补交土地出让金的申请

补交土地出让金的申请（精选9篇）

补交土地出让金的申请 篇1

请求补交土地出让金的报告

新化县人民政府：

我叫潘桃英、潘久丰、潘六珍，于2002年经国土规划审批，在铁牛村五组建住房1栋，因当时该地是一个林地荒山且都是石头，经过5年的努力才将石头山打炮、推土、搬平。于2009年才建成，现改为新化县云峰大酒店有限公司，因改变了土地用途，且本人不清楚当时可以土地协议出让，补交土地出让金，致使走了很多弯路，且严重影响了酒店的发展，到了不能再拖的地步了，现酒店开业一年以来上交税金100万余元，安置下岗职工及社会青年153人，为了更有利于酒店的发展，响应旅游活县的号召，本人愿意补交土地出让金并承担相应的责任。今特报告前来，请求政府根据实际情况尊重历史做特殊处理，并大力支持解决为感！

报告人：潘桃英潘久丰潘六珍

新化县云峰大酒店有限公司

2011年5月3日

补交土地出让金的申请 篇2

近年来部分地区的住房价格不断攀升,远远超过居民正常收入的支付能力,引起各界质疑。中央政府高度重视,对遏制过高房价的态度也积极鲜明。从许多地方的情况看,现行的“土地出让金”的收取和分配政策,对房价攀升有直接的影响。

地价房价急剧攀升,加剧了居民收入分配差距的非正常扩大,提高了国民的生活成本和创业成本,削弱了经济社会可持续发展基础。土地收益的短期化行为不符合科学发展的要求,应早日作出调整。调整“土地出让金”政策,要贯彻科学发展观的要求,要从增强经济社会可持续发展能力的角度来考虑,从宏观上保持较长时间的“低房价、低租金”的发展环境,形成鼓励依靠创业和创新的财富分配政策,合理分配“土地出让收入”,开拓保障地方政府正常需要的稳定财源。为此建议:

第一,调整改革税收税种,形成鼓励创业和创新的财政税收政策,开征“住房交易增值税”,遏制房价的过快上涨。房价地价上涨,开发商、地方政府、投机者都能得益,只有真正需要房屋的购买者吃亏。遏制过高的房价地价,是三方反对、一方赞同,难度很大。因此,首先要遏制“投机炒房”,减少住房投机的预期收入。要研究制定和实施鼓励创新、鼓励消费、鼓励发展第三产业的财政税收政策,研究制定和实施限制资产食利的财政税收政策,通过开征“住房交易增值税”,把投机资金的“炒房”收入的绝大部分收归国家,使之图利可限。同时要指导房屋中介机构改变“房屋中介收费方式”,房屋中介收费由按“房屋价格”收取改为按“房屋面积”收取,中介费用与房价高低不挂钩。

第二,改变“土地出让金”的收取方式,增强“失地”农民的生活保障能力,促进农村社会和谐稳定。根据有关数据分析,近30年来,通过低价征地从农民手中转移的收入约15万亿元,其中,农民获得的补偿不到5%。一些地方农民不能全面分享城市化、市场化带来的土地增值收益,土地征用问题威胁农村社会稳定。要进一步立法保护农用土地的使用权,改变“土地出让金”的收取方式,将“土地出让金”由“年期制”(30年或50年的土地出让金一次支付)改为“年金制”(每年支付一次),改变一次性预收和一次性预支未来若干年的土地收益的状况,改变现任政府透支未来政府收入的状况,改变当代人透支后代人的土地收益的状况,促进“代际平衡”,利于各届政府实现收益共享,减弱对“卖地收入”的利益冲动和依赖,集中精力推动经济社会的又好又快发展。

第三,研究“复合利用土地资源”,提高土地利用效率。土地资源总是有限的,经济和社会事业的发展客观上需要占用土地。我国耕地只占世界的7%,人口占世界的22%。在全国2800多个县级行政区划单位中,人均耕地面积低于联合国粮农组织所确定的0.8亩警戒线的占23.7%;人均耕地面积低于0.5亩的有463个,占16.5%。近两年,一些城市的蔬菜价格上涨,其中一个重要原因就是城市郊区的菜地生产面积急剧减少。要探索建立土地的地上、地下空间的综合有偿开发使用制度,对土地的地下空间的权属、功能、使用标准等方面建立相应的制度,发挥土地的“复合效应”,提高土地利用效率。

土地出让金:危险的ATM机 篇3

近期，关于土地出让金的使用方向问题被国务院和中央有关部委多次提及。7月1日公布的《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》中，提出“为确保明年实现财政性教育经费占国内生产总值4%的目标，从明年起，从土地出让收益中按10%比例计提教育资金。”而在7月8日，财政部官网称，财政部与水利部近日将印发通知，要求各地贯彻落实“中央1号文件”中的“10%土地出让收益用于农田水利建设”的规定。

