规范业主

规范业主（共6篇）

规范业主 篇1

1 建设前存在问题的简述

广州市花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端,东连从化,西邻三水,西南连南海,北接清远,毗邻港澳。目前花都区的农业基础设施陈旧、失修,农业的生产条件依旧艰苦,其主要体现在几个方面:1)抽水泵站使用年限已久,设备老旧。由于受外河水位降落的影响,在枯水季节,电泵往往抽不到水,如降低泵的位置,扬程可能不够用;2)灌排合渠,系统不完善,布局不合理,工程标准低;3)雨季山洪水会通过暗涵或直接漫过路面排到农田,这样就作为整座山体雨水的承泄区,由于沟渠系统混乱,排水不畅,雨水往往会淹漫田块;4)除了主排水沟部分衬砌外,绝大部分都为土渠和土沟,未经防护整治,受降雨的冲刷,沟渠淤积严重,已经影响过水能力,涝灾频繁;5)骨干灌排工程虽已形成,但农渠、农沟等田间工程以及灌排控制闸等水工建筑物不配套,严重影响灌排效益的发挥,远不适应现代农业生产的要求;6)田间布局零乱,道路不配套,交通不便利,影响劳作效率。

2 规划设计主要内容及要求

2001年至今花都区规划实施的农田标准化建设工程3 587.8 hm2(约5.3万亩),工程概算总投资近12 000万元,至今已经投入资金约7 000万元。主要建设内容为:机耕路总长度153.26 km,预制U型槽衬砌灌渠268.1 km,排沟218.5 km,浆砌灌渠80.6 km,土渠清淤40 km,支渠进水闸及节制闸1 000多座,路过渠300多个等。目前完工且验收的有花东镇、狮岭镇、芙蓉镇,农田标准化建设工程867.33 hm2,正在施工中的农田标准化建设工程1 546 hm2,预期6个月内完成。

灌溉设计保证率P=90%;排涝设计标准为10年一遇暴雨径流量;工程配套率达到95%以上;灌溉水利用率达到0.7以上;水灾害下降10个百分点。

3 建立健全项目管理体系

3.1 组织管理机构

为保证项目的高标准建设,必须成立项目领导小组,以保证农田标准化建设示范项目的顺利完成。花都区农田标准化建设工程在广州市水利局和花都区政府领导下,由区水利局负责成立项目领导管理小组,参与规划的编制、方案的研究、项目的实施以及组织发动等各项工作;负责指挥项目建设过程和建成后的运行管理与调度。此外,项目实施管理小组机构应下设各职能部门,初步确定的部门包括项目工程管理部、项目技术部和财务部。各部门主要职责有:

1)项目工程管理部,负责项目的组织、实施,做好各部门工作的协调、衔接以及负责对上级、对外的联系、检查、接待等;制订各项管理制度,并跟踪检查落实情况,做好物质的调配工作,确保生产、生活物质的供应;协助筹措建设资金,并提出节约资金的建设报告,协助督促实施;经常、及时地向上级反映工程建设、运行情况,总结经验。

2)项目技术部,负责工程项目合同管理,组织编制招标文件并参加招、评标工作;负责项目建设工程的建设管理工作,工程图纸、工程概预算管理,施工组织设计的审查和预算的审定等;组织工程质量检查、验收与评定工作,负责工程结算资料审查;负责技术指导,试验、总结及推广现代化科学技术。

3)财务部,主要负责项目的全部财务管理工作;协助建设基金的筹措工作,编制资金预算,并对资金预算报告情况进行分析;负责编制年度和阶段财务投资计划,提供资金使用进度及财务报表。

3.2 推行“四项制度”[1]

从设计论证、立项报批等前期准备阶段,业主就很重视,并且在开工准备阶段积极推行“四项制度”,即“项目法人制”“建设监理制”“招标投标制”和“合同管理制”。选定有相应资质等级以上的监理公司为项目监理单位;特别是在招标、投标中,项目部依法行事,邀请有关部门领导和专家组成招标委员会,科学论证,排除各种关系和人情面子,在众多投标竞争者之中择优定标。

4 业主需要积极做好的工作[2]

1)把好资质关。

开工准备阶段,业主对设计、施工、监理、设备制造等单位的资质等级和近几年业绩进行了严格审查和确认。对中标单位的施工人员,要求必须具有技术等级和上岗证书,对项目经理要求能与业主、监理密切配合。

