业主大会和业主委员会成立指导意见

2024-12-07

业主大会和业主委员会成立指导意见（精选6篇）

业主大会和业主委员会成立指导意见篇1

业主大会和业主委员会成立指导意见各县（市）、区房管局（处）：

为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。

召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。

三、业主委员会产生的程序

召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。

（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。

（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。

（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。

（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。

（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条

（二）、（三）、（四）、（五）项内容。

（七）召开业主大会或业主代表大会会议。

（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。

（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。

四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。

六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。

七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。

八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采取集体讨论方式的程序：

1、筹备委员会报告工作情况；

2、审议；

3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

4、投票并统计；

5、公布选举结果。

采取书面征求意见方式的程序：

1、发放选票、设立建议箱；

2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

3、投票（回收选票）并统计；

4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；

5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。

九、业主委员会履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。

十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。

十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：

1、各类会议记录、纪要等书面材料；

2、业主名册；

3、物业服务合同；

4、公告、公示及证明材料；

5、有关法律、法规文件资料；

6、其他应当保存的资料。

十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。

业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。

业主大会和业主委员会成立指导意见篇2

（市建委市社会办市民政局市规划委

二00八年十一月二十四日）

第一章总则

第一条为规范住宅区业主大会、业主委员会的活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合实际，制订本规则。

第二条本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、运作及活动适用本规则。

第三条本规则所称“业主”，是指房屋所有权人。

第四条市建设房屋行政主管部门负责本市物业管理工作的监督管理。

第五条各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。

街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。

第二章业主大会

第六条业主大会由物业区域内全体业主组成，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第七条一个物业区域成立一个业主大会。物业区域的划分，应当综合考虑建筑规模、停车位、绿化、物业服务用房及相关设施设备共用等因素，便于业主共同决策和社区管理。

第八条销售房屋之前，开发建设单位应当通过招投标或协议方式选聘前期物业服务机构，并同时向物业所在地街道办事处、乡镇政府提出划分物业区域申请，并提交以下材料：

（一）规划许可证明文件及附图；

（二）物业服务用房、社区居委会办公用房、社区活动用房等公共配套用房规划及建设方案。

第九条街道办事处、乡镇政府会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门对前述资料进行审核，划分物业区域，出具意见书。

意见书中应当载明以下内容：

（一）物业区域四至范围、总建筑面积、总单元数等；

（二）物业服务用房规划面积、坐落位置（要落实到幢、层、房号）；

（三）社区居委会办公用房、社区活动用房规划面积、坐落位置（要落实到幢、层、房号）；

（四）规划停车位数量、分布情况；

（五）规划绿地面积、分布情况；

（六）其他公共配套用房及设施情况。

第十条开发建设单位在办理前期物业服务招投标备案手续时，应提交物业区域划分意见书。

第十一条开发建设单位应当自物业区域内物业交付首户业主之日起30日内向物业所在地的街道办事处、乡镇政府报送房屋分户及建筑面积清册，以及筹备首次业主大会会议所需的其他材料。

物业交付之日指房屋买卖合同约定的交付日期，实际交付日期与合同约定不一致的，以实际交付日期为准。

第十二条首次业主大会会议自物业区域内物业交付首户业主之日起即可筹备，具备法定表决条件的，应及时召开，开发建设单位应及时书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇政府，业主也可以提出书面申请。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。

第十三条在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人（未成立社区居委会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任），负责组织业主代表、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。第十四条筹备组中业主代表的产生，由社区居委会或街道办事处、乡镇政府组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。

业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等。

第十五条筹备组成员确定后，应当在物业区域内的显著位置予以公告。

第十六条筹备组应当遵守以下工作原则：

（一）少数服从多数；

（二）筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。

第十七条筹备组应当制订首次业主大会会议召开方案，并完成以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题；

