北京市写字楼

北京市写字楼（精选6篇）

北京市写字楼 篇1

随着人民生活水平的不断提高, 办公楼的室内装饰装修已必不可少。但是装饰装修材料中常有少量甲醛未被化合, 可逐渐释放出来污染室内空气, 它是一种对人类有潜在致癌性的污染物[1]。此次调查通过对本市已装修的某写字楼内甲醛浓度的监测及问卷调查, 了解写字楼内甲醛污染状况及对人体健康的影响。

1 对象与方法

1.1 调查对象

选择北京市城区的25家已装修的写字楼内公司及公司的工作人员, 分别进行问卷调查和室内甲醛浓度检测。将在室内甲醛浓度超标的公司工作人员作为暴露人群, 公司内甲醛浓度不超标作为非暴露人群。

1.2 调查时间

2008年3—5月。

1.3 调查内容

办公室的一般情况 (包括:办公室的面积、办公家具的档次、办公室装修情况、有无新进家具等) ;办公人员的一般情况 (包括:性别、年龄及文化程度、不良反应等) 。

1.4 检测方法

甲醛仪器直测法, 用酚试剂分光光度法做对照, 进行质量控制, 采样点数的确定根据《公共场所卫生标准检验方法》 (GB/T 18204-2000) , 采样高度为距地面1.2 m处, 同时记录温度、湿度和气压情况。

1.5 评价标准

《室内空气质量标准》 (GB/T 18883-2002) , ≥0.10 mg/m3为超标。

1.6 分析方法

应用EPIdata建立数据库, 运用SPSS 11.5进行数据分析。

2 结果

2.1 写字楼内公司甲醛污染情况

本次共调查北京市25家写字楼内的公司, 进行了问卷调查和室内甲醛浓度的检测。其中, 甲醛超标的有5家, 未超标的有20家, 超标率为20%;共138个检测点, 甲醛浓度范围为0.03～0.20 mg/m3, 平均浓度为 (0.088±0.043) mg/m3。室内平均温度为21.2 ℃, 平均大气压为100.3 kPa。

2.1.1 墙面装修对甲醛浓度的影响

见表1。由表1可以看出, 墙面用普通涂料装修甲醛浓度是0.141 mg/m3, 超标率是80.00%, 墙面用环保涂料装修甲醛浓度是0.069 mg/m3, 超标率是5.58%, 普通涂料装修甲醛浓度是环保涂料的2.04倍。且超标率差异有统计学意义 (P<0.01) 。

2.1.2 地板装修对甲醛浓度的影响

见表2。由表2可以看出, 用木地板装修甲醛浓度为0.104 mg/m3, 超标率为50%;地毯装修的超标率为19.05%;而石材地板装修的公司超标率为0。

注:与用环保涂料装修相比, **P<0.01。

2.1.3 装修档次对甲醛浓度的影响

我们以装修造价500元/m2和1500元/m2为标准, 将写字楼内公司的装修分为高、中、低3档, 其甲醛浓度变化见表3。中档装修的甲醛浓度比高档装修和低档装修均高, 且中档装修的超标率也高于低档装修, 高档装修的超标率为0。

2.1.4 新进家具对甲醛的影响

见表4。由表4可以看出:有新进家具公司的甲醛浓度为0.139 mg/m3, 超标率是100%, 无新进家具的公司的甲醛浓度为0.079 mg/m3, 超标率是9.1%, 有新进家具的公司的甲醛浓度是无新进家具的1.76倍。且超标率差异有统计学意义 (P<0.01) 。

注:与无新进家具的公司相比, **P<0.05。

2.1.5 办公家具花费对甲醛浓度的影响

我们以办公家具花费在1万元/人和3万元/人为标准, 将办公家具的档次分为高、中、低3档。其甲醛浓度变化见表5。

由表5可以看出, 高、中、低档家具对公司甲醛浓度及超标率均有不同程度影响, 高档家具的总超标率为20%, 中档家具的总超标率为42.86%, 低档家具的总超标率为7.69%, 但有新进家具的超标率均为100%, 无新进家具的公司中, 高档家具的超标率为0, 中档家具超标率为20%, 低档家具超标率为7.69%。

2.1.6 绿色植物对甲醛浓度的影响

见表6。由表6可以看出, 在调查中有绿色植物的公司甲醛浓度是0.075 mg/m3, 没有绿色植物的公司甲醛浓度是0.131 mg/m3, 超过国家卫生标准是有绿色植物公司的1.75倍, 两者差异有统计学意义 (P<0.01) 。

注:与无绿色植物相比, **P<0.01。

2.2 写字楼内9家公司1年后甲醛的浓度变化情况

见表7。由表7可以看出:9家公司中有8家1年前后甲醛浓度的平均值基本上变化不大, 只有第1家变化比较大, 由1年前的0.11 mg/m3下降到1年后的0.052 mg/m3。

2.3 办公人员的一般情况与发生不良反应的情况

见表8、表9。本次共对276人进行了问卷调查, 其中有77人属于暴露人群, 非暴露人群199人。

注:暴露人群与非暴露人群相比, *P<0.05, **P<0.01。

从表9可以看出, 暴露人群和非暴露人群出现咳嗽、喉咙痛、头痛、疲劳、皮肤过敏、胸闷、窒息样感觉的情况差异有统计学意义 (P<0.05, P<0.01) , 而出现眩晕、恶心、呕吐的情况差异无统计学意义 (P>0.05) 。

3 讨论

3.1 墙面装修对甲醛浓度的影响

墙面用普通涂料装修甲醛浓度是用环保涂料装修的2.04倍, 两者之间差异有统计学意义 (P<0.01) 。说明普通涂料中含有甲醛成分, 会向外界散发, 引起室内甲醛污染。

3.2 地板装修对甲醛浓度的影响

本次调查中用木地板装修甲醛的超标率比用地毯或石材地板高, 说明木地板装修所造成的甲醛污染比其他材料装修严重。主要是因为木地板在装修过程中需要用的胶粘剂中含有游离的甲醛或是木地板在刷油漆过程中用到各种有机溶剂中含有甲醛成分。

3.3 新进家具对甲醛浓度的影响

本次调查中有3家公司有新进家具, 与无新进家具公司相比, 差异有统计学意义 (P<0.01) 。这说明新进办公家具中还是有游离甲醛的存在, 对甲醛浓度的影响比较大。

3.4 装修档次及办公家具的档次对甲醛浓度的影响

本次调查发现, 中档装修的甲醛浓度要比高档装修和低档装修高, 且中档装修的超标率也是最高的, 说明不同的装修材料, 不同的装修档次甲醛的释放是有差别的。档次高, 价格贵的装修材料一般为生产规模较大, 生产工艺比较好, 对产品实行严格质量保障的企业所生产, 产品达到了有关释放和排放的标准, 故材料的环保性能就高, 甲醛的污染就相对低一些。但本次调查中, 中档装修的甲醛浓度比低档装修还要高, 可能与低档装修的公司装修过于简单, 装修材料用得比较少, 甲醛的释放量也相对比较少等因素有关。

