综合写字楼（共7篇）
综合写字楼 篇1
近几年, 高层写字楼发展迅速, 有单一功能的独栋写字楼, 同时也有多栋功能复杂的写字楼群, 由于相关配套的商业集群的介入, 使得写字楼群外部空间环境变得复杂, 存在诸多问题。
一、高层综合写字楼现状问题分析
1. 缺少外部交通的整合设计
高层综合写字楼外部交通组织问题是目前我国大多数城市普遍存在的问题。有的高层综合写字楼与城市公共交通缺少方便直接的联系, 或者是由于停车场出入口的设计, 对城市的交通造成了巨大的压力。
由于我们在设计时较少考虑交通空间在建筑中的重要性, 使得交通空间在建筑整个空间中的比例失调严重不足。一方面使建筑的使用效率低下, 另一方使整个城市交通体系缺乏完整性。
2. 缺少商业边界与外部环境的有机融合
在外部环境设计中, 没有整体考虑与城市的关系, 造成底部商业边界过于生硬, 外部环境过于孤立, 没有使之更好的融合在一起, 不能够使城市人群和办公人群很好的参与到建筑物的活动中。
3. 缺少人文关怀与景观特色
这一点表现在细节设计中, 体现较多的除了我们常提的人性化设计外, 还应该包括绿化设计、水体景观设计、照明系统设计和服务设施设计。
4. 外部功能空间的缺失
由于在设计中, 通常的关注点都在建筑本身上, 从而忽视了建筑与城市的关系, 忽视了外部的功能空间, 导致一些功能空间的缺失, 例如户外集散广场的设计、休憩空间的设置等。
二、高层综合写字楼外部环境整合设计
通过对现状问题的分析, 可以看出外部环境的设计对城市空间有着直接的影响。把握建筑设计、城市设计、景观设计和心理设计的几大原则, 提出高层写字楼外部环境的整合设计。
1. 整合设计
整合就是要使事物达到连续、完整的状态。在建筑设计中这种状态不是要求个体之间保持一致, 而是使各个复杂的个体相互协调统一, 各个体通过这种统一来达到互补的和谐。
对高层写字楼外部环境的整合设计, 就是要通过一定的处理手法使高层写字楼与城市形成一个有机的整体, 它包括外部空间功能、形态、交通组织、景观视线、功能界面等方面。在城市层面的研究基础上, 根据对整个城市空间环境的功能、形态、风格等进行分析, 对高层综合写字楼外部环境进行针对性设计。
在整合设计中, 应该考虑城市不同使用人群的需求, 高层综合写字楼使用人群主要包括两大类:白领上班人群和周围居住人群。通过对西安市场的实地调研可以看到, 在上下班时段外部环境的压力还是巨大的, 因此, 城市不同人群的需求, 在整合设计中显得尤为重要。
2. 合理解决交通流线
因为高层写字楼一般都位于城市的中心区或是人流相对密集的区域, 因此合理解决外部环境的交通流线与整个城市交通系统的关系就显得尤为重要。
研究高层综合写字楼外部环境的交通组织, 首先必须明确建筑与城市的关系, 交通对象包括了人、车、货在流量、流速、流向上的规划和设计。另外, 在西安市高层写字楼的集中区高新区, 还包括了另外一种很重要的交通, 就是临近建筑物的交通, 它们的交通组织对周围建筑和城市交通产生了较大的影响。
在合理解决交通流线时应注意以下几个问题。
(1) 缓解高层综合写字楼给城市街区造成交通上的压力。交通流线应该人车分流, 人流和车流应该从基地的不同方向流向城市, 内部交通流线与城市环境紧密结合, 特别是在商业集中的公共空间, 应该有立体步行系统或地下交通系统, 使其作为建筑和城市的接口。
(2) 通过功能的集聚和整合, 减少人流和车流在建筑间的无谓流动。交通流线设置简洁明了, 功能划分明确, 减少各功能间不必要的流动, 与城市交通的衔接整齐有序。
(3) 面向城市的出入口应避免单一, 各功能出入口分开设置, 减少同一出入口对城市交通的压力。出入口设置应与城市环境结合, 避免出现对城市主干道交通的影响, 同时考虑到对未来的规划要求。
3. 商业边界与环境的有机融合
底部商业环境是高层综合写字楼最为开放的公共空间, 是人参与商业最多的空间, 它与办公空间最大的不同就是需要较大的人群流动来带动环境效益, 因此商业边界与环境的处理就尤为重要。在设计中应注意以下几点。第一, 商业的边界应该渗透到城市环境中, 与城市环境有机融合。第二, 在边界处理上应该考虑到交通流线的因素, 使内外部环境在边界上形成人群的流动, 带来经济效益。第三, 合理考虑边界与环境的融合, 减少人流对城市交通造成的压力。
4. 外部功能空间的有机组织
根据目标人群的需求与意图, 外部空间要满足人的多种多样的需要, 其功能与组合方式也是多样的, 同一个外部空间内有多个大小功能不同的外部组合空间, 根据功能的要求就需要充分利用外部环境条件, 考虑空间层次, 创造丰富有序的变化的空间, 例如外部、中间、内部以及公共、半公共、私密的层次或者是我们通常提到的灰空间, 将这些空间合理的组织, 来形成城市环境中的重要组成部分。
