写字楼物业费调价方案

写字楼物业费调价方案（共8篇）

写字楼物业费调价方案 篇1

关于

小区物业服务费调价方案征求意见的公告

（样 本）

广大业主：

由于近年来物业服务成本的持续增高，按照我公司向业主承诺的物业服务标准，现有的物业服务费标准已明显不足。现将我公司对

小区物业服务费调整的方案公示如下：

1、小区现行的物业服务费标准为

元/M2.月，拟调整为

元/M2.月。服务等级标准为

级服务标准。

2、如你对本调价方案有异议，可在公示期内填写《意见表》，并投放至社区居委会设立的意见箱中，也可到街道办或社区居委会反映。我们将根据业主意见所占小区总户数的比例，决定具体的调价方案。

3、本公告的公示期为

****年**月**日---

日。

附件：

1、上物业服务收支情况

2、拟提高后的服务费预算

3、物业服务标准

物业公司

二O 年

月

日

写字楼物业费调价方案 篇2

写字楼业主有知名境外投资企业、国内知名企业、国内大型企业和部分小型外商投资企业、国内中型企业、小型企业等, 这些企业的工作群体收入稳定, 而且对办公环境的现代化和时尚化具有一定的追求, 在物业管理方面, 通常希望在工作区域范围内, 有丰富的休闲娱乐场所、便利的交通停车场所、快捷的各种餐饮店铺等。目前写字楼已经开始朝着商务办公的方向发展, 对物业管理的硬件设施提出更高水平的要求, 同时要求“贴心”服务为物业管理“锦上添花”。写字楼业主具有精神需求、服务升级、功能升级、群体认同、规模扩展、经济高效等方面的需求, 精神需求方面, 是业主在使用写字楼的过程中乐享其中的感受;服务升级是根据业主的个性化需求, 提供人性化的服务项目;功能升级是针对写字楼的硬件设施, 要求提高设施的稳定性;群体认同是写字楼业主行业背景和形象地都具有相似点;规模扩展, 是写字楼业主为了扩大业务的范围, 要求写字楼扩大办公面积;经济高效是写字楼能够为业主提供效率高和性价比优越的服务。从以上写字楼业务的需求动态的分析, 我们可以看出物业管理应该根据业主的特点和动态需求, 在成本允许的范围内, 满足更多业主的合理化需求。

2 写字楼物业管理的策略

针对写字楼业主的特点和需求, 笔者认为物业管理公司应该从服务产品、定价、促销、沟通、形象展示、过程服务等角度, 展开全方位的物业服务管理, 最大限度满足业主的需求。

2.1 服务产品策略

写字楼物业管理公司提供的产品, 是业主需求的服务, 首先个性化服务产品, 这种产品体现在细小综合体方面, 可以通过不同细节的灵活组合, 形成物业服务方面的丰富套餐, 供以业主自由选择;其次是服务产品的开发, 包括设备设施维修保养、保安管理服务、保洁管理服务、绿化管理服务等, 以及其他便民、代办、特约等服务内容, 形成吸引更多业主进驻写字楼的条件;再次是服务产品的创新, 根据业主的服务满意程度, 全过程跟踪业主服务理念, 并保持办公环境和相关设备设施的干净, 做好不漏气、不漏水、不漏电等, 以及以良好的保安礼仪和管理服务态度, 争取得到更多业主的认同;最后是针对性服务, 针对个别大业主的需求, 量身定制针对性的服务项目, 在服务费用方面应该相对高于普通的物业服务项目, 这也是物业公司品牌打造的惯用手法。

2.2 服务定价策略

定价是物业公司提供物业服务的前提条件, 通过服务的价格标签, 一定程度上可以折射出服务项目档位的高低。物业服务在商品经济活动的范畴之内, 需要结合市场的规律和经济发展的基本原则, 从市场营销的角度进行定价。服务定价之前, 需要对影响物业服务价格的因素进行了解, 其中常见的影响因素有物业管理成本、写字楼档次高低、业主价格承受能力、周边写字楼的竞争, 根据这些因素, 综合考虑具体的定价。某些物业公司习惯将物业服务的价格和价值混为一谈, 这种做法有失偏颇, 笔者认为物业服务价格应该是一个具有竞争性的价格, 需要正确衡量物业成本、竞争对象、顾客等, 可以通过大规模的市场调研和客户满意度调查, 确定具体的服务价格。收费方面要采用独立核算的方式, 根据写字楼的档次定价, 然后根据收费标准确定相对应的服务标准, 物业公司的各个管理中心, 应该进行独立核算, 同时方便业主交费, 并公示收费价格和服务标准等。

2.3 服务沟通策略

良好的物业服务沟通, 是争取业主认同物业公司品牌质量, 并提供更加符合业务需求的服务内容。首先是对业主所承诺的服务, 是物业公司服务创新的机会, 物业公司根据自身的服务能力, 秉着实事求是的基本原则确定服务的范围和服务标准, 对于无法做到的服务要求, 不予轻易承诺, 否则可能影响业务对物业公司品牌的信任程度。其次是根据顾客的期望值, 为业主提供更多级别的服务选择机会, 并根据现有的服务标准, 定期与业主沟通, 在合理范围内满足业主的期望。再次是内部营销的沟通, 旨在提高服务的效率和内部的凝聚力, 一方面是垂直沟通, 在人力资源的角度, 激励团队加强内部合作, 另一方面是员工之间工作绩效的互相评价, 以增强员工彼此之间的了解, 达到工作互相协调的目的。

2.4 服务形象展示策略

为了让业主感受到服务的质量, 需要从感知和行为的角度, 有意识展示物业公司的服务形象, 包括服务环境、设施、服务信息等, 根据现有的物业服务产品, 选择适当的物业服务展示场所, 譬如物业公司醒目的企业LOGO、强调工作场所个性特色、建立公司网站、搭建与业主进行友好互动沟通的线上线下平台、为业主解决各种关于物业服务的问题。同时要进一步提高物业公司服务人员的形象素质, 要求加大培训的力度, 用工作知识、服务态度、行为方式、服务等, 提高工作人员的形象, 譬如保安服务, 要求24小时不间断巡逻, 增强业主的信任感。

