大数据迷思的建构

大数据迷思的建构（共4篇）

大数据迷思的建构 篇1

摘要：随着我国网络技术的发展,我国各企业的经济得到了迅速的提高。各企业都在寻求能够使经济有更大提高的方式。在大数据背景下,财务共享服务模式受到了各企业的广泛关注。财务共享服务模式是一种全新的管理理念,运用现代化的科技手段提高企业的经济效率。本文笔者通过对财务共享服务模式下的财务分流以及企业所面临的风险进行有效的分析,研究了大数据背景下财务共享服务模式建构的途径。

关键词：大数据,财务共享服务,模式构建,途径

随着我国科技的进步,人们对生活和工作的质量有了更高的要求。科技的发展不仅带动了人们生活质量的提高,还直接影响到了各个企业的运营模式。目前,财务共享服务模式已经在我国的一些企业中有所应用。财务共享服务模式使得企业对于财务的管理有了更多的方式和方法,为企业降低了大量的成本,提高了企业的效益和经济实力,使企业具备一定的竞争力。

一、财务共享服务模式概述

(一)大数据背景下的财务共享服务模式

在大数据背景下,财务必须实现转型,而财务共享服务模式的构建使财务由集中式转向了共享式,增加了财务管理的方式。因此,财务共享服务模式为大数据下的财务转型提供了一定的基础,有效的通过财务共享的形式实现了财务的集成。财务共享服务是通过高科技的手段来实现大数据背景下的财务管理的转型,这是大数据背景下的一种全新的创新管理模式。因此,财务共享服务模式的构建有效地实现了大数据下的财务管理方式的转型。

(二)我国财务共享服务的现状

早在20世纪80年代,财务共享服务就已在美国的大型企业被应用。财务共享服务是对企业财务管理模式的创新,是企业的财务管理模式发展的一种趋势。财务共享服务能够帮助企业减少财务人员的数量,提高企业的效率。在财务共享服务发展的三十多年中,世界上已经有五分之四的大型企业应用了财务共享服务模式来管理企业的财务状况。

目前,和国外的发达国家相比,我国企业的财务共享服务模式的发展并不理想。我国只有将近百分之三的大型企业实行了财务共享服务模式,但是仍然有一部分企业并没有真正认识到财务共享服务模式所带来的经济效益,这使得财务共享服务在我国企业的发展受到了阻碍。我国企业中的百分之九十的中小企业并没有去真正的实施财务共享服务模式,使得企业的财务管理不容乐观,影响了企业的发展。

二、财务人员的分流

(一)业务财务

业务财务是将企业的财务和业务有效的融合,提高企业的运营状态。业务财务能够将财务数据的状况转换成业务语言,使各个部门的领导者的专业技能有更好的发挥。另外,业务财务也能够将业务部门所出现的一些情况传递到财务部门。这样通过业务财务,财务部门的工作人员能够更好地为业务部门的工作人员进行财务分析和预算,使业务部门在进行业务时能够掌握一些关于公司财务状况的基本情况。在企业中,领导者可以通过设立营销财务经理的职位,使其利用自己的专业知识来对公司的业务部门进行产品的盈利状况的分析,提高企业的经济效益。

(二)战略财务

战略财务使企业对于财务的管理模式转为了战略管理。财务共享服务人员通过对企业财务的核算和财务报表的工作的分工,让企业的财务工作更加专业化,使财务管理工作更加的精密和细致化。战略财务包含了企业财务的发展方向、方法和所面临的风险等内容。企业必须通过战略财务有效地落实企业财务方面的内容,加强企业财务管理模式的专业性,使企业的财务管理更加有序的进行,实现企业财务模式的真正变革。

(三)财务共享

在全球网络化的环境下,财务共享服务通过网络技术的发展为企业的财务管理提供了大力的单据,财务共享服务人员可以通过对这些单据进行有效的分析来总结出有益于企业财务发展的数据。这种财务共享的模式能够服务于企业的财务。对于企业的领导者而言,财务共享能够提供大量的数据信息,对领导者的决策有着很大的帮助。企业可以通过建立资金管理者、数据支持者等职位来对企业的财务工作人员进行集中管理,为企业减少了大量的财务工作人员,有效地降低了企业的成本。

三、企业需应对的风险

(一)财务人员的适应能力

在企业竞争日益激烈的情况下,数据对于企业的发展是至关重要的。大量的数据能够为企业的领导者提供有利于企业发展的信息,有利于领导者针对企业的现状做出正确的决策。而财务共享服务使得财务人员必须具有一定的专业理念,能够有效地进行角色的转换。但是,目前企业的财务人员很难进行对财务共享服务知识的学习和理念的转换。这些都直接影响着财务共享服务模式在企业中的有效实施。因此,企业应当加强对于财务人员的新的理念和知识的培训,加强企业的财务人员的思想和角色的转换。