调查显示, 写字楼装修无论档次高低, 有新进家具公司的超标率为100%, 说明新进家具对甲醛的影响是比较严重的。无新进家具的公司中, 中档家具与高、低档家具相比超标率高, 这是因为不同的家具档次所使用的材料不同, 中、低档办公家具所使用的材料是脲醛树脂合成的纤维板或压制的刨花板, 刨花板中使用的粘合剂可以释放出甲醛, 脲醛树脂是尿素和甲醛的缩合物, 它在加工脲醛树脂纤维板的过程中起粘合的作用, 在一定的温度和湿度条件下会分解出游离的甲醛[2], 这些游离的甲醛在家具使用过程中会不断地散发出来, 所以会污染室内空气。而高档家具使用的是实木材料或金属材料, 甲醛的释放比较少或没有, 所以高档家具的甲醛污染就会比较少。而本次调查中低档家具公司的超标率反而低, 可能是低档家具的公司办公家具数量较少, 甲醛的释放量也就较少的原因。

3.5 绿色植物对甲醛的影响

没有绿色植物公司的甲醛浓度是有绿色植物公司的1.75倍, 两者差异有统计学意义 (P<0.01) 。说明绿色植物有一定的净化空气的作用。

3.6 时间对甲醛的影响

本次调查中, 有9家公司是2008年复测的, 与1年前相比, 甲醛的浓度没有太大的变化, 其中, 第1家的变化比较大, 可能是因为1年前本公司的办公家具比较多, 而且有新进的办公家具。2008年复测时, 减少了2/3左右的办公家具, 导致甲醛浓度下降比较多, 进一步说明了新进办公家具对甲醛浓度的影响。一般甲醛的浓度在二三年后会降至较低水平[3], 可能本次调查的公司大部分装修时间较长, 所以甲醛浓度变化比较小。

3.7 办公人员发生不良反应的情况

经调查大部分的办公室人员产生了不良反应, 包括眼、鼻、喉的刺激, 疲劳, 皮肤刺激等等。且暴露人群与非暴露人群发生不良反应的情况差异有统计学意义 (P<0.05, P<0.01) 。说明甲醛是人体产生不良反应的因素之一。但非暴露人群也有相应的症状, 可能是受其他一些因素所影响, 如室内其他有害于人体的化学物质, 比如:苯和苯系物、一氧化碳和二氧化碳等等。这些因素都是非暴露人群出现不良反应的因素, 需要以后做进一步研究。

4 结论与建议

甲醛是办公人员发生不良反应的因素之一;有新进办公家具、墙面用普通涂料装修、地面用木制地板装修, 是甲醛的主要污染源;绿色植物有一定的净化空气的作用;时间对甲醛浓度的影响不是很大。为此建议:①写字楼内装修应选择质量优良、健康环保的建筑材料;②办公家具的购买应该选择产品有严格质量保障的企业所生产的, 而且产品要达到了有关释放和排放的标准;③办公室内可以增添一些绿色植物。

摘要：目的了解北京市某写字楼内甲醛污染状况及对人体健康的影响。方法调查写字楼内甲醛污染的影响因素以及办公人员的情况, 同时依据国家标准利用仪器对办公楼内甲醛浓度进行检测。结果共检测写字楼内25家公司, 甲醛的平均浓度为0.088mg/m3, 超标率为20%;墙面用普通涂料与用环保涂料装修的公司之间甲醛超标率差异有统计学意义 (P<0.01) ;有新进家具与没有新进家具的公司之间甲醛的超标率差异有统计学意义 (P<0.05) ;不同的装修档次、不同的办公家具档次之间甲醛的超标率有差异;有绿色植物的公司与无绿色植物的公司之间甲醛超标率差异有统计学意义 (P<0.01) ;暴露人群与非暴露人群发生不良反应的情况差异有统计学意义 (P<0.05, P<0.01) 。结论甲醛是办公人员出现不良反应的因素之一;有新进办公家具、墙面用普通涂料装修、地面用木制地板装修, 是甲醛的主要污染源;绿色植物有一定的净化空气的作用;时间对甲醛浓度的影响不是很大。

关键词：室内空气质量,甲醛,污染,不良反应

参考文献

[1]孙琦, 郑宝华.室内空气环境污染对人体健康影响及控制.辽宁建材杂志, 2004 (6) :3.

[2]王芳, 钟伟雄.新装修后的公共场所甲醛浓度调查.环境与健康杂志, 2000, 17 (2) :86.

[3]刘君卓, 温天佑, 董红燕.室内装饰后甲醛浓度的变化特征及净化措施.环境与健康杂志, 1995, 12 (专1) :116.

北京市写字楼 篇2

北京市公安局北京市住房和城乡建设委员会北京市社会建设工作办公室北京市工商行政管理局关于印发《北京市写字楼内部治安保卫工作规定》京市工商行政管理局关于印发《北京市写字楼内部治安保卫工作规定》的通知京公内保字〔2011〕579号北京市写字楼内部治安保卫工作规定。

第一章 总则

第一条 为规范本市写字楼内部治安保卫工作，保护公民人身、财产安全和公共财产安全，维护写字楼内部治安秩序，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《企业事业单位内部治安保卫条例》、《物业管理条例》、《保安服务管理条例》和《北京市房屋租赁管理若干规定》、《北京市公共安全图像信息系统管理办法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定所称写字楼是指用于出租的办公楼（用房）。本规定所规范的写字楼内部治

安保卫工作适用范围，是指在本市行政区域内，两个以上产权单位、产权单位与承租单位在同一写字楼内或产权单位将写字楼出租给两个以上承租单位，从事办公、生产、经营等活动所涉及的产权单位、承租单位、物业服务企业开展内部治安保卫工作，适用本规定。

第三条 写字楼的产权单位应对写字楼内部整体治安保卫工作负责，应在与承租单位签订

《租赁合同》和与物业服务企业签订《物业服务合同》中，要有治安保卫工作内容，明确各自职责。

第四条 产权单位、承租单位、物业服务企业应当加强对本单位人员的管理，不得使用无身

份证明人员，并要求本单位人员自觉遵守各项安全保卫规章制度。

第五条 写字楼内部治安保卫工作应遵守法律、法规及规章的有关规定。

第六条 公安机关主管部门应当与产权单位和物业服务企业分别签订《治安保卫责任书》明

确各自职责，再由产权单位与承租单位签订《治安保卫责任书》，明确其职责，推动写字楼内部治安保卫工作。

第七条 产权单位、承租单位、物业服务企业应当认真履行各自职责开展工作，并按要求向

有关部门上报相关情况信息。

第八条同一个写字楼由两个以上产权单位所有的，应当协议明确各自的职责任务，共同开展

写字楼内部治安保卫工作。

第二章 产权单位的职责

第九条按照“谁出租、谁受益，谁负责”的原则，产权单位负责写字楼内部整体的治安保卫

工作；产权单位的法定代表人或主要负责人为本写字楼的治安保卫工作第一责任人，对本写字楼治安保卫工作负责。

第十条产权单位在确保所出租的写字楼符合安全防范要求的前提下，方可出租。应当按照相

关规定，履行出租房屋登记手续。应在承租单位的《租赁合同》中明确以下内容：

（一）严格遵守本写字楼内部治安保卫工作规章制度；

（二）负责所租用区域的治安保卫工作和内部员工、车辆的管理；

（三）不得利用所租用区域从事各种违法犯罪活动；

（四）按要求规范安装、使用技防设施设备，保证租用区域内的技防、物防设施完好有效；

（五）提供本单位基本情况，包括：单位名称、注册地址、法定代表人、从业人员、单位性

质、经营范围、保卫工作负责人以及单位内部贵重物品管理措施等情况；

（六）其它需要明确的治安保卫工作事项。产权单位委托物业服务企业实施物业管理的，双

方应当在《物业服务合同》中明确规定以下相关内容：

（一）物业服务企业及产权单位对写字楼内部治安保卫工作的具体职责分工；

（二）物业服务企业承担协助公安机关做好写字楼内部治安保卫相关工作的具体职责；

（三）制定并遵守写字楼内部各项治安保卫规章制度，保障写字楼的整体技防、物防设施的完好有效，负责对本企业人员、车辆、物品的管理以及进出写字楼的人员、车辆、物品的管理；