2.5 其他服务策略

写字楼的物业管理, 除了要求做好以上几方面的服务工作之外, 同时还要保证服务过程中在交易、消费、操作、组织、参与等环节的合理性。首先是物业公司与写字楼的业主签订服务委托合同之前, 要求物业公司的工作人员掌握业主的基本情况和需求, 对业主的物业服务需求进行研究, 从而确定能否为业主提供要求范围内的物业服务内容, 帮助业主解决问题。其次是根据业主的意见和建议, 制定详细的物业服务方案, 同时设立咨询服务部门, 开通业主咨询接待渠道, 让业主有机会了解物业公司更多的产品, 同时根据委托合同的服务内容, 健全服务体系, 建立专业化的服务团队。再次是各种服务标准的提供, 包括热线服务标准、上门服务标准和其他服务标准等, 写字楼的物业管理公司应该为业主提供24小时的无假日服务热线, 为业主提供即时解答服务, 同时提供上门服务内容, 在遇到维修等物业管理要求之后, 要第一时间赶到服务现场, 譬如办公室漏水、跳闸等。最后是物业维护质量的提高, 尤其是对于写字楼设施、设备等的维修保养, 要确保变压器、配电柜、空调、电梯、报警器等设备无故障, 在发生突发故障的时候, 做到“随叫随到, 随报随修”, 以及结合业主办公情况的变化, 对某些设施进行技术性的转移, 以便为业主带来更多的办公便利条件。

3 结束语

综上所述, 写字楼业主具有精神需求、服务升级、功能升级、群体认同、规模扩展、经济高效等方面的需求, 物业管理公司应该从服务产品、定价、促销、沟通、形象展示、过程服务等角度, 通过大规模的市场调研和客户满意度调查, 确定具体的服务价格, 以及根据业主的特点和动态需求, 量身定制针对性的服务项目, 在成本允许的范围内, 展开全方位的物业服务管理, 满足更多业主的合理化需求。

摘要：近年来, 房地产行业发展如日中天, 与房地产行业相随相生的物业管理, 也逐渐兴盛起来。写字楼是房地产市场的重要产品, 其物业管理与普通住宅小区的物业管理具有一定的差异性, 为了有针对性地做好写字楼的物业管理工作, 文章将从写字楼业主的特点及需求的角度出发, 对物业管理的方法进行深入探讨, 旨在为物业公司提供一些意见和建议。

关键词：写字楼,业主,物业管理

参考文献

[1]徐辉.1983年4月深物业国际商业大厦管理处成立物业管理项目类型开始多样化[J].住宅与房地产, 2011, (2) :12.[1]徐辉.1983年4月深物业国际商业大厦管理处成立物业管理项目类型开始多样化[J].住宅与房地产, 2011, (2) :12.

[2]许涛.做CBD最好的守护者-访深圳市荣超物业管理有限公司总经理肖利[J].住宅与房地产, 2010, (5) :33-36.[2]许涛.做CBD最好的守护者-访深圳市荣超物业管理有限公司总经理肖利[J].住宅与房地产, 2010, (5) :33-36.

[3]陈洪仁.中航物业为写字楼管理注入新思路-深圳市飞亚达科技大厦物业管理模式[J].中国物业管理, 2009, (8) :34-35.[3]陈洪仁.中航物业为写字楼管理注入新思路-深圳市飞亚达科技大厦物业管理模式[J].中国物业管理, 2009, (8) :34-35.

写字楼物业费调价方案 篇3

据预测，多个二线城市在近期将陆续迎来写字楼竣工高峰，这将继续推高优质写字楼市场空置率，租金表现亦将受压，部分写字楼或将延期入市。不断增加的零售新增供应除将提升市场平均物业品质及拓展各地零售市场版图外，亦给部分供应高企的城市招商带来较大压力，开发商或将采取区别定位、市场细分及延迟开业等策略进行应对。住宅市场方面政策调控不断趋紧，预计房价上涨将得到一定程度的抑制，成交量亦会因为市场观望态度而有所回落。受优质工业物业供应有限、土地价格影响及产业发展趋势推动，预计工业将成为未来物业市场的热点板块之一。

优质写字楼

本季度全国优质写字楼吸纳量仅523，865平方米，环比下降21.8%，同比下降37.8%，创2009年第一季度以来新低。受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置率微跌0.2个百分点至12.6%。一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字楼空置率自2011年第四季度以来一直呈上升趋势。本季度全国租金走势基本保持平稳。

从各区域来看，华西及华中地区（成都、重庆、西安、武汉）第一季度需求放缓最为明显，该区域写字楼净吸纳量同比下降超过60%。华东地区优质写字楼需求有所恢复，第一季度区域净吸纳量环比上升11%，空置率下跌0.6%。租金方面，一线城市中上海及深圳走跌，北京和广州微升。二线城市中成都及大连跌幅领先，武汉及重庆录得超过1%的涨幅，其他城市保持稳定。

多个二线城市在未来几个季度将迎来写字楼竣工交付高峰，估计空置率将持续走高，并推升全国空置率。预计二线城市中的华西区域写字楼预租及租赁压力将进一步增大，租金表现受压，部分写字楼可能会延期入市。

优质商铺

第一季度全国零售租赁活动仍较为活跃。除华东地区以外，其他地区多个城市均有新物业入市，其开业率及商家签约率均表现良好。国际一线奢侈品牌在国内仍有扩张，但步伐开始放缓。国际及国内快时尚品牌及餐饮娱乐品牌则仍继续积极进军多个二线城市。受强劲需求的推动，全国优质商铺空置率环比下跌0.3个百分点至9.3%，一线城市及二线城市环比分别微降0.4及0.3个百分点。全国优质商铺平均租金微升0.9个百分点，其中一线城市租金环比增长逾1.7%。

从各区域表现来看，华北及华西区域的二线城市零售供应仍然处于高位，来自于这两个区域的新增零售面积占全国第一季度新增零售总面积的近8成。租金表现方面，杭州、北京、武汉涨幅居前，与去年同期相比升幅超过8%。沈阳零售市场仍然表现惨淡，空置率继续上升，租金维持跌势，多个项目选择停业装修或积极进行租户调整，亦有个别百货物业出现品牌撤柜及停业整顿现象。

