2010成都城市综合体发展论坛定案

2010成都城市综合体发展论坛定案（共2篇）

2010成都城市综合体发展论坛定案 篇1

建设国际区域性商贸中心和打造西部时尚购物天堂客观要求，为成都商业地产的发展注入了新的活力。今明两年，主城区将有众多大型商业综合体立项、开工和开业，国内外知名商业地产投资商、零售商参与主力商圈和商业中心的建设营运，成都的商业服务业发展将面临难得的机遇和新的挑战，成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的商业格局正悄然形成。

但面对成都成败参半的商业地产史，一个隐忧不得不察：前几年以大卖场、购物中心、商务办公楼为潮流的商业地产开发，成功者不少，但更多地是惨痛的教训。城市综合体的商业定位、融资模式、规划设计、招商组合、运营管理是一项复杂的系统工程，成都商业综合体如何健康良性发展，如何为打造西部商贸中心提供强力支撑？本次论坛将通过专家学者、业界同行的交流碰撞和权威解读，共同探讨谏言成都大型城市综合体发展的真知灼见！

对话一： 如何看待成都城市综合体发展？

主持人：颜菊阳 中国商报地产导报执行主编

对话嘉宾：

韩德明 凯德置业(中国)投资有限公司西南区总经理

唐立新 成都数码广场(论坛 新闻)董事长

三枝富博 成都伊藤洋华堂董事长总经理

张红兵 四川新港地产顾问有限公司 执行董事兼总经理

冯 渝 成都棕榈泉联英置业有限公司副总经理

对话二：城市综合体的运营管理的难点（规划设计、招商、业态组合等）与

对策

主持人：曾祥庸 四川天晟商业经营管理有限公司董事长

对话嘉宾：

徐永健 四川富力(论坛 新闻)百货商贸有限公司总经理

闫 恺 成都嘉宝商业物业经营管理有限公司总经理 陈洪涛 成都万达商业管理有限公司总经理

周继红 华宇(论坛 新闻)集团成都公司区域总经理

徐道斌 成都珠江地产公司总经理

宋达为 成都比华利房地产营销顾问有限公司董事长

对话三：如何界定政府、开发商、零售商、金融机构在城市综合体开发过程

中的角色定位

主持人：唐名琏 成都置信(论坛 新闻)集团董事副总经理

对话嘉宾：

曾九利 成都市规划设计院副院长、副总规划师

石平成都市商务局副巡视员

刘永健 家乐福中西区发展总监

左 鹰 成都民生银行公司业务部总经理

王小军 成商集团股份有限公司副总经理

对话四：成都写字楼市场状况及走势分析

主持人：蔡孟颐 高力国际成都公司总经理

对话嘉宾：

张 旭 成都万瑞置业公司总经理

刘宗保 花样年(论坛 新闻)实业投资（成都）有限公司总经理

唐 闻 四川盛唐实业集团有限公司董事长

曾德浩 四川新希望房地产开发有限公司总经理

谢 娟 成都泰然房地产有限公司总经理

【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！

欢迎莅临2010成都城市综合体崛起与发展论坛，我是四川电视台主持人安丽，很高兴主持本次论坛，一起和大家分享关于城市综合体的思想盛宴。“世界现代田园城市”的历史发展定位和高速的城市化进程，使成都的房地产市场方兴未艾、异常活跃，作为商业零售业有效载体的商业综合体更是备受关注。我们也清楚的认识到，成都打造西部商贸中心和建设时尚购物天堂的客观要求，为城市商业的的发展提供了支持，城市综合体的开发运营以及管理是一项非常复杂的系统工程，如果不能够很好的规划和引导，成都的商业地产发展也将面临着巨大的压力，针对这一形势我们今天的论坛显得尤为重要，我们特别邀请来自国内行业知名专家和业界精英共赴盛会，大家将共同为成都城市综合体的发展激情碰撞，献计献策，提供解决之道。

