直管公房

直管公房（精选5篇）

直管公房 篇1

摘要：目前我国处于市场经济,它最大的特点就是竞争性,其中包括产品竞争与服务竞争,而直管公房管理产生于计划经济时期,国家对直管公房享有绝对的权利,各级房管所只是直管公房的管理主体,并不是直管公房的直接法人也没有自主经营的权利。这使直管公房在市场经济的竞争环境下其自身特点不能完全发挥,并且成为阻碍住房管理发展的主要因素,虽然近几年各级房管所也进行了相关反映,并提出了一些直管公房典型的问题,但是由于各地区存在差异很多观点并没有达成一致。本文首先对直管公房面临的问题进行分析,之后提出相应的解决思路。

关键词：直管公房,问题,解决思路

一、引言

直管公房产权来源比较多样,这也决定了直管公房管理的特殊性。直管公房的产权源于不同的历史沿革。由于我国在住房管理方面缺乏完善的法律法规,每个时期都对直管公房制度进行补充,这样导致直管公房产权的取得与处分与国家的法律、政策密切相关,具有极强的政策规范性。也正是因为如此,才使得直管公房和单位房产以及私人房产存在差异,具有明显的特殊性。此外,直管公房的主要目的是解决城乡贫困人口住房问题,其本事就是社会福利性建设,资金的主要来源是承租费用,但是目前承租资金远远不能满足直管公房的常规维护费用的支出,“以租养房”已经到了难以为继的地步,为了能够让城乡贫困人口的住房问题能够得到妥善安置,必须采取有效的措施对直管公房现存的问题加以解决。

二、直管公房的概念

公房是指由国家为国有企业、单位集体出资建造的房产。公房的所有权属于国家,而公房的管理权属于各级房管所,这也正是直管公房管理制度的基本含义。直管公房的来源主要分为以下几类:第一,解放战争时期我国没收资本家、国民党以及没有产权人的房产;第二,社会主义建设初期,私房改造阶段公私合营的房产;第三,社会主义发展阶段,为了实行计划经济国家出资的建造的房产;第四,旧房改造以及安置拆迁居民的住房。直管公房虽然是国家对城乡基层劳动者的住房福利性措施,但是直管公房对居民不是无偿使用的。其使用和管理有以下特点:第一,直管公房在使用前需申请,符合直管公房条件的居民要进行书面申请,申请通过核准之后方可签署公房承租合同;第二,直管公房并非无偿使用,居民成功申请直管公房后,在居住期间应按月缴纳相应的承租费用,并且需要按时缴纳包括物业管理费用在内的日常生活服务费用;第三,直管公房的管理权在国家,承租人并没有直管公房的转租权利,但是可以将承租权进行变更。通常情况下,新的承租人只要与出租人签署新的承租合同,就可以实现承租权的变革,和普通住房一样,直管公房亦可采取合租的方式。

三、直管公房管理面临的问题

1、旧思想观念阻碍

旧的思想观念主要来自两个方面:一是企业内部职工。改制前房管所与直管公房使用人之间是管理与被管理的关系,多年的“养尊处优”弱化了职工的社会竞争能力,职工对事业单位的“大锅饭”具有强烈的眷恋感。而转制后的企业为提高自身生存竞争能力,势必要进行一系列内部改革。所以,部分职工出于自身利益的考虑,对转制不会轻易举手赞成。二是直管公房的承租使用人。历年来,租住公房是国家给予职工享受的一项福利,公房承租人除象征性交纳租金外,管理部门所提供的一切服务均是无偿的,如果转制为企业经营,企业真正实行自主经营,自负盈亏,承租人长期享受的各种无偿性服务就会转变为有偿性服务,使承租人的生活成本增加,从根本上触动了承租人的相关利益,因此并不会真正赢得承租人群体的普遍支持。

2、改革观点存在误区

在1980年我国需求城乡住房制度进行改革,从此房产走向了商品化,到了2000年,我国各级政府已经没有房产实物分配制度了。在居民住房已经完全市场化的同时,直管公房管理的矛盾日益突出,尽管国家也致力于直管公房的深化改革,并且各级政府针对自身的特点也提出了相应的解决方案,但是最后都是“雷声大,雨点小”始终没有落实到实处,效果甚微。分析其主要的原因在于直管公房的特殊性,直管公房是社会福利性建设,解决城乡贫困人口住房问题是其主要目的,而现阶段各级政府过于强调直管公房的经济效益,想把直管公房采取企业经营的方式,这和直管公房的初衷背道而驰。

3、住房制度改革需要过渡期

在房产商品化之前我国城镇实行的是住房分配制度,由国家出资建造之后分配给符合条件的职工;并且职工分配的住房是独立于工资之外的,早在1992年我国就希望通过改革的方式解决直管工房分配制度,并且使我国的住房体系能够形成以市场为中心的良性控制,但是由于直管公房属于福利性建设,其承租费用只有成本租金的30%左右,想要使直管公房承租费用与成本租金形成对等价位,还需要很长一段过渡时期,因此直管公房福利性的特点还需要延续下去。

