直管公房管理办法（共6篇）
直管公房管理办法 篇1
XX镇直管公房管理办法
为加强我镇直管公房管理，合理配置直管公房资源，规范直管公房租赁行为，保障直管公房使用安全，根据相关法律、法规及政策文件，结合我镇实际情况，制定本办法。
直管公房按使用性质分为住宅直管公房和非住宅直管公房。
一、住宅直管公房管理
1.承租条件
（1）承租方须为XX镇镇区非农户籍。
（2）承租方家庭人均住房建筑面积低于20平方米（以不动产权证登记的房屋建筑面积或者有权机关开具的无房证明为准）。
（3）承租方承租房屋的目的须为满足本人自住。
（4）承租方家庭人均收入须低于当年保障房收入标准（具体标准参照区政府相关规定）。
2.租金管理
（1）根据中共XX区XX镇委员会会议纪要【2020】第X号文件执行。
（2）住宅直管公房的计租面积为测绘建筑面积。
（3）承租方应当按照约定时间及时足额缴纳租金。
3.承租管理
（1）承租方信息更新。承租方应及时主动配合出租方进行采集、更新，出租方根据更新信息确定承租方是否符合承租条件；与符合承租条件的承租方签订租赁合同；不符合承租条件的承租方，出租方有权随时解除承租合同，提前收回房屋。
（2）签订承租合同。直管公房租赁双方应当签订承租合同，明确租赁期限、使用性质、计租面积和租金，规定双方权利、义务和责任。
（3）承租方人员变更。租赁期间若承租人死亡或者不符合承租条件的，出租人有权解除合同，收回房屋。与其生前共同居住的人在符合承租条件的前提下可向出租人申请继续租赁原房屋，双方另行签订租赁协议。
（4）房屋巡查。承租人需配合出租方对房屋安全及房屋使用情况的巡查。若出租人发现存在安全隐瞒的，承租人应及时进行整改。对长期空置（空置时间超过3个月）、无人居住、转租转借的房屋，出租人有权进行收回。
（5）户口迁入。承租人承租的直管公房原则上只允许承租人的配偶和子女户籍迁入，且迁入人员均需满足本办法第一条规定的承租条件方可迁入。
4.房屋维修管理
（1）承租房屋的主体结构（屋面、墙体）出现损坏的，承租方须上报出租方，经出租方核实后确定维修方案并进行维修。由于公房房龄年久，如经出租方确认无修缮必要的，可由承租人自行申请租房补贴。
（2）承租房屋的非主体结构（门、窗及其他附属设施）出现损坏的，承租方自行负责维修，费用由承租方自行承担。
（3）承租方自行承担实际使用该租赁标的（包括装修等事宜）所产生的一切费用以及因其他原因造成相关的财产、人身损害以及因承租标的发生的一切经济、民事纠纷、税费、安全事故及社会性负担，与出租方无关。
5.承租方在使用中应当遵守以下规定：
（1）保护并合理使用房屋。承租方不得擅自拆改、改建房屋或改变房屋结构、用途；妥善保管好租赁房屋及其相关一切设施，不得私自进行变更、拆毁；发现房屋存在安全隐患问题的，必须及时报告，并迅速采取相应措施保证人员和财产安全。
（2）合理装修、装饰房屋。承租方不得擅自搭建或改扩建；装修装饰费用由承租方自行承担；若租赁期满后不继续承租的或不符合承租条件被腾退的，出租方对承租方装修费用不作任何补偿和赔偿，未发生附着的装修设施承租方在不对房屋原有结构产生影响的前提下可以一并搬离，如因搬离造成房屋损害的，承租方应向出租方承担赔偿责任；若因出租方单方面原因需要收回房屋的，聘请第三方评估公司对房屋装修费用进行评估，出租方按照评估价格给予承租方补偿；因承租方责任造成房屋、装饰装修、设备及其附属设施等损坏的，由承租方负责修复或赔偿。
（3）积极协助、配合管理。出租方对房屋进行检查或维修时，承租方应积极协助，不得阻扰，否则应承担因此而不能及时合理维修造成的人身安全事故或财产损失的责任。
6.承租方有下列情形之一的，出租方有权解除租赁合同，收回房屋：
（1）承租方瞒报、谎报个人信息的。
（2）擅自将房屋转租、转让、转借，私自交换使用，出卖或变相出卖使用权的。
（3）擅自以房屋入股、合资联营的。
（4）利用承租房屋进行违规、违法或者犯罪活动的。
（5）无正当理由拖欠房租或水电费等应缴纳费用超过3个月的。
（6）承租方不在承租房屋居住连续3个月以上的。
（7）擅自改变房屋结构、用途或者拆改、开挖、使用不当造成房屋损坏、坍塌或者引起安全事故的。
（8）承租方不符合承租条件的。
（9）在报刊、网站、政府办公场所等公开场合对出租方进行恶意诽谤、肆意中伤及散布虚假信息的。
（10）违反法律、法规以及本管理办法的其他情形。
二、非住宅直管公房管理
1.公开拍租信息。非住宅直管公房的拍租信息以各种渠道进行公示。
2.公平竞租。所有非住宅直管公房的拍租需经第三方拍租公司进行拍租，拍租方自行关注拍租信息并报名参与拍租。