（二）拟定业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法；

（五）首次业主大会会议的其他筹备工作。

第十八条业主大会议事规则应当规定以下事项：

（一）业主大会会议召开的形式、程序和规则等；

（二）业主委员会委员资格、数量、任期和候补制度等；

（三）业主委员会会议召开的条件、形式、程序和规则等；

（四）业主委员会换届程序、补选办法和议事规则等；

（五）业主委员会日常活动及印章管理制度等；

（六）业主大会会议、业主委员会会议经费的筹集、使用和管理等；

（七）其他事项。

第十九条筹备组应当将以下事项在物业区域内公示：

（一）首次业主大会会议召开方案；

（二）业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；

（三）业主及其专有部分面积明细表；

（四）业主委员会委员候选人产生办法（草案）；

（五）业主委员会委员候选人建议名单及简况。

公示时间不少于7日，业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组提出，筹备组应当登记并作出答复。

第二十条筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

因故无法按时完成筹备工作的，筹备组应当按照首次业主大会会议召开方案的规定，在物业区域内公告相关情况及解决办法。

第二十一条首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意：

（一）业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；

（二）业主委员会委员。

第二十二条筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。

第二十三条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开，但应当有符合法定表决权数的业主参加。

采用书面形式的，应当按照业主大会会议召开方案规定的时间、地点和方式，发放、回收书面表决书，并做好签收和登记工作。

第二十四条业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应载明委托事项和业主专有部分面积，一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或业主大会议事规则中明确规定。

房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的总业主人数为一人。

物业区域内的人防、车库不计算表决权数。

第二十五条业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，但业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议

投票表决。

第二十六条业主大会定期会议每年应至少召开一次，由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。

第二十七条经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，或突发重大紧急物业管理事情需由业主共同决定的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十八条业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

具体议事方式、程序、原则应当在业主大会议事规则中规定。

第三章业主委员会

第二十九条业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）召开业主大会会议；

（二）定期向业主或业主大会报告相关情况;

（三）与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同;

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；

（五）监督管理规约的实施;

（六）督促业主交纳物业服务费用；

（七）配合社区做好本物业区域内的社区建设工作；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第三十条业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十一条业主委员会委员为单数，具体数额应当在业主大会议事规则中明确规定。

业主委员会委员选举产生后，应当组织召开首次业主委员会会议，由委员推选主任委员、副主任委员等。

第三十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案：

（一）业主大会决议；

（二）业主大会议事规则、管理规约；

（三）业主委员会委员名单；

（四）其他材料。

第三十三条街道办事处、乡镇政府在备案后7日内将有关情况抄送区县建

设房屋行政管理机构，并书面通报区县公安分局和物业所在地社区居委会。

第三十四条业主委员会实行任期制，每届任期年限应当在业主大会议事规则中明确规定。

第三十五条业主委员会备案后，持街道办事处、乡镇政府出具的备案证明向区县公安分局申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。

第三十六条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：

（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；

（三）丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为被判处刑罚的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；

（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。其中有

（一）、（三）、（五）项情形的，业主委员会委员资格自动终止，其他由业主大会会议作出决定。

第三十七条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会；拒不移交的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

第三十八条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定组织召开。经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

第三十九条业主委员会会议应当有超过半数的委员参加，作出决定时应当经全体委员半数以上同意，每名委员拥有一票表决权。

业主委员会会议应作书面记录，由参会委员签字后存档。

业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议。

第四十条业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地社区居委会派代表参加。

第四十一条业主委员会会议作出决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内以书面形式在物业区域内公告。

第四十二条业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：

（一）业主大会、业主委员会会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等；

（四）业主委员会委员选举及备案材料；

（五）专项维修资金账目；

（六）业主意见及建议。

第四十三条业主委员会委员候补制度应当在业主大会议事规则中规定。业

主委员会任期内，委员出现空缺时，按候补制度自动补足，并履行备案手续。候补人数不超过业主委员会委员总数的二分之一。

第四十四条业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

第四十五条新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可向人民法院提起诉讼。

第四十六条业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自备案事项变更之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇政府申请变更备案。

