容积率调整程序

容积率调整程序（共10篇）

容积率调整程序 篇1

调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；

（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；

（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条 涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

第八条 市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

第九条 市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

第十条 市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金和相关规费的建设项目，市房产管理部门不得准予房屋产权登记。

第十一条 建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理。

第十二条 市规划、国土等行政管理人员及其他相关行政管理人员在经营性用地容积率规划管理中违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

容积率调整程序 篇2

绿园区政府：

做为长春市108块重点棚户区改造项目之一，小房身棚户区改造项目在贵区政府的大力支持和帮助下工作有了初步的进展，尤其是项目实施拆迁工作以来一直得到贵政府的关心和重视，对此我们对贵政府表示衷心的感谢。

小房身棚户区改造项目的拆迁工作目前已经完成过半，取得了一定的成效，但也暴露了一些新的问题，如果不急时做出调整，事必将影响到下一步棚改工作的实施，因此我公司特向贵政府做出如下汇报并提出帮助的请求：

一、该项目规划范围内有一部分军事设施用地，虽然市国土局已经批准划拨我公司名下，但还需要征得中央军委总后勤部的批准，从时间上看，短时间内解决的可能性不大，从批准的可能性来看也存在着不确定的因素。

二、在拆迁实施过程中发现街路两侧的居民住宅，这些原本是用于居住的普通住宅用房，全部被居民改成了经营性用房，现都提出了要求给予高额的营业补偿并且按商业房回迁。

三、由于项目前期摸底工作做的不细致，对该区域内需动迁的公企单位调查了解的不够彻底，现已从原来摸底时的三家增加到目前的十几家，并且家家的动迁要求都非常高，这又大大增加了拆迁成本。

鉴于上述的情况不但加大了拆迁工作的难度，同时也使预计的拆迁成本大大增加，对项目下一步的深入开展，也带来了一定的困难。对此我公司特向贵政府提出帮助的请求，请贵政府帮助协调市规划局对该项目的限高由原来的24米调整到60米，容积率由1.5调整到2.5。

特此报告

吉林省俊业置地有限公司

容积率调整程序 篇3

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）

第一条【目的和宗旨】

为加强土地用途变更和容积率调整管理，解决相关历史用地问题，盘活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市规划实施，推动产业转型升级，促进城市科学发展，根据相关法律、法规和政策制订本办法。

第二条【适用范围】

已出让未建用地在本办法实施前已被生效法定图则变更用途或调整容积率的，其开发利用适用本办法。

因城市更新、土地置换和土地整备等原因变更土地用途、调整容积率的，适用我市相关规定。

已出让未建用地在本办法实施前申请调整容积率获得批准且已签订土地使用权合同补充协议的，不适用本办法。

已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或虽属闲置但按规定可由土地使用权人继续开发建设。

以招拍挂方式取得的土地使用权及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。

第三条【释义】

本办法所称已出让未建用地，是指已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。

本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。

第四条【已出让未建用地用途部分或全部变更的处置】

已出让未建用地用途部分或全部变更的，除本办法另有规定外，土地使用权人可选择以下途径申请对原土地使用权处置：

（一）申请按照法定图则确定的用途自行建设。土地使用权人按变更后用途开发建设的建筑面积按照原宗地出让合同约定的建筑面积核定（原宗地出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储用地容积率按1.0核定，居住用地容积率按1.8核定,其他用途参照原宗地当时周边同类用地已有容积率确定），用地面积按照法定图则确定的容积率和前述核定的建筑面积在原宗地内进行折算后核定；宗地内剩余用地无偿收回。收回的用地规模不足2000平方米，可由原土地使用权人继续开发建设。

（二）根据土地使用权人申请，按照法定图则确定的规划指标转让土地使用权。通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开转让上述土地使用权。以法定图则确定规划指标的市场评估价作为底价；底价中，原宗地出让合同约定的土地用途剩余年期的价值归原土地使用权人所有，剩余部分纳入市国土基金。成交价高于底价的溢价部分50％纳入市国土基金，50％归原土地使用权人。土地使用权交易所需缴纳的税费由竞得人承担。

