土地出让金标准

土地出让金标准（精选8篇）

土地出让金标准 篇1

国有建设用地土地分类调整补充和土地出

让金标准

一、商服用地：

1、商业用地(211)：增加农贸市场及附属设施用地、物资交易市场和物资交易区用地。附属设施包括管理用房、配套停车场等。

2、金融保险业用地(212)：具体包括金融保险业交易场所和相应机构的办公用房及配套停车 场等。

3、其他商服用地(214)：

企业厂区外独立的办公楼指独立于工厂厂区外，单独建设的办公楼；对企业改制、破产后单 独处置的办公楼，按其他商服用地归类，并按商业用地标准核定土地出让金。

增加：企业承办的对外经营接待的培训中心、实习基地及相应附属设施用地、对外经营服务 的会所(不包括小区配套为业主服务的会所)、CNG加气站用地、汽车维修、销售(简称4S店)用地、各类网吧等娱乐服务设施、电影院、健身场馆、公共停车场、会展中心、高速公路服 务区内经营性用地。

二、工矿仓储用地：

1、工业用地(221)：增加经批准设立的开发区和工业集中发展区内的科研楼、孵化楼 等设施用地。

2、仓储用地(223)：仅限于物资储备、中转场所及相应附属设施用地，不包括物资交易区用 地。

三、公共设施用地：

符合《划拨用地目录》的项目用地行政划拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理 出让，土地出让金标准按工业用地核定。

四、公共建筑用地：

1、机关团体用地(241)：国家机关、社会团体、群众自治组织办公用地行政划拨；广 播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地，应纳入有偿使用，土 地出让金标准按商业用地核定。

2、教育用地(242)、科研设计(243)、文化(244)、医疗卫生用地(245)：符合《划拨用地目 录》，非营利性的项目用地行政划拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理出让，土地出 让金标准按工业用地核定。

文化用地中对电影院、健身场馆等此类经营性的项目用地，土地出让金标准按商业用地核定，土地用途按其他商服用地(214)进行归类。

3、慈善用地(246)：增加救助站用地。符合《划拨用地目录》，非营利性的项目用地行政划 拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理出让，土地出让金标准按工业用地核定。

五、住宅用地：

1、城镇单一住宅用地(251)：对公寓用地，按市规划局、市国土资源局、市房产管理 局《关于“公寓”建设管理的若干规定》(成规管〔2004〕180号)规定，建设项目名称不再 单独出现“公寓”项目，统一为“配套生活用房”，其土地用途统一归属于其主体建设项目 用途；对成规管〔2004〕180号实施前以“公寓”名称单独建设的项目，办理土地登记时仍 按城镇单一住宅用地归类。

2、城镇混合住宅用地(252)：办理供地时将城镇混合住宅用地中的工业或商业用地与住宅用 地按分摊土地面积分别进行土地出让金的核定。

办理土地登记时的用途按城镇混合住宅用地(252)登记，使用年限按不同用途确定，同时在 记事栏中备注工业用地(252-1)、商业用地(252-2)、住宅用地(252-5)各自的分摊面积。

六、交通运输用地：

符合《划拨用地目录》项目用地行政划拨。对归类于街巷(266)的独立建设的公共停 车场项目，用地应纳入有偿使用，土地出让金标准按商业用地核定，土地用途按其他商服用 地(214)进行归类。

七、水利设施用地：

增加城市河道的管理设施用地，按行政划拨方式供地；如办理出让，土地出让金标准 按工业用地核定。

八、特殊用地：

1、军事设施用地(281)：按行政划拨方式供地，但不包括部队军官的住宅用地。

2、使领馆用地(282)：按行政划拨方式供地。

3、宗教用地(283)：用于宗教祭祀活动的项目用地行政划拨。如办理出让，土地出让金标准 按工业用地核定。

4、监教场所用地(284)：按行政划拨方式供地。

5、墓葬地(285)：符合《划拨用地目录》，政府投资修建的非营利性的陵园、墓地、殡葬场 所及附属设施用地行政划拨；对社会投资修建的营利性的陵园、墓地、殡葬场所及附属设 施用地，应有偿使用，土地出让金按商业用地标准核定。

土地出让金标准 篇2

关键词：土地出让金,财政收入,管理

土地是一种非常特殊的商品, 土地作为一种不可再生的稀缺资源, 是人类生存和生产发展的基础。随着社会经济的发展, 对土地的无限需求和土地的刚性供给之间产生了巨大矛盾。因为无论土地价格怎样上涨, 土地供给量也不会提高, 土地的需求量必然会随着人口的增长和社会的发展而增长。根据宏观经济学原理, 供需平衡是宏观调控的基本目标之一。土地参与宏观调控是一个新课题, 没有历史经验可循。我国的土地出让金制度是在改革不合理的土地使用制度的过程中形成的, 它激发了土地的潜在活力, 盘活了土地资源, 深刻地影响着经济社会的发展。

一、土地出让金的实质

国有土地使用权出让金 (收益金, 以下简称土地出让金) 是政府在批租土地时, 凭借所有权向土地使用权者征收的地租收益, 是十分宝贵的国有资产。管好用好这笔国有资产事关人民群众的切身利益, 事关经济社会可持续发展。

土地出让金, 是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴, 是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和, 说到底是土地财政问题。土地出让金, 在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用, 改进和调整产业结构, 包括一二三产业结构、各业内部结构等, 制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配, 作为调整市场经济关系的经济杠杆, 调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 调节市场竞争关系等。

“城市土地资源是有限量的资源, 城市土地由于社会资本的投入和公共服务的供给而产生了价值, 并且和其他的土地利用形态互相影响而增加了价值。因此, 土地是具有公共性和社会性的资源, 和其他生产性商品有完全不同的特性。土地不能和一般商品那样按自由的市场机制交易和转卖。土地的所有权一定要归于国家。”

我国实行土地公有制, 作为所有者, 要收地租。地租, 是土地的所有权在经济上的实现形式, 即土地的价格。在社会主义市场经济体制下, 这个价格可以资本化, 从而使土地具有资本的形态。土地之所以有价格, 是因为在市场经济条件下谁拥有土地所有权, 谁就可以定期获得一笔固定收入———地租。所以, 土地价格是资本化的地租。土地出让金的功能是保证平均利润率对经济的调节作用。处理好土地所有者与土地使用者之间地租的分配的“度”。若土地所有者拿得多了, 土地使用者得不到平均利润, 就会影响他的竞争力和积极性, 反之, 如果土地所有者拿少了, 土地使用者有超额利润, 就可能盲目投资, 任意扩张。两种情况都不利于经济的协调发展。可见, 合理分配土地出让金收益, 必须明确土地产权, 建设土地市场, 使地租、地价通过市场显现。在我国土地公有制下, 作为所有者, 要收地租 (出让金、租赁费) , 国家作为管理者, 要收税等等都表现为我国土地使用制度改革的选择。