高层建筑外部环境向城市整体空间的逐步延伸与城市整体空间向高层建筑外部环境的层层渗透, 可以通过空间之间的相互作用形成时间与空间的连续, 加强外部环境的整体性和层次感, 创造整体中有局部, 局部中有整体, 空间与空间相互交融的意境。
5. 细节设计
在高层写字楼外部环境中, 细节设计同样重要。它包括我们通常所说的人性化设计, 绿化景观设计, 水体设计, 照明以及各项服务设施。在建筑小品设计中, 花台、灯柱、灯具、座椅等均是给人带来亲切感的设计。人们可以参与到建筑的活动中, 成为城市环境的重要组成部分。这些细节设计体现着一种生活气息, 是创造舒适, 优美环境所必不可缺少的因素。
三、结语
高层综合写字楼外部环境的整合设计, 就是要保证城市空间的延续性和完整性, 从整体的角度来完成高层写字楼外部环境的塑造, 使高层写字楼在为城市服务的同时, 形成统一、多元的有机新秩序, 使建筑外部环境具有内容多样、功能高效率、人文情感丰富、生态和谐等多方面价值取向, 在各方面创造更好的可供人们使用和享受的场所, 塑造城市的美好形象。
参考文献
[1]刘英.城市公共化中介空间[D].上海:同济大学, 2006.
[2]涂志群.高层建筑底部城市空间环境设计[D]重庆:重庆大学, 2002.
[3]李鸿烈.探求整体底城市空间环境一建筑底部空间设计[J].新建筑, 2002 (6) .
[4]张亮.商业综合体与城市环境的祸合关系[J].合肥土业大学学报, 2006 (9) .
综合写字楼 篇2
8、综合练习一
教学目标：
1、复习横撇、横钩、竖折、竖提等八种笔画的写法。
2、正确、规范地书写独体字、左右结构、上下结构、包围结构的汉字，做到横平竖直。
教学重点、难点：复习横撇、横钩等八种笔画的写法，正确、规范地书写汉字。教学过程：
一、复习笔画的写法
1、复习横撇、横钩、竖折、竖提、斜钩、卧钩、撇折、撇点八种笔画的写法。
2、练习书写笔画。
二、按横平竖直的要求写下面的字。
1、出示汉字：早丁 到 主 伴
请小朋友观察，说说写这些字要注意什么。
2、正确、规范地书写汉字。
三、书写汉字，注意字的结构。
1、出示汉字：乐 亲 贝 空 带 明 师 做 处 赶习同 座 因
2、请小朋友仔细观察，书写这些汉字是什么结构，书写时要注意什么？
3、学生练习书写，教师巡回指导，强调写字姿势。
4、写下面的词语。
和风细雨花草友好共处
逃离写字楼 篇3
一周又一周，一月又一月，一年又一年，他们大部分的才智与精力，甚至是情感，都要“奉献”在某座写字楼的某间办公室的某个角落里。因此，一些白领从事志愿服务，不仅仅是为了帮助他人，也是为了让自己能够拥有一段完全不同于这种单调生活的特殊记忆，能让一潭死水泛起些许波澜。换句话讲，他们希望志愿服务活动能够让自己的心灵暂时逃出写字楼。
不久前刚进入外企工作的“奔走的迷鹿”(网名)和女友有一个非常另类的休假计划，即每年都去一两个偏远艰苦而又景色迥异、民风奇异的地方支教几个星期，他们还认真列出一长串可选的地方，包括新疆大漠、雪域高原、西双版纳、内蒙古草原等等。把贫困地区支教与背包做驴友结合起来，是很多写字楼白领的梦想。
有些白领，则希望在屈服于现实、不得不为升职提薪踢打抓挠的同时，还能保留一小片特别纯洁的天地，拥有一个未受污染的理想；或者，圆当年的一个梦想。有些已为人父母的中年白领，则想让生在蜜罐里、长在呵护中的孩子能够开阔视野，了解世间疾苦，懂得珍惜已拥有的美好生活。当然，这些父母很可能与自己的孩子受着同样的教育，有着同样的感慨。
许戈是一家房地产公司的中层管理人员。“十一”期间，他刚和几个朋友给四川阿坝地区一所山区小学捐了钱，帮那里的藏族娃娃买校服买球鞋买运动器械。现在，这个自称“北京藏羚羊”的小团体又有了大目标——筹钱为当地修路!这些人都是写字楼白领，性格不同，职位不同，收入不同，但有共同的梦想。虽然在职场打拼，让他们常常说着言不由衷的话，做着自己都厌恶的事情，但在帮助藏区孩子的时候，他们都只有真诚与善良。
当然，无论出于什么原因，写字楼白领们都从志愿服务中，找到了成就感与满足感。有些人在志愿服务中找到自己的价值，找到自己的尊严。有些人，即便身居高位，享受高薪，但还是觉得，给弱势群体以帮助，尽己所能改善他们的生活甚至命运，比升迁加薪更充实、更有意义。
在一家房地产公司做文案工作的台小雪，看着文静内向，做起志愿服务却是雷厉风行。在社区网上宣传环境保护，与志同道合者带小区流浪猫狗去做绝育手术……下班后，这个白领比居委会大妈还忙活。“做善事让我们很开心，很有成就感!看着小家伙美美地吃食时，比发奖金发红包都幸福!”
