房产经纪公司

房产经纪公司（精选12篇）

房产经纪公司 篇1

摘要：自2013年8月1日起, 全国开展交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点, 目前房产经纪业尚未纳入试点范围。考虑到房产经纪业作为典型的服务行业, 今后也很可能实行“营改增”, 本文未雨绸缪, 研究了房产经纪公司在营改增税制下的税负变化情况, 并提出几点对策以供参考。

关键词：营改增,营业成本率,可抵扣率,税负平衡点

一、研究思路

为考察和预计“营改增”对房产经纪业的影响, 笔者对南京某不动产公司进行了实地调查, 收集了不动产公司相关成本收入资料, 在分析该公司成本的基础上, 按现行营改增税制构建了税制改革前后该公司整体税负模型, 然后分别代入该公司的成本收入数据, 计算税改前后的该公司整体税负变化情况。

在此基础上本文还建立基于营业成本率和可抵扣率的税负平衡点模型, 计算税改前后整体税负不变的营业成本率和可抵扣率的函数关系, 同时通过上述实例的计算验证了该函数关系的正确性。最后本文还研究了房产经纪公司实施营改增后可能遇到的难点及应对策略。

二、南京某联合不动产公司的基本情况

1.南京某联合不动产公司业务范围及收费标准。该联合不动产公司是一家以二手房买卖租赁为主业的经纪类服务公司, 其还从事商品房代销业务、投资以及房地产咨询、策划等业务, 是典型的服务型企业, 目前其营业范围内仍然增收营业税, 还没有施行营改增。

在业务收费方面, 其主业二手房交易的收费标准目前暂定为二手房交易价的2.4%;房屋租赁的收费标准主要以房屋的月租金为依据, 房屋月租金在0~1 499元之间, 其收费标准为半月房租;1 500元及以房屋收费标准为月租赁费, 房主和房客各承担一半费用。代理业务收费标准为房屋交易价的1.6%。

2.南京某联合不动产公司成本费用构成。该联合不动产日常的营业费用比较简单, 其主要费用为门店的租金费用, 目前“2+1”联合不动产在南京共有60家门店, 其每家门店的月租金平均在12 000元。其日常费用占营业成本比重较大的部分是人员的日常工资支出, 由于工资是单位的机密, 笔者无法取得准确数据, 据调查得知该公司每个门店配备18个人, 平均工资为3 000元/月/人;该公司每个月门店需要交纳300元的水电物业费;

每个门店资产实行标准化配置, 每个门店配置8台电脑, 12个办公桌, 1个文件柜, 一个钥匙箱, 两台空调。每个门店月平均营业额为20万元。

三、营改增对房产经纪公司税负影响分析

1.测算某联合不动产公司成本费用及收入。

(1) 该公司月折旧费测算。根据以上调查已经大致了解了“1+2”联合不动产公司的收入与成本费用情况。由于对该公司各固定资产历史成本没有得到准确数据, 现需做一定假设。假设每台电脑价值为6 000元, 每个办公桌为500元, 文件柜每个500元, 每个钥匙箱600元, 每台空调5 000元。

假设该公司采用直线法对固定资产进行计提折旧, 各固定资产无净残值, 则该公司每个门店固定资产价值及月折旧额情况如表1所示:

单位:元

(2) 该公司其他费用测算。根据以上调查了解该公司门店的其他费用情况如表2所示:

单位:元/月

(3) 该公司营业收入情况。根据以上调查得知该公司收入情况比较简单, 各种业务收入合计每月均在20万元。

2.模型构建。

(1) 房产经纪公司为一般纳税人条件下的模型构建及税改前后总体税负计算。本文研究的是税制变化前后房产经纪公司税负变化情况, 收入费用仅包括主营业务收入和成本, 不包括各种利得和损失;税收仅包括流转税和企业所得税, 不包括其他税收。假设该公司城市维护建设税以及教育费附加税税率分别为7%和3%。

本文的其他参数假设如下:b为成本率, 即b=营业成本/营业收入;i=可抵扣成本率, 即i=营业成本中可以抵扣的成本/营业成本;y为营业收入;c为营业成本;税改前总体税负为Tax1;税改后总体税负为Tax2。

则分别构建税改前后税负整体水平模型为:

Tax1=营业税+营业税金及附加+企业所得税, 税改前房产经纪公司适用税率为5%, 则:

Tax2=增值税+营业税金及附加+企业所得税

按现行营改增实施方案, 房产经纪公司一般纳税人的增值税税率很可能是6%, 小规模纳税人法定征收率为3%。现假设按6%增值税税率计税, 则:

按上述该公司收入和成本费用资料, 税制改革前该公司总体税负Tax1=200 000×5%+200 000×5%×10%+ (200 000-77 300) ×25%=41 675 (元) 。

从上述调查得知, 房产经纪公司的成本费用主要为期间费用、营业税金及附加及折旧费, 按现行营改增税制该公司没有任何可抵扣的成本, 其可抵扣率i为0。

税制改革后该公司总体税负为:Tax2=200 000×6%/1.06+200 000×6%×10%/1.06+ (200 000/1.06-66 300-200 000×6%×10%/1.06) ×25%=42 764.62 (元) 。

可见在税改后如果该公司认定为增值税一般纳税人, 则该公司的税负会增加。

如果该公司税改后被认定为增值税小规模纳税人, 则税改后Tax2=200 000×3%/1.03+200 000×3%×10%/1.03+ (200 000/1.03-66 300-200 000×3%×10%/1.03) ×25%=38230.82 (元) 。

可见该公司在认定为小规模纳税人后税负明显降低。

(2) 房产经纪公司为一般纳税人条件下的税负平衡点计算。税制改革后企业整体税负变化情况与企业的可抵扣成本有关, 企业可抵扣的成本越高则企业的整体税负会降低;对企业而言企业营业成本越高可能意味着可抵扣成本也会随之增加, 因此企业整体税负变化与营业成本率和可抵扣成本率之间应该存在一定的关系。也就是说, 应该存在税制改革前后整体税负不变的平衡点, 根据上述分析已知Tax1= (1) , Tax2= (2) + (3) + (4) 。令Tax1=Tax2, 即:

解得:0.385 3-0.119 9bi=0.303 7, 可得:i=68.06%b。通过该等式可知, 该公司只有当可抵扣率达到营业成本率的68.06%时, 税改前后税负才会相等, 税改前后该公司整体税负不变;当可抵扣率低于该数据时该公司总体税负会增加, 反之该企业总体税负会降低。

通过该公司上述成本费用资料可知, 该企业营业成本率为38.65%, 则成本中可抵扣比率必须达26.31%时, 该企业税制改革后总体税负才不变;当可抵扣率高于该数据时该企业税制改革后总体税负会降低, 反之则会增加。

通过上面具体测算数据可以证明该计算的准确性, 由于该企业成本中可抵扣金额为零, 因此i=0, 远低于税负平衡抵扣率水平26.31%, 所以该企业税改后总体税负不降反增。

四、结论

通过以上分析可见, 房产经纪公司实施营改增短期之内可能难以实现, 主要由于该行业营改增后企业整体税负可能会增加, 这与营改增的目的背道而驰。该行业实施营改增还有许多工作要做, 必须在充分论证的基础上进行决策, 否则可能影响该行业的健康发展。

参考文献

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[2] .朱言志.浅议营业税改增值税后施工企业管理细节的转变.交通财会, 2012;11

[3] .安体富.论结构性减税的几个问题.税务研究, 2012;5

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[5] .孙卫.浅谈“营改增”税改对企业税负及财务指标的影响.财会研究, 2012;18

[6] .孙德林.浅析“营改增”对净利润的影响.商场现代化, 2012;9

[7] .李恒, 邱向前.我国金融业营业税税负效应分析.上海金融, 2007;7

房产经纪公司 篇2

财务管理制度

第一章 各岗位财务工作手册

财务经理工作手册：

1、全面负责财务部的日常管理工作；每日6:00点汇总各项目资金报表报送负责人。

2、组织制定与财务相关方面的管理制度及有关规定，并监督执行；

3、制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，每星期五汇制每周报表。

4、每月4号前完成税务报送工作；10号前完成工资结算报表；

5、成本核算、会计核算和分析工作；

6、负责日常市场人员差旅核销；根据已经签字后发票报销。.7、分析各部门财务指标完成情况，撰写财务分析报告.8、监督各部门收入、成本、费用预算的完成与控制情况.9、建立财务分析指标体系，定期及不定期对各部门及下属门店财务指标完成情况进行汇总

