宁波市写字楼市场分析

宁波市写字楼市场分析（精选8篇）

宁波市写字楼市场分析 篇1

提要：据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。预期在2010将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。

第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。

高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。

资料数据由高力国际物业提供

高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少；但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。

高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米；另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目“佳兆业广场”，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。

高力国际展望，随着世界多个主要国家的经济呈复苏迹象，加上国内经济增长回复及达致指标，使企业来粤扩张业务的心态回升；不少大型企业正找寻合适办公楼安排搬迁事宜。预期2010年租赁市场需求将可进一步上扬。由于部份原定于2010年内度推出的庞大供应量，因亚运会原因，将顺延至2011年入市，加上亚运会前后装修工程将被迫停工，受到新增供应带动，故空置率将会呈轻微持轻微上升趋势。按资料表示，多个高质量项目仍计划在2010年推出市场，应可受市场追捧，使租金上升空间仍然存在。而销售方面，虽政府推出相应的宏观调控措施压抑楼市炒风，但为了保持经济平稳较快增长，预期大市并没有太大变动的情况下，办公楼售价仍会持平稳发展。预期政府将继续扶持发展现代服务产业，就以政府统计数据显示服务业在短短本首九个月内获得辉煌成绩，增加值同比增长12.7%，对经济增长的贡献率达71.2%，亦拉动经济增长7.5个百分点。预期在2010将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。

宁波市写字楼市场分析 篇2

一、上海写字楼发展历程

纵观上海现代写字楼的发展历程, 迄今为止大概可以分为三个阶段, 分别是起步期、快速发展期和黄金发展期。第一阶段为1990年至1997年的起步期。沪上引入甲级写字楼的概念。第二阶段为1997年至2003年的快速发展期。上海的写字楼市场迎来了快速发展的时代。第三阶段:2004年至2009年的黄金发展期。随着国家对地产市场调控逐步深入, 使得地产市场的发展及运作更加科学规划。而作为地产中的高端产品, 写字楼的发展以高品质及生态化等为发展方向, 更加符合国际主流。甲级写字楼的开发数量也节节攀升。

二、上海甲级写字楼市场供需走势

2008年, 上海甲级写字楼总供应量超过了90万平方米。但之后由于受全球金融危机影响, 2008年下半年开始开始甲级写字楼的空置率一路走高。目前而言, 虽然空置率上升幅度放缓, 但是根据相关统计数据, 2009年底全市甲级写字楼的空置率平均水平仍然达到了14.8%。此外, 按照目前的规划及施工进度, 第一太平戴维斯预计, 2010年将有约73万平方米的甲级写字楼完工上市, 虽然2010年新增甲级写字楼中部分楼面将被开发商吸纳自用或已被自用买家收购, 但投放到租赁市场的有效面积仍是一个相当高的水平。

三、上海甲级写字楼市场平均租金走势

根据上海统计局的历史数据, 纵观1997至2009年上海市甲级写字楼市场整体的平均租金, 可以发现, 这12年间, 平均租金水平经历了四个起伏阶段。

第一个阶段是1997年至2001年, 1997年亚洲金融危机之后由7.32元/平方米/天一路下跌至1999年底的3.67元/平方米/天, 之后迅速回升至2001年底的5.25元/平方米/天。第二个阶段是一个较为平稳的阶段, 小幅度的升降从2002年一直持续到2004年。第三个阶段是从2005年开始, 上海甲级写字楼市场租金持续快速上涨, 一直延续至2008年, 平均租金水平由5.58元/平方米/天涨至8.34元/平方米/天。第四个阶段是2009年开始, 受市场供应量增加和金融危机的影响, 平均租金水平大幅下降。截至2009年12月, 上海甲级写字楼市场平均租金为6.8元/平方米/天, 较2008年底下调18.5%, 为2005年以来的最大跌幅。

四、上海甲级写字楼分布

目前上海市的甲级写字楼主要集中在六大著名的商圈, 依次为陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥, 通常被称作六大商业板块。此外, 随着上海市各区经济的迅速发展和写字楼市场的持续开发, 近几年, 虹口区和闸北区也逐渐兴起成为新的商业中心和写字楼聚集区, 甲级写字楼也随之兴起, 例如位于虹口区的新能源大厦、宝矿大厦、恒汇国际大厦等。而今后, 随着更多区域商业中心的开发和发展, 上海的写字楼聚集板块也可能随之扩展至本市更多区域。

