土地用途变更的法律依据（共9篇）
土地用途变更的法律依据 篇1
土地用途变更的法律依据
一、涉及的法律依据
1、《中华人民共和国物权法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
5、《中华人民共和国森林法》
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
7、《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
8、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
9、《协议出让国有土地使用权规定》
10、《广州市土地管理规定》
11、《关于变更土地登记的若干规定》
二、具体的法律条文
1、人大：《中华人民共和国物权法》
第一百四十条
建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
2、人大：《中华人民共和国土地管理法》
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第十四条第二款 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
第十六条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第二十条 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。
第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。
经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
3、人大：《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》
第十八条
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
4、国务院：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条
依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
5、人大：《中华人民共和国森林法》
第三条
森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。
森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第十五条
下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：
（一）用材林、经济林、薪炭林；
（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；
（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；
（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。
依照前款规定转让、作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件的，已经取得的林木采伐许可证可以同时转让，同时转让双方都必须遵守本法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。
除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。具体办法由国务院规定。
第二十三条
禁止毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。禁止在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧。
进入森林和森林边缘地区的人员，不得擅自移动或者损坏为林业服务的标志。
第二十八条
新造幼林地和其他必须封山育林的地方，由当地人民政府组织封山育林。
6、国务院：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
7、国家土地管理局：《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
第三十九条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
第四十条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
第四十一条 因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
第四十二条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。
第四十三条 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。
第四十四条 经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。
第四十五条 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。
第四十六条 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
第四十七条 土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。
第四十八条 土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。
土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。
8、最高院：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
9、国土资源部：《协议出让国有土地使用权规定》
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
10、广东人大：《广州市土地管理规定》
第二十七条 出让国有土地使用权的出让金标准，由市、代管市土地行政主管部门拟订，报同级人民政府批准后实施。出让金标准，应根据市经济、社会发展状况和用地供求关系，适时进行调整，定期公布。出让和转让的国有土地及其附着物价格，应由代管市以上土地行政主管部门或其认可的土地评估机构进行评估。
第三十一条 依法申请行政划拨土地的，应按《广东省土地管理实施办法》
第十二条规定办理。使用行政划拨土地的单位，应与土地行政主管部门签订土地使用合同。改变用地权属、界址、面积的，应报土地行政主管部门批准。改变土地用途的，还应报城市规划部门批准。
第三十九条 违反本规定第七条第二款规定，侵占或擅自改变依法划定的各类保护区土地用途的，责令退还土地，恢复土地原状，收缴非法所得，并按违法改变用途的土地面积处以每平方米１５元的罚款。在该地块被侵占或擅自改变用途后新建有建筑物、其他设施的，由代管市以上土地行政主管部门会同有关部门予以没收或责令限期拆除。其中，在农田基本保护区搞非农业建设的，依《广东省基本农田保护区管理条例》第二十条规定处理。违反本规定第八条第二款规定改变土地用途的，责令限期恢复原状。逾期不恢复的，收回土地使用权。
11、国家土地管理局：《关于变更土地登记的若干规定》（全文）
关于变更土地登记的若干规定
