台州中心城市发展城市综合体发展模式选择

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择（共9篇）

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇1

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择

相对于一、二线城市而言，台州作为三线城市，经济总量和消费人口相对有限，对于“城市综合体”的开发经验非常缺乏,并且占地面积相对较大，所涉及物业类型多、开发周期长、投入巨大、开发及商业运作难度高，同时又关系到台州中心城市区域的地标形象和区域发展，所以必须要用新的商业地产开发思维进行精心策划，以期实现社会效益的最大化和商业开发效益的最大化。

台州中心城市的城市综合体功能空间组合选择及规模，应与城市的经济发展水平及规模相适应。大型城市综合体适合经济发达的区域中心城市和省会(即一、二线城市),这些大型的城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成，而与地级市等三线城市相适应的城市综合体，其功能空间组合相对少一些，规模也会小一些。一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是城市综合体最基本的组合,但考虑到台州这个城市综合体是在一个相对人口集中度不高，且位于三个城市中间的位置，因此如何汇聚人气应该成为最关键点。

商业地产的金科玉律：“人气定生死。”结合城市综合体位于台州绿心核心地带，配合东山湖——飞龙湖区块整体的建设规划和台州市重点打造旅游城市的规划，可以重点发展以自然景色和购物公园结合，集休闲、居住区为主要载体的城市综合体，而不去建设一般一、二线城市重点打造的，以高星级酒店和高档写字楼为主的大型城市综合体。一般而言，休闲为主的购物公园的建成，可以吸引更多的台州中心城市各区域市民来此购物、休闲和居住，这样不仅实现商业价值的最大化，也可以满足融合台州中心城市发展的社会价值，真正发挥这个城市综合体在中心城市相向建设，融合发展中的作用。

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇2

我国城镇化率从2011年起突破50%, 并呈现逐年快速上涨趋势, 至2015年城镇化率已达56.1%, 随着我国城镇化水平的不断提高, 城市人口聚集, 原有城市基础设施所承受的压力不断增加, 尤其是维系城市正常运转的各类管线问题层出不穷, 例如城市暴雨内涝、输油管线爆炸、管线渗漏导致道路塌陷等。传统模式建设的市政管线多采用地下直埋或在空中架设的方式, 造成极大的空间资源浪费, 同时管线后期的维护及增容扩建困难, 管线安全隐患不易排查, 给居民的日常生活及生命财产安全带来极大威胁, 探索建设市政管线的新模式, 是解决城市发展瓶颈的关键。综合管廊作为一种集约化的市政基础设施, 将给水、电力、电信、燃气、热力等管线集中设置在管廊内, 预留出检修空间, 并对管线进行监测, 发现问题及时检修。综合管廊代替了传统直埋、在空中架设线路的方式, 避免了管线维修、扩容时重复开挖道路, 极大改善了城市容貌, 方便了人们的出行, 是城市可持续发展的必然选择。

综合管廊的概念起源于十九世纪的欧洲, 从1833年巴黎诞生了世界上第一条地下综合管廊系统后, 经过一百多年的探索发展, 其施工技术已经十分娴熟, 在许多城市得到了极大的发展, 并成为发达地区市政建设管理的现代化象征。然而我国综合管廊的建设起步较晚, 真正意义上的建设始于1994年上海浦东新区张杨路综合管廊, 随后综合管廊建设在我国也并未受到重视[1]。2013年起, 国务院加大对城市地下综合管廊的推进力度, 先后颁布一系列指导意见用于指导各地综合管廊建设, 并确定综合管廊试点城市, 从政策、资金、技术等多方面支持综合管廊假设。2015年8月3日, 国务院办公厅下发《关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》, 全面推进城市地下综合管廊在我国的建设, 标志着综合管廊建设在我国大规模展开。

2 建设综合管廊经济效益显著

综合管廊相比传统直埋管线的方式, 表现出众多优势, 我国从真正意义上建设综合管廊至今也有二十多年的发展历程, 但一直未被大规模建设, 究其主要原因是相比直埋管线成本, 综合管廊建设前期一次性投资大, 单靠政府投资的模式难以保证, 管线单位基于眼前利益的考虑也不愿投资建设综合管廊。综合管廊建设由于资金问题受到阻碍, 但其相比直埋管线经济效益的优势已被普遍认可。

郭莹等 (2006) 指出综合管廊的费用与效益关系不清晰成为在我国推广受阻的最重要原因之一, 通过对综合管廊和直埋管线的费用效益进行分析, 选取11条综合管廊实例进行验证, 得到综合管廊在其全生命周期内综合效益大于费用的结论[2]。钱七虎等 (2007) 指出有些人认为综合管廊建设的一次性投资远远大于管线独立敷设的成本, 是没有考虑到综合管廊的建设成本与综合效益的关系。台湾曾以6.5km的信义线进行测算, 建设综合管廊比不建只需多投5亿元台币, 但75年间因交通堵塞、管线维修、道路开挖减少的成本达2337亿元台币[3]。关欣 (2009) 以中关村西区综合管廊为例, 与传统直埋管线成本进行对比, 得出综合管廊的直接工程费造价比直埋方式高出近一倍, 但在考虑各种外部费用的因素下, 综合管廊在全生命周期的总体效果是肯定的, 此外综合管廊还有不可忽视的经济和社会效益[4]。裴志强 (2009) 指出综合管廊前期投资相比传统直埋管线约高出50%左右, 但修建综合管廊所带来的经济和社会效益, 远远超出其所增加的投入[5]。李林峰 (2015) 通过对综合管廊和管线直埋的成本进行分析, 模拟出综合管廊和直埋管线在50年寿命周期内的综合成本对比图, 认为综合管廊成本比直埋管线下降了40%[6]。

3 PPP模式助推综合管廊可持续建设

为贯彻落实党的十八届三中全会关于“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”, 我国财政部、发改委等部门从2014年起陆续出台政府和社会资本合作 (PPP) 的相关政策文件, 通过引入社会资本增加政府供给公共产品的能力。综合管廊作为PPP模式在基础设施和公用事业细分领域的应用之一, 能有效拉动投资, 同时引入社会资本能降低成本, 提高公共产品供给效率, PPP模式的应用为综合管廊在我国的大规模推广提供了发展契机。

PPP (Public-Private Partnership) 模式, 从字面来看指公私合作模式, 在我国根据社会主义市场经济的特点被解释为政府和社会资本合作模式, 指公共部门通过与社会资本方建立伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式[7]。PPP模式的概念最早由英国提出, 随后成为各国政府提供公共产品和服务的重要措施, 经过二十多年的发展实践, PPP模式被赋予更多的理解和创新, 但究其根本, PPP模式都是建立在“长期合作、风险分担、利益共享”的基础上, 更加高效地提供公共产品或服务[8]。狭义的PPP模式可以理解成是在广义PPP模式的基础上为项目提供可能的融资模式的总称, 根据世界银行对PPP的分类, 主要包括外包类、特许经营类、私有化三大类, 其特点如表1所示[7]。

我国最早采用PPP模式的项目是1984年以BOT模式建造的深圳沙角B电厂, 成为我国尝试实施基础设施公私合作的开端, 为我国PPP模式的发展奠定了基础[7]。采用PPP模式建设综合管廊, 通过引入社会资本的方式, 可以利用社会资本资金缓解政府财政压力, 解决建设综合管廊的最大难题, 同时引入竞争性机制, 利用社会资本先进的技术和管理经验, 更加高效地提供公共产品和服务;另一方面, 为吸引社会资本投资, 实现社会资本的合理投资回报, 通过探索PPP模式下综合管廊的收费定价, 回收建设投资, 可实现综合管廊的可持续建设。

