河北省容积率管理规定

河北省容积率管理规定（精选8篇）

河北省容积率管理规定 篇1

河北省城市建设用地性质和容积率调整

管理规定

第一条

为严格规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等，制定本规定。

第二条

本省城市和县人民政府所在地的镇规划建设用地范围内，以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地性质和容积率调整管理，适用本规定。

第三条 本规定所称城市建设用地使用性质（简称“用地性质”），是指总体规划、控制性详细规划所规定的土地用途。用地性质的类别按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等国家相关标准划分。

本规定所称容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由城市、县城乡规划主管部门依据国家、省有关标准、规范确定。

第四条

城市、县城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划，必须严格落实总体规划确定的强制性内容。总体规划强制性内容相关的用地性质，不得规定可兼容性。第五条

城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出用地性质、容积率、配套设施等规划条件。以控制性详细规划单元整体提出的配套设施等控制指标，应分解落实到具体地块的规划条件中。

第六条 经依法批准的控制性详细规划确定的用地性质、容积率指标，任何单位和个人不得随意调整。确需调整的，应当按本规定进行，不得以政府会议等形式代替规定程序。

第七条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的用地性质、容积率的，应当按照下列程序进行：

（一）城市、县城乡规划主管部门组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；

（二）城市、县城乡规划主管部门采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；

（三）城市、县城乡规划主管部门提出修改控制性详细规划的建议，并向同级人民政府提出专题报告，经同级人民政府同意后，方可组织编制修改方案；

（四）修改后应当按法定程序审查报批，经批准，并且以纸质和电子两种形式报上一级人民政府备案后，方可组织实施；报批和备案材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。控制性详细规划修改涉及总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。

第八条 国有土地使用权一经划拨或出让，任何建设单位或个人都不得擅自变更确定的用地性质和容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施、公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

调整用地性质或容积率后的建设项目，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足日照间距、消防、卫生、交通等有关规定。因调整规划用地性质或容积率导致配套设施建设要求发生变化的，应当按照新的建设要求进行建设。

第九条 国有土地使用权出让后，建设单位或个人申请在控制性详细规划规定的可兼容用地性质之外调整用地性质的，或建设单位申请在控制性详细规划规定的可兼容用地性质内调整用地性质，但调整前后用地性质不属于同一用地大类的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请并说明调整理由；

（二）城市、县城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对用地性质修改的必要性进行专题论证；

（三）城市、县城乡规划主管部门应当通过在规划展馆（展厅）、政府网站、本地主要媒体和用地现场公示等方式征求规划地段内利害关系人意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。公示时间不少于15个工作日；

（四）城市、县城乡规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交同级城乡规划委员会审议；对经审议同意的，提出修改控制性详细规划的建议，向同级人民政府专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经同级人民政府同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序审查报批，经批准，并且以纸质和电子两种形式报上一级人民政府备案后，方可组织实施。报批和备案材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门应及时将变更后的用地性质、容积率等规划条件抄告土地主管部门。建设单位或个人在完善相关土地手续后，方可办理后续的规划审批。第十条 国有土地使用权出让后，建设单位申请在控制性详细规划规定的可兼容用地性质内调整用地性质，且调整前后用地性质属于同一用地大类的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案。调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城市、县城乡规划主管部门就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对用地性质修改的必要性进行专题论证；

专题论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整用地性质的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城市、县城乡规划主管部门通过在规划展馆（展厅）、政府网站、本地主要媒体和用地现场公示等方式征求规划地段内利害关系人意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。公示时间不少于10个工作日；

（四）城市、县城乡规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专题论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交同级城乡规划委员会审议；对经审议同意的，提出修改建议，并附有关部门意见、论证、公示等情况，报同级人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门及时将变更后的用地性质、容积率等规划条件抄告土地主管部门。建设单位在完善相关土地手续后，方可办理后续的规划审批。

第十一条

以划拨方式取得土地使用权的，一般不得调整规划用地性质。确需调整的，须符合划拨用地目录，并参照本规定相关程序办理。

第十二条

经依法批准、备案的控制性详细规划对用地可兼容性质做出明确规定的，按照控制性详细规划确定规划用地兼容性；没有做出明确规定的，建设单位或个人申请的用地性质与控制性详细规划确定的用地性质属同一用地中类的，视同符合控制性详细规划规定的可兼容用地性质。

第十三条 国有土地使用权划拨或出让后调整容积率的，应当符合住房城乡建设部《建设用地容积率管理办法》有关规定。拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，参照本规定第九条规定程序办理；拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，参照本规定第十条的规定程序办理。第十四条

因用地性质调整，需调整容积率的，纳入用地性质调整程序，不再单独履行容积率调整程序。

第十五条 城市、县城乡规划主管部门应当将用地性质、容积率的调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十六条

调整申请报告、调整方案和专题论证意见应至少在规划展馆（展厅）、政府网站、本地主要媒体和用地现场公示。控制性详细规划在批准前还应当在所在地块的主要街道或公共场所进行公示。