回顾近年出台的相关政策，众多的公共事业建设项目纷纷将目光瞄向了土地出让金这块“唐僧肉”，土地财政似乎成了包治百病的“灵丹妙药”，一旦遇到财政难题，都要让土地出让金去堵“窟窿”。除了最新出炉的教育资金和今年中央1号文件提出的农田水利建设资金外，还有不低于10%的土地出让净收益被用于保障性安居工程建设。

从法律规定的土地出让金使用范围来看，除上缴的部分外，主要还是用在耕地开发、城市基础设施建设和土地开发方面。但随着各项公共事业建设的力度不断加强，庞大的资金需求使得政府不得不多次调整土地出让金使用方向，进一步扩展到教育、保障房、农田水利建设等方面，粗略计算其比重已经占到30%，土地出让金的使用范围被大幅度扩展。

土地财政作为地方政府事实上的“第二财政”，用于公共事业建设本是无可厚非的，问题在于，不断地向土地要收入、持续地向土地施加收入压力，使得本已受到紧缩性调控政策重压的土地财政压力大增。

从具体的政策落实来看，情况似乎也并不乐观——在开发“新财源”的能力和渠道有限的现实约束下，在大量地方公共事务和基础建设支出的现实压力下，地方政府执行政策的积极性明显有所欠缺。

土地财政掏钱难

以水利为例，今年4月水利部、财政部共同宣布的全国小Ⅱ型病险水库除险加固规划，“十二五”期间，全国4万多座小Ⅱ型病险水库将全部完成除险加固。其中，2.5万余座一般小Ⅱ型病险水库除险加固由地方安排资金，于2015年底前全面完成。

水利部年初与湖南、江西、福建、河南四省皆签署了任务责任书，确保未来五年如期完成小Ⅱ型病险水库除险加固任务。

庞大的病险水库治理计划遇到了地方配套资金困难的大问题。

作为病险水库居全国之首的湖南，矛盾尤为突出。其纳入除险加固规划的小Ⅱ型病险水库，不到三分之一由中央全额投资规划，其余需地方自筹资金解决6225座小Ⅱ型水库，注定步履艰难。湖南省水利厅一位人士称：“规划要求地方自筹资金一共60亿元，平均是每座省级投资96万元。这笔庞大的资金怎么可能到位？而规划还要求项目启动后的前三年，需完成总量的40%，对这很难完成的任务，只有硬着头皮向前推，最坏的结果就是拖欠工程款。”

湖南各地方都在组织力量，积极上报病险水库，以期获得更多的中央资金。各地水利部门寄望的是，今年“中央1号文件”《中央国务院关于加强水利改革发展的决定》中所提到的，10%的土地出让金用于农田水利建设。

2010年全国土地出让金达2.7万亿元，扣除土地出让的成本、手续费等相关费用，预计每年用于农田水利建设的资金应在2000亿元左右。

全国很多地区水利部门对此“创新之举”寄望，但中央却未再出详规和落实方案。成了始终未能落地的“靴子”，久盼不至。据水利部一位退休官员此前对媒体分析称，这不只是水利与财政就能做主的，由于土地出让金大部分收益是地方政府的，因此牵涉各级政府，而此项工作协调亦较复杂。

在财政部与水利部关于“要求各地贯彻落实10%土地出让收益用于农田水利建设规定”的通知中要求：从2011年7月1日起，各地统一按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等相关成本性支出项目后，按10%计提农田水利建设资金。

然而实施的实际效果如何，仍需进一步观望。

变相鼓励“卖地运作”？

土地出让金已是地方政府主要收入来源，从中提取10%分别作为教育、保障房和水利资金，相当于切地方财政的几块“优质蛋糕”。但强制式的“切蛋糕”，并不一定就意味着地方政府加大投入意愿的转变。事实上，地方财政早已经为土地收益所绑架，依赖其解决公共投入和公务支出的不足。那么，“强切蛋糕”之下，可能会为了保证财政正常的可支配支出，转而向土地再索取。如此，所提供的这一系列资金，更像是为教育、保障房、水利建设等“多卖一块地”。

有评论人士认为：将土地出让金作为显性的分配“蛋糕”，从某种意义上讲，是对地方土地财政的默许，甚至是纵容。那么，公众不得不面对一方面子女享受着较好的教育待遇，而另一方面又为房价上涨而担忧，这样的局面无疑很尴尬。而既然中央政府明文规定可以从土地出让金中计提教育资金、农田水利建设资金、保障性安居工程资金以及用于农业土地开发的资金等，地方政府就可以堂而皇之地在“运作”土地出让金上大做文章。

据审计署6月27日披露，截至2010年年底，地方政府债务余额达10.7万亿元，超过2010年全国财政收入。而根据《预算法》，地方政府不能举债，只能通过中央政府背书每年发2000亿元，这与地方债总额相比，可谓九牛一毛。况且地方政府将在两年内迎来还债高峰，土地出让收入一直是还债的主要来源，一些地方政府的财政已进入“拆东墙补西墙”、循环举债的周期。

