中介实习报告

中介实习报告（共11篇）

中介实习报告 篇1

将这种现象称为中介风险。

租个房子能让人瘦一圈，那真叫斗智斗勇。北京的吴女士最近有些吃不消，一边出租自己在中关村买的小公寓，一边在长椿街求租一居室，既当业主又是房客，与中介打交道让她身心疲惫。由于中介垄断了房源，租房者难以直接交易，而中介又设置很多陷阱，使得租房者有苦无处诉。

早就听说中介黑，我本不想通过中介租房子，以为在网上发帖子就能搞定，但这个想法太天真了。吴女士在网上发帖后，马上接到很多电话。他们都是房产中介，但大多数直到约见看房时才透露真实身份。吴女士说，在十几天没有接到一个可以直接交易的电话后，她决定主动出击。在上班前的黎明和下班后的黄昏，吴女士奔走于自家与求租地的附近贴条。但事与愿违，中介打来的电话更多了。据知情人讲，一有房源，中介就会占为己有，有时中介和中介还互相撕条。

既然逃不出中介的魔爪，吴女士只能与他们正面交锋。在出租中关村公寓时，吴女士经历了一段小波折。按照惯例，签一年合同、月租金3000元以上房子的中介费（中介费为一个月的房租）由业主付，3000元以下由房客付。吴女士原打算租3200元/月，但考虑到要支付3200元的中介费，就将该费用摊在一年的房租里，租价定为3500元/月。

在一家房地产经纪有限公司登记房源时，接待员称业主不用付中介费，吴女士就爽快地将租价降到3200元/月。但是，当房客对房子与租价都表示满意时，业务员却提出要吴女士付中介费，这样吴女士只能拿到2933元/月的租金，一年损失3300元。吴女士对此很恼火，不但没有租出去房子，还被套出了价格底线。

吴女士在长椿街求租房子更不顺利。在一家知名房产中介公司，一位业务员介绍给吴女士一处位于沃尔玛超市附近的二居室，1800元/月的租金低于市场价，在吴女士前去看房的路上，业务员却突然称该房为一居室。此外，业务员原本说该房位于沃尔玛超市斜对面，但吴女士却被带到了沃尔玛超市对面的一个小胡同里，走了10分钟还不见有楼房，吴女士急了，头也不回地从狭窄的胡同里钻了出来。据知情人透露，中介公司一贯以低价为诱饵先带房客看最远最差的房源，待房客不耐烦且失望后，再将贵的、好地段的房子介绍出去，这样成交价格较高。

虽然吴女士最终租房成功，但她发现，斗智斗勇从签合同后才真正开始。在另一家房地产经纪有限公司的介绍下，吴女士看上了一套小户型，业主要价1800元/月，以该楼盘的市场价，这个价格并不高，并且该区域的小户型极其抢手，不少房源上午一公布下午就租出去了，而吴女士又急于搬家，就决定租下这个房子。但是，原房客一周后才能搬走，中介顺势要求吴女士先交1000元订金，否则该房可能随时被租掉。由于吴女士工作很忙，没有过多的时间看房，只好订下这套房子。但是，正式签合同时吴女士才发现，中介已经与房东签了租赁合同，中介成了该房的房东，而吴女士只能与中介签租赁合同。由于订金已交，吴女士只能签下合同，并将1800元的押金押在中介公司。其实此举风险极大，据知情人透露，中介在收房时一般会以各种理由扣下押金，例如晚交租金、损坏家具家电等。

此外，该公司在向吴女士收取房租时，还收取了144元/年的卫生费和216元/年的有线电视收看费。吴女士随后向业主核实发现，卫生费仅72元/年，而有线电视收看费由业主交，中介公司假借名目多收了近300元。吴女士找到业务员当面对质，他羞得满脸通红。此外，业务员拍胸口承诺的安装宽带、开通24小时热水等在签约后都未执行，称由业主负责落实，而中介公司又拒绝透露业主的电话，最终吴女士在物业的帮助下才与业主取得联系。业主对吴女士说：我也受了中介不少气，明年我们自己签合同。

中介实习报告 篇2

一、《征求意见稿》中网络借贷信息中介机构涉及财务报告信息的披露要求

《征求意见稿》的第三十条至第三十二条对网络借贷信息中介机构的信息披露提出了要求。《征求意见稿》要求网络借贷信息中介机构在其官方网站上建立业务活动经营管理信息披露专栏,定期以公告形式向公众披露年度报告,而且其财务会计报告应该经过会计师事务所审计。会计师事务所定期审计的范围包括对网络借贷信息中介机构出借人与借款人资金存管、信息披露情况、信息科技基础设施安全、经营合规性等重点环节实施审计。

此外,《征求意见稿》要求网络借贷信息中介机构应当实时在其官方网站显著位置披露本机构所撮合借贷项目交易金额、交易笔数、借贷余额、最大单户借款余额占比、最大10 户借款余额占比、借款逾期金额、代偿金额、借贷逾期率、借贷坏账率、出借人数量、借款人数量、客户投诉情况等经营管理信息。

同时,要求网络借贷信息中介机构在官方网站上向出借人充分披露以下信息:①借款人基本信息,包括但不限于年收入、主要财产、主要债务、信用报告;②融资项目基本信息,包括但不限于项目名称、类型、主要内容、地理位置、审批文件、还款来源、借款用途、借款金额、借款期限、还款方式及利率、信用评级或者信用评分、担保情况;③风险评估及可能产生的风险结果;④已撮合未到期融资项目有关信息,包括但不限于融资资金运用情况、借款人经营状况及财务状况、借款人还款能力变化情况等。

二、《征求意见稿》中网络借贷信息中介机构财务报告信息披露的缺陷

(一)割裂了不同主体的信息需求联系

网络借贷信息中介机构的重要利益相关者都是其财务报告信息的需求者。这些利益相关既包括网络借贷信息中介机构的投资者、债权人、经营管理者,也包括网络借贷业务的借款人、出借人、资金存管机构及增信机构等。由于网络借贷业务涉及的融资者和投资者人员众多,而且大多属于中小微企业和中低收入者,因此重要利益相关者还包括社会公众和监管者。各利益相关者从网络借贷业务的不同环节获利,直接面对的交易对象也有差异,但不同利益相关者的利益相互依存。比如:网络借贷借款人与出借人期望获利的差额是网络借贷信息中介机构、资金存管机构及增信机构获得手续费等费用的基础,而网络借贷信息中介机构手续费又是其投资者、债权人和经营管理者获利的基础;而其中任何一方获利过多,则意味其他各方获利将会减少;监管者是为社会公平与正义来执行监管职责的。因此,可见他们的信息需求存在紧密联系。