城市、县城乡规划主管部门网站的公示专栏应与省住房城乡建设厅网站实现互联互通。

第十七条

所有涉及用地性质、容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。规划管理有关内容涉及保密要求的，按有关规定办理。

第十八条

城市、县城乡规划主管部门必须严格按照经批准的控制性详细规划确定的用地性质、容积率和配套设施建设等要求，审定修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图，对建设项目实施规划管理。

对同一建设项目，城市、县城乡规划主管部门在出具规划条件、实施建设用地规划许可、建设工程规划许可，以及核实建设项目竣工规划条件过程中所给定的容积率，均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。调整过程和结果须在数字规划审批系统中进行记录。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十九条 城市、县城乡规划主管部门对建设工程进行规划条件核实时，要严格审查建设工程是否符合用地性质和容积率要求。对未经核实或经核实不符合用地性质和容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第二十条 因建设单位或个人原因提出申请用地性质、容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第二十一条

控制性详细规划修改后，应当及时报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。上级人民政府及其城乡规划主管部门应当对下级人民政府及其城乡规划主管部门用地性质和容积率调整规划管理的情况进行监督。

第二十二条 建设单位或个人违反规定，擅自调整用地性质、容积率等进行建设的，县级以上城乡规划主管部门应当依照《城乡规划法》第六十四条等有关规定进行查处。

第二十三条 违反规定进行用地性质和容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法依纪给予处分。第二十四条

本办法自2015年6月1日起施行，有效期5年。

河北省容积率管理规定 篇2

坚持部门联手, 依法开展用地容积率管理。在国有土地使用权出让前, 该市国土局致函规划局对储备地块提出规划条件。规划局依据总体规划或控制性详细规划, 提出出让地块的用地范围、面积、使用性质、开发强度等规划条件后函告国土局, 送纪委执法监察室备案。在建设项目实施规划管理中, 该市规划局严格按照给定的容积率指标, 核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。建设项目开工后, 市规划监察大队依据规划许可把建设项目分成9个阶段进行监督检查, 直至该项目竣工验收完成。

严格执行程序, 实施阳光规划。在依法规范建设用地容积率管理过程中, 该市规划局坚持以公共利益为中心, 以提升城市形象、合理配置城市资源为目标, 形成了依法申请、逐级审查、阳光公开、完善手续的办理程序。依法申请是指建设单位根据法定的规划要求依法向规划局提出书面申请, 陈述理由并提报3个变更方案。逐级审查是首先由规划局依据批准的控制性详细规划对建设单位提出的变更申请及变更方案组织初审, 组织专家进行论证, 必要时采用多种形式征求利害关系人的意见, 然后提交市建设项目管理委员会审查, 最后报城市规划委员会研究审批。阳光公开是指采用通报和公示的方式予以公开, 规划条件的变更通报市城市规划委员会成员以及监察、国土、财政等部门, 同时采取网上公布、现场设立变更公示牌的形式向社会各界公示。完善手续是市城市规划委员会会议批准后, 由国土局会同财政局及相关部门委托相关机构按照新调整的容积率再次进行地价评估核定, 再由建设单位补交土地出让金, 重新签订土地出让合同, 在完善其他相关手续后, 规划局方可办理规划许可手续。

坚持阳光规划, 广泛接受社会各界的监督。新泰市规划局牢固树立和谐规划理念, 坚持把容积率管理置于阳光下, 规划公示覆盖到批前、批中、批后全过程。城市各类规划和重要地段、重要区域、重要项目的规划方案, 均通过新闻媒体、广场电子屏、规划局网站、规划公示栏等多种形式, 公开发布, 及时向社会公开, 让群众了解、参与、监督规划。对所有建设项目要求必须在施工现场设置规划许可公示牌, 实行“一楼一牌”制度, 即在每个建设工地树立统一尺寸的规划许可公示牌, 内容

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包括用地范围、容积率、绿化率、建筑方案等, 并标明规划许可单位电话、社会监督电话, 让市民通过规划公示牌随时对工程建设情况进行监督, 对违法建设及时举报, 全力打造了“阳光规划”政务品牌, 受到了广大市民的热烈欢迎。

河北省容积率管理规定 篇3

管理规定（暂行）

（修订稿）

第一条 为进一步规范建设用地容积率调整的规划管理，维护土地市场公平竞争，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》和建设部、监察部《关于切实加强建设用地容积率规划管理和监督检查的通知》等有关规定，结合本市实际情况，制定本暂行规定。

第二条 本规定适用于本市市区通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建设用地的容积率调整。

第三条 建设用地容积率的调整必须以依法批准的城市总体规划、控制性详细规划为依据。坚持以实事求是，科学合理使用土地，依法实施规划管理为原则。

第四条 建设用地出让前，由西安市规划局根据控制性详细规划有关规范要求和地块的实际情况，提出出让地块规划条件，科学确定容积率和其他规划控制指标进行公示。

容积率指标包括上限指标和下限指标，为节约和集约利用土地资源，出让土地的容积率不得低于下限指标。建设用地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改已确定的容积率等指标。