随着零售消费增速放缓及竞争激烈程度加剧，预计未来奢侈品零售商可能会放缓在中国的扩张步伐，转向关注现有店铺，尤其是一线城市店铺的品质及形象提升，并提供更多个性化服务以区分市场定位。在零售物业的地域分布上，以宁波、成都及重庆为代表的多个二线城市已出现较为明显的由中心区域核心商圈向城市次中心或非中心区域扩张的态势；预计随着更多新增物业的入市，这一趋势将越发明显。由于供需关系相对平稳，预计一线城市零售表现将继续企稳。随着未来多个二线城市陆续迎来零售供应的高峰，这些城市的零售空置率可能有所升高，租金增长将明显放缓。日益增加的招商压力，可能令更多二线城市的零售项目选择延期入市。

住宅市场

国务院于3月1日颁布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外，在限购、差别化信贷及税收方面的导向上亦释放出从严信号。除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外，其他多数已出台的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。细则尚未落地，刺激了普通住宅市场的短期成交活跃，但对高端住宅市场影响尚不明显。

预计此轮新政释放出的调控收紧信号、有待落实的20%个人所得税征收以及二套房贷进一步收紧等措施，将有效抑制自2012年第二季度以来不断抬头的房价上涨预期，并令未来一段时间房价增速趋缓，成交量亦将有所回落。但考虑到2011年和2012年上半年开发商购地并不活跃，因此短期内新房供应仍将处于较低水平，由市场供过于求而导致房价显著下降的风险不大。与此同时，若部分城市房价在未来一段时间仍出现持续上涨的态势，则不排除地方政府细则加码的可能性。

工业市场

第一季度全国工业市场整体稳中有升。在优质物流市场方面，除上海、杭州及大连三地由于供需相对平衡租金持平外，其余各城市均录得不同幅度的增长。一线城市中，北京、广州及深圳的需求依然强劲，且短期内可租赁面积有限，预计未来租金仍将处于上升趋势。二线城市中，除了成都未来将面临较为密集的供应、市场将一定程度受压外，其余各城市物流市场均呈现活跃发展的势头。在商业园区方面，此前仅在北京及上海两地较为明显的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应开始在写字楼租金上涨较快的二线城市显现。

鉴于目前市场上优质物业供应有限，工业土地价格亦相对较低，加之受逐渐回暖的制造产业、日益活跃的电子商务及物流等行业的带动，预计未来全国工业市场需求将持续活跃，各地工业设施规模，尤其是物流仓储市场规模将继续扩大。

（世邦魏理仕）

蓉二手住宅三月成交量超百万平方米

自3月1日国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中提出个人售房要按转让所得的20%缴税后，全国范围内多个城市都出现了二手房市场交易火爆的现象。业主卖房意愿增强，趁着新政未实施的空窗期扎堆过户。

2013年3月，成都市主城区二手住宅成交量创历史最高水平，达120.9万平方米，环比上涨190.9%，同比上涨323.7%。与此同时，一手住宅交易也创新高，成交量为110.8万平方米，环比上升86.3%，同比上升28%。成都市主城区的住宅交易情况向来是一手市场成交量高于二手市场成交量，但是从上的数据来看，这一惯例在这种特殊的情况下被打破。

如果说二手住宅成交量的暴涨是置业者在交易税的压力下做出的反应；那么一手住宅成交量的大涨则是折射出了市民在未来市场不明的情况下的一种恐慌。深入地来看，近期有购房需求的客户中，有相当一部分人对市场的预期还是看涨的，而这或许也是今年房地产市场淡季不淡的深层次原因。据戴德梁行成都研究部数据显示，纵观2013年第一季度，仅2月份在传统节日的影响下成交量出现了短期下滑，节日过后便迅速回升；与2012年同期相比，成都市主城区一手和二手住宅市场每个月的成交量均明显高出去年同期水平。

成都地区的国五条细则已于3月31日落地。具体来看，除了明确新建商品住房价格涨幅应低于本年度城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度之外，只是简要地对“国五条”进行了传达。在20%的个人所得税操作细则落地之前，成都地区二手房交易的火爆场景是否还能持续上一阵，在市场不明朗的情况下，我们只能静观市场变化。但是从北京近两天的情况来看，个人所得税政策一旦落地，二手房交易在短期内极有可能跌入冰点。

写字楼物业管理方案 篇4

5.1客户服务21

5.2安保服务23

5.3清洁绿化服务23

5.4维修服务24

5.5俱乐部服务24

5.1424小时室内维修有偿服务收费标准(部分)26

5.15室内保洁有偿服务收费标准27

六、各项工作检查标准28

6.1客户服务工作28

6.2安保工作28

6.3工程维修工作28

6.4保洁工作28

七、各类应急处理措施29

八、管理经费测算31

九、结语32

一、前言

首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也十分重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主带给值得信赖的物业管理服务。

本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时光紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅!

二、公司简介

苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。

公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司(CPGFM)是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除带给常规物业管理服务项目，还带给包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。

目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场(大型商场)和甲级写字楼等。

凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。

合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上到达国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求到达大专以上。

合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在202月顺利透过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：2000质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有潜力承接各种类型的物业项目，能够向客户带给全面的物业管理服务，致力于为客户带给一站式的服务，并不断带给增值服务，为客户带来更大的服务价值。

公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园(涉外)项目部、嘉湖阁(涉外)项目部、翠湖雅居(涉外)项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部(管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等)。

现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，20新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。

中新合资的凯德物业公司根据园区外向度十分高的特点充分借助新方国际化、专业化的优势，向客户带给策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，透过战略资源的配置、有效性的管理措施，带给满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值;确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作;维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境;持续物业与客户的商业运作环境的一致性。

“创造优美环境、带给优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。

三、项目概况与分析

3.1无锡光华大厦物业特点的分析

3.1.1无锡光华大厦概述

无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。

大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。

本方案针对6层以上住宅带给物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。

3.1.2项目特点和物业管理需求分折

1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征;

2、大厦的业主层次高，时光价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时光，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依靠性强。

3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要持续俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。

4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。

5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。

6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求务必要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。

7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。

8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高;

3.2管理思路

根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。

2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、资料和标准。

3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能带给一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。

4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。

5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如带给班车服务以及各类代办服务等。

6、针对大厦业主安全、保密要求较高，推荐在设置小区配套设备上应重点思考。

7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应思考大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。