4 我国建设综合管廊的PPP模式选择

4.1 综合管廊的建设内容

依据项目的建设进程可以将综合管廊建设分为三个阶段, 前期调查、设计施工、运营维护。综合管廊的设计年限至少为50年, 在建设综合管廊之前, 应由政府负责调查该地区的人口数量、经济发展情况, 依据该地区的城市规划, 与各管线单位协商后确定入廊管线的种类及管廊建设规模, 并在选择社会资本时予以公布, 作为社会资本进行投资测算的依据;设计施工阶段主要包括综合管廊主体工程、附属设施、管线敷设三个部分的建设, 管廊主体工程需与入廊管线进行协商, 确定各管线在管廊中的需求形式, 管廊内的附属设施可以与管廊主体共同建设, 也可单独由其他承包方建设, 管廊内的管线则由各管线单位自行敷设;管廊建成投入使用后, 对其运营管理分为两个部分, 主体工程和附属设施交由专业的运营公司进行运营及维护, 各管线的维护则由各管线单位自行负责。

4.2 PPP模式下建设综合管廊的特点

4.2.1 政府给予可行性缺口补助

综合管廊作为市政基础设施中的准公共产品, 其属性介于公共产品和私人产品之间, 具有一定的垄断性、消费上的排他性及外部性, 这些特点决定了综合管廊建成后有现金流入, 但由于公益性和外部性, 其现金流一般较小, 无法实现项目自身的收支平衡。在采用PPP模式建设时, 仅靠项目自身收益无法回收建设投资, 为保证社会资本合理收益, 需要政府给予一定的补偿。

4.2.2 产权始终归政府所有

综合管廊为各类市政管线提供“容身的房间”, 确保这些城市“生命线”能够正常运转, 由于这些管线所提供的产品在居民日常生活中起着举足轻重的作用, 所以其产权应由政府所有, 使政府可以对综合管廊进行监督控制, 防止社会资本提供的服务不符合要求, 损害社会公众的利益。

4.2.3 政府制定收费价格

综合管廊作为城市基础设施, 采用PPP模式引入社会资本建设时, 政府除了保证社会资本的合理利润外, 还应保证各入廊管线的入廊费用不能过高, 防止管线单位将费用转嫁给最终的用户 (社会大众) 。政府制定管廊收费时一般应参考各管线直埋时的成本, 在此基础上确定入廊费用。

4.3 建设综合管廊的PPP模式设计

通过对综合管廊的建设内容及PPP模式下建设综合管廊的特点进行分析, 结合PPP模式的分类, 提出如下建设综合管廊的PPP模式设计方案。

4.3.1 DBFO (Design Build Finance Operate)

DBFO译为设计-建造-融资-运营模式, 指社会资本方投资建设公共基础设施, 负责主体工程的设计施工, 建成后由公共部门向社会资本支付一定的费用使用该基础设施, 同时提供与该设施相关的核心服务, 而社会资本只是提供一些该设施的辅助性服务。对该基础设施的产权, 可以在合同中进行约定, 并约定一定的特许经营期回收社会资本投资, 一般为20~25年[9]。

在综合管廊项目中, 由社会资本投资建设管廊主体工程及附属设施, 建成后由各管线单位付费使用管廊空间自行敷设管线。综合管廊投入运营后由社会资本负责管廊主体及附属设施的经营维护, 并向管线单位收取一定的维护费, 各管线单位负责管线的运营维护, 并为社会大众提供各种电力、供水、热力等服务。对于各管线单位的付费分为入廊费和运营维护费, 入廊费指社会资本为回收建设投资, 在管线进入管廊时向管线单位收取的费用, 考虑到管线单位的承受能力, 可依据相同寿命周期内管线直埋时的建设维护成本计算;运营维护费指管廊投入使用后, 社会资本为维护管廊正常使用而产生的费用, 一般按实际发生的费用向管线单位收取。管线单位所缴纳的入廊费不足以回收社会资本投资部分由政府部门补偿, 补偿方式可通过财政拨款、贷款贴息、税收优惠或邻近项目开发权等, 以此保证社会资本的合理收益。其结构模式如图1所示。

4.3.2 管线单位入股模式

管线单位入股模式指入廊管线单位与社会资本在综合管廊建设前期共同出资, 以减少社会资本的投资压力。入廊管线的种类在前期调查阶段已经确定, 政府可出台相关政策鼓励管线单位投资, 与社会资本组建项目公司, 共同参与综合管廊建设, 例如可依据管线投资比例给予后期管线入廊时不同程度的费用减免, 或给予管线单位项目开发审批优先权等。采用管线单位入股的模式, 一方面缓解了社会资本投资压力, 另一方面确保了综合管廊建成后管线单位入廊, 同时管线单位作为投资方从开始就参与到项目建设中, 可以就管廊的建设方案发表意见, 建设出充分满足各管线单位需求的管廊形式。

4.3.3“北京地铁四号线”模式

综合管廊的建设也可参照北京地铁四号线所采用的PPP模式, 将综合管廊建设分为主体工程和附属设施两个部分, 主体工程全部为土建工程, 由政府投资建设;主体工程完工后, 社会资本通过与政府签订《资产租赁协议》, 取得管廊主体的使用权, 负责管廊内附属设施的建设及管廊建成后的运营维护, 附属设施主要包括管廊内的照明、通风、消防、监测系统等[10]。对于管廊内的管线始终由各管线单位自行敷设和维护, 相当于管廊只是给各管线提供空间。政府通过授予社会资本一定的特许经营期来经营维护管廊, 向入廊管线收取入廊费来回收投资及向政府缴纳主体工程租赁费。在这种模式下, 社会资本缴纳的主体工程租赁费低于政府建设投资, 以此保证社会资本通过收取入廊费就可获得合理收益。其结构模式如图2所示。

5 采用PPP模式建设综合管廊的保障措施

5.1 政府制定强制性法规确保管线入廊

综合管廊作为国外发达地区城市现代化的象征, 是解决城市管网问题的必然选择, 其经济效益在我国也得到普遍认可, 政府应通过规划将传统直埋管线逐渐改建成综合管廊。综合管廊由于前期投资巨大, 管线单位不愿入廊, 此时政府应出台强制性法规, 要求符合入廊要求的管线单位必须入廊, 同时在建有综合管廊的区域, 不得挖路敷设管线。通过这种强制性手段, 才能使尽可能多的管线入廊, 保证建设的综合管廊发挥其最大效益。

5.2 政府应协调各部门在综合管廊建设前期进行充分调研

综合管廊的设计使用年限至少为50年, 且管廊建设涉及多个管线部门, 所以在管廊建设前期应结合该地区的实际情况, 与各管线单位协调, 确定入廊管线的种类、管廊规模及各管线入廊的建设需求。同时应充分了解各管线的在传统直埋模式下的建设成本, 为管线入廊的收费提供参考。

5.3 建立整个地区地下管网系统实现统一规划

综合管廊由于投资巨大, 涉及管线单位众多, 建设复杂, 一旦建成不易轻易变更, 且综合管廊的建设占用地下空间, 必须与城市整体规划相结合, 建立整个地区的管网规划系统, 逐步将可以入廊的管线全部入廊。同时综合管廊的建设与地下空间开发相结合, 例如与地铁、地下停车场结合建设, 可以减少道路的重复开挖, 节约建设成本。