10、保管报表、凭证、收据、合同等会计资料。

11、完成上级交给的其他日常事务性工作。行政经理财务工作手册：

1、公司收入现金应于当天存入银行，保存银行存根交至财务部换取财务收据。遇特殊情况，可第2天存入，不能滞留和挪用。

2、行政经理建立健全现金流水账目，按照业务发生顺序对现金的收付每日进行逐笔登记，账目日清月结，每日结算，账款相符。每日5：00点前向总经理和财务部邮件形式报资金报表。

3、公司资金任何人不得以任何名义借支和挪用。

4、加强收付业务的保密工作，只向公司负责人提供资金情况。

5、结算起点500元以下的零星支出由公司负责人签字后到财务部报帐；500元以上费用由公司全体股东签字后到财务部报帐。

6、每月4号之前将上月该门店员工业绩、扣款明细表交予财务部门以便核算工资，每月最后一日为结点考核，过日为次月结点。

8、在合同（包括租、售、代办合同等）签立当天，在房友系统中录入合同。

9、保管门店办公用品及固定资产，并定期盘点。保管门店收据、合同，并整理归档。股东财务工作手册

1、加强公司的预算管理，强化内部控制，防范经营风险，提高公司管理水平和经济效益，实现公司经营目标、审核公司费用。日常开支由主管财务的股东签字审核，大额或非日常开支由两名以上股东签字审核。股东间的报销由股东交叉签字。

3、拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金。

第二章 收入、费用报销管理制度

1、公司收入流程：

（1）、门店收到钱后，由行政经理于当天存入公司账户，并将存款凭证与合同复印件交到财务部。（2）、出纳收到款后将收款金额通知会计，由会计核对实收金额与合同金额是否一致。（3）、核对一致后由会计将该笔收入入账。

公司业绩考核结点为每月最后一日。过日为次月业绩。月底之前交的定金，业绩算当月。

2、公司支出流程：

各部门的报销，要严格按照流程操作，流程如下：

（1）、行政经理填写报销单

（2）、主管领导签字

（3）、行政经理将主管领导签字后的报销单汇总交公司负责人签字。

（5）、每周一、周四行政经理将签完字的报销单交到财务，由会计入账后通知出纳付款。

报销单流程图：行政经理（填写报销单）→主管领导（审核签字）→公司负责人（审核签字）→会计（核算入账）→出纳（付款）

备注：各报销单填写必须规范，发票与收据不得涂改，并且分开粘贴，若报销单填制不规范，财务部有权退回报销单并要求经办人重填。

第三章 收据、合同、公章管理制度

2、收据、合同管理制度

(1)收据管理。各门店统一到财务部领取一式三联的收据，并由财务会计登记收据编号。开具收据交顾客一联，交财务一联，门店留存一联备查。收据不得断号，填错的发票要逐联加盖“作废”字样，并完整保存各联，统一装订。对使用完的发票，财务部应仔细检查整本发票是否按规定使用。发现丢失收据，门店行政经理必须在当日向总公司财务部报告。

（2）合同管理。门店合同由总部统一模版，并编号，由门店行政在总部领取使用。一次领取份数不超过15份，用完再行领取。签订完的合同由门店保管并交复印件至财务部，财务部会计登记合同编号并检查是否有断号情况。填错合同也要写上“作废”字样，由门店并完整保存并交复印件至财务部，以保证合同不断号。

（3）公章。公章由总部派专人管理。公章管理者与合同管理者不能为同一人。

第四章 财产管理制度

1、财产的采购及保管

⑴ 公司办公用具由人事经理及门店文员统一采购、管理（提前做好采购计划并经公司负责人批准）；

⑵ 人事经理及门店经理设立账册登记公司办公用品的出入库情况（领用人签字）；

（3）公司门店的所有固定资产由门店行政经理进行编号并分配到个人保管；

2、财产的清查、盘点

⑴ 公司各部门财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查（各部门负责人）；

⑵ 各部门的年终财产盘点必须有门店经理及行政经理参加；

⑶ 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任；

公司＋农产品经纪＋农户 篇3

猪肉的价格倒是一直在涨，涨价的原因是，畜牧业生产成本不断提高导致供应紧张。而本轮涨价很可能刺激养殖户一哄而上，纷纷增加养殖规模，从而导致供大于求。歉产肯定歉收，丰产也不丰收，这是个宿命般的怪圈，如何破解?

解决千家万户小生产与千变万化大市场的矛盾，让农产品升值，让农民得到实惠，关键在于流通领域，在于市场需求的搜集和多层次检验标准体系的确立。

一位媒体记者大胆声称：农业生产应该形成规模经营，提高劳动生产率，因此需要更多更大胆的尝试。7月2日，重庆试验区工商局出台文件，支持探索农村土地流转新模式。“允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作。这是新中国成立以来的“第三次土地革命”。

一位农业专家大吃一惊：“第三次土地革命”应当缓行。虽然从法律上讲，该政策没有太大的障碍，但无法保证农民利益。前两次土地革命都涉及土地所有权的更迭，农民都成为土地的主人。现在如果农户以该土地承包经营权入股后，该经营权即成为企业的合法资产。如果入股成立后的公司破产，农户将失去承包经营的土地。由于我国尚未建立起完善的社会保障体系，后果会很严重。我们应该慎之又慎。

一位经济学者回归本原：农民增收的出路，还是要扎扎实实地做好农产品流通工作。这对于促进农业生产发展，满足人民需求和保持市场繁荣稳定，都有着十分重要意义。一方面，农民不知道应该种什么或养什么、种多少或养多少；另一方面，市场上一些注重食品质量的高端需求得不到有效满足。二者之间始终缺乏一个沟通的桥梁。

一位城乡流通专家称：这个桥梁，一定是规模需求理论中重点谈过的“消费经纪中介”。传统的农产品流通领域中存在的问题，严重地阻碍了我国农产品市场的发展。农产品的“卖难”症结，不是简单的产能相对不足或者过剩，而是因为中间环节多、信息不对称、交易成本高，所以才造成流通效率低的情况。如果大力发展农民专业合作经纪，让其搜集广大消费者的需求，再反向配置给农民，就可以促进农产品流通，联结起农业生产和农产品市场。理想的图景是，未来每一个家庭的菜篮子和米袋子，都和某个村子里某一块田紧密连锁在一起。

那位经济学者闻言一笑：如此理想的极端状况大可不必，那恐怕要回到完全计划经济时代才可能。譬如建国初期，因为商品短缺，每一头奶牛的奶都被确定的某一个消费者预定了。现在我们的农产品市场基本上是一个完全竞争的市场，只要农产品经纪活跃起来就足够了，消费者有必要保留有限的选择权，这才是消费储蓄的精髓和真谛。

农产品经纪最大的特点是，它所给出的用来指导农民生产的信息，不是预测的可能的市场需求，而是来自消费者群体的确定的需求。这个农产品经纪不一定是个人，最好公司化运营，有自己的品牌，同时对消费者和农户负责。

如此一来，就把原来的“公司+农户”模式，演变为“公司+农产品经纪组织+农户”模式。这里的公司可以是大型超市等零售商，也可以是牛奶生产商等食品企业，实际上是公司群。这样还能够减少双方的道德风险，企业承诺不能像对单个农户那样随意违背，而农户也需要保证自己的农产品质量。

那位农业专家有些担心：人们对农产品的需求呈现出大量化、多样化、优质化和动态化的趋势，而农产品生产规模小，有季节性、区域性、分散性等特点。因此，把分散的农户组织起来，合作进行农业生产并不难；但是把一家一户对农产品的日常搜集起来，进行汇聚、记录、梳理、分类，非常不容易。假如没有充分的信息，根本无法形成有效的、有价值的规模需求，来反向指导规模农业生产。

那位媒体记者话题一转：正是因为难能，所以才宝贵。信息技术和连锁商业的发展，已经使之成为可能，只是大家目前还没有主动搜集将要发生的确定的需求的意识罢了。相对来说，食品安全的问题更让人揪心。

那位经济学者胸有成竹；这是一个好问题。我们可以采用“引进标准、模拟出口”模式，在流通环节的最后一关，依据一个标准体系，进行严格检验，并且检验结果要快速、准确。这个标准体系要解决两件事。一是保证食品安全的基准底线，不达标拒绝进入市场。一个是与国际接轨，引进更高的国际标准作为商业标准或企业标准，使农产品区分为多个层次，国家标准应该是最低标准。

那位媒体记者追问：仅仅在流通的最后一环努力还不够，如果出现问题怎么追溯和解决?现在比较流行的是RFID技术。有报道，广州对上市猪肉，除了通常的打耳孔、盖章标识外，下一步还将在小猪身上植入一块芯片，全程记录小猪变成大猪过程中吃喝拉撒的情况。这无疑将需要很高的成本，能广泛应用吗?

