家乐福选址分析（精选8篇）
家乐福选址分析 篇1
家乐福超市选址分析
“每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”这是家乐福的企划行销部总监罗定中在一次新闻发表会上说的，令人吃惊不已。后来经他解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。
这种粗看根本行不通的方法却是家乐福一直采用的标准操纵方法。仔细思考之后就会发现背后的逻辑：别的地方的供应链对本地的意义不大，最简单有效的方法就是了解当地，从本地组织采购当地人熟悉的商品。例如：1995年，家乐福刚进入中国的时候，就相继在相距甚远的北京、上海、深圳开了三家店，建立了各自独立的采购网络。后来的重庆、武汉等地就更不用说了。据家乐福自己统计，中国国内的店中
本地采购占到了所有的百分之七十。
经过对重庆的各家店址的观察，以及上网的查阅，我们不难发现家乐福的店址都在十字路口（如重庆观音桥店、沙坪坝店），而家乐福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人们将家乐福形象的称为十字路口的“空降兵”。不仅仅是在路口开店，还有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。然而开店的店址并不时随便一个十字路口就可以开的，一个店址的选择后面包括着缜密和复杂的计
算，这是令人吃惊的。
根据我们目前所学的知识可知，一个大卖场的建立需要经过几个方面的详细测算：
一、商圈内人口消费能力。商圈的确定方法主要是莱利零售吸引力法则和柯亨*阿普波姆法则1。可计算出商圈对消费者的吸引力以及各级商圈的分布情况。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。
二、周边的商圈的竞争情况。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。经过我十月六号的观察，重庆江北观音桥店一天中顾客总共有300人，其中有60％的顾客（180人）在40岁以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在重庆的每家店都有小小的不同。在重庆 棉花街店门店，因为周围的高收入群体比较多，其占到了家乐福消费群体的40％，所以中高档产品及进口产品较多，例如各国巧克力咖啡等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。观音桥的家乐福因为周围的居住小区较多，属于一般消费能力者，所以产品多为中低档产品，且种类较少。这也就和竞争对手形成了对比，建立一种新的形象。
三、地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。观音桥店就选在了离居民区最近的街上（江北区建新西路金观音广场2号）。
四、成本的核算。连锁门店成本的核算相信不用我多说。但有一点应当注意：连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益，而有些门店的位置距离中心库房很远，尤其是刚好超过货车一日的行程。如果门店之间距离很近（在互不影响额达情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以
共用一个店长，商品配送更为便利等等。
五、交通状况，一家大型商店在决定租赁前，通常的做法是与当地政府商讨新的交通线路。如果商店或店标在远处或至少驱车经过时很容易被看到，作为选址它的优势就会增强，明显的店标实际就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。例如，重庆江北观音桥店就在江北公交枢纽附近，对面就是
公交车站。
六、邻居的选择。好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算都要考察清楚。观音桥店的邻居就是肯德基，这为顾客提供了一个休息与就餐的地方。以上这些因素为基本也是连锁门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！2010年可谓是“零售教父”家乐福的“霉运之年”，从年初撤出日本市场，到年中频发的“质量门”，再到年末炒得沸沸扬扬的康师傅“断供门”，家乐福的烦心事一件连着一件。消费者纷纷抱怨：“家乐福到底怎么了？”
“断供”仍未解决
在家乐福超市已经提价的康师傅面霸系列和经典系列仍然没货，对此，超市工作人员说，康师傅袋装系列已经缺货很久了，由于双方尚未达成和解，预计春节前仍会缺货。“不过，康师傅桶装面、糕饼和饮料等产品一直正常供应。”上述工作人员说。
虽然双方均称谈判之门并未关闭，但显然康师傅和家乐福均对从去年12月初便开始的“断供门”铆足了劲，谁都不愿轻易让步。导报记者了解到，双方谈判已有一段时间，但家乐福仍坚持扣除康师傅经典系列0.2元涨价中的一半，相比在沃尔玛等其他卖场顺利完成加价的举动，这引起康师傅的极大不满。
家乐福总部公关总监陈波说，“为稳定物价”，家乐福未同意康师傅的调价要求，从而导致对方断供。康师傅则对上述说法进行了态度鲜明的反击，其表示，新一轮谈判中，家乐福提出返点的要求太过苛刻，因康师傅无法满足其要求而被家乐福停止采购。
竞争对手赶超
不仅如此，家乐福在中国内地市场的发展可谓步履蹒跚。据导报记者统计，去年，在扣除合作收购的河北保龙仓民营企业11家店之后，家乐福在中国内地仅开设了不足20家门店。由于持续亏损，家乐福去年关闭了4家门店，广东佛山店将于本月20日关闭，至此，家乐福将彻底退出广东佛山市场。
反观家乐福的竞争对手，作为世界零售业头号，沃尔玛去年在内地新开门店47家，其在华门店总数更是达到了224家。进入内地市场较晚的大润发和乐购也大有后来居上之势，去年大润发和乐购在内地分别开设了22家和21家新门店。截至去年12月31日，大润发在内地门店总数达到了143家，直追家乐福172家门店总数，而乐购在华门店数也突破了90家大关。
在国际市场上，家乐福更是加紧收缩，退出多个市场。先是去年初无奈退出了意大利南部市场，此后又关闭了比利时的21家门店和法国总部大楼；3月11日，在日本市场拼搏10年的家乐福黯然离场。
商业模式“瓶颈”
身为“零售教父”，家乐福的商业模式一度非常成功，成为零售行业的标杆企业。通过银行贷款、向供货商转嫁成本收取“进场费”以及延期回款实现盈利。家乐福把上述模式做到了极致。传统意义上来说，零售商的收入应该来自于购销差价，而不是“进场费”等非零售业务。但由于竞争激烈，目前零售商主营利润在减少，非零售进账在增加。业内估测，对家乐福等一些大零售商来说，供货商进场费能占到营业额的近40%。
但是这种蜕变的商业模式也是双刃剑。当渠道费用成为零售企业的主要盈利来源时，将在一定程度上弱化其自身的经营能力和竞争力。
“与康师傅这样的优质供应商发生矛盾，正是其发展不顺的一个缩影。”流通行业知情人士给出了这样的答案。
中国三星经济研究院战略组研究员林瑞明分析认为，在经历了2009年中国市场店面数量和营业额均不理想的危局后，家乐福的窘境在去年并未得到多大改善，反而问题多发，有加速下滑的趋势。如大连、西安等多家门店关停，并于去年六七月间突发“家乐福离职门”。
在零供关系方面，家乐福做得似乎并不太好。去年6月，即有青岛供应商以收取进场费和拖欠货款为由将家乐福告上法庭。
“在规模经济不明显的时代，家乐福依靠盘剥供应商的方式，更有助于实现面向消费者的低价策略和零售企业自身的高盈利，” 林瑞明说，“但在竞争对手快速完成跑马圈地的过程后，零供关系的不和谐正在拖家乐福中国市场
“掠夺”式扩张难持续
目前，家乐福供应链既没有沃尔玛用信息化打造的垂直供应链的优势，也很难与好又多、永辉等企业的“草根供应链”竞争。家乐福供应链的短板效应似乎越来越明显，如果不把重心放在改善短板上，依旧只靠“掠夺”式的扩张来抢占先机，家乐福将被更多外资甚至本土竞争对手超越。在信息化时代的今天，家乐福要向沃尔玛学习，全面提升信息化的应用，打造最现代化的物流信息化管理系统，努力改善盈利模式，提升单店运营效益。
业界分析，家乐福要改变现状，必须从盈利模式和内部制度等方面同时进行改善。当然，对于正经历全球战线收缩之痛的家乐福来说，这并非易事。目前，对家乐福争议最多的是管理采购中的商业贿赂现象，这些领域的腐败毒害了家乐福的成长。由于家乐福种种问题的发生经常不是“点”，而是“面”；不是个别，而是“群发”；不是痛定思痛从此严格把关，而是同样错误屡次出现。由此断定，它的自我定位、管理能力和经营理念都存在很大的问题，如果不及时改正，最终将被消费者遗弃。
“家乐福的选址”分析 家乐福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人们将家乐福形象的称为十字路口的“空降兵”。不仅仅是在路口开店，还有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。
一、商圈内人口消费能力。商圈的确定方法主要是莱利零售吸引力法则和柯亨*阿普波姆法则1。可计算出商圈对消费者的吸引力以及各级商圈的分布情况。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。
二、周边的商圈的竞争情况。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。经过我十月六号的观察，重庆江北观音桥店一天中顾客总共有300人，其中有60％的顾客（180人）在40岁以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在重庆的每家店都有小小的不同。在重庆 棉花街店门店，因为周围的高收入群体比较多，其占到了家乐福消费群体的40％，所以中高档产品及进口产品较多，例如各国巧克力咖啡等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。观音桥的家乐福因为周围的居住小区较多，属于一般消费能力者，所以产品多为中低档产品，且种类较少。这也就和竞争对手形成了对比，建立一种新的形象。
三、地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。观音桥店就选在了离居民区最近的街上（江北区建新西路金观音广场2号）
四、成本的核算。连锁门店成本的核算相信不用我多说。但有一点应当注意：连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益，而有些门店的位置距离中心库房很远，尤其是刚好超过货车一日的行程。如果门店之间距离很近（在互不影响额达情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以共用一个店长，商品配送更为便利等等。