2)质量检查力度要加大。

在工程开工之际,首先业主与水利工程质量监督站办理了质量监督手续,编制出工程质量监督计划。为了确保工程质量,使质检工作落到实处,项目工程管理部成立了质检领导组。

3)检查、督促于“三控制”中。

a.事前控制。首先审查工程队的开工条件,要求施工队把钢材、砂砖、水泥、砂子、碎石送到具有相关资质的监测站进行质量检测,对没有质检合格证的材料,未经工程项目法人和监理检验认可的材料,不得在工程中使用,对不合格的原材料限期清理出场。其次审查施工队的施工组织设计的可行性;审查施工队的质量保证体系,督促建立健全“三检制”及工序、单元工程评定验收制度等。b.事中控制。业主与监理部采用各负其责,互相配合的分工协作方式。项目工程管理部的质检组在检查施工现场时,发现问题以正规途径通知现场监理或监理部进行处理。业主和监理部共同对工地进行巡视或“拉网”检查,重点抽查,处理具有代表性的质量问题。对关键工艺、重点工序,业主检查现场监理旁站制执行情况及施工队实施情况,发现问题及时解决;对隐蔽工程重点把关,对重点分部工程的隐蔽部位,业主、监理、设计代表、施工队进行联合验收。c.事后控制。分部及单位工程完工后,施工队申请验收,由业主、监理部、设计代表组、施工队组成验收组,通过各专业组外业检查、资料审查、听取施工队工作汇报,分别进行验收签证,并报质检站备案。对于检查中发现的个别质量不合格问题,按照“三不放过”的原则,进行严肃处理,决不姑息迁就。

4)设备、配件的预制及采购。

业主始终坚持质量第一,技术先进,价格合理的原则。关键设备实行驻厂监造,定期巡查,中间检查,出厂验收制度,确保设备质量。

5 业主在工程中的促进作用

1)在进度控制中。

尽量做好现场协调工作,确保施工顺利进行。花都区农田标准化建设工程的特点是点多、面广、战线长,大部分施工场地交通不便,水、电供应有难度;虽然不存在大规模征地问题,但某些地段还是涉及到占用村民的土地,加之个别地区还存在治安问题,这就给顺利施工带来了麻烦。为了给工程施工创造一个良好的环境,项目工程管理部积极组织,各个项目分部每7日内到实地进行协调1次以上,视具体情况增加协调次数,现场解决一些有关施工方面的问题,每个工地固定一名监督人员,做到既要监督工程质量,还要为施工队协调好周边环境。把现场协调工作做好,为承包方顺利施工创造了条件,有效地促进了工程进度。

2)在资金管理方面。

资金是项目能否顺利实施的关键,财务部要严格按照国家农业综合开发资金管理办法,切实管好、用好资金,争取资金与项目实施优化配置,充分发挥项目区的经济效益、社会效益和环境效益。资金管理由财务部负责,并落实责任人制度。配套资金必须按照下达的项目投资计划指标匹配,并保证及时到位。建立健全资金内部管理制度和财务会计制度,保证资金专款专用。在实施工程中,要加强资金的检查和审计,加大监管力度。避免超计划、超额度和无效投资,真正做到按工程建设计划使用资金,不挪用、不占用、不借用,确保工程计划按时完成。

6 工程效益

农田标准化建设工程的实施,使建设区域内水资源得到了合理开发利用,山、水、林、田、路得到了综合治理,美化了环境,必将带动区域内观光旅游业的第三产业的发展。同时,农田标准化建设结合农业产业结构调整,结合农业生态观光旅游,从根本上改变了传统的水利建设模式,迈出了大规模、大面积建设节水灌溉技术的步伐,极大地提升了水利行业的影响力,必定能大大促进花都区农田建设工程的可持续协调发展。

通过花东镇、狮岭镇、芙蓉镇农田标准化建设整治后,该项目区范围内路、渠、沟布局合理、系统完善,机耕道路网格化、农田方格化、渠沟硬化,基本实行灌排分家,田间水灌得上、排得出;遇特大暴雨田间无水涝、道路不浸水、鱼塘不漫顶。使生产、管理条件得到显著改善,最终达到了推动传统的、低效的生产及管理向现代化、高效的生产管理模式转变;实现了经济、社会、生态三大效益的协调统一。

参考文献

[1]范庆荣.大中型灌区节水工程建设管理探讨[J].山西建筑,2003,29(7):145-146.

[2]郭擎瀛.汾河灌区节水改造工程业主规范化管理探讨[J].科技情报开发与经济,2003(1):50-53.

[3]赵绥英.污水灌溉农田利弊分析[J].山西建筑,2006,32(18):146-147.

规范业主 篇2

甲方：

乙方（业主及商户）：

为了加强和规范金城广场的经营管理，提高业主及租赁商户的管理意识和经济效益，保障金城广场的经营秩序和安全，树立良好的社会形象，保护经营商户及广大顾客的正当权益，真正做到顾客至上、服务第一、管理一流，特制定以下管理规定，希望各业主及商户积极配合共同遵守。

一、乙方在金城广场内开展经营活动，必须遵守秭归县工商、税务有关的规定及金城广场的各项管理规章制度，服从商业管理公司的管理，维护金城广场信誉。如有违反，甲方有权采取相应的措施严肃处理，直至要求业主赔偿损失及与商户终止合同。

二、各业主在金城广场自营或其租赁商户必须服从商业管理公司的统一规划（包括但不限于业态规划、区域商品规划等），统一管理（包括但不限于各项管理规章制度、推广宣传活动等），若自营业主违反，商业管理公司有权责令其改正，并在改正前处予 1000 元/天的罚款，给甲方造成损失的还需赔偿甲方损失，若在甲方发出整改通知十五日内仍不改正，甲方有权责令其停业整改，停业整改期间，并不停止其的处罚和赔偿甲方损失义务。若业主的租赁客户违反，商业管理公司有权按本条款上述办法办理，业主还需承担连带责任（委托商业管理公司经营的除外）。

