农村土地出让合同

农村土地出让合同（通用9篇）

农村土地出让合同 篇1

土地出让合同-土地出让合同纠纷案

例

上诉人某某房地产有限公司为与被上诉人某某房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。土地出让合同本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司、上海新城房产企业公司、上海市虹口区房屋综合开发经营公司与某某房地局签订沪土出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业某某公司，上述A地块土地使用权即转为某某公司。1994年9月10日，某某公司与某某房地局又签订沪土出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》约定：某某公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；某某公司如不按与上海市虹口区人民政府签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，某某房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，某某公司与某某房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分别与案外人虹口区政府签订

《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，某某公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，某某公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。土地出让合同

【法院判决】

1、一审判决

上海市高级人民法院审理认为：

合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给

某某公司，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出质疑，因此，某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由某某房地局承担相应的民事责任。

合同效力。已生效的人民法院民终字第161号民事判决，可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且某某公司关于解除本案讼争合同 的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对某某公司请求解除B地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求，不予支持。

(4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，元，应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约，因此，某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。

上海市高级人民法院于1998年9月18日以沪高民初字第15号民事判决书判决：

一、某某公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；

二、虹口区政府于判决生效后10日内偿

付某某公司赔偿金2，645，美元；

三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿某某公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，美元；

四、某某公司的其它诉讼请求不予支持；

五、某某公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。

农村土地出让合同 篇2

1.1 协议履约不及时, 出让资金到帐迟

协议履约不及时成了普遍现象, 部分开发单位甚至长期拖欠土地出让金, 致使成本补偿不能及时落实, 影响了拆迁安置, 甚至影响市政建设, 造成了很大的负面影响。

1.2 成本控制机制不尽合理, 导致土地前期开发费用难以控制

补偿过程的讨价还价、战线长, 艰苦成了普遍现象, 原因在于论价标准难以掌握;更艰苦的是, 由于拆迁补偿是由区、乡两级政府负责实施, 区、乡两级政府往往以工作难开展为借口, 而层层加码, 提高要价标准, 致使补偿标准居高不下, 且前后不一, 严重侵蚀了土地净收益。

1.3 资金分配政策紊乱, 政出多门

作为财政性资金, 土地出让金作为地方政府支配的的数额最大的资金应当纳入财政基金管理, 统一制定政策, 统一规定用途。但是, 目前的土地出让金的用途与此同1995年财政部相关规定的用途有了很大改变。不但用于城市建设, 而且大量地用于社会保障、保护耕地等, 还将减免土地出让金收入作为招商的招牌。在土地出让金的支出管理上, 一事一议等不规范的情况时有发现, 地方政府出台的涉及土地出让金的许多政策未经权力部门审批即投入执行, 土地成为各部门、各利益团体争夺的唐僧肉, 随意分割。

1.4 土地收支未全部纳入预算管理

按照财政预算管理规定, 土地出让金收入属基金收入范畴, 各级财政每年定期向人大、人代会报告一般预算收支状况, 接受监督。目前的政策是将土地净收益纳入预算管理, 并不反映土地总价款的全貌, 执行部门未将土地出让金收支情况向人大常委会报告, 土地资金成了政府的第二财政, 这种管理方式带来了一些问题:难以全面、客观反映土地出让收支全貌;大部分土地出让收支脱离了财政预算约束;在一定程度上固化了土地出让收入的分配格局;因而导致土地出让收支缺乏必要的财政监督。

1.5 土地出让金财务管理和会计核算办法严重滞后, 不能真实反映土地出让金收入、支出和分配情况

目前国有土地使用权出让金的财政、财务管理和会计核算所采用的都是, 1996年1月21日, 财政部印发的《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》, 但这份文件出台已经10a, 从未修改, 许多条款过于粗糙, 缺乏可操作性, 部分条款严重脱离实际, 例如:土地出让成本归纳简单, 与现实脱节;会计记账办法仍沿用早已取消的收付记账法;核算科目分类不科学、不规范;核算办法不明确, 不能如实反应每宗土地的收入、支出、结余状况, 且也未要求等等。

2 改进土地出让财务管理的建议

2.1 建立违约处罚制度, 提高履约率

对不按时缴纳土地出让金的开发单位应进行处罚, 必要时, 应停止开发, 甚至诉至法院, 切实提高履约率, 保证资金及时到帐, 保障各项工作的顺利开展。

2.2 提高认识, 加强领导

土地出让金的收支数额大, 不仅是财政财务收支管理的重点, 也是廉政建设的重要领域。各级领导要提高认识, 关注这方面的工作, 限定行政首长的审批权力, 尤其是在地价确定上, 要坚持公开、公平原则, 防止人为定价行为的发生, 斩断黑手, 严防少数人利用土地谋私利的行为发生。纪检、监察、审计等部门, 要通过制定和执行有关监督制度, 开展有效的廉政建设监督。

2.3 改革资金分配政策, 实行土地收益与上述返还不挂钩政策

要避免政出多门, 大家都来吃土地的现象。实行所有土地收益交由政府统筹安排, 对开发区、改制、污染搬迁等需要政府扶持的事项建立预算安排制度, 确保土地出让金政策正确贯彻执行。

2.4 完善土地管理的有关管理制度

要针对治理整顿土地市场秩序中发现的问题, 对照上级要求, 结合本地实际, 查漏补缺, 加强土地管理制度的建设。重点要加强地价、土地供应和土地储备的法律制度建设。

建立基准地价、工业用地最低价出让制度。基准地价、工业用地最低价是政府管理和调控土地市场的基本手段, 是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据。为保证基准地价水平符合实际, 要舍得投入资金;规范土地供应制度。严格执行国有土地使用权出让招标拍卖或挂牌制度。除按法律法规规定可划拨供地的外, 其他建设用地必须以有偿使用方式提供。按法律法规规定实行招标拍卖挂牌协议出让的土地, 要依法进行公示, 接受监督;加强土地储备的制度建设。

2.5 加强土地出让金财务管理和会计核算工作

个人土地出让合同 篇3

转让人：_________(以下简称甲方)身份证号：受让人：_________(以下简称乙方)身份证号：经甲、乙双方在平等、自愿，的情况下，双方共同商定，甲方愿将位于，有偿出让给乙方。由乙方永久性使用，便于今后共同遵守，双方达成以下协议：

一、土地四至及面积：东西宽米，南北长米，地基面积为平方。

二、该土地转让费共计元（大写：）人名币。乙方在双方签订合同之日先付元（大写：）人民币。基础完工时付元（大写：）人民币。其余款项在一层预字 上完时交清元。不再收取任何费用。如果乙方遭第三方出具证据证明其为土地所有人并索要该土地所有权、使用权时，乙方有权向甲方追索本合同所产生转让费本金、利息及由此造成的所有损失。

