土地使用权出让方式--论文

土地使用权出让方式--论文（精选8篇）

土地使用权出让方式--论文 篇1

国有土地使用权出让方式

摘要:《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”国土资源部2002年4月3日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》不仅规范了招标、拍卖方式的操作流程，而且提出了一种新的公开出让方式。那下面我们就这几种出让方式做一下具体介绍。

关键词：出让 协议 招标 拍卖 挂牌 1.协议出让

协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及固有资产流失。

协议出让的国有土地的范围:（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

（4）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

原则:

据《协议出让国有土地使用权规范》协议出让国有土地使用权原则（1）公开、公平、公正原则；（2）诚实信用原则。

土地使用权协议出让的基本程序:（1）申请阶段首先由有意受让人根据生产经营的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申请，并提交用地意向书、项目初步布置图等文件。

（2）协商阶段即由土地所有者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一致意见。

（4）签约阶段即用合同把双方协商所达成的一致意见确定下来。（4）履约阶段受让方按照合同的约定支付土地使用权出让金，出让方按照约定提供出让的土地使用权，并办理登记。

2.招标出让

招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，采用综合评标、一次竞价和双向竞价①的方式，最终择优而取。

《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让”。将工业用地也纳入了招标拍卖挂牌的范围，规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。

招标出让的一般程序：

（1）招标招标是土地使用权出让方向相对人或不特定的人公布订立合同的意思表示，其中土地使用权出让方称为招标人，记载招标人意思表示的文书称为标书，标书通常以招标通告的形式表现。招标的性质是要约引诱而不是要约。招标分为公开招标和邀请招标。公开招标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者或者其他组织投标。邀请招标又称定向招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人应当编制招标文件。招标文件的内容包括以下主要事项：出让土地的位置、面积、出让期限、用地性质、对投标人资格审查的标准、报名截止子日期、评标标准以及报名条件等。

注释：①综合评标:综合评标是指在国有建设用地使用权招标出让中，按照综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的。换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最佳者得，不一定是价格最高者得。一次竞价:一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后按照价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁来得到这个土地。双向竞价:双向竞价是指在土地出让竞价中以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。（来自百度百科）

（2）投标投标是经招标人审查合格的人，接受招标文件提出的实质性要求和条件向招标人发出订立合同的意思表示。该意思表示人称为投标人，记载投标人意思表示的投标文件称为投标书、标单。

（3）定标定标是招标人公布所有的投标并公开进行评比，对评定最优投标人允诺与其订立合同的意思表示。定标又称决标，一般经过开标、评标、决标三个阶段

（4）签约签约即招标人与中标人就土地使用权出让达成合意并以书面形式签订合同。中标人与招标人应当在规定时间签订土地使用权出让合同。（5）履约中标人依照合同约定支付土地使用权出让金，招标人依照合同约定提供出让的土地使用权；中标人亦须办理登记手续，领取出让土地使用权证，招标活动结束后，出让人应当在十个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

3.拍卖出让

拍卖出让是拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。

拍卖出让的一般程序：

（1）拍卖委托：即由土地出让方委托拍卖人拍卖准备出让的土地使用权，并提供出让土地的有关地点、面积、四至等资料。

（2）拍卖公告与查看：拍卖人应当与拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。拍卖公告应当载明拍卖的时间和地点、拍卖标的的位置、拍卖标的查看时间和地点、参与竞买应当办理的手续以及需要公告的其他事项。拍卖人还应当应竞买人的请求组织查看拍卖的土地。

（3）拍卖的实施：包括竞买和拍定两阶段。竞买实在拍卖场所内，竞买人以报价方式向拍卖人所作的应买意思表示，竞买人意思表示的性质是要约，在以口头方式报价时，在其他竞买人报出更高价前，维持其拘束力，竞买人不得撤回。拍定是拍卖人同意与最后最高报价的竞买人成交的意思表示。拍卖成交后，买受人与拍卖人应当签署成交确认书。

（4）履约：拍卖结束后，买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。买受人向出让人支付全部土地使用权出让金，出让人向买受人提供出让土地使用权及土地使用权证。

4.挂牌出让

挂牌出让是是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让的一般程序：

（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则以及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

（2）符合条件的竞买人填写报价单报价。

（3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。

（4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

致谢

本人这篇论文是在我经过查阅网站资料以及各种书籍加上回顾张慧芳老师平时的课堂讲解下完成的。从课题的选择到项目的最终完成，查阅相关专业书籍和网上的资料对我有着很大的帮助，在此感谢各位作者的辛勤付出，同时也感谢张老师悉心教导。

参考资料

[1]阮可等.《房地产基本制度与政策》.北京：化学工业出版社.2013 [2]《协议出让国有土地使用权规范》.2003 [3]《物权法》.2007

土地使用权出让方式--论文 篇2

一、以出让方式取得土地使用权的取得成本

以出让方式取得土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。企业作为土地使用者在取得国有土地使用权前后, 除了支付土地出让金外, 一般还包括契税、印花税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、城镇土地使用税、土地登记费、工本费等相关税费金。

哪些支出构成土地使用权的取得成本呢?取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。取得土地使用权支付的金额, 以出让方式取得土地使用权的, 为支付的土地出让金。按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人取得土地使用权过程中为办理有关手续, 按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。因此, 以出让方式取得国有土地使用权所支付的金额包括土地出让金、契税和登记费。

土地使用权的取得成本如何核算?《<企业会计准则第6号——无形资产>应用指南》明确, “无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等”, 土地使用权作为无形资产核算这点没有争议。《企业会计准则第6号——无形资产》第十二条明确, 无形资产应当按照成本进行初始计量。因此, 土地使用权的取得成本应在“无形资产-土地使用权”科目核算。

与土地相关的其他费用如何归集?我们参照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 对于房地产开发企业, 耕地开垦费、新菜地开发建设基金、耕地占用税属于房地产开发成本, 印花税在房地产开发费用的管理费列支。按照企业会计准则的要求, 印花税、车船税、房产税、城镇土地使用税“四小税”均在管理费用中核算。因此, 对于非房地产开发企业, 耕地开垦费、新菜地开发建设基金、耕地占用税应作为资本性支出在“在建工程-其他”科目核算;印花税和城镇土地使用税应在“管理费用”科目核算, 筹建期间在“管理费用-开办费”科目核算。

二、以出让方式取得土地使用权的会计核算

下面以某公司的土地使用权取得业务为例, 探讨以出让方式取得土地使用权的会计核算问题。

(一) 土地使用权的会计核算

1.缴纳土地竞买保证金

2013年6月7日, 某国土资源局公开挂牌出让国有建设用地使用权, 要求7月6日前缴纳并兑现竞买保证金, 若竞买成功, 竞买保证金直接转为土地出让金。挂牌公告情况见表1。

2013年6月21日, 公司向当地财政局缴纳土地出让竞买保证金22500万元, 以一笔银行存款支付。

在初次处理征地业务时, 首先应明确当地国土资源局公开挂牌出让给此公司的国有建设用地使用权为两宗土地, 独立签订土地出让合同。所以, 西区和东区应分别核算, 分别归集无形资产的取得成本, 分别摊销无形资产。在2013年6月21日, 缴纳土地出让竞买保证金, 未取得出让凭据, 做如下账务处理 (以下金额单位均为万元) :

