写字楼参数标准（通用8篇）
写字楼参数标准 篇1
*******中心大厦物业设备管理标准
标准篇
序
物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。
当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目
录
1．0前 言………………………………………………………（2）2.0术语
3.0物业设备管理体系扑拓……………………………………（7）4．0物业设备运行管理 …………………………………………（8）4．1设备运行的环境要求的概…………………………………（8）4.1.1设备运行的环境的标准含义 ……………………………（8）4.1.2供配电系统设备房环境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低压配电房 …………………………………………（8）4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）…（8）4.1.2.3备用发电机组机房 ……………………………………（9）4.1.3中央空调系统设备间 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空调系统主机房 …………………………………（9）4.1.3.2新风机房及风柜房
………………………………（10）4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 ………………………（10）4.1.3.4 排风机房 ……………………………………………（10）
4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风………………………（10）4.1.4给排水系统设备间………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房
………………………………………（11）4．1.4.2减压阀房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4楼层管井房
………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房
…………………………………………（12）4.1.5消防系统设备间
……………………………………（12）4.1.5.1消防中心
…………………………………………（12）4.1.5.2气体灭火设备间 ……………………………………（13）4.1.5.3楼层设备间
………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等设备 …………………………………（14）4.1.6电梯设备间
…………………………………………（15）4.1.6.1电梯机房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轿厢 …………………………………………………（15）4.1.7通信设备机房
………………………………………（16）4.1.7.1通信总机房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房
………………………………………（17）4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 …(18）4.1.8.1控制中心机房
……………………………………（18）4.1.8.2楼层设备房
………………………………………（18）
4.2设备运行管理
…………………………………………（19）4.2.1运行管理的概念
……………………………………（19）4.2.2.1系统标识：……………………………………………（19）4.2.2.2高低压配电运行记录要求
……………………………………（20）4.2.2.3设备完好标准
…………………………………………………（21）2.4运行情况分析
…………………………………………………（21）4.2.3中央空调系统
………………………………………………（22）4.2.3.1 系统标识 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、运行技术参数 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、运行状态记录 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班记录……………………………………………………（23）4.2.3.3、系统运行情况分析 ……………………………………………（23）4.2.4给排水系统
……………………………………………………（24）4.2.4.1系统标识
………………………………………………………（24）4.2.4.2系统巡检记录要求
……………………………………………（24）4.2.4.3系统运行情况分析
……………………………………………（25）4.2.5消防系统
………………………………………………………（25）4.2.5.1系统标识
………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心记录要求
……………………………………………（26）4.2.5.3系统运行情况分析
……………………………………………（27）4.2.6电梯及提升设备
……………………………………………（28）
4.2.6.1系统标识：
……………………………………………………（28）
4.2.6.2运行情况分析
…………………………………………………（29）4.2.7通信系统
………………………………………………………（30）4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统
………………………（30）4.2.8.1系统标识
………………………………………………………（30）4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求…………（30）4.2.8.3运行情况分析
…………………………………………………（32）4.3设备台帐
…………………………………………………………（32）4.3.1设备台帐的概念
………………………………………………（32）4.3.2 设备台帐应列的项目内容 ………………………………………（33）4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定
…………………………（33）
4.3.4 故障报告
………………………………………………………（33）
4.3.4.1故障报告的格式
………………………………………………（33）4.3.4.1故障报告的归档
………………………………………………（33）5.0系统保养 ……………………………………………………………（34）5．1系统保养的概念
………………………………………………（34）5.2供配电系统保养项目
……………………………………………（34）5.2.1月度维护保养项目
……………………………………………（34）5.2.2季度维护保养项目
……………………………………………（34）
5.2.3半年维护保养项目
……………………………………………（35）5.2.4维护保养项目
……………………………………………（35）5.3消防系统保养项目
………………………………………………（36）5.3.1月度维护保养项目
……………………………………………（36）5.3.2季度维护保养项目
……………………………………………（37）5.3.3半年维护保养项目
……………………………………………（37）5.3.4维护保养项目
……………………………………………（38）5.4中控维护保养项目
………………………………………（39）5.4.1月度维护保养项目
…………………………………………（39）5.4.2季度维护保养项目………………………………………………（39）5.4.3半年维护保养项目………………………………………………（39）5.4.4维护保养……………………………………………………（40）5.5空调系统维修保养项目……………………………………………（40）5.5.1月度维护保养项目………………………………………………（40）5.5.2季度维护保养项目………………………………………………（41）5.5.3半年维护保养项目………………………………………………（42）5.5.4维护保养项目………………………………………………（42）5.6给排水系统保养项目………………………………………………（43）5.6.1月度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.2季度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.3半年维护保养项目………………………………………………（43）5.6.4维护保养项目………………………………………………（44）
5.7土、木工维护保养项目………………………………………………（44）5.7.1月度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.2季度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.3半年维护保养项目………………………………………………（45）5.7.4维护保养项目………………………………………………（45）6.0外判项目 6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2电梯故障率的计算公式 1．0术语：
1．1.技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解； ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。
1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”
等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。
1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。
1．5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。
1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。
1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。
1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间
段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念