三、乙方必须遵守金城广场有关营业时间的规定，在金城广场经营期间，业主及商户如不按时营业，将按租赁合同规定对业主及商户进行处罚，如连续三天不开门营业则视为业主及商户违约及自动解除合同；非营业时间未经甲方管理人员批准不得擅自进入金城广场封闭区域内。

四、为维护巴东批发第一城经营秩序，各业主及商户必须严格按照金城广场业态规划区域经营该区域的商品，未经商业管理公司同意，各业主及商户不得擅自更改经营内容，更不得经营该区域内禁止经营的商品。

五、各业主及商户必须金城广场统一管理，守法经营，按时缴纳各项费用，凡不服从金城广场统一管理，强买强卖、欺行霸市，扰乱金城广场经营秩序的，金城广场将予以处罚，直至停业整改及合同终止。

六、金城广场业主及商户如需要张贴广告，须向商业管理公司提出申请，经审核批准后方可进行。

七、业主及商户自觉保持良好的购物环境，不得以任何理由在公共通道摆放商品、货物。

八、各业主及商户应自觉维护和保持场内的清洁卫生，场内严禁吸烟，禁止乱扔垃圾，各业主及商户须在晚收市前将垃圾放在指定的位置，以便清洁人员及时清洁。

九、各业主及商户必须严格按照国家、省、市关于防火的各项规定，各业主及商户须与商管公司签订严格的防火责任书，保证自己经营场所的消防安全，铺位装修必须符合消防规定。

十、各业主及商户如对金城广场的管理及发展有何意见、要求及建议，欢迎向商业管理公司提出，凡属于合理的要求、意见、建议，商业管理公司将及时采纳。

十一、甲方要求业主及商户自觉遵守金城广场管理制度，共同维护金城广场第一城及广大商户、顾客的利益，凡由于违反规定被终止合同者，公司将收回其商铺（场地），并不退回所交费用。

十二、本承诺书宗旨是指商户了解到上述要求的严格性，最终目的是为了将巴东批发第一城管理好、经营好，是为了全体商户的利益，所以商户自愿签订本承诺书。

十三、本承诺书作为合同原始附件，与《商品房买卖合同》具有同等效力。一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字后生效。

甲方：

负责人签名：

日期：

规范业主 篇3

作为论坛主持人, 深圳南天一花园业委会主任范国振在会上讲道, “虽然业委会这么多年来确实存在一些问题, 但业委会建设是业主自治的关键环节。而且任职业委会要讲奉献、不谋私利、不为名、不为利, 将来总有一天各种各样的人才都会从业委会里涌现出来。你们想想看, 很多国家著名人物都要做义工, 在医院做、学校做、社区做, 大家默默无闻在这儿做, 总有一天会被大家认可的。我们开到26 期, 等我们开到62 期的时候人家会重视吧, 我们不要着急, 我们慢慢往前走, 大家要看清楚我们的工作是很了不起的。”

随后, 论坛进入主题发言环节, 以下是部分演讲嘉宾的精彩发言节选。

陈幽泓:我们国家改革开放以后, 虽然制定了很多法律, 但由于国家体制的原因, 业主组织一直没有纳入我们国家的行政管理体制, 这样使得业主组织一直有利于体制的边缘, 这样就造成了现在严重的局面, 一方面是业主组织自身运作不规范、运作非常困难, 不够稳定, 持续性很艰难, 这导致社会对业主组织自身也有很多的微辞。

现在我们的物业企业也陷入困境。长期以来物业服务和市场机制没有建立起良性的关系, 这样的情况在没有业主组织的情况下, 要想解决难上加难, 这是两败俱伤的局面, 这个局面的根源是我们国家关于小区治理的制度设计。实际上国家也认识到这样一个情况, 今年我们看到两个积极的信号, 一个是第一次民政部把业委会的数量纳入民政部的统计口径, 民政部副部长在讲话中说, 全国的平均成立的业委会数量22%。另外一个方面, 我们知道中办、国办的文件, 第一次在社区协商民主中, 把业主和业委会、业主组织纳入正式协商的主体。

这一两年我看到的是各个城市都在立法, 各个城市都想在小区治理、物业管理方面有突破, 所以现在是政府能不能在这方面改革、立法, 在行政改革和社会组织的发展中实现突破的关键时机。

我们国家现在的突破口在哪里?就是在社会组织, 体制内的社会组织分两大部分, 一大部分是基层群众自治组织, 就是我们都知道的居委会和村委会, 写在《宪法》中, 这样的群众自治组织具有准政府的性质, 因为他提供很多的地方公共服务和辅助政府实施很多的地方公共行政管理。