《征求意见稿》第三十条针对具体的网络借贷信息中介机构的投融资业务提出了信息披露要求,第三十一条针对网络借贷信息中介机构提出了具体的信息披露要求,而第三十二条则对其他主体提出了信息披露责任。这些信息规范要求网络借贷信息中介机构在其官方网站上不仅公布关于其经营管理机构的信息,而且要发布具体的业务经营管理信息,包括网络借贷信息中介机构的治理结构、经营管理团队、经营状况及其与资金存管机构及增信机构合作情况等,还包括具体融资业务的借款人信息、融资项目信息、风险评估信息等内容。其中网络借贷信息中介机构撮合借贷项目的汇总信息要实时在网站上公布,而定期信息披露公告文稿和相关备查文件不仅要报告给金融监管部门,而且要向社会公众公布。这样很容易被理解为网络借贷信息中介机构需要向投资者、债券人等提供一些信息,而向网络借贷客户提供另一些不同的信息。尽管《征求意见稿》要求网络借贷信息中介机构除了公布其自身组织结构信息及其相关借贷信息评估、借贷信息撮合业务收益、成本等经营信息之外,必须公布与其借贷撮合经营业务的相关借款、投资业务信息,而且还必须公布与之相关主体如借款人、资金存管机构及增信机构的信息,但向不同利益相关者提供的信息仅仅局限于反应直接相关的经济活动,在实际业务操作很容易割裂不同主体信息需求的联系。

(二)对借贷双方信息隔离的风险不够重视

《征求意见稿》的风险控制措施主要体现对出借人和网络借贷信息中介机构的禁止行为。在第十七条和第二十六条特别提出了风险控制、风险揭示及评估,要求网络借贷金额应当以小额为主,网络借贷信息中介机构应当根据本机构风险管理能力,控制同一借款人在本机构的单笔借款上限和借款余额上限,防范信贷集中风险。网络借贷信息中介机构应当对出借人的年龄、健康状况、财务状况、投资经验、风险偏好、风险承受能力等进行尽职评估,不得向未进行风险评估的出借人提供交易服务。《征求意见稿》注意到了网络借贷信息中介机构在业务中强势地位,并赋予其更多责任和义务。但是网络借贷业务的客户分散于社会公众。网络借贷信息中介机构需要公布借贷业务信息以吸引客户,同时也需要保护客户隐私以发展客户。公布借贷信息能够促使被撮合的双方更熟知相关信息,尤其是出借人知悉借款人的财务状况。保护客户隐私则需要不公开客户的姓名、住址等隐私信息。因此,网络借贷业务中往往以编号替代借款人的姓名,以区位描述替代借款人的具体详细地址。从网络借贷业务操作程序来看,借贷信息都汇集于网络借贷信息中介机构,但借贷双方并不知道具体的交易对手。这就相当于网络借贷信息中介机构外,其他主体不知道各自交易的对手是谁。这有利于网络借贷撮合业务的发展,但是也带来了借贷双方信息被网络借贷信息中介机构隔离的状况,出借人主要依靠网络借贷信息中介机构提供信息来完成借贷决策。一旦网络借贷信息中介机构没有尽责,甚至舞弊,则不仅给出借人带来损失,也很容易造成社会影响。可见《征求意见稿》对借贷双方信息隔离的风险重视程度不够。

三、对《征求意见稿》中网络借贷信息中介机构财务报告信息披露的改进建议

(一)扩大并规范财务报告信息披露的时间和空间范围

财务信息应该及时反映会计主体面临的风险。网络借贷信息中介机构的重要利益相关者需要其披露的财务报告能够反映网络借贷经营管理过程中的风险。这也是很多利益相关者进行决策的重要依据。网络借贷是基于互联网的新型业务,以新的技术手段发展了新产品供求。网络借贷业务需要利用互联网实时提供经过评估的、可信的借贷信息,以尽可能多地撮合借贷双方,赚取更多服务佣金。相对于传统的财务报告定期公布高度归纳为会计语言的财务信息披露,网络借贷信息中介机构财务信息公布频率是实时,公布的详细程度接近具体业务的财务信息。利用这些详尽的具体业务的财务信息,利益相关者甚至可以推断出网络借贷信息中介机构的财务报告。网络借贷信息中介机构出于自身业务发展需要、并利用互联网的技术在较大范围公开的信息比以往其他经济组织的信息都更为迅速而且详尽。可见,网络借贷信息中介机构有内在意愿披露更多财务信息,而且借助互联网手段几乎可以向整个社会公布财务信息。因此,《征求意见稿》应该要求网络借贷信息中介机构扩大财务信息披露的时间和空间范围,并规范财务信息披露的内容、形式及程序。

(二)网络借贷信息中介机构评估借贷信息的情况应在财务报告信息中专门披露并审计

网络借贷信息中介机构作为借贷信息的汇集人,承担按法规要求对出借人和借款人信息进行评估的责任。网络借贷信息中介机构是否尽到了评估及披露借贷信息,对网络借贷业务健康发展十分重要。因此,《征求意见稿》应该要求网络借贷信息中介机构在财务报告信息中专门披露其评估出借人和借款人信息的情况。

从风险控制来看,需要参与交易之外的独立第三方主体对网络借贷信息中介机构评估出借人和借款人信息的情况进行评价,以取信于借贷双方、监管者及社会公众等其他利益相关者。会计师事务所作为独立性最好的社会组织,具有专业胜任能力。会计师事务所专门针对网络借贷信息中介机构评估出借人和借款人信息的情况进行审计,并给出专门的审计报告或者在定期审计报告中专门注明,从而保证网络借贷信息中介机构尽到了借贷信息评估的责任。

摘要：近两年来,网络借贷业务快速发展,但这一新兴行业存在良莠不齐现象,大案频发,政府部门越来越重视规范网络借贷机构财务报告信息。2015年底,银监会适时出台《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》对相关财务报告信息披露提出了规范设想。其中财务报告信息披露要求大体符合网络借贷信息中介机构业务活动需求,但也存在割裂了不同主体的信息需求联系、对借贷双方信息隔离的风险不够重视等缺陷。建议扩大并规范财务报告信息披露的时间和空间范围,网络借贷信息中介机构评估借贷信息的情况应在财务报告信息中专门披露并审计。

关键词：网络借贷,财务报告,信息披露

参考文献

房屋中介实习报告1 篇3

自从暑假的逼近，准确的说自从寒假开学以来，我就一直想找一份工作，总想着外面的世界史五彩的，很想很想脱离学校这个灰色地带，因为经常看着那些老同学在外面工作心里很是羡慕，于是下定决心已定要出去体验一把。只是，真正具体落实的却是在离伟大的暑假仅仅半个月的时候。

在家呆着一段时间，感觉无聊透顶，于是决心出去找工作，来到离家最近的一个城市-----曲靖，突然发现这工作没有想象中得好找啊，觉得平时出去在大街小巷到处是招聘广告，觉得着工作应该好找，大不了找个丑点的，但真正我要找工作的时候，才发现这广告太少了，大多看一眼就觉得不合适自己，转了一天也没找到合适自己的，有时候都不敢进去问问，这时才发现我自己太胆小了，出来的时候信誓旦旦，怕啥啊，到真要进去时就怕了。后来终于走到一家店门前，抬头一看，贴了张招聘广告，招业务员。。。。（填名称）房屋中介，于是鼓起勇气走进去，但心却跳个不停，最后我说是来体验工作的，不在乎工资，人家才说留下试试，哈哈，我的第一份工作就到手了。

房屋中介，无外乎中介。有人要租，有人出租，中间人就要出来了，在我理解，中介就像是媒婆，起着牵线搭桥的作用。而这个线能否大成功，很大因素取决于运气，不是找理由，真的，发自肺腑的，真诚的，在陈述事实。