(二)企业内部管理的标准化

财务共享服务的标准化是通过软件系统和网络技术来完成的。网络技术的应用使得财务共享服务能够及时地对企业的财务状况进行有效的处理。财务共享服务的标准化使得企业的财务人员能够在完成本职工作的情况下进行有效的合作互助,提高了企业的工作效率。企业可以通过运营小组的成立,利用流程化的管理来不断提高企业的操作效率。另外,企业应加强对于流程的创新,最大化地提高财务共享服务的效率,让企业能够获得更高的利益。

(三)成本的降低

企业的会计核算的过程具有一定的重复性,传统的会计核算的过程需要的大量的人力和物力,这在一定程度上增加了企业的成本,使得企业在高成本的投入下并没有获得更高的效益。财务共享服务能够将企业的会计核算中的重复性的流程进行集中和共享,使其具有一定的规模,这样能够使企业在降低成本的同时也提高了企业的工作效率。但是,财务共享服务在应用信息化的同时需要大量的软件和硬件的投资,这会使企业增加一定的投资成本。因此,财务共享服务在降低了财务人员的数量的同时也提高了财务人员的人工成本。但是从长远的发展来看,财务共享服务能够为企业降低大量的成本,提高企业的经济效益。

(四)监管部门的会计监督

目前,财务共享服务存在的不足之处是企业的注册地和企业的会计核算地并不在一个地方,这使得监管部门不能很好地开展会计监督工作。因此,在实际的应用财务共享服务的过程中,企业应在注册地成立一个访问会计资料的终端,能够随时调阅企业的会计资料,方便了监管部门对企业的会计资料的查询,加强了监管部门对于企业会计的有效监督。

四、财务共享服务模式建构的途径

(一)分布实施

分布实施是指将财务共享服务模式和现有的关键业务系统进行整合来替换当前的服务模式,并且将实施步骤按照计划分解成比较细化的模块。因此,实施人员和管理人员只需要将注意力集中在当期的模块上。这种方式需要消耗大量的成本和时间,并且提高了对于业务咨询能力的要求。但是分布实施最大的优点是实现了财务系统的优化以及关键业务系统的整合,降低了风险。所以,目前将财务共享服务中心与核心关键业务系统进行整合的这种途径是实现财务共享服务模式建构的最有利的途径。

(二)全面推进

全面推进是将财务共享服务模式与全ERP进行整合,主要包含了对于预算、资金、人力资源、采购、OA、管理、收费等各个方面的整合,是对于现有的业务以及财务系统的重新选型和替换。全面推进的途径虽然能够将业务与财务有效的结合,更好地解决业务与财务之间的问题,但是这种途径的建设时间较长,投入也比较大,并且对IT产品的完整性及成熟度要求特别高。因此,这种途径在目前的情况下实施起来比较困难。

(三)独立应用

独立应用是指在现有的信息系统下增加财务共享支撑平台,通过这种方式来应用财务共享服务模式。这种途径是在实施了财务共享之后,再进一步实现对于信息系统的完善。这种方式虽然投入的成本较低,建设的时间也比较短,但不能够很好的实现业务和财务之间的自动对账,降低了核算集中共享后的处理效率。总之,这种途径不被建议应用到财务共享服务模式的建构当中。

五、结语

综上所述,随着我国信息技术的发展,财务共享服务模式引起了各大企业的关注。但是目前我国有大部分的中小企业并没有实行财务共享服务模式。因此,财务共享服务模式的建构显得尤为重要。目前,我国建构财务共享服务模式的途径主要包含了分布实施、全面推进和独立应用。这三种方式都有着一定的优势和不足。根据我国企业目前的情况,本文建议选用财务共享服务中心与核心关键业务系统进行整合的这种途径来实现财务共享服务模式的构建。

参考文献

[1]肖彦,龙芙蓉.试论企业实施财务共享服务模式面临的困境及其策略[J].经营管理者,2016(9).

[2]何瑛,周访,李娇.中国企业集团实施财务共享服务有效性的实证研究——来自2004-2008年的经验数据[J].经济与管理研究,2013(8).

[3]金海燕.共享服务管理模式在企业财务管理中的运用研究[D].苏州大学,2011.

[4]陈虎,孙苗.以共享服务为基础的创造价值的财务管理体系[J].财务与会计(理财版),2011(7).

[5]杨方平.财务共享服务模式在我国集团企业应用问题探讨[D].江西财经大学,2012.

[6]钟邦秀.大型跨国集团公司财务共享服务中心构建模式研究[J].财会研究,2012(5).