高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求
2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
地板：可根据实际情况选以下一种处理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。
上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。
对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房
地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。
发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间
2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。
属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。
2.1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房
设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房
机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。
风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。
2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机
露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。
在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。2.1.4给排水系统设备间
2.1.4.1生活水泵房
生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。
水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。
2.1.4.2减压阀房
减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。
减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房
水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。
水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷
有水流流向的箭头。
水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房
管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。
地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。
集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心
门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。
墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。
高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。
各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。
2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。
门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。
气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房
加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。
闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。
控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备
水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。
水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。
室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。
2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房
电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。
机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。
主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。
盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。
电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。
当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。2.1.6.2轿厢
轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。
轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。
厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房
（1）通信交换机机房
机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。
地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。
应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内的电源室 门外应标示“通信机房电源室”
室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备手提消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室
门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外
开的放火门。
室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。
地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通信管井房
门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。
地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。
通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。
井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。2.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间
CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。
2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房
门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。
使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗
水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。
室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。
UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。
自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。
CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。
室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念
为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：
（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。
（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。
（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。
（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。
（6）在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。
（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。
（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。3.2.2.2高低压配电运行记录要求
(1)运行技术参数：
高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录 电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。
低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素（COSφ），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。(2)运行数据统计 电能耗用统计表（附表）月总负荷变化情况曲线表（附表）××回路月负荷情况变化曲线表（附表）变压器投入运行情况统计表（附表）(3)交接班记录与检查
