业主委员会公告

2024-06-25

业主委员会公告（精选9篇）

业主委员会公告篇1

***第三届业主委员会第7号公告

尊敬的***全体业主：

值此新春佳节来临之际，业主委员会恭祝大家身体健康、阖家欢乐、万事如意！

2013年，我们召开业主大会，选聘了小区新的物业公司。完成了小区一楼钢结构防护蓬的修建，对小区4个单元门进行了改造。小区维修基金定存到期后进行了续存增值。在此，对大家的支持表示衷心的感谢！

截至2014年1月底，业主委员会账面共结余资金约6万余元（详见财务报表）。

2014年，业委会有如下工作计划：

1、因为***物业的前期物业合同只签定了一年。届时，我们将召开业主大会，对物业合同到期后是否续签、或是选择其它物业公司进行表决。

2、与社区及自来水公司联系，力争完成小区自来水的直供水改造，此举对于改善每位业主家自来水的水质大有裨益。

3、与相关公司联系，拟动用维修基金对楼顶生锈的钢结构及阳台外立面水泥装饰层易掉落情况进行整修。

4、对楼顶自来水管损坏的保温层进行修缮。

5、继续督促物业公司完善小区物业服务。

所有的这些工作，离不开广大业主的积极参与和支持。还是那句话，有了大家的努力，我们的小区将更加美好！

最后，在春节期间，无论是在家还是外出游玩，请一定要注意安全，防火防盗。无论是外出还是晚上睡觉时，请务必将门内的防盗保险打开，或者用钥匙反锁家门。祝大家过一个安定祥和的好年！

谢谢！

***小区业主委员会

201*年*月*日

业主委员会公告篇2

刘某搬入我们小区居住已有半年。在此之前，我们小区已经成立业主委员会，并报经有关部门备案，且组建了“物业管理处”，负责物业服务区域内的全部物业服务，收费标准、方式，也经过全体业主讨论通过。由于刘某对物业管理有意见，故一直拒绝交纳住宅专项维修基金。请问：业主委员会能否以自己的名义直接提起诉讼，要求刘某支付?

读者：严霞

严霞读者：

业主委员会有权以自己的名义直接提起诉讼，要求刘某支付住宅专项维修基金。

一方面，业主应当缴交住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

国家住建部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》第六条已规定，缴交住宅专项维修资金是业主的法定义务。刘某既然成为小区的业主之一，虽对物业管理有意见，但不能以此抗辩全体业主此前已经通过的决议，对抗自己的法定义务。更何况，刘某作为小区业主，也是实际受益人之一。《民法通则》第九十三条：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”即从受益人的角度上看，刘某同样必须承担相关费用。

另一方面，刘某拒不缴费损害了全体业主的共同利益。

就住宅专项维修资金，业主委员会成立前，由开发建设单位代缴;业主委员会成立后，则应由业主委员会负责收缴。

《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”即无论是谁收缴，所有权人均属于全体业主。刘某拒不缴纳，明显会降低全体业主共有的数额，甚至还会引起其他业主的攀比，导致无法进行相应的工作。

再一方面，业主委员会有权提起诉讼。

业主委员会公告篇3

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室颜梅生

业主委员会公告篇4

XX业主委员会第一届业主委员会于年任期届满，根据《四川省物业管理条例》的相关规定，经县房地局和东河镇街道办事处备案同意，拟组XX小区业主委员会换届选举筹备组。负责本次换届选举筹备工作将由人组成，组员有居委会代表1名、上一届业委会成员名及业主代表名。现将有关事宜通知如下：

一、筹备组主要职责： A.拟定业主大会筹备方案；

B.修订XX小区《业主大会议事规则》、《管理规约》 C.确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

D.确认业主大会召开会议的时间，地点，形式和内容； E.确定业主委员会委员候选人的产生办法及名单； F.做好召开换届业主大会会议的其他筹备工作

二、筹备组及业主代表应具备的条件：

1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（房产证上的产权人）

2.遵守国家有关法律、法规,并了解物业相关法律法规； 3.遵守《管理规约》，模范履行业主义务； 4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 5.具有一定组织能力； 6.具备必要的工作时间。

筹备组中业主代表由业主自荐，符合以上条件并愿参加业主大会筹备组的业主，请于

年月日前到服务中心报名登记。

xx小区业主大会业主委员会

业主委员会公告篇5

第二十一条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。第二十五条业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；

（四）拟定业主委员会委员选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。第二十六条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。

第二十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。第二十九条下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。

第三十三条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第三十六条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主书面提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。第四十条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。第四十一条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十二条业主委员会委员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（四）被判处刑罚的。

第四十四条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：

（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（三）违反本条例第四十二条规定的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

某百货商场业主委员会业主公约篇6

2008-8-11 14:13:35 分享至:

