业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答

业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答（通用6篇）

业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答 篇1

业主大会召开及业主委员会选举中

一些常见问题的情况说明

一、业主大会召开的前提条件

答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第十二条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。第十四条规定：物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。

建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定：符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。第十条规定：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数有低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡人民政府代表担任。第十一条规定：筹备 1 组中业主代表的产生，由街道办事处、乡人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

二、业主大会召开中业主的认定

答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。”因此，在选举过程中，候选人及所选业主委员会委员必须是房屋产权人。

三、业主委员会委员必须符合哪些条例

答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十一条规定：业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

四、业主委员会候选人是如何确定的

答：根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第十四条规定：业主委员会候选人由业主推荐或者自荐，筹备组应当核查参选人资格（注：首要条件必须是房屋产权人），根据物 业规模、特权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会候选人名单。

五、业主大会召开的形式及业主委员会参加选举人数的规定

答：根据《银川市物业管理条例》第八条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物业总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。选举的业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

六、业主委员委员任期及委员人数是如何规定的 答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。第三十二条规定：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可以连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

七、哪些情况下业主委员会资格自行终止

答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定：有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

八、业主委员会委员在任期内出现空缺时怎么办 答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定：业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会委员。

九、业主委员会换届选举工作是如何规定的

答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定：业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区县房地产行政主管部门和街道办事处、乡人民政府。第五十七条规定：业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

十、业主委员会委员资格终止及业主委员会任期届满后拒不移交资料、印章、财务的怎么办

答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条规定：业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所的的财物的，新一 届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财务的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

十一、如果业主对业主委员会或者业主委员会委员有质疑，要求重新选举的怎么办

答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条第一款规定：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上提议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。第十七条第三款及第二十九条规定：选举业主委员会或者更换业主委员会委员的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

十二、业主委员会做出的决定违反法律法规的怎么办 答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

十三、业主委员会未按业主大会议事规则规定召开业主大会怎么办

答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定：业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者 发生应当召开业主大会临 时会议的情况，业主委员会不发行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

十四、哪些情况下要召开临时业主大会

答：根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答 篇2

××小区全体业主：

收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下：

一、筹备组成员组成

街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。

二、筹备组报名时间及地点

1、报名时间：年 月 日 时至 年 月 日 时。

2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。

联系电话： ××街道办事处 年 月 日

××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主：

根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。

如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。

××街道办事处 年 月 日

关于 小区首次业主大会会议形式的公告 ××小区全体业主：

根据国家、省、市有关物业管理精神，结合本小区实际，经筹备小组讨论决定：

一、首次业主大会会议采用下述第 种形式：（1）全体业主集体讨论（2）书面征求全体业主意见

二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

三、业主代表的具体分布如下：

四、业主代表由下述第 种方式产生：

（1）业主书面推荐（附推荐表样张）。推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。

（2）。

五、经过对本小区业主业权的核实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为 票。其中，建设单位为 票。

业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在XX年XX月XX日之前，与筹备组联系。联系人： 地址： 电话： 时间：

特此公告。

XX小区业主大会筹备组（代章）年 月 日

XXXX小区业主代表选票（示范）

XX号楼XX单元 共 户，参与选举 户，最多票 票

人必须为房屋产权人或共有房屋产权人，其他任何人不得作为被选举人出现。

3、选举人非房屋产权人的，要在备注内写明与产权人的关系，并附委托书。

4、……

1、户号、姓名为预填项，确认业主身份后填写。

2、选票备案时需经所在地街道办事处认可。

3、本选票仅供参考，可依据大致格式重新设计。

××小区业主大会业主代表名单公告 ××小区全体业主：

经业主自荐、业主联名推荐，已产生符合条件的业主代表××名，现予以公告。

如您对以上业主代表有异议，请在本公告之日起×日内到××小区业主委员会筹备组提报有关材料。筹备组将进行认真复核并告知您复核结果。

××小区业主大会筹备组 年 月 日

关于召开××小区业主大会会议的公告 ××小区全体业主：

为加强小区的物业管理，改善业主的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据国务院、省、市物业管理的有关规定，拟召开小区业主大会会议，现将有关事项通知如下：