三、乙方在此修建房屋，或转让该土地，甲方有义务积极配合，不得干涉乙方。

四、合同签订后，如若因政府或政策性，对土地进行调控及管理等方面所涉及的政策性问题，都由乙方负责，甲方概不担任何责任。

五、乙方有权使用该地基靠北的村公路。甲方有义务在本村内协助乙方完善本土地使用时的配套设施，如水、电供应等，费用无需甲方支付。

六、甲、乙双方不得违约，要共同遵守以上条款。任何一方不得单方面无故解除合同。如有违约行为，违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失。

七、本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决。本合同具有法律效力，执行中，如发生纠纷，经甲、乙双方协商不成，可通过当地人民法院诉讼解决。

八、本合同至签字之日起生效。合同一式二份，甲、乙、双方各执一份。

甲方签字：电话：

乙方签字：电话：

土地使用权出让合同(1) 篇4

国有土地使用权出让合同

（成片开发土地出让合同）

第一章　总　则

第一条　本合同双方当事人:

出让方:中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方）；法定地址＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿。

受让方：＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；法定地址＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿；职务＿＿＿＿。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。

第二条　甲方依据本合同出让的土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条　乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护。但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方并有依法合理开发、利用、保护土地的义务。

第二章　定　义

第四条　本合同所使用的特定词语定义如下。

１．“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的区域，即本合同第五条界定的区域。

２．“总体规划”指经中国政府批准的＿＿＿＿开发区域的开发建设总体规划。

３．“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权区域内各项建设的具体布置和安排。

４．“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等设施。

第三章　出让地块的范围、面积和年限

第五条　甲方出让给乙方的地块位于＿＿＿＿＿，地块编号为＿＿＿＿＿。（见附件＿＿＿＿＿＿地块地理位置图）

第六条　第五条所指地块总面积为＿＿＿＿平方米。

第七条　本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿＿年。自颂发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第四章　土地用途

第八条　本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目（建设项目）为主的工业区（综合区），亦准许开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。（注：根据具体情况定）

第九条　本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，具有与本合同同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。

第十条　在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途，应当取得城市规划行政部门同意后，经甲方批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。

第五章　土地费用及支付

第十一条　乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费用以及乙方向第三方转让时的土地增值费（税）。

第十二条　该土地的土地使用权出让金为每平方米＿＿＿＿＿元人民币（美元或港元等），总额为＿＿＿＿＿元人民币（美元或港元等）。

第十三条　本合同经双方签字后＿＿＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的＿＿＿＿＿％共计＿＿＿＿＿元人民币（美元或港元等）作为履行合同的定金。

乙方应在签订本合同后＿＿＿＿＿日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十四条　乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后＿＿＿＿＿日内，依照规定办理土地登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

第十五条　乙方同意从＿＿＿＿＿年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年＿＿月＿＿日。土地使用费每年每平方米为＿＿＿＿＿元人民币（美元或港币等）。

第十六条　乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用权出让金及其他费用（注：根据具体情况定）。

美元（港元等）与人民币的比价，以合同签定当天中国国家外汇管理局公布的买入价和卖出价的中间值计算。

第十七条　除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称：＿＿＿＿＿银行＿＿＿＿＿分行，帐户号＿＿＿＿＿。

甲方银行帐户如有变更，应在变更后＿＿＿＿＿日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第六章　土地使用权转让

第十八条　乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其它建设用地条件（或完成公用设施建设并建成了通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，或投资额达到总额的＿＿＿％或根据具体情况定）后，有权将本合同项下全部或部分地块的余期使用权转让（包括出售、交换和赠与）。

第十九条　土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。

双方签订的转让合同，不得违背国家法律、法规和本合同规定。

第二十条　乙方在作出转让＿＿日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后＿＿＿＿日内，应将经公证的转让合同及有关附件的正本送交甲方，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按照政府有关规定缴纳土地增值费（税）。

第二十一条　自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条　土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。

第七章　土地使用权出租

第二十三条　乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期合

用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。

条二十四条　出租人与承租人签订的租赁合同不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十五条　土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。

第二十六条　本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。

第八章　土地使用权抵押

第二十七条　乙方有权将本合同项下全部和部分地块余期使用权向一个或数个抵押权人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下地块所承担的债务。

第二十八条　乙方在作出抵押＿＿＿＿日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后＿＿＿日内应将经公证的抵押合同，以及由此获得的经公证的期票（或贷款协议）及有关附

３．４　开发区域在城市规划范围内的，开发企业拟定的成片开发规划必须符合城市总体规划要求，并按有关规定报城市规划主管部门批准。严格按批准的规划实施，如确需修改，必须征得原批准机关同意。

四、公用设施

４．１　开发区域内的全部公用设施由开发企业在本合同生效之日起＿＿日内，根据批准的成片开发规划负责兴建并使其达到中国现行设计和施工规范标准。

开发企业投资建设区域内自备电站、热力站、水厂等生产性公用设施的，可由开发企业自主经营，也可交地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外，或需要与区域外设施联网运行的，开发企业应与地方公用事业企业按国家有关规定签订合同，按合同规定的条件经营。

４．２　开发企业需接引区域外的水、电、热等资源，提供接点和服务的，须与中国政府有关部门另签合同，并由地方公用事业企业负责经营。

４．３　开发区域的邮电通信事业，由邮电部门统一规划、建设与经营。也可以经＿＿＿（省自治区、直辖市）邮电主管部门批准，由开发企业投资建设，或者开发企业与邮电部门合资建设通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据双方签订的合同，对开发企业给予经济补偿。

４．４　开发企业可以按照国家交通主管部门的统一规划建设和经营专用港区和码头。开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段的，岸线由国家统一规划和管理。

４．５　开发企业在开发区域内建设的全部公用设施，在本合同期限内或本合同提前解除之前，均归开发企业所有。

４．６　公用设施完成后，开发企业可以依照是中国法律组成一个或多个对公用设施进行开发、经营为目的合资、合作企业，在本合同期内，中国政府可应这些企业的要求，提供帮助。

４．７　开发企业必须根据总体规划要求，在该开发区域内为政府行政、司法管理部门无偿提供公用设施，如办公用房等。

４．８　相邻双方必须相互合作，并根据需要授予对方必要的相邻权，以及其他他项权利以保证开发区域与相邻区域的交通往来和开发建设的顺利进行。

五、设计、施工、竣工

５．１　开发区域内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求及成片开发规划，涉及交通、管线、消防、环保、人防、绿化等，须报中国政府有关主管部门审批后建设，交由地方政府派出机构管理。

５．２　开发企业在签订本合同＿＿＿＿日内按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动工施工，并在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日以前建成不少于＿＿＿平方米的标准或专业厂房。