下面首先为大家介绍出席本次论坛的嘉宾，他们是：成都商务局副局长张金泉先生；成都市商务局副局长石平先生；演讲贵宾有：成都工商联商业不动产专业委员会主任、综合体研究中心主任、亚太商业部动产学院院长朱凌波先生；中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利先生；宝龙地产执行董事、宝龙商业地产执行总经理刘晓兰女士；另外主办方领导有：成都商报社编委、副总经理蔡军先生，成都商报社房产部主任王潇先生；四川省商业连锁协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春先生；四川省商业连锁协会常务副会长，成都伊藤洋华堂董事长总经理三枝富博先生。其它的对话嘉宾我们会在稍候的议程当中为大家一一介绍，让我们在此用热烈的掌声对各位领导和嘉宾到来

表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！

下面首先我们用掌声有请本次论坛主办单位领导成都商报社编委、副总经理

蔡军先生上台致辞，掌声欢迎！

【蔡军】：尊敬的各位领导，各位专家，各位与会嘉宾大家下午好！我刚从机场过来，出差穿得比较随意，向大家表示歉意，在这里代表主办单位之一成都商报社欢迎大家的到来，对于各位领导，各位专家，各位与会代表给予本次活动的大力支持，表示衷心的感谢！

今天上午，从杭州飞回成都，提前两个小时到机场，差点都没有赶上飞机，杭州堵车比成都还要严重。现在全国各大城市几乎都是如此，杭州发展也很快，在钱塘江边上一座新城拔地而起，在全国各个城市之间传说感觉非常强烈，中国的发展确实太快了，城市化进程太快了，所以才有城市综合体应运而生，成都商报对综合体的关注也比较多，我们先后做过几次大规模的报道，我记得有一个数字现在在售的和规划要建设的城市综合体项目大概有60多个，总的体量达到600多万平米，这确实是非常庞大的数字，但是对于成都这座城市的发展我们说它是多了？过了？这个结论能不能成立，我们曾经也表示忧虑，这么多项目卖的出去吗？这么多的项目以后招商谁来经营？但是，此次长三角之行，我确实感觉中国城市发展未可限量，一切结论都为时过早，所以今天邀请到各位专家和业内代表和我们一起来探讨城市综合体的崛起和发展，为我们这个行业，为每一个项目，为这个城市的发展建言献策，这个我就不再罗嗦，接下来的时间就请听各位专家的高论，谢谢大家！

【主持人】：好，非常感谢蔡总的精彩致辞，我们也相信本次论坛一定会办成有特色、有规模，有影响力的高规格盛会，接下来掌声有请成都市商务局副局

长张金泉先生致辞！

成都市商务局副局长 张金泉

【张金泉】：各位领导，各位专家，各位企业界的朋友和媒体的朋友大家下

午好！

在西博会即将召开的前夕，今天我们在这儿隆重举行2010成都城市综合体崛起与发展论坛，邀请了全国各个知名行业和领军人物，在为我们成都市的城市综合体的发展建言献策。在此，我代表成都市商务局对各位的到来表示热烈的欢

迎！

城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市高速发展的产业，又是商业高速发展的结果，同时又提升了城市的形象，又给服务业向高端发展提供了重要的载体，这种涵盖了写字楼、购物中心等多种形态的新型产品和模式，具有城市名片和产业载体的双重价值，必将成为未来城市发展的主力形态和发展的引擎，随着成都城市化不断的推进和商业的发展，我市陆续的涌现了很多城市综合体，目前按照我们的项目统计，今年总投资近600亿，建筑面积接近800万方的上项目在我市开工建设，这为我们城市的发展和服务业的发展增添了无限的生机，为我市的商圈建设和现代服务业基地的建设打下坚实的基础，是这些产业发展最主要的支撑，面对城市综合体迅猛发展的趋势，我们应当如何的把握它发展的规律，甚至引导健康、持续、有序的发展，更好的为我市城市化建设和服务业的发展做出更大的给贡献，这就是我们今天主要要讨论的主体和议题，我建议大家可以从

