办公楼物业费测算

办公楼物业费测算（共9篇）

办公楼物业费测算 篇1

酒店物业费用测算

一、人员工资及福利

1．工程维修人员6人

其中：强电2人、弱电1人、水工2人、综合工1人。

工资：6人×1400元/月=8400元/月

福利：6人×600元/月=3600元/月

小计：12000元/月

2．锅炉执机人员3人

工资：3人×1400元/月=5200元/月

福利：3人×600元/月=1800元/月

小计：7000元/月

3．安保人员8人

工资：8人×1200元/月=9600元/月

福利：8人×500元/月=4000元/月

小计：13600元/月

4．物业主管人员1人

工资：1人×2500元/月=2500元/月

福利：1人×1000元/月=1000元/月

小计：3500元/月

累计：36100元/月

二、能耗费用测算

1．电费：按每平方米电负荷0.1kw计，单价按0.85元/度计算，使用系数按0.85计

3600㎡×0.1kw/㎡×24小时×30天×0.85元/度×0.25=55080元/月

2．自来水费：按现行市政府商业水价计算

15吨/天×6.1元/吨×30天=3294元/月

3．天燃气费：按现商业价1.90元/㎡计算，按运行系数0.25计算

14㎡/h×24小时×1.90×30天×0.25=4788元/月

累计：63162元/月

三、办公费用（含办公设备折旧）

18人×100元/月=1800元/月

四、保洁材料费

3600㎡×1.50元/月=5400元/月

五、设备维护保养材料费

1．强电设备、设施

包括设备线路维护维修，控制柜的检修保养，灯泡、灯具的维修更换等

1000元/月。

2．电话、宽带线路设备、设施

500元/月

3．消防设备设施

1500元/月

4．热水系统

500元/月

5．给、排水设备设施

800元/月

6．采暖、空调设备设施

700元/月

7．其它设备设施、600元/月

累计：5600元/月

六、设备设施的大中修和设备设施的更新更换费用由产权单位担负。

七、物业费用合计：112062元/月

办公楼物业费测算 篇2

复杂多变的国内外形势, 给集团公司生产经营带来严重冲击, 石油价格低迷、产能受限, 收入大幅下降, 油田下游各行业生产经营面临巨大压力。集团公司由上至下控制成本的压力已经传递到每个企业和员工。大庆油田矿区服务系统从集团公司和各驻矿单位收取分担基数以谋求生存和发展, 与油田荣辱与共, 有必要也有义务率先树立过紧日子的思想。为了进一步提升成本管理水平, 为今后预算管理、成本控制、指标考核、价格制定及国家优惠政策争取 (《建设部关于优先发展城市公共交通的意见》建城[2004]38号、《国务院办公厅转发建设部等部门关于优先发展城市公共交通意见的通知》国办发[2005]46号及《关于优先发展城市公共交通若干经济政策的意见》建城[2006]288号等文件) 提供科学的理论依据, 自2009年4月份开始, 在矿区服务系统全面开展了标准成本制 (修) 订工作。此项工作明确了服务重点, 确立了服务标准, 细分了服务项目, 测算了差异化服务单位成本, 并量化了政治责任、社会责任和经济责任。通过节能降耗、挖潜增效、走低成本内涵式发展道路, 寻求节约资金的途径, 全力做好和谐示范矿区建设工作, 让改革发展成果更好地惠及油田每名员工。矿区作为油田的后勤部和大本营, 充分发挥了服务生产、保障生活、维护稳定的作用。

二、三级剔除法在大庆油田矿区服务事业部标准成本测算中的应用

三级剔除法是以历史年度财务决算资料为依据, 依次剔除单位差异、时间差异、空间差异, 剔除后的成本费用基本能达到保证矿区服务系统维持基本生产经营的需要的一种成本计算方法。标准成本制定过程涵盖了矿区的十二种业务类型, 包括物业服务、供热系统、公交通勤、医疗卫生、保险服务、离退休服务、文化体育、稳定服务、液化气服务、托幼服务、园林绿化和道路管理。由于涵盖的业务类型多, 业务结构复杂, 因此需要运用多种分析测算方法确定行业标准成本。而“三级剔除法”正是针对矿区企业成本的发生, 有多种因素导致成本较高无法量化分析的情况应运而生, 并在整个标准成本测算制定中体现了其较大的实用性。

以物业系统测算标准成本采用三级剔除法为例:

测算类别:2008年省级示范小区 (楼龄小于等于10年) 所在的物业管理处在房屋维修项目中消耗的材料费。

第一步:剔除单位差异。

(1) 确定工作量。选取符合该分类的18个物业处的管理面积。

(2) 整理测试年度各物业处材料费用构成。编制材料费用明细表, 纵向列示工作量 (服务面积) 、材料费用要素 (房屋维修) , 横向列示18个物业处, 剔除费用期间不可比、临时发生因素, 计算各物业处材料单位成本。

(3) 计算平均值。将各物业处消耗的材料费以物业处房屋维修面积为权数加权平均得到各物业处房屋维修平均材料消耗。如表1所示:

金额单位:元

(4) 绘制曲线图。横轴列示物业处, 纵轴列示单位成本, 绘制分类物业处平均线, 标注各物业处单位成本值点 (如图1所示) 。

(5) 确定测试点。剔除平均线以上成本消耗过大的物业处, 保留平均线以下计量手段完善、管理水平较高的物业处。剔除后, 平均线以上有8个物业处, 则应保留10个物业处。在10个物业处内选择有代表性、计量准确的作为下一级剔除的测试点, 第一步选择测试物业处10个。

第二步:剔除时间差异

(1) 抽取10个物业处材料费消耗明细表。如表2所示:

金额单位:元

(2) 编制各测试物业处月度材料费用表。以物业处材料费消耗明细表为依据, 纵项列示材料费用要素, 横向列示月份要素, 对比分析各月份消耗量, 以平均消耗水平替换不合理月份的成本, 修正各测试物业处房屋维修材料消耗数据。如表3、表4所示:

金额单位:元

金额单位:元

(3) 编制测试物业处材料费用表。纵向列示材料费用要素, 横向列示测试单位, 将修正后的数据归集整理到表5中。

金额单位:元

第二步测试物业处仍然为10个。

第三步:剔除空间差异。

(1) 将10个测试物业处按材料费用排序, 选取较低的9个单位按费用要素分别加权平均得到平均值。如表6所示。

(2) 绘制曲线图。横轴列示物业处名称, 纵轴列示单位成本, 绘制平均线, 标注各物业处单位成本值点。如图2所示。

(3) 确定测试点。剔除平均线以上物业处, 保留平均线以下的作为下步测试点。测试物业处为5个。

(4) 加权平均计算5个测试物业处数据, 得到基本的单位标准成本。如表7所示。

金额单位:元

金额单位:元

注:加权平均值0.15即为基本的单位标准成本

(5) 整理“省级示范小区——楼龄小于等于10年”工作量, 套用基本的单位标准成本, 得到该分类小区的基本标准成本总额。如表8所示:

金额单位:元

本方法最终得到一个保障企业生存、维持日常生产运营的基本标准, 与其他成本计算方法结合运用, 检验计算结果的吻合度;指导各行业选取测算点, 套用标准, 得到基本的标准成本。标准成本是企业管理的重要手段, 使各项费用的发生在可控范围之内, 充分发挥“对上是工具, 对下是依据”的职能。一是对外为企业争取最大利益。在政府及集团公司相关政策出台前, 未雨绸缪制定标准引导政策向有利于企业的方向发展, 政策出台后据此向各级主管部门争取企业的最大优惠措施。二是为企业争取合理行业定价。以制定的标准成本做为价格底线, 与现行收费价格进行比较, 收支倒挂严重的, 如供热水、罐装液化气、托幼服务和社会散户等服务项目, 应积极与物价部门协商调整价格。三是为企业内部管理服务。预算管理:以标准成本作为预算下达基础, 不仅能科学合理测算各单位真实支出, 提高预算编制的客观性和可操作性, 使预算编制更科学、更合理, 依据更充分。指标考核:标准成本可以作为评价业绩的标尺, 对各级责任中心进行考核。将生产经营过程中的实际成本与标准成本进行比较、分析、评价, 以衡量责任中心的业绩, 将考核结果与责任中心的效益进行挂钩, 调动责任中心降本增效的积极性;成本控制:标准成本的制定及实施贯穿于企业生产经营的全过程, 在成本控制方面起着重要的作用, 既可避免生产经营过程中发生铺张浪费现象, 又能为成本控制的各个环节提供有利参照。费用发生以标准成本为依据, 用标准单位成本衡量经营情况。

三、结论

实际应用中, 三级剔除法作为一种标准成本的计算方法, 在整个标准成本测算制定过程中发挥了其较大的实用性。但同时在实际应用中也存在着一些问题。其一, 工作量较大。运用三级剔除法计算标准成本对数据资料要求质量高、详尽。部分单位现有管理水平和计量手段有限, 对标准成本精细化测量有影响, 要通过实地调研, 对填报的数据进行校验和纠正偏差。要求对各成本要素各单项成本进行剔除比较计算。实际工作中, 要求详细核算的主要成本要素有九个, 每项成本要素的明细项目近百个, 每个明细要素又要分十二个单项进行计算, 二级分类55个, 明细分类230个, 而每项单项又分四个步骤进行剔除计算标准成本, 计算工作量相当大, 步骤相对繁琐, 大大增加了财务人员实际工作量。其二, 与其他成本计算方法比较存在局限性。标准成本在制定过程中运用了成本定额、统计学方法、审计学方法、作业成本法、量本利分析法、量差和价差分析法等方法。三级剔除法是与以上计算方法结合使用的, 单纯只运用三级剔除法测算标准成本是无法得到准确合理的数据的。

参考文献

办公楼物业管理工作的措施 篇3

【关键字】办公楼；物业管理；相关措施

随着我国经济的不断发展，办公楼的环境也逐步向自动化方向发展。自动化是现代经济快速发展所带来的必然产物。办公楼环境的自动化同时也在很大的程度上加大了办公楼物业管理工作的难度，我国服务水平的整体提高，在很大的程度上给办公楼物业管理人员提出了很高的要求。现代办公楼物业管理一定要采取科学有效的措施，更好地服务于人，为业主创造最佳的工作环境。

一、办公楼的工作特点

随着我国经济的不断发展与进步，先进的设施设备纷纷入驻办公楼，了解办公楼的工作特点是做好办公楼物业管理工作的重要前提。办公楼的工作特点主要有以下几点：

1.涉密性强

现代办公楼多为综合性办公楼，大部分商业机密和机密文件都存储于办公楼，例如企业的核心优势、未来发展战略以及目标市场等等，这些信息是企业的核心，一旦泄露出去，将会对企业造成致命的打击。

2.技术密度高

由于我国办公楼的逐步专业化，其中还有很大一部分设施设备都是从国外引进，在对这些设施设备进行维护时，需要技术密度高的专业人员，避免造成不必要的损失。

3. 服务要求水平高

由于经济全球化的到来，办公楼接待的顾客来自不同国家、不同领域。办公楼物业只有具备较高的服务水平，才能帮助企业在市场竞争中拔得头筹，维护企业的形象。高标准的服务水平已经成为现代办公楼的标志。