六、项目引进

６．１　开发企业负责吸引投资者到开发区域投资，并保证自土地使用证颂发之日起＿＿＿＿年内招引并安排区内所有的建设项目，＿＿＿＿年内所有建设项目全部竣工投产。

６．２　在开发区域内兴建的建设项目，其建设应符合总体规划的要求，并按建设项目审批管理的有关规定报经中国政府有关部门批准。

国家鼓励举办先进技术企业和产品出口企业。以举办出口加工企业为主的开发区域，需要在进出口管理、海关管理等方面采取特殊管理措施的应报经国务院批准。

６．３　在开发区域举办企业，应符合国家有关投资产业政策的要求。属于下列情况的项目不得兴建：

（１）污染环境的项目；

（２）为中国政府所禁止或限制的建设项目和生产产品。

七、监督检查：

７．１　在土地使用期限内，＿＿＿＿＿市（县）土地管理局有权对开发区域红线范围内的土地使用情况进行监督检查。

７．２　开发企业未经许可不得以任何理由占用红线范围以外的土地（包括堆放物品、器材等）。否则，按非法占地处理。

７．３　开发企业在开发区域内，应按规定的土地用途和工程设计图纸的要求进行建设。

国有土地使用权出让合同 篇5

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

受让方(乙方)：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

第一条根据《中华人民共和国土地法》之规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押)，须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)房产(或部分房产)，其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租、抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。

第二条____房产使用土地位于____，总用地面积为____。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。

乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证(或批准文件)，具有合法的土地使用权。

第三条乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积，即____平方米。

____或：____乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____平方米，为____房产总建筑面积的____%;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%;即____平方米。

土地出让金审计问题研究 篇6

一、引言

这些年, 土地出让金逐渐的成为我国地方政府重要的收入来源之一, 甚至有些地方土地出让金收入占到地方收入的一半左右。由于现阶段我国房地产发展畸形, 各个房地产开放商大行“圈地行动”, 在房地产开发商的圈地活动中, 违规违法的土地交易行为时有发生, 土地出让金的违规使用的现象也越来越多, 土地出让金审计问题开始被我国政府和群众重视。2014年3月, 我国审计署组织了一场较大规模的土地出让金审计活动。在政府的土地出让金审计活动工作报告中指出, 2014年要对土地出让金的收支情况以及耕地保护情况进行严格的审计。2014年3月的土地出让金审计工作是我国首次进行全国范围内的土地出让金收支审计, 很大程度的提高了人们对土地出让金的重视。

二、我国土地出让金审计管理中存在的一些问题

1. 在一定程度上预支了地方的收益

对于我国不少城市来说, 土地出让所能够得到的收益几乎可以比拟地方财政的收入, 有些地方的土地出让金的收入甚至超过了财政的收入, 因此, 土地出让金被称为地方的“第二财政”。为了保障我国地方土地出让金的安全管理。我国也出台了相关的规定来保障农民和拆迁居民利益的规定。但是, 不少的地方政府将土地出让金作为政府的小金库, 作为地方政府弥补财权不匹配的重要方式。一般来说, 土地转让的年限在40~70年之间, 这么说, 土地出让就意味着预支了未来40~70年的土地可以得到的收益, 并且, 绝大多数的土地出让都是房地产开发商用于各种商业建筑的建设, 属于不可再生的资源。地方政府的土地出让仅仅是当前政府的领导者的一项短期的收益行为, 对于下一届政府领导者来说, 不仅无法再采用土地出让获得收益, 更是要承担土地出让后的例如征地补偿等出让的后续费用。

2. 预算审计存在很大的问题

按照我国财政管理部门的相关规定, 地方政府应该要建立完善的年度土地出让的预算审计编制, 在每一年的第三个季度开始, 就应该开始第二年的土地出让金预算审计的编制工作, 并且应该将预算审计中的收支纳入地方中国政府的基金预算审计。但是, 对于各个地方政府来说, 很难做到科学准确的编制土地出让金的预算审计收支, 因为在编制土地出让金预算审计的过程中, 不仅需要收集上一年度的当地政府土地出让获得的收入的具体情况、当地的土地的价格水平以及分析当地政府编制的上一年度的土地的供应计划等, 但是这一类的数据收集有一定的难度, 并且数据的准确性与否难以核实。例如:虽然我国2010年的土地供应情况良好, 我国全国土地出让收入高达2.7万亿元, 但是, 2011年土地受到了财政部门宏观调控的影响, 各种城市限购令的出台让土地出让收入受到不可避免的影响。因此, 根据2010年的土地收入来编制2011年的财务预算审计是不准确的。

3. 会计核算办法还不完善, 给审计带来了难度

对于土地出让金的收支, 我国政府的各个部门并没有制定一定的会计核算的办法, 因此, 在土地出让金的问题上, 我国一直没有一个统一的会计核算体系, 因此, 我国政府的土地出让金与其他财务收支相比, 会计核算非常的薄弱。原本土地出让应该要设置独立的帐套来进行财务核算, 并且在会计科目的设置上, 在应收账款的类目中设置“土地出让金”这一二级科目的同时, 还需要设置“协议出让”以及“公开交易”两个科目并且在这两个科目下分别设置“直接出让”、“综合改造”以及“补办出让”等等细分科目。但是, 现阶段我国各个地方政府的土地出让金的会计核算都比较粗放, 会计核算较为简单, 给土地出让金的金额统计带了了很大的困难, 甚至很多时候需要手工核算会计数据, 容易造成错误, 这些都给审计工作带了了一定的困难。

4. 票据审计力度不足

按照我国的规定, 土地出让的收入属于非税收收入。因此, 土地征收的部门需要有完备的土地出让合同以及各级政府给出的划拨用地的批复等许可文件。在拥有这一系列的批复文件, 并且填写相关的缴款书之后, 拥有土地使用权的受让人才能够依法将出让土地的全部金额打进财政部门为该土地出让专门开设的结算户中。但是, 一般政府的审计工作在日常操作中仅仅是检查票据的开具是否合法, 缴款书的填写是否合格。对结算户的审计工作并不重视, 不少的地方政府并没有开设结算户, 而是将土地出让金由国土局的专户结转入财政专户中。