现行土地出让金的实质，可概括为既具有累计若干年的地租性质，又是一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。准确地说，土地出让金是土地使用权的交易价格，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

在地方政府没有稳定财源的约束下，只能通过不断举债来完成上级的强制性任务，从土地出让金中按比例计提资金，会不会出现新一轮卖地高潮？会不会“羊毛出在羊身上”，最终还是要老百姓掏腰包？土地出让金收入过多与财政支出挂钩，势必使土地财政的根基越发不可动摇。

地方政府陷两难

让地方政府更感处境艰难的是，随着房价调控政策的严厉执行，卖地收入出现了大幅缩水。

根据中国证券网数据显示，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。

事实上，土地出让金同比增速自2月份开始就已转负，绝对量从4月份开始处于较低水平。

据统计，1-3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿以上，1月甚至高达2143亿元，但到了4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。这反映出随着调控效力的释放，开发商预期资金紧张而减少购地的心理。不过，由于1月份土地出让金增长明显，暂时弥补近期土地出让金的收缩，因此1-5月份 128个城市土地出让金相比去年同期仅下滑5%。

分城市来看，一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。

业内人士分析，上半年土地收入的减少与推地量缩减有关，下半年供地量或有增加，但由于开发商资金压力不断加大，土地成交金额料将维持较低水平，地方政府尤其是调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。

在地方融资平台最旺盛的地区，土地作为地方政府最重要的资产，被大量收储，注入平台公司，目前这些地方恰恰就是资金最吃紧的地方。地方融资平台贷款大部分是土地抵押贷款，很多还款主要依靠土地出让收入。如果土地市场继续低迷，地方的土地出让收益继续缩水，会使土地抵押贷款的债务开始恶化。

收入缩水只是问题的一面，另一面则是土地出让金使用监督进一步升级。最新消息披露，财政部综合司与国土资源部财务司已在全国范围内展开“土地供应及收支管理情况”检查等，地方土地财政面临“后有追兵，前有堵截”的局面。

一边批判土地财政不可持续，一边又让它不断与重要支出项目挂钩，摆给地方政府的是一个“两难推理”，当土地财政缩水的时候，教育资金、农田水利建设资金和用于农业土地开发的资金的提取是否也将受到影响？最终会不会陷入“建设任务越多越重——向土地财政要钱——土地财政压力越来越大——地方政府想方设法增加土地出让收益金——对土地财政依赖性越来越强”的恶性循环当中？这个疑问无法回避。

（部分资料来源：《国土资源报》、《财经》《南方周末》）

土地出让金收入过多与财政支出挂钩，势必使土地财政的根基越发不可动摇。

补交土地出让金的申请 篇4

（规划用途变更）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。该项目宗地出让面积××××平方米，总建筑面积××××平方米，其中地上建筑面积××××平方米，地下建筑面积××××平方米，合同地价款××××万元人民币，受让方已交纳地价款××××万元人民币。

该项目共×栋建筑物，用途分别为××，已建设到××程度。我公司于×年×月×日取得×××核发的×××（规划文件名称及编号），对原设计方案进行了调整：

一、变更前内容：

1宗地出让面积×××平方米，总建筑面积×××平方米，其中地上建筑面积×××平方米，地下建筑面积×××平方米

2土地规划用途：住宅、配套

3土地出让年限：住宅××年、配套××年

4地价水平：住宅××元/平方米，配套××元/平方米

5合同地价款×××万元人民币

6规划占地面积×××平方米，建设用地面积×××平方米，规划总建筑面积×××平方米，地上建筑面积×××平方米，地下建筑面积×××平方米

二、变更后内容：

1宗地出让面积×××平方米，总建筑面积×××平方米，其中地上建筑面积×××平方米，地下建筑面积×××平方米

2土地规划用途：住宅、配套、地下车库

3土地出让年限：住宅××年、配套××年、地下车库××年

4地价水平：住宅××元/平方米、配套××元/平方米、地下车库元/平方米 5合同地价款×××万元人民币

6规划占地面积×××平方米，建设用地面积×××平方米，规划总建筑面积×××平方米，地上建筑面积×××平方米，地下建筑面积×××平方米

（如需按暂定价格签订补充协议，需在此申请中添加以下内容：现该项目地价水平已报市地价评审办公室审核。因我单位急于办理该项目的其他相关手续，特申请先行核发《地价水平告知单》，按暂定价格先行拟定土地出让合同变更补充协议）

现我公司申请按新审定的规划文件调整出让合同。

×××公司（用地单位）（盖章）

×年×月×日

关于变更×××项目土地出让合同的申请

（宗地面积及范围变更）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。该项目宗地出让面积××××平方米。我公司于×年×月×日取得×××核发的×××（实测文件名称及编号），对原宗地面积进行了变更：