那位农业专家表示不解：有这个必要吗?小猪变成大猪的过程都被记录下来了，但是大猪一进加工厂就被分解了，这块芯片上的记录就失去意义了，一出加工厂又得从零开始。难道还要再追加芯片?一只前腿一块芯片，一只后腿一块芯片，猪肝一块芯片，大肠一块芯片……简直不可能。

那位经济学者若有所思：不一定非得高科技。我们要实事求是，从国情出发，不能迷信技术。每块猪肉都上芯片，做不到，也没有必要，只要追到哪个农户或者哪个厂来的就行了。再说有能力上芯片的是极个别的科技型农民，不能推广。值得推广的，必然是因地制宜的马上就能够执行的办法，使用卡片就成。

农产品只要有交易，就有记录。买方记买方的，卖方记卖方的。一旦出现问题，你唯一要做的就是拿出卡片，交代出你的上家就可以抓到与问题有关联的一串人，可以罚责抵扣。

那位农业专家点头称是：对终端消费者来说，英雄不问来路，你保证质量就行了。吃午饭的时候，夹起块肉，清楚地能知道是哪个地方哪头猪上的哪个部分，经过多少个流转过程来到你的碗里，真的没有必要。

那位经济学者条分缕析：信用体系建设靠的不是技术，而是技术背后的信息和记录。在《规模需求拼图》(见本刊封三)上，商品实名、流转实名、消费实名都有了，生产记录、流转记录、消费记录也有了，就可以保证订单信用的有效性，跟消费者的消费储蓄进行充分对接，形成了一个完整的连续自给的流通闭环。

这里需要注意的是，因为确定的规模需求的存在，农产品流通链条并没有增加，反而缩短了，降低了交易成本。那些以前因为信息不确定而造成的低附加值的流通环节，例如各级中间商，已经没有存在的必要了。

那位农业专家强烈建议：现在的流通闭环有了物流和信息流，还需要金融支持，应该加大针对农民的小额贷款服务。而且农业生产容易受自然灾害的影响，市场波动大，探索农业保险新模式也应该提上工作日程。

有数据表明，农业保险的赔付率常常超过90％，加上20％到30％的管理成本，目前农业保险对保险公司而言，成了赔本买卖。如何把农业领域赚钱的保险和不赚钱的保险捆绑在一起，以险养险，把风险在农业系统内有效化解，是个难题。

那位媒体记者畅想未来：在德国，70％以上农业生产者加入了各类农业合作社，这些合作社遍布德国农村，为农民提供农产品生产、加工、销售以及信贷、农资供应、咨询等方面的服务，成为一个综合性的社会服务网。它结构完善，法律完备，服务周到，在农业中发挥着个体农民和国家都不能替代的作用。

我们的农产品经纪组织也应该具备这样的功能：搜集农产品的规模需求，建立多层次的检验标准和价格体系，执行严格的质量控制，提供周到的金融服务。农民最迫切需要的，正是这些。

证券公司经纪业务审计风险防控 篇4

伴随我国金融体制改革的深入发展,随着20世纪90年代开启,上海证券交易所和深圳证券交易所依次开立,中国经济体系正式将证券市场加入进来。而在证券公司的总收入中,经纪业务收入一直是公司的主要盈利收入。一个证券公司的业绩好坏,也是由该公司的经纪业务业绩的好坏决定。近年来,我国证券公司的经纪业务的收入占总收入比重趋势呈现逐年的上升。据已公布的20家券商2014年年报显示,大部分证券公司的经纪业务收入占证券公司总业务收入超过59.9%。由高利益高收入的吸引与驱使 ,有些证券公司进行非法高风险融资活动,由于自由资金严重不足,生存与发展的压力等原因,某些证券公司从各种非法渠道吸纳资金,占用保证金,大量拆入资金,导致证券公司生存和运营存在高危风险和漏洞,也使注册会计师在对证券公司审计过程中产生审计风险更具隐蔽性和高危害性,对此,注册会计师在进行证券公司审计时,应予提高职业警惕性和洞察判断能力。

一、证券经纪业务简介

证券经纪业务,是指证券公司接受客户委托,以收取佣金作为报酬,促成买卖双方交易行为而进行的中介业务。我国的证券经纪业务大体分为三类:代理买卖证券业务、代理兑付证券业务以及代理保管证券业务。其中,代理买卖证券业务最常见,过程复杂。证券经纪业务是伴随着证券及证券交易市场的发展而随并发展起来的。我国证券公司从业务类 型上可分为两类:一类是仅仅具备证券经纪业务资格的纯经纪类券商,另一类是可进行证券发行与承销、资产管理业务、自营买卖证券业务等的综合类券商。目前,我国证券公司经纪业务的通行模式是证券公司设立证券营业部,接受客户委托,按照客户的要求,代理客户买卖证券。在证券公司的经纪业务中,主要业务收入是收取一定比例的佣金,不垫付资金、不赚买卖差价。证券经纪业务的主要业务流程如下:

1.审查客户开户身份及资料。证券公司需确认客户的真实身份,以及利益持有人和经授权可发出指令的代表,证券公司还需详细了解客户的财务状况,包括此次投资目的及相关投资经验。

2.受理客户开设资金账户并相关资金存取业务 。 同时还 应与客户签订委托证券买卖协议,并与客户建立委托代理关系。

3.在接受客户证券买卖委托之前 ,进行相关审验。审核并验证客户证券买卖委托中投资主体上是否合法,委托是否合法和委托单填写规范与否,委托单和所出示证件之间是否一致,程序是否合理,资金、证券的实有数是否足够支持证券的委托买卖等具体内容。

4.受理客户证券买卖委托。证券公司应按客户的委托向场内申报,使客户的委托能尽好尽快地得以执行。此时,证券公司与客户之间已建立起受法律约束并保护的经纪关系。

5.代理客户进行证券买卖的清算与交割。证券公司代理客户进行证券买卖成交后的清算与交割,实现资金、证券两清,顺利完成代理证券买卖相关工作。

二、经纪业务中审计风险的具体表现

( 一) 操作风险

证券公司员工因在经纪业务中工作失当,出现差错的可能性称为操作风险。证券公司员工在日常业务系统中的操作,风险出现的主要环节有:开户环节、委托代理资金存取、代理买卖证券环节和清算交割环节等。在具体操作过程中产生相关的审计风险,具体表现如下:( 1) 以客户名义开户,透支购买股票,占用股民保证金,实际未投入任何资金,客户在提取保证金时,并未发生无法支付情况,占用的金额不多未被发现,证券公司的财务账与保证金账户余额保持一致,这一现象则很难被发现。( 2) 有些证券公司非法自营,是将融资资金转移到往来账户( 应收或应付款项) 而进行自营 ,产生盈利时 ,资金将会进行账外循环 , 隐藏了资金的真实面目。 ( 3)挪用总体股民保证金,利用客户保证金账户虚假款项进行自营操作,擅自篡改电脑记录,导致财务账户的保证金余额小于电脑统计的保证金余额。恶意透支,为证券公司埋下风险隐患。( 4) 有些证券公司利用客户闲置保证金开立多个账户,申购新股以获取利益,占用资金时间短,利用这种手段稳赚不赔,吸引证券公司不顾风险而铤而走险。( 5) 其他企业将一定资金存入证券公司,证券公司与企业通过签订协议利用保证金为企业配资,并以协议方式规定分红获利,进行非法自营。

