业主维权（精选8篇）
业主维权 篇1
一、业主维权意识有待提高
根据相关法律规定;小区全体业主开会制定各种条约、招聘和解雇物业管理相关工作人员、讨论物业维修费使用情况和制定各个方案时, 必须有三分之二的业主投票通过才能具体实施。首先遇到的一个大难题就是, 想要把这三分之二的业主聚集在一起就是一件不容易的事情, 但是我国《宪法》规定, 三分之二的标准最能体现人民当家做主的具体要求。这种会议相当一个民主议程, 这就要求小区全体业务有义务来参加此会议。参加任何的民主议程公民最基本的条件就是具备民主意识, 这就要求所有业主必须要有强烈的责任心, 应该做到为自己的行为负责而不是“事不关己高高挂起”的心态, 在参加民主议程时, 应该尽量保留自己的意见, 服从大多数人的决定。现代的居民社区主要是以私有财产为主要保护对象, 以公共财产为纽带, 把各个居民聚集在一起的生活方式。由于各个业主与物业管理者大多都是互不相识的陌生人, 所以在相处时难免会产生一些难题。如果二者之间相处交流不融洽, 很容易导致业主权力不能有效行使。我国《物业法》规定, 主要维护的是业主大会和物业公司的权利, 然而很多业主法律意识淡薄, 并不知道相关法律除了保护自己的权益还保护物业公司的权益。而且小区大部分人都不会意识到自身的权益会受到侵犯, 虽然人们的物质生活在不断提高, 但是各自的精神层面差距还很大, 所以业主维权的首要任务就是提高业主的公民意识。
再者, 业主要使用合理的方式来进行维权, 很多小区业主因不满物业公司的服务时, 会采取过激、暴力的方式来维护自己的权利, 比如对物业办公室进行打砸、拒交物业管理费等等。他们认为这样的方式最直接、最有效来捍卫自己的权利, 其实不然, 采取的这种手段是不受法律保护的, 甚至有些方式是违法的, 比如拒交物业管理费, 物业公司可以把自己的服务水平降到最低, 时业主不能完全享受服务等等, 而且根据《物业法》相关规定, 物业公司可以起诉拒交物业管理费的业主, 所以这类方式是万万不可取的, 不仅维护不了自己的权利。反而还可能给自己带来麻烦。所以我们必须要在法律允许的情况下, 在严禁抵制暴力手段、不影响公共治安、不侵犯他人权力的情况下维护自身的合法权益, 应当通过与物业公司协商、洽谈来解决相关物业问题。只有业主与物业公司关系相处融洽才能有利于整个小区的管理并且为小区带来安宁的相处环境。维权是双方为了争取自己的利益不受侵犯, 从而进行谈判, 也要学会退让取得双方共赢的结果。
二、物业公司的服务意识有待转变
相关条例规定, 居民委员会是根据业主大会投票决定所选物业公司, 无论是现有的物业公司还是前期的, 如果对业主的服务质量不过关或者影响业主的权益, 居民委员会有权利解除与该物业公司的合作业主享受选择物业公司的权利, 之所以叫物业管理公司, 是因为它是负责整个小区物业事项的唯一机构。通常人们会认为, 管理就是一种限制、约束, 其实不然, 业主与物业公司之间实质上有一种特殊的法律层面的关系, 物业公司是建立在业主之上的, 它们之间存在公平的民事法律关系。具体来说, 一个小区的真正管理者是小区业主自己。物业管理的本质就是通过业主缴纳管理费, 物业管理公司来实施相关物业管理服务, 让业主的权益不受侵害或者减少业主的损失, 物业管理完全属于市场服务行为。因而建议相关条例应该把物业管理公司更改为“物业服务公司”, 为物业公司进行准确的定位, 让其明确自身的服务意识, 不要颠倒业主享受权利、自身为其服务的关系, 进而减少二者之间的矛盾。
三、行政职能部门的管理、监督意识有待提高
根据我国物业管理的现状来看, 小区建设的发展越来越快, 但是业主委员会的发展却止步不前, 业主委员会作为业主维护自身权益的主要机构, 它的主要职能就是最大限度保护业主的权益不受侵害。但经过调查发现, 我国的居民小区成立的数量为数不多, 这表明行政部门相关职责还没有落实到位, 依法行政的意识薄弱。一般的物业纠纷主要有小区楼房质量、物业管理费和公共设施使用问题等等。审计、物价等相关部门应该根据当地的消费情况, 制定出一套符合物业管理收费的价格表。建设管理部门应该提高对开发商开发的房屋质量检测要求并且做到公正公平的监管开发商的行为。
四、结语
现阶段, 我国业主在于物业管理的交流过程中, 法律意识淡薄, 很多人都不知道自身的权益受到了侵犯, 这时业主委员会应该发挥自己的权利, 组织小区全体业主聚集在一起, 进行一些相关条例、法规的传播, 从而来增强业主的维权意识。政府的相关行政主管部门加大监管力度, 明确物业管理的规则, 使物业管理公司本着全心全意为业主服务的宗旨来为广大业主服务。业主、行政部门、物业管理公司三者之间应相互尊重、相互配合、相互制约取得共同进步。业主与物业管理公司在妥协中双方都获得最大的利益, 维权的最好结果就是双方都能最大限度的获得利益, 希望在不久后, 通过各自的努力创建民主法治团结友爱的现代化新型社区。
摘要：随着我国经济不断的发展, 我国的房地产业也越来越发达, 众多的小区和物业管理机制不断的在各大城市迅速拓展。但大多小区只是过一下形式, 并没有制定出一套相对完善的物业管理机制。本文就现阶段我国物业管理现状来分析业主、物理公司、政府部门对业主维权意识的看法, 提出几点建议提高我国业主的维权意识和完善物业管理的相关机制。
关键词：业主维权,物权法,物业公司
业主维权 篇2
下面是来自一位普通业主对小区现存问题的罗列。
一、房产证
房产证办理开发商搪塞推诿、遥遥无期，说是正在办理，手续齐全房产证办理时间为一周!
二、物业服务(谈不上服务，简直是搜刮民膏)
1.停车收费不合理、收支费用不透明、XX住建部明文规定蓝牙免费提供给业主。
2.小区环境每况愈下，草皮枯死，杂草丛生，楼梯间卫生差。
3.任意涨价水费。
4.电费每次仅充110元。开开空调你得每周一充。
这样的物业谈服务，这是来了个二大爷!
