置换土地如何进行财税处理（共4篇）
置换土地如何进行财税处理 篇1
【答疑精选】置换土地如何进行财税处理？
本公司于2010年以“招、拍、挂”方式购买土地20亩，为商业用地，当时土地交易价格为150万/亩。2012年政府为调整优化土地利用结构布局，政府将该宗土地收回，政府用另外一宗同面积、同性质的土地置换，并且双方互不找差价，被置换的土地置换时的市场价格为400万/亩，置换的土地用于商品房开发，土地置换分别签订了土地收回与土地出让两个协议。请问：1.土地置换应当如何进行会计处理？2.土地增值税清算时，对置换的土地成本应当如何扣除？3.如何确认置换土地企业所得税计税成本？ 某置业有限公司张宾
答：首先，在会计处理上，因为原土地收回和新土地补偿是一揽子谈判达成的交易，虽然在法律形式上分别签署两个协议，并且从条款上也看不出两者之间存在直接联系，但是依据实质重于形式原则，还是应当视作一项交易进行会计处理，即本质上是“以地换地”的非货币性资产交换。根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（财会〔2006〕3号）的规定，非货币性资产交换同时满足下列两个条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：1.该项交换具有商业实质；2.换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。对不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，无论是否支付补价，均不确认损益。《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（财会〔2006〕3号）第四条规定：满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：
（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。这种情况通常包括下列情形：1.未来现金流量的风险、金额相同，时间不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，获得这些现金流量的风险相同，但现金流量流入企业的时间明显不同。2.未来现金流量的时间、金额相同，风险不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量时间和金额相同，但企业获得现金流量的不确定性程度存在明显差异。3.未来现金流量的风险、时间相同，金额不同。此种情形是指换入资产和换出资产产生的未来现金流量总额相同，预计为企业带来现金流量的时间跨度相同，风险也相同，但各年产生的现金流量金额存在明显差异。
（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。这种情况是指换入资产对换入企业的特定价值（即预计未来现金流量现值）与换出资产存在明显差异。本准则所指资产的预计未来现金流量现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计税后未来现金流量，根据企业自身而不是市场参与者对资产特定风险的评价，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
对非货币性资产交换是否具有商业实质，本质上可以归结为换入资产和换出资产的风险和报酬特征是否存在实质性差异。因为你公司换出和换入的土地都是商业用地，用途相同，所带来的未来经济利益的方式也相同，风险和报酬特征并未发生实质性的变化，所以没有商业实质，不应确认处置损益。应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，作为换入资产的成本。
其次，在土地增值税扣除上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）第八条的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）对实施细则“因城市实施规划、国家建设需要而搬迁”进行了明确。因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，因规划调整，由政府收回的土地，应当是免征土地增值税。但是需要履行报批手续。如你所述，你公司土地置换业务，实质上可以分为政府收回土地、政府再出让土地两项业务。对政府收回土地使用权视同以公允价值即400万/亩确认增值税应税收入，其涉及的土地增值税减免，你公司应首先向主管税务机关提出减免税申请；在新地块进行商品房开发，土地成本应当按照置换时的公允价值即400万/亩确认。
