房产经纪公司规章制度

房产经纪公司规章制度（精选8篇）

房产经纪公司规章制度 篇1

北京某房产经纪公司管理制度

这个行业是一个非常特殊的行业，它是担负保密性质的信息化行业。由于该行业牵涉范围广，涉及公司利益与法律责任较强，特制定此《岗位工作制度》，请认真阅读并自觉遵守。

第一条：值班及接待制度

1：值班：早上9：00——下午9：00.。迟到早退30分钟内每分钟罚款1元，迟到半小时以上算旷工，罚款100元，请假必须在上班前12小时请假，否则按旷工处理。

2：所有人员早上9点前打卡，迟到按规定罚款。代替他人打卡一次代替人和本人每人罚款50元。

3：每天由一个售房经纪人和一个租赁专员值班接待客户。售房经纪人每天轮流值班，租赁专员每月更换依次，轮流负责租房。

4：值班经纪人负责当日求购客户的登记或带看，当日的求购客户归当日值班经纪人，需要带看的客户，必须要签了《看房确认书》方可带看，不愿签字的客户不准带看。

5：当天值班经纪人外出带看，由店秘接待客户，临时安排后台人员跟进，该客户归值班经纪人，如果该客户被接待的经纪人带看成功，两人五五分成业绩。

6：租赁专员外出带看时，来的求租客户，由店秘临时安排后台经纪人跟进，成功后业绩归该经纪人。

7:甩单情况处理： ①租赁专员外出带看时，来的求租客户，其他经纪人当时跟进但未成功的，由该经纪人负责继续跟进，没有第二次跟进的须在第一时间交给租赁专员跟进，成功的两人平均分业绩。②只登记了电话号码没有带看又没有交给租赁专员的，做甩单处理，每单罚款50元。③交给租赁专员跟进的没跟进又没有回访的也做甩单处理，每单罚款50元。

8：抢单情况处理：租赁专员外出带看过的求租客户，或其他经纪人带看过求租客户，进店必须问清楚，如当事人不在，然后带看，成功后两人平均分业绩，严禁争抢。确实不问清楚，成功后又争抢业绩的，做抢单处理：抢单后成功交易的，佣金归第一次接待人员；抢单未成功交易且造成损失的，所损失的佣金，由抢单人员向公司全额赔偿，不计业绩。

9：值班经纪人负责晚上打开店铺的灯箱，下班时切断所有的电脑电源，不切断电脑电源每次罚款20元。

10：不按时开关灯箱每次罚10元（开灯箱时间依路灯开灯时间，下班时关灯

箱）

11：所有人员中午吃饭40分钟时间，超过40分钟按迟到处理。

第二条上 班 制 度

1；上班时间：早上9：00-下午7：00

2：上班期间必须穿制服，要求服装整齐，男性不能留胡须和长发，夏季不得穿短裤或光上身，女士不得衣着太露或化艳妆披头散发。

3：经纪人应该礼貌待客，举止得体，与客户交谈应态度和蔼，注意使用礼貌用语，禁止工作时言语粗鲁。

4：经纪人应注意仪表整洁。上班时间着装工装，要保持干净整洁。不穿工装罚20元/次，并在半小时内回家穿着工装，上班时间必须佩带工作牌及胸卡。

5：经纪人必须严格要求自己，在公司不准吸烟，不准大声喧哗，不准吃零食。6：工作时间不准打私人电话，禁止员工为私事挂拨长途电话，确实有急事的，先请示公司领导同意。打电话长话短说，电话铃响两声必须接听电话，拿起电话要先说：“您好，**房产”，注意语气热情，有礼。因私事使用公司电话的罚款当次使用话费的10倍。

7：需要带看的客户，必须要签了《看房确认书》方可带看，不愿签字的客户不准带看。

8：售房经纪人和其他中介合作看房时必须签《联合销售协议书》，方可带看，不愿签《联合销售协议书》的中介，不予合作及看房。

9：客户未签《看房确认书》带看的或中介未签《联合销售协议书》看房的，带看或看房一次罚款50元，三次罚款300元，造成经济损失的公司将以私单处理。

10：售房经纪人每人每月带看的购房客户不得少于18次，每天带看所签的《看房确认书》的详细记录交与店秘并进行电脑登记，如果每月带看客户少于18次，每次罚款20元，带看次数少于10次以上的，每次罚款50元。11：上班和值班时间外出带看或办事必须给店秘和管理人员打招呼，一小时不与公司联系的按迟到处理，超过两小时不与公司联系按旷工处理。12：经纪人开发的房源未在当天内交与公司的按私单处理。

13：个人的网客归个人所有，但必须在第一时间把客户电话号码登记在公司，签《看房确认书》后方可带看，私自带看1次罚款50元，带看3次罚款300元，如造成经济损失，按私单处理。

任何员工上班期间如果有以下情形罚款50元

1：挂个人QQ私聊的。

2：在业务QQ上加非中介人员为QQ好友的。

3：加房东，客户为业务QQ好友，而未把备注名称改过来的。（注：必须改成XXX买，卖，租房）

4：带客户或其他人浏览公司内部网站的。

5：带客户或其他人浏览中介内网及中介QQ群的，6：让客户进入工作台内的。

7：让客户使用公司电脑上网时，当事经纪人未关闭内网和未退出桌面上所有的 业务QQ的。

8：允许非本行业人员进店推销或允许乞讨人员进店长时间讨要的。

9：在线浏览与行业无关的网站，发现后无论时间长短均罚款50元。（一天内上几次罚几次。）

第三条店秘岗位制度及职权

1：早上10点前在QQ上发完所有的公司信息和当日休假人员的信息 2：出租旺季还要发出租信息。

3：全天负责登记房东报的和中介报的及QQ上发过来的新出售信息。4：抽空抄录相关中介的出租信息。

5：负责在《房友》上登录出售更新出售信息。

6：负责给经纪人分发房源，打印，签定各种合同等文书。

7：维护店内电脑设施，保证各网站发送浏览畅通，电话畅通。

8：联系房东配合经纪人看房。

9：监管经纪人外出时间及结果。

10：保管公司信息。

11：店秘不按时联系房东配合经纪人看房的一次罚款10元。

店秘每天收录在《房友》上的出售房源不得少于30套。收录在《房友》上的出售房源登错电话号的罚款10元/条。

第四条 值日及卫生制度

1：轮流值日，下午7：00以后打扫店上卫生。打扫不干净重新打扫。每月擦洗橱窗大扫除一次，具体时间为每月30日早上。

2：1、2号电脑旁人员必须热情接待前厅来每位客户，发现不热情造成客户流失的一次罚款50元。

3：前台人员负责给前厅来的客户倒水，躲避不倒水者罚款8元，客户走后的卫生由前台值班人员和店秘负责清理，发现脏乱或乱摆放者罚当事者每人10元。

4： 3、4号电脑旁的人员接待倒水，躲避不倒水者罚款8元，客户走后卫生由3、4号电脑旁的人员清理，客户随走清理，否则罚当事者每人10元。

第五条休 假 制 度

1：每周每人轮流休假，休假时电话不得关机或停机，否则每次罚款20元。2：轮流休假时具体情况可以经纪人之间互换，但不得一周内休息两次，否则按旷工处理，特殊情况放弃连续两次的休假的，可以申请连续休假两天，但不能连续休假两天以上。

3：病假、事假或其他情况的请假超过10天的，所分的房源和开发的房源，及带看的客源全部平均分给其他经纪人。

4：经纪人或店秘自来签定《劳动合同》之日一周年内如果连续休假超过8天的，或两三次累计休假超过9天的，不再享受国家法定的连休假。已经休过五一，国庆长假的不再休连休假。工作满一年且没有连续请假超过9天，没有休假和五一，国庆长假的可以连休一周。店秘请假按当月日平均工资扣发工资，店秘连续休假超过6天另外招聘。不再录用。