很多写字楼白领对NGO的工作情有独钟，虽然因为种种原因，真正付诸实践的还是少数。但是，授人玫瑰，手有余香，这个道理，他们都懂得。帮助别人，自己快乐，这种感受，他们都喜爱。而且，现在大城市生活节奏快，压力大，如果能做点公益活动，对他们绝对是精神上的解放。终日伏案，没有尽头，在这种无奈与无聊中，他们也梦想着特别的、有意义的个人体验。当然，在体会别人疾苦的时候，他们也明白，自己虽然有许多不顺甚至不幸，但仍旧有许多值得珍惜的东西。
不过，在职场巨大的压力下，也有很多人无心公益，无心志愿服务。有些人也想做些有意义的事情，但从早忙到晚，为工作，为生活，为前途，实在没有时间去做。即便有时间，也被现实消磨得没有了这份心情。确实，写字楼白领们虽然衣着光鲜，不受风吹不遭日晒，让很多局外人很是羡慕。但他们同时也面对繁重的工作、激烈的竞争、大城市的快节奏等各种压力。这些不仅占用了他们宝贵的时间，更让他们心力交瘁，无心其他。
综合写字楼 篇4
一、高层综合写字楼的发展过程
1、高层综合写字楼的出现
高层综合写字楼属于办公类建筑, 国外的办公类建筑出现于产业革命时期。在19世纪80年代, 芝加哥建造了第一座十层高的大楼, 它也是第一个钢框架的建筑。在这之后, 钢结构被广泛应用, 高耸入云的大楼被不断地建造, 正式开启了摩天大楼的时代。20世纪50年代中期, 高速公路开始兴建, 让办公建筑在郊区建立起来。20世纪80年代, 科技智能化的完善, 为高层办公类建筑的建造发展, 提供了完善的条件。在1927年, 建造了70层的装饰艺术克莱斯勒大厦 (如图1)
2、我国高层综合写字楼的发展
我国的高层办公类建筑, 最早出现于20-30年代, 主要代表地区是上海。进入80年代后, 城市化不断加深, 全国各地都建造起了高楼大厦。90年代之后, 房地产业盛况空前, 高层综合办公楼开始大规模建造。从90年代末至今, 国内经济发展蓬勃向上, 新型材料的出现, 让设计者们有了新的灵感和设计理念, 他们开始着重探索建筑空间上的设计。
二、高层综合写字楼的空间研究
1、高层综合写字楼的空间概念
总体上高层综合写字楼分为室内空间和室外空间, 室内空间又划分为主要使用空间, 如办公空间、会议空间、公共空间;次要使用空间, 如餐厅、休息厅以及其它辅助用房;以及交通空间, 如门厅、电梯厅。办公是我们日常生活中重要的一部分, 它占用了我们三分之一的时间, 是设计的重点。公共空间作为所有人员一起使用的服务性空间, 使用频率最高, 也是设计的精髓。交通空间是非功能性空间, 它承载着交通功能, 组织了整栋建筑的结构, 也代表了整栋建筑的形象空间。室外空间包括庭院, 车道等。
2、建筑空间的设计与人的行为活动
(1) 建筑空间与人的关系
人是建筑的使用者, 是行为主体, 建筑因人的行为活动而存在, 充当载体。设计者在进行设计的时候, 习惯性的从建筑的角度出发, 常常忽略了人的心理, 但是建筑空间存在的前提是人的行为活动, 如果没有人的行为, 建筑就没有产生实际的意义, 同样的, 人以建筑空间为依托, 去产生社会行为, 二者关系密不可分。因此在设计者们要更深入的探究人的行为活动与空间形式之间的关系。
(2) 人在建筑公共空间中的活动
建筑的公共空间是私密性与公共性的结合。人在建筑公共空间中的活动一般分成三种, 其中最常见的是第一种, 必要性活动, 例如工作人员每天上下班, 第二种是自发性活动, 例如休息时间, 人们在休息厅的休憩和放松, 第三种是社会性活动, 例如工作人员事业上的往来。
设计者进行空间设计时, 要把这两种属性结合起来。比如办公空间就需要一些半私密性的设计;休憩的大厅, 需要有良好的采光和舒适的环境;人流穿行的空间, 就要设计的比较开敞。人们最初进入一个建筑的时候, 一般会感到有些茫然, 好的空间设计可以给人们到导向感, 促进人的的行为活动。
(3) 复合型的交通空间设计
交通空间是高层办公建筑设计的重中之重, 它连接着各个空间, 进行人流集散。一般分为两个部分, 第一部分是静态空间, 第二部分是流动空间。静态空间指的是相对静止的公共空间, 包括电梯厅、交通核内的空调机房、中庭等。流动空间指的是起着连接功能、人们经常路过的、引导人流的空间, 包括连廊、楼梯、过道等等。