为加强土地资源和地产市场的管理，进一步健全土地登记制度，根据有关法律、法规，对变更土地登记作如下规定：
一、变更土地登记的范围和分类
初始土地登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或地址的，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。
变更土地登记分为：
1．土地权属变更登记
2．他项权利变更登记
3．更名登记
4．更址登记
5．土地用途变更登记
6．注销登记
二、变更土地登记程序
变更土地登记的程序分为：
1．变更土地登记申请
2．变更地籍调查
3．审核
4．注册登记
5．换发或者更改土地证书，核发他项权利证明书
三、变更土地登记申请
1．因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的，土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后30日内，持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
新建设项目用地的土地使用者，在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续，待建设项目竣工验收后30日内再正式申请土地权属变更登记。
2．以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后10日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。
3． 因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后15日内，持土地使用权转让合同共同向土地管理部门申请土地权属变更登记。
4．因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的，有关各方在主管部门批准后30日内，持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。
5．依法继承土地使用权的，继承人在合法继承权确定后30日内，持有关证明文件向土地管理部门申请土地权属变更登记。
6． 因处分抵押财产而取得国有土地使用权的，抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人，在土地权利变更之日起15日内，持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。
7．交换、调整土地的，交换、调整土地的双方在交换、调整协议批准后30日内，持协议和批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
8．出租国有土地使用权的，土地使用权出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后15日内，持土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同共同向土地管理部门申请他项权利登记。
9．抵押国有土地使用权的，土地使用权抵押人和抵押权人，应在抵押合同签订后15日内，持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。
一宗地多次抵押的，处分抵押财产时的偿还顺序以申请他项权利登记的时间顺序为序。
10． 因土地权属变更引起他项权利转移的，由土地所有者或土地使用者同他项权利者，在申请土地权属变更的同时申请他项权利登记。
11．土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的，土地所有者、使用者、他项权利者在变更发生后30日内，持有关证明资料向土地管理部门申请更名或更址登记。
12．登记的土地用途发生变更的，土地所有者、使用者在变更批准后30日内，持有关批准文件向土地管理部门申请土地用途变更登记。
13．有下列情况之一，致使土地所有权、使用权或者他项权利终止的，土地所有者、使用者或他项权利者在土地权利终止后15日内，持合同或者有关证明资料向土地管理部门申请注销登记；
(1)依法收回土地使用权；
(2)土地使用权出让期届满；
(3)因自然灾害造成土地灭失；
(4)土地使用权抵押合同终止；
(5)土地使用权租赁合同终止。
逾期不申请注销登记的，土地管理部门依法直接办理注销登记手续，并将注销登记结果通知当事人及有关部门。
变更土地登记申请人在办理变更土地登记申请时，除以上规定提交的资料外，还须提交下列资料：
1．变更土地登记申请书。
2．变更土地登记申请人的法人和法人代表证明、个人身份证明或者户籍证明。
3．土地证书或者他项权利证明书。
4．地上建筑物、附着物权属证明。
5．土地管理部门要求提交的其他资料。
四、变更地籍调查
变更地籍调查分权属调查和地籍勘丈。各类变更土地登记均须进行权属调查。因土地所有权、使用权分割、合并引起界址点、界址线变更或者国有土地使用权部分出租、抵押的，须在权属调查基础上进行地籍勘丈。
变更地籍调查按《城镇地籍调查规程》、《日常地籍管理办法<农村部分>(试行)》和[1992]国土[籍]字第46号文件的有关规定执行。
五、变更土地登记审核
土地管理部门根据变更土地登记申请人提交的资料和变更地籍调查结果对申请人资格、变更内容、变更依据进行审核。经审核符合规定要求的，由审核人员在变更土地登记审批表内填写准予变更土地登记的依据、结果和审核人员姓名，并加盖审核人员印章和土地管理部门公章。
土地权属变更登记申请经土地管理部门审核，符合规定要求的，报人民政府批准后进行注册登记。
其他类型的变更土地登记申请经土地管理部门审核，符合规定要求的，直接进行注册登记。
六、注册登记
(一)土地权属变更的注册登记。
土地权属变更的注册登记须更换土地登记卡，其注册登记按下列程序进行：
1．注销宗地原土地登记卡。
在宗地原土地登记卡上进行注销登记。除严格按规定填写有关栏目外，还应加盖“注销”印章。并在“备注”栏说明土地所有权或使用权去向，土地权属变更涉及宗地分割的，注明分割后各宗地的宗地号。
2．建立宗地新土地登记卡。
在新土地登记卡上按初始土地登记的要求填写各栏目。在“备注”栏注明原土地所有者、使用者。土地权属变更涉及宗地分割的，注明原宗地号。将原土地登记卡附在新土地登记卡后面。宗地分割的，将宗地分割前原土地登记卡附在宗地分割后宗地号最小的宗地土地登记卡后。
国有土地使用权出让、转让的注册登记，除按上述规定登记的内容外，还应在土地登记卡“登记的其他内容、变更事项及依据”栏登记以下内容：
(1)宗地标定价；
(2)出让或转让金额；
(3)出让或转让期限及起止日期；
(4)转让宗地土地增值费缴付情况：
(5)其他约定条件。
(二)其他类型变更的注册登记。
土地权属变更以外的其他类型变更的注册登记按《土地登记规则》规定的要求在宗地原土地登记卡上进行。
国有土地使用权出租、抵押的注册登记，除按上述规定登记的内容外，还应在土地登记卡“登记的其他内容、变更事项及依据”栏登记以下内容：
(1)承租人或抵押权人名称、地址；
(2)出租或抵押面积；
(3)出租用途、期限及起止日期；
(4)租金及交纳方式或抵押贷款金额及偿还日期；
(5)宗地标定价；
(6)其他约定条件。
(三)其它
根据土地登记卡更改土地归户册的相应内容。
七、换发或更改土地证书、核发他项权利证明书
(一)换发土地证书。
土地权属变更的，按下列程序更换土地证书：
1．注销原土地所有者或使用者土地证书；
2．根据土地登记卡填写新取得的土地所有权、使用权的土地所有者、使用者的土地证书。土地证书按栏目规定的内容填写，国有土地使用证在“备注”栏注明土地使用权的取得方式。