借:其他应收款-土地竞买保证金 (西区) 10, 000

-土地竞买保证金 (东区) 12, 500

贷:银行存款22, 500

2.缴纳剩余土地出让金

2013年7月26日, 公司向当地财政局缴纳剩余土地出让金22600万元, 至此缴清全部土地出让金45600万元。土地出让合同因特殊原因尚未交付。在缴纳剩余土地出让金时, 未取得出让凭据, 做如下账务处理:

借:其他应收款-土地出让金 (西区) 10 050

-土地出让金 (东区) 12, 550

贷:银行存款22, 600

3.收到土地出让总价款凭据

2013年7月30日, 公司收到当地国土资源分局出具的土地出让总价款凭据, 发票日期为7月12日两张, 西区10000万元和东区12500万元;发票日期为7月29日两张, 西区10050万元和东区12550万元。仍未取得土地出让合同。该公司上级集团公司财务制度规定, 筹建期间的土地在工程竣工时转为无形资产并按剩余年限摊销。所以, 在取得土地出让总价款凭据时, 做如下账务处理:

4.2013年9月30日, 两份国有建设用地使用权出让合同交付公司。10月9日, 缴纳契税。西区成交价格20050万元, 契税税率3%, 契税601.5万元;东区成交价格25050万元, 契税税率3%, 契税751.5万元。取得地方税务局《中华人民共和国契税完税凭证》。

5.无形资产 (土地使用权) 的确认及摊销

《企业会计准则第6号——无形资产》第十七条明确, “企业摊销无形资产, 应当自无形资产可供使用时起, 至不再作为无形资产确认时止”“无法可靠确定预期实现方式的, 应当采用直线法摊销”“无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益”。集团公司财务制度规定, 土地使用权在工程竣工时转为无形资产并按剩余年限摊销。该公司合同约定土地交付使用日期是7月26日, 土地使用年限50年。根据以上规定, 假设该公司东区建设工程在2017年7月全部竣工交付使用, 则东区土地应在2017年7月转为无形资产, 并从当月开始计提无形资产摊销。假设该公司西区建设工程在2018年10月全部竣工交付使用, 则西区土地应在2018年10月转为无形资产, 并从当月开始计提无形资产摊销。2017年7月, 东区的账务处理:

该土地剩余使用年限46年, 当月无形资产摊销为25802÷46÷12=46.74, 账务处理如下:

该土地剩余使用年限538个月, 当月无形资产摊销为20652÷538=38.39, 账务处理如下:

(二) 与土地相关的其他税费的核算

1.缴纳耕地开垦费和新菜地开发建设基金。2013年9月6日, 公司支付当地财政局西区和东区耕地开垦费和新菜地开发建设基金。

2.缴纳耕地占用税。2013年10月9日, 缴纳西区和东区耕地占用税。

3.缴纳印花税。产权转移书据印花税税率0.05%, 2013年10月9日, 缴纳西区土地出让合同和东区土地出让合同印花税。

4.缴纳城镇土地使用税。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第9条明确, “新征用的土地, 依照下列规定缴纳土地使用税: (一) 征用的耕地, 自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税; (二) 征用的非耕地, 自批准征用次月起缴纳土地使用税。”2013年10月14日, 对征用的非耕地缴纳城镇土地使用税。

三、结束语

会计实务中, 针对每项经济业务, 正确初始计量和后续计量, 才能正确反映经济业务。比如上例, 当以一笔银行存款支付土地竞买保证金时, 你会将西区和东区分开核算吗?第二次支付剩余价款, 未达到无形资产的确认条件, 又应如何核算?无形资产 (土地使用权) 在何时确认、如何摊销?后续发生的相关税费, 哪些应继续计入无形资产 (土地使用权) 成本?这些关键的环节, 作为一名会计人必须具备敏锐的会计职业判断能力。

参考文献

土地使用权出让方式--论文 篇3

【关键词】“招拍挂”;综合模式;土地使用权;出让方式

1.“招拍挂”模式存在的问题

1.1“招拍挂”有利和不足之处

1.1.1优越性

①有利于遏制土地出让过程中以权谋私行为的发生。以协议为主的土地出让方式比较容易进行暗箱操作，在土地出让过程中，一些政府相关人员可能会利用职务之便以权谋私，这就可能会导致国有土地资源的流失，不仅危害了市场经济的健康发展，而且也损害了政府在民众心中的权威形象。而拍卖、招标、挂牌这3种方式具有较强的竞争性，信息也比较公开，能够有效地遏制政府个人主观行为。②有利于增加政府财政收入。据相关统计数据资料显示，某些省份土地出让面积减少5%，政府所得到土地收益却增长了40%左右，避免了国有资产的流失。

1.1.2不足之处

①土地竞价出让助推房价上涨；②招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响城镇化进程的推进；③招拍挂为主的土地使用权出让制度可能使人居环境质量下降；④以招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响房地产业的健康发展。

1.2原因分析

分析存在的不足，不难发现其根本原因在于价格，无论开发商还是政府都想取得最大的利益，理论上不合理，实践中会导致投机现象，结果损害公众利益。

1.2.1“价高者得”的制度存在缺陷

“价高者得”符合追求经济利益最大化的原则，但是与可持续发展的目标相违背，政府不应该只是单纯地追求经济利益最大化，而应该转变到追求经济、社会、生态等综合效益的最大化。

1.2.2“价高者得”实践操作不科学

不考虑其他的因素。如开发商的实力、履行诚信的能力、整体规划方案的科学性和可操作性、建设周期以及开发项目对城市规划的贡献等。土地资源是一种稀缺资源，在现有的出让方式主导下，价格成为其唯一的决定性因素，开发商之间的竞争就集中在资金实力上，引发不理性的竞争，推动地价上涨，引致房价猛涨，2006~2007年房价的迅速增长与这一机制有十分密切的关系。

1.2.3“价高者得”容易造成行业危机

由于土地是稀缺资源，“价高者得”促进资金向这一行业的集聚，导致银行资金单身流入，一旦脱节，容易引发金融危机。“价高者得”会导致资源配置单一化，造成理念上的错位，将会带来不可修复的恶劣影响。

1.2.4“价高者得”忽视了技术的存在

“价高者得”必然导致重资金势力而忽视技术的存在，公司的资质和专业化水平都变得不重要了。

基于以上的原因，本人试图从现有模式出发，建立“招拍挂”综合评价模式。

2.招标、挂牌的综合模式

2.1综合模式的内容和特点

综合模式结合了招标和挂牌的优点，针对土地的出让意图建立对公司进行全方位评价的指标体，力求做到科学、公正、合理、具有可操作性。主要表现在以下方面：①新的模式采用的是综合指标对投标者进行衡量，如资质、业绩银行信用等，这样对出让土地的开发奠定了较好的前提，这就能解决由于“价高者得”带来的一些缺陷；②新的模式需要建立完善的消费者和舆论监督机制，这就可以弥补招标中指标主观性强、政府行为的不透民、公开化程度低等问题。

2.2评价体系以及各因子权重的确定

2.2.1土地出让指标确定的原则

土地出让指标的确定主要是依据是否符合经济、社会、生态等综合效益的最大化，主要体现在以下3个原则：

（1）可持续发展的原则。可持续发展的原则决定了在出让该土地的同时考虑了经济、社会、生态效益，三者必须是有机的结合体，否定了片面追求经济效益而忽视社会、生态效益的行为，改变了价高者得的理念。