五、交通状况。一家大型商店在决定租赁前，通常的做法是与当地政府商讨新的交通线路。如果商店或店标在远处或至少驱车经过时很容易被看到，作为选址它的优势就会增强，明显的店标实际就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。例如，重庆江北观音桥店就在江北公交枢纽附近，对面就是公交车站。
六、邻居的选择。好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算都要考察清楚。观音桥店的邻居就是肯德基，这为顾客提供了一个休息与就餐的地方。以上这些因素为基本也是连锁门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！
家乐福选址分析 篇2
企业战略环境是指对企业战略可能产生重大影响的外部环境因素。环境是适应性因素, 环境的变化不仅要求与其相适应。同时也会引起关键资源和竞争能力的变化。企业战略环境包括政治环境、经济环境、技术环境、行业市场环境等。是指对当前企业经营与前途具有战略性影响的变量, 它包括外部战略环境和内部战略环境。企业外部环境又包括:宏观环境、微观环境。能否努力地研究企业的战略环境, 从中发现和把握机会, 规避潜在的风险和威胁, 并结合企业内部的实际情况制定适当的市场营销战略, 是关系到企业的生存和发展的重大问题。
一、家乐福战略环境分析
1、经济环境分析
进入21世纪, 我国经济发展保持持续快速增长, 特别是2003年以来, 我国经济增长呈现出高增长、低通胀、高效益的特点。从2003年到2005年我国国内生产总值增长速度分别为10%, 10.1%, 10.2%, 2006年达到10.5%, 连续四年保持增长态势。这反映出我国经济是持续快速增长的, 在这种发展态势下, 必然带来消费行为的快速发展。在这一阶段性的快速增长中既没有出现经济增长迅速所出现的严重的通货膨胀, 也没有出现物价负增长的通货紧缩。而且, 这些年来, 随着国内开放的进一步加大, 我国零售业呈现了“多元化”发展的态势, 在综合零售中, 超级市场成为主力业态, 店铺数目增长较快, 单店销售规模持续提升。行业的迅速发展, 将不断的出现新的商机和利润增长点, 零售业也必然在这种大趋势下出现新一轮的快速增长, 而“家乐福”这样的外资企业, 凭借着自身先进的管理水平和资本运作能力, 将更能够有力的开拓市场空间, 加快发展, 在中国大显身手。
2、政治环境分析
我国对境内外资企业的监管是一个渐进的过程, 是在不断的完善和成熟的, 目前最近出台的法案有2004年的《外商投资商业领域管理办法》。也就是从2004年12月1 1日起, 按照我国加入W T O的承诺, 我国正式向外资全部开放内地零售业, 这一举措, 使得外资零售企业的发展达到了前所未有的快速时期, 而预计未来5年内, 我国的零售业都将保持这8%-10%的增长速度, 也就是说中国到2020年社会消费品零售总额将超过20万亿元, 这块明显增大了的“零售业市场蛋糕”必将给家乐福带来更多的机遇。
3、技术环境分析
目前在大型超市的管理中大量应用着先进的科学技术, 这些现代科技有利于提高其竞争优势, 而这些需要高成本的技术优势也是家乐福这种优秀的大型企业所拥有的。其中主要包括:信息, 通信处理技术;现代的物流系统;自动传感技术;商品包装技术等等。
4、行业市场环境分析
随着中国市场的不断开发, 经济的持续快速增长, 中国的零售市场已经成为众多外资零售商关注的焦点, 使得中国零售业成为了世界上竞争最为激烈的市场。目前, 有大批的外资大型超级市场进入中国市场, 例如:美国的沃尔玛, 法国的家乐福, 欧尚, 泰国的易初莲花等等。其中沃尔玛无疑是家乐福在中国发展的最大对手。
二、家乐福自身情况分析
所谓“知己知彼, 方可百战不殆”, 充分的了解一个企业自身的优势劣势, 有利于企业更好的扬长避短, 有效利用自身的优势去适应外部的环境变化, 做出合理的科学的管理决策, 实现企业的目标。
了解企业自身的优势劣势, 最常用的全面评估方法就是S W O T分析 (strengths、weaknesses、opportunities and threats analysis)
1、优势分析
首先, 家乐福作为大型连锁超市的先行军, 获得了许多先发者利益, 掌握更多的差异化优势。另外, 在其店铺选址也保持了有利地位。
其次, 家乐福的大规模经营模式也是一般的企业难以企及的, 这种通过规模经济的方法, 通过大规模, 大批量的采购, 不但可以获得更低的商品进价, 还可以大大减少其配送物流成本, 这就体现了它销售管理费用的优越性以及规模经济的成本优势。
2、劣势分析
在家乐福出现的一些商品质量问题上, 说明了其在产品质量管理方面存在着问题, 另外, 它的经营策略之一是向供应商收取高额的入场费, 又要求以最低廉的价格进货, 所以难免本地采购会出现过于追求低价, 放松产品质量管理的问题, 这样一来, 发现了产品质量问题就直接影响到了家乐福的声誉。
3、机会分析
中国城市化进程的加快, 给家乐福的驻足指明了发展方向, 另外, 从2004年末起, 中国取消了对外资出资比例, 设店数量, 地区的限制, 这为其发展提供了良好的政治政策环境。另外, 随着经济的发展, 人们收入的增加, 对消费的需求有了进一步的增长, 也就是零售业市场会有较快的发展, 这也给家乐福的进一步发展提供了机会。
4、威胁分析
4.1竞争者带来的威胁。随着中国市场的开放, 许多外资零售商占据了相当的市场份额, 这样竞争激烈的情况家乐福面临着客源流失的威胁。
4.2供应商带来的威胁。因为家乐福的经营理念是追求商品的低成本, 这样供应商在保持原有利润的同时无形中就降低了产品的质量, 这样会形成一个恶性循环。另外, 由于家乐福长期向供应商收取高额进场费, 使其与供应商关系相对紧张, 也爆发了“进场费”风波, 这就使其面临着供应商流失的威胁, 最后, 由于商品的品质不能得到供应商的保障, 家乐福还会面对失去消费者忠诚度的威胁。
三、家乐福在华战略分析
家乐福自从于1995年进入中国后, 采用国际先进的超市管理模式, 致力于为社会各界提供价廉物美的商品和优质的服务, 受到广大消费者的青睐和肯定, 其宣传口号为“开心购物家乐福”, 确定的市场指导思想是:“一站式购物”“超低价格”“货品新鲜”“自助式服务”“免费停车”等等。使得家乐福在中国市场短短十几年的时间创造今日之辉煌的是它在经营过程中始终不渝地坚持以下六大战略:
1、超大规模策略
大规模的销售, 可以让家乐福从大规模采购中享受优惠的价格折扣, 从而降低成本。与其它商店相比, 在利用雇员、设施和空间上, 家乐福这种巨型超市也更具优势, 从而降低成本。另外, 家乐福的经营品种规模大繁多。有食品、食品材料、日用杂货、日用药品甚至鲜花等。充分体现了“一站式购物”的理念。
2、低廉价格策略
低价格一直是家乐福赖以成功的一大法宝。家乐福一直努力通过各种渠道来控制、降低成本。首先, 家乐福大规模的经营战略, 使其能获得现代大商业的规模效应。其次, 家乐福与供应商签订的全额付款条件为“月结60天数”, 利用供应商的资金周转, 这样家乐福的自有流动资金就占用少, 从而大大节约了家乐福的资金成本。另外家乐福还向供应商要求许多的优惠条件及赞助。第三, 家乐福的商品周转迅速。商品的快速周转, 流动资金占用少, 可以大大降低资金的成本。第四, 在选择商品上, 家乐福倾向于本地化。让家乐福节约了大量的运输成本和配送费用。最后, 为了减少流通环节, 降低经营成本, 家乐福还开发了自有品牌的商品。有了这一切, 家乐福才能时时保持低价。
3、本土化策略
本土化策略已成为家乐福向世界延伸的一项重要策略。家乐福特别重视其分店的本土化工作。从员工到商品采购再到货架的陈列等, 都在积极地实行本土化。
4、联盟策略
家乐福在进入新的地区时, 都会积极地寻找当地有经验的零售商并与之建立良好的协和关系。
5、业态选择策略
在商业业态的选择上, “家乐福”主要采取的是大型超市中的主力业态—大卖场。这种以天天低价为明显特征的廉价量贩店, 非常适合像中国这样的、处于高速发展期的国家。大卖场的廉价性曾打压了中国零售业的多数百货商店, 又在综合性上制约了中国刚刚发展起来的中小型连锁超市, 这不能不说是“家乐福”在中国的成功之处。
6、市场定位策略
“家乐福”大型超级市场的目标顾客锁定为大中城市的中产阶级家庭。“家乐福”公司在进入中国所作的分析报告中指出:中国最大的消费群体是新生的中产阶级, 人数大约为1.5亿, 年收入在1500-3000美元之间, 容易接受新产品, 这是“家乐福”发展的顾客基础。“家乐福”大型超市的目标顾客大多为注重商品和服务价值的家庭主妇, 她们不仅关注价格, 更关注性价比。
在未来的发展中, 家乐福制定的主要战略目标是:增加自己从事电子商务的实力, 家乐福计划3年投资9亿美元与欧洲、亚洲和拉美的50家ISP和门户网站建立战略联盟关系。
四、家乐福在中国市场发展的建议
在家乐福未来的发展中, 还需要注意以下的问题:
1、商品质量问题
家乐福在未来的发展中要注意改变销售理念, 不仅要价低而且要物美。对于家乐福而言, 它应该充分意识到过低的价格要求和过高的进货条件, 都会使商品的质量成为一个大问题。此外, 作为一个现代零售业的佼佼者, 应该率先培养起诚信意识, 意识到与消费者的互信是企业生存和发展的前提。真的出现问题商品, 应该建立起应急措施, 对危机做出迅速的反映。真诚承担问题的责任, 以实际行动对商品质量承担起责任。比如, 整顿商品采购渠道、建立针对供应商的跟踪考察体系、实施问题商品紧急召回制度等等。
这样才是对消费者负责的态度, 而且可以保有消费者对于企业的忠诚度, 这对于企业未来的发展有着至关重要的意义。
2、与供应商的关系
供应商是保证产品质量的重要环节, 而家乐福的供应策略是“向上游供应商要利润”, 这种观念在一定程度上损害了供应商的利益, 不符合现代社会企业发展的双赢的观念。因为与供应链渠道伙伴的有效合作是未来零售企业取得成功的重要因素。如果家乐福这样的观念再不调整, 就会使一方的利益建立在另一方的损失上。这样无疑会损害合作伙伴之间的关系, 不利于企业以后的发展。
3、竞争对手的威胁
全球零售业霸主美国沃尔玛 (W a lMart Stores) 在如此巨大的中国市场上, 当然同时想要分一杯羹。而且, 沃尔玛在进驻中国市场时与家乐福采取了几乎完全不同的市场战略。比如说沃尔玛为了控制成本保证质量, 基本都是向厂方进货, 本地采购的比例很小, 而家乐福是追求最便宜的采购渠道, 本地化采购明显。家乐福提高利益的最常用手段是对供应商征收名目繁多的额外费用, 而沃尔玛则是从世界各地去采购最低价的产品, 正是这种对待规模和利润率不同的态度, 导致了两家企业对于供应商截然不同的态度。长期来看, 因为这种对于供应商不同的态度可能会给家乐福带来重大问题, 而给沃尔玛带来机会。