3．将土地证书发给土地所有者、使用者。
(二)更改土地证书。
土地权属变更以外的其他类型变更的，按以下程序更改土地证书：
1．在发生变更栏目内加盖“变更”印章；
2．在“变更记事”栏注明变更的内容及日期，并由经办人签名盖章同时加盖土地管理部门公章。
3．将更改的土地证书发给土地所有者、使用者。
(三)核发他项权利证明书。
他项权利登记只核发《土地使用权承租证明书》和《土地使用权抵押证明书》，其他类型的他项权利只办理登记手续不发给他项权利证明书。《土地使用权承租证明书》发给土地使用权承租人，《土地使用权抵押证明书》发给土地使用权抵押权人。他项权利证明书根据土地登记卡填写，证明书格式由各省、自治区、直辖市土地管理部门自行设计。
《土地使用权承租证明书》须载明下列内容：
L承租人名称、地址；
2．出租人名称、地址；
3．承租宗地的坐落、地号、图号；
4．承租宗地的面积、用途；
5．租赁期限及起止日期；
6．租金；
7．宗地标定价；
8．其他约定条件；
9．承租宗地的宗地图。宗地部分出租的，应在宗地图上标出出租部分的界线；
10．填发机关及发证日期。
《土地使用权抵押证明书》须载明下列内容：
1．抵押权人名称、地址；
2．抵押人名称、地址；
3．抵押宗地的坐落、地号、图号；
4．抵押面积；
5．抵押金额、期限；
6．宗地标定价；
7．其他约定条件；
8．抵押宗地的宗地图。宗地部分抵押的，应在宗地图上标出抵押部分的界线；
9．填发机关及发证日期。
八、变更土地登记费
变更土地登记申请人按规定交纳变更土地登记费。在国家未作新规定之前，变更土地登记的收费办法比照[1990]国土[籍]字第93号文件的有关规定执行。
九、变更土地登记表格
土地登记卡、土地归户卡严格按照《土地登记规则》的规定执行。其他表格由各省、自治区、直辖市土地管理部门参照《土地登记规则》规定的格式自行制定。
土地用途变更的法律依据 篇2
1.1 是实现实质正义的需要
中外学者对于情事变更原则的理解虽然不尽相同, 但有一点是一致的, 即情事变更原则的实质在于对实质正义和公平的追求。从近代法律思想的演进历程来看, 随着权利本位向社会本位的过渡, 合同观念由唯意志论向构筑合同自由的实质正义内核转化, 合同法律制度从封闭自足、由严密精确法律概念组成的规范体系, 向开放多元、充满价值关怀和注重利益衡平的、由内涵明确的规则和外延广阔的原则共同组成的规范体系发展。
“契约必须严守”原则是被各国合同法所普遍接受的基本原则, 依此原则, 合同成立之后, 无论出现何种客观情况的异常变动, 均不影响合同的法律效力。可是, 如果在缔约后, 由于不可归责于双方当事人的客观情况的出现, 致使双方当事人的利益均衡关系受到严重破坏, 虽然可以履行, 但若按原约定履行, 对于合同一方当事人而言显失公平, 这种情况下, 如果仍然要求遵循“契约必须严守”原则, 则难免造成不公结果。由此, 有必要形成例外规则, 以缓和“契约必须严守”原则的苛刻性。交易基础障碍规则、不可抗力规则、合同落空规则以及情事变更原则在本质上有其相通性, 都是为了消除“契约必须严守”原则在特定情况下带来的不公平结果, 实现裁判的实质公平与正义。因此, 情事变更原则弥补了契约自由的不足之处, 是法理上追求实质正义的结果之一。
1.2 是我国司法实践发展的需要
目前, 我国的社会主义市场经济体系尚不完善, 这就有可能造成合同的履行结果与当事人的初衷大相径庭, 并使双方当事人的利益发生不正常的倾斜。尽管市场经济本身就伴随着风险, 但如果这种风险不是市场本身所固有的, 其可能带来的将是对市场经济发展的负面影响。而且, 健康的市场经济应该首先是诚信的市场经济, 情事变更原则正是基于诚实信用原则和公平原则发展起来的一项损益平衡原则, 其意义在于衡平当事人之间的利益关系, 促进契约公正和社会稳定。
与社会经济发展的需要相比, 在我国的司法领域情事变更案件的处理问题显得更为突出。合同法草案审议期间, 有人提出现实生活中情事变更的情况极其少见, 所以无需将其列入合同法中。且不论这样的理由是否成立, 在我国大多数地区发生“非典”疫情期间, 突发的公共卫生事件使情事变更原则再次成为法律界无法回避的问题, 例如组团到疫区旅游无法成行, 要求退款等。
尽管可以用诚实信用原则和公平原则作为判决的依据, 但作为合同法的基本原则, 其弹性之大、余地之广, 又使得其作为裁判依据显得力不从心。而且如此一来, 岂不使得法官的自由裁量权更大, 而完全背离了立法者放弃情事变更原则的初衷。
2 我国情事变更原则司法适用的法律依据
2.1 现行法律依据[1~2]
首先, 就国内合同纠纷而言, 我国《合同法》虽没有明确规定情事变更原则, 但在对于一些具体问题的规定上可以看到是贯彻了情事变更原则的精神的。如《合同法》第一百九十五条规定, “赠与人的经济状况显著恶化, 严重影响其生产经营或者家庭生活的, 可以不再履行赠与义务。”《合同法》第二百三十一条规定, “因不可归责于承租人的事由, 致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的, 承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失, 致使不能实现合同目的的, 承租人可以解除合同。”自2005年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 的第十六条规定, “因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷, 当事人协商变更无法达成一致, 且继续履行又显失公平的, 人民法院可以根据发生变更的客观情况, 按照公平原则处理。”
其次, 在涉外合同纠纷中, 因为我国已加入了国际统一私法协会, 因此在涉外合同关系中涉及情事变更原则时, 如果符合条件, 可以选择适用《国际商事合同通则》的有关规定, 该通则在第六章第二节对艰难情事规则做了规定。此外, 《联合国国际货物销售合同公约》第七十九条关于免责的规定, 也是我国处理国际贸易纠纷的依据。
2.2 法律原则依据
在法律上没有特别规定, 而当事人又不能通过协商重新达成合意的, 可以适用诚实信用原则和公平原则予以处理。当出现情事变更问题而现有法律对此没有具体规定时, 很多学者就主张以诚信原则来填补这个法律漏洞, 认为情事变更原则的上位原则是诚实信用原则, 主张将诚实信用原则作为情事变更原则的理论基础;也有学者认为, 以公平原则作为情事变更原则的上位概念更适合我国国情, 情事变更原则是民法的公平原则在合同法中的运用的。
诚信原则和公平原则是民法与合同法的基本原则, 它对包括情事变更原则在内的各项原则都有指导意义, 二者在功能和价值取向上并无冲突。诚信原则创立之初虽有不同解说, 但一般认为, 诚信原则要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡, 以及当事人利益与社会利益平衡, 目的在于保持社会稳定与和谐地发展, 并在2个方面发挥作用, 首先它是对当事人进行民事活动时必须具备诚实的内心状态的要求, 对当事人进行民事活动起指导作用;其次, 它是对法官自由裁量权的授予。公平原则要求民事主体应本着公平的观念从事民事活动, 正当行使权利和履行义务, 在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益。它通过公平的价值取向, 授予法官自由裁量权, 强行干预、变更契约内容, 解决了法的安定性和判决的妥当性的矛盾, 在最大限度维护法的安定性的同时, 实现个案的公平正义。合同法上的情事变更原则是合同成立之时, 双方当事人的权利义务对等且价值相当, 符合等价有偿原则, 根据诚信原则, 双方对此真实、一致的意思表示本应恪守信用, 按照约定履行合同, 但由于合同履行过程中发生了情事变更, 对此双方当事人均无过错, 但如维持合同原有效力, 将导致双方利益关系的严重失衡, 有悖于公平原则, 因此为尊重受不利影响的一方当事人和合法利益, 法律允许对合同进行变更或解除, 以消除其不公平结果。