（2）“价高质优”原则。所谓“价高质优”原则就是在出让国有土地的时候，既要考虑土地出让的价格，也要考虑该开发公司能否提供优质的产品。所以在出让之前必须对于该公司的资质、业绩、信用有一个很全面的了解。

（3）“地变权变”原则。所谓“地变权变”原则就是随着出让地块的不同，各个因素的权重值也是要改变的。如区位条件好的土地往往可能出让价所占的权重大，开发难度大的土地往往可能公司信誉占的权重大。

2.2.2土地出让指标体系的确定

土地出让指标体系的确定主要依据开发公司的条件，即什么条件的开发公司能够最终获得该土地的使用权。结合招标和挂牌方式，引入“国有土地出让指标体系”，该体系主要由4个方面组成，分别是公司出价、公司资质、公司业绩和公司信用。

2.2.3各因素分值的确定方法

政府底价既是一个门槛也是一个标准，这就像招标中的标底，如果公司出价低于政府底价，那直接被淘汰，如果高于政府底价，为防止价格的过度竞争，本人引入成本折算点价格概念（底价×折算系数），价格评分采取分段计分。

2.2.4综合模式的可行性论证

（1）分值计算模型合理性论证。计算所有分值共采用了3种模型：公司出价采用成本折算点概念模型，该模型主要可以防止价格上的过度竞争，公司信用分值计算模型采用最大值比算法；公司资质、公司业绩分值计算采用极值比算法。

（2）结果的可行性论证。通过上面的计算可知，最终C公司将会获得该土地，但C公司并不是出价最高的，而出价最高的D公司由于其业绩、资质方面的不足，也不能取得该土地。在新模式下，价格并不是决定能否获得土地的唯一因素，公司的资质、信用、业绩也直接决定公司能否获得土地，因此，公司必然会重视工程质量、消费者的需要、银行的信用等各个方面的因素，这对于提高工程质量、更好地服务于消费者、促进该地区经济的发展都很有意义。另一方面，作为政府方面，由于有底价的保护，所以地方政府的经济利益不会有很大的影响，在牺牲小部分经济利益的同时，却赢来了社会和生态利益，这对于和谐建设社会主义有积极的意义。

2.3该模式下土地市场监督机制的建立

土地市场监督机制的建立对于整个模式的运行起着至关重要的作用，它是整个模式得以正常运行的保障，因此针对该模式的特点，从2个方面着手建立监督机制。

2.3.1建立完善的公众监督机制

政府通过开通投诉热线、投诉信箱以及公开整个出让土地过程等方法让公众可以监督开发商和政府在土地交易过程中的行为。

2.3.2建立房地产开发企业信息系统，并在工商、税务、房产、土地、银行等国家行政事业部门之间联网，实行信息共享

共享的范围要遍及全国，信息系统要记录开发企业的信用、资质、资金状况及法律法规遵守情况等信息，由各级政府专门机构负责维护更新，确保时效性；另一方面，通過网络各个房地产公司也能得到最新、最全面的政府出让土地信息，避免信息局部化导致的官商串谋现象的发生。

3.结语

现行的国有土地出让方式存在着利弊，本人提出的综合评标方法对促进国家资产价值最大化和公众生活质量稳定提高都具有十分重要的意义。■

【参考文献】

［１］裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学，2008，36(21)：9194-9196.

土地使用权出让方式--论文 篇4

第一条 为加强国有土地资产的管理，规范对已出让国有土地使用权补交出让金管理的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等法律法规和政策，结合我市实际，制定本规定。

第二条 在本市行政区域范围内已出让国有土地使用权补交出让金适用本规定。

本规定所称的补交出让金，是指已办理出让手续的国有土地使用权因用途、建设条件、使用年限等合法变更原因，致使土地使用条件与原出让合同或其他批准文件内容发生改变而需要重新评估、核算土地使用权人应向政府补交出让金的行为。

第三条 市、县国土资源行政主管部门具体负责出让国有土地使用权补交出让金工作。

市、县监察、建设、城市规划、房产管理等部门在各自职权范围内，协助做好有关出让国有土地使用权补交出让金工作。

第四条 改变土地使用条件，需要补交出让金的情况主要有以下几种：

（一）变更已出让土地的用途。指因城市规划需要重新调整后的土地用途与原出让合同约定或其他批准文件规定的用途不同，包括城镇单一住宅用地变更为城镇混合住宅用地、商业住宅综合用地变更为商业服务业用地等情况。

（二）变更已出让土地的规划建设条件。包括改变单一用途、两种或两种以上用途土地的原批准的建筑容积率、建筑密度等各项规划指标等情况。

（三）变更已出让土地的使用年限。包括延长原批准的土地使用年限或土地使用期限届满后续期等情况。

（四）其他应补交出让金的情况。

第五条 土地使用权人应补交的出让金等于经评估的土地使用条件改变前后出让金的差额，即：

补交出让金＝改变土地使用条件后的出让金－改变土地使用条件前的出让金

核算补交出让金以每一宗地为单位进行。已出让宗地分割变更后的独立宗地需要补交出让金的，按分割后的该独立宗地相应的土地使用条件评估出让金。

第六条 土地估价基准日根据不同的情况分别确定：

（一）变更原批准的土地用途、变更规划建设条件需补交出让金的，以经规划行政主管部门批准的日期为估价基准日。

（二）土地使用年限变更应补交出让金的，以国土资源行政管理部门正式受理的日期为估价基准日。

第七条 由于待估宗地的土地使用条件多次合法变更，土地使用权人未能按出让合同约定及时到国土资源行政管理部门申办补交出让金手续的，其土地估价基准日以历次批准变更的规划批文上载明的日期确定，分阶段估算应补交的出让金，且在同一阶段内对待估宗地应补交的出让金进行评估时采用相同的估价基准日和计价标准。

第八条 评估应补交的出让金原则上以估价基准日当时同等地段土地市场价格水平作为计价标准。

第九条 因出让合同对宗地的规划建设条件没有明确的，该宗地规划建设指标以规划行政主管部门首次出具的规划设计条件、附图或修建性详细规划（含总平面布置图）等为确定依据。

因同一宗地的规划建设条件多次合法变更，土地使用权人需补交出让金的，按本规定办理。

第十条 土地使用权人改变原土地出让合同约定的土地使用条件，按本规定需补交出让金的，应在取得有关批准手续后二十个工作日内向国土资源行政主管部门申请，并如实提供相关的材料，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交相应的土地出让金。

原出让的工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，经合法批准提高土地利用率和增加容积率的，可以不再收取或调整土地出让金。

第十一条 土地使用权人在申请办理用地条件变更手续时，隐瞒有关情况或者提供虚假材料的，规划、国土资源行政主管部门不予受理，并给予警告。

第十二条 土地使用权人未经批准擅自改变土地使用条件的，应先经国土资源、规划行政主管等有关部门依法处理。需要补交出让金的，按本规定办理。

第十三条 已出让土地的规划建设条件，原则上不得变更。根据城市规划建设需要确需变更的，规划行政主管部门在有关批准文件中应告知土地使用权人到国土资源行政主管部门办理相关手续，并在十个工作日内将该批准文件抄送国土资源行政主管部门。