（三）申请土地置换。主管部门根据相关规定按照与原宗地按等价值原则另行安排国有建设用地。

（四）申请土地收购。主管部门收购宗地全部土地使用权，以原土地用途剩余期限市场评估价上浮20％给予补偿。

第五条【已出让未建用地部分或全部变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地的处置】

已出让未建用地由其他用途部分或全部变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地且可由社会资本投资建设的，可由土地使用权人申请按照第四条第一款第（一）项规定继续开发建设。如法定图则中未标注容积率的，其容积率按相关标准和规范确定。

国家规定须招拍挂出让的经营性公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地，按照第四条第一款第（二）、（三）

（四）项规定处理。

土地使用权人不申请处置或变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地且不可由社会资本投资建设的，主管部门可依法收回土地使用权。

第六条【用途不变情况下调整容积率的处置】

根据生效法定图则，已出让未建用地用途未作变更，但容积率指标有所调整的，按如下规定依次处理：

（一）交回部分土地使用权。土地使用权人向主管部门无偿交回原宗地面积的不低于15％（含15％）且收回的用地面积不低于2000平方米，剩余宗地根据法定图则容积率指标上限确定总建筑面积。

（二）提供部分物业。土地使用权人无法满足第（一）项规定情形，因调整容积率而增加建筑面积的，应向政府无偿提供一定比例的建筑面积。如容积率增幅在原约定容积率的1倍及以下的，应向政府无偿提供不低于增加建筑面积的15%的物业（不含公共服务设施和城市基础设施）；如容积率增幅在原约定容积率1倍以上的，应向政府无偿提供不低于增加建筑面积的20%的物业（不含公共服务设施和城市基础设施）。提供的物业可由原土地使用权人优先租用。

原宗地部分变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地的，交回用地的面积比为扣除变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地的面积后剩余用地面积的15％。

原宗地部分变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地的，变更部分按照有关规定与上述处理一并完成。

第七条【年期】

土地用途变更后的土地使用权使用期限按照法律规定的最高年期确定。土地用途变更后的土地使用权使用期限的起始年期在符合法律规定的条件下可以重新起算。

调整容积率但不涉及土地用途变更的，土地使用权使用期限和起始年期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

第八条【地价】

变更土地用途和调整容积率应按规定缴纳地价。根据第四条第一款第（一）项规定由土地使用权人继续开发建设的，以继续开发建设部分市场评估价与原宗地出让合同约定土地用途剩余年期价值的差值补缴地价，差值为负的，主管部门不予退还。原宗地出让合同约定的土地用途剩余年期价值，以现行基准地价为基础结合地价减免等因素确定。

本办法对应缴地价未作具体规定的，按照我市宗地地价测算规则的有关规定执行。

第九条【鼓励建设保障性住房】

已出让未建用地变更为居住用地，或原居住用地用途未作变更但容积率指标调整的，鼓励用于建设保障性住房，对处置方式和地价政策有优惠政策或特别规定的，从其规定。

第十条【公示】

除涉及国家秘密外，主管部门在批准已出让土地用途变更和容积率调整的处置方案时，应当依法进行公示。

第十一条【批后监管】

健全监督检查制度，落实监管措施，加强对土地用途变更或调整容积率审批事项的批后监管，建立台帐，定期向市政府及市城市规划委员会报告。

第十二条【衔接】

本办法实施后，在法定图则编制和调整过程中，对土地用途变更或容积率调整应当综合考虑社会经济发展的实际需求、土地权籍、规划实施成本及土地整备等因素，依法从严控制。

第十三条【施行】 本办法自发布之日起施行，试行期两年。

提升容积率请示 篇4

市规划局：

我公司开发的***项目市政府已于**年**月批准，该项目被列入旧居住区改造区域，规划用地面积约***万平方米（约合***亩），地上总建筑面积***万平方米，容积率**，建筑密度***。

该项目被市政府列为市区“五线五片”重点改造区域，我公司按照规划目标定位高，市民要求预期高，建设目标要求高的“三高”要求，为了提高我市现代化和都市化水平，进一步提升城市形象，提高城市品位，完善城市功能，改善居住环境，打造中心区域精品，不惜投入巨额资金，远涉大江南北，多方考察学习，集北京、上海、石家庄等多家规划设计专家研讨论证，达成共识——该区域按现实要求宜建城市综合体。