3 结语
从我国诚实信用原则与公平原则的立法精神看, 能够涵盖情事变更原则所包含的制度价值。处理情事变更案件时, 在法律没有具体规定的情况下直接适用诚实信用原则与公平原则来解决具体问题是可行、合理、有效的途径。但必须承认的是, 这种做法也只是目前现状下的权宜之计。
参考文献
[1]孙美兰.情事变动与契约理论[M].北京:法律出版社, 2004.
土地变更调查中图斑变更依据研究 篇3
关键词：图斑变更依据；土地变更；卫星影像；二调数据库
1引言
土地变更调查指在土地详查完成后，根据土地详查的程序及要求，对因各种原因发生变化的土地利用状况和土地权属界限进行的调查。变更调查是土地调查的一项制度性工作，与遥感监测是准确获取土地基础数据的重要途径，它是土地详查的延续，是保持土地详查数据现势性的重要手段[1]，也是落实土地宏观调控，实施管理方式转变，加强用地监管的重要手段，在二调完成后显得尤为重要[2]。
在基于二调数据库和卫星影像的土地变更调查中，图斑的提取是利用同一区域不同时期的遥感影像或不同时期的现状图与遥感影像图，并通过人机交互判读的方式来发现变化图斑，利用GPS定位测出变化的数据，通过GIS的分析与处理，得到变化图斑及土地利用变化情况、位置和数量等信息[3]。图斑变更范围并不完全等同于监测图斑范围，要根据外业调查的实际变化情况在外业调查地图中圈定变更范围，经审批的建设用地应按照批准红线进行变更，超出红线范围的建设用地按违法用地统计。
现阶段土地变更调查技术虽已有了较大进步，但在土地变更工作中，图斑变更依据没有具体标准，存在工作障碍。本文以土地变更调查为依据，选择重庆市北碚区为研究区，通过对比二调前后土地变更调查方法技术的变化，结合实践，对土地变更调查中的图斑变更依据关键技术进行研究分析，力争探索出更加科学、利于实施的新时期的变更调查模式。
2概况
北碚区地处重庆市西北郊的缙云山下，是重庆市主城区的重要组成部分，被称为“重庆都市花园”。北碚介于东经106°18′14″至106°56′ 53″和北纬29°39′10″至10°3′53″之间。全区辖5个街道办事处、12个镇。自第一次土地详查以来，为保持土地资源数据的现势性，我国各地区年始将土地变更调查作为年度例行工作。
北碚区从1996年开始进行第一次土地变更调查，至今已有17余年，期間变更调查的技术手段一直在不断改进和完善。可以将土地变更调查的过程分为两个主要阶段，一是2007年以前（即二调前），可视为传统的变更调查技术，二是2010年至今（即二调后），可视为基于数据库和卫星影像的变更调查技术。
3.1传统土地变更中图斑变更依据
传统的土地变更调查即为二调前土地变更调查技术方案，当时技术比较落后，以手工操作为主要方式，并利用部分遥感结合地面调查的方式，最终调查结果以纸质为主，存在变更调查工作量大、现势性差、效率低、难度高等弊端。北碚区在土地详查成果的基础上，以土地利用现状图为基础底图，采用简易测量和人工判读的方法，将变化图斑边界描绘到土地利用图（薄膜底图）和记录历年土地变更情况用的兰晒图上。
由于当时技术条件的限制，图斑的属性和图片难以达到一体化，而是将权属单位用地情况数据以台账和记录簿的形式记录下来，加之工程量大、操作复杂，致使图、数难以一致。
3.2基于数据库和卫星影像的图斑变更依据
二调后，北碚区土地变更采用了变更新模式，利用第二次全国土地调查成果数据并利用卫星影像技术获得新增建设用地的方法，利用后时相遥感影像与二调数据库叠加提取土地利用变化图斑，先对后时相遥感影像进行解译，再与前时相和二调土地利用数据库叠加检测成功提取出疑似新增建设用地图斑，通过外业调查，对变化图斑核实以后，将新增建设用地图斑更新到数据库中[4]。
现阶段，利用采集的2013年度覆盖北碚区的最新遥感影像数据，加工制作土地利用遥感正射影像图，对照2012年度遥感影像底图，叠加2012年度土地调查数据库，提取本年度遥感监测图斑，并追踪核实以往年度变更调查中相关图斑情况（包括卫片执法检查结果、临时用地等），制作的2013年度遥感监测成果。在土地变更调查外业底图上，通过内业预判，结合日常变更，确定本地区年度土地利用变化各图斑的位置、范围和地类，再剔除有红线的项目用地，作为外业实地调查核实的目标地块[5]。
3.3现阶段存在的问题及方案
3.3.1存在问题
2013年12月份，国家下发了监测图斑影像图以及监测图斑，批地红线的提前下发。土地变更技术人员需要通过监测图斑范围线，套合影像图进行外业核查，然后根据实地情况，将变更的图斑进行入库。由于没有统一的标准，到底是只根据监测图斑范围，依据实地变化状况进行变更，还是需要参考批地红线的范围影响，需要进一步进行标准的统一。
监测图斑的范围线可能会由于一些原因存在一定的误差，比如坐标的便宜等等，因而具体变更的地类范围线并没有十分准确。其次，由于地类变化速度快，实地状况可能已经发生变化，图斑变更并不能完全依据监测图斑，要参考实地现状。最后，批地红线的下发也会对土地变更具有一定程度的影响。
3.3.2解决方案
土地变更调查中图斑变更依据以实地变化为准，以卫星影像的反映为参考，兼顾考虑批地红线的土地变更模式。
外业调查中要将批地红线与本年度遥感监测影像、新增建设用地变化图斑及上年度土地调查数据库等成果数据进行空间叠加形成外业底图，外业工作中依据土地变更调查底图，对照实地现状，对内业解译的变化图斑信息进行全面核实、调整和补充，并予以确认的工作过程。确认和补测的信息，作为更新数据库的依据。对于影像不清或未反映的新增地物应进行补测，详细记录变化图斑的形状、范围及变化地类等内容。
（1）监测图斑大于批地红线
批地红线内部按调查地类进行上图，超出的部分进行核查现状情况后进行定性，对于变更的详细说明未变更的原因及类型。
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（2）监测图斑小于批地红线
进行外业核查，做好变化范围的记录，同时参考影像图，对于批准红线范围内符合土地实际情况并且影像图有明显变化的区域进行变更。
（3）监测图斑范围线与征地红线部分重合
批地紅线范围内部的部分进行变更，批地红线外部的部分根据外业调查的结果进行判断，定性处理，如果不变更应详细说明未变更的原因及类型。
4结论
在土地变更调查外业底图上，结合日常变更结果，通过内业预判，确定本地区本年度土地利用变化各图斑的位置、范围和地类，再剔除有红线的项目用地，作为外业实地调查的目标。
监测图斑范围线进行现场实地核查以后，首先应利用收集的各个批地红线与监测图斑范围线进行套合、整饰，剔除红线范围内的项目用地，对于监测图斑范围线稍小于批地红线的，并且面积小于上图面积的区域以批地红线为准进行变更。对于监测图斑范围大于批地红线的，批地红线内要按合法上图，超出的部分核实现状情况再做定夺。
图斑变更依据做到实地变化为准，以卫星影像的反映为参考，兼顾考虑批地红线的土地的影响。
参考文献
[1]付丽莉，李钢，王庆.SPOT5卫星影像在土地变更调查中的应用[J].信息技术，2005（05）：24-28.
[2]王友富.二次调查后土地变更调查技术方法体系与体制机制建设的探讨[J].中国科技成果，2011（11）：10-13.
[3]王晓栋，崔伟宏.县级土地利用动态监测技术系统研究[J].自然资源学报，1999，14（3）：265-270.
[4] 余丽.基于3S技术的土地利用变化图斑快速调查方法研究[D].浙江：浙江大学公共管理学院，2011.
[5]郭迪跃.土地利用变更调查[EB/OL].[2013-02-11]. http：//www.doc88.com/p-9661676104395.html.