大数据与现代视听传媒建构思考 篇2

1 在新媒体的催生之下大数据得以出现

随着科学技术的不断发展,各种新媒体平台如雨后春笋般出现在人们的面前,这些新媒体平台经历了用户发展、积累以及分析等过程才得以起家。并且随着用户规模的不断扩大,大数据时代开始到来。目前每个新媒体平台中都存在着一个巨大的用户资料库,这些用户资料库好似针对大数据进行分析的运营市场,利用对这些数据的分析,与相关配套系统联合在一起进行进一步的分析,这样才使更多的市场资源得以呈现。

例如由美国发展而来的视听新媒体—视听新媒体服务商奈飞公司,它由会员制的影视租赁公司转型而来,它的OTT TV服务一经推出,便引发了对传统广播电视机构的联合应对与抵制活动,这种活动的引发以美国有线电视运营商商康卡斯特为代表,所谓的“电视无处不在”计划也因此得以产生。首先,大数据的运营从传统媒体华丽地转身为新媒体,实现了商业模式的又一次创新。从2012年开始,奈飞公司又相继推出了《纸牌屋》《发展受阻》等优质原创的连续剧,用户数量也在直线上升。到了2013年后半年,全球超过40个国家的付费用户已经超过了3 700万。

其次,奈飞公司之所以会获得成功,其秘诀主要在于对大数据技术的使用。比方说连续剧《纸牌屋》充分挖掘了用户大数据,并挑选最受用户欢迎的演职员,遴选出观众最喜欢的故事,使用美国美景对英国BBC的同名电视剧进行翻拍。通过对大数据运营的利用,奈飞公司使美国热播剧传统的每周只播1集的播出方式得到了颠覆性的改变,将《纸牌屋》全季共13集一次性全部推出,一改沿袭数十年的连续剧播出方式,获得了意想不到的视听效果。用户每次观看电视节目的时间、每次点击,都在不断产生着大数据。

在我国,搜狐、优酷、乐视等在视频与用户之间对大数据进行运营。在几年前,优酷网已经针对“UGC”展开了品牌运作,用户在操作过程中会产生大量的数据,这些数据与相关内容将会成为媒体平台的招牌,如果可以很好地利用这一平台就可以通过这一金字招牌对新的用户进行吸引。到了2012年,每天在优酷上传视频的人数已经超过10万。同时优酷还推出了《中国榜样》等栏目,之所以推出这些栏目,也是引导用户提高其专业水平的一种有效途径,并通过“020”战略针对这些线上和线下栏目进行相应的转播,通过这种立体营销的方式吸引其他媒体对栏目进行转播,这样在无形之中就形成了一定的社会影响力。

2 传统媒体的新媒体化

在媒体服务中大量使用大数据技术可以带来无尽的好处,例如针对用户行为展开跟踪分析,同时为其提供精确的定向服务;使用大数据技术后,用户的粘着度普遍增强。之所以说传统媒体不能实现大数据化,非常重要的一点原因就是,传统媒体的生产模式就是“摸黑”干活,在工作过程中他们不知道具体的生产需求,也不知道应该付出怎样的交易成本才能使供需平衡得到实现。在这种传统传播方式影响下,甚至没有人会计算出媒体人在行业中的各项投入,也计算不出有多少投入真正送到了受者手中。从一定程度上说,传统媒体在“摸黑”的过程中经历了很长一段时间,而新媒体的崛起好似一道智慧之光,将人类前进的道路照亮,力争将传统媒体打造成为一种充满智慧之光的新媒体。大数据时代着力发展新媒体,促进传统媒体和新媒体之间的融合与互动,进而利用新媒体实现对传统媒体的改造,在此基础上建立起可分析数据库,最终促进媒体转型的实现,这也正是催生现代媒体的核心所在。

至于怎样才能真正实现传统媒体的新媒体化,现在业界多数人认可的一种观点是“新城”说。例如在传统媒体与新媒体二者融合与互动的背景下,广播影视的发展应该将新媒体的发展作为突破口,同时将大数据技术作为统合的手段,对传统体制与肌体之外的传媒“新城”进行尝试与发展,与此同时应对“老城”进行转型升级。事实上不管是国外还是国内的广播影视业都已经在这方面获得了巨大的成就。例如中国网络电视台作为中国网络电视的排头兵,在台网一体化战略的影响下已经得到了快速的发展,2013年媒资库库存总量已经超过107万,可以提供超过150路以上的电视频道,网站月度覆盖用户在4亿以上,单日独立访问者超过2 000万人,是2011年同期的2倍。这个新媒体是在中央电视台老城基础上形成的,虽然现阶段始终与母台存在着较深的联系,但是在这一新媒体基因的影响下,央视的优势资源正在不断扩大,利用大规模的数据对可资经营进行建立与分析,并在此基础上实现针对用户市场大数据资源库的细化与定向服务。美国目前的视听业非常发达,各种媒体得到了充分的互动与融合,在这样的背景下,商康卡斯特已经相继建立起了在线的客户端和视屏平台,用户只需要在每个月支付5美元便可以在任意一个终端点播视频,到了2013年3月份,这项点播服务已经可以为用户提供超过800部的电影,电视剧在1500部以上。