在**市区建设富有现代、时尚、体验、便民等特点的城市综合体，既属首例，也很有必要。但遇到两大难题：一是回迁难。按照**年**月批准的规划地上总建筑面积**万平方米，回迁面积近**万平方米，回迁面积占地上总建筑面积的**强。若按原规划要求，该城市综合体建成后，住宅回迁占地明显不足，难以满足回迁要求。二是经营难。在长达近五年的拆迁过程中，我公司投入了超乎预想的巨额资金，若按原规划要求，城市综合体建成后，我公司会产生严重亏损，经营困难，难以为继。鉴于该项目原规划批准之后因拆迁缓慢未及时开工建设，时间久远已不适应当前的城市化要求，为了将***项目建成代表**名片的城市综合体，为了确保回迁户的正当要求，为了保护开发企业的生存和发展，恳请贵局领导给予理解和支持，将原规划容积率**调整为**以下。

特此请示。

年**月**四日

广元建设用地容积率管理办法 篇5

第一条 为依法合理利用空间与土地资源，严格规范建设用地容积率的规划管理，维护建设市场的公开、公平、公正，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，结合实际，制定本办法。

第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有建设用地使用权的容积率管理，适用本办法。

第三条 本办法所称建设用地容积率，是指一定地块内地上计容总建筑面积与用地面积的比值。

第四条 工业用地鼓励土地使用者在符合规划、不改变用途的前提下通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率和增加容积率，提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款。

第五条 以出让方式提供国有建设用地使用权的，在国有建设用地使用权出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有建设用地使用权“招拍挂”的主要内容和出让合同的重要组成部分，容积率等规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，国有建设用地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有建设用地使用权的，建设单位或个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向市、县人民政府国土资源行政主管部门申请用地。

市、县人民政府城乡规划主管部门必须严格按照经批准的控制性详细规划确定的容积率和配套设施建设等要求，审定修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图，对建设项目实施规划管理。

市、县人民政府城乡规划主管部门对建设项目在出具的规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可过程中所给定的容积率，均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

市、县人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行规划条件核实时，要严格审查建设工程是否符合用地容积率要求。对未经核实或经核实不符合用地容积率要求未按本办法规定程序处理的，建设单位或个人不得组织竣工验收。

第六条 经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，— 2 —

任何单位和个人不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定报市、县政府常务会议审定，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第七条 在国有建设用地使用权划拨或出让前确需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当按以下程序办理：

（一）专题论证。控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证。

（二）征求意见、公示。控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证;由规划主管部门将专家评审后的调整论证报告进行公示，征询意见，公示时间不少于30日。

（三）控规修编。控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案。

（四）控规审批。修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。

第八条 国有建设用地使用权一经划拨或出让，任何建设单位或个人都不得擅自变更确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡总体规划、分区规划、控规修编造成地块开发条件变化的。

（二）因城乡基础设施、公共服务设施、公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。

（三）在地块规划条件外为城市提供公共空间和设施，并符合周围整体环境要求的。

（四）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的。

（五）法律、法规规定的其他条件。

符合以上条件的，建设单位或个人向市、县人民政府城乡规划和国土资源行政主管部门提出书面申请，市、县人民政府城乡规划主管部门可以按照本办法规定的程序，重新核定容积率指标；市、县人民政府国土资源行政主管部门按照新的容积率指标，重新核收土地出让价款并签订国有建设用地使用权出让合同或补充协议。调整容积率后的建设项目，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足日照间距、消防、卫生、交通等有关规定。因调整容积率导致配套设施建设要求发生变化的，应当按照新的建设要求进行建设。

第九条 国有建设用地使用权划拨或出让后拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当按以下程序办理：

（一）申请。建设单位或个人向市、县人民政府城乡规划主 — 4 —

管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案。调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。

（二）专题论证。市、县人民政府城乡规划主管部门就是否需要收回国有建设用地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证，专题论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避。

（三）征求意见、公示。市、县人民政府城乡规划主管部门将调整申请报告、调整方案和专题论证意见(在论证后，应将参与论证的专家名单公开)在规划展馆（展厅）、政府网站、本地主要媒体和用地现场进行公示，并征求规划地段内利害关系人意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。公示时间不少于20个工作日。

（四）政府常务会议审批。市、县人民政府城乡规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专题论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交同级城乡规划委员会审议；对经审议同意的，提出修改建议，并附有关部门意见、论证、公示等情况，报同级人民政府常务会议审定。