第五条 确需调整规划条件确定的容积率上限指标的，必须符合以下条件之一：

1、因城市总体规划（分区规划、专业规划）调整或修编造成地块条件发生变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；

3、国家和省的有关政策发生变化的；

符合以上条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，由西安市规划局按照本规定确定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

第六条 建设用地容积率的调整应符合以下程序：

1、建设单位向西安市规划局提出增加容积率指标申请，陈述调整理由，并附调整论证报告和规划建筑设计方案；

2、西安市规划局对调整容积率指标申请进行初审，组织专家和相关部门代表对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示，必要时组织听证；履行上述程序后，城乡规划部门认为确需调整容积率指标的，提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报请西安市人民政府批准；

3、经西安市人民政府批准调整容积率指标的，西安市规划局将对原地块规划条件进行调整，并重新核发和公示。建设单位必须与西安市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价后方可按调整后的地块规划条件办理后续的规划审批手续，相关建设规费同其他批准的建筑一并交纳。

4、规划条件中的容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划，具体程序详见《<西安市规划局控制性详细规划编制、调整审批程序管理规定>（暂行）》和《<西安市规划局控制性详细规划局部调整审查审批程序管理规定>（暂行）》。

5、因容积率指标调整给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

第七条 半地下室、地下室、人防工程、高度在2.2米以下的车库形成的建筑面积不纳入容积率计算，其他纳入容积率计算的建筑面积执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。

同一地块的规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目规划竣工验收（规划核实）核定的容积率指标应当相符。

分期开发建设的用地，西安市规划局对各期建设工程规划许可核定的建筑面积总和，不得突破该地块核发规划条件和建设用地规划许可证确定的容积率上限指标。

第八条 凡符合下列情形之一，并可在控制性详细规划允许范围内加以调整容积率指标的不受本规定第五条规定的限制：

1、土地出让合同因故解除，或政府因故收回土地，上述土地重新出让的；

2、相邻上市地块进行整体规划建设，地块容积率整体平衡的；

3、居住用地的公共建筑面积指标在符合城市规划和相关规范前提下少量转为住宅建筑面积指标，容积率指标不变的。

第九条 地块容积率指标将作为西安市规划局建设项目规划竣工验收（规划核实）的重要内容之一。规划竣工验收时，重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划条件确定的容积率和建筑面积指标。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的（建筑设计、计算、施工、测量等产生的技术性误差除外），应当依法查处，并抄告国土、建设、房管等相关部门。

第十条 对城乡规划管理人员在建设用地容积率调整中不按规定程序、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十一条 西安市规划局和行政监察机关应将建设用地容积率规划管理作为城乡规划效能监察的主要内容之一予以加强。

河北省容积率管理规定 篇4

2011-5-11 13:46 来源：法律教育网 【大 中 小】【我要纠错】 发文单位：安徽省淮北市人民政府办公室 发布日期：2011-5-11 执行日期：2011-5-11

濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

《淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定》已经市政府第五十八次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一一年五月十一日

淮北市建设用地性质变更和容积率调整管理暂行规定

第一条 为了规范建设用地性质变更和容积率调整，保障城乡规划实施，根据相关法律法规，结合本市实际制定本规定。

第二条 本市城市规划区范围内的各类国有建设用地，涉及使用性质变更和容积率调整的，适用本规定。

第三条 本规定所称建设用地使用性质（简称“用地性质”），参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。

本规定所称容积率，是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。

第四条 市城乡规划行政主管部门负责建设用地使用性质变更和容积率调整的规划管理。市监察部门负责对城乡规划主管部门履行用地性质变更和容积率调整职责情况进行监督检查。

第五条 在建设用地使用权划拨或者出让过程中，市城乡规划主管部门出具的选址意见书或者规划条件所提出的规划用地性质和容积率指标应当符合控制性详细规划。

第六条 建设单位应当严格按照市城乡规划主管部门确定的规划用地性质和容积率等指标，以及与市国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》的要求进行开发建设。

任何单位或者个人不得擅自变更市城乡规划主管部门确定的用地性质、容积率等规划控制指标，不得擅自变更与国土资源管理部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

建设单位在地块内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许调整规划用地性质或容积率。

第七条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的建设项目，可以按照规定的程序调整地块的用地性质或者容积率：

（一）修编或者调整城市总体规划、近期建设规划、专项规划、控制性详细规划，造成地块条件变化的；

（二）因城市基础设施、公共设施建设需要，导致已出让地块的范围及相关建设条件发生变化的；

（三）国家、省、市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

调整规划用地性质或者容积率后的建设项目，应当符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通、文物保护等有关规定。

容积率调整针对已出让的整体地块，对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，应该与规划条件、建设用地规划许可确定的容积率相符合。

第八条 以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的规划指标范围之内变更用地性质或调整容积率增加超过0.3的，用地单位应向淮北市人民政府申请土地收储。

第九条以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内且容积率增加不超过0.3的，按以下程序办理：

（一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门经初审同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，提出专家论证意见；

（二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证；

（三）经专家论证、听证，征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门依法提出调整容积率的建议，提交市规划委员会审查，审查同意后，报市政府批准。市政府批准前，由市政府法制部门按照相关规定进行合法性审查并出具审查意见；