一、会议时间： 年 月 日 时

二、会议地点：

三、会议内容：

1、选举产生小区业主委员会成员；

2、通过小区业主大会议事规则和管理规约；

3、其他重大事项。

四、会议形式：集体讨论或书面形式

如确因其他事务不能到场的，请按照国务院及省、市物业管理条例的有关规定行使您的权力。

××小区业主大会筹备组 年 月 日

授权委托书

委 托 人： 身份证号码： 联系电话： 住 所：

受 托 人： 身份证号码： 联系电话： 委托事项：

现委托 对 小区 年 月 日业主大会会议审议的事项，进行投票表决或表达书面意见，受托人在委托期限内所表达的意见和建议及行使投票权行为，委托人均予以认可。

委托权限：

1、选举小区业主委员会委员；

2、参与讨论、发言并表达观点、意见；

3、对业主大会议事规则和管理规约表达同意或不同意的意见。委托人： 年 月 日

业主大会议事规则（草案）

（参考业主大会业主委员会指导规则第十九条、第二十五—二十九条）

第一章 总 则 第一条

根据国务院《物业管理条例》和相关法规政策，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期作出约定。

第二条

本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会为执行机构。

本业主大会于 年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。第三条

本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第四条

（一）业主大会名称：？？？？小区业主大会 业主委员会办公地址：

（二）物业管理区域范围：东至？？路，西至？？路，南至？？路，北至？？路

（三）物业类型：住宅、商业物业。

（四）物业管理区域概况： 占地面积：？？？？平方米；

房屋总建筑面积：？？平方米，其中：地上建筑面积？？平方米，住宅？？套；地下建筑面积？？？方米。

第二章 业主大会 第五条

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（四）决定业主大会诉讼事宜；

（五）选举、罢免业主委员会委员,改变和撤销业主委员会的不当决定；

（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；

（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条

业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。

（一）集体讨论的形式；

（二）书面征求意见的形式。第七条

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议上如实反映。

第八条

业主大会采用以下第（）种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果；

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。

第九条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每 召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主委员会无力履行职责时，由辖区房产行政主管部门和街道办事处组织业主召开：

（一）20%以上业主提议；

（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。第十条

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

（三）征询意见

采用书面征求意见形式的,业主委员会（业主大会筹备组）应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

（四）回收统计意见

业主委员会（业主大会筹备组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定

业主委员会（业主大会筹备组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（业主大会筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会（业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。第十一条

业主在业主大会会议上的投票权，按下列计算方式确定： 按首次业主大会会议上投票权的规定计算； 第十二条

业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，可（否）视为业主授权，不再办理书面委托手续。

第十三条

涉及支取专项维修资金、解聘物业公司等重大事项，在业主大会召开之前，事先告知辖区房产行政主管部门和办事处、居委会，并在其监督指导下严格按程序召开业主大会。

第三章 业主委员会 第十四条

业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业管理企业的方案;

（二）拟订业主委员会的财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（七）对违反《业主公约》的行为进行处理；

（八）。第十五条

业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务,按时交纳物业服务费用（参考）；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

（七）。第十六条

业主委员会设委员？？名，其中主任1名，副主任2 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。第十七条

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；

（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；

（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议

由全体出席会议的委员签字；

（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

第十八条

业主委员会委员缺额人数超过委员总数 %的，应当在月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第十九条

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第二十条

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

第二十一条

业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

第二十二条

业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；

（二）必要的日常办公等费用，计 元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下： 1.，费用 ； 2.，费用 ；

业主委员会开展工作的经费来源采用下列第（二）种筹集方式：

（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳 元；

（二）共用部位、共用设施设备经营收益的 %，合计 元； 经费收支帐目由 代为管理，经费收支帐目每 月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第四章 附 则

第二十三条 本议事规则经物业管理区域全体业主2/3投票权通过后生效，修改及解释权归业主大会。

本议事规则未尽事项由业主大会补充，业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的补充部分。

管理规约（草案）第一章 总 则

第一条 为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，制定本规约。第二条 本规约由首次业主大会通过，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