但是家乐福也还是有它的优势所在的, 它在进入中国市场的时候稳扎稳打, 给自己奠定了良好的基础, 它的卖场位置选择准确, 低价策略也行之有效, 管理制度灵活多变, 适应性强, 这都是其他的企业无法比拟的优势。
参考文献
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家乐福联名卡客户满意度博弈分析 篇3
【摘要】 通过多次实地搜集资料和建立博弈模型,论证了家乐福取得丰厚利润的原因,由博弈论结果提出了家乐福超市联名卡及客户满意度策略的改进方案,以实现企业持续、稳定地发展。
【关键词】 客户满意度;博弈模型;联名卡
随着中国对外开放的深入,特别是在加入WTO之后,中国的零售市场逐步成为了全球竞争最为激烈的市场之一。在大规模的圈地运动之后,越来越多的零售企业逐步认识到,客户资源逐渐成为企业获胜最重要的资源之一,零售企业要想在竞争中获胜,提高客户的忠诚度是关键,竞争的重点已经转变为对消费者的争夺了,“以客户为中心”的管理理念受到了越来越多企业的高度重视。
客户关系管理就是通过掌握客户的消费行为,为客户提供满足其个性化需求的产品和服务,以提高客户的满意度和忠诚度,增加企业的客户价值,最终能在激烈竞争中站稳脚跟。将客户关系管理引入我国的零售业,有利于国内的零售企业掌握消费者的消费行为,通过满足消费者的个性化需求来提高其忠诚度,提高企业竞争实力。
一、家乐福营销策略之联名卡
(一)家乐福联名卡的权益功能
联名卡(Co-BrandedCard)指的是发卡银行与以盈利为目的的机构联手发行的一种银行卡,目前最常见的是联名借记卡,即在借记卡的基础上开发的具有联名性质的银行卡。联名卡首先具有银行卡的一切特点,即存取现金、刷卡消费、转账等,其次再根据银行与商家的规定附加了一些新的功能,能让持卡人、发卡银行和商家三方受益
可称得上是联名卡最大的好处。这样一来,持卡人理所当然成为最直接的受益者,持联名卡在商家购物时可以少花钱,吸引消费者持卡前往。
2008年12月,中信银行携手全球零售业巨头家乐福在大连地区推出了“家乐福中信联名卡”,该卡包括借记卡和信用卡两个种类。联名借记卡具有存取款及代缴公共事业费等功能;联名信用卡具有信用消费、一卡双币全球通用、超过799元商品可享分期付款,以及家乐福和中信银行的双重积分,双重换礼等功能,联名卡可以在大连家乐福三家连锁店通用,家乐福联名信用卡专属权益:
1.大连家乐福店内产品折扣优惠。家乐福联名信用卡持卡人在大连家乐福店内购物时可以享受部分产品折扣优惠,包括化妆品、杂货用品9折优惠、百货、纺织品按照店内执行折扣基础享受双倍折扣。(当然折扣优惠内容仅供参考,具体以大连家乐福收银系统执行的折扣为准)
2.大连家乐福店内分期付款。家乐福联名信用卡持卡人在大连家乐福店内购买家电、3C类产品单件金额超过800元,可选择进行分期付款,分期期数包括3期、6期、12期。
(二)家乐福联名卡策略之博弈模型
家乐福大连店联名卡策略吸引了许多消费者,提高了销售业绩。现用博弈论中的决策树博弈模型来解释这一现象并分析其未来的发展。假设家乐福总体商品的价格为P;采用联名卡家乐福需支付的费用为P';采用联名卡后需折扣的总商品价格为90%P(因使用联名卡部分商品享受九折优惠);使用联名卡后因价格优惠使顾客增加其增长率为r)
1.∵90%P≤P且消费者无需对联名卡支付年费和任何手续费
∴越来越多的消费者会选择办理家乐福联名卡
2.要家乐福采用联名卡获利需(90%P-P')(1+r)≥P整理得:P'≤P[0.9-1/(1+r)]
(1)随着r的增加,家乐福需要支付的费用相对减少。
(2)需要支付的费用是一些电费、从事此项工作的员工工资、办公地点、广告费等,这些费用几乎都是家乐福不管采用与不采用联名卡这一策略都要付出的,没有给家乐福造成巨大的费用支出。
(3)由于联名卡的采用,家乐福又可省掉消费者信息收集这一费用,通过消费者办理联名卡就会清楚记录其信息,给客户关系管理和后期的数据挖掘带来了方便。
3.根据逆向归纳法应选择“使用—有联名卡—采用联名卡”
二、联名卡顾客满意度博弈分析
(一)顾客满意与顾客价值
顾客满意是指顾客通过对一个产品或服务的可感知的效果,与他的期望值相比较后所形成的愉悦或失望的感觉状态。零售业客户满意研究Philip Kotler认为,一位对企业满意的客户将会:(1)重复购买;(2)津津乐道于向他人谈及该企业或产品;(3)较少关注与该其相竞争的品牌;(4)购买该企业其他产品。
一项在商场所做的调查表明,当客户不满意企业所提供的产品或服务时,会有如下反应:70%的购买者将到别处购买;39%的人表明去投诉太麻烦;24%的人会告诉其他人不要到提供劣质商品或服务的商店购物;17%的人将对劣质服务写信投诉;9%的人会因为劣质服务责备销售人员。这表明那些提供劣质服务而导致客户不满意的企业会失去客户。如客户的流失率提高,那么客户的价值就减少了,客户价值可以通过计算来看其对企业的影响。
计算公式:客户价值=P-C+R×{[1-1/(1+r)?]/r}即客户价值等于客户初次购买产品和以后几年每年消费价值的折现之和,减营销成本。
P:客户第一次购买的产品价格;C:公司最初吸引每个客户的成本(营销费用);R:公司期望每年从每个客户处增加的收入;r:利率(一般指贷款利率);n:客户与公司保持交易时间令P=2000,C=400,R=500,n=5,r=9% 计算结果:客户价值=3545
当客户与企业建立交易关系后消费更多产品,客户价值就随之增加。如:又购买300元产品,价值就增加了1467元,此时客户价值为5012元假设此客户流失,企业首先损失为5012元;客户不满意是企业的商誉受到损害,设系数为15%,企业损失5012×15%;由此失去每一个客户直接损失5763元。企业损失远不止如此。如只有10%的人不满意会投诉,企业受到100起,说明1000人不满意。损失的价值是5763×900;而那100个投诉的有65%得到了满意答复,企业损失5763×100×(1-65%)>500万元。客户是企业的重要资产,家乐福要尽量降低客户流失率,即提供优质产品和提高服务的质量。
(二)顾客满意的博弈树模型
假设顾客购买的产品价值2000元;公司吸引顾客的成本费用400元;家乐福期望每年从顾客增加的收入500元;利率r=9%;n:顾客与家乐福保持交易时间n=1,计算客户价值=2059元;顾客不满意价值减半;顾客投诉企业将减少200元价值;顾客将损失100元的价值;(暂不考虑顾客对家乐福产品和服务不满意后的间接损失和对家乐福产品和服务满意带来的间接价值)
结论:
1.顾客对家乐福的产品和服务满意,二者将处于双赢的局面。
2.只要顾客不满意,家乐福就会有损失,顾客也会受到损失或伤害。
3.根据根据逆向归纳法,对比双方得益应选择“满意”。
三、联名卡营销策略与客户满意度对策分析
(一)让联名卡给客户更多的优惠和贴心关怀
由家乐福联名卡博弈模型的结论结合家乐福的实地调查,对其发展方向提出以下对策:
1.家乐福联名卡的出现为家乐福节省了一般超市采用的“会员制”的费用,但是这只意味着家乐福形式上取消了会员制,实际上家乐福更要把“以顾客为中心”提高到战略的高度,及时掌握顾客的信息及高度重视顾客反馈的信息。借此提供家乐福的个性化服务。
2.对于VIP顾客(家乐福可自行制定标准规定如按累计消费次数、累计消费金额等等)给予特殊的服务,邮寄海报DM、定期策划一些回馈活动。
3.为联名卡专设的结账窗口应随着持有联名卡顾客的增多而增加,有目前的两个专设结账窗口增至三到四个,以提高结账效率和降低顾客等候时间。
4.中信银行的存取款机也应在结账窗口前放置一台,给卡中余额不足的顾客以临时存款的方便,据观察许多顾客因卡中存款不足而减少购买产品或放弃此次消费。
5.对联名卡丢失的顾客应采取补卡制度,非再办新卡即一人一卡。或再办新卡注销旧卡的措施,以减少家乐福对顾客信息的失真,导致信息不对称。
6.家乐福与中信银行应就结账出现问题的部分提出新的解决方案。由于系统的价格信息与促销策略没有统一步伐时,即系统的价格高于促销的价格。现在的策略是:有家乐福开据返款证明(顾客签名)送往中信银行,中信银行审核将钱通过联名卡返还给顾客,顾客手中没有任何的还款证明。而还款这一过程需要10天左右(包含休息日)。这很容易让本已因家乐福的失误带给顾客的愤怒更加不满,也会让顾客怀疑家乐福是否会遵守承诺。此方案应由家乐福与中信银行协商,共同制定一套还款策略,如建立信息交流平台,直接由家乐福将钱还给顾客或者缩短10天漫长的等待。
(二)做好客户价值分析,提高顾客满意度
1.提供特色服务。除了完整的销售过程中质量、服务保证外,要选择最吸引顾客的方式,提供与众不同的特色服务。
2.成为客户为中心的企业。无论采用哪些行动,最终都需要将企业变成顾客为中心的企业,否则任何活动都可能是昙花一现。
3.增加与顾客沟通。要认真倾听顾客的意见,尤其是顾客不满意时使顾客愤怒的原因,在顾客需要时与之交流,消除顾客不满。可以增加与顾客联系的渠道,如在结账窗口设置服务投诉项目,定期与持有联名卡顾客电话关怀,通过超市店内的顾客信箱、手机短信、互联网等方式深入了解顾客,尽可能完整地记录顾客的职业、收入、消费习惯、性格等(联名卡登记客户信息时),然后通过顾客手册、E-mail等方式及时地将适合每个顾客的商品信息、促销信息、新产品信息等告知顾客,不断挖掘顾客的潜在需求,引导消费。
4.正确处理抱怨。要试图将顾客的抱怨转化成顾客的满意 ,甚至因为此次抱怨使顾客成为忠诚顾客。
5.定期制定优惠打折策略。针对不同的顾客该采取不同的优惠形式,也就是要进行市场细分。
6.整合资源,加强合作。要善于整合内部资源与外部资源,加强合作,达到双赢。注重与周边店铺的互补和合作。如凭超市当天的购物小票可以去领取一杯饮料或去看一场免费电影等。
基于以上的原因和对策的分析,家乐福超市应该扩大其联名卡的影响力,使越来越多的顾客成为联名卡的持有者,增加客户的价值,用完整的售前、售中、售后服务打动顾客使其成为忠诚消费者。让家乐福和顾客的利益最大化,达到双赢。
参考文献
[1]PhilipKotler,GaryArmstrong.Principles of Marketing.[M]. Pearson Education (US).2009
[2]丁斌,丁邦满.客户关系[M].中国大百科全书出版社,2003
[3]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海人民出版社,1997
[4]杨海丽.我国内资零售业增长态势的实证分析[J].生产力研究.2008
[5]杨玥.网络银行信贷经营客户关系管理问题探讨[J].商业时代.2009
家乐福选址分析 篇4
前言：