8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。

3.3管理目标

3.3.1管理总目标

按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内到达国家级物业管理示范住宅小区标准。

3.3.2管理体系目标

接管后，三个月内建立一套贴合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和贴合国际标准。

3.3.3管理分项目标

1、客户服务

客户服务满意率99%以上;

有效投诉率1%以下;

物业管理费收缴率98%以上;

回访率100%。

2、安保服务

重大管理职责事故发生率0

一般管理职责事故发生率0。1%以下

安保服务满意率99%

3、维修保养服务

维修及时率100%

维修合格率100%

设备完好率100%

维修回访率100%

维修服务满意率99%

4、保洁服务

保洁合格率100%

保洁服务满意率99%

5、绿化养护服务

绿化成活率100%

绿化养护合格率100%

绿化养护满意率99%

四、物业管理初步方案

4.1说明

本计划书仅为今后服务的基本架构，主要带给无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。

在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际状况，按照凯德公司现有的ISO9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户带给超值服务。

4.2管理机构设置及人员配置

4.2.1管理架构

写字楼物业费调价方案 篇5

一、办公、写字楼信息化背景：

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，为客户提供各种商务服务项目。

当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买、租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率，业务千头万绪，信息化进程势在必行。

二、办公、写字楼信息化目标：

以下为办公写字楼信息化主要目标

1.招商营销

2.合同管理

3.工程设备

4.事务计划

5.商务中心

6.前台业务处理

7.大楼内各智能子系统集成三、办公、写字楼信息化方案：写字楼营销推广的信息化

由于写字楼宇收益性物业（商业物业）的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容，尊蓝物业系统专门针对写字楼的营销推广设立营销招商模块。商务中心的服务与管理的信息化

a.对商务中心的设备的管理

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等，商务中心设备的配备在系统中可根据服务项目的增设而自行添置，为各类设备的使用、结算提供支持。

b.对商务中心的工作程序的管理

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序，系统管理员可根据公司业务流程自行设定工作流顺序，并自行修正。

c.对商务中心的服务项目的管理

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同，尊蓝物业管理系统在以下业务中辅助相关工作人员进行信息化业务处理，写字楼商务中心服务项目一般包括：

翻译服务，包括文件、合同等；

秘书服务，包括各类文件处理；

办公系统自动化服务；

整套办公设备和人员配备服务；

临时办公室租用服务；

长话、传真、电信服务；

商务会谈、会议安排服务；

商务咨询、商务信息查询服务；

客户外出期间保管、代转传真、信件等；

3.前台客户服务的信息化

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，需要信息系统对业务的支撑，提高客户满意度，一般前台办理业务包括：

问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

信件报刊收发、分拣、递送服务；

个人行李搬运、寄存服务；

出租汽车预约服务；

提供旅游活动安排服务；

航空机票订购、确认；

全国及世界各地酒店预定服务；

餐饮、文化体育节目票务安排；

4.设施设备管理的信息化

尊蓝物业管理系统在写字楼的设施设备管理业务中协助管理人员做好以下各项工作：

a.设备管理

（1）建立设备档案，做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

（2）完善工程部架构。

（3）建立各部门、各工种的岗位责任制。

（4）抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

（5）制定设备的保养和维修制度。

（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

b.维修与保养

（1）报修（两类报修：自检报修、客户报修）与维修程序。

（2）设备的保养：

一般可建立三级保养制度：

日常保养（又称作例行保养）；

一级保养；文娱活动安排及组织服务；外币兑换，代售磁卡，代售餐券；花卉代购、递送服务；洗衣、送衣服务；代购清洁物品服务；其他各种委托代办服务； 邮件、邮包、快递等邮政服务；电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等；报刊、杂志订阅服务；客户电信设备代办、代装服务；文件、名片等印制服务；成批发放商业信函服务；报刊剪报服务；秘书培训服务等；

二级保养；

c.工作计划：

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

对于编制维修计划时应尊蓝物业系统支持：

1)强制维修法：即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

2)定期检修法：即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

3)诊断维修法：即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

4)全面维修：即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。

d.设备的更新改造：

把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

写字楼物业工作总结 篇6

大家好！

2007年是******公司具有重大而深远意义的一年，在这一年里，在董事会的正确指引下，在**董事长的英明决策和带领下，在2007公司领导班子集体领导下，在公司全体员工齐心协力，共同努力下，截止2007年12月31日，******公司完成并超额完成了2007经营工作任务，实现了******经营历史性的突破。

事实证明我们确定的目标是准确的，是科学的、是合理的、是符合市场经济基本规律和******现有规模的，因此是有效的。不仅如此，更重要的是，通过三年的探索经营，我们基本确定了企业未来发展的经营模式和保证企业持续、高效发展的经营指导方针。这是一个值得每一名******员工骄傲的日子！这是一个值得每一名******员工自豪的日子！因为******的2007年的成绩是我们共同创造的；因为******的2007年的历史是我们共同书写的；******的2007年凝聚着每一名**人不懈的努力和辛勤的汗水。在这里请大家全体起立，向在2007中爱岗敬业、勤恳工作、为******的发展付出辛勤劳动，做出巨大贡献的全体干职员工表示衷心的感谢！向确立公司整体的发展规划、经营方针，制定2007各项经营指标，率领公司全体员工通过提高写字间、宾馆经营和物业管理的服务质量、管理水平和经济效益的董事长**表示最热烈的祝贺和衷心的感谢！（请坐）

2007年我们之所以取得了辉煌的成绩，主要进行了以下具体的工作和切实可行的措施：

一、董事会正确决策、扩大主营业务，增加客房数量。

从3月16日至6月16日，历时3个月，完成16、17层客房改造，使**大厦客房总数达到***间，实际经营使用***间；完成21层餐厅营业部分改造，新增面积***平。改变了过去以写字间租赁经营为主，以宾馆客房经营为附的经营模式定位，实现了以宾馆经营和写字间租赁经营并举为主，以餐饮服务和会议室出租等其它配套服务为附，以规范标准的物业服务为保障的商业模式的根本性转变。在经营方式上初步实现了由探索经营向专业经营的转变；在管理机制上实现了由人管人向制度管人的转变；由粗放管理向集约管理转变；在经营效益上实现了由规模效益向利润效益的转变。