另外一个方面就是由民政系统来登记注册管理的社会组织, 这是两大系列。很不幸, 业主组织没有纳入任何一个系列, 这样的状况使得业主组织成立难、运作难, 我们说很多很多的难处, 特别是没有能够享受到政府近年来对于社会组织的一系列系统化的政策、优惠政策, 对于社会组织, 政府是有优惠、降低门槛、培育、规范、支持、奖励等方面的政策。像我们北京, 拿政府购买服务的社会组织大约有3000 到4000 个, 大量的社会组织依靠政府的购买服务在社会上能够得以立足, 然后可以通过自己的良好服务获得一定的资源以达到可持续, 但是很可惜, 我们业主组织没有纳入这个范围内。

我本人做小区治理、研究工作比较早, 2000 年到现在, 业主组织的发展处于一个瓶颈口, 覆盖率只有10% 到20%, 这一二十年没有变化、没有突破。这个瓶颈怎么办?怎么突破?我个人认为, 应该发展社区业主组织这样的社会组织。使小区的业主形成一种自助、互助的局面, 这样的社会组织在民政系统下比较容易成立, 不像我们的业委会, 成立的程序非常严格。投票的过程非常艰难, 我们成立社区服务性的组织, 应该是我们现在社会的当务之急。深圳住宅与房地产杂志社在深圳起到非常大的作用, 我希望能继续大力呼吁和宣传, 也希望明年深圳改革的活动会非常精彩。

杨志敏:我们今天会议的主题是业委会如何规范运作, 当然业委会的规范运作不仅是业委会的事情, 同样也是物业公司的事情。从这几年的发展来看, 我们业主组织的发展和建设在我们新的互联网时代发生了非常大的变化, 特别是很多业主, 包括天然居的业委会也是通过QQ群, 现在更多的是通过微信群组建、成长、发展起来的。

在成长的过程中, 我们的组织形式, 包括电子投票的业主大会主办形式, 都跟过去发生了显著的变化。我今年跑了大概接近100 个小区进行采访和调研, 那就谈谈我的一些感受。

我们在业委会筹建之初可能遭遇第一道陷阱, 参选的时候可能遭遇“推荐环节的陷阱”。法律规定每个业主只可以推荐一次, 一个候选人需要有十个业主的推荐。有一个小区发生了业主分两方, 其中有一方的候选人有三个人征求到这个小区四百户里接近两百户业主的签字、支持、推荐, 这是什么概念呢?剩下的人如果上门签字求支持的时候, 就会发现很多业主已经是第二次签字了。街道办的业主大会筹备组裁定你没有候选人资格, 结果就导致还没开选就大局已定。

还有招投标的问题, 业委会组织招标的过程中, 有一个选项是可以表决是否进入交易中心招标, 或是否委托招标。这个环节会出什么问题?比如说龙岗区的某花园二期最近在招标的时候, 进入招标系统需要5000 元的招标费和5 名专家2700 元专家费, 包括交通费和餐补。这个费用是没有办法协调的, 没办法列入正式账目里面, 于是就约定由中标企业承担。但协调的过程中, 政府部门说这个费用不能列到这一条, 业委会就傻了, 业主大会通过公开招标, 物业公司连津贴都不发给我们了, 这7000 多元钱怎么办?

但如果不进入交易中心, 自主招标的空间就大了, 包括我们更换自己满意的物业公司也发生这种情况。业委会在这个过程中, 比如说有10 家物业企业报名, 业委会广泛征求业主代表的意见, 选出很多业主代表和业委会一起表决, 10 家里面圈定3 家、4 家、5 家, 这5 家交给专家委员会定标, 这里面的空间就很大了。包括为什么现在有的区住建局非常反对业委会频繁地更换物业, 传说已经出现了一种撬盘的行为, 恶意撬盘。企业入围给你多少钱, 中标给你多少钱, 就会出现这样的问题。

最后一个容易出问题的环节在哪里?业委会在评标和定标的时候容易出问题, 评标和定标按照深圳的规定, 招标有两种方法, 一种是票决式定标, 一种是抽签定标, 评标委员会有5 个人或7 个人组成, 专家委员会的成员不能少于三分之二。这个制度本身没什么问题。比如说业委会有两个人, 专家组有5 个人, 一共7 个人, 每个人的评分都可能对最终的结果产生很大的影响, 任何的招标都不可能把人为的因素排斥掉, 哪怕中间出现一个人, 故意给某个企业打高分, 故意给其他的企业打低分, 他是可以决定某家企业中标的。我们做业委会工作一定要明白, 我们这个过程中需要知道哪个环节出了问题, 我们也要和业主们讲清楚哪个环节出了问题, 我们通过什么方式预防这个问题。比如说对于票决式定标的方法, 龙岗出了一个办法, 抽签式定标, 北方物业公司通过雍翠豪园的合同拷贝, 确实成功地实现了很多小区的招标。

张红喜: 我想简单讲两个问题:一是深圳业主论坛的发展;二是从行业企业的角度谈谈我们怎么看待业主委员会规范运作的话题。

第一, 范老爷子讲了一句话也是我想讲的, 他说今天是26 期, 如果是62 期呢?坚持就是胜利, 老爷子一直给自己鼓劲, 集中了老人家很多心血, 这段时间给我们稍微展示了业主联合的力量。