第四章指导监督

第四十七条召开业主大会会议应当告知物业所在地社区居委会，并听取其意见和建议。出现违反法律、法规或业主大会议事规则、管理规约情形的，社区居委会应向物业所在地街道办事处、乡镇政府报告，街道办事处、乡镇政府应当及时给予指导。

第四十八条业主委员会不按时组织召开业主大会会议的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

第四十九条业主委员会逾期未组织召开业主大会会议换届的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会组织业主召开业主大会会议进行换届。

第五十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五十一条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十二条业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第五十三条业主委员会违反规定或超越职责范围使用印章的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成损失的，由责任人承担相应责任。

第五章附则

第五十四条管理规约、业主大会议事规则等示范文本、表样由北京市建设委员会另行发布并推荐使用。

业主大会和业主委员会成立指导意见篇3

一、成立业主大会流程图

提报成立业主大会申请 —→街道办事处审核—→组织成立业主大会筹备组—→筹备组履行工作职责—→召开业主大会—→选举产生业主委员会

二、各流程内容分解

（一）成立业主大会申请

1、申请人：小区业主（业主大会和业主委员会指导规则第九条）

2、申请成立业主大会的条件：

（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十五以上。（条例第二十八条）

符合上述条件之一的，申请人均可向街道办事处提报成立业主大会申请。

3、申请所包含的内容：

（1）小区基本情况（包括小区建筑面积、户数、实际入住面积、入住户数、网点情况等）；

（2）小区物业管理情况（包括前期物业服务公司名称、物业管理人员情况、收费标准等）。

（二）街道办事处审核

申请人将申请报街道办事处审核，并告知审核结果。

（三）成立首次业主大会会议筹备组筹备组

街道办事处领导小组办公室对上报材料进行审核，对符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的成立条件的，街道办事处在六十日内（省条例30日，指导规则60日）组建业主大会筹备组。

1、张贴成立业主大会筹备组公告。街道领导小组办公室根据申请人上报的材料，起草《关于成立小区业主大会会议筹备组的公告》，提出组成筹备组人员成分，在小区内张贴（拍照留据）。

2、筹备组人员组成。（说明：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任）（指导规则第十条）

（1）筹备组中建设单位、社区居民委员会等派员由所在单位出具派员证明，报街道办事处物业管理部门；

（2）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。（指导规则第十一条）

（3）筹备组上述人员初步确定后，在规定时间（六十日）内组织召开筹备组会议，推选筹备组组长、副组长，并确定筹备小组工作职责，在小区内张贴《关于小区业主大会筹备组成员的公告》（含职责）。在公告张贴后约定日期内小区业主对筹备组成员及工作职责无异议后即最终确定。

（五）筹备组履行工作职责

1、设立业主大会筹备组办公室。为便于开展工作，可在小区物业办公处、小区所在地居委会等处设立办公室，在办公室张贴筹备组人员名单及工作职责等。

2、召开筹备组会议。

（1）由筹备组组长负责组织召开筹备组会议，对职责进行分工；

筹备组成员具体工作分工：

组长：全面负责筹备组的工作，及时组织召开筹备组会议，提供管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案供筹备组商议，并对整个流程及材料真实性进行把关。

副组长：按照筹备组工作职责，具体负责做好业主登记、业主

身份确认、业主代表选票制作及入户选举登记、张贴公告、召集业主（代表）等工作；商讨管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案，组织对业主代表和首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法提出意见；

筹备组成员：负责配合组长、副组长开展工作，参与各项活动的开展，参加业主身份确认、业主代表选举、选票检票、统计、监督张贴公告的真实性等工作；参与起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案，对业主代表和首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法提出意见。

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容（需业主大会表决的各项议题）；

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案及确定首次业主大会会议表决规则；

（4）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单，制定业主委员会选举办法；

（说明：业主投票权数由筹备组确定。鉴于全体业主参加业主大会难度较大，可以按照有关规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。）（条例第三十五条）