浙江报业集团的新楼说正好与上文中的观点相互支持,在他们的观点看来,传统媒体的转型不能单纯依靠一个或两个产品,而需要针对整个系统进行改造,这无疑是一种基因变革,在变革过程中杜绝拆东墙补西墙,要促进增量拓展的有效实现。“旧楼”保持基本不变,另外建立新楼,并在新楼与旧楼之间建立起一条转型的桥梁,这就是对“增量拓展”的阐述。在这一理念的影响下,浙江报业集团分别与阿里巴巴和腾讯网合作创办《淘宝天下》和大浙网。目前《淘宝天下》和大浙网这两大平台已经成为浙江报业集团的两大顶尖品牌,同时增长空间也是巨大的。从浙江报业集团与阿里巴巴和腾讯网的合作中可以看出,一切都要以用户为先,正是因为有了一定数量的用户,其业务模式才能逐渐从原来的点对面,逐渐转换成点对点,与此同时,集团业务的传统业务也相应的发生了变化,从依托用户逐步转变为个性化、用户化,同时使多介质的立体推送得到实现。

3 在大数据基础上对现代视听传媒进行打造

随着社会经济的不断发展,传统广播影视业在不知不觉中发生着转变,新媒体与传统媒体之间的有效融合就是一种重要的转变。在大数据时代,无时无刻不在形成各种各样新的视听服务,在这种情况下,新媒体要想获得发展,与传统媒体相融合是其必然的路径。与传统广播影视相比,现代视听服务已经今非昔比,在新媒体与传统媒体融合的过程中,媒体开始转变成为一种具有现代特点与品质的新型视听传媒。这种现代视听传媒从发布方式、运营主体以及生产模式等多方面展示了其与传统传媒影视质的不同(如表1),其发展趋向主要依靠两点:向新媒体靠拢、向市场借力。在这两方面的影响下,新媒体与传统媒体的特点才得以充分发挥,与此同时,媒体业务的原动力充分体现在人类的价值需求上,人类内在价值的需求得到不断的满足与激发。

现在大数据时代已经到来,各大新媒体公司在如今的视听服务市场中得到了顺利的发展,而现有广播影视服务机构与那些真正的视听服务市场主体以及数据公司相比还存在着一定的距离,目前的众多广播影视服务机构正处于新媒体与新技术之间的融合与互动中,应该着力加快自身的转型,不断向现代视听传媒发展。站在国家的角度进行分析,现代视听服务体系的建立已经势在必行,基本的公共视听体验服务在现在这个现代视听传媒体系中已经得到了真正的普及,同时更高层次上的具有个性化与高端化特点的视听服务体验需求应该得到不断的满足。对于一个新媒体平台来说,不管是任何小众的视听需求都要给予回应,并对其充分关注,使其视听需求得到最大程度上的满足,只有这样才能将自己的生态定位找准,并随时填充存在于社会需求和供应之间的空间,最终促进现代视听传播市场的繁荣发展。

4 结语

综上所述,从本质上来看,大数据是互联网开放,在互联网层面上的一种深化,大数据时代的到来预示着大视听、大市场、大产业即将到来,在大数据时代,将会进一步有打造一种“视听无处不在”的信息文化公共服务福祉,必将使对人本身价值的追求更加凸现出来,同时进一步推动视听产业与其他相关产业之间的有机结合,进而使其存在的潜能充分发挥出来。总之,大数据就是包括视听传媒在内的继传统信息传播之后迎来的又一次新的发展契机,在这种条件下,广播影视必将会有所作为。

摘要：新媒体本身具有建设与发展数据库、实现和发展大产业的重要“基因”,在如今的互联网时代体现出了极强的适应性与发展潜能。广播影视的发展变革可以将新媒体作为突破口,将大数据技术作为统合的有效手段,尝试在新与旧两种体制之外拓展一种新的视听传媒“新城”,等“新城”拔地而起,“老城”的转型升级也已经在如火如荼的进行之中。实际上现在国内外的广播影视业已经在这方面展开了一系列的实践,并获得了丰硕的成果。本文围绕以上内容针对大数据与现代视听传媒的构建展开了一系列的分析与探讨。

大数据迷思的建构 篇3

一、大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系分析

当前高校大学生班级管理情况复杂, 受到多方面因素的影响。首先, 高校大学生主要以90后为主, 他们生活的家庭背景和生活环境, 促使他们具备一定的特殊性, 具有强烈的批判意识、个性极其张扬、抗挫的能力较差、自我与自主意识较强、缺乏一定的团队合作能力, 与此同时他们的时代感强, 善于运用新事物, 功利心比较显著。其次, 部分大学生班级的管理主要依赖辅导员, 忽视了班主任和专业任课老师的协调作用, 管理力量的单薄促使大学生班级在管理方面存在一定的安全隐患。再次, 一些大学生班级还过分强调管理模式的“组群”作用, 它将大学生个体完全处于被外部控制的模式下, 以此达到对大学生的有序管理。这种管理模式不但不能充分发掘和激发大学生作为成人所应具有的自我教育、自我管理、自我服务的能力, 而且在一定程度上会磨灭大学生的创造性思维。

大学生班级管理形式趋于多样化, 如通过校园文化建设引导、借鉴学风建设促进、凭借入学教育强化、利用专业氛围营造等。但面临社会新形势的刺激, 网络环境的复杂化, 迫切需要建构大数据平台下的大学生“2+2”安全管理体系。