简言之, 现行的土地出让金的实质, 是一个既有累计若干年的地租性质, 又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

这里所说的累计若干年地租总和, 本质上是公有资产的所有者收入, 是出让土地资产使用权的收入。它是一种按市场等价交换原则的市场交易行为。因而土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务, 具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金, 将累计若干年地租总和, 采取一次性收取, 则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说, 土地出让金, 是租非税, 似税非税。

二、土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源

1. 土地使用权出让合同约定的使用年限的地租总和是一次性收取的。

按照现行法规规定:土地使用权出让的最高年限分别是:居住地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年 (见《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条之规定) 。我国法律规定城市土地是归国家所有, 国民对土地拥有使用权。由于我国土地不能买卖, 我国实行土地批租制度并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限70年。我国规定居住用地70年限, 主要是考虑居住用地上的房屋建筑物, 一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。同时, 这也与当时对中国人预期寿命70岁左右等综合因素有关。

现在的矛盾在于, 土地出让金是地方政府将40年或70年累计的地租采取了一次性收取 (征纳) 。这样, 地方政府一次性收取累计了50—70年的地租之总和, 势必造成地方政府“乐于”收取相对较高的土地批租收益, 增加地方政府的可支配财力, 用于加强城市基础设施建设和改善城市公共服务。说土地出让金是地租, 但地租一般是按年收取的;而将累计50—70年的地租一次性收取这又似税。从这个角度讲, 土地出让金似税非税, 成了所谓的“第四财政”。

2. 地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的

地方财政收入并安排作财政支出的, 这样, 实际上也即成了“第四财政”。所谓第一财政指预算内收入, 第二财政指预算外收入, 第三财政指制度外收入, 而土地出让金成为“第四财政”了。这笔“第四财政”在地方可支配财政收入的比重高达40%~60%, 有些地方甚至超过第二、第三财政之和。这样, 政府实际上不仅预收了未来50—70年的土地收益, 而且也实实在在地预支了未来的土地收益。这种地方政府的“第四财政”反映了我国现行财政体制中中央财政与地方财政的利益博弈状况。与世界的大多数国家相比, 中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府, 上世纪90年代曾高达80%, 但在收入方面, 地方政府没有相应的自主权。地方政府面对沉重的支出压力, 更加青睐“土地出让金”这座“第四财政”金矿。

三、土地出让金制度的利弊分析

对于我国这样一个处于经济转型中的发展中国家而言, 土地出让金是地方政府重要的收入来源, 这笔资金又可以刺激地方经济发展。土地是财富之母, 一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地价值增值直接提高了经济租金, 通过租金途径把公众活动带来的土地增值从土地所有者那里收回, 以供全社会使用, 只有这样才是公正和公平的。随着我国经济的不断发展和改革的不断深入, 我国土地财政领域中一个突出的新问题就是土地出让金问题。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中与以下四大背景条件息息相关的。

(1) 从我国当前所处的工业化阶段看, 正处于工业化中期的重化工阶段, 对钢铁、汽车、装备制造、化工等产品需求上升, 相应地带动土地供应的需求;

(2) 从我国所处的城市化阶段看, 正处于城市化发展的加速期, 我国加快实施城镇化进程, 各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨, 也必然造成对土地供求紧张;

(3) 从我国个人消费结构升级看, 已从万元级商品提升至十几万元, 几十万元级阶段, 住房和汽车成为这一阶段的消费热点, 改善住房条件要土地, 发展汽车工业要道路等等, 随之而来的是对土地需求的猛升;

(4) 2003年后, 中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期, 外资、民资等投资热情上涨, 同样也必然拉动对土地供应的需求, 令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

上述四大热潮, 极大地推动了我国社会经济发展中的土地需求。改革开放20多年, 中国经济发展中曾经经历过三轮圈地热, 特别是随着我国经济中用地 (土地使用者) 主体的多样化, 国家在上世纪90年代又改革了供地政策, 对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷主要在于:一是地方政府将50—70年的土地收益一次性收取, 可增加地方可支配的财政收入, 集中起来可以办些大事, 以改善地方公共服务和城市基础设施等;二是将后50—70年的土地收益一次收取, 将可遏制些过度扩张的土地需求等目的。

应该说, 总体上看土地出让金的出台, 既基本适应上述四大热潮带动的土地需求, 同时, 也为政府, 特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且配合了国家实行积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。进而有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代, 为推进现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据有关权威部门统计, 1992年至2003年, 全国土地出让金收入累计达10 000多亿元, 其中近三年累计达9 100多亿元。2005年全国财政收入首破3万亿元, 属于地方财政的“土地出让金”达5 500亿元, 是前者的1/6强。

短短十余年, 特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩, 聚集了巨额的可支配财力, 激发出潜在的活力, 把全国的土地资源盘活了。与此同时, 土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。

1. 各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力

下, 土地出让金可使地方政府将后50—70年的土地收益一次性收取, 必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量, 获得短期高额收益, 往往突击加大基础设施建设力度, 越权减免税收, 以吸引外商或民间投资。这种行为, 既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性, 又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上, 绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说, 我们既要防止过高的积累率影响当前消费, 从而影响人们的劳动积极性, 又要坚持可持续发展, 不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国, 土地这个不可再生的资源, 更稀缺珍贵, 其使用的有效性更关键。

2. 征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。

不少地方政府, 以经营城市或经营土地等名义, 炒作土地。国家的供地政策改了, 即实行土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金, 但征地政策却没有改变。当前, 农用地转为非农用地必须经过国家征用, 在征用过程中, 行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用, 这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在, 一方面用计划经济的办法低价拿地, 另一方面用市场经济办法高价供地, 低进高出, 炒作土地, 客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价, 既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力, 也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失, 势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用, 导致腐败的产生。改革开放以来, 中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等, 究其深层原因, 无不都是不少地方政府把土地当成生财之道, 很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备, 也是屡见不鲜了。

3. 土地出让金的利益分配机制不合理。

土地出让金是若干年土地使用期的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看, 则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入, 是一种对土地收益的“透支”, 这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下, 现任届政府将土地出卖, 卖地收益都由本届政府支配, 这样, 就使得各届政府无法实现收益共享, 令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化, 往往也导致了土地滥用。再者, 有时下一任地方政府, 还需要负担土地卖出之后的开发配套投入, 乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的, 随着土地所有权的不断出让, 各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减, 长此以往, 将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。

正是上述这些弊端, 导致土地出让金的利益分配机制不合理, 近年我国宏观调控做出重大决策, 推出了既抓信贷超贷, 又抓冻结土地供应的两大杀手锏, 而且又决定在2005年继续收紧地根, 在宏观调控已取得初步成效基础上, 还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿。