3.公开拍租。第三方完成拍租后需进行公示，公示期满后拍租方缴纳租金和保证金并签订租赁合同。
4.合理使用房屋。拍租方竞得租赁权后，应当从事合法商业行为；房屋的装修装饰费用由拍租方自行承担，租赁期满后不继续承租的，恢复原状。
三、其他要求
1.本办法实施中的具体问题，由苏州市XX区XX镇人民政府负责解释。
2.本办法自2021年6月10日施行。施行期间，如遇法律、法规、规章、上级政策有新规定的，从其规定。
直管公房管理办法 篇2
关键词：直管公房,问题,解决思路
一、引言
直管公房产权来源比较多样,这也决定了直管公房管理的特殊性。直管公房的产权源于不同的历史沿革。由于我国在住房管理方面缺乏完善的法律法规,每个时期都对直管公房制度进行补充,这样导致直管公房产权的取得与处分与国家的法律、政策密切相关,具有极强的政策规范性。也正是因为如此,才使得直管公房和单位房产以及私人房产存在差异,具有明显的特殊性。此外,直管公房的主要目的是解决城乡贫困人口住房问题,其本事就是社会福利性建设,资金的主要来源是承租费用,但是目前承租资金远远不能满足直管公房的常规维护费用的支出,“以租养房”已经到了难以为继的地步,为了能够让城乡贫困人口的住房问题能够得到妥善安置,必须采取有效的措施对直管公房现存的问题加以解决。
二、直管公房的概念
公房是指由国家为国有企业、单位集体出资建造的房产。公房的所有权属于国家,而公房的管理权属于各级房管所,这也正是直管公房管理制度的基本含义。直管公房的来源主要分为以下几类:第一,解放战争时期我国没收资本家、国民党以及没有产权人的房产;第二,社会主义建设初期,私房改造阶段公私合营的房产;第三,社会主义发展阶段,为了实行计划经济国家出资的建造的房产;第四,旧房改造以及安置拆迁居民的住房。直管公房虽然是国家对城乡基层劳动者的住房福利性措施,但是直管公房对居民不是无偿使用的。其使用和管理有以下特点:第一,直管公房在使用前需申请,符合直管公房条件的居民要进行书面申请,申请通过核准之后方可签署公房承租合同;第二,直管公房并非无偿使用,居民成功申请直管公房后,在居住期间应按月缴纳相应的承租费用,并且需要按时缴纳包括物业管理费用在内的日常生活服务费用;第三,直管公房的管理权在国家,承租人并没有直管公房的转租权利,但是可以将承租权进行变更。通常情况下,新的承租人只要与出租人签署新的承租合同,就可以实现承租权的变革,和普通住房一样,直管公房亦可采取合租的方式。
三、直管公房管理面临的问题
1、旧思想观念阻碍
旧的思想观念主要来自两个方面:一是企业内部职工。改制前房管所与直管公房使用人之间是管理与被管理的关系,多年的“养尊处优”弱化了职工的社会竞争能力,职工对事业单位的“大锅饭”具有强烈的眷恋感。而转制后的企业为提高自身生存竞争能力,势必要进行一系列内部改革。所以,部分职工出于自身利益的考虑,对转制不会轻易举手赞成。二是直管公房的承租使用人。历年来,租住公房是国家给予职工享受的一项福利,公房承租人除象征性交纳租金外,管理部门所提供的一切服务均是无偿的,如果转制为企业经营,企业真正实行自主经营,自负盈亏,承租人长期享受的各种无偿性服务就会转变为有偿性服务,使承租人的生活成本增加,从根本上触动了承租人的相关利益,因此并不会真正赢得承租人群体的普遍支持。
2、改革观点存在误区
在1980年我国需求城乡住房制度进行改革,从此房产走向了商品化,到了2000年,我国各级政府已经没有房产实物分配制度了。在居民住房已经完全市场化的同时,直管公房管理的矛盾日益突出,尽管国家也致力于直管公房的深化改革,并且各级政府针对自身的特点也提出了相应的解决方案,但是最后都是“雷声大,雨点小”始终没有落实到实处,效果甚微。分析其主要的原因在于直管公房的特殊性,直管公房是社会福利性建设,解决城乡贫困人口住房问题是其主要目的,而现阶段各级政府过于强调直管公房的经济效益,想把直管公房采取企业经营的方式,这和直管公房的初衷背道而驰。
3、住房制度改革需要过渡期
在房产商品化之前我国城镇实行的是住房分配制度,由国家出资建造之后分配给符合条件的职工;并且职工分配的住房是独立于工资之外的,早在1992年我国就希望通过改革的方式解决直管工房分配制度,并且使我国的住房体系能够形成以市场为中心的良性控制,但是由于直管公房属于福利性建设,其承租费用只有成本租金的30%左右,想要使直管公房承租费用与成本租金形成对等价位,还需要很长一段过渡时期,因此直管公房福利性的特点还需要延续下去。
4、直管公房产权的不确定性