经济的发展让交通空间也有了发展的新趋势——注重复合型。复合型的交通空间, 可以把多种类型的功能交汇在一起, 形成丰富多彩的空间层次, 给使用者带来更多的精彩体验。其中最精彩的代表作就是由Arup事务所设计的, 一条贯穿了皇家保险公司总部办公楼的“内街”。这个“内街”是一条布置了展览场地、会议室、休息厅、咖啡厅的长廊, 它与周围环境完美的结合在了一起, 是充分展示了建筑内部企业文化的流动空间。 (如图2、图3)
办公空间可以说是高层综合写字楼建筑中, 最核心的部分, 它是现代人工作的重心, 因此被赋予了更多的期待和要求。由于21世纪的文化趋同问题日益加重, 在进行办公空间设计时, 要考虑的不仅仅是空间上的简单划分, 更多的是要求对文化的表达。
办公空间给人的固有印象就是, 长方形的空间, 两侧的办公室被一条长长的走廊隔开, 它们没有文化背景, 千篇一律, 这使办公空间失去了活力。因此, 设计者不能只是简单地进行空间划分, 一味地追求使用功能, 还需要考虑噪音、通风条件、光线、电子辐射等等, 要根据新型办公模式, 不断更新设计思路, 结合其他功能空间, 将办公空间完美的融合到整个建筑中去, 设计出符合新时代特点的, 被更多使用者喜爱的新型办公空间。
三、当前建筑空间设计存在的问题与展望
经济的快速发展带来了国内的建设热潮, 开发商们更多的注重建筑带来的利益, 从而忽视了建筑空间上的设计, 例如为了租赁更多的办公空间, 使它的设计简单重复, 同时减少公共空间面积, 没有为使用者供休息放松的场所等等。这些都需要设计者们着重改善。未来设计者应更多的从人的行为活动的角度出发, 学习国外的人性化设计经验, 发挥自身优势, 设计出最适合国内人群使用的高层办公类建筑。
摘要：高层综合写字楼是一个城市中, 最具有代表性的建筑。随着时代发展, 科技进步, 如何建设更满足现今人们文化生活的建筑, 是我们一直在研究的问题。本文先论述了高层综合写字楼的出现和发展的过程, 然后从它的建筑空间形式出发, 分别探究空间形式与人的行为活动、室内外公共空间、交通空间以及办公空间的设计, 最后分析问题, 作出展望。
关键词：高层综合写字楼,行为活动,空间形式
参考文献
[1]许安之、艾志刚.高层办公综合建筑设计 (M) 中国建筑工业出版社1999年
[2]刘芳、苗阳.建筑空间设计 (M) 同济大学出版社2001年
写字楼，印钞楼？ 篇5
老潘的话不无道理，持有京沪两地物业的“钱景”颇为乐观。根据美国私人房地产咨询服务公司高纬环球（Cushman & Wakefield）今年8月发布的全球写字楼市场报告，北京是2011年全球写字楼租金增长最快的城市，上海的写字楼租金回升速度和英国伦敦持平，并列全球第四。但在不少业内人士看来，北京的写字楼租金涨势过于疯狂，而上海则相对理性。
北京的楼：打了鸡血？
20年前，一部《北京人在纽约》红遍大江南北，片头一段话“如果你爱他，送他去纽约，因为那里是天堂；如果你恨他，送他去纽约，因为那里是地狱”堪称经典。20年后的今天，对于那些在北京设有办公室的各国公司而言，北京的写字楼也给人这个感觉——根据高纬环球今年8月发布的全球写字楼市场报告，如果算上物业管理费和税金，北京CBD顶级写字楼的每平方米年租金比纽约曼哈顿还要贵。据统计，北京的CBD（中央商务区）顶级写字楼以130美元/平方英尺/年（约合每年每平方米人民币9080元)的高价跃居全球第五位、亚太第三位。
据介绍，由于两个项目转为自用退出租赁市场，加之无新增供应入市，北京今年甲级写字楼可租赁存量由917万平方米降至907万平方米。退出租赁市场的两个项目一个是位于东二环的第五广场，由五矿集团收购自用；另一个则是长安街上的宝钢大厦。缩减的供应量进一步推高了租金。
如同当年一些年轻人因为生活压力太大而逃离北上广一样，不少世界知名企业因为北京过高的写字楼租金，开始逃离CBD，如英特尔、甲骨文、惠普、奥林巴斯和IBM等。英国的DTZ戴德梁行透露，自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应呈现饱和，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈。
