浅析业主对业主委员会的监督权

浅析业主对业主委员会的监督权（精选8篇）

浅析业主对业主委员会的监督权 篇1

浅析业主对业主委员会的监督权

我是业主，我能监督业主委员会吗?

——浅析业主对业主委员会的监督权

北京市盈科律师事务所 吴咚咚律师

近日，有某小区的若干业主向吴律师咨询关于业主可否监督业主委员会的问题。这几位业主所在的小区曾经选举过业主委员会，主要负责监督物业公司的日常工作。这个小区是个商业住宅小区，小区的居民大多原本并不认识，而是因为购买了该小区的商品房才成为了邻居。来咨询的几位业主也是因为楼上楼下，经常见面才熟络起来。本来觉得有业主委员会监督物业公司的工作是件大好事，但是最近却因为某户室内的主管道爆裂，需要维修而发现了一些问题。管道爆裂后，受影响的住户给物业公司打电话，要求立即维修更换爆裂的管道，但是物业管理公司却说自己公司账户没有足够的专项维修基金，无法维修。可是这个小区的业主在入住时都先后缴纳过专项维修基金，算起来是很大一笔款项，怎么会没有足够的专项维修基金呢?小区的业主找到业主委员会，要求公开账目，但是却遭到拒绝。

小区业主与物业公司的矛盾由来已久，但近年又出现了新的矛盾，那就是个别业主和业主委员会的矛盾，业主反映的问题主要有：

1、业委会工作行为不公开，业主对不透明的暗箱操作难以产生信任;

2、业委会工作人员不专业，导致管理不到位，行为不规范;

3、业委会工作人员不尽职，滥用权利或者不作为;

4、业委会和物业公司勾结，共同侵害业主的利益。

业主和业委会尤为突出的矛盾则是，业委会不公开收支账目，导致有异议的业主不能了解账目，无法监督业委会。

《物业管理条例》第十条明确赋予了业主监督业委会的权利。在实际中有些小区的业委会认为业主只能通过业主大会才能监督业委会的工作，其实这是误解。业委会的管理职能来自于业主的赋予，在形式上这种权利是通过业主大会的选举产生的，但并不代表业主们只有且必须通过业主大会才能行使对业委会的监督权。每位业主作为小区物业的所有权人，基于这种身份就可以对业委会的工作进行监督。而且，从立法本意来说，法律既然赋予了业主监督权，就自然需要这种权利能切实到位。业委会从事的是常务性的管理工作，而业主大会不可能频繁召开，所以如果把对业委会的监督权理解为只能通过业主大会行使，无疑会使这种监督权被架空，是有悖于立法本意的。对于如何监督业委会，也有人建议再设立一个业主监事会，对业委会进行监管。吴律师对这种建议持保留意见。一是这无疑又会增加一笔开支，对业主是一种额外的负担;二是监督管理机构复杂化并不能有效避免腐败，反而容易滋生腐败。目前存在的业主大会、业委会、物业公司、个别业主四种主体相互间已经矛盾重重，再额外增加一个管理机构恐怕只能雪上加霜，可能不久又会出现大量反映业主监事会监管不力的投诉。其实，把监督业委会的权利还原到每位业主上是更简便高效的做法。所谓群众的眼睛是雪亮的，让每位业主都能直接监督业委会能保证及时发现问题，避免官僚主义。而在本文开头提到的咨询中，吴律师认为对于业委会不肯对个别业主公开账目的行为，业主完全可以主张自己的知情权和监督权，必要时还可以通过法律途径维护自己的权益。

为了更好地保护业主的权利，《物业管理条例》第十二条还明确规定了业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这无疑再次肯定了业主对业主委员会的监督权是有法律保障，并可以强制执行的。

在此，吴律师也向各位业主朋友提个醒;

1、首先要树立和强化自己的权利意识，要意识到小区的建设和管理与自己的切身利益息息相关，不要自己没遇到事就漠不关心，遇到事才着急上火。

2、积极参与小区的建设和管理，多与小区的其他业主联系交流，尽可能参加业主大会或者委托他人参加，选举自己满意的业主担任业主委员会成员，如果有相应的管理能力和热心公益，可以毛遂自荐;

3、细化业主委员会的工作守则，包括账目公开制度、账目管理制度等，做到责任明确到位，也可以约定适当的劳务费，对热心的委员予以补贴;

4、监督业委会也应注意方式方法，要冷静和理性，如果认为侵犯了自己的知情权，可以通过法律途径解决问题，要求公开账目或作出合理解释。

5、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

6、如果发现业委会个别人存在失职行为，可以通过召开业主大会的方式撤换，如果该行为可能涉及违法犯罪，应当及时举报。

浅析业主对业主委员会的监督权 篇2

建筑工程中往往会存在一些质量问题,例如基础工程中的桩位偏离;混凝土工程中的梁、柱、板鼓包,钢筋外露;砌体工程中的墙体裂缝;钢结构工程中的螺栓移位,焊缝尺寸偏小;屋面工程中的防水层开裂、鼓包等。这些问题轻则影响建筑物的外观,重则影响建筑的安全和使用。因此,在工程建设中业主要对施工过程进行严格监督,进行有效的管理,避免发生施工质量问题,杜绝建筑安全隐患。

1 业主对建筑工程施工质量控制的主要内容

建设项目从立项审批到项目规划,从勘察设计到施工建设,从工程竣工到投入使用,整个过程都需要进行合理有效地协调沟通和管理,确保工程能够按时、合格、安全、高效地建设,并在投入使用后能够满足安全性、适用性和耐久性。能将建设项目各参与方紧密联系在一起,并体现协调和管理的重要纽带作用的只有建设单位,即业主。业主是建设项目的投资方,也是项目竣工后的使用方,所以对项目的各个方面都应有严格的要求,在满足法律法规及相关规范标准的前提下,对工程质量的要求尤为重要。业主对项目的质量管理应贯穿始终,在整个建设工程质量控制活动中发挥重要的作用。

针对不同的阶段,业主需要进行组织、管理、协调、监督等一系列的工作和活动。在建筑工程施工的不同阶段中,业主也有不同的质量控制内容,主要有以下几点:

(1)组织相关专业人员对建设项目整体质量的影响因素进行预测和分析,做好建设项目的统筹规划和管理。

(2)经过招标过程,合理选择有相应资质等级、经验丰富、信誉良好的施工单位和监理单位。在签定的合同中,必须写明保证质量的条款,明确质量责任。

(3)协调好对重大技术方案和施工组织设计的审核工作,建立完善的质量保证体系和工作程序。

(4)建立质量信息反馈通道,统筹兼顾,协调设计、施工、监理单位、质检部门的工作,进行全面的质量控制和管理。

(5)在项目施工过程中,派遣专业人员进驻现场,对施工过程进行监督和协调,确保结构质量、外观质量和使用质量能够满足要求。

2 建筑工程施工前的质量控制

施工准备阶段的基本任务就是为施工项目准备一切必要的施工条件,确保施工生产的顺利进行,确保工程质量符合要求。在正式施工前,应该主动进行事前质量控制。业主应充分发挥主动引导性,针对建设项目建立一套科学、合理、可行、完善的质量管理制度,依托监理单位的技术服务,通过审核施工进度计划,明确质量目标,设置质量管理点,落实质量责任,分析可能导致质量目标偏离的各种影响因素,针对这些影响因素,督促施工单位制定有效的预防措施,做到防患于未然。

进行施工前的质量预控,业主应要求和监督施工单位发挥技术和管理方面的整体优势,把长期形成的先进技术、管理方法和经验智慧有目的性地、创造性地应用于工程项目。

施工准备阶段的质量预控,要求针对质量控制对象的控制目标、活动条件、影响因素进行周密分析,找出薄弱环节,制定有效的控制措施和对策。业主应从以下几个方面做好管理工作:

2.1 技术资料、文件准备的质量控制

(1)配合各相关单位做好施工项目所在地的自然条件及技术经济条件的调查,为选择施工技术与组织方案提供基础资料,并以此作为施工准备工作的依据。具体收集和整理的资料包括:地形与环境条件、地下管网情况、工程水文地质情况、气候条件以及当地水、电、能源供应条件、交通运输条件、材料供应条件等。

(2)熟悉国家及政府相关部门颁布的有关质量管理和质量验收标准方面的法律、法规,这些是进行质量控制的重要依据。同时要对工程建设参与各方的质量责任和义务作出规定,明确各方的行为。

(3)对项目监理单位编制的监理规划大纲和监理实施细则进行审核,明确并深化监理的责任,使之在项目实施阶段能够以维护业主的利益为出发点,严格以各项规范要求为标准,充分发挥质量监督作用。

(4)联合监理单位严格审查施工组织设计。施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性的技术经济文件。对施工组织设计要进行两方面的控制:一是要求施工方按照水平先进的原则选定施工方案、制定施工进度,具体包括对主要分部分项工程的施工方法、特殊项目的施工方法和技术措施等进行审核,分析其能否保证工程质量;二是要求施工方制定的施工方案能使工程项目满足合理性、有效性和可靠性要求,达到施工工期短、成本低、安全生产、效益好的经济与质量目标。

(5)为施工方提供施工现场的原始基准点、基准线、参考标高及施工控制网等数据资料,并要求和敦促施工方整理和研究这些基础资料和数据。这些基础数据资料是进行工程测量控制的重要内容,是施工之前进行质量控制的一项重要工作。

2.2 组织好设计交底和图纸会审工作

设计图纸是进行质量控制的重要依据。为了使施工和监理单位熟悉设计图纸,充分了解拟建项目的特点、设计意图和质量要求,减少图纸上的差错,消除图纸中的质量隐患,便于监理和业主的监督管理以及施工的顺利进行,业主应组织好相关单位参与设计交底和图纸会审工作。

3 建筑工程施工过程中的质量控制

在施工过程中,对影响施工质量的各种因素进行全面的动态控制,目标是确保工序质量合格,杜绝质量事故发生,同时消除因质量事故导致的安全隐患。业主应要求并监督施工单位采用PDCA(计划、实施、检查、处理)的质量管理模式,坚持质量标准,确保工序质量和工作质量,并随着施工进度形成各阶段的自检文字记录。

在建筑工程中出现的质量问题,多数是由于施工过程中的疏忽大意造成的。严格执行施工组织计划,规范施工操作程序,提高防范意识,可以有效地预防各类质量问题的发生。业主应参与到各个分部和分项工程的监督管理工作中,配合施工和监理单位的工作,按要求形成完整的文件资料,并由相关单位和部门签字确认,保证工程有序、高效、高质量地进行。

3.1 建筑材料的质量控制

根据设计文件、标准规范、相关法规及承包合同中有关建筑材料的约定条款,对进场的原材料、半成品及成品构件等查验相应的出厂合格证和质量检测报告单。对需要进行材质复验的材料,按照同一生产厂家的同一品牌、同一类型、同一生产批次和相关的复验要求确定取样次数,由业主书面授权委派的甲方代表或监理人员担任见证人,进行现场见证取样并送至施工单位试验室或具有相应资质的检测机构进行试验,试验次数应符合相关要求。试验合格后方可使用。

3.2 地基处理与基础工程的质量控制

地基与基础是建筑物的根基,在整体结构中显得尤为重要。地基处理是否合格直接影响到整个建筑物的质量和安全,业主要特别注意对施工过程的监督。在基坑(槽)开挖及支护过程中,甲方代表需经常在现场旁站和巡视,防止边坡失稳塌方造成人员伤亡事故;开挖接近基底设计标高时,要监督施工方做好机械挖土与人工挖土的作业转换,避免超挖或扰动基土;对于需要降低地下水位的基础施工,要求施工方根据土质和周围环境条件等情况采取合理的降水措施,避免次生质量事故的发生。基坑开挖清理完毕,若发现基底以下有墓穴、孔洞或地质条件与设计不符等情况,业主要及时联系勘察设计单位和相关管理部门进行处理。

基础工程施工前,业主需组织勘察、设计、施工、监理及质监等单位对基坑进行验槽,对不符合要求的部位,要求施工方及时采取措施进行处理,直至验收合格。基础施工过程中,各部位各项工序应根据结构形式、工艺要求、工期安排等合理进行,地下防水、基础结构等程序及技术安全措施应达到相关规范标准的要求。

3.3 主体工程的质量控制

3.3.1 混凝土工程

目前,国内的大部分民用建筑以混凝土结构为主,由混凝土和钢筋承受外部和自重荷载,施工脚手架搭设,各部位模板支撑系统的刚度验算和布置,混凝土强度、尺寸位置、施工缝后浇带留设、养护龄期以及钢筋的绑扎、间距、搭接、位置等要素,成为重点查验的质量关键点。为此,业主、监理、质监等单位在此过程中要对主控项目和一般项目做好质量控制,根据工程规模做好分部分项、子分部、隐蔽工程等的验收记录,如对模板质量及支撑系统的审核、按规定做好结构各部位见证取样混凝土试块并定期送检、钢筋布置情况等。对于多层结构,要做好上下层施工流程的交替管理。在混凝土工程特别是隐蔽工程中,业主应督促监理单位做好监督管理工作,同时保存完整的验收记录、施工方的施工记录、技术交底等各项文件材料,明确责任制度,确保混凝土工程的整体施工安全可靠。