如确定以业主代表形式作为投票权数召开业主大会的，首先确定（楼栋、单元、楼层）选举单位，并提出业主代表条件，在每个选举单位只能产生一名业主代表。“业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单”（指导规则第十四条）。张贴《关于小区首次业主大会会议形式的公告》。

在确定业主名单及投票权数以后，由筹备组按照选举单位（楼栋、单元、楼层）制作业主代表推荐票（样本见附件），筹备组成员分组入户由业主填写推荐票（非房屋产权人应持产权人的委托书方可填写），也可通过信件、委托书等形式由他人代为填写选票，如业主因故未参加推荐，筹备组以书面形式在小区明显处张贴通知，要求业主在规定时间内到筹备组领取填写推荐票（省条例第三十四条）。截至规定日期汇总推荐票进行统计，以得票多且票数过半者（得票数占一个计量单位总户数过半）当选业主代表。

（6）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；条件：（筹备组制定）

候选人名单：以业主代表形式召开业主大会的，业主代表直接作为业主委员会委员候选人；以其他形式召开业主大会的，候选人产生方式由筹备组根据有关规定制定。

选举办法：（筹备组制定）

（7）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。（条例第三十条）

筹备组按照要求完成上述工作后，在小区张贴《关于召开小区业主大会的公告》，将前7项内容包含在公告中，如各项草案、业主大会各项议题、业主代表名单、与会时间、地点、参加人员等。

（六）召开业主大会、选举产生业主委员会

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议（省条例60日，指导规则第十五条90日）。业主大会由筹备组组长主持，简要汇报业主大会筹备组前期工作开展情况，说明召开业主大会的意义，讲解业主大会、业主委员会的职责。

（业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映）（条例第三十五条）；业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定（指导规则第二十八条）。

宣布会议议程：

1、表决通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则等；

2、选举业主委员会成员（5至11人单数组成）（省条例3人以上，指导规则5至11人单数）；

讲解业主委员会成员选举办法和选票填写有关事宜

3、会议确定的其他议程

（七）其他事宜

业主委员会应当自选举之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员（条例第三十八条）。业主委员会主任、副主任和执行委员的推选，一般在业主大会结束后即可开始。选举完成后应进行公示。

业主大会和业主委员会成立指导意见篇4

各位来宾、各位业主：大家上午好！

今天我们相聚一堂，在这里召开小区业主委员会成立大会，业主委员会的成立，标志着我们小区物业管理的完善和成熟；标志着各位业主参与、监督物业管理工作、维护自身和共同合法权益有了合法的途径；标志着小区物业管理进入了规范化、组织化的一个崭新局面。从今以后，广大小区业主有了困难，有了矛盾，有了纠纷，甚至有了委屈，就有了调解、诉求、解困的地方，有了可依赖的组织，广大业主的合法权益将可以通过业主大会、业主委员会，得到有效维护和保障，小区的业主们不再是孤立无援的个体了，有了维护自身物业权益的自治组织，这是全体业主共同努力的硕果。

作为渡口社区主任，应邀参加小区业主委员会成立大会，与大家一起共同见证小区业主大会的成立和业主委员会的选举，我的心情非常激动，让我们首先以热烈的掌声预祝本次业主代表大会取得圆满成功，选出小区好的当家人，选出合格的业主委员会。

小区业主委员会的筹备工作也有很长一段时间了，在此我向参与筹备业主委员会的热心人真诚地道一声：你们辛苦了！还要向为促成这次大会的顺利召开，给予支持、帮助的各级领导和同志们表示衷心的感谢！

借今天这个机会，我也向业主委员会提出几点建议：

1、坚持依法办事，切实做到“学法、懂法、用法”，推动业委会各项工作走上法制化轨道。物业管理工作涉及到千家万户，不同的业主有着不同的利益诉求，给业委会的各项工作带来了严峻的挑战。每位业委会成员都要加强对物业管理政策和有关规定的学习，提高参与物业管理的水平，认真履行职责，加强监督，使业主委员会成为真正代表小区全体业主利益的组织！