四、用好土地出让金, 保证经济稳定运行

我国土地财政领域推出的土地出让金, 是将未来50—70年的地租一次性收取, 变为地方政府当前现实的可支配收入, 也就是说这笔资金是提前透支的。土地出让金, 从某种意义上讲, 与金融领域的金融衍生品如期货、期权等是相通的。其要义都是“做预期”。做预期, 是对未来50—70年的预期。从财政金融学意义上这是一个“远期”的土地期货、土地期权等衍生品的远期概念。而且, 它又是同“土地”这个实物资产, 这个稀缺、不可搬动资源结合在一身的实物期权, 其高风险性是不言而喻的。就必须要讲求和遵循经济规律办事, 遵循风险与收益原则, 即高风险、高收益;低风险、低收益。另外, 资金是有时间价值的, 资金有空间配置的有效性问题, 也有资金的时间配置有效性, 以及资金的时空配置是否得当的有效性等问题。

美国的经济繁荣, 在相当程度上是建立在借来的资金和借来的时间基础上的, 美国的巨额赤字就是佐证。有专家称:靠着美国旺盛的消费和中国强劲的投资, 支撑和推动了全球和亚洲经济获得了高的增长率。美国居民储蓄率却持续下降, 当美国居民债台高筑难以支撑房市泡沫的时候, 房市调整就在所难免, 进而导致次级和优级浮动利率按揭贷款的拖欠率明显上升, 无力还贷的房贷人越来越多。一旦这些按揭贷款被清收, 便造成信贷损失。此次源于美国次级贷而引发的全球金融危机, 最根本原因是美国房价下跌引起的次级贷款对象的偿付能力下降。

“用明天的钱, 办今天的事”, 应该说, 这是一个合乎财政金融学理论逻辑的新理财理念。美国经济是世界经济的龙头老大, 它的经济发展和繁荣建立在旺盛的消费基础上, 然而, 目前以美国为首的世界发达国家正陷入源于大量金融衍生品引发的严重经济衰退。

无论是宏观的一国的经济, 还是微观的市场主体的企业, 都不能完全靠“自有资本”, 而还需要得到“借入资本”和信贷等“借来的资金”支持。用明天的钱, 办今天的事, 要讲求风险 (成本) 收益 (效益) 交换律, 要作风险 (成本) 与收益 (效益) 比较。“用明天的钱, 办今天的事”这个今天的“事”既包含了要办投资之事, 也要办消费之事, 如“三农”等事。投资归根到底是为了消费。不应顾此失彼。投资与消费之间的关系, 是此长彼消, 因而, 必须强调投资与消费之事一定要协调发展。

一般来说, 投资是扩大再生产、提高生产能力的重要手段, 较高的投资率不仅可以直接带动生产的增长, 还会带动居民消费的增长。发展中国家和地区为保持经济较快地增长, 都维持较高的投资率水平。当经济发展到一定水平后, 投资率会逐步趋缓, 消费率逐步提升。此时, 经济增长也由投资拉动为主转为以消费拉动为主, 此后, 消费率始终保持较高水平。

土地出让金这个土地财政问题, 进而言之, 在社会主义市场经济体制意义上说, 它只是一种发挥“资金是经济第一推动力”的手段或工具功能。在实现现代化和全面建设小康社会, 坚持以人为本, 落实可持续的科学发展观而言, 消费才是真正意义上的“经济第一推动力”。因此, 消费才是社会主义经济的长远的、根本的最终目的性功能。因此, 用好土地出让金, 发挥土地出让金应有的作用, 保证经济稳定运行, 具有十分重大的意义。

五、加强土地出让金管理的对策研究

随着地方城市化进程的不断加快以及土地管理制度的不断建立健全, 土地正在逐步升值, 土地出让金征收也随之大幅度增长。虽然地方为加强土地管理及出让金管理出台了有关政策规定, 建立健全了土地有形市场体系, 实行了土地公开交易和土地收购储备制度, 促进了土地的保值增值, 有效地防止了土地出让金的流失, 但目前土地出让金供给与需求的矛盾比较突出, 土地开发成本管理规定明显滞后, 欠缴土地出让金的问题尚未彻底解决, 土地出让金在城市建设、企业改制、社会保障和农业发展方面需统筹兼顾。因此, 进一步加强土地出让金的征收管理和运作显得尤为迫切和重要。

1. 统一计算标准, 严格土地出让金的测算

经营性用地出让必须按照规划部门确定的规划指标测算土地出让金, 严格审核土地成本, 测算的土地成本和土地出让金作为招拍挂底价, 并采取招标、拍卖或挂牌方式供地;协议出让不得低于国有土地有偿使用最低价, 即有基准地价的地区, 土地出让金最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%, 没有基准地价的地区, 土地出让金最低价不得低于新增建设用地土地有偿使用费、征地 (拆迁) 补偿费及按照国家和市政府规定应当缴纳的有关税费之和。土地行政主管部门要严格按照市政府公布的土地级别、用途出让标准测算土地出让金, 并形成测算报告。

2. 严格执行土地出让合同, 按规定征收土地出让金滞纳金, 杜绝土地出让金缓缴现象。

国有土地使用权出让合同明确, 土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的, 应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。如果严格执行土地出让合同, 按合同条款征收滞纳金, 将能保证土地出让金的及时足额征收。

3. 加大土地出让金检查力度。

应组织开展土地出让金缴纳情况的专项检查, 对拍卖地块超规定容积率建设的项目, 应按拍卖时单位土地出让金计算补收。对协议出让用地应根据有关规定处理。对应补缴土地出让金的房地产开发单位, 资金确有困难且不再进行开发建设的, 可允许其用未销售的房屋抵缴, 价格由财政部门委托中介机构评估确定, 财政部门对该资产组织拍卖;如继续开发, 则必须缴清所欠规费, 否则, 相关部门停止对其房地产开发项目的审批。加强对土地征收征用的监督检查力度, 认真查处侵害农民利益的问题, 规范征地程序和补偿标准, 防止国有土地资产和资金流失, 促进有关部门管好、用好土地资产及土地出让金等土地有偿使用资金, 保证土地补偿费的各项政策能够真正落实。

4. 取消按比例向土地使用权获得者收取拍卖费的做法, 为土地出让金的取得创造良好环境。

土地是国家所有, 其使用权是一种特殊商品, 不能等同于一般拍卖标的物, 按一般商品收取佣金。佣金费用过高, 影响土地使用权的拍卖。在进行土地竟拍时, 竞买者肯定将拥金计入土地成本, 从而降低土地成交额, 影响政府收益。因此, 可考虑由土地买受人按土地拍卖成交价, 定额支付拍卖佣金, 也可考虑按照拍卖工作量大小, 由政府财政列支, 作为土地出让成本。

5. 严格建设用地跟踪管理

要进一步加强土地出让等有偿使用合同的跟踪管理, 督促受让人按约定的开工和竣工时间进行建设。对未按期动工的, 要依法征收土地闲置费或收回土地使用权;对改变用途、增加建设规模的, 应按程序向社会公示, 补交土地出让金后, 重新签订合同;对协议出让改为经营性建设用地的, 必须按规定实行招标、拍卖、挂牌出让。政府必须坚持土地的统一管理, 建立和完善建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地出让金“收支两条线”制度、土地出让金征收及使用监管制度, 建立长效机制, 并采取切实有效的措施确保制度的落实。