（五）规划手续办理。经市、县人民政府常务会议批准后，市、县人民政府城乡规划主管部门在5个工作日内对建设单位或个人下达《调整容积率告知书》,建设单位或个人持《调整容积率告知书》与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，按规定补交土地出让地价款；市、县人民政府城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地出让价款补缴凭证，办理相关规划建设审批手续。

第十条 国有建设用地使用权划拨或出让后拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当按以下程序办理：

（一）申请。建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由。

（二）专题论证。控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有建设用地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证。

（三）征求意见、公示。控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体公示、现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证，公示时间不少于30日。

（四）控规修编。控制性详细规划组织编制机关提出修改或 — 6 —

不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案。

（五）控规审批。修改后的控制性详细规划应当按法定程序报市、县人民政府常务会议审定。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

（六）规划手续办理。控规修编审批同意后，市、县人民政府城乡规划主管部门方可按本办法第九条规定的程序办理，并在市、县人民政府常务会议批准后5个工作日内及时将变更后的容积率函告同级国土资源行政主管部门。

第十一条 调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、降低绿地率。

第十二条 建设项目规划核实计容建筑面积超过规划审定方案计容建筑面积的，应按以下方式办理：

（一）超规划审定方案计容面积3‰（含3‰）以内的，补缴土地出让价款后由市、县人民政府城乡规划主管部门依据相关法律法规按程序处理。

（二）超规划审定方案计容面积3‰以上 10‰（含10‰）以内的，由市、县人民政府分管城乡规划工作的领导组织研究提出处理意见报政府主要领导审批。

（三）超规划审定方案计容面积10‰以上的，按本办法第

九条、第十条规定的程序处理。

第十三条 市、县人民政府城乡规划主管部门应当将容积率的调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。

第十四条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十五条 建设单位或个人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市、县人民政府城乡规划主管部门按《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定依法处理。

第十六条 违反本办法规定的，由有关部门依法依纪追究相关人员责任。

第十七条 本规定由市城乡规划局负责解释。

容积率调整程序 篇6

1、理论基础

在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值，

一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)，因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降，

在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。

2、土地增值模型

容积率调整程序 篇7

发布时间：2012-08-08 来源：市住房和城乡规划建设委员会

玉林市建设项目容积率管理暂行规定（试行）

第一章 总 则

第一条 为了集约、节约、科学利用土地资源和空间资源，进一步规范和加强建设项目容积率管理，提高城乡规划、土地利用管理和依法行政水平，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等相关法律法规规定和住房和城乡建设部《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》的要求，结合我市实际，制定本规定。

第二条 玉林市城市规划区范围内规划建设项目容积率的管理，适用本规定。各县（市、区）参照本规定执行。

第三条 城乡规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工作，国土资源行政管理部门负责建设用地容积率提高的土地出让价款收取工作。征收管理按照财政部、国土资源部、中国人民银行印发的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）的规定执行。

第四条 城乡规划主管部门提出建设用地的规划条件，应当结合有关规范要求和地块实际情况，依据经批准的控制性详细规划出具；暂未编制控制性详细规划的用地和区域，依照《玉林市城市规划管理技术规定》出具。

第二章 容积率计算

第五条 容积率计算规则

（一）一般情况下，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定计算建筑面积并按实际面积计算容积率，以下特殊情况按本规定执行。

（二）当住宅（含公寓）建筑层高大于4.5米时，按总建筑高度除以3计算建筑层数（余数不足2.2的不计入层数，大于或等于2.2的按1层计算），建筑面积和容积率按该层面积乘以建筑层数计算（建筑层数不包括第五条第八款不计入容积率的架空层）。

（三）当普通办公建筑层高大于4.5米时,按总建筑高度除以3.6计算建筑层数（余数不足2.2的不计入层数，大于或等于2.2的按1层计算），建筑面积和容积率按该层面积乘以建筑层数计算（建筑层数不包括第五条第八款不计入容积率的架空层）。

（四）当普通商业建筑层高大于6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积和容积率按该层水平投影面积的1.5倍计算。单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房建筑层高可根据功能要求适当提高，经批准可不列入上述容积率计算范围。

（五）阳台、入户花园建筑面积和容积率的计算值按照其建筑面积50%即水平投影面积的一半计算容积率；但阳台及入户花园的水平投影面积总和大于户型总建筑面积的20％的，按其水平投影的总面积计算建筑面积并计算容积率。