3.3.2 钢结构工程

目前,钢结构常见于工业厂房、单层大空间展厅等,多层及超高层建筑也正在普及钢结构和混凝土-钢结构组合结构。与混凝土结构的质量控制相类似,业主要联合监理单位对文件资料、施工过程等进行管理监督。

在钢结构施工中,主要检查施工工艺、构件尺寸及平整度、立柱垂直度、各部位轴线偏差值、连接节点处焊缝及螺栓质量等方面,以及构件表面的防腐防火处理是否符合要求,要经常性地现场旁站、巡视和平行检验,排除可能存在的影响结构的质量隐患。

3.4 防水工程、装饰装修工程及其他

防水工程和装饰装修工程对建筑物起到维护和美化环境的作用,对业主今后的使用有直接的影响。由于与主体结构在材料性质、受力方式及工艺方面不同,所以不但其自身性能及构造要满足标准要求,同时与主体结构的嵌合也要达到相应的要求。

防水工程主要分为地下防水、屋面防水和室内防水3个方面。要采用科学合理的施工工艺,并在施工完成后进行相应的闭水试验,确保不出现渗水、漏水、排水不畅等问题。

装饰装修工程分为室内装修和室外装修。工程所用材料要达到防火、环保、稳固等要求,业主需从材料采购后的进场检测和施工工艺两个方面进行监督和控制。

电气、给排水和暖通工程是整栋建筑正常运行的动脉,其耐久性、密实性、牢固性和安全性都要达到要求,如消防上的安全要求、使用电压是否稳定、室内空气循环、温度的调节等。在进行室内装修工程施工前,应对这几项工程进行隐蔽工程验收,同时应注意避免与装修工程的冲突。

4 建筑工程施工后的质量控制

施工后的质量控制就是进行质量把关,如果某工序质量整改不到位,绝不能开始下道工序。业主可联合设计、质检、监理单位对已完工程的施工质量进行评价和认定;对工序质量的偏差进行纠正;对不合格的施工产品进行整改处理,例如要求施工方返工或拆除重建。同时,要建立奖惩制度,严格约束施工方在施工过程中的疏忽大意行为。

施工后质量控制的重点是发现在施工质量方面存在的缺陷,并提出施工质量的改进措施,保证施工质量始终处于受控状态。

5 结语

建筑工程质量管理是一项复杂的系统工程,在工程建设的各个环节,始终要把质量管理放在首位。业主是建筑工程的投资人,是建设市场的原动力,建筑工程质量的好坏直接关系到业主的切身利益。业主应积极参与到建筑工程的质量管理中,把好每个阶段的质量关,消除质量隐患,建设质量过硬的满意工程。

参考文献

[1]田振郁.工程项目管理实用手册[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.

[2]潘凯.论业主对工程质量的控制方法[J].中国建设信息,2010(1):53-55.

[3]李晓琴.业主对工程建设项目质量的控制管理[J].科技信息,2012(26):62.

浅析业主对业主委员会的监督权 篇3

关键词：业主对监理工作监督管理

新建山西中南部铁路通道工程瓦塘至汤阴东段位于山西省的吕梁市和临汾市境内、河南省的鹤壁市、安阳市，正线长度694.96公里。正线主要工程数量：桥梁134.465公里，占线路全长19.4%；隧道329.626公里，占线路全长47.4%；路基230.87公里，占线路全长33.2%。

管段内有九家监理单位，具体履行监理合同的是现场的项目监理机构，就是这九家监理项目部。是监理单位委派驻工程项目负责履行委托监理合同的组织机构。本文就业主怎样抓好监理的工作谈以下几点看法：

1 加大总监作为责任和权力主体的监督

总监由监理单位法定代表人书面授权，全面负责委托监理合同的履行、主持项目监理机构的工作。总监个人素质和管理能力，对监理机构建设和监理工作良好开展具有非常重要性。因此总监一定要做好以下四个必须：

①必须严格执行党和国家的方针政策、法律法规，公司各类文件通知规定。正确行使总监的权力，坚持公正立场，一切从实际出发，秉公办事。

②必须精通专业知识，懂技术、懂经济、懂管理、懂法律、具有丰富的实践经验。对施工是否违反合同规定，工程造价是否执行定额标准，工程质量是否符合规范要求，工期制定是否合理等准确分析判断。

③必须德才兼备，严格遵守“守法、诚信、公正、科学”的执业准则，不断加强自身道德修养，自觉抵制各种不良思想的影响，切实履行好自己的工作职责。

④必须具备灵活应对、沟通协调及领导才能。项目监理过程中会遇到许多问题，总监应更多地学习现代管理知识，掌握正确的工作方法，具备较强的综合组织协调能力。严格按程序办事，做到监帮结合，强调各方利益与工程建设目标的一致性。

2 加强监理队伍的考核管理力度

2.1 严格督促监理人员配备

监理人员素质在监理市场中占有举足轻重的作用，一个监理人员素质的好坏，直接影响到一个工程的优良。“严格監理，优质服务，科学公正，廉洁自律”，这是监理服务的原则，服务的方针，具体要求监理工作程序化、规范化，施工监理要避免粗俗的工作方法。监理工作要严字当头，要敢于动真、敢于碰硬，要做到敢管、善管、严管，要用铁的面孔来管理工程质量。

2.2 认真落实公司对监理项目部的考核工作

依据公司根据铁道部《铁路建设工程监理规范》、《铁路建设工程监理信用评价暂行办法》、《监理委托合同》，结合山西中南部铁路通道的实际情况，制定的《工程监理管理及考核办法》。加大对监理项目部的考核工作，并在监理单位信用评价中真实体现。监理单位信用评价为甲级的，按考核期费用额度100%予以奖励；考核等级为乙级的，按考核期费用额度的50%予以扣减合同价款；考核等级为丙级的，按考核期费用额度的100%予以扣减合同价款。公司将每个信用评价周期作为一个考核期，考核结果全线通报。

2.3 重视和加强对监理人员培训工作

建设单位在监理单位进场后，对各监理单位人员进行了统一摸底考试，通过考试，结合在平时检查工作中，发现部分监理人员在业务上存在这样那样问题。为此，业主明确要求对监理摸底考试低于40分以下人员由监理项目部认真梳理，对那些确实不能胜任工作的要坚决清退。要求各监理单位要制定出切实可行培训计划，并明确规定摸底考试之后要按照桥梁、路基、隧道、试验分专业进行考试，考试不合格者要补考，补考不合格要清退出中南铁路监理单位。