5：休息人员，必须安排好自己的客户。休息时交接给其他经纪人跟进的，如当天成交的，除公司提成外，对半分或自行商议分成。决不能造成客户流失。

第六条房源开发和推广制度

1：分给各经纪人的房源必须在5天时间内看过或了解清楚背诵熟悉，超出5天时间未了解清楚的房源，罚搞卫生一天。

2：经纪人开发的房源必须在第一时间把房东信息登记在公司，未按时登记罚款50元。

第七条安 全 和 保 密 制 度

1：所有经纪人和公司签署（综合时）《劳动合同》时必须留担保人电话，担保人必须是年龄在18岁以上的自然人，必须是本人的父母，长辈亲朋或直系亲属，并留身份证复印件。

2：担保人作用（1）如该经纪人发生重大安全事故，公司无法联系时与担保人联系。（2）如该经纪人在公司做私单或肇事逃逸，给公司造成的一切损失由担保人负全责。

保密制度的处理规定：

1：（业务QQ密码问题由公司统一管理），放长假或离职前未将个人QQ及密码问题交给公司的。不交回QQ密码的除累计扣发工资不予发放外另外扣发500元。

2：公司所有经纪人利用任何方式做私单的，立即勒令下岗，并以当月工资及累计扣发的工资赔偿公司经济损失。如给公司造成重大经济损失的，公司还将追究其经济和刑事责任，并以“盗窃公司机密和利用职务之便侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有公司财物为由”依法向人民法院提起诉讼，挽回公司经济损失。

3：因违反规定被勒令下岗的员工，累计扣发的工资不予发放。

4：做私单和被勒令下岗的员工公司有权在各QQ群上公布，以免给公司造成更大损失。

第八条店秘保密制度

1：店秘私自将出售的房东信息透漏给本公司经纪人的，房屋售出后不予提成，造成经纪人将信息外泄或做私单者和该经纪人一起勒令下岗。

2：店秘私自将租售的房东信息透漏给其他公司经纪人的或者其他任何人的，无论给公司造成或未造成损失的，均勒令下岗。

设施使用制度

1：使用公司电话联系其他中介、房东或客户时必须告知对方自己的电话和姓名，否则造成其他经纪人接错电话造成误会，一次罚款5元。

2：严禁骑车带人看房或经纪人之间骑车带人，否则造成的违章或交通事件由当事人自行负全责。

4：公司相机由店秘统一保管，使用前在借条上签字，归还时由店秘查验完好后签字。损坏或丢失照价赔偿。

5：所有经纪人都必须学会使用打印机，任何人使用打印机印与工作无关文字或的图片等，每张罚款10元。

6：电脑的C盘，D盘和桌面上禁止存放文件，否则造成电脑故障由存放人员付修理费并自己送修。

7：公司数据卡或U盘店秘管理。丢失由店秘照价赔偿。

第九条 奖 励 制 度

①：经纪人自己开发的房源售出后公司每套奖励50元。②：经纪人收到的钥匙每把奖1元。

1：经纪人当月完成做到以下三条者奖励郊县一日游或者现金100元。

（1）当月业绩突破10000元

（2）当月无迟到，无早退，无请假，无旷工。

（3）当月开发十套以上房源

2：经纪人连续三个月累计业绩达50000元者奖励九寨沟门票一张 5：该制度一式一份共8页，与墙面张贴制度相同。

未尽事宜，及时更新。

房产经纪公司规章制度 篇2

关键词：营改增,营业成本率,可抵扣率,税负平衡点

一、研究思路

为考察和预计“营改增”对房产经纪业的影响, 笔者对南京某不动产公司进行了实地调查, 收集了不动产公司相关成本收入资料, 在分析该公司成本的基础上, 按现行营改增税制构建了税制改革前后该公司整体税负模型, 然后分别代入该公司的成本收入数据, 计算税改前后的该公司整体税负变化情况。

在此基础上本文还建立基于营业成本率和可抵扣率的税负平衡点模型, 计算税改前后整体税负不变的营业成本率和可抵扣率的函数关系, 同时通过上述实例的计算验证了该函数关系的正确性。最后本文还研究了房产经纪公司实施营改增后可能遇到的难点及应对策略。

二、南京某联合不动产公司的基本情况

1.南京某联合不动产公司业务范围及收费标准。该联合不动产公司是一家以二手房买卖租赁为主业的经纪类服务公司, 其还从事商品房代销业务、投资以及房地产咨询、策划等业务, 是典型的服务型企业, 目前其营业范围内仍然增收营业税, 还没有施行营改增。

在业务收费方面, 其主业二手房交易的收费标准目前暂定为二手房交易价的2.4%;房屋租赁的收费标准主要以房屋的月租金为依据, 房屋月租金在0~1 499元之间, 其收费标准为半月房租;1 500元及以房屋收费标准为月租赁费, 房主和房客各承担一半费用。代理业务收费标准为房屋交易价的1.6%。

2.南京某联合不动产公司成本费用构成。该联合不动产日常的营业费用比较简单, 其主要费用为门店的租金费用, 目前“2+1”联合不动产在南京共有60家门店, 其每家门店的月租金平均在12 000元。其日常费用占营业成本比重较大的部分是人员的日常工资支出, 由于工资是单位的机密, 笔者无法取得准确数据, 据调查得知该公司每个门店配备18个人, 平均工资为3 000元/月/人;该公司每个月门店需要交纳300元的水电物业费;

每个门店资产实行标准化配置, 每个门店配置8台电脑, 12个办公桌, 1个文件柜, 一个钥匙箱, 两台空调。每个门店月平均营业额为20万元。

三、营改增对房产经纪公司税负影响分析

1.测算某联合不动产公司成本费用及收入。

(1) 该公司月折旧费测算。根据以上调查已经大致了解了“1+2”联合不动产公司的收入与成本费用情况。由于对该公司各固定资产历史成本没有得到准确数据, 现需做一定假设。假设每台电脑价值为6 000元, 每个办公桌为500元, 文件柜每个500元, 每个钥匙箱600元, 每台空调5 000元。

假设该公司采用直线法对固定资产进行计提折旧, 各固定资产无净残值, 则该公司每个门店固定资产价值及月折旧额情况如表1所示:

单位:元

(2) 该公司其他费用测算。根据以上调查了解该公司门店的其他费用情况如表2所示:

单位:元/月

(3) 该公司营业收入情况。根据以上调查得知该公司收入情况比较简单, 各种业务收入合计每月均在20万元。

2.模型构建。

(1) 房产经纪公司为一般纳税人条件下的模型构建及税改前后总体税负计算。本文研究的是税制变化前后房产经纪公司税负变化情况, 收入费用仅包括主营业务收入和成本, 不包括各种利得和损失;税收仅包括流转税和企业所得税, 不包括其他税收。假设该公司城市维护建设税以及教育费附加税税率分别为7%和3%。

本文的其他参数假设如下:b为成本率, 即b=营业成本/营业收入;i=可抵扣成本率, 即i=营业成本中可以抵扣的成本/营业成本;y为营业收入;c为营业成本;税改前总体税负为Tax1;税改后总体税负为Tax2。

则分别构建税改前后税负整体水平模型为:

Tax1=营业税+营业税金及附加+企业所得税, 税改前房产经纪公司适用税率为5%, 则:

Tax2=增值税+营业税金及附加+企业所得税

按现行营改增实施方案, 房产经纪公司一般纳税人的增值税税率很可能是6%, 小规模纳税人法定征收率为3%。现假设按6%增值税税率计税, 则:

按上述该公司收入和成本费用资料, 税制改革前该公司总体税负Tax1=200 000×5%+200 000×5%×10%+ (200 000-77 300) ×25%=41 675 (元) 。

从上述调查得知, 房产经纪公司的成本费用主要为期间费用、营业税金及附加及折旧费, 按现行营改增税制该公司没有任何可抵扣的成本, 其可抵扣率i为0。

税制改革后该公司总体税负为:Tax2=200 000×6%/1.06+200 000×6%×10%/1.06+ (200 000/1.06-66 300-200 000×6%×10%/1.06) ×25%=42 764.62 (元) 。

可见在税改后如果该公司认定为增值税一般纳税人, 则该公司的税负会增加。

如果该公司税改后被认定为增值税小规模纳税人, 则税改后Tax2=200 000×3%/1.03+200 000×3%×10%/1.03+ (200 000/1.03-66 300-200 000×3%×10%/1.03) ×25%=38230.82 (元) 。

可见该公司在认定为小规模纳税人后税负明显降低。

(2) 房产经纪公司为一般纳税人条件下的税负平衡点计算。税制改革后企业整体税负变化情况与企业的可抵扣成本有关, 企业可抵扣的成本越高则企业的整体税负会降低;对企业而言企业营业成本越高可能意味着可抵扣成本也会随之增加, 因此企业整体税负变化与营业成本率和可抵扣成本率之间应该存在一定的关系。也就是说, 应该存在税制改革前后整体税负不变的平衡点, 根据上述分析已知Tax1= (1) , Tax2= (2) + (3) + (4) 。令Tax1=Tax2, 即:

解得:0.385 3-0.119 9bi=0.303 7, 可得:i=68.06%b。通过该等式可知, 该公司只有当可抵扣率达到营业成本率的68.06%时, 税改前后税负才会相等, 税改前后该公司整体税负不变;当可抵扣率低于该数据时该公司总体税负会增加, 反之该企业总体税负会降低。

通过该公司上述成本费用资料可知, 该企业营业成本率为38.65%, 则成本中可抵扣比率必须达26.31%时, 该企业税制改革后总体税负才不变;当可抵扣率高于该数据时该企业税制改革后总体税负会降低, 反之则会增加。

通过上面具体测算数据可以证明该计算的准确性, 由于该企业成本中可抵扣金额为零, 因此i=0, 远低于税负平衡抵扣率水平26.31%, 所以该企业税改后总体税负不降反增。

四、结论

通过以上分析可见, 房产经纪公司实施营改增短期之内可能难以实现, 主要由于该行业营改增后企业整体税负可能会增加, 这与营改增的目的背道而驰。该行业实施营改增还有许多工作要做, 必须在充分论证的基础上进行决策, 否则可能影响该行业的健康发展。

参考文献

[1] .胡建军.假设房地产业营业税改增值税的盈亏影响分析.财经界, 2013;1

[2] .朱言志.浅议营业税改增值税后施工企业管理细节的转变.交通财会, 2012;11

[3] .安体富.论结构性减税的几个问题.税务研究, 2012;5

[4] .韩春梅, 卫建明.论“营改增”税制改革对企业的影响.辽宁省交通高等专科学校学报, 2011;11

[5] .孙卫.浅谈“营改增”税改对企业税负及财务指标的影响.财会研究, 2012;18

[6] .孙德林.浅析“营改增”对净利润的影响.商场现代化, 2012;9

从经纪人到经纪公司 篇3

虽然曼联输掉了本赛季的欧洲冠军杯，但“红魔”已经将目光瞄向了未来。就在备战冠军联赛决赛的前一周，曼联俱乐部宣布，他们将与巴西一家名为Traffic Football Management(简称TFM)的足球经纪公司建立合作关系，未来有望从这里直接引进具有潜质的巴西新秀。

这是一次极具创新精神的合作，对于曼联这样的豪门俱乐部来说，以往引进南美球员的主要方式是通过球探在当地进行搜寻，找到合适的人选之后，再由曼联出面与对方俱乐部进行谈判，最后支付转会费把球员带到曼彻斯特。2003年夏天，曼联引进巴西国脚克莱伯森时采取的就是这种传统模式，他们在向巴拉那竞技俱乐部支付了650万英镑之后，成功获得了克莱伯森的所有权。

与TFM公司结为合作伙伴后，以后曼联从巴西引进球员，完全有可能采取另一种模式：俱乐部把希望引进球员的意向告知TFM，然后由TFM根据相关标准从旗下的球员之中进行筛选，如果曼联对TFM推荐的球员感到满意，那么只需要直接把钱付给TFM就能完成交易，也许这就可以跳过与对方俱乐部进行谈判的步骤。

那么，TFM到底有多少可以跟曼联合作的本钱呢?根据英国《卫报》的报道，TFM至少掌握了90名巴西职业球员的全部或部分所有权，其中不乏备受瞩目的足坛新星，比如目前效力于科林蒂安的年轻后卫多多，由于在今年的南美U-17锦标赛中表现出色，他已经成为欧洲各大豪门试图网罗的对象，但现年17岁的多多日前表示，自己希望在明年初年成为曼联的一员。曼联之所以能在这场人才争夺战中占得先机，离不开来自TFM的帮助，因为后者拥有多多70％的所有权。在得到TFM全力支持的情况下，曼联很有希望搞定这笔交易，转会费估计在560万到600万欧元之间。当然，这笔钱中的大部分将支付给TFM。

对于TFM来说，出售多多意味着又一笔丰厚利润的进账。当初在购买90名职业球员的过程中，TFM大约付出了5500万欧元的代价。而在去年夏天，TFM仅仅将其中的八名球员出售给欧洲俱乐部，就回笼了大约3000万欧元的资金。目前身穿英超利物浦队L号球衣的巴西门将迭戈·卡瓦列里，就是一名曾经属于TFM的球员，去年他转会利物浦的交易，为TFM带来了将近500万欧元的收入。

从个体户到公司化

球员的所有权居然并不完全属于俱乐部?其实在巴西足坛，这是一种司空见惯的现象。在足球王国的沃土上，从来就不缺乏具有潜力的天才少年。然而这些未来可能腰缠万贯的球员，儿时的家境大都比较窘迫。包括贝利、罗纳尔多和罗纳尔迪尼奥在内，无数巴西巨星都曾经历过从贫困生活起步的成长轨迹。在这些天才少年的身上，未来和现实之间形成了巨大反差，这让不少商人找到了可乘之机，他们会在全国范围内寻找未来有可能成为巨星的孩子，一旦认定目标，往往会以提供一笔资金作为诱惑，“连哄带骗”地与对方父母签下一份经纪合同，除了成为球员的经纪人之外，合同中往往还会约定他们对球员拥有一定比例的所有权。

对于那些贫困的家庭来说，通常很难拒绝这些经纪人开出的条件。有时经纪人甚至只需要付出几千美元就可以获得球员的所有权。一旦他们出人头地，那么经纪人便可以从转会中获得千万倍的回报。

这一幕就曾发生在罗比尼奥的身上，当初在效力桑托斯队期间，俱乐部拥有他60％的所有权，另外有30％属于罗比尼奥的父亲，至于剩余的10％则归其经纪人里贝罗所有。所以，皇马当年引进罗比尼奥时，同时面临着三个谈判对象，也让整个转会过程变得异常复杂，最后直到罗比尼奥一方和里贝罗表示愿意作出让步，放弃属于他们的40％所有权时，这才让皇马以向桑托斯支付2400万欧元违约金的方式完成了转会。但里贝罗并没有作“赔本买卖”，日后在罗比尼奥转会曼城的过程中，他一下子又从曼城那里收取了420万英镑的佣金。