5.4 制定合理的收费定价模型确保各方利益

综合管廊作为准经营性基础设施, 具有较强的正外部性, 单靠使用者付费不能回收投资, 对社会资本没有吸引力, 这时需要政府通过可行性缺口补助等方式给予社会资本一定的补偿, 保证其投资综合管廊项目有利可图。同时综合管廊最终提供的产品关系社会大众的日常生活, 其价格的制定必须由政府监督控制, 通过制定合理的收费定价模型确保社会资本、管线单位、社会大众各方利益。

5.5 规范合同体系约束参与各方行为

项目参与各方一般通过签订合同来实现权责配置、风险分担、违约处理、履约保证等方面, 以此来保证各方利益不受损害, 综合管廊本身涉及多个管线单位, 采用PPP模式引入社会资本, 使整个建设项目的关系更加复杂。各地采用PPP模式建设综合管廊应在遵循国家相关标准下, 结合本地区的实际情况, 借鉴已建成项目的经验, 尽可能细化建设项目可能遇到的问题, 用合同规范的形式进行约束, 确保参与各方有章可循。

6 结论

综合管廊对解决城市管网问题发挥着重要作用, 是现代化城市发展的必然选择, 然而综合管廊建设前期投资巨大, 以往单靠政府投资的模式不能实现在我国的大规模推广, PPP模式的引入可以很好的解决资金短缺的问题。采用PPP模式建设综合管廊, 利用社会资本的力量为社会大众提供公共产品, 是未来城市基础设施供给的重要方向, 但如何吸引社会资本投资, 保证管线单位、社会大众各方的利益, 目前还没有明确的解决办法。设计良好的投融资模式、制定合理的收费定价模型是采用PPP模式建设综合管廊成功的关键, 也是实现综合管廊可持续建设的重要保障。

摘要：采用PPP模式建设综合管廊, 可以有效解决前期投资大、政府资金短缺的矛盾, 是实现综合管廊可持续建设的重要方法。本文结合综合管廊在我国的发展现状, 分析肯定了综合管廊的经济效益, 认为PPP模式有利于推动综合管廊在我国的大规模建设。随后在分析了综合管廊的建设内容和PPP模式下建设综合管廊的特点后, 提出采用DBFO模式、管线单位入股模式、“北京地铁四号线”模式的PPP方案建设综合管廊, 最后针对PPP模式建设综合管廊提出相应的保障措施。

关键词：PPP模式,综合管廊,可持续建设,经济效益

参考文献

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[7]杨晓敏.PPP项目策划与操作实务[M].北京:中国建筑工业出版社, 2015.

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[9]郭华伦.基础设施建设PPP运行模式选择研究[D].武汉理工大学, 2008.

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇3

关键词：城市综合体；土地资源管理；内涵式发展

一、城市的发展模式与解决之道

1、城市发展模式简述与中心城市：城市出现的本质是一定区域内的交易中心和聚集中心，即某一范围内商家们因为缩短与核心资源的距离、共享客流和共用资源等原因，以降低其非土地成本和增加其聚集效应，而做出的邻近核心资源的选址行为。而伴随产业的发展，因为商家对经营场地的需求造成对城市土地的诉求越来越大，如此形成了城市规模的扩大。城市的发展表现为城市的规模的增长，具体表现为城市建筑用地总规模的增长，人口的增长和人口结构的变化，城市经济总量和经济效率的提升。

城市规模的增长即城市建筑用地的总建筑面积数量的增加，这种增加一种是提升原有土地的利用效率，比如增加原有土地的容积率，另一种是非建筑用地向建筑用地的转化。分别是内涵式发展和外延式发展，内涵式发展的形式即增加原有土地的使用效率，增加建筑密度和容积率。外延式发展的形式包括连续型发展，表现为沿原有城市的边缘向外扩展延伸；其次为分散型发展，表现为在无序的土地扩张；第三种为跳跃型，因为城市的地理原因或规划限制而形成的有序但不连续的土地扩张；最后是多中心型发展模式，表现为相对集中的不连续的土地扩张。

各个城市的分工不同，主导产业不同，所以会在一定区域内出现在一个承担整个区域的流通交易、信息交流等功能的经济中心城市，在整个区域内中处于重要地位、具有综合功能，并兼有周边城市产业。这样，中心城市的发展就会更快，在中心城市内对土地资源的竞争不仅是各个企业间的竞争，也存在各个行业间的竞争。

2、中心城市发展理论：中心城市的发展理论有发展极理论、中心地理论和国际分工理论。在中心城市的发展理论中，发展极理论指出中心城市对经济发展的影响包括支配效应，即中心城市在信息、技术和资源方面的优势使其对经济区域内的经济活动产生支配作用；第二是乘数效应，因为中心城市内有多个产业和部门，所以可以通过市场被动调整和主观通过资源调配来序化和放大周边城市的经济效应；第三是溢出效应，极化效应和扩散效应的综合影响称为溢出效应，极化效应大于扩散效应，溢出效应为负，有利于中心城市发展，极化效应小于扩散效应，溢出效应为正，有利于周边经济发展。

中心地理论：指中心城市的等级与其所提供的商品和服务种类正相关，中心地等级越高，提供的商品和服务的种类和档次就越高，中心职能越多，人口也越多。同时如果按层级划分，较高级的城市中心会包含周边城市或下一级城市的职能，并具有低级中心地所没有的较高级职能和更广的服务范围。

区际分工理论：区际分工是经济区域之间的产业链分工，区域的经济发展通常总是由若干异质经济结构的更低层次区域整合而成，而不是由若干同质经济结构的更低层次区域集合而成。国际分工与贸易角度阐述不同的国家或地区之间经济联系的必要性和必然性，同时也体现出经济区域之间的分异和依存关系，在某种意义上决定了区域经济专门化的发育程度，决定了区域空间结構和产业结构的特征，决定了区域不同城市的经济优势和城市间联系的内容、性质和规模等。

3、城市综合体是城市内涵式发展的解决方法：城市综合体的出现时城市发展到一定程度的必然产物。首先还是因为土地资源有限性与城市发展对土地需求的矛盾造成的，城市综合体通过对土地的集约、复合利用来解决土地供需矛盾。其次因为城市综合体的功能复合，同样降低了企业的交易、交通和信息交流成本，这也是城市发展过程中各行业的客观诉求，更有助于乘数效应和支配效应。第三在城市层面，城市综合体使在更大层面和更小范围、更多业态和更大规模的聚集成为可能，这也是中心城市需要面对资源约束强化和众多的城市问题的缓解渠道之一。

二、城市综合体与大型城市内涵式发展的契合点

1、缓解用地资源紧张：因为综合体体量巨大，实现土地的集约利用，其次因为业态功能完全，所以减少对外交通的使用，综合上减少了对土地的需求。从空间结构上来看，城市综合体通过组合各种城市空间，将多种不同性质的城市空间和建筑空间进行一体化组织，并结合地下空间的开发与城市交通系统相连。因为城市综合体通常体量较大，其内部交通复杂，在一定程度上将水平交通变为竖向交通和空间交通，将楼宇间交通变为楼宇内部交通。籍此缓解一定的交通压力。

2、增强聚集效应：综合体最初只是将业态功能整合在一起，减少对土地和对外交通的使用，但很多综合体因为其高度复合性，使得项目的聚集效应得以乘数式发展。因为综合体通过功能聚合、产业聚合和文化生态聚合，特别是对产业的聚合，首先因为共享客户资源，能使企业收入增加，其次，在共用资源方面，尤其是信息资源方面，对知识和信息依赖的企业会因聚集产生乘数效应，会降低企业的人力成本、信息成本等，重点对城市综合体开发的经济集聚效应进行分析阐述。