作者简介：段恒蕊1991，女，山东省，本科，土地资源管理
王璐瑶1992，女，山西省，本科，土地资源管理
王三1970，男，重庆市，副教授，土地规划，土地估价，房地产估价，土地整理
基金项目：西南大学第七届本科生科技创新基金项目“基于二调数据库和卫星影像的土地变更关键技术研究”（1324012）
作者联系方式：段恒蕊 13657655539 西南大学楠园一舍400700
出让土地改变用途法律制度梳理 篇4
出让土地改变用途，常见的是把工业用地、综合用地改为住宅用地、商业用地，追求土地利益最大化，如果政府直接进行房地产开发，必然是政府政府征收拆迁补偿，问题在于政府认可企业改变土地用途，如何操作，目前，争论焦点归结两种观点：一种是把土地改为商业开发的需要重新进行招拍挂，一种观点认为，可以直接与政府协议改变用途，补缴工业与商业土地出让差价即可。各有道理，各地做法不统一，主流做法应该是第二种，即改变土地用途，经政府批准，符合新的规划，重新与政府签订协议，补交出让金，为此，笔者把涉及这方面规范性法律制度梳理出来，不难发现，我国土地法律制度始终处于复杂模糊不清状态，不同县市对待同类事务做法不同，同一地区前后做法有时也不同，同一国家的不同部门之间规则有时也不协调一致，中国特色复杂制度必然造就冲突与土地腐败。
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，即“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
2、《土地管理法》第十二条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
3、《城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
4、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号文件）第四点部分规定如下：严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
5、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
6、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》第四条第三款规定的：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围包括：出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
土地用途变更的法律依据 篇5
XX市城乡规划局：
我公司于2008年9月12日至11月3日办理XX路XX小区XX栋负一层停车库变更其他库房期间，经规划局相关人员现场勘察，在XX栋入口出旁设一（10KV）配电室，因地理位置及建筑物结构，导致车辆无法进入，造成XX栋不能作停车库的客观现状（已现场公示）。为此我公司已调配该小区附近属我公司开发范围内作为共享停车区域，达到停车要求。
于X年X月X日，XX市长在信访会上明确指出，XX栋负一层改变使用功能范围内属XX公司产权，由于客观现状已经不能停车，如果我公司在规划局完善XX栋负一层使用功能变更的批文，我公司可根据变更要求执行改造，达到合理使用，方便管理。拟XX市城乡规划局遵市规[XX]XX号文件，我公司再次申请改变XX路XX小区XX栋负一层车库用途。
土地用途变更的法律依据 篇6
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、村庄和集镇规划应当与土地利用总体规划相衔接，其用地规模__土地利用总体规划确定的村庄(集镇)的建设用地规模。A．应小于 B．不得小于 C．不得大于 D．应等于
2、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A：价值 B：使用价值 C：货币 D：经济 E：合法性
3、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。A：交易底价 B：公告价格 C：基准地价 D：标定地价 E：时间因素
4、某城市工业区的一条道路红线宽度为28米，根据我国城市道路等级和性质的划分要求，结合其所在区域的特点，该条道路最适合的等级和性质应为．【2004年考试真题】 A：交通性主干道 B：交通性次干道 C：交通性支路 D：生活性次干道 E：土地
5、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取．2006、2004、【2002年考试真题】 A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和
C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素
6、下列不属于宗地价格评估目的的是（）。A．税收
B．股份制改组 C．容积率 D．拍卖
7、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为。A：几何代数 B：线性代数
C：多元微分方法
D：采用微分方程或差分方程 E：合法性
8、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和。A：条理性 B：代表性 C：相关性 D：规范化 E：时间因素
9、宗地估价报告中，必须有名以上土地估价师签名的报告才有效。A：1 B：2 C：3 D：4 E：时间因素
10、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括__。A．公司章程 B．财政报表 C．发起人协议 D．招股说明书 E．股市行情
11、对投资估算步骤描述错误的是__。
A．分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工(器)具购置费、安装工程费
B．估算涨价预备费和建设期利息
C．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费 D．估算固定资金
12、当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用编制工程概算．【2006年考试真题】 A：概算定额法 B：概算指标法 C：施工定额法
D：类似工程预决算法 E：土地
13、A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区．到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升．因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是．(2002年真题)A：B区、C区、F区、E经济技术开发区 B：B区、C区、E经济技术开发区
C：B区、C区、G区、E经济技术开发区 D：G区、E经济技术开发区 E：合法性
14、在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式的说法中，不正确的是。A：r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 B：r数值在(0，1)之间变化
C：离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0 D：r越小，越接近；r越大，越接近1 E：合法性
15、商业信用的债务人是．【2008年考试真题】 A：银行 B：企业
C：家庭或个人 D：国家 E：土地
16、城市总体规划的图样包括__。A．工业区分布图 B．道路交通规划图 C．绿地开发区域规划图 D．城市现状图
E．城市总体规划图
17、会计核算一般原则中，要求会计核算应能满足各有关方面对会计信息的需求的原则是__。A．相关性原则 B．一贯性原则 C．及时性原则 D．明晰性原则
18、某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为万元。【2007年考试真题】 A：50．5 B：67．5 C：70．5 D：72．5 E：时间因素
19、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入科目入账核算。A：固定资产 B：长期待摊费用 C：无形资产
D：长期股权投资 E：土地
20、地产市场的核心是__。A．基准地价 B．地价