（四）其它需要明确的治安保卫工作事项。

第十一条产权单位在写字楼出租时，应当登记承租单位的基本信息，包括营业执照、法定代

表人或主要负责人及员工的基本信息、车辆等信息内容。

第十二条产权单位有责任对承租单位所承租区域的使用情况进行监督，不得向无工商登记、身份证等证明文件或不具备相应资质的单位或个人出租房屋，发现承租单位利用出租房屋有违法犯罪活动嫌疑的，应当及时向公安机关报告。

第十三条产权单位应积极配合物业服务企业建立写字楼内部治安保卫工作档案、制定保卫工

作方案和处置突发事件预案，建立内部治安保卫规章制度，督促承租单位和物业服务企业落实治安保卫工作措施。

第十四条产权单位应当保证写字楼及其技防、物防设施的有效使用和技术资料完整；委托物

业服务企业进行管理的，应当及时、完整地交付物业服务企业。

第十五条产权单位不得将写字楼委托不具备资质的物业服务企业管理。

第三章承租单位的职责。

第十六条按照“谁承租、谁使用，谁负责”的原则，承租单位应对所租用区域的治安保卫工

作负责。

第十七条承租单位的法定代表人或主要负责人是本单位治安保卫工作第一责任人，组织专

（兼）职人员落实租用区域的治安保卫工作。

第十八条承租单位应建立内部治安保卫工作规章制度，制定保卫工作方案和处置突发事件预

案。

第十九条承租单位应当主动将本单位基本情况（营业执照、法定代表人或主要负责人及员工的基本信息、车辆登记信息等）报写字楼产权单位或物业服务企业登记备查。

第二十条承租单位应保证租用区域内的技防、物防设施完好有效，按要求规范安装、使用技

防设施设备，不得影响、妨碍公共设施的正常使用。

第二十一条承租单位应积极配合产权单位和物业服务企业开展内部治安保卫工作，履行治安

保卫工作责任，对发现的治安隐患及时整改。

第四章物业服务企业的职责

第二十二条物业服务企业应经产权单位的授权或受聘，积极配合产权单位组织承租单位落实

治安保卫工作职责，开展内部治安保卫工作。

第二十三条物业服务企业对写字楼接收管理前，应对技防、物防等设施进行查验，合格后方

可接收，并做好记录。

第二十四条物业服务企业应根据写字楼内部实际情况，制定内部相关的治安保卫规章制度，组织产权单位和承租单位共同维护内部秩序。

第二十五条物业服务企业应结合实际，制定写字楼整体《治安保卫工作方案》和《突发事件

处置预案》，明确各部门职责并组织演练。

第二十六条物业服务企业应保证写字楼疏散通道、安全出口的畅通，并保证写字楼的整体技

防、物防设施的完好有效。

第二十七条物业服务企业应建立写字楼内部产权单位、承租单位、物业服务企业治安保卫工

作档案，包括单位营业执照、法定代表人或主要负责人及员工基本信息、车辆

登记信息等基本情况，做到底数清、情况明，协助产权单位和公安主管部门做

好内部相关的治安保卫工作。

第二十八条物业服务企业雇用或自行招用保安员，须符合国务院颁布的《保安服务管理条例》的有关规定，并按要求向属地公安机关备案，保安人员须经过正规培训机构的培训并取得保安员证书后方能上岗。

第五章相关职能部门职责

第二十九条公安机关依法监督写字楼内部的产权单位、承租单位、物业服务企业贯彻执行国

家和本市有关治安保卫工作的法律、法规和规定情况；监督、检查、指导写字

楼内部治安保卫工作，发现隐患，及时下达整改通知书，责令限期整改。指导

物业服务企业制定、完善写字楼内部《治安保卫工作方案》、《突发事件处置预

案》及内部治安保卫制度，落实治安防范工作；组织写字楼内部产权单位、承

租单位、物业服务企业的治安保卫人员的培训工作。及时收集产权单位、承租

单位、物业服务企业上报的各类情况信息，分析研判，动态掌控写字楼内部情

况。依法对写字楼内部保安从业单位和保安员的监管工作。会同相关部门对写

字楼周边治安秩序的治理。

第三十条社会建设工作部门要按照《北京市社会服务管理创新行动方案》，发挥社会管理职

能部门作用，协调、支持和配合公安机关开展写字楼内部治安保卫工作，加强

对写字楼内部社会管理。加强对写字楼社会工作站规范化建设，不断探索写字

楼内部社会管理新模式，写字楼工作站人员要加强与物业服务企业的联系协作，共同开展社情民意信息反馈工作，协调相关部门妥善处理写字楼内矛盾纠纷，维护写字楼内部社会管理秩序。