第十四条 国土资源行政主管部门在办理出让宗地的审批、登记手续时，应注明该宗地的用途、容积率、建筑密度等土地使用条件以及经合法批准的规划总平面布置图编号；对工业项目用地的供地合同还必须有投资强度、开发进度等控制性要求。规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证之前，应审核该工程的规划建设条件是否与土地证记载的相吻合。

规划、国土资源、建设、房产等部门凡发现土地使用权人变更了土地用途、容积率等土地使用条件但未补交出让金的，一律停止办理该宗地的有关建设审批手续。规划行政管理部门不予办理建设工程规划许可手续；建设行政主管部门不予办理工程施工许可手续；国土资源行政管理部门不予办理土地证延期或换发土地使用证手续；房产管理部门不予办理商品房预售许可手续。

土地使用权出让合同(五) 篇5

第一条 本合同双方当事人

出让方：中华人民共和国 省（自治区、直辖市）市（县）土地管理局（以下简称甲方）：法定地址 ；邮政编码 ；法定代表人：姓名 ；职务。

受让方：（以下简称乙方）；法定地址 ；邮政编码 ；法定代表人：姓名 ；职务。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》《 省、国有土地使用权出让转让实施办法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第二条 甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依据有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规及 省（自治区、直辖市）的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条 甲方出让给乙方的地块位于，面积为平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签安确认。

第五条 本合同项下的土地使用权出让年限为 年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条 本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设 项目。

（注：根据具体情况定）。

在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。

第七条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。

第八条 乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费（税）。

第九条 该地块的土地使用权出让金为每平方米 元人民币（美元或港元等），总额为 元人民币（美元或港元等）。

第十条 本合同经双方签字后 日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的 ％共计 元人民币（美元或港元等）作为履行合同的定金。

乙方应在签订本合同后６０日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期 日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿。

第十一条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后 日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

第十二条 乙方同意从 年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年 月 日。土地使用费用每年每平方米为 元人民币（美元或港元等）。

第十三条 乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。（注；根据具体情况定）

美元（港元等）与人民币的比价，以合同签定当天中国国家外汇管理局公布的买入价和卖出价的中间值计算。

第十四条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐号内。银行名称： 银行 分行，帐户号。

甲方银行帐户如有变更，应在变更后 日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十五条 本合同规定的出让年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权也由甲方无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土使用权济销登记手续。

乙方如需继续使用该地块，须在期满前 天内向甲方提交续期申请书，并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第十六条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务不不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。

遇有不可抗力的一方，应在 小时内将事件的情况以信件或电报（电传或传真）的书面形式通知另一方，并且事件发生后 日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的报告。

第十七条 如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的 ％缴纳滞纳金。

第十八条 乙方未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十九条 如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地使用权,则本合同项下的土地使用权出让期限应相应推延.同时甲方应承担乙方由此而造成的一切经济损失.第二十条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第二十一条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可提请仲裁机构仲裁或向有管辖权的人民法院起诉。

第二十二条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到起生效。双方的地址应为：

甲方：

乙方：

法定名称

法定名称

法定地址

法定地址

邮政编码

邮政编码

电话号码

电话号码

传

真

传

真

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后 日内应将新的地址能知另一方。

第二十三条 本合同经双方法定代表人签字后生效。

第二十四条 本合同采用 两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式 份，双方各执 份。

第二十五条 本合同于 年 月 日在中国 省（自治区、直辖市）市（县）签订。

第二十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

甲方：中华人民共和国 省 乙：（章）

（自治区、直辖市）

市（县）土地管理局（章）

法定代表人：（签字）法定代表人（签字）

年 月 日

土地使用条件（宗地项目）

一、界桩定点

１．１《国有土地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后 日内，市（县）土地管理局，会同用地者依图验明红线所标示座标的各拐点界桩。面积核定无误后，双方在用地红线图上签字认定。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告 市（县）土地管理局，请求重新埋设。

二、土地利用要求

２．１ 用地者在用地红线图兴建建筑物应符合下列要求：

（１）主体建筑物的性质规定为 ；

（２）附属建筑物 ；

（３）建筑容积率（建筑面积密度）；

（４）建筑覆盖率（建筑密度）；

（５）总建筑面积不超过平方米；

（６）建筑层数，最高／平均 层；

（７）绿化比率 ；

（８）室外地面标高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（９）所有建筑物的设计均应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定。

（注：根据具体情况定）

三、公益工程

３．１ 用地者表示同意在用地红线范围内一并建造下列公益工程，并同意免费提供使用。

（１）蹲位公厕

（２）小区公用停车场

（３）自行车棚

（４）配电室（开关站）

（注：根据具体情况定）

３．２用地者表示同意政府的下列工程可在其红线范围内的规划位置建造或通过，而无需作任何补偿。

（１）

（２）

四、设计、施工、竣工

４．１ 红线范围内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求，涉及交通、管线、消防、环保、人防、航道等问题，还须报经有关主管部门审批后建设，并由地方政府派出机构管理，由此所发生的一切费用均由用地者负担。

４．２ 用地者自签订本合同之日起 日内应按批准的规划设计图纸和施工设计图纸动土施工。并于 年 月 日前所完成的建筑物面积不少于平方米。

４．３规模大的、特殊的复杂工程，其动土施工时间按上述要求进行有困难的，用地者至迟应在离建设期限届满之日前 日内，向市（县）土地管理局提出足够理由延建申请，且延续期不得超过 日。

４．４ 用地者应在 年 月 日以前竣工（受不可抗力影响者除外），延期竣工 日的，市（县）土地管理部门有权收回土地使用权，注销其《国有土地使用证》，其地上建筑物无偿归国家所有。

五、建筑维修活动

５．１ 用地者用地红线范围内进行建设及维修活动时，对周围环境及设施应承担的责任包括：

（１）所属建筑物品或废弃物（即泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏红线图以外的土地及设施。

如需临时占用市政道路，应报请市公安部门批准。

如需临时使用红线以外土地，应与该用地者协商；若属政府未批准土地，应报市（县）土地管理部门批准，并按规定交纳土地费用。

（２）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、储存任何材料或进行任何工程活动。

（３）用地者必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或响环境的排泄物均应有可靠的排除方法，不得损害周围的环境。

（４）在土地使用期限内，用地者对该地段内的所有城市市政设施，均应妥善保护，避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。

５．２ 用地者不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

５．３ 在兴建建筑或维修工程之前，用地者必须摸清地段或相邻地段公有的明渠，水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其他设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；用地者在未获批准之前，不得动工。基本需要改道、重新铺设或装设的费用，均由用地者负责。

六、供水、供电

６．１ 用地者所需的用水，应与市自来水公司签订供水合同。

６．２ 用地者所需的用电，应与市供电局签订供电合同。

６．３ 用地者接水、接电及开设路口，所需费用均自行负责。

七、监督检查

７．１ 在土地使用期间，市（县）土地管理部门有权对用地者红线范围内的土地使用情况进行检查监督，用地者不得拒绝和阻挠。

７．２ 在地者不得以任何理由占用红线范围以外的土地（包括堆放物品、器材等），否则，按违法占地处理。

７．３ 用地者在用地范围内，应按规定的土地用途和工程设计图纸的要求进行建设。

７．４ 用地者对用地范围内的建筑物，未经规划部门批准，不得任意拆除或改建、重建。否则，有关部门有权责令其恢复原状或拆除，拒不执行的，可强制执行，所需费用由用地者支付。