（六）地下空间的顶板面高出室外地面1米以上时，按该层水平投影面积计算建筑面积和容积率；地下空间的顶板面高出室外地面不足1米的，其建筑面积不计入容积率。

（七）如建筑室外地坪标高不一致时，以建筑所临周边室外地面的平均标高为准之后再按上述规定核准是否计算容积率。

（八）建筑架空层（包括转换层）以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞、无特定功能，只作为公共休闲、通道、绿化等公共开敞空间使用的，其建筑面积不计入地块容积率，但不得出售。电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。

（九）住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室、活动室等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本办法计算容积率，按照《建筑工程建筑面积计算规范》确定的建筑面积计算容积率。

（十）层高小于2.2米的底层车库（杂物房）、设备层按水平投影面积的一半计算建筑面积和容积率，不计入建筑层数计算；层高大于等于2.2米的，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率，并计入建筑层数计算。

（十一）突出外墙的飘（凸）窗自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离不大于1.0米、窗高不大于2.2米、窗台面与室内地面的高差不小于0.4米、不大于所在房间外墙四分之三的宽度时,不计算建筑面积和容积率；超出上述任何一项的，按其飘窗水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。

（十二）屋顶层建筑（楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等）水平投影面积不大于标准层1/8的，其建筑面积不计算容积率；超出的按其水平投影面积计算容积率。

（十三）为了集约节约利用土地，在停车、公共绿化和活动空间、配套用房等设施满足规划条件和相关规范的前提下鼓励建设超高层建筑。符合上述条件或因城市规划调整要求提高建筑高度、单体建筑高度超过100米的超高层建筑经市城市规划委员会审议同意的，其100米及以上的建筑面积可作为奖励面积不计入容积率计算，不视为对原有规划设计条件的突破。

第六条 在本规定发布前已经市城市规划委员会审议通过和已经依法审批的项目规划方案容积率计算方法按原经批准的方案实施。由于历史原因项目用地此前未明确容积率的，城乡规划行政主管部门根据土地使用权人的申请按第四条的规定重新出具用地规划条件，明确容积率等规划用地技术经济指标。

第三章 容积率规划管理

第七条 城乡规划行政主管部门对建设用地和建设项目实施规划许可，应保持容积率指标规划管理的延续性和一致性。对同一建设项目，在出具规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致。分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第八条 容积率调整的条件

（一）依法供地前容积率调整的条件。在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行；在国有土地使用权划拨或出让前需调整的容积率符合控制性详细规划的，城乡规划行政主管部门可以按法定程序在供地前重新核定用地的容积率指标。

（二）依法供地后容积率调整的条件。国有土地使用权划拨或出让后，符合下列条件之一的，项目业主方可以按程序申请调整项目用地容积率：

⒈因城乡规划修改造成地块开发条件变化的。

⒉因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。

⒊国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的。⒋法律、法规规定的其他条件。

拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按《建设用地容积率管理办法》第八条的规定办理；拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十四条和《建设用地容积率管理办法》第九条的规定办理。

第九条 建设项目提高容积率应当符合下列降低建筑密度、提高绿地率的规定：

⒈按容积率提高幅度的30%-50%降低建筑密度，但以居住为主的建设项目建筑密度降低后不应小于20%；以商业、办公为主的建设项目建筑密度降低后不应小于25%。

⒉按容积率提高幅度的15%-25%增加绿地率，增加绿地率特别困难的项目，应将底层或结构转换层架空作为绿化休闲公共空间。

第四章 土地出让价款的补交 第十条 以出让方式取得土地使用权、经依法批准同意变更并增加容积率的项目，城乡规划主管部门应及时将变更后的规划条件抄告国土资源主管部门备案；建设单位和个人应在批复后三十日内凭城乡规划行政主管部门出具的同意调整容积率的批准意见，按变更后的容积率到国土资源行政主管部门办理相关土地出让金补交手续，并按规定变更或者重新签订土地出让合同，原出让合同出让土地使用期限不变。

第十一条 市国土资源行政主管部门拟定的补交土地出让价款方案，报市土地收购储备委员会审议后，报市人民政府审批。

应补交的土地出让价款确定方法如下：

征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。新增建筑面积以城市规划行政主管部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准。