第三十一条房屋行政主管部门负责协助公安机关督促物业服务企业履行其秩序维护职责；对

于公安机关针对物业服务企业违法违规行为作出的处理情况通报，应当及时记

入该企业信息档案。

第三十二条工商行政管理机关要积极与公安、房屋行政主管等部门沟通协调，加强对写字楼

相关企业的监督管理，依法查处违反工商行政管理法律法规的行为，涉嫌构成犯罪的依法移交司法机关。

第三十三条建立由公安、社会建设工作、住房和建设管理、工商及相关行政主管职能部门参

加的定期联席会议制度，通报治安保卫工作情况，研究解决有关问题。

第六章日常治安保卫工作落实

第三十四条写字楼内部治安保卫工作应由产权单位牵头负责，组织承租单位、物业服务企业，共同组建写字楼内部治安保卫小组，小组下设办公室，办公室设在物业服务企

业，负责组织开展日常治安保卫工作，并将机构设置和人员的配备情况报主管

公安机关备查。承租单位应根据职责，积极配合办公室（物业服务企业）工作，明确本单位的内部治安保卫工作负责人和专（兼）职保卫人员，落实租用区域

治安保卫工作，并将人员的配备情况报写字楼内部治安保卫办公室备查。

第三十五条治安保卫小组办公室开展写字楼内部日常治安保卫工作要求是：

（一）有适应本写字楼实际情况的内部治安保卫制度、措施和必要的治安防范设施；

（二）对本写字楼范围内部治安保卫工作进行检查，重要部位得到重点保护，治安隐患及时

发现；

（三）本写字楼范围内的治安隐患和问题及时得到处理，对写字楼内部违反治安管理等方面

法律规定的行为，应当制止并及时向公安机关报告。

第三十六条治安保卫小组办公室制定的写字楼内部治安保卫制度应当包括下列内容：

（一）门卫、值班、巡查制度；

（二）办公、生产、经营等场所的治安保卫管理制度；

（三）现金、票据、印鉴、有价证券等重要物品治安防范管理制度；

（四）治安防范宣传教育和保卫人员培训制度；

（五）写字楼内部突发事件处置预案和流程；

（六）治安保卫工作检查制度；

（七）其他有关的治安保卫制度。制定的内部治安保卫制度不得与法律、法规、规章的规定

相抵触。

第三十七条治安保卫小组办公室开展写字楼内部日常治安保卫工作，履行下列工作职责：

（一）开展治安防范宣传教育，落实本写字楼内部治安保卫制度和治安防范措施；

（二）检查进入本写字楼人员的证件，登记出入的车辆和物品；

（三）在本写字楼范围内进行治安防范巡逻和检查，建立巡逻、检查和治安隐患整改记录；

（四）维护写字楼内部的治安秩序，制止发生在本写字楼的违法行为，对难以制止的违法行

为以及发生的治安案件、涉嫌刑事犯罪案件应当立即报警，并采取措施保护现场，配合公安机关的侦查、处置工作；

（五）督促落实写字楼内部治安防范设施的建设和维护，保证有效使用；

（六）了解掌握写字楼内部人员的舆情动态和各类不稳定因素，及时向主管公安机关上报有

关情况信息。

第三十八条治安保卫小组应定期组织本写字楼内部各承租单位，召开治安保卫工作会议，通

报有关工作情况，研究解决工作中的问题。

第三十九条写字楼内部举行除日常工作之外的大型活动，举办单位需向治安保卫小组办公室

报告，应由治安保卫小组办公室和举办单位向有关部门提出申请，并按《北京市

大型社会活动安全管理条例》与国务院《大型群众性活动安全管理条例》相关要

求，根据举行重大活动实际情况制定《治安保卫工作方案》、《处第四十条写字楼

内部消防工作按照北京市公安局消防局、北京市安全生产监督局、北京市建委联

合签发的《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范》的要求开展工作。

第七章突发事件演练和处置

第四十一条产权单位应积极配合物业服务企业制定写字楼的总体突发事件处置预案，明确产

权单位、承租单位、物业服务企业的职责任务。承租单位员工人数达到50人以

上的，应当结合本单位实际情况，制定突发事件处置预案，并与本写字楼整体预

案衔接，报物业服务企业备查；本单位员工人数50人以下的，应按照本写字楼

整体预案要求，落实相关工作措施，并参加演练。

第四十二条物业服务企业应当配有突发事件处置人员，配置必要的处置器材、设备，每半年

组织一次全面的演练，做好演练记录。

第四十三条遇有突发事件，各单位应当立即启动处置预案，及时进行处置。需要启动总体预

案的，物业服务企业应当立即启动，并负责指挥和调度相应的人员和物资进行处

置，承租单位应当服从物业服务企业的指挥和调度。

第八章附则

第四十四条写字楼内部从事社会团体、金融网点、大中型商市场、餐饮企业、娱乐、网吧及

特殊行业等，符合相关监管规定的，仍按原规定进行监管。

第四十五条本规定不适用产权单位独立用房和出租居住用房。

第四十六条本规定下列用语的含义：

（一）产权单位，是指对写字楼建筑具有合法所有权的单位。

（二）承租单位，是指承租写字楼内开展办公、生产、经营等活动的单位。

（三）物业服务企业，也称物业公司，是指依法设立、具有独立法人资格和相应资质，从事

物业管理服务活动的企业。

（四）物防、技防设施，包括防盗门、报警系统、门禁系统、视频监控系统、防爆桶、防爆

毯、人流量计数系统等。

（五）相应资质，是指由工商、公安等相关部门发放的许可证照。

北京哪座写字楼夜晚最疯狂？ 篇3

滴滴打车相关负责人在接受媒体采访时介绍，“在日常基于对滴滴后台大数据分析的过程中，我们发现有很多用户在深夜打车。”用户使用滴滴打车、滴滴专车等叫车软件后，系统后台会记录下用户叫车地点、叫车时间等信息。

通过对司机端的用户叫车时间进行梳理，同时加入网友票选，最终得出了“加班排行榜”。活动上线不到24小时，活动页面点击率超过250万，浏览人数达80万，并收到了70万张“选票”。在北京地区，百度大厦、东方广场二座、得实大厦牢牢地占据了榜单前三名，而东三环成为上榜写字楼密集出现的地区。

当然，“疯狂”的不是写字楼，而是写字楼里的公司。

百度大厦是互联网公司百度的所在地，东方广场二座则盘踞着毕马威等几家知名会计师事务所，得实大厦则是滴滴办公所在地。滴滴上述负责人在接受媒体采访时表示，加班的多数是公司的技术人员。纵观榜单，不难发现其中的写字楼中多驻扎着互联网或金融行业的公司。

其实，网友早就总结出了十大加班行业，进入“中国十大加班狗行业排行榜”的行业分别是广告、公关、销售、程序员、老师、的哥、记者、银行、电商和餐饮。

在网友调侃的背后，则是部分行业从业者健康被严重透支的现实。

就在今年3月24日，深圳36岁的IT从业者张斌被发现猝死在公司租住的酒店马桶上面，当日凌晨1点他还发出了最后一封工作邮件。张斌同一个团队的同事证实，加班到凌晨是家常便饭。

北京市写字楼 篇4

1.1 对区域经济一体化形成基础的界定

区域经济包括国际区域经济和国家区域经济。所谓区域经济一体化是指地理上邻近的国家或地区, 为了维护共同的经济利益和加强经济联系与合作, 相互间通过契约和协定, 在区域内逐步消除成员国间的贸易与非贸易壁垒, 进而协调成员国间的社会经济政策, 形成了一个跨越国界的商品、资本、人员和劳务等自由流通的统一的经济区域的过程。其目的是为了通过区域经济组织, 在成员国之间进行分工协作, 更有效的利用成员国的资源, 获取国际分工的利益, 促进成员国经济的共同发展和繁荣[1]。

要讨论京津冀一体化, 首先要考察经济一体化的内涵。一方面, 就一体化的广度而言, 可以认定为只要是两个以上独立的国民经济主体之间, 建立了存在经贸关系等各种经济形式就可认为是经济一体化;另一方面, 就一体化的程度而言, 经济一体化可以是各困民经济主体之间以各种方式形成的经济联合体[2]。也就是说, 经济一体化也可以是各国民经济主体之间的完全联合。显然, 从一定意义上讲, 经济学上的区域经济一体化只是经济一体化的一种形式。本文对区域经济一体化理解是:指两个以上的独立的经济主体之间, 实行的某种程度的经济协作或实行共同调解的经济联合体[3]。

1.2 京津冀区域实现一体化的现实基础与条件

京津冀地区由于自然形成的布局网络化空间的特殊性和其相互融合的经济、社会、文化、民俗等方面的内在联系的存在, 客观上形成了一个具有人缘、地缘和业缘等密切联系的经济共同体, 其经济互补性强, 基本具备形成区域经济一体化的基础条件。

1.2.1 实现京津冀一体化的现实基础条件

地理位置条件优越、交通发达。京津冀位于东亚经济圈中心地带, 是我国三北地区及华东许多地区进入太平洋走向世界的重要通道, 该地区航空网、铁路网、公路网纵横交错, 其交通密度居全国第一;自然资源得天独厚, 自然资源分布集中、综合利用条件优越, 有利于升发后进行深加工, 以增加产品的附加位;拥有雄厚的人才和科技优势, 拥有良好的投资环境和巨大的市场潜力, 为本地区的对外开放和利用外资形成了强大的吸引力。

1.2.2 促进京津冀一体化实现的外部条件

京津冀一体化符合世界区域经济发展规律的必然要求。从全球范围看, 区域经济发展趋势最为明显。可以说区域经济一体化运动己遍布全世界, 并在明显加快的的步伐中, 呈现出“区域重叠、区内套区”的特点;京津冀一体化也是我国区域经济发展的必然所在, 从全国范围看, 我国区域经济发展的一体化, 也真正进入实质操作时期, 京津冀不能再错过这一发展时机, 努力缩小与长江和珠江三角洲的发展差距, 使三大区域成为带动我国区域经济发展的三大动力源。