2015年10月, 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》发布, 提出要“实施国家大数据战略, 推进数据资源开放共享。”可以发现大数据的运用将越来越广泛。大数据 (Big data或Megadata) , 或称巨量数据、海量数据、大资料, 指的是所涉及的数据量规模巨大到无法通过人工或者计算机, 在合理时间内达到截取、管理、处理、并整理成为人类所能解读的形式的信息①。大数据平台就是借鉴大数据的功能进行问题相关的数据管理。

大数据平台下的大学生“2+2”安全管理体系, 是以大学生班级“2+2”安全管理为准绳, 运用班级“2+2”管理和大数据平台的相关理论, 基于大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构研究。它旨在促进该学段学生的安全认知能力的发展和形成集体主义思维, 从而实现对大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构的理解, 进而能在一定程度上引导大学生共同探索班级凝聚力。此外, 通过对大数据平台发展动向和班级“2+2”安全管理发展趋势的了解, 加强大学生自我认同和集体主义的意识, 形成高校安全管理的科学模式。加强高校安全教育工作的重视, 将学校的发展与师生的发展作为安全教育的出发点, 规范安全教育模式, 提高高校安全教育质量②。

二、大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构

基于大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系, 运用大数据的相关理论, 促使班级管理格局具有科学性、透明性和系统性。大学生班级“2+2”安全管理体系的建构, 以大数据平台为媒介, 从宏观层面和微观层面, 由现实空间联系虚拟空间, 通过对班级集体活动和网络交流软件中, 通过数据的形式分析个体出现的频次, 进而总结班级群体的安全状况。

第一, 从宏观层面而言, 大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构, 包括现学校的宏观统筹与学院的具体实施。第二, 从微观层面来说, 大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构, 则为班级群体、班级个体、班级小团体 (如寝室、班团、安全护送队、兴趣小组成员等, 一般不超过8个人) ;空间层面而言, 包括现实空间模式与虚拟空间模式, 如对班级集体活动和网络交流软件中 (如QQ、微博、微信、邮件等) 个体出现频次进行统计。通过大数据的形式进行分析个体的安全情况, 进而总结班级群体的安全状况。

以大数据为平台, 运用班级“2+2”管理和大数据平台的相关理论, 研究基于大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构。通过大数据平台的建构, 激发该学段学生的安全认知能力的发展和形成集体主义的价值取向, 从而实现对大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构的有效实施, 进而能在一定程度上引导大学生共同探索班级凝聚力。

综上所述, 大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系建构, 结合大数据平台, 在日常安全管理中, 筛选大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系的存在问题, 了解大学生对大数据平台下的大学生班级“2+2”安全管理体系的认知与理解。从而建构大学生“2+2”的班级管理的“大数据”平台, 一方面更加深入的关心大学生的安全学习与生活环境, 另一方面, 加强大数据载体的宣传力量, 开设微博、微信、QQ等多个宣传平台, 开设数据平台化专栏, 创建虚拟安全管理平台, 通过大数据出现的频次分析, 多维度深化关注与了解学生的状况。将在今后加强大学生安全管理工作, 尝试借用大数据平台, 建构虚实班级管理安全空间, 进一步扩大安全管理的社会影响和关注度, 吸引多方关注, 从而发挥更大的育人作用。

注释

1 维基百科:https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E6%95%B8%E6%93%9A

破解台湾高房价5大迷思 篇4

“股票还有涨涨跌跌的, 楼市怎么就一直涨呢, 前两天报纸上说, 楼市有可能下跌, 马上就有人出来说话了, 说上海的楼市才刚刚进入春天, 还春天呢……, 都涨成这样了, 这要涨成夏天了, 我们是不是都不要活了?”

你是台湾的工薪阶级吗?上面这段话, 你感觉好熟悉吗?把上海换成台北, 是不是就变成了你的心里话?

上海、台北, 两地相距六百九十公里, 但两边的工薪阶级, 想在城市拥有属于自己的壳, 所感受到的购屋压力, 心理距离却是零。

去年七月, 上海电视台播出以屋奴为主题的电视剧《蜗居》, 形容上海房价进入春天这段话, 正是描述中国都会上班族面对房价飙涨的苦闷, 播出四天即创下收视率历史新高, 引起众人共鸣。

剧中男女主角终究打拚到了自己的壳。但付出的代价是, “每天一睁开眼, 就有一串数字蹦出脑海:房贷六千, 吃穿用度两千五, 冉冉上幼儿园一千五……, 这就是我活在这个城市的成本, 这些数字逼得我根本来不及细想未来十年。”女主角郭海萍说, “我的房子, 就是我的坟墓!”

上海工薪阶级用电视选台器, 表达被高房价绑架不满。台北这头, 用鼠标叙说一样心声。就在《蜗居》红遍全中国之际, 去年底台湾行政院研考会公布网络举办的十大民怨票选, “高房价”居全台民怨之首。你被高房价绑架了吗?