五、上海甲级写字楼的现状和特点

首先, 截止2009年第二季度, 浦东的甲级写字楼存量占据了本市甲级写字楼总量的35%, 超过三分之一。可见城市的发展规划对于写字楼的发展方向起着相当重要的引导作用。目前, 浦东已经成为本市最为重要的甲级写字楼板块。

其次, 甲级写字楼的人气基本上与该区域的商业氛围成正比, 区域甲级写字楼的数量多寡受商业环境的影响巨大。

再次, 上海市甲级写字楼的租金在各区之间形成了阶梯性的水平分布。可见区位因素对甲级写字楼租赁价格的影响极为重要, 但随着环境的变化格局也可能逐渐发生改变。

六、总结

虽然刚刚经历了金融危机, 但是随着经济的逐渐复苏, 甲级写字楼市场也将加速发展并更加繁荣。今后, 随着整体经济环境的发展, 上海市甲级写字楼集中区域也将随着商业中心的开发不断扩展和延伸至更多区域。由于各区域商业成熟度的不同, 各区域的租金水平也将继续呈阶梯式分布, 区位仍然是甲级写字楼租价最重要的影响因素。但是随着新兴区域的商业日渐成熟, 虹口区等新兴板块与成熟板块的租金水平差距将渐渐缩小。

此外, 随着新落成项目的不断增加和新增需求的下滑, 租金水平和入驻率都面临越来越大的压力。目前沪上写字楼租金价格竞争激烈, 业主换租频繁。所以, 今后, 甲级写字楼所有者在营销策略和服务上也应该进一步细化和完善, 以适应日趋激烈的竞争环境。市政府也应该继续加强宏观调控, 在整体发展布局上进行一定的引导, 从而避免盲目的开发和失衡的布局, 使得整个上海市甲级写字楼市场获得更健康更平稳的发展。

参考文献

[1]宋晓.多中心——上海写字楼的区域分布[E].安家, 2005, (11) .

穆昆：写字楼市场奇兵 篇3

北京房地产开发商的恐惧主要是源自于房地产市场的巨大的压力：现在楼盘供应量总体过大，放量时间过于集中，有特点的楼盘少。在市场的一片战战兢兢声中，北京市中原房地产经纪公司却爆出了一个大新闻——该公司代理的中关村韦伯时代写字楼项目，从去年10月11日开盘，到今年3月25日在北京西苑饭店签订合同为止，短短的166天时间内，创造了总成交面积5万余平方米的业绩。

中原房地产经纪公司商业楼宇项目部的总监穆昆，首度“演绎”了他们击碎卖房恐惧的全过程。

危中找机

项目之所以成功，穆昆认为最大的原因在于对大环境恰到好处的把握。

韦伯时代位于写字楼项目竞争集中的中关村地带。在接手这个项目之前，穆昆与同事们进行了长期而细致的市场摸底和分析。分析的结果让他们很吃惊，并一度有点灰心和沮丧——他们发现，在整个泛中关村地带，光纯粹的写字楼项目就超过数百万平米，这还不包括一些竞争态势强劲的商住两用楼盘。这些项目从总体上，供应量远远大于需求量，而且楼盘的放量时间过于集中，都要在近两三年投放市场。这无异于用集束炸弹去对付地面上的蚂蚁，一阵透天彻地的轰鸣后却所获无几。

是整销？还是打散销售？这个问题“杀死”他们不少脑细胞。在中关村内，中小型企业占了大多数，约为80％左右。这些企业自身的特点，决定它们不可能在一夜之间就从一个“侏儒”变成“巨人”，它们的成长还需要一个过程。这种情况导致了很多企业对楼盘的消化能力比较低，只能散量小面积地购买，很少有人会傻呼呼地掏出自己所有的资金、甚至不惜身家性命举贷购买，从而把房地产的风险全部从开发商转移到自己身上来。按照常理，一般的开发商与代理商，都会采取把楼盘打散销售的策略，以减轻这种残醋的市场压力。所以有人形容，一个房地产开发商如果妄想一个几十万平米写字楼项目的整销，无异于手里攥着一枚炸弹——一旦你没有及时丢出去，就会把自己炸个粉身碎骨！