4.相关政务活动比较频繁

目前，一些比较高档的写字楼是组织政务活动和重要商务活动的场所，来访客人以及企业合作的客户都汇集在此，这对物业管理水平提出了更高标准的要求。

二、办公楼物业管理的内容

办公楼物业管理已经成为维持办公楼日常运营的重要组成部分，随着我国办公楼的自动化程度越来越高，办公楼的物业管理给物业管理人员创造了新的挑战，办公楼物业管理不仅要跟上硬件的更新速度，同時还要保证物业管理人员综合素质的提升。

三、办公楼物业管理工作存在的问题

1.相关写字楼的配套设施并不是很完善

主要是因为其写字楼在原有的设计上缺陷，配套设备设施不够齐全，使得在投入和使用后给其业主带来了极大的不便。

2.其写字楼物业管理人员和其入驻的客户以及业主之间的交流不够 这主要是因为其入驻的客户和业主一般都不是在同一个单位，不属于一个整体，他们各自日常的工作都是非常的繁忙的，很难聚在一起，因此召集起来开会也是十分的困难的。

3.安保是重点也是难点

由于写字楼人流量很大，很难清场，这在一定的程度之上给一些不法分子提供可趁之机，虽然大部分写字楼已安装监控设备，但是难免存在盲目区和死角，这给保安工作提出更大的挑战。

四、办公楼物业管理工作的措施

现代化办公楼由于各种先进设施设备的入驻，与此同时也给办公楼的物业管理方面带来了难题，办公楼物业管理人员一定要采用最先进的管理方法，来保证办公楼的正常运营。办公楼物业管理措施主要有以下几点：

1.引进先进的技术，采取相应的安全措施

我们要尽可能的运用一些比较先进的设备和技术，例如视频实时监控、门禁系统、公安联网报警的系统以及红外线防控等等。与此同时，我们要加大宣传力度、提高业主以及工作人员安全防范的意识，以充分的保证其财产以及人身安全。

2.创新相应的管理体制，以使得其操作层与管理层之间的分离

目前，许多物业管理的体制还是停留在粗放式管理上，这与我们当前写字楼物业管理的要求是不相适应的。因此，未来管理必须对这种体制进行改革，实行精细化管理，即要由专业人员做专业的事，对一些专业性较强的项目委托专业公司开展相应的工作，物业管理者主要负责监督管理，这样才保证工作的效率及效果。

3.设备设施实现自动化

一些较为传统的物业公司对其企业的管理一般都是通过人工操作、保养以及维修等相关的手段去达到延长其设备寿命的。当然，这与我们目前的低碳环保以及节能环保的需求是不一致的，这就必须要求我们的物业管理者运用一些自动化的低碳新型技术。例如空调变频的技术以及中央空调相关的调控系统等，从而在一定的程度之上节约电量，增强环保的力度。

4. 实现其管理手段的网络化，以提高相应的工作效率

根据当前写字楼一些实际需求，物业管理者要对其客户房屋的基本资料、档案、投诉处理等等运用网络化进行办公操作，并且开发相应的软件。当然，还可以创建写字楼内部局域网，其客户可以通过该网站发表意见和建议，便于物业管理者及时了解客户的需求信息，及时从管理上做出调整，从而在整体上提高管理企业与业主之间的交流，以全面提高其业务管理水平。

五、结束语

综上所述，办公楼物业管理已经成为现今企业管理的一个重要的组成部分，现代办公楼物业管理只有采取最科学有效的措施，认真的去分析研究物业管理的对象以及管理的办法，真正的实现办公楼物业管理“服务为主，共建和谐”的标准，才能促进物业管理的持续性发展，树立企业的良好形象。

参考文献：

[1] 王云清.以人为本，构建和谐的物业管理模式[J].中小企业管理与科技.2007（06）.

[2] 吴希礼.高质量地做好机关办公区的物业管理工作[J]. 中国机关后勤. 2003（05）.

作者简介：

培训中心物业管理费测算表 篇4

序号 项 目 测算依据 月费用 年费用 备 注

一 基本情况 管理人员16.5人，其中管理员1人，维修工2人，消防员0.5人，保安人员 5人，绿化人员1人，锅炉工3人，保洁员4人。建筑面积6180m2，绿化面积6800m2 维修工包括：电工1名、水暖工1名

二 人工费 17721.4 212657员工工资 工资标准按管理员2000元/月；维修工1500元/月；保安人员、消防员、锅炉工800元/月；保洁人员、绿化人员600元/月。14800 177600

1、管理员、维修工都为正式工。

2、工资里包括年终奖、误餐费。人员福利费 正式工按工资的34.5%，临时工按工资的17.5%。2723.38 32680.5劳保费 标准按每人12元/月 198 2376

三 管理费用 950 11400日常办公费 150 1800手机、电话等通讯费 手机按300元/月，电话按200元/月 500 6000运输费 150 1800培训费 150 1800

四 部分设施日常维修保养费用 包括照明系统、给排水系统 1532.64 18391.68照明系统 按0.124元/m2.月 766.32 9195.84给排水系统 按0.124元/m2.月 766.32 9195.84

五 绿化费用 绿化面积6800平方米 6900 82800工具费 购置喷水管、锄头等其他用品 100 1200药品费 按1.00元/m2.月 6800 81600 包括药品、肥料、机械的折旧

六 清洁卫生费 建筑面积6180平方米，购置洗刷器材，定期洗刷地面和墙面。1700 20400 包括卫生用品（如：厕纸、洗手液、除嗅剂等）工具费 保洁用笤帚、墩布、簸箕等低值易耗品；抛光机、清洗机等机械的折旧 300 36002 清洁用料 600元/月 600 7200化粪池清理 每1月清掏1次，每次2车，每车150元 300 3600大理石保养费 每年保养3次，每次2000元 500 6000