老爷子说坚持就是胜利, 马云说过一句话, 今天很难熬, 明天很难熬, 后天会很舒服。2012 年6 月份我们深圳业主论坛第一期很艰难, 那个时候很难熬, 第26 期也很难熬, 第100 期说不定我们会很幸福, 各方面走向正规, 拿这个给同仁们、业主委员会主任们打气。

第二, 从行业企业的角度看业主委员会的规范运作。谈到这个话题我要谈到2012 年7 月份的时候, 我记得安徽合肥物业管理的一个行业领导公开在网上说了一句话——“业委会是一个怪胎”, 他的理由是什么呢?它是一个群众性的组织, 但是又没有登记, 更不是法人;它有很多权利, 但是又没有什么义务和责任意识, 随便干, 想干就干, 不想干随便走了。这一段评论引起了业内, 包括在微博上的大讨论。我一直和大家争论, 我的观点很容易在业主层面获得共鸣, 但是在我自己的企业圈内是共鸣比较少, 大家针对这个问题, 究竟是制度的问题还是业主的自身素质问题?究竟是人的素质问题还是设计问题, 还是国情问题?我一直坚持是制度问题, 我不是说改革开放的大制度, 我探讨的是行业制度, 明显我们行业的《物业管理条例》, 业主委员会是法律上认可这个权利, 业主的共同权应该是物业管理的根本, 也是业主权利的体现, 《物业管理条例》是认可的, 设计的业主大会、业主委员会的运作都是限制型的发展。

《物业管理条例》的定义是物业公司的管理, 我认为这个需要改, 2012 年的物业管理新政, 我是以那么大的热情和时间投入, 就是想掀起全国的物业管理变革, 目前来看, 由于各种原因也没推动下去, 带来很大的问题是在哪儿呢?物业管理市场是甲方严重缺位的, 蹩脚的物业管理市场, 我已经有二三四的总结——两个致命缺陷, 三个尴尬结果, 四个红利的歪曲认识。带来什么样的问题呢?如果甲方缺位 (甲方缺位是大部分) , 从全国的角度讲, 深圳这么前沿、发达的物业管理市场, 成立业委会的不超过30%, 我们面临大量的物业管理项目是没有甲方的物业管理公司管理, 怎么样形成合同管理?大多数是开发商和物业管理签的, 经常会面临很多问题, 比如说现在面临市场变动, 价格或是电梯的问题、管理的问题, 业主的组织缺位。实际上这是社区越俎代庖, 物业管理是单方面的舞蹈, 所以会带来一系列的问题。

尤其是现在商业模式的变革, 比如说社区O2O的管理, 物业管理进入资本市场, 这个放大了甲方缺位的严重问题, 我们讲互联网三大风口, 一个是互联网+ 风口、一个是资本市场风口, 现在掀起上市浪潮, 两家在香港联交所上市, 6家在新三板, 还有二三十家在排队上资本市场。最需要关注的风口是业主自治的风口。可喜的是, 11 月20 日中国房地产投资人论坛以及沃顿商学院的课题报告, 这里面讲到万科, 万科物业CEO演讲的时候谈到业主自治的风口, 大篇幅讲到业主自治对到资本市场上市、入市的风险。他提出了很多观点, 把业主的声音全面反映到资本市场, 我觉得这点起码引起资本市场对来自业主声音的关注。

我相信物业管理一元化到多元化的时代会到来, 现在用户逻辑是颠倒的。不管怎么样, 最终我们物业公司从行业企业的角度仍然会做模式的变化, 甚至有具体运作模式的变化, 最后上升到我们今天的主题, 对业主委员会的规范运作有要求。业主委员会的规范运作能完善物业管理公司的市场, 同时能完善它的商业模式, 有一个合乎商业逻辑的商业模式是非常有帮助的, 这也是互动的原因。

作为物业管理行业、企业来讲, 有物业管理协会, 我们还需要业委会。我们期待这天的到来, 谢谢。

李子英: 今天在这里讲讲个人的感悟和分享。

第一, 杂志社对业主论坛、对业主自治事业的发展承担了两个元素:一是旗帜, 我和张红喜在《物权法》出台的当天晚上讲了业主时代到来了, 那个时候写了一篇文章, 引起了很大的反响, 更多的是质疑。不小心把这个旗子扛在肩上了, 现在周围团结的各种力量越来越多, 看起来这个旗帜还要扛下去。二是提供一个平台, 业主论坛也好, 昨天华南和谐社区发展中心也好, 有关这方面发展, 只要是正能量、有机结合在一起的, 我们杂志社会力所能及地提供平台。业主论坛是非常好的平台, 将来的趋势是什么, 我在思考这个问题, 后来我得出一些自己的结论, 如果你想挖通大海, 大海100公里的距离, 你挖通90 公里, 那你白干了。业主论坛也好, 华南和谐社区发展中心也好, 最终会走到哪个地方, 能不能走到大海里, 能不能接通水源, 把水引到这里来才是重点。前面的工作都是有回报的, 但一定要坚持。

第二, 真心英雄应该在基层, 真正的力量在基层。基层的真心英雄要怎么样发挥英雄能发挥的力量?有两个范畴, 一个是真心英雄有这个能量, 本身局部、个体有这个能量, 另外是要有一个环境。而环境正是我们努力去打造的。