3 监理单位的主要工作常抓不懈

3.1 强化过程控制，严控工程质量

工程质量是工程建设的根本，隧道工程施工质量最终体现是不渗漏、不开裂，达到设计要求，满足使用功能。桥梁工程主要以钢筋混凝土施工为主，确保混凝土的强度和不开裂为重点，因此要以质量监控为重心，把质量监控贯穿于整个监理过程，以工序质量保工程质量。隧道施工质量控制主要在开挖、支护、防排水、衬砌四大工序；桥涵工程重点在桩基、地基和基础工程及混凝土工程质量控制；路基重点在试验段填料和试验检测等工序。监理要在细节上下功夫，逐步解决，全面监控，及时记录、纠正质量问题。

3.2 严把原材验收关，从源头控制质量

原材料包括混凝土材料、钢材、防排水材料，其中地材、外加剂质量易波动，以地材、外加剂质量为重点。发现不合格材料立即清除现场，杜绝不合格材料进入现场，把住材料源头，确保施工质量。

3.3 细查问题隐患，彻查落实整改

对各级领导检查发现安全质量等其它问题，监理应要求施工单位逐项整改，绝不放过。要坚决执行“四不放过”，即：问题原因不清楚不放过；问题责任者和员工没受到教育不放过；问题责任者和责任领导不处理不放过；问题处理后没有整改和预防措施不放过。

3.4 采取多措施，卡控施工安全

做好安全监控，首先要提高安全意识。铁道部几起事故通报，这些都是我们进行安全教育最生动的案例。“条条规程血染成，不要用血再验证”，事故造成的后果，就是家破人亡，就是处理一大批人，单位也要受到巨大损失。害了别人，也害了自己。搞好安全监理，为了单位，为了别人，更是为了自己。

3.5 全面开展工程进度、环水保监控

在重视工程质量、安全、进度等控制的同时，按照国家有关环保方面的法律法规和建设单位的相关要求，始终把环保水保工作贯穿在整个监理工作过程中。对弃碴、排污、植被、泥浆排放等关键环节进行重点监控。

4 正确履行监理是业主延伸这个角色的权力和义务

在中国铁路快速发展的今天，铁路建设任务重、规模大、管理跨度大，光靠建设单位的各级领导和部分专业人员管控是远远不够的。监理单位作为建设单位的延伸，应严格、正确执行和落实铁道部、业主制定的管理办法、制度，以及下发的各类文件、通知、通报等相关要求。正确利用自己的权力，对业主监理检查发现的问题建立问题库，采用P.D.C.A的管理模式，有计划、有实施、有查核、有处置的去解决问题。并按要求书面反馈和回复，防止原来的问题再次发生和反弹。

5 重视监理的廉政工作建设

各监理项目部应切实加强管理过程的反腐倡廉，确保及所辖合同段廉政建设工作，因此对监理人员廉政建设十分必要，对不履行或者不正确履行廉政建设责任制的，各监理项目部要追究其责任。因总监管理不力，严重渎职，造成重大损失，将追究总监责任。

6 结束语

成立业主大会,业主委员会标语 篇4

积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。积极行使业主权利，投出您的关键一票。依法成立业主委员会，维护业主合法权益！齐心组建业主委员会，维护业主合法权益！欢迎广大业主踊跃报名参加业委会委员候选人。

行使你的权利，维护你的权益，踊跃报名参选业主委员。依法成立业主大会，共创和谐文明小区。踊跃报名参选业主委员，是您的权利和义务！

行使业委选举权利，承担业主应尽义务，维护小区共同利益！热心公益民主管理，踊跃报名参选业委委员。共建美好家园！

浅析业主对业主委员会的监督权 篇5

2010-05-22 14:

21××小区（大厦）成立业主大会

及业主委员会选举办法（示范文本）

第一条根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》的有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

第二条在“房管部门”）和主大会筹备组负责会议的筹备工作。

第三条业主身份的确定。根据《南宁市物业管理办法》第六条规定，业主是指本小区内房屋权属证书记载的所有权人（即房产证或购房发票、购房合同等产权证明上名字的人）。尚未办理产权登记，但已实际占有使用的房屋的合法买受人视为业主；尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

第四条投票权数的确定。根据《南宁市物业管理办法》第十一条规定，业主投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。业主的物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

经初步统计，本小区业主拥有的专有部分物业总建筑面积为㎡，业主总人数为（如在投票过程中，因共有产权人或者同一业主拥有多个产权的业主等原因出现，导致总投票权数的数据有变化，业主大会筹备组应及时予以修正。）

第五条业主委员会选举实行差额选举，差额比例不得低于20%。业主委员会成员暂定组成，其中设主任1名，副主任1-2名，委员3-12名，符合条件的正式候选人超过5名方能开始正式的选举。

第六条在报名时间截止时，符合条件的正式候选人不足5名时，采用以下其中第□1或□2或□3种方式处理（可选择）：

□

1、在已报名的候选人基础上，继续公开征集候选人报名；

□

2、即时终止业主委员会的选举工作，筹备组解散；

□

3、其他方式。

第七条根据《南宁市物业管理办法》第二十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第八条业主委员会委员候选人的产生采取自荐方式，凡符合第七条规定条件者均可报名。

第九条业主大会筹备组根据第七条的规定对报名的业主进行审核后，报房管部门复核，符合条件的，成为业主委员会委员的候选人。候选人的名单在小区内进行公示，公示期一般为3-7天（可选择）。

第十条凡认为候选人不符合第七条规定的均可在公示期内以书面形式向本小区业主大会筹备组、房管部门或街道办事处反映，由其进行核实。

第十一条候选人公示期满，由业主大会筹备组组织召开业主大会会议，会议的形式为（□书面征求业主意见的形式/□集体讨论形式）（可选择）。

第十二条业主大会筹备组负责发放选票，选票应发放给业主，如收到选票的是实际居住者，不是业主的，应及时转交或告知业主。

第十三条选票采取以下第□1或□2或□3种方式发放（可选择）：

□

1、由业主大会筹备组统一派发；

□

2、选票统一放在社区居委会，由业主自行领取；

□

3、。

第十四条采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票箱投票。逾期投票的，视为弃权。

（采用集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明到指定地点参加业主大会，进行现场投票。逾期投票的，视为弃权）。

第十五条业主因故不能参与业主大会的，可书面委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、委托人的有效身份证明和产权证明及本人的有效身份证明。

第十六条投票的时间为日（可选择）。根据《南宁市物业管理办法》第二十条规定，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的小区可以延长至15日。

第十七条业主可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权。

第十八条本次业主大会会议业主所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十九条投票结束后，在规定的时间，在房管部门或街道办事处的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票。

利害关系人不得担任验票人、唱票人、计票人、监票人。

第二十条本次业主大会会议有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，则本小区业主大会会议有效召开。

第二十一条统计业主大会会议结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选

人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：

（一）根据《南宁市物业管理办法》第十五条、十六条的规定，选举业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即每个候选人经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意，才能当选。