生鲜具有强大的集客功能，能给超市带来很大的客流。开设生鲜部门能吸引定期、长期的客源，使其养成定点购物的习惯。根据有关数据统计，设立生鲜部门能增加客流量15%，甚至50%。然而，相比超市经营的一般商品而言，生鲜食品存在着经营上的特殊性。从超市外部来看，生鲜经营条件和环境具有比较大的不确定性。生鲜食品从生产、加工到运销的规范性较低，因此复杂性和风险性较大，多数商品只需和少数几个厂家谈妥，但生鲜类产品的源头是难以计数的农户，超市很难派出足够多、足够可靠的人员前去采购。超市的通行做法是向大的蔬果批发商、大型屠宰厂采买。可是，中间任何一级批发商都有可能违背合约、私调价格，中间任何一级仓储方都有可能以次充好、以少充多。且这类商品不易存储，动辄发蔫儿腐坏，损耗过大。所以生鲜产品是超市经营的鸡肋——食之无用，弃之可惜。
本篇论文是以采购管理课程为基础，针对超市创始人——家乐福与国内第一生鲜超市——永辉，两个大型超市成功的生鲜采购供应链进行分析，从而加深对整个采购管理课程的理解和应用。
一、超市简介
（1）家乐福超市
成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。此外，家乐福还在一些国家发展了便利店和会员制量贩店。2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在《财富》杂志编排的全球500强企业中排名第22位。目前在北京家乐福拥有六家门店，分别位于：静安庄，白石桥，海淀黄庄，双井，方庄，天通苑。
（2）永辉超市
永辉超市股份有限公司创办于1998年，是中国大陆第一家将生鲜农产品引进现代超市的流通企业，经过十多年的发展，已成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以食品工业和现代农业为两翼，以实业开发为基础的大型企业集团，是福建省“商业流通及农业产业化”的双龙头企业。永辉超市在福建、浙江、广东、重庆、贵州、四川、北京、天津、河北、安徽、江苏、河南、陕西、黑龙江、吉林、辽宁等16个省市已发展超过300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2011年中国连锁百强企业20强、中国快速消费品连锁百强8强。由上面的企业简介可以看出，与永辉超市相比，家乐福超市作为一个国际化的零售企业，有着先进的管理技术与很强的市场优势，但在国内市场生鲜产品零售领
域群众认可程度上却不如永辉超市，这是为什么呢？下面我们来进行对这两个超市生鲜产品原料采购模式的对比分析：
二、超市生鲜采购模式
（1）家乐福超市
生鲜食品是农民直供，由农民专业合作社直接配送至超市。
这样的供应模式是家乐福对于进货采购方式的创新，与传统的超市农产品进货方式相比有很大优势，传统的超市对于生鲜产品的采购要经过“农民——经纪人——经销商——批发市场——超市供应商”这一系列的环节，这样在从价格方面从农民到超市物流采购模式中各类中间商环节的采购成本至少占20％～30％利润；在时间方面：农产品从田里到批发市场需要1～1.5天，批发市场到超市又要2～2.5天。但家乐福的采购只需要经过“农民——合作社——超市”这三个环节即可，价格方面：减省中间商环节，压缩20％～30％成本；时间方面：一般下午采摘的蔬菜第二天早上就能进入家乐福生鲜早市的卖场，大大的缩减了时间，节约了成本，也保证了生鲜产品的质量。
采购是保证生鲜食品质量最重要的一个环节。家乐福对于生鲜食品有严格的采购标准，具体某一类产品，不同规格、不同质量有不同的采购价格。家乐福重视的是提供消费者生鲜食品的质量。在注重质量的同时，家乐福同样也重视生鲜食品的质量与价格的关系，让顾客认识到购买的生鲜食品的价格也是合适的，作到“物有所值”。家乐福的生鲜经营在国际上堪称经典，其旗下的生鲜冠军店专营生鲜食品。家乐福各店经营的生鲜总量达2000~5000个品种。为了满足顾客多样化需求，家乐福将自己的生鲜食品分为五大类，即鱼类、肉类、蔬果类、色拉及面包食品。家乐福针对中国消费者的特点和本土化需求，在不同的季节有不同的生鲜食品。但即使这样，家乐福在生鲜模块还是远不及永辉超市。
（2）永辉超市
超市从农民手中直购新鲜蔬菜，进行“直采式”进货、建立专属的农业基地。生鲜经营是永辉最大的特色，永辉各门店的生鲜经营面积都达到45%以上，而且品种繁多。永辉的单位装修成本比家乐福更高。更高的投入意味着盈利压力更大。永辉的生鲜经营之所以有强大的竞争力，不仅仅因为其在商品陈列、气氛营造方面体现出的专业素质，更主要的是其在上游供应链中的独到之处。比如永辉在采购海鲜商品时，会直接把采购船开到海中渔船的旁边，实现直接采购，这也是永辉在水产商品经营中罕有对手的原因。在水果采购中，永辉常常是把整个果园包下，自己进行水果的等级分捡，低等级的放进卖场做促销。因此，当马路市场中的西瓜还是1元的时候，永辉门店中的西瓜却可以以0.12元的价格进行大量促销。在肉品分割上，一般超市是分割好了，等着顾客来买。永辉则是现场分割，顾客要哪块就给切哪块，真正满足了顾客的餐桌需求。而支撑这一切的，是因为永辉有其他超市所不具备的生鲜经营团队，在这个团队中有一大批生鲜管理专家、采购专家、水产养殖专家。
三、超市生鲜模块优势分析
（1）家乐福超市
相对于永辉超市来说，家乐福作为一个国际化的企业，最大的优势就在于对生鲜模块国际化的管理与控制，例如采购管理：家乐福采购有三个步骤及程序，首先，要定期调研，研究竞争对手的商品价格及质量，作为采购谈判的依据。其次，专门有收货部门来把关，检验所进的货与所定的货是否相等，最后一道环节是内部监控措施，家乐福中国区总部设有专人负责全国各分店商品的检验，每隔二个月，质检人员分别对每个分店的商品质量、库房、卖场和服务等进行全面地检查和分析，每次评分结果都验证马连道是出色的。再如缺货管理：对于超市来说，如何减少商品的缺货是一门很深的学问，顾客的满意度与缺货率成反比，生鲜食品的缺货管理较其他商品缺货管理难度都很大，因为生鲜食品库存有限，一旦缺货很难快速补齐，这就需要供应商加快物流配送的速度。因此，家乐福尽可能选择当地最优秀的供应商。同时，家乐福尽可能通过加强内部管理来最大程度减少缺货现象的发生，平时各门店都指定了相应措施，及时反馈缺货信息，同时有专人负责卖场巡视，掌握存货动态。其次，建立厂商配送时间表，确保安全库存，或者寻找其他货源或替代品。
总之，家乐福先进的管理理念与管理措施使得他的生鲜在国际国内都享有盛誉。
（2）永辉超市
永辉超市作为一个农专销形的生鲜零售市场，主要优势在于永辉超市采取基地配送，大部分生鲜产品，如水果、蔬菜，或是东北大米等干货，这些易于储藏的商品从总部基地配送。而海鲜产品则由原有的合作伙伴，南方的供应商供货，在店内养殖。另外，永辉在北京还有两个采购基地，位于大兴和南沙窝。由于，采取多种采购路径优化配置，保证了无论是大兴的西瓜、平谷的桃，还是山东的苹果和梨，抑或是福建的海鲜，在北京销售的大部分生鲜产品，都是从田头产地直接采购。原产地采购既保证了新鲜，又有庞大的采购体系确保商品成本较低，使价格具有竞争力。此外，永辉超市有着十分清晰的发展定位，它以经营生鲜物品为最大特色，实施大卖场、卖场及超市社区为核心业态，辅之以便利店的特许加盟为补充，并构筑其打通食品加工与现代农业上下游相结合的产业链。这样贴近生活的定位使得它在广大民众心中信誉度很高。
四、总结
综上所述，采购管理是零售甚至所有企业的经济命脉，企业应当针对自身定位打造合理又创新的采购管理计划才能把握市场占领市场，为期11周的采购管
理使我懂得了采购对企业价值链的作用；供应商管理战略；采购分析、价格分析、成本分析、价值分析；定价策略与采购策略等知识，使我受益匪浅，谢谢老师。
采购管理论文
——《家乐福与永辉超市的生
鲜供应链对比分析》
工商1001
2010011677
超市选址分析报告 篇5
选址分析报告.......................................1 <一> 新店的地理优势....................................................................................................................1 <二> 新店开业后预计能辐射到的范围.......................................................................................1
一、辐射力度最强的范围.......................................................................................................1
二、辐射力度较弱的范围.......................................................................................................2
三、辐射力度最弱的范围.......................................................................................................2 <三> 新店交通条件评估及物业特征.............................................................................................2 <四> 新店址周围商业环境和竞争店情况....................................................................................2
一、商业环境.......................................................................................................................2
1、优势分析：............................................................................................................2
2、劣势分析：................................................................................................................2
二、竞争者分析...................................................................................................................2 <五> 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次.................................................................3