文章第一章提及了的直管公房来源的多样性,这样也导致直管公房产权的不确定性。虽然从法律上说直管公房属于国家所有,但是只有国家出资建设的直管公房才拥有绝对的房屋产权,而那些没收、整合过来的直管公房,国家也只是暂时性的保管,不排除将没收的房产返还给原业主的可能。目前,非国家出资建造的直管公房占据很大比例,房管所只是承担着处理历史遗留问题的任务。并且,因政策性导致的历史遗留问题并没有特殊的时间限制,因而只要符合现阶段的政策,直管公房的原业主就可以申请国家返还没收、代管的房产。如果申请成功,房管所就必须要求承租者交出房屋使用权。在这种不明确的产权关系的情况下进行专制显然是不可取的。
四、解决思路
1、加快职工住房制度改革步伐
房改是一项浩大而复杂的系统工程,它的最终目的是要实现住房的商品化、私有化。提租只是实现房改目的的手段之一。但对于直管公房经营来说,提租却是至关重要的,提租的速度越快,幅度越大,就越能加速其经营管理体制的改革。提租也不是实现直管公房企业化经营的最终目的,直管公房的企业化经营,最终目的是要实现其成本增值。要达此目的,就要采取有效方法促使职工购房,以加速资金的回笼和周转,扩大房屋再生产。而提租对职工购房具有放射性刺激作用,只要保持房屋租价与售价的平衡,且前者的增长速度略快于后者,就能有效调动职工购房的积极性,从而加快整个房改的进程。
2、努力争取政府支持
房改的进程始终离不开各级政府的参与,而解决直管公房出现的问题更是离不开政府的支持。要取得各级政府和相关政策的支持,就必须有切实的数据报告作为基础理论,同时在此基础上制定系统的解决方案。首先,应该针对直管公房面临的问题进行实地调研,以获取大量一手数据,与此同时,应结合调研数据对各地的房管所的管理方式进行总结分析;然后,针对调研中反映的问题以及目前直管房在管理过程中存在的问题,要拿出职能部门的解决方案和创新的管理设想,将调研报告以书面形式的方式向政府相关领导汇报,让政府领导深入了解直管公房的产权、政策及经营现状和职能部门的想法;最后,在获得政府主管部门的支持之后,及时与财政、国资、物价、税务、土地等相关部门沟通,争取得到他们对改革的支持。另外,值得注意的是,由于每个地区经济发展水平存在差异性,实际情况各有不同,职能部门应该从调研伊始就遵循差异化的策略,特别是在制定改革方案的同时,要充分考虑每个地区的特殊性,制定差异化的解决方案和行动规划。
3、处理历史遗留问题
上文提到,非国家出资建造的直管公房占据很大比例,这类直管公房具有产权不确定的特点,是造成后期产权纠纷的主要因素,能否妥善解决这类房产的产权问题,是促进直管公房改革进程的重要因素之一,可见处理历史遗留问题将有利于直管公房改革。解决好直管公房中各类政策性的纠纷可以采取以下措施:第一,偿还原业主房产。直管公房很多是没收、代管、接管的房产,国家对其并没有绝对的使用权利,当原业主向政府申请偿还房产时,国家对符合政策性的业主应及时偿还。第二,妥善安排。当房产返还原业主时,在不影响承租者正常生活的情况下,对其进行妥善安排,只有这样才能避免房产纠纷情况的出现。
4、进行地区试点
放眼市场经济的发展,企业经营是直管公房发展的必然趋势。然而在探索企业经营的模式过程中,仍然有很多问题亟待我们去思考和解决,目前在企业经营过渡阶段会遇到很多不确定性因素,政策、成本、环境等诸多方面的问题会导致企业经营直管公房的模式困难重重。但面对直管公房的发展趋势,我们又不得不做进一步的尝试,为了更好地拿出一套完善的管理和经营模式,就需要我们在一定范围内采取地区试点的措施。只有通过地区试点,才能将理论和实践相结合,进而能够暴露出直管公房诸多潜在性的问题,这样可以扩展考虑范围,使解决思路更加全面,更加系统。在制定解决方案时,要注重方案的实际可执行性,要建立方案计划的监督机制和回顾机制,在监督方案执行效果的同时,做好回顾,将好的方法和创新理念总结沉淀下来,只有这样才能促进地区试点工作中解决问题的方法更完善、更客观、更有效,也能为其它地区直管公房的改革提供有效的经验。
五、结束语
随着房产商品化、市场化的日益加深,直管公房的问题日益暴露出来,在解决直管公房问题的过程中,我们要始终站在科学的制高点,在大数据分析的前提下,大胆创新,充分的将理论研究和地区的实际情况相结合,从而制定出符合本区域特定的,可行的解决方案,只有这样才能保证解决方案的正确、客观、落地。
参考文献
[1]王改红.对于直管公房管理的一些浅见[J].经济师,2012年03期.
[2]蒋春.对直管公房市场化规范化管理的思考[J].东方企业文化,2013年14期.