3、中心城市的触媒效应：城市综合体具有一定的引导性，因为城市综合体通常具有较高的聚集效应，所以容易成为城市的商务、商业中心。其次对于既成商务区内的综合体首先能重新整合和优化旧区的城市空间环境，首先是重新对产业进行组合，产业的组合会形成或加强区域或城市的职能和功能；第二，城市综合体的设计建设需要考虑项目所在区位配套的不足，并将这些配套功能吸纳入项目，从而对区位形成互补。对于在副中心和新区中的综合体其触媒效应更为明显，首先新区的综合体一般都在核心位置中，成为地标和新区优质资源的集中点，并因此带动项目所在区域的繁荣。最后，城市综合体的业态功能组合和建筑结构的组合虽然是一一对应的，但不是一成不变的，所以城市综合体内部结构不变，但是组成的业态和功能却可以重新组合，使其整体功能可以不断随着城市发展的需要而变化。

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三、城市综合体与大型城市内涵式发展的矛盾

1、增加城市基础的压力：城市综合体通常体量巨大，从功能上集中了酒店、写字楼、商业、公寓等业态，从档次上来说，综合体也是地产中的高端产品。所以综合体建成之后会迅速增加对城市基的压力主要在以下四个方面：因为容纳人数提升造成的交通压力，因为水电需求质和量的急速增加造成对市政的压力，因为城市消费总量不足造成的对城市商业和写字楼市场的破坏，因为综合体的大量发展造成的对周边地质环境和自然环境的负面影响。

2、城市综合体的风险：城市综合体是较为专业的房地产项目，首先在设计建造阶段因为综合体体量巨大本身设计建造难度就搞，其次需要将各业态的功能统一实现在一个项目内，无论建筑结构和设备设施需要共存协调，就需要各个专业的人员及跨专业人员合作。其次，在运营管理层面也面临相同问题，首先是对大体量项目的操作，其次是各业态的协调，最为困难的是各个业态都需要做到成功运营，并且要协调发展才能使项目整体得以正常运营。

四、城市综合体与大型城市内涵式发展的政策建议

1、具有良好的城市基础是城市综合体开发的前提：根据之前的讨论，综合体与城市经济具有较强的相关性。具有良好的产业基础、良好的消费潜力、并且在中心城市确实需要综合体的时适当提前，是最为适宜的，否则综合体很难发挥其聚集、乘数效应，只是单纯地作为房地产产品的组合出现。一般来说，只有具有经济中心特征的城市人均GDP达到4千美元时，城市综合体发展处于起步阶段，而无论经济实力或经济作用达不到时，综合体项目都很有可能无法实现综合体优势，同时因为投入巨大而增加了项目的投资风险。

2、科学的规划和管理是城市综合体实施的保障：从规划的角度来说，为了综合体项目的正常运营，首先城市的市政基础设施要能具备满足综合体正常运营的要求，而不至于因为水压或电容的问题导致项目无法正常使用，同样地，当城市综合体建成之后，会对诸如道路、水电供应等造成巨大的压力，所以一定要在综合体的可行性研究阶段就对这些问题做好充分的论证和充足的准备。其次，在现有的城市规划编制、管理体系中，对于城市综合体的规划的指导和规定还比较匮乏。对于城市综合体的审批、管理仍然侧重于项目的定形或其他常规的土地指标。综合体的成功运营还是要求能在各个方面对综合体进行管理调控。城市规划一直作为市场不足情况下对市场的引导和调控措施，对城市综合体项目，则应基于城市的经济指标、地理条件等，从选址、规划、定位、布局以及开发周期进行规划和调控指导，以科学规划指导城市综合体的建设。

五、结论

城市综合体的发展源于城市的发展，直接原因是土地资源供需间矛盾下而出现的一种内涵式的发展方式，但伴随综合体的出现，尤其是在具有经济中心地位的城市，综合体不仅仅发挥了功能上的组合，更因为聚集效应，使得经济中心的支配效应和乘数效应得以增強，并持续形成综合体经济。这种综合体经济也受到各种级别和类型的城市的追捧。但城市综合体发展的可行性需要根据城市的基础而做出判断，城市综合体的设计、建造运营也需要科学的规划和管理做保障。

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇4

PPP项目合同体系的合同组成

在PPP项目中，项目参与方通过签订一系列合同来确立和调整彼此之间哒权利义务关系，这些合同构成了PPP项目的基本合同体系。根据项目特点的不同，相应的合同体系也会不同。PPP项目的基本合同通常包括PPP项目合同、股东协议、履约合同(包括工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同以及产品或服务购买合同等)、融资合同和保险合同等。其中，PPP项目合同是整个PPP项目合同体系的基础和核心。在PPP项目合同体系中，各个合同之间并非完全独立，而是紧密衔接、相互贯通的，合同之间存在一定的“传导关系”。

1.PPP项目合同

PPP项目合同是项目实施机构与中选社会资本签订(若需要成立专门项目公司，则由项目实施机构与项目公司签订)的约定项目合作主要内容和双方基本权利义务的协议。其目的是在项目实施机构与社会资本之间合理分配项目风险，明确双方的权利义务关系，保障双方能够依据合同约定合理主张权利、妥善履行义务，确保项目全生命周期内的顺利实施。PPP项目合同是其他合同产生的基础，也是整个PPP项目合同体系的核心。

2.股东协议

股东协议由项目公司的股东签订，用以在股东之间建立长期的、有约束力的合约关系。股东协议通常包括以下主要条款：前提条件，项目公司的设立和融资，项目公司的经营范围，股东权利，履行PPP项目合同的股东承诺，股东的商业计划，股权转让，股东会、董事会、监事会组成及其职权范围，股息分配，违约，终止及终止后处理机制，不可抗力，适用法律和争议解决等。

3.履约合同

(1)工程承包合同。项目公司一般只作为融资主体和项目管理者而有本身不一定具备自行设计、采购、建设项目的条件，因此可能会将全部或部分设计、采购、建设工作委托给工程承包商，并签订工程承包合同。项目公司可以与单一承包商签订总承包合同，也可以分别与不同承包商签订合同。承包商的选择要遵循相关法律、法规的规定。由于工程承包合同的履行情况往往直接影响PPP项目合同的履行，进而影响项目的贷款偿还和收益情况。因此，为了有效转移项目建设期间的风险，项目公司通常会与承包商签订一个固定价格、固定工期的“交钥匙”合同，将工程费用超支、工期延误、工程质量不合格等风险全部转移给承包商。此外，工程承包合同中通常还会包括履约担保和违约金条款，进一步督促承包商妥善履行合同义务。

(2)运营服务合同。根据PPP项目运营内容和项目公司管理能力的不同，项目公司有时会考虑将项目全部或部分的运营和维护事务外包给有经验的运营商，并与其签订运营服务合同。具体操作中，运营维护事务的外包可能需要事先征得政府方的同意。但是，PPP项目合同中约定的项目公司的运营和维护义务并不因项目公司将全部或部分运营维护事务分包给其他运营商实施而豁免或解除。