6. 严格土地出让金收益取得成本管理。

这主要是为了提高土地出让金的收益。除加强土地开发成本管理, 努力降低开发成本外, 要控制政府部门在土地出让金中的专项开支和业务开支。要规范土地出让金的减免返还审批权限, 对非政策性减免, 应由政府集体研究确定。要认真执行先征后返政策, 返还土地出让金必须先扣除其费用和业务费。要加强对退还政策的研究, 可以考虑将返还改为补贴, 即对一些特殊事项, 政府从土地出让金中给予单位适当补贴, 且不与土地出让金缴纳数额挂钩, 有利于掌握土地出让金管理的主动权, 进一步加强土地出让金管理。

土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。土地出让金制度的实施, 不仅盘活了土地资源, 而且使土地出让金调节土地的利用, 改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。同时, 土地出让金制度也带来一些弊端, 需要加强对土地出让金的管理。通过合理分配土地出让金, 在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 有效调节市场竞争关系, 保证国民经济稳定运行。

参考文献

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土地出让金“跳水” 篇3

上半年土地出让金锐减

2010年全国土地出让金超过2.9万亿，同比增长106.2％，在三个突破千亿的城市里，北京土地市场全线飘红，以1636.72亿领跑全国。而纵观今年，北京土地市场颇为冷清，流拍、流标现象屡见不鲜，开发商拿地和报价的热情也大打折扣。

6月15日，在北京计划成交的3宗地块中，位于房山长阳镇的一宗土地出现流标，另两宗位于通州的土地较低报价成交。6月底，关于上半年北京土地出让金大幅下滑的统计纷纷“出炉”。

7月8日，北京中原地产发布的2011年上半年北京土地市场调查报告显示，2011年上半年北京土地出让金收入为327.2亿元，同比下降了48.2％，约为2010年上半年的一半。而上半年平均楼面价也仅4121元／平米，同比下降56％。

统计数据显示，上半年成交土地面积排名前三位的分别为顺义、大兴、房山三个区，其后依次是昌平、平谷、丰台、通州、怀柔、朝阳等地。部分城区土地供应为零，城郊供应成为主力。

事实上，2010年上半年土地成交面积排名前三个区域也为大兴、顺义、房山。北京中原地产分析认为，供地远郊化以及主城区连续两年的零成交，再加上上半年严厉的调控直接导致了2011年上半年土地成交价格的下降。

土地储备贷款增加

“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机!”5月31日，朝阳区国土局负责人此番言论被广为传播。

与土地出让金锐减形成对应的，是北京市土地储备贷款的庞大数目陆续还本付息。公开资料显示，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已超2500亿元，按照土地储备贷款平均利率4.95％计算，光每月所还利息就得100亿以上。

有业内人士指出，2009年土地市场火热，这直接带动了政府土地储备贷款的增加。而土地储备贷款一般不会超过三年，因此，2011年到2012年将面临还款高峰期，大规模还本付息开始。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存则指出，北京市上千亿元的土地储备贷款再正常不过。他认为，从收购土地、拆迁到七通一平，实现拍卖，通常要3至5年，其中很多土地尚未进入销售期。而政府年年都贷款，不见得这一两年就得还上，半年时间土地出让金下滑不会产生影响。

高华证券分析指出，有可能的解决办法就是向中央政府报告此事，申请延长贷款期限。但从结构性角度看，高华证券认为，中国需要加速财政改革，包括减轻地方政府的财税负担、允许发行地方政府债券、完善财政纪律等。

值得引证的一个例子是，继海南、大连传出限购放松传言之后，北京也传出关于放行高端项目的消息。尽管几次流言均被辟谣，但从中也可见地方政府的财政压力。

6月21日，北京市住房和城乡建设委员会负责人即明确表示：北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待。

下半年推地“解渴”

事实上，上半年北京土地成交量仅完成全年的1／4而数据也显示，上海、广州等地完成供地计划的30％。

据了解，2011年北京市计划供地总量为6500万平方米，其中住宅用地2550万平方米，工矿仓储用地1000万平方米，商服用地550万平方米，这三类用地计划供地面积为4100万平方米。目前看来，经营性用地及工业用地也仅完成1／4，而住宅用地供应情况不足今年计划的1／5。这意味着下半年，北京又将大举推地，从而导致土地出让金节节攀高。

据知情人士透露，北京市国土局正在积极设法改变土地收入锐减的现实。一方面在住宅用地上将尽可能由招标改为挂牌，以防土地出让流拍。另一方面也将加速经营性用地的入市。从近日饱受关注的几个商业地块来看，政府正在加大推地力度，缓解资金饥渴。

中原地产三级市场总监张大伟认为，在近日cBD的9块土地出让带动下，7月将迎来一波商业土地入市小高潮。数据显示，北京下半年土地供应明显加速，7月4日便有7宗土地开始挂牌竞价，其中4块为住宅用地，合计供应住宅面积达到42.7万平米。

多家业内机构均预测，7月份将是北京今年来土地市场最红火的一个月，全月北京市土地出让金将超过3001乙。

张大伟表示，随着下半年密集的土地入市，将大大缓解北京市政府的土地出让金压力。

商业地块最“吸金”

上半年，北京市已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积约为338.68平方米，总出让金为174.38亿元，平均楼面价为5149元／平方米，无论价、量上，商业土地均超过了住宅用地。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在住宅市场遇冷的情况下，转向商业地块是很早就有的势头，只不过现在这个趋势越来越明显了。在5月底的土地推介会上，北京市土地整理储备中心亦表示，6月起北京将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应，年底前，还将有1200公顷经营性用地上市。

近日，有两个商业地块备受关注。其一是崇文门地王。6月27日，广州丰璟房地产公司经过33轮竞拍后，以7.1亿元的总价力压新世界、苏宁等竞争对手，将北京市原崇文门菜市场地块纳入囊中。后经调查，证实丰璨公司实为合景泰富旗下子公司。该地块楼面价高达每平方米4.32万元，溢价率近140％，创北京单价地王纪录。

继崇文门地王之后，被业界称为“CBD最后一批黄金地块”的CBD核心区9宗地块投标也宣告落定。其中，8宗地顺利成交，总出让面积达95万平方米，折合平均楼面价2.1万元／平方米。其土地出让金总额达到了199.6亿元，号称“每天烧掉一架飞机”的朝阳区政府当天进账至少“几十架飞机”。

土地出让金支付规定 篇4

本网讯近日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号，下称通知）。通知明确指出，开发商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

通知要求，要加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。这是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。