（一）、新店的消费市场构成...............................................................................................3
（二）新店顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分...........................................................4 <六> 新店的营业面积和商品结构...............................................................................................4 <七> 新店的市场定位和经营特色...............................................................................................5
一、市场介绍...........................................................................................................................5
二、目标市场...........................................................................................................................6
三、顾客的购买准则...............................................................................................................6
四、经营特色...........................................................................................................................6 <八> 新店经营效益预估..............................................................................................................7 <九 > 新店未来前景分析.............................................................................................................7
聚贤超市北津学院店
选址分析报告
<一> 新店的地理优势
北津学院地处长沙市望城雷锋大道星城镇，新店紧紧依靠湖南商学院北津学院，处于雷锋大道和长沙绕城高速交汇处北津学院后街校门口，交通便利，环境优美。
<二> 新店开业后预计能辐射到的范围
一、辐射力度最强的范围
选址分析报告
根据聚贤超市的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者（在校大学生）的购买习惯和购买力进行分析。聚贤超市所处地段是北津学院的购物中心，是人口流动最大的地区，从而也增加了辐射范围。由于学院后街紧邻长沙绕城高速与雷锋大道的交汇处，公路改造的完工，从而他的主要辐射范围包括北津学院，以及星城镇的本地居民。
二、辐射力度较弱的范围
由于聚贤超市地处北津学院后街，超市可能将吸引到本地居民来此消费，但辐射强度较弱。
三、辐射力度最弱的范围
由于聚贤超市紧邻长沙医学院，因为校园间的同学交流，因此同学逛超市是必然的，从而也可以辐射到长沙医学院，但辐射力度极弱。
<三> 新店交通条件评估及物业特征
聚贤超市位于北津学院后街门口，交通便利，人口流动密集，最大的方便了学生购物。物业方面，由于处于后街的一个好的一个位置，相比较与后街的其他地段，租金可能较贵，但也正是看中了这一有力的位置，能最大的吸引更多的学生购物。
<四> 新店址周围商业环境和竞争店情况
一、商业环境
1、优势分析：
新店地处北津学院后街，918公交车由此经过，它背依湖南商学院北津学院，辐射长沙医学院和周边居民，所以人流集散比较大。然而，周边地区至今都没有一个大型超市，这为我们开新店提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开超市可以避开激烈的市场竞争，如家乐福、苏果、大润发等；且此地段地价相对便宜，地价升值空间很大；贴近北津学院后街校门，距离目标顾客近，极大吸引学生购物，能够为他们提供一个便利的购物场所。
2、劣势分析：
就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一个习惯——高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季；还有就是目前的周边购物的环境不是很好，缺乏城市美化。.二、竞争者分析
选址分析报告
在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。这对后来者来说即是机遇，又是挑战。北津学院新店作为一个即将开业的商超市，它面临着严重的竞争形式。
新店附近有三个较大的有竞争力的购物超市，如芙蓉兴盛超市，艾美购物，学友购物等等以及一些其他的便利店。新店辐射长沙医学院的同时，长沙医学院也辐射了我们的新店，不光吸纳了医学院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消费者。同样，食品、日常用品也面临着来自其他一些小便利店的竞争，这必然会影响北津学院的消费者，形成一种竞争格局。
1、近的比较大的超市的竞争：如艾美购、芙蓉超市，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他是聚贤超市最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，它在此已经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全。
2、就近的小店的竞争：小店在聚贤超市附近不少的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。但是聚贤超市只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，以及种类丰富的商品，小店就不足为惧。
<五> 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次
北津学院后街是北津学院，周边居民最为集中的地段，学生流量特别大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中学生来此购物，此外，如今的学院后街已经拓宽修缮，城市绿化，现在的路面干净整洁平坦，一改以往道路窄小不畅、坑凹不平的旧貌，还在中间建了一条绿色的植物带。
另一特点就是这里离市中心较远，路程时间长，来回花费大，购物休闲不方便的特点，建立在这个学生流大的路段，提供给学生及周边居民以方便的购物提样，会使他逐步占领这一固定的消费市场。
根据上面的情况，新商场的主要商圈是：以北津学院后街圆心向四周辐射，包括北津学院，长沙医学院，大学周围的本地居民，随着新店名气的扩大商圈能吸引整个后街甚至更多的消费者。
（一）、新店的消费市场构成
选址分析报告
1、周围居民主要从事的工作是：餐馆，服装，副业等服务领域，他们的收入水平一般。他们不再只关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量，购买的消费品种类在不断的攀升。
2、其他生活不很富裕的居民，他们经济不宽裕、生活忙碌，又不愿花更多的车费到城里买高档的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市场能满足他们的购买。
4、超市周围规模不等院校，他们是新商场的主要消费者，规模比较大的有湖南商学院北津学院，长沙医学院，以及附近的中学都在1.万以上。学生生活费平均每月在600-1500元左右，除去伙食费外，每人每月有300以上用于日用品、学习用品、水果、小吃、护肤化妆品、礼品、通讯费用等的消费。这些消费大都能在一家综合性超市里得到供应。
（二）新店顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分
1、现在的学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者（亦称为“e人类”），他们生长在技术成熟的环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。他们所“创建”的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题的，标新立异是他们的座右铭，与众不同则是他们的追求目标。他们追逐时尚、更体现出其卓而不群的生活品味，独特个性的生活方式。新商场的建立将更加激发他们的消费。同时这些学生群又要受到每月有限生活费的制约。但不管怎么说这是一群很可观的顾客，只要商品迎合了他们的口味，利润应该很丰厚。他们应该算中层消费者了
3、周边院校的教工、单位的职工和领导人是这里的次要消费者，同时他们的一次购买量很大，又属于家庭式的集体购买，部分高消费的学生能跟这些高收入高消费者比甚至有时比他们的老师还要量多、档次高。这些同胞是次要的消费者。
<六> 新店的营业面积和商品结构
集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些杂货为一体的购物超市，基本囊括了与师生日常学习生活所必要一切消费需求。
1超市入口处；
2推车提篮摆放处；
3洗涤用品；
4化妆品；
5日用品；
6笔、学生用品；
7办公用品；
选址分析报告
8毛、袜、鞋、围巾；
9男女内衣；烟酒糖茶；
11保健礼品；
12（美食区）熟食制品；
13食品；
14生菜区；
15水果；
16西式糕点面包； 17超市出口处及收银台； 18库房。
<七> 新店的市场定位和经营特色
一、市场介绍
目前中国超市的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，超市发展表现为如下现状：