即便如此，北京甲级写字楼市场仍然供不应求。英国第一太平戴维斯（Savills）今年发布的二季度市场报告称，北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。英国仲量联行提供的数据显示，低空置率导致今年第二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨，其中CBD和第三使馆区租金涨势最强。预计今年全年，北京仅有2.3万平方米的新增供应，尽管需求有所减弱，下半年租金仍将继续小幅上扬。
美国高力国际（Colliers）宣称，今年第二季度北京寫字楼平均租金为每月302.5元/平方米，环比上涨4.2%。DTZ戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅表示：“对于一个经常保持两位数租金升幅的市场来说，北京最近一季的升幅已算温和，而预期未来几个季度北京也会保持这种温和的租金升幅。回顾过去数年，北京的顶级写字楼租金自2009年第二季度至今总共上升了126%，对于一直忍受租金飙升的租户来说，未来可望得到喘息的机会。”
仲量联行预计，北京的供求关系将在2015年甚至是2016年得到缓解，届时租金的上涨势头可能才会刹车。
上海的楼：不再“高歌猛进”
根据2012新华－道琼斯国际金融中心发展指数（IFCD），上海是排名最高的中国内地城市，和去年一样都是第6位，而北京已从14名追到了11名。和北京相比，上海的这种增速放缓趋势在写字楼租金方面也有所体现。
但根据21世纪不动产上海区域市场研究部今年8月底的研究报告，上海110个甲级写字楼项目中，8月份有近10%的项目出现了租金下降的趋势，降幅在3%-20%之间。究其原因，还是与客户需求减少引发的写字楼空置率上升有关。在这110个项目中，有一成以上的写字楼空置率提高，幅度在2%-6%之间。
2008年金融危机来袭时，各行业普遍受挫，写字楼出租市场大受影响。正好又赶上大批写字楼竣工，一时间高档写字楼市场跌入谷底。在上海陆家嘴，写字楼空置率一度达到25%。到了2009年，上海甲级写字楼租金与2008年底相比下滑16.96%，降幅高于北京和广州。从2010年开始，上海写字楼租金开始回升。在2011年，像南京西路这样的地段，写字楼租金增幅一度达到27%，在亚洲仅次于北京。
而今年的上海甲级写字楼租金整体走势较为平稳。根据高力国际的统计，上海今年第二季度写字楼租金8 .6元/平方米／天（约合258元／平方米／月），环比上涨3.6%。相比北京，上海的写字楼租金显得实惠多了。21世纪不动产上海区域市场研究部的数据显示，哪怕是品质较好的5A级写字楼租金，如浦东新区的国际金融中心，较年初增长37.5%，8月租金约为11元/平方米/天（约合330元／平方米／月），只比北京第二季度写字楼的平均租金略高一些罢了。
租金的下滑与租赁周期拉长也有一定关系。21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明透露，前几月甲级写字楼的平均租赁周期仅为1-2个月，但现在除了品质较好的5A级写字楼还能维持在这个区间内，一般的甲级写字楼的租赁周期已经被拉长至3-4个月，这就促使不少小业主“降租”来吸引客户。例如，今年七八月间，静安寺附近的甲级写字楼租金约为9.6元/平方米/天，较年初下降4.95%；南京西路约为9.1元/平方米/天，较年初下降1.09%。这些上海CBD的写字楼，租金都不及北京的平均水平。
DTZ戴德梁行亚太区预测主管白丽琪称：“上海的新供应入市进度相对理想，新入市项目招租情况乐观，预期上海的写字楼租金仍会上升，但升幅会较为温和。”
隐忧
有网友计算，如果用百元大钞铺满一平方米，大概需要86张，即人民币8600元。而北京CBD顶级写字楼一年的租金已超过每平方米9000元。从写字楼租金收益率来说，台北和香港远远超过北京。与纽约曼哈顿比肩的北京写字楼租金，虚火不言而喻。