（四）经市政府批准后，市城乡规划主管部门及时将依法调整后的规划指标抄告市国土资源、监察等有关部门，告知建设单位办理相关手续；

（五）经批准调整容积率的，建设单位必须与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交出让价款等相关税费，完善土地手续；

（六）市城乡规划主管部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议、补交的土地出让价款和相关税费等凭证，办理相关规划手续。

第十条 以划拨方式取得的国有土地使用权，进行经营性项目开发建设的，用地单位须向市政府申请土地收储，在符合控制性详细规划的前提下，经市政府批准，由市国土资源管理部门对土地收储后依法出让。

以划拨方式取得的国有土地使用权，不改变用地性质和供地方式，仍符合划拨条件，并且属于本规定第七条规定情形的，建设单位申请在控制性详细规划规定的范围之内调整容积率的，应当报市城乡规划主管部门批准，并报市国土资源管理部门备案。

第十一条 如因本规定第七条

（一）、（二）项确需改变土地用途或者调整容积率导致地块开发受到严重影响，建设单位或个人申请退还土地的，经市政府批准同意，原以有偿方式取得国有土地使用权的，由国土资源部门牵头，组织相关部门共同依法拟定补偿方案和确定补偿金额，与建设单位或者个人达成补偿协议后，依法收回土地使用权。

第十二条 建设单位以出让方式取得的工业用地，在不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，应当报市城乡规划主管部门批准，并报市国土资源管理部门备案。

第十三条 因规划需要，超过100米的建筑，100米以上的部分不计入容积率。

第十四条 建设单位或者个人擅自增加容积率并超面积建设的建设项目，原则上超建部分按照《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定必须拆除。对城市规划影响较小，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定进行处罚。

第十五条国家机关工作人员在建设用地性质变更或者容积率调整工作中存在违法违规行为的，由市监察部门依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十六条 自本规定实施之日前出让的土地需要调整容积率的，仍按照《住房和城乡建设部 监察部文件关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）的要求程序办理。

第十七条本市城市规划区外的建设用地性质变更或者容积率调整的可以参照本规定执行。

第十八条 本规定由市城乡规划主管部门负责解释。

第十九条本规定自发布之日起施行。

河北省容积率管理规定 篇5

第一条为规范城市建设用地性质、容积率调整管理，维护城市规划的权威性和严肃性，确保建设市场的公开、公平、公正，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政监察法》、《山西省城乡规划条例》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本市实际，制定本办法。

第二条太原市城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式取得土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质或容积率的，并且拟调整用地性质、容积率在控制性详细规划规定的可兼容用地性质、容积率指标范围内，适用本办法。拟调整用地性质、容积率不在控制性详细规划规定的可兼容用地性质、容积率指标范围内的，应先履行控制性详细规划调整程序。

第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。拟调整用地性质与原规划用地性质属同一用地中类的，视同符合控制性详细规划规定的可兼容用地性质。

本办法所称容积率，指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值，具体计算规则详见附件《容积率指标计算规则》。

因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。

第四条城乡规划主管部门负责用地性质和容积率调整的规划管理工作。监察机关负责对城乡规划主管部门履行用地性质和容积率调整规划管理职责情况的监督检查工作。

第五条符合下列条件之一的，方可按照本办法规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：

（一）城市总体规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，导致地块建设条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施、重大项目建设需要等，导致地块建设条件发生较大变化的；

（三）国家、省、市有关政策发生变化的；

（四）因公共利益需要且经市级或以上人民政府批准的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和公共服务设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通等有关规定，不得影响国家利益和公众合法权益。

第六条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。

调整申请报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。

调整论证方案应表明调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

第七条建设单位申请调整规划用地性质和容积率的，按以下程序办理：

（一）建设单位向市城乡规划部门提交调整申请报告和调整方案后，经市城乡规划部门集体研究同意受理的，由市城乡规划部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性和科学性进行技术论证，提出专家论证意见；不同意受理的，书面回复《不予规划行政许可决定书》。

（二）经专家论证同意调整的，由市城乡规划部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告。

（三）市城乡规划部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交市规划委员会办公会审议。

（四）市规划委员会办公会审议通过的，由市城乡规划部门报市政府审批。

（五）市政府批准后，市城乡规划部门根据市政府批准意见，办理有关规划许可变更手续。

第八条以划拨方式取得土地使用权的，不允许调整规划用地性质。以划拨方式取得土地使用权，建设单位申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按照本办法第九条规定程序办理。

第九条城乡规划主管部门组织专家论证会，应当根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家。论证意见要附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。

专家与申请调整建设用地性质或容积率的建设单位有利害关系的，必须回避。

第十条调整报告和专家论证意见应在建设用地现场和城乡规划主管部门网站进行公示，公示时间不少于7日。控制性详细规划审批后，在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之外调整容积率的，公示时间不少于15日。