三、没有业主委员会，业主权益得不到保障。
改进要求：一、明确房产证办理时间。二、规范物业行为。三、成立业主委员会。
如果你赞同上面的观点，请加入 XX新城维护业主权益联合会，我们需要你一起，大家团结起来，共同维护自身的权益。 今天你若默不作声 明天它会变本加厉。
倡议人：XXX
引导“业主维权”，创新群众自治 篇3
摘 要：中国共产党人历来主张人民群众当家作主，体现在基层社会的建设和管理中，则是“群众自治”的提倡，具体组织形式在城市中就是居民委员会。业主维权行为是新世纪以来日渐发展的城市公共政治现象之一。业主大会、业委会等的出现及活动，是“物权法”颁布后，政府在管理模式上必须面对的巨大变革，是中国基层社会的一种民主实践和积极探索。而城市业主维权行为的主体，应该是有待发展的社会基层组织，即城市中功能正常发挥的居委会及新生的业委会。
关键词：自治组织；业委会；自治机理
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2016）11-0044-03
中共十七大报告当中，首次明确将“基层群众自治制度”规定为中国特色社会主义的基本政治制度之一。中共十八大更是就完善这一中国特色社会主义的政治制度，提出了发展与健全基层民主和群众自治的具体要求。{1}
一、基层群众自治的曲折发展
中华人民共和国成立，共产党人追求的就是要实现人民群众自己当家作主。1954年底颁布的《城市居民委员会组织条例》第一条规定：居民委员会是群众自治性的居民组织。
居委会的职能是“把工厂、商店和学校机关以外的居民动员起来，在居民自愿原则下，办理有关居民的共同福利事项，宣传政府的政策法令，发动居民响应政府号召和向基层政权反映居民意见”，居委会“由居民小组选举产生，在城市基层政权或其派出机构的统一领导下工作”。{2}但是，随着“一化三改造”的完成和社会主义制度的建立，大部分群众有了“单位”的归属，居委会任务也就转变为主要是针对城市中闲散人员的组织或控制。之后是人民公社体制在农村出现并向城市推广，这种集生产、交换、分配和生活福利等方面的统一组织形式，成为城市工农商学兵大集合的政府和社会合一的组织。到了典型的以阶级斗争为纲“文化大革命”时期，居委会又成为城市基层社会及生活中的专政工具，甚至名称也改为“革命居民委员会”，原有的自治、协商、服务等功能几乎荡然无存，而代之以宣传阶级斗争、组织文件学习、监督“四类分子”改造、动员青年上山下乡、检查登记人口流动等，实际上只是政府在基层社会的代理人，在全国范围内，城市居委会普遍成为“政社不分”的基层组织形式。
中共十一届三中全会为标志的改革开放之后，人民公社及生产队这种政社合一的基层组织逐步陷入瘫痪状态，旧的社会管理消解，必然呼唤新的组织形式。城市当中的居委会，类似于基层社会专政工具的功能或者安置返城青年的作用，自然也开始逐渐消解。因此，1982年底通过的“宪法”第一百一十一条规定：城市和农村按居民住地设立的城市居委会和村民委员会，都是基层群众性自治组织，并以法律形式加以确认。全国人大1989年12月通过的《居委会组织法》，进一步明确居委会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
中共十八大报告就完善中国特色社会主义政治制度，提出7项任务，完善基层民主制度正是其中之一。具体内容包括：一是要健全基层群众自治机制，二是健全企事业单位民主管理制度；三是发挥基层各类组织协同作用。本文探讨的城市业主维权行为，正是“健全基层群众自治机制”的现实需要；而维权行为的主体，则是住房改革后大量居民转变为业主以及“业委会”。
二、业主维权行为的机理分析
根据2007年国务院修订公布的《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”，许多城市居民通过购买房产有了“业主”的身份。而业主通过居民委员会，或自发集体商议并成立业主委员会等形式，展开的维权行动，以维护自身及群体的利益与权利，在国内已屡见报端，且有日渐增强的趋势。尤其在北京、上海、深圳等房价持续走高的大城市，更是如此。因此，以马克思主义政治学的利益视阈分析其行为逻辑和维权机理，具有积极的学理和现实意义。
（一）利益博弈
在中国城市住房商品化改革之初，通常由政府转让土地、房地产公司开发出售，到居民购买入住、物业管理者实施管理。在整个利益关系形成的链条中，政府主管部门、房地产公司以及物业管理公司，由于掌握制定规则的权力，或者拥有房产的完整信息等，处于利益链条的前端和中端的有利位置。而居民凭借自身经济能力购买房产成为业主，付出了高昂的经济代价，自然更要求获得与之相匹配的利益。但是，房地产开发者和物业管理者作为利益共同体，代表着商品住宅区的资本力量，其经济人本性，决定其以最大限度地占有资源、节约成本、实现资本增值为目的，采取的基本策略则是以尽可能少的成本，实现尽可能多的经济目标。因此，无论是房产公司还是物业公司的经济活动，必然表现为一系列围绕成本下降和利润增加的策略。由此产生各种对业主利益的“侵害”行为。
（二）权利争取
以利益诉求为起点的业主维权行动，通常并不止于利益目标，而始终存在着上升为主张或要求某种应有权利的可能。所以，要求和主张业主应有权利、制定合理规则等，就成为业主维权行为的进一步指向和后续目标，也必然导致商品住宅区中业主维权行为的组织化。随之出现的业委会，或者原有的居委会，虽然都不应该成为经济组织，而是一种社会组织，但毕竟居民（业主）作为商品住宅区产权人的性质，与经济组织和资本所有者的性质也有相通之处。即业主有权要求地产公司兑现购买合同的各项承诺，维护业主群体共有的权益，有权对区分所有个体物业和共同物业实施怎样的管理，以及由谁来实施管理。在越是高涨的房价趋势中，业主愈是自然而然要求享受对等的权利。
目前，业主维权行为的组织化虽说有所发展，不过仍然难以抵御资本组织和其他组织（甚至包括某些公共权力机构或部门）对业主权利的侵害。这是由于社会主义市场经济发展程度、民主政治进展状况、公民权利意识觉醒缓慢、缺乏政治参与主动、社会利益多元化以及集体行动要求诸多条件等因素的制约所导致。
（三）政府行为
由于行政权威可以通过许多法规条例、文件规定，对房地产公司、物业管理公司、居委会或业委会进行管理，所以，尽管政府主管部门不是商品住宅区直接利益相关者，与业主之间也不存在商品契约关系下的具体权利与义务分割，但由于政府主管部门事实上掌控着商品住宅区物业开发和物业管理的相关权力，而在商品住宅区利益链条中作为实际权力者，制约着各种现实的利益关系，在利益链条中同样发挥着追求有利于自身目标的作用。
由于商品房的普遍出现，使得业主群体有着不同于传统单位分房体制下居民的现实利益诉求。随着业主的利益诉求增强，民主参与的意识也逐渐觉醒，并开始转化为实在的集体行动，由此而生的业主大会和业委会，可能使城市居民游离甚至摆脱原有的居委会，并不断解构以往行政化的社区管理模式。由此，业主自治作为基层群众自治的一种组织类型，日渐成为社会的现实需要和可能趋势。
目前，在中国城市的社区管理中，形成的居委会、业委会、物业管理者“三驾马车”并存格局，其中最弱的则是真正能够直接代表业主利益的业委会，导致业主维权发生障碍，成为社区管理困难的最大症结所在。{3}
三、推进群众自治的几点思考