第二章 业主的共有权

第三条 本业主建筑物区域内物业的基本情况 物业名称:？？？？小区 座落位臵:青岛市？？？？号 物业类型：住宅、商业 建筑面积：？？？平方米

业主建筑物区域四至：东至？？路，西至？？路，南至？？路，北至？？路

第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等；

（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；

（三）由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。

第三章 物业使用原则

第五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

第六条 本物业管理区域内，物业服务收费采取 制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会。业主应遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条 业主应按设计预留的位臵安装空调，未预留设计位臵的，应按物业服务企业指定的位臵安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条 业主应在指定地点放臵装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8：00至12：00下午2：00至7：00，其他时间不得施工。

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条 业主及物业使用人使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。

第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十七条 本业主建筑物区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建、占用物业共有部分；

（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；

（五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）乱抛垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的环境噪声；

（十一）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。

第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得在公共场所大小便 ；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。

（三）不得因喧叫妨碍他人休息。第四章 物业的维修养护

第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。

第五章 违约责任

第二十七条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十九条 建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章 附 则

第三十条 本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十一条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第三十二条 本规约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。

××小区业主大会会议公告 ××小区各位业主：

年 月 日，在××街道办事处、××居委会的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，选举产生业主委员会委员，并就小区《业主大会议事规则》和《管理规约》进行表决。经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取××方式，共发出选票××张，收回××张，其中有效票××张，无效票××张，同意票数占全体业主总人数的××%，建筑面积占专有建筑物总面积的××%，选举产生业主委员会成员，并通过了小区业主议事规则和管理规约，符合国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《业主大会业主委员会指导规则》的有关规定，会议结果合法有效。现将业主委员会成员名单公布如下：

业主委员会委员选举结果

根据《物业管理条例》的规定，×××、×××、。。。当选为业主委员会委员。

××小区业主大会筹备组 年 月 日

XX街道办事处：

年 月 日，在贵处和××居委会的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取书面方式，共发出选票××张，收回××张，其中有效票××张，无效票××张，同意票数占全体业主总人数的××%，占专有建筑物总面积的××%，选举产生了业主委员会委员，通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》。现将本次业主大会会议的有关材料报送贵处，请予以备案

××小区业主大会筹备组 年 月 日

第18 / 22页

区行政执法局：

年 月 日，在××街道办事处的组织、监督、指导下，召开了小区业主大会会议，经过广大业主的共同努力，本次业主大会会议议程圆满结束。本次业主大会会议采取书面方式，共发出选票××张，收回××张，其中有效票××张，无效票××张，同意票数占全体业主总人数的××%，占专有建筑物总面积的××%，选举产生了业主委员会委员，通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》。现将本次业主大会会议的有关材料报送贵局，请予以备案 ××小区业主大会筹备组 年 月 日

第19 / 22页

XX街道办事处

关于对XX业主委员会成立的初审意见 区行政执法局：

我街依据《山东省物业管理条例》规定，对XX小区业主委员会成立情况进行了审核，审核意见如下：

一、符合成立业主大会的条件。

XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》规定的成立业主大会的条件。小区前期物业管理企业目前为青岛XX物业管理有限公司。

二、筹备组成立符合规定。

接到XX提报的《关于成立XX业主委员会的申请》后，我街道办事处按照相关规定组建了由XX人组成的业主大会筹备组，筹备组于XX年XX月XX日召开会议，选举组长：XX，副组长：XX，组员为XX。筹备组会议通过了成员的分工及职责、确定了业主大会的会议议程、业主代表大会会议形式及业主代表的产生办法，上述内容在法律规定时限内在小区内进行了公布。经确认内容、程序合法，公开公正。

三、业主代表及业主委员会候选人的产生合法、规范。该小区业主大会经业主大会筹备组研究采取业主代表

第20 / 22页 的形式召开，每栋楼由全体业主采用实名制选举产生一位业主代表，共选举了XX位业主代表，并在小区内进行了公示。同时，经筹备组研究，由小区业主选举的XX位业主代表作为业主委员会候选人，并在小区进行了公示。