动产赠与合同

赠与人（以下简称甲方）、受赠人（以下简称乙方），双方就赠与图书事宜订本合同，其条件如下：

第一条 甲方将以下图书赠与乙方： 全套 卷 册 出版社发行

2全套 卷 册 书店发行

第二条 甲方于 年 月 日前将上述图书交付予乙方。

第三条 乙方将受赠的图书陈设于乙方协会的阅览室，并委托管理员，提供会员阅览，保管费用由乙方负担。

第四条 乙方若未能履约、或善尽保管的义务时，甲方可撤销合同。

第五条 乙方如欲解散协会，则对所受赠图书的处理须遵照甲方的指示。

本合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。

赠与人（甲方）：

受赠人（乙方）：

土地使用权出让合同研究 篇6

一、土地使用权之渊源

现今世界各国之土地制度，大约可分为三种：以美国、日本和法国为代表的土地私有制度；以英国和英联邦国家为代表的土地公有、但所有权与使用权相分离的用地制度；以及以前苏联为代表的土地公有制度〖注：参见周珂：“论土地使用权出让制度与可持续发展战略”，《中国人民大学学报》，第1期，第84页〗。香港在英国殖民期间采用英国的土地制度，由政府掌握土地资源，通过批租的方式把土地交给使用者使用。虽然目前英国的土地公有制已逐渐虚化，全国大部分土地已在事实上成为私有，但香港的土地批租制度仍沿用至今，并在我国实行土地有偿使用制度时为我国的立法者所借鉴，遂有今日之土地使用权出让制度。

中国在改革土地制度时为何不借鉴土地私有制、却单单借鉴土地批租制度？原因可谓复杂。中国自古就有“普天之下、莫非王土”的传统。不仅土地，就是臣民的身家性命，都可由皇上任意处分，虽有几千年的灿烂文明，却从未建立私有财产神圣不可侵犯的理念，故土地私有制在这块土地上没有生命力。加之，新中国是在几次土地革命的基础上产生的，土地公有制也是在“打土豪、分田地”、通过暴力无情剥夺地主的土地所有权的基础上建立的，实行土地有偿使用时，人们对解放前地主恶霸垄断土地资源、残酷剥削农民的历史仍记忆犹新，谁敢把土地所有权再交给私人呢？谁能保证不出现新的地主恶霸呢？因此，国家对土地的垄断地位是不能动摇的。但是，传统体制下的土地公有、使用者一经政府批准就可以无偿、无限期使用土地的做法无法优化土地资源的配置，也不能适应改革开放的新形势，于是就有了将土地使用权与土地所有权进行分离、由国家将土地使用权有偿、有期限地转移给使用者使用的需要，香港的土地批租制度正好与这一需要不谋而合。

所以，我国的土地使用权制度是改革开放、社会转型的历史产物，它的利与弊、它的发展与消亡，皆因为它只属于这个特定的历史时期。

二、土地使用权与国家主权

国家土地使用权来源于国家土地所有权，国家土地所有权来源于国家主权。

土地乃天然而成，它本不属于任何人、或任何国家。因为有了人，需要在土地上定居和生活，才有了不同人群根据习惯、通过协商或甚至使用暴力争夺和划分土地的必要。这正如草原或丛林中的动物，需要通过使用暴力来取得和维护自己的地盘。在国家产生以后，国与国之间从未停止对土地的争夺，另一方面，国家在自己境内剥夺不同族群之间划分土地的权力，而把它交给统治者，由统治者决定其统治范围的土地的使用。这种一部分人在其所控制的范围内管理自己辖区事务的权力，现在被称作主权。

显然，“主权”二字并未回答权力的性质问题。只要足够强大，或看上去足以强大，能够足以慑服和统治一定范围的人群，便可能有主权，而不论这种权力是否得到拥护。所以，“主权”可以是神权，也可以是君权，也可以是民权。法学家的局限性在于他们不能决定或选择主权的性质，而只能在既定的权力框架和法律体制下工作。国家权力的性质从来就是社会各利益集团斗争和妥协的结果，而不是法学家们自由选择的产物，所以，法律之善恶绝非法学家之功过。“恶法亦法”与其说是法学家们对现实的无奈，还不如说是对自我使命的认知。

因此，土地所有形式为主权性质所决定，无论是“土地公有”还是“土地私有”均不是严格意义上的法律问题。法学家们要研究和解决的是“土地公有”或“土地私有”以后的各种法律关系，并为建立特定的法律关系而设计当事各方之权利与义务。

三、土地使用权出让合同的法律性质

理论界关于土地使用权出让合同的法律性质的主张大约有四种：

一是行政合同说，该说认为政府在出让合同中代表公共利益，出让合同是政府进行行政管理的一种体现，且出让合同还为行政机关保留了作为平等民事主体所不能享有的特别权力，如监督指导合同的实际履行、单方面变更合同的条款、有权认定受让方利用土地的行为是否违法并给予行政制裁等，因此，土地使用权出让合同是行政合同〖注：参见应松年：“行政合同不可忽视”，《法制日报》，6月9日，第一版〗。

二是民事合同说，认为政府代表国家管理土地，是以民事主体身份参加合同关系，出让合同确定的是平等的民事主体之间的权利义务关系，因此，土地出让合同是民事合同〖注：参见王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》，人民日报出版社1991年版，第217页〗。

三是双重性说，认为政府在土地出让合同关系中既是行政管理者，又是土地所有者的代表人，既可以作为行政机关审查和批准用地人的用地申请，并核发土地使用证，又可以代表土地所有者与土地使用者签订土地使用权出让合同，约定双方的权利义务及各方违约的责任。政府的双重身份导致出让合同既有行政合同性质，又有民事合同性质〖注：参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社19版，第590－598页〗。

四是经济法律合同说，认为国家出让土地使用权的行为是经济法律行为，因为出让行为的一方主体是国家，出让行为的目的和完成过程均体现国家干预，贯彻国家意志，但出让行为又是有偿的，有经济合同的性质，且违反出让合同的责任是复合责任，即既有行政责任，又有经济责任，故国家出让土地的行为是经济法律行为〖注：参见朱谢群：“论国有土地使用权出让的法律性质”，《法律科学》19第2期，第106－110页〗。该说与双重性说近似，但因不是从国家在出让合同中的身份、而是从国家实施出让行为的性质入手立论，故独立成说。

关于出让合同的性质，笔者曾有专文加以分析，认为出让合同应为民事合同〖注：参见朱征夫著：《房地产项目公司的法律问题》，法律出版社版，第59－61页〗。现试作进一步论述如下：

（1）合同内容 土地使用权出让合同是双方当事人的合意。政府代表国家作为合同中的出让人，用地人是合同中的受让人，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。政府虽在合同中表达国家意志，但国家意志在合同中仅仅是土地所有人的意志，对他方并不具有强制性。没有受让人的同意，国家的单方意志不能成立合同，也不能对他人产生约束力。

（2）合同主体 政府在出让合同中是以土地所有人的身份、或从法理上说是土地所有人的代表人的身份出现的，它是民事主体而非行政主体。由于土地所有人（或其代理人）与土地使用人在法律上的地位完全平等，政府与用地人在出让合同中并不存在行政命令和服从关系，因此，仅仅因为土地所有权是由政府行使，而简单地将其民事处分行为视为行政行为难以成立。双重行为或经济法律行为则略显武断〖注：参见邱纪成：“论土地使用权出让合同不是行政合同”，《现代法学》1995年第四期，第35页〗。