首先，视业主维权为引导城市基层群众自治的重要契机。早在中共“十七大”，已经将“基层群众自治制度”作为坚持中国特色社会主义政治发展道路的重要内容，尤其是20世纪90年代以来，社会主义市场经济的建设及城市住房制度改革，给城市建设和管理带来了新的机遇和挑战，使人们得以从社会主义政治建设的高度和城市管理现代化的战略角度，来把握和推进城市基层群众自治。因此，有效且有序的业主维权行为，可以成为许多城市基层群众自治的新机遇，或为一些城市的基层自治和社区管理，注入新的活力。
其次，努力提升群众自治的组织程度和制度设计。由于业主的所有权，是基于一个小区甚至一栋建筑物的构造，权利归属及使用上存在不可分离的共同关系而集合产生的权利，这种权利通常难以量化，也不能直接转归某一个体。因此，在本质上以及现实中国法律规定的业主权利也主要是成员权，其权利内容需要体现在参与规约的订立、选择和解聘管理者、请求正当管理共同关心的事务和收取共同部分的应得利益、或要求停止违反共同利益的行为等等；这就决定了业主个体必须组织起来，并应该受到业主公约、业主会议决议及已经订立的“物业管理服务合同”等的约束。
缺乏经济利益的牵引，居民对于社区公共事务自然缺乏足够的参与热情及持续性，而房价的高涨，恰恰能够刺激、唤醒业主的参与意识，推动着业主维权行为的发生与发展，并使业主参与社区管理这一行为，成为不可逆转的趋势。业主维权行动的本质，是业主、业委会、地产商、物业管理公司、居委会、行政主管部门等，从各自利益偏好出发，形成复杂的关系，是一种与业主利益息息相关的现实政治。通过业主公约的制订、业委会的选举、公共议事、谈判、协商等集体行动，居民受到民主的熏陶，培养着民主习惯、公共精神和自治能力，也为公民追求更高层次的民主奠定了基础。这种基于业主维权行为引导和成长起来的“住宅区民主”，有利于公民政治参与的规范化和制度化，在中国特色社会主义民主政治发展进程中，值得关注和推进。
第三，业主维权能够催生相关的规则。业主维权行动演进的轨迹，表明居民对合理规则与秩序的追求和渴望。这种规则与秩序，不再以权力、资本或暴力为主导，这是承认业主作为私有产权人，有权对私人物业实行自主管理的规则，并肯定居民群众有这种自主的能力。同时，通过引导业主积极的维权行动，各个方面都可以从中学习并探索，如何规范资本运营、行政权力行使以及认清各自权利的合理边界和限度何在，达到建立各方能够合作互利的秩序之目的。
在这个过程中，一方面需要业主（即居民）们适应从“使用者”向“权利人”、从“他治”到“自治”的转变。另一方面，也要看到业主维权行为的产生是随着住房商品化改革的深入，旧有体制下的城市居民，逐渐演变为拥有私有房产权的业主，其维权行为正是此种逻辑在现实中的演绎，应该积极应对并努力引导。这正是中共十八大发展基层群众自治制度的深刻内涵所在。
综上所述，业主维权行为是新世纪以来日渐发展的城市公共政治现象之一。业主大会、业委会等的出现及活动，是“物权法”颁布后，政府在管理模式上必须面对的巨大变革，是中国基层社会的一种民主实践和积极探索。
现代中国民主政治和基层群众自治建设，现实的关键问题在于，商品住宅区及业主维权行为和组织的出现，使得原有主要依靠行政力量和资源来完成或执行政府任务的居委会，难以有效应对业委会面临的困难。因此，现实中居委会工作的重点，在于其本应有的服务和自治功能亟待恢复或正常发挥。{4}认清关注群众个体利益、现实需要所在的只能是居民和业主自身，在广大群众个体的利益面前，任何人都不应该也没有资格以代表者自诩。
注 释：
{1}对此，中共十八届五中全会之后提出的《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》第十七篇“加强和创新社会治理”，提出了更加明确的要求。（人民日报，2016-3-18.）
{2}1953年6月，时任中共北京市委书记彭真受毛泽东之托，向中共中央提交《关于街道办事处组织、居民委员会组织和经费问题的报告》，明确建议城市应该建立居委会，并明确规定其组织性质和功能等。（彭真文集.北京：人民出版社，1991.240—241.）
{3}令人高兴的是，北京市怀柔区于家园一区14-17号楼的业主委员会主任丁淑元领到了京怀业字第0001号《业主大会登记证书》，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会，有专家称：“这是具有跨时代意义的大事。”（首个业主大会怀柔“领证”.新京报，2011.6.17）；此外，2013年初，温州市鹿城区南塘五组团小区、嘉鸿花园小区的两个业主委员会，先后获得了区民政局授予的社团证和法人资格代码，成为全国最早具有法人身份的业委会。（文汇报，2013-5-17.）
{4}上海市高行镇的东力新村居委会能够积极为业主和物业管理者的关系协调而出谋划策，赢得了业主和业委会的信任，就是发挥了居委会应有的自治和服务功能之成功事例。（“包干”变“酬金”“管家”不走了.青年报，2013.4.24B04.）相类似的经验，也在宝山区顾村镇、浦东新区航头镇、闵行区浦江镇等地看到。（文汇报，2013-4-24（11）.）
业主维权 篇4
去年5月份, 我通过按揭贷款的方式, 在某小区购买了一套商品房期房, 合同约定于今年9月1日前交房。房屋建造期间, 开发商为了节约成本, 竟然在建设过程中使用“瘦身”钢筋, 后经一名从事建筑工作的业主举报, 该建设工地被当地主管部门查处。请问买到使用“瘦身”钢筋建造的商品房, 业主该如何维权?
读者:周义民
周义民读者:
建筑物使用“瘦身”钢筋是以降低建筑物的抗震性作为代价。房屋受到地震等巨大外力作用时, 被过度冷拉变“脆”的钢筋会突然断裂, 使房屋迅速倒塌。所以, 使用“瘦身”钢筋的建筑物肯定会影响房屋的质量。
商品房质量问题通常可以分为以下三种情形:一是商品房主体质量不合格;二是商品房主体质量合格, 但其他质量问题严重影响居住使用;三是商品房存在质量问题, 但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一程度。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、第13条之规定, 对于属于上述第一种和第二种情形的, 购房者可以要求退房并赔偿损失;对于第三种情形, 购房者只能要求开发商修复, 开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的, 购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
小区业主维权的倡议书 篇5
大家好。做为XX的一份子，我们大家都是邻居，能生活在一起，这是我们的缘份。
我们生活在这个社区，小孩也成长在这个社区，大家都希望有一个安全，卫生，健康舒适的环境!这一点，相信是我们共同的愿望!但是，愿望与现实往往是有差距的。很多邻居都早出晚归，没有什么时间去关注小区里头的安全，卫生及管理等方面的问题。以下是总结了很多邻居的意见，汇总出来的一份报告：
安全方面：
1： 小区的大门处长期处于无人看管状态，只有小区的两边角上各有一个长期处于“休眠状态”或者是聊天状态的所谓的“保安”!这些“保安”还经常会“失踪”神龙见首不见尾!，
2：大门锁长期损坏，一推门就开，任何人与狗都可以随便出入!而且现在的大门是玻璃大门，锁是铁皮锁。形同虚设。 3：门禁与楼宇对讲系统经常性失效，多次打电话到物业管理处也无人维护与修理。偶尔维修好，没用几天又出问题。 4：小区内经常发生入室盗窃案，而且是白天做案为主!据我们了解，整个道滘镇，XX的被窃率是全镇小区最高。如此光荣称号，我们应该“感谢并问候”物业管理!