C．土地使用价值 D．土地收益
21、下列选项中，属于流转税的是__。A．增值税 B．消费税 C．财产税 D．关税 E．营业税
22、为解决某个特定的土地问题而编制的一种土地利用规划类型是__。A．土地利用定点规划 B．土地利用定向规划 C．土地利用专项规划 D．土地利用单项规划
23、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。【2004年考试真题】 A：开发商李某拥有的土地闲置了1年
B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地
C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价
D：开发商孙某购买一块土地后出国定居。E：时间因素
24、土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括__不同。A．表示方式 B．价格基础 C．生产成本 D．形成时间
25、其他货币资金主要包括__存款。A．外埠 B．银行汇票 C．银行本票 D．银行 E．银行保函
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为__。A．几何代数 B．线性代数
C．多元微分方法
D．采用微分方程或差分方程
2、用于估价的资料应。A：客观真实 B：有代表性
C：是正常交易资料
D：不一定是正常交易资料 E：可以是估计的资料
3、在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用。2009、【2002年考试真题】 A：市场比较法 B：成本逼近法 C：收益还原法 D：长期趋势法
E：基准地价系数修正法
4、在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有（）。A．人口密度
B．城镇对外辐射能力 C．区域农业人口人均耕地 D．区域固定资产投入强度 E．区域国内生产总值
5、下列属于地价管理目的的是__。A．通过地价管理，防止地价暴涨 B．通过地价管理，减少土地投机 C．通过地价管理，规范土地交易行为
D．通过地价管理，防止国有土地收益流失 E．通过地价管理，防止国有土地减少
6、需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有。【2009年考试真题】
A：交通管制 B：社会治安 C：铁路
D：流动人口 E：经济形势
7、可以用数值表示的标志种类有。A：土地面积 B：出让价格
C：土地出让方式 D：出让年限 E：出让数量
8、按照发行主体划分，债券可以分为等类型．【2007年考试真题】 A：金融债券 B：公司债券 C：私募债券 D：担保债券 E：公债券
9、建筑物折旧的影响因素主要有。A：物理因素 B：环境因素 C：功能因素 D：经济因素 E：土地
10、农用地包括。A：养殖水面 B：草地 C：耕地
D：未利用地 E：林地
11、适用于所有分等类型和地区。A：叠置法 B：地块法 C：网格法 D：多边形法 E：地形法
12、已知等量资本500元分别投资于劣等地、优等地生产某农产品，资本平均利润率为20%，劣等地产量500kg，优等地产量600kg，则优等地全部产品社会生产价值是__元。A．500 B．600 C．720 D．120
13、当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是。A：总报酬上升的速度递减 B：总报酬先升后降 C：平均报酬单调增加 D：平均报酬先升后降 E：平均报酬单调减少
14、按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有。【2008年考试真题】
A：土地用途的多样性 B：土地数量的有限性 C：土地用途变更的困难性 D：土地经济供给的稀缺性 E：土地报酬递减的可能性
15、下列情形中，适用或者参照适用《城市房地产管理法》。
A：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发的
B：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易的 C：对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内，实施房地产管理的
D：在城市规划区外的国有土地范围内取得房地开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的
E：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事物业管理的16、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。A．总平面图 B．建筑平面图 C．建筑立面图 D．建筑剖面图
17、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括。
A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室
C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井
18、下列属于土地范围的界定与描述的有。A：地产坐落位置 B：街坊 C：四至 D：地号 E：面积
19、耕地占用税的特点是。A：强调对耕地的保护
B：对土地用途转换进行平衡 C：实行一次性征收
D：耕地占用税征收标准在不同地区不一样
E：耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额
20、建设项目用地预审应当遵循的原则包括。A：符合土地利用总体规划 B：保护耕地，特别是基本农田 C：合理和集约节约利用土地 D：符合国家供地政策 E：符合集体土地政策
21、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是__。A．土地价格是权益价格 B．土地价格由生产成本决定 C．土地价格总体呈上升趋势 D．土地价格具有明显的地域性
22、对于建设用地审查，有建设用地批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制度，审查期限最多为__个工作日。A．10 B．15 C．30 D．45
23、《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，有的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。A：2名以上土地估价师 B：4名以上土地估价师 C：7名以上土地估价师 D：20万元以上注册资金 E：50万元以上注册资金
24、按我国现行规定，预备费包括（）两部分。A．基本预备费 B．人工预备费 C．材料预备费 D．工程预备费 E．涨价预备费
25、土地管理的计划职能是为实现土地管理目标而拟订方案和措施的过程，它包括和四个步骤。A：预测 B：决策
土地用途变更的法律依据 篇7
一、评估和补缴差价是现行法律所规定的主要处置方式
之所以称评估和补缴差价是现行法律所规定的主要处置方式，主要依据有三：
第一，法律规定。对于协议出让的国有土地改变用途的处置办法，现行法律规定主要是下列三条：其一，《城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”其二，《土地管理法》第五十六条中规定：“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其三，《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”这一些法条中争议较大的是对“变更”一词的理解，笔者认为：在我国现行的《合同法》、《民法通则》等多部法律的诸多法条中，“变更”是与“终止、解除、撤销、废止”等并列且含义迥异的法律术语；实施“招拍挂”和“重新签订土地使用权出让合同”的前提是必须“终止”原出让合同，“解除”土地使用权的出让与被出让关系；但《土地管理法》第十二条所规定的“变更登记”却不是“终止”原已确定的土地使用权出让与被出让关系，其含义应理解为有条件地改变原出让合同的部分内涵，签订出让合同的变更协议，其土地使用权的出让与被出让关系依然保持。