二、坚持了以全面的市场营销为重点。

2007年，面对竞争异常激烈的市场，全体员工发扬团结协作的精神，不断强化区域经营，强力市场开拓，增强执行力度，促进了各项经营和管理工作的顺利开展。招聘了有水平、有能力的业务管理人员，重新整合营销队伍,建立起以专业营销人员为主的高水平的营销团队。并建立起相应的奖励机制，最大限度地调动每一个人的工作积极性，提高了业务洽谈的成功率。

在营销策略上采取形象导入，扩大了**大厦的知名度：**宾馆被市政府列入指定考生特惠接待单位，进行为中高考学生和家长免费提供客房午休、午餐的社会公益活动，沈阳广播电台进行了专题访问和播报；举办了“激情八月，清凉一夏”为出租车司机免费赠送清凉饮品和带有**大厦标识和字样水杯的社会公益活动，沈阳日报进行了较大篇幅的新闻报道。

网络推广：及时更新和完善企业网站，2007年点击率超过2000人次，在中国产品平台网上设置企业形象展示和企业产品公布，在各大网络定房网和旅游交通网上设置企业形象展示和企业产品公布，全年实现网络定房2，690间。

媒体宣传：在中国广播电台98.9进行每天2次共7个月的播放企业产品宣传广告；在沈阳音乐台上进行每天3次共一个月播放企业产品宣传广告；尤其是联系并促成沈阳广播电台主办的英皇歌手熊鲁林、海鸣威等沈阳媒体见面会在**大厦举行，沈阳各大媒体进行了专题报道，全面提升了**大厦的知名度；

广告宣传：在沈阳大黄页上刊登半幅企业产品宣传广告；在省旅游局出版的“游客”杂志上刊登2期全幅的企业产品宣传广告，同时获赠辽宁省旅游同业名录登记；在**大厦外墙增设了直观和美观的客房宣传、餐饮宣传广告。

在具体的工作中，内挖潜力，外拓客源，千方百计提高写字间出租率、客房入住率、餐厅就餐率和会议室出租率。截止2007年12月31日，按财务统计数据，实现客房年收入***万元，比去年同期增收***万元，增幅39%；实现写字间年收入***万元，比去年同期增收***万元，增幅23%；实现餐饮年收入***万元，比去年同期增收29.1万元，增幅36%。全年完成营业性收入****万元，比去年同期增收***万元，增幅35%。

三、紧紧围绕“稳定、和谐、发展”的精神和“规范管理，标准服务”的工作指导方针，实行制度化、标准化、规范化的现代企业管理制度。

2007年公司按照星级宾馆的经营和物业管理标准，继续完善管理体系和经营体系建设，编辑审核多项企业规章制度，部门工作职责、部门经理岗位职责和各部门、各工种岗位操作规程，逐步建立和提高行政管理和经营管理的指导性文件。

为使日常运作逐步纳入到工作有计划、有指导、有跟踪、有总结的管理系统中去，有效地将计划性工作和应急性工作密切结合起来，实行部门经理早会制度和周工作汇报制度，全面系统的布置公司阶段性工作和各部门工作安排，建立明确的工作目标，同时要求各部门建立计划性的工作安排和合理化建议，通过每周总结、计划，对各项工作有落实，有跟踪、有总结，按计划予以实施。

通过建立健全合理有效的运行机制，组织管理机制，协调各部门关系，加强了管理班子团队建设，实现了团结、协作、互助的工作实效性，保证了各项工作有效的开展和坚决的执行。

四、完善并实行了适应市场经济的薪酬制度。

科学才能合理，合理才能有效，有效才能保证人力资源的供给和稳定性。科学、合理、有效的薪酬制度能更好的鼓舞士气、吸引人才和促进公司发展。

2007年，国家经历了前所未有的经济动荡：一是粮食、肉类等食品价格短期内迅速上扬；二是能源资源价格逐步上涨；三是劳动力成本在政府强制要求和人力资源市场的需求下普遍上升；四是通货膨胀预期的增强，对劳动力价格形成进一步上涨的市场需求。为顺应政治、经济形势的发展和劳动力市场的需求，公司在进行了市场调研，在做了大量深入细致的市场分析工作的基础上，完成了公司各部门人员编制，人力资源成本核算，人员岗位职级划分、岗位工资标准的核定，制定了基本符合市场经济规律的新的薪酬制度，调整和增长了员工工资标准，并且使调整和增长了的工资标准基本能够激励大部分员工的工作热情，促进员工队伍的相对稳定，提高员工工作的积极性。

五、倡导全面、高效和优质的客户服务。

2007年除了扩大和加强市场营销外，还一如既往地坚定“服务客户”的理念，实行专业管理、至诚服务、品牌经营，全面更新观念，以规范化管理和专业化服务为首要任务，以高效的优质服务为保证，为客户提供优美的环境和优质的服务。

2月2日成功举办以“友谊、交流、合作、发展”为主题的**大厦首届商务精英交流暨2007年迎新春联谊酒会，让客户与客户之间相互认识，面对面沟通交流、和谐相处；将更多公司和朋友的资源整合成为一个有竞争力的平台，并借此平台结识和发展更多的社会人脉关系，以实现更广泛的交流与合作的可能。视野独特、形式新颖，更广泛的实现了客户交流和资源整合的客户服务工作，受到客户的一致好评和积极参与。

在具体的客户服务工作中，落实“规范服务、构建和谐”的精神，进行规范化、标准化的服务工作，经常性的走访客户，加强沟通和交流，进行2次客户满意度调查，真心听取客户对物业服务的意见和建议，同时进行客户满意度调查的反馈，使客户感到物业公司真心实意解决问题的热情和诚意，密切客户关系，最大限度的促进合作的持续性。截止2007年12月31日，实现写字间年收入***万元，比去年同期增收***万元，增幅23%。

六、前厅部和客房部成绩显着。

前厅部和客房部是公司主要产品客房的服务和保障部门，2007年实现客房收入***万元，超额完成计划指标**万元，与前厅部的接待、办理入住、结算收银工作和客房部的客房服务和退房清查工作密不可分。

有关写字楼物业委托合同 篇7

甲方委托的办公楼位于 ，占地面积平米，大楼总建筑面积

平米，绿化面积平米。

第二章 物业服务内容

第二条 本物业服务单位内办公楼公共场所、卫生间的清洁服务工作，垃圾的收集清运及经常性的保洁工作等。清运及“门前三包”。

第三条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡查。协助做好安全防范工作;协助维护秩序，对车辆停放进行统一管理。