直管公房管理办法 篇3
1.存在的问题
1.1直管公房档案内容过于简单
直管公房产权档案所跨越的时间较长，在不同的历史阶段，档案的管理方式也有很大的不同。随着现代科技和经济的发展，我国的房产档案已经发生了很大的变化。由过去单纯的纸张档案到现在的电子档案，档案的载体发生了巨大的变化，在使用和利用档案方面，提供了极大方便，但档案中对于产权的描述却过于简单，通常只有平面结构图，产权周围的情况描述较少。
1.2直管公房档案形式单一
完整的房产档案中，必须包含除了文字、图表之外，还应有一些相关的照片、录音、重要数据的底版和其他影像资料。但直管公房档案中一般只有文字、图表，其他的影像资料较少，随着时代的发展，这些资料已经无法满足人们的需要了，这也是当前需要解决的问题。由于房地产档案的特殊性，它在保存中有特殊的载体，如果这些载体遭到损坏，整个管理成本会提高很多。
1.3档案管理专业人才匮乏
我国直管公房档案管理人员的专业性普遍较低，管理人员的业务能力不高，不能及时发现问题，解决问题，材料档案的不规范问题时常发生。对于特殊的档案材料，一定要让专人管理，还要有特定的管理制度。而我们在这方面的人才很少，所以我们要大量培养这样的人才，以便适应社会发展的需求。
2.如何做好直管公房的档案管理
2.1充分认识直管公房档案管理的重要性
直管公房档案和房产一样是国有财产，应得的重视和保护，各级领导和档案工作者必须重视直管公房的档案管理工作，把档案管理工作列入议事日程，充分发挥主观能动性，使其完整、准确、安全，并不断更新档案管理观念，敢于探索和尝试新的管理手段，使直管公房档案发挥其应有的作用。
2.2建立健全直管公房档案管理的各项规章制度
俗话说“没有规矩，不成方圆”，规矩也就是规章制度，是各项事业成功的重要保障。直管公房档案管理制度建设是直管公房档案收集完整、系统、准确、按时归档的重要保证。
因此，要做好直管公房档案管理必须建立健全各项规章制度，如直管公房档案的收集制度、直管公房档案的整理制度、直管公房档案的归档制度、直管公房档案查阅制度、档案室安全制度、档案管理人员岗位责任制、档案管理人员培训制度等。
2.3加强直管公房档案的数字化工作
实现直管公房档案数字化是现代档案管理的主要趋势。由于这是一项技术活，管理人员需要事先做好材料调查和搜集，对房产档案进行清理、检查和鉴定，保证档案资料的完整性。再者，其档案内容要精确简洁，减去档案中不必要的内容。最后，必须保证档案资料中内容的清晰，排序也必须符合规定。数字化后，还应对数据质量、图像质量进行检查，保证万无一失。
2.4实行纸质档案和电子档案双套并存
直管公房档案数字化是档案工作中的新内容，也是新的发展，但我们还有许多问题需要解决，如数字化档案中信息归纳问题，档案的执行凭证问题，数字化档案的安全访问和安全管理问题，或者信息的规范化、存储等方方面面的问题。所以，我们必须根据实际，在相当长的一段时间内，对档案管理实行双保险，就是在使用电子计算机保存的同时，还做好纸张档案储存，这样就能保证直管公房档案的安全可靠了。在现代化管理中，我们首先要做好数字化管理，建立相关的档案信息搜索平台，可以方便的搜索到信息。在直管公房档案提供利用过程中，只要是关于档案的修改、阅读、检查等方面的，都应使用电脑查看等科学技术，这样也能减少档案过多的与外界接触，保证其安全。
2.5加强前期资料的收集
根据我国相关法律，房产档案必须是真实、准确的，不得与事实相违背，如果直管公房档案本身存在一些记录错误或者其它误差，那么档案的法律效力就会大大降低，在发挥凭证作用的过程中就会出现证据错误和证据不足的问题。为了避免这一问题的发生，直管公房档案必须做好事前控制，在档案归档前，应该严格把关，一是加强文件资料审核的管理，相关人员在搜集资料时，一定要做到真实、完整，并保证所有资料都是合法有效的，只有做好资料的事前审查工作，才能为后期的档案管理打下基础；二是档案资料移交的管理，这是档案资料管理中最重要的环节，档案在交接过程中，管理人员必须对档案资料再一次进行检查，如果发现错误或不足的资料文件，档案管理人员可以拒收，但要说明原因，以便当事人及时采取补救措施。
2.6注重人才的培养
直管公房管理办法 篇4
2011-02-20 16:01
北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法
修改版前言：《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》完成于2007年4月份，是一篇探讨性质的文字。文章在网络上发表后，心思就转在别的方面了。出乎意料的是，这篇探讨性质的文字在网上引起很多人的关注，法大民商经济法律网、中国房地产专业律师网等网站给予转载，最近还被中国法学会“建筑房地产与土地征收征用暨《物权法》实施疑难问题研讨会”取用，令我受宠若惊。有的市民看到这篇文字后，向我咨询公房租赁的法律问题；有些律师界的朋友，和我进行了交流：这些都是让我感到欣慰的。个别“文抄公”抄袭了这篇文章或截头去尾署上自己的名字。但这些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考为处于公房租赁纠纷煎熬中的人减轻一点负担。现在回过头来看这篇文章，觉得其中很多观点还是很武断的。现在结合自己新的认识，对原来的文章进行修改，是为修改版。
前言（原）：近一段时间来，有不少人在网上咨询与公房租赁有关的法律问题。所咨询的法律问题具有高度的相似性，基本的情况是：父亲或母亲承租公房并长期居住。子女（一般在三个以上）最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房，到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人或其子女继续居住公房并缴纳房租，但至今没有办理承租人变更。随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多数都面临拆迁的问题。而根据北京市相关规定，拆迁承租公房的，承租人可以得到一笔数额不小的补偿。在北京房价飙升的背景下，这笔补偿款被寄予解决住房问题的厚望。与此伴随的是最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年，面临妥善交代身后事现实。围绕着已经得到、即将得到或可能得到的拆迁补偿款，在家庭内部产生矛盾，很多家庭濒临破裂边缘，令人感叹。据笔者了解，此类问题在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影响了首都社会的和谐稳定。