媒婆，最紧要的是要有客户，有了客户要能满足TA的意愿，而做中介，对应的也就是要有房源和客源。房源何来？

一般情况下，有房东主动会到公司去提供自家房源，当然，主动挂房子的房东是明智的，一来TA可以免去在网上挂房子所遭来的无数中介公司的信息询问轰炸骚扰，二来可以让中介帮忙找客户而不用出中介费（在当前市场情况下，肯出中介费的房东简直比华北虎还稀少）。鉴于市场发展，很多市民对中介的不理解，也就意味着房屋置业人员的房源大都靠自己去探寻，网络，就是一个宝库，所有的中介人员每天一早上班就会打开电脑埋头于浩瀚的网络中寻找合适自己的房源然后快马加鞭的登录到自己的系统中，就这样，1个小时就过去了，接下来，就该牵线了。

顾客的问题也就来了。客户从何而来，这是个大问题，毕竟中介就是靠客源来吃饭的。客户从哪来？当然也有上门的，这类客户一般都是相当急的，也是最好做成生意的，除此之外，绝大部分的客源，还是靠置业人员自己去借助网络的力量去吸引。刚才找完房源，马上就会回到系统中，挑出那些具有极具诱惑力的房子，然后让它们抛头露面，大肆的发帖宣传，咆哮体是最常用的抒情语调。发帖达到一定程度，客户也就源源不断地电话咨询来了，询问清楚TA要的房子要求，挑出系统中匹配的，然后就是无尽的口水大战，大到从房子的地理位置附近公交小道家里水电费多少钱一度直到说服客户愿意来见一面房子的庐山面目，得到肯定后，和房东约好时间，生意算是进了一小步。接下来，时间到了，领着客户去看房，麻烦也就来了。

有的客户会在约好时间后自己在上网寻找，恰巧有的房东不怕骚扰把自己网上的房子挂了出来，就这样，两者惺惺相惜，情投意合，也就没我们这些人的事了，好一点的客户会及时打电话过来通知一下说声抱歉，可怜的中介除了笑着说句没事挂了电话骂句娘以外郁闷一两分钟接着开始探寻新的猎物了。

当然，绝大多数客户都会准时赴约，看房过程中一言一行就要格外小心，既不能让客户感觉到你在夸大此房又要让他觉得此房错过天理不容，这是个技术活啊。（本人多次看房与此紧密相连，煽动能力有限，极其可惜）

没看中的，出了房门，表示歉意后接着约定下次联系然后各奔东西；有看中的，当面就下定金了，中介也就促成一笔了，当然可喜可贺；当然，凡事都有意外，又看中了却一直

要求考虑的人，有经验的中介会看出点端倪，此人有跳单的倾向，所谓跳单，即为在看完房子后直接掠过中介和房东双飞了。针对这类人，中介可谓恨得咬牙切齿，但表面还是会要求客户签看楼表，日后一旦发现客户跳了单，无尽的扯皮也就接踵而来了…

中介自查报告 篇4

一、企业投资项目中介服务完全市场化

企业投资项目所涉及的项目申请报告、节能评估报告编制、招投标代理机构的选择等，目前完全由企业自主决定是否需要采用中介服务，政府不再强制要求使用任何中介服务。企业如决定使用中介服务的，由企业面向市场自行选择中介服务机构。

二、政府投资项目中介服务使用规范化

1、政府投资项目初步设计概算评审、节能评估报告评审严格按照政府采购程序，择优选择相应的中介服务机构。

2、政府投资重大项目可行性研究报告的评审实行委托管理，通过政府采购确定评审机构。

3、政府投资项目可行性研究报告、节能评估报告的编制按有关规定设置了一定的资质要求，所需中介服务由项目单位在一定资质范围内自主择优选择，根据国家发改委最新要求，今后将取消资质要求，保障政府投资项目在更大范围择优选择中介服务。

4、政府投资项目的招投标代理机构由项目单位面向市场自主择优选择，其中属于中央预算投资项目的，按照有关规定需具备相应的中央投资项目招标代理资质。

三、与中介服务机构不存在利益关联

房产中介实习总结 篇5

时间过得真快，转眼间我加入1+2房产有限公司已经有4个月左右了。现在实习也即将结束，我也即将正式工作。新的工作意味着新的起点、新的机遇、新的挑战.在大浪淘沙中让自己能够找到自己屹立之地。

三年的大学生活即将圆满的划上最后一笔,这最后的一笔是我们面对未来,回顾过去的见证.它就是毕业实习.毕业实习是学校培养方案和教学计划的重要环节,它是所学理论知识与工程实践的统一，也是学生从学校走向社会的一个不可缺少的过度阶段。

在我看来实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，它使我们在实践中了解社会、在实践中巩固知识；实习又是对每一位大学毕业生专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，既开阔了视野，又增长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的第一步。

房产中介所是一家为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效；帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金，以目前市场惯例中介服务佣金为2%（购房户按房屋成交价1%和售房户按房屋成交价1%组成）。主要业务流程为：房客源开发、房客源登记，信息回访反馈，带看房源、三方谈判、签约、过户贷款、物业交割等等。我在中介中前期主要做一些柜员的工作：打印合同材料、整理房源资料、更新液晶屏滚动的信息等等，而到了中后期则在领导的带领下参加具体的带客户看房、谈判、签约、过户贷款、物业交割等灵活性的工作。

现在来回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基矗基本上达到了学校要求的实习目的。并且在这段工作期间能与众多经验丰富、年富力强的专业人士共事使我受益非浅，从中增长了很多实践工作经验与专业知识。

俗话说：“隔行如隔山”。我的专业是资源环境与城乡规划管理，也算是与房地产经营相关，但以前从来没有接触过房产这个行业，说实话虽学此专业，但在刚开始的时候心里根本没底。但是通过这么长时间的工作后，我已经充分认识到自己的一些经验欠缺与不足，以后更要加强学习专业知识与管理知识，并努力提高自我。

我们公司经营范围主要是二手房买卖,房屋租赁,房屋代理、中介,居民贷款担保、代办交易手续,全资收购房屋、咨询等,有关房屋的一切问题,贷款担保、代办手续费用最低,我公司与中国建设银行、中国工商银行、光大银行等联合推出房屋

贷款担保,我公司一直得到客户的一致好评。公司积极参与社会公益活动,为社会就业作出了贡献。

房地产业，这一关系到消费者切身利益——衣、食、住、行中的“行业”，正快速融入信息时代。小区智能化、小区局域网、项目网站和开发商网站等纷纷出现，充分体现出房地产与网络的有机结合正逐步完善。

随着经济的发展，城市人口的增多，房子的需求越来越紧张，人们没有大量的时间为了寻求房屋信息而奔走。而网络能大大减少时间和财力，所以说网上房产中介的产生为大家带来了便利。

随着信息时代的到来，企业必将不可抗拒的加速进入信息网络时代。企业需要建设具有本企业特点的,业务过程自动化和管理现代化的信息网络。企业信息工作，就是把企业物流的管理提高到对企业信息流的管理来控制企业的运作，及时提供给领导决策所需的多方面的信息。在现代化企业中，信息管理工作在企业中已发挥越来越重要的作用。