重要地块的主要调整内容和专家论证意见应当在本地主要新闻媒体进行公示。

第十一条城乡规划主管部门对用地性质或容积率调整申请进行专家论证、公示、听证的全过程，应当允许有关当事人、利害关系人旁听。

第十二条经营性建设用地出让后，用地性质、容积率原则上不得调整，确需调整的应收回重新公开出让。

第十三条控制性详细规划中地块的用地性质或容积率规定未发生变化的，该地块用地性质或容积率只能调整一次。

第十四条城乡规划主管部门对建设用地和建设工程实施规划许可，必须保持容积率指标的延续性和一致性。对同一地块规划方案、建设用地规划许可、建设工程规划许可核定的总建筑面积应当与确定的容积率指标一致；分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和不得突破已确定的容积率指标。

第十五条违规调整规划用地性质或容积率的建设项目，城乡规划主管部门或者其上级部门应撤销其相关规划许可。

第十六条城乡规划主管部门应及时将调整后的规划条件抄送市国土部门。

第十七条建设用地性质、容积率调整后，应补缴相应的土地出让金，具体办法由市国土部门另行制定。

第十八条经批准调整用地性质或容积率的，建设单位必须按照有关规定，持城乡规划主管部门核发的调整后的规划条件，到国土部门办理有关手续。接到国土部门出具的书面回复（土地出让金收讫证明和土地出让补充合同）后，城乡规划主管部门方可办理建设工程规划许可证。

第十九条所有涉及用地性质或容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。规划管理有关内容涉及保密要求的，按有关规定办理。

第二十条涉及建设用地性质和容积率规划调整的全部审查审批资料，应按照城建档案管理的有关规定，及时向市城建档案管理机构移交备查。

第二十一条对政府职能部门工作人员不按规定调整用地性质或容积率的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正；对在用地性质或容积率规划管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门或者行政监察机关依法依纪追究责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条本办法由太原市城乡规划局、太原市监察局按照各自职责分工分别负责

解释。

第二十三条各县（市）可参照本办法制订相应管理规定。

第二十四条本办法自2010年月日起施行。

附件：

容积率指标计算规则

一、容积率系指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。计算容积率的建筑面积总和为规划项目建设用地内各栋建筑物计入容积率的建筑面积计算值之和。

建设项目的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定计算；计入容积率的建筑面积计算值除遵守《太原市城市规划管理技术规定》外，还应按照本解释执行。

建筑层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。

二、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

三、办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

四、商业用房层高不宜大于6.1米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。

五、仓储、工业厂房等建筑物层高不宜大于8米，有特殊要求的除外。

六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。

七、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。

八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。

九、除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1.0米时，按照该层水平投影面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。

浅析容积率对土地价值的作用机制 篇6

关键词：容积率,土地价值,作用机理

1 引言

房地产项目的开发成本中, 变化最大的就是土地成本, 笔者将近年来武汉市居住类土地公开交易的平均楼面地价 (用地总价值与用地总建筑面积的比值) 与住宅的平均销售价格进行罗列, 运用统计软件SPSS中的cubic曲线进行拟合, 发现其关联性极高。

单位:元/平方米

注:楼面地价由居住类地块进行折算

伴随着社会经济的发展, 人民购买实力的增强, 房价上涨是合理的, 关键是看其上涨的幅度和节奏能否控制好, 换而言之, 就是要考虑如何在体现价值方面做文章, 说到底, 也就是土地的价值。那么, 对土地价值有可调控的因素吗?答案是肯定的, 它就是容积率。

2 容积率的内涵

容积率 (Floor Area Ratio) , 又称楼板面积率, 建筑面积密度。其涵义是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。

容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。设建筑密度为D, 建筑平均层数为N, 则容积率的表达式可为:

FAR=D×N

这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。建筑密度及层数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少, 建筑体量则反映了基地外部的审美需求, 如历史特色, 街道景观等。因此, 可以说环境的要求限制了容积率的大小, 容积率的大小反映了环境的质量。

3 容积率对地价的作用机制分析

3.1 简单情况下容积率与土地价值的关系

根据其定义, 容积率的表达式为:FAR=Sc/Sl

上式中, Sc为土块上的总建筑面积, Sl为地块面积。对上式进行一定的变化, 设Pc为建筑总售价, Pc’为单位建筑面积售价, Pl为总综合地价, Pl’为单位地块面积综合地价, 根据它们之间的关系, 则有即Sc=Pc/Pc’, Sl=Pl/Pl’, 因此上式也可就转化为:

由于地块综合地价是开发的投入, 建筑售价是开发的产出, 在完全市场竞争环境中, 对于某一项目的开发而言, K为一定值。因此由上式可以看出, 开发得益率的高低与容积率的大小成正比, 即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低, 两者之间呈正比关系。

3.2 复杂情况下容积率与土地价值的关系

在实际情况中, 由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平, 建筑成本等多种因素的作用, 使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。这里, 我们引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理, 边际收益递减规律和边际成本递增原理。

所谓边际收益 (Marginal Revenue Product) 是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际成本 (Marginal Cost) 是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。边际收益递减原理所要说明的是:当其他投入量一定时, 连续地增加某种投入量, 会使总产量的增量呈递减的趋势。同理, 边际成本递增是说明产量达到一定时, 再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。