关键字：百货商场业主

为了有效地实施对**广场**百货（以下简称“本商场”）的统一管理，明确签约双方各自的责任，根据国家相关法律法规规定，本公约经双方同意后签署，并共同遵守以下条款。

第一章总则

第一条业主加入时，与**有限公司（以下简称“管理公司”）共同签署本公约。公约对本商场的全体业主及管理公司均有约束力，其涉及范围包括开发商、管理公司、业主及其受让人、继承人、合伙人、授权代理人、承租人、占用人或暂用人等。

第二条业主如将其房产权出让（出租或转让），其签署的本公约视为一起转移，业主有责任向承租人或受让人申明；租户如将其承租权转租，须事先征得原产权人的书面同意，其签署的本公约视为一起转移，并有责任向新租户申明。

第三条本公约对各业主及其雇员、访客、业务往来人员及其他人员均有约束力，凡违反本公约的，业主负有连带责任。

第四条管理公司系根据**市有关法律规定正式登记注册的企业法人，管理公司的责任在于经营、管理本商场，维护本商场的公共部位和公共设施；管理公司根据本商场的实际需要另行制定的其他若干管理规定（若有），业主均需遵守。

第二章业主的权利及义务

第五条业主的权利

（一）业主有参加业主大会和业主委员会的权利，并享有选举权和被选举权。

（二）业主对所拥有商铺有全权处理权，包括依照法律对商品房买卖契约的转让、抵押和出租。

（三）业主平时遇到的问题有权向业主委员会及时反映，并通过业主委员会与管理公司洽商、谈判甚至诉讼。

（四）相关法律赋予业主的其他权利。

第六条业主的责任和义务

（一）业主必须严格遵守**百货统一规划、统一经营、统一招商、统一管理、统一促销、统一收银的有关规定。

（二）业主若对商场经营管理有意见或建议，须通过业主委员会与管理公司磋商，不得在营业场所与营业员发生任何接触，以免扰乱营业程序。

（三）商铺由业主自营，须与管理公司双方签署《自营托管协议书》，经营的商品品牌、品种及质量都必须符合管理公司的规定。同时须接受管理公司的其他方面的管理、咨询、服务与帮助。

（四）业主与管理公司签订《包租协议书》的商铺委托**百货有限公司统一招商，并签署相关协议，业主不得与客户发生任何接触，避免造成客户误会，引起不必要的纠纷。

（五）业主自行经营的必须严格按《自营托管协议书》要求按时交纳管理费、政府规定的税金及水电能源等。

（六）业主应根据国家法规投保，否则损失自负。

（七）除依照购房契约的附件《补充协议》指定用途外，业主不得将商铺用于其他用途。

（八）业主进场装修方案须遵守管理公司颁发的《装修须知》和《装修管理规定》等相关规定。

（九）若业主拒不遵守《业主公约》及其相关附属公约的有关规定，管理公司有权停止其在商场的一切活动，同时报业主委员会，由业主委员会对其研究处罚决定，必要时将诉讼法律。

第三章管理公司的权利和义务

第七条管理公司的权利

（一）据国家的有关法规，并结合商场实际情况制订经营管理的各项规章制度、管理规定和细则等。

（二）管理公司有权根据需要制定、修改本商场的各项管理规定；这些规定应张贴于本商场告示栏，并自公布之日起生效。管理公司根据本公约及上述各项管理规定做出的决定和行为，对所有业主均有约束力。

许介川:建议加强业主委员会建设篇7

案由:

社区治理是实现基层自治制度的基础和前提, 目前在不少市辖区已被列入“十三五”计划的重点任务。为此深圳市的社区设立了许多机构, 而业主委员会 (以下简称“业委会”) 的建设是社区治理工作的重点和难点之一。当前业委会主要存在以下状况:

一、业委会整体素质不高, 成员良莠不齐, 以职权谋私利现象比较普遍。

造成此状况的原因如下:

1、大量动机不纯的人报名参选业委会成员。

一个社区的房屋业主, 少则几百户, 多则数千户, 来自社会各界, 成分复杂, 人心不一。业委会成员的工作量和难度都较大, 而根据深圳市人民政府令 (第258条) 《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》 (以下简称“《若干规定》”) 第28条规定, “业主委员会成员津贴总额不得超过本市最低工资标准”, 素质高且遵纪守法、廉洁自律的业主往往不愿报名参选业委会成员, 而一些素质不高、动机不纯的人却热衷于成为业委会成员, 有人甚至辞职从事业委会工作, 这种动机不纯的人进入业委会必将会对业委会的正常运作产生不利影响。