这几个方面做一些探讨。

特别是我们也希望听到在座的专家和实业界人士的真知灼见，一个是从城市综合体的内部来讨论，我们应当如何从规划选址、产业定位投融资的体制，二是招商和运营的模式方面我们如何能够适应现代服务业发展的潮流趋势，能够适应成都作为中国西部特大城市中心的定位，产业高端和高端产业的趋向。第二个是从外部来讨论，重点放在城市综合体相互之间的依存关系，以及与高端写字楼、大型卖场，品牌酒店之间的业态组合、形态的融合关系方面，这些规律性的东西或者是新的发展形式需要我们认真的学习和把握它。第三是从政府的角度来讨论，从成都“世界现代田园城市”的长远目标来讨论，我们如何把握定位，如何引导商业地产集聚、集群、集约的发展，我们有什么好的经验。

各位嘉宾，各位同志，各位朋友们，希望大家在有限的时间里，充分的发挥我们大家的智慧，积极为我市的城市综合体的发展，提出真知灼见，传经送宝，为推进成都市服务业不断向高端发展，以及我市商圈的建设提供实践的经验和理论的依据，最后预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！

2010成都城市综合体发展论坛定案 篇2

2010年城市规划综合辅导：城市职能类型的划分方法

（一）城市职能类型的划分方法

城市发展的经济基础理论认为，城市的政治、经济、文化等各个领域的活动是由两部分组成的：一部分是为本地居民正常的生产和生活服务的；另一部分具有超越本地的区域意义，为外地服务。前者叫城市的非基本活动部分，后者叫基本活动部分。

城市职能的作用空间包括城市内部结构和城市辐射区。城市某一职能辐射区域愈广，这一职能就愈强。衡量城市某一职能强弱的指标主要有两个：①这一职能在城市职能组合中的地位，以比例关系来表达，指示城市的专业化程度；②职能规模，以输出城市以外的量来表达，指示城市职能在国家或区域的地位。城市职能的划分包括3个方面：

（1）专业化部门

包括政治、经济、文化等部门，其中专门化工业部门是划分城市经济职能的主要依据，专门化工业部门可能包括一个或几个工业部门。

（2）职能强度

若城市某部门的专业化程度很高，则该部门产品的输出比重也高，职能强度也高。职能强度体现的是城市基本活动部分与非基本活动部分的关系。

（3）职能规模

有些小城市某个专业化部门的职能强度虽高，对外服务的绝对规模却不一定大；而有些大城市某个部门在城市工业结构中所占的比重并不高，但产品输出的绝对规模却可能很大。在职能强度很高的专业化的工业城市之问。职能规模的差异常常退居次要地位。但在专业化程度并不高的综合性城市，职能规模往往构成城市工业职能差异的主要因素。职能规模反映城市某一职能在城市体系中的职能地位。

城市职能分类研究开始于本世纪20年代，很多城市地理学家为城市职能分类方法的进步作出了贡献。英国的卡特（H．Carter，1972）按发展顺序把城镇职能分类的方法论分成5种类型。最早的是一般描述方法，40年代盛行统计描述方法，50年代多采用统计分析方法和城市经济基础研究方法。最近发展起来的是多变量分析法。最常用的分析技术是主因素分析和聚类分析。这些方法的发展，总的说来是一个由简单向复杂、由单一变量向多变量、由主观向比较客观的不断进步的过程。

在中国城市职能分类中，较多用的足统计描述方法。这一方法较简单、直观，主要用城市职能部门的专业化程度和职能规模来表述。也有的学者利用聚类分析对中国城市工业职能进行了较系统的分类。

（二）中国城市职能类型

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现代城市是经济、社会（含政治、文化等）和物资三位一体的有机实体。因此，中国城市体系中城市基本职能类型的划分，主要依据以下3个主要方面：

1．作为社会实体的城市

在中国城市体系中，城市作为社会实体，3000多年来形成一个自上而下的行政管理系统，以及相互之间的文化、社会活动，也就具有显著的政治职能和文化职能。这种强有力的政治（行政）职能对其经济、文化的发展影响巨大，具有相当明显的地域中心作用。因此，我们将其划分为以行政职能为主的综合性城市，其中包括全国性、区域性和地方性3个层次。值得指出的是，随着中国以城市为中心的经济网络的形成和”市带县”管理体制的全面铺开和落实，这类以行政为主的综合性城市职能将逐步向以行政一经济职能（或经济一行政职能）为主转化，而且将迸一步得到发展，成为中国城市体系的中坚部分。