四、业主代表大会召开及委员的产生符合《条例》规定。XX年XX月XX日召开小区第一次业主代表大会，会议由XX主持，筹备组全体成员及XX位业主代表参加。

业主代表大会按照法定的程序通过举手表决的方式通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、XXXX；通过无记名投票的方式，选举产生了业主委员会成员，任期XX年：

主 任： 副主任: 委 员: 会议有完整的会议记录。会议完成后选举结果在小区进行了公示。经我街审查，XX业主委员会成立程序合法，成立过程公开、公正、透明。为此，建议贵局对该小区的业主委员会给予备案。

附件为所提交资料，已确认真实、有效。XX街道办事处 年 月 日

第21 / 22页

附件：

1、关于成立XX业主大会的申请（1份）；

2、筹备小组组建材料（1套，含XX）；

3、会议形式公告；

4、天泰阳光海岸小区业主代表产生办法（办法草案、推选候选人通知、会议纪要，1套）；

5、业主代表选票及统计情况（1套）；

6、业主代表名单的公示（1份）；

7、业主委员会选举材料（1套，含召开会议通知、签到表、会议纪要）；

8、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程（各1份）；

9、业主委员会成员选票（1套，）；

10、业主委员会主任、副主任选票、执行委员选票（1套）；

11、业主委员会成员身份证明（1套）；

12、成立业主大会过程公示情况照片（1套）；

业主委员会选举办法 篇3

第一章总则

第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。

第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。

第三条 业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是5-9名。根据本小区地实际情况，业主委员会设主任一名, 商铺和商住楼各设一名以上副主任,分别负责相关楼层的工作，主任和副主任由业委会选举产生,。

第二章业主大会前期筹备工作

第四条 为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表发起，并请建设单位或物业管理企业配合组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。

第五条筹备小组成立后，其成员名单应在本物业区域内张榜公示，接受全体业主的监督。

第六条 筹备小组应做好以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》；

（三）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（四）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。

第三章业主大会

第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。

第九条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

第四章业主委员会选举办法

第十条 业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示。

第十一条 业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。

第十二条 业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。

第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可以书面形式委托其他业主代为投票。第十四条 投票结束后，由监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。

第十五条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。第十六条 全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过三人。依据得票数顺序产生中选人。

第十七条如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。

第十八条 选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。

第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。

第二十条 业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。

（1）已不是业主的；

（2）内无故缺席业主委员会会议三次以上的；

（3）因疾病而丧失履行责任能力的；

（4）被司法部门认定有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（6）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（7）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

第二十一条业主委员利用委员身份谋取不当利益或其他原因, 经解释后,业主委员会其它成员三分之二以上表决后, 可暂停其委员资格。正式罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

第二十二条 罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

第二十三条 离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

第二十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

第二十五条 业主委员会成立时，上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

第五章 附则

第二十六条 本选举办法中称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人；本选举办法中称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。

业主选举大会讲话稿 篇4

讲话稿是发言者通往演讲大门的“敲门砖”，一份优秀的讲话稿往往会使发言者达到事半功倍的效果。下面是小编为您带来的是业主选举大会讲话稿，希望对您有所帮助。

尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位业主：

晚上好！今晚，我们z在此隆重召开业主选举大会，在此，我代表z居委会对这次选举活动给予大力支持的各级政府领导和广大业主表示衷心地感谢！借此机会，恭祝大家身体健康、工作顺利、生意兴隆、财源广进、安居乐业！

从去年6月份筹备以来，我们工作小组深入社区、深入群众、了解群众，在依法宣传的同时，认真听取广大业主的合理意见，并根据广大业主的推荐、自荐及筛选，在广大业主中产生了17位优秀的业主代表作为业委会候选人，其中有法律界的、教育界的、企业界的、医学界的、饮食界的、房产界的等精英，对他们的简历说明，我们筹备小组事先要求物业公司配合在各楼宇大堂和各主出入口进行全面的张贴宣传，将具体工作落到实处，并大力倡议广大业主积极参与选举活动，选举工作是公平公开的、操作方法是原则透明的、活动全程是合理合法的，工作成效是非常可佳的。