过热警讯一一亮灯, 别再咬牙追高

台北的房价有多高?

根据政大商学院与信义房屋共同编制, 反映房价波动的“信义房价指数”, 2009年第四季度, 台北市该指数攀升至二百二十的高点, 以1991年为基期的一百起算, 十八年来北市房价平均涨幅达120%, 站上历史新高。

今年1月28日, 台湾国有财产局标售仁爱路、罗斯福路的住宅和商用地, 每坪得标价分别为六百七十九万元和七百一十九万元, 双双创下全台新天价, 台北市的房地产行情, 让人跟《蜗居》女主角郭海萍有同样的恐慌, 深怕:“现在的房价没有最高, 只有更高, 不断的更高。”

面对高房价, 感觉买不起, 但又怕房价一直涨, 现在不咬着牙买, 以后更买不起。这是你的心情吗?那么你就是已经心理上被高房价绑架了。

来看看实情:房价看似冲高, 房屋成交量却开始反转。2009年第四季, 台北市“信义房价指数”飙至二百二十新高点, 然成交量却是过去一年来首度下滑, 约5%。5%, 看似不大, 却是对大台北房价提出第一个警讯:就如同股市的价涨量缩, 意味着买盘开始缩手, 不愿继续追高。

过去看好房市的专家, 看法也有转变。去年三月曾建议投资房地产优于死抱现金的惠誉信评资深副总经理李信佳, 现在即端出房价过热的警示报告。他指出这波房价急涨, 已从台北市外扩到北县, 一、二、三线产品齐涨, 用股市语言比喻, 不只台积电、中钢绩优股涨, 小型股、投机股也跟涨, 是“典型末升段行情。”

“急涨, 是这波房价扬升的特色。”信义房屋企研室经理苏启荣指出, 这波房价涨幅之速, 过去二十年台湾地产史仅见。

台北市建筑开发商业同业公会理事长吴宝田即直言, “房价涨这么快, 不是好事。”过去半年, 吴宝田领军的丽宝建设, 已不参与公开土地标售, “何必进场陪投机客玩?”他说。就连在房价涨幅温和的台中地区, 专营豪宅客层的由巨建设董事长林嘉琪, 去年十月就表示无法认同七期持续飙高的房、地价。

此刻进场追高, 风险可能远大于投资机会。想在大台北买屋的首购族或换屋族, 要想避免被高房价绑架, 首要是得懂得破解五大高房价迷思, 降低信息不对称风险, 才是进场前必备的护身符。

迷思一:资金有如洪水滚滚

真相:ECFA利多出尽后恐现卖压

这是许多建商对购屋族祭出的第一张牌, 恐吓你:台北市门牌卖一块少一块, 台北县再不买就等着住基隆海边, 因为热钱有如洪水般滚滚而来, 彷佛抱着现金把房当青菜买的大爷, 下一秒就要杀进接待中心。但真相是如此吗?

确实, 金融海啸之后为了救市, 全球央行大举释出货币, 热钱大举涌向亚洲等新兴市场, 根据央行引述全球金融研究所最新预测报告显示, 全球今年约有七千二百二十亿美元的民间资金将流向开发中国家, 将比2009年大幅增加66%。

“这波亚洲资产急涨, 完全靠资金面拱上来的。”李信佳提醒, 全球经济成长靠欧美支撑, 中国靠内需带动成长刚起步, 欧美房价还在走跌, 显示基本面仍未复苏, 房价只是暂时搭上资金的顺风车, “资金潮必定是短多因素, 这部顺风车已足足跑一年半, 能永远不转向吗?”李信佳认为。

尤其, 这波资金潮还来自于两岸关系破冰的推动, 当和平红利实现, 即两岸最快今年五月正式签署ECFA (海峡两岸经济合作架构协议) , 是否意味利多出尽, 卖压涌现呢?

淡江大学产经系副教授庄孟翰表示, 他忧心签订ECFA之后, 会出现类似香港九七回归前后, 靠国际资金炒楼、炒股, 创造港币七兆元市值资产, 但资金退潮却蒸发达港币八兆元资产的情形在台北重现。

根据香港特区统计局统计, 最保值的豪宅 (面积一百六十平方公尺私人住宅, 约48.4) , 1997年第二季回归前夕, 站上每平方公尺港币14.3万元 (约合每坪新台币195万元) 的高峰, 较前一年急涨六成, 但这段涨幅从七月一日回归起算的五季之后开始呈负值, 反转直下的跌势持续到2003年腰斩水平, 直到2007年第三季才回弹至九七之前水平。

庄孟翰认为, 两岸签订ECFA, 是否复制香港CEPA (更紧密经贸关系安排) 荣景, 房价再上一波, 取决于对岸政府的态度, 但投资客先行卡位待价而沽的大量成屋, 已成为房价波段修正的压力, 回跌再进场也不迟。