( 二) 法律风险

目前证券行业监管的现状是多管理现象十分严重。财政部、证监会等监管机构对于证券公司相关经纪机构违法违规行为的处罚力度是否恰当,将直接关系到证券公司的管理层有关违法违规成本的高低,从根本上决定着他们是否存在操作风险。在某些证券经纪业务中,存在挪用保证金, 全权接受 客户委托 ,非法融资 融券代客 理财 ,提供信用 交易,委托代理违背客户意愿的买卖或其他交易、编造并传播有关证券交易的虚假信息导致出现严重后果,以及法律法规所禁止的其他违规行为,违反了我国相关法律法规、其他监管部门相关规定,给公司造成损失的可能性,都可以归为法律风险。

( 三) 道德风险

证券公司员工因未遵守职业道德而违规的行为,证券公司员工工作责任心不强导致公司遭受的风险损失的可能性, 都可归为道德风险的范畴。操作风险、法律风险也都可能由于证券公司员工的主观故意的行为而引发风险损失的可能性都可成为道德风险。

三、经纪类证券公司审计风险防控主要策略

( 一) 注 册 会 计 师 应 着 重 了 解 证 券 公 司 以 下 方 面 的 内 控制度

1.检查证券公司是否编制年度资金计划 ;检查流动资金管理制度是否安全,高效,审核并监控公司、部门及其分支机构留存账户的最高限额,防止营业部挪用客户保证金。检查是否证券公司实行统一结算制度,证券公司是否实行清算资金集中管理和及时监控。

2.审查公司股东会 、公司董事会以及监事会等各项监管 制度是否健全,执行是否有效。

3.检查专职稽核情况 ,证券公司是否建立独立内审机构并配备专职内审人员,是否严格执行内控制度,检查证券公司是否授权后再进行经纪业务与证券交易,其他业务是否进行风险防范,财务会计管理制度是否符合规范,是否有严格的职责权限划分。

4.是否建立通过证监会审验的信息系统方面风险防控方案,并检查是否执行《证券经营机构营业部信息系统技术管理规范》而通过的风险防控方案。

( 二) 注册会计师应严格进行证券经纪业务审计程序

由于经纪业务在证券公司具有频繁性,注册会计师在对证券公司经纪业务审计中必须严格分别执行常规及特殊审计程序。

1.审计经纪业务中应执行的常规审计程序包括 :根据内部控制测试的结果确定审计重点,对审计重点进行抽查。核对电脑记录与账簿记录,审查保证金发生的情况,以及审查手续费收入是否及时入账。例如,( 1) 密切关注证券公司银行存款账户的动态,严格对比银行存款记录,公司通过银行结算挪用股民保证金,审阅各个月份银行日记账及银行对账单,向证券公司开户行发函询证银行存款余额。( 2) 核实是否账账相符,即使有时会有一些时间差,但代买卖证券款财务款余额与电脑账簿通过调节后金额应一致,如果出现差异过大,或挂账时间长达几天等情况,则其中必有特殊的原因,注册会计师应进一步查核。( 3) 由于证券经纪业务处理单一,大额往来款项很少发生。注册会计师在审查时应高度注意异常大 额往来项 目 ,对大额并 是整数的 应收、应付 款项需发 函证求认。

2.审计经纪业务中应执行的特殊审计程序 ,主要是对证券公司的备付金,代买卖证券款进行重点审计,例如,( 1) 检查代买卖证券款账户,反映证券公司接受客户委托后日常买卖证券或结算清算的账户,将“货币资金”、“银行存款”“清算 备付金”等日常流动账户余额与“代买卖证券款”账户余额进行相比较,余额应小于货币资金与清算备付金之和,相反则意味证券公司其日常经营活动所需资金完全依赖于股民保证金。( 2) 检查“代买卖证券款”余额表,应进一步查询是否存在红字账户,及其明细和原因;可随机抽取余额较大,或买卖证券频率大的客户,并对其全年交易记录进行审计,以延伸到客户存取款记录。( 3) 对电脑里开户资料严密审核,特别标记账户、或者姓名编号奇异的账户可能是证券公司的自营账户,发现这种情况,注册会计师应审计其资金来源,调阅保证金开户清单等,对这些账户要重点检查。

摘要：在高额利益驱使刺激下,证券公司违规操作现象屡见不鲜,证券交易丑闻如黎明股份、通海高科、麦科特、银广夏等,都与证券公司有着直接或间接的关系。证券公司已经成为了证券市场风险的聚焦点,使得证券公司审计风险防范与控制问题显得尤为突出。由于证券公司经纪业务投机性强、风险大,实际是在进行转嫁风险,对此,注册会计师在进行证券公司审计工作中应给予高度重视。

房产公司简介 篇5

金科名列中国企业500强;财富中国企业500强;中国民营企业500强;综合实力排名中国房地产百强企业第15位，中国房地产上市公司A股10强。

金科总资产达1051亿元，品牌价值121.46亿元，客户满意度96.61%。

金科的全国化发展战略现已布局 “京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带(即三圈一带)”，形成了四大发展区域——华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域，进驻北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南、安徽、河南、南宁、柳州 等省(市)的42个城市。目前，全国在建项目70个，拥有员工10428名，业主近120万人，金科土地储备可建面积超过1800万平方米。

金科拥有国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层”、“别墅级洋房”四项国家专利。至今，金科连续六年被中国房地产TOP10研究组评选为“中国地产品牌10强”，连续七届获评“中国蓝筹地产企业”。，排名中国房地产行业综合实力第15位，荣获稳健性TOP10，排名“中国房地产500强”前15强。此外，金科被评定为“中国慈善突出贡献企业”、“影响世界的中国力量品牌500强”等荣誉。多次荣获国家工商总局授予的“守合同重信用” 企业，被国家和地方政府评为 “ AAA诚信开发企业”。目前已成为全国多个城市的诚信纳税大户，被多家权威金融单位授予3A信用等级。

美国证券经纪公司的赚钱之道 篇6

对美国证券经纪业务观察后发现，其业务主要分为四类：一是以高盛为代表的贵族俱乐部型，服务对象是开户资产2500万美元以上的富豪，为个人、家庭以及公司服务；二是以美林为代表的综合型，目标客户是证券资产50万美元以上，为个人和家庭提供理财服务；三是以嘉信（e-trade）为代表的折扣经纪商，通过收费低廉的网上交易，对交易手续费敏感的客户提供非个性化服务；四是当天交易商（day trade firm），只为当天买进并卖出的客户提供服务，一般都是很小的经纪商。

总体上说，这四类公司各有各的优势。有的强调服务，有的强调成本。折扣经纪商可以做的很大，比如，嘉信前几年经纪业务量曾经超过了美林。华尔街的业内人士认为，牛市时，后两类公司有优势；熊市时，财务顾问类的前两类公司有优势，但整体孰优孰劣现在还没有定论。

我国证券经纪业务基本上只是提供交易通道服务，缺乏高端的理财顾问服务和低端的低成本服务模式。在越来越大的竞争压力下，各类公司都在大力推动业务转型，其中有不少的盲目性。

近年来，由于美国经纪业务市场的竞争非常激烈，交易手续费收取比例越来越低，一些证券公司开始探索提供咨询服务，同时按托管资产量分类收费的模式。除交易手续费外，还发展出了年费制形式。年费制是按不同的资产，按季收取年费，总体平均不超过其托管资产的2%，其中股票1-1.5%，共同基金不超過1%，对冲基金3-4%，货币市场基金0.2%。年费收取的比例越高，公司提供的咨询服务内容越多。目前美林的年费收入已占到经纪业务收入的50%。嘉信的年费收取比例较低，大约为0.75%，占经纪业务收入约为30%。

年费制不仅开辟了经纪业务收入的新来源，更重要的是从根本上解决了理财顾问或经纪人的收入与交易量挂钩造成的奖励机制与客户利益之间的冲突，促使理财顾问提高咨询服务的水平。美国证券公司经纪业务收入方面的创新为我们提供了重要的借鉴。

美国拥有全球一流的高素质证券经纪人才，这与其形成的培训体制不可分割。美林将理财顾问队伍视为公司的基石，目前有13000多个理财顾问，每个理财顾问平均管理一亿美元左右的客户资产，服务的客户约200人，为公司创造净收入75万美元，其中三分之一归理财顾问所有。