（二）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人超过应选人数（即超过5名）时，按照候选人获得建筑面积数从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高的前名当选。（或者按照业主人数从高到低的顺序进行排列，业主人数高的前名当选。）（可选择）

（三）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的最后第名候选人并列时（即产生两个以上的并列第5名），由并列的候选人以抽签方式决定。

（四）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人少于应选人数（即少于名）的情形时，不足部分的委员名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。

（五）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的的候选人为0名的情形时，本次选举无结果。

第二十二条本次业主大会会议的其他决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，依法生效。

第二十三条业主大会会议结果统计完毕后，验票人、唱票人、计票人、监票人应在选举结果统计表上签字。

第二十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，确定主任1名、副主任1-2名。第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。

第二十六条业主委员会自房管部门备案之日起成立，任期为2年。

第二十七条选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由本小区业主大会筹备组负责。

浅析业主对业主委员会的监督权 篇6

第一条（目的依据）为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条（适用范围）杭州市区范围内（不含萧山区、余杭区）实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。

第三条（管理职责）市房产管理局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。

各区建设（房管）局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导。

街道办事处（乡镇）（简称街道（乡镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

社区党组织、社区居委会、社区公共服务工作站（统称社区，下同）协助街道（乡镇）做好业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业服务纠纷。

街道（乡镇）可以委托社区办理相关事务。

第四条（联席会议）物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、社区、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。

联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题；

（四）提前终止物业服务合同；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

第二章 业主大会

第一节 业主大会的组成和职责

第五条（业主大会组成）业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第六条（业主共同决定事项）下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七条（面积和人数认定）业主共同决定事项时，业主专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积为业主专有部分面积的统计总和。

业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数为业主人数的统计总和。

第二节 首次业主大会会议的筹备

第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域内具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

第九条（首次业主大会召集）首次业主大会会议由物业所在地的街道（乡镇）负责召集。

符合业主大会成立条件的，建设单位应当以书面形式向物业所在地的街道（乡镇）提出申请报告。建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向物业所在地的街道（乡镇）提出成立业主大会的书面要求。

街道（乡镇）应当在收到书面申请报告后60日内，在物业所在地的区物业主管部门指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（简称筹备组，下同）。

第十条（筹备组组成）筹备组由五至九人的单数组成，其中社区、建设单位代表各一名、业主代表三至七名。筹备组组长由社区代表担任，未成立社区的，由街道（乡镇）指派工作人员担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

第十一条（筹备组业主代表要求）筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任；由业主进行推举，业主推举的人数少于规定名额或过多的，由社区负责推荐补足或在愿意参加筹备工作的业主中确定。

第十二条（筹备组工作指导与配合）街道（乡镇）、区物业主管部门应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业服务企业应积极配合筹备组开展工作。

第十三条（筹备组工作原则）筹备组应当遵守以下工作原则：

（一）少数服从多数；

（二）筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。

第十四条（筹备组工作要求）筹备组应当自组成之日起60日内在物业所在地的街道（乡镇）、区物业主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生首届业主委员会。因故无法按时完成的，筹备组应向街道（乡镇）提出延期召开的报告，并在物业管理区域内公告相关情况及解决办法。第十五条（筹备组职责）筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的条件、方式和人数，并组织业主推荐产生业主代表；

（二）确认业主身份，确认物业管理区域内的业主总人数和建筑物总面积；

（三）按照示范文本拟定业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案），并公示征询意见；

（四）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法以及建议名单，并公示征询意见；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十六条（业主委员会组成）业主委员会由委员和候补委员组成，成员为五至十五人单数。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。

候补委员不列席业主委员会会议，不具有表决权。人数按不超过委员人数的百分之四十设置，作为委员缺额时的递补。

第十七条（业主委员会候选人产生方式）业主委员会委员、候补委员候选人由业主自荐或筹备组推荐,五名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人的资格，并结合物业管理区域规模、代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第十八条（表决票或选票发放）筹备组应当依法确认业主身份，并发放表决票或选票，表决票或选票应当写明业主姓名、性别、物业名称、有效的联系方式及拥有的建筑物专有部分面积等基本内容。第十九条（筹备组公示事项）筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：

（一）业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；

（二）业主委员会委员、候补委员候选人简历表、参选承诺书，会议的表决票和业主委员会选票（样本），业主大会会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在公示期满后5日内予以答复。第二十条（会议通知送达方式）筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式之一送达业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的建筑物专有部分内；

（三）邮寄。

此外，会议通知还应当在物业管理区域公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、形式、内容、业主委员会委员、候补委员候选人名单、业主总人数和建筑物总面积、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

第二十一条（业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第二十二条（首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举产生业主委员会委员、候补委员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十三条（投票权行使）业主可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。书面委托书应载明具体委托事项和权限。一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。

单个建筑物专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。业主无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。第二十四条（业主代表推选）物业管理区域内业主人数超过100人的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十五条（筹备组工作规则）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开7日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，直至达到法定比例。

筹备组负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果。

第二十六条（首次业主委员会会议）筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会从委员中选举产生主任1名、副主任1至2名。

首次业主委员会会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

第二十七条（定期会议和临时会议）业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当告知相关的社区。

业主大会召开会议时，街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、社区和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第二十八条（业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

（三）业主大会议事规则规定的其他情况。

属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。第二十九条（业主大会的召集）业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道（乡镇）责令限期召开；经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。其他任何单位和个人不得组织召开。

第三十条（业主大会会务规则）业主大会定期会议和临时会议的会务筹备、召开、表决等事项参照首次业主大会的相关规定执行。第三十一条（业主大会活动规则）业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。第三章 业主委员会

第三十二条（业主委员会职责）业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业服务费和其他相关费用的业主、物业使用人限期交纳；

（五）对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案征求业主意见，并监督实施；

（六）对经营性收益的产生、管理、使用方案征求业主意见，并形成约定；

（七）配合街道（乡镇）、公安派出所、社区做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；

（八）组织业主委员会换届和补选工作；

（九）调解处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当公布工作电话,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

第三十三条（业主委员会备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的区物业主管部门办理备案手续：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则和管理规约；

（三）业主委员会成员的基本情况。

对符合规定的，区物业主管部门应当在7个工作日内出具备案证明并告知街道（乡镇）。对不符合规定的，应当在7个工作日内说明理由，并指导业主委员会按要求完善备案资料。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。第三十四条（业主委员会成员要求）业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者法人和其他组织授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和其他相关费用；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的公信力和组织、协调能力；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

第三十五条（业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道（乡镇）指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会会议可以邀请物业所在地社区列席。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。

业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。业主委员会应当在作出决定之日起5日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。

