面的内容:功能的标准化、系统接口的标准化、数据和信息的标准化、操作界面的标准化)方面的创新:通过对集中平台和子系统传输数据格式、接口方式、通讯方式的“标准化”规定,保证通讯的顺畅和准确。

第三,用户权限管理设置方面的创新:通过对用户权限的详细划分,可以有效地解决控制人员权责不清晰的现象,并且提供给用户灵活的权限分配功能。

第四,策略灵活性方面的创新:用户可以通过软件界面,在权限允许的情况下自由合理地分配和更改设备的运行策略。

第五,冷源系统智能化管理的创新:根据万达广场空调系统的运行特点,采用专业的冷站群控系统,该系统具备智能优化算法对冷站全年逐时运行数据进行模拟,并根据节能控制逻辑确定制冷系统各设备联合运行的组合方式,动态调整各项控制参数,以达到冷站整体能效最高的工作状态。

时间管理者之完美手册篇8

在2009年央视播出的栏目《我们》中，主持人王利芬反复使用的一句客套话给我留下了深刻的印象。在每次现场或者连线的嘉宾说完话后，王利芬总是加上一句“谢谢你的时间”。在这种场合上，一般我们都会说“谢谢”，谢什么呢？谢他给你面子前来捧场？谢他完美的表达给节目添了彩？要谢的内容或许很多，但一句“谢谢你的时间”，谢得最到位、最得体。因为时间是我们这个时代最宝贵、最不可替代的资源。只有时间，我们租不到，借不到，也买不到。

初入高三的同学总是在寻找取得好成绩的秘籍。有的人相信靠努力，有的人相信靠能力，有的人相信靠一套科学的学习方法，有的人相信靠来自老师、父母的鼓励……这些都重要，但不管你相信哪一条，这一切都建立在对时间的投入上。其实，除了极少数天资聪颖和先天愚钝的人，对大部分人来说，对于时间的投入和学习上所取得的成绩基本成正比的关系。你需要时间来累积努力，你需要时间来培养能力，你需要时间来摸索学习方法，你需要时间来获得老师的赏识……还有，如果你的父母真要赞扬你的话，他们唯一要赞扬的就是你对学习时间的付出。

完美秘籍德鲁克的时间管理理论

按照管理大师德鲁克的理论，现代社会的每个人都是管理者。我们每个人都有一个最重要的下属——自己的时间。大部分情况下，管理自己的时间就是管理自己的成功之路。

德鲁克认为，时间的供给，丝毫没有弹性。不管时间的需求有多大，供给绝不可能增加，时间也没有替代品。有效的管理者和他人最大的区别在于，他们非常珍惜并很好地安排自己的时间。

没错，通过掌握如何管理时间，你将会具备作为一名成功学生所必备的做事能力。不仅如此，你对花费在学习上的时间管理得越好，你就会有更多的时间来做你想做的事。

而对于时间管理，德鲁克给出的药方是，要随时记录自己使用的时间，要尽量多地腾出整块而不是零星的时间来应付最重要的工作，要尽量消除浪费时间的活动。

完美手册一边是时间，一边是规划

首先，我们要制订一个详细的日程表，这是时间管理的第一步，也是最重要的一步。一个好的日程表的标准有三个：适合自己，详细，不放过每一分钟。下面是一份我在高三的时候用过的日程表，可以供大家参考。

【注】

1.这其实也是一份课程表，你可以把每天学校安排的课先填在表格里;

2.制作这个表格最重要的事其实是抓住除课程以外的时间，安排好这些时间，学习时间才能真正被你牢牢地抓在手中;

3.学习和休息的时间比例要合理安排，符合自身的实际情况，否则将无法实施和坚持;

4.根据自己的特点，不同的科目可以占据不同的时间比例;