规范业主 篇4

发布时间 : 2005年10月10日

文章来源 : 国资委企业分配局

国务院国有资产监督管理委员会

劳 动 和 社 会 保 障 部

文件

国

土 资 源 部

国资发分配[2005]250号

关于进一步规范国有大中型企业 主辅分离辅业改制的通知

各中央企业，各省、自治区、直辖市和计划单列市及新疆生产建设兵团国资监管机构、劳动保障厅（局）、国土资源厅（局）：

为进一步规范国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员工作，根据《印发＜关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法＞的通知》（国经贸企改［2002］859号，以下简称859号文件）及有关配套文件，结合主辅分离辅业改制工作实际，现就有关问题通知如下：

一、关于主辅分离辅业改制过程中资产处置问题

（一）根据《关于企业国有产权转让有关问题的通知》（国资发产权［2004］268号）的规定，在国有大中型企业主辅分离辅业改制过程中，经国资监管机构及相关部门确定列入主辅分离、辅业改制范围企业的资产处置，按照859号文件及有关配套文件的规定执行。对于改制企业国有净资产按规定进行各项支付和预留的剩余部分，采取向改制企业的员工或外部投资者出售的，按照国家有关规定办理，具体交易方式可由所出资企业或其主管部门（单位）决定。具备条件的辅业企业，应尽可能进入产权交易市场公开挂牌交易。

（二）根据《关于中央企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员资产处置有关问题的通知》（国资发产权［2004］9号）的有关规定，中央企业所属辅业改制企业可用国有净资产进行支付和预留的有关费用如下：

1.为移交社会保障机构管理的退休人员和改制企业职工支付和预留的费用。主要包括辅业单位改制时因参加医疗保险向当地社会保险经办机构一次性缴纳的改制企业退休人员医疗保险费，符合省级政府和国家有关部门规定由企业为退休人员支付的统筹项目外养老金，以及未列入改制企业负债的欠缴职工社会保险费等。

2.内部退养职工有关费用。主要包括预留的生活费、社会保险费及住房公积金等。

内部退养职工生活费预留标准由企业根据有关规定确定，最高不超过按所在省(区、市)计算正常退休养老金的办法核定的数额；内部退养职工社会保险费预留标准根据内部退养人员退养前12个月平均工资乘以规定的缴费比例为基数一次核定，其中社会保险包括养老、失业、医疗、工伤、生育五项基本保险；内部退养职工住房公积金预留标准按照内部退养职工退养前企业实际月缴纳额确定。

距法定退休年龄不足5年的内部退养职工按以上规定预留的费用全额冲减国有权益；符合国家有关规定实行内部退养的职工按以上规定最多可预留5年的相关费用并冲减国有权益，其余费用由原主体企业按规定列支。

二、关于主辅分离辅业改制过程中劳动关系处理问题

国有大中型企业实施主辅分离改制分流与职工解除劳动关系，要严格按照《关于印发国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的劳动关系处理办法的通知》（劳社部发[2003]21号，以下简称21号文件）有关规定执行。其中工资是指用人单位根据国家有关规定或劳动合同的约定，以货币形式直接支付给本单位劳动者的劳动报酬，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴和补贴等。计发经济补偿金的职工月平均工资是指职工本人解除劳动合同前12个月实发工资的平均数。计发经济补偿金的企业月平均工资应严格按照国家统计局的工资统计口径计算。

企业月平均工资超过改制企业所在市（地）职工平均工资两倍的,原则上按不高于两倍的标准确定。

三、关于改制企业管理层持股问题

主辅分离辅业改制过程中，企业管理层参与改制的，解除劳动关系经济补偿金应按照21号文件标准执行。辅业改制单位净资产进行各项支付和预留后的剩余部分向参与改制的管理层转让的，管理层不得参与资产转让方案的制订以及与此相关的清产核资、财务审计、资产评估及底价确定等重大事项；不得以各种名义低价出售、无偿转让量化国有资产；管理层应当与其他拟受让方平等竞买，并提供其受让资金来源的相关证明，不得向改制企业及主体国有企业借款，不得以这些企业的资产为管理层融资提供保证、抵押、质押、贴现等；管理层要取得改制企业绝对控股权的，国有产权转让应进入国有资产管理机构选定的产权交易机构公开进行，并在公开国有产权转让信息时对有关事项进行详尽披露。主体企业要加强对企业资产转让中涉及管理层受让相关事项的审查，认真履行有关职责，切实维护出资人及职工的合法权益。

四、关于主辅分离辅业改制过程中国有划拨土地使用权处置有关问题

企业按照859号文件有关规定实施主辅分离的，根据原主体企业与改制企业双方的分离方案和实际用地情况，经所在地县级以上人民政府批准，可将原划拨土地使用权分割后分别确定给主体企业和辅业企业以划拨方式使用。企业改制时，只要改制后的土地用途符合《划拨用地目录》，经所在地县级以上人民政府批准可仍以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，应依法办理土地有偿使用手续。划拨土地使用权价格可以根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）的有关规定，经有土地估价资质的中介机构评估确定后，作为土地使用者的权益。