第三章 服务期限

第四条 服务期限为壹年，从201 年 月 日到201 年 月 日。

第四章 双方的权利义务

第五条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况，甲方每月

对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月10日之前将上月的物业服务费支付给乙方。

第六条 乙方的权利义务

一、根据相关的法律法规及本合同的相关条款制定具体的物业服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的

服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各服务条款相关的事宜。

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。

五、对乙方及其工作人员造成的各类事故和纠纷承担责任并负责善后处理。

第五章 物业服务内容

第七条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走廊、电梯等部位和领导的办公室保持干净。

三、发现公共环境受到污染及时清洗。

第八条 治安维护防范服务

一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。

二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。

其他具体详细内容、范围、要求参见附件《物业服务方案》。

第六章 物业服务费的计算及支付

第九条 物业服务费

一、物业服务费用单价

按服务单位总体面积_________平米计算，每月每平米服务费为人民币________元，即从201 年 月 日至201 年 月 日共 个月，乙方每月向甲方收取物业服务费用： 元。

二、乙方人员在完成合同规定的服务工作情况后，若甲方需要增加工作量，或超出原有工作时间和范围所产生的加班，由甲方支付相应的费用，例如：

1. 办公楼的日常保洁和门前三包以外的城乡清洁工程，街道灭四害、垃圾外运、绿化树苗补种植等费用由甲方支付，如需乙方提供服务，工料费实报实销。

第一章写字楼物业概述 篇8

写字楼物业是一种构造复杂的综合性楼宇，往往集办公、商务、餐饮、娱乐、购物、住宿于一体。以计算机科学技术为主导的高新技术在写字楼物业中的运用，提高了写字楼物业的使用效率，同时也对写字楼物业管理提出了更高的要求。

第一节

写字楼物业的含义与特点

一、写字楼物业的含义

（一）写字楼物业

写字楼物业原本是粤港一带对办公楼宇的称谓，伴随着“物业”、“物业管理”等名词的引入而由香港传入沿海和内地。

写字楼物业是相对住宅物业、工业物业、商业物业等物业类型而言的，是依据物业的主要用途而对物业种类所作的区分。写字楼物业为业主或用户提供办公场所。从写字楼物业的构成看，写字楼物业除了包括用于办公及其服务于办公的楼宇以外，还包括与楼宇配套的设备、设施和场地。写字楼物业的体现形式多为高层建筑，并由一间间的办公室与间隔服务间所构成。

从使用对象来看，写字楼物业是供企业和行政事业单位进行商务和办公活动的场所。其服务对象主要是从事商贸活动的各类公司、部分政府机构、事业单位、三资企业和国外驻华办事机构等单位的人员。

（二）写字楼物业与传统办公楼

计划经济时代，企事业单位一般自建办公楼。这种办公楼往往自成体系，只提供简单的办公场所和简陋的办公家具，通信手段陈旧，管理服务仅限于大食堂的饭菜、传达室的信件收发和报刊送达以及值班室的保安等内容。

传统形式的办公楼容易造成社会资源的浪费。社会各部门之间联系不便，办公环境相对较差，设备落后，办公效率低下。现代写字楼物业将众多不同行业、不同单位的人员集中在一幢楼宇中办公，缩短了社会各方面人员之间的距离，节约了相互间的交易成本。

（三）写字楼与商务型酒店

由于写字楼与酒店同属于高档非住宅物业，而且都要求规范管理与优良服务，人们常将二者的管理服务混为一谈。然而，与酒店相比，写字楼物业从功能到服务对象都有着较大的不同。

商务型酒店是专门为商务活动或会议提供住宿及相关服务的场所，它除了酒店所具有的客房、餐厅等必备设施外，通常还针对商务活动的特点安排有展示厅、会议厅、洽谈厅及进行商务联络的商务中心等。但却无法满足日常办公需要。

写字楼物业则以提供商务办公、会议为主。以日常办公为中心的相关设备、设施完整、齐全。但在为用户提供休息与服务的质量方面不及酒店，即便是提供住宿的商住型写字楼，也无法同酒店相比。

此外，商务型酒店的服务对象除了商务型客人以外，还有很多旅行者，客源的流动性很大，入住时间短。写字楼的服务对象比较固定，一般为商务公司或社团职员，写字楼租户的租住时间有的长达10余年，短期的一般为1~2年。

再者，商务型酒店由于其功能和服务对象的特殊性，决定了其设施设备均为24小时服务，而写字楼的服务时间大多与写字楼客户的办公时间一致。

二、写字楼物业的特点

综观国内各大城市的写字楼物业，尽管其建筑外观，外部结构、设备设施各有不同，但在很多方面体现了现代写字楼的共同特点。

（一）地理位置优越

写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有便利的交通条件，方便人员往来。

现代写字楼多为高层建筑，其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增，而经济中心城市的土地又十分有限，这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点：

(1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便，一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼，里面职员成千上万，没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要，那是不可想象的。

(2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场，因为业主或租户都为企业，大多配有自己的小车，这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。

（二）科学设计，营造良好环境

现代写字楼多为高档次建筑，大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。科学设计造就的现代写字楼为业主或客户提供了舒适的工作环境，同时对楼内建筑空间给出了合理分隔。

建筑空间按使用对象分为集体空间和私人空间。空间的合理分隔，有助于写字楼的经济利用。

以人为本，充分考虑人的需求，是现代建筑所追求的重要理念之一。写字楼成为许多上班族不可或缺的工作环境，所以，现代写字楼在设计上充分体现人性 2 化特征，利用科学技术塑造舒适环境，调动人的积极情绪，提高工作效率。

工作站是指商务办公活动中工作人员的主要办公场所，由屏风、工作台面、办公椅、文件柜、办公电器等组成。在设计中要考虑人生理和心理两个方面的需求。生理方面指以人性为原则，应用人体工学来设计工作站组合，给工作人员一个舒适的办公环境。心理方面指注重安全、舒适以及个性等。