2、“双过半原则”导致街道办和社区工作站注重建立业委会的速度而忽视业委会的质量。

由于所有相关的法律法规都规定了业委会及成员的产生须贯彻“双过半原则”, 即业主 (代表) 大会超过一半表决权的业主 (代表) 投票和参加投票的表决权超过一半同意才能当选, 业主 (代表) 大会选举结果有可能无法产生业委会和符合法定人数的业委会成员。作为政府主管部门的街道办和社区工作站急于召开业主大会, 尽快选举产生业委会, 完成其法定职责, 往往只注重速度而不注重质量, 忽视对报名人的筛选和审查, 大力动员不了解候选人情况的业主投票同意, 导致许多动机不纯的人进入业委会, 产生以职权谋私利现象。

3、监督机制不完善。

深圳市约有住宅小区5000个, 34%的小区建立了业委会。以福田区为例, 现有业委会287个, 区住建局物业监管科只有编制3人, 辖区10个街道办物业监管工作职能部门也不统一, 只有福田街道办事处有专门的物业办负责, 园岭、华强北、福保3个街道办事处由社会事务科负责, 沙头、莲花2个街道办事处由司法所负责, 梅林、华富2个街道办事处由综治办负责, 香蜜湖街道办事处由社区办负责, 南园街道办事处由社区服务中心负责, 而社区服务中心不属于政府机关, 只有服务的义务, 没有管理和处罚的权力。各街道办的投诉电话也不统一, 给社区业主和物业管理企业投诉和处理造成不便。此外, 这些监管部门对业委会的制度建设和落实也缺乏定期检查和日常监管。

二、业委会难以理顺与物业管理企业的关系。

业委会和物业管理企业的关系应该是相互协作和监督, 而实践中二者往往只能取其一。造成此状况的原因如下:

1、社区的物业管理单位大多为企业, 企业以盈利为目的。

2、业主 (代表) 大会代表社区全体业主, 业委会是业主 (代表) 大会常设执行机构, 社区内物业管理企业一般都会通过软硬两手威逼利诱业委员成员“协作”, 使其言行服从物业管理企业的利益, 而这些利益往往并不合法且与小区业主利益相冲突。

3、社区外物业管理企业为争夺物业管理地盘也会收买业委会成员, 业委会成员如果参选时动机不纯就难免会被收买而对社区现有的物业管理公司大力“监督”, 其目的是想尽一切办法发动业主驱逐社区现有的物业管理企业, 引进社区外物业管理企业, 以牺牲社区稳定为代价, 实现个人非法利益。

三、业主对业委会及其成员缺乏信任。

鉴于以上一、二项状况, 社区业主对业委会及成员普遍缺乏信任, 据调研, 85%的社区业主认为业委会及成员不廉洁, 90%的社区业主不放心业委会代表其行使合法权利。而与此相对的是, 一些业委会甚至向政府提出了“业主 (代表) 大会法人化”的建议, 其实质就是由“业主委员会行使权利, 而由全体业主承担责任”, 结果业委会成员用社区业主的名义实现了个人利益, 社区业主当然不能容忍为他人行为承担责任, 于是引发群体事件, 最终还要由政府负责善后处理。

四、不少有业委会的社区矛盾突出。

据社区业主反映, 过去没有业委会的社区反而比现在有业委会太平, 业主委员会成立后, 不是与物业管理企业保持一致而与业主利益对立, 就是处心积虑制造矛盾, 煽动驱逐现有的物业管理企业, 引进新物业管理企业。社区业主、业委会、物业管理企业三角矛盾突出, 社区物业管理水平下降, 居民生活受到不利影响。

鉴于以上状况, 建议加强深圳市业委会的建设。

建议:

一、街道办和社区工作站应端正工作目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念。

由于社区业主来自社会各界、各行各业, 对业主法定权利和业委会候选人情况缺乏了解, 难免会出现按“双过半原则”未能产生业委会及成员的情况。在实践中, 作为负责组织、协调业主大会成立及业委会的选举工作的街道办和社区工作站一般都把尽快成立召开业主 (代表) 大会选举产生业委会作为履行法定职责的标志, 对产生业委会的法定程序追求速度而忽视质量, 导致动机不纯的人进入业委会。所以街道办和社区工作站应端正目标, 树立“业委会质量重于速度”的理念, 保证每一个法定程序的工作质量, 不以快速产生业委会为成功, 不以选举流产为失败, 而以产生真正能代表社区业主意愿的业委会为成功, 以产生不能代表社区业主意愿的业委会为失败。