（一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

（二）确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。

（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

（四）严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书。市县国土资源管理部门要加强土地出让（租赁）合同、划拨决定书执行管理，督促土地受让人依法履行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，严格按照土地出让（租赁）合同和划拨决定书约定条款缴纳土地出让收入。对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。对于2009年审计调查发现的个别地方越权减免缓缴或者变相减免土地出让收入的现象，省级财政、国土资源管理、监察、审计等部门要依法采取措施予以纠正，并限期补缴应缴的土地出让收入。

浅谈土地出让金收支管理 篇5

摘要：随着时代的进步，社会的发展，人们的生活水平越来越高，社会经济的发展越来越迅猛，与此同时，我国城市化进程越来越快，从而导致城市经济发展的结构不断变化。随着城市房地产事业和土地开发的快速发展，城市土地出让金占城市发展经济总收入的比重越来越大，尤其是在西部待开发地区，土地出让金更是城市建设的主要组成部分。所以，我国政府以及地方行政部门一直以来都非常重视我国土地出让金收支管理工作，并且出台了一系列的政策。来促进土地出让金收支管理，但是，由于很多方面的原因，我国土地出让金收支管理还存在很多问题，这些问题在很大程度上直接影响到土地出让金收支的有效管理，所以，如何更好的管理土地出让金收支已经成为我国土地管理的首要任务。本文就我国土地出让金收支管理中存在的问题进行了简要分析，并且就此提出了相应的应对措施，希望对加强我国土地出让金收支管理能够有所帮助。

土地出让金返还专项稽查工作汇报 篇6

（一）加强领导，精心组织 为了使此次税收专项稽查工作落到实处，县局张局长就专项稽查的目的和意义向彭泽县委、县政府领导作了专题汇报，得到县委、县政府的充分肯定和大力支持。

县局及时安排部署，为此专门召开了县局局长专题办公会，成立了以县局局长张可珂同志为组长，分管领导王元日为副组长，稽查局相关部门负责人为成员的税收专项稽查领导小组；从稽查局抽调了一批业务水平精、政治素质高、爱岗敬业的稽查人员成立稽查小组，从组织上保证了税收专项稽查工作的落实。同时，县局结合我县实际情况制定了具体的土地出让金返还税收专项稽查工作方案、研究制定了相关预案，明确了税收专项稽查的工作任务、目标和要求。稽查局充分发挥组织、协调职能，认真落实各项工作任务，确保了税收专项稽查工作的顺利开展。

（二）加强税收法律法规的宣传，强化税企沟通

为确保本次税收专项稽查工作早开展、早落实，县局要求稽查小组首先将土地出让金返还的相关法规政策、国家税务总局关于地方政府税收优惠政策税收规定，企业取得相关资金后会计账务处理等的法规条款资料收集整理，并发放给涉及此次专项稽查的企业。稽查小组提出了“加强税法宣传实行人性化执法”的理念；深化应用查前集体约谈、查中加强政策辅导，责成自查等多种形式，增强投资企业对土地出让金返还税收法律法规的了解，密切了征纳关系，提高了税法遵从度。由于稽查小组采取的方法正确，措施得当，宣传到位，做到了依法、公开、公正、合理，使专项稽查工作得到了大部分投资企业的理解和支持。

（三）加强纳税辅导，提高企业的自查自纠能力

在“以人为本，构建和谐社会”的新形势下，我局明确提出无罪推定、执法与服务并重、人性化执法等稽查执法新理念，并把执法理念同此次税务专项稽查工作各环节有机结合，维护了投资企业合法权益，使稽查工作更趋人性化，投资企业满意度得到进一步提高。稽查小组针对被稽查企业的特点，结合他们财

务会计制度和以往案例，认真分析他们可能出现涉税违法处理的环节，开展了形式多样的查前分析和查前培训工作，并组织相关企业召开税企座谈会，要求企业严格按照政策规定进行自查，认真纠正企业自身在工作中存在的问题与不足，努力做到既不少收税款，又不收过头税，防范执法风险。使稽查小组在规范稽查执法的前提下，更加凸显稽查的服务职能，做到执法与服务并重；更好地发挥税务稽查惩戒、威慑与教育、引导的双重作用。

（四）加强部门协调配合，形成执法合力

在此次专项稽查中，我局高度重视各部门间的协作配合。对内加强了与征管、征收、法规等部门协作，稽查中遇到的税收政策、法律法规等疑难问题提请有关部门研究解决；稽查中发现涉及税收征管的薄弱环节、政策缺陷的整改意见及时反馈给相关部门。对外建立了与地税、公安、国土、工商等部门联动的协作办案机制，定期交换涉税信息，提高了稽查质量和效率。如在专项稽查中，就土地出让金返还涉及营业税部分，我局及时与地税联系，让地税掌握第一手资料。

（五）重点突出，稳步推进税收专项稽查工作 根据彭泽县财政局提供的土地出让金返还和税收奖励涉及的投资企业的数据进行了统计，2009年至2011年彭泽县实际返还土地出让款：3569.6万元；税收奖励款：2624.04万元。我局根据《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税

[2011]70号）、《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）、《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2009]87号）等三个文件，通过稽查小组人员到投资企业实地核查和企业自

查等统计，有的投资企业对土地出让金返还款和税收奖励款没有确认收入，而是将该上述款项记入“无形资产”、“专项应付”、“预收账款”、“其他应付”科目贷方；有些投资企业虽然确认了收入，但却没有向税务机关申报纳税。

根据投资企业提供的数据和稽查小组人员实地核查的数据整理汇总后与税务CTAIS系统中投资企业所得税申报数据、财务报表数据对比后认真分析，确保专项稽查工作准确无误。同时做到边干边总结，及时发现并解决专项稽查中出现的新问题。

（六）加大税务违法案件查处力度，提高了税务稽查的威慑力

截止2012年6月25日，稽查小组已对20户投资企业进行了实地核查，对以上投资企业取得的土地出让金返还和税收奖励资金统计如下：2户已经确认为“营业外收入”并向税务机关申报缴纳了税款；13户投资企业未确认收入、未向税务机关申报纳税；对这部分涉税违规企业，我局进行了稽查处理，共计查补企业所得税460.96万元。通过对这些涉税违规的投资企业的查处，大大提高了税务稽查的威慑力，对规范和引导在彭泽投资落户企业依法纳税起到了良好的效果，同时也优化了全县的税收执法环境。

（七）土地出让金返还税收专项稽查工作取得的实效

一是 “以查促管”的作用充分发挥。2012年，我们坚持每查结一户纳税人，都及时组织稽查人员讨论，结合涉税违规事实，查找暴露出来的征管方面的薄弱环节，制作征管建议书，及时向县局反馈，通过管查互动，切实发挥出了以查促管的作用。

二是稽查执法行为日趋规范。按照以人为本、执政为民的要求，我局在强化稽查执法、维护税法权威的同时，大力倡导和践行公平、公正、规范、文明稽查，执法行为规范化程度不断提升。通过强化稽查执法与纳税服务相结合的新理念，为稽查人员能客观、公平、公正执法起到了较好的保障作用。