2．作为物资实体的城市

在中国城市体系中，城市作为物资实体，不仅是物资（商品）的生产者，而且也是消费者。人们的经济活动和城市之间的商品交流和流通发生紧密的联系，城市必然具有交通和流通的职能。自先秦以来，中国城市体系内这类城市即有所发展。至近代，由于轮船、铁路、公路等交通方式的发展，交通型和流通型城市已成为中国现代城市体系对外开放、物资和”能量”交流的所在。根据城市体系内各城市对交通方式的不同依赖性，可将这类城市划分为以交通职能为主和以流通职能为主两种城市。

3．作为经济实体的城市

在中国城市体系中，尤其在现代城市体系内，城市作为经济实体，是现代生产力的载体。在这个载体上有着高度集中、高度专门化分工和高度协作的经济刚络，它在地域上的地位和作用必然是人类社会经济活动在空问上的投影，具有突出的经济职能。在中国古代城市体系中，这类城市不多，其经济职能大都是寄生于行政职能为主的城市上的。自近代以来，尤其是现代城市体系，由于近现代工业技术的迅速发展，城市几乎都成为现代工业发展的据点。因此，这类城市是以经济职能为主的城市。并且，依据制成品原料采集、加[和流通三大环节，又可细分为矿业城市、加工业城市和流通城市。流通城市由于对现代交通的依赖性，对行政中心的依附性，可以划为另一类城市。

此外，在中国城市体系内，由于特定的地理位置及不同的历史发展基础，还有一批有特殊职能的城市（镇），如旅游城市（含历史文化名城）、科学城等以文化职能为主的城市。

根据中国城市现状特征，城市职能可以划分为如F几种基本类型。

（三）中国城市职能形成特点

1．受到历史政治因素的影响

中国城市悠久的发展历史造就了城市职能的历史性，长期的中央集权形成了市国城市强有力的政治职能。历史上城市政治职能的演化成为城市兴衰的重要因素，使中国城市的政治、经济、文化职能高度集中，融为一体，在地域上有很强的一致性。城市经济、文化职能的强弱很大程度上依赖政治职能的强弱，一旦城市政治职能确定，必将使相应的经济、文化要素向城市集中。历史发展到今天，中国城市的经济职能已大为加强，许多沿海城市的经济辐射范围已超出其行政范围，但政治

职能仍在城市职能构成中起重要作用。

2．受到国家区域发展政策取向的影响 新中国成立以后的40多年是中国城市经济职能形成与发展的最主要阶段。这一阶段，在不同的政治和经济背景下，中国的区域发展政策取向经历了一个从沿海向内地，又从内地向沿海的演化过程。其中最明显变化的两个时期是1964～1980年的大规模”三线”建设时期和其后转而实行沿海开放政策时期。”三线”建设时期，生产要素大规模向内地转移，内地矿产资源得到大规模开发，各种工业部门也得到相应发展，内地原有工业城市经济职能大为加强，如成都、重庆、西安、兰州等城市汇集了一批大型工业企业。同时，一批新生的高度专业化的城市得以发展，如攀枝花（冶金）、金昌（冶金）、十堰（机械）、六盘水（煤炭）等城市都是这一时期形成与发展的。1979年以后，中国实行改革开放政策，上海、广州、天津等沿海大城市再次成为全国经济建设重点地区，经济职能迅速加强，并向全国辐射。同时，一批新型加工业城市迅速发展，如深圳、珠海、海口、三亚等城市成为现代电子工业集中发展区。1985年以后，中国的改革开放政策由沿海向内陆沿边扩展，沿边城市的商贸职能迅速发展，形成一个新的职能体系--边境贸易城市职能体系，如黑河（中俄贸易）、满洲里（中俄贸易）、畹町、瑞丽（中缅贸易）等城市已发展为以边贸为主要职能的城市。新兴行业的发展促进了新的职能体系的形成，中国城市保险业、咨询业、金融业的发展使城市的金融职能、信息传输职能迅速形成，北京、上海、天津正向全国性和区域性金融中心发展。旅游业的兴起使城市成为旅游接待中心，高度专业化的旅游城市迅速出现，形成旅游城市职能体系。

3．城乡差异强化了城市的文化职能