4、直管公房产权的不确定性

文章第一章提及了的直管公房来源的多样性,这样也导致直管公房产权的不确定性。虽然从法律上说直管公房属于国家所有,但是只有国家出资建设的直管公房才拥有绝对的房屋产权,而那些没收、整合过来的直管公房,国家也只是暂时性的保管,不排除将没收的房产返还给原业主的可能。目前,非国家出资建造的直管公房占据很大比例,房管所只是承担着处理历史遗留问题的任务。并且,因政策性导致的历史遗留问题并没有特殊的时间限制,因而只要符合现阶段的政策,直管公房的原业主就可以申请国家返还没收、代管的房产。如果申请成功,房管所就必须要求承租者交出房屋使用权。在这种不明确的产权关系的情况下进行专制显然是不可取的。

四、解决思路

1、加快职工住房制度改革步伐

房改是一项浩大而复杂的系统工程,它的最终目的是要实现住房的商品化、私有化。提租只是实现房改目的的手段之一。但对于直管公房经营来说,提租却是至关重要的,提租的速度越快,幅度越大,就越能加速其经营管理体制的改革。提租也不是实现直管公房企业化经营的最终目的,直管公房的企业化经营,最终目的是要实现其成本增值。要达此目的,就要采取有效方法促使职工购房,以加速资金的回笼和周转,扩大房屋再生产。而提租对职工购房具有放射性刺激作用,只要保持房屋租价与售价的平衡,且前者的增长速度略快于后者,就能有效调动职工购房的积极性,从而加快整个房改的进程。

2、努力争取政府支持

房改的进程始终离不开各级政府的参与,而解决直管公房出现的问题更是离不开政府的支持。要取得各级政府和相关政策的支持,就必须有切实的数据报告作为基础理论,同时在此基础上制定系统的解决方案。首先,应该针对直管公房面临的问题进行实地调研,以获取大量一手数据,与此同时,应结合调研数据对各地的房管所的管理方式进行总结分析;然后,针对调研中反映的问题以及目前直管房在管理过程中存在的问题,要拿出职能部门的解决方案和创新的管理设想,将调研报告以书面形式的方式向政府相关领导汇报,让政府领导深入了解直管公房的产权、政策及经营现状和职能部门的想法;最后,在获得政府主管部门的支持之后,及时与财政、国资、物价、税务、土地等相关部门沟通,争取得到他们对改革的支持。另外,值得注意的是,由于每个地区经济发展水平存在差异性,实际情况各有不同,职能部门应该从调研伊始就遵循差异化的策略,特别是在制定改革方案的同时,要充分考虑每个地区的特殊性,制定差异化的解决方案和行动规划。

3、处理历史遗留问题

上文提到,非国家出资建造的直管公房占据很大比例,这类直管公房具有产权不确定的特点,是造成后期产权纠纷的主要因素,能否妥善解决这类房产的产权问题,是促进直管公房改革进程的重要因素之一,可见处理历史遗留问题将有利于直管公房改革。解决好直管公房中各类政策性的纠纷可以采取以下措施:第一,偿还原业主房产。直管公房很多是没收、代管、接管的房产,国家对其并没有绝对的使用权利,当原业主向政府申请偿还房产时,国家对符合政策性的业主应及时偿还。第二,妥善安排。当房产返还原业主时,在不影响承租者正常生活的情况下,对其进行妥善安排,只有这样才能避免房产纠纷情况的出现。

4、进行地区试点

放眼市场经济的发展,企业经营是直管公房发展的必然趋势。然而在探索企业经营的模式过程中,仍然有很多问题亟待我们去思考和解决,目前在企业经营过渡阶段会遇到很多不确定性因素,政策、成本、环境等诸多方面的问题会导致企业经营直管公房的模式困难重重。但面对直管公房的发展趋势,我们又不得不做进一步的尝试,为了更好地拿出一套完善的管理和经营模式,就需要我们在一定范围内采取地区试点的措施。只有通过地区试点,才能将理论和实践相结合,进而能够暴露出直管公房诸多潜在性的问题,这样可以扩展考虑范围,使解决思路更加全面,更加系统。在制定解决方案时,要注重方案的实际可执行性,要建立方案计划的监督机制和回顾机制,在监督方案执行效果的同时,做好回顾,将好的方法和创新理念总结沉淀下来,只有这样才能促进地区试点工作中解决问题的方法更完善、更客观、更有效,也能为其它地区直管公房的改革提供有效的经验。

五、结束语

随着房产商品化、市场化的日益加深,直管公房的问题日益暴露出来,在解决直管公房问题的过程中,我们要始终站在科学的制高点,在大数据分析的前提下,大胆创新,充分的将理论研究和地区的实际情况相结合,从而制定出符合本区域特定的,可行的解决方案,只有这样才能保证解决方案的正确、客观、落地。

参考文献

[1]王改红.对于直管公房管理的一些浅见[J].经济师,2012年03期.