当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.2.3设备完好标准
(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。
(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。
(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。
(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。
(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。3.2.2.4运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（℃）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）
(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价
(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识
(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌
(3)冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）
(4)冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求
（一）、运行技术参数
(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COSφ，冷却（冻）进出水温度（℃）、压力（MP）和流量（M2 /H）等
(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）
(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）
(5)空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）
(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）
（二）运行状态记录
通过固定表格对如下情况进行记录：
(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间
(2)空调配电系统各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态
(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态
（三）交接班记录
(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）
(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）
(4)当班系统运行状况的综合评价(5)签名
3.2.3.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析
空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。
(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析
(4)温、湿度统计（室内、外）对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据
(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识
(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。
(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。
(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2.4.2系统巡检记录要求
给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。
(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作
(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。
(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。
(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.2.4.3系统运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。
(2)全年出现故障的主要原因分析。
(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。
(4)对全年系统运行的评价。
(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识
(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。
(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。
(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。
(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。
(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。
(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。
3.2.5.2消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：
1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。
4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。
5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。
6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录：
记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。
记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。
记录其他特殊情况的故障。3.2.5.3系统运行情况分析
系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项
目如下：
(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。
(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。
(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。
(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。
(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。
(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。
每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：
1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。
2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。
3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。
4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。
5、根据所测的水压评定系统正常与否。
6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。
3.2.6电梯及提升设备 3．2．6．1系统标识：
电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。
首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。
（一）运行技术参数：
记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。
（二）运行数据统计及其表格：
电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表
电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）
其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）
当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。
3.2.6.2运行情况分析
每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：
1.全年电梯运行的故障率（%）
故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价
5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识： 3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。
3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识
(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底
红字的标志牌。
(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。
(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。