2 北京市写字楼投资的发展现状

根据北京统计局发布的数据显示, 2013年第三产业增加值14986.5亿元, 增长7.6%。全年完成房地产开发投资3483.4亿元, 比上年增长10.5%。其中住宅投资1724.6亿元, 增长5.9%;写字楼投资611.7亿元, 增长59%;商业、非公益用房及其他投资1147.1亿元, 增长0.6%。国家经济调控及改革政策, 使北京第三产业保持了较高的增长速度。第三产业快速发展有利于推动写字楼市场需求的提升。

2013年北京经济仍处于快速增长时期, 北京写字楼市场分化明显, 一方面写字楼销售市场由于持续的住宅市场限购政策, 挤压出大量投资性需求, 转投向不限购的商业地产, 促进销售类型写字楼量价齐升。另一方面, 写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响, 租赁类型写字楼租金首次进入下降通道。根据中国写字楼研究中心 (CORC) 的最新统计数据, 截止2013年12月, 北京写字楼市场平均售价38033元/平方米 (建筑面积报价) , 与2012年同比上涨12.9%;平均租金305元人民币/平方米/月 (建筑面积报价) , 与2012年同比下降6.2%;平均空置率11.6%, 与2012年同比上升18.3%[11]。2013年的写字楼投资市场最活跃的群体集中在投资额1000万-2000万元, 与去年小业主、煤矿等“土豪”行业集中抢购不同, 除了民间资本, 投资群体不乏机构投资者、私募、险资等, 这说明北京的可售型写字楼稳定的投资回报已被更为理性的投资群体认可。分析原因在于, 政府对住宅市场实行限购导致部分购买力转移到写字楼市场, 另一方面, 住宅市场的强劲增长也提升了投资者对写字楼投资增值的预期。

3 京津冀一体化背景下给北京市写字楼投资带来的机遇

3.1“去中心化”继续发展, 投资区域多样化

写字楼去中心化主要是指一些公司企业从原先的核心区域的甲级写字楼搬迁到相对而言偏离市中心的写字楼或科技园区中。现在, 城市核心区域的甲级写字楼的租金水平正在不断上涨, 土地的稀缺性使得这些区域的新建写字楼数量逐年减少, 一些开发商正选择在次中心区域兴建写字楼, 以此来降低建设成本, 并且还可以获得政府提供的优惠政策。目前, 市政配套设施、基础设施加速建设, 城市中的部分人口正迁往到郊区或城郊的结合部, 人们的居住区域正不断地向外延伸, 以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现。此外, 中心核心区域的甲级写字楼供应有限, 无法满足一些企业的扩租需求, 随着北京郊区的发展和现代服务业日渐细致的分工, 写字楼的多中心格局将得到发展[12]。所以, 在京津冀一体化下, 写字楼投资的区域逐步多样化。

3.2 产业升级带动北京市楼宇经济商机尽显

现在, 大城市楼宇经济要以盘活存量为主, 不能再无节制地扩大建设用地, 不是每个城镇都要长成巨人。作为一种新兴的经济形态, 楼宇经济已经成为城市经济的一种重要组成部分。发展楼宇经济, 对于积极开拓发展城市空间、积聚城市经济发展要素、提高城市楼宇业态档次等方面都有重要作用。这不仅可以用较小的经济代价换取较大的经济效益, 而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源逐渐稀缺的矛盾[13]。在京津冀一体化下, 有相当一部分的企业会迁到津冀等地, 会带动北京市的产业升级, 北京市中大量存量写字楼会注重发展楼宇经济, 这也为写字楼投资带来了机遇。

3.3 短期供不应求带动优质写字楼投资持续

作为中国的经济和政治中心, 北京写字楼需求旺盛, 除外资需求外, 内资大型机构对北京写字楼的需求增长越来越强。随着经济不断发展及客户战略定位提升, 客户对办公环境的标准随之提高, 对写字楼的需求也越发专业高端。在用户需求及市场竞争的双重推动下, 市场上高端高配置的写字楼升级换代的速度急速加快。随着低碳环保、科技智能理念的深入人心, 高端写字楼也开始注重向人性化设计靠近, 并且在不断的优化升级中从交易形式上看, 续租搬迁仍将是其主流。虽然京津冀一体化可能带动河北、天津等地写字楼投资的发展, 但是北京市的优质写字楼还是供不应求, 会继续带动北京市写字楼投资的狂热。

3.4 促进写字楼“综合体”模式进一步发展

随着北京市经济快速发展, 市场对商务写字楼的功能要求也提高了, 与之前办公楼的概念相比, 已经有了本质性的改变。写字楼很少以单体建筑的形式出现, 而往往与商业、住宅等优化组合, 即以城市综合体形态, 共同存在于一个有机系统之中。城市综合体作为一种新兴的物业业态, 集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体, 具有强有力的聚合及聚集作用, 加之地段优越、交通便利, 使其具有较高的附加值, 高附加值带来的高回报率, 对投资力度和GDP增长都有明显的拉动效应。目前, 城市综合体的发展热潮, 已经带来了一种全新的写字楼发展模式, 综合体写字楼成为了一股新的商务经济力量[14]。随着京津冀一体化的逐步推进, 北京市作为城市群的中心, 其写字楼“综合体”模式会得到快速发展。

3.5 单一业权物业将成为企业投资开发方向

近年来, 北京市写字楼市场的快速发展, 原写字楼产品本身所具有的强烈的投资价值逐步得到认可, 其开发模式已经发生重要变化, 以自持物业为导向的单一业权物业将成为一部分开发企业的选择。今天, 在京津冀一体化发展下, 随着市场发展、投资者对写字楼产品的认知逐渐加深, 其稳定的收益价值亦受到市场认可, 自持物业收取租金的经营模式受到市场追捧, 尤其是在甲级写字楼的开发上表现很突出。选择这个模式的开发企业通常具有较为雄厚的资金经济实力, 对所开发物业的价值保值能力、升值潜力具备很强烈的信心。同时部分企业因上市需要, 须持有相当规模的优质物业。上述原因都促使开发商持有写字楼物业的意愿大大增加, 单一业权物业将逐渐成为市场的主流[15]。

4 京津冀一体化背景下给北京市写字楼投资带来的挑战

4.1 部分产业企业外迁, 可能造成写字楼的空置

在未来的京津冀经济一体化下, 北京市的很多商业企业会搬迁到天津、河北等地, 虽然目前北京市的写字楼空置率不高, 截至2014年底, 北京写字楼空置率整体不足5%, 为全国最低。但是值得注意的是, 未来北京写字楼市场将迎来供应高峰期。未来五年北京写字楼存量或将是现有的两倍, 届时北京市写字楼供应量将超过需求量, 从而导致写字楼市场空置率上升。到了2017年、2018年, 北京中央商务区更是将迎来写字楼的集中入市[18]。伴随着一部分商业企业的搬迁以及未来北京市大量写字楼的集中入市, 空置率上行压力会加大, 给投资回报带来一定风险。