(关于入室盗窃这点，有一业主，基本上家里被扫荡一空!从她的语言表达，感受得出这种经历真的很痛苦。我们对她表示同情，同时也希望这种不幸别再发生在我们任何一个人身上!
5：高空抛物：这是住户内部问题，也需要注意一下!为了大家都有一个安全舒适的居住环境，在此恳请各位住户“高抬贵手”!有则改之，无则加免。不要再往外扔垃圾杂物。特别是教育好小孩子，别让他们乱扔东西，教育从小做起。 6：三楼平台花园的照明设施大部分已破损，电线芯外露，多年无人维护，小孩经常在花园玩耍，存在严重的安全隐患。7：三楼儿童游乐设施从未清洁消毒过，淤泥垃圾一大堆，旁边长木凳上钉子外露，经常都有小孩被刮伤!住户的安全通道、公共区域灯泡烧毁维修滞后，且经常无人更换维修。
8：很多业主反馈的外墙漏水，投诉多次均无人受理!这房子，我们买下来，也花了不少的心血吧?如果这种事情发生在我们自己身边?我们会有什么感受?要知道，同一个小区，今天是他们家漏水，明天就不敢保证我们家的外墙有没有问题了!我们买楼时交的维修基金都干嘛去了???
9：一楼走道的路灯晚上已经集体摆工不亮了。老人家晚上看不见路，女人晚上回来担心个人安全问题。物业管理可真会省钱省电了。我们交的物业管理费哪去了呢?
卫生方面：
1：一楼那些档口里面堆满了垃圾，这么多年，从来没有人清理过，蚊子，臭虫，蟑螂，苍蝇，绝对是一个很好的生态环境。一楼都那么脏，上面的楼房能住得舒服吗?
2：随地大小便，从一楼的档口外面，到三楼的平台花园，三楼楼层与楼层间的通道及通往花园的通道，经常都能闻到尿酸味，不知道是人所为还是狗所谓。
(注：本人有天早上6：00起来赶坐车，就亲目一本小区的保安在一楼广场边上的档口门前直接撒尿)
3：停车场是小区的卫生死角，没人打扫卫生。地下的卫生能不影响地上的空气跟卫生吗?
4：每栋楼体三楼的平台，也是卫生死角，堆满了垃圾，基本不见有人清理!
5：三楼平台花园及球场，经常能发现狗屎，不记得哪天我就踩过一次!只能无奈的摇摇头，安慰自己：要走狗屎运了! 6：楼梯安全通道上，能经常发现死老鼠、骨头。恶臭连连!有不少住户的阳台上，晚上也发现有老鼠在活动。 管理方面：
1：根据物业管理合同：物业管理收支情况，半年公布一次!但从未看到有公布过!
2：小区的公共维修基金去向不明，没有依法设立专用独立账户，部分业主房屋外墙漏水，多次与物管交涉无人处理，强烈恳求政府有关部门严查此事!
3：保安的管理不到位，甚至说是根本没有管理。上班时间随便脱离工作岗位;站岗不叫站岗，而是坐在树荫底下睡大觉或者跟闲散人员聊天，根本不关注小区出入人员手上拿的物品;值夜班的保安随地大小便!
4：三楼篮球场打球的基本不是本小区人员，业主们只能做观众!不但影响小区业主的活动，最重要的是外来人员鱼龙混杂，垃圾随便扔，公共设施不爱惜，看到贵重物品顺手牵羊!外来的小孩横行霸道，打伤打哭业主的孩子无人管! 5：停车场乱收费(收费标准全东莞最高)，服务差(经常发生丢车事件)，卫生条件恶劣。
6：霸王条款：国家物业管理法明文规定“业主手册条款必须由全体业主或业主代表通过设立”，现在的条款完全是物业管理处自己订制。这样的协议条例代表谁的利益?协议成了他们不尽义务尽情牟利的工具!同时，自己又不按物业管理服务合同办事，完全就是霸权!物业管理人员素质低下，不懂遵法守纪，对业主的问题不是解释、劝解、依法讲法、依理讲理，而是动不动拿与所谓的业主手册条款来压业主的合理要求，殊不知他们连起码的物业服务常识都不懂! 7：业主外面购买的装修材料不给进来，而地下停车场则有装修材料卖，但价格比外面要高很多。
业主维权 篇6
关键词：业主维权；困境；策略
随着城市住宅小区的增多、物业管理的逐步深化，各种物业纠纷也随之出现。业主受到侵权的趋势也逐渐加重。因此，为了维护业主的权利和城市小区的安定和谐，业主应采取一定措施进行维权。本文将从业主权利受侵的情况进行分析，对业主维权提出有效的建议。
1城市住宅小区业主维权的现状
1.1通过行政调解进行维权
当业主的权利受到侵犯时，通过行政有关部门的调解进行维权是大多数业主的首选。它是由业主或者街道办事处向有关行政机关反映情况，有关行政部门根据侵权的情况在业主、物业和开发商之间进行调解以使得业主的权益得到维护。
1.2通过司法诉讼进行维权
司法诉讼也是现在业主进行维权的方式之一。当物业或者开发商侵犯了业主的合法权益后，由业主向法院递交诉讼书，然后由法院通过法律途径对侵权做出裁决，使三方之间严格按照合同、契约进行服务管理。这被认为是业主维权最为有效的方式，然而受到多方面因素的影响，这种业主维权方式往往对业主不利。
1.3通过不交物业费进行维权
当权利受到侵犯时，大部分业主会采用不缴纳物业费来进行维护主权，这是业主常用的维权方法，但它取得的效果并不明显，反而可能会适得其反。不缴纳物业费使得业主直接成为违反合同的一方，如果物业或者开发商对其行为进行诉讼，将会对业主大大不利，不利于维权的进行。
1.4采用非法途径进行维权
非法途径是业主在进行多次调解和政府干预的情况下无济于事而采取的一种较为极端的维权方式。这种方式能引起较大的反响，得到政府部门的广泛关注，但由于物业方和开发商的势力，很容易造成人身安全等问题。另外，采取游行示威和围追堵截等方式是一种非法手段，不受法律的保护。
2城市住宅小区业主维权的困境
2.1组织能力不足
业主的组织能力与物业公司和开发商比起来相差甚远，物业和开发商都有不同的部门不同的分工，是一个机构，而业主虽然人数较多，但个体较分散，没有成立业主委员会或业主委员会制度不够完善。由于制度的不完善，而使得业主委员会形同虚设，业主的集体活动的组织水平较低，不能很好的进行维权，不能充分发挥团结的力量。
2.2业主的自治能力不足
业主的自治能力不足是阻碍维权的最主要的因素。它表现为三个方面：第一，业主的法律意识薄弱；第二，业主和业主之间也因利益冲突存在纠纷；第三，集体活动的组织较为困难。这些问题的主要原因是居住在同一小区的业主有很大的个人差异，有不同的看法和态度。由于世界观、人生观、价值观的不同而产生不同的价值取向，不能在同一个问题上达成共识。同时，社区居民也习惯了长期以来被管理的制度，没有自治的意识，因此自治能力不足。