当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人们面前的时候，特别是找不到相应法律、行政法规依据的时候，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。下面，笔者根据自己掌握的资料，对北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题，谈谈自己的看法，抛砖引玉，求教大方。
一、公房租赁及公房使用权
新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金，“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。在这种住房制度下，个人不拥有房屋的所有权，而是通过租赁公房的方式解决住房问题。个人支付的租金是很低的，甚至根本不够房屋日常的维护费用，租赁公房居住实际上是公有制下的一种福利待遇。
随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市场经济的转轨，住房制度改革也拉开序幕。总的来说，住房制度改革的趋势是从住房的实物分配到住房分配的货币化，最终实现住房的商品化、社会化。通过对我国住房制度历史沿革的了解，笔者感觉到在住房制度改革的背后始终透露出这样一个信息或政策取向，那就是：不管怎么改，结果应当是有利于“居者有其屋”，保证广大人民群
众有地方住。让人民群众无所居住，流落街头绝对不是我国住房制度改革的初衷。明白这种政策取向，对于理解现实中有关机关处理公房租赁的做法是有帮助的。那么，作为法律人，从法律的角度，我们到底应当这样认识公房租赁关系呢？它是租赁关系吗？它和普通的房屋租赁到底有这样的区别？
根据北京市有关公房租赁的规定，并结合有关部门的实际做法，针对公房租赁和普通的房屋租赁之区别，我们可以做出如下归纳：
公房租赁普通房屋租赁
标的物公产房不限于此
出租人公产房产权单位、代管单位或直管单位（房管所）房屋的产权人或其授权的人
承租人必须是北京户籍，并且没有其他住房无此限制
合同形式书面形式，由政府部门提供的标准合同书面或口头
租金极低、完全是象征性的根据市场行情确定
租赁期限很长，理论上可以存续于承租人终生由双方当事人约定转租不得转租经出租人同意可以转租
租赁关系的发生、变更（包括承租人的变更）多数情况根据既有的规范性文件办理，而不是取决于当事人的意思自治取决于当事人的意思自治
当事人之间的行政管理关系出租人与承租人之间除了租赁关系外还存在一定的出租人对于承租人使用公房的行政管理关系不存在行政管理关系 透过上面的比较，我们可以发现，公房租赁关系是一种强制色彩很浓的特殊的法律关系。公房租赁名为租赁，实际上它和一般的民事租赁关系存在本质上的差别，正所谓“此租赁非彼租赁”也。
在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人意思自治的范围被压缩到极小。公房租赁关系与其说是一种租赁（合同）关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。公房承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种用益物权，本文将其称之为“公房使用权”。（见“陈光林因子女长大无房居住诉秦明亮交回其让与居住的承租公房案”，载于最高人民法院法学研究所编：《人民法院案例选》。2003年第3辑总第45辑，人民法院出版社。）
笔者以前曾认为公房承租人对于公房享有的是一种居住权，这种认识是错误的，这里进行纠正。居住权是民法上的一项典型物权，法国法典第632——634条就对居住权做出了明确的规定。我国法律上并没有规定居住权。
虽然，我们经常看到有的法官在婚姻家庭案件的判决中写到“某某对某某房屋享有居住权”。需注意的是：这里所谓的“居住权”和传统的大陆法系物权法中的居住权是两个完全不同的概念，也可以说“此居住权非彼居住权”也。总之，北京市目前存在的公房租赁纠纷是我国社会经济体制转型中住房制度改革不彻底的一个残余；公房承租人对于公房享有的其实不是承租权（债权），而是公房使用权（物权）。当然，在法律没有将公房使用权规定为物权的时候，笔者的论断充其量只能作为一种推测，这是要特别声明的。
二、公房承租人的变更
请求变更之申请人需要具备什么样的基本条件呢？根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他
住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
但是，上面所列的也只是一部分条件。现实生活中，公房管理部门（房管所）通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至有的公房管理部门（房管所）要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。问题在于符合变更为承租人的不是一人而为两人甚至多人时，家庭成员达成一致意见的可能性很小。在家庭成员不能达成一致意见的情况下，公房管理部门（房管所）是不可能给办理承租人变更手续的。即使诉到法院，法院对于公房管理部门（房管所）要求家庭成员达成书面一致意见的条件也是尊重的。在家庭成员不能达成一致的情况下，变更承租人的事情只能搁置下来。