3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。
（一）运行技术参数记录
1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。
2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。
3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。
4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。
（二）运行数据统计
1、每月空调运行时间统计
2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。
3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。
（三）运行记录与备份
1、自控系统
当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。
2、CCTV保安监控系统
当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。
3、运行故障报告
当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。3．2.8.3运行情况分析
每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分
析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：
1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。
2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。
3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。
4、分析系统运行的主要技术特点。
5、分析存在的问题及解决办法。
6、对全年系统运行进行综合的评价。
7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案
物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。4.3.1设备台帐的概念
设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。
4.3.2 设备台帐应列的项目内容 4.3.2．1设备设施的原始技术参数。
包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。
4.3.2．2运行、维修及系统保养动态记录
包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。4.3.3物业设施系统的分类
依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。4.3.3．1供配电系统：（1）供电子系统主要包括：
变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。（2）配电子系统 主要包括：
低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统
户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；（4）户内的灯具：
大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。
4.3.3．2空调系统：
（1）中央空调子系统主要包括：
制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。
（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。
（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。
（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.3．3给排水系统：（1）给水子系统
升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。（4）排污子系统
抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井
4.3.3．4消防系统：（1）报警系统：
火灾报警控制器（主机）；
火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）； 网络通信设备 模块。
手动火灾报警按钮 警铃 辅助指示装置 隔离器 消防紧急电话 电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备（2）灭火系统 Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵 湿式报警阀
水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀
压力继电器 水力警铃 延迟器 试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表 Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表 Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管 检测控制器
失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区
风机（正压送风机、排烟风机）风道
送、排风阀、余压阀
防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁 控制系统 Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明
4.3.3．5公共安全技术防范系统（简称安防系统）： Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；
Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；
Ⅲ对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它； Ⅳ周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它；
Ⅴ安防软件；报警软件、监控软件、其它；
Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；
Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它；
Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台、金库保险、其它。
4.3.3．5电梯系统：
I.乘客电梯 II.载货电梯 III.客货两用电梯 IV.病床电梯 V.住宅电梯
VI.服务电梯（杂物电梯）
VII.特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道
VIII.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）IX.电气控制系统
4.3.3．7楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：
I.计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；
II.传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）；
III.家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。4.3.3．8通讯系统： I.语音与传真服务系统、II.电话信息服务系统、III.传真信箱系统、IV.可视电话系统 V.无线对讲机、VI.无线电台、天线、VII.移动通讯设备、VIII.交换机、IX.电话机、X.通讯线缆、管井、XI.电源、XII.计费系统。
4.3.3．9计算机与网络系统： I.综合布线；
II.计算机网络、小区物业管理计算机系统；
III.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；
IV.视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；
V.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。
4.3.3．10视听广播会议系统：包括会议系统
会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。I.公共广播（背景音乐系统）；
II.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）；
III.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；
V.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；
VI.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）；
VII.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）；
VIII.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元、翻译软件模块、红外发射主机、接收机、辐射机、系统主机（标准、加强型、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)； 4.3.3．11土木建筑设施系统：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容
⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I.设备的规格型号；
II.设备的名称； III.制造单位； IV.出厂日期及编号； V.设备的技术规范； VI.安装地点（部位）； VII.数量； VIII.特别备注等。
(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录
要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：
I.检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；