五、关于主辅分离辅业改制过程中退休人员的管理问题

辅业改制时，要按照《关于转发劳动保障部等部门〈关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见〉的通知》（中办发[2003]16号）要求，将企业退休人员移交街道社区或社保机构实行社会化管理。退休人员在移交社会化管理前，原则上继续由原主体企业管理，也可由原主体企业与改制企业协商具体管理方式，原主体企业要按照有关规定，落实所需经费，做好相关工作。

六、关于改制企业党的组织关系隶属问题

主辅分离辅业改制过程中，要按照《关于在深化国有企业改革中党组织设置和领导关系等有关问题的通知》（中组发[1998]9号）精神，本着有利于推进国有企业改革和有利于加强国有企业改革中党的建设的原则，适时调整辅业企业党组织的隶属关系。改制辅业企业与原主体企业分离后，其党组织原则上应当移交企业所在地党组织管理。原主体企业党组织要主动与辅业企业所在地党组织沟通、联系，通过认真协商，妥善做好改制企业党组织关系移交工作。辅业企业更名或重新设立党组织，应当向企业所在地党组织提出申请，有关部门应当按照有关规定及时办理审批手续。

七、关于主辅分离改制分流实施结果备案问题

各中央企业在将改制分流方案实施结果报有关部门的同时，须将下列内容报送国资委备案：

（一）改制企业的资产处置情况，包括资产清查结果、资产评估报告的核准文件或备案表、资产处置结果等。资产评估备案按照《关于委托中央企业对部分主辅分离辅业改制项目进行资产评估备案管理的通知》（国资产权[2005]193号）执行。

（二）职工安置结果，包括改制企业人员分流安置情况，劳动关系处理情况，经济补偿金支付情况（包括实际支付经济补偿金标准、总额及资金来源），社会保险关系接续情况等。

（三）预留费用说明，包括提取预留费用的人员范围，预留费用构成内容、标准、年限、总额及预留费用的管理。

（四）企业改制后的股权结构及法人治理结构情况。对于改制企业主辅分离辅业改制的实施方案、职工代表大会通过实施主辅分离改制分流的决议、省级劳动保障部门出具的审核意见书等，由各中央企业集团公司（总公司）进行备案管理。

各中央企业集团公司（总公司）要进一步加强对主辅分离辅业改制工作的组织领导，强化改革意识，发挥主导作用，规范改制工作。在具体实施操作过程中要严格按照859号文及有关配套文件的要求，认真组织好改制方案的审核、实施，严格执行和落实资产处置、人员安置等各项政策，切实负起责任。

规范业主 篇5

随着行业的发展, 智能建筑相关国家标准、行业标准也纷纷出台, 这些标准的出台为行业的发展起到了推动的作用, 同时也为相关业主方提供了便利, 智能建筑变得“有法可依”。本期, 我们采访了中国中央电视台新台址建设办公室高级工程师张宝光。张工将以一个业主方的角度给我们分析标准建设的作用和意义。

IB记者:1986年, 智能建筑开始传入我国;1991年, 被认为是我国第一栋有明确设计定位的智能大楼在北京诞生。随后, 一些关于智能建筑国家标准、行业标准纷纷出台。您作为最终用户, 您认为这些标准的出台对于行业发展有哪些推动作用?对于项目的完成有哪些促进作用?

张宝光:标准出台之前, 许多业主对建筑智能化系统不甚了解, 或者认为可有可无、或者盲目太大求全, 集成商为了自身利益不切实际的堆砌系统, 让很多业主花了冤枉钱, 也对智能化系统的推广, 造成了负面影响。

各种标准出台后, 这种情况大有改观, 这些标准对于智能化建筑的规划、建设、设计、施工, 都起到了很好的指导作用。

从业主角度来说, 我们希望设计单位在项目规划设计阶段, 能真正吃透标准, 多与业主沟通, 让业主了解标准规范, 做出既符合项目需求又符合标准规范要求的方案。

IB记者:住房和城乡建设部从1997年开始对系统集成商进行专项资质管理。目前在项目招标过程中, 经常需要系统集成商提供的资质证明有哪些?哪些属于施工中必须具备的资质?

张宝光:目前招标中, 需要投标商提供建筑智能化系统工程专项设计资质和专项施工资质, 对于实施阶段的招标, 专项施工资质是必须具备的资质, 但是从工程实践发现, 集成商设计资质与等级更能反映该企业的技术实力。有些工程项目要求系统集成商具备一些特殊资质, 如保密工程等。

IB记者:您认为行业内所颁发的这些资质对于智能建筑项目有哪些影响?您认为这些资质的作用有哪些?

张宝光:资质管理是中国特色的管理, 目前从事智能化集成的公司众多, 良莠不齐, 资质管理从某种意义, 规范了市场, 促进有序竞争、优胜劣汰。但是, 我个人认为它也妨碍了一些新兴企业的进入, 从长远看, 资质管理应该向备案制过渡。

IB记者:请您简要介绍智能建筑工程建设的流程有哪些?如果按照时间来分阶段的话?可以分成几个阶段?