即使你鼓足胆量铁了心去整销，也要面临销售对象的定位问题。一般人也许会想当然，认为大楼盘的消化能力自然是进入中国的跨国企业强得多，但穆昆对这种观点持坚决的反对意见。他分析道，象摩托罗拉、惠普、三星这种与中国政府有着良好沟通关系的跨国企业，它们对中国市场充满了信心，加之进入也早，已经赚到了好几桶金了，所以不会担心政策层面的变动，投资的决心和实力都很大。但它们对中国房地产市场的放量，早在三四年前就已经结束了，因此近几年很难再看到它们的动静。而其它晚一点进来的公司，很多还是以办事处的形式出现，他们还在寻找在中国发展的更好的思路，尚处于动态的调整过程，所以它们不会在现在贸然下手，花大气力去购买固定资产，以免把自己捆死了。更多的企业会选择租赁，这样面积大了可以随时调整，如果感觉今天这儿不好了，明天我搬家完事。另外还有一些资金储备非常雄厚并且和政府关系良好的公司，比如说摩根，它一旦感觉时机成熟了，就会在北四环自己开发摩根中心项目，这样还能尽情展示企业的实力与形象。

据此，中原经纪公司推测，国外公司有信心大规模购买项目的时机，应该在中国加入世贸的两三年以后，但要国内房地产开发商们“斗胆”把自己的资金压上几年时间去消极等待，这种巨大的压力是谁也承受不住的。

整销突围

为了进一步让自己的分析“落底”，穆昆对中关村几个与韦伯时代中心比较接近的写字楼项目进行了长期跟踪，结果显示，在很长的一段销售时期后，发现销售量仅在10%-15%左右。这意味着，把项目打散来卖，将会出现“龙头蛇尾”的情况，销售前期尝尽甜头后，在后面的阶段将会特别难受。

韦伯时代中心项目周边的情况，也把他们逼上了有进无退的“不归路”。韦伯时代中心总共有A、B、C三座，作为开发商的国华时代房地产公司，仅拿了其中的A座，而B座是一个拆迁补偿楼，C座是一个商住两用楼。仅是前后之隔，C座均价是1.08万元每平米，按揭是八成二十年，A座均价达到1.5万元每平米，按揭是六成十年，多种因素综合在一起，决定了这个项目只能突破传统营销模式尝试整销策略。

巧媳妇再能干，也要有婆家在后面支撑、打气。作为开发商，选择中原地产关于整销的建议，其实是一次极富冒险的行为，因为很多不可控的因素所带来的风险，最后都将要由开发商自己来承担。穆昆很庆幸中原地产遇到了一个“有钱、有背景、又开明”的好“婆家”——国华时代房地产公司是一家国企背景的房地产公司，不仅实力雄厚，而且不一味逞能，善于采纳专业人员的意见，所以中原地产与开发商迅速达成对市场的共识。

细节致胜

中原地产原先积累的很多大单运作经验，让穆昆他们更添了几分胜算。

作为一家港资公司，中原地产在内地几年的时间内，很好地实现了本土化，避免了水土不服的症状。像中国一汽、中石化、中国海洋石油集团、民生银行等国内大型企业的购买，都是由中原地产来操作完成的。穆昆显然很得意他们对内地客户运作模式的熟知程度，在法律、设计、工程等诸多程序，都积累了大量的经验和技巧，这对项目的定位和谈判过程，发挥了很大的作用。

中原地产在代理楼盘时，一般要求自己起码掌握客户15个以上的信息点，不然心里就没有底。比如说对方企业的详细情况，甚至对方主要领导人的年龄、爱好、做事风格和习惯等等，都要备案待用。穆昆饶有兴味地说起了与人民教育出版社领导在前期接触过程中的一些细节：一次谈判时，一切都已经准备就绪，突然电视中开始播放十六大的新闻，出版社的人对国家领导人换届的新闻特别感兴趣，于是一致叫停，等看了新闻后再开始谈判；出版社的人都是编辑出身，所以对文字有种特别的敏感，他们在签订合同时，首先是挑有没有错别字，看标点符号有没有错误，对每一个字、每一个符号抠得特别仔细。