[2]蒋春.对直管公房市场化规范化管理的思考[J].东方企业文化,2013年14期.

[3]莫莉.直管公房管理的廉政风险防范[J].劳动保障世界(理论版),2013年05期.

直管公房 篇2

第一条 为了加强直管公房管理，保护出租人和承租人的合法权益，维护直管公房管理秩序，确保直管公房的安全使用，根据《中华人民共和国房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》及其他相关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城关区、七里河区、安宁区、西固区的直管公房管理工作。

本规定所称的直管公房是指所有权归政府并由房地产管理部门直接管理的公有房屋（以下简称直管公房）。

本办法所称出租人系指房地产管理部门；承租人系指与房地产管理部门签订合法的租赁协议并在租赁期内享有直管公房使用权的单位或个人。

承租直管公房的个人须具有本市城镇户口。

第三条 兰州市住房保障和房地产管理局是本市直管公房管理的行政主管部门，负责本市直管公房的统一管理工作。

第四条 兰州市直管公房实行三级管理制度： 直管公房行政主管部门负责直管公房的产权管理； 兰州市房地产经营公司、七里河区房地产管理局，是直管公房的具体管理单位（以下简称公房管理单位），受直管公房行政主管部门委托，负责直管公房具体管理工作。

其主要职责是：

（一）负责国家、省、市相关法律、法规、政策的贯彻落实，（二）负责直管公房的经营管理工作，确保直管公房的权益不受侵犯，确保国有资产保值增值；

（三）负责直管公房的维修管理、危房解危和抢修工作，保障直管公房住用安全；

（四）负责直管公房的委托管理和租赁管理，签订、变更和终止直管公房租赁协议；

（五）负责直管公房被拆除后其产权及货币安置款的回收；

（六）负责低保户租金减免的调查、审批；

（七）根据房改政策，负责直管公房房改出售的初审；

（八）做好与直管公房相关数据的调查、摸底和资料汇总工作；

（九）负责直管公房档案管理，及时做好房产资料的收集、整理、建档；

（十）负责落实私房政策及直管公房的信访工作。房管所具体实施直管公房的日常管理及维修工作。第五条 直管公房系国有资产，任何单位和个人不得利用直管公房从事非法活动或牟取非法利益。

第六条 除直管公房所有权人以外，任何单位不得无偿划转直管公房。

第七条 管理、租用直管公房的单位或个人，均应遵守本规定。

第八条 直管公房产权的取得、转移、变更、灭失，由房管所现场勘验，公房管理单位审核后，报直管公房行政主管部门审批。

第九条 直管公房实行产权登记管理制度。直管公房产权的合法凭证是《房屋所有权证》、房屋资产原始账册。房管所具体实施直管公房产权登记申报工作，须做到产权清楚，建立健全直管公房产籍档案。未经公房管理单位批准，任何单位和个人不得随意借阅直管公房产籍档案。

第十条 严禁公房管理单位及房管所将任何单位和个人修建的非法建筑物纳入直管公房管理。

单位和个人申请将合法建筑物的产权纳入直管公房管理的，由房管所现场勘验并提出意见，公房管理单位审核后，报直管公房行政主管部门审批。

第十一条 《兰州市直管住宅房屋租赁证》和《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》是承租人承租的直管公房的合法凭证。

《兰州市直管住宅房屋租赁证》和《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》应载明房屋地址、承租人姓名或单位名称，房屋状况、用途、租赁期限、租金标准及交纳期限，租赁双方的权利、义务和违约责任。

对新增的直管公房需核发《兰州市直管住宅房屋租赁证》以及签订《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》，由房管所现场勘验后提出审核意见，报公房管理单位审批（分管负责人签字），并上报直管公房行政主管部门备案。

第十二条 承租人未经批准，不得擅自改变承租房屋的用途、结构、设施设备；承租人因生产或居住需要，确需对房屋进行改建或增添设施设备时，须经公房管理单位鉴定同意。

承租人有下列行为之一的，公房管理单位有权终止租赁关系，收回租赁的直管公房，造成的损失由承租人承担：

（一）将承租的直管公房使用权擅自转让、借用、抵押或调换给他人使用的；

（二）擅自改变承租房屋的结构、设施设备或房屋用途的；

（三）住宅房连续闲置或拖欠租金六个月以上、非住宅房连续闲置或拖欠租金三个月以上的；

（四）利用承租房屋从事违法活动的；

（五）其他严重损害出租人权益的。

第十三条 承租人有下列情形之一的，承租人或其直系亲属可到房管所申请办理更名手续，经公房管理单位审批后可以继续承租：

（一）户口迁出本市的；

（二）本人亡故的；

（三）自愿将房屋过户给生活困难且无房居住的直系亲属的；

承租人在他处另有住房的，须将承租的直管公房交回房管所。

第十四条 承租人在租赁期限内，需要将承租的直管公房转租给他人的，须向房管所提出申请，经公房管理单位审批后，由房管所、原承租人、现承租人三方签订转租协议书，方可转租。