美林在理财顾问队伍的培育方面积累了大量成功的经验。为了保持队伍的活力，每年招收相当数量的新人进行培训，培训期为三年，培训期内给予固定工资，但这一期间的淘汰率非常高，第一年通常会淘汰75%。三年内开发的客户资产量达到3000万美元才能取得理财顾问的资格。拿到理财顾问资格后每年还要接受至少两次、每次3-5天的培训。

美林对理财顾问建立了一整套严格的考核制度，考核内容除了营业收入、客户资产增长量外，还有客户的反馈和执业纪律等指标。综合来看，创新和严格管理是美国证券经纪市场长盛不衰的秘诀。

中辉期货经纪公司营销现状分析 篇7

国内期货业营销模式主要是总部加营业部多级通道式, 并以总部为中心扩散。机构内部以业务部门和业务支持部门构建成实体经营网络, 由于缺乏统一专业的管理平台, 加上各级管理层管理水平及员工专业技能差异, 导致期货公司的营销服务能力不同, 这一现象逐渐引起了学者们的注意, 依托管理理论研究期货行业营销具有现实意义。

二、中辉期货公司营销现状

(一) 优势分析

1、营销网优势。

中辉期货公司近年来经营规模不断扩大, 网点遍布全国重要中心城市, 布局日趋合理;客户数量和员工人数都有明显增加。2009年中辉期货交易额排名全国第九位, 交易量排名第十一位。2010年交易额排名第九位, 交易量排名上升为第五位。同时, 与合作的银行、介绍经纪商 (IB) 、居间人等共同形成价值非常高的营销网络。

2、品牌优势。

对投资人而言, 股东背景意味着实力和信用。中辉期货公司的第一大股东是浙江中捷股份, 实力雄厚的股东增强了客户对公司的信任。公司注册资金6, 200万元, 雄厚的资金实力为发展奠定了雄厚的基础。公司是中国金融期货交易所的交易结算会员, 可以为客户提供结算服务, 降低了结算成本, 结算效率有保证。截止到2008年底, 公司代理交易额连续三年跻身全国十强行列, 并多次获得三家交易所的优秀会员荣誉, 多次在和讯网、世界金融实验室等媒体机构的评选中入选中国优秀期货公司。品牌的影响力已经超出了行业范围, 引起了社会各界的广泛关注。

3、技术优势。

公司在业内率先推行网上交易, 率先开通银期转账业务, 具备业内领先的交易、结算等软硬件设施, 为投资者提供多种行情和交易软件, 交易通道建设在业内处于领先水平, 特色功能的交易系统, 并配备先进的高速服务器, 保证交易速度和效率, 满足了客户同时在线的交易需求。

(二) 劣势分析

1、缺少整体营销策略。

目前, 中辉公司的营销架构是总部加营业部多级分支机构的通道式营销服务体系, 市场拓展以营业部为主。没有整体营销策划平台, 总部对市场的营销指导形式大于实质, 使得营业部独立开发市场, 各自为战。

2、服务力度不够。

一般来说, 营业部比较注重客户开发而轻客户维护, 表现为机构客户服务力度还是不够, 大客户服务方式和服务形式比较单一, 中小客户的服务和大客户的服务没有太大的差异性, 营销人员客户维护能力不高。

3、营销员工激励机制不健全。

公司组织架构单一, 职业上升空间狭小。激励机制的不健全导致了营销人员消极散漫, 动力不足。市场部经理加员工的组织模式导致了努力工作多年的员工依然是业务员的现象, 挫伤了工作积极性。同时, 没有完善的人才储备计划, 业务政策导致众多优秀业务人才自然流失;行业竞争加剧, 同业挖人才的事件导致人才流失严重。

(三) 机会分析

1、期货行业良好的市场环境。

国内期货行业法律法规相对健全, 政府监管与行业自律相互支撑, 市场良好的发展促进了企业的发展。

2、新产品不断研发。

股指期货已经上市, 市场增长空间很大;期货基金、集合理财等多种新型业务模式正在逐步被批准, 多种产品给中辉期货公司的营销提供了良好的产品市场。

3、技术研究发展空间大。

行业内期货交易技术研究、客户培训能力等项目都处于起步状态, 中辉期货公司占有先机。

(四) 威胁分析

1、人力资源成本增长较快。

金融专业人才的人力资源成本高于其他行业, 同时期货行业激烈的竞争导致从业人员的薪酬增幅较大。

2、境外衍生品分流客户。

我国加入WTO的开放承诺截止2010年7月已经全部兑现, 大量境外金融机构涌入国内市场。境外的衍生品市场品种多样, 而且技术、产品、营销和服务都领先于国内期货公司, 给国内期货公司造成了严重威胁。

3、行业集中度提高。

受交易品种、交易所分布、股东背景、主流客户来源的影响, 市场份额趋向集中。一般来说, 处在交易所所在城市及地区的期货经纪公司发展机会较多。东北地区的期货经纪公司以大商所的大豆为主;上海、深圳地区的期货经纪公司以有色金属为主, 兼顾大豆;浙江、北京等地有粮食背景的期货经纪公司以大豆、小麦为主。期货市场已经体现出了“强者越强、弱者越弱”的特点, 市场份额渐趋集中。

4、投资者逐渐成熟。

投资者对期货公司的选择趋于理性化, 不仅对期货公司的营销提出更高要求, 而且也对期货公司的整体经营管理提出了更高的要求。

三、SWOT定性分析

通过对中辉期货公司营销现状的优势因素、劣势因素、机会因素和威胁因素分析, 我们可以得到SWOT矩阵。 (表1) 通过分析可以发现, 中辉期货公司营销现状虽然有劣势, 但劣势均是在发展中可以逐步克服的一些阶段性困难。

四、启示

通过上述分析, 可以得出如下启示:

(一) 增加网上服务。

以网站为施展平台, 为客户提供个性化、专业化的服务。在客户管理上, 每个客户都有专门的投资顾问提供服务;在研发上, 注重和现货上保持联系与合作;在信息上, 引入路透社等成本比较高的信息渠道;在外盘的报道上, 专门安排专业人员监盯夜盘, 撰写分析报告, 翻译国外专业机构的评论等。

(二) 重视风险控制。

期货投资风险远大于股票投资, 因此在经营管理及交易的各个环节加强风险控制, 如交易前的客户培训制度和交易初期的辅导制度;设立专门风险控制室, 随时监控保证金和交易情况, 将风险控制在最小限度之内以吸引客户是必要的。

因此, 中辉期货公司只要做好自身市场定位, 以客户为导向做好服务, 完全可以获得良好的发展。

参考文献

[1]吴航.国际期货市场的理论与实务研究[M].中国物价出版社, 2006.

[2]刘晓磊, 马召勇.基于公司治理指数的经理层激励机制分析[J].北京工业大学学报, 2008.4.

[3]蒋国俊, 蒋明新.产业链理论及其稳定机制研究[J].重庆大学学报, 2004.10.

房产经纪公司 篇8

关键词：房地产,销售部门,委托代理契约,绩效激励,数学模型

当前房地产行业的房产销售任务一般采用委托外部专业公司或设立内部销售部门来完成。委托给外部专业销售公司的合约模型一般是直接采用代理费用提成点数作为契约核心的, 而房地产企业内设销售部门的绩效激励政策既涉及销售部门开办及运营的基本费用问题, 也要对销售人员提供基本保障, 还要刺激销售团队节约成本并增加销售额, 最终实现公司利润增加的目标。因此, 制定激励政策比较复杂。目前, 国内多数房地产公司对内设销售部门的管理还是采取底薪加提成的方式, 这种契约的因素单一, 不能满足委托方和代理方的多目标性需求, 所以委托人隐藏非对称信息, 代理人偷懒、逆向选择和重复博弈等问题反复出现, 增加了管理难度, 难以实现福利最大化。

一、简单契约的问题

房地产公司自建销售部门的组织模式中, 销售部门主管作为中层干部使用, 其薪酬待遇为固定薪酬和弹性不高、激励作用不大的奖励金, 而基层员工采用的是底薪加提成的薪酬方式 (一般底薪较低, 提成系数根据项目难易确定为千分之几) 。这是仅包含销售额单一条件的绩效激励契约模型。

按照这种模型, 委托人 (房地产公司) 、代理人 (销售部门) 的目标必定会出现分歧。如委托人希望销售价格最好, 期望快速回款, 期望代理人付出出色的增值服务, 缩减一切可能的成本, 极力获取市场行情变换带来的收益;而代理人期望用最短时间快速销售产品, 尽量让利给顾客以争取销售成功, 尽量用最少的劳动争取更多回报, 尽量多使用公司提供的公共基础费用。