在变更公房承租人的问题上，现实中存在这样的案例：家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为公房承租人；有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过公房管理部门（房管所），变更自己为公房承租人。针对这种情况，其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的，法院一般会支持。但是，如果时间隔得很久了，通过不正当手段变更的承租人根据房改政策已经将公房买下来的，其他家庭成员如何维权（提起何种诉讼请求），实在让人头疼。我个人的初步判断是，主张撤销变更会让法官很为难：因为后续的买卖合同效力认定以及房产权属变动的问题如何处理是让人很费脑筋的。在这种情况下，我认为主张侵权赔偿也许是比较容易让各方接受的。
三、公房拆迁补偿款的归属与分配
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：
1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；
2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系（实物补偿）；
3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权（货币补偿）。现实生活中，比较常见的是第一和第三种方式。而本文的论述仅仅针对第三种即货币补偿方式。
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。此前，看到一种论断称公房租赁中的拆迁补偿款归承租人和共同居住的家庭成员共有，窃以为没有依据。但是，笔者后来找到了也许是这种论断的依据，就是《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）。《解答》第九条规定了拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一人一份、均等分割的原则。当然，《解答》仅仅适用于上海，并不适用于北京，但是其中所透露出来的政策价值取向也许有一定的参照意义。
笔者认为，如果把公房拆迁补偿款理解为承租人及其共同居住的家庭成员共有的话，实务上会面临十分复杂的问题。首先是共同居住的家庭成员的范围如何确定？签署拆迁补偿协议的时候是不是所有共同居住的家庭成员都要参与谈判？并且只有当所有共同居住的家庭成员都在拆迁补偿协议上签字，拆迁补偿协议才有效？结合实务，笔者认为，在承租人明确的情况下，主张拆迁补偿款归承租人及其共同居住的家庭成员共有是不妥当的。实际上，在一般人（包括拆迁人）眼里，公房承租人所持有的租赁合同和房产证差不多（现实生活中，人们也将租赁合同称为“房本”的），持有租赁合同或租赁合同上记载的权利人被视为房主。至于其他家庭成员，一般不予理会的在货币补偿方式中，拆迁补偿款的归属及分配取决于以下几个事实的发生顺序：承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施。根据上述事实的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下：
1、拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的。这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。
2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补偿款落实到位之前死亡的。这种情况也是有可能的，因为拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。而承租人——大部分都是上年岁的老人了——有可能在这个时间跨度中的任何一个时间点告别人世。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成对于补偿款归属的认定就具有关键意义。如果拆迁补偿协议在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题。这种情况下，笔者认为拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人个人的遗产，按照继承法有关规定由继承人继承。如果承租人在拆迁补偿协议达成前死亡的，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。
3、原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。理由如情形1所述，不再重复。
4、原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际，发生拆迁。这种情况最为复杂，也最为普遍。
那么在原公房承租人死亡，尚未变更承租人的僵持之际，发生拆迁，拆迁补偿款的归属如何确定？如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格的丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然，承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋，但是在后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，而不是继续履行原来的租赁合同。因此，拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。因为随着死亡事实的发生，他（她）已经不再具有承租人的身份，虽然他（她）可能还是公房租赁合同上的承租人。
现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，并承担房租及其他由承租人承担的义务，扮演实际承租人的角色。但是，就笔者了解，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前是得不到法院支持的。