第三十六条（业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第三十七条（业主委员会成员行为要求）业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十八条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（二）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（三）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第三十九条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

（一）物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域的业主；

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；

（四）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；

（五）被人民法院判处刑罚或被公安机关判处劳动教养。第四十条（职务中止（终止）资料移交）业主委员会成员职务中止和自行终止时，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十一条（业主委员会缺员增补）业主委员会任期内，委员出现缺员时，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补。业主委员会委员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职的，业主委员会应停止工作。在区物业主管部门的指导下，由街道（乡镇）组织成立由业主和街道（乡镇）、社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议，选举新的业主委员会。

第四十二条（物业服务企业的确定）业主委员会应在成立后三个月内，或物业服务合同期满前三个月，组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。重新选聘物业服务企业的，应按以下要求做好相关工作：

（一）参与投标的物业服务企业必须具有《物业服务企业资质管理办法》规定要求的资质等级，属三级暂定资质的，必须是在一年有效期内；

（二）招投标工作由业主委员会组织实施，集体确定；

（三）招投标时应对经营性收益的管理、使用、分配做出明确的规定，并将有关情况在合同或附件中明确；

（四）招投标结果，物业服务合同、服务等级与收费标准及合同附件的全部内容，应在物业管理区域内公示。

业主委员会逾期不组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业的，由街道（乡镇）督促其限期召开。经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。

在续聘或重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自的权利和义务。第四十三条（业主委员会换届）业主委员会每届任期三年至五年，具体由业主大会决定。委员、候补委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告街道（乡镇）。换届选举应当在任期届满前三个月完成。在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，街道（乡镇）应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。逾期仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第四十四条（业主委员会任期届满交接）业主委员会应当在任期届满后5个工作日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。

业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由街道（乡镇）责令其限期移交。限期届满后仍不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。第四十五条（业主委员会专职执行秘书）业主委员会应当建立日常工作制度。

经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。

第四十六条（业主委员会工作档案）业主委员会应当建立健全工作档案。工作档案一般包括下列内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；

（三）业主委员会选举、换届的有关材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）物业共用部位和共用设施设备专项维修资金、物业保修金、经营性收益相关资料；

（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；

（十一）其他。业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

第四十七条（业主委员会事务公开）业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四章 经费与印章管理

第四十八条（活动经费）业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬，按照《杭州市物业管理条例》规定的比例提取，由全体业主共同分摊或从经营性收益中列支。业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。经费使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的监督。

第四十九条（印章刻制）业主委员会备案后，持街道（乡镇）出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。

业主委员会印章所刻名称应与地名办批准的物业名称保持一致。第五十条（印章保管与使用）业主委员会应当建立健全印章管理制度，由业主委员会指定专人负责保管，并按印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第五十一条（印章重新刻制）业主委员会应当妥善保管并依法使用印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道（乡镇）办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制。第五章 附则

第五十二条（代为行使）实施物业管理的项目符合法定条件但未能成立业主大会，选举产生业主委员会的，以及实施社区化准物业管理的项目，由物业所在地的社区代为行使本规则中涉及业主委员会的职责。

第五十三条（业主身份）本规则所称的业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、征收决定、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人代表参加业主委员会成员的选举。

业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主委员会成员的选举。

第五十四条（示范文本制定）市物业主管部门可以制订发布业主大会议事规则、管理规约等示范文本、表样等，供参照使用。

第五十五条（解释部门）本规则由杭州市房产管理局负责解释。第五十六条（施行时间）本规则自发布之日起施行。萧山区、余杭区及各县（市）可根据各地的实际情况制定实施细则。

浅析业主对业主委员会的监督权 篇7

随着物质生活水平的提高, 人们对环境质量也越来越关注, 环境投诉逐年增加, 其中噪声污染投诉尤为突出。以2014年为例, 深圳市全市环境信访部门立案并到现场处理的环境投诉为67319宗, 其中噪声类投诉占立案总量的61.1%;[1]昆明市全年环境投诉件9592宗, 其中噪声污染类投诉占68.9%。[2]其中, 交通噪声由于其移动性, 干扰范围较大, 影响人群较多, 成为城市环境噪声的主要来源, 约占城市噪声的70%。[3]交通噪声指的是机动车辆、铁路机车、机动船舶、航空器等交通运输工具在运行时所产生的干扰周围生活环境的声音。对交通类建设项目而言, 交通噪声污染既是其特征污染, 也是运营期的主要环境问题。自1999年我国第一起交通噪声污染诉讼案发生以来[4], 交通噪声污染投诉和诉讼越来越频繁, 项目建设与运营管理过程中的环境保护职责越来越重。

2 交通噪声污染防治的责任主体及违法责任

我国的法律体系中, 有许多法律条款都规定了环境污染防治责任主体和违法责任, 其中比较重要的法律条款如下。

2.1 中华人民共和国民法通则

第一百二十四条规定, 违法国家保护环境防止污染的规定, 污染环境造成他人损害的, 应当依法承担民事责任。

2.2 中华人民共和国环境保护法

第四十一条规定, 建设项目中防治污染的设施, 应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。第六十四条规定, 因污染环境和破坏生态造成损害的, 应当依照《侵权责任法》的有关规定承担侵权责任。

2.3 中华人民共和国侵权责任法

第六十五条规定, 因污染环境造成损害的, 污染者应当承担侵权责任。第十五条规定, 承担侵权责任的方式主要有停止侵害、排放妨碍、消除危险、赔偿损失等。

2.4 中华人民共和国环境噪声污染防治法

第三十六条规定, 建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路, 有可能造成环境噪声污染的, 应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施。第六十一条规定, 受到环境噪声污染危害的单位和个人, 有权要求加害人排除危害;造成损失的依法赔偿损失。

从这些法律条款可见, 交通噪声污染防治措施的责任主体是项目业主 (通常又叫建设单位) , 而环境侵权的责任主体, 也就是造成污染的单位或个人, 则可能是项目业主, 也可能是与项目业主有契约关系的第三方, 比如受委托的运营维护单位。但按照《侵权责任法》第六十八条, 因第三人的过错污染环境造成损害的, 被侵权人可以向污染者请求赔偿, 也可以向第三人请求赔偿, 污染者赔偿后, 有权向第三人追偿。实际案例中, 受交通噪声污染影响的单位和个人, 难以了解项目业主是否与第三方有环境权责方面的契约关系, 比较容易找到的责任主体还是项目业主, 因此侵权责任也多向项目业主主张。

仔细研究上述条款还可以发现, 建设管理过程中未采取有效噪声防治措施, 以致被追究责任时, 其可能的违法责任包含两个方面:一是行政处罚, 即追究环境保护责任人及相关人员的责任, 并继续按行政许可要求完成未落实的噪声防治措施;二是民事处罚, 主要是噪声污染带来的侵权损失赔偿和精神损失赔偿。新环境保护法的实施, 特别强调了对责任人的行政处罚条款。