张宝光:建设工程项目一般分为项目建议、可研、初步设计、施工图设计、施工、调试、验收几个阶段, 相应地, 建筑智能化系统的建设流程也要与之相匹配。从实际经验看, 智能化系统集成商如能早一点介入项目, 智能化设计就能避免走弯路, 减少施工改动, 但是这与现行的招、投标制度有些矛盾, 还需要在工程中多加实践与摸索。

IB记者:用户在智能建筑产品的使用上, 从智能建筑发展的初期到现在比较成熟的阶段有哪些变化?

张宝光:从最初只关注品牌、到关注产品使用的技术、再到后来关注系统的性价比, 这都是进步。

IB记者:回首智能建筑走过的历程, 您对今后智能建筑的发展阶段有哪些期望?

张宝光: (1) 智能化各系统完全数字化、IP化, 各个子系统完全无缝连接在一起; (2) 操作界面更友好、更人性化。

IB记者:您在工程项目实践过程中, 都曾遇到过哪些问题?最大的困难是什么?希望哪些部门给予什么样的配合?

张宝光:作为北京市评标专家, 在参加市里组织的智能化系统评标中, 经常发现所谓技术标评审, 就是对各个投标单位的“施工组织设计”打分, 没有任何设备、系统、方案的评审, 这完全忽视了智能化系统的特殊性, 混同于常规建筑工程评标。

建议招标主管部门要考虑智能化系统招标的特殊性, 充分发挥技术专家评标作用。

IB记者:经过15年的发展, 我国在智能建筑方面与国外相比还有哪些差距, 还需要做哪些努力。

此“业主代表”非彼“业主代表” 篇6

《规则》历经五年实践,一些在此之前长期困扰着业委会选举的种种问题,如开发商不配合召开业主大会、业委会选举有始无终、业主大会投票率低、业委会选举过程存在暗箱操作现象以及业委会权力高度集中缺乏监督等,基本上都给出了解答,业委会这一全新的自治组织,也得到了进一步规范和发展。但与此同时,有些地方因为在“业主代表”理解上出现了偏差,导致后续工作开展困难,甚至影响了业主大会的召开。《规则》中的六处“业主代表”,其实有着三种不同的含义。

一、“业主代表”的不同含义

1、指筹备组的业主成员,即首次业主大会筹备组的组成成员之一;

2、指参加业主大会会议的业主代表,即物业管理区域内业主人数较多时,以幢、单元、楼层为单位所推选出来参加业主大会会议的业主;

3、指行使共同管理权的业主代理人,即在第二种“业主代表”的基础上,通过约定,以业主书面委托的形式,在一定期限内代为行使共同管理权的业主代理人。

二、如何正确理解不同含义

同为“业主代表”,却有着三种不同的含义。应该如何来正确理解,首先看三者之间的区别:

1、产生方式不同。

第一种“业主代表”的产生,是由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐;第二、三种“业主代表”的产生则是由业主大会议事规则规定。通俗地讲,前一种是“老大”(即筹备组组长)说了算,后两种是“规定”说了算;

2、职责不同。

第三种“业主代表”由于获得了业主代理人资格,享有《规则》第十七条规定的10项职责,其所拥有的权限在三者之中为最大;第二种“业主代表”可以说基本无权,只是物业管理区域内业主人数较多时,推选出代表去参加会议而已。无论业主大会会议采用集体讨论形式召开也好,还是采用书面征求意见形式召开,根据《规则》第二十二条规定,凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。推选出的代表由于未取得业主代理人资格权限,在业主大会会议上行使表决权,也仅是个人的意见,在统计投票权数时也仅能按一人和其拥有的专有部分建筑面积来计票。第一种“业主代表”享有《规则》第十二条规定的7项职责,其拥有的权限在三者之中居第二。虽然不如取得业主代理人资格的权限,但由于筹备组的工作中有一项为草拟业主大会议事规则,这也在一定程度上决定了后两种“业主代表”的命运和走向;

3、“有效期”不同。

筹备组中的“业主代表”最长“有效期”为90天;而参加业主大会会议的业主代表以及在此基础上更进一步成为业主代理人的,最长“有效期”为5年。

再看三者之间的共同点:

1、需要一定的程序产生。都需要经过业主推荐、推选,并以书面形式在物业管理区域内公告;

2、必须具备业主身份。非业主使用人无资格参选;

3、人数上有限制。

三、存在的主要问题

1、筹备组的业主成员普遍存在两种现象:

一是唯唯诺诺当“木偶”。反正自己是街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐出来的,领导怎么说自己怎么做,或者干脆只是挂个名而已;二是与组织者、指导人员“对着干”。这在一些由于业主维权而推动成立的筹备组当中表现突出,由于筹备组成员当中,除了业主代表热情高涨之外,其余成员都是被动型的,其一举一动、一言一语很容易被维权业主认定为包庇开发商的罪证。

2、参加业主大会会议的业主代表同样存在缺位和越位现象。

不履行职责、不参加会议或是表决意见直接代签等现象比比皆是。

3、行使共同管理权的业主代理人这一业主代表制度未得到广泛应用。