花无百日红，北京写字楼也曾遭遇低谷。因为写字楼的租金与经济景气与否息息相关，尤其是全球经济的大环境，直接影响到写字楼的生死存亡。4年前的金融海啸，让北京CBD写字楼的空置率一度达到35%，创下5年多的新高。到了2009年，北京甲级写字楼租金与2008年底相比下滑了9.24%。经济的困难没有度过，写字楼的春天却提前来到了。到了2010年最后一个季度， 北京CBD和金融街租金开始大幅上涨，当时CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%，而金融街涨幅更大，达到了31.3%。然后就是2011年的疯涨。
“写字楼租金越涨越高，这不是什么好事。”21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文坦言：“商业租金本来应该是比写字楼高的，但是现在不景气，唯独写字楼涨起来了，写字楼租金已经成为企业沉重的负担。现在，甲级写字楼的需求者里面，已经没有民营企业了。租金上涨，成本大幅上升，使得企业盈利能力下降，最终会导致企业难以承受高昂的写字楼租金。于是，企业减少租赁面积、减少雇佣人员、缩小规模，从而影响写字楼的需求市场。”
综合写字楼 篇6
全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷 (北京) 有限公司董事长刘芷均、中国REITs联盟秘书长王刚先生及中国主流开发商及金融机构超过600位嘉宾出席。
作为中国建筑金属结构协会会员企业代表, 北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清、星太装饰集团董事长胡振海、大猫电商董事长李毅、山东国强五金科技有限公司副总经理史文芳参与了“白银时代下的写字楼——写字楼的新常态与产业链的新机遇”嘉宾对话环节。
大猫电商董事长李毅指出:在白银时代里, 地产商的利润不再虚高, 成本也趋于透明化, 所以目前更加依靠产品特色来吸引客户的格局已经形成。大猫电商认为, 开发商在白银时代中应投放更多精力去进行运营, 更好地策划商业化产品, 回归开发商运用资本整合资源的属性, 做好定位, 标准化产品。开发商的产品应该基于定位而标准化产品线, 进而标准化部品线、标准化团队管理, 从而更集中精力做更卓越的运营。如此一来, 开发商的成本将会稳中有降, 产品的品质将会稳中有升, 产品的价值将会节节高升。
作为产业链上的部品生产制造商代表, 北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清从产品创新的角度谈了如何打造绿色建筑。随着社会大众对于环保的重视, 绿色建筑已受到了国家高度重视。同时, 中国大部分地区目前遭受雾霾侵袭严重, 人们越来越注重身体健康。门窗公司适时推出的新风系统、防霾窗等科技产品对房地产企业的楼盘销售起到了加码作用。好的门窗虽然会对开发商的采购成本来说有所增加, 但是, 其所带来的附加值是无法具体衡量的。采用高质、环保门窗, 打造绿色建筑, 可以为国家、为社会节约大量能源——据估算, 若现有住宅将门窗更换为高效节能门窗, 每年可为国家节约4.3亿吨煤, 对于环境将产生巨大影响。
五金件对于门窗来说, 虽然在整窗面积上占比较小, 但其对于门窗品质、性能有着极其重要的影响。来自山东国强五金科技有限公司的副总经理史文芳提出五金行业企业应着重思考“如何提升产品品质, 通过创新拉动品牌价值”的问题。产业链价值的提升应是产业链上各个环节相互合作, 优化产品配套化, 从而降低采购成本, 最终形成具有市场竞争力的优质产品。
关于合作, 星太装饰集团董事长胡振海对于近几年房地产商会与中国建筑金属结构协会间紧密合作所带来的成效深有感触。他指出白银时代的到来并不意味着黄金机会的消逝, 高科技、智能化的新产品会为企业在白银时代带来更多的黄金机会。他特别提到了今年11月, 由中国建筑金属结构协会主办的“第十二届中国国际门窗幕墙博览会”上, 众多国内外知名门窗、幕墙企业携各自高新技术产品, 向来自国内外49个国家和地区超过70000人次的专业观众进行了展示, 并获得了良好的效果。