根据这两项重要原理, 我们来分析土地的价值情况。如下图所示, MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。MP开始呈上升趋势, 到一定容积率 (如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑, 则是某一层数) 就下降;MC恰好相反。很显然, 只有当MP=MC时, 即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y点, 地块能够产生最大的利润, 房地产商们也愿意支付最多数量的地价。

图中, OX从经济收益角度看是最佳容积率, PQY所构成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价;超过X点, 边际成本大于边际收益, 入不敷出, 房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。

由此可以看出, 单一的高容积率并不能促使地价上涨, 相反的, 当达到某一临界点后, 容积率的上升反而使土地的价值下降。

3.3 地块价值的“门槛”现象

“门槛”是指事物发展过程中的一个界限、一个限度或一个临界值, “门槛”效应也就是指事物在其中的界限上发生的变化或改变的情况。地块的价值最终是由其开发出来的房地产项目来实现, 而正是在房地产开发中, 成本的“门槛”效应更为突出。

在我国, 房屋建筑按照一定的层数分类:4层以下为低层, 4至6层为多层, 7至9层为小高层, 10层以上为高层, 此外还有超高层。不同类型的建筑, 其结构、配套设施以及建设周期不大一样, 但同类型 (按层数分类) 的建筑成本影响因素却比较接近, 建设的单位成本大体相同。譬如, 一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当, 从平均成本来看, 后者可能低于前者;多层建筑不需要配置电梯设备, 地基处理也比较简单, 但水、电、消防等投资却高于低层建筑;一旦考虑建造小高层、高层乃至超高层建筑, 工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加, 尤其是建设周期的相应延长, 投资利息的增多, 使整个项目风险大大增大。所以, 不同层数的建筑成本好像一道道门槛, 呈阶梯式上升。

因此, 在理论上, 楼面地价存在最大值, 而容积率的提高, 可能使单位面积的地价起伏跌宕, 变化复杂。

4 相关启示

4.1 用地价经济杠杆去解决规划中的矛盾

上文分析的“门槛”提供了一个简明地了解地价的新思路:从地价、房价以及容积率的关系入手, 推测地价水平。首先, 收集同一房地产供需圈内不同容积率 (或不同楼层数的房地产开发成本, 明确容积率“门槛”分段 (即在什么范围的容积率水平下, 建设成本和地价占房价的比例大体一致) ;其次, 研究不同容积率“门槛”分段的地价和房价的比例关系;最后, 根据预测的房地产价格与这一比例相乘, 推算出地价。

4.2 多重手段并举来加强规划控制

追逐高容积率指标, 追求利益的最大化, 是开发商们的终极目标。因此, 代表公众利益的规划部门如何控制或引导开发企业来实现经济收益和社会效益双赢的局面, 就成为一道重要且困难的课题。目前, 双方博弈的对象过多地集中在容积率上, 这未免显得有点单一和粗浅。在城市规划领域, 还有其它许多要素可以被规划师们运用和操作。在这里, 笔者认为可以多重手段并举, 使其相互制衡, 削弱容积率的单独影响, 来达到实现规划控制的目的, 这也是体现规划师的智慧之所在。

4.3 建立容积率指标体系

河北省容积率管理规定 篇7

第一条 为规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政监察法》、《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》等法律法规，结合开发区实际，制定本办法。

第二条 开发区规划区范围内的各类建设用地，涉及使用性质和容积率调整的，适用本办法。

第三条 本办法所称建设用地使用性质（简称“用地性质”），参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的中类进行分类。

本办法所称容积率，是指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。

地下容积率调整的规划管理，按照烟台市有关规定执行。

第四条 规划主管部门负责用地性质和容积率调整的规划管理工作。监察部门负责对规划主管部门履行用地性质和容积率调整规划管理职责情况的监督检查工作。

第五条 在建设用地使用权划拨或出让、转让过程中，规划主管部门出具的规划条件提出的规划用地性质，应符合控制性详细规划，确定的容积率指标必须与控制性详细规划对该地块确定的容积率指标相一致。经营性房地产项目容积率指标一般应取控制性详细规划确定的最大值。

第六条 建设单位应按照规划主管部门确定的规划用地性质和容积率进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更规划主管部门确定的用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、停车位等规划控制指标及其他规划强制性内容。

第七条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整地块的规划用地性质或容积率：

（一）城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；

（三）国家和省、市政府有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

调整规划用地性质或容积率后的建设项目，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、卫生、交通等有关规定。

建设单位在地块内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许调整规划用地性质或容积率。

第八条 建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向规划主管部门提交调整申请报告和调整后的用地规划设计方案（简称“调整方案”）。

调整申请报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。

调整方案应表明调整前、调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

第九条 以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之内调整用地性质，或申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按下列程序办理：

（一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门项目审定委员会集体研究调整申请报告和调整方案；经审查同意受理的，由规划主管部门组织召开城市规划专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见。