七 保安费 保安人员5人 250 3000装备费 对讲机、警具、服装等600元/人年 250 3000

八 中央空调运行费 15000 包括机体年检、易损件的更换、机体的防腐锅炉设备设施检测维修费 15000

九 其他费用 按0.033元/m2.月 203.94 2447.28

十 利润 费用的20% 73219.2

十一 税费 费用的5.52% 20208.5

办公楼物业服务合同 篇5

物业服务委托合同

潍坊祥福物业有限公司

****年**月**日

广场面积________________平方米

绿化面积_____________ ___平方米

第二章委托管理事项

第三条

大厦建筑公用部位的管理和日常维护和小型维修。

第四条

公共设施、设备的管理运行和日常维护和小型维修

(包括大厦内部公共通道、卫生间、变配电室二次供水设备，中央空调、消防设施不包括消防中控室主机)及更换公共区域损坏的灯具、开关。

第五条

公共环境卫生包括：大厦公用部位的卫生，大厦外公共场所卫生（包括公共区域走廊、楼道、卫生间、电梯的清洁、办公楼垃圾的收集、指定的办公室的清洁、会议室及接待室室的清洁，广场 及大厦周边绿化带的卫生清洁。

第六条

物业管理期间形成的档案资料的管理。

第七条

甲方交代的其它事项。

第三章

委托管理期限

第八条

委托管理期限为 ——年，自------年----月----日起至------年---月---日止。

第九条

---年---月---日至---月---日为考核月，甲方对乙方本的服务工作进行考核，甲方有权根据考核满意率情况决定本合同第二是否继续履行。如甲方决定不再履行第二合同，双方物业合同予以解除，甲方不承担违约责任。

第四章双方权利义务

6、保证甲方大厦划定区域的公共场所、公共部位的保洁服务达到无积尘、无杂物、无积水、厕所无异味、及楼内通道畅通无阻;

7、保洁人员每日对楼宇内外公共场所进行保洁服务;

8、配备维修人员对水、电路进行日常维护和维修服务;

9、对业主或使用部门违反管理规定的行为应及时规劝制止，直至通报甲方职能管理部门;

10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;

11、本合同终止时，乙方必须将图纸资料及其他物业管理的全部档案资料移交给甲方;

12、法律和法规规定的其他责任。

第五章

物业管理服务质量

第十二条

乙方须按下列约定，实现目标管理

1、房屋外观：整齐、整洁，保证外表整洁率90％以上；

2、房屋及设施设备的维修、养护：维修员每天要对各楼层的办公场所、公共部分以及卫生间等部位的电源、照明、用水等进行正常巡视、记录和必要的维护、更换和维修等，保证及时率在90％以上；

3、办公及公共环境：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫、保洁，由专人负责检查、监督，楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍、卫生间洁净无异味，无积水，接待室，会议室会前会后保持清洁，确保大厦公共区区容貌整洁；

第八章

附则

第十八条

自本合同生效之日起七天，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第十九条

双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十条

本合同正本连同附件共__页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第二十一条

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十二条

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解、协商或调解不成的，双方同意由____区仲裁委员会仲裁。

第二十三条

合同期满本合同自然终止，甲、乙双方需续订合同，应在该合同期满三十天前向对方提出书面意见，乙方在同等条件下，有优先续签合同的权利。

第二十四条

本合同自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

****年**月**日

龙凤办公楼物业管理方案 篇6

物业管理运作模式设想

（一）管理架构

针对办公大楼的特点及管理要求，结合现代物业先进管理念和现代经营模式，确定了天朗物业管理有限公司对龙凤街道办事处办公大楼物业管理的设置思路。

3、内部组织机构设置思路：

1、设置原则：精干高效、目标管理

有利于天朗物业管理有限公司对龙凤街道办事处办公大楼管理物业管理服务项目实行计划目标管理；实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。

2、设置形式：垂直领导、整体协调

垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；部门业务独立操作的同时兼顾相互协调管理便利，旨在达成整体有机运作。

3、成本控制

在确保满足规范化、专业化物管服务需求的同时提倡员工“一专多能”身兼多职，充分发挥员工主观能动性以节约不必要的人力资源成本。

人员编制

1、日常管理的人员编制：

根据具体实际情况，分派最合适的服务人员：物管经理：0.5人，物管员：0.5人，水电工：1人，清洁工1人，秩序维护2人。

物业服务内容

在此主要阐述办公项目安全管理，环境卫生及绿化管理、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。

一、办公安全管理

秩序维护工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，秩序维护工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，物业使用人才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻工作都属于安全管理的范畴。

1、治安管理

（1）治安工作的特点及主要任务

特点：

A、以预防为主。做到不出事故，不出案子，是秩序维护工作的根本目的，也是衡量秩序维护工作绩效大小的主要标准。

B、物业秩序维护与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的秩序维护工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是秩序维护工作最明显的一个特点。

C、服务性强。从本质上看，秩序维护就是服务，即提供秩序维护服务。作为秩序维护人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

D、软件与硬件同时抓。一个物业秩序维护工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高秩序维护队伍的素质，另一方面要抓好秩序维护设施的建设，建立完善的秩序维护系统和消防报警系统。

⑵、主要任务：

A、门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内各部室方位，同时应注意防范进出人员中的可疑人员，防止各类案件的发生。

B、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。

C、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。

D、与其他部门搞好配合工作。（3）实行24小时值班

门卫人员实行24小时值班，确保及时发现问题和处理问题。

4、办公物业管理项目环境卫生及绿化管理 物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为物业使用人提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在办公物业管理项目中，我们将对物业的清洁卫生、绿化等项目采用高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境。

环境管理主要任务和组织结构

（1）环境部主要任务：

负责物业各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；

负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，掌握清洁费用的支出；

负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

负责接受客户的委托清洁业务；

负责纯净水的蓄存与发放。

物业实行８小时班组保洁制度，早晨6：00上班直至晚上7：00时下班。以保证物业的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。

5、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养物业使用人环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