3 典型案例分析

近年来发生的一些诉讼案例, 清晰地反映了上述分析结论。

3.1 案例一项目业主未实施防治措施

2011年, 因项目业主未对敏感目标采取交通噪声防治措施, 江苏太仓市沙西镇胜利村居民起诉沿江高速公路项目业主, 2012年, 经常熟市法院一审和苏州市中级法院二审, 判决项目业主采取措施, 使原告住房声环境达标, 并赔偿噪声污染损失。

3.2 案例二已交由第三方运营管理

2010年, 重庆市九龙坡居民起诉成渝高速公路项目业主, 2015年, 经九龙坡区法院一审和重庆市五中院二审, 虽然项目业主已通过公路回购协议将公路的收费和运营维护等权利与责任转移至第三方运营公司, 但仍被判决承担噪声污染防治责任, 赔偿隔音降噪设施费, 并给予居民噪声污染补偿。

3.3 案例三已实施防治措施效果不达标

2013年, 广州花都区花东镇凤岗村居民起诉机场高速项目业主, 2014年, 经花都区法院审理, 项目业主虽然安装了隔音墙, 但效果不达标, 判决被告完善噪声控制措施, 并赔偿原告噪声检测费。

上述案例表明, 只要项目业主未将防治措施彻底落实到位, 一旦对簿公堂, 项目业主都难辞其咎。在以往交通类建设项目竣工环境保护验收中, 由于未能按环境影响评价文件落实噪声防治措施, 不少项目业主便和受影响居民签署协议, 采取经济补偿的方式, 换取居民的不投诉承诺。该方式的确大大减少了交通噪声投诉, 但却没有真正落实工程措施, 居民取得补偿后仍然生活在噪声污染中。事实上, 因为现行的法律体系没有以经济补偿取代污染治理的相关许可, 一旦诉诸法庭, 项目业主仍然逃避不了噪声防治责任。因此, 环境保护行政审批部门也不认可这种补偿方式。从法理上讲, 采用这种方式, 可以认为项目业主只是履行了民事赔偿责任, 但却未按行政许可要求履行自己的行政责任。

4 项目业主的管理责任

通过前述的分析和案例可以看出, 在交通噪声污染防治上, 项目业主管理责任的核心就是确保噪声防治措施有效落实到位, 而要达成这一目标, 则需要经过全过程综合管理。为切实履行好项目业主的管理职责, 减少环境污染投诉, 根据笔者的工程实践经验, 建议从以下几方面着手。

4.1 扎实开展环境影响评价

环境保护法要求, 防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求, 不得擅自拆除或者闲置。这一规定奠定了环境影响评价的重要地位, 详实准确的环境影响评价文件是后续环境保护工作的重要依据。要彻底转变“环评就是为了一纸批文”的观念, 将环评工作扎实做好。工程情况和环境目标发生重大变化时, 应及时重新环评或进行补充环评, 尽量避免环评和实际工程不一致。

4.2 精细进行环境保护设计

设计中落实环境影响评价文件及批复的要求, 是整个环境保护工作中的重要一环。在保证设计的环保措施有效可行的同时, 项目业主还应监督设计单位认真梳理环评要求和设计落实情况, 如声屏障设置位置、长度和高度等, 有必要时进行对照说明, 防止缺漏错项。

4.3 加强环保工程的工程监理

对声屏障、隔声窗等环保工程而言, 施工质量和产品质量同等重要, 都影响到最终的降噪效果。但目前的工程实施过程中, 常常出现声屏障和公路路灯灯柱、铁路接触网立柱的安装位置冲突, 声屏障“让位”, 最终造成声屏障留下“豁口”, 漏声严重。这反映出施工中对环保工程还不够重视, 今后应加强对环保工程的工程监理, 保证工程质量。

4.4 对环境复杂和敏感项目开展环境监理

环境监理是环评和“三同时”验收监管的重要辅助手段, 对强化建设项目全过程管理、提升环评有效性和完善性具有积极作用。[5]作为项目业主内部监管的重要手段, 环境监理可以有效防止环保措施和设施“三同时”落实不到位等违法违规现象, 防止引发重大和不可逆转的环境污染和生态破坏事件。

4.5 及时安排环境保护验收

按照《建设项目竣工环境保护验收管理办法》, 建设项目试生产前, 项目业主应向有审批权的环境保护行政主管部门提出试生产申请;自试生产之日起3个月内 (经申请延期最长不超过1年) , 应向有审批权的环境保护行政主管部门申请该建设项目竣工环境保护验收。为了顺利通过环保验收, 宜在施工阶段末期, 施工单位和监理单位尚未撤场前, 委托验收调查单位开展现场工作, 以便及时发现问题, 及时相互沟通和整改。

5 结论和建议

交通噪声是交通建设项目的重点污染源, 其污染防治是项目业主的法定责任。项目业主对交通噪声污染治理措施的落实, 既负有行政责任, 也负有民事责任。为切实履行项目业主的管理职责, 减少环境投诉, 建议从环境影响评价、工程设计、工程监理、环境监理和环境保护验收等方面入手, 进行全过程综合管理。

参考文献

[1]深圳市人居环境委员会.2014年度深圳市环境状况公报, 2015 (3) .

[2]董宇虹.噪声污染占环境投诉近七成.昆明日报, 2015年3月4日:A02版.

[3]谢浩.设置高架路声屏障降低城区交通噪声.噪声与振动控制, 2002 (2) :43-44.

[4]周珂.中国第一起交通噪声污染损害赔偿案评析.污染受害者法律帮助中心网.

施工阶段业主对项目造价控制浅析 篇8

关键词:施工造价控制

0 引言

施工阶段是资金投入最大的阶段,是工程项目建设的具体化实施过程,造价控制是工程系统的有机组成部分,其控制特点主要体现在行之有效的组织调控、严谨务实的技术经济措施和有章可循的合同与信息管理上,业主在该阶段对造价的控制是实现预期建设目标的保证。

1 该阶段造价控制的现状和存在问题

1.1 国内目前部分建设方存在合同意识淡薄、合同纠纷和违约行为不断的状况。首先表现为施工合同类型选择不当。一般建设施工合同有固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同三种,不少业主通常偏好选择固定价格合同,而往往在合同履行过程中产生对承包方造成难以接受的因素变化。其次,因合同条款内容不真实完备、不明确具体,经常引发纠纷。当前,一些业主单位对风险防控意识差,不善于用法律保护自己权益,在签订合同时,认为合同条款越多越烦琐,往往简单套用格式条款,客观上造成条款内容只作原则约定,没有具体细节,条款不明确甚至缺项、不完备,另外,缺乏违约责任的具体约定,对违约责任约定过于简单或轻率,也极易出现合同纠纷。