二、充分发挥社区居民委员会 (以下简称“居委会”) 的作用, 在业委会选举流产时由居委会代行业委会的职责, 实现社区“居业协作”。

街道办和社区工作站越是提高每一个法定程序的工作质量, 选举产生业委会及成员的成功率就越低。而业主委员会是代表社区业主履行权利的法定组织, 不可或缺, 否则社区业主就不能正常行使合法权利。而快速产生业主委员会, 其质量也将受到影响, 也对业主不利。这是一对客观存在的矛盾。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织, 而当前居委会的许多职责已由社区工作站代行, 如何充分发挥居委会的作用已成为研究课题。深圳市人民代表大会常务委员会通过的《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称“《条例》”) 第123条规定“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区, 可以由区主管部门会同街道办事处, 在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后, 指定物业所在地代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责”和《若干规定》第36条规定“社区居委会代行业主大会和业主委员会职责的, 其代行时限可至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止”, 为居委会代行业委会的职责、实现社区“居业协作”提供了法律依据。

具体实施上, 街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在召开业主大会选举业委会的同时征求该社区业主的意见, 如选举流产是否同意物业所在地居委会代行业委员职责。居委会是《宪法》规定基层群众性自治组织, 具有良好的公信力, 大多数社区业主应会同意。这既可以起到依法代替业委会行使业主权利的作用, 又为选举产生真正代表业主意愿的业委会赢得了充分的时间。

三、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在《业主大会和业委会议事规则》和《管理规约》草案中科学合理制订业委会正副主任和委员的津贴内容、标准和落实岗位递补制度, 报请业主大会通过, 利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 保障业委会工作正常有效运作。

具体实施上, 业委会成员津贴和业委会办公开支的内容也要明确细化, 不得交叉, 凡业委会成员津贴内容事项不得再列入业委会办公开支项目。

业委会主任和执行秘书的责任和工作量大, 津贴标准最高值建议就按《若干规定》第28条规定的“本市最低工资标准”执行, 副主任建议按主任标准的6折、委员按主任标准的5折执行, 因为在实践中他们的责任和例行工作量都远远不如前者。由于《条例》第22条的规定“候补委员不领取津贴”, 故建议草案中应规定“业委会选聘执行秘书, 同等条件下应优先从业委会候补委员中产生”, 这既可以调动候补委员的积极性, 也可以让候补委员在执行秘书的岗位上得到锻炼, 随时递补委员的岗位。

落实业委会成员的递补制度的前提是业委会成员的排名顺序。业委会成员按岗位类别顺序应排列为:主任、副主任、委员、候补委员, 副主任以下每一类别中应按业主 (代表) 大会选举得票由多到少的先后次序排列。在此前提下, 建议落实业委会成员的递补制度程序如下:当一位成员无法履行业委会主任、副主任和委员的岗位义务超过30天的, 无论请假与否, 到恢复正常履行其岗位义务前的这段时间不得领取津贴, 其岗位由排序在其后的业委会成员递补, 其他业委会成员依次向前递补岗位, 工作津贴标准也按递补后的岗位标准发放。这既可以利用津贴充分调动业委会成员的积极性, 也可以防止岗位空缺导致业委会工作脱节。

四、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在审查业主委员会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。

《条例》第23条的规定“筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单”, 《条例》第20条规定“筹备组组长由社区工作站负责人担任”, 《若干规定》第26条规定“筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的, 由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定”。这些规定都体现了街道办和社区工作站在筹备业主大会工作中的主导作用, 所以街道办和社区工作站应指导筹备组在审查业委会成员候选人资格和确定候选人名单时严格把关。建议具体程序如下:

1、街道办和社区工作站应指导筹备组和业主鼓励动员社区内遵纪守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有较强的公信力、组织能力和充裕时间的业主报名参选业委会成员。这些人员应重点包括中共党员、居委会成员、义工联成员、身体健康的退休人员、曾经担任公职人员、人大代表、政协委员、特约人员和大型企事业单位的管理岗位的人员。

2、街道办和社区工作站应指导筹备组除按《条例》第23条规定的条件审查业委会成员候选人资格外, 还需细化审查的内容和程序。对中共党员、居委会成员和义工联成员的报名人应向其所在基层党组织、居委会和义工联调查了解个人有关情况;对已退休的报名人应审查近期体检报告, 了解其身体情况;对曾经担任公职人员、大型企事业单位的管理人员的报名人应到所在单位了解情况, 形成书面文字材料保密存档。调查结果不良者不得列入业委会成员候选人名单, 防止动机不纯者进入业委会。

五、街道办和社区工作站应指导业主大会筹备组在业主大会选举前大力宣传业委会成员候选人。

候选人必须被宣传, 否则业主不了解候选人, 就难以按“双过半原则”选出业委会及成员。《若干规定》第17条规定“筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行秘书的候选人相关信息, 于选举前15日在所在物业管理区域进行公示, 公示期不应少于30日”。公示就是对候选人的宣传, 按当前惯例“候选人相关信息”就是候选人的简历和照片, 这远不足以让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解。