II.系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等； III.技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整； IV.变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等； V.运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。
4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4设备正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新
4.3.4 故障报告 4.3.4.1故障报告的格式
故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故（故障）发生时间（年月日并要精确到几时几分几秒）；表格内有现场人员名单、发生何种事故（故障）、事故（故障）原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。4.3.4.1故障报告的归档
故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。5.0系统保养 5.1系统保养的概念
按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目
5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。
5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。
5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。5.2.2季度维护保养项目。
5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。
5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。
5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.2.3半年维护保养项目
5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。
5．2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。5.2.4维护保养项目。
5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。
5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。
5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。
5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。
5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。
5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目
5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。
5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。
5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。
5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。
5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。
5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目
5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。
5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。
5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。
5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。5.3.3 半年维护保养项目
5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。
5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。
5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。
5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。
5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。
5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。
5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。5.3.4维护保养项目
5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。
5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。
5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。
5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。
5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。
5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。
5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目
5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。
5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。5.4.2 季度维护保养项目
5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。5.4.3 半年维护保养项目
5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。5.4.4维护保养 5.4.4.1电脑：备份数据。
5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。
5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。
5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。
5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。
3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。
5.4.4.7送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。
5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。
5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目
5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。
5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。
5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打
扫卫生。
5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。5.5.2季度维护保养项目。
5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油
5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。
5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。
5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。
写字楼参数标准 篇2
一、写字教学地位的重要性进一步彰显
《语文课程标准》 (实验稿) 也重视写字教学, 然而课改实施十年下来, 学生的写字状况堪忧。中小学生中写字不规范、不端正、错字频出的大有人在, 很多学生的作业信手乱涂, 能写一手整洁、漂亮汉字的学生很少。笔者最近随机抽取五年级一个班的作文簿进行书写情况的统计:本学期第一次习作, 全班54个学生写出了127个错别字;全班有16位学生的字迹较难辨认, 仅有11位学生的书写达到规范、整洁、美观的要求。可见, 当前中小学生陷入“书写危机”之说并非耸人听闻。
究其原因, 除了电脑普及对汉字书写带来较大冲击、外语学习过于强势导致对汉字书写的忽视外, 最重要的原因还是语文教学中写字教学的缺失。在占语文课时最多的阅读教学中, 多数教师忽视了写字指导和书写训练, 没有对学生提出明确而严格的要求, 致使学生没有掌握汉字书写的基本常识, 没有形成良好的书写习惯。正是基于当前汉字书写的现状与背景, 《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 进一步明确提出:“识字、写字是阅读和写作的基础, 是第一学段的教学重点, 也是贯串整个义务教育阶段的重要教学内容。”较之于《语文课程标准》 (实验稿) , 强调了写字教学不仅在第一学段要加以重视, 第二、第三、第四学段也不能忽视, 也就是说每个学段都要指导学生写好汉字。写字是一项慢功, 写字这一技能的养成是年复一年、反复练习的结果。只有在整个义务教育阶段都重视写字教学, 才能使学生一以贯之, 养成规范的写字习惯并一生受用。