第十五条 承租人擅自转租直管公房，房管所一经发现，应书面通知承租人在三十日内办理转租批准手续。对拒不办理转租手续的，视为承租人自动放弃承租权利，房屋由房管所收回。

第十六条 无租拨用的直管公房，使用单位应每年与房管所签订无租拨用房屋使用协议，第十七条 无租拨用房屋使用单位因改制等原因致使单位性质发生改变，已不符合无租拨用房屋相关规定，或擅自改变房屋用途，将无租拨用房屋用于生产经营活动的，原无租拨用房屋使用协议自行终止，使用单位必须与房管所重新签订租赁协议，缴纳租金。拒不缴纳租金的，房屋由房管所收回。

第十八条 承租人必须爱护承租的直管公房及其附属设施。有下列情形之一的，公房管理单位应追究承租人的经济责任：

（一）擅自拆改墙体、掏门、打洞、开窗等破坏房屋结构的；

（二）存放易燃、易爆物品酿成事故，造成房屋损坏的；

（三）在住宅房内私自安装生产动力设备，影响房屋使用寿命的；

（四）在房屋楼顶或阳台上超负荷堆放重物造成房屋损坏或严重影响市容市貌的；

（五）因使用不当或私自改装，造成上、下水跑漏，管道堵塞、电路损坏等影响正常使用或造成损失的。

第十九条 严禁在直管公房住宅小区、楼道和公房院落内堆放杂物或搭建违章建筑。

第二十条 直管住宅房的租金标准，实行政府定价，执行物价部门最新的租金标准。

直管非住宅房租金实行协议租金，其标准参照市场租金。

新购置的非住宅房一律实行公开招租。

第二十一条 对低收入家庭的租金减免，按照相关政策规定执行。

第二十二条 直管公房租金须全部用于房屋管理及维修，任何单位和个人不得挪用。

第二十三条 严禁承租人私下转让直管公房使用权，对私下转让者，一经发现，立即收回房屋，并没收非法所得。

第二十四条 承租人需要对承租的直管住宅房使用权进行转让的，须先向房管所提出申请，并经公房管理单位审批。

直管住宅房使用权转让的各项费用按物价部门批准的标准执行，由转让双方当事人按规定缴纳。

第二十五条 直管住宅房使用权转让，转让双方当事人应提交相关证明材料。

当事人提供虚假证明材料办理使用权转让手续的，公房管理单位可注销已办理的《兰州市直管住宅房屋租赁证》，造成的损失，由当事人承担赔偿责任。

有下列情况之一的，直管住宅房使用权不得进行转让。

（一）有房屋租赁纠纷的；

（二）拖欠房屋租金等费用的；

（三）转让与房屋整体不可分割部分使用权的；

（四）所承租房屋已被划入城市建设项目拆迁范围内的；

（五）损坏房屋未按要求承担修复、赔偿责任的；

（六）房管部门认为不宜转让的其他情形。第二十六条 直管非住宅房使用权不得进行转让。第二十七条 直管住宅房不得分户。

第二十八条 直管公房因城市建设需要拆除的，拆迁人须按照《兰州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，与直管公房行政主管部门签订拆迁安置补偿协议。未签订协议，拆迁人不得对直管公房实施拆迁。

对直管公房拆迁或安置补偿过程中需要对协议进行补充的，公房管理单位与拆迁人协商的安置补偿方案、补偿标准须报直管公房行政主管部门审批，方可实施。

拆迁人对直管公房产权进行货币补偿时，须对承租人进行妥善安置或补偿。

第二十九条 直管公房被拆除并进行安置补偿后，《兰州市直管住宅房屋租赁证》、《兰州市直管非住宅房屋租赁协议书》约定的租赁关系自行解除。

第三十条 公房管理单位及房管所负责直管公房被拆除后安置房产权及货币安置款的回收。

第三十一条 公房管理单位应当对房屋及其附属设施进行定期检查，有计划的维修，提高直管公房的完好率，保证使用人正常使用和居住安全。

无租拨用的直管公房，房屋的维护和维修由使用单位负责，费用自行承担。

第三十二条 承租人因使用不当或人为造成房屋损坏的，或阻碍出租人正常维修造成的损失，由承租人承担。

第三十三条 承租人要求对承租的房屋进行维修，需向房管所提出书面申请，房管所接到书面申请后，应及时作出维修安排。

第三十四条 直管非住宅房的修缮责任，由租赁双方在协议中约定。

第三十五条 直管公房的承租人，应配合房管所检查和修缮房屋，发现险情，应迅速报告房管所；房管所要及时妥善地进行处理。

对于影响维修施工的装饰设施、违章建筑或临时性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻碍施工。

第三十六条 直管公房被鉴定为危险房屋，需要暂时腾迁的，公房管理单位应及时书面通知承租人，承租人应在限期内搬出自行过渡，房屋解除危险后再行住用。承租人未按限期搬出造成损害的，公房管理单位不负赔偿责任。