（3）价金的确定 土地使用权出让的方式已日趋商业性，出让金渐由市场确定。在法律规定的协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式中，以往占主导地位的协议出让方式，已逐步让位于招标和拍卖方式。政府的行政管理

职能主要体现在对一定时期内土地投放总量的控制和土地使用权出让以后对用地人使用土地的监督。出让土地使用权的过程尽量按商业规则运作，因此，出让金的多寡由市场决定，而不是政府部门通过行政命令决定。

（4）合同的.目的 土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。所以，土地所有权出让合同不仅是民事合同，还是民事合同中的物权合同〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社20出版，第351－352页〗。

（5）适用的法律 法规规定以民法原则调整出让合同双方的权利义务关系。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。民法原则调整民事行为，法规既然规定以民法原则调整出让合同，显然是以法律形式明确出让合同为民事合同。

（6）合同中的行政权 政府监督、管理土地使用的权力不是源于约定，而是源于法定。不错，出让合同常常会将《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条的规定直接设定在合同条款中，即“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节予以警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处理”，出让合同的此类条款容易使人误以为合同一方对另一方有行政权。实际上，出让合同即使没有类似条款，政府监督管理土地使用的权力仍然存在。由于该类条款既不是当事人意思一致的结果，又与出让合同中其他确定当事人权利义务的条款没有必然联系，故不能依据此类条款的规定来认识出让合同的性质。

此外，笔者至今对“行政合同”的提法甚为茫然。合同是平等和自愿的，行政是不平等、不自愿和具有一定强制性的。既是“行政”，如何“合同”？既是“合同”，如何“行政”？怎会有“行政合同”或“双重性”的合同呢？

土地出让金研究 篇7

关键词：土地出让金,财政收入,管理

土地是一种非常特殊的商品, 土地作为一种不可再生的稀缺资源, 是人类生存和生产发展的基础。随着社会经济的发展, 对土地的无限需求和土地的刚性供给之间产生了巨大矛盾。因为无论土地价格怎样上涨, 土地供给量也不会提高, 土地的需求量必然会随着人口的增长和社会的发展而增长。根据宏观经济学原理, 供需平衡是宏观调控的基本目标之一。土地参与宏观调控是一个新课题, 没有历史经验可循。我国的土地出让金制度是在改革不合理的土地使用制度的过程中形成的, 它激发了土地的潜在活力, 盘活了土地资源, 深刻地影响着经济社会的发展。

一、土地出让金的实质

国有土地使用权出让金 (收益金, 以下简称土地出让金) 是政府在批租土地时, 凭借所有权向土地使用权者征收的地租收益, 是十分宝贵的国有资产。管好用好这笔国有资产事关人民群众的切身利益, 事关经济社会可持续发展。

土地出让金, 是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴, 是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和, 说到底是土地财政问题。土地出让金, 在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用, 改进和调整产业结构, 包括一二三产业结构、各业内部结构等, 制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配, 作为调整市场经济关系的经济杠杆, 调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 调节市场竞争关系等。

“城市土地资源是有限量的资源, 城市土地由于社会资本的投入和公共服务的供给而产生了价值, 并且和其他的土地利用形态互相影响而增加了价值。因此, 土地是具有公共性和社会性的资源, 和其他生产性商品有完全不同的特性。土地不能和一般商品那样按自由的市场机制交易和转卖。土地的所有权一定要归于国家。”

我国实行土地公有制, 作为所有者, 要收地租。地租, 是土地的所有权在经济上的实现形式, 即土地的价格。在社会主义市场经济体制下, 这个价格可以资本化, 从而使土地具有资本的形态。土地之所以有价格, 是因为在市场经济条件下谁拥有土地所有权, 谁就可以定期获得一笔固定收入———地租。所以, 土地价格是资本化的地租。土地出让金的功能是保证平均利润率对经济的调节作用。处理好土地所有者与土地使用者之间地租的分配的“度”。若土地所有者拿得多了, 土地使用者得不到平均利润, 就会影响他的竞争力和积极性, 反之, 如果土地所有者拿少了, 土地使用者有超额利润, 就可能盲目投资, 任意扩张。两种情况都不利于经济的协调发展。可见, 合理分配土地出让金收益, 必须明确土地产权, 建设土地市场, 使地租、地价通过市场显现。在我国土地公有制下, 作为所有者, 要收地租 (出让金、租赁费) , 国家作为管理者, 要收税等等都表现为我国土地使用制度改革的选择。

简言之, 现行的土地出让金的实质, 是一个既有累计若干年的地租性质, 又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

这里所说的累计若干年地租总和, 本质上是公有资产的所有者收入, 是出让土地资产使用权的收入。它是一种按市场等价交换原则的市场交易行为。因而土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务, 具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金, 将累计若干年地租总和, 采取一次性收取, 则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说, 土地出让金, 是租非税, 似税非税。

二、土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源

1. 土地使用权出让合同约定的使用年限的地租总和是一次性收取的。

按照现行法规规定:土地使用权出让的最高年限分别是:居住地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年 (见《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条之规定) 。我国法律规定城市土地是归国家所有, 国民对土地拥有使用权。由于我国土地不能买卖, 我国实行土地批租制度并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限70年。我国规定居住用地70年限, 主要是考虑居住用地上的房屋建筑物, 一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。同时, 这也与当时对中国人预期寿命70岁左右等综合因素有关。

现在的矛盾在于, 土地出让金是地方政府将40年或70年累计的地租采取了一次性收取 (征纳) 。这样, 地方政府一次性收取累计了50—70年的地租之总和, 势必造成地方政府“乐于”收取相对较高的土地批租收益, 增加地方政府的可支配财力, 用于加强城市基础设施建设和改善城市公共服务。说土地出让金是地租, 但地租一般是按年收取的;而将累计50—70年的地租一次性收取这又似税。从这个角度讲, 土地出让金似税非税, 成了所谓的“第四财政”。

2. 地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的

地方财政收入并安排作财政支出的, 这样, 实际上也即成了“第四财政”。所谓第一财政指预算内收入, 第二财政指预算外收入, 第三财政指制度外收入, 而土地出让金成为“第四财政”了。这笔“第四财政”在地方可支配财政收入的比重高达40%~60%, 有些地方甚至超过第二、第三财政之和。这样, 政府实际上不仅预收了未来50—70年的土地收益, 而且也实实在在地预支了未来的土地收益。这种地方政府的“第四财政”反映了我国现行财政体制中中央财政与地方财政的利益博弈状况。与世界的大多数国家相比, 中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府, 上世纪90年代曾高达80%, 但在收入方面, 地方政府没有相应的自主权。地方政府面对沉重的支出压力, 更加青睐“土地出让金”这座“第四财政”金矿。

三、土地出让金制度的利弊分析

对于我国这样一个处于经济转型中的发展中国家而言, 土地出让金是地方政府重要的收入来源, 这笔资金又可以刺激地方经济发展。土地是财富之母, 一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地价值增值直接提高了经济租金, 通过租金途径把公众活动带来的土地增值从土地所有者那里收回, 以供全社会使用, 只有这样才是公正和公平的。随着我国经济的不断发展和改革的不断深入, 我国土地财政领域中一个突出的新问题就是土地出让金问题。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中与以下四大背景条件息息相关的。