2、签订《业主公约》，建立健全各项规章制度，推动小区工作的规范化建设。《业主公约》对每一位小区业主具有法定的约束作用，大力开展宣传教育工作，督促全体业主遵守有关要求，真正把小区建设成为“环境优美、举止文明、治安良好、人居和谐”的高品质住宅小区。

3、坚持“合作共赢”的工作方针，积极开展各项工作。根据《物业管理条例》规定，积极配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护本小区的社会治安等相关工作，配合社区依法履行自治管理职责，协助社区做好各项工作，自觉接受社区的监督和指导团结协作促和谐。

4、廉洁奉公，勤俭办事，切实履行好业委会的职责。业委会的工作具有浓厚的公益事业特点，要时刻牢记广大业主的信任和嘱托，坚持干干净净为业主服务，不搞特权，不留污名，模范带头履行普通业主应担负的所有义务，及时足额交纳物业管理费和停车费，高效使用好有限的业主委员会活动经费，做到帐目清楚、支出合理。

5、积极支持开展小区丰富多彩的文体活动，增强小区文化氛围，建设我们共同的美好家园。

各位来宾，各位业主，我们有理由相信，肩负着业主们重托的业主委员会一定会切实维护全体业主的合法权益，认真履行业主们所赋予的职责，架起沟通的桥梁，我们的业主委员会一定会不负众望！我们的房产物业更能够因小区管理的完善而不断保值、升值，最后，让我们共同祝愿小区的明天更美好，愿和睦、温馨、吉祥、如意永远伴随我们这个共同的家园！

成立业主委员会篇5

一、提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

三、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；(一)业主委员会登记申请表；(二)街道办事处核准证明；(三)业主委员会选票；(四)业主代表选票；(五)业主授权委托书；(六)业主大会或业主代表大会签到表；(七)业主委员会章程；(八)业主公约；(九)其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业主委员会章程（示范文本）

第一章总则第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

第二章组织及职责第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

第七条本会权利

1、召集和主持业主大会；

2、与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法；

3、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订管理合同；

4、与物业管理单位议定管理计划、费用概算及决算报告；

5、检查、监督物业管理单位的物业管理工作；

6、修订业主公约、本会章程。第八条本会义务

1、筹备业主大会并向业主大会报告工作；

2、执行业主大会通过的各项决议；

3、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；

4、保障本物业各项管理目标的实现；

5、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

6、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。第九条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条下列人员经本会决定可获得适当津贴：

1、本会主任；

2、本会副主任；

3、本会执行秘书；

4、本会同意的其他人员。第三章会议

第十一条本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上和委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十二条本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。第十三条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

第十四条本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

第十五条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。第十六条本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章委员

第十七条本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15人。第十八条本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

第十九条本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主大会确认。第二十条有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：

1、已不是业主；

2、无故缺席会议连续三次以上；

3、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

4、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；

5、其他原因不适宜担任本会委员的。第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。第二十二条委员的权利和义务

（一）权利

1、有权参加本组织的有关活动；

2、有选举、被选举和监督权；

3、有权参与本会有关事项的决策；

4、具有对本会的建议和批评权。

（二）义务

1、遵守本会章程；

2、执行本会的决议，完成本会交办的工作；

3、参加本会组织的会议、活动的公益事业；

4、向本会的工作提供有关资料和建议；第五章经费与办公用房第二十三条本会的经费由--费用中支出。第二十四条本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每向业主公布。第二十五条本会的办公用房由--解决。第六章附则

第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。业主委员会成立的条件业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由开发商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入住之日起满2年的，开发商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主大会行使的职权 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。要办理的登记手续业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.权利和义务业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

业主委员会行使的职权 1.召集和主持业主大会； 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同； 4.审议管家制定的对本小区的管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