(3)原料供应合同。有些PPP项日在运营阶段对原料的需求量很大，原料成本在整个项目运营成本中占比较大，同时受价格波动、市场供给不足等影响又无法保证能够随时在公开市场上以平稳价格获取原材料，继而可能会影响整个项目的持续稳定运营，如燃 煤 电 厂项目中的煤 炭。因此，为了防控原料供应风险，项目公司通常会与原料的主要供应商签订长期原料供应合同，并约定个相对稳定的原料价格。原料供应合同一般会包括以下条款：交货地点和供货期限、供货要求和价格、质量标准和验收、结算和支付、合同双方的权利义务、违约责任、不可抗力、争议解决等。除上述一般性条款外，原料供应合同通常还会包括“照供不误”条款，即要求供应商以稳定的价格、稳定的品质为项目提供长期、稳定的原料。

(4)产品或服务购买合同。在PPP项目中，项目公司的主要投资收益来源于项目提供的产品或服务的销售收入。因此，保证项目产品或服务有稳定的销售对象，对于项目公司而言十分重要。根据PPP项目付费机制的不同，项目产品或服务的购买者可能是政府，也可能是最终使用者。以政府付费的供 电项目为例，政府的电 力主管部门或国有电 力公司通常会事先与项目公司签订电力购买协议，约定双方的购电和供电义务。此外，在一些产品购买合同中，还会包括“照付不议”条款，即项目公司与产品的购买者约定一个最低采购量，只要项目公司按照该最低采购量供应产品，不论购买者是否需要采购该产品均应按照该最低采购量支付相应价款。

4.融资合同

从广义上讲，融资合同包括项目公司与贷款方签订的项目贷款合同、担保人就项目贷款与贷款方签订的担保合同、政府与贷款方和项目公司签订的直接介入协议等多个合同。其中，项目贷款合同是最主要的融资合同，一般包括陈述与保证、前提条件、偿还贷款、担保与保障、抵销、违约、适用法律与争议解决等条款。同时，出于贷款安全性的考虑，贷款方往往要求项目公司以其财产或其他权益进行抵押或质押，或由其母公司提供某种形式的担保，或由政府作出某种承诺，这些融资保障措施通常会在担保合同、直接介入协议以及PPP项目合同中具体体现。

5.保险合同

由于PPP项目通常资金规模大、生命周期长，负责项目实施的项目公司及其他相关参与方通常需要对项目融资、建设、运营等不同阶段、不同类型的风险分别投保。通常可能涉及的保险种类包括货物运输险、建筑工程险、针对设计或其他专业服务的专业保障险、针对间接损失的保险、第三人责任险、政治风险保险等。

6.其他合同

PPP项目中还可能会涉及其他的合同，如与专业中介机构签署的投资、法律、技术、财务、税务等方面的咨询服务合同等。

高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体-PPP项目合同模板：

本合同于2017年【X】月【X】日由下列双方在XX市签订： 甲方：XXXX，系按照中华人民共和国法律正式组织和存续的XXX机构，其住所为XXXXX，法定代表人为XXX；

乙方：XXXX，系按照其注册地法律设立、登记、注册及运作的有限责任公司/股份有限公司，其住所为XXXX，法定代表人为XX。待XXXX成立项目公司，并由项目公司与甲方签署本合同的补充协议后，乙方即指项目公司。第一条 定义与解释 1.1 定义 1.2 解释

第二条 声明与保证 2.1 甲方的声明与保证 2.2 乙方的声明与保证 2.3 各方的声明与保证 2.4 违反声明与保证

第三条 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体PPP项目的合作范围和期限

3.1 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目概况 3.2 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目的合作范围

3.3 甲方前期投资的确认

3.4 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目合作的排他性

3.5 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目合作期限

第四条 前提条件

4.1 履行本合同的前提条件 4.2 前提条件的期限 4.3 前提条件的放弃 4.4 前提条件未实现 第五条 项目融资 5.1 乙方的融资责任 5.2 融资担保 5.3 甲方对融资的支持

第六条 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体的土地指标和土地出让 第七条 项目建设进度 7.1 首期启动资金

7.2 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目实施进度 第八条 运营和维护

8.1 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目公司经营计划及财务资料的报告

8.2 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目设施的运营和维护 8.3 运营协调委员会 8.4 审计部门的监管 8.5 履行义务 第九条 产业发展服务

第十条 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目公司的成立及股权转让的限制

10.1 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目公司成立

10.2 股权变更的限制

第十一条 政府购买服务的付费机制 第十二条 履约担保 第十三条 双方承诺 13.1 甲方的承诺 13.2 乙方的承诺 13.3 双方承诺 第十四条 保险 14.1 保险义务 14.2 需购买的险种

第十五条 守法义务及法律变更和政府行为 15.1 守法义务

15.2 法律变更和政府行为

15.3 不视为法律变更及政府行为的情形 第十六条 不可抗力 16.1 不可抗力事件

16.2 不可抗力事件发生期间各方权利和义务 16.3 不可抗力事件的处理 第十七条 甲方的监督与临时接管 17.1 甲方的监督权

17.2 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目质量管理 17.3 中期评估

17.4 甲方临时接管的权利

第十八条 违约、提前终止及终止后处理机制 18.1 违约与赔偿 18.2 提前终止及处理机制

第十九条 高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目移交 19.1 期满移交 19.2 移交程序 19.3 提前终止的移交 第二十条 争议解决及法律适用 20.1 争议的解决 20.2 法律的适用 第二十一条 其它 21.1 环境保护 21.2 保密条款 21.3 税收优惠 21.4 通知 21.5 合同的文字 21.6 合同的生效 21.7 合同的补充 21.8 合同的附件

签署页】

本合同由以下双方于二零一七年X月X日在XX省XX市签署，以兹为证：

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

城市综合体有哪些发展历程？ 篇5

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，

近两年，住宅地产调控政策逐步收紧，房地产开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的城市综合体开发。在全国各大城市商品住宅成交量下滑的同时，不受限购的写字楼、商业营业用房则在不少城市量价齐升，成为开发商以及投资者转移目标。

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，

《- 中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》[3]的数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米米同比下降10.0%。其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%。其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异，出现冰火两重天的情形。

中心城市建设发展工作汇报会材料 篇6

区建设规划分局 2011年12月1日

加快中心城市建设是市委、市政府作出的重要决策。近年来，我区在城市建设、交通建设和城市管理各方面下了不少功夫，取得了一定成效，一批重点区块和重点项目相继建成投用。台州是一座新的充满活力的城市，椒江区是台州的主城区，是最具发展活力和潜力的区域。推进中心城市又好又快发展，对于引领、示范、辐射和带动全市发展起着非常重要的作用。