4.2 受到津冀部分城市的冲击

在京津冀一体化的推进下, 廊坊将是参与京津资源分配的主力, 廊坊地处北京、天津之间, 是承接产业转移和人口外溢的不二之选, 目前廊坊下属固安等园区已初具规模。具体来看, 廊坊下属的固安、大厂、香河、永清等地从地理位置上具有明显优势, 并且有相对成熟基础设施和产业基础, 写字楼投资也会将飞速发展;位于廊坊市廊坊开发区的廊和坊金融街, 前瞻性地判断环渤海经济热的来临和京津冀一体化趋势的到来, 主动承接京津金融产业转移, 该项目除有专业化的金融总部基地外, 还有精品酒店、商业广场等相关配套服务, 为入驻机构提供产业政策、投资融资等全方位运营生态集约化服务, 打通金融综合体的内部功能复合。可见, 廊坊等市的优惠政策、发展潜力会极大的吸引当地写字楼的投资, 这对北京市来说, 分散了其资金聚合, 对其形成了挑战。

4.3 众多投资风险因素

目前, 京津冀一体化具体政策尚未出台, 房地产业与国家经济紧密相关, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策, 对环境保护的政策, 尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策, 以及京津冀三地的产业如何调整, 这都给北京市的写字楼投资带来风险。北京市产业正在逐步升级, 部分产业的外迁, 造成原有地的空置, 其写字楼还要不要进行投资、如何去投资, 也是投资者需要谨慎考虑的。现在, 京津冀一体化政策未发布, 投资者掌握的信息不是很完善, 造成了信息不对称, 北京市写字楼在京津冀一体化中的走向不是很明确。其次, 国际上的一些投资集团会根据京津冀一体化的具体情形来进行自己的投资, 这也给北京市写字楼带来一定风险。京津冀一体化中北京市如何进行城市规划, 以及原有地周围居民的反应, 也会带来一定的社会风险。

参考文献

[1]李敏.关于京津冀区域经济一体化的发展战略研究[D].保定:河北大学, 2004.

北京市写字楼 篇5

http://news.chineseoffice.com.cn2015/11/3 11:26:00 来源：中粮广场

随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。

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引言

2015年前三季度，北京土地市场供应匮乏，加之禁限目录的出台，开发商对核心区地块的争夺更加激烈，同时也开始着眼于核心区周边新兴商圈的土地储备。位于五环周边的石景山CRD商圈和通州核心区商圈成为各家开发商聚焦重点；尚未大规模开发的东坝商圈预计在未来5-10年随着第四使馆区的建设而发展愈加成熟，现在将是前期进行土地储备的最佳时机。

随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。为此，中央六部门发文放宽境外机构投资中国房地产的限制，预计将对未来房地产市场带来利好影响。而政府对房地产市场的一系列政策扶持，加之新兴商圈陆续入市高品质散售物业，北京散售市场交易愈加活跃，高品质商办物业量价皆呈持续上升趋势。

以上观点基于本报告，从宏观市场、租赁市场、投资市场和竞品项目研究四个方面对北京写字楼市场进行分析得出，仅代表中粮广场对北京写字楼市场的初步判断。

定义

本报告中写字楼租赁市场数据范围为北京甲级写字楼市场。报告中出现的指标定义：

可出租面积： 可供出租且可立即使用的建筑面积之和。空置率： 可出租面积与总建筑面积之比。存量： 各项目写字楼部分建筑面积总和。

新供应量： 已拿到消防竣工备案表，即可签订出租合同的甲级写字楼物业的建筑面积。（项目仅能签订预租合同的，不计入在内）未来供应： 由两部分组成：

1.正在开发中的项目，即在建或正在按甲级标准全面装修的项目。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的写字楼。

净吸纳量： 新统计时点与前统计时点出租面积之差，可正可负。如为同面积续租，净吸纳量为0。

吸纳量： 统计时间段内新增出租面积，为正值。如为同面积续租，吸纳量为续租面积。预租售： 竣工前已经租出或售出的开发项目。

市场新签租金： 中粮广场甲级写字楼数据库中的楼宇，在当季度新签可靠租约下，按建筑面积每月每平方米计算的租金。

(特别注意：此处租金不包含管理费、服务费和税费，以标准租约为准，按照建筑面积计算。)市场平均租金： 各项目当季度新签按建筑面积每月每平方米计算的租金，以建筑面积为权重的加权平均值。

投资回报率： 符合中粮广场甲级写字楼标准的楼宇在签订可靠租约下可达到的最低收益率。

(特别注意：此处是毛收益，由净收入除以采购成本得出。)宏观市场

北京地区生产总值 & 增长率

2015年前三季度北京市地区生产总值同比涨幅跌至6.7%，创下自2013年以来的涨幅新低。与全国的大形势一样，今年前三季度北京市GDP指数跌落至今年以来的新低点。今年前三季度北京市实现地区生产总值16,002.4亿元，按可比价格计算，增速比上半年回落0.3个百分点。

前三季度，服务性消费拉动作用突出，服务性消费增长10.8%，快于商品性消费4.3个百分点，对总消费的贡献达到6成以上；除此之外，服务业内部结构持续优化，金融业已取代批发零售业成为服务业中的第一大产业。

北京市固定资产投资 & 房地产开发投资

截至2015年第三季度末，北京市社会固定资产投资同比增长4.7%，达到人民币5,465.7亿元，其中首都功能核心区由于发展成熟、基础设施完备，固定资产投资占比仅为6%，城市发展新区和城市功能拓展区分别占比41%和43%，两者总和占比超过八成。8月政府出台的2015版《新增产业的禁止和限制目录》进一步严控不得新建商办物业的区域，预计未来开发商将投资重心转移至5环周边的商办物业市场。

2015年第三季度，写字楼、商业、非公益用房等物业投资占比超过五成，住宅类投资占比下降为45%。

北京市固定资产投资 & 房地产开发投资 亿元 固定资产投资 房地产开发投资

首都功能核心区：东城区、西城区 城市功能拓展区：朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区 城市发展新区：房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区及北京经济技术开发区 生态涵养发展区：门头沟区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆县

数据来源：北京市统计局.中国CPI & 财新PMI

截至2015年9月中国居民消费价格总水平（CPI）为101.6，9月份CPI同比涨幅比上月回落0.4个百分点，主要原因是对比基数较高。去年9月CPI环比上涨0.5%，涨幅相对较高，抬高了今年9月的对比基数，致使同比涨幅有所回落。预计随着物价上升压力下降以及经济下行压力并未完全缓解，货币宽松仍存在加码空间。

2015年9月，财新制造业采购经理人指数（PMI）终值为47.2，目前，制造业运行已连续第七个月出现放缓，而本月放缓程度更是2009年3月以来最显著的一次。9月份，影响PMI值的主要因素是产出进一步大幅收缩，由于月内客户需求的减弱，新接业务总量加速下滑，新出口业务降幅扩大是主要原因之一，数据显示，新接出口订单创下2009年3月以来最大降幅。

政策、规定、基础设施建设动态解读 《北京市新增产业的禁止和限制目录》导读： 《目录》解读：

北京市东、西、北五环和南四环以内，禁止使用地下空间从事商业经营、新建酒店、写字楼等大型公建；

城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售业商业设施。城六区禁止使用地下空间从事商业性经营类餐饮业 《目录》解读：

北京市东、西、北五环和南四环以内，禁止使用地下空间从事商业经营、新建酒店、写字楼等大型公建；

城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售业商业设施。城六区禁止使用地下空间从事商业性经营类餐饮业

从现在开始，北京城六区正式进入写字楼存量房时代，现有项目和在建项目的开发商，在市场供给有限的情况下，可以开始调整租户组合、优化租约结构，但由于《目录》同时影响市场需求，所以如2013年写字楼市场租金大幅上升的现象不会出现。