三、土地出让金改革的建议

1. 对土地出让金的管理进行创新化的改革

首先, 应该讲土地出让金的一切的收支活动都纳入统一的管理之中, 确保土地出让金能够收到我国法律的保护和管理, 并且保障土地出让金的公开性, 以便于塑造阳光法制的政府形象。其次, 在土地出让金的征收的过程中需要细化收支管理条例, 将土地出让金纳入政府的全权管理之中。再次, 对于土地出让金的分配问题, 应该建立健全的土地出让金使用管理办法, 将除掉农民保障或者拆迁居民补助之外的土地保证金重点用于社会公民基础设施建设以及各项社会体系保障等方面。再次, 对于。地方政府的土地出让仅仅是当前政府的领导者的一项短期的收益行为, 对于下一届政府领导者来说, 不仅无法再采用土地出让获得收益, 更是要承担土地出让后的例如征地补偿等出让的后续费用这一问题, 我国应该加强土地出让金使用预算审计, 将土地出让金在扣除后续费用之后, 根据土地出让的年限进行预算审计均摊, 保障当地政府的可持续利益的享受。

2. 加强土地出让金预算审计管理

首先, 地方政府应该严格按照我国相关要求进行土地出让金的预算审计编制, 方政府应该要建立完善的年度土地出让的预算审计编制, 在每一年的第三个季度开始, 就应该开始第二年的土地出让金预算审计的编制工作, 并且应该将预算审计中的收支纳入地方中国政府的基金预算审计。在编制土地出让金预算审计的过程中, 不仅需要收集上一年度的当地政府土地出让获得的收入的具体情况、当地的土地的价格水平以及分析当地政府编制的上一年度的土地的供应计划, 而且还需要对土地相关的政策进行合理的分析。实施弹性的预算审计方式, 对土地出让金的不确定因素允许随实际情况进行调整。对于上一年度的数据信息, 只能作为预算审计编制的参考, 预算审计编制的重点应该要放在对下一年度的预测分析, 这样才能够保障对土地出让金的预算审计足够的准确。

3. 建立全新的会计核算办法

土地转让金的核算较为复杂, 当前较为创新的为“宗地核算办法”。但是, “宗地核算办法”较为复杂有一定的难度。首先, 当地政府应该按照合同来核算成本, 并且严格按照合同的内容来划拨各项费用。采用宗地核算办法来核算土地出让金, 不仅可以保障核算数据的准确性, 而且可以为土地出让金的统计工作带来很大的方便。土地出让应该要设置独立的帐套来进行财务核算, 并且在会计科目的设置上, 在应收账款的类目中设置“土地出让金”这一二级科目的同时, 还需要设置“协议出让”以及“公开交易”两个科目并且在这两个科目下分别设置“直接出让”、“综合改造”以及“补办出让”等等细分科目。只有细化明细科目, 才能够将土地出让金的收支情况核算清除, 方便数据需求者能够快速、准确、清晰的查询需要的信息。

4. 对土地出让金相关的票据进行严格审计, 加强银行管理

首先, 应该对土地出让金的合同进行严格的审查, 并且对各种政府批复进行校验, 严格按照规定填写缴款书, 保障各个环节规范化处理, 其次, 将收取土地出让金设立一个专门的结算户, 并且由专人严格管理。按照土地出让金的结算户作为一个预算单位审计, 根据银行流水来进行下一年度的预算审计数据的支持。

参考文献

[1] .丁成林.我国土地出让收支管理问题研究.金融纵横, 2013 (03) .

深圳土地使用权出让合同书 篇7

出让方：_________（以下简称甲方）

法定代表人：_________

职务：_________

地址：_________

电话：_________

受让方：（以下简称乙方）_________

法定代表人：_________

职务：_________

地址：_________

电话：_________

二、根据国家有关法律、法规及深圳市的有关规定，订立本合同。

三、甲方向乙方出让土地的使用权，土地所有权属于国家。地下自然资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。

四、本合同签订之日，甲方将地块编号为_________，土地面积为_________平方米（见宗地图红线范围）的土地使用权出让给乙方，乙方对该地块的现状无任何异议。本合同签订后，则视为甲方已向乙方交付土地。

五、本块土地的使用年期为_________年，从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

六、本块土地用途为：_________。

七、土地利用要求：

（一）主体建筑物的性质：_________；

（二）建设用地面积：_________平方米；

（三）建筑覆盖率：≤_________%；

（四）建筑容积率：≤_________；

（五）总建筑面积_________平方米（地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率）；

（六）建筑高度：不超过_________米；

（七）总体布局及建筑退红线要求：

退红线要求：用地3-4边退红线距离≥_________米，用地4-

5、5-1边退红线距离≥_________米，其余各边退红线距离≥_________米。

（八）市政设施要求：

1．车辆出入口：_________路；

2．人行出入口：不限；

3．机动车泊位数：_________辆（自用辆公用辆）；

4．室外地坪标高：根据规划确定；

5．给水接口：_________路或_________路市政给水管网；

6．雨水接口：_________或_________市政雨水管网；

7．污水接口：经化粪池处理后，接_________或_________市政污水管网；

8．中水接口：_________

9．燃气接口：_________

10．电源：_________或_________市政电力管网；

11．通讯：_________或_________市政通讯管网；

（九）建筑间距：满足建筑间距及消防要求。

八、本地块上_________平方米建筑面积可进入市场销售。

九、本地块的土地使用权出让金为_________（人民币）（小写：￥_________元）整；土地开发金为（人民币）_________元（小写：￥_________元）整；市政配套设施金为（人民币）_________元（小写：￥_________元）整；合计（人民币）_________元（小写：￥_________元）整；

十、经甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起五日内，乙方须向甲方一次性付清全部成交价款。即（人民币）：_________元（小写：￥_________元）整。

十一、乙方未按出让合同规定的期限付清成交价款的，乙方同意甲方解除出让合同，无偿收回土地使用权。甲方并可没收乙方已支付的履约保证金。已兴建的建筑物、附着物无偿收归甲方所有，甲方还可按成交价款的_________%向乙方追索违约金。

十二、乙方在未交清本地块的成交价款并取得《房地产证》前，不得转让及抵押本地块的土地使用权。

十三、乙方除向甲方给付本地块的成交价款外，每年还必须按规定缴付土地使用费。乙方在签订土地出让合同的同时，办理土地使用费登记手续。

十四、乙方在使用土地期间，未按规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。

十五、乙方在土地使用年限内依照法律、法规、深圳市的有关规定以及本合同的规定转让、出租、抵押土地使用权或将土地使用权用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。乙方开发、利用、经营受让的土地，不得损害社会公共利益。乙方在未办理土地使用权登记并取得房地产证之前，不得以任何形式处分本地块。

十六、本合同规定的土地出让年限届满，甲方无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得。乙方承诺于_________年_________月_________日将土地及土地上建筑物、附着物无偿交给甲方，并在年期届满之日起十日内办理房地产权注销登记手续，否则由甲方迳行注销。

乙方如需继续使用本地块，可在期满前六个月内申请续期，并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并办理土地使用权登记手续。