针对每一个信息点，他们都做了大量的收集与分析工作。每次谈判前，中原地产这个项目的人员，都要进行一次详细的演习，尽量地推测可能出现的情况：比如这次谈判出现了一个谈工程的人员，这可能就意味着进度已经达到具体的技术阶段了；下次谈判出现了财会人员，这可能意味着对方要考虑付款了……每次谈判后，大家又要把自己焖在会议室内，把当天的过程仔细回忆一遍，分析细节中可能蕴含的信息点。

作为销售公司，在项目销售初期最大的难点，可能在于如何消除客户天生的敌意，达到一种基本的信任。很多客户刚开始进入谈判时，往往从网上下载下来204条协议，然后以此标准要求开发商签合同，这样做显然是不现实的。作为甲方的开发商，是根本做不到那种接近于完美的状态。为了取得信任的基础，穆昆他们做了大量的细致工作，进行了深入的沟通。象这个出版社中，有很多象张中行这样的大知识分子，所以后来大家熟了，中原地产的工作人员还时常写点小文章，去向这些老编辑们请教。一来一往感情热络了，大家变成了朋友，有了谈判的基础。

甲级写字楼层高分析 篇4

梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线100mm,空调室内机风管200mm,消防喷淋管线100mm,吊顶50mm,共计约1150mm（含梁高及建筑面层）

结论：建筑层高下限3.6米，高端做法3.9米。室内净高2.4米以上

风机盘管式中央空调 有新风

梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线100mm,空调风机盘管及新风管道350mm,消防喷淋管线100mm,吊顶50mm,共计约1300mm（含梁高及建筑面层）

苏州市写字楼状况分析 篇5

一、分布特征

苏州写字楼主要分布在三个区域的五个商业板块。苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在园区中央商贸区周围。吴中区和相城区发展刚起，写字楼分布不多。

二、写字楼自身级别状况

市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显。

三个古城区多为乙级写字楼，外观陈旧，设施落后。物业管理滞后。而园区新区多为甲级中高档写字楼，外观新颖，设备先进，配有中央空调，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。

三、售价

市区的写字楼市场售价介于 6000-10000元/㎡之间。在市区的黄金地段也存在一些中高档写字楼，如新联大厦，最高价达到13000元/㎡。位于金阊区的写字楼售价较高，平均13000元/平方米以上。

新区园区的写字楼基本达到了15000元/平方米以上的高租金水平，东方之门更是达到了40000元/平方米以上的高价位，环球188的售价为35000元/平方米。

宁波市写字楼市场分析 篇6

由于酒店式公寓并不是目前主流统计数据中的一种，所以我进行了分项目的统计，结果如下：

华润中心，酒店式公寓88000㎡、写字楼42000㎡；鲁商二期，酒店式公寓30000㎡，写字楼100000㎡；银座中心，一期32层公寓，二期24层公寓，预计85000㎡，一期39层办公，预计128000㎡；世奥大厦写字楼60000㎡。以上公寓总计203000㎡，写字楼总计330000㎡。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套，共55513㎡；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套，共63000㎡；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套，共64000㎡；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，共54845㎡；银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套，共61000㎡。以上总计298358㎡。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套约100248㎡，存量为905套，共约存量率为66.4%。

根据统计局拍卖土地公示的结果，近两年内入市的项目基本局限于我们所熟知的这些，但是青岛市规划局规划中央商务区北迁，具体位置见附件地图，所以将来香港中路沿线可能写字楼用地审批将紧缩。

据以上数据，我推断：青岛公寓市场并不成熟，本地大众甚至不明白公寓与住宅相比的利弊，销售商普遍无法引导本地客户“公寓住宅化”，公寓去化量依靠本地和外地投资支撑，公寓已经被扣上了“投资产品”的帽子。将来两年的市场存量将会达到400000㎡，若按照2010年100000㎡的去化量，公寓市场的前景无疑是严峻的，但是每一个市场都有突破口，毕竟我们34000㎡的体量并不算庞大，找到好的切入点（包括宣传、产品、价格）将是最重要的。远雄失败的案例让我知道一定要挖掘本地市场，并且合理的定价。我们有核心的位置，我们有便利的商业，我们有靓丽的外观，我们有优质的海景，我们有全新的LOFT，我们有合理的价格，基于以上这些，我对泰核广场项目信心百倍。