2.3信息掌握不足
物业公司和开发商是正规的机构，对物业小区的管理主要依据各方面的信息，并对信息进行合理的归档。而业主作为被服务者，获取信息的途径和能力均不足，因此，在运用法律手段进行维权时，很难拿出一定的信息进行证明，而物业和开发商很有可能因为具备充足的信息而成为获胜方和获利方。
2.4资源获取能力不强
业主的资源获取能力不强。房地产行业是一个高利润的行业，高利润能为物业公司和开发商铺路，积攒更多的人脉，从而使得他们从社会各方面获取的资源增多。而业主相比于物业公司和开发商，无论是经济实力还是人脉关系都相差甚远，因此，获取资源的途径也大大减少。业主代表着社会力量，物业和开发商则占据市场力量，在进行维权较量中，市场力量必然更胜一筹，严重阻碍维权的进行。
3城市住宅小区业主维权的策略
3.1提高组织水平
组织水平的提高为城市住宅小区的业主维权提供了集中的力量，它决定着维权的成功与否。团结就是力量，众人团结的力量远远大于分散的业主。对于业主本身来说，应提高自身的维权意识，力争参与业务委员会的活动和选举，为维权贡献自己的一份力量；对于社区来说，应积极动员全部业主选举产生业务委员会，并逐渐完善业主委员会的制度，将责任落实到个人。对内要分配专门的任务给具体的业主，让他们在各楼层和各单元之间进行联系和日常的指导，对外要分别成立与物业公司和开发商的维权协会，并不定期召开维权大会，引进专业的维权指导，力求每位业主参与其中，提高维权意识，不断完善发展业主委员会。
3.2提高业主的自治能力
业主自治能力提高是有效进行维权的途径。业主自治能力提高，维权意识也随之增加，业主可以运用法律知识来维护自己的合法权益。提高业主的自治能力要克服的问题很多，首先要提高业主的法律意识，让业主在资源匮乏、信息不足的情况下尽可能的了解法律知识，以使获胜的希望更大。其次，应适当调解业主之间因利益冲突而产生的纠纷，由街道办事处或业主委员会出面调和，最大程度的减少或降低业主之间的利益冲突和矛盾纠纷。最后，业主应意识到集体的力量，要积极的组织并参与集体活动，学会运用集体的力量进行维权，其效果远远好于个人维权。
3.3培养社区意识，增强公共精神
城市住宅小区与乡村差异很大，城市住宅小区业主的重心只关乎于家庭，只注重个人利益，与邻居间的交流较少，走动不密切，因此关系生疏，甚至彼此之间互相不认识。这就容易造成因为个人利益而产生冲突的现象增多。这也是缺乏社区意识的表现，他们不注重社区的共同利益，认为自己是社区的寄宿者，而不是其中一员，这就导致了维权集体活动的难以实施。社区意识的缺乏往往导致了公共精神的缺失，让业主忽视了公共财产的利益。正如大多数社区标语所说：社区是我家，一切靠大家。这表明社区意识和公共精神的重要性。而社区意识和公共精神的培养主要依靠社区的居委会、业主委员会以及街道办事处举办的集体活动。社区相关部门应动员社区内的每一位业主参加，增加业主之间的联系，丰富他们的生活，增强他们的维权意识。集體的力量对于维权的成功具有重要意义。
nlc202309040631
3.4发挥社区精英业主的优势
城市住宅小区中居住的业主在进行维权时缺乏获取资源和信息的途径，使得维权过程变得困难重重。社会力量不能对抗市场力量的最重要的原因便是资源和信息的获取不足。发挥社区精英业主的优势能很大程度的改善这种现状。社区精英住户指的是具有一定社会影响力、在社会中扮演一定角色、具有一定地位的业主，包括行政机关人员、专家、干部、领导人等。发挥社区精英业主的优势主要体现在让这些精英业主参与居委会、业主委员会等社区机构，给他们安排一定的职位，充分利用他们的社会影响力，动用他们的人际关系获取社区外部的社会资源，为维权做足准备。
3.5增强业主的法律意识
维权的进行需在合法的条件下进行，禁止采用非法手段比如游行示威、拦截等对物业公司和开发商施加压力。采用非法手段会造成适得其反的效果，严重影响维权的进行。维权的进行必须和法律途径相结合才能取得成效，才能捍卫城市住宅小区业主的合法权益。有效结合法律，必须提高业主的法律意识，让业主充分了解法律法规。了解具有法律效力的《物权法》，是进行维权的第一步。《物權法》既保证了业主的所有权利，也可以掌握物业公司和开发商的侵权行为，在进行司法诉讼时是最为有效的法律依据。在一定情况下，让业主充分了解有关物权和物业管理方面的法律法规，是进行合法维护业主权利的保障。有效了解法律法规的途径多方多面，可以从网上进行视频观摩；可以借阅一些法律书籍；彼此之间进行交流；业务委员会进行不定期的培训等方法以提高业主的法律意识、维权意识。
3.6合理进行短期的维权
现阶段城市住宅小区业主的维权主要包括行政调解、司法诉讼、不缴纳物业费以及采取一些非法途径逼迫物业公司和开发商就范，还他们以公道。这些途径是业主维权常用的几种方法，它们只能取得短期的维权，很有可能陷入侵权、维权、调解再侵权的反复模式中，不能从根本解决侵权问题。短期维权模式虽不能彻底解决业主与物业公司和开发商之间的纠纷，但能在一定程度上减轻侵权现象的发生，它还有利于业主进行经验的积累以及提高业主的维权意识。短期维权也存在一定的问题，如果形式不恰当，则会造成严重的时间、精力和金钱的浪费，严重打击业主的维权意识。因此，短期维权需进行逐步的完善，业主应根据侵权的程度选择合适的维权手段。
4总结
城市住宅小区的维权需长期进行、从根本解决。运用法律武器进行维权是最为明智之举，它不仅是最合法有效的途径，还能提高业主运用合理手段进行维权的意识。提高业主的自主管理能力是合理解决纠纷的最根本、最关键的策略，它对于维护主权、保证小区安宁和社会稳定具有重要意义。
参考文献：
[1]李昊.从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究[J].法制博览，2015，（5）：10-12.
[2]张文波.前期物业管理中的服务纠纷与政府职责——以重庆市的物业管理纠纷案例为切入点[J].上海城市管理，2015，24（6）：70-73.
[3] 易清，张小敏.小区业主自治现存困境及对策探讨——以惠州市为例[J].惠州学院学报，2014，（4）：26-30.