十七、在履行本合同过程中甲方需向乙方告知有关事宜的，乙方同意甲方通过挂号信函或媒体公告的形式送达至本合同所规定的乙方地址。

十八、《土地使用规则》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方须遵守《土地使用规则》。

十九、本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。

二十、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。

二十一、本合同从签订之日起生效。

二十二、本合同一式五份，乙方三份，其余由甲方持有及分送有关单位。

二十三、本合同未尽事宜，可由双方协商签订协议书明确。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人：_________法定代表人：_________

委托代理人：_________委托代理人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

附件

附件：土地使用规则

为了切实履行《深圳市土地使用权出让合同书》（以下简称《土地使用权出让合同》），保证深圳市城市规划的实施，合理利用土地，明确土地使用者的责任，订立此规则。

一　释义

1、土地使用权出让合同涉及到的名词，以本规则解释为准。

宗地图：指按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形图。

土地使用权：指深圳市规划与国土资源局依法将国有土地指定的地块、年限、用途和其它条件供给土地使用权受让人依法占有、使用、收益、处分、土地使用权受让人由此获得对该地块按土地使用权出让合同进行开发、经营、管理的权利。

土地使用权转让：土地使用权出让后，土地使用权受让人依法和依照土地使用权出让合同书将土地使用权再转移的行为。

无偿收回土地：指因土地使用者不能履行土地使用权出让合同、违反土地使用规则进行开发建设，市规划与国土资源局因此解除土地使用权出让合同，或土地使用年期届满，市规划与国土资源局无偿收回土地使用权，土地使用者无偿将土地及地上建筑物、附着物交回并丧失土地出让合同书一切权利的行为。

土地使用年期：土地使用权受让人在受让的地块上享有土地使用权的总年期。

坐标：用测量学方法表示地面上一点位置的有序的一组数。本合同中的坐标除非特别指明外，均为深圳独立坐标系统，用直角坐标表示。

界桩定点：在实地确定验明宗地图上所标示的各界桩点的位置。

土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的土地费用。

土地临时占用费：土地使用者经国土管理部门批准临时使用的土地，按规定向国土管理部门支付的租金。

市政工程：城市的基础设施。具体包括：道路、给水、污水、雨水、电力、电讯、路灯、照明、煤气等管、厂、站、场、桥梁或人行天桥及其它工程。

绿化比率：用地范围内绿地面积与土地面积之比。

建筑覆盖率：用地范围内所有建筑物的基底面积总和与土地面积比。

建筑容积率：规定的地块上全部建筑物总面积与土地面积之比（含附属建筑物计算在内），但注明不计算的附属建筑物面积除外。

总建筑面积：各层建筑面积的总和。底层建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，其它具体计算方法按国家颁布的《建筑面积计算规则》进行。

主体建筑物：由土地用途所限定的主要建筑物。

附属建筑物：主体建筑以外的其它建筑。

办公楼：供机关、企事业单位从事行政事务使用的建筑物。

单身公寓：供单身职工起居和具备居住用的小型厨、厕的建筑物。

住宅：供居民家庭生活居住的单元式建筑物。

别墅：供居民家庭生活居住的独立式建筑物。

宿舍：供学生、职工等集体性居住的建筑物。

综合楼：多种用途组合一体的多、高层民用建筑。

厂房：可供工业生产使用的建筑物。

商业用房：指为居民提供生活消费及进行商务活动的商铺、饮食、酒店、娱乐、金融、保险、银行、证券等建筑物。

房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

二　界桩定点

2、《土地使用权出让合同》签订后，宗地图所标示坐标各拐点埋设的混凝土界桩，由市规划与国土资源局会同土地使用者实地依图验明。界桩定点费用由土地使用者支付。事后，土地使用者必须妥善保护，不得私自改放，界桩遭受破坏或移动时，应及时书面报告市规划与国土资源局，请求重新埋设，所需费用由土地使用者支付。

3、土地使用者同意在宗地图红线范围内一并建造附表

一、附表二所列附属工程，并保证在_________年_________月_________日前或与主体工程竣工时间同时竣工。并同意附表二所列公益工程免费提供使用，产权归政府所有。土地使用者表示同意附表三所列市政工程可在其宗地图范围内的规划位置建造或通过，而无须作任何赔偿。

4、因规划需要，市规划与国土资源局在用地范围内布置公益配套项目及市政管线施工时，土地使用者同意提供用地及通过。

三　设计、施工、竣工

5、土地使用者必须在签订《土地使用权出让合同》之日起六个月内，向市规划与国土资源局提交设计方案图纸及市计划部门批准的投资计划，市规划与国土资源局应在接到齐备的图纸和计划后按规定审批。

6、宗地图范围内的详细规划设计、建筑设计、建筑用途等必须符合本规则规定的设计要点。涉及交通、管线、消防、环保、绿化、人防、航道等问题，还须报经市政府有关主管部门审批，由此所发生一切费用均由土地使用者负责。

7、土地使用者自签订《深圳市土地使用权出让合同书》之日起一年内应按批准的施工设计图纸动工施工。超过两年未动工开发的，市规划与国土资源局可无偿收回土地使用权。土地使用者未按土地出让合同规定的用途和条件开发利用土地，市规划与国土资源局可处以土地使用权出让金总额20%的罚款。拒不纠正的，市规划与国土资源局无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

8、土地使用者应在_________年_________月_________日以前竣工（地震、水灾、战争重大影响者除外），土地使用者逾期完成地上建筑物的，市规划与国土资源局自出让合同规定的项目竣工提交验收之日起处以罚款。逾期六个月以内的，处以土地使用权出让金总额5%的罚款；逾期六个月以上一年以内的，处以土地使用权出让金总额_________%的罚款；逾期一年以上二年以内的，处以土地使用权出让金总额的_________%的罚款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，市规划与国土资源局无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

9、工程竣工提请市政府有关部门质量验收前，土地使用者应向市规划与国土资源局提请对建筑物进行规划验收，验收合格的，发给《规划验收合格证》，不合格的，限期整改。

四　建筑维修活动

10、土地使用者在用地范围内进行建设及维修活动时，对周围环境及设施应承担下列责任：

（1）所属建筑物品或废弃物（如泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏宗地图以外的土地及设施。

如需临时占用市政道路，应报请市公安部门批准。

如需临时占用宗地图以外土地，应与该地块土地使用者协商；若属市政府未批出土地，应报市规划与国土资源局批准，并按规定交纳土地临时占用费。

（2）土地使用者必须做好土地使用范围内及周围土地的绿化及水土保护，采取一切措施防止水土流失。否则，引起的一切经济损失由土地使用者自行承担。

（3）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、储存任何材料或进行任何工程活动。

（4）土地使用者必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均有可靠的排除方法，不得破坏周围的环境。

（5）土地使用期限内，土地使用者对该地段内的城市市政设施均应妥善保护、避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。