在此，我代表z业主委员会筹备工作小组向在座的广大业主宣布业主委员会选举办法：

1、业主大会筹备组的成立，是在市、区物业管理行政主管部门及当地居委会的指导下，由物业管理行政主管部门会同物业建设单位、物业管理企业、业主代表组成的筹备组，并由当地居委会组织协调开展工作，筹备组推荐本会候选人名单，提交业主大会选举产生。

2、业主委员会选举以大会投票方式决定，投票者必须属z业主的身份方可参与，业主身份核定及选票派发由物业管理单位配合筹备组完成工作。

3、投票权按户定票。

4、若业主因故不能参加大会投票选举的，可以用委托书形式委托代理人参加选举。

5、业主投票表决及业主大会决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

6、本次采用差额选举法，从17名候选人中选出11名作为第一届业主委员会成员。

7、在正式投票选举前，参选人必须认真阅读及理解本次选票的使用方法。

8、对投票、验票、唱票、汇总等全程工作，在z市房地产建设行政主管部门领导和邀请广东铭致律师事务所律师配合监督和见证下完成。

9、新诞生的业主委员会组织机构必须符合《z业主委员会章程》。

10、业主委员会自选举产生之日起30日内，向z市建设局备案。

在今后工作中，我希望我们广大业主多多支持居委的工作，多多支持小区的物业管理工作，同心同德，努力把z建设成为一个“整洁、文明、安全、舒适”的住宅小区，使我们的物业更加保值升值。

最后，祝我们的选举活动圆满成功！

业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答 篇5

一、成立业主委员会换届筹备组

（一）筹备组成员的条件和人数

业主委员会换届筹备组由原业主委员会委员、业主代表和居（村）民委员会代表组成换届选举筹备组五-七人组成，筹备组成员人数应为单数。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。

（二）筹备组的成立程序 1.申请和倡议

1、由原业主委员会向新建县房管部门、新建县街道办事处提交《业主委员会换届选举申请书》

2、由原业主委员会向居（村）民委员提交《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》，居（村）民委员在《倡议》上盖章确认同意成立。

2.公示

经居（村）民委员会确认的《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》，在小区内张贴公示7日，告知全体业主关于组建换届选举业主委员会委员召开业主大会筹备组的事宜。

3.公示期内业主自荐

《关于成立换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》公示期间，自荐参与筹备组成员的业主填写《换届选举业主委员会筹备组成员自荐表》，将表格送到居（村）民委员会或者《倡议》上指定的业主处。

4．筹备组的产生

《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》公示期满后，居（村）民委员会收到业主自荐表不超过规定的业主代表人数的，这些自荐 1 的业主即成为筹备组成员。超过规定的业主代表人数的，居（村）民委员会召集所有自荐人选举筹备组成员。其中，自荐业主中是原业主委员委员的，可直接成为本次换届选举业主委员会委员筹备组成员。

业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。

筹备组中的业主代表也可由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会直接推荐产生。筹备组成员名单及简历应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公示。

5.筹备组的确立

筹备组填写《换届选举业主委员会委员筹备组备案表》，连同《关于成立换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》、《筹备组成员自荐表》和筹备组成员名单及简历复印件送物业所在地的居（村）民委员会和房管部门备案。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会协调解决。

筹备组将筹备组成员名单、简历及《换届选举业主委员会委员筹备组备案表》应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。筹备组自成立之日起60天内应当组织召开换届选举业主委员会委员业主大会。

6.筹备组职责

（1）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（2）确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；（4）确定新一届业委会候选人；

（5）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后5日内移交业主委员会。

（三）决定表决事项、确认业主人数和投票权数

1.筹备组应决定业主大会的表决事项，下列（1）是必选事项，（2）～（10）是可选事项：

（1）选举业主委员会成员；（2）修改《业主大会议事规则》；（3）修改《管理规约》；

（4）制定新的物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途；

（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.确认业主人数和投票权数

筹备组向物业管理公司及原业主委员会索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。

物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

三、推选换届选举业主委员会委员候选人

（一）业主委员会委员候选人的资格条件

业主委员会委员候选人应当具备《业主大会议事规则》规定的条件。3

业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为新一届业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。