抢先进入丽泽、亚奥、石景山等区域的开发商，此次《目录》的发布，如上述地区后期不再供应商办用地，现有入住的项目将面临新建完成的写字楼项目，无法形成商业氛围，交通等基础设施，需等市政统一规划，投资回报周期预计将延长。

《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》导读：

取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

《外资准入和管理》动态解读：

从房地产的角度来看，本政策的出台是希望刺激房地产投资；而从资本的角度看，则是希望防止外资流出。当前中国房地产市场已经降温，人民币开始贬值，热钱也在退潮。在这种形势下取消限外令是提振经济、防范资本外逃的举措之一。

但这一政策对房地产市场的实质影响非常小，甚至基本无影响，现在房价涨幅变小、人民币贬值、利息降至历史最低。大环境变化了，外资购房意愿降低。

小结

投资：截至2015年第三季度，北京市固定资产投资额达到5,465.7亿元人民币，其中第三产业投资占比超过9成，房地产业投资额达到3432.1亿元，分别占比全市和第三产业的63%和69%，贡献最高。在固定资产投资增速方面，居民服务、修理和其他服务业以及金融业分别同比增长131.5%和104.9%，排名前两位。

需求：2015年9月中国CPI指数稳定在101.6，同比涨幅比上月回落0.4个百分点。财新制造业采购经理人指数（PMI）终值为47.2，连续第七个月出现放缓，而本月放缓程度更是2009年3月以来最显著。预计随着物价上升压力下降以及经济下行压力并未完全缓解，货币宽松仍存在加码空间。

政策：8月2015版《新增产业的禁止和限制目录》的公布意味着开发商将面临核心区无地可拿的局面，在核心区进行楼宇收购将成为抢占核心区稀缺写字楼资源的主要手段之一，预计未来核心区商办物业整售市场将迎来新机遇，自持类存量房加快升级改造，提升楼宇品质。

北京写字楼租赁市场

北京市甲级写字楼市场分布

北京核心商圈甲级写字楼市场概览 —历年新增供应量 & 吸纳量 & 空置率

新增供给：2015年第三季度，北京核心商圈甲级写字楼市场仅有1个甲级写字楼项目，共计5.2万平方米新增供应入市。新入市项目为位于中关村商圈的中航广场，这也是近1年内中关村商圈继融科资讯中心后第二个新入市项目，为中关村商圈带来高品质可租赁面积。截至2015年第三季度，北京甲级写字楼市场存量为851万平方米。

市场需求：2015年第三季度，北京核心商圈甲级写字楼市场需求加速上升，净吸纳量5.7万平方米。成交最为活跃的商圈集中在中央商务区商圈、望京商圈和中关村商圈。

市场新增供应

2015年第三季度，仅有中关村商圈的中航广场项目入市，为北京甲级写字楼市场带来5.2万平方米新增供应，汽车之家在此租赁7,000平方米，西山居承租4,000平方米，大面积需求租户陆续入住，加速中航广场项目的去化，目前项目出租率达到60%。

租赁市场需求

截至2015年第三季度，北京写字楼成交最活跃的商圈为中央商务区商圈，成交量占比达37%，成交类型主要以搬迁和续租为主；望京商圈的诺金中心和望京SOHO等新入市、大体量的项目吸引大面积办公空间需求的客户，前三个季度成交占比14%，排名第二位。新入市项目较为集中的燕莎商圈和中关村商圈，成交占比分别为10%和9%，分列第三、四位。

本季度北京写字楼需求从资金来源上来看，仍以内资占比最高；从行业需求来看，互联网/高科技行业以37%的占比排名首位，金融业、贸易/零售业、专业服务业分别以29%、8%和7%的占比排名二至四位。互联网/高科技和金融业成交占比66%，是北京写字楼市场主要需求来源。

市场新签平均租金

核心商圈：2015年第三季度北京写字楼市场核心商圈平均租金为341元/建筑平方米/月，环比上升1.2%。本季度甲级写字楼租赁市场成交活跃，净吸纳量上升，开发商在空置率下降的同时，开始调高租金报价，各商圈新签成交租金也有不同幅度增长。涨幅最明显的是望京商圈，新签租金环比增长8%，商圈平均新签租金为245元/建筑平方米/月。受到北京市写字楼市场整体供求关系、新入市项目整体品质以及价格等因素的影响，预计2015年第四季度，北京甲级写字楼平均新签租金或将有小幅上涨。

新兴商圈：本季度亚奥商圈空置率处于低位，仅有不足2%空置率，租金小幅提升6%至353元/建筑平方米/月，亦庄商圈租金波动不大，空置面积去化较为缓慢。

市场未来供应—短期（未来6月）

短期供应：未来6个月北京写字楼市场预计将有10个项目，约58万平方米未来供应入市，分别来自中央商务区商圈、东长安街、燕莎商圈、金融街、望京和亚奥商圈，新增供应分布较为广泛。望京诚盈中心和中国建筑大厦已确定有部分面积自用，未来6个月实际可租赁面积为52万平方米。

未来供应的项目中，博瑞大厦二期已成功招租优质大客户入住，目前预租率已达到90%以上；保利国际广场共有3栋写字楼，1栋已经整售给北控水务；业主自持的主塔，继现代汽车金融公司成功签约后，引入优步（Uber）3,000平方米入住，保利国际广场目前完成预租率35%以上，预计2015年第四季度入市使用。

市场未来供应—长期

长期供应：未来3年，预计将有27个项目，共计176万平方米新增供应入市，其中位于CBD商圈的中服Z1b地块由清华校区全部自用，英皇集团广场部分自用，望京商圈诚盈中心、亚奥商圈中国建筑大厦和中外运大厦分别有部分面积自用，截至到2017年，有效写字楼市场供应为159万平方米。

截至2020年，北京甲级写字楼市场新增供应达到415万平方米，其中有效供应为312万平方米，103万平方米为业主自用，中服地块从2018年开始逐步投入使用，预计在2020年集中放量，当年有效供应量达92万平方米。

小结

租金： 2015年第三季度由于市场成交活跃，楼宇空置面积有不同幅度下降，业主在整体市场低空置、自身楼宇无面积的情况下开始调高租金报价，市场新签成交租金在高位基础上继续上升，较上季度环比增长1.2%。核心商圈中望京商圈租金涨幅最高，达到8%，望京商圈近1年内相继入市望京SOHO、浦项中心、诺金中心，加上保利中心、绿地中心等高品质楼宇提前预租，改变了从前商圈仅有利星行和颐堤港2个甲级写字楼的状况，甲级写字楼市场氛围更加成熟，越来越多优质租户的入住，是造成该商圈租金小幅上升的原因之一。预计未来1个季度空置率仍处低位，核心商圈租金也将持续上涨，高科技、金融公司需求平稳，新入市项目品质、价格相对较高，从而也将带动北京整体写字楼租赁市场的价格上浮。

空置：本季度租赁市场表现活跃，加速去化，核心商圈整体空置率环比下降0.8个百分点，仅为4.1%，处于历史低位。随着第四季度部分新增供应的入市，预计未来半年，核心商圈空置率将有小幅上升，非核心商圈由于大规模集中供应且去化率较低，空置率仍处高位。需求： 2015年第三季度，北京写字楼市场核心商圈净吸纳量达5万平方米，成交活跃，主要需求集中于CBD和有新项目入市的望京、中关村商圈，但随着临近年底，部分租户因公司关账而暂缓企业选址计划，预计2015年第四季度写字楼市场需求平稳。