业主维权 篇7
关键词：业主维权,产权,公民权,城市化
住房是城市居民的最基本需要, 随着我国计划经济向市场经济的改革, 同时也带来了住房商品化的改革。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》同样也彻底改变了以往“单位分房”的方式, 因此逐渐出现“个人购房”这一方式, 并日益盛行, 至今已经成为城市居民最为普遍的购房方式。随着商品房小区的出现, 出现了不同的利益关系主体, 主要包括“业主”、“物业公司”以及“房地产开发商”这三种权益力量。笔者围绕业主维权这一中心, 总结关于业主维权的相关理论, 调查分析当前业主维权的现状, 并结合“公民化社会”理论提出新形势下进行业主维权的策略研究。
一、业主维权的内涵
明确清晰业主维权的深刻内涵是保障业主维权顺利进行的重要理论前提和基础。明确清晰业主维权的内涵首先要分析了解在业主维权的实际中所涉及的权利主体以及相互之间的利益关系形势, 在此基础之上进一步明确界定业主维权的主要内容。
业主维权运动简而言之就是业主以及业主集体组织, 即“业主委员会”为了维护业主的合法权益, 组织业主与相对立的权利主体进行的维权对话或者斗争。在此定义基础之上, 笔者解释“业主”的定义以及业主权益的来源。业主即房屋产权以及使用权的所有人, 业主权益是伴随个体购买房屋活动结束时而诞生的一系列受国家法律法规保护的权利和权益。笔者进一步分析业主维权的实际中所涉及的权利主体主要包括业主、业委会、物业公司、开发商、社区居委会、地方行政主管部门等几个基本的权利主体或利益主体。这些权利主体实际上也说明了相互之间的利益关系。笔者总结这些权利主体之间的利益关系, 总结得出六对主要的利益关系形势, 主要包括业主与开发商、业主与物业公司、业主与业委会、业委会与居委会、业委会与地方行政主管部门以及业主与业主。
目前业主维权的实际行动主要包括两方面的内容, 其中最主要的一方面也是最经常发生的一方面是业主围绕房屋质量问题和购房合同问题和开发商展开的维权行动。另一个方面是在业主的日常生活中为了维护自治权以及生活服务权等合法权益和物业公司之间展开的维权行动。笔者结合实际情况, 并总结相关理论, 阐述业主维权中“权益”的主要内容。
(一) 建筑物部分所有权 (“物”权)
当业主完成对于房屋购买行为之时就拥有了对应建筑物的部分所有权, 即对建筑物部分区域以及相应的公共区域所享有的所有权以及使用权。从根本上来讲这种权益是一种针对具体的物质性的权益, 主要是对于“物” (房屋不动产) 的占有、使用以及收益等相关合法权益, 主要体现业主和不动产之间的利益关系, 主要的利益关系对象是小区业主和房地产开发公司。主要的维权现象包括:房屋质量问题、合同违约、房屋面积缩水、产权证等方面违规违约等问题。
(二) 社区自治权 (“治”权)
社区自治权主要是指小区业主的自我管理权, 以及由此衍生出来的享有小区物业公司的合法服务的权益。按照《物业管理条例》和《物权法》的规定, 新建商品房小区可以成立业主大会, 选举业主委员会, 并同时赋予了业主和业委会所相应享有的权利和承担的义务。从实质上看, 业主和业委会所享有的这些权利和承担的义务共同构成了一种社区自治权。对这种权利的侵权则主要表现为国家公权力和市场私权利对业主私权利的侵犯, 如有些小区出现的物业公司以“管理者”身份自居阻挠和破坏业委会通过招投标方式自主选聘新物业;居委会、街道办操纵业委会的成立、换届、改选工作等。另外物业公司的侵权现象主要包括:物业公司违背小区业主自愿的原则, 物业公司收费偏高或者收费不合理;物业服务质量以及服务态度没有达到合同上双方约定的标准;部分物业公司滥用甚至于侵占小区业主的公共设施等等。
二、业主维权的走向:从“产权”走向“公民权”
(一) “公民”的形成
我国对于公民的定义以及研究一直以来局限于政治学的领域, 即公民是国家的合法居民, 是一种抽象的选民身份以及拥有相应的合法权利。随着经济的发展以及城市化进程的深入。公民不仅仅属于政治范畴, 更加属于社会范畴。因此近年来社会学也加深了对于公民的研究。刘安认为, 城市社区自我管理与自我治理的实践活动逐步推进着城市社区的自治, 在这一系列的实践活动之中, 业主以及业主委员会扮演着公民的角色。社会学视角下的“公民”要求回归到“具体的个人”, 实现从“文本的公民”到“实践的公民”的转变。就其现实性而言, “公民”是一种有血有肉的主体, 并具有明确的利益需求。公民的社会学视角所关注的是在一定的社会结构以及具体实践过程当中的居民拥有合法的公民权。业主维权中的公民权以及公民的形成主要体现在以下几个方面:
首先, 随着我国城市化的进程以及商品购房的普遍, 业主作为房屋的所有者以及使用者, 是物业产权的所有人这种相对于计划经济下的单位分房的新型利益关系以及所有关系, 所导致的新型身份构成了新型的社会力量。通过私有产权的获得, 从而赋予业主自身在人格上的独立和自主, 并表现出鲜明的利益主体性。在这个意义上, 业主私有财产的获得, 为其自身新的主体性的形成提供了一个重要的“物”的基础。
其次, 业主维护自身的产权合法权益, 在具体的实践过程当中体现了一系列的经济、政治、社会和法律的观念和理念, 例如维护业主的合法自治权;通过选举或者招标的方式自主选择或者解聘物业公司;自主组织主委员会的选举、换届、罢免;以业主委员会为代表进行一系列的业主维权, 这些实践活动不仅是业主维护自身的合法权益, 更是促进了社会新型群体以及力量的成形, 即新型公民身份的诞生。
最后, 业主维权过程中对建筑物部分所有权、社区自治权和公民权的维护、诉求和主张实际上也是使自己“成为公民”的过程。这个过程的基本特征是, “法”成为贯穿始终的中心枢纽。业主维权的过程在最根本意义上变成了业主不断学法、懂法、用法、护法的过程, 并彰显出强烈的法权意识, 从而在实践中重建了公民与国家之间的法律契约关系。
(二) 公民权的内涵
公民的视角下的业主维权主要实现了由“产权”向“公民权”的过渡, 主要探讨在业主的维权实践过程当中公民权利意识的构建, 以及公民权的主体性构建等问题。
笔者针对公民权的理论研究进行如下总结:沈原指出, 转型期的中国公民权的具体表现为民事权上升, 社会权有所下降, 与此同时政治权略有增长, 由此, 沈原认为业主对于房屋产权的维护和抗争准确来说是实现自身公民权的过程。毕向阳认为业主维权意识的觉醒是在维权斗争的实践中觉醒并不断增强, 这是一种随着实践活动的“权利意识的反向构建”的过程。而且在业主维权的实践活动中有很多的维权活动都是集体活动。施芸卿认为业主在维权的过程当中实现了从“个人主体”到“社群主体”再到“历史主体”的主体性转化与塑造过程, 从而实现了公民权。
英国社会学家马歇尔 (T.H.Marsha U) 对公民权进行了比较准确的定义。公民权是一种社会成员身份, 公民权的本质是社会的平等。公民权则包括三个基本要素即民事权 (civil rights) 、政治权 (political dghts) 和社会权 (social rights) 。其中, 民事权主要包括人身自由、言论自由、信仰自由以及合法保护自身财产和缔结契约的权利;政治权主要包括合法的选举权和被选举权;社会权主要包括合法享受福利, 享受合法的社会地位以及社会权利, 例如受教育权。