1.2 工程变更和签证的随意性和不规范是造价控制中的常见问题。如来自业主对项目修改的要求或应现场施工环境、施工技术的要求而产生的设计变更等,承包方会利用手续完备却不合理的设计变更、施工签证等大做文章,导致投资增加,损害业主利益。其常见原因为:一是设计出现遗漏、错误或与现场情况不符等原因而非变更不可。二是承包商低价中标,为降低成本对包干工程偷工减料,对非包干工程进行大量的施工变更签证。三是监理人员和业主代表对预结算知识和有关规定掌握不够,对施工单位建议的变更审核不清而发生的盲目签证。四是业主单位缺乏健全的约束机制,管理人员素质低下,受利益驱动,迎合承包方要求,随便签证变更。

1.3 竣工阶段的造价控制是施工造价控制的最后一环。竣工结算中高估冒算,无中生有,高套取费标准以提高工程造价,获取额外利润的情况时有发生,主要表现在虚报工程量增量、虚设名目,高套定额,重复计算内容,如把费率中包含的内容单独列项计算或把定额基价中的工作内容已综合考虑并包含在单价里的内容单独列项计算等。

1.4 技术和经济措施采用失当。在施工准备期和初期没有深化施工图审查,没有发现错漏,在施工图预算不够准确的基础上,没有充分运用价值工程优化项目施工,选择运用不合适的方案、材料、设备等。甲供设备材料没有以招投标形式选择合适的渠道供货,各专业队伍在实际中经常发生因配合不到位而凿洞拆墙逆序施工现象,造成人力财力的浪费。

2 业主对造价实施管理控制的措施

针对上述现象,笔者认为在施工过程中,业主应“基于合同,求以事实,以组织、技术、经济和合同等组合措施为管理手段”,充分发挥主观能动性,做好施工阶段全过程、全方位的造价控制工作,为此需要做好下面几方面工作。

2.1 建立健全组织措施。发挥项目法人负责制的积极作用为控制工程造价提供组织保证。在建设中充分发挥项目法人统揽全局的主导作用,充分行使组织、协调的职能,为实现有序控制提供组织和制度保证。其次,加大造价管理力度,明确各参建单位的造价管理职责,提出造价管理总体目标,落实参建各方的造价管理责任,加大检查监督力度、强化过程控制,实现事前有准备,指标有量化,检查有结果,事后有反馈并与绩效考核和奖罚制度联挂。另外,选择一流的承包队伍也是节约工程造价确保工程质量的重要因素,只有资质高,能力强,信誉好的施工队伍才能确保工程的工期、质量和安全与进度,才能有效的节约和降低造价。

2.2 采用合同措施有效控制造价。根据项目的规模和工期、复杂程度、明确程度、准备时间、项目的外部因素和竞争情况,正确选择合同类型,保证合同的可执行性。其次,仔细审核合同,重点审核合同签订手续是否合法,条款是否完备,风险防范措施是否健全;合同纠纷的解决方式是否符合双方意愿,审核违约责任是否量化具体、便于计算,是否便于对工程索赔进行有效控制。再次,针对目前工程量清单报价,承包方往往采取“低价中标,索赔盈利”的方式承揽工程。索赔必须以合同为依据,严把审批关,减少不合理不必要的索赔费用。

2.3 要严格控制工程变更程序。要突出事前控制,强化事中控制,完善事后控制,制定一套完善的计量、支付、变更的管理程序,杜绝长官意志和不加分析的随意变更。一般的工程变更必须执行先由承包方立项报告,监理工程师审核,业主批准后实施的程序。变更报告在说明处理方案的同时还须说明相应的变更价款,从而避免业主决策时造价失控。其次,对目前设计人员经济观念淡薄,随意变更的现象,应增加对设计变更及修改费用额度的限制要求,来约束工程量与概预算指标等方面的随意变化。此外,设计变更应尽量提前,变更发生得越早则损失越小,所以要尽可能把变更控制在施工阶段的初期,特别是对工程造价影响较大的设计变更,更要先算后变。另外,要及时了解、收集项目现场相关信息资料,核对工程变更和现场签证的准确性、完整性和完成时点。对于一些复杂或大型工程,由于工期较长,而市场的变化和工程的变更,对工程造价都将产生重要影响。为保证整个工程造价控制在目标范围内,业主应及时根据市场和现场的情况,综合费用现状,对工程造价进行跟踪,及时调整合同价款,以保证在工程造价管理方面处于主动地位。最后,还要认真负责地做好现场签证。现在工程项目投资规模越来越大,技术含量不断提高,建设周期长,设备材料型号规格多、材料价格变化快等形势越发明显,工程合同不可能对整个施工期间可能出现的情况作出完整的预见和约定。在实施过程中,由于主客观条件的变化也会给整个施工过程带来不确定的因素。因此,在整个施工过程中都会发生现场签证且最终以价格的形式体现在工程结算上。负责现场签证的人员在熟练掌握现场施工管理的同时,应熟悉工程造价知识,熟悉合同签订的工作内容、标准,善于发现可以进行索赔和反索赔的因素,如实做好造价控制工作。要积极开展人才培训,提高造价控制人员的专业技术水平,对不合格人员进行培训、清理乃至转岗。

2.4 竣工决算阶段是造价控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、各级有关法规,认真审核工程款。以合同为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。在工程结算前,应及时整理各种计量和支付资料,做到完整无疏漏。在工程结算中,要注意工程预付款、保修金、甲供材料等价款的扣除,特别是某些业主可享受优惠或可减免税费政策的工程,以及由业主替施工单位代缴的费用,这些费用通常已计入合同价,在最终结算中往往容易漏扣应给予注意。

2.5 技术和经济措施相结合是对项目造价的有效控制。技术是实现经济目的的手段和渠道,在對主要施工技术方案做好论证审核的基础上,广泛应用新技术、新材料、新工艺、新设备等是降低造价的重要途径。如在满足结构设计安全的前提下,选择造价低的钢筋方案,可以达到降低工程造价的目的。在一些框剪结构的现浇大跨板设计中,选择使用冷轧扭钢筋要经济得多,不仅可以节省用钢量,同时可增加建筑物安全储备和砼结构强度,对高层建筑作用尤其显著。又如,设备安装项目材料费一般占直接工程费的60~70%左右,其间直接费还影响到间接费的额度。因此,选用新工艺、新材料是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。从经济措施上实施项目造价的有效控制,合理控制建筑工程其他费用,最大限度降低静态投资。因此,技术方案与经济措施的结合,对加强工程造价管理,提高企业经济效益,将起着重要的作用。