一、目前椒江城市建设情况

椒江作为台州的主城区，区位优势非常突出。今日的椒江，城市框架已经拉开，城市化建设日臻完善。经过多年的建设，椒江已形成四通八达的立体交通网络，白云山隧道顺利贯通，台州大道一期、二期、中心大道椒江段、疏港大道椒江段、开发大道西延、体育场路等道路相继建成通车，使城区主次干道增至181.7公里，道路面积达到579.4万平方米，人均道路面积达到11.7平方米。从2000年开始，椒江加快了旧城改造，重点实施了老城区北片、江滨西路、中山东路、解放南路一、二期等区块的拆迁改造。“十一五”以来，东环大道南段西侧、解放南路改造、中山东路、解放北路机床厂区块等改造基本完成，海正老厂区、云西路区块等改造顺利启动。随着椒江旧城改造的不断加快，椒江城区面貌发生了巨大变化。江滨大厦、中山大厦、金茂中心等高层建筑群陆续竣工，极大地增强了椒江的都市气息。十字马路商圈、华府新天地、新明国际家居广场等一批体现都市形象的商贸设施初具规模。城市空间的拓展，为椒江现代城市和现代经济发展需要提供了新的平台。近年来，我区市政公用事业快速发展，新建了椒南供水泵站、椒北净水厂，随着台州二期供水工程完成，供水范围得到了进一步扩大，城区自来水日供应能力已经达到21.5万吨。同时以椒南供水泵站和椒北净水厂为中心，加快了一级供水主干管建设，积极指导各街道以及行政村加快二、三级管网的建设改造，目前改造工作已接近尾声，基本上达到了全面解决农村人口饮用水安全问题的目标。燃气基础建设的投入进一步加大，城区管道燃气普及率达30.2%。建成了椒江污水处理厂，城区日处理污水15万吨，生活污水处理率达到80%，生活垃圾无害化处理率达到100%。园林绿化档次升级，利用旧城改造在城区建成了江滨公园、白云飞瀑公园、凤凰公园、岩屿岩仓绿地等一批上档次、高品位的公园广场。目前建成区绿地面积达到717.5公顷，其中城区公园绿地面积达257.4公顷，人均公共绿地达11.4平方米，城区绿地率35%，绿地覆盖率达42%。在全市率先启动运行公共自行车系统，在运行管理、软件设计等方面均处于国内先进水平，在低碳城市建设方面形成了较强的示范效应。

二、2011年我区中心城市建设情况

2011年是实施“十二五”规划的开局之年，一年来，我区中心城市建设进展总体上较为顺利。产业集聚区建设按计划进行，三、2011年市对区考核及为民办实事工作存在问题 对照2011年度台州市城市建设管理和中心镇建设发展考核要求及为民办实事项目，今年我区还有一部分项目较难完成既定目标。

1、市对区考核项目。由于政策处理未到位，东二路北延、内环东线、市府大道东延、开发大道东延、枫南东路东延等多条道路进展存在问题。其中东二路北延（洪三路至海正）

一、二标段碎石稳定层基本完成，正在沥青路面摊铺，但三标段已停工多时，上月底才复工，无法按期建成通车。内环东线（台州大道三期椒江段开发大道至路桥界）葭沚段沿线各村拆迁未完成，路基贯通有难度。市府大道东延年初即已完成招投标，一直在做政策处理，等待施工。开发大道东延（二条路至九条河）二至五标段均已竣工，一标段拆迁安臵还在推进中。此外，椒江南岸滨江西进已完成中心大道北延定界勘测及征地报批，尚未启动区块拆迁。四号路（永宁河至学院路）由于施工单位力量较薄弱，按期建成有难度。学院路南延因为快速路口互通规划未明确，现代大道在前期对接时一直作为绿心委的实施项目，责任主体不明确，直至近期才明确要由我局实施，时间上来不及。椒北污水处理厂因为村里政策处理问题，目前刚完成招投标，年内无法完成主体50%。开发大道3号泵站建设时间不够，下陈草坦洪泵站也是村里政策处理问题，停工了多月。繁荣区块经济适用房由于市规划与土地、发改部门工作衔接不到位，市建设规划局在对分局的考核中已经调整为完成±0.00。云西路公园已完成了三家异地安臵

“七横五纵”为核心的沿海产业带道路骨干网，“七横”即74省道南延椒江段、前所沿江公路、枫南东路、市府大道东延段、东海大道东延段、开发大道东延段、疏港大道东延段；“五纵”即沿汾公路、椒江二桥及南北连接线、东二路、75省道南延椒江段、甬台温高速公路复线台州湾大桥及接线工程椒江段。此外，以新开发区块为重点，配套建成相应的分支路网，初步满足沿海产业带区块企业对外交通需求。加大供水系统建设力度，并结合区块内的企业布局，相应地布臵给水网，形成环状给水管网，满足区内生活用水、工业用水及市政消防用水等需要。同时，根据沿海产业带路网建设进度和产业开发进程，逐步完善污水处理设施建设，结合区域开发进程配套铺设区块内污水管网，改造完善现有污水设施，逐步实现雨污分流。

深入挖掘大陈独特历史文化资源，实现从观光旅游向休闲度假旅游转变，完善旅游服务设施，将大陈岛打造成为国家AAAA级旅游区、国家海洋公园、国内有影响的红色、军事旅游目的地以及浙东南海洋旅游目的地。

（二）加快沿江景观带开发，展现“江穿城过”的两岸城市特色

加快沿江景观带开发，重点做好洪家场浦排涝调蓄工程这篇文章。洪家场浦穿城而过，河宽百米，集排涝调蓄与美化城市于一体，建成后将一举解决椒南片近180平方公里及路桥区部分区域的涝灾问题，并可作为中心城区的应急备用水源，同时还可一并解决心海绿廊的建设问题，带动河道两岸的开发，成为台州中

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇7

台州市位于浙江省沿海中部, 下设路桥、椒江、黄岩三区, 临海、温岭两县级市, 天台、仙居、三门、玉环四县。东濒东海, 南邻温州, 北连宁波, 西接金华。

2011年全市实现生产总值2 754.41亿元, 按可比价格计算, 同比增长8.0%。三次产业结构为6.9:50.5:42.6。其中, 第一产业增加值189.25亿元, 增长3.1%;第二产业增加值1 390.72亿元, 增长6.4%;第三产业增加值1174.75亿元, 增长10.8%。全市人均生产总值为47 087元, 比上年增长7.3%, 按年平均汇率折算已达7 290美元。至2011年底全市总人口数586.79万人, 其中城镇户籍人口106.76万人, 占总人口的18.19%。辖区各县 (市) 城市化现状见图1。

图1台州市人口城市化现状

2 评价指标体系的构建及研究方法

2.1指标体系的构建

本文数据来源于《台州统计年鉴2012》, 为研究城市发展水平, 采用了综合指标评价体系, 目标层包括经济、环境、社会三方面。其中经济发展水平采用GDP、人均GDP、在岗职工平均工资、固定资产投资额、农村居民人均生活消费支出、进出口贸易额、社会消费品总额、第三产业产值比重八个子指标来衡量;环境发展水平采用人均公园绿地面积、绿化覆盖面积、公园绿地面积、园林绿地面积四个子指标来衡量;社会发展水平采用最低生活保障资金、中小学总在校人数、汽车拥有量、卫生医疗床位数、公路交通网密度、城乡居民用电量、教育事业费用、社会福利院数八个子指标来衡量。具体见表1。人口城市化水平采用城镇人口 (非农业人口) 占总人口的比重来衡量[1]。

2.2 研究方法

2.2.1 原始数据标准化处理

将台州辖区各县 (市) 城市发展水平指标, 采用标准差标准化方法处理。公式如下:

式中:zij表示标准化以后的数值;xi表示第j个指标的算术平均值;si表示样本标准差。台州市各县市区城市发展水平各指标标准化值详见表2。

2.2.2 权重的确定

本文权重的获取采用了专家打分和层次分析法相结合的方法, 使用了excel软件中的工具菜单对城市化发展水平评价指标体系中的各项指标进行权重赋予[2], 具体数值见表1。

2.2.3 类型划分过程

(1) 判断城市发展水平 (UD) -人口城市化率 (UN) 的符号 (见表3)

其差值的符号表示人口城市化与城市发展水平的高低。若UD-UN>0, 城市发展水平比人口城市化水平高, 为人口城市化滞后发展;若UD-UN<0, 城市发展水平比人口城市化水平低, 为人口城市化超前发展;若UD-UN=0, 人口城市化与城市发展水平为完全协调发展。