三是此次专项稽查工作得到市稽查局的充分肯定，并且将我局的成功经验上报省局，由省局在全省推广。

（八）在专项稽查工作中存在的主要问题

一是我局优秀的稽查人员普遍老龄化，导致后续专项稽查工作难以持之以恒。

二是我局稽查手段比较传统单一，在运用现代信息化手段开展稽查非常薄弱，在一定程度上影响了工作进展。

三是我局稽查人员现代会计知识储备不足，一定程度影响到了财务会计报表等方面检查的质量和效率。通过此次税收专项稽查工作也反映出的这些问题，我们将进行认真进行整改，进一步提高稽查工作质量和效率，充分发挥税务稽查的职能作用。

（九）后续税收专项稽查工作的筹划

一是进一步加强同地方政府各部门之间相互配合，增强信息互通。

浅谈土地出让金制度改革 篇7

近几年来, 随着我国经济体制转型, 土地在宏观经济建设中调控作用的逐步增强以及房地产价格的不断攀升, 重新引起了人们对土地使用权出让制度及土地出让金的收取等问题的关注, 成为当前讨论的热点。有人认为, 现有的土地出让制度及土地出让金的收取方式, 是改革的重大成果, 其运作模式、管理程序正趋于成熟, 应在稳定的基础上进一步完善。也有人认为, 目前这种方式成为掠夺农民的手段, 滋生腐败的重要源头, 哄抬房产价格的推进器, 影响安定的基本要素。主张对其实行两大改变:一是土地出让金由一次性收取变成年度收取;二是以税代金, 即把土地出让金变为房地产物业税或者土地使用税, 使它成为地方政府的一个支柱税种, 用以解决分税后地方与中央争利的矛盾。这些说法和意见都有其合理的部分, 本文拟在阐述土地出让金制度的内涵的基础上, 探讨其改革的必然性和限制条件, 并结合实践工作经验提出相关建议。

一、土地出让金制度的内涵

1. 土地使用权出让的含义。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 土地出让金的分配。

我国目前土地出让及土地出让金分配分三种情况:

第一种, 由土地行政主管部门代表国家从农村新征用土地, 把集体土地变为国有土地, 然后再出让。这种土地出让金分配包含四个子项: (1) 用于补偿农民的费用, 诸如征地补偿费、安置补助费、附着物补偿费、青苗补偿费等; (2) 对有关单位建设的公用设施补偿费, 诸如大型水利设施, 高压电线、交通道路等; (3) 国家征收的耕地占用税、新增建设用地有偿使用费等; (4) 经过评估计算出各级政府为被出让地块已经支付的改善周边便利条件的费用等。从南京十一区两县的情况看, 从1996年至2005年的10年中, 市、县合计平均每出让一亩增量土地, 可收取土地出让金40万元左右, 每平方约为600元, 其中用于第一子项即补偿被征地农民的费用占土地出让金的70%上下;用于第二个子项的费用占土地出让金的5%左右;用于第三个子项的费用约占土地出让金的13%;用于第四个子项的费用约占土地出让金的12%。

第二种, 城镇原国有土地出让。土地出让金中含有四个子项: (1) 补偿被拆迁者; (2) 补偿出让范围的公共设施, 包括水、电、路、树等; (3) 国家征收的有关税费, 国有土地使用税、城市维护建设税、教育附加、城市建设配套费等; (4) 经过评估计算出各级政府为被出让地块已经支付的改善周边条件的费用。从南京市、县城区原城镇国有土地出让的情况看, 每亩大概为200万元, 折合每平方3000元, 这一总额中用于子项 (1) 的费用约占70%, 用于 (2) 的费用约占8%, 用于 (3) 的费用约占10%, 用于 (4) 的费用约占12% (每亩24万元, 折合每平方360元左右) 。

第三种, 经过开发成熟地出让, 一般经过开发要达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。这种开发费一般先由政府从收取的土地出让金中垫付, 然后在出让土地时计入土地出让金总价中一并收回。

从上述情况看, 真正能供政府使用的是土地出让金中的子项 (4) , 也叫土地收益, 大致占土地出让金10%~12%左右。

3. 土地出让金内部结构的新变化。

为保持社会稳定促进发展, 党和政府采取了一系列新机制、新措施, 来调整各方面的利益关系。在土地出让及土地出让金分配方面更注意向农民利益、群众利益倾斜:

第一, 探讨新的管理制度, 逐步实施建设项目占用农村集体土地, 其价格由市场机制评估确定, 加快改变过去“一刀切”的定价方法, 以此提高被征用地农民在土地出让金中的分配比例。另外, 正在探讨农民以土地入股的办法供建设项目用地使用, 以求使来自土地的收益, 绝大多数归农民所有。这样一来, 原来涵盖所有收入在内的土地出让金内部分配结构将出现很大的变化, 即土地出让金所有份额基本上让渡给被占地的农民。

第二, 同时改变城镇国有土地出让中的拆迁补偿办法。亦逐步采用评估定价方法确定被拆迁者补偿标准, 由此致使土地出让金中分配给被拆迁者的比例部分将大幅度提高。

第三, 扩大经济适用房、廉租房、中低价商品房用地规模。为了解决无房户, 住房困难、低收入家庭等弱势群体的住房问题, 南京市确定扩大经济适用房、廉租房、中低价商品房的用地规模。这些土地无偿划拨或低价出让, 使土地出让金收入明显减少。

这三种情况实质上标志着土地出让金中地方政府可支配部分, 即土地收益将大幅度减少, 这就是土地出让金内部分配结构的新变化。

4. 土地出让金来源的基本趋势。

根据国际惯例, 人均GDP在1000美元以上, 即进入了经济建设高速发展的时期, 南京市的人均GDP在2005年就已达到了5000美元, 标志着南京早已步入了新的发展期。据预测, 南京市的城镇化率将由现在的60%多, 在20年后提高到90%左右, 也就是说20年内将有210万人进入城镇, 以市、县人均用地80平方米计, 20年内需要用地25万亩。

从南京市目前的情况看, 城镇中可供出让的国有土地面积十分有限。这一部分可供出让的土地存有三个突出的现实问题:一是区位条件较差;二是拆迁任务重, 安置工作矛盾较为突出, 重新开发利用成本较高;三是开发建设者难于用作经营使用, 也就是说, 赢利能力较低。

基于以上情况, 即使采用十分严格的调控措施, 今后建设用地仍会以新征地为主。不言而喻, 土地出让金来源趋势主要是来源于新征占农村土地后而出让的土地。

二、实施土地出让金制度的现状

1. 土地出让金制度存在的问题。

土地出让金制度对我国经济发展以及快速城市化过程起着不可替代的作用, 但随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和科学发展观的提出, 其存在的问题也显现出来。主要表现在:

第一, 如果提高土地出让金中对农民补偿部分以及被拆迁者补偿部分, 则政府可支配部分将大幅度减少, 城市建设缺乏资金支持。如何处理好城市建设资金来源和保障被征地农民以及被拆迁者利益的矛盾, 是土地出让金制度改革的首要问题。

第二, 新时期财政承担的任务加大, 税收是财政收入的主渠道, 这也要求土地出让金变革为保证税收这一渠道创造一些条件。

第三, 原有土地出让金的构成存在漏项, 即在土地出让金一次性收取中漏掉了在整个出让期内地价增值部分, 原来收取的土地增值税也是在土地交易中一次性收取的, 它只是新出售地价与原地价之间的差价额定比例, 并不包括整个出让期 (40~70年) 土地增长的税收, 因而也需要对土地出让金其中也包括土地增值税作相应的变化完善, 以体现公平、公正、发展、与时俱进的理念。

2. 土地出让金改革的限制条件。

形势的发展需要对目前土地出让及土地出让金运作方式进行改革, 但是否完全否定土地出让金制度呢?答案当然是否定的。我们在对土地出让金制度进行改革时应注意以下限制条件。

首先是法律条件的限制, 法律不允许有大的变革。我国土地使用权的出让年限一般为40~70年, 从最早出让时间算起到现在只有20多年时间, 距这部分被出让的土地使用年限结束, 还有16~45年左右。在这期间内, 法律不允许有大的变动。诚然, 在具体操作的过程中也出现一些问题, 诸如有的地方出现腐败者, 但毕竟只是少数, 不能因噎废食, 更不能因个别人的问题就否定这种土地出让及土地出让金收取制度。再者, 我国的土地出让及土地出让金收取方式是从我国香港特区引用过来的, 香港特区的这种土地批租方式完全套用英国的做法, 他们的土地出让年限是99年, 美国的批租年限是990年, 比我国批租年限要长得多。他们在这方面的实践经验告诉我们, 社会经济要稳定和发展, 需要积极扶持、健全这样的土地批租制度, 而不是去简单地指责它、否定它。

其次是经济方面的限制, 经济发展需要与之配套的稳定的土地出让金收取政策。稳定是经济发展的前提。这种稳定包括社会稳定和政策稳定, 而我国目前的土地出让金收取政策又是经济政策的重要组成部分。众所周知, 我国得到土地受让权的企业大部分是中外合资企业、外资企业、股份制企业、民营企业, 它们是我国目前经济建设的重要支柱。如果土地使用权及其经济补偿政策发生震动, 很快就波及他们的生产积极性, 就会牵一发而动全身, 影响全国经济建设大局及国际声誉。至于说现行的土地出让及土地出让金收取方式掠夺农民问题, 是有些人不了解土地出让金收取后的内部分配规定。这个规定出自全国人大通过的土地管理法, 其中规定赔偿给被征占地农民的费用有土地补偿费, 为该土地年产值的3~6倍;安置补助费为该土地年产值的6~9倍, 两者合计最高不超过20倍。另外, 还有附着物补偿费、青苗补偿费等。现在看来, 标准是低了一点, 这是通过多年实践随着整个市场经济的进展逐步发现的, 因而正在进行新的探讨和调整。但不管怎样, 这只是在出让金总额这个大盘子进行内部调整, 而不是否定出让金收取的整体模式, 更不能对此戴上“掠夺农民”的大帽子。

再次是调控房价需要发挥出让金的作用。房屋是建设在地上, 而不是建设在空中, 因此, 做好土地出让及土地出让金的收取工作是调控房价的一项重要手段。国务院连接发出通知, 采取措施, 制止房价上涨过快, 国家发改委、国土资源部、财政部、建设部及各级人民政府立即行动, 一起综合调控房价。土地出让金在土地问题上发挥它的两大作用, 一是保证经济适用房、中低价商品房的用地规模, 并对这类用地实行无偿划拨、或低价协议出让;二是限制开发商的利润比例, 不能擅自抬高房屋销售价, 否则可收回土地使用权。这一特有调控手段是其他方法所不能替代的, 如果全面改变出让金收取方式, 将不利于对房地产市场的宏观调控。

还有就是调动土地投入积极性方面的限制。从调动投资者积极性的角度看, 也不宜对出让金运作方式有过大的变动。现有土地出让金收取方式是一次性收取, 它象征着受让者一次性买断了40~70年的土地使用权, 一定程度上满足了土地使用者对位置不可移动、不可再生具有独特属性商品——土地的长期占有的愿望。如果采取分阶段交纳出让金, 则只象征着土地使用者分阶段拥有土地的使用权利, 而不能从经济上体现出在整个土地出让期限内都有使用权。因而分阶段交纳出让金会增加土地使用者的不安心理, 产生两怕:一怕出让者中间变化土地使用时间;二怕出让者中途抬高出让价格。因此, 分阶段交纳土地出让金不利于调动受让者投入土地的积极性。

由此可见, 法律条件、经济发展等诸多因素都不允许对土地出让金收取进行全面的改革。

三、对土地出让金制度改革的建议

前面已经说到对土地出让金的收取运作方式必须进行一定的改革, 否则就不适应形势发展;但又不能全盘否定, 不然就会出现严重的不接续局面, 影响经济建设。面对这种情况谁也难以提出一个万全之策, 那么, 路在何方呢?

首先, 笔者建议采用“一不变、两公示、三增加税收子项”办法解决。

“一不变”, 即出让土地仍以收取“土地出让金”办法不变, 以做到“名副其实”, 维护我国土地管理的法制性、稳定性、连续性、统一性。

“二公示”, 在出让土地时, 一要公布土地出让金底价, 二要公示出让金中应该拨付被征地群众的数量与办法, 切实维护群众利益, 提高宣传度, 增强透明性, 维护社会稳定。

“三增加税收子项”, 就是在土地增值税中增加“土地使用权出让年度增值税”这个子项 (这个子项收取标准, 以每五年评估价计算出来) 。新老出让的土地一律照章缴纳, 这样既符合关于“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税收改革思路, 又防止了土地收益的流失, 而且维持了土地管理政策的连续性。更重要的是, 土地使用权受让者亦会认为收取年度土地使用权增值税是合理的。因为:一是原来土地出让时收取土地出让金中并不包含整个出让期内的土地增值部分, 使这个部分成为以前出让土地时的漏收项目;二是原来收取的土地增值税, 它是在进行土地交易时按比例一次性收取的交易前后土地差价的税收, 也不是整个土地出让期限内土地增值的税收。同时, 收取“土地使用权出让年度增值税”从开征年度开始计征, 以前年度不再追缴, 使以前获得出让土地使用权者得到了一定实惠, 他们会更加支持这种做法。