一个房产中介管理系统的开发为实例，对网络信息管理系统的开发进行了初步的探讨。它利用网络这种先进的手段，使人们能够更好、更快的了解房产的信息，实现了房屋开发商与客人的双向沟通，具有很多的优点。

网上房产中介系统具有节省时间，快捷方便，信息准确及时等特点。房产中介管理系统是基于网络的管理信息系统，包括前台应用程序的设计和后台数据库的开发。它要求数据库具有数据一致性好，前台应用程序的界面简洁友好而且功能完善等特点

通过房产中介系统，用户可以发布房屋出售出租及需求信息，同样也可以查询其它用户发布的房屋相关信息。使用该网上房产中介管理系统，可以实现统一的信息发布、浏览、维护等多项功能。使房产中介摆脱大量的手工书写操作,快速、准确、方便的提供各类统计信息,充分发挥计算机网络的优势,实现资源共享和协同工作,使房产中介管理工作达到现代化、规范化、科学化，为广大用户的使用带来更多的方便！

系统开发的总体任务是实现信息发布管理的系统化、规范化和自动化。房产中介管理系统的目标是提高房产管理员工作的效率，具有对房源的出售、出租、需求、区域等信息进行管理及维护的功能。普通注册用户可以通过此系统发布出售、出租、求租、求购信息以及删除自己的需求信息功能，并能进行个人信息的修改。

房产中介大战2009 篇6

“现在是历史最高点，3万多元一平方米了。”在地产中介公司任高管的王先生有点尴尬地告诉记者，他最近在“最高点”购入了一套二手房，“我在这一行混了11年，还是看不清房价走势，反正自己要住就买了，免得错过了免税的优惠期。”

王先生所指的“优惠”是指2～5年内的二手房交易免营业税的政策，2009年内有效。唯恐错过这班车的不止王先生一个人，买房的、卖房的纷纷加快动作出手。

在北京东四环外的华瀚国际小区，在不足200米的一条街上，马路两旁开了十二三家中介门店。在多家中介门口，“距离营业税优惠到期还有xx天”的倒数牌子被打了出来。每逢周末，不少门店甚至在路边摆出贴满了房源信息的牌子，招揽生意。

“现在已经是贴身肉搏的状态了。”我爱我家副总经理胡景晖如此形容目前地产中介之间的竞争。“地方、人手现在都不够用。”胡景晖说他把自己原来的办公室也腾出来改成了签约室。据悉，目前我爱我家总部交易中心的人员已经从20名增加到了40名，签约室也从3个增加到了10个。

据统计，11月北京二手房网上签约量已经突破2万套，日均成交量甚至曾突破1000套。而截至11月22日，北京一手房交易量为10630套，2008年11月全月北京二手房成交量仅5364套。地产专家苑学斌认为，虽然一手房2010年的价格走势不甚明朗，但二手房交易日益活跃是不争的事实，在这样的行情下中介公司的竞争必将日益激烈，房源和客源成为它们争夺的两个焦点。

贴身肉搏战

2009年11月中旬，韦小姐在北京东四环百子湾附近链家地产的门店看中了一套房子，总价201万元。“各方面我都很满意，但链家中介费收得太高了，要3%，说是能降到2%，那也得4万多。”从链家出来之后，她走进了旁边一家规模较小的中介——宜家地产，在这里，韦小姐看中的房子也在挂牌出售，而宜家地产表示只收中介费2万元。

“北京的行规一般是中介收取房价的3%作为服务费，但一些小中介把价格压到了1.5%～2%。”一位业内人士透露。显然，随着竞争的加剧，价格战作为小中介与大中介为数不多的抗衡手段之一在愈演愈烈。

在房源方面，中介们的伏击战也此起彼伏。

“我们包下了搜房网的房产评估频道。”胡景晖透露。只要有人想卖房，第一步就是评估自己的房子的价值，我爱我家试图通过搜房网接触到更多独有房源。但是让胡景晖恼火的是，一些对手往往想尽办法从他们这里挖走房源信息。有了房源，它们往往就降低服务费把房子尽快卖出去，让原本拥有房源信息的中介竹篮打水一场空。

除了在客源和房源上进行竞争，门店扩张也成了中介间竞争的有效手段。

今年以来，21世纪安信瑞德已经两次在同一天内连开10家门店。21世纪安信瑞德方面表示，这些门店都是加盟店，而一天内连开10家门店只是凑巧而已。有业内人士表示，由于一家中介门店开业必须要两张房地产经纪人资格证，一些不具备资质的小中介选择了加盟这条捷径。

大中介搞多元化抗风险

“我们现在要从别人的碗里抢饭吃。”胡景晖说。我爱我家目前在北京房屋中介里属于龙头企业之一，但其以往的业务是以房屋出租、房屋全程代理为主——在许多大型中介眼里，这些都是低利润、高风险的活。面对越来越红火的二手房市场，我爱我家不再安于靠租赁称雄，而是瞄准了二手房交易这块更大的“蛋糕”。仅在2009年下半年，这家公司就在北京新开了40～50家门店，基本上保持一周开1～2家的扩张速度。

据悉，今年我爱我家曾对客户进行了一次大规模的回访，目的是弄清楚二手房客户除了房源之外更看中中介公司的哪些“本领”。

他们发现：可靠的品牌形象和贴心的服务同等重要。据此调查结果，我爱我家决定迅速进行店面升级。近日，我爱我家重装了一家500平方米的门店作为旗舰店。与此同时，我爱我家也在关停一些位置不佳、面积太小的门店，并在相应区域更好的位置有计划地补开新店。

“以后租赁、买卖的生意都要做，面积太小的门店承载不了多元化经营的功能，所以我们计划逐步淘汰掉50平方米以下的门店。”胡景晖说。他提到的多元化还包含另一项新业务：一手房和二手房联动。

“今年最多的时候我们为不同的开发商共代理了14个新楼盘，在我们的门店里做展示。”胡景晖说。由于现在的楼盘越来越多地出现在五环外或更远的区域，开发商不得不在城中设立代理点，遍布京城大街小巷的二手房中介门店就成了它们的选择之一。由于代理费仅为房价的1%左右，与二手房2%～3%的服务费相比，这样的收益对经纪人而言缺乏吸引力。这项业务因而也被中介们视为鸡肋。现在，我爱我家正试图从鸡肋中榨出更多的油水。

“我们在门店里为新楼盘做了展示，省去了开发商的广告费。所以我们希望除了代理费外，开发商能再出一部分广告费。”胡景晖说。

据了解，目前我爱我家光靠租赁代理业务就能完全实现收支平衡。在此基础上，二手房交易和一二手房联动业务就成了“做一个赚一笔”的赢利点。业内人士指出，在地产市场中，中介的力量整体较为薄弱，容易受到政策、经济、行业甚至是开发商的冲击，任何风吹草动，既有可能让其赚得盆满钵满，也有可能是一场灭顶之灾。而我爱我家开展多元化经营，正是出于规避市场波动带来风险的目的。

踏上多元化经营之路的并非我爱我家一家。近日，京城规模最大的地产中介链家地产的某高管透露，链家正在组建自己的装修部，试水多元化经营。

据悉，链家目前在全国已经开有四五百家门店，主要集中在北京。2009年有几个月，其在北京的销售业绩甚至相当于身后四家对手的业绩总和。难怪与我爱我家相比，链家地产对其他竞争对手显得毫不在意。“我们未来不会在北京市场大规模扩张。那些中小中介对我们也没什么威胁。”链家地产的市场分析师张月表示。