迷思二:抢低房贷利率进场

真相:薪资水平倒退, 削弱购买力

史上最低的低利环境, 是和热钱同样推升去年房价飙涨的强力引擎。然而, 在房价高峰贪图低利率进场, 最常让购屋族掉入过度消费此陷阱中。

同样是月缴四万元房贷, 房贷成数一样设定七成五、贷款期限二十年, 2000年房贷利率6.897%, 只能买得起总价六百九十三万元的房子。但去年房贷利率水平滑落至1.76%, 可负担的是总价一千零八十万元的房子。

表面上来看, 购屋族的购买力增加五成, 但实际上, 过去九年台北市房价涨幅高达六成, 若买进的是同地段房子, 居住面积不增反减;而根据主计处公布的家庭收支数据显示, 这段期间, 北市家庭可支配所得仅成长不到5%。甚至, 去年全台受雇员工“名义平均薪资”为四万二千五百零九元, 较前年减少4.31%, 创史上最大减幅, 排除物价变动因素, “实质平均薪资”更倒退至十三年前。

也就是说, 低利不见得意味你可以用更少钱买到更好的房子, 或者你实质上有了更高购买力。

更严峻的是, 就连想养个“哑巴儿子”, 靠租金收入弥补房贷支出的梦想也越来越远。永庆租屋网统计, 台北市整层住宅租金连续七季下滑, 去年第四季跌破每坪八百元, 以平均房价三十八万八千元推算, 投资报酬率仅2%, 去年下半年北市房价急涨之后, 扣掉贷款利率的平均房租报酬, 甚至低于1%的定存利率。

尤其是新庄、三峡等投资客抢进的区域, 庄孟翰认为, 以房租波段循环10%至15%的修正空间估算, 目前已走跌约5%的租金行情, 应还有5%跌幅, 若加计房屋税和管理成本, 可能让去年进场打算靠收租养房的台北投资客, 随时存在出场压力。但反过来看, 一旦升息, 当投资客压力又增时, 购屋族必有断头的便宜货可捡。

农历年假, 美国联准会闪电调升银行贷款再贴现率, 虽非核心利率, 也不影响房贷成本, 却让资金市场草木皆兵, 联准会此举等同昭告宽松货币政策已抵折返点。

与此同时, 台湾央行也悄悄启动房市的选择性信用管制, 要求五大行库将投资客房贷利率拉高到2%以上, 并将房贷成数严控在六成五以下, 以压抑流入房市的资金动能, 如台湾房贷、土地建筑融资龙头——土地银行董事长王耀兴即公开宣布, 北市动辄一坪六、七百万元的高价土地, 土银将不做任何融资。

这不是首例, 政大地政系教授张金鹗即指出, 一1989年无壳蜗牛运动后的房价回跌, 当时台湾央行祭出选择性信用管制, 就发挥关键作用。

所以, 不是只有紧抓低利率, 才是普通市民买房的唯一救赎, 等对时机, 还可能为你找到更佳的购屋价格。

迷思三:都更获利空间大

真相:炒作致狂涨, 风险随成本垫高

都更效应延烧, 是这波北市房价助涨的烟幕弹。台湾不动产交易中心统计, 信义区老公寓从去年第三季的每坪三十五万八千元, 第四季狂涨到五十万七千元, 单季涨幅高达四成, 士林、万华也有三成涨幅;涨幅已高, 此刻进场盼都更梦圆, 风险随成本越垫越高。

永庆房屋总经理叶凌棋指出, 台湾房市属浅碟型市场, 都更议题炒作过头, 已造成中古屋行情过热, 今年初他已要求永庆房仲经纪人, 必须主动告知有意购入北市都更屋的买方, 至少须备足五到七年的购屋资金, 耐心等待都更机会, 以此做为评估投资报酬率的前提。对于持台北市中古屋的卖方, 叶凌棋倒建议趁上半年房市多头卖屋套现, 因为下半年五都市长大选和升息变量影响下, 市场行情必有波动。

大声营销总监田大权观察, 都更屋“本梦比”过高, 高价抢进都更屋面对的风险, 远高于参与都更合建的建商, 原因在于, 对大型建商而言, 都更稳赚不赔。同时正推动超过十个台北市都更案的乡林建设执行副总经理吕理全坦言, 房价若松动, 建商投资报酬不如预期, 大可放缓都更案开发时程, 甚至退场观望。

迷思四:比起香港房价仍低

真相:台湾属内需市场, 拉抬不易

“香港豪宅一坪超过新台币一千万元, 上海汤臣一品超过二百五十万元, 台北豪宅两百万只是刚起步, 豪宅带动其他房价, 所有都还会跟着涨……, ”这同样是恐吓人的话术。

张金鹗表示, 香港“房屋自有率”不及五成, 半数以上不动产掌握在法人和财团手上, 推估实际拥有住宅的家户更远低于五成, 多数民众住的是政府兴建的国宅, 大面积豪宅三成都是中国富商前往置产, 外来资金很容易拉高少数产品房价。