另一方面对于泰核广场来说，LOFT部分如果不用来做酒店，其接近三百平米的单套面积如果不拿来自己住，租赁客户将很少（从香格里拉、颐中假日的酒店式公寓50%的入住率可以看出），所以我认为，充分发掘本地客户（写字楼客户打包购买公寓可享折扣、看好本地段的住宅客户购买），大力推广LOFT生活理念，通过积累客户合理定价，将是比较实用且紧急的策略。

或者，我们是不是可以考虑公寓的面积做小一些，户型区间做大，因为结合当时在威海考察“广信·百度城”这个LOFT公寓的经验，购买LOFT的客户里35岁以下的客户占55%，他们买来用作SOLO办公、婚房和自住等，（此项目在威海卖到8000元/㎡，跟我们项目在青岛的情况很相似，也是紧挨着佳世客，高层可看海，开盘1年已经销售完毕）这群人可能并不需要套三套四，而且手里资金积累可能并不会太多，小面积、小总价更适合这批客户的心理。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套；两年内入市的项目包括世奥大厦、鲁商中心公寓、华润中心等。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套，存量为905套，存量率为66.4%。而且万丽海景在开盘后三个月内销售量占总销售量的50%，且2011

年一月成交8套；凯悦中心已经销售近两年的时间，仍有50%的公寓在售，且2011年一月成交16套。这充分说明了以下几点：（1）在楼盘项目更新换代速度极快的今天，房地产市场已经渐渐向买方市场转变，开盘前半年为销售黄金期，若开盘半年后仍未充分销售，则日后会被其他新开盘项目湮没；（2）2011年1月的限购令对公寓市场同样有影响，在限购令持续的2011年，可能迎来商业地产的春天，我们的泰核广场恰好是此阶段入市的项目，应该辅以大力度的宣传，用醒目的口号传达我们的价值、时机。（3）大面积的公寓项目市场情况并不乐观，若我们的LOFT对外销售，要着力向客户传达“公寓住宅化”的全新生活方式。

我入职时间短，以下属于童言无忌的观点：如今限购令祭出，可能未来一年将是商业地产难得的崛起时机，此谓“天时”；对于泰核广场项目本身位置就是最好的宣传手段之一，此谓“地利”，如果LOFT部分对外销售，应该抓住客户现在的心理，敲山震虎，诱导其释放压抑的购房欲望，同时也要使我们的产品更加符合住宅的要求，比如改西厨为中厨等；还有至关重要的一点就是入市价格，在中国价格就是最好的卖点，目前市场上公寓产品的价格普遍偏高，竞品均价维持在35000元/㎡左右，我们的LOFT公寓面积在260㎡以上，若单价过高则总价将会形成巨大的门槛，我们应该及早开始积客，在积客的过程中摸索价格，并通过客户的积累在开盘后前三个月充分销售，避免被之后的项目所覆盖。在激烈的市场竞争中走“量”将是明智的选择，但是同时也要避免出现类似中铁青岛中心的纠纷。

宁波市写字楼市场分析 篇7

随着我国建筑领域的设计水平和施工能力不断提高,目前常用的结构形式和结构种类趋于多元化,对于形式复杂或内力较大的节点,采用传统的焊接方式存在明显的承载力安全隐患,其本质原因主要包括如下四点:(1)焊缝存在缺陷,(2)焊接连接冲击韧性低;(3)剖口焊缝处的衬板和引弧板造成人工缝;(4)梁翼缘剖口焊缝出现超应力[1]。

由于传统连接形式存在上述缺陷,因此铸钢节点正被逐渐得到推广,尤其应用于一些重大工程中,如名古屋体育馆、德国斯图加特机场、天津奥林匹克体育中心及广州国际会展中心等[2]。然而,由于铸钢材料特性不同于普通钢材,并且由于采用铸钢节点的结构形式往往比较复杂,因此,需根据各项目实际情况,开展铸钢节点承载力试验研究或精确的有限元计算[3,4,5]。

北京财富中心二期写字楼项目位于8度地震区,水平作用力较大,伸臂桁架是外框架和内核心筒之间的重要连接构件,与核心筒之间的连接节点直接关系到整个结构的安全性,因此采用铸钢节点形式,以提高其受力特性。本文通过有限元弹塑性计算方法分析本工程中的铸钢节点在不同地震组合工况作用下的应力和变形发展,并针对最不利的组合工况,进行铸钢节点极限承载分析。