小中介多管齐下抢份额

尽管链家地产的管理层对不断冒头的中小中介公司表示不屑，但链家门店里的经纪人却并未掉以轻心。

“他们居然抢到了小区门口最好的位置，店员一个个像打了鸡血似的。”某知名中介销售员小陈在店铺门口抽烟时对他的同伴说道，“他们可能比那些给客户降中介费的小中介更可怕。”让他耿耿于怀的对手，是一家叫“麦田房产”的同行。2005年以来，麦田房产亮黄色的招牌就越来越多地出现在京城的各大中高档住宅小区，而且，它们抢占的是最“黄金”的位置——小区门口第一家或路口最显眼的位置。

“我们的单店业绩每个月都排在北京市中介的前三名内。”麦田房产营销总监吴存胜对于麦田的盈利能力能够凌驾于一些大型中介之上颇为自豪。据吴存胜透露，他们现在是北京中介行业实力排行第七的企业，而他们的下一步目标是进入前五。“我们的目标是全中国，北京只是我们迈出的第一步。”吴存胜说。

但前路并不坦荡，品牌知名度不够、规模效应较低仍是这些中小型中介绕不开的障碍。

麦田的“老家”是福建，在“北京十倍于福州”的市场规模的吸引下，麦田在2005年开始进军京城。当时与它几乎同时进京的外地中介不在少数，世华地产、好望角地产等外地知名的中介也曾大举进军京城，然而近年来都已湮没不闻。

在麦田的招聘广告中记者看到，除了“30岁以下”、“大专学历”等硬性要求以外，还有“学习能力强”、“不甘平庸”等颇具动员力的词汇。吴存胜并不讳言给经纪人“打鸡血”，“很多人在我们买房不是因为我们专业能力强，而是被我们经纪人的热情感动了。”

与链家地产、我爱我家等大中介喜欢用有经验的经纪人不同，麦田更倾向于聘用没有中介从业经验的年轻人。麦田认为有同业经验的经纪人“太油”，而且很难融入到麦田的企业文化中去，有时候还会带坏一批新员工。

新人在麦田里被称为“活水”，这家公司试图通过不断增加新鲜血液使整个团队保持活力。

据说，为了让“活水”保持活力，这家公司甚至成立了“麦田学院”，每周对销售进行三次培训。在行业内，麦田是出了名的“会多”：除了早会、午会、晚会、半月会、月会，还有区域会、总结会、研讨会……

大量启用新人、大量提供培训也让麦田遇到了挑战。“很多新人三四个月都开不了单，我们每个月还要给他们发基本工资。有些人认为自己不合适这一行，转身走人;也有些人跳槽到其他中介，我们的投入就算白费了。”

中介业务自查自纠报告 篇7

自收到区《关于落实监管要求开展中介业务自查自纠工作的通知》后，我公司经理室高度重视，并主抓落实，在市分公司的具体指导下，结合工作实际，严格对照《通知》，对2011中介业务全面检查，在检查过程中严格把关，严格要求，不留“死角”，切实做好中介业务自查自纠工作。

现将自查自纠情况汇报如下：

（一）制度建设方面

1.我公司按照《销售管理系统管理暂行办法》要求，结合实际情况制定有合法、科学、有效的中介业务管理制度，经营行为依法合规、业务财务数据真实客观。

2.我公司严格执行公司《手续费管理办法（暂行）》，对明确不允许支付手续费的政策性农险业务做到令行禁止。

（二）销售管理系统管控方面

1.合作中介机构均具备监管部门批准的有效资质；营销员全部持有有效的代理资格证、展业证。

2.合作代理机构、营销员均与公司签订委托代理合同且在有效期内。

3.合作中介机构、营销员资质、合同信息是否如实录入销售管理系统，严格按照操作规范申请和使用渠道代码和销售人员代码。

（三）中介业务合规方面

经查，在中介业务开展过程中不存在以下情况： 1．将直接业务转挂保险中介机构套取资金。2.将直接业务转挂保险营销员名下套取资金。3.虚增保险营销员套取资金。

4.通过中介机构虚开发票及虚增业务管理费用方式套取资金。

5.串通中介机构虚假退保、虚假理赔套取资金。6.通过中介机构向利益关联单位和个人非法输送利益。7.将套取资金建立小金库、私分、贪污、职务侵占等。8.兼业代理机构自身业务列支佣金。9.自保业务支付佣金。

10.利用中介业务和中介渠道违法违规的其他相关问题。

二手房中介实习周记 篇8

转眼间，我已经工作了14天，虽然时间过得很快，但我在这14天的体会却很深。

我记得我第一天去公司的时候，因为怕迟到，所以很早就去了，结果居然提前一个小时到了，然后等了好久才开门，但我一点都没觉得应该来迟点，第一次嘛，总要给别人一个好的印象，但事实是我以后每天上班都是提前半小时，感觉早半小时真的可以做很多的。

不做不知道，做了才发现，房地产真的是一个压力挺大的行业。因为我们这些新人，刚开始的一两个月，因为没有很多客源，也没有很多房源，所以业绩很少，工资也就是跟底薪差不多，一千多，真的在杭州这钱基本上只能够把自己吃饱。我曾经跟我父亲说，工作第二个月就不在向家里要生活费了，因此，面对这样的前期还是挺有压力的。不过我不会因此而放弃的，我会坚持下去，一切都要到三个月才会见分晓，因为三个月后，如果自己还是没有什么进步的话，那么就证明自己不适合这份工作，但我相信我会是适合这份工作的，因为我一定会比别人更努力，更用心！

当代金融中介理论述评 篇9

传统金融中介理论认为,金融中介能生存和发展的主要原因是资金的最终供给者和需求者之间信息不对称,如直接交易,搜寻、交易及监督等成本过高。20世纪70年代以来,随着金融市场广度与深度的扩展,金融交易技术的改进,交易成本显著降低。根据传统金融中介理论,金融中介的重要性应逐步降低。现实的情况却是金融中介不仅没有萎缩,其重要性反而进一步增强,个人和企业参与金融市场也越来越依赖金融中介。针对金融中介的新发展,理论界在已有理论的基础上进一步发展了金融中介理论,但是由于研究视角差异,不同理论的观点差异较大。

为了理清当代金融中介理论的发展脉络,本文按时间先后顺序,回顾近年来对于金融中介所进行的理论和实证研究,并进行简要评述。本文主要简述金融中介功能观、基于新功能的金融中介理论及转轨经济中金融中介理论等的主要内容。

二、金融中介的功能观:一种理论的综合

对于金融中介有两种不同的分析方法,一种方法是视现存金融中介结构为既定,公共政策的目标就是帮助提高现有金融中介生存和发展的能力,使他们更有效地提供各自独特的服务,这种观点被称为机构观;另一种方法则视金融中介的经济功能为给定,探索实现这些功能的最佳机构结构,这种观点被称为功能观(Merton,1995)。虽然此前已有学者不同程度地论述了金融中介的功能,但是系统论述金融中介的功能并把它上升到金融中介的功能层次的却是Merton等人的分析(胡庆康等,2003)。金融中介功能观大大拓展了金融中介理论的视野,把金融中介理论的研究推向了一个新的水平。金融中介功能观的核心内容可表述为,相对于金融机构,金融功能在地域和时间跨度上变化更小;机构的形式随功能而变化,机构之间的竞争会导致机构结构优化,进而使金融体系运行更有效率。功能观首要问题是金融体系需要形势那些经济功能,然后去寻求一种能最有效执行这些功能的组织机构,而一种组织机构是否合理,则取决于时机和当时的技术(Merton,1995)。