语文教师必须进一步提高对写字教学重要性的认识。汉字是祖国文化的珍贵遗产, 中国灿烂文化的瑰宝。汉字除“实用”外, 还有“欣赏”的价值和特点。香港著名人士安子介先生称“汉字是中国的第五大发明”。他说:“汉字能使人产生联想, 而联想是一切创造发明之母。”不少国内专家研究表明:学习汉字能够促进智能发展, 练习书法可以开发右脑。当前, 学说汉语、学写汉字已经成为世界人民的热门话题, 成为一种新的世界潮流。写好字是弘扬祖国传统文化的一种具体表现, 也是培养学生热爱“母语”、热爱祖国的有效途径。因此, 语文教师要树立“教学生语文首先要教学生把字写好”的思想, 把写字教学置于语文教学的“根本”地位。其次, 要帮助学生提高对写字练习重要性的认识。只有学生的认识提高了, 才能产生内驱力, 才会有自觉的练习动机和积极的练习行为, 书写水平才能得到提高。
二、教学目标与内容的确定更为科学适切
将《语文课程标准》 (实验稿) 与《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 进行比较, 可以发现写字教学目标与内容的明显变化。
一是要求会写的字数量有所下降。《语文课程标准》 (实验稿) 提出多认少写, 识写分开, 遵循了汉字学习的规律, 取得了明显的成效, 但是教师在实施的过程中也遇到一些问题:识字量和写字量的增多, 加之语文课时的减少, 教师拔高要求, 识字写字的任务偏重, 导致学生学习紧张, 课业负担重。特别是农村及偏远山区学校因识字环境的局限, 对识字写字数量偏多偏重反应更为强烈。为了减轻学生负担, 《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 适当降低了识字写字的数量, 具体变化如下表所示。
从上表中可以看出, 第一学段, 会写的字只需达到原先的下限要求;第二学段, 要求会写的字减少了400个, 此外, 整个义务教育阶段, 要求会写的字减少为2500个。会认和会写字数量的下降, 既是减轻学生学习负担的要求, 也是提高书写质量的有力措施。《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 还附录了《识字、写字教学基本字表》和《义务教育语文课程常用字表》, 便于教师以此为依据对学生写字学习情况进行评价。
二是强调写字姿势与习惯的养成。和原课标相比, 《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 特别关注写字姿势的正确和良好写字习惯的养成。在每个学段都强调“写字姿势正确, 有良好的书写习惯”。良好的习惯是成功的一半。正确的姿势是学生写好字的前提。中小学生正处于身体的快速发育阶段, 任何不规则的运动都将有碍于身体发育。执笔姿势不规范, 对手指甚至整个手臂的发育都不利;而坐姿不对, 如上体不直, 又会影响脊椎骨的健康发育;至于头低得太下影响到视力, 那是非常普遍的事了。因此, 语文教师在指导学生写字时, 绝对不能置写字姿势于不顾, 要正确引导, 反复强调, 以保证写字姿势的正确, 帮助学生养成良好的书写习惯。
三是关注写字过程中情感态度和审美情趣的培养。如在第一学段的目标与内容中增加了“有主动写字的愿望”, 在第三学段的目标与内容中增加了“书写力求美观”的要求。这些新增的目标与内容充分体现了对学生写字过程中情感态度以及审美趣味培养的关注。汉字的音形义有密切联系, 这是它与世界上其他文字明显不同的地方。如果学生懂得这个字为什么这么写, 就会领略到它的文化内涵, 提升审美情趣。例如, “旦”是太阳从地平线上升起, 意思是清晨;“暮”是太阳落入了草莽中, 意思是傍晚;“东”是太阳升起的方向, 意思是东方……教师若能多挖掘汉字蕴含的丰富文化内涵, 学生的书写过程就会成为体验和展现中国文化深厚历史积淀的过程, 其情感态度与审美情趣的培养就不言而喻了。
三、教学与评价建议更具有操作性
《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 对写字的教学与评价提出了更富有操作性的建议。首先是每学段的要求更加明确, 如在教学建议中提出:“第一、二、三学段, 要在每天的语文课中安排10分钟, 在教师指导下随堂练习, 做到天天练。要在日常书写中增强练字意识, 讲究练字效果。”这一建议无疑是给写字教学下了一剂猛药。笔者对近三年来听的314节语文课 (作文课除外) 作了统计, 课堂上安排10分钟练字的一节也没有, 安排5分钟左右练字的有63节 (基本是低段语文课) , 占20%, 安排3分钟左右练字的有197节, 占62.7%, 剩下一两分钟或拖堂做做样子让学生写一两个生字的有54节, 占17.1%。可见, 当前语文课堂中连写字的时间都得不到保证, 更不用提写字的效果了。
笔者认为, 每天语文课中10分钟的书写能否落实是关键。这10分钟不仅是时间得以保证的要求, 更体现了教师要对学生的书写作具体化的指导。所谓具体化指导, 就是要和学生一起分析字的构造特点和组合规律。汉字是象形文字, 笔画组合和部件配搭都有规律可循。例如, 笔画组合上的规律有:横撇组合的, 若横长, 则撇短 (像“布、右、有、希”等字) , 若横短, 则撇长 (像“龙、左、灰、尤”等字) ;横竖撇捺组合的, 若横长竖短, 则撇捺宜缩 (像“梁、染、栗、杂”等字) , 若横短竖长, 则撇捺要伸 (像“束、朱、本、术”等字) ;左右、上下、半包围、全包围和“品”字形结构的字, 也都有各自的规律可循。教师只有依据汉字书写的规律加强指导, 课堂10分钟的练字才能真正起实效。
《义务教育语文课程标准》 (2011年版) 在写字的评价建议中同样提出具体要求:“第一学段要关注学生写好基本笔画、基本结构和基本字, 第二、第三学段还要关注学生的毛笔书写, 第四学段还要关注学生基本行楷字的书写和对名家书法作品的临摹。义务教育的各个学段的写字评价都要关注学生写字的姿势与习惯, 引导学生提高书写质量。”上述建议表明, 每学段的写字教学应有相应的侧重点, 教师应明确要求, 对学生进行有针对性的指导与训练。如第一学段要加强基本笔画的训练, 点、横、竖、撇、捺等基本笔画要避免呆板、僵硬, 要指导学生写出动势与美感。此外, 执笔姿势和方法与字写得好坏关系极大, 教师一开始教写字就应该反复指导, 随时矫正。第一学段若能形成正确的写字姿势, 第二、第三学段就容易养成良好的写字习惯。
中高年段除了生字书写指导的重点外, 还要加强课内其他书写练习的指导。如三、四年级课文后面安排了较多摘抄句子和段落的书写练习, 教师应重点指导学生抄写句子做到工整美观。如注意字与字之间的谦让, 大小要匀称, 排列要整齐等。段落的抄写开头要空两格, 顶格一般不写标点, 标点符号要写规范等。到了高年级, 课文后设计了较多小练笔的作业, 教师应重点指导小练笔的书写, 在保证一定书写速度的基础上, 做到行款整齐。如要求想好再写, 书写时做到字迹工整, 尽量少涂改, 保持页面整洁等。2011年版课标还在作文评价中提出了要“关注作文的书写质量”, 其实质是强调“提笔即练字”。只有在日常书写中增强练字意识, 讲究练字效果, 才能提升书写质量。
教师还要重视毛笔字的教学。中国传统书法流传千年, 博大精深。当前, 书法艺术在国际上更是独放异彩, 越来越受到海外人士的喜爱和重视。学习书法并非要求人人成为书法家, 而是通过学习规范书写, 养成严谨而良好的人格风范, 陶冶高尚情操, 突出书法教育的美育作用。毛笔字教学是当前写字教学最缺失的环节, 大多数学校放弃了毛笔字的书写练习, 导致学生对毛笔字的书写要领一窍不通。毛笔字的教学要遵循循序渐进的原则, 从第二学段开始, 按“描红—仿影—临帖”的过程练习。结合2011年8月教育部出台的《教育部关于中小学开展书法教育的意见》文件精神, 在三至六年级的语文课程中, 每周安排一课时的书法课。还可在综合实践活动、地方课程、校本课程中开展毛笔字的教学与练习, 以有效提高毛笔字书写水平。
高楼时代呼唤写字楼标准 篇3
写字楼到底该满足谁的需求?是使用者还是开发商?写字楼的“综合防灾”能力应不应当纳入评价标准?……在8月16日举办的“中国写字楼综合评价标准”专家工作会议上，业内顶级专家学者齐聚一堂，就写字楼设计、建造、物业管理全过程中的经验进行了交流，共同探讨我国写字楼的行业标准。
中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云介绍，由中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的“写字楼综合评价标准”课题研究，目前已经通过组织专家对国内外写字楼评价体系进行反复研究和论证，完成了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。此次专家工作会议，由中国房地产业协会商业地产专业委员会组织规划设计、建筑施工、产业化技术、物业管理等方面的专家和国内外具有写字楼开发建设丰富经验的企业，共同参加讨论和审议，是为了进一步完善写字楼综合评价标准和认证管理办法，使之更具科学性、前瞻性、系统性和可操作性。
此次会议，专家、学者以及相关房企负责人讨论了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。制定了下一步工作计划及实施方案。与会者着重就综合指标的量化数据合理性和功能、运营、管理等方面的要求进行了多角度探讨，一天的会程紧凑高效，为完善综指细则有了更明确清晰的方向性推进。
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国建筑学会副理事长窦以德，中国房地产业协会副秘书长肖晓俭，中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱等业界人士参加了会议。此外，上海环球金融中心、远洋地产、绿地集团、新鸿基地产等开发企业，以及高力国际、第一太平、易城中国、五合国际等代理咨询机构相关负责人出席了会议。会议由中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云，副秘书长、楼市传媒董事长蔡鸿岩主持。
制定中国写字楼综合评价体系是大势所趋
作为我国房地产开发中的重要组成部分，写字楼经济已经成为许多城市经济形态的重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异。加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力。
在中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗如乐看来，市场对房地产开发的产品要求也日益多样化。除住宅外，写字楼、酒店购物中心等也受到关注。然而，单一的对住宅性能的认定无法满足市场上的要求。目前国内未形成统一的写字楼综合评价体系，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状，不利于国内相关产业的发展。
与会专家一致认为，为中国写字楼市场的健康发展，制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。中国建筑学会副理事长窦以德和房协秘书长苗乐如对此次研讨会给予了高度评价，并认为，指标体系要充分为未来发展预留空间，针对三、四线城市，中低档标准的写字楼也设定合理的指导性标准，综合指标的制定应与国内现行标准和国际推行的几大标准进行比较和界定，要将专业、市场和客户各层面进行立体化的权衡，最终使综合指标成为指导开发建设的重要依据。
写字楼到底该满足谁的需求?