(2) 城市发展水平-人口城市化率数值的大小计算

其差值反应人口城市化与城市发展水平差异程度的大小, 若UD-UN=0, 则人口城市化水平与城市发展水平无差异, 为完全协调发展;若0<丨UD-UN丨≤0.1, 则人口城市化水平与城市发展水平差异可以忽略, 为基本协调发展;若0.1<丨UD-UN丨≤0.5, 则人口城市化水平与城市发展水平差异较小, 二者关系为人口城市化轻微超前发展 (滞后发展) ;若0.5<丨UD-UN丨≤1.0, 则人口城市化水平与城市发展水平差异小, 二者关系为人口城市化中度超前发展 (滞后发展) ;若1.0<丨UD-UN丨, 则人口城市化水平与城市发展水平差异较大, 二者关系为人口城市化严重超前发展 (滞后发展) 。各县市区人口城市化水平与城市发展水平关系详见表3[3]。

3 人口城市化与城市发展水平协调关系等级划分

依据上述划分原理, 台州市各县市区类型等级可分为五个等级。

I类型 (人口城市化严重滞后发展) :台州市区。台州市区内三区发展不均衡, 其中椒江区城市发展水平与人口城市化水平均较高。路桥区与黄岩区行政区域内存在大量的乡村面积与乡村人口, 加上城市快速发展中对经济偏重较大与对城市其他方面建设重视不足, 城市吸引非农业人口能力差, 人口城市化进程缓慢, 导致人口城市化发展严重滞后。

II类型 (人口城市化中度滞后发展) :温岭市。作为中国百强县且排位靠前的温岭市, 2011年生产总值达到了6 659 919万元, 将近是第二名临海市3 684 243万元的两倍, 经济高度发展, 城市发展水平得分也是台州市内各县市区最高。但人口城市化率却只有16.82%, 低于台州各县市区的平均城市化率19.49%。人口城市化的严重低下也从一定层面上影响了城市的发展。

III类型 (人口城市化轻微滞后发展) :三门县、仙居县、临海市。其城市化水平与人口城市化水平差距不大, 在城市稳步发展的同时, 人口城市化也在稳步发展, 而人口城市化水平相对落后于其城市化水平。

IV类型 (人口城市化轻微超前发展) :天台县。受高山移民政策的影响, 天台县的人口城市化进程飞速发展, 而其城市发展的进程却缺乏活力, 发展进程缓慢。人口城市化水平较城市发展水平超前发展。

V类型 (人口城市化严重超前发展) :玉环县。其经济高度发展, 为中国百强县, 但环境水平与社会水平却十分低下。而人口城市化率达到了台州市各县市区第一, 为46.79%, 总体城市发展水平严重落后于其人口城市化率。

各县市区人口城市化发展类型见图2。

4 人口城市化与城市发展水平关系不协调原因分析及对策

4.1 人口城市化与城市发展水平不协调发展原因分析

4.1.1 人口城市化超前发展原因分析

根据以上的数据可以看出台州市人口城市化超前发展的县市区有天台县与玉环县。其中超前发展最严重的是玉环县, 玉环县2011年的人口城市化高达46.79%, 远超第二名台州市区的20.1%。而早在1982年, 玉环县的人口城市化率只有7.9%, 90年代, 玉环县为摆脱农业县的帽子, 制定“全岛城市化”的方针, 大力实行迁村并点等政策, 人口城市化飞速发展。与此同时, 玉环县也同步实施工业化, 伴随苏泊尔等一系列工业的兴起, 人口城市化也得到又一大动力推动发展。随着经济高度发展, 城市发展也非常迅速, 但玉环的城市发展的速度却远低于人口城市化, 造成人口城市化超前发展的局面, 也带来一系列的城市问题。天台县在早些年积极开展高山移民等人口城市化运动, 人口城市化发展快, 而相应的产业转型却未跟上脚步, 以致城市发展进程缓慢。

4.1.2 人口城市化滞后发展原因分析

人口城市化滞后发展的有台州市区、温岭市、临海市、三门县、仙居县。台州市区、温岭市、临海市三个市 (区) 民营企业众多, 贸易频繁, 交通便利, 经济高度发达, 城市发展中有一大部分的民营资本的支持, 城市发展环境、社会保障系统完善, 城市发展水平高。但因在民营经济与市场化经济之前农业占据主导地位, 人口城市化基础非常薄弱, 且民营经济中有一大部分为乡镇企业, 对人口城市化的推动作用非常小, 因此人口城市化水平相对较低。而三门县是依靠海洋资源而发展, 海洋经济的发展对人口城市化的推动动力十分有限, 产业结构转型不完善、不彻底, 包括一大部分渔民在内的农业人口占据了三门县总人口的89.6%。

4.2 人口城市化与城市发展水平协调发展对策

4.2.1 对于人口城市化超前发展的对策

在推动城市化的进程中, 不能一味地追求人口城市化率, 应促进产业结构转型, 重点发展新型轻工业、高新技术产业、服务业, 做好对就业人员的专业技术的培训, 提高整体就业人员的职业素质, 从内部推动二三产业的发展。控制盲目的新区发展, 新区的发展不仅仅为了吸引人口, 还应带动城市经济、环境、社会同时发展, 加强城市影响力。同时大力推动城市建设, 做好环境保护与环境污染治理工作, 打造人类自然和谐共处的城市环境。并且要放缓人口城市化进程, 积极建设教育、公共事业, 提高全民素质, 重点治理城市化进程中的各类城市化问题。

4.2.2 对于人口城市化滞后发展的对策

台州市总体人口城市化还处于落后的状态, 应大力推行迁村并点、高山移民等政策手段, 并放开农村户口转城镇户口的有关政策, 促进农业人口向非农业人口的转变。实施城市带动农村的发展战略, 不断推进人口城镇化。采取有效措施和合理规划, 引导农村富余劳动力向非农产业转移, 努力改善农民进城务工环境, 促进农村劳动力有序流动。乡镇小企业、小作坊已经过多年的资本积累, 政府部门应引导它们走向“规模企业”或鼓励以合作形式走向“规模企业”, 做大做强, 形成品牌竞争力。发展滨海工业, 充分、深化利用海洋经济, 增强城市经济、社会实力, 为城市发展提供资金保障。推动基础设施、市政设施、公园绿地的建设, 在城市的又好又快可持续发展中, 增加居民生活幸福感, 也从需求角度吸引农村居民向城市居民转变。引导产业结构转型, 提高二三产业比重, 促进经济增长, 优化劳动分配关系, 提高人民生活水平, 从而使农村居民向城市转移, 形成人口城市化→产业结构转型→城市发展→人口城市化的良好循环。

摘要：本文以《台州统计年鉴2012》中的数据为依据, 对台州市区、四县、两市各县 (市) 城市发展水平进行评价, 探寻各县 (市) 城市发展水平与人口城市化水平之间的关系, 并对其不协调问题作出分析, 提出合理发展对策, 旨在为提高台州市人口城市化与城市发展水平的协调性提供理论依据。

关键词：城市发展水平,人口城市化,台州市

参考文献

[1]曹允庚, 陈萍.绥化县域人口城镇化与经济发展水平格局研究[J].绥化学院学报, 2012 (4) .46-47.

[2]吴艳霞, 张道宏.城市发展水平的综合评价及实证分析[J].经济与管理研究, 2005 (8) .67-68.

[3]陈仲常, 王芳.中国城市化进程中的滞后城市化、超前城市化与城市中空化趋势[J].上海经济研究, 2005 (2) .12-14.