业主委员会履行的义务 1.执行业主大会的各项决定； 2.遵守和履行物业委托管理合同； 3.不能从事各种投资和经营活动； 4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参步骤：

第一步，首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

业主委员会成立条件：

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

业主委员会成立程序/成立流程：

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)

6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)

7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)

8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。

9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。

10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。

11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。” 三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

附：成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！谢谢！

____小区业主大会筹备组 ____年__月__日

业主委员会委员候选人名单姓名业权单位姓名业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室签名： ____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。____小区____号楼__门_____室签名:

____年__月__日 3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县)居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

业主委员会成立步骤篇6

第一章总则

第一条为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，指导全体业主正确行使共同管理权利，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及有关规定，结合本市实际制定本规则。

第二条本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用本规则。

第三条业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务。

第五条业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第六条街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门指导下，负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好相关工作。

第二章业主大会

第七条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上的；

（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满三年的。

符合首次业主大会会议召开条件之一，建设单位、20%以上业主或者前期物业服务企业可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第八条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

第九条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起45日内，成立首次业主大会会议筹备组，并指定专人担任首次业主大会会议筹备组组长。

第十条筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）和居（村）民委员会代表组成。

业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、具备必要的工作时间。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织业主推荐。

筹备组成员人数应为单数，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组总人数的一半。

第十一条筹备组应当自成立之日起15日内将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

业主（20%以上）对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

2主同意；决定第（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入建筑物总面积。

第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金筹集、使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条业主大会议事规则应当规定以下事项：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定办法；

（六）业主大会会议的表决程序；

（七）业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等；

（八）业主委员会日常活动监督办法；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理以及业主委员会委员工作性补贴标准；

（十一）业主委员会财务管理的规定；

（十二）业主委员会印章的使用和管理。

第二十条业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用或实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制。

业主大会议事规则对业主权利的限制并不免除其应承担的义务。第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一物业管理情况报告；

（二）上一业主委员会工作情况报告；

（三）上一业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；

（四）上一利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；

（五）物业管理的其他有关事项。

业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作报告及下一物业管理方案；

（二）选举需要补选或者换届选举的业主委员会委员、候补委员；

（三）决议下一物业管理有关事项；

（四）决议下一业主委员会收支预算；

（二）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（三）按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织协调能力；

（六）具备必要的工作时间（住宅小区业主委员会委员、候补委员应在小区内常住）；

（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。

第三十一条业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候

选

人

：

（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；

（二）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的

（三）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。

第三十二条业主委员会自首次业主大会表决通过之日起30日内，持以下材料向物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员、候补委员名单；

（五）街道办事处、乡镇人民政府出具的初审意见。

材料齐全的，县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门应当5个工作日内予以备案，并告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十三条业主委员会凭县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。

第三十四条业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主大会决定，签订经营性物业承包租赁合同；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；

（六）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；

（七）审核需要业主分摊的费用，督促业主按照规定交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；

（八）监督管理业主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作档案；

（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；

（十二）业主大会赋予的其他职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。

业主委员会根据业主大会的决定签订物业服务合同和经营性物业承包租赁合同时，应将签订的合同、经业主大会同意的经营性物业收益使用管理方案报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十五条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；

（四）业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）法律、法规、管理规约规定的其他情形。

第四十三条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员资格:

（一）不履行委员职责或长期委托他人履行委员职责的；

（二）利用委员资格谋取私利的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）侵害他人合法权益的；

（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十四条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十五条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

第四十六条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十七条业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

第四十八条业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

第四章指导监督

第四十九条物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理中的投诉。

第五十条建设单位拒不履行组织成立业主大会相关义务的，县、3143、本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职；

4、具有必要的工作时间，业主委员会主任、副主任原则上只在一个物业管理区域内担任；

5、具备一定的组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；

6、书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；

7、无挪用、侵占公有财产行为；

8、法律、法规和政策规定的其他条件。