第三十七条 涉及异产毗连的维修工作按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行。

第三十八条 直管公房房改出售，应严格按照相关房改政策执行。

第三十九条 直管公房房改出售，承租人需向房管所提交书面申请及相关证明材料，由房管所审查并进行价格测算，经公房管理单位审核后，报直管公房行政主管部门审批。

第四十条 有下列情形之一的，直管公房不得出售：(一)无房屋所有权证的；

(二)房屋产权或使用权有纠纷的；(三)已列入拆迁范围的；

（四）法律、法规规定不得买卖的其它情形。第四十一条 直管公房出售收入必须按相关政策规定专户储存，专款专用，任何单位和个人都不得截留或挪用。

第四十二条 经公房管理单位审核承租人不符合租赁直管公房规定的，应终止租赁协议，并限期腾退直管公房，逾期不腾退者，由公房管理单位向人民法院起诉。

第四十三条 承租人对公房管理单位作出的处理决定有异议时，可向人民法院起诉。

第四十四条 房管部门的工作人员，在直管公房管理过程中如有弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第四十五条 本规定由兰州市住房保障和房地产管理局负责解释。第四十六条 永登县、榆中县、皋兰县及红古区直管公房管理工作可参照本规定执行。

直管公房 篇3

关键词：直管公房；内部控制；资金管理；监督机制

我国社会经济在近年来虽然取得了很大的发展，但是我国政府直管公房财务内部控制却依然存在很多问题。特别是在我国房地产行业迅速发展之后，我国政府直管公房更是出现了许多问题，同时也面临了许多的难题，这些问题与难点让我国政府直管公房很难展开进一步的工作，因此在这样的一种情况下，对我国直管公房问题进行分析，加强我国政府直管公房有很重要的意义。同时加强我国政府直管公房的管理，对于我国社会经济的稳定发展也同样有很大的作用。

一、政府直管公房的来源和形成

近年来，随着我国社会经济的发展，我国的各个产业在近年来都取得了很大的发展，其中尤其是房地产行业，房地产行业在近年来来取得了迅猛发展。但是在房地产行业大力发展的过程中，国家政府为了对房地产经营企业进行规范管理，而专门设置相应的房产经营管理机构，也就是我们所说的直管公房，一般直管公房的承租人大多数是一些城镇中的低收入且没有住房的家庭，直管公房中的房屋全部都是归国家所有，近年来随着城镇房价的快速上升，造成了很大收入比较低城镇家庭没有住房的条件，这就使得直管公房的作用越来越大。

二、政府直管公房的财务内部控制的现状与问题

（一）有效的审计以及监督机制不足。有效的审计以及监督机制是保证我国财务安全的重要措施，并且根据我国的宪法规定，我国政府直管公房部门所做出的相关财政预算要经过人们代表大会的审查以及监督，但是在具体的实施过程中，我国人民代表大会的审查以及监督只是流于形式，这就导致了我国政府直管公房的财务内部控制非常的困难。同时我国各级政府部门中，各个部门之间的职能权限划分也不是很清晰，这样同样为相关的内部监督部门很难开展工作，并且政府部门的内部审计工作也只是对合法性的审计，却不能够对财务内部的控制以及一些资金专款专项等问题进行审计，最终也就没有发挥出内部审计的真正作用，因此在我国政府直管公房财务内部控制的过程中，有效的审计以及监督机制的不足同样是其中一项重要的问题。

（二）资金管理漏洞较大。我国政府部门一直以来对各种收支的管理就不是很严格，并且我国政府直管公房部门在预算收支管理本身就不完善，导致的许多的支出分散在其他的各种科目中，最终给调查工作带来了很大的困难，因此在这样的一种情况下，就导致了我国的一些公房直管部门为了解决资金不足问题，采取了各种融资方式，甚至用国家的信誉以及税收作担保，这样就导致了相关的政府部门债务风险大大的增加，为我国的债务危机埋下隐患。

（三）租户复杂，租金收缴困难。一般直管公房的承租户都是一些城镇收入比较低的家庭，还有就是一些老弱病残户、低保户等一些弱势群体。这些复杂的租户经常会出现不能够按时上交的情况，并且因为直管公房分布的区域非常广，受处的地理条件也比较差，为房管员收取租金增加了困难，有些直管公房甚至是出现在一些山区中，为政府直管公房收取租金增加了很大的难度。

三、形成这些问题的原因

（一）财务控制体系不完善，部门领导内控制意识薄弱。我国的政府部门一直以来都是一个非常重要的机构，因为政府部门一直掌握着巨大的公共权力，但是我国相关法律法规在我国政府财务管理方面却存在着一些盲区以及死角。比如说在收入支出问题上就没有做出明确的规定，通过对我国2011年国家政府直管公房部门公布的账单中我们可以了解到，我国许多部门所公布的相关数据不是很清晰，一些相关的账单只有单项的金额以及总金额，更加详细的内容却没有做出相应的说明。同时因为我国政府直管公房财务部门一直所到计划经济体制以及国家传统财务管理观念的影响，很多的部门领导没有现代财务管理的意识，对财务内部控制的建设以及实施并不是很重视。甚至有些行政官员，还会利用手中的职权，做出行政腐败的事情，这些问题的出现都会给我国政府直管公房财务内部控制带来很大的影响。