当然,我们的焦点并不在于金融中介功能的具体内容,而是金融机构的动态变化。Merton(1995)认为,近年来,金融体系结构发生变化的原因部分是新设计证券的大量涌现,部分是交易技术的进步使得不同证券的大宗交易得以顺利完成,部分是金融理论的重要进步。这些变化极大地降低了金融交易的成本,导致金融市场交易量大幅增加,替代了金融中介的某些职能。据此,Merton认为,金融中介与金融市场在具体金融产品的提供上是有竞争的,而技术进步与交易成本的持续下降则加剧了这种竞争。但是,Merton认为,关于金融中介与金融市场之间的关系,不仅要考虑到单个金融产品提供,更要考虑到金融市场与金融中介之间的动态变化。基于这种思考,Merton认为,金融市场与金融中介的业务领域各有则重。金融市场倾向于交易标准化的金融产品,这类金融产品的定价能不被充分理解,能服务于大量的消费者;而金融中介则更适合于量小的新金融产品,这些新产品通常是高度定做的,只针对那些具有特殊金融需求的消费者,信息也是完全不对称的。Merton进一步指出金融中介与金融市场处在一个先后具有内在联系的逻辑链条之上,它们是履行不同金融产品“创造”与“打造”功能的制度安排,而不是单纯竞争性、替代性以及此消彼长的关系。

Merton把这种中介与市场之间的动态联系解释为金融创新螺旋,金融体系将朝着一个充分有效率的理想目标演进。随着金融创新螺旋的加速,这些金融产品的新交易市场会迅速扩展,市场的完美性也逐步提高。为了从这些产品的头寸上套利,生产者和金融中介都参与新市场上的交易,使交易量迅速增加及边际交易成本下降,使中介能够完成更多新产品的定做,依此螺旋演进,朝着理论上边际成本为零的极限情形靠近,最终达到动态的完全市场。因此,Merton断定,家庭持有的任何一种资产组合和金融产品,其提供者并不是单纯的中介或市场,而是市场—中介—市场—中介这样一个循环反复的过程。如果市场和中介相互无法建立有效联系,则不能为家庭提供任何多样化和具有充分可分性的有效金融资产组合。因此,在市场与中介之间存在一个特有的竞争范式,一种金融产品往往在中介和市场间作周期性的摆动和循环,直至达到某种稳定状态。中介通过创造构成新市场的基础产品和加大已有产品的交易量来帮助市场成长,而市场则通过降低生产这些产品的成本,帮助中介创造更具特色的新金融产品。

由此可见,Merton对金融中介与金融市场的分析综合了此前关于金融市场与金融中介的分析,对金融中介理论发展是真正建设性的,甚至革命性的。Eichberger&Harper(1997)也认为金融制度发展实际上就是金融中介与金融市场之间持续的竞争,金融制度演进的历史也就成为人们试图调和金融中介和金融市场竞争性关系的历史(张杰,2001)。

三、金融中介新功能:金融中介职能的扩展

(一)风险管理、参与成本和金融中介

虽然风险是金融中介产生的原因,风险管理一直是金融中介的核心业务,但是随着金融业务的拓展和衍生金融产品的出现,金融中介风险管理的职能大大强化,成为银行等金融中介生存和发展的关键职能。针对金融中介业务的新变化,Allen&Santomero(1998,2001)认为,已有文献视野过于狭窄,过分强调了金融中介在减少交易成本和信息不对称等方面的作用,需要用风险管理和参与成本等新功能来解释现代金融中介的存在。他们认为,在传统的以银行业为基础的经济中,金融市场的作用并不显著,银行风险管理的方法主要是风险跨期平滑。但是,近年来,金融市场的发展,使这种风险管理方法效力大减。为了生存,银行不得不开拓新业务,进入新市场,采用衍生产品和动态交易策略等新的技术管理风险,同时需要对其所面临的不同类型风险进行分类管理,以实现风险最小化和收益最大化。由于市场形势变幻起伏,金融中介的客户特别是公司客户对风险管理服务产生了巨大的需求,需要金融中介提供相应的服务。这样,银行等中介逐渐在金融市场中扮演着进行资产交易和风险管理代理人的角色。

Allen&Santomero(1998)认为,对于理解金融中介和金融市场的演变,参与成本是非常关键的。所谓参与成本有两方面的含义,一是指市场参与者花在参与风险管理和决策上的时间,最近年来,随着人们单位时间收入的提高,他们自己花时间管理风险的机会成本大大增加了;二是指由于金融创新,金融工具和金融交易越来越复杂,使得非金融从业人员了解风险交易和风险管理的难度也大大增加了。尽管交易成本与信息成本已经大为下降,但是投资者学习金融工具和风险管理技术的时间成本却大幅增加。为了降低成本,投资者的最佳选择仍然是持有有限的资产,并更多地通过金融中介进行风险管理。基于此,Allen&Santomero(1998)认为,基于参与成本的金融中介理论,不仅能为金融中介从事风险交易和风险管理提供,而且还能为一般公司参与风险管理的范围比金融中介少等现象提供合理的解释

(二)价值增加、客户导向与金融中介

Scholetens&Wensveen(2000)基本同意Allen&Santomero(1998)关于金融中介理论的观点,但是认为他们分析并不全面。尽管市场不断向完美市场逼近,信息价格不断下降,但不对称信息和交易成本仍然是中介起作用的重要因素。Scholetens&Wensveen(2000)认为,参与成本虽然有助于理解金融中介的新角色,但是并不能很好地解释金融业近年来发生的一些巨大变化,诸如共同基金的发展。在他们看来,理解金融中介和金融市场新变化的关键仍然是风险,风险仍是金融中介理论研究的核心问题。不过,金融中介理论还必须突破现有的研究边界,应当放弃静态的完美市场范式,采用更为动态的概念,金融中介理论应当包括金融创新的动态过程和在此基础上的市场差异化。金融中介不仅是居于最终储蓄者和投资者之间充当代理人,以减轻市场不完美性,还是一个独立行事的市场主体,它能够创造金融产品,并通过转换财务风险、期限、规模、地点和流动性而为客户提供价值增值。因此,价值增值是现代金融中介发展的主要驱动力,价值增值理应成为金融中介理论的核心。当然,价值增值是通过降低参与成本和扩展金融服务来实现的。基于此,他们指出客户导向应是金融中介的基本战略,金融中介开展业务过程就是向客户出售金融服务并从中获得利润的过程,减少客户交易成本和信息不对称则是金融中介提供金融服务的伴随效应。最后,他们进一步指出是分析金融中介的最佳风险政策和利润来源有助于理解现有的金融业务,现代金融中介理论应视共同基金业的发展为一种提供金融转换服务新型的金融中介的演进,而不应视为非中介化。