一、变更前内容：

1宗地出让面积×××平方米，四至范围：东至：×××；西至：×××；南至：×××；北至：×××。

2规划占地面积×××平方米，建设用地面积×××平方米。

二、变更后内容：

1宗地出让面积×××平方米，四至范围：东至：×××；西至：×××；南至：×××；北至：×××。

2规划占地面积×××平方米，建设用地面积×××平方米。

现我公司申请按×××（实测文件名称及编号）变更出让合同。

×××公司（用地单位）（盖章）

×年×月×日

关于变更×××项目土地出让合同的申请

（宗地位置变更）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。该项目宗地出让面积××××平方米。我公司于×年×月×日取得×××核发的×××（公安部门、地名办出具的文件名称及编号），对原宗地位置进行了变更：

一、变更前内容：

宗地位置：××区××××××地块

二、变更后内容：

宗地位置：××区××××××地块

现我公司申请按×××（公安部门、地名办出具的文件名称及编号）变更出让合同。

×××公司（用地单位）（盖章）

×年×月×日

关于变更×××项目土地出让合同的申请

（受让方名称变更）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。该项目宗地出让面积××××平方米。我公司于×年×月×日取得×××核发的×××（工商部门出具的文件名称及编号），对原受让方名称进行了变更：

一、变更前内容：

受让方名称：北京市×××××房地产开发有限公司

二、变更后内容：

受让方名称：北京市×××××房地产开发有限公司

现我公司申请按×××（工商部门出具的文件及编号）变更出让合同。

×××公司（用地单位）（盖章）

×年×月×日

关于变更×××项目土地出让合同的申请

（冲抵地价款：冲出）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。

该项目合同地价款为××××××××万元，我公司已于×年×月×日支付了×××××××万元，多支付了×××××××万元，现申请将多支付的×××××××万元冲入（合同号××××）出让合同中。

×××公司（用地单位）（盖章）

×年×月×日

关于变更×××项目土地出让合同的申请

（冲抵地价款：冲入）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。

该项目合同地价款为××××××××万元，我公司已于×年×月×日支付了×××××××万元，现接收由（合同号××××）出让合同冲入的×××××××万元，接收后（合同号××××）出让合同还应支付××××××万元合同地价款。

×××公司（用地单位）（盖章）

×年×月×日

关于变更×××项目土地出让合同的申请

（核减四源费）

北京市国土资源局××分局：

我公司开发建设的×××项目，于×年×月×日与贵局签订了位于××××××地块的国有土地使用权出让合同（合同号××××）。

该项目合同地价款为××××××××万元，我公司于×年×月×日取得市发改委核发的×××××（文件名称及编号）证明我公司已支付了“四源费”、大市政费××××万元，现申请将该笔款项核减（合同号×××××）出让合同的相应费用。

×××公司（用地单位）（盖章）

补交土地出让金的申请 篇5

提交相关报名材料，经审核合格后，取得竞买资格

竞买申请人须到天津土地交易中心报名，报名时提交以下材料：

（一）《竞买申请书》（一式两份）；

（二）竞买保证金收据复印件并加盖公章；

（三）竞买申请人的身份证明文件（复印件须加盖公章，并同时提供原件以供核对），具体如下：

（1）营业执照等法人登记证明文件复印件；

（2）法人设立章程（企业法人应加盖工商行政管理部门查询章）；

（3）法人权力机构关于参与竞买的决议（根据法人章程的规定提供）；

（4）根据规定须经有关主管部门批准参与竞买的企、事业法人等应提交有关主管部门批准文件；

（5）法定代表人证明书及身份证复印件；

土地出让金审计问题研究 篇6

一、引言

这些年, 土地出让金逐渐的成为我国地方政府重要的收入来源之一, 甚至有些地方土地出让金收入占到地方收入的一半左右。由于现阶段我国房地产发展畸形, 各个房地产开放商大行“圈地行动”, 在房地产开发商的圈地活动中, 违规违法的土地交易行为时有发生, 土地出让金的违规使用的现象也越来越多, 土地出让金审计问题开始被我国政府和群众重视。2014年3月, 我国审计署组织了一场较大规模的土地出让金审计活动。在政府的土地出让金审计活动工作报告中指出, 2014年要对土地出让金的收支情况以及耕地保护情况进行严格的审计。2014年3月的土地出让金审计工作是我国首次进行全国范围内的土地出让金收支审计, 很大程度的提高了人们对土地出让金的重视。