（二）直管公房承租户收入太低，文化程度低。我国直管公房的承租户因为都是一些收入不高的弱势群体，他们往往连每个月的月租都付不起。比如许多农民进城打工的过程中，因为收入较低，且文化素质也不是很高，就造成了许多直管公房违规搭建，同时因为他们收入太低，许多时候根本无力支付房租，因此同样就造成了我国政府直管公房租金收取困难。

四、完善财务内部控制的具体措施与办法

（一）建立内部审计与外部的监督机制。政府部门的财务内部控制中，内部的审计是其中的一项重要手段，只用通过内部审计中的评价以及监督，才能够保证政府直管公房部门财务内部控制的有效执行，因此在构建政府直管公房财务内部控制的过程中，就必须要加强内部的审计，并且还要加强内部审计的业务范围。具体可以通过以下这个步骤来完成。首先，不要让相关部门的领导参加内部审计部门，从而保证对整个财政收支中各项数据真实有效的审计。其次要借鉴世界上一些发达国家的政府财务内部审计监督体制，根据自身的实际情况进行更新。最后就是要将内部审计的职权扩大，将原先的合法性审计扩大到对财务内部控制以及组织机构管理等都要进行相关的审计。

（二）创新机制，解决公房资金短缺。我国的直管公房之所以一直以来都没有修缮好，其主要原因是因为没有足够的资金，因此解决公房危改资金短缺问题同样是当前直管公房面临的一个主要问题。具体可从以下几个方面展开工作。一方面是可加强公房租金的收缴工作，对于那些长期拖欠的公房租户，可以适当的采取法律途径来收取租金。另外还可以在政府直管公房机构中设立专项的公房维修资金，我国政府必须要在每年的财政收入中安排一定数额的直管公房专项资金，来确保直管公房能够保持稳定的维修。另外还可以向社会筹集资金，加强对直管公房建设工作的投入，尽快的改善直管公房的条件。

（三）完善政府部門财务内部控制体系，提高领导的财务内部控制意识。在完善政府直管公房部门财务内部控制体系的过程中，主要可以从这几个步骤来进行。首先我国的人民代表大会可以出台相关的法律法规，对我国政府直管公房部门财务内部控制的具体责任、管理制度以及相关的财政收入等作出明确的规定，从而保证财务内部控制体系建立与执行的有效性，比如说在收入支出的过程中，可以通过制定一套完善的制度，要求各级政府部门对收入支出的具体情况进行公布。其次造构建财务内部控制体系的过程中，可以多吸取一些国外政府财务内部控制的成功经验，制定相应的领导干部责任追究制度以及政府财务会计制度等，从而建立起一套完善而有效的财务内部控制体系。最后就是要求政府的相关领导要树立起公共财务的理念，要通过政府财务内部控制体系中的相关规范来控制自己的行为，最终将政府财政中的收支利用率提升上去，，具体可以通过强化内部控制的培训学习，来提高对政府部门财务内部控制建设重要性的认识，创建一个良好的内部控制环境。

总之，国家政府直管公房财务内部控制体系的构建需要一段比较长的时间，尤其是要将这个体系进行完善，更需要长期的去找出各种可能存在的问题，这也需要我国经济体制的进一步改革。在构建政府财务内部控制体系的过程中，需要坚持循序渐进的原则，将完善财务内部控制体系作为一个长久的目标，逐渐的建立起一个完善的政府直管公房财务内部控制体系。

参考文献：

[1] 孙美霞,陈辉,俞乐.加强国家直管公房的经营与改革.中国房地产,2010年28期

[2]马瑞芹，《企业内部控制思维导向下的政府财务监管体系研究》，《财政监督》，2011年29期

浅谈直管公房修缮工程的造价控制 篇4

直管公房是一种福利性质很强的政府保障住房,房屋所有权归政府,由各级房地产管理部门或其下属机构代表政府行使各项权利,并具体承担日常经营管理修缮责任,是城市存量房屋的重要组成部分。直管公房的居住人群收入都相对较低,房屋大多老旧,配套设施也不完善,有相当部分的房屋已是危房,存在着许多安全隐患,政府每年都须投入大量资金予以维修。由于房屋的建造时期不同,修缮对象结构复杂且多样,决定了直管公房修缮工程具有以下特点:

1. 房屋状况总体较差,每年修缮费用相对较大。

直管公房大部分建成年代较早,房屋状况复杂,完好房占比较小,需要修缮的房屋占比较大。

2. 房屋集中分布在老城区,修缮施工限制多。

直管公房大多分布在老城区,不少房屋还处于历史建筑风貌保护区,修缮管理首先还要征得文物保护部门的同意。由于上世纪90年代公房出售政策的实施,导致目前直管公房与私有住宅交错分布,使直管公房修缮容易受到周边私产房屋的影响。