同业过度扩张竞争。从近年的发展情况看，多数城市的零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。
1、总体情况:连锁经营占社会消费品零售总额约15％，即7000亿元。
2、超市/大卖场：集中化；跨区域发展；外资所占比例增大；管理上从粗放式扩张向集约式发展转变。
3、在大中城市，年销售额在1.2亿元以上的大型超市从2000年的1200家到现在的两千多家，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。
不同商业业态竞相挤占市场份额。各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。2009年中国零售业50强中增长最慢的10家企业，其中9家都是大型百货店，均为负增长；50强前10位中超市占了5席，一改过去由百货店居于主导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额也呈现下滑趋势。
市场缺乏热点，消费需求明显断层。城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型
选址分析报告
需求尚处于“可望而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商品。
二、目标市场
由于我校的特殊位置，离市中心较远，学生去市中心购物的成本较高，购物的地点大多首选为最近综合性的超市，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，而我们的商圈的划分是：以北津学院圆心向四周辐射，包括长沙医学院，周围的本地居民。
三、顾客的购买准则
方便快捷，这个市场远离闹市区，顾客为什么选择我们这家商场购物休闲，路程短，购物方便是我们赢得这个市场的首要一个诉求点。
时尚流行，我们顾客年龄段以15~24岁为主，这个年龄的消费者对时下流行的事物特别敏感，也喜好追逐潮流，如果我们不牢记这点，我们会永远失去我们的“上帝”。
四、经营特色
商场在找准了自己的市场定位以后，则是要调整好经营商品的结构。调整商品结构，贵在经常持久。商场的市场定位，当然要根据市场形势的变化进行定期调整，但更重要的是经营的商品也必须不断调整，某种商品在前些时期是畅销的，但由于另一种新款式的出现而变得滞销了，这是事物发展的必然规律，每种商品都有一定的周转期，不可能有“永久牌”的。商场要根据市场需求，不断引进名、特、优、新，而又适销对路的商品，及时调整经营商品的结构，使商场保持旺盛的生命力。那么它就应该具备以下的经营特色：
是下罗目前品种最全，经营一定规模的购物中心；，既适合学生及一般家庭消费又适合小康家庭消费。
建设具有人性化的整体设计和装修，集功能、方便于一体；实行绿色环保装修。在做好购物体验建设的同时，重点商品种类的丰富、工作人员服务质量的提升，努力营造现代、舒适、人性化的良好购物环境。超市内设有现场咨询。
商场在经营布局中努力体现人文化，以“方便顾客购物”为基点，重视顾客购物动线设计。
商场更加突出服务功能，更为强化以顾客为中心的经营思想，新增加服务项目，推出“无障碍退换货”，发行荣誉顾客购物卡并成立专门服务机构。从室内装修设计到顾客座椅、饮水机等服务性设备的购置，从宣传栏到指引标牌，每个细节在保证实用性的基础上，均力 6
选址分析报告
求使顾客感到方便、舒适。超市员工将以“顾客满意”服务理念为指导，为顾客提供优质的服务。
超市将以一流的服务、优美的购物环境、独特的品牌形象和经营特色，使置身于商场的消费者得到舒适、方便、完美的购物感受，成为北津学院后街购物体验的新亮点。
<八> 新店经营效益预估
和华润苏果，家乐福超市一样，我们的目标市场主要是当地的居民和学生。要对该店址经营效益做出预估，只能从新店平均每天的人流量，来店光临的人数比例以及光顾的顾客中购买者的比例，每笔交易的平均购买量等。可以初步地预估新店的经营效益。因此，从上述的方法中，我们日常的观察当中，我们可以初步地假设每天经过此地的人数为2500人，更进一步假设其中有80%的人进入本店，而80%的人中有90%的顾客成为购买者，平均每位购买者的交易量为30元，其中可以获得毛利为交易量的10%，所以我们可以计算出一天该店获得的利润为5400元。这样每月以30天计算，则该店每月可获得毛利为162000元。，然后除去经营中的各种费用就是该店该月的净利润。
<九 > 新店未来前景分析
新店地处北津学院，周边的店铺较多，种类齐全。附近最大的竞争对手是艾美超市和兴盛超市，但开零售类的超市，最好利用成本、种类去吸引消费者。新店主要的消费对象是学生，当地居民，要抓住学生和居民的消费心理，才能在竞争中取胜。
选址报告工作安排：
丽水市农家乐创业分析 篇6
内容摘要：随着城市居民生活水平的提高和休闲时间的增加，生活压力的增加，人们越来越希望自己的压力得到缓解。回归自然，走近农家已成为现代旅游业的一条可持续性发展道路。在全国，吃农家饭、采摘游玩，亲近自然，回归生态，已经蔚然成风。“农家乐”已成为一种全新的旅游方式为广大旅游爱好者所亲睐。通过农家乐状况分析、农家乐饮食特色、农家乐地区选择等几个方面进行分析，来决定大学生在丽水市进行农家乐创业的可行性分析
关键词：农家乐创业市场大学生
正文：
一、丽水市农家乐状况分析
丽水以“中国优秀旅游城市”创建为抓手，打响“秀山丽水，养生福地”的旅游品牌。古文化、古建筑、各种古朴的风土人情在这一区域 ,特别是在乡村地区保存地较为完好。浓厚的文化底蕴、优良的生态环境和秀美的田园风光 ,为丽水市发展乡村旅游创造了得天独厚的条件。
（1）建设状况：全市农家乐休闲旅游村有47个，农家乐点146个，直接参与农家乐经营的农户639户，从业人员3380人。2008年接待游客229.7万人，营业收入8348万元。2009年一季度接待游客72、01万人。其中，市级农家乐休闲旅游村18个，省级村11个；市级农家乐休闲旅游点9个，省级点4个。星级农家乐经营户484户，占总数69.8％。其中，一星级94户，二星级220户，三星级164户，四星级6户。全市农家乐经营主体中已注册商标1件，正在申请注册商标30件。
（2）基础设施环境状况：环境卫生是发展农家乐的首要条件，乡村古朴风貌是农家乐的生命力所在。
（3）政策支持状况：编制了《丽水市农家乐旅游发展规划纲要》，提出到2011年，要发展1000家农户直接参与农家乐旅游经营，让10000个农民从农家乐旅游中获得明显的经济利益。
（4）投资主体状况：一是个体农户经营。农民一家一户或者多家联合，用自己的房子经营。二是工商企业投资经营。三是以农业合作社为主体的集体经营。
（5）经营类型状况：一是以依托景区吃农家饭，品味农家特色菜肴为主的风景游览型。全市该类型的农家乐休闲旅游村14个，点54个，农家乐经营户208户，占总经营户的32.6％，从业人员1156，接待旅客1006.9万人，实现营业收入2982.75万元。
二、丽水农家乐饮食特色
丽水农家乐以其独特的农特产，吸引了许多游客的喜爱，如以下农特产：缙云敲肉羹、缙云桶饼、缙云麻鸭、景宁畲乡红、黄米果、碧湖啤酒等等。
三、丽水农家乐地区优势分析
好的农家乐就是要选择好的地区。从调查问卷中我们看到农家乐最好的地方就是能够接近有山有水的地方，更能吸引和满足更多的人。
丽水市以中山、丘陵地貌为主，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。全市土地面积17298平方公里，其中山地占88.42%，耕地占5.52%，溪流、道路、村庄等占6.06%，是个“九山半水半分田”的地区。
四、丽水市农家乐娱乐项目
当然，农家乐不仅仅只有饮食就够了，最关键的还是娱乐的项目，在调查问卷上很多人还是希望我们丽水的农家乐会有不一样、特别的娱乐项目，能够带给他们真正的快乐，娱乐项目有果园摘菜、垂钓、野炊、农家饭、体验劳动、台球室、KTV、乒乓球室、酒店、网球场、羽毛球场、真人CS、保龄球等。
五、丽水市农家乐的劣势
1、规划有待完善。但有的难以落实，有的建设水平参差不齐。
2、品牌意识不强。在我市639家农家乐经营户中，已注册的农家乐商标仅有1件
3、主体定义不清。一是农家乐作为一个经营主体，定义模糊。
4、生态不容乐观。生态是支撑农家乐旅游的最强靠山。随着农家乐规模的扩大，改厕不达标、排污管网建设滞后、洗涤的随意性等问题使环保成为日益关注的焦点。
六、总结
通过调研使我对丽水市乡村旅游更加了解，在丽水市创办农家乐优劣势，我会不断努力，认真学习理论知识并且把知识用于实践中，我将来在农村创办“农家乐”打好基础，为乡村旅游的发展做贡献。
参考文献：
[1]丽水市旅游局《丽水市农家乐旅游发展规划纲要》2006年
[2]丽水市政府《关于促进农家乐发展的若干政策意见》2007年
[3]丽水市财政
商业零售店选址分析 篇7
古语有云:“天时不如地利。”这强调了地利在军事作战中的重要性,而在商业战中,零售店的选址则更强调地利的重要性。在国外,零售业被称为“选址的产业”[1],通常店址被视为商店的三大主要资源之一,可以说选址的好坏,将直接关系到商家经营能否成功。
2 商圈与零售店选址的关系
商圈是指以商店所在地为中心,向四周扩展,构成的一定辐射范围,并能够有效吸引顾客来店的地理区域。商圈包括三个层次:核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。一般而言,地区性商店的核心商业圈顾客密度最大,次级商业圈顾客密度较小,边缘商业圈顾客密度最小;位于商业中心的商店,核心商业圈的顾客最少,次级和边缘商业圈的顾客相对较多,如图1所示。大型百货商店边缘商业圈的顾客可能比较多,居民区便利店则几乎没有边缘商业圈的顾客。商圈的确定方法一般为零售引力法则[2]:该法则认为,城市的人口越多、规模越大、商业越发达,其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果,计算式为
式中:d为城市A和B之间的距离;Pa为A城市人口;Pb为B城市人口;Dab为A城市商圈的限度。对于商圈内的顾客来源,一般可分为:居住人口,即居住在零售店附近的常住人口,是核心商圈内基本顾客的主要来源;工作人口,即那些并不居住在零售店附近但工作地点在附近的人口,他们是次级商圈中基本顾客的主要来源;流动人口,即在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口,这些人口是位于这些地区零售店的主要顾客来源,是构成边缘商圈内顾客的基础。另外,零售店要选址还需要掌握商圈内是否存在主导产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响[3]。