2 工程概况

北京财富中心二期写字楼位于北京市朝阳区,坐落于北京商务中心区的核心区域,总建筑面积约17×104m2,结构总高度为263.65m。主体建筑为塔楼结构,采用钢框架-钢板混凝土核心筒组合体系,分别在26a层和41a层设置伸臂桁架和腰桁架形成加强层。整体结构的水平抗侧力体系主要由三部分组成:核心筒体、外框架、伸臂桁架和腰桁架。其中,伸臂桁架作为内、外结构的主要连系体系,其安全性能直接关系整体结构的抗侧力性能。

由于伸臂桁架和核心筒之间的连接节点内力较大,且对整个结构非常重要,因此采用整体铸造而成的铸钢节点。分别在26a层和41a层的伸臂桁架的上弦和内筒连接处设置铸钢节点,其平面布置如图1和图2所示。

铸钢节点的外侧端部与伸臂桁架的上弦、腹杆相连,内侧端部与核心筒体的钢骨相连,图3所示为26a层伸臂桁架OT1-1展开图。

在北京财富中心二期写字楼工程中,总共应用了16个铸钢节点,用于连接伸臂桁架上弦和核心筒体。

3 计算模型

3.1 材料模型

本工程的铸钢节点采用焊接结构用铸钢G20Mn5进行铸造,其化学成分见表1。

%

根据《铸钢节点应用技术规程》[6],可确定材料基本力学参数,如表2所示。

在铸钢节点的弹塑性有限元分析过程中,采用线性强化弹塑性材料模型,即:

其中,λ=E'/E,E是弹性模量;E'是屈服后强化模量。采用该本构模型,即认为材料经过线弹性阶段后进入线性塑性强化阶段,并认为在塑像强化阶段E'保持常数。该材料模型可用图4表述。

根据《铸钢节点应用技术规程》,进入塑性后模量折减系数λ=0.02～0.05。为保守估计材料屈服后的强化特性,在本文的分析中取λ为0.02。

3.2 有限元模型

图5是铸钢节点几何模型的示意图。其中暗柱端口、暗梁端口和核心筒体钢骨端口均在核心混凝土筒体内,伸臂桁架的上弦和腹杆分别与铸钢节点外侧两个端口相连。北京财富中心二期写字楼26a层和41a层伸臂桁架中共设置16个铸钢节点,分别利用ANSYS建立有限元实体模型。利用高阶四面体单元solid187进行单元划分,并在管管相连的倒角及开孔处细化网格尺寸,如图6所示。

根据北京财富中心二期写字楼整体结构计算结果,可确定其中52种荷载组合作用下伸臂桁架上弦杆和腹杆的内力相对较大,因此可作为铸钢节点弹塑性分析的设计荷载组合。其中32种组合为小震组合;16种组合为中震组合;4种为罕遇地震组合。

4 地震组合作用下节点应力和变形

4.1 小震组合作用

通过铸钢节点的弹塑性分析,可得到在不同荷载组合作用下的节点变形和应力分布情况。通过对分析结果的比较分析,在32组小震组合中,第22组为起控制作用的荷载组合。图7和图8分别为应力相对较大的ZG26-2号节点的Von-Mises应力云图和变形云图。

4.2 中震组合作用

在16组中震组合中,第48组荷载为最不利的中震组合。图9和图10分别为应力相对较大的ZG26-2号节点的Von-Mises应力云图和变形云图。

4.3 大震组合作用

第49～52组荷载组合中第50组荷载为较不利的大震组合。图11和图12为ZG26-2号节点的Von-Mises应力云图和变形云图。

4.4 小结

上述计算结果表明:在小震组合作用下,铸钢节点处于弹性状态,且最大Mises应力低于230MPa,远低于300MPa的屈服值;当在中震荷载组合作用下,虽节点局部最大应力接近300MPa,但节点整体依然处于弹性状态;在大震荷载组合作用下,铸钢节点局部应力超过屈服值,发生塑性变形。但发生塑性变形的区域较小,且塑性应变值较小,如图13所示,因此节点仍具有较好延性。

5 节点极限承载力分析

通过分析节点的极限承载力,可更直观、定量地体现节点在当前荷载作用下的承载能力冗余度和安全性。通过比较常遇地震荷载组合作用下节点的应力发展情况,第22组为最不利的组合类型。因此,可假定组合22为基准荷载状态,线性增加荷载倍数,并观察节点的变形响应。根据节点最大变形发展历程曲线,可得到各节点的极限承载力。图14和图15分别为变形发展历程曲线和刚度折减规律曲线。