街道办和社区工作站应指导筹备组让候选人对一些检验是否适合作业委会成员的简单问题有一个明确的书面答复并落款签名。这些问题可以简单到关心社区的业主都能回答的水平, 比如“你认为你参选有哪些优势?”“你认为社区面临哪些亟待处理的事务?应该采取何种方法处理?”“你认为未来的业委会及成员在工作中应采取何种方式方法广泛征求业主意见?”等等。筹备组将此书面答复和候选人其它相关信息一并公示和存档, 才能让社区业主对候选人是否适合作业委会成员有一个基本的了解, 起到宣传候选人的效果, 未来还可以作为监督业委会成员履行承诺的书面依据。

当前信息传递迅速便捷, 公示业委会成员候选人方式多种多样。筹备组或者组织选举的业主委员除在物业管理区域进行公示外, 还应该利用网站、小区业主的微信群和QQ群进行公示。

六、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团和顾问组。

社区业主都希望业委会成员既有公益心, 又具备从事业委会相关工作的高素质, 但由于业委会成员的津贴标准的法律限制, 这两者很难兼得。高素质的业主往往时间宝贵, 缺乏固定时间履行业委会成员的职责, 所以也不能把高素质作为业委会成员自身具备的必要条件。然而社区业主人数众多, 并不缺少高素质人才, 其中大多数人也有公益心, 只是缺乏固定时间, 故建议区住建局和街道办的职能部门应指导业委会在社区建立业主顾问团, 团内按业委会专项职能设立顾问组, 如法律维权、工程维修、财务审计等, 广泛吸收社区有专业素质的业主参加。“有专业素质”可具体解释为有专业资格证书或专业岗位3年以上工作经验。业委会在运作中遇到专业事项可征求顾问组的意见, 按专业意见开展工作, 提高业委会工作的专业水平。

七、区住建局和街道办的职能部门应指导业委会采取业主听证会的方式就社区重大事项征求业主意见。

住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第39条规定“业主委员会应当于会议召开7日前, 在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程, 听取业主的意见和建议”。对于社区重大事项业委会听取业主意见最公开和最简便的方式就是在决策前召开听证会, 听取社区中不特定的多数业主意见。具体程序是至少提前7天在物业管理区域内公告听证会的时间、地点和讨论事项, 并声明社区每个业主都可以参加并发表意见。这既可以让业委会听取具有代表性的不特定多数业主的意见和建议, 也为业委会履行“征求业主意见”的法定职责提供了公开的证据。

八、加强对业委会监督的力度, 各监督主体分工协作、紧密配合, 形成完善的监督体系。

由于业主对业委会及成员缺乏信任, 要求加强对业委会监督的力度的呼声越来越高。当前有的社区成立了监事会监督业委会的工作, 进一步增加了原已臃肿的社区机构数量, 而且是否需要成立第二监事会来监督监事会也成为了一个新的课题。

这当然不是一个好办法, 因为监督业委会的主体已经大量存在。业委会是业主 (代表) 选举产生的, 业主 (代表) 和业主 (代表) 大会对业委会有当然的监督权;根据《条例》第5条的规定, “街道办事处在区主管部门 (住建局) 指导下, 指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动”;根据国务院修订的《物业管理条例》第20条规定, 在物业管理区域内, 业主大会、业委会应当接受居委会指导和监督;如果成立业主顾问团和顾问组, 也可以对业委会决策和工作的专业性进行监督;社区物业管理企业对业委会代表业主履行物业管理合同权利义务的行为及合法性也可以监督。

虽然监督主体很多, 但监督效果并不明显。社区业主 (代表) 在社区容易发现问题, 但没有更正和处罚的权力;业主 (代表) 大会召开程序复杂, 人员召集困难, 难以按“双过半原则”更正业委会的错误;居委会的主要职能已被社区工作站代行, 怠于行使其它职能;社区物业管理企业与业委会往往不是抱成一团, 就是严重对立, 难以做到客观公正;街道办和住建局难以了解基层具体情况, 而且由于各街道办受理业主投诉的部门和电话各不相同, 给业主投诉造成不便。

业主委员会公告篇8

【摘要】由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及业主委员会管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区业主委员会管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。本文突破性地发现目前税收法律和制度关于业主委员会自治的缺陷，并探讨如何确立业主委员会法律地位和加强业主委员会自治的税收征管，以求对我国业主委员会税收治理提供一些思路。

【关键词】物业管理；税收征管；法律

一、背景

20世纪90年代中期以来，随着住房商品化改革的不断深化和房地产市场的迅猛发展，中国城市社会日益涌现出大量的新建商品房住宅小区。1991年3月，万科物业借鉴香港物业管理模式，引进业主委员会，在深圳天景花园成立了全国第一个业主委员会。