四、经济转轨与金融中介:一个新的分析框架

张杰(2001)认为,西方主流金融中介理论虽然已日趋成熟,但是不能对转轨经济中的金融中介的性质与演进做出合理解释,需要建立一个全新的理论框架。在研究中,张杰(2001)引入“面子成本”的概念,他认为,面子成本是指当事人实施某种金融行为时的精神付出或损失,当事人会根据面子成本的大小来选择金融工具和金融行为。当事人的面子成本会随着收入水平的增加而增加,借方当事人为节约面子成本,会淡漠人情借贷,转向需要支付利息的金融中介借贷。而金融中介的出现是有条件的,需要一个渐进过程。在此过程中,率先产生金融需求的当事人的效用要遭受损失。不过,不同当事人的效用损失是不对称的,借方当事人要在面子成本与等待成本之间作为选择,损失相对较大,贷方当事人则仅牵扯到手持财富的机会成本,损失相对较少。在经济发展与转轨初期,人们比较重视面子成本,不太在意机会成本和等待成本。身为改革主要推动者的国家是不能等待,作为借方当事人,它时刻在权衡面子成本与其总效用函数的关系。国家的面子成本更多地体现为声誉成本,与改革前相比,国家对声誉成本更为敏感。具体地说,征税相当于国家与广大纳税人之间“面对面”的头寸交易,这种交易的面子成本对改革中的国家来说有些过大。因此,国家须小心对待声誉成本,其中一个重要举措就是建立外生性的国有金融中介。

张杰(2001)认为,外生性国有金融中介虽然对转轨经济的发展有重要贡献,但是国有金融中介的引入,就必然带有借方垄断性即只考虑国有借方的需要,形成一种扭曲的交易逻辑。在这个逻辑中,私人贷方与私人借方间的联系会因国有金融中介的出现而中断并在将来也无法修复,国家实际上强制替代了私人借方。在这种强制的借方替代的条件下,国有金融中介只能依赖国家信用,把分散的私人贷方风险加总后进行打包,无法拆分。一方面,国有金融中介的风险逐渐积聚,另一方面,私人借方的信贷需求得不到满足,资源配置低效。这种借方替代虽然会导致微观低效,但是在经济转轨初期宏观有效的。因为国有金融中介能利用其所具有的储蓄动员功能和特殊的项目选择功能,按照国家意志配置资源,促进国有经济快速增长。但是由于无法进行风险拆分,从而使转轨中的经济承受着日益积累的风险压力,随着改革的推进,这种风险积累的压力将日益增加。国家为了控制整体风险和解决这一困境,措施之一便建立外生性金融市场。由于在这种市场上,参与交易的双方依然是私人贷方和国有借方,私人借方仍被排斥在交易过程之外。金融市场的出现实质上是国家试图用一种非市场合约替代另一种非市场合约。因此,国家通过金融市场来拆分原来在国有金融中介那里打包的风险的企图,不仅不能如愿,而且原来的风险会以新的形式扩散和积累。张杰(2001)认为,国家只有通过让国有金融中介与私人借方建立金融联系才能实现风险拆分。但是实现分先拆分最为根本途径是与私人企业借方建立金融联系,而要实现这一目标,必须建立相对规范的私人产权制度,否则,金融部门便无从确认可信任的潜在借款人。因此,国家对国有金融中介的风险拆分与私人产权制度重建的努力,是理解转轨经济中金融制度演进的关键。基于此,张杰(2001)指出确立私人产权保护制度最终会成为国家的一种自觉行动。

五、简要评述

当代金融中介理论虽然在一定程度上克服了原有金融中介理论弱点,开拓了金融中介理论研究的边界和视野。但是由于视角不同,不同理论的看法差异巨大,而且也都有一定的局限性。Merton(1995)等提出金融中介功能观,明确了金融中介与金融市场的动态关系,把金融中介理论的研究推向了一个新的水平。但是他们对转轨经济研究不够,提出一些不符合转轨经济实际的政策建议。Allen&Santomero(1998),Scholetens&Wensveen(2000)等用风险管理、参与成本和价值增值等微观职能来解释金融中介生存与发展,使金融中介理论获得新的发展,但是他们的理论具有明显的时代性。张杰(2001)以中国为背景首次深入地研究了转轨经济金融中介产生和发展,从理论上解释了转轨经济中的国有金融中介的出现、生存与发展,对转轨经济金融中介发展具有重大的指导意义,但是他在研究过程中提出的诸多理论如面子成本理论的论证不够深入。因此,金融中介理论仍需要随着金融市场和金融中介的发展而发展。

摘要：针对金融市场和金融中介的新发展,当代金融中介理论突破了传统的信息不对称、交易成本等分析范式约束,既有强调风险管理、参与成本和价值增值等微观职能对金融中介的影响,也有从金融功能和转轨经济中国家的金融中介发展等全新的分析视角。

关键词：金融中介,风险管理,参与成本,价值增值,面子成本

参考文献

[1]Robert C.Merton,Summer,1995,“A Functional Perspective of Financial Intermediation”,Financial Management,Vol.24,No.2,Silver Anniversary Commemoration,pp.23-41.

[2]Franklin Allen,Anthony M.Santomero,1998,“The theory of nancial intermediation”,Journal of Banking&Finance21,1461±1485.

[3]Franklin Allen,Anthony M.Santomero,2001,“What do nancial intermediaries do-”Journal of Banking&Finance25,271±294.

[4]Bert Scholtens,Dick van Wensveen,2000,“A critique on the theory of financialintermediation”,Journal of Banking&Finance24,1243±1251.

[5]Bert Scholtens and Dick van Wensveen,“THE THEORY OF FINANCIAL INTERMEDIATION:AN ESSAY ON WHAT IT DOES(NOT)EXPLAIN”,SUERF-The European Money and Finance Forum Vienna2003.

[6]张杰.金融中介理论发展述评[J].中国社会科学,2001,(6):75-84.

[7]张杰.转轨经济中的金融中介及其演进:一个新的解释框架[J].管理世界,2001,(5):90-100.

房地产中介公司毕业生实习报告 篇10

二.实践地点：

兴化市鑫居房产中介

三.实践单位介绍：

兴化市鑫居房产中介自4月成立以来秉承 真诚给您，信赖给我 的理念，凭借其专业的队伍、良好的信誉、优质的服务得到了客户的一致好评。业务范围涵盖住宅、写字楼的买卖及租赁代理等业务。通过五年多的发展，鑫居房产中介公司已发展成为兴化市极具影响力的专业性房地产综合代理服务机构，凭借工作中积累的市场营销经验，先进的组织管理模式，科学的数据、信息采集分析系统以及全体员工的全心努力，不断扩大其在二手市场的占有率。公司业务有：市场信息咨询、一二手房买卖、租赁、代办交易手续、按揭经纪、投资理财。

四.实践目的：

了解房地产公司部门的构成和职能

了解房地产公司整个工作流程

加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力

锻炼自己的实践工作能力，适应社会能力和自我管理的能力

通过实践接触认识社会，提高社会交往能力，学习优秀员工的优秀品质和敬业精神，培养素质，明确自己的社会责任。

五.实践内容：

初看,也许觉得房地产中介行业与我所学专业并不相关,其实不然,，我相信有商机的地方就有服务，而且接触的人很多，有人就离不开管理，所以与平时所学知识还是有一定契合点。