当巴西国内出现越来越多的“里贝罗”之后，足球经纪业务也就进入到了一个由公司化运作取代个体户模式的新时代。对于TFM这样的专业性公司来说，他们拥有更多的人力和财力，从而在签人球员的过程中占据优势。

目前，TFM引进球员的途径主要有三种：一是撒网般地向巴西各地区派出球探，争取在发现好苗子之后将其签下；二是直接从诸如里贝罗之类的经纪人那里引援，虽然这会被对方赚走一部分利润，但由于球员基本上已属于“半成品”，所以可以降低TFM的时间投入和商业风险；最后，TFM还在各地开办了足球学校，当这些学校培养出优秀的年轻球员时，TFM就能在签约时“近水楼台先得月”。包括在本次与曼联的合作协议中，也有向对方提供这些青训学员优先购买权的合作方式。

“MSI事件”引发争议

对于TFM之类的足球经纪公司来说，大多数时候能获得丰厚回报，但有时也会遇到一些意外的风险。前几年轰动一时的“MSI违规事件”，就对第三方拥有球员所有权这种模式提出了挑战。

MSI的全称是“体育媒介投资集团”，公司经营范围并不局限于足球经纪业务，同时还在全世界范围内直接投资足球俱乐部。MSI名义上的老板是伊朗人朱拉布奇安，但其实具有非常复杂的背景，据说该公司的股权被掌握在多位超级富豪的手中，其中甚至还包括在俄罗斯国内极具争议的别列佐夫斯基(前俄罗斯七大金融寡头之首)。

2004年，MSI宣布了与科林蒂安的合作计划，被外界视为完成了对这家巴西俱乐部的实际控制。与此同时，MSI还斥资买下了特维斯和马斯切拉诺这两名阿根廷国脚的所有权，然后将他们免费提供给科林蒂安使用。结果在获得强援加盟之后，科林蒂安很快就夺得了2005年巴西联赛的冠军。

然而好景不长，MSI与科林蒂安之间的合作很快就受到了巴西政府的调查，被认为存在着洗钱的嫌疑。于是MSI迅速转移战略方向，2006年夏天，他们将特维斯和马斯切拉诺租借到了英超的西汉姆联俱乐部，市场上也出现了MSI收购西汉姆联俱乐部的传闻。

但出人意料的是，西汉姆联最后被卖给了冰岛人马格努松而非MSI，至于当初的那两笔租借交易，也就给西汉姆联惹下了大麻烦。根据英超联盟的规定，有关球员的转会谈判应当在两家俱乐部之间进行，不能受到来自第三方的影响。而在特维斯和马斯切拉诺的转会过程中，出面与西汉姆联进行谈判的，一直是真正拥有这两名球员所有权的MSI，这违反了英超联盟的规定，结果后者向西汉姆联开出了一张高达550万英镑的罚单。

发生在英格兰足坛的这起转会纠纷，当时在巴西以及其他南美国家也引发了轰动效应。因为如果MSI的运作模式在欧洲遭到否决，那么其他足球经纪公司也就无法再将旗下球员出售给欧洲俱乐部，这会对像TFM这样的经纪公司造成毁灭性打击。

好在事情还是出现了转机，在对西汉

姆联作出处罚之后，英超联盟逐渐放宽了对“第三方所有权”的限制尺度。2007年年初，马斯切拉诺被租借到利物浦，一年多之后，利物浦正式签下了这名中场悍将，并且向MSI支付了将近1700万英镑的转会费，这一金额远远高于MSI当初从阿根廷河床队收购他时所花费的800万英镑。在此之前，MSI还将特维斯租借给曼联使用，为期两年的租金高达1000万英镑。对于当初以1200万英镑购入特维斯的MSI来说，仅靠租金收入就已基本收回了成本。

MSI的成功，很快就在南美大陆引起了连锁反应，包括TFM在内的多家足球经纪公司随即加大了投资力度。与此同时，曼联、利物浦也对这种全新转会模式产生了兴趣，于是在其他欧洲豪门还没有作出反应之间，他们已经抢先与TFM开展业务往来。

神秘背景的力量

足球经纪公司的生意如此红火，但却不是所有的商人都能参与其中。在开展足球经纪业务的过程中，即使拥有雄厚财力也未必意味着成功。是否在足球圈内拥有广泛的人脉，才是决定成败与否的关键因素。所以在每一家成功的足球经纪公司背后，几乎都离不开一批圈内人士的鼎力支持。

以TFM为例，他们在挑选青训系统的负责人时，就专门聘请了曾经率领巴西队在1994年夺得世界杯冠军的佩雷拉。依靠这位巴西名帅的崇高威望，TFM在处理很多业务时都能取得事半功倍的效果。至于其他的足球经纪公司，大多也都与著名球星或者著名教练之间存在着密切联系。比如曾在1999年荣膺世界足球先生的里瓦尔多，如今虽然已经远离高水平赛事的舞台，但他与另一名巴西前国脚桑帕约共同创立的足球经纪公司，倒是在巴西运行得颇为顺利，旗下拥有的职业球员已经超过了30人。

放眼欧洲足坛，开展足球经纪业务同样离不开人际关系方面的资源。在英格兰，自从贾森·弗格森加盟一家名为“精英”的足球经纪公司之后，该公司很快就从曼联那里揽下了不少生意，赚取了数以百万计的佣金收入。原因很简单，因为曼联主教练亚历克斯弗格森正是贾森·弗格森的父亲。

在意大利也有类似的情况，当初在卢恰诺·莫吉担任尤文图斯总经理期间，他的儿子亚历山德罗·莫吉就开办了一家名为GEA的足球经纪公司，参与该公司运作的还有拉齐奥和帕尔马两家俱乐部主席的儿子。由于背后有这么多实权人物的支持，GEA在其顶峰时期垄断了意大利国内的大部分足球经纪业务。当然，之后随着“电话门”事件的爆发，GEA很快也就成为了一个历史名词。

《房产中介公司日常制度及规范》 篇4

一、休假及考勤制度

1、工作时间为上午8：30—12：00，下午13：00—19：00.。值班人员下班时间为22：00。9点必须准时到店，迟到10分钟以内罚款10元，10分钟以上半小时以内罚款20元，迟到半小时以上又无电话说明者按旷工一天计。早退按每分钟5元计，早退20分钟以上者按旷工半天计。

2、事假一律提前1天报备，并由经理批准，没提前申批或不被批准的一律作为旷工处理（旷工一天罚款50元，旷工3次以上者作辞退处理）；病假必须提供医院病假单。

二、日常制度（以下违反制度情况则由分行经理及秘书酌情处罚）

1、保持工作区接待区的干净整洁，并不得在台面上放任何私人物件。如发现接待区凌乱，每次罚款值班人10元。

2、公司员工上班时间必须着正装，上班时间必须佩戴工牌和领带。上班时间保持仪容仪表整洁，不得穿拖鞋、牛仔裤、运动系列。男士必须系戴领带，衣着整洁，白色或蓝色粉色衬衫，深色西裤，黑皮鞋，黑袜子，不留长发，不留长指甲，违者每次罚款10元。女士不得披散头发，戴夸张耳饰、项链，涂指甲油，不得穿皮裤皮裙，低领或过份透明衣物。