二、我国土地出让金审计管理中存在的一些问题

1. 在一定程度上预支了地方的收益

对于我国不少城市来说, 土地出让所能够得到的收益几乎可以比拟地方财政的收入, 有些地方的土地出让金的收入甚至超过了财政的收入, 因此, 土地出让金被称为地方的“第二财政”。为了保障我国地方土地出让金的安全管理。我国也出台了相关的规定来保障农民和拆迁居民利益的规定。但是, 不少的地方政府将土地出让金作为政府的小金库, 作为地方政府弥补财权不匹配的重要方式。一般来说, 土地转让的年限在40~70年之间, 这么说, 土地出让就意味着预支了未来40~70年的土地可以得到的收益, 并且, 绝大多数的土地出让都是房地产开发商用于各种商业建筑的建设, 属于不可再生的资源。地方政府的土地出让仅仅是当前政府的领导者的一项短期的收益行为, 对于下一届政府领导者来说, 不仅无法再采用土地出让获得收益, 更是要承担土地出让后的例如征地补偿等出让的后续费用。

2. 预算审计存在很大的问题

按照我国财政管理部门的相关规定, 地方政府应该要建立完善的年度土地出让的预算审计编制, 在每一年的第三个季度开始, 就应该开始第二年的土地出让金预算审计的编制工作, 并且应该将预算审计中的收支纳入地方中国政府的基金预算审计。但是, 对于各个地方政府来说, 很难做到科学准确的编制土地出让金的预算审计收支, 因为在编制土地出让金预算审计的过程中, 不仅需要收集上一年度的当地政府土地出让获得的收入的具体情况、当地的土地的价格水平以及分析当地政府编制的上一年度的土地的供应计划等, 但是这一类的数据收集有一定的难度, 并且数据的准确性与否难以核实。例如:虽然我国2010年的土地供应情况良好, 我国全国土地出让收入高达2.7万亿元, 但是, 2011年土地受到了财政部门宏观调控的影响, 各种城市限购令的出台让土地出让收入受到不可避免的影响。因此, 根据2010年的土地收入来编制2011年的财务预算审计是不准确的。

3. 会计核算办法还不完善, 给审计带来了难度

对于土地出让金的收支, 我国政府的各个部门并没有制定一定的会计核算的办法, 因此, 在土地出让金的问题上, 我国一直没有一个统一的会计核算体系, 因此, 我国政府的土地出让金与其他财务收支相比, 会计核算非常的薄弱。原本土地出让应该要设置独立的帐套来进行财务核算, 并且在会计科目的设置上, 在应收账款的类目中设置“土地出让金”这一二级科目的同时, 还需要设置“协议出让”以及“公开交易”两个科目并且在这两个科目下分别设置“直接出让”、“综合改造”以及“补办出让”等等细分科目。但是, 现阶段我国各个地方政府的土地出让金的会计核算都比较粗放, 会计核算较为简单, 给土地出让金的金额统计带了了很大的困难, 甚至很多时候需要手工核算会计数据, 容易造成错误, 这些都给审计工作带了了一定的困难。

4. 票据审计力度不足

按照我国的规定, 土地出让的收入属于非税收收入。因此, 土地征收的部门需要有完备的土地出让合同以及各级政府给出的划拨用地的批复等许可文件。在拥有这一系列的批复文件, 并且填写相关的缴款书之后, 拥有土地使用权的受让人才能够依法将出让土地的全部金额打进财政部门为该土地出让专门开设的结算户中。但是, 一般政府的审计工作在日常操作中仅仅是检查票据的开具是否合法, 缴款书的填写是否合格。对结算户的审计工作并不重视, 不少的地方政府并没有开设结算户, 而是将土地出让金由国土局的专户结转入财政专户中。

三、土地出让金改革的建议

1. 对土地出让金的管理进行创新化的改革

首先, 应该讲土地出让金的一切的收支活动都纳入统一的管理之中, 确保土地出让金能够收到我国法律的保护和管理, 并且保障土地出让金的公开性, 以便于塑造阳光法制的政府形象。其次, 在土地出让金的征收的过程中需要细化收支管理条例, 将土地出让金纳入政府的全权管理之中。再次, 对于土地出让金的分配问题, 应该建立健全的土地出让金使用管理办法, 将除掉农民保障或者拆迁居民补助之外的土地保证金重点用于社会公民基础设施建设以及各项社会体系保障等方面。再次, 对于。地方政府的土地出让仅仅是当前政府的领导者的一项短期的收益行为, 对于下一届政府领导者来说, 不仅无法再采用土地出让获得收益, 更是要承担土地出让后的例如征地补偿等出让的后续费用这一问题, 我国应该加强土地出让金使用预算审计, 将土地出让金在扣除后续费用之后, 根据土地出让的年限进行预算审计均摊, 保障当地政府的可持续利益的享受。

2. 加强土地出让金预算审计管理

首先, 地方政府应该严格按照我国相关要求进行土地出让金的预算审计编制, 方政府应该要建立完善的年度土地出让的预算审计编制, 在每一年的第三个季度开始, 就应该开始第二年的土地出让金预算审计的编制工作, 并且应该将预算审计中的收支纳入地方中国政府的基金预算审计。在编制土地出让金预算审计的过程中, 不仅需要收集上一年度的当地政府土地出让获得的收入的具体情况、当地的土地的价格水平以及分析当地政府编制的上一年度的土地的供应计划, 而且还需要对土地相关的政策进行合理的分析。实施弹性的预算审计方式, 对土地出让金的不确定因素允许随实际情况进行调整。对于上一年度的数据信息, 只能作为预算审计编制的参考, 预算审计编制的重点应该要放在对下一年度的预测分析, 这样才能够保障对土地出让金的预算审计足够的准确。