调高容积率时补交的土地出让价款=择高确定的土地市场楼面地价×新增建筑面积

第十二条 建设单位凭国土资源行政主管部门出具的补交土地出让金凭证或证明、新签订或补充出让合同及其它材料到城市规划行政主管部门办理相关总平面规划审批和工程报建手续。

第五章 附 则

第十三条 本规定由市住房和城乡规划建设委员会和市国土资源局按各自职能负责解释。

容积率调整程序 篇8

辽住建[2011]71号

关于印发《辽宁省住宅与公建用地 容积率计算管理规定》的通知

各市规划局，有关市建委，绥中县规划局：

为进一步规范我省住宅与公建用地容积率计算方法，我厅制定了《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》。现印发给你们，请遵照执行。

二〇一一年三月十一日

辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定

第一条

为了进一步规范住宅与公建类建设项目的规划编制、建筑设计和建设项目规划审批等行为，依据国家有关法律、法规和标准规范，结合我省实际，制定本规定。

第二条

凡在我省进行住宅与公建项目的规划编制、建筑设计、建设项目审批和规划核实等工作中计算容积率指标的适用本规定。

各级城市规划、建设主管部门以及规划编制单位、建筑设计单位必须遵照执行。

第三条

本规定所称容积率是指规划地块内计入容积率的总建筑面积与总用地面积的比值。其中总建筑面积是指地上和地下建筑面积的总和。总用地面积是指城乡规划主管部门审批的建设用地红线范围内的用地面积总和。

第四条

本规定按照国标《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353－2005）计算建筑面积。

第五条

住宅、公建建筑地上部分的建筑面积计入容积率，地下部分建筑面积计入容积率的具体办法由各市规定。

第六条

住宅建筑一般按原标准结构层计算层数，当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算；高层建筑中层高不足2.2米的设备层、避难层、结构转换层不计入层数，但应单独说明；建筑顶部出屋面的水箱间、电梯机房等不计入层数；建筑的底层车库、仓库，不论层高是否低于2.2，都计入层数。建筑地上、地下的层数分别计算、单独列出。

第七条

住宅建筑标准层高大于3.6米且小于等于4.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于4.8米且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。当层高大于5.4米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的3倍计入容积率。

第八条

一般性办公建筑（包括写字楼、酒店式公寓），当建筑标准层高大于4.8米，且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于5.4米，且小于等于6.6米（3.3米*2）时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。当层高大于6.6米，且小于等于8.7米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积3倍计入容积率。该类公建大堂、中厅、采光厅和会议室按一层计算建筑面积。

第九条

商业建筑标准层高大于4.8米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。单一空间达到2000平方米以上的大型商业建筑，建筑高度可根据功能要求适当提高。该类建筑的大堂、中厅、采光厅按一层计算建筑面积。

第十条

建筑物的阳台，不论是凹阳台，挑阳台，封闭阳台，不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计入容积率，但当阳台进深大于等于1.8米时，应按其水平投影面积计入容积率。

第十一条

建筑物的阁楼（坡屋顶内空间），净高超过2.1米的部位按其水平投影面积计入容积率；净高在1.2米至2.1米的部位按其水平投影面积的1/2计入容积率；净高不足1.2米的部位不计入容积率。

第十二条

当半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等）顶板标高超出室外地坪高1.5米以上时，其超出部分的建筑面积计入地上建筑面积，并计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

第十三条

控制性详细规划的图则中应当注明用地面积和容积率指标；修建性详细规划的图纸、建设工程设计方案的总平面图上除注明用地面积、容积率指标外，还应当详细注明地上、地下建筑面积、层数，总建筑面积，未计入容积率建筑面积等指标。

第十四条

容积率调整程序 篇9

为进一步规范对我市住宅及相关建设项目容积率指标计算的规划管理工作，根据《重庆市城市规划管理技术规定》，结合工作实际，我局制定了《住宅及相关建设项目建筑容积率指标计算规则》（以下简称《计算规则》），并经2006年12月25日局长办公会审议通过。现印发给你们，请遵照执行。对此前已核发了《建设工程规划设计方案审查意见书》的建设工程，其容积率指标仍按原规则进行计算；对此前未核发《建设工程规划设计方案审查意见书》，以及申请变更其设计方案涉及《计算规则》内容的建设工程，其容积率指标按照《计算规则》进行计算。特此通知 二OO六年十二月三十日