《铸钢节点应用技术规程》4.3.9条规定:用弹塑性有限元分析结果确定铸钢节点的承载力设计值时,承载力设计值不应大于极限承载力的1/3。对于没有明显强度极限的情况,可取荷载-变形曲线中刚度首次减小为初始刚度10%时的荷载为极限承载力。因此,可通过对最大变形历程曲线的分析,得到节点刚度随荷载增加而折减的规律,同时通过跟踪刚度折减为初始刚度10%时所对应的荷载放大倍数,可确定铸钢节点的极限承载力。图14中黑点所标识为刚度折减90%所对应的荷载倍数。5.11倍大于《铸钢节点应用技术规程》要求的3倍,因此,本工程的铸钢节点满足承载力要求。

6 结论

铸钢节点可应用于形式复杂、内力较大的重要连接节点中,但应采用试验验证或准确的有限元分析进行校核。在本文所论述的北京财富中心二期写字楼工程的伸臂桁架和核心筒之间的16个关键节点采用铸钢节点形式,并采用弹塑性有限元计算方法分别分析铸钢节点在小震组合、中震组合和大震组合作用下的应力发展情况。并通过分析铸钢节点的极限承载力,定量分析节点安全度和承载力冗余度。通过本文的分析,可得到如下结论:

1)铸钢节点在小震组合作用下处于弹性状态,应力远低于材料屈服强度;在中震组合作用下,节点整体性能仍处于弹性状态;在大震组合作用下,节点局部发生塑性变形,但塑性应变仅发生在局部区域,仍具有较好的延性。

2)铸钢节点极限承载力分析的结果表明利用有限元计算方法确定的节点设计承载力大于铸钢节点的设计荷载。

参考文献

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[2]寿建军,关富玲,孙亚良.复杂受力状态下大型铸钢节点的性能研究[J].钢结构,2011,26(118):12-15.

[3]重庆渝北体育馆铸钢节点受力性能分析[J].钢结构,2010,25(136):27-31.

[4]弯矩作用下铸钢空心球节点承载力的有限元分析[J].工程建设与设计,2011(5):44-49.

[5]深圳大运中心体育馆铸钢节点构造选型和模型试验研究[J].建筑结构学报,2010,31(4):44-53.

宁波市写字楼市场分析 篇8

据世邦魏理仕的统计，2006年底，全球12个主要市场中，写字楼投资量同期增长超过30％的比例达到一半。在亚洲，北京吸引298亿元人民币投资销售，远高于2005年167亿元人民币的同期水平；新加坡吸引44亿新加坡元投资销售，比2005年同期数字19亿新加坡元高出两倍多；此外，上海于2006年吸引总计达226亿元人民币的庞大投资量。

在美国，纽约的投资市场没有丝毫冷却迹象，2006年全年写字楼物业贸易总值超过233亿美元，比2005年177亿美元的数字上升了31个百分点。在欧洲的主要市场中，伦敦的物业市场有最高的流动性，2006年的投资量达150亿英磅，而巴黎的投资量则为169亿欧元，是上年总额9l亿欧元的近两倍。

在投资量大幅上升的同时，跨境投资活动也出现相应增长。在亚洲，上海市场成为先导，吸引了近64亿元人民币，超出2005年引入的30亿元人民币两倍。其中，美国投资者资金投入量占上海投资销售总额中25亿元人民币，而上年该数字为20亿元人民币。在香港，主要海外投资者为澳洲买家，去年共购入超过504L港元的资产量。

中东投资商是美国的最大海外投资者，购入价值超过50亿美元。2005年，澳洲投资商是美国最大的海外投资者，购入超过85亿美元的房地产，并于2006年额外增加37亿美元的投资。加拿大的海外投资达40亿加元，超越了2004年28亿加元的最高峰。

世邦魏理仕投资房地产集团主席表示，全球写字楼投资活动量在过去5年的增幅反映出两个事实，即：庞大的机构及私人投资资金投入房地产领域；上述跨境资金随着投资机遇而迁移。而地理和房地产类别两方面的多元化战略，将继续主导全球各地投资组合的决定。