3、每位员工用餐后必须清理干净，垃圾不允许留在公司内，违者每次罚款10元。

4、每位员工在会议室谈完案源后必须清理干净烟灰缸及桌面，会议室不使用时关闭灯及空调，违者每次罚款10元。

5、每位员工不得在工作区域内抽烟，违者罚款10元（工作需要除外）。

6、如遗失委托、意向金合同、买卖合同等公司重要文件，罚款200元。

7、填写公司相关合同及各类表单必须用黑色水笔填写。

8、工作时间不得打游戏，不得上与房产无关的网站，违者罚款10元，举报者奖励5元。

9、拿钥匙带看一定要登记并及时归还钥匙箱，如忘记影响其他业务员带看房屋的，一次罚款10元。员工不得在公司说脏话，发现一次罚款五元。

10、每位员工必须爱护公司财物，节约能源，如有蓄意破坏者按价赔偿。

11、每位员工要安全节约用水用电，电器需注意安全使用，并保持良好的卫生环境。

三、值班制度

1、主动接待客户，注意服务态度。客户进店：欢迎光临！有什么可以帮您！客户离店：谢谢光临，欢迎下次再来！

2、上门客户归值班人员客源，如值班人不在其岗位或橱窗客户，谁接待算谁客源。

3、业务员必须轮流就餐，保持店内有1人值班。

4、值班人员工作时间为早8：20—晚22：00，负责当日店内卫生，清扫不干净者罚款10元/次。

四、业务施策规则

1、每日有效跟进10条，发现一条假跟进罚10元，周六日每天带看不得少于二组，少一组10元。

2、签定正式买卖合同三日内必须收到总佣金的一半。

3、未经经理批准不得擅自折佣。

4、每人每天新增房源信息五个以上，少一个罚款2元。

5、主营楼盘精跟，要做到熟悉每个在售房源。精选强案笋盘，每个业务员熟记，不得少于30个，不定期抽查。

6、每日百分计划：

大项：签约100分

签定60分

带看20分

买卖委托20分

OPENHOUSE20分

小项：租赁委托10分

售后10分

派单50份10分

跟进20条10分

新增有效客户3名10分

新增有效房源5套10分

新增房源信息20个10分

设点灯板，每日工作明面具体化，每日完成工作量少于60分者不许离岗。周末工作不得少于90分。一周总分少于300分者，下周每日工作量增加到80分。二周总分少于600分者，罚款100元。一周总分高于1000分者，奖励100元。

7、5.8的使用：发布房源必须全满，优质房源不少于90%，房源描述不少于50字，登陆天数每周不少于6天，刷新率不低于85%。当月标准完成且签约金不少于2000元者，安居客费用由公司支付。否则自行承担5.8费用。

8、每月设定业绩目标，前半月签约金少于5000者，后半月取消半日休息；前半月完成即定目标者，奖励200元；每月第一名开买卖单者，奖励300元。当月业绩目标未完成者，罚款100元。

9、当月业绩高于5万元者，奖金3000元；当月业绩高于10万元者，奖金8000元，国内二日游一次。季度业绩高于30万者，奖金10000元。业绩高于100万者，奖金3万元。

五、发薪日期

每月15日为工资日，每周礼拜一和礼拜五为发佣金日，离职人员工资以办理离职时的次月20号（1日至30日为一个月）结算工资和佣金。

六、其他制度

1、恶意撬单的除名并扣除所有工资和佣金。

2、案源超佣部分与贷款返利直接归客户方业务员的业绩，不分地主方业务员（特殊情况协商好的除外）。

3、离职人员未交易完成的案源按工作量扣除佣金（3-5成）。

七、注意事项

要时刻维护公司利益和形象，泄露公司机密或破坏公司制度、挑拨闹事者作辞退处理。

*

以上制度内罚款均纳入乐捐箱，若有互相掩蔽事实者一经发现加倍处罚。

*

如违反上述公司条款者需当日将罚金交至文员处（并登记确认），如当日内不交者在工资内双倍扣除。

—

END

房产经纪公司规章制度 篇5

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国反洗钱法》、《期货公司管理办法》、《关于加强期货经纪公司内部控制的指导原则》及《关于规范期货保证金存取业务有关问题的通知》等相关规定，为推动和加强东航期货经纪有限责任公司（以下简称“公司”）反洗钱工作的开展，建立健全反洗钱工作管理机制，维护公司经济金融秩序，特制定本制度。

第二条本制度通过内控管理和技术手段实施。

第二章组织机构

第三条公司设立反洗钱工作领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由公司副总经理和总经理助理担任，稽核员为监督员。小组成员包括风险控制部经理、财务部经理、结算部经理、信息部经理、交易部经理。反洗钱领导小组统一部署公司反洗钱工作，风险控制部负责与反洗钱有关的具体工作。

第四条反洗钱工作领导小组的主要职责是管理、监督公司的反洗钱工作，传达监管部门有关反洗钱工作的要求，审定反洗钱工作制度，解决公司反洗钱工作的重大疑难问题，对发现的新问题、新情况，及时向上级监管部门报告，协调公司营业部的反洗钱工作。

第五条公司反洗钱小组成员在公司反洗钱工作领导小组组长的领导下开展工作，并对公司董事会负责。反洗钱小组组长为第一责任人。风险控制部负责反洗钱工作的具体措施的制定和落实，并配合相关机构对可疑交易资金进行调查，收集整理公司反洗钱信息动态。各成员部门的主管具体负责本部门反洗钱工作的实施，并建立健全岗位责任制，做到定人、定岗、定责。

第六条反洗钱工作领导小组负责对公司客户的人民币大额和可疑资金支付的交易进行监督、管理、监测和分析。监督员负责对各部门上报的可疑交易进行分析、调查，对重大可疑交易及时上报公司反洗钱工作领导小组组长。确属可疑交易的上报上级监管部门。

第三章客户身份识别

第七条客户身份识别在反洗钱的工作中至关重要，相关部门工作人员在客户身份识别过程中要高度负责，必须获得法律法规及公司规章制度所要求的客户身份资料。

第八条验证客户信息包括个人客户信息和法人客户信息。

第九条自然人客户开户时，应该提供和签署以下材料：

（一）开户人身份证复印件；

（二）期货市场投资者开户登记表（自然人）原件（开户人本人签字）；

（三）签署《期货交易风险说明书》、签署《期货经纪合同》；

（四）资金调拨人身份证复印件；

（五）指令下达人身份证复印件；

（六）结算单确认人身份证复印件；

（七）期货保证金结算账户存折或其他账户证明文件复印件；

（八）如果同时申请SHECA数字证书，还需提交《SHECA个人数字证书受理表》（开户人本人签字）。

第十条法人开户时，应该提供和签署以下材料：

（一）营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）、税务登记证（副本）复印件并加盖公章；

（二）开户授权书原件（法定代表人签字并加盖公章）；

（三）期货市场投资者开户登记表（法人）原件（法定代表人签字并加盖公章）；

（四）经授权人员签署并加盖公章的《期货交易风险说明书》、《期货经纪合同》；

（五）法定代表人身份证复印件并加盖公章；

（六）开户代理人身份证复印件并加盖公章；

（七）资金调拨人身份证复印件并加盖公章；

（八）指令下达人身份证复印件并加盖公章；

（九）结算单确认人身份证复印件并加盖公章；

（十）期货保证金结算账户证明文件复印件并加盖公章；

（十一）如果同时申请SHECA数字证书，还需提交《SHECA单位数字证书受理表》（法定代表人签字并加盖公章）。

第十一条 公司只为具有良好声誉、从合法业务活动中取得收入和利润的客户代理期货交易。第十二条 公司通过一系列的程序获得尽可能真实、完整的客户资料，以避免被洗钱分子利用从事洗钱及其他非法活动。