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇8

关键词：贵阳城市经济圈；特色食品；产业发展模式；政府合作

一、贵州特色食品产业的最佳发展模式——产业集群

（一）产业集群模式的基本概念和优点

所谓产业集群，是指相同或相关行业的企业和机构在特定地理范围内聚集而形成紧密联系的集合体。在这个集合体之内的企业具有独特的竞争优势，包括生产成本优势，生产效率和快速反应能力，创新能力优势等。

第一，产业集群能够节约交易成本，提高集群内企业的生产率，促进成本的下降和操作方法的优化。这些都是地方特色经济得以具有竞争优势，能够持续发展、稳定成长的保证。集群内的企业分工严密，且又地理临近，组织之间的合作与互动随之增多，这些整合在一起，就会减少包括运输成本、搜寻信信息成本以及合约的谈判与执行成本等在内的交易成本金额，而交易成本是影响经济活动开展的重要成本。

第二，产业集群有利于促进创新，提高集群内企业的持续创新能力。创新是集群不断增长的源泉，是引领集群不断发展、升级的不竭动力。集群企业彼此接近，更容易感受到竞争的压力，迫使企业不断进行创新。同时也更容易受创新成功企业所获利益的引诱，引发模仿和攀比效应。同时，众多具有互补关系的企业和机构聚集在一起有利于获取资金、人才、设备、知识等创新资源，而创新资源越容易获取，创新越有优势在创新活动中，集群成员之间紧密互动，共享知识和信急构成创新网络，而创新网络可以有效克服单个企业在从事复杂技术系统创新时的能力局限，从而促使收益增长，降低创新风险。

（二）产业集群模式与贵州的特色食品的发展

食品产业是最终需求型制造业，其特点是前向关联效应小而后向关联效应大。后向关联效应大，是指食品工业需要较多的产业部门为其提供服务，包括农产品种养、食品添加剂、辅助原料加工制造、加工设备、印刷、包装、运输销售、贮藏等行业。从总体上看，食品产业的产业关联性较强，对推动一个地区的工业化发展和城市化进程有着非常重要的现实意义。

贵州省特色食品资源丰富，现正在通过产业结构优化调整，大力发展特色特色食品产业。因金融危机的影响，贵州特色食品企业加大了新产品开发力度。截至目前，“乡下妹”、“贵州龙”、“黔五福”等贵阳特色食品龙头企业的新产品开发都取得了可喜成效，这些富有特色元素的产品获得了越来越多外地消费者的青睐。

二、产业集群的模式整合中的政府合作

产业集群的模式整合过程中需要政府合作，但是，在实际运作中，在政府合作问题上，存在一些制约产业集群发展的因素。主要有如下三点：

其一，体制改革不到位是区域经济运行中矛盾突出的根本性原因。主要表现在：政府行政管理权与经济调控权界线不明，政策摇摆、企业不活、区域间经济关系紊乱，出现以权“寻租”等社会经济问题；政府的经济管理者与产权所有者身份不分，企业在地方政府强有力的控制下，缺乏提高效益的充足条件与冲动，企业为改善发展条件与职工待遇往往要向政府部门“寻租”，这些行为必然会软化政府对经济的调控，使总量与结构政策部分失效或完全失效。

其二，政策不配套和市场发育不健全是重要原因。企业的多重隶属关系人为地割断了企业与区域经济的内在联系，各政策主体分别考虑到所属企业的生产条件和地区分布等状况，而不注意统一组织与整个区域内各企业的有效或合理经济联系。作为市场调控主体的各级政府行为不规范：市场交易规则不健全又多被扭曲:市场观念与市场风险意识不强；市场信号不可能全真并起到协调经济活动的作用；封闭式的企业组织结构，弱化了企业与区域经济之间的一体化发展，降低了同地方上的经济联系和企业生产的社会化水平。

其三，区域经济发展不平衡形成区域经济合作的心理防范。在区域经济矛盾冲突中，落后地区会采取种种防范措施，以保护本地区利益不外流，并争取在全国再分配时占有更多的份额。为了扭转“双重利润”流失的局面，资源供应地区纷纷发展加工业，这些做法会对其它地区的冲突推波助澜，从而引发或激化全国范围的区域经济冲突。

三、结束语

通过产业集群的发展模式，则能够深层次地把这些资源加以整合，实施品牌带动战略，提高其赋加值，从而提高市场占有额。而且产业集群作为一种新型产业组织方式，可以有效地促进区域经济发展。贵州特色食品产业在产业集群的基础上，彼此共同延伸着产业链，把产品市场细化，发展各自核心技术，降低经营成本，固化贸易壁垒，树立企业品牌，能够极大地提高产业集群区知名度和美誉度，从而加大对外吸引力。同时，一方面能够增加当地社会人员的就业机会，另一方面还可以降低产业集群区的社会成本作用。正如美国著名学者迈克尔·波特所指出的，在所有进步的经济体中，都可明显地看到产业集群的存在，产业集群的形成，已经成为经济发展的基本因素之一。

在发展产业集群过程中，最重要的是处理好，政府合作的问题，这是产业集群发展的关键，为了更好地发展产业集群，政府可以以多种形式加强区域合作，如：发挥推动、引导、协调作用和服务功能对分割市场的障碍进行清除，推动市场体系的培育和建设 建立共同市场、建立经济联合组织、协调资源开发、合理保护环境、协调经济发展政策、共同维护经济秩序、对外采取一致的经济政策和行动以增强竞争、制度和政策供给，信息供给、市政设施和基础设施建设、劳动力的供求协调等。

参考文献：

[1]蒋东仁，李福康.产业集群成长：基于政府层面的思考[J].世界经济与政治论坛,2006,（05）.

台州中心城市发展城市综合体发展模式选择 篇9

2011年08月29日00:58中国证券报我要评论(12)字号：T|T 浙江省台州市日前发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，将对商品住房实施限购，成为近期首个被纳入限购的二三线城市。

据媒体报道，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，住建部不会发布二三线城市的具体限购名单，限购政策和措施由各地自行发布，住建部主要起到督促和出台标准的作用。

分析人士认为，未来一段时间将有不少二三线城市陆续出台限购措施，房价上涨势头将得到遏制。

二三线城市将陆续加入

根据台州最新出台的通知，全市市域范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前两年内在该市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的家庭，可在台州市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供购房前两年内累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。上述限购政策9月1日起施行，政策截止日期并未明确。

分析人士认为，根据住建部先前公布的新增限购城市的五条标准，不少二三线城市将在8月底陆续出台类似限购政策。

中原地产发布的研究报告认为，台州并不在国家统计局进行大中城市房价统计的70个城市之中，按住建部先前公布的限购标准衡量，其房价涨幅并不靠前，不少二三线城市房价涨幅超过或接近台州，其中泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关房价涨幅远超台州。未来浙江、广东、江苏、山东等省甚至可能出现全省地级市全部限购的现象。

房价调整或加剧

根据国家统计局先前公布的数据，7月70个大中城市中，仅有14个城市新建商品住宅价格环比下降，一些二三线城市上涨势头明显。分析人士认为，限购城市范围的扩大，将有效挤出不合理的投机性需求，稳定二三线城市房价。国泰君安发布的研究报告认为，根据住建部此前的要求，限购令未来将扩大至部分二三线城市，但预计不会采用一刀切的方式。开发商库存和资金压力增大，将使房价调整趋势更加确定。中信证券首席地产分析师陈聪认为，下半年楼市价格调整的范围将有所扩大。上半年的降价销售是由周期判断能力卓越的企业推动的，未来楼市降价将是较为全面和广泛的，一些资金紧张的小公司将加入其中。