3. 建立全新的会计核算办法

土地转让金的核算较为复杂, 当前较为创新的为“宗地核算办法”。但是, “宗地核算办法”较为复杂有一定的难度。首先, 当地政府应该按照合同来核算成本, 并且严格按照合同的内容来划拨各项费用。采用宗地核算办法来核算土地出让金, 不仅可以保障核算数据的准确性, 而且可以为土地出让金的统计工作带来很大的方便。土地出让应该要设置独立的帐套来进行财务核算, 并且在会计科目的设置上, 在应收账款的类目中设置“土地出让金”这一二级科目的同时, 还需要设置“协议出让”以及“公开交易”两个科目并且在这两个科目下分别设置“直接出让”、“综合改造”以及“补办出让”等等细分科目。只有细化明细科目, 才能够将土地出让金的收支情况核算清除, 方便数据需求者能够快速、准确、清晰的查询需要的信息。

4. 对土地出让金相关的票据进行严格审计, 加强银行管理

首先, 应该对土地出让金的合同进行严格的审查, 并且对各种政府批复进行校验, 严格按照规定填写缴款书, 保障各个环节规范化处理, 其次, 将收取土地出让金设立一个专门的结算户, 并且由专人严格管理。按照土地出让金的结算户作为一个预算单位审计, 根据银行流水来进行下一年度的预算审计数据的支持。

参考文献

[1] .丁成林.我国土地出让收支管理问题研究.金融纵横, 2013 (03) .

土地出让金是“唐僧肉” 篇7

内地持续、快速的城镇化和工业化，还有吸引外资、地方领导人的政绩需要靠其GDP来拉动、支撑以及被上级考核，还有中央与地方的“分税制”等多种因素与压力，都需要地方政府不得不大批的卖地。否则，上述的任务、目标和责任等都会变成“无米之炊”。

事实上，各地的土地出让金收益，早就已经成为中央施政目标的资金重要来源。此外，日益膨胀的地方融资平台债务，又只能指望土地财政的维系。因为绝大多数地方政府和所属的平台公司，之所以敢于大量向银行举债，其底气还是来自于对“土地财政”的掌控。

最根本的原因，还是中央与地方政府需要花钱的地方太多有关，就像那句名言所讲，“没有钱，万万不能!”今年的中央一号文件和近日刚闭幕的中央水利工作会议，计划在未来十年水利投资将达到4万亿元，年平均4000亿元。农田水利建设欠账多、资金短缺，是困扰水利发展的重要瓶颈，包括近期如此多的一二线城市，因为突发暴雨而产生的严重内涝。

缺资金、没有办法兴修水利的窘境，当然需要在“十二五”期间得到改观与缓解。这些巨额投资，一方面来自于中央的财政投入，另一方面，今年一号文件特别提出了地方政府土地出让收益的10%用于农田水利建设。中央提出加强水利建设的十年目标，其具体落实的关键，还是在于资金从何而来？显然，地方土地出让金成为中央施政目标的“唐僧肉”。

还有规模同样庞大的保障房建设，今年必须有1000万套住房的开工，也需要地方土地出让金10%的配套资金。按照住建部此前的估算，1000万套保障房至少需要1.3万亿元，中央财政出1000亿，省市县政府承担约4000亿，其余8000多亿需要通过社会机构投入、被保障对象及所在企业等渠道筹集。

对此，一方面，在地方政府多年处于财政赤字的背景下，能否拿出这笔钱？是业界严重质疑的焦点之一；第二方面，拿得出、或拿不出，政府自然都会把目光盯上土地出让收益上，这是必须的。最近国务院又决定“土地出让金按10%的比例提取教育经费”。据说是为了实现早先提出的全社会“2012年财政性教育经费支出达到GDP4%的目标”。

水利、保障房和教育都是全国性的“举国大事”，还有本周三国务院常务会议出台的土地市场“国五条”提出，要开展建立“耕地保护补偿机制试点”，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。这些资金投入同样需要从土地出让收益中提取。

在地方上，上海的市委书记俞正声曾经说，近年来上海社保亏空巨大，财政每年要拿100多亿填补，包括其正酝酿用国企收益和土地出让金来充实社保基金；重庆市将“国企经营”和“地方土地收益”绑在一起，绑出了一个“第三财政”等。随便掰手指一数，政府在这么多的方面都需要花钱，巨额土地收益能够因为舆论的质疑而叫停下来吗？简直就是天方夜谭！

国务院为此在本周三再度祭出土地市场调控的“国五条”。笔者以为，一、提出了一个新口号叫“加强和改善土地调控”；二、真正与楼市调控直接有关的新措施，还是其中的第四条，即要推进商品住房用地供应“由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”。