第十三条 新客户开户时，客户服务人员必须审慎核对客户的真实身份，并确认其拟进行交易的合法性，包括客户资金来源的合法性。

第十四条 客户服务人员不得为身份不明的客户提供开户服务，不得为客户开立匿名账户或者假名账户，对先前获得的客户身份资料的真实性、有效性或者完整性有疑问的，应重新识别客户身份。

第十五条 公司应当按照安全、准确、完整、保密的原则，妥善保存客户身份资料和交易记录，确保能足以重现每项交易，以提供识别客户身份、监测分析交易情况、调查可疑交易活动和查处洗钱案件所需的信息。

第十六条 客户开户、变更、销户的身份资料档案应当自期货经纪合同终止之日起至少保存20年。交易指令记录、交易结算记录、错单记录、客户投诉档案以及其他业务记录应当至少保存20年。

第四章操作规程

第十七条 逐级报告制度

财务部在办理客户出入金业务过程中，发生大额支付交易、或在十五个交易日里多次发生出入金或多笔入金汇总一笔出金或一笔入金多笔出金等情况，由出纳负责向部门经理报告。财务部经理应对发生的大额支付交易进行分析，发现客户有可疑支付交易情况，进行审慎甄别，并记录和分析该可疑支付交易，于当日填制《可疑交易登记簿》，次日采用书面方式报送公司反洗钱工作领导小组进行审查。

公司反洗钱工作领导小组在收到财务部报送的可疑支付交易报告表后，应及时组织内控人员进行调查，在3个工作日内提出调查意见，确属可疑交易的，及时上报上级监管部门。大额交易或可疑交易报告的上报工作，由专人通过反洗钱互联网报送接收平台，向中国反洗钱监测分析中心及时报送，并报备中国证监会稽查一局、上海证监局等上级监管部门。第十八条 监督制度

监督员在日常事后监督过程中，要重点监督大额交易的授权情况，对符合可疑交易标准的业务要及时向相关部门发出查询查复通知书，并提出监督意见，限期查复。

监督员对公司财务部、清算部进行定期检查，查看是否及时登记大额交易登记簿、结算账户开销户登记是否记载完整；开立账户是否符合监管部门的规定，对可疑交易是否及时上报。第十九条 登记备案制度

公司发生的所有大额交易或可疑交易，除按规定向中国反洗钱监测分析中心报送外，必须在《大额交易登记簿》或《可疑交易登记簿》上逐笔登记并专人保管，并每月汇总一次交公司反洗钱工作领导小组。

第五章会计、结算内控制度

第二十条 反洗钱工作会计、结算控制制度

（一）确定并记录客户的身份以及办理业务的交易信息。

（二）建立客户身份登记制度，办理开户、收付等业务时必须认真审查核对客户的身份并登

记。

（三）财务部、结算部、交易部必须完整保留原始会计记录、交易记录，开销户登记必须专人登记，专人保管。

第二十一条 对客户办理开户、保证金存取等业务时，应当按照相关规定要求其提供有效身份证明文件和资料，进行核对并登记。不准为身份不明确的客户开立匿名账户和假名账户。第二十二条 反洗钱工作会计档案的管理

财务部对提取大额现金的客户，必须按要求填写《大额交易登记簿》，并按发生日期排列、编顺序号于次年初装订成册入库保管。

公司对客户资料的相关记录保管期限必须自销户之日起20年以上。

公司的交易记录必须包括账户持有人、通过该账户存入或提取的金额、交易时间、资金的来源和去向、提取资金的方式，其保管期限为自销户之日起20年以上。

公司对客户资料和交易记录的保管，不得有遗漏、涂改情况。

第六章员工责任

第二十三条 为客户开立账户应严格按照客户填写的《期货经纪合同》、《期货投资者开户登记表》、《期货交易风险说明书》和《开户授权书》的内容，不得为客户设立匿名账户或假名账户。

第二十四条 公司开展反洗钱工作应当严守反洗钱工作秘密。不得违反规定将有关反洗钱工作信息泄露给客户和其他人员。

第二十五条 由公司反洗钱工作领导小组具体负责全公司人员的培训工作，反洗钱工作人员、财会人员应积极参加反洗钱工作培训，认识金融机构反洗钱工作的重要性，掌握可疑支付交易的识别标准，并通过日常工作不断提高反洗钱的能力。

第二十六条 出纳人员要按照有关规定对个人和单位账户进行详细调查，熟悉大额和可疑交易标准，按照规定及时、准确登记大额交易记录。

第七章罚则

第二十七条 公司员工对违反本制度，有下列行为之一的，一经查实将按照公司的相关规定对责任人进行经济、行政处罚，构成犯罪的，将移交司法机关依法追究刑事责任：

（一）未按规定落实专门人员负责反洗钱工作的；

（二）未按规定对开户资料进行审查，致使单位或个人开立虚假期货账户的；

（三）未按规定要求单位客户提供有效证明文件和资料，进行核对并登记的；

（四）将反洗钱工作信息泄露给客户和其他人员的；

（五）未按规定登记、报告大额交易或者可疑交易的；

（六）对存取大额现金异常情况不及时报告的；

（七）违反有关法律、行政法规，从事不正当竞争，损害反洗钱义务履行的；

（八）公司员工参与伪造开户资料，为客户违规开立期货账户，协助进行洗钱活动的。

第八章附则

第二十八条 “反洗钱”，是指为了预防通过各种方式掩饰、隐瞒毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪、破坏金融管理秩序犯罪、金融诈骗犯罪等犯罪所得及其收益的来源和性质的洗钱活动，依照《中华人民共和国反洗钱法》规定采取相关措施的行为。

第二十九条 “大额交易”是指以下情形之一：

（一）单笔或者当日累计人民币交易20万元以上或者外币交易等值1万美元以上的现金缴存、现金支取、现金结售汇、现钞兑换、现金汇款、现金票据解付及其他形式的现金收支。

（二）法人、其他组织和个体工商户银行账户之间单笔或者当日累计人民币200万元以上或者外币等值20万美元以上的款项划转。

（三）自然人银行账户之间，以及自然人与法人、其他组织和个体工商户银行账户之间单笔或者当日累计人民币50万元以上或者外币等值10万美元以上的款项划转。

（四）交易一方为自然人、单笔或者当日累计等值1万美元以上的跨境交易。

第三十条 “可疑交易”是指以下情形之一：

（一）客户资金账户原因不明地频繁出现接近于大额现金交易标准的现金收付，明显逃避大额现金交易监测；

（二）没有交易或者交易量较小的客户，要求将大量资金划转到他人账户，且没有明显的交易目的或者用途；

（三）客户长期不进行或者少量进行期货交易，其资金账户却发生大量的资金收付；

（四）长期不进行期货交易的客户突然在短期内原因不明地频繁进行期货交易，而且资金量巨大；

（五）客户频繁地以同一种期货合约为标的，在以一价位开仓的同时在相同或者大致相同价位、等量或者接近等量反向开仓后平仓出局，支取资金；

（六）客户作为期货交易的卖方以进口货物进行交割时，不能提供完整的报关单证、完税凭证，或者提供伪造、变造的报关单证、完税凭证；

（七）客户要求变更其信息资料但提供的相关文件资料有伪造、变造嫌疑;

（八）与洗钱高风险国家和地区有业务联系；

（九）其他情形。

第三十一条 本制度由公司负责制定、解释和修改。

房产公司简介 篇6

葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司，是一家以房地产开发经营为主业，集通讯、宽带、电视传输、商贸、燃气、物业管理、文化教育、工业印刷等多业并举的多元化大型国有企业。公司总资产10多亿元，注册资本金7亿元，员工500余人。拥有房地产开发一级资质，下辖7家独立法人实体和3个分支机构。项目建设