(1) 从我国当前所处的工业化阶段看, 正处于工业化中期的重化工阶段, 对钢铁、汽车、装备制造、化工等产品需求上升, 相应地带动土地供应的需求;

(2) 从我国所处的城市化阶段看, 正处于城市化发展的加速期, 我国加快实施城镇化进程, 各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨, 也必然造成对土地供求紧张;

(3) 从我国个人消费结构升级看, 已从万元级商品提升至十几万元, 几十万元级阶段, 住房和汽车成为这一阶段的消费热点, 改善住房条件要土地, 发展汽车工业要道路等等, 随之而来的是对土地需求的猛升;

(4) 2003年后, 中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期, 外资、民资等投资热情上涨, 同样也必然拉动对土地供应的需求, 令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

上述四大热潮, 极大地推动了我国社会经济发展中的土地需求。改革开放20多年, 中国经济发展中曾经经历过三轮圈地热, 特别是随着我国经济中用地 (土地使用者) 主体的多样化, 国家在上世纪90年代又改革了供地政策, 对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷主要在于:一是地方政府将50—70年的土地收益一次性收取, 可增加地方可支配的财政收入, 集中起来可以办些大事, 以改善地方公共服务和城市基础设施等;二是将后50—70年的土地收益一次收取, 将可遏制些过度扩张的土地需求等目的。

应该说, 总体上看土地出让金的出台, 既基本适应上述四大热潮带动的土地需求, 同时, 也为政府, 特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且配合了国家实行积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。进而有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代, 为推进现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据有关权威部门统计, 1992年至2003年, 全国土地出让金收入累计达10 000多亿元, 其中近三年累计达9 100多亿元。2005年全国财政收入首破3万亿元, 属于地方财政的“土地出让金”达5 500亿元, 是前者的1/6强。

短短十余年, 特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩, 聚集了巨额的可支配财力, 激发出潜在的活力, 把全国的土地资源盘活了。与此同时, 土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。

1. 各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力

下, 土地出让金可使地方政府将后50—70年的土地收益一次性收取, 必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量, 获得短期高额收益, 往往突击加大基础设施建设力度, 越权减免税收, 以吸引外商或民间投资。这种行为, 既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性, 又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上, 绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说, 我们既要防止过高的积累率影响当前消费, 从而影响人们的劳动积极性, 又要坚持可持续发展, 不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国, 土地这个不可再生的资源, 更稀缺珍贵, 其使用的有效性更关键。

2. 征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。

不少地方政府, 以经营城市或经营土地等名义, 炒作土地。国家的供地政策改了, 即实行土地有偿使用, 政府通过出让公有土地收取土地出让金, 但征地政策却没有改变。当前, 农用地转为非农用地必须经过国家征用, 在征用过程中, 行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用, 这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在, 一方面用计划经济的办法低价拿地, 另一方面用市场经济办法高价供地, 低进高出, 炒作土地, 客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价, 既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力, 也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失, 势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用, 导致腐败的产生。改革开放以来, 中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等, 究其深层原因, 无不都是不少地方政府把土地当成生财之道, 很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备, 也是屡见不鲜了。

3. 土地出让金的利益分配机制不合理。

土地出让金是若干年土地使用期的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看, 则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入, 是一种对土地收益的“透支”, 这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下, 现任届政府将土地出卖, 卖地收益都由本届政府支配, 这样, 就使得各届政府无法实现收益共享, 令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化, 往往也导致了土地滥用。再者, 有时下一任地方政府, 还需要负担土地卖出之后的开发配套投入, 乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的, 随着土地所有权的不断出让, 各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减, 长此以往, 将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。

正是上述这些弊端, 导致土地出让金的利益分配机制不合理, 近年我国宏观调控做出重大决策, 推出了既抓信贷超贷, 又抓冻结土地供应的两大杀手锏, 而且又决定在2005年继续收紧地根, 在宏观调控已取得初步成效基础上, 还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿。

四、用好土地出让金, 保证经济稳定运行

我国土地财政领域推出的土地出让金, 是将未来50—70年的地租一次性收取, 变为地方政府当前现实的可支配收入, 也就是说这笔资金是提前透支的。土地出让金, 从某种意义上讲, 与金融领域的金融衍生品如期货、期权等是相通的。其要义都是“做预期”。做预期, 是对未来50—70年的预期。从财政金融学意义上这是一个“远期”的土地期货、土地期权等衍生品的远期概念。而且, 它又是同“土地”这个实物资产, 这个稀缺、不可搬动资源结合在一身的实物期权, 其高风险性是不言而喻的。就必须要讲求和遵循经济规律办事, 遵循风险与收益原则, 即高风险、高收益;低风险、低收益。另外, 资金是有时间价值的, 资金有空间配置的有效性问题, 也有资金的时间配置有效性, 以及资金的时空配置是否得当的有效性等问题。

美国的经济繁荣, 在相当程度上是建立在借来的资金和借来的时间基础上的, 美国的巨额赤字就是佐证。有专家称:靠着美国旺盛的消费和中国强劲的投资, 支撑和推动了全球和亚洲经济获得了高的增长率。美国居民储蓄率却持续下降, 当美国居民债台高筑难以支撑房市泡沫的时候, 房市调整就在所难免, 进而导致次级和优级浮动利率按揭贷款的拖欠率明显上升, 无力还贷的房贷人越来越多。一旦这些按揭贷款被清收, 便造成信贷损失。此次源于美国次级贷而引发的全球金融危机, 最根本原因是美国房价下跌引起的次级贷款对象的偿付能力下降。

“用明天的钱, 办今天的事”, 应该说, 这是一个合乎财政金融学理论逻辑的新理财理念。美国经济是世界经济的龙头老大, 它的经济发展和繁荣建立在旺盛的消费基础上, 然而, 目前以美国为首的世界发达国家正陷入源于大量金融衍生品引发的严重经济衰退。

无论是宏观的一国的经济, 还是微观的市场主体的企业, 都不能完全靠“自有资本”, 而还需要得到“借入资本”和信贷等“借来的资金”支持。用明天的钱, 办今天的事, 要讲求风险 (成本) 收益 (效益) 交换律, 要作风险 (成本) 与收益 (效益) 比较。“用明天的钱, 办今天的事”这个今天的“事”既包含了要办投资之事, 也要办消费之事, 如“三农”等事。投资归根到底是为了消费。不应顾此失彼。投资与消费之间的关系, 是此长彼消, 因而, 必须强调投资与消费之事一定要协调发展。

一般来说, 投资是扩大再生产、提高生产能力的重要手段, 较高的投资率不仅可以直接带动生产的增长, 还会带动居民消费的增长。发展中国家和地区为保持经济较快地增长, 都维持较高的投资率水平。当经济发展到一定水平后, 投资率会逐步趋缓, 消费率逐步提升。此时, 经济增长也由投资拉动为主转为以消费拉动为主, 此后, 消费率始终保持较高水平。

土地出让金这个土地财政问题, 进而言之, 在社会主义市场经济体制意义上说, 它只是一种发挥“资金是经济第一推动力”的手段或工具功能。在实现现代化和全面建设小康社会, 坚持以人为本, 落实可持续的科学发展观而言, 消费才是真正意义上的“经济第一推动力”。因此, 消费才是社会主义经济的长远的、根本的最终目的性功能。因此, 用好土地出让金, 发挥土地出让金应有的作用, 保证经济稳定运行, 具有十分重大的意义。