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。21世纪初，业主委员会逐渐进入一个较快的成长和发展期，特别是伴随着大量业主维权运动的兴起，业主成立和组建业主委员会，其愿望日益强烈而迫切，其势头日益强劲而迅猛，并在《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。

二、现状分析

由于种种原因，业主委员会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。举例如下：

1.公共收益分配以及其涉及的税收征管问题

小区公共收益是指利用业主共有物权（物业共用部位、共用设施设备）进行经营性活动获得的收益。常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等；产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入；物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。目前，大部分由业主委员会自治的小区都有业主委员会负责管理这些收入。在一些高档小区，归业主共有的会所、游泳池、幼儿园等建筑物，其本身价值就可能高达上亿元，每年小区共用部位、共用设施设备产生的广告费、租金等各类收入可能高达上百万元。

因为物业管理企业需要相关的资质，其收费项目及收费标准均需要经过物价部门的批准，而业主委员会没有经营权，又没有物业管理资质，如果收取物业管理费，很可能就违反了价格管理、工商、税务、劳动等法律规定。

2.发票管理问题

根据《发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。业主委员会收取业主物业费和车位费不开据发票属于违法行为。开具发票则又涉及到经营税收征管。

作为经营单位，物业公司都要按国家税收政策正常纳税。而实行业主自治以后，作为管理主体的业主委员会却不是一个企业法人，工商或税收部门无法根据规定对其经营行为进行管理。那么这也就意味着工商税收管理存在空白点。

三、理论分析

业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程协调业主之间的关系，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但业主委员会是否有权代表全体业主与其他民事主体签订合同？是否可以从事经营活动？是否需要征税？这就提出了业主委员会的法律主体地位问题。

从我国当初对物业管理的设计模式而言，对物业管理只考虑到业主大会（业主委员会）将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业主委员会自行行使物业管理权的可能性。《物业管理条例》规定，业主委员会只是业主大会的一个常设执行执行机构，须根据业主大会的授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。

2013年5月1日施行的新修订的《江苏省物业管理条例》取消了“业主委员会不得从事经营活动”的禁止性规定。这也就意味着业主委员会可以和物业公司一样从事经营行为。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税。而对于一个目前没有合理法律地位的组织，税务部门目前尚未出台对业主委员会的合理征税对象的相关征税规定，国家税收也就失去了这部分来源支持。若业主委员会数量继续增加，势必会影响整个国家的经济调控。

四、对策及建议

1.确立业主委员会合理的法律地位

从法律上来说，我国最新的《物权法》已有规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此不管是自治还是聘请物管职业经理人，这都在物权法规定的范围内，为业主委员会自治的模式提供了坚实的法律基础。

2.规范业主委员会的财务管理

业主委员会要建立物业管理的明细台帐，定期向业主公开所有经费的收支情况，如各项收入、发生的费用、人员工资以及各种代收费用的收取与支出等，争取广大业主的理解和支持。有了经费的保障，企业要完善各项财务制度，规范建帐，规范各科目的收入、费用和成本的确认等。

3.税务机关加强征收管理，规范财务核算，做到管理工作精细化

税务机关要加强对业主委员会的政策宣传和业务培训，深入开展涉税辅导，向业主委员会财务人员宣传行业最新政策，提升财务人员对政策的正确理解，准确及时确定收入，诚信纳税，提升业主委员会对税收的遵从度。

目前，大多数业主不知道物业管理费是应税项目，索取发票意识普遍不强。因此，在严格发票管理同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，积极向小区业主宣传国家税收政策，提高小区业主的协税护税和主动索取发票意识。

参考文献：

中华人民共和国住房与城乡建设部：业主大会和业主委员会指导规则，2009.12

作者信息：

业主委员会公告篇9

××小区全体业主：

收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下：

一、筹备组成员组成

街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。

二、筹备组报名时间及地点

1、报名时间：年月日时至年月日时。

2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。

联系电话： ××街道办事处年月日

××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主：

根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。

如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。

××街道办事处年月日

关于小区首次业主大会会议形式的公告 ××小区全体业主：

根据国家、省、市有关物业管理精神，结合本小区实际，经筹备小组讨论决定：

一、首次业主大会会议采用下述第种形式：（1）全体业主集体讨论（2）书面征求全体业主意见

二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

三、业主代表的具体分布如下：

四、业主代表由下述第种方式产生：

（1）业主书面推荐（附推荐表样张）。推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。

（2）。

五、经过对本小区业主业权的核实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为票。其中，建设单位为票。

业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在XX年XX月XX日之前，与筹备组联系。联系人：地址：电话：时间：