再次，在企业所得税上，《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第十三条规定：“企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。”因为政府置换土地行为与企业政策性搬迁都属于政府行为，所以，土地置换也应当比照国家税务总局公告2012年第40号执行，即土地置换不确认处置损益，土地成本应当以原账面价值为计税基础计入开发成本。
置换土地如何进行财税处理 篇2
关键词：土地增值税,房地产,财务处理
一、增值税以及土地增值税
增值税从计税原理上来说, 增值税就是在商品从生产、流转、支付、交易过程中产生的一系列新增价值进行征税, 也就是说, 有出现增值时就会产生增值税;如果这个过程中没有新增的价值, 则不需要上缴增值税。
从2012年开始实行的营业税改征增值税从上海部分行业开展以来, 不断完善, 并在全国各个省市逐渐推广。目前为止, 营改增已经在全国大部分行业展开。增值税计算的难点在于, 在流转交易的过程中, 商品或服务到底有没有实现增值是比较难追踪判断的, 而且到底是增值了多少, 在计算时有些单位或个人为了偷税漏税会故意少报漏报瞒报。
在我国实行的是国家公有下的私人土地承包责任制, 所以涉及到的土地流转情况比较少, 但有偿转让土地的使用权情况中涉及到的税额一般较高。对于房地产行业来说, 土地的流转和增值, 以及基于土地建设的建筑物都是主营业务, 所以对现行的土地增值税计算显得尤为重要, 也是目前房地产行业土地增值税计算的一个难点。
土地增值税是对地上建筑物产权、有偿转让国有土地使用权、并取得增值收入的单位和个人征收相应税费。大部分房地产企业关于土地增值税都采用查账征收的方法, 只有特殊情况下才采用核定征收。而且土地增值税的征收一般也主要采用查账征收和核定征收两种方式。
二、土地增值税的税务处理
(一) 土地增值税的计算
根据土地增值税的特点来看, 不仅是对土地使用权的转让增值部分进行征税, 对该土地上附属建筑物增值部分同样要进行征税, 而且每转让一次, 只要有增值部分, 都会进行征税, 次数不限。特殊情况下除外, 比如房产所有人将自己的房产和土地使用权直接赠与给直系亲属或尽到赡养义务的亲属;通过公益机构、国家机关、社会公益团体等转让捐赠出自己的房产和土地使用权的, 都不需要缴纳土地增值税。
而对于房地产行业, 如果增值税上税采用的是查账征收, 那么税款可以在两个阶段上缴:预征阶段和清算阶段。由于在项目建设过程中, 成本随时可能发生变化, 所以最后上的税款也会发生变化。如果是采用查账征收方式, 在预征阶段会缴纳一部分税款, 等到项目结束, 条件符合清算时, 就可以进行全面清算工作, 最后根据清算结果和预征税款, 实行多退少补。这样操作的原因在于项目进行中的成本变化会随时影响最后税务清算。
房地产行业是涉及土地增值税的重要纳税人, 必须按照土地增值税的相关规定, 主动配合上级税务部门计算土地增值税的应纳税额, 并填写土地增值税纳税申报表, 同时向主管税务机关提供相关资料, 及时清算该房地产项目应纳的土地增值税税额, 做一个有诚实守信的良心企业。
(二) 土地增值税额的计算方式
房地产开发商在计算土地增值税的会计处理中的计算方法有以下几个步骤:
首先, 确定可以扣除的项目。房地产开发企业的财务部门首先要明确土地增值税的计算方式和标准。关于取得土地使用权所支付的金额、房地产开发的成本、房地产开发的费用、与转让房地产有关的已支付税金、取得土地使用权所支付的费用加上房地产开发成本总金额的20%。这五项应该是可以扣除的部分, 而且这部分涉及的金额巨大, 一定要每一笔款项都详细记录在案, 而且责任到人, 以免出现财务问题或税务问题时, 互相推诿, 责任无法落实。
其次是计算增值部分, 也就是增值额。简单计算就是, 收入资金减去扣除项目的资金, 也就是直线增值盈利的部分, 这就是需要被征收增值税的部分。
然后, 根据增值部分确定税率。目前我国土地增值税的计算采用超率累进税率, 这就需要先确定增值金额, 然后具体税率需要根据国家最新税法相关规定进行计算。
最后, 根据以确定的税率计算等级, 然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。这个公式是目前通用的土地增值税计算公式。
三、在房地产开发企业进行增值税计算的财务工作中需要注意的问题
(一) 明确区别划分清算项目
关于房地产开发的清算项目划分是理清增值部分的一个重要依据, 也是正确计算增值税的前提。三种常见的清算方式是:如果是一次性开发完成的项目, 则作为一个独立清算项目;如果是分期开发的房地产项目, 那么分开的每一个期课单独成为清算项目;同时, 如果是分用途开发的房地产工程, 可以根据不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算项目。
(二) 准确计算项目的成本和收入细节情况
在清算收入时应该注意, 收入包括钱币、实物甚至货物的收入, 在该土地以及土地上的附属建筑物的所有收入都是应该清算项目。