（二）发出业主委员会委员候选人推荐的通知

筹备组发出《关于推荐换届选举业主委员会委员候选人的通知》，向全体业主征集候选人以及相关意见。

在公示期内，符合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《业主委员会委员候选人推荐表》，连同身份证复印件（核对原件后退还）和房产证明复印件（核对原件后退还）一起交给筹备组。

（三）候选人的产生

筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单。筹备组将整理、核实过的候选人名单、简历表在物业管理区域的显著位置公示至投票表决通过该两份文件为止，并同时告知业主召开。业主大会会议的形式和时间。

四、发出召开业主大会通知

在候选人名单和简历公示满，同时筹备组填写好《关于召开换届选举业主委员会委员和业主大会的通知》，连同本“指引”中“筹备组职责”内容以及会议时间、地点、议题和议程在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

在公示期内，筹备组及时告知物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并印刷好《换届选举业主委员会委员选票》。

五、召开业主大会，投票表决产生新一届业主委员会委员等事项 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用的投票方式必须与《业

主大会议事规则》规定相一致。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，必须符合《业主大会议事规则》约定，业主和代理人应当签订《业主参加换届选举业主委员会委托书》，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。

首次业主大会按照《业主大会议事规则》规定是否实行差额投票选举方式产生首届业主委员会，并确定委员人数。

如果回收的选票未达到规定的票数，筹备组可以向镇（街道办）申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过60天。在延期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。

若业主大会按照上述流程仍未能通过的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立换届选举业主委员会委员筹备组申请。

六、推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工

业主委员会自产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1～2人，以及其他职责人员。

七、公示表决结果

将业主大会的投票表决结果、业主委员会名单及分工在小区内显著位置公示5日，业主有权查询相关材料。

八、备案、刻章

（一）备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，提交以下资料备案： 1.《南昌市业主委员会备案登记申请表》；

2.业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；

3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；

4.其他资料。

居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后5日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

（二）刻章

业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照《业主大会议事规则》的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。

附件：

1.业主委员会换届选举程序流程图 2.业主委员会换届选举申请书

3.关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议 4.换届选举业主委员会筹备组成员自荐表 5.换届选举业主委员会委员筹备组备案表

6.关于南昌市都市未来小区换届选举业主委员会筹备组成员名单的公告 7.关于推荐换届选举业主委员会委员候选人的通知 8.业主委员会委员候选人简历表 9.业主委员会委员候选人推荐表

10.关于召开换届选举业主委员会委员和业主大会的通知 11.换届选举业主委员会委员选票

12.业主代表（业主委员会候选人）承诺书

业主大会召开及业主委员会选举中存在一些问题解答 篇6

转发市国土房管局拟定的天津市业主大会和业主委员会活动规则的通知

津政办发〔2008〕169号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

市国土房管局拟定的《天津市业主大会和业主委员会活动规则》已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。

二○○八年十二月十日

天津市业主大会和业主委员会活动规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市物业管理条例》等有关法规，制定本规则。

第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。

第三条 市物业管理行政主管部门和区、县人民政府负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。

区、县物业管理行政主管部门负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行监督和管理。

街道办事处、乡镇人民政府应当明确责任部门和专职人员，负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。

第四条 居民委员会、村民委员会、社区工作站（以下统称居民委员会）应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行管理职责，支持其开展工作，并接受其指导和监督。

第六条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作，对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。

第七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第八条 本市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。

第二章 业主大会

第九条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

第十条 一个物业管理区域成立1个业主大会。业主大会自首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。

第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）业主入住率达50%以上；

（二）首位业主实际入住达2年以上。

第十二条 首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后1个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足100人的，全体业主组成业主大会；业主人数在100人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会（以下统称业主大会），代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于35人。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

第十四条 筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十五条 筹备组应当自组成之日起30日内（成立业主代表会的60日内）在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十六条 筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；

（四）按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见，制定管理规约草案；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在会议召开15日前，以书面形式送交参加会议的业主代表。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第十七条 业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。