当委托人和代理人目标不一致, 因合约简单而出现分歧, 或者因市场原因———如市场快速升温出现额外经济利润———需要分配成果的时候, 房地产公司和销售部门的斗争就变得激烈了。这种持续不断的反复博弈将导致合作双方共同利益的损失。

按照委托代理理论, 委托人和代理人之间必定存在一个最佳的均衡契约模型。这个模型可以平衡双方的期望目标并使之达到均衡, 成为双方彼此的制约依据, 成为对代理人的有效激励工具。

二、均衡契约模型

绩效激励均衡契约要兼顾几个目标:一是可以控制的基本费用, 包括销售部门的日常运营费用和员工日常生活得以保障的基本福利待遇, 在销售任务不足时, 部门有自动压缩费用的意愿;二是可以刺激销售动力, 激励销售部门制定高销售目标;三是可以刺激销售部门采用高回款措施, 而不是销售额;四是能够兼顾房地产市场的特殊性, 在买方、卖方市场两种情况下, 销售团队都有动力;五是方案简便易行。

根据上述目标, 本文设计的绩效激励契约模型见表1。

三、模型评价

上述模型包含绩效激励提成额、销售回款额、公司年度销售目标、提成系数、部门运营基本费用、市场状态等六项因素, 兼顾了公司 (委托人) 和销售部门 (代理人) 的多重制约因素和目标取向。这个组合函数借用了每种函数的曲线递增变化特征, 主要特点如下。

第一, 销售部门提成额包含了维持部门基本运营的费用, 公司可以按预算控制这项费用开支。

第二, 提成系数与公司年度销售目标相关, 鼓励销售部门制定高目标;公式利用了反指数函数缓慢递增的特点, 当年销售部的销售目标超过公司预期目标时, 该公式可限制提成系数的增速, 以此控制提成总额增长。而公司通过设定预期年度目标, 可以把握绩效激励的主动权。

第三, 提成额与销售回款额存在关系, 提成系数不变, 回款额 (而不是销售额) 越多, 提成额越高;以此鼓励销售团队增加销售, 主动回款。

第四, 公式兼顾了买方、卖方两种市场情况下的调节问题, 使买方市场, 销售部门也有积极性。

四、实例

在这个模型中, 每个因素都可以调整和通过文字加以约定。数据可以采用电子表格工具计算, 简便可用。本文以某房地产公司为例, 通过假定各项系数得到一张绩效激励合约表格, 见表2。

公司当年预期销售及回款目标为5亿元, 销售部门承诺年度销售目标是6亿元。因此公司按角力市场暂定提成系数为0.266, 由此计算出一张角力市场的绩效提成额计算表作为绩效契约。

公司的基本费用是左上角的120万元, 该数额维持着部门的基本运作 (公司预算结果) ;即使公司没有销售任务, 销售团队可以得到保留, 但销售部门也可以考虑减员增效。

年底时, 公司判断全年都是角力市场。销售部门销售额完成6亿元, 回款4亿元, 因此提成额为256万元, 而不是266万元。若销售部门销售额完成5亿元, 回款5亿元, 提成额是272万元。

单位:万元

参考文献

房产经纪公司 篇9

物业管理作为房地产市场消费环节之一, 是对房地产开发建设等环节的延续和完善的一种综合性经营服务, 物业管理在国外广受欢迎被称为现代化“朝阳”产业。广义的物业管理指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后服务。狭义的物业管理以维修养护楼宇和管理所使用机械电气设备和公共设施, 以治安保卫与环境绿化, 分发信报与传呼电话, 清洁卫生等为主要任务的服务行业。一般而言, 物业管理在管理层面上主要包括物业发展及施工, 绿化环卫, 道路及车辆停泊, 租约事务, 物业装演;管理公共设施及设备运行, 对财产权利与财产登记和业主及用户进行管理等。

房产市场迅猛发展产生大量房产档案, 房产档案属于专业档案, 具有保存价值和重要法律凭证价值, 是进行房产权属登记与房屋交易, 房产抵押与处理房产纠纷, 城市拆迁规划的主要依据, 业主与用户的个人信息具有明显私密性, 房产档案工作是重要基础业务建设。但目前物业公司涉及的档案管理的现代化与信息化处于起步阶段, 远远没有达到科学化水平。房产档案主要包括从房屋建造到消亡整个过程形成的台账与图, 卡与照片, 文件及一切能证实房屋历史变化过程资料, 是房屋真实缩影和全部历史记录。人们一直使用传统方式管理文件档案, 大多还停留在纸介质基础上, 这样的管理效率低下, 保密性差, 并费时费力, 如发生意外则很难弥补。

2 物业公司在房产档案管理方面存在的突出问题

物业公司在房产档案管理观念方面与发达国家存在较大差距。我国长期实行福利制住房分配制度, 物业管理还没有从财产与契约及消费角度得到充分认知, 导致契约精神缺失和公共权利漠视, 使得业主缺乏主动参与和守约意识, 造成物业管理服务主体错位和缺位。对业主而言, 少数业主对现代物业管理服务理念不认同, 对物业公司提供的包括档案管理在内的各项服务持漠视态度, 对自己的信息缺乏足够的重视和保全意识等。对物业公司而言, 在档案建设中增强透明性, 提高专业化, 更好感化广大业主, 树立自身良好公共形象等意识不够强烈。

物业公司房产档案建设责任界定不清晰。物业公司房产档案建设的服务观念不强。部分物业公司依然以管理者自居, 没有定位自己服务业主位置, 淡化了服务特征。有些物业公司违背合同, 不给业主提供相应档案建设与保密等服务, 引起业主强烈不满。物业公司房产档案建设的行业自律人才队伍储备不够强。《物业管理条例》及配套政策在执行过程遇到诸多阻力。国内尚未建立物业公司与业主诚信档案记录, 物业公司专业化和社会化的程度偏低。物业管理的档案市场缺乏活力, 需要必要监督和竞争, 管理水平低下, 运作不规范, 必要监管机制体制缺失, 造成了物业管理档案建设市场的持续混乱。物业公司档案建设管理队伍素质良萎不齐, 相对缺少人才储备, 队伍建设跟不上行业发展需要, 缺乏称职的职业经理人, 房产档案建设专业人员的技能培训也跟不上行业发展需要。

3 物业公司适应物业特性对房产档案进行科学管理

首先, 要适应物业管理的适时性和无形性对房产档案进行管理。物业管理的实质是产品生产和提供, 物业公司提供管理、劳务服务等产品, 业主支付费用, 双方成为相应产品的提供者和消费者。生产与销售和使用消费是产品必备环节, 三个环节顺序发生, 但是物业服务没有流通环节, 物业公司应随时随地做好满足业主潜在物业服务需求各项准备。无形性是物业服务产品重要特征, 使业主在消费物业产品时, 难以感觉到物业服务产品真实存在, 档案管理与建设得好坏更多的是依赖于业主的主观评判。行政管理部门应制定物业管理的相关档案与信息建设得政策。

其次, 要适应物业管理的公共性与广泛性对房产档案进行管理。物业公司与业主是在物业服务合同基础上形成的契约关系。从不同交易关系看, 物业管理主要对房屋及其配套设施设备和相关设施的管理与维修维护, 但物业共用部位和机电设施设备是由业主共同所有, 提供服务商品所满足的是特定社会群体的事务和信息档案建设需求。当事人权利和义务等约定, 依据全体业主整体意见制定, 相关的档案建设具有公共性与通用性。

第三, 适应房产档案时空数据变化规律进行科学管理。房产档案管理主要业务包含房地产权属档案归档, 查档与档案服务, 纸质档案库存管理与房屋产权限制等。房地产权属档案具有专业性与动态性, 历史延续性, 真实性与法律性。房地产权属电子档案包括数据库数据和纸质档案扫描图像资料 (如申请书与申请人身份证明, 土地使用证与规划许可证, 权证附图等纸纸档案资料扫描图像) 和影像资料以及该房屋的其它信息。产权信息包括的收件材料所形成的电子表单, 如产权房屋与房地产业务受理单, 房地产登记申请书与房屋产权转移登记审批表, 房屋共有权证存根与房屋所有权证存根, 房屋共有权证与房屋所有权证, 收费统一票据与商品房按揭备案登记证明, 房屋他项权利审批表, 在建工程抵押 (按揭) 备案登记证明与在建工程抵押登记审批表等。

总之, 物业公司房产档案建设是一项兼具私密性与公共性, 时空性很强的长期持续的服务管理工作, 需签订期限较长合同, 物业公司在房产档案建设过程中应该接受客户长期监管和考验, 业主委员会和行政职能部门应长期协调解决房产档案建设过程出现的新情况和新问题。

参考文献

[1]朱爱华等.物业管理[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.