其次, 发挥土地出让在调控房价中的作用。要建立土地出让准入制度, 杜绝开发商囤地、捂房现象, 以缓解供求矛盾。在土地出让中避免大幅地块出让, 政府在出让土地中根据开发商土地储备量设立准入制度, “拿地较多的开发商应被适度限制再继续拿地”。在土地出让合同中, 明确缴纳土地出让金时限、开工时限、完工时限。违背其中任何一条, 开发商都要缴付违约金。

最后, 明确土地出让收益中用于经济使用房、廉租房等政策性建设的份额, 专款专用, 为保障低收入群体住房需求提供资金保障。

摘要：文章阐述了土地出让金制度的内涵, 分析了实施土地出让金制度的现状, 同时对改革土地出让金制度提出了相关建议。

湖南土地出让金为何逆势飘红 篇8

2011年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元，同比2010年的1.7万亿元减少5200亿元，大约减少30%。相比之下，2011年1～11月，湖南招拍挂合计成交出让面积为7285公顷，成交价款约697亿元，其中商服用地共227亿元，工矿仓储用地89亿元，住宅用地约为371亿元。土地出让金收入同比增加了约232亿元，增幅将近50%。

为何湖南土地出让金会异于大势而逆势上扬？单就长沙来说，前11月的土地出让金同比也保持了增长。这些数据不禁让人产生了湖南撑起中部脊梁的景象，否则如何能不受宏观调控的影响？借助全国限购大气候与湖南土地出让金的统计方式，或许能挖掘出湖南土地出让金逆势飘红背后的答案。

转战的气候

长沙土地出让金逆势而上的原因还必须从2010年一线的调控政策，到2011年二三线城市普遍出台限购令说起。

当一线吃紧，二三线城市还未受到调控影响时，2010年7月，长沙诞生了第一个北辰三角洲“地王”项目。当时一线城市是调控的重点，开发商认为，长沙等二线城市恰恰是发展的机遇，于是，投资大鳄迅速把目光锁定在二三线中心城市。以恒大为例，目前全国有70个盘，只有一个在一线城市，其余全部在二三线城市。可见央企、外资和上市公司一起瞄准了长沙这样的二三线城市，由此推高了长沙土地成交门槛和房价。

2010年，一线城市开始调控，房价下跌了30% ~ 40%，而二三线城市的房价反而上涨了20%，长沙的房价增幅达10%~20%。开发商和炒家转战二三线城市导致2011年限购令的普及。

但限购令只在一线城市颁发，并未殃及二三线城市。以长沙北辰三角洲为例，地价为每平米2400元，目前周边的成交地价已升至3500每平方米， 北辰三角洲地价已经升值45%。由此看来，从北辰、万达到九龙仓，长沙土地出让金一路上扬，直至2010年12月底才停止上涨。

蓄势的统计

长沙2011年土地出让中商业性质的用地比2010年增加了50%，住宅土地出让减少。虽然土地总量减少，但集中市区CBD地段。2011年长沙集中出让了市中心的几块旧城改造的地块，地价都非常高昂。芙蓉区东牌楼九龙仓地块是长沙中央商务区，单一地块收入高达56.3693亿人民币，规模为香港铜锣湾时代广场3倍。

东牌楼棚改项目东到蔡锷路，西到黄兴路，南到解放路，北到东牌楼街，总占地面积147亩，净用地面积115亩，拆迁安置预计为31.027亿元。香港商业地产沙皇九龙仓将在这块地块上建设70万平米的纯商业地产项目，包括限低300米的摩天和超级奢华购物中心、五星酒店、超级写字楼城市综合体。

根据九龙仓集团在其网站上的公告：东牌楼这一地块平均楼面价约为每平方米8000元人民币。开发商敢拼“地王”的关键在于土地升值速度太快。第一个长沙北辰三角洲“地王”大约一年半增值45%，吸引了港资在长沙东牌楼这样的“黄金码头”投资。

持续的升值，成为蓄积的能量。而面对宏观调控，长沙采取逐月上报、分期统计公布的方式，年末产生汇总数据。因此，当全国土地成交量出现下滑态势时，长沙公布的总出让金产生了逆势飘红的效果。

滞后的效果

在限购政策的严厉打击下，商品房销售持续萎靡，各大房企的库存持续增加，市场的消化能力丝毫没有出现转机，暗降促销不仅无法刺激销量，反而需要多缴纳税金。

全国范围内的限购政策正发挥着明显效果，需求层面受到遏制，供给方面的土地当然不可能持续上扬。2011年长沙楼市曾经数个月上涨排名全国前三位，这主要是上海、北京和深圳的降价狂潮需要经过3～6个月的时间传导期才能跨过区域发挥效果，加上春节年关的“季节性销售”利好发挥了一定作用。

然而，降价大潮下，长沙楼市价格下降成为必然趋势，采取“以量换价”的促销手段将是开发商的明智选择。

对楼市的预判依据为：全国性的库存积压高点将在2012年3月左右到达，上市公司的负债和存货双双激增，现金流入相对较缓。全国124家房地产上市公司年报显示现金流为2119.8亿元，同比增长12%；存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%；大多数房企的资产负债率超过70% ~80%。上市公司的投资减弱、库存增加，以及降价导向将带动各个楼市处于相当低迷的状态。

大致归纳一下长沙土地出让金逆势上扬的背景：一是借助二三线城市没有进行调控的短暂时机，投资大鳄迅速进入长沙；二是在统计上不造“地王”，转而采取逐月上报方式；三是长沙成交地块集中在CBD区域，成交土地面积虽少，但单价呈现“面粉贵过面包”的局面。

进入2012年，湖南土地成交将转入低迷，将基本没有溢价率成交。随着土地价格下行压力的增大，流拍、溢价率为零将成为常态。

（作者系湖南省经济地理研究所副所长、研究员，湖南省房地产开发协会首席经济学家）

土地出让金减少影响几何

在地方财政对土地出让收入如此依赖的情况下，土地出让金的大幅下降，将使一些地方政府的财务平衡压力骤然加大。2008年，国际金融危机引发国内楼市降温，导致地方政府土地出让金大幅缩水，就曾影响一些项目的后续投资。因此，此番土地出让金锐减，一些地方政府可能面临资金压力。当前应警惕的是，要防止由此产生连锁反应，影响各地保障房建设、农业开发和教育等领域的投资。

尤其令人担忧的是，土地出让金减少将使部分地方政府的债务风险放大。审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.7万亿元，在地方政府有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，接近当年全年土地出让金总额。而且这两年地方政府也正迎来还债高峰。土地出让金的减少将放大地方政府的债务风险，使一些地方财政和金融体系面临较大考验。

土地市场和房地产市场密切相关。应该说，土地出让金缩水和当前楼市降温、房地产企业资金趋紧有很大关系，说明当前房地产调控已经取得初步成效。中央政治局召开会议研究2012年经济工作时，再次强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。因此，在土地出让金减少使得地方财政收入削减的情况下，必须坚决防止一些地方政府因利益受损而变相放松房地产调控政策，使当前难得的房地产调控成果付之东流。