补交土地出让金的申请 篇8

根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。

（一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。

案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

（二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

（三）拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准由政府统一实施的拆迁安置房，按申办转让手续之日的标定地价计算：

1.被拆迁户原土地为1990年5月19日以前取得划拨国有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取土地出让金。

2.被拆迁户原土地为1990年5月19日（含当日）以后取得划拨国有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，其拆迁安置房转让不再收取土地出让金。拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

案例：市民陈先生有一拆迁安置房，地址位于丰泽区坪山路西侧某安置小区×号，用地面积15平方米，已取得现有房屋的土地使用权证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图三级区，基准地价2600元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

土地使用权出让金的含义

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向

受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

土地使用权出让金的确定

土地使用权出让金的确定有三个过程：

第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。

第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。

土地使用权出让金的计算 按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。

其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100%计算；超过

l.8的部分，按50%计算。

土地使用权出让金=土地面积（20）X 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100元/平方米）X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+（6-1.8）/2]=31000（元）

如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。

土地使用权出让金的使用

补交土地出让金的申请 篇9

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元土地出让金。

协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

税务处理

营业税

根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。

企业所得税

返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

土地增值税

土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

企业取得的返还款3000万元中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不算土地增值税清算收入。企业应该将缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中。

改变容积率补交出让金差额

擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件的，土地使用权必须依法收回并重新组织招拍挂出让。对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”因此，测算方法为：补交土地出让金差额=市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积。

返还部分土地出让金用于回迁房建设企业

如何确认这笔收入

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，税务处理也不尽相同。税务机关对收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与开发商签订的出让协议和补充协议的约定内容。本文结合实例，就房地产开发企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关税务处理进行分析，以期了解纳税事项，规避涉税风险。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于10000平方米回迁房的建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

营业税

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业来说，则属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下3种情形：

1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有营业税暂行条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（3）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元计算缴纳营业税。

2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定，返还款大于回迁房组成计税价格确认的收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其他事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税暂行条例实施细则中的价格明显偏低情形，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还给企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

该案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地返还款实为一种补贴收入，按照上述政策规定，不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

土地增值税

1.返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

2.返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，如果用于其他事项的，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3.返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后根据国税发[2006]187号文件规定，按视同销售房地产的土地增值税收入确认方法和顺序，对转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，纳税人要按照房地产评估价格计算征收土地增值税。同时，土地增值税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。因此，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，应计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

契税

根据契税暂行条例规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，企业交纳土地出让金时，就应该缴纳契税，计税依据为10000万元。另外，根据契税暂行条例细则规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。该案例中，土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地删值税的清算，将对房地产开发企业税后利润产生较大的影响。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之相关资料，对现行土地增值税偷、逃、避税手段予以归纳和揭示。

一、虚构合作开发建房模式避税

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。

某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就相符了一方出土地一方出资金的条件。这种“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。

二、项目转让方式避税

目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。

三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入

某项目销售商铺8420平方米，销售均价每平方米18600元，其中低价销售5150平方米，每平方米9200元。这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

四、房地产交换不确认收入

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。

五、项目工程建安成本偏高

某市2007年商品房建安造价标准为每平方米1540元，某公司实际建安成本为每平方米3610元，差异额为每平方米2070元，差异率达134.41%。如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，税务部门将按核定办法予以扣除。

六、股权投资取得土地根据评估价值入账

通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分没法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。

七、代收费用计入扣除项目加计扣除

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时期收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。世界500强企业管理规章制度大全

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DOC：http://如果代收费用未计入房价中，而是在房价之中零丁收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。

八、虚列公共配套设施支出

企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。

九、扩大开发项目成本费用

1、虚开材料发票。

2、以预算发包价格计入工程成本。

3、虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也轻易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。使用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。

十、整层车库列入公共配套设施扣除

企业零丁建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商使用地下基础举措措施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架布局车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。

十一、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。

十二、拖延清算时间递延纳税

部分房地产企业使用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。

十三、商铺自营自用逃避纳税

将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。有些房企则弄虚作假，用此政策逃避纳税。

十四、未按预征率足额缴纳土地增值税

深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。由于土地增值税征收项目和预征率的调整变化，某公司一项目应缴纳土地增值税3340787.90元，未按预征率足额缴纳。

十五、利息支出一律计入扣除项目 根据《土地增值税暂行条例实行细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

十六、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之中单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。

十七、公共设施的成本费用全额扣除

部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以中其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

十八、利用关联方交易进行利润转移。

目前很多房地产开发企业都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。

十九、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款

建议投资人或合作双方留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以制止合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。

对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据

摘要：商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目，在税收征管实践中，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律，运用对实证分析方法，对商铺住宅联体楼的两种土地增值税计算方法进行详细分析，并提出了法律修改的具体政策建议。