（二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告。

（三）规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交开发区规划委员会审议。

（四）区规划委员会审议通过的，由规划主管部门报管委研究。

（五）经管委研究同意后，规划主管部门按照规定办理有关规划许可变更手续。

第十条 以划拨方式取得土地使用权的，不允许调整规划用地性质。

以划拨方式取得土地使用权，建设单位申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按照本办法第九条规定程序办理。

第十一条 建设单位申请在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之外调整用地性质，或申请在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之外调整容积率，按照本办法第九条、第十条规定程序办理。经管委批准调整的，应先组织对相关规划进行调整。调整后的规划按照法定程序批准后，由规划主管部门按照管委对用地性质或容积率调整的批准意见，办理有关规划许可变更手续。

第十二条 建设单位申请的用地性质与规划用地性质属同一用地中类的，视同符合控制性详细规划规定的可兼容用地性质。

第十三条 规划主管部门组织专家论证会，应当根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家。论证意见要附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。

专家与申请调整建设用地性质或容积率的建设单位有利害关系的，必须回避。

第十四条 调整申请报告、调整方案和专家论证意见应在管委业达网站、规划主管部门网站及《开发时报》上进行公示。

在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之内调整建设用地性质，或在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之内调整容积率的，公示时间不少于7天。在控制性详细规划规定的可兼容用地性质范围之外调整建设用地性质，或在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之外调整容积率的，公示时间不少于15天。

第十五条 按照有关法律、法规规定，需进行听证的规划调整项目，按照《山东省城市规划行政许可听证办法》等有关规定执行。

第十六条 规划主管部门对用地性质或容积率调整申请进行受理审查、专家论证、公示、听证的全过程和区规划委员会审议过程，应当允许有关当事人、利害关系人旁听。

第十七条 规划主管部门应于办理规划条件、规划许可证件等有关规划许可变更手续后3日内，将变更批准文件和载明变更内容的《规划许可变更情况告知书》抄送国土资源管理部门。

第十八条 所有涉及用地性质或容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

规划管理有关内容涉及保密要求的，按有关规定办理。

第十九条 经批准调整用地性质或容积率的，建设单位必须按照有关规定，持规划主管部门核发的变更后的规划条件、规划许可证件，到国土资源管理等部门办理有关手续。接到国土资源管理部门出具的书面回复（土地出让金收讫证明和土地补充合同）后，规划主管部门方可办理建设工程规划许可证。

第二十条 控制性详细规划对地块的用地性质或容积率规定未发生变化的，该地块用地性质或容积率只能调整一次。

第二十一条 土地合同、土地使用权证中的用地性质和容积率必须与规划条件、规划方案、规划许可证中确定的相一致。规划主管部门对建设用地和建设工程的规划许可，应当保持用地性质和容积率指标的连续性、一致性，对同一地块的规划方案审定、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目规划核实，核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当一致。

分期开发建设的用地，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和，不得突破规划条件或建设用地规划许可证规定的容积率。

规划主管部门进行建设项目规划核实时，必须审查用地性质及用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的用地性质、容积率和建筑面积。对用地性质和总建筑面积超出规划许可规定的，由主管部门或有关部门依法查处。

第二十二条 涉及建设用地性质或容积率规划调整的全部审查审批资料，均应按照国家有关城建档案管理的规定，及时向城建档案管理机构移交备查。

第二十三条 违规调整规划用地性质或容积率的建设项目，规划主管部门或者其上级部门应撤销其相关规划许可。

第二十四条 对政府职能部门工作人员不按规定调整用地性质或容积率的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正；对在用地性质或容积率规划管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门或监察机关依法依纪追究责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条 本办法所称“3日”、“7日”、“15日”等期限，均以工作日计算，不含法定节假日。

第二十六条 本办法由规划局、监察局按照各自职责分工分别负责解释。

变更容积率的申请 篇8

增加周边配套利用率的报告

桐柏县规划委员会：

我公司自2010年11月1日竞得本县土地局2010－15地块以来，积极进行了该地块的前期规划设计工作，由我方委托的中科院建筑设计研究院已经按照土地出让时的限高24米，容积率2.0的要求做出了详细的规划与建筑设计方案。方案出炉以来，我公司进行了认真细致的审查、调研及调阅国家有关规范、法律法规和国务院出台的相关文件，结合本县实际，建议将本地块的限高提高到80米，并由我公司承担四周道路中线以内的公共配套土地出让金，并把将其列为代征道路做为项目可规划面积，具体理由如下：

一、提高限高有利于经济社会的可持续发展

国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号文）中明确指出“按照节约集约有地原则，审查调整各类相关规划和用地标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率，充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。”可以看出，国家强调节约集约用地的重要性和紧迫性。桐柏县自然特征为“七山一水二分田”，土地资源十分稀缺，全县人口43万人，人均占有平地面积仅0.26亩，随着人口的不断增长，这一数字还在逐渐减小。规划建设，百年大计，要考虑到给子孙后代留更多的发展空间，实现经济社会的可持续性发展，因此，将本地块的限高提高到80米，将更加合理和科学，我们将做为时代的操盘者，更应该审时度势，按照国家宏观调控政策，灵活运用，大胆改革，以节约集约用地的实际行动全面落实科学发展观。/ 5