业主维权中公民权的主要内容以及内涵包括:1) 业主对建筑物部分所有权的获得以及维护, 这是业主维权中公民权的内涵。马歇尔指出公民权的最主要内容就是实施保护财产的权利;2) 在北京、深圳等城市已涌现出部分业主作为独立候选人竞选人大代表的现象, 以寻求制度化参与立法决策的过程, 从更大程度上来维护作为社会成员的业主群体的利益, 这体现出业主参与履行国家政治权力的实践, 也即对政治权的实践。由此可见, 如果说业主对物权和自治权的维护是其作为有产者的必然反映, 那么业主对公民权的诉求和维护则正是业主作为社会成员、作为国家主人的必然要求。
三、业主维权的现状分析
当前业主维权的形势并不容乐观, 主要是因为业主和开发商以及物业公司之间的权益维护是一场不对等不公平的博弈。主要表现在以下几个方面:
(一) 当前的法律法以及制度体系不利于业主维权运动的顺利开展
虽然我国当前也出台了各种法律法规使业主的合法权益得到保障, 但是由于体系的不健全不完善, 在某些方面规定不具体, 并且存在一些缺陷。例如《物业管理条例》第十二条规定, 业主大会作出选聘和解聘物业管理企业等决定, 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。首先业主全体的规定就不现实, 当前的实际情况统计小区业主全体的意见不仅需要时间周期长而且存在一定的难度。其次这里规定的业主并不是以户为单位, 而是以面积为单位的, 这随之而带来的问题就是需要小区业主进行实名制投票。这样的规定不仅需要后期的复杂计算, 而且实名制的原因会使业主有各方面的担忧, 从而使业主维权运动不能够顺利开展。又例如某些地方上的法律法规为业主维权运动带来的很大的阻碍。例如某市提出的《关于审理物业管理纠纷案件的意见 (试行) 》第24条规定, 物业管理企业与业主委员会即使没有签订书面的物业服务合同, 但业主事实上接受了物业服务, 针对这样的情况物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。这样的规定就明显违背了自愿互利的基础, 从某种意义上为不合格的物业公司或者物业公司不合格的服务提供了侵害业主合法权益的法律空隙。
(二) 悬殊的实力差距为业主维权造成了极大的阻碍
房地产开发商拥有强有力的实力, 和业主相对比具有巨大的优势和悬殊的实力差距, 目前是业主合法权益得不到保障的最主要原因。大多数的房地产开发商和建设局、规划局、国土资源局以及环保局、水务局等都有着一系列的沟通甚至于紧密合作的关系, 以至于二者是利益共同体。这就使业主在维权的过程当中某些部门并不是站在公正公平的立场上, 进行协调或者判定, 从而使业主维权运动得不到顺利开展。另外因为房地产开发商大量的广告投放, 房地产广告已经成为媒体经济效益的重要甚至于主要组成部分, 因此房地产开发商往往和媒体之间也存在紧密的合作关系。这也就是媒体的立场向房地产开发商这一方进行倾斜, 导致业主在维权的过程当中处于弱势。
(三) 业主维权知识不专业以及机制不健全
因为房地产商和物业管理公司的专业性以及组织计划性, 对于相关的法律法规以及政策信息非常熟悉了解。但是业主虽然具有一定的法律意识和维权意识, 但是与对相关的法律法规缺乏专业性的理解。因此就存在开发商利用业主这一劣势在购房合同以及相关的合同上设置陷阱或者使意义模糊, 这就从根本上给业主维权造成了很大的障碍。
虽然国家为保障业主的合法权益已经建设了比较系统化的维权机制, 但是在实际的维权过程当中还是存在不平等的现象。主要表现在这些维权机制往往程序过于繁琐, 或者费用已经超出了业主的承受能力, 因此缺乏实际的意义。
四、建立健全维护业主“公民权”的有效机制
(一) 强化业主委员会自身的建设
业主委员会是业主更好的维护业主“公民权”的主要组织机构和平台。业主委员会的组织性建设以及能力的水平直接决定着业主的维权能力。
首先健全完善业主委员会的工作机制和相关规章制度。业主委员会通过民主协商和集体投票等方式健全完善业主维权工作机制等相关规章制度, 主要包括《业主公约》、《业主委员会会议制度》、《业主委员会公章使用制度》、《业主委员会发史制度》、《财务预算与报销制度》、《业主投诉处理制度》、《秘书制度》、《查阅文件和档案制度》、《监督制度》等规则, 并且在实践中进行完善从而保证业主委员会在工作中的每一个细节都有规可守有章可循, 从而从制度上保证业主维权的顺利进行。
其次加强业主委员会组织机构的建设, 健全资金补贴制度以及薪金考评制度。根据实际情况和实际需要给予业主委员会成员一定的劳务补贴和通讯以及交通补贴, 从而给予业主委员会相关成员一定的激励。健全薪金考评制度, 根据业主委员会成员的业绩以及相关工作成果进行一定的薪金奖励, 从而激励业主委员会成员的工作动力和积极性。
最后, 强化业主以及业主委员会对于法律法规以及政策的了解程度和认知程度。当前, 业主维权是一项法制的实践过程, 因此业主以及业主委员会要加强对于法律法规以及政策的了解程度和认知程度。业主委员会要组织定期法律法规宣传和讲解, 使业主对于相关的法律法规有着深入的了解, 主要包括《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》、《合同法》, 从而能够在相关的协议以及合同工作中能够及时发现一定的法律漏洞或者法律陷阱, 从而从根源上避免法律缺陷, 从根源上保障了业主的合法权益。
(二) 健全业主维权的法律制度体系
立法机关通过多渠道的立法渠道和立法形式来汲取、反应协调和整合业主的意见, 在此基础之上建立健全相关的法律法规, 中心是理顺房地产开发商以及物业公司和业主之间的利益关系。
首先要明确开发商的法律责任。第一, 要规定开放商在设计、施工、验收以及房屋交付等方面的法律原则以及法律责任, 以法律法规来约束开发商的行为, 进一步促进房屋工程质量的提高, 从源头上以及质量上保障业主的权利;第二, 国家要真正做到“建管分离”, 不仅要监督房屋的质量, 更加要保证物业公司的优质服务。
其次政府需要加强对于行政权力的制约以及行为约束, 从根本上提高行政单位的行为公正性以及自觉性, 避免在业主维权过程的当中出现权利偏移的现象。一方面政府等相关部门要真正树立“以人为本”的行政理念以及执政理念, 在业主和开发商以及物业之间真正站在公正公平的角度尊重和保护业主的合法权益和合法利益;另一方面要及时发现并且严格惩罚部分行政官员的腐败行为以及违法行为, 加大打击力度, 保证业主维权的公正和公平。
(三) 完善业主的维权表达机制
完善业主的维权表达机制, 丰富业主维权的各种横向组织。“在一个共同体中, 此类网络越密, 其公民就越有町能进行为了共同利益的合作”, 一方面加强业主之间的交流和沟通, 另一方面加强业主和政府, 业主和开发商以及业主和物业之间的交流和沟通, 从而有利于业主表达自身的利益;以及有利于开发商和物业在交流和沟通的过程中, 及时发现自身工作的不足, 从而及时的纠正自身的错误, 从而多方位保证业主的权利。
另一方面提供给业主不同的参与渠道与多样化的信息反馈和利益表达载体.把具有不同利益诉求的分散的个人联合起来, 让他们彼此协商, 进行既集中又兼顾个人价值观和利益的表达, 通过集体选择作决策。同时, 鉴于业主和其他社区主体参与的程序性规定对于完善社区治理微观过程、推进基层民主建设所具有的重要作用, 还应当依托利益机制展斤社区治理程序性制度建设.创新制度规范.通过合法的方式、途径、程序改变现行的关系模式和行为模式, 形成多样化的利益表达和协调机制.增强决策的包容性, 使每一个利益相关者自身的获利动机或价值理念, 在新的制度框架内得到满足。
参考文献
[1]汪居扬.业主维权和社区权力结构的变迁——基于社区纠纷的一项研究[J].周口师范学院学报, 2009 (03) .