此次中国写字楼综合体发展论坛系继2014年6月20日“第六届中国产业园商务区发展论坛”后, 中国建筑金属结构协会企业会员代表又一次作为对话嘉宾亮相于到全联房地产商会论坛中。“第六届中国产业园商务区发展论坛”出席嘉宾包括全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏以及中国主流开发商、金融机构及新闻媒体共计600余人。北京米兰之窗节能建材有限公司与阿朗科技 (北京) 有限公司作为门窗行业代表加入了与房地产商对话环节。与全联房地产商会的紧密合作为更多门窗幕墙企业搭建了与房地产商直接对话的平台, 促进了门窗幕墙企业与房地产商间的交流与合作, 从而更为直接有效地提升了部品与房地产双方面的共同发展速度。
俏江南攻占写字楼 篇7
一张口要价百万元的国外设计师只有地产商愿意请，她却请他们设计餐厅；同行认为是餐饮经营“死地”的 写字楼，她却在租金最贵的写字楼里开餐厅。被老百姓认为是家常菜的川菜，却被她包装后卖出了粤菜的价格。
更让人不可思议的是，她用五年的时间打造了年营业收入过2亿的独资餐饮集团和最被媒体看好的商务餐厅。事实证明，她成功了。
第一次见到她，是在俏江南第16家连锁店落成庆祝典礼上。身着中国传统服装的她，站在一群穿深色西服男人中间，语调铿锵地向这些男人发表演讲，如同山冈上飘扬的一面旗帜。她就是俏江南餐饮集团董事会主席张蓝。
2005年冬日的一天，笔者来到北京尚都国际大厦张蓝刚搬迁的办公室，意欲探究俏江南与众不同的传奇。
她的办公室远没有想象中的豪华，相对一间比一间精美时尚的俏江南餐厅，那里甚至显得有些简朴。她对这种巨大反差的解释是，“我们把辛苦挣来的钱都用于公司的扩大经营。”实际上，她身上还保留着白手创业者的本色。
白手起家
“我把自己的成功归为直觉和灵感以及做事情的专注。”张蓝说。从白手起家到资产过亿，她已经在餐饮行业专注了18年。
1987年她从北京商学院企业管理专业毕业以后，曾经到一家公司做管理工作。后来，她去了加拿大闯荡。背井离乡，她靠打工挣钱，做了很多工作。其中包括在一家餐馆打杂。那段异乡漂泊的经历，让她感慨地说：“其中的辛苦常人无法体会。”
虽然在餐馆工作的经历，不愿被她提起，但那段经历成为她回国开餐馆的理由。据说，那个餐馆老板就是大厨，老板娘就是收银员兼店小二，雇员如张蓝就是更基层的员工，每天进店就别想抬起头，永远有做不完的事追着你。
1991年，她怀揣2万美元血汗钱回国。半年后，她投资13万元在北京东四开了家川菜馆，叫“阿蓝酒家”。回想那段创业的美好时光，她记忆深刻的情景是，抱着“美其食，必先美其器”的执著，她一个人千里迢迢跑去四川郫县，带领一帮当地人上山砍竹子，用火车把13米长、碗口粗的竹子运回北京，让她的第一家店，“阿蓝酒家”，变成了南方婆娑美丽的竹楼。
2000年，完成了资金及经验积累的她，如同一个得道的武林高手准备厚积薄发，她计划着要在国内餐饮市场上打出一个崭新的餐饮品牌——“俏江南”。据说，“俏江南”这个俏丽而大气的名字，源自出身书香门第的她对中国文化的深深热爱。而俏江南那个以红、黑、白三色组成漂亮脸谱的logo，则是从四川的变脸艺术中演绎而来。
“我要让我的客人能坐在兼有‘最古典优美的中国风情’和最前卫考究的西式风格’的餐厅里，享受‘由喉头直抵心头’的美味。”张蓝向人们宣布，她将打造出“俏江南”中西合璧的独特魅力。
中西合璧的理念从何而来呢？“俏江南”的执行董事、张蓝的儿子汪小菲知道它的出处。“当年我在法国学设计时，我母亲来看我，我带她去了很多西餐厅，那些西餐厅的装潢都非常考究，我母亲很喜欢，她觉得那种模式在国内也可以做。于是就有了俏江南在国贸写字楼的餐厅，之后‘俏江南’的餐厅一直用现代风格设计。”
这种西式设计风格受到了市场的认可。有食客称赞道，在“俏江南”里用餐让人感觉这不仅仅是一家装潢精美的餐厅，更像是一间现代装饰艺术的博物馆。“我就是要我的客人永远能在俏江南找到灵动与新鲜感，从而永远走在这个丰富、律动世界的最前端。”张蓝对此颇为得意。
写字楼里成功
世界上第一个吃番茄的人，会有两种结果，成为先驱或先烈。
勇于创新的人总面临着巨大的风险，张蓝也不例外。当张蓝和她的第一家俏江南餐厅，身披多项第一在北京国贸写字楼出现的时候，如同羊群中的鹿那样，引起了同行的质疑。