二、承担周边公共配套费用，节约政府财政支出

根据国家相关土地出让政策，为了提高土地利用率，提升项目建设品味少档次，我公司申请承担本地块周边四条道路中心线以内的公用设施土地出让金，做为项目代征道路，列为项目总体可规划面积，满足容积率2.0指标要求，对项目进行总体规划。经核算周边道路中心线以内的面积为25655.1平方米（约合38.48亩），我公司愿承担该部分公用配套土地出让金，即为政府减少了公共配套的支出，而且增加了财政收入，又合理利用了土地。

三、增加利用率，提高建设规模，增加地方税收

周边道路中心线以内做为项目配套代征道路后，项目可规划面积可由原来的53944.6平方米增加至79599.7平方米，按原规划条件容积率2.0计算，该宗地可规划建设面积为159199.4平方米。提高建设规模，由我单位承担相应公用设施配套出让金后，项目增加了公共开放空间，按原来可规划面积53944.6平方米计算，容积率相当于由原来的2.0提高至2.95搞高了项目建设规模和档次，充分合理利用了土地，增收了相应建筑及开发营业性税收，增加了地方收入。

四、合理提高限高，改善居住舒适度，提高城市品位 中科院建筑设计研究院采用先进的计算机日照分析软件，对增高后的建筑物的日照进行了数次模拟演示，结果均满足国家相关规定；由于本设计方案主要为居住建筑，所以调整后的控规指标对本区域的地表水、地下水、空气质量、声环境等影响微乎其微；高层建筑污染少，视野开阔，空气流通，倚楼远眺，白云蓝天，城市美景尽收眼底，可大大提高城市品位。

五、提高限高和增加利用率，可以使房价更合理

近些年来，高房价成了人们茶余饭后，工作之余谈论的主要话 / 5 题，不少人成了“房奴”一族，尽管国家使出浑身解数不断地出台新的宏观调控政策打压房地产的过快过热发展，但效果不佳，如果在有限的土地上建设更多的住宅，推动高层住宅比例快速提高，这样，可以节省土地，增加楼面面积，增加了房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价，有利于民生。从项目运作成本分析和对应的相关国家政策，合理提高本项目限高和增加利率是科学合理的。

鉴于各种原因综合考虑，特向贵政府部门提出以上申请，望早日批复为盼！

附件：中科院建筑设计研究院《关于桐柏·阳光半岛项目控规指标的几点建议》

申请单位：南阳市信德置业有限公司

二○一一年九月十九日 / 5 附件：

关于桐柏·阳光半岛项目控规指标的

几点建议

随着人口的绝对增长和城市化进程的不断加剧，土地资源因不可再生而出现短缺，这将是未来城市发展所面对的最为尖锐的矛盾。椐联合国公布资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在100亿左右。在中国，严格的计划生育政策使得人口出生率回落，但到2050年预计将达到15亿，占世界人口的1/6.这些预测数字，要求我们不但要解决好目前城市建设与土地的矛盾，而且还要为子孙后代未来居住留有余地。这就要求我们尽可能的集约利用土地——合理放宽对宗地容积率、建筑高度等指标的控制。中、低容积率给眼前可以带来居住环境和品质方面的好处，但是面对日益增长的城市人口，面对越来越紧缺以至匮乏的土地资源，品质追求显得过分奢侈。在用地地价水平一定时，规划高层建筑可以实现较高的容积率，能够有效降低楼面地价水平；在建筑面积一定情况下，采用高层建筑，可以降低用地规模或降低建筑密度，在此基础上最大程度的争取绿化等活动空间，同时亦可减少市政建设投资。

面对目前土地使用强度较低的现状，如果能够放眼未来50年社会经济发展来看待土地需求，就应当彻底改变以往对高层住宅的认识，具体做法要突破旧规，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，本着有效利用土地资源、提高与土地的聚集效益原则，倡导城有限的土地上建设更多的住宅，推动高支住宅比例快速提高。这样一来，可以节省地面、增加楼面，保障房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价；长远去看，/ 5 可以节约土地，留足未来发展空间，有利于可持续发展。

建筑代表的不仅仅是建筑本身，更是一种生活方式，一种新思潮的体验，能过本案在建筑风格方面引导一种新的活力，提升整个县城居住建筑建设品味。

综上所述，提出以下几点建议：

1、本案肜地位置位于桐柏县核心区域位置，邻近火车站、县政府，宜适当提高开发强度，提升城市形象；

2、本案用地相对比较规整，在满足国家对日照的相关要求的条件下，适度提高开发强度仍能够保证相对较高的居住环境；

3、本案中多层、小高层、高层的统一布置可满足不同层次人群的需求，从构建和谐社会的角度来看，这种居住模式具有促进不同阶层居民交往、缓解贫富差距的积极作用。从长远来年，更是对平衡社会经济发展有不可忽视的社会价值和现实意义。

中科院建筑设计研究院有限公司分公司