[2]杨敏.作为国家治理单元的社区——对城市社区建设运动过程中居民社区参与和社区认知的个案研究[J].社会学研究, 2007 (04) .
[3]徐琴.转型社会的权力再分配——对城市业主维权困境的解读[J].学海, 2007 (02) .
业主维权 篇8
关键词：社区业主维权,社区善治,业主自治
1 问题提出
所谓 “社区善治”, 即城市商品房住宅社区以全体业主为治理主体、以业主的建筑物区分所有权为法理依据、以法治- 民主为机制、以业主大会和业主委员会为组织架构、以业主自主治理为中心、各相关利益方友好协作的良好的小区治理取向、治理机制和治理态势。近年来, 社区治理出现业主与物业服务企业、开发商以及业主与业主之间这三种主要矛盾, 业主维权运动不断高涨, 业主被冠于 “麻烦制造者”, 他们围绕住宅区内各类物业形式及社区自治权发生了诸多纠纷甚至冲突, 甚至与居民委员会、街道办事处在有关社区管理问题上也存在诸多纷争和矛盾, 城市社区业主维权日渐成为一种不可小觑的社会现象。
2 社区业主维权原因及困境分析
从侵权的角度来看, 一方面是指开发商与业主的矛盾, 房屋质量问题是首要矛盾, 多地也出现了 “楼歪歪” “楼薄薄” “楼脆脆”等都是最好的例证, 其次涉及的有房屋与绿地面积缩水、配套设施缺位、开发商随意变更规划等。再者对于房产证问题, 开发商迟迟未给业主办理房产证, 因此不少业主也和开发商产生不少纠纷。第二方面是与物业服务企业的矛盾纠纷, 主要就是物业管理体制落后及物业服务水平低下。业主本来要请个 “管家的”物业服务企业, 没想到他竟成为了 “当家的”, 由此导致了很多利益纠葛。
从业主维权角度进行分析, 主要涉及以下两点: 首先, 居民委员会的固有缺陷。居民委员会由于受传统社区管理体制的束缚及行政权力的扩张, 还没有达到可以脱离政府支持而独立存在的自治程度, 长期以来它实际上扮演了基层政府的 “腿”和 “代理人”的角色, 在发挥社区自治组织功能方面存在固有的缺陷。其次, 社区业主维权是业主权利意识与民主观念逐步觉醒并转化为现实行动的过程。商品房社区在根本上是由拥有私有房产权的业主自由聚居而成, 由于其利益的一致性和同构性以及住宅社区固有的集聚特点, 业主一般对社区公共问题持有相同或相似的看法和观点, 并开始具备一定的理性集体行动能力, 商品房小区 “利益共同体”转变为 “小区共同体”, 这将在根本上对传统的、高度行政化的社区管理模式起到解构和弱化作用, 被称为 “楼道里的民主”的业主自治逐步被提上日程。
3 社区善治的路径选择
要想真正的实现社区善治, 就必须解析影响善治的各相关利益方的利益诉求以及他们彼此之间的利益关联, 小区存在着复杂的多方利益博弈关系, 其中涉及政府部门- 居委会、业主- 业主委员会和房地产开发商- 物业公司之间的利益博弈最为错综复杂, 其中业主委员会是商品房小区中最有可能对社区居委会也即 “公权利”构成挑战的力量, 加之其与业主、物业公司、开发商之间关系敏感和利益纠葛, 业主委员会成为影响小区秩序的最重要因素。
根据以上论述, 可通过以下几方面来完善社区治理。
首先, 构建商讨式博弈平台, 通过相关利益方的交流沟通, 理性协调社区中各方利益主体之间的复杂关系。要求包括居委会、街道办在内的基层地方政府应积极满足业主合法的新需求, 营造各个相关方美美与共的局面, 以服务理念而非控制为导向规范房地产市场, 制定公平公正的市场竞争规则, 加强招投标的制度建设和管理的科学性, 严格房地产业和物业管理领域的行业监管, 营造有序的市场交易和竞争环境, 明晰房地产开发商、物业公司与业主之间的完全契约关系, 从源头上减少房产和物业纠纷的发生, 并以此为契机积极培育公务人员的服务意识, 积极推进服务型政府建设。
其次, 公权力适时的调整。目前, 社区管理依然是以公权力即居委会为中心的社区治理体制, 应在完善业主委员会和居民委员会自治制度的基础上, 加强多元利益主体共同参与的社区多元治理。有必要从法律上明确业主委员会的诉讼主体资格, 这也为业主维权提供法律支撑。最后, 构建 “一体多元”的社区治理体系, “一体多元”是指以小区全体业主为主体, 全面建构业主、业主委员会、居民委员会、物业公司、街道办事处、房产行政部门、民政部门及基层党组织等相关利益方的多元化的友好协作型的网络型治理体系, 我们在这也称其为 “社区善治”。
4 结论
善治要求有关的管理机构和管理者最大限度地协调各公民之间以及公民与政府之间的利益矛盾, 以便使公共管理活动取得公民最大限度的同意和认可。社区作为 “新公共空间”, 在社区也应秉承公共事务自主治理的思想。因此, 社区善治要积极协调业主与居委会、开发商、物业服务企业、基层政府部门等各相关利益方的利益矛盾, 代表公权力的居委会让位于代表社会权利的业委会, 建立政治国家与市民社会一种新颖合作关系, 最终达到业主自治, 让业主充分彰显 “公共政治人”的品性, 实现社区善治的目的。
参考文献
[1]陈鹏.从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究[J], 载开放时代, 2009.
[2]夏建中.中国城市社区治理结构研究[J], [北京]中国人大出版社, 2012.
[3]杨玉圣.论小区善治与社会建设创新[J], 载《社会科学论坛》, 2014.
[4]杨玉圣.论小区善治面临的主要矛盾——兼论小区公共事务治理之道[J], 2013.