房产经纪公司 篇10

一、核心竞争力的基本特征

核心竞争力的概念是C.K.Prahalad和Gary Hamel在《哈佛商业评论》发表的《公司核心竞争能力》一文中首次提出的。他们认为核心竞争力是指企业内部经过整合了的知识和技能, 尤其是协调各方面资源的知识和技能。即企业核心竞争力是指企业独具的、支撑企业可持续竞争优势的核心能力。它还可以更详细地表达为, 企业核心竞争力是企业长时期形成的, 蕴涵于企业内的, 企业独具的, 支撑企业过去、现在和未来竞争优势, 并使企业长时间内在竞争环境中能取得主动的核心能力。

C.K.Prahalad和Gary Hamel认为, 核

心竞争力具有以下基本特征:

第一, 价值性。它能够为用户带来长期的独特的价值或好处, 能够更好地、更全面地满足用户需要, 同时能使企业获得更高的劳动效率、更低的产品成本, 为企业创造长期的竞争优势, 为企业带来超过同行业平均利润水平的超额利润。

第二, 独特性。它是企业特有的, 在企业发展过程中经过长期培育和积淀形成的, 深深融于企业中, 为企业员工共同拥有, 它支撑着企业的竞争优势, 并且在较长时间内难以被竞争对手模仿和替代。

第三, 延展性。延展性是指企业能够从核心竞争力衍生出一系列的新产品和新服务以满足用户的需求。可使企业拥有进入多种市场的潜力, 延伸出多方面的市场需求, 广泛应用到不同的领域, 从而为企业开拓多种产品市场提供支持。

第四, 综合性。核心竞争力是知识和技能的整合, 而非单个分散的技能和技术。核心竞争力是由不同团队和个人、不同的资源要素通过相互作用和整合而产生的, 它的载体是整个企业, 企业核心竞争力的形成, 是企业整体优化的结果。

第五, 动态性。企业核心竞争力不是固定不变的, 是动态发展的, 随着市场竞争的加剧和科技的进步, 核心竞争力也会逐渐失去其竞争优势, 成为一般竞争力, 甚至完全丧失竞争优势。因此, 核心竞争力需要持续不断的培育和创新。

二、我国期货经纪公司的现状

自1992年我国出现首家期货经纪公司以来, 经过多年的发展, 我国期货经纪公司的数量不断增加, 规模日益扩大。据统计, 2006年全国期货经纪公司代理总额为20.80万亿元, 较2005年 (13.25万亿元) 增长56.98%。2006年出现20家代理额超过3000亿元的公司, 较2005年增加了14家。其中有8家公司代理额超过5000亿元, 1家公司代理额超过1万亿元。2006全年代理总量为4.46亿手, 年代理量超过1000万手的公司有5家。

我国期货经纪公司具有如下特点:

第一, 期货经纪公司的市场格局正发生着显著变化, 市场份额进一步集中到少数优质公司手中, 二八格局在期货经纪公司市场占有率和盈利水平方面得到了充分体现。

第二, 由于国家对期货经纪公司经营业务范围的严格限制, 期货经纪公司业务模式单一, 客户服务同质化严重, 不能提供有自身特色的差别化服务, 形成自身特有的核心竞争力。

第三, 期货经纪公司资本实力有限导致抗风险能力不足。期货行业是一个知识密集、资本密集型行业, 期货经纪公司资本实力有限, 限制了公司各种业务的拓展空间。

第四, 期货经纪公司业务模式的单一、数量的过多, 导致行业质量参差不齐, 恶性竞争现象比较突出。恶性竞争的同时也导致行业盈利能力弱, 增产不增收的现象普遍存在。

第五, 人才缺乏。国内期货经纪公司在硬件配置上差别不大, 最主要的差别在软件配置上, 尤其是人才, 这就要求期货经纪公司必须重视人才的培养与引进。

三、期货经纪公司核心竞争力的构建与培育

根据我国目前的环境, 结合期货经纪公司的实践经验以及国际期货公司的发展趋势, 要想全面提升我国期货经纪公司的核心竞争力, 可以通过以下途径来实现:

(一) 培育独特的企业文化, 树立品牌形象

先进的企业文化和良好的职业操守是期货经纪公司创造品牌、增强信用的关键所在, 它渗透和影响着一个期货经纪公司的管理理念、工作作风、敬业精神和员工对公司的忠诚度以及工作态度等方面, 有助于期货经纪公司形成正确的价值观, 最大限度地团结公司员工, 增强公司凝聚力;良好的企业文化能够有效调动员工的积极性, 发挥他们的创造性, 从而提高公司的生产经营水平;独具特色的企业文化有助于树立期货经纪公司良好的外部形象, 扩大公司的社会知名度。因此, 期货经纪公司应结合自身实际, 培育独具特色的企业文化。

(二) 根据自身状况, 明确定位, 进行差异化竞争

期货经纪公司要培育和建立自己的核心竞争力, 首先应该真正认识和了解自己, 应充分考虑公司员工的知识和技能水平、公司的管理和营销能力、技术开发和创新能力以及面临的市场环境特点等, 在此基础上确立其在行业中的定位。

在客户需求日益多样化的今天, 作为企业, 应该努力寻找自己的潜力, 分析这种能力与同行的差异性, 培育起企业自身的核心竞争力。因此, 期货经纪公司目前可以采取以下4种模式:期货+现货的标新立异模式、成本领先模式、金融控股模式以及金融超市模式。

(三) 优化资源配置, 强化价值链管理

1、强化期货经纪公司内部价值链管理。强化期货经纪公司内部价值链管理具体的方式是构建与战略目标相适应的扁平化网络型的销售团队。具体可以分为:第一步, 对期货经纪公司的基层组织结构进行重组。第二步, 根据期货经纪公司的发展战略, 自下而上对公司内部所有部门的组织结构实现职能的转变与组织机构和分配机制的转型, 以适应期货市场的变化。

2、拓宽期货经纪公司行业价值链。拓宽期货行业价值链是帮助期货经纪公司与其他企业建立业务合作关系的有效途径。目前期货经纪公司在其业务开展过程中经常接触到的行业包括证券、银行、保险、信托、基金等。期货经纪公司的行业价值链也正是和这些行业在合作的过程中共同建立起来的。期货经纪公司应该大力加强与证券、银行、保险、基金等行业的合作, 设计多种金融产品的组合投资, 提供竞争对手所没有的差别化服务, 更好地满足客户的需求, 增强客户的忠诚度, 从而增强公司自身的核心竞争力。

(四) 建立科学的法人治理结构和严密的内部控制体系

1、建立科学的法人治理结构。现代金融企业的一个基本特征, 就是建立完善的法人治理结构并有效地加以运转。它的建立并有效运转, 能够合理安排公司权力结构, 从而在股东、董事会、经理层之间形成有效的激励机制。经过多年的发展, 我国的期货经纪公司已普遍建立了法人治理结构, 但从实际情况来看, 股东会、董事会、监事会并没有真正发挥其应有的作用, 流于形式。与此同时, 其运行机制也未能完全按照法人治理结构的要求真正实行。因此很有必要建立起科学完善的法人治理结构, 只有这样, 才能充分调动各方的积极性。

2、建立科学严密的内控制度。期货经纪公司的内控制度是公司为防范金融风险, 保护资产的安全与完整, 促进各项经营活动的有效实施而制定的各种业务操作程序、管理与控制措施的总称。主要内容有稳健的经营方针和健全的组织结构, 明确的工作职责和工作权限, 严格的授权与审批制度, 独立的会计及核算体制, 科学高效的信息管理系统及有效的内部审计制度等。多年来, 期货经纪公司按照要求, 建立了内控制度, 公司防范风险的水平得到一定程度的提高, 但同成熟市场相比依然存在着较大差距, 因此, 期货经纪公司应该建立科学严密的内控制度, 真正发挥内控制度对公司各部门间的协调与制约作用, 真正起到防范和控制的作用, 保证公司健康稳定的发展。