俏江南在中国餐饮界创造了若干个第一。第一个在租金最贵的写字楼里做高档中餐、第一个把川菜的价位提升到粤菜的水平、第一个花费百万元请国外的设计师为餐厅做设计。
“2000年俏江南成立的时候，业内有很多不同的声音。” 营运总裁安永回忆，有人说，俏江南把平民阶层的川菜包装成了贵族，肯定是平民吃不起、贵族不愿吃。有人则认为在写字楼里开餐馆其实是剑走偏锋，“深藏不露”会流失很多客人。
这些酸溜溜的评价，说得似乎有道理，很多在写字楼里上班的白领确实被俏江南人均消费150元的价位吓住了。
“刚开始的时候，我们的生意并未达到理想的效果，很多来吃饭的人都提到了菜品的价位问题，于是我们开始考虑我们的定位是否有所偏差。”安永说。公司高层讨论的结果是，俏江南的定位没错。
实际上，俏江南的主要消费者是写字楼里为数不多的“贵族”——公司的管理人员，以及来写字楼里办事的商务人士。“我们将自己的主要服务对象锁定在写字楼公司里的中高层。然后我对员工说，如果客人嫌价格太贵，就从自身的服务上找原因。”于是，俏江南从上到下努力提高服务和营销的质量。
“我们研发了专门针对商务宴请的服务。”安永说，“比如某公司在我们这里订餐，之前我们会做一些客勤，有可能的情况下，要去公司做一些拜访，知道他们的喜好。等客人来了后，我们会在旁边的墙面上布置出该公司的logo(标志)，或用蔬菜或水果雕刻出该公司的logo(标志)，这样，客人看到后就会感到非常有面子，而其他的客人看到后就会记住我们。”
开张几个月后，俏江南价格不菲的川菜被食客人所接受，而去俏江南吃饭也被人们认为是一件颇有面子的事。
俏江南得到了市场的认可，但张蓝并没有沾沾自喜，她加快脚步，以每年平均4家店的速度在北京和上海的高档写字楼里快速扩张，上一家店赚来的钱立刻又投入到了下一家店的运营中，截至2005年底，俏江南总共在北京、上海、成都三地投资了20家店，其中包括两家旗舰店，一家店在上海总投资6000万元，另一家店在北京，总投资1亿元。
跑马圈地
“俏江南”攻占市场的每个战役，张蓝都身先士卒。而这种近似工作狂举动的背后，其实是“俏江南”成为中国餐饮第一品牌的野心。
“2004年7月的一天，公司全体高层为商讨下一步规划，一直开会到深夜1点半，但清晨6点，张董已在独自开车去唐山，为店里选购瓷器的路上。”采购部长说。
“2004年12月下旬，按计划张董应当去印尼订购新店家具，但不幸那边忽然发生了海啸，众所周知，因为海啸、地震、火山爆发等人力不可抗拒因素，不能履行合同是正常的，但她依然只身前去履约了。没想到刚到不久就遇上了足以摧毁一切的9级地震，手机信号完全中断。就在大家心急如焚的时候，她打回电话里的声音既柔和又镇定：‘请大家安心工作，我非常安全。让大家受惊了，对不起。’秘书说。
甚至在2003年北京“非典”肆虐期间，张蓝还工作在一线，她帮助公司度过那场对餐饮企业来说，百年不遇的大劫难，并因此成为公司的精神支柱。
“‘非典’期间，我们俏江南的全体员工无任何感染，一天都没有间断过工作，房租、水电费、利税全部照常上缴，不得不说，张董在其中起了中流砥柱的作用。”追随张蓝9年的一位员回忆道，“‘非典’最严重的时候，她亲自去药店购买了几十斤中草药，还以私人名义为各家店的经理和厨师长每人赠送了一支镶嵌着钻石的高级金笔。在此非常时刻，公司员工联名上书要求停发或少发工资，但发薪的那一天，我们发现一分钱也没有少……‘非典’过去，公司全体员工重逢的那一天，大家不禁抱在一起失声痛哭……”
非典过后，“俏江南”依靠整齐的团队，赶在其他餐饮企业恢复元气前，调整经营战略。其中的一个举措是，各个分店纷纷亮出开放式厨房，让客人们能够亲眼目睹精选的原料是如何被调配成色、香、味、形、意俱全的美味，更让经过“非典”对“健康” 越来越敏感的都市人深感温暖。
“俏江南”也因此一发而不可收拾，两年时间在全国重要城市开出了十几家店，完成了第一轮“跑马圈地”。
现在，面对发展势头迅猛的“俏江南”，张蓝越来越意识到高瞻远瞩的重要性，她不仅自己在百忙之中去北大、长江管理学院进修EMBA，向外国教授学习世界先进管理理念，还要求整个团队的不断学习，经常聘请专家来公司讲课，或把员工送去培训。而无论怎么忙，她每天都会挤出与大师对话的时间。