第一条为保证城市空间环境功能和景观效果，结合有关规定和当前实际，制定本计算规则。

第二条本计算规则适用于重庆市都市区多层及高层住宅（包括公寓）项目，以及住宅项目附属的相关商业建筑（包括各类配套服务业建筑）项目容积率指标计算的规划管理。

第三条建筑容积率指建设项目地上建筑面积计算值与建设用地面积的比值。一般情况下，建筑面积计算值等同于建筑面积，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2005）（以下简称《计算规范》）的规定计算，如有下列特殊情况，建筑面积计算值等于建筑面积乘以本计算规则规定的相应系数。

第四条多层及高层住宅（包括公寓）的层高宜为2.8米；当其建筑标准层层高大于3.6米小于等于5.0米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的2倍计算；当其建筑标准层层高超过5.0米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层（不含阳台部分）计算。

第五条当住宅底部的小型商业建筑（包括各类配套服务建筑）层高大于

5.1米小于等于6.6米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当层高超过6.6米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。

第六条跃层式住宅起居室(厅)层高在户内通高部分不计入超高范围。

第七条住宅区内建筑底层架空部分的净高大于等于3.6米，能供小区业主全天候享用的绿化、休闲活动空间，其面积不计入建筑面积计算值，即不计入容积率指标。

第八条设计单位应在总平面图中增加标注用于容积率指标计算的建筑面积计算值。

第九条本计算规则由重庆市规划局解释。

容积率调整程序 篇10

核实管理办法的通知

常政办发[2008]100号

2008-12-1常州市政府办公室

各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

经市政府同意，现将《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》印发给你们，望认真贯彻执行。二○○八年十二月一日

常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法

第一条 为进一步规范本市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、江苏省建设厅监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》（苏建规〔2007〕150号）和江苏省建设厅对建筑面积计算有关问题的复函等规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市市区范围内建设工程建筑面积和容积率规划核实的管理适用本办法。

第三条 建设工程规划核实时，应当以《建设工程规划许可证（副本）》的图纸文件内容为依据，并审查建设用地范围内的建筑面积是否符合规划许可确定的建筑面积和容积率。

未取得建设工程规划许可证，建（构）筑物的体量、位置、外形等明显不符合规划要求，构成违法建设的，规划核实前先依法查处违法建设。

第四条 规划核实时建筑面积的测量按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）及相关规定执行。

申请建设工程规划核实时，建设单位应向规划部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的规划核实测绘报告。规划核实测绘报告是规划部门依法对建筑面积、容积率及相关规划许可要素进行规划核实的凭据。规划核实测绘报告包括工程竣工测绘报告和建筑面积测量报告，要求如下：

（一）工程竣工测绘报告由具有相应规划测绘资质等级的单位，对建设用地范围内建（构）筑物的体量、位置、外形、间距、主要立面和竖向尺寸等规划要素进行实测后出具；

（二）建筑面积测量报告由具有相应房产测绘资质等级的单位，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）及房产测量有关规定对建设用地范围内建（构）筑物的建筑面积进行实测后出具。

第五条 由于《房产测量规范》（GB/T17986-2000）与《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算建筑面积的规定不一致等原因，本市市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积（以下简称实测建筑面积）与《建设工程规划许可证（副本）》许可建筑面积（以下简称许可建筑面积）两者之间的误差允许范围为3％。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围均为3％；建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测建筑面积误差允许范围为5％。

第六条 实测建筑面积在误差允许范围内的，视为建筑面积和容积率符合规划要求。

在误差允许范围内，实测建筑面积低于或超出许可建筑面积的部分，土地出让金不再多退少补。

在误差允许范围内，相关规费按实结算。

第七条 实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：

（一）对超出3％以上（不含3%）的部分，按照《关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知》（常国土资发〔2005〕139号）明确标准的2倍补缴土地出让金；

（二）对低于3％以下的部分，土地出让金不予退还；

（三）相关规费按实结算。

第八条 规划部门按实测建筑面积出具《建设工程规划核实合格单》，建设工程规划核实全部结束后换发《建设工程规划许可证》（正本）。

第九条 房屋产权登记时，房屋产权登记机构按《建设工程规划核实合格单》中认定的实测建筑面积进行登记。未取得规划部门《建设工程规划核实合格单》的，建设单位不得组织竣工验收，房屋产权登记机构不予产权登记。