(五) 不断提高服务水平

在目前竞争日益激烈的市场中, 期货经纪公司作为现代金融服务企业, 要想在激烈的市场竞争中胜出, 必须不断提高和改进服务水平, 这主要表现在提高服务效率和服务质量两方面。只有通过优质服务才能赢得市场, 赢得客户。

1、加强内部管理, 完善服务平台。随着市场竞争的加剧, 期货经纪公司无不走上加强内部管理的道路。加强内部管理可以完善公司管理体制, 明确公司员工的责、权、利, 为公司的长远发展打下坚实基础;而且加强内部管理可以降低公司运营成本, 提高公司运营效率。目前95%以上的客户通过网络完成期货交易, 因此, 网络的安全性成为客户关注的重点, 此外, 资金划转的便利性和资讯的及时性也成为客户考虑的重要方面。因此, 期货经纪公司应该在完善服务平台上多下些工夫, 努力提高网络平台的安全性, 以及其他客户比较重视的方面, 不断改进服务水平, 切实把客户的利益放在第一位。

2、细分市场, 提供专业化、个性化服务。由于收入水平、投资能力、文化程度、投资偏好等方面存在差异, 决定了期货经纪公司应该对客户进行细分, 以满足客户多样化的投资需求。期货经纪公司应在专业化运作的基础上, 努力拓展员工的专业水平, 提高研究和分析能力, 为客户提供咨询、交易、资产管理等专业化服务。同时, 期货经纪公司在细分市场的过程中, 应积极了解和把握市场发展的趋势和客户的需求变化, 紧跟客户需求的变化, 为客户提供更加个性化的服务。使得期货经纪公司的服务过程成为一个充满人性化的过程。以此来不断增强客户的归属感, 提高客户的忠诚度。

(六) 推进期货经纪公司金融创新

我国期货监管的重点是强调风险防范, 加之法律法规不完善, 对期货经纪公司管理较严, 业务创新方面的监管更加谨慎。在此环境下, 期货经纪公司的不少业务创新处于灰色地带, 主要是强迫型的创新, 缺乏诱导型的创新。因此, 应该相应加大约束诱导型的创新, 这样既可以减少期货市场的潜在风险, 同时也减少了期货经纪公司的创新成本。与此同时, 针对市场出现的一些新变化, 期货经纪公司应该加大改革的深度和力度, 增强创新意识, 建立创新机制, 积极主动地开展经营创新活动, 尽快改变落后的经营方式和组织结构, 不断提高经营管理水平, 增强核心竞争力, 在竞争中不断发展壮大。

参考文献

[1]、卢福财.核心竞争力与企业创新[M].经济管理出版社, 2002.

[2]、邹祖绪, 邓彦兵.大力加强企业核心竞争力的构建[J].集团经济研究, 2007 (1) .

[3]、李育英.浅析如何构建企业核心竞争力[J].商场现代化, 2006 (11) .

[4]、李颐和.浅谈提升期货经纪公司核心竞争力[J].天津经济, 2006 (4) .

房产经纪公司 篇11

创始人：洪晃

创立时间：2010年

市场定位：奢侈品

设计师，会将其作品放到薄荷糯米葱销售在每一个固定时间节点上，根据销售情况与其结账。

如果说故宫、长城是北京历史文化的典型代表，那么三里屯则是北京夜生活的一个典型代表。这里不仅是北京夜生活最为繁华的娱乐街，也是名流的购物天堂。薄荷糯米葱店面就坐落在这里。

走近薄荷糯米葱店面，给人的第一印象与其他奢饰品店没有什么太大的区别：优雅的环境、时尚且个性的服饰，还有一个个对普通白领而言触目惊心的价格牌。如果你仅仅把这家店面等同于一家奢侈品服饰零售店而言，那么将浪费了其创始人洪晃的心血。

一位设计师从出道到成熟、再到知名，并非只需拥有足够的才华就可以一路畅通。在国内，动辄上万一平米的店面月租金让设计师辛苦设计出的服装根本没有机会面向市场销售。对于有着10年时尚杂志工作经历的洪晃来说，耳闻或目睹过太多的无奈，其创办的薄荷糯米葱正是为设计师们提供展示舞台。但在薄荷糯米葱，并非任何人的设计作品都可以进行销售，首先薄荷糯米葱要对设计师的作品进行市场评估。这其中既包括已经拥有固定“粉丝”群体的成熟设计师，也包括“新手”。

该想法需要足够的资金作为支持，否则仍然难以实现。对于洪晃而言，显然其自身经济实力与实际需求有一定距离。因此薄荷糯米葱所销售的很多设计师的作品都是以寄售的形式出现。即将设计师作品放到薄荷糯米葱销售，在开始销售后的每一个固定时间节点上，根据销售情况与设计师结账。一方面解决了设计师销售无路的困境，同时也解决了薄荷糯米葱的资金压力。

薄荷糯米葱也采用快时尚界通用的“买手”模式，只是这种买手多采购的是“期货”。即在春夏季的时候，买手就开始挖掘设计师的秋冬季作品，支付预付款并取得相应的折扣，设计师则利用这笔预付款支付工厂的加工费，到相应的季节放到薄荷糯米葱进行销售。

薄荷糯米葱店面的服饰有一部分是来自即将毕业的服装设计学院学生的作品。对于新手设计作品有可能出现的瑕疵问题，洪晃并不担心，相反她认为经过市面上顾客的挑剔，会让这些有才华的“新人”更快地成熟起来。

薄荷糯米葱以签约售卖国内设计师作品为主，但同时也销售一些较为流行的牌子。这些品牌服饰拥有良好的产品质量保障与相对稳定的进货渠道与客源，这在一定程度上都会给薄荷糯米葱带来稳定的收益。

房产经纪公司 篇12

李远辉近30年来一直从事建筑设计、工程施工、工程监理、房地产开发以及房地产项目策划等专业工作, 拥有多项国家专利。2008年李远辉立足于自己研发的专利技术的推广和实施, 创立了惠州市安康创新房产有限公司。

李远辉平时喜欢思考与建筑有关的方方面面, 他发明的“一种阻火型结构的楼房”、“一种避震结构的楼房”、“一种低碳生态与抗灾型结构的楼房”、“一种冲击式风力发电机及采用冲击式发电机的楼房”等技术, 有效解决了高层建筑的“屏风效应”以及发生火灾时的“烟囱效应”, 其中“一种避震结构的楼房”几乎可完全消除地震波对楼房的破坏作用, 保护楼房主体结构完整。先后获得了1项国际发明专利、2项国家发明专利和3项实用新型技术专利。这些专利技术的总体特点是采用低成本经济型的巧妙方式, 集节能减排、绿色环保、低碳生态、阻火抗震特点于一体, 具有节省土地、促进社区和谐、城市环境进步的作用, 极具人类居住文化的创新意识, 突出了维护自然环境、协调人类与自然的关系, 创造和谐生活环境的综合发展思路, 而且专利成果适用于建造住宅、酒店、写字楼、学校、空中别墅、大型综合社区……, 并可以根据不同的地块大小和形状进行灵活多样的设计, 具有广泛的使用性和实用性。其中“一种低碳生态与抗灾型结构的楼房”特别适用于旧城改造项目。

李远辉的这几项发明专利屡次获得“最具投资价值项目”、“最具社会应用价值的节能环保技术”、“第13届中国北京国际科技产业博览会重点推介项目”、“第10届中国专利高新技术产品博览会重点发布项目”等荣誉。上海世博会期间, “一种低碳生态与抗灾型结构的楼房”专利技术代表“中国制造创新和环保低碳”成果亮相上海世博会国际信息发展网馆, 获得金奖。专利发明人李远辉获得联合国人居署HBA—2010 (中国) 范例奖提名。

李远辉率领惠州市安康创新房产有限公司获得了“100家最具投资潜力品牌企业”、“2010百佳科技创新型企业”, 其个人则获得了“中国房地产低碳行动先锋人物”、“中国房地产低碳行动十大创新人物”、“2010最具创新型企业家”等社会荣誉。