（1）垃圾收集袋装化：垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

（2）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

（五）设施、设备的维修与维护

高档物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障设备运行的安全、高效，我们将结合办公办公楼项目的实际情况，把颐正园在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到本物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。

此外，我们将在办公项目的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。

实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中 修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。

办公楼物业费测算 篇7

目录

前言…………………………………………………………………1 第一部分：费用测算…………………………………………………………3 第二部分：物业管理业绩表………………………………………6 第三部分：物业管理实施方案………………………………………………20

第一章 物业管理服务构想…………………………………………………20**物业公司简介…………………………………………………………20物业管理概况…………………………………………………………20物业管理服务范围……………………………………………………21物业特点分析…………………………………………………………21委托管理目的…………………………………………………………21委托管理原则…………………………………………………………22物业管理定位…………………………………………………………22“高品质管理水准”的依托资源……………………………………2

3第二章 物业管理人力规划……………………………………………24管理处组织架构……………………………………………………24物料管理……………………………………………………………26便民服务………………………………………………………………27

第三章 物业管理作业指导书…………………………………………27安全管理………………………………………………………………27保洁服务………………………………………………………………34各类突发事件的处置预案…………………………………………………40

第四章 物业服务保障体系……………………………………………43管理、激励、监督、反馈机制………………………………………

43档案的监督与管理……………………………………………………44管理人员配备、技术人员比例、培训、管理………………………46质量监督与控制………………………………………………………47

第五章 工作计划………………………………………………………58企业个近期目标与远期规划…………………………………………58日常管理运作…………………………………………………………58

第六章 物业管理目标…………………………………………………60 总体目标………………………………………………………………60 分项指标………………………………………………………………60

办公楼物业费测算 篇8

办公楼物业管理个人工作总结1

转眼我来到公司也有一年的时间了，在这段时间里我一直认认真真的工作，就是为了能够对的起领导对于我的期望。我想我或许勉强算是一个合格的物业管理员工，之所以说是勉强也是觉得自己还有很多不足的地方，需要自己不断的去学习，去让自己弥补自己身上的哪些缺点，才能变得更好。但在工作这一方面我却没有因为外界的因素而做出超出自己员工范围之外的事情，一直尽职的守在自己的岗位上，为我们的物业公司做着贡献。

在刚刚来到这里的时候我还是一个从未接触过这一行业什么都不懂的小白，但是好在领导也是为我们这些新来的员工准备了一个入职培训，让我们在经过培训之后再去进行工作。而在这个培训中我也是收获良多，除了让自己对于这项工作有了更深的了解和认识之外也是在和同事的友谊上面得到了很大的跨越。虽然只是短短的三天时间，但是也让我和我们这一批一起进入的员工熟络了起来，能够很融洽的聊起天来了。在那之后慢慢的我们也是和老员工也熟悉了起来，而一年的时间下来，大家也都是完美的融入了这个团队，能够很好的在一个团队工作起来。

在工作的过程中我也遇到了很多我一个人难以处理的问题，好在我们是一个团队，总有空闲的同事能够过来帮助我。而那些我不懂的问题也是一直请教那些资历深的老员工，也是在这个过程中让自己的能力得到了飞速成长。而现在的我也成为了新员工询问的对象，也会开始向我们讨教如何处理一些事情。在教导别人的过程中也是进一步检查自身所学的东西，所以我也是又找到了一些自身的问题。要说这一年时间来最大的成长或许还是自己性格的转变，在一年前的我还是非常内向害羞的，但是现在的我却是能够在和陌生人的交流中自如应对。这样的变化对我来说是非常好的，我一直想要改变自己这种性格，但是却一直没有迈出哪一步，然而现在的我却已经感受到了这样性格的好处，也是非常的感激公司能够给我这么锻炼自己的机会，来到这里绝对是一种幸运。在未来的时候我也不会因为完成了一些目标就感到骄傲，而是会继续努力的工作，让自己变得更好，更出色。

2020办公楼物业个人工作总结2

流年似水，我来到我们物业管理处差不多有三年的时间了，而这一年又过去了不短的时间了，我觉得有必要对自己最近的工作好好的回顾一番，这是我工作的需要，更加是对公司负责、对办公楼里所有人员负责的表现。我们整个物业管理团队是一个大的集体，在我们这团队所有成员的努力之下，为办公楼的管理工作完成的很不错，得到了领导的认可。这一切都是离不开领导的支持和团队每一个人员的辛苦付出的。回顾自己在这个团队里面的表现，又优秀的地方，也有欠缺的地方，具体总结如下。

一、办公楼卫生排查工作

因为办公楼是对外的场所，所以一个好的环境肯定能够给外来人员一个好的印象，再加上如果办公楼里面所有人如果在一个卫生脏乱差的环境工作的话，肯定会影响心情从而影响到他们的工作，还会因为卫生不过关影响到他们的健康，所以我们物业管理处特别重视卫生工作，在领导的安排下，我结合物业员工的`具体情况做好每天的员工排查值班表，每天下午的时候带领值班的人员去办公楼各个地方做好卫生工作的排查，一旦有不好的地方就督促物业保洁部那边打扫好。

二、做好杀菌排毒、人员健康登记工作

我们物业要对办公楼所有人的安全负责，所以在领导的指挥下，我立刻做好了保洁杀菌工作的方案，督促物业负责采购的同事采购了大量的杀菌消毒用品，安排保洁部的同时对办公楼各个地方做好消毒工作，特别是大家接触最多的洗手间以及电梯这些地方，每天必须要做两次消毒工作，早上办公楼上班之前一次，下午三点钟一次。我也跟物业的保安人员在办公楼门口做好体温检测工作，所有人必须要出示物业发的出入证并且体温合格之后才能进入办公楼，没有证的人需要检测合格并且登记信息以后才能进去。虽然这些工作比较繁琐，但是这是我们物业管理人员的责任，也是对大家安全负责的表现，我们责无旁贷!