作为集团房地产主业的中坚力量，公司充分利用享有的1000亿元人民币授信额度，秉承“建设一批、收益一批、储备一批”的开发模式，高品质地开发了宜昌市东湖中心区、景风苑、镇镜花苑、桔园小区、明珠山庄等多处住宅组团；目前在开发的宜昌市最大房地产项目“锦绣天下”系列项目总面积达70余万平方米，建成后将成为宜昌市中心城区标志性建筑群，与公司“锦绣星城”等其它在开发项目共计100余万平方米开发量，为宜昌打造世界级水电旅游名城提供强大支撑。公司高瞻远瞩，积极在全国各大重点城市拓展开发市场，积累了大量的资源。

经营理念与成就

公司坚守社会责任与义务，秉承“服务顾客、重于一切”的经营理念，以严谨、创新精神不断提升城市开发品位，积极利用技术优势提高产品的科技含量，竭诚为城区居民提供优质的住宅产品，居住环境及通讯、燃气、物业、文化教育服务，不断提升公司的品牌形象。

论我国房产税法律制度的构建 篇7

一、房产税概述

房产税是以房产为征收对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。房产税的本质是开征财产税, 财产税包括个人财产税和财产税, 其中个人财产税只对纳税人的特定财产进行征税, 而财产税是对纳税人的所以财产进行征税。因此, 更准确地说, 我国房产税是属于财产税中的个人财产税, 因为我国房产税只针对房屋进行征税。房产税具有如下特征。

房产税的征收对象比较特殊。房产税针对的是市、县、镇和工矿区的房屋征税, 不包括农村;农村的房屋, 大部分是农民居住用房, 为了减轻农民的负担, 农村的房屋并没有纳入到征收范围。

房产税的征税依据具有差异性。房产税根据纳税人经营形式不同, 对经营性住房按房产计税余值征收, 对出租性住房按租金收入计税, 使征税办法符合纳税人的经营特点, 有利于平衡税收负担和征收管理。

房产税征收税款具有僵化性。房产税是按照在有关房屋产权部门登记的房屋价值, 若房屋登记价值没有明显低于实际价值, 有关部门不会主动对房产登记簿上房屋价值进行修改, 这就使得房产税不能随着经济发展而相应提高, 不能够体现房屋的真实价值。长此以往, 将导致房产税税收的大量流失。

在调控房地产的措施中, 税收以其强制性的特点, 集经济、行政和法律手段于一身, 在调控中发挥了不可代替的作用。税收从来都是政府调控经济的重要工具, 与此同时根据市场的变化调整着政策, 以充分发挥税收的调节作用。

二、国外房产税法律制度分析

以美国和英国为例, 分析其较为完善的房产税法律制度中较为先进的方面, 对我国在房产税构建方面起了哪些积极的作用。

(一) 美国的房产税法律制度

美国作为世界上经济最为发达的国家, 在其经济发展的同时其法律制度的完善程度也同样处于领先的地位。相比于其他国家的房产税法律制度, 美国的房产税法显得别具一格。房产税法在美国并不是作为一个单独的税种存在的, 而是作为财产税中的一部分来进行征收, 主要由地方政府征收, 税收收入全部纳入地方政府的财政之中。

美国的房产税评估与征收遵循的是相对独立的原则, 各地方政府均设有专门的核税评估机构, 在全国以州为单位建立网络化管理, 核税评估机构的工作人员只负责对税款进行征收以及处理相关的事务。这样就能更为清晰地对居民的私人财产进行登记以及备案, 同时使得税务征收人员对纳税人的资料以及纳税的金额的掌控更为方便。

美国房产税的税收优惠政策多种多样, 为了保障纳税人的合法权益, 各州均通过立法部门以法律形式确定下来, 把对州、郡、镇的税收优惠对象、税收优惠内容、条件、办理程序等都予以明确规定, 形成了一个较为完整的税收优惠体系, 在实体法和程序法上均做到有法可依。

(二) 英国的房产税法律制度

英国也是一个房产税法律制度比较完善的国家, 但与美国房产税制相同之处, 就是也没有单独的房产税立法。其房地产税种大体包括家庭财产税, 也叫市政税和营业房产税。这两种与我国房产税的性质属于同一范畴, 其中, 家庭房产税是最广泛的房产税种, 它以公民房屋的实际价值为基础进行征税, 征税对象为居住房屋, 税率由英国各地方政府自行规定。

英国的营业房产税主要针对营业性用房所征的税, 与家庭财产税最大的不同就是, 家庭财产税属于地方税种, 而营业房产税属于中央税种, 由地方代为征收后统一上交给中央财政。但是, 中央也会根据地区人口基数比例和地区贫富差距情况把营业房产税返还给地方政府。英国的房产税等级评估由专门的机构评估, 政府的税务部门只负责征收和管理, 具体的评估和纳税无需个人参与, 这点与美国大致相同。

虽然美国和英国都没有单独的房产税立法, 但其法律制度的选择是与国情相适应的。由这一点可以看出, 经济建设与法律建设相互协调, 才能制定出最合适的法律。

三、我国房产税法律制度所面临的问题

近年来, 我国房地产业发展速度迅猛, 在内需不足等一系列问题出现的时候, 在推动中国经济增长中房地产投资占据了较大的比重。在我国房地产业蓬勃发展的今天, 我们更不能忽视隐藏在发展背后的一系列问题:房价虚高, 土地资源浪费严重, 闲置房屋过多导致出现“鬼城”现象等。出现这些问题最重要的原因就是房产税法律制度不健全。目前, 我国房产税法律制度存在的问题有以下方面。

(一) 立法层次低

从整体来看, 现阶段我国房产税的基本立法层面较低, 无论是《房产税暂行条例》, 还是各地方针对《房产税暂行条例》所制定的实施细则, 除了《个人所得税法》和《企业所得税法》外, 基本上都是以行政法规的形式规定的。这不能体现税收的权威性, 也不能保证房产税法律制度在实施环节上的良好运行。

此外, “我国《立法法》第八条规定:“下列事项只能制定法律…… (八) 基本经济制定以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度;”我国现行房产税制度的主要依据还是1986年由国务院颁布的《房产税暂行条例》, 属于行政法规范畴, 显然这违反了法律规定, 使得房产税法律制度在执行中难以有效实施”。

(二) 征税范围过于狭窄

我国现行的房产税法律制度, 只针对城市、县城、建制镇以及工矿区的营业性用房进行征税, 公民自身所拥有的非营业性用房并没有纳入到房产税的征收范围之内, 这就使得房产税的征税范围大大缩小, 形成税收漏洞, 对房地产市场的发展产生了消极的影响。

随着我国经济的快速发展和住房体制改革的推进, 越来越多的公民在这样的大环境下都购买了属于自己的房产, 而拥有多套房产的公民也在人群中占据了一定的比重。这样一来, 将公民自身所拥有的非营业性房产排除在房产税的征收范围之外, 使得房产税税收收入大大缩水, 从这种情况中也能体现出我国房产税法律制度的不健全。

(三) 税率缺乏浮动空间

“现行的房产税法律制度中, 仅仅拥有两种税率计算方法”。这样过于单一的税率计算方法, 并没有考虑到纳税人之间负税能力的差异。因此造成了拥有多套房产的居民纳税负担低, 也使得他们更加肆无忌惮地投资多套房产, 这就是出现大量房产闲置的现象的主要原因之一。

此外, 我国地大物博, 区域经济发展不平衡。房产税作为基础税种之一, 并没有根据各地区经济发展水平的差异进行浮动, 缺乏灵活性, 也是我国房产税法律制度存在的重要问题之一。