在零售店在选址时,总希望获得较大的目标市场,以吸引更多的目标顾客。为此经营者必须对所在区域的商圈进行深入分析,明确商圈的范围,分析其规模形态、进行效益评估、衡量店址的使用价值,获知特定商圈内人口和社会经济特征,店铺依此提供相应产品和服务。
零售店经营方针战略的制定,必须立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展规律趋势,通过对商圈的调查分析,帮助企业认识本地区基本顾客群和潜在顾客群,力求在留住基本顾客群的同时积极开发潜在顾客群,对此研究可作为制定市场开拓战略的重要依据。还要掌握商圈内市场竞争、金融服务、交通运输、商品配送、劳动力供给等因素的情况,围绕该区域商圈内的需求特点展开工作,为企业的之后的经营活动提供必要的准备。
由以上可看出,商圈是商业零售店选址的基础,只有对选址范围内的商圈进行深入完善的分析,才能够找到合适的店址。
3 影响零售店选址的主要因素
3.1 城市因素
商业零售店的选址首先应考虑的因素就是城市问题,对于城市问题要考虑所在地的城市规划、城市设施、城市的商业属性等。城市规划包括街道开发计划,道路加宽计划,区域开发计划等,这些规划都与选址问题相关,会对未来经营环境产生巨大影响;其次城市设施包括学校,医院,公园,旅游设施,政府机关等公共设施,这些设施的种类、项目、分布状况等;不仅能吸引消费者,还是选址必须考虑的重要因素。最后要考虑城市的商业属性,如城市中某区域的商店数、职工数、营业面积和销售额等绝对数值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的相对数值,如人均销售额。通过对以上因素的考虑,找出本地区最具有吸引力的市场,将店址选在城市中最有吸引力的地方,融入到当地的商业环境之中,对店铺经营将起到重要的作用。
3.2 居民因素
商业零售店的选址中最重要的因素就是人的问题。居民是否有购物和消费的意愿及对店铺的选择,直接关系到经营的成败。所以需要对一定半径范围内的居民进行调查,从中分析出对选址的影响,找出最令居民满意的开店地址。调查时,要对预投资区域内的人口规模,人口密度,收入情况,家庭结构及家庭生命周期,教育程度、年龄结构、性别比例及职业构成等方面的现状和发展趋势的调研,为选址提供第一手信息;其次要对于选区域内的客流量居民的逛街频率、交通工具进行调查,以把握商业潜力,确定营业体制;最后对居民购买力指数进行调查,购买力指数即单位货币购买商品或取得服务数量的能力,通过对购买力指数的调查,可以为所选店址规模的确定提供依据。
3.3 竞争者因素
商业零售点的选址中最不能忽视的因素就是竞争者的问题。选定商圈范围内营业面积的饱和程度直接决定了店铺的经营效益,所以要了解竞争者的地理位置和数量、集中程度和发展情况,对竞争者的竞争能力、优劣势、竞争的短期和长期变动等进行分析,找到具有较强竞争力的店址,来应对商圈内竞争对手的威胁。
(1)商圈饱和度[4]测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度,可以帮助新的经营者了解某个地区内同行业是过多还是不足。一般来说,在饱和程度较低的地区开店,成功的概率较高。商圈饱和程度用以下的饱和指数来反映
式中:C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE为某地区每一顾客平均购买额;RF为某地区经营同类商品的商店营业总面积;IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
(2)竞争者竞争能力对所选区域内的竞争者进行层次划分,将具有较强竞争力的竞争者与弱势竞争者统计出来,对其经营业绩的情况、经营能力、规模、商品的价格水平及出入店的客流量等进行调查分析,找出每个竞争者的优势劣势,作为对选址及经营的重要参考资料。另外,除了要关注竞争者外,还要掌握商圈内商店群的构成,其对店铺选址和经营的影响问题。
(3)竞争商店距离由于相互竞争的商店之间的距离越大,它们各自的商圈也越大,所以在选址时一定要考察备选店址与竞争商店的距离问题。但是,有时相互竞争的商店毗邻而设,顾客因有较多的选择而被吸引过去,则商圈也可能会因竞争而扩大。这在选址的过程中也应有所考虑。
4 零售店选址的程序及参数评价
4.1 选址的程序
选址程序的流程如图2所示。
(1)选择约束条件首先要明确零售店地址选择的目的和意义,其次确定商圈。然后找出在选址过程中各个因素如商圈范围、商业饱和度、购买力指数等对选址的约束条件,制定出适合本地区条件的零售店经营发展的基本计划,以便大大缩小选址的范围。
(2)搜集整理资料对搜集到的诸如城市商业条件、竞争者构成、居民消费水平等调查资料进行分类,汇总,舍弃无效资料,选出影响选址的主要指标因素。根据约束条件和主要有效指标对目标函数建立数学公式,从中寻求选址的最佳地址方案。这时可能会出现数个方案,这就要对动态环境下城市规划、竞争者和顾客的变化等进行分析和判断。
(3)地址筛选在对所取得的上述资料进行充分的计算和分析,考虑各种因素的影响并对需求进行预测后,就可初步确定选址范围,即确定初始候选地点。
(4)定量分析针对不同情况选用不同的模型[5]进行计算,结合对所选地址是否具有选择的现实意义及可行性进行分析,得出结果。
(5)复查结果分析其他影响因素对计算结果的相对影响程度,分别赋予他们一定的权重,采用加权法对计算结果进行复查。如果复查通过,则原计算结果为最终结果;如果复查发现原计算结果不适用,则返回继续计算,直到得到最终结果为止。
(6)确定地址在用加权法复查通过后。则计算结果即可作为最终的选址结果。但是所得解不一定为最优解,可能是符合条件的满意解,这就需要对所选店址进行参数评价。
4.2 选址的参数评价
商业零售店的店址在确定后,还需要一些参数评价[6]其是否合理。
(1)人口分布参数即在特定商圈内的人口分布状况。一个商圈内人口分布不可能是均匀的,分析人口分布状况及其变化可识别商圈的消费重心。网点的一个基本功能是创造“空间效用”,将商品呈现在“适当的地点”,越便于顾客购买,吸引力就越大。
(2)人员流量参数即在特定时间内经过该店址的人数。通过一个地点或区域的客流量越大,在其他条件不变的情况下,该地点越适于开设分店,主要包括流动人数和类型分析以及入店率分析。
(3)交通运输参数即选定区域的交通运输状况。店址前的道路拥挤程度、过往交通限制、到达店址的交通便利度以及其是否接近车站、是否在商圈的主干道附近等,都与客流量有着密切的关系。同时交通状况也与配送、上货速度有直接关系。选址时以便利消费者为首要原则,必须是顾客易到达的位置,从节省消费者的购买时间,精力,费用的角度出发,最大限度的满足消费者的需要。
(4)场地空间参数即店铺内外的用地情况。如店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、停车场等。高速车道边、高层楼房、位于上坡的位置都不适宜开店。其中针对我国车辆普及率不断提高,要求零售店周围不仅要有足够的自行车停车场地,还要有足够的车位,特别是那些能满足顾客一性次购物量大的仓储式商店。
(5)辐射范围参数即店址可使网点的影响力向周围辐射的能力。这一能力的大小决定了网点是否可有效地以点带片,连点成线组网并不断扩张。
(6)识别特征参数即商店的开设地点是否有利于消费者看见和识别。高可见度可使顾客在远处就注意到商店的存在。一般来说两条街道相交的地点较为理想,其步行客流量和车流量大于任何一条街道,但街道相交地点的人行道处有交通限制的就不一定理想。
(7)安全性参数即商店周边的地区给顾客的感觉是否安全。顾客感觉不安全的地方生意不会好,这类地区包括高犯罪率的地区或者没有很好地开垦或教化的地区,在有充足灯光和停车点,到处都有人群购物的建筑内,其感觉最为安全。
除了分析以上评价参数外,还要考虑水电增容条件,建筑物新旧程度与装修成本,以及网点区位是否有城建规划限制,有无绿地限制等评价参数。
5 山西美特好的实例选址分析
作为山西零售业的龙头老大——美特好集团,在十几年的经营中通过对国内外零售业进行考察学习和自身经验的总结,研究出一套科学成功的选址程序。在每开设一个新超市前,都要进行长期细致的市场调查,诸如该区域的人员构成、消费水平、人口增长、居住条件、兴趣爱好、中产阶级比例等,这项工作至少需用半年左右的时间。在美特好各个分店选址的过程中,根据经典的零售学理论,都会经过详细的测算:首先就是测算商圈内的人口消费能力;然后,对这些区域进行进一步的细化,计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查,计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平职业分布、人均可支配收入等等许多指标。其次,就是研究这片区域内的城市交通和周边的商圈的竞争情况。如果一个未来的店址周围有许多的公交车,或是道路宽敞,交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。如美特好滨河店,利用其在太原市胜利桥东公交交通总站之利,成为其客流量最大的超市之一。最后,对店铺开设进行可行性分析,找到最合适的新超市店址。正因如此,当2005年国内零售巨头家世界与国际零售巨头沃尔玛同时登陆太原之后,美特好超市以其合理的地址选择、深入人心的品牌、强大的本地化优势及先进的经营管理理念,成功的守住了山西市场并且在之后不久连续并构了天津家世界华北地区的10家连锁超市,创造了山西商业史上的奇迹。
从美特好的案例中可以发现国内的超市对选址的调查与确立已经向国际化发展,其过程十分严谨。尽管选址的过程比较复杂与漫长,但成功的经营证明了选址对于企业的成功有着特别的重要性。
6 结语
从以上对商业零售店选址的分析可得出一个结论,即零售店的店址的选择要建立在对其商圈分析研究上,最好选择在交通便利,面向客流量多的街道以及商业活动频度高,接近人们聚集的场所;选址时一定要科学的进行调查数据并对调查结果认真的研究分析,得出结论。不能只凭主观臆断,宁可慢也不要错,选择出最佳的零售店店址。
摘要：商业零售店选址是商家历来考虑的首要因素,合适的开设地点既能决定店铺顾客的多少,也能决定销售额的高低,是店铺经营成败的关键问题。针对开设商业零售店的选址问题,首先依据商圈理论分析了商圈与选址的关系,其次从城市、居民、竞争者三方面对影响选址的主要因素进行了分析,最后对如何选址提出了一些看法和建议。
关键词：商圈,选址,竞争者
参考文献
[1]李飞,王高.中国零售业发展历程[M].北京:社会科学文献出版社,2006.
[2]冯旭,鲁若愚.零售商圈的吸引力分析[J].商业研究,2004(24):117-120.
[3]徐丽娟.电子商务条件下的零售业商圈研究[J].物流技术,2005(11):23-25.
[4]阎实,王爽.影响现代零售业选址决策的因素分析[J].商场现代化,2006(7):78-79.
[5]陈己寰.零售学[M].广州:暨南大学出版社,2004.