办公环境的人性化一般体现在以下五个方面：

（1）照明。为创造良好的视觉环境，一般依靠人工照明，并在设计时注重处理好照度标准和明暗差标准。

（2）噪音。一般采用稳定、防震以及消音箱的方法来消除噪音，也可使用特殊材料，降低来自外部的干扰。

（3）空调。空调直接影响人体的舒适度，从而影响人的工作情绪和工作效率。空调设置一般针对房间的不同用途、朝向以及租户的不同需求和使用时间俩分布和运转。

（4）温度和湿度。温度一般保持在18摄氏度~26摄氏度。

（5）色彩。写字楼内部色彩应基本和谐，同时也可在休息及公共空间点缀一些对比度大的色彩，避免单调。

（三）设施设备复杂

机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

（四）专业化的物业服务企业

物业管理专业化是一种基于市场的专业化，它的最大特点是“各类专业公司的分工与协作是通过市场来进行的”。实行了基于市场的物业管理专业化之后，一切物业服务企业之间的关系都是基于市场的合作与竞争的关系，合作与竞争的双方彼此都是物业管理的行家，大家在市场上必须以平等的身份对话，无论是谁，只要不遵循市场规律，不按市场原则办事，就会被市场无情地抛弃。

物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。但我国目前这方面的专业人才还比较缺乏。

（五）智能化

智能写字楼一般符合5A标准，即楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、安保自动化以及消防自动化。

1．楼宇设备自动化（BA）系统。楼宇设备自动化系统可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为辅。它包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。

2．通信自动化（CA）系统。它包括：（1）综合布线系统。综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。（2）无线通信转发系统。办公楼各层设有移动信号增强系统。

3．办公自动化（OA）系统。它是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

4．安保自动化（SA）系统。它包括：（1）闭路监视系统。（2）防盗报警系统。写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。（3）停车场管理系统。内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

5．消防自动化（FA）系统。它设有火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防联动控制系统和广播音响系统。

（六）生态化

生态化有三个原则：一是本身健康，没有污染；二是所使用的材料尽量是再生的；三是在生产过程中不会产生污染。健康的写字楼，一是体现环保性；二是体现生态亲和性；三是体现安全保障性。

健康写字楼的重点指标有以下几个方面：一是采光，它涉及净深问题、平面布局以及楼宇玻璃。二是空调，国内设计要求新风量是每人每小时17立方米。三是层高，国际标准是2.7米。四是外部环境，包括绿化、交通、停车，以及供水等问题。

另外，客户工作时间集中和客户相对稳定也是写字楼物业的一个特点。

第二节

写字楼物业的功能与分类

一、写字楼物业的功能

功能是体现写字楼品质好坏的重要因素。高品质的写字楼不仅与其规划和设计有关，与高档的材料及设备有关，更重要的是，这些规划与设计、高档的材料与设备最终所体现的仍然是一栋写字楼的功能品质。因此，现代写字楼的功能应该是综合性、全方位、立体化的，它包含有形功能和无形功能。

（一）有形功能

写字楼物业的有形功能是指写字楼物业自身的功能配置，它是写字楼物业直 4 接为业主提供效应的功能，也称看得见的功能。有形功能是衡量一个物业素质的直接标准，主要体现在以下几个方面：

1．办公功能。现代写字楼的办公功能主要体现在：

（1）提供舒适的办公环境。写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

（2）提供更多的商务空间。现代写字楼更大程度地为客户提供商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

2．商务中心。大多数写字楼在楼层里都设有商务中心，提供口译、笔译、传真、复印、打字、商业资料等，凸显更浓的商务氛围。

3．购物、娱乐、商住。优质写字楼大多具有综合性功能，即除办公外，还有购物、娱乐、商住等多种功能，更趋于人性化，具备了更多的使用功能。

4．安全、消防、闭路电视监控功能。确保客户安全是写字楼极功能为重要的一项内容。同时安全防范也是写字楼实现营销效应的重要环节。安全防范功能设置包括：人员的疏散通道，消防广播系统的设置，地下防空系统的启用，24小时全天候的安全监控，紧急救援组织系统，24小时物业值班电话的设置等。

5．通信自动化功能。其中包括综合布线系统、数字程控电话交换机或接入网系统、光纤电视及卫星电视接收系统、电视会议系统、卫星通信系统、背景音乐与紧急广播系统。

6．个性化特征功能。7．信息化功能。

8．仓储、洗衣、车库、娱乐、美容美发、健身功能。

（二）无形功能

无形功能是写字楼物业自身功能之外的功能配置，它是衡量一个物业品质的附加砝码。是间接为业主提供效应的功能。

1．交通顺畅功能。道路交通的改善以及各种交通枢纽的建设往往为入住客户提供了快捷、方便的出行保障。

2．安全保障功能。指写字楼附近的一种外围环境。距离一些安全部门较近的写字楼往往具有更安全的保障系数，对突发事件的处理也会显得更加从容。

3．行政决策功能。现代企业需要及时掌握政府机构的行政决策信息，以便迅速调整其经营活动，因此，现在一些写字楼很关注是否与政府机构毗邻。

4．金融便捷功能。现代企业的经营活动必然涉及资金的融通，企业入住的写字楼毗邻金融机构，可以方便资金的融通。

二、写字楼物业的分类

写字楼的分类目前，我国对写字楼的分类尚无统一的标准，专业人员根据工作需要，通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件等进行不同的分类。

（一）按建筑面积划分

1．小型写字楼，建筑面积一般在1万平方米以下。2．中型写字楼，建筑面积一般在1～3万平方米。3．大型写字楼，建筑面积一般在3万平方米以上。

（二）按使用功能划分

1．单纯型写字楼，基本上只有办公一种功能。2．商住型写字楼，具有办公和居住两种功能。

3．综合型写字楼，以办公为主，同时也具备其它多种功能，如公寓、餐厅、商场、娱乐厅等功能。

（三）按现代化程度划分

1．非智能型写字楼，也就是自动化程度较低的普通写字楼。

2．智能型写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、大楼管理自动化、建筑设备自动化等。

（四）按综合条件划分（建造等级、所处位置和物业管理的档次）1．甲级写字楼，具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。

2．乙级写字楼，具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

3．丙级写字楼，物业使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。

第三节

写字楼物业的构成

一、写字楼的建筑构造

写字楼的建筑构造包括基础、墙、柱、楼地面、楼梯、屋顶和门窗等六大部分。

（一）基础

基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并传递给建筑物下部的地基。按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础。