3. 机械化施工水平低,人工使用量大。

由于施工项目较多,涉及面广,但零星分散,单项工程量较小,施工对象固定,施工作业流动,施工地点分散、工程地点狭小,加上受周边居民和既有建筑的影响和限制较多,所以,施工机械利用率低,大多依靠人力施工。

4. 计划维修与抢修要同时兼顾。

每年年初,房管部门或其下属单位都要对房屋状况进行摸底排查,结合使用人的报修，编制修缮计划,作为下达维修计划的依据。除了计划维修外,公房修缮还需要应对随时可能出现的需要抢修的情况,像冬季水管爆裂、夏季屋面严重渗漏、下水管道堵塞、地下室积水等由于会严重影响使用人的生活,势必要采取急修措施,特别是雨季中还涉及房屋安全度汛的问题,对于修缮管理工作人力、财力、物料的准备都提出了更高的要求。这与房屋建造工程是不同的。

5. 工程内容变化大,分项工程调整多房屋修缮工程可变因素多,不可预见的因素也多。

施工条件和环境的多变,尤其是结构上的隐蔽工程,如地基是否能达到承载力;基础是否能利用;木屋架、檩条、椽子的腐烂情况以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等,都是难以预测的。在具体施工中,既定的修缮项目实施时,可能就会使原来存在而未发现的问题暴露出来,不可避免的要对修缮计划做相应调整,与房屋新建工程相比分项工程变更较多。

二、合理控制房屋修缮工程造价应做好以下几方面的工作

1. 查勘鉴定是修缮工程的关键。

房屋建成后,随着时间的推移,损坏也就开始。这就要求从对房屋的结构进行鉴定,并对建筑功能及设备的可靠性、功效等进行检测,根据不同的需要采取相应措施。房屋修缮工程查勘不同于新建工程,它必须对需要维修的房屋作详尽的勘察,修缮施工方案、修缮的范围和标准都应以查勘鉴定结果作为依据。如果查勘发生失误,必然会造成材料大幅增减,施工方案也将随之变动,不断变更工作内容和调整工程量,造成管理上的混乱及资金的浪费。所以必须十分重视房屋的查勘鉴定工作,确保工作质量,做到技术先进、经济合理、安全适用。

2. 规范工程签证,做好工程隐蔽验收的基础资料工作。

在修缮工程中,根据施工过程造价控制要求,制定工程签证的程序和手续,要求隐蔽工程的质量检查验收要及时、真实、准确,要深入工地现场,严格核实,随时查看工程实施情况,确保工程签证的准确性,对隐蔽工程签证进行有效的造价控制。在修缮过程中勘察与施工应密切联系配合,施工工地负责人应全面掌握工地现场情况,发现问题及时与建设单位联系,共同研究制定出最佳的施工方案来加以解决。房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要,工程在施工过程中,因建设单位或现场的种种原因,常会出现一些设计变更或修改现象,作为施工方,一定要及时搜集整理好隐蔽验收及变更的有关资料。比如:临时的变更修改通知书;现场变更的签证手续;材料、设备型号规格的改变;材料的实际供应情况、周围的影响工程等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。通过上述工作,既为将来结算奠定良好的基础,也为项目节省不合理的开支。但在实际施工中,施工单位对资料的管理不重视,资料记录混乱,不及时填写隐蔽工程验收单,工程结算时才补验收资料,造成丢项拉项严重。

3. 加强工程合同管理及竣工结算管理。

工程变更是合同管理中普遍存在的工作,工程变更可能导致增加工程造价。在工程实践中,合同双方应严格按照合同规定执行,从全局考虑,本着保证质量,加快进度,提高效益的原则,确定变更的必要性和可行性,合同额外工程不得纳入工程变更。

工程竣工结算是施工单位按照合同规定的内容全部完成所承包的工程,经验收质量合格,向建设单位进行的最终价款结算,应确保送审资料的完整性与准确性,实地测量竣工项目的工程量,严格执行建设工程计价依据,还应注意所使用的材料预算价格信息与工程施工时间相吻合。

4. 处理好与外部部门的关系及与用户、周边住户的关系。

直管公房修缮工程项目类型繁多,外部需要供水、供电、市政设施等各部门的配合协作,还必须在修缮施工中协调好各施工阶段的工序,搞好总体综合平衡。为此,在施工中要认真及时检查计划的实施情况,加强施工阶段各工序的检查验收工作。

房屋修缮工程施工要顺利进行,除了需与外部有关单位搞好协调外,还需处理好与周边住户的关系,根据情况,提出相应的对策。施工时要进行文明施工,做好安全防护措施,保证用户和住房的安全,不断提高服务质量,以满足住户的需要。