反观台湾, 房屋自有率高达88%, 意指每一百户房子, 由八十八户的家户所拥有, 学界研究则显示, 全台家户数七百八十万当中, 约半数是“一屋族”, 四分之一是无壳蜗牛, 另外四分之一则拥有两户以上房屋。台湾拥有自有住宅的比率高, 外来资金要拉抬全面房价并不容易。田大权也认为, 台湾、香港、上海产业形态、人口结构迥异, 比价之说意义不大。

迷思五:往市郊找便宜

真相:二线涨多, 修正恐领跌

市中心房价高不可攀, 走向市郊觅屋, 用时间换取空间, 这是目前另一套流行思维。但历史经验显示, 工薪阶级郊区猎屋, 万一整体房价下修, 市郊跌幅风险, 远比在市区买屋大。

根据信义、永庆大型房仲的成交数据显示, 这波房价急涨, 台北县新店、板桥等, 涨幅并不逊于北市的大安、中正区, 在戴德梁行台湾分公司总经理颜炳立眼中, 是典型的过热指标, 修正空间开始浮现。

庄孟翰也分析, 台湾过去四波房地产景气循环, 每回都是郊区房价补涨领跌。他点名, 三峡、淡水、林口, 这几个新成屋供应量大的北县行政区, “房价一定要下来, 跌个两成跑不掉。”庄孟翰说, 大台北实质住屋需求没有成长, 这些区域得靠工薪阶层所得成长的基本盘撑腰, 量大绝对是房价杀手, “淡水不也早有捷运, 每坪十一、二万的余屋现在还一堆。”

香港、日本经验都显示, 房价暴跌吞苦果的, 往往不是豪宅的投资客, 而是坪数小、单价低的房贷族。

管理大师大前研一在《质问力》一书, 叙述在泡沫房价阶段购屋的日本屋奴处境。在市区上班的A先生, 1994年以三十五年贷款, 买下价值6000万日圆的房子, 尽管上班须花费一小时又二十分的通勤时间, 但有自己的家总令家人高兴。不幸的是, 四年之后, 从电车窗口看出去发现, 离市区一小时内的地方又盖了不少新大楼, 价格仅四千万日圆, 房子又比现在住的大, A先生却无法如愿换屋, 为什么?

因为6000万日圆买的房子, 四年后银行认为只值2800万日圆, 更令人沮丧的是, 本金加利息迄今只还500万日圆, 想换4000万日圆的房子, 等于还要向银行借1200万圆。A先生才惊觉, 除非把房子送给银行, 否则缴完6000万日圆房贷, 换来是残值剩一半的资产。

A先生不是个案, 根据统计, 在日本因此被银行列为拒贷的危险客户, 估计就有七百万人。大前研一对此现象的评论是, 日本社会之所以死气沉沉, 就是因为这批上班族深陷多重负债苦境, 生活态度难再乐观。这股负资产的压力, 加上景气泡沫化, 2003年甚至在香港引发自杀潮。

买房下一步:再等一、两年

现阶段要买, 守住两成议价空间

避免步上日本屋奴族后尘, 台北购屋族不妨趁房租水平偏低的时候“买不如暂租”, 以购买豪宅2%的资金, 就可能住进市中心高价房两年, 好整以暇, 等非豪宅房价回归基本面再进场, 不失为此刻购屋族解决居住问题的聪明选择。

等的理由是, 台湾过去房地产的景气循环显示, 房价下修时间都落在市场推案高峰之后一到两年。根据内政部营建署公布的建造执照核发户数统计, 1997、2005年的推案高峰, 都埋下之后房价走跌的伏笔。

至于台北市, 根据《住展杂志》统计, 被视为今年上半年最重要档期的三二九档期, 推案规模逾1900亿元, 逼近前年五二○马英九就职前二千二百亿元的高水平, 然而, 庞大的案量供给, 来年在金融海啸的洗礼下, 随即出现8%修正的空间 (根据信义房屋房价指数试算) 。

台北大学不动产与城乡环境学系副教授彭建文表示, 去年下半年的救市资金潮, 使得长期推估房价走势的指标钝化, 他建议, 自住型购屋族可等一到两年, 资金退潮再进场, 进行较冷静的购屋决策。

如果亟须在现阶段购屋, 由于去年第四季, 北市房市交易价量出现背离迹象, 成交量未随房价冲高, 市场解读追价力道恐转观望, 因此, 掌握卖方居高思危心态, 扩大议价空间, 也是购屋族拒当高房价冤大头的积极策略。

中信房屋分析的有效委托对象成交数据即显示, 全台中古电梯住宅产品, 今年元月屋主开价与平均成交的价格空间, 至少相差了两成以上。其中, 台北、台中以及高雄, 买卖方的价格认知差距, 分别是20%、25%与29%。

人人都希望有个壳, 买房没有错, 但唯有先调整自己的心态, 才能不被恐慌冲昏头。

“为什么我们的人生和梦想都要拴在一个房子上呢?这样的人生是不是太悲哀了?”《蜗居》男主角苏淳抛出这个问号, 恰可以让我们换个心态, 冷静思考:我买房子, 为的是创造幸福, 还是只为了拥有一栋房子?