四、我国房产税法律制度构建的建议

我国房地产业仍处于快速发展中, 现有的房产税法律制度已经不能适应当今房地产业发展的状况, 现行的房产税法律制度存在的漏洞已经说明了我国对房产税法律制度的改革已经到了必要的阶段。

(一) 提高立法层次

“国务院在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和其在实施中颁布的许多通知文件成为了我国现行房产税征收的主要依据”。根据我国法律体系, 宪法和法律位于行政法规的效力之上, 而《房产税暂行条例》就属于行政法规。由于这部暂行条例颁布的时间较早, 已经不符合当今社会的发展现状。只有颁布一部《中华人民共和国房产税法》来规范房产税税收行为, 将其提高到法律的层面, 才能针对在房产税征收中出现的一些问题采取有效的手段以及提供强大的法律依据。

(二) 扩大征收范围

“我国现行的房产税征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区, 而对农村则是一直享有免税的方针, 这就显得范围过于狭窄”。随着经济的发展以及城市化的建设, 现代农村相较于以前已经有了很大的改变, 一些农村的经济状况相较于城市也不遑多让, 尝试将农村的经营性用房归纳到房产税的征收范围中也是值得考虑的, 同时也会成为我国税收的又一项重要来源。

房地产业的高速发展也使得居民的购房规模不断的扩大, 而且随着经济水平的提高, 个人拥有多套房产的情况也越来越多, 建议将自住房的所有人也纳入纳税的范围中, 以此有效地控制大量闲置房屋出现的状况, 对缩小贫富差距也有着一定的贡献。

(三) 建立浮动比例税率

目前, 我国房产税的税率采取的是比例税率, 统一的比例税率存在诸多弊端, 因此, 完善现有的比例税率是完善我国房产税法律制度的必经途径, 应建立浮动比例税率机制, 即根据用途将房屋进行分类, 不同用途采取不同的税率;将个人住宅分类, 分为基本住宅、高档住宅和个人独栋商品住宅;最后根据居民是否有多套住宅来征收房产税。建立浮动比例税率, 既能在保证税收的同时调动了纳税人的意愿, 又能保证地方税源的充足。

我国现行房产税法律制度在立法层次、征收对象和税率比例上存在着种种问题, 早已经不适应我国的经济发展了。我国房产税的改革是顺应时代发展的, 它不仅能够完善我国房产税法律制度, 还能够充分发挥房产税的市场调节作用。随着社会各界人士对房产税的高度关注以及国家对房产税的重视, 房产税的立法工作应尽快展开。

参考文献

[1]陈曦, 吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示[J].求索, 2012, (1) :49.

[2]刘剑文.财税法论丛.第九卷[M].北京:法律出版社, 2007:25-224.

[3]王晓琴.中国房产税法律制度改革研究[D].太原:山西财经大学, 2010:4.

[4]李抡文.小议房产税收筹划[J].北方经贸, 2012, (8) :88-89.

[5]李静敏.对我国房产税改革的思考[J].社会科学家, 2010, (9) :99-102.

保险创新：经纪公司的新使命 篇8

该文件的出台，被业界解读为保监会希望用保险经纪公司自身的特点成为保险创新的新支点，并为进一步参与国内城镇化建设埋下伏笔。

保险创新为城镇化建设高潮做准备

此次保监会公布《中国保监会关于进一步发挥保险经纪公司促进保险创新作用的意见 》其用意尽管是为了保险业的长久发展而准备的，但是，真正的用意恐怕是为了城镇化建设的高潮准备的。

党的十八大提出了坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展和“城镇化质量明显提高”的战略目标，为我们加快城镇化发展指明了方向，提出了更高的要求。

年初，中央经济工作会议提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

服务经济社会发展是保险行业的重要使命，保险行业要紧紧围绕中央经济工作会议的部署，着眼全局，深刻把握新形势下保险工作的方向，推动保险行业在现代金融、社会保障、农业保障、防灾减灾和社会管理等五大体系中发挥重要作用。尤其是在推进城镇化和加强民生保障方面，利用城镇化进程中蕴含的巨大内需潜力，不断拓宽保险服务领域，服务城镇化建设，继续推动商业养老和健康保险发展，更好地发挥保险在健全社会保障体系、改善民生保障中的积极作用，提高保险服务的质量，为广大群众创造更加美好的生活。

对于城镇化建设，保监会副主席周延礼认为，保险将对城镇化建设发挥积极作用，首先，大力发展商业保险，有利于建立多层次的安全保障体系，其次，通过政府购买商业保险的服务，把居民面对的个体风险在全社会分担，第三，保险可以增强财政支出的可持续性。

他说，未来围绕新型城镇化战略发展方向，充分发挥保险的功能和优势，可以从以下几个方面入手，第一，不断扩大参与社会保障建设的深度和广度，进一步的促进社保体系健康发展。建设多支柱的社会保险，降低第一支柱在社保体系中的比重，发挥第二支柱和第三支柱的作用。

第二，通过商业保险机制，进一步的提高城镇化进程中居民的社会保障水平。下一步保监会将继续引导保险公司，发展多种形式的商业健康保险，为人民群众提供更加丰富的医疗保障，实施大病保险制度，加强对保险公司大病保险业务的监督管理，促进大病保险持续健康的发展，继续推动发展商业养老保险，探索推进个人养老保险，大力拓展企业年金业务，提高养老保障体系的建设可持续性。

第三，推动农业保险的发展，进一步的提升农村农民的现代化水平。未来一个时期保监会将大力的发展“三农”保险业务，使“三农”保险真正成为强农、富农的有效方式。

在现有的保险模式和条款下，如果保险业想融入城镇化建设，唯有创新一条路可走，走出一条适合中国特色的保险业城镇化道路，如果保险业不参与城镇化建设，那么后果就将是极其严重的。

据有关方面消息，由发改委牵头、多部委参与编制的《城镇化发展规划纲要（2012—2020）》将在今年6月底前完成，并报国务院发布实施。除总体规划之外，今年12月底前，多部委还会出台城镇化配套政策。这意味着，推进新型城镇化工作的时间表已经确定，相关工作将有序展开。特别是有关城镇化的配套政策，将为各地推进新型城镇化提供指导，保证城镇化工作的顺利进行。也就是说城镇化建设已是迫在眉睫的事了，在建设高潮到来之前，保监会必须为前进的道路扫清障碍，但是仅靠现有形式参入城镇化建设，是不是力度有点单薄呢？如果想真正参入城镇化建设，保监会所要做的工作应该还有很多。

“必须创新”基于行业发展需要

我国保险业作为一个新兴的行业，近年来一直保持着良好的发展势头。具体地说，一是保费收入快速增长；二是市场主体日趋完善；三是资产规模不断扩大；四是体制改革逐步深入。但是，与发达国家相比，目前我国的保险还有很大差距，与整个经济社会的发展还不相适应。这反映于：产品同质化程度过高，满足不了经济社会的发展和广大人民群众的需求，尤其是缺少自主创新产品，导致公司之间过度价格竞争。营销观念陈旧，服务质量欠佳，个别公司为追求企业利益而拖赔欠赔、不守信誉的现象时有发生。公司体制改革虽然不断深化，但公司治理方面的问题不少，改制后的公司在许多方面还带有改制前的企业管理特征，董事长一人说了算的现象依然存在。保险资金集聚虽然很多，投资效益较低，特别是投资决策体制不完善，存在着盲目投资、关系投资等问题，使保险资金运用存在一定的风险。这些现象的存在的总根源在于保险的创新不足。