关键词：商铺住宅联体楼

土地增值税

清算方法

对策

一、问题的提出

商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺，店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”[2] 当前，在进行房地产土地增值税清算时，对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算各自的增值额，再计算土地增值税；方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法，到底应该哪一种计算方法呢？对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非？这是涉及到税收法定和税收公平问题，为此，笔者依据现有的税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。

二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判 笔者查阅相关税收法律，对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定：

（一）土地增值税清算单位的确定

关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算”管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

（二）普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定

我国现有税法对通住宅享受土地增值税优惠政策，主要有以下规定： 《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条第（一）项规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条的免税规定。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项规定：“如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款规定：“开发项目中

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”

（三）政策评判

从基于以上政策规定，笔者对其评判如下：

第一，土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算，所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的房地产开发项目，如果是分期建设的项目，则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目，在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门（例如建设委员会或建设局）报批的，而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此，对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算，应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位，而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。

第二，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，而不是分别核算其收入额和扣除额，再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看，财税字[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发[2009]91号第十七条都规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。惟独国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条第（二）项要求同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件，国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件，根据“上位法优于下位法”的法律适用原则，财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2009年税务总局发的文件，国税发〔2007〕132号是2007年发的文件，两个文件都是程序性法律文件，根据新法优于旧法的原则，国税发[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率，应以国税发[2009]91号的规定为主。

第三，分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定，可以发现，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，或者同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额，没有明确规定，或者规定很含糊。

“分别核算增值额”的含义，笔者认为有两种含义：第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算，然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额；第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体，先算出整体项目的增值额和增值率，再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中，第一种主要适用于，在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中，东边是20栋普通住宅，西边是一个商场，就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额，再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的，不能分开的。例如商铺住宅联体项目，底层是商铺，商铺上面是普通住宅，两者是一体的，其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目，分别核算整体增值额，然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。

三、案例评析

（一）案情介绍：

某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税？

（二）土地增值税计算方法评析：

根据前面的税收政策评判，我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅，要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇，只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际土地增值税征收计算中，有两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。结合本案例，现将两种计算方法分别阐述如下。

方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。

增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。

由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。

商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0.45（万元）。方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；

商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；

商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省130.275万元土地增值税（130.725万元-0.45），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。

（三）计算方法评析

从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判，该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目，作为一个成本核算单位，应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。

第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为，第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位，不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款的规定。

四、政策建议

基于以上政策实证分析，针对目前对于商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的法律规定含糊的现状，提出如下政策建议：

第一，尽快修改现有的土地增值税税法。建议对《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条、国税发〔2007〕132号）第四十条、国税发〔2006〕187号）第一条第二款和税发[2009]91号第十七条的规定进行废止，并在此基础上由财政部和税务总局或只由税务总局就同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的土地增值税计算问题，专门下一个文件。

第二，修改的文件内容明确两点：

一是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，而且普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的，普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须分别核算普通住宅和非普通住宅各自的收入额和扣除额，然后计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免土地增值税的待遇。

二是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，而且普通住宅和非普通住宅是联在一起的（例如商铺住宅联体项目），普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇，必须把联在一起的普通住宅和非普通住宅项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按各自建筑面积占整体项目建筑面积的比例分别核算各自的增值额，计算土地增值税。参考文献：

1、《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条

2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条

3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第四十条

4、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第二款

5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十七条。

6、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条。

7、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第二条。

调整容积率土地出让金补交标准

经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估时点的楼面地价，原容积率规划条件下评估时点的楼面地价，原容积率下楼面地价进行期日修正后在评估时点的楼面地价。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。评估应遵循《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。对容积率调低引起的地价增值，补交土地出让价款可按新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

旧城改造项目出让金及契约税

一、旧城改造项目契税处理的政策法律规定

1、财税（2004）134号文件的相关规定对出让国有土地使用权的契税价格分为以下两种情况：

1）以招拍挂形式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竟价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用包括在内。2）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、提上附着物和青苗补偿拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物无形之产及其他经济利益。同时规定以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式价格确定A评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段，同类房地产综合评定，并经过当地税务机关确认价格。b土地基准地价由县以上人民政府公示的土地基准地价。

2、国税发（2009）31号的相关规定，土地征收费用征收费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用、主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、更低占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积不叫的地价及相关税费、拆迁补偿之处、安置及动迁支出、汇钱放建造支出弄作曲补偿费、潍坊补偿费等。

案例分析：九龙城旧城改造项目总用地面积36286平方米，其中出让土地面积8642.7平方米，划拨拆迁安置用地面积14061.6平方米，划拨道路用地面积13581.7平方米。2003年6月16日漳州市城乡规划局以漳规〔2003〕83号文批复该宗地容积率为2.59；2003年12月12日漳州市城乡规划局以漳规〔2008〕168号文批复调整该宗地容积率为3.33；2004年11月15日漳州市城乡规划局批准该项目总平面图布置设计，其中宗地容积率为3.58。