承受由基础传来荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。

（二）墙

依平面上所处位置的不同，又内墙和外墙之分。外墙是写字楼四周与室外接触的墙，内墙是位于写字楼内部的墙。另外沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，纵墙是沿建筑物长轴方向布置的墙。

依结构受力情况的不同，有承重墙和非承重墙之分。凡直接承受上部传来荷载的墙为承重墙，不承受外来荷载的墙为非承重墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。依墙体所采用材料和构造方式不同，有转墙、砌块墙和组合墙等。

现代写字楼最主要是用玻璃幕墙。它的构造形式一般为框格式，主要承重骨架为垂直向的主龙骨和水平向的次龙骨，中间嵌入玻璃。

玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃。有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防阳光玻璃、钢化玻璃、镜面反射玻璃等。玻璃色彩有无色、茶色、蓝色、灰色、灰绿色等，一般多采用茶色反光玻璃。

（三）柱、梁、板

柱子是独立支撑结构的竖向构件。它在建筑中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。

梁是跨过空间的横向构件。它在建筑中承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。

板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件。它支撑是梁上或直接支撑在柱上，把所受到的荷载再传给梁或柱子。

（四）楼地面

楼面和地面是人们生活中经常接触行走的平面，楼面和地面的表层必须清洁、光滑。楼、地面的构造层次一般有：

1．基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。

2．垫层。垫层是在基础之上的构造层。地面的垫层可以是灰土或素混凝土，或两者的叠加；楼面是垫层可以是细石混凝土。

3．填充层。在有隔声、保温等要求的楼面应设置轻质材料的填充层。

4．找平层。当面层为瓷砖、水磨石及其他，要求面层很平整时，则先要做好找平层。

5．面层和结合层。面层是地面的表层，是人们直接接触的一层。结合层是面层与下一构造之间的连接层。

（五）楼梯、电梯

楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或拦板及扶手组成。楼梯踏步尺寸包括踏步高度（140~160mm）和宽度（280~300mm）。

电梯由机房、井道和轿厢组成。

（六）屋顶

屋顶是建筑物上面的构造部分，一般由屋面、承重结构、保温隔热层和顶棚组成。

（七）门窗

二、写字楼设备系统

电气设备是写字楼设备中最重要的系统之一，是其他设备的基础和中心。包括变配电、照明、各种电动机、备用发电设备，其中变配电室又是中心的重点。一般要保证两路供电，当一种供电发生故障时能自动切换至另一路。有的楼宇还配置备用发电机，供断电时应急使用。

写字楼的设备系统按照功能分为电气设备系统、给排水系统、空调系统、消防系统以及监控系统等。

（一）电气设备系统

现代建筑中应用电能的设备有两大类：一是为建筑物提供照明、动力的设备，即电力（强电）设备；另一类是传递信息和控制信号的设备，即电子（弱电）设备。

写字楼的电力、电子设备和系统主要包括：

1．高压供电设备。主要设备元件包括高压开关柜、环网柜开关、计量仪表、高压电缆、架空线、电缆桥架、电缆沟等。

2．变电设备。

3．配电系统。通常大型建筑的配电系统要分三级至四级，包括大厦级配电系统：低压配电柜、联络柜、开关、计量仪表、电力电缆、封闭式母线槽、电缆桥架、托盘、电缆沟等；楼层级及区域级配电系统：配电柜、配电箱、开关、双电源箱、封闭式母线槽、桥架等；房间级配电系统：终端配电箱、漏电保护器、自动开关等。

4．应急供电系统。

5．气体灭火系统。电气设备通常以卤代烷气体灭火设备完成灭火任务。主 8 要设备元件包括1310气瓶、控制阀管路等。

6．馈电系统。馈电系统将上一级配电系统分配之电能安全可靠地送至下级配电系统或主要用电设备。包括电力电缆、封闭式母线槽、桥架、托盘、线槽、导线钢、塑料管等。

7．防雷接地系统。防雷的主要设备有避雷器、接闪器（避雷带、针）、均压环、引下线、接地装置等。

8．工作接地系统及保护接地系统。为提供单相照明设备用电，在大厦变电站低压侧，将中性点接地，即形成工作接地系统。为了在用电设备内部损坏、外壳带电时有效地保护人员，需另设一条保护接地系统。在有大型电脑的大厦内，还需设置直流接地系统，为电脑及外设提供参考零电位。

9．能量控制操作系统。用于控制大型用电设备的启停。包括各种控制柜、屏箱以及各种仪表盘等。控制元件主要是各类继电器、接触器和互感器。

10．无功补偿系统。它可以提供无功功率，提高功率因数至0.9以上。包括测量仪表、推动设备、电容器组。

11．特殊照明系统。指航天障碍灯、广场照明、大厦外观照明等。包括各种电光源、反光材料、控制设备。

12．有线通信系统。由电话、电传机、传真机、分线箱、配线架、电话总机通信电缆过路盒、电话插口等构成，为大厦提供高效、可靠、方便的对外通信服务。

13．火灾报警与控制系统。主要设备包括电脑主机，显示、记录设备，控制模块、探头，水流、水压指示器，继电器，屏蔽电缆等。

（二）给排水系统一般分为消防给水系统和生活给水系统。消防给水系统分为消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、水幕给水系统和气体灭火系统；生活给水系统有锅炉给水、洗衣房给水、空调冷却塔循环补充水以及喷泉给水等系统。

一个完整的高层建筑给水系统，至少要由蓄水池或吸水池、加压泵组、管路及配件等组成。

排水系统一般包括：污水系统、废水系统和雨水系统。

（三）空调系统

空调设备一般由以下三种设备构成：冷热源设备、输送设备、空调机。具体说，空调设备包括：空调机、空调机组、全热交换器、风机盘管、变风量装置。

（四）消防系统

不同类别的建筑物在耐火等级、防火间距、防火分区、安全疏散、消防给水、9 防烟、排烟等方面分别有不同的要求。

（五）监控系统

楼宇自动化系统是现代写字楼在监控方面的一大创新。楼宇自动化系统的主要功能有中央空调系统的监控管理、给排水系统的监控管理、供配电系统的监控管理、安保自动化控制、能量管理以及在各类参数超限时进行声光报警。

楼宇自动化系统的硬件主要由以下几部分组成：建筑物监视系统、建筑物控制系统、建筑物防火及保安系统、分布式输入/输出模块、智能化房间控制系统。