第二，司法解释和规章规定。其一，2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”其二，国土资源部21号令第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”最高院的司法解释和国土部的规章对于以评估和补缴差价方式处置协议出让土地改变用途，可谓表述得既明确，又具体。[!--empirenews.page--] 第三，法学专家认同评估和补缴差价的处置方式。由中国社会科学院法学研究所研究员、博导梁慧星主编的《中国民法典草案建议稿附理由》一书（2005年出版）第二编“物权”第十一章“基地使用权”第四百二十九条建议稿中表述：“在基地（主要指有偿出让土地）使用权存续期间，经县级以上人民政府依法批准，可以变更土地的登记用途；经土地所有人同意，可以变更土地的约定用途。”该条所附理由为：“物权法既要强调基地使用权人有按用途使用土地的义务，也应准许基地用途在严格条件下的变更。”这一章由中国社会科学院法学研究所研究员、博导陈甦执笔、并经梁慧星审稿，这一条中写明了变更的条件是“在基地使用权存续期间”。由此可见，梁、陈二位法学专家对出让土地改变用途也持经审批和评估后补缴差价的观点。
二、评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式
之所以称评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式，主要理由是：
第一，评估和补缴差价，与地方政府积极扶持企业发展的实际相适应。多年来，各省、市的众多县、市、区政府，为了留住企业，为了涵养税源，为了促使企业做大做强，为了改善投资软环境，对本地企业（包括一二三产业）都在施行优惠措施，其中最重要的扶持措施就是通过设立多种奖励或补贴项目给企业以资金补助，尤其是经济强县、市、区政府，对规模较大的企业予以特别优惠，较流行的做法是将企业依法所缴税金超上年税额的地方留成部分按一定的比例以地方财政补贴的形式予以返还。所以，据此实际情况看，在处置出让土地改变用途时让企业多缴一些出让金与少缴一些出让金，公众没多大的利害损益，因为土地出让金收益的极大部分归县、市、区财政，地方政府在处置土地改变用途时对企业扣得紧了一些、投资环境“差”了一些，有可能在税收地方留成中给企业再多返还一些、投资环境再改善一些，因而在处置出让土地改变用途时紧扣细算没多大的意义，只不过落实到具体企业上的利害损益可能会有一些不同而已。再说，由地方政府设立多种名目给企业以资金补贴容易引起国际贸易摩擦，而在土地使用权出让金上给企业以较宽松的政策，却是能为蓝眼睛们认可的给企业的一份暗补，比地方政府给企业返还财政资金要稳妥得多。
所以，笔者认为，按评估和补缴差价方式处置出让土地改变用途，虽应力求将价格评估得公正、准确，应严格防范处置人以权谋私，但没必要锱铢必较，因为地方政府对企业的基本态度仍然是积极扶持其做大做强，而且最重要的扶持措施是让企业合法地少缴税费、多拿补贴。所以，笔者认为：凡是政府财力比较宽裕、近几年确实给企业以诸多扶持性补贴的县、市、区，在施行《规范》中，对出让土地改变用途还是选用评估和补缴差价方式为好。
第二，评估和补缴差价，处置成本较低。按招拍挂《规范》所规定的在某些条件下的改变用途按招拍挂方式处置，在具体实施时，实际上还是要经过手续繁琐的多项评估——评估其工业用地的现行价，评估地上建筑物及其装修的重置价及折旧，评估其动产的搬运费等，不然，没法收回其土地使用权，没法进行招拍挂。而这几项评估，不仅工作量很大，而且倘若评估人徇私，其偏差仍会很大，采用招拍挂方式处置想使处置公正公平的目的仍然难以达到。因此，笔者认为处置出让土地改变用途，关键是要在土地使用权评估中严格实行国土部于2002年颁行的《城镇土地估价规程》等一系列防止评估出现偏差的规定，并设法通过提高评估的公开透明度、民主参与度和加强民主监督行政监督等措施，力求使工业用地使用权的现行价、经营性用地使用权的当前市场价评估得准确。如果估价按《城镇土地估价规程》所规定的准则、技术途径、方法、程序运作，透明度较高，听取并综合多方意见，且采取听证、公示等多种监督措施，那么，对出让土地改变用途按评估和补缴差价处置将与按招拍挂方式处置结果相同，而且能减少处置的中间环节，节省处置所花费的人力、财力，缩短处置的时间，降低处置的总成本。[!--empirenews.page--] 第三，评估和补缴差价，可将改为房地产用地剔除于外。按目前通行的分类，经营性用地包括用于商业、娱乐业、服务业和房地产业。在竞争较充分的现在，商业、娱乐业、服务业的利润率已接近于制造业，房地产业的利润率仍然较高；而且在为数较多的城镇中一般性的商业企业已供大于求，而新型娱乐业、服务业是政府还需要积极扶持发展的产业。因此，笔者认为，按国土部新制订的《规范》的规定施行，地方政府如果采用经审批、评估市场价和按市场价补缴差价的方式处置工业用地改经营性用地，建议这种处置方式仅限于改为商业、娱乐业、服务业用地，而将开发房地产用途剔除于外。即对于将协议出让土地改为房地产开发用地者，经审批、评估和补偿后收回其土地使用权，然后再公开招拍挂出让。
涉外离婚的相关法律依据 篇8
涉外离婚是指中国公民与外国人、外国人与外国人之间在我国境内按照我国法律办理离婚的法律行为。根据“离婚适用受理案件的法院所在地法律”的规定（《民法通则》第147条），应适用我国有关涉外离婚的程序法的规定。
涉外离婚的程序为：如果当事人的结婚登记是在中国内地办理的，可通过离婚登记程序或诉讼离婚程序解除；反之则只能通过诉讼程序解除。
离婚登记程序：《婚姻登记条例》第十条第二款：“中国公民同外国人在中国内地自愿离婚的，内地居民同香港居民、澳门居民、台湾居民、华侨在中国内地自愿离婚的，男女双方应当共同到内地居民常住户口所在地的婚姻登记机关办理离婚登记。”第十一条：“办理离婚登记的内地居民应当出具下列证件和证明材料：
（一）本人的户口簿、身份证；
（二）本人的结婚证；
（三）双方当事人共同签署的离婚协议书。办理离婚登记的香港居民、澳门居民、台湾居民、华侨、外国人除应当出具前款第（二）项、第（三）项规定的证件、证明材料外，香港居民、澳门居民、台湾居民还应当出具本人的有效通行证、身份证，华侨、外国人还应当出具本人的有效护照或者其他有效国际旅行证件。离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。”第十二条：“办理离婚登记的当事人有下列情形之一的，婚姻登记机关不予受理：
（一）未达成离婚协议的；
（二）属于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的；
（三）其结婚登记不是在中国内地办理的。”
诉讼离婚程序: 《中华人民共和国民事诉讼法》第十九条：“中级人民法院管辖下列第一审民事案件：
（一）重大涉外案件；
（二）在本辖区有重大影响的案件；
（三）最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。”第二十二条第一款：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。”第二十三条:“下列民事诉讼，由原告住所地人民法院管辖；原告住所地与经常居住地不一致的，由原告经常居住地人民法院管辖：
（一）对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼；
（二）对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼；
（三）对被劳动教养的人提起的诉讼；
（四）对被监禁的人提起的诉讼。”所以，如果被告在国外定居，原告可向原告在境内的户籍所在地或居所地的中级人民法院起诉离婚；如果原告在国外定居，可向被告在境内的户籍所在地或居所地的中级人民法院起诉离婚。对于不在我国居住的外国人，不能来我国法院亲自参加起诉、应诉的，可以委托我国公民、律师或居住在我国境内的本国公民、本国驻华使、领馆官员（以个人名义）担任诉讼代理人。但外国人一方向我国法院提交的离婚起诉书、答辩状、意见书、委托书或上诉状等诉讼文书，必须经所在国公证机关公证，并经我驻该国使、领馆认证方为有效。另外，根据《维也纳领事关系公约》规定的原则，外国人一方不在我国境内，或由于其他原因不能适时到我国法院出庭时，在没有委托的情况下，该国驻华使、领馆领事官员（包括经我国外交部确认的外国驻华使馆的外交官同时兼有领事衔者），可以直接以领事名义担任其代表人，或为其安排代表人在我国法院出庭，参与离婚诉讼。
《民事诉讼法》第一百八十二条 当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。
经人民法院审查属实的，应当再审。
土地用途变更的法律依据 篇9