特此公告。

XX小区业主大会筹备组（代章）年月日

XXXX小区业主代表选票（示范）

XX号楼XX单元共户，参与选举户，最多票票

人必须为房屋产权人或共有房屋产权人，其他任何人不得作为被选举人出现。

3、选举人非房屋产权人的，要在备注内写明与产权人的关系，并附委托书。

4、……

1、户号、姓名为预填项，确认业主身份后填写。

2、选票备案时需经所在地街道办事处认可。

3、本选票仅供参考，可依据大致格式重新设计。

××小区业主大会业主代表名单公告 ××小区全体业主：

经业主自荐、业主联名推荐，已产生符合条件的业主代表××名，现予以公告。

如您对以上业主代表有异议，请在本公告之日起×日内到××小区业主委员会筹备组提报有关材料。筹备组将进行认真复核并告知您复核结果。

××小区业主大会筹备组年月日

关于召开××小区业主大会会议的公告 ××小区全体业主：

为加强小区的物业管理，改善业主的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据国务院、省、市物业管理的有关规定，拟召开小区业主大会会议，现将有关事项通知如下：

一、会议时间：年月日时

二、会议地点：

三、会议内容：

1、选举产生小区业主委员会成员；

2、通过小区业主大会议事规则和管理规约；

3、其他重大事项。

四、会议形式：集体讨论或书面形式

如确因其他事务不能到场的，请按照国务院及省、市物业管理条例的有关规定行使您的权力。

××小区业主大会筹备组年月日

授权委托书

委托人：身份证号码：联系电话：住所：

受托人：身份证号码：联系电话：委托事项：

现委托对小区年月日业主大会会议审议的事项，进行投票表决或表达书面意见，受托人在委托期限内所表达的意见和建议及行使投票权行为，委托人均予以认可。

委托权限：

1、选举小区业主委员会委员；

2、参与讨论、发言并表达观点、意见；

3、对业主大会议事规则和管理规约表达同意或不同意的意见。委托人：年月日

业主大会议事规则（草案）

（参考业主大会业主委员会指导规则第十九条、第二十五—二十九条）

第一章总则第一条

根据国务院《物业管理条例》和相关法规政策，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期作出约定。

第二条

本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会为执行机构。

本业主大会于年月日的首次业主大会会议召开之日成立。第三条

本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第四条

（一）业主大会名称：？？？？小区业主大会业主委员会办公地址：

（二）物业管理区域范围：东至？？路，西至？？路，南至？？路，北至？？路

（三）物业类型：住宅、商业物业。

（四）物业管理区域概况：占地面积：？？？？平方米；

房屋总建筑面积：？？平方米，其中：地上建筑面积？？平方米，住宅？？套；地下建筑面积？？？方米。

第二章业主大会第五条

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（四）决定业主大会诉讼事宜；

（五）选举、罢免业主委员会委员,改变和撤销业主委员会的不当决定；

（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；

（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条

业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。

（一）集体讨论的形式；

（二）书面征求意见的形式。第七条

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议上如实反映。

第八条

业主大会采用以下第（）种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。

第九条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主委员会无力履行职责时，由辖区房产行政主管部门和街道办事处组织业主召开：

（一）20%以上业主提议；

（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。第十条

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

（三）征询意见

采用书面征求意见形式的,业主委员会（业主大会筹备组）应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

（四）回收统计意见

业主委员会（业主大会筹备组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定

业主委员会（业主大会筹备组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（业主大会筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会（业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。第十一条

业主在业主大会会议上的投票权，按下列计算方式确定：按首次业主大会会议上投票权的规定计算；第十二条

业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，可（否）视为业主授权，不再办理书面委托手续。

第十三条

涉及支取专项维修资金、解聘物业公司等重大事项，在业主大会召开之前，事先告知辖区房产行政主管部门和办事处、居委会，并在其监督指导下严格按程序召开业主大会。

第三章业主委员会第十四条

业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业管理企业的方案;

（二）拟订业主委员会的财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（七）对违反《业主公约》的行为进行处理；

（八）。第十五条

业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务,按时交纳物业服务费用（参考）；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）。第十六条

业主委员会设委员？？名，其中主任1名，副主任2 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期年，委员可以连选连任。第十七条

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；

（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；

（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议

由全体出席会议的委员签字；

（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

第十八条

业主委员会委员缺额人数超过委员总数 %的，应当在月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第十九条

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第二十条

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十一条

业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

第二十二条

业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用元/月，具体支付对象如下： 1.，费用； 2.，费用；

业主委员会开展工作的经费来源采用下列第（二）种筹集方式：

（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳元；

（二）共用部位、共用设施设备经营收益的 %，合计元；经费收支帐目由代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第四章附则

第二十三条本议事规则经物业管理区域全体业主2/3投票权通过后生效，修改及解释权归业主大会。

本议事规则未尽事项由业主大会补充，业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的补充部分。

管理规约（草案）第一章总则

第一条为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，制定本规约。第二条本规约由首次业主大会通过，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