推选业主代表候选人，由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。

在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当选。

业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。

第十八条 业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。

专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位，具体计算方法由业主大会议事规则规定。

业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算。

第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

对符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日内出具备案证明。对不符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当说明理由，7个工作日内退回。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十一条 业主大会议事规则应当包含下列内容：

（一）业主大会名称，物业项目地址、四至范围；

（二）业主大会权利；

（三）业主委员会职责；

（四）业主大会的议事方式及表决程序；

（五）业主大会定期会议的时间和形式；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主委员会委员的组成和任期；

（八）业主投票权确定办法；

（九）活动经费的使用；

（十）印章的使用和管理；

（十一）其他关于业主大会的重大事项。

第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。

第二十三条 业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规及本市的有关规定相抵触。

第二十四条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十五条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

第二十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门，并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。

第三章 业主委员会

第二十七条 业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

第二十八条 业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规；

（二）具有完全民事行为能力;

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

（六）身体健康，具备必要的工作时间。

业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

第二十九条 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。

选举产生业主委员会后，筹备组应将选举结果在物业管理区域内公告。

第三十条 新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理行政主管部门组织的培训。

街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式，定期对业主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训，并建立培训档案。

第三十一条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

第三十二条 业主委员会应当在业主大会确定物业服务企业后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

在重新选举业主委员会期间，物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务；重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。

第三十三条 业主委员会成员缺员的，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。

业主委员会成员缺员50%以下，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会成员。

业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员会。

第三十四条 业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，做好下列换届筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

新一届业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。

第三十五条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

第三十六条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：

（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；

（三）以书面形式提出辞职的；

（四）因身体健康原因丧失工作能力的；

（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三十八条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：

（一）无故连续3次缺席业主委员会会议的；

（二）有犯罪行为的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

发生本规则第三十六条、第三十七条和本条第一款规定的业主委员会成员情况变更的，应当向街道办事处、乡镇人民政府备案，备案后由业主委员会在物业管理区域内公告。

第三十九条 业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十条 业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第四十一条 业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。

第四十二条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的培训。

专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集，不得向物业服务企业摊派。

第四十三条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；

（三）业主委员会选举、换届的有关材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况；

（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；

（十一）其他书面和实物资料。

业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

第四章 会议

第四十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）五分之一以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

第四十五条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托其所代表的业主参加。

住宅项目的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

第四十六条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。

第四十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业主委员会应当按照下列程序进行：

（一）在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；

（二）组织发放、回收表决票并做好记录；

（三）组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；

（四）3日内，在物业管理区域内公布投票结果。

在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。

第四十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第四十九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规及我市有关规定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

第五十条 业主大会召开会议时，区县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第五十一条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主委员会会议。

第五十二条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议情况以书面形式在物业管理区域内公告。

第五十三条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会做好书面记录并存档。业主大会作出的决议，由出席会议的人员签字后存档。

第五章 经费和活动用房

第五十四条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。

第五十五条 活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。

具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每至少公布1次，并接受业主的监督。

第五十六条 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业的，招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付，并在签订物业服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵。

第五十七条 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主委员会协商确定。

第六章 印章管理

第五十八条 业主委员会持街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。

业主大会印章所刻名称应与街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明上所标注名称一致，印章形状统一为圆形，直径为3.8厘米，字体为宋体。

第五十九条 业主大会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

第六十条 业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。

业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第六十一条 业主委员会应当妥善保管并依法使用业主大会印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道办事处或者乡镇人民政府办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制业主大会印章。

第七章 附则

第六十二条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会可以参照本规则执行。

第六十三条 未明确街道办事处、乡镇人民政府的，由物业所在地的区、县人民政府指定相邻的街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。

天津经济技术开发区、天津港保税区、天津新技术产业园区等功能区，在物业管理行政主管部门的指导下，由其所在管理委员会指定具有社区管理职能的有关部门，负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。

第六十四条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主代表或者业主委员会成员的选举。

第六十五条 本规则自2008年12月20日起施行。《天津市业主委员会活动规则》（津政发〔2005〕67号）、《天津市业主会管理办法》（津房物〔2004〕184号）同时废止。

天津市国土资源和房屋管理局