开展市区国有土地擅自出租改变用途专项整治的实施方案 -文秘文书
为深入贯彻落实《**市区国有土地租赁暂行办法》，完善土地有偿使用制度，严肃城市规划和土地管理规划，促进土地资源优化配置和合理利用，根据市委、市政府提出的“先清理，后规范”的总体要求和统一部署，决定自3月起集中半年左右的时间，在市区范围内集中开展一次国有土地擅自出租改变用途专项整治活动。特制定如下实施方案：一、开展专项整治活动的重要意义和指导思想在市区集中开展国有土地擅自出租改变用途专项整治活动，是认真贯彻落实国务院《关于深化改革，严格土地管理的决定》和市委常委会，市政府第十六次常务会议精神的一项重大举措。扎实履行国有土地租赁工作职责，深入开展好本次专项整治活动，既是进一步深化土地市场治理整顿，促进市区土地市场进一步规范、有序、健康、协调发展的需要，也是确保我市城市规划的有效实施，防止国有资产流失，维护国家和人民群众利益，促进公开、公平、公正的市场环境稳健运行的迫切要求。本次国有土地租赁专项整治活动的指导思想是以国务院《深化改革严格土地管理的决定》、《浙江省国有土地租赁暂行办法》、《**市区国有土地租赁暂行办法》等法律法规为指导，认真贯彻市委、市政府“先清理、后规范”，逐步开展市区国有土地租赁专项清理工作，通过“补办一批、租赁一批、执法一批”妥善处理历史遗留问题的精神，把国有土地租赁专项整治活动作为当前一个时期的重点，坚持服从和服务于市委、市政府工作的大局，正确履行职责，依法行政，更好地实施土地政策，强化规划监管，搞好市场服务，保证土地市场平稳、规范运行。二、开展专项整治的范围和目标本次专项整治的范围是根据《**市区国有土地租赁暂行办法》中规定的：行政划拨土地上从事商业服务业、娱乐业、金融保险业、餐饮旅馆业、交通运输业等经营性用地及所涉建筑物、构筑物;擅自改变用途为经营性用地的出让土地及所涉建筑物、构筑物;在批准的有效时限内临时使用的经营性用地及所涉建筑物、构筑物;以划拨方式取得国有土地使用权，已不再符合《划拨用地目录》的土地及所涉建筑物、构筑物。重点是党政机关、企事业单位和其他经济组织。本次专项整治的目标是：通过整治使我市市区范围内划拨土地出租或改变用途，出让土地改变用途的现象得到有效遏制，对划拨方式取得的国有土地使用权不再符合《划拨用地目录》的土地给予集中依法办理有偿使用手续，在短期内促使市区土地市场进一步形成规范有序、竞争公开、环境公平、严格管理的氛围。提高社会各界自觉遵守土地管理法律法规、依法合理使用国有土地的意识，并树立自觉办理国有土地有偿使用手续的观念。三、开展专项整治的方法和步骤根据市委、市政府的统一部署，本次专项整治的具体程序如下：1、宣传发动阶段(3月份)以市委、市政府名义召开“市区国有土地擅自出租和改变用途专项整治”动员大会，在市级主要媒体发布市政府关于开展专项整治的通告。充分运用报刊、电视、广播、国土门户网站等大力宣传开展国有土地有偿使用的目的意义、政策依据、和开展专项整治的范围、目标，以增强对国有土地实施有偿使用的认识，达到家喻户晓、人人皆知。市政府领导和市国土局将就国有土地有偿使用的有关问题答记者问，并在城市广场安排一次规模较大的政策宣传咨询活动。2、规划确认阶段(4月份)重点是对已经掌握的涉及专项整治范围内的土地及其地上建筑物、构筑物，通过实地勘测、查对档案等手段对位置、面积和原批准情况进行确认核实，并由规划部门对用途进行审查，根据城市规划的要求提出明确的、可操作的审查意见。3、分批整治阶段(4至9月份)根据专项整治范围内土地及其地上建筑物、构筑物的面积，本阶段工作具体分四步进行：(1)4月份：对专项整治范围内面积超过1000平方米的建筑物、构筑物进行第一轮集中整治。(2)5月份：对专项整治范围内面积超过500平方米的建筑物、构筑物进行第二轮集中整治。(3)6月份：对专项整治范围内面积超过200平方米的建筑物、构筑物进行第三轮集中整治。(4)7-9月份：对专项整治范围内面积在200平方米以下的建筑物、构筑物进行扫尾整治。4、总结检查阶段(10月份)经过四个阶段的综合整治，及时召开会议进行总结回顾，按照治理要求，逐一梳理和督查，把好的经验整理后形成制度，对整治阶段的新情况、新问题进行分析、协调和监督，同时对好的典型进行表彰宣传，差的单位通报批评，直至追究主要领导的责任。对已经签订租赁合同并交纳土地租金的的国有土地，及时发放《国有土地使用证》，建立台帐，纳入规范管理，对拒不签订合同、及签订了合同不交土地年租金的单位和个人，借助部门联动的力量，通过经济、法律的手段，迫使其自觉的交纳。四、开展专项整治的政策措施1、专项整治范围内所涉土地及建筑物、构筑物经规划部门审核，符合城市规划，允许改变原有用途的，土地使用权人应办理土地有偿使用手续(出让或租赁);2、专项整治范围内所涉土地及建筑物、构筑物经规划部门审核，允许临时使用，改变原有用途的，土地使用权人应办理国有土地租赁手续;3、专项整治范围内所涉土地及建筑物、构筑物经规划部门审核，不符合城市规划，不允许改变原有用途的，土地使用权人应恢复原有用途;4、专项整治范围内原划拨土地，不改变原有用途，但已不符合《划拨用地目录》的，土地使用权人应办理土地有偿使用手续;5、对拒不履行的，由行政执法部门会同国土部门进行依法查处，直至收回土地使用权;6、国有土地租赁年租金由财政部门收缴;党政机关、财政拨款事业单位国有土地租赁年租金由财政部门代征，对拒不履行的`，根据国土部门提供的相关依据，经市政府同意，从行政划拨经费中直接扣减;7、监察审计部门负责对国有土地租赁工作实施监督检查;8、国有土地租金标准和计缴办法由国土部门会同物价、财政部门根据绍兴市人民政府公布的基准地价制定。9、涉及国家安全、人民防空、慈善事业、军事等部门和一些行政经费不足以租金弥补的行政事业单位，应严格执行“收支二条线”，按标准交纳国有土地租赁年租金，经费不足部分经财政核定，由市政府批准后适当返还;10、从专项整治活动开始起，对新出现的属专项整治范围内的现象，要依法从严从快进行查处，并根据市委、市政府相关政策的要求追究相关部门的失职责任;11、对非法阻碍、抗拒执行的，要依法追究当事人责。12、收取的土地租金参照国有土地出让金的管理办法进行管理，专项用于城市基础设施建设和土地开发。五、开展专项整治的工作要求各职能部门要各司其职、认真履行职责，加大督查和执法力度，形成合力，主动出击，严厉打击拒不履行国有土地租赁义务的行为;各级政府、机关、部门、单位要充分认识这一工作的重要性，采取有力措施，积极行动，广泛参与，力争在短期内形成规范、合法用地的社会氛围。1、提高认识，加强领导。各部门务必要从贯彻“三个代表”重要思想的高度和科学发展观的高度，把专项整治活动作为当前一阶段的工作重点，进行专题研究和部署，做到集中精力、集中时间、集中力量，确保整治工作的顺利进行并取得明显成效。专项整治实行一把手负责制，进行联合行动，联合执法，各级政府、各职能部门，要坚决克服畏难情绪，切实加强领导，落实责任，强化监督，把这次专项治理工作抓紧抓实抓好，务求实效。2、明确任务、落实责任。各职能部门要明确责任领导和责任人员，组成专门工作班子，定人员、定任务(目标)、定时间，保质保量完成任务。国有土地租赁工作领导小组要加强对专项整治工作的督查，及时了解工作进展情况，通报反馈信息，督促落实领导小组协调决定的事项。各职能部门要各司其职，密切配合、互相支持、沟通信息，对专项整治过程中出现的新矛盾、新问题及时向市国有土地租赁工作领导小组反馈，加强协调、群策群力，确保工作得到正确、及时、有效落实。3、加强宣传，营造声势。国有土地租赁工作涉及方方面面的实际利益，涉及多年积累的历史问题，涉及政府各个部门的协调执法，难度较大，阻力不小，可能会出现部分群众的不理解、不支持。各部门必须加强思想政治工作，加大宣传力度。要充分利用新闻媒体，广泛深入地宣传这次专项整治的重要意义、相关政策依据和整治的目的、要求，达到家喻户晓、人人皆知，争取社会各界对此项工作的理解和支持。新闻媒体要及时反映群众的呼声，对整治工作的进展进行动态报道，营造良好的治理氛围。要采取多种形式，教育进入街道、社区，对阻碍整治的单位和个人进行批评教育，情结严重的给予曝光，在整个专项整治期间始终抓好舆论引导，形成强大的舆论声势。同时，各部门要组织力量深入基层，了解情况，宣传政策，争取社会各界对此项工作的理解和支持，为卓有成效地搞好本次专项整治活动营造良好的舆论氛围。 4、部门联动，形成合力。专项治理领导小组各成员单位都要选派主要领导和熟悉业务的干部参加这次专项整治，主动参与，密切配合，协调动作，综合治理，用好用足国家现行的法律法规和行政手段。建立完善有效的监督管理机制，巩固专项治理成果。要认真总结以专项治理工作的经验，剖析存在的问题，健全和完善相关制度，形成有效的监督管理工作机制，确保专项治理的各项措施落实到位，确保专项治理的成果得到巩固和深化。