第二章业主的共有权

第三条本业主建筑物区域内物业的基本情况物业名称:？？？？小区座落位臵:青岛市？？？？号物业类型：住宅、商业建筑面积：？？？平方米

业主建筑物区域四至：东至？？路，西至？？路，南至？？路，北至？？路

第四条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等；

（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；

（三）由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。

第三章物业使用原则

第五条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

第六条本物业管理区域内，物业服务收费采取制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会。业主应遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条业主应按设计预留的位臵安装空调，未预留设计位臵的，应按物业服务企业指定的位臵安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条业主应在指定地点放臵装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8：00至12：00下午2：00至7：00，其他时间不得施工。

第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。

第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十七条本业主建筑物区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共有部分；

（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；

（五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）乱抛垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的环境噪声；

（十一）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。

第十八条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得在公共场所大小便；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。

（三）不得因喧叫妨碍他人休息。第四章物业的维修养护

第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。第二十条业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。

第五章违约责任

第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第三十条本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十一条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第三十二条本规约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。

××小区业主大会会议公告 ××小区各位业主：

年月日，在××街道办事处、××居委会的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，选举产生业主委员会委员，并就小区《业主大会议事规则》和《管理规约》进行表决。经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取××方式，共发出选票××张，收回××张，其中有效票××张，无效票××张，同意票数占全体业主总人数的××%，建筑面积占专有建筑物总面积的××%，选举产生业主委员会成员，并通过了小区业主议事规则和管理规约，符合国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《业主大会业主委员会指导规则》的有关规定，会议结果合法有效。现将业主委员会成员名单公布如下：

业主委员会委员选举结果

根据《物业管理条例》的规定，×××、×××、。。。当选为业主委员会委员。

××小区业主大会筹备组年月日

XX街道办事处：

年月日，在贵处和××居委会的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取书面方式，共发出选票××张，收回××张，其中有效票××张，无效票××张，同意票数占全体业主总人数的××%，占专有建筑物总面积的××%，选举产生了业主委员会委员，通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》。现将本次业主大会会议的有关材料报送贵处，请予以备案

××小区业主大会筹备组年月日

第18 / 22页

区行政执法局：

年月日，在××街道办事处的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取书面方式，共发出选票××张，收回××张，其中有效票××张，无效票××张，同意票数占全体业主总人数的××%，占专有建筑物总面积的××%，选举产生了业主委员会委员，通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》。现将本次业主大会会议的有关材料报送贵局，请予以备案 ××小区业主大会筹备组年月日

第19 / 22页

XX街道办事处

关于对XX业主委员会成立的初审意见区行政执法局：

我街依据《山东省物业管理条例》规定，对XX小区业主委员会成立情况进行了审核，审核意见如下：

一、符合成立业主大会的条件。

XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》规定的成立业主大会的条件。小区前期物业管理企业目前为青岛XX物业管理有限公司。

二、筹备组成立符合规定。

接到XX提报的《关于成立XX业主委员会的申请》后，我街道办事处按照相关规定组建了由XX人组成的业主大会筹备组，筹备组于XX年XX月XX日召开会议，选举组长：XX，副组长：XX，组员为XX。筹备组会议通过了成员的分工及职责、确定了业主大会的会议议程、业主代表大会会议形式及业主代表的产生办法，上述内容在法律规定时限内在小区内进行了公布。经确认内容、程序合法，公开公正。

三、业主代表及业主委员会候选人的产生合法、规范。该小区业主大会经业主大会筹备组研究采取业主代表

第20 / 22页的形式召开，每栋楼由全体业主采用实名制选举产生一位业主代表，共选举了XX位业主代表，并在小区内进行了公示。同时，经筹备组研究，由小区业主选举的XX位业主代表作为业主委员会候选人，并在小区进行了公示。

四、业主代表大会召开及委员的产生符合《条例》规定。XX年XX月XX日召开小区第一次业主代表大会，会议由XX主持，筹备组全体成员及XX位业主代表参加。

业主代表大会按照法定的程序通过举手表决的方式通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、XXXX；通过无记名投票的方式，选举产生了业主委员会成员，任期XX年：

主任：副主任: 委员: 会议有完整的会议记录。会议完成后选举结果在小区进行了公示。经我街审查，XX业主委员会成立程序合法，成立过程公开、公正、透明。为此，建议贵局对该小区的业主委员会给予备案。

附件为所提交资料，已确认真实、有效。XX街道办事处年月日

第21 / 22页

附件：

1、关于成立XX业主大会的申请（1份）；

2、筹备小组组建材料（1套，含XX）；

3、会议形式公告；

4、天泰阳光海岸小区业主代表产生办法（办法草案、推选候选人通知、会议纪要，1套）；