家乐福选址分析 篇8
关键词：乡村旅游；违法用地；违法风险偏好；响应机制
土地作为乡村旅游业发展的载体，随着乡村旅游的快速发展，乡村旅游用地的开发也在不断扩张，乡村旅游用地的开发主体包括了地方政府、企业、村委会和农户，由于经济利益的驱动和土地、资金等要素方面的限制，在各地或多或少的出现了因为乡村旅游用地的开发而违法用地的现象，如：河南安阳市采用“以租代征”的方式，违反土地利用总体规划确定的土地用途，非法租赁农民集体耕地，建设300多亩的“四季花香生态园”乡村旅游景点。
一、研究背景
乡村旅游以“生态游”、“文化特色村”、“休闲观光农业园”、“农家乐”等形式的乡村旅游在我国蓬勃兴起，被称为21世纪中国乡村传统产业的重要替代产业和乡村发展的战略产业。我国乡村旅游发展至今，经历了初创、产业成形、全面发展3个阶段。
违法开发乡村旅游的行为带来了负外部性，目前研究乡村旅游用地的文章多集中于乡村旅游违法用地的原因和如何解决这两个方面，得出土地法律和制度本身的不完善和不合理是土地违法行为的主要原因，提出通过编制乡村旅游业发展规划并把乡村旅游业纳入到土地利用总体规划中来解决其违法行为[4]。前述研究多是从宏观制度层面进行分析，忽视了经营乡村旅游业农户这一主要微观主体的动机及诉求。
笔者选取江苏省南京市锁石村和金牛村、河北省石家庄市五岳寨、贵州省贵阳市黄金大道风景区和渔洞峡风景区以及情人谷风景区等经营农家乐的农户进行随机抽样调查，共发放问卷35份，有效问卷33份。其中直接参与违法用地农户共14户，占42.4%；间接参與违法用地农户共11户，占33.3%；未参与农户10户，占24.3%。通过调查分析将农户进行分类，建立probit模型分析农户违法开发农家乐意愿的影响因素，从而提出管制和改善农家乐违法开发经营行为的政策建议。
二、实证研究
1.农户的分类。根据农户是否做出乡村旅游开发违法用地这一行为，将农户分为三种类型：直接参与乡村旅游开发违法用地的农户、间接参与乡村旅游开发违法用地的农户和未参与乡村旅游开发违法用地的农户。由于间接参与乡村旅游开发违法用地的农户是被动接受者，其行为产生并不是结合自身条件与外部环境而产生的，因而本文只讨论直接参与农户与未参与农户的行为决策。
直接参与乡村旅游开发违法用地的农户在乡村旅游开发中，违法用地行为并非被动，这主要是与乡村旅游用地具有较高收益性相关，农户个人因素的激励，如：筹资能力强，敢于冒被查处的风险，未经审批，擅自改变土地用途、非法建设和改建，有的农户借乡村旅游用地开发之名，非法倒卖土地使用权及买卖宅基地等。
间接参与乡村旅游开发违法用地的农户属于被动接受者，主要是由地方政府、村委会和企业开发商三者为了各自的利益，地方政府同时为了政绩突出，采取“以租代征”及其他方式违法占用农用地开发乡村旅游，由于占用的农用地使用权归村集体成员拥有，因而这些农户成为违法用地的间接者。
未参与乡村旅游开发违法用地的农户并非是不愿意成为乡村旅游开发的主体，由于其资金及技术等要素的缺乏，没有能力从事乡村旅游开发，还有可能是地方政府、开发商和村委会违法占用的土地不涉及这些农户所承包的使用权及宅基地使用权。
2.影响农户违法用地行为的因素分析
（1）理论假设
①个人因素。农户的个人因素影响其行为决策的理论假设见表1。
②环境因素。农户所处的环境要素，也可称为外部因素或外部变量。包括了交通条件、区位条件、政府监督力度、村集体是否具有乡村旅游特性、法律和道德约束、风俗习惯及宗教信仰，还有地方政府、开发商、村委会会不会成为乡村旅游用地违法开发主。当交通便利、具有区位优势、政府由于执法成本大而疏于监察等适宜的环境因素有利于农户参与到乡村旅游用地违法开发中。
乡村旅游主要依托田园风光、独特的自然景点，农户做出乡村旅游开发决策的前提是本地区周围有景区景点，即在外部环境适宜的条件下进行的，本文主要探讨在外部环境既定的情况下，农户的内部因素是怎样影响做出违法开发乡村旅游的决策。
（2）模型构建与变量设计。采用Probit二元选择模型分析农户个人因素对农户是否违法参与农家乐的影响程度，包括以下变量：因变量，虚拟变量participate（1=直接违法参与开发农家乐）；自变量包括户主个人因素和农户家庭特征因素，户主个人因素：age(年龄)，虚拟变量sex(1=男)，education(受教育年限)，虚拟变量cap(1=筹资能力强)；农户家庭特征：higheducation(家庭中受教育年限最高)，laborman(家庭中男劳动力人数)，laborwomen（家庭中女劳动力人数），unhealth(农户家庭身体不健康人数)，income(总收入)。变量描述性统计见表2。
（3）模型估计结果
根据上述方法，利用软件stata11进行Probit模型估计，具体结果见表9。统计检验结果表明，本回归模型预测准确度为83.33%，具有较强的解释力，回归结果可信。同时总显著水平在1%，说明模型在99%条件下是接受的。
按照农户的个人因素，即不同自变量对模型结果进行分析：
1.农民个人特征变量对农民是否直接参与“农家乐”乡村旅游的影响。从模型估计结果来看，性别对农民是否参与乡村旅游用地具有显著影响，是正显著作用，显著水平在10%以上，说明在其他因素确定的情况下，男性比女性更愿意直接违法参与到农家乐乡村旅游用地中。户主筹资能力也具有正显著作用，显著水平为10%。而年龄、受教育年限这两个因素不显著，年龄不显著的原因主要在于所调研对象年龄大多在40-50岁之间，只有一两个异常值。受教育年限不显著的原因可能是与家庭中最高受教育年限之间存在多重共线性。
2.家庭特征變量对农户是否直接“农家乐”参与乡村旅游的影响。从模型估计结果中看出，家庭特征因素中除了家庭不健康人员无法预测其是否显著，其余家庭特征因素均具有显著影响。家庭中不健康人员无法预测的原因是调研家庭中只有三户有不健康人员，且各家只有1人。家庭中受教育最高年限、总收入具有正显著作用，显著水平分别为5%、5%，表明家庭中最高受教育年限、总收入的提高可促进农户违法参与到“农家乐”乡村旅游中，而家庭男劳动力人数与女劳动力人数均具有负显著作用，显著水平均在10%，与理论推测结果相悖，可能原因是家庭中劳动力从事其他非农业劳动，并非乡村旅游开发与经营中。
三、结论与对策建议
1.主要结论
（1）根据农户是否参与到乡村旅游开发违法用地中，将农户分为直接参与乡村旅游开发违法用地农户、间接参与乡村旅游开发违法用地农户和未参与乡村旅游开发违法用地农户。
（2）直接参与乡村旅游违法用地农户，会带来一定的外部性，正外部性表现为增加农民收入，负外部性则由于农户投资乡村旅游具有点小、面广的特点，且疏于管理，破坏乡村环境及资源要素，同时违法带来查处难度大。
（3）当乡村旅游开发外部环境适宜时，农户个人要素状况决定其是否违法参与乡村旅游中，在“农家乐”案例中，农民个人要素特征：性别对农民是否参与乡村旅游用地具有显著影响，是正显著作用，显著水平在10%以上，说明在其他因素确定的情况下，男性比女性更愿意直接违法参与到农家乐乡村旅游用地中。户主筹资能力也具有正显著作用，显著水平为10%。说明筹资能力强的农户更愿意直接违法参与到农家乐乡村旅游用地中。而年龄、受教育年限不显著；家庭要素特征中，除了家庭不健康人员无法预测其是否显著，其余家庭特征因素均具有显著影响。家庭中受教育最高年限（显著水平5%）、总收入（显著水平5%）具有正显著作用，而家庭男劳动力人数与女劳动力人数均具有负显著作用。
2.政策建议
（1）重视乡村旅游的用地规划。乡村旅游开发杂乱无章，主要是因为缺乏合理可行的规划，直接影响到乡村旅游的发展。尽管我国乡村旅游规划起步较晚，但应以节约用地，保护基本农田，尽量不占和少占耕地，提高土地利用率为规划目标，与地区的土地利用总体规划、社会经济规划相协调的基础上完成乡村旅游规划。在编制乡村旅游规划时，建立公共参与机制，乡村旅游业的发展需要自下而上的公共参与和反馈监督。鼓励不同程度、不同层次、不同渠道地参与到乡村里才有规划编制中，这样代表了公众的意见，也在一定程度上抑制了农户在开发乡村旅游过程中违法用地的冲动。
（2）规制地方政府违法开发乡村旅游。目前，越来越多的农户参与到乡村旅游开发中，地方政府应承担其监督监察责任，避免农户违法参与到乡村旅游开发中。但现实生活中，地方政府为了政绩及经济利益，带头违法开发乡村旅游用地，这样损害了农民的产权利益使农民成为间接参与者。因此，应将地方政府、农户和企业之间建立规制合同，减少其交易成本、谈判成本，并可得到监督其是否违法用地。
（3）规制直接参与开发的农户违法行为。对于直接参与到乡村旅游违法开发的农户，其对当地具有乡村性的旅游资源的认知和旅游市场的发展前景具有一定的局限性，同时对乡村旅游开发所使用的土地是否违法也不能做出判断，从而在参与乡村旅游问题上存在一定的盲目性。因此，政府应对农户的行为进行政策、信息的引导，减少负的社会外部性。也就是实行引导性规制，避免农户违法使用土地进行乡村旅游开发。
（4）注重乡村旅游的管理。要使乡村旅游用地合法开发并能高效的运用，离不开建立一个有效的乡村旅游开发管理和经营管理机制。对乡村旅游开发的管理要体现乡村性的本质，对农户乱搭、乱建的行为不应考虑进入市场。可以对参与到乡村旅游开发中的农户给予培训，传授他们对乡村旅游的管理观念和知识，从而增加乡村旅游的生命周期，不会因为管理不善而使环境恶化、乡村性遭到破坏。（作者单位：南京农业大学）
参考文献：