11、土地使用者不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

12、在进行建筑或维修工程之前，土地使用者必须查明地段或相邻地段公有的明渠、水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其它设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；土地使用者未获批准之前，不得动工。其中需要改道、重新铺设或装设的费用，均由土地使用者负责。

13、土地使用者应在本合同期内按规定自行负责或委托管理人负责建成区内所有建筑物和公共设施及绿地的使用和管理，并应符合物业管理部门和城市管理部门的规定和要求。

14、土地使用者应按设计总平面指定地点（_________）开设汽车出入口。

五　土地使用权转让

15、土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。

16、土地使用者转让土地使用权须符合《深圳经济特区房地产转让条例》或《深圳市土地交易市场管理规定》的规定。

17、建筑物必须连同土地使用权一起转让、转让双方签订转让合同并到市产权登记部门办理转移登记手续，按市政府有关规定缴纳税费。

18、建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守本规则。

六　给排水、供电

19、土地使用者所需的给排水、供电、供气及电讯等应与市给排水、供电、供气及电讯等部门签订协议书。埋设相应管线设计图应报市规划与国土资源局审批，经批准后实施。上述所需费用均由土地使用者自行负责。

八　接受检查监督

20、在土地使用期间，市规划与国土资源局有权对土地使用者地界范围内的土地使用情况进行检查监督，土地使用者不得拒绝阻挠。

21、土地使用者不得以任何理由占用地界范围以外的土地（包括堆放物品、器材等），否则，按违法占地处理。

22、土地使用者在用地范围内，应按规定的土地用途和经市政府有关部门批准的施工设计图纸进行建设。

土地使用权出让转让合同公证书 篇8

（注：以下四则公证书体例参照国家公文标准，引用须注意字体格式：

标题初号小标宋体，其余文字统一到三号或小二号楷体或仿宋体）

土地使用权出让（转让）合同公证书

（20**）粤公证字第00*号

兹证明出让方（或转让方）ХХХХ的法定代表人（或法定代表人的代理人）

ХХХХ与受让方ХХХХ的法定代表人（或法定代表人的代理人）ХХ于Х年Х

月Х日，在ХХ（签约地点或本公证处），在我的面前，签订了前面的《ХХХ

Х合同》。

经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五

条的规定；

合同上双方当事人的签字、印章属实；

合同内容符合《中华人民共和国

土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》及《Х

ХХХ》（相应的法规、规章）的规定。

中华人民共和国ХХ省ХХ市（县）公证处

公证员（签名或盖无边框私章）

ХХ年Х月Х日

注：

1、当事人为自然人的应写明其姓名、性别、出生年月日、身份证号码、住址；

2、如合同并非在公证员面前签订，证词中“在我的面前”一句不写。

（格式同上）

遗嘱公证书

（200*）××字第××号

兹证明×××（应写明姓名、性别、出生年月日和现住址）于×年×月×日在×××（地点或者公证处），在我和×××（可以是其他公证员，也可以是见证人）的面前，立下了前面的遗嘱，并在遗嘱上签名（或者盖章）。

经查，遗嘱人的行为和遗嘱的内容符合《中华人民共和国继承法》第１６条的规定，是合法有效的。

中华人民共和国ХХ省ХХ市（县）公证处

公证员（签名）

Х年Х月Х日

说明:

遗嘱是公民生前处理自己所有的财产及其他事务，并在其死后发生法律效力的行为。遗嘱公证是公证机关根据遗嘱人的申请，依法证明其立遗嘱的行为真实、合法的行为。经过公证的遗嘱一般不得变更或者撤销。如果有几份遗嘱同时存在，以

最后的公证遗嘱为准。办理遗嘱公证应当注意的问题：

（1）遗嘱是立遗嘱人单方的法律行为，因此，必须由立遗嘱人亲自到公证处

办理。无行为能力人不能立遗嘱；

限制行为能力人必须经法定代理人同意并与其能

力相适应的情况下所做出的遗嘱行为才是有效的。

（2）立遗嘱人应当到遗嘱行为发生地或者遗嘱人住所地的公证处办理公证。

遗嘱人所处分的财产必须为遗嘱人所有，其财产的范围包括动产、不动产和其他有

价证券。立遗嘱人可以要求见证人在场见证。

（3）申请遗嘱公证人应当提交的文件包括：①立遗嘱人的身份证明，如身份

证、户口簿等；

②立遗嘱人处分的财产所有权的证明；

③遗嘱的草稿等。

（4）公证机关应当为遗嘱人的遗嘱内容保密。

（格式同上）

继承权公证书

（****）××字第××号

被继承人：×××（应写明姓名、性别、生前住址）

继承人：×××（写明姓名、性别、出生年月日、住址、与被继承人的关系）

继承人：×××（同上，有几个继承人应当写明几个继承人）

经查明，被继承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在××

×地（死亡地点）死亡。死后留有遗产计：×××（写明遗产的状况）。死者生前

无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产

应当由其×××、×××（继承人名单）共同继承。（如果有代位继承的情况应当

写明继承人先于被继承人死亡的情况；

如果放弃继承，应当写明谁放弃了继承，放

弃部分的遗产如何处理的内容）

中华人民共和国ХХ省ХХ市（县）公证处

公证员（签名）

Х年Х月Х日

说明:

继承权的公证应注意的事项有：

（1）不动产继承，应到不动产所在地的公证处申请公证；

如果是多个继承人的，则必须到同一个公证处申请公证。如果是几个公证处都有管辖权，当事人可以

协商去一个公证处公证。

（2）当事人应提供必要的证明文件，包括：①当事人的身份证明，如工作证、居民身份证、户口簿等。②被继承人死亡的证明，如医院出具的死亡证明书等。

③被继承人的遗产产权证明，如房产证等。④如果被继承人生前立有遗嘱的，应提

交遗嘱。⑤当事人与被继承人的关系证明，如父子关系、夫妻关系等，以证明继承

人是否属于法定继承人的范围。

（3）代位继承的，应当提供继承人先于被继承人死亡的证明。

（格式同上）

联营合同公证书

（****）字第ХХ号

兹证明ХХХХ（单位全称）的法定代表人（或法定代表人的代理人）ХХ与

ХХХХ（单位全称）的法定代表人（或法定代表人的代理人）ХХ与Х年Х月Х

日，在ХХ（签约地点或本公证处）在我的面前，签订了前面的《ХХХХ联营合同》。

经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五

条的规定；

合同上双方当事人的签字、印章属实；

合同内容符合《关于进一步推动

横向经济联合若干问题的规定》及《ХХХХ》（相应法规、规章）的规定。

中华人民共和国ХХ省ХХ市（县）公证处

公证员（签名）

Х年Х月Х日

浅谈土地出让金制度改革 篇9

近几年来, 随着我国经济体制转型, 土地在宏观经济建设中调控作用的逐步增强以及房地产价格的不断攀升, 重新引起了人们对土地使用权出让制度及土地出让金的收取等问题的关注, 成为当前讨论的热点。有人认为, 现有的土地出让制度及土地出让金的收取方式, 是改革的重大成果, 其运作模式、管理程序正趋于成熟, 应在稳定的基础上进一步完善。也有人认为, 目前这种方式成为掠夺农民的手段, 滋生腐败的重要源头, 哄抬房产价格的推进器, 影响安定的基本要素。主张对其实行两大改变:一是土地出让金由一次性收取变成年度收取;二是以税代金, 即把土地出让金变为房地产物业税或者土地使用税, 使它成为地方政府的一个支柱税种, 用以解决分税后地方与中央争利的矛盾。这些说法和意见都有其合理的部分, 本文拟在阐述土地出让金制度的内涵的基础上, 探讨其改革的必然性和限制条件, 并结合实践工作经验提出相关建议。

一、土地出让金制度的内涵

1. 土地使用权出让的含义。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 土地出让金的分配。

我国目前土地出让及土地出让金分配分三种情况:

第一种, 由土地行政主管部门代表国家从农村新征用土地, 把集体土地变为国有土地, 然后再出让。这种土地出让金分配包含四个子项: (1) 用于补偿农民的费用, 诸如征地补偿费、安置补助费、附着物补偿费、青苗补偿费等; (2) 对有关单位建设的公用设施补偿费, 诸如大型水利设施, 高压电线、交通道路等; (3) 国家征收的耕地占用税、新增建设用地有偿使用费等; (4) 经过评估计算出各级政府为被出让地块已经支付的改善周边便利条件的费用等。从南京十一区两县的情况看, 从1996年至2005年的10年中, 市、县合计平均每出让一亩增量土地, 可收取土地出让金40万元左右, 每平方约为600元, 其中用于第一子项即补偿被征地农民的费用占土地出让金的70%上下;用于第二个子项的费用占土地出让金的5%左右;用于第三个子项的费用约占土地出让金的13%;用于第四个子项的费用约占土地出让金的12%。

第二种, 城镇原国有土地出让。土地出让金中含有四个子项: (1) 补偿被拆迁者; (2) 补偿出让范围的公共设施, 包括水、电、路、树等; (3) 国家征收的有关税费, 国有土地使用税、城市维护建设税、教育附加、城市建设配套费等; (4) 经过评估计算出各级政府为被出让地块已经支付的改善周边条件的费用。从南京市、县城区原城镇国有土地出让的情况看, 每亩大概为200万元, 折合每平方3000元, 这一总额中用于子项 (1) 的费用约占70%, 用于 (2) 的费用约占8%, 用于 (3) 的费用约占10%, 用于 (4) 的费用约占12% (每亩24万元, 折合每平方360元左右) 。

第三种, 经过开发成熟地出让, 一般经过开发要达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。这种开发费一般先由政府从收取的土地出让金中垫付, 然后在出让土地时计入土地出让金总价中一并收回。

从上述情况看, 真正能供政府使用的是土地出让金中的子项 (4) , 也叫土地收益, 大致占土地出让金10%~12%左右。

3. 土地出让金内部结构的新变化。

为保持社会稳定促进发展, 党和政府采取了一系列新机制、新措施, 来调整各方面的利益关系。在土地出让及土地出让金分配方面更注意向农民利益、群众利益倾斜:

第一, 探讨新的管理制度, 逐步实施建设项目占用农村集体土地, 其价格由市场机制评估确定, 加快改变过去“一刀切”的定价方法, 以此提高被征用地农民在土地出让金中的分配比例。另外, 正在探讨农民以土地入股的办法供建设项目用地使用, 以求使来自土地的收益, 绝大多数归农民所有。这样一来, 原来涵盖所有收入在内的土地出让金内部分配结构将出现很大的变化, 即土地出让金所有份额基本上让渡给被占地的农民。

第二, 同时改变城镇国有土地出让中的拆迁补偿办法。亦逐步采用评估定价方法确定被拆迁者补偿标准, 由此致使土地出让金中分配给被拆迁者的比例部分将大幅度提高。

第三, 扩大经济适用房、廉租房、中低价商品房用地规模。为了解决无房户, 住房困难、低收入家庭等弱势群体的住房问题, 南京市确定扩大经济适用房、廉租房、中低价商品房的用地规模。这些土地无偿划拨或低价出让, 使土地出让金收入明显减少。

这三种情况实质上标志着土地出让金中地方政府可支配部分, 即土地收益将大幅度减少, 这就是土地出让金内部分配结构的新变化。

4. 土地出让金来源的基本趋势。

根据国际惯例, 人均GDP在1000美元以上, 即进入了经济建设高速发展的时期, 南京市的人均GDP在2005年就已达到了5000美元, 标志着南京早已步入了新的发展期。据预测, 南京市的城镇化率将由现在的60%多, 在20年后提高到90%左右, 也就是说20年内将有210万人进入城镇, 以市、县人均用地80平方米计, 20年内需要用地25万亩。

从南京市目前的情况看, 城镇中可供出让的国有土地面积十分有限。这一部分可供出让的土地存有三个突出的现实问题:一是区位条件较差;二是拆迁任务重, 安置工作矛盾较为突出, 重新开发利用成本较高;三是开发建设者难于用作经营使用, 也就是说, 赢利能力较低。

基于以上情况, 即使采用十分严格的调控措施, 今后建设用地仍会以新征地为主。不言而喻, 土地出让金来源趋势主要是来源于新征占农村土地后而出让的土地。

二、实施土地出让金制度的现状

1. 土地出让金制度存在的问题。

土地出让金制度对我国经济发展以及快速城市化过程起着不可替代的作用, 但随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和科学发展观的提出, 其存在的问题也显现出来。主要表现在:

第一, 如果提高土地出让金中对农民补偿部分以及被拆迁者补偿部分, 则政府可支配部分将大幅度减少, 城市建设缺乏资金支持。如何处理好城市建设资金来源和保障被征地农民以及被拆迁者利益的矛盾, 是土地出让金制度改革的首要问题。

第二, 新时期财政承担的任务加大, 税收是财政收入的主渠道, 这也要求土地出让金变革为保证税收这一渠道创造一些条件。

第三, 原有土地出让金的构成存在漏项, 即在土地出让金一次性收取中漏掉了在整个出让期内地价增值部分, 原来收取的土地增值税也是在土地交易中一次性收取的, 它只是新出售地价与原地价之间的差价额定比例, 并不包括整个出让期 (40~70年) 土地增长的税收, 因而也需要对土地出让金其中也包括土地增值税作相应的变化完善, 以体现公平、公正、发展、与时俱进的理念。