那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，是不是就不存在补偿的问题了呢？因为不存在承租人了啊。如果这个论断正确的话，共同居住的家庭成员就只能流落街头了，因此，共同居住的家庭成员的居住利益是必须得到补偿的，虽然他（她）不是承租人。也就是说，在承租人死亡后，变更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁，他们应当共同得到补偿。他们对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。根据笔者手头掌握的有限的资料，拆迁补偿款是按照各自的居住面积而不是按人头（平均）进行分割的。
四、公房租赁与继承
首先必须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有使用权，没有处分权。而且公房承租人对于所承租的公
房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，而只能通过变更承租人的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。当然，拆迁补偿款可以作为个人财产进行处分和继承，这是毋庸置疑的。前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。在公房租赁纠纷中常常出现关于公房或拆迁补偿款处理的家庭协议。家庭协议通常由全体家庭成员共同签署，主要内容是在公房承租人家庭内部就公房或者公房拆迁补偿款的分配、“继承”等问题达成的一揽子协议。关于家庭协议的效力，需要区别分析对待。涉及公房处分的部分，当然是无效的。但是，关于拆迁补偿款分配的内容，如果没有其他违反法律行政法规强制性规定的，应当认定为有效。但是，家庭协议关于拆迁补偿款的分配约定可能实际上对某些家庭成员不公平，例如，本来无权分得拆迁补偿款的家庭成员（没有在拆迁公房中居住，并且有其他住房者）可能通过家庭协议取得拆迁补偿款的份额，这对本来应当获得补偿的家庭成员可能是不公平的。
五、涉及公房租赁的诉讼
归纳现实中已经发生或可能发生的与公房租赁有关的诉讼，大概可以包括以下类型：
1、确认之诉
确认（自己为）实际承租人之诉、确认对某公房享有居住权之诉、确认家庭协议无效之诉、确认拆迁补偿协议无效之诉。
2、形成之诉
撤销公房承租人变更之诉、撤销家庭协议之诉、撤销拆迁补偿协议之诉。
3、给付之诉、请求变更为公房承租人之诉（民事诉讼）、请求行政作为（变更）之诉（行政诉讼）、分配拆迁补偿款之诉、腾房之诉（既有可能发生在家庭成员之间，也有可能发生在公房出租人和承租人之间）、侵犯继续承租权经济补偿之诉、变更拆迁补偿标准（数额）之诉等。
在这些诉讼中，由于家庭成员比较多，再加上公房管理部门，参加诉讼的主体比较复杂。在这种情况下，要注意区分不同的法律关系，准确列明不同的主体在诉讼中的地位，特别是不要混淆第三人和被告（现实中比较容易出现将第三人列为共同被告）。
直管公房管理办法 篇5
发文单位: 市财政局,金华市公共资源管理委员会办公室,金华市监察局
文号: 金市财资〔2010〕206号
颁布日期: 2010-8-23 实施日期: 2010-8-23 点击次数: 1885 各行政事业单位：
2007年以来，市本级各行政事业单位认真贯彻执行金华市人民政府办公室《关于印发金华市行政事业单位公有房产出租收入管理暂行办法的通知》（金政办发〔2007〕60号）和金华市财政局、金华市招投标管理委员会办公室、金华市监察局联合印发的《关于市本级行政事业单位公有房产出租管理有关事项的通知》（金市财综〔2007〕249号），努力加强公房出租的审核审批和租金收入管理，公房出租管理工作逐步规范，但是在实际工作中仍存在政策不够明确，操作不够规范等问题。为进一步加强行政事业单位公房出租管理，现就有关事项补充通知如下，请贯彻执行。
一、关于审批资料的报送
（一）房屋出租情况的书面申请（一式三份）。内容包括公房座落位置、建筑面积、租房用途、拟租赁期限、租金建议价、拟租赁形式等。
（二）《金华市本级行政事业单位公有房产出租审批表》（一式三份）。
（三）曾经出租的公房，提供近期出租协议的复印件。
（四）房产证、土地证等证明房屋权属的资料。
（五）其他相关资料。
二、关于协议出租
（一）对符合下列条件之一的，可采用协议出租的方式：
1．商业用房建筑面积在10㎡（含）以下的公房，住房建筑面积在80㎡（含）以下，其它公房建筑面积在100㎡（含）以下。
2．占有权、使用权与其他不列入公开招租范围的房产有交叉的公房。3．在借助其他条件的情况下才能对外出租的公房。4．涉及安全、社会稳定等问题的公房。5．公开招租进交易平台交易两次未成功的公房。6．因其它不确定因素需要协议出租的公房。
（二）对符合协议出租条件的房产，由公房出租单位提出具体的出租方案，经市财政局审批后，方可协议出租。其租金不得低于同片区出租公房的平均价。
(三)公有住房出租给本单位干部职工的，提供干部职工身份的有效证明，经市财政局核准，可以协议出粗。租金按协议出租的标准收取。
三、关于公房招租
（一）出租公房单位将审批资料送交市财政局（资产管理中心），经审核签署意见后，交由市公共资源交易中心进行公开招租。公共资源交易中心受委托做好行政事业单位房屋公开招租的信息发布、征集意向承租人、信息数据统计等具体事务。
（二）公开竞租，原则上租金高于底价且报价最高的为承租人。承租人确定后，投标保证金在3个工作日内退还。租赁保证金按年租金的10%至20%，一次性交给出租人。租赁关系解除后，保证金无息退还。
（三）公房招租结束后，公共资源交易中心在每月5日前将上月公房招租结果随同招租公示、租赁合同（协议）等材料报送财政部门备案。
（四）招租成功后，出租方与承租方应按规定时间签订合同，并交纳租金。
四、关于异议的处理
投标人在招租过程中有异议的，应在公示期结束前向出租人书面提出，出租人应在15日内进行书面答复，并抄送相关部门（单位）。承租人在承租期内的异议，应由出租人负责协调处理。
五、关于租金收入管理