成本清算的计算和审核是最复杂的部分, 一定要严格把关, 仔细核对。比如是否有真实详细的拆迁合同、政府批文、建筑承包合同、签字花名册等;在成本计算验收中是否具备完整的发票证明, 是否出现成本造价情况;房地产开发企业将预售证评估费和交易费列入开发成本, 应及时发现及时更改到销售费用中去, 以免企业承受偷税漏税的法律追责。
(三) 住宅类型划分明确
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定, 建造普通标准住宅出售时, 如果增值额未超过扣除项目金额20%, 则可以免除土地增值税。这里的普通住宅标准在各个省市的划分标准不同, 需要根据实际情况确定。
参考文献
置换土地如何进行财税处理 篇3
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理
首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理
一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。
郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：
借：银行存款8000万元
贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元
递延收益——城市基础设施建设支出2000万元
发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：
借：开发成本
贷：银行存款
同时结转营业外收入，借：递延收益
贷：营业外收入
二、城中村改造土地出让金返还税务处理
企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。
土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）
参考文献：
[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》
[2]《企业会计准则应用指南》
[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》
[4]青地税发〔2008〕100号《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》
置换土地如何进行财税处理 篇4
一、房地产开发企业土地增值税的相关概念
我国从1994年开始征收土地增值税，征收范围是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得相关收入的单位和个人。土地增值税按照规定的税率和房地产的增值额来计算征收。国家税务总局2006年又下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产开发企业的土地增值税由预征方式改为汇算清缴的方式，加上超率累进制的计算方式，土地增值税的税率最高可达60%，使土地增值税在房地产开发企业中与营业税和企业所得税并称为三大税种。按照税法相关规定，征收土地增值税的目的是调节土地增值收益，是对单位和个人转让房地产取得的增值额征收的税款。除了遵循会计准则和会计制度外，房地产开发企业的土地增值税成本还要按照相关的税收政策进行税务处理。所以，房地产开发企业的特点决定了房地产开发企业土地增值税财税处理有其特殊性。
二、房地产开发企业土地增值税的财税处理
（一）房地产开发企业土地增值税的会计处理
从会计处理的角度来看，房地产开发企业的土地增值税成本有两个特点：一是土地增值税成本(营业税金及附加)应该以权责发生制为基础，要符合配比原则。二是土地增值税成本支出应该以税法规定为基础。房地产开发企业对土地增值税成本进行核算，应该设置“营业税金及附加———土地增值税”、“应交税费———应交土地增值税”等会计科目和账户。如果房地产开发企业同时开发很多个工程项目，还应该按照每个项目进行分项目核算。现阶段，房地产开发企业产品的销售一般都是采用预售的方式，在房屋的建设过程中先取得预售收入，等到建筑物竣工验收后，再对收入进行结算。我国税法规定，对房地产开发企业的预售收入要按照一定的比例征收土地增值税，等到项目结算完毕后再多退少补。
（二）房地产开发企业土地增值税的税务处理
房地产开发企业土地增值税会计处理存在三个环节：预缴、结算收入和清算。国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》规定：按照实际利润分季或者分月预缴企业所得税的，预售方式取得的预售收入，应该按照规定的预计利润率分季或者分月计算利润额，计入利润总额进行预缴，待项目完工后再按照实际利润进行调整。房地产开发企业进行会计核算时确认的销售收入应该是本企业缴纳企业所得税时的销售收入，所以预售收入中的预缴土地增值税应该是税法中对应的营业税金及附加，企业预缴的土地增值税可以在企业的预计利润中扣除。