现在看我这段时间在物业管理工作中的表现，虽然勉强完成了领导的工作安排，但是仍旧有许多没有做好的地方：自己工作上面还存在考虑问题不够周全的地方，导致后面需要改进;再比如自己工作责任意识还不够强，还需要进一步学习才行。后面的工作我必须要格外重视这些问题，坚决要将这些问题做好并且转变为自己的优势!

2020办公楼物业个人工作总结3

我是办公楼的物业人员，分管这边办公楼的工作，近一段时间，回顾过去的工作，我打算对自己物业的工作做总结。以下便是我的总结：

在办公楼这边工作，我主要是关注办公楼的安全、设备以及对外接待工作，对于这些工作，我这一年来，完成的都还比较好。办公楼这都是来办公的，主要是一些需要办公的人来，所以他们的安全是一定要注重的，办公的都是有身份的，他们在这办公，自然是有很多重要的资料存放在这边的，所以我作为这的物业，就必须保护好他们的贵重物品及资料，那安全措施我是要做完全准备的。

因此这一年，我每个月都要对办公楼的设备进行检查，把废旧的替换成新的，要是有些办公室的钥匙不小心丢掉了，我就上报给领导批准，换了新的门新的锁，避免因为钥匙被他人捡到过来偷窃。办公楼里的保险柜，我全部都做了检测，把坏了的换掉，重新购买新的保险柜，充分保障客户的物品及 资料的安全。一些桌椅我也都好好的勘察一遍，添加的添加，减少的减少，废弃的全部回收到专门收购的地方，换一部分新的桌椅。客户进出办公楼，各个办公楼里的电器及电灯，我每个月都会看一遍，防止有坏掉的砸到人或者没电导致办公人员耽误工作时间。

对待外来人员，在进入办公楼的人我严格把关，并登记好来人信息，同时礼貌待人，服务好他人。面对进入的陌生人，我都会核实他们的身份信息后，我在放他们进入办公楼，以免放进一些不怀好意的人进去，危险到他人安全。对待重要的客户，我也会把他们信息核实以后，才做其他事情，并且让人带他们进去参观，以诚待人，不轻易看低任何人。我做好物业该做的事情。

通过对这一年的总结，我觉得自己这物业还可以做得更好，我对未来有更大的期待，希望可以管理好办公楼，维护办公楼的秩序，为客户去提供更好的办公环境，获得更多人的好评，也是在帮助自己站稳物业的脚跟。总结已经完成，我相信我在以后的工作中还能为我们办公楼的工作贡献更好，希望领导予我肯定，支持我工作，一定不负您期待，把物业办好，致力于这份事业。

2020办公楼物业个人工作总结4

本人在xx栋办公楼从事物业工作，也已经差不多有一年了，在这一年里，遇到了很多事情，这使得我的这份物业管理工作充满了新鲜感和挑战。下面我就来大概整理和总结一下这一年本人的个人工作吧!

一、严格把控办公楼工作人员的进出

今年是本人来到xx栋办公楼从事物业工作的第一年，也是遭遇新型冠状病毒肺炎疫情的一年，因为这场疫情的影响，本人从年初开始便积极响应上头的号召，对办公楼所有工作人员的进出进行严格的把控，保证我们这栋楼不被感染、不产生不可挽救的后果。说实话，这项工作看起来容易，实际操作起来还是有些难度的。本栋办公楼内现有在办公的工作人员，差不多有六千人，再加上一些不可避免的客户来访，每天差不多有一万来人在这栋楼进进出出，除了社区发放的准入证，更多的还是需要我们物业的人进行严格把控的，算是今年给我的第一大挑战吧!还好本人完成得还不错，没有出现任何不好的情况。

二、安排管理保洁对办公楼进行打算

在今年的工作中，第二项值得一提的是对保洁的安排和管理工作。今年是特殊的一年，这也就更加要求环境卫生万无一失了。本人对保洁工作做了三班倒的安排，增添了办公楼的保洁工作人员，并对她们的健康进行了专门的每日一查工作，保证她们在维系我们办公楼的卫生工作的同时，不被意外感染上病菌。这项工作到目前为止，仍然做得不错，得到了办公楼办公人员的肯定，也得到了来访者们的肯定。

三、配合维护办公楼的各项设备运转

小区物业办公管理制度 篇9

为了规范办公室管理，提高工作效率，特制定本制度

一、上班时着装整齐、服装统一、坐姿端正。树立良好的公司形象和个人形象。

二、办公室谢绝吸烟、严禁大声喧哗，吵闹、严禁闲聊。营造良好的工作环境。

三、未经许可，员工不得随意进入办公室，有事情统一由管理人员或文员办理，维护办公室安全。

四、办公室须有专人值班，不得空缺。负责接听电话，接发传真和来访接待。

五、办公室人员在工作接触中或在接听电话中要使用文明用语：您好＼请＼谢谢＼对不起＼再见。

六、办公室人员要树立服务意识，要在上级与下级、部门与部门之间起桥梁作用。

七、公司电脑及网络统一由专人维护保养，任何个人不得私自带盘上机操作及安装。

八、做好保密工作。尊重别人隐私和公司制度。做到不听、不问、不传。

九、下班时随手整理自己的办公桌。关闭空调，关窗，断

电，锁门。

保安制度

一、岗位职责

(一)、护管队队长岗位职责

1、主持全队工作，坚决执行管理处领导指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

2、熟悉护管各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握护管区内的护管工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