公房出租收入按政府非税收入管理规定，实行“收支两条线”管理，杜绝“以支抵收”。公有房产出租收入的收取，若本单位有非税收入发票的，可自行开具；无非税收入发票的，可由地税部门开具税务发票。收入全额纳入市财政专户。公房出租收益在报经财政部门审批后，可按一定比例用于危房改造或自然毁损公房的修复。
公房买卖合同 篇6
三、中介服务费
基于丙方为甲、乙双方的该房屋买卖提供了居间服务和其他相关服务，乙方同意向丙方支付人民币×万元(￥×万元)作为中介服务费;该中介服务费需待该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方之日支付。
四、相关手续的办理及税费的承担
1、三方同意将该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方，相关过户手续由丙方负责办理，甲、乙方同意给予协助，办理该过户手续所需的费用，双方同意由乙方承担。
2、甲方应于本协议签订之日将办理该房屋过户手续需甲方出具的相关文件提交给乙方，如逾期，每逾期一天，须承担房屋转让价款千分之一的违约金，逾期十天，甲方有权解除本合同。
3、在办理具体过户手续时，如需甲方及共有人、成年共居人亲自到该房屋产权单位办理的，甲方必须按乙方的要求进行。如逾期，每逾期一天，须承担房屋转让价款千分之一的违约金，逾期十天，甲方有权解除本合同。
五、房屋的交付
1、甲方应于本合同签订之日，向乙方交付该房屋并办理房屋交接手续。如逾期，每逾期一天，须承担房屋转让价款千分之一的违约金，逾期十天，甲方有权解除本合同。
2、在甲方向乙方交付该房屋的同时，甲方同意将该房屋的所有装修和不可移动财产以及相关设施设备一并无偿交付给乙方所有，乙方无需给予任何补偿。在甲方向乙方交付该房屋时，甲方不得破坏该房屋以及该房屋的装修和相关设施、设备，如有损坏，甲方须按价赔偿。
3、甲方应保证该房屋交付乙方之前，已将该房屋的水费、电费、燃气费、物业管理费、电话费、有线电视费、上网费等与使用该房屋有关的一切费用全部结清。如果甲方未能及时结清上述费用而给乙方造成损失或影响乙方后续交费而产生的一切责任均由甲方承担。
4、甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。如有困难，乙方同意甲方自本协议签订之日起××日内将户口迁出，并且甲方同意从丙方领取房款时，从房款中直接扣除人民币××××元作为户口押金交由丙方无息代管，待户口迁出后，由甲方到丙方处领取该户口押金;如甲方未能在前述日期将户口迁出，则该押金作为甲方向乙方承担的违约金，可由丙方直接支付给乙方。
5、甲方应在房屋交付时，将与该房屋有关的水费、有线电视费、物业管理费等过户至乙方名下。
6、本合同签订之日，甲方应将该房屋的《租用公房赁证》原件及其他相关权属证明交付乙方。
六、甲方的责任
1、甲方保证：
(1)甲方保证其对该房屋享有完整的所有权，能够完全支配或处理。并保证该房屋不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响该房屋转让的因素。有关该房屋在本合同签订前已产生的产权纠纷、抵押、租赁、税务等事宜，甲方在本合同签订前已清理完毕。
(2)甲方保证向丙方出具的个人身份证明、《租用公房赁证》以及办理房屋过户所需的相关文件的真实、合法及有效。
(3)甲方保证该房屋的共有人、家庭成员及共同居住人同意将该房屋出售给乙方，没有隐瞒婚姻状况。
(4)如该房屋已出租的，甲方保证向乙方出具承租人在同等条件下放弃优先购买权的声明书和承租人同意解除、终止房屋租赁合同并搬迁的保证书，并保证不影响乙方居住使用该房屋。
2、如因甲方违反前述(1)、(2)、(3)、(4)任何一条款而导致本合同解除或无法继续履行或使乙方受到损失的，甲方应承担房屋转让总价款20%的违约赔偿金。
七、本合同履行期间，如发生争议，可由三方协商解决，协商不成，任何一方可向乙方所在地人民法院起诉。
八、其他
本合同自三方签字、盖章之日起生效。本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
甲方： 共有人及共居人：
乙方：
丙方：
签署日期： 年 月 日
公房买卖合同范文三
卖方(以下简称甲方)：
共有人：姓名：___(身份证号码)：
买方(以下简称乙方)：
第一条 房屋的基本情况：
1、甲方房屋坐落
2、房屋权属证书号为
第二条 价格：
1、甲乙双方共同同意该套房屋出让价格以单套计算，不适用面积计算，房屋的总出让款为(大写) (￥: )
第三条 付款方式：
1、乙方于本合同签订之日向甲方一次性支付购房款。
第四条 房屋交付期限：
1、甲方应于本合同签订之日起 日内，将该房屋交付乙方。
第五条 甲方逾期交付房屋的违约责任：
1、除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按购房款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。
第六条 关于产权过户登记的约定：
1、甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_ 天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__%赔偿乙方损失。
第七条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。
第八条 甲方保证在办理完过户手续之日起 日内，将户口迁出，逾期超过___日，乙方每日按已付款的__%收取违约金。
第九条 因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲方交纳。
第十条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十一条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由乙方所在地人民法院起诉。
第十二条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日
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