总之，由于房地产开发企业的土地增值税在会计和税务的处理上有所不同，企业在实际缴纳土地增值税时，会在企业所得税之前扣除，土地增值税对最终的企业所得税并没有影响，只是一个时间性的差异。但是考虑到资金是有时间价值的，还是应该充分利用这种会计处理和税务处理的差异。
三、房地产开发企业在土地增值税汇算清缴过程中存在的问题
（一）重复计税问题严重
根据税法规定，土地增值税的计税依据是转让房地产的增值额部分，存在重复征收的问题。房地产开发企业要缴纳营业税金及附加、企业所得税、城镇土地使用税以及土地增值税等若干种税。1.营业税对营业收入的全额进行计税，房地产厂商炒买炒卖的不当利得的土地增值额已经计入营业收入并缴纳了营业税金及附加。2.企业缴纳的企业所得税是年度收入的总额扣除成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，按照一定的比例(25%)进行计算纳税的，也包括了土地增值额。3.城镇土地使用税是每年按照企业实际占用面积以及单位税额进行计算。土地增值税是房地产开发企业按照收入总额扣除成本、费用、税金及其他项目金额后的余额和超率累进税率进行计算缴纳的，其实也包括上述内容。
（二）征税对象界定待完善
从我国税法对土地增值税界定的扣除项目来看，扣除成本、费用、税金及其他项目金额后的余额实际上是单位或者个人转让房地产获得的纯收益额，即转让房地产获得的利润。因为房地产开发企业可以对国有土地进行有偿转让，由于国家政策或者土地周围环境使房地产开发企业获得的增值收入，符合企业生产经营的最终目的，而国家对房地产开发企业征收的企业所得税也更加符合国家税收的原则，即财政性、效率性、公平性和简便性。按照这种原则，将房地产开发企业的增值额看作企业的应税所得额更加科学。
例：某房地产开发企业转让房地产获得的收入为680万元，扣除项目金额为200万元，该企业应交的企业所得税和土地增值税计算如下：(1)企业所得税=企业的应纳税所得额×25%=(680-200)×25%=120(万元)。(2)企业的增值额=680-200=480(万元);企业增值额与扣除项目金额之比为480/200×100%=240%;应缴纳的土地增值税为：480×60%-200×35%=218(万元)。(3)比较两种税的计算结果可以看出，企业要缴纳的土地增值税与企业所得税的差额为218-120=98(万元)。
可以得出如下结论：首先，土地增值税剥夺了房地产开发企业应取得的合理利润98万元;其次，土地增值税的分级超率累进税率设计的初衷是为了能够使纳税人承担更加合理的税收负担，但是结果恰恰相反;再次，土地增值税与企业所得税两者的应纳税额计算方法基本相同，除了有重复计税外，对土地增值税的性质和种类也难以界定。
四、土地增值税汇算清缴对房地产开发企业的影响
（一）项目特点不同，影响不同
土地增值税的汇算清缴对于不同类型的房地产开发企业产生的影响并不相同。对那些以开发高档住宅为主的企业影响较大，但是对那些以开发普通住宅为主的企业影响较小。一方面，当前各地土地增值税的征收都已经开始按照累进税率的方法来进行计算，房地产开发企业的利润空间被挤压，建设项目毛利率越高，适用的税率就越高，企业的压力也就越大。另一方面，按照我国土地增值税的征收规定，房地产开发企业建设普通标准住宅出售的增值额如果没有超出扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，以开发高档住宅为主的房地产开发企业税负增长会比较大，尤其是那些以别墅和高档商品房等毛利率相对较高的项目为主的房地产开发企业，土地增值税的汇算清缴对其产生的影响是比较大的。
（二）企业规模不同，影响不同
从房地产开发企业的规模来看，土地增值税的汇算清缴对中小规模房地产开发企业影响较大，对已经上市的实力比较雄厚的房地产开发企业影响较小。这是因为中小规模的房地产开发企业融资能力不强，土地增值税的汇算清缴使其资金供应受到了制约，限制了其后续开发，有些实力较弱、规模较小的开发企业可能会因为资金链的断裂而倒闭。土地增值税的汇算清缴对那些运作规范、已经对土地增值税进行了预提的房地产开发企业影响较小，例如：土地增值税的汇算清缴政策出台后，招商地产、万科等上市公司都发布相关公告，说明已经按照相关政策和规定在出售房地产产品时预缴了土地增值税并在以往年度中进行了相应的预提处理。但是，对于那些只是做了土地增值税的预缴，并没有进行全额预提的企业来说，土地增值税的汇算清缴可能会对其现金流量产生较大影响。
（三）经营模式不同，影响不同
从房地产开发企业的经营模式看，土地增值税汇算清缴对主要依赖土地增值方式盈利的企业影响较大，很长一段时间内，许多房地产开发商都会采用囤积土地等其升值，推迟开发商品的销售等策略来获得尽可能高的毛利率，具体表现为开发一些大的楼盘，通过后期房价的上涨来获得更大的利润。在房价持续上涨的情况下，土地增值税汇算清缴政策的出台会使得这些开发企业面临巨大的土地增值税的成本支出，尤其是对于那些土地储备量较大、获得土地的成本较低的房地产开发企业来说，土地增值税汇算清缴产生的影响可能会更大。