3、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

4、做好护管队的工作安排(包括训练、学习安排)。

5、经常检查各岗位工作情况。零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

6、每周召开例会一次。

7、及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

8、带领护管队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类

违章行为。

9、负责全队员工的内务管理和考勤工作。

10、完成上级交办的其他临时任务。(二)、护管员岗位职责

1、服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事报告。

2、遵守国家法令、法规，做到依法办事。

3、熟悉本岗位职责和工作秩序，圆满完成工作任务。

4、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。

5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向管理处报告。

6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

7、积极协助公安机关开展各项治安防范活动和行为，努力完成各项治安服务工作。

8、廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪分子、行为作斗争。

9、认真完成领导交办的其它任务。(三)巡逻员岗位职责

1、熟悉巡逻区内各种设备、物品的位臵，发现设备、物

品有移动等可疑情况，立即查明报告。

2、检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏，发现漏水(电)时，及时采取措施并报告。

3、巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。

4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位臵加以监视并及时报告。

5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，即刻擒获。

6、发现打架、吵架、斗殴等行为，要予以制止。

7、发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。

8、发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门。

9、驱赶乱散发广告、捡垃圾等闲杂人员。

10、巡视护管员各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写巡逻签到记录。

1l、制止私扯乱挂、乱贴乱画等违反小区管理规定的行为。(四)监控员岗位职责

1、监控人员工作应认真负责及时记录异常情况，遇突发事件应熟练操作观察，并做好录像同时通报所部，严禁离岗、睡觉或做与值班无关的事情。

2、负责监控小区内有无异常情况，并做好原始记录，提

供资料。

3、保持监控室的整洁卫生，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时间通知维修人员到场处理。

4、学习掌握各种先进设备的性能，特点及使用方法，按规定程序操作监控设备，并维护好设备，不准私自外借任何器材。

5、做好机房保密工作，不得向无关人员透露监控情况，严禁非工作人员进入监控室。

6、完成上级交办的其它任务。

二、制度规定

(一)、治安巡回检查制度

1、小区设24小时巡逻护管队，集中精力，提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保住户治安安全。

2、对小区巡逻检查的护管队员必须佩带工作证，按规定的巡逻线巡逻，严禁单独行为。

3、按照《小区治安巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中，发现险情，应采取果断的应急处理措施，并及时上报管理处，在有关人员及领导到达现场之前不能离开。

4、巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放臵，如发现移动设备、物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，应通知及协助住户、落实各项防范措施。

5、检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即报告领导，进行更换。

6、注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告领导，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记。

7、夜间巡逻检查，应检查清理闲散人员，防止不法分子盗窃、破坏，检查火险隐患。

(二)、护管队交接班制度

l、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到前当班人员不能离岗。

2、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项。要做到“三明”：上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。

3、交班人在下班前必须填好值班记录。应做到“三清”：本班情况清，交接的问题清，物品、器械清。

4、当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。

5、交接时要做好记录并签名。

(三)、收费岗工作制度

1、服从领导，严格执行各项规章制度，坚守工作岗位，遵守工作纪律。

2、认真执行收费办法、标准和程序，做到过而不漏、收而不贪、快而无误。

3、着装整洁，言行规范，礼貌待客，文明服务。

4、接受监督检查，敢于同违纪行为做斗争。

5、按规定妥善保管款、票、卡、认真填写各种记录和表格。

6、爱护并正确使用收费设施，升降杆使用坚持一车一落，发现问题，及时报告。

7、积极参加各种培训，努力提高业务素质。

8、积极参加各种会议，不断总结收费工作经验，提出合理化建议。

(四)、保安员的权限规定

根据公安部保安管理规定的精神，保安员有如下的权限：

1、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。

2、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有权保护现

场、保护证据、维护秩序以及提供情况，但无勘查现场的权力。

3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。

4、对出入护卫区的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照合同规定进行验证、检查。

5、在执行保安服务工作中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。

6、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关处理。

7、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。

(五)、货物放行规定

为了维护小区业主的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。带(运)出货物的时间：

1、业户在正常办公时间内，需带(运)出少量货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，在出闸时将证明交保安员验收。

2、如需将大量货物带(运)出，需提前1—3天向管理办递交申请书，填写放行条，在出闸时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或非办公时间。

3、在非带(运)出时间如末获批准带(运)出货物，当值保

安人员有权截留所带(运)出的货物。

4、所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。

5、业户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜。

6、所有带(运)出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。

(六)、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业主集体投诉(5家以上)；发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等。

2、发生重大或突发事件，参与事件处理的队长应立即到现场处理，同时尽快口头向管理处主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

3、参与事件处理的队长在事件处理后立即填写重大事件报告，于12小时内以书面形式递交管理处，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。

4、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

(七)、突发事件的处理程序

1、凡遇突发事件(指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值管理处领导。

2、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

3、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

4、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

5、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。

6、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安队队长协助调查处理。

7、保安队队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

8、保安队队长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。

(八)斗殴等暴力事件的处理程序

1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告队长，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待队长的指令。

3、队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带回接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

4、斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

(九)、盗窃等破坏事件的处理程序

1、巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌

疑人。如力量不够、电话或其它方式尽快报告，简要说明现场情况，并监视现场等待队长的指令。

2、队长接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带回调查处理。

3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任。

4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。(十)、监控系统使用管理规定

1、控制室实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录。

2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。

3、监视所有摄像位臵的图像，注意异常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。

5、发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。

6、当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知人员到现场查看。

7、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。

维修制度

第一节 维修队

一、岗位职责

(一)、维修队队长岗位职责

1、在物业处主任的领导下，负责维修队的全面管理工作。

2、履行与物业处签定的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指标。

3、贯彻执行物业处制定的规章制度，确保维修队管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

4、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

5、对公共设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证公共设施、设备的正常运行。

6、负责组织制定公共设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

员工的综合素质和能力。

8、负责组织对物业处接管的公共设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、定期向物业处主任汇报工作，完成上级交办的临时任务。