5. 进一步提高施工管理人员的业务水平。

直管公房的修缮工程情况复杂,特别是在房屋翻修中,或地基基础加固,或原有构件加固拆换,较多取之于实践经验,但实际工作中,许多建设单位并不重视培养工程技术人员,造成建设单位对工程的施工工艺不懂,材料价格无法控制,维修成本大大提高。因此修缮工程的技术人员必须在具备足够的建筑工程专业知识的基础上,熟悉各类新旧建筑的损坏规律、掌握查险、鉴定、纠偏等专业技术,才能胜任修缮工作。

6. 旧料的合理回收和利用。

建筑行业是耗能的大户,据统计资料反映,我国每建成一平方米房屋,将释放0.8t碳。同时,在建造、使用中,建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源需求,也有碳的排放。合理回收和利用旧料,能提高资源利用效率,减轻使用建筑材料的消耗率,降低工程造价。例如:在现有修缮工程中,有许多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭顶换栈或瓦屋面重新改造,拆除的旧瓦,除一部分风化或破碎以外其余均可利用。对揭顶改现浇的屋面,拆除的旧瓦也可用于其它维修屋面当中。对拆除下来的旧机砖:可在混水墙、基础及零星砌筑中加以利用。对砖木结构中大梁、檩子、椽子等木料,在拆卸时尽量考虑不损坏为原则,加以重复使用。对于许多的低洼院落,可利用拆除部分的污土进行回填,还可利用拆下的钢筋混凝土、素混凝土、碎块等回收加工,作为三合土垫层。这样即能减少购买黄土回填的费用又能减少污土外运,以及减少对环境的污染。从多年来实际的修缮工程结算来看,综合的利用旧料可使修缮工程造价每平方米造价降低20%左右。

三、结束语

直管公房修缮工作不仅是工程项目管理的问题,而且是关系到改善群众住房条件和居住环境的民生问题,要同时兼顾经济效益和社会效益,要充分认识到公房修缮工程不同于一般房屋建造工程的特点,科学组织,合理安排,借鉴工程项目管理的方法,达到改善居民住房条件与控制修缮成本之间的平衡,延长房屋的耐用年限,使国有资产保值增值。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高,保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌,提高资源和能源利用效率、减少材料消耗,建设低碳节约型住宅,更加合理地确定工程造价,可使老百姓住得更健康,用得更省钱,为社会的可持续发展作出贡献。

参考文献

[1]淘学明.工程造价计价与管理[M].中国建筑工业出版社,2004

[2]孙泰德.建设项目全过程造价控制[J].工程造价管理,2001(1)

[3]黄卫华.浅议建设工程造价的结算审核.四川建材,2008(8)

[4]张晓路.浅谈房屋修缮工程和相关工作.东方企业文化,2011(6)

直管公房 篇5

作者：房与法苑房产律师 王树德

【摘要】

直管公房房改，承租人购买房屋后，共居人如何维护权益，主张购房合同无效可否获得法院支持？通过下面案例，我们可以分析当前共居人的权利主张。

【案情简介】

甲、乙因拆迁被安置于直管公房****号住房，乙为该公房承租人。后乙与***区房屋管理局签订了《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》约定，****号住房一套，出售给乙，乙支付房价款后取得****号住房房屋所有权证，证书记载的该房屋所有权人为乙。现甲诉讼至法院，认为我与乙因拆迁同时被安置到****号住房，共同承租该房屋。在我不知情的情况下，乙与房管局签订了《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，使得乙非法取得涉案房屋产权。严重侵害了我对该房屋的使用权和购买权。现要求确认乙与房管局签订的《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》无效。乙辩称：涉案房屋系***区房屋管理局的直管公房，我为原公房承租人。根据相关文件优惠售房的对象应为公有住宅楼房的现承租人。依据公有住宅租赁合同记载显示，承租方仅有我一人，并无甲。我认为《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》依法成立并有效。

【审判结果】

法院经过审理认为：***区房屋管理局关于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改办公室的批准，其可将其出租的直管住宅楼房向房屋承租人出售。乙作为直管公房承租人，就****号房屋签订购房协议，并无不当，该协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。甲主张协议无效缺乏事实和证据依据，判决不予支持。

【律师评析】

合同无效的法定情形包括以下几种：

①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，甲试图通过上述情形，以“购房协议严重损害其使用权和购买权”为由，主张购房协议无效，于法无据，分析如下：

1、《中华人民共和国合同法》规定，订立合同要遵循平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗的基本原则。本案中，***区房管局与乙签订的购房协议系双方自愿真实意思表示，不违反订立合同的基本原则，并非恶意串通。

2、***区房屋管理局关于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改办公室的批准，其有权将其出租的直管住宅楼房向房屋承租人出售。根据相关房改政策文件，乙为该房屋承租人，属于直管公房购买优惠对象。可见***区房管局与乙签订的购房协议不违反国家法律法规的强制性规定，也未损害国家、社会、集体及他人的利益。因此属于合法有效的合同，应当受到法律的保护。故法院驳回甲的诉讼请求。