在实践期间，我主要从事的是市场信息咨询、二手房买卖、租赁这几方面的工作。刚开始做市场信息咨询和租赁，这是公司对每个员工的基本要求，也是公司的两项基础业务。租赁相比较买卖来说有很大的优势。它成交周期短，速度快，对员工的销售技巧低。对于新员工来说，从租赁业务开始，有利于员工在短时间内掌握公司业务流程和熟悉房地产相关业务的开张。对于公司来说，租赁业务降低了公司成本。转正后才触及二手房买卖。

中介咨询公司市场调研报告 篇11

随着市场经济程度的加深，社会分工日益明确和细化的同时，人与人之间无不蒙上利益层次上的关系、相互逐利，人情与利益的矛盾在某种程度上加深加烈，于是中介作为第三方获利体，在市场上日趋成熟和完善，通过对信息的收集和转卖，从中获利的同时协调社会劳动力，优化资源配置，加强社会分工的指向性。总之，中介服务在经济发展中的作用越来越强，并在广大就业者中树立了形象，在我们的这次调查中，有94%表示在其周围存在中介公司，其中有46%通过中介公司找到合适工作并有74%表示对中介公司的态度为“差不多”。说明广大就业者对中介服务期望与依赖加强。在信息缺乏流通的农村与之相反的城市，中介公司处于发展与日趋成熟阶段，这对于我们创业团体，是一个极有诱惑力的市场。但首先摆在我们面前的第一道门槛便是如何在其他公司经验基础上加以创新，做到人无我有，人有我优，后起之军才能立于不败之地。

二、市场需求分析：

据我我们的调查显示：待业毕业大学生占16%，下岗员工占21%，有31%表示对目前的就业形势不是很乐观，仅有17%表示通过自己的能力可以轻松找到适合的工作。在剧烈的市场竞争中，剩余劳动力明显偏多，主要群体是高校毕业生以及下岗员工，他们文化层次高或有专业技能，对工作质量的要求也相对较高；另外待业大群体就是广大农民阶层。

因此，中介公司以群体定位，针对不同的群体综合分析其特征而对症下药，加以导向，指引他们跨越地域。走向劳动力缺乏的发达城市以达人尽其才，谋求良好生计；在用人事业单位，其发展趋向于扁平化，收缩战线，尽可能的集中力量往专业化发展，非专业性业务寻求借助第三公司完成，企业通过中介公司招工成为大趋势，这也是共赢的方式。所以，中介公司的发展与其他企业的发展是同步的，具有非常良好的前景。

三．市场竞争分析———信息就是生命

经济领域有句话：收集信息的成本比信息本身的价值还高，可见收集可靠信息的重要性和艰难性，特别是对中介服务行业的竞争，信息就是生命。据我们对焦作人力资源公司总经理的访问，商经理表示：焦作稍有规模的中介公司都建有“市场信息部门”信息收集范围遍布地域广泛，信息系统的建立与完善成为中介公司的竞争王牌。因此，要以此作为创业项目，要立足于信息的收集与处理，建立精英收集团队，信息归整处理机构，并建立待业，就业档案，形成良好的回馈，循环系统。

四、成立“天圆地方”的swot分析

机会：

1.城市化的加剧，人情味也随之淡化，中介是服务行业的大趋势，通过市场的走访，焦作市的中介公司，比起南方同级城市，实为少数，尚有很大的发展空间。

2.人口流动加速，新人口不群体在陌生地方更需要中介公司的指引，少走弯路。

3.中介公司的创立投资成本低、进入门槛低、运营费用低，此“三低”特别适合初次创业的大学生。

4.竞争剧烈，求职者较难找到一份合适的工作，有意向借助第三方寻求工作。

5.随着行业内的宣传，中介已在求职者中形成观念，大多数中介公司资费较低，广泛为求职者所接受。

威胁：

1.在中介方面，尚没有相关的法律规范，各种中介项目鱼龙混杂，让求职者不敢太依赖中介公司。

2.“黑中介”的存在，欺骗求职者，威胁到其财产、人身安全。

3.中介市场趋于成熟，可延伸发展空间小，发展艰难。

优势：

1.我们的创业团队创业精神、学习情深强，并有强烈的成功欲望与创业信仰。

2.有很长的准备与调研时间，可以充分透视目标市场，作出良好的对策与决策。

3.中介项目的多样化，可形成集体操作效应。

4.中介项目定价灵活，定价方式多样，可以针对不同的求职群体、不同的收入阶层而多样化的定位、定价，以此满足求职者的差异需求。

劣势：

1.作为初次创业者，经验和资金缺乏，公司起步艰难。

2.资源、信息与人脉不足，没有高立足点，只能从无到有、从小到大，一步一步稳扎稳打，难以越步。

五、“天圆地方”的进军步伐

定位：

经过调查与分析，目前市场竞争较为剧烈，因此我们应该以独特的定位以避开剧烈的竞争。而大学毕业生作为一个难就业与工作高度不稳定群体，并具有分布集中性，具有良好的开发前景。我们将定位与大学生（包括在校大学生）群体，以职介为主，多种中介项目并存运作。

策略：

1.先专攻职介，避免开始就贪大求全，在有一定的资金积累后开发多种项目，如房介、教育中介、出国中介等产品。

2.成立公司的同时，建立市场信息收与处理机构，并在高校设立信息收集点，最快最准的获得各高校信息。

3.建立顾客档案，稳定与求职者的关系，获得客户资源优势。

4.针对大学生群体，通过相应的宣传推广方式，如推广渠道、平面广告、促销手段等方式以实现中介服务产品的精确对接。

5.积极与外地同类公司建立合作关系，分享信息与交流成功经验。

6.制定公司运作制度，加强人才的锻炼与培养。

价格制度：

1、采取“发布信息免费制度”，对发布信息者免收所有费用，只收单方费用。

2、大学毕业生在本地找工作，收取20元酬金，不满意者，免费更换工作；外地找工作者收取第一个月的工资为酬金，报销单程车费。

3、所有中介费用都从工资种扣除，提前不收任何费用。

4、为在校小学生免费提供临时工作以勤工俭学，塑造本公司良好形象。

5、响应国家政策，为下岗职工免费介绍职位。

六、总结：

此次调查处于布置阶段，庞老师不经意间问起一个问题：你们市场营销的学生到底学了些什么？让我顷刻思绪万千，内心久久不能平静。是啊，我们到底学到了什么？这个问题对于大学生是严肃的。我想，不只是我，很多人心里都不知道该如何回答这个问题，只有迷茫与无助。

这次调研虽说是模拟的，但也足够我们这群未出茅庐的学生尝到少许商业气息。一切都是从零开始的。我们收集大量的二手资料，集思广益，设计出调查问卷，开始市场走访，市场观察。走访了焦作人力资源公司、人才市场、新亚大厦和市内大部分的中介公司，访问各个行业的人士。每一份问卷的发放与回收，每一次的访问我相信都有很大的收获，对于我们，不仅是一个报告的完成，而是为将来的成功打下了基础，我们每个人都倍加努力。在此间，我突然感觉到一种精神——创业精神。