(二)维修工岗位职责

1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查和保养，为业主(住户)提供有偿维修服务。

2、遵守公司和物业处的各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。

3、服从管理人员或队长的调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量。

4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。

5、努力学习、不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。

6、对业主彬彬有礼，以优质服务为物业处争创效益。

7、注意“工完场清”，节约用料。

8、着装整洁，进住户家佩戴工作牌，保持物业处良好形象。

9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为物业处多做贡献。

10、完成物业处安排的其他工作任务。

二、制度规定(一)维修管理制度

为不断地提高维修管理、服务水平，做好房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理工作，制定以下规定。

1、努力学习，不断提高业务水平和技术水平，管理好本物业项目内的房屋及配套的设施设备和相关场地，掌握运行和使用情况，做好年度检修计划。

2、电气维修。要做到熟悉全区的电气设备和电气线路，定期进行巡视和检查，保证安全用电；定期对电气设备进行维护和保养，保证电气设备安全运行。

3、消防系统。严格执行安全操作规程，不准违章操作；做好消防设备的维护保养，掌握消防设备的运行情况，加强消防系统的巡检，发现问题及时处理；做好运行记录，严格交接班制度和消防安全。

4、要爱护公共物品和设备。合理使用维修材料，注意节

约，反对浪费。搞好成本核算，努力降低成本，完成各项经济指标。

(二)、电气系统操作规定

1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位臵进行工作。

3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可*，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。

4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。

5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。

6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。

7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

8、禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可*的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。

9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中，不得醉酒、打闹、神志不清，身体不适者禁止工作。

10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。

11、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。

12、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。

13、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装臵，随时安装好。

14、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。

15、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

16、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。

(三)、变配电房设备巡检制度

1、为了保证变配电设备设施安全运行，特制定本制度。

2、观察高压系统进线电压、电流、指示灯、声音是否正常，如偏差超过允许范围，要及时记录并向上级部门报告。

3、巡视变压器系统运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。

4、巡视低压配电系统各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

5、检查并清洁各电柜表面积尘。

6、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

(四)、给排水系统操作规定

1、为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内给排水设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备

进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、公共给排水管道每半年全部检查一次，要求水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞。

5、排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次。

6、室内外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次。

(五)、电梯系统操作规定

1、为了规范电梯设备设施的维修养护工作，确保电梯设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内电梯设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开高峰用梯时间。

5、每部电梯均应在接管后建立单独的档案。

6、为了运行安全，电梯设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可用性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。

(六)、中央空调系统操作规定

1、为了规范中央空调设备设施的维修养护工作，确保中央空调设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内中央空调设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、每部中央空调均应在接管后建立单独的档案。

5、为了运行安全，中央空调设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可*性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。

(七)、室内燃气系统操作规定

1、连接灶具的软管，应在灶面下自然下垂，且保持10厘米以上的距离，以免被火烤焦、酿成事故。注意经常检查软管有无松动、脱落、龟裂变质。

2、用肥皂水检查天然气设备接头、开关、软管等部位，看有无漏气，切忌用火柴检漏。如发现有气泡冒出，或有天然

气味时，要关闭所有开关，严禁火种(包括电灯开关)，打开窗户通风。

3、禁止自购乱拉乱接软管，自行接用天然气取暖炉和淋浴器等设备。

4、禁止搬弄天然气表。

5、不要在安装天然气设备的房间内，再使用煤炉、液化气或其他炉具。

6、维修时天然气灶具周围不要堆放易燃物品。制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

保洁和绿化管理制度

一、岗位职责

(一)、保洁队长岗位职责

1、在物业处主任的直接领导下，负责保洁队的全面管理工作。

2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。

3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境清洁工作。

4、熟悉本队岗位职责、任务、工作要求、考核标准。掌握小区(大厦)内的保洁规律及特点，加强重点部位的环境保洁工作。

5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。

6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。

7、负责组织制定小区内保洁计划和方案，并组织检查、落实。

8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高职工的综合能力和素质。

9、完成上级交办的其它任务。(二)、保洁员岗位职责

1、负责住宅区内楼道楼梯、车库、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场地的清洁。

2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。

3、负责楼道、天面、单车棚内杂物的清理。

4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。

5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站车上，并对中

转站进行清洁。

6、负责清洁班员工宿舍的清洁，并保管好所使工具。

7、对住宅区内发生的违章现象进行劝阻和制止。第五节 绿化队

一、岗位职责

(一)、绿化队队长岗位职责

1、在物业处主任的直接领导下，负责环境绿化队的全面管理工作。

2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。

3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境绿化工作。

4、熟悉本队岗位职责、任务、工人要求、考核标准。掌握小区内的绿化规律及特点，加强重点部位的环境绿化工作。

5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。

6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。

7、负责组织制定小区内花草的养护计划和方案，并组织检查落实。

8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

职工的综合能力和素质。

9、完成上级交办的其它任务。(二)、绿化员岗位职责

1、遵纪守法。遵守管理处的各项规章、制度。

2、履行职责，不迟到早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。

3、遵守《员工请销假制度》和《员工宿舍管理规定》。

4、上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。

5、执行《管理处文明礼貌用语规范》，文明服务，礼貌待人。

6、不做有损管理处形象的事，不收取业主(住户)的钱物。

7、服从领导，团结同事，互相帮助。

8、爱护公物，照价赔偿遗失工具。

二、制度规定(一)、绿化养护标准

1、绿化充分，植物配臵合理，达到黄土不露天。

2、园林植物达到：(1)生长势好。(2)叶子、枝、干健壮。(3)行道树基本无缺株。(4)草坪覆盖率应基本达到lOO％；草坪内杂草控制在l0％以内。

3、行道树和绿地内无死树，树木修剪合理，树形美观，能及时很好地解 决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。

4、绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段能做到随产随清，其它地区和路段做到日产日清；绿地整洁，无砖石瓦块、筐和塑料袋等废弃物，并做到经常保洁。

5、栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施完整，做到及时维护和油饰。