五、加强土地出让金管理的对策研究

随着地方城市化进程的不断加快以及土地管理制度的不断建立健全, 土地正在逐步升值, 土地出让金征收也随之大幅度增长。虽然地方为加强土地管理及出让金管理出台了有关政策规定, 建立健全了土地有形市场体系, 实行了土地公开交易和土地收购储备制度, 促进了土地的保值增值, 有效地防止了土地出让金的流失, 但目前土地出让金供给与需求的矛盾比较突出, 土地开发成本管理规定明显滞后, 欠缴土地出让金的问题尚未彻底解决, 土地出让金在城市建设、企业改制、社会保障和农业发展方面需统筹兼顾。因此, 进一步加强土地出让金的征收管理和运作显得尤为迫切和重要。

1. 统一计算标准, 严格土地出让金的测算

经营性用地出让必须按照规划部门确定的规划指标测算土地出让金, 严格审核土地成本, 测算的土地成本和土地出让金作为招拍挂底价, 并采取招标、拍卖或挂牌方式供地;协议出让不得低于国有土地有偿使用最低价, 即有基准地价的地区, 土地出让金最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%, 没有基准地价的地区, 土地出让金最低价不得低于新增建设用地土地有偿使用费、征地 (拆迁) 补偿费及按照国家和市政府规定应当缴纳的有关税费之和。土地行政主管部门要严格按照市政府公布的土地级别、用途出让标准测算土地出让金, 并形成测算报告。

2. 严格执行土地出让合同, 按规定征收土地出让金滞纳金, 杜绝土地出让金缓缴现象。

国有土地使用权出让合同明确, 土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的, 应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。如果严格执行土地出让合同, 按合同条款征收滞纳金, 将能保证土地出让金的及时足额征收。

3. 加大土地出让金检查力度。

应组织开展土地出让金缴纳情况的专项检查, 对拍卖地块超规定容积率建设的项目, 应按拍卖时单位土地出让金计算补收。对协议出让用地应根据有关规定处理。对应补缴土地出让金的房地产开发单位, 资金确有困难且不再进行开发建设的, 可允许其用未销售的房屋抵缴, 价格由财政部门委托中介机构评估确定, 财政部门对该资产组织拍卖;如继续开发, 则必须缴清所欠规费, 否则, 相关部门停止对其房地产开发项目的审批。加强对土地征收征用的监督检查力度, 认真查处侵害农民利益的问题, 规范征地程序和补偿标准, 防止国有土地资产和资金流失, 促进有关部门管好、用好土地资产及土地出让金等土地有偿使用资金, 保证土地补偿费的各项政策能够真正落实。

4. 取消按比例向土地使用权获得者收取拍卖费的做法, 为土地出让金的取得创造良好环境。

土地是国家所有, 其使用权是一种特殊商品, 不能等同于一般拍卖标的物, 按一般商品收取佣金。佣金费用过高, 影响土地使用权的拍卖。在进行土地竟拍时, 竞买者肯定将拥金计入土地成本, 从而降低土地成交额, 影响政府收益。因此, 可考虑由土地买受人按土地拍卖成交价, 定额支付拍卖佣金, 也可考虑按照拍卖工作量大小, 由政府财政列支, 作为土地出让成本。

5. 严格建设用地跟踪管理

要进一步加强土地出让等有偿使用合同的跟踪管理, 督促受让人按约定的开工和竣工时间进行建设。对未按期动工的, 要依法征收土地闲置费或收回土地使用权;对改变用途、增加建设规模的, 应按程序向社会公示, 补交土地出让金后, 重新签订合同;对协议出让改为经营性建设用地的, 必须按规定实行招标、拍卖、挂牌出让。政府必须坚持土地的统一管理, 建立和完善建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地出让金“收支两条线”制度、土地出让金征收及使用监管制度, 建立长效机制, 并采取切实有效的措施确保制度的落实。

6. 严格土地出让金收益取得成本管理。

这主要是为了提高土地出让金的收益。除加强土地开发成本管理, 努力降低开发成本外, 要控制政府部门在土地出让金中的专项开支和业务开支。要规范土地出让金的减免返还审批权限, 对非政策性减免, 应由政府集体研究确定。要认真执行先征后返政策, 返还土地出让金必须先扣除其费用和业务费。要加强对退还政策的研究, 可以考虑将返还改为补贴, 即对一些特殊事项, 政府从土地出让金中给予单位适当补贴, 且不与土地出让金缴纳数额挂钩, 有利于掌握土地出让金管理的主动权, 进一步加强土地出让金管理。

土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。土地出让金制度的实施, 不仅盘活了土地资源, 而且使土地出让金调节土地的利用, 改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。同时, 土地出让金制度也带来一些弊端, 需要加强对土地出让金的管理。通过合理分配土地出让金, 在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 有效调节市场竞争关系, 保证国民经济稳定运行。

参考文献

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[3][美]兹维·博迪, 罗伯特·C.英顿.金融学[M].伊志宏, 等, 译.北京:中国人民大学出版社, 2000.

全国300城市土地出让面积锐减 篇8

在土地成交量大幅减少的同时，多城土地出现流拍现象。有业内人士向记者指出，8月全国300个城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多达1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。

对于多城土地频繁出现流拍的现象，有业内人士分析认为，目前一线城市供应用地相对减少且供应的土地多位于市郊，二三线城市虽然供应用地较多，但对开发商难以产生足够的吸引力，所以土地流拍的现象便时常发生。

美联物业深圳区董事总经理江少杰指出，不同于楼市的红红火火，深圳土地市场表现相对平静。今年1月至8月，深圳共成功出让32宗地（不含深汕特别合作区地块），共计89.04亿元，同比大减八成。

点评：按照目前全国的推地类型来看，住宅用地供应持续减少，下半年全国土地市场或难回暖。

142家房企超两成负债率逾80%

截至目前，沪深两市（按照申银万国行业分类）142家上市房企2015年中报已经披露完毕。据Wind资讯统计数据显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%。不过，这142家上市房企的资产总计为4.41万亿元，同比增长幅度约达14%，与负债增长水平相持平。根据Wind资讯统计数据计算，2015年上半年，142家上市房企的平均负债率为76.8%。“这样的平均负债率水平是适中的，反映了房地产行业整体上没有太高的杠杆模式”。严跃进向《证券日报》记者表示，不过，预计下半年房企负债率可能会上升。

记者根据Wind数据统计获悉，截至2015年中期，资产负债率大于80%房企占22.54%，在70%-80%之间占比为20.42%，60%-70%之间的占比为20.4%。

对此，兰德咨询总裁宋延庆表示，开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企负债风险“攀上新高”。

点评：负债规模上升的房企背后，是其外部融资规模在继续增加。通过持续负债的方式，为房企的去库存获取新的资金。同时，这也说明此类上市房企依然在积极谋求战略扩张。

外资购房套数不受限

日前，建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），明确有资格境外机构和个人可在国内购房。这意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

国家统计局数据显示，1月份至7月份全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，同比下降24.5%。专家认为，此举有望增加部分外资投入房地产。外商房企的注册资本金降低也明显有利于部分企业的资金周转。