2. 土地出让金改革的限制条件。

形势的发展需要对目前土地出让及土地出让金运作方式进行改革, 但是否完全否定土地出让金制度呢?答案当然是否定的。我们在对土地出让金制度进行改革时应注意以下限制条件。

首先是法律条件的限制, 法律不允许有大的变革。我国土地使用权的出让年限一般为40~70年, 从最早出让时间算起到现在只有20多年时间, 距这部分被出让的土地使用年限结束, 还有16~45年左右。在这期间内, 法律不允许有大的变动。诚然, 在具体操作的过程中也出现一些问题, 诸如有的地方出现腐败者, 但毕竟只是少数, 不能因噎废食, 更不能因个别人的问题就否定这种土地出让及土地出让金收取制度。再者, 我国的土地出让及土地出让金收取方式是从我国香港特区引用过来的, 香港特区的这种土地批租方式完全套用英国的做法, 他们的土地出让年限是99年, 美国的批租年限是990年, 比我国批租年限要长得多。他们在这方面的实践经验告诉我们, 社会经济要稳定和发展, 需要积极扶持、健全这样的土地批租制度, 而不是去简单地指责它、否定它。

其次是经济方面的限制, 经济发展需要与之配套的稳定的土地出让金收取政策。稳定是经济发展的前提。这种稳定包括社会稳定和政策稳定, 而我国目前的土地出让金收取政策又是经济政策的重要组成部分。众所周知, 我国得到土地受让权的企业大部分是中外合资企业、外资企业、股份制企业、民营企业, 它们是我国目前经济建设的重要支柱。如果土地使用权及其经济补偿政策发生震动, 很快就波及他们的生产积极性, 就会牵一发而动全身, 影响全国经济建设大局及国际声誉。至于说现行的土地出让及土地出让金收取方式掠夺农民问题, 是有些人不了解土地出让金收取后的内部分配规定。这个规定出自全国人大通过的土地管理法, 其中规定赔偿给被征占地农民的费用有土地补偿费, 为该土地年产值的3~6倍;安置补助费为该土地年产值的6~9倍, 两者合计最高不超过20倍。另外, 还有附着物补偿费、青苗补偿费等。现在看来, 标准是低了一点, 这是通过多年实践随着整个市场经济的进展逐步发现的, 因而正在进行新的探讨和调整。但不管怎样, 这只是在出让金总额这个大盘子进行内部调整, 而不是否定出让金收取的整体模式, 更不能对此戴上“掠夺农民”的大帽子。

再次是调控房价需要发挥出让金的作用。房屋是建设在地上, 而不是建设在空中, 因此, 做好土地出让及土地出让金的收取工作是调控房价的一项重要手段。国务院连接发出通知, 采取措施, 制止房价上涨过快, 国家发改委、国土资源部、财政部、建设部及各级人民政府立即行动, 一起综合调控房价。土地出让金在土地问题上发挥它的两大作用, 一是保证经济适用房、中低价商品房的用地规模, 并对这类用地实行无偿划拨、或低价协议出让;二是限制开发商的利润比例, 不能擅自抬高房屋销售价, 否则可收回土地使用权。这一特有调控手段是其他方法所不能替代的, 如果全面改变出让金收取方式, 将不利于对房地产市场的宏观调控。

还有就是调动土地投入积极性方面的限制。从调动投资者积极性的角度看, 也不宜对出让金运作方式有过大的变动。现有土地出让金收取方式是一次性收取, 它象征着受让者一次性买断了40~70年的土地使用权, 一定程度上满足了土地使用者对位置不可移动、不可再生具有独特属性商品——土地的长期占有的愿望。如果采取分阶段交纳出让金, 则只象征着土地使用者分阶段拥有土地的使用权利, 而不能从经济上体现出在整个土地出让期限内都有使用权。因而分阶段交纳出让金会增加土地使用者的不安心理, 产生两怕:一怕出让者中间变化土地使用时间;二怕出让者中途抬高出让价格。因此, 分阶段交纳土地出让金不利于调动受让者投入土地的积极性。

由此可见, 法律条件、经济发展等诸多因素都不允许对土地出让金收取进行全面的改革。

三、对土地出让金制度改革的建议

前面已经说到对土地出让金的收取运作方式必须进行一定的改革, 否则就不适应形势发展;但又不能全盘否定, 不然就会出现严重的不接续局面, 影响经济建设。面对这种情况谁也难以提出一个万全之策, 那么, 路在何方呢?

首先, 笔者建议采用“一不变、两公示、三增加税收子项”办法解决。

“一不变”, 即出让土地仍以收取“土地出让金”办法不变, 以做到“名副其实”, 维护我国土地管理的法制性、稳定性、连续性、统一性。

“二公示”, 在出让土地时, 一要公布土地出让金底价, 二要公示出让金中应该拨付被征地群众的数量与办法, 切实维护群众利益, 提高宣传度, 增强透明性, 维护社会稳定。

“三增加税收子项”, 就是在土地增值税中增加“土地使用权出让年度增值税”这个子项 (这个子项收取标准, 以每五年评估价计算出来) 。新老出让的土地一律照章缴纳, 这样既符合关于“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税收改革思路, 又防止了土地收益的流失, 而且维持了土地管理政策的连续性。更重要的是, 土地使用权受让者亦会认为收取年度土地使用权增值税是合理的。因为:一是原来土地出让时收取土地出让金中并不包含整个出让期内的土地增值部分, 使这个部分成为以前出让土地时的漏收项目;二是原来收取的土地增值税, 它是在进行土地交易时按比例一次性收取的交易前后土地差价的税收, 也不是整个土地出让期限内土地增值的税收。同时, 收取“土地使用权出让年度增值税”从开征年度开始计征, 以前年度不再追缴, 使以前获得出让土地使用权者得到了一定实惠, 他们会更加支持这种做法。

其次, 发挥土地出让在调控房价中的作用。要建立土地出让准入制度, 杜绝开发商囤地、捂房现象, 以缓解供求矛盾。在土地出让中避免大幅地块出让, 政府在出让土地中根据开发商土地储备量设立准入制度, “拿地较多的开发商应被适度限制再继续拿地”。在土地出让合同中, 明确缴纳土地出让金时限、开工时限、完工时限。违背其中任何一条, 开发商都要缴付违约金。

最后, 明确土地出让收益中用于经济使用房、廉租房等政策性建设的份额, 专款专用, 为保障低收入群体住房需求提供资金保障。

摘要：文章阐述了土地出让金制度的内涵, 分析了实施土地出让金制度的现状, 同时对改革土地出让金制度提出了相关建议。