北京市写字楼 篇6

随着我国建筑领域的设计水平和施工能力不断提高,目前常用的结构形式和结构种类趋于多元化,对于形式复杂或内力较大的节点,采用传统的焊接方式存在明显的承载力安全隐患,其本质原因主要包括如下四点:(1)焊缝存在缺陷,(2)焊接连接冲击韧性低;(3)剖口焊缝处的衬板和引弧板造成人工缝;(4)梁翼缘剖口焊缝出现超应力[1]。

由于传统连接形式存在上述缺陷,因此铸钢节点正被逐渐得到推广,尤其应用于一些重大工程中,如名古屋体育馆、德国斯图加特机场、天津奥林匹克体育中心及广州国际会展中心等[2]。然而,由于铸钢材料特性不同于普通钢材,并且由于采用铸钢节点的结构形式往往比较复杂,因此,需根据各项目实际情况,开展铸钢节点承载力试验研究或精确的有限元计算[3,4,5]。

北京财富中心二期写字楼项目位于8度地震区,水平作用力较大,伸臂桁架是外框架和内核心筒之间的重要连接构件,与核心筒之间的连接节点直接关系到整个结构的安全性,因此采用铸钢节点形式,以提高其受力特性。本文通过有限元弹塑性计算方法分析本工程中的铸钢节点在不同地震组合工况作用下的应力和变形发展,并针对最不利的组合工况,进行铸钢节点极限承载分析。

2 工程概况

北京财富中心二期写字楼位于北京市朝阳区,坐落于北京商务中心区的核心区域,总建筑面积约17×104m2,结构总高度为263.65m。主体建筑为塔楼结构,采用钢框架-钢板混凝土核心筒组合体系,分别在26a层和41a层设置伸臂桁架和腰桁架形成加强层。整体结构的水平抗侧力体系主要由三部分组成:核心筒体、外框架、伸臂桁架和腰桁架。其中,伸臂桁架作为内、外结构的主要连系体系,其安全性能直接关系整体结构的抗侧力性能。

由于伸臂桁架和核心筒之间的连接节点内力较大,且对整个结构非常重要,因此采用整体铸造而成的铸钢节点。分别在26a层和41a层的伸臂桁架的上弦和内筒连接处设置铸钢节点,其平面布置如图1和图2所示。

铸钢节点的外侧端部与伸臂桁架的上弦、腹杆相连,内侧端部与核心筒体的钢骨相连,图3所示为26a层伸臂桁架OT1-1展开图。

在北京财富中心二期写字楼工程中,总共应用了16个铸钢节点,用于连接伸臂桁架上弦和核心筒体。

3 计算模型

3.1 材料模型

本工程的铸钢节点采用焊接结构用铸钢G20Mn5进行铸造,其化学成分见表1。

%

根据《铸钢节点应用技术规程》[6],可确定材料基本力学参数,如表2所示。

在铸钢节点的弹塑性有限元分析过程中,采用线性强化弹塑性材料模型,即:

其中,λ=E'/E,E是弹性模量;E'是屈服后强化模量。采用该本构模型,即认为材料经过线弹性阶段后进入线性塑性强化阶段,并认为在塑像强化阶段E'保持常数。该材料模型可用图4表述。

根据《铸钢节点应用技术规程》,进入塑性后模量折减系数λ=0.02～0.05。为保守估计材料屈服后的强化特性,在本文的分析中取λ为0.02。

3.2 有限元模型

图5是铸钢节点几何模型的示意图。其中暗柱端口、暗梁端口和核心筒体钢骨端口均在核心混凝土筒体内,伸臂桁架的上弦和腹杆分别与铸钢节点外侧两个端口相连。北京财富中心二期写字楼26a层和41a层伸臂桁架中共设置16个铸钢节点,分别利用ANSYS建立有限元实体模型。利用高阶四面体单元solid187进行单元划分,并在管管相连的倒角及开孔处细化网格尺寸,如图6所示。

根据北京财富中心二期写字楼整体结构计算结果,可确定其中52种荷载组合作用下伸臂桁架上弦杆和腹杆的内力相对较大,因此可作为铸钢节点弹塑性分析的设计荷载组合。其中32种组合为小震组合;16种组合为中震组合;4种为罕遇地震组合。

4 地震组合作用下节点应力和变形

4.1 小震组合作用

通过铸钢节点的弹塑性分析,可得到在不同荷载组合作用下的节点变形和应力分布情况。通过对分析结果的比较分析,在32组小震组合中,第22组为起控制作用的荷载组合。图7和图8分别为应力相对较大的ZG26-2号节点的Von-Mises应力云图和变形云图。

4.2 中震组合作用

在16组中震组合中,第48组荷载为最不利的中震组合。图9和图10分别为应力相对较大的ZG26-2号节点的Von-Mises应力云图和变形云图。

4.3 大震组合作用

第49～52组荷载组合中第50组荷载为较不利的大震组合。图11和图12为ZG26-2号节点的Von-Mises应力云图和变形云图。

4.4 小结

上述计算结果表明:在小震组合作用下,铸钢节点处于弹性状态,且最大Mises应力低于230MPa,远低于300MPa的屈服值;当在中震荷载组合作用下,虽节点局部最大应力接近300MPa,但节点整体依然处于弹性状态;在大震荷载组合作用下,铸钢节点局部应力超过屈服值,发生塑性变形。但发生塑性变形的区域较小,且塑性应变值较小,如图13所示,因此节点仍具有较好延性。

5 节点极限承载力分析

通过分析节点的极限承载力,可更直观、定量地体现节点在当前荷载作用下的承载能力冗余度和安全性。通过比较常遇地震荷载组合作用下节点的应力发展情况,第22组为最不利的组合类型。因此,可假定组合22为基准荷载状态,线性增加荷载倍数,并观察节点的变形响应。根据节点最大变形发展历程曲线,可得到各节点的极限承载力。图14和图15分别为变形发展历程曲线和刚度折减规律曲线。

《铸钢节点应用技术规程》4.3.9条规定:用弹塑性有限元分析结果确定铸钢节点的承载力设计值时,承载力设计值不应大于极限承载力的1/3。对于没有明显强度极限的情况,可取荷载-变形曲线中刚度首次减小为初始刚度10%时的荷载为极限承载力。因此,可通过对最大变形历程曲线的分析,得到节点刚度随荷载增加而折减的规律,同时通过跟踪刚度折减为初始刚度10%时所对应的荷载放大倍数,可确定铸钢节点的极限承载力。图14中黑点所标识为刚度折减90%所对应的荷载倍数。5.11倍大于《铸钢节点应用技术规程》要求的3倍,因此,本工程的铸钢节点满足承载力要求。

6 结论

铸钢节点可应用于形式复杂、内力较大的重要连接节点中,但应采用试验验证或准确的有限元分析进行校核。在本文所论述的北京财富中心二期写字楼工程的伸臂桁架和核心筒之间的16个关键节点采用铸钢节点形式,并采用弹塑性有限元计算方法分别分析铸钢节点在小震组合、中震组合和大震组合作用下的应力发展情况。并通过分析铸钢节点的极限承载力,定量分析节点安全度和承载力冗余度。通过本文的分析,可得到如下结论:

1)铸钢节点在小震组合作用下处于弹性状态,应力远低于材料屈服强度;在中震组合作用下,节点整体性能仍处于弹性状态;在大震组合作用下,节点局部发生塑性变形,但塑性应变仅发生在局部区域,仍具有较好的延性。

2)铸钢节点极限承载力分析的结果表明利用有限元计算方法确定的节点设计承载力大于铸钢节点的设计荷载。

参考文献

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