作为写字楼的投资者、建造者、用户、买家、运营商，不同角色对写字楼需求存在的差异决定了标准倾向的不同。谁是写字楼综合评价体系面对的主体，决定着该体系的侧重点不同。
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国认为，写字楼评价标准应着重指导开发商建设，满足使用者需求。对用户来说，管线、设备这些不可视的部分他们无从评判，也非他们判定写字楼级别的依据，使用者更看重使用中的方便性、舒适度和功能配套。如同入住酒店的客人对星级酒店的建制标准、配套设施、服务水平、收费标准一目了然，选择清晰。如果评价标准以用户为核心，指标体系则更应从功能、应用、管理等方面体现，满足所欲达到的级别标准，则需要开发建设单位在技术集成和配套设备方面的能力，也给开发建设单位提供了标准更宽泛的建造空间。在综合指标设定标准上，可以分为“标准项”(必有项)和“引导项”(加分项)。这样有利于为未来的新技术新标准预留空间。
专家对舒适性和使用功能的设计应用也提出各自不同的观点。尤其是针对高端写字楼对高端用户在弱电、湿度、温度、隔音、楼宇自控等方面存在的差异化和需求介绍了很多参考实例，这些经验和教训都是指标细化过程中非常有价值的借鉴。除此之外，在功能区域配置标准和需求方面也为前期设计提供了很有价值的思路。如洗手问、工具问、茶歇问、更衣室、洗澡问、自行车存放区等功能区的合理配置和标准，是否应纳入指标体系等。
而关于建造按净高还是层高设定标准的讨论，专家们各持观点。虽然观点各异，但大家一致认为，写字楼国标意义深远。针对写字楼建造和后期运营的标准，六四开被广泛认同。
写字楼使用要“奥拓”还是“宝马”?
专家们一致认为“实用性、舒适性、安全性、适应性、先进性和特色性”是综合指标要保证的内容。然而这些要点中很多又是相互制约的。调高使用率的指标就会影响舒适度，减低使用率又影响了节能环保的目标。专家很形象地将此比喻为“奥拓”和“宝马”：“奥拓很实用，宝马很舒适，如果按照实用作为评价标准，奥拓一定是符合要求的，但没有人会认可奥拓比宝马更具备高品质。”
满足较高使用率一定会牺牲舒适度。而舒适度是办公环境档次非常重要的指标。比如空间大小、楼道宽窄、电梯运力和数量都加大了公共使用面积的量，从而降低了使用率。目前北京、上海最高档次的写字楼使用率都只能达到50％，如果将70％使用率作为评判等级的尺度，目前国内被视为顶级的这类写字楼都将无法纳入到综合指标体系中高级别的行列中。
绿化率的标准也引起专家们的多方探讨。多数专家认为30％的指标数太高，尤其是高端写字楼往往处于城市CBD商务区这种容积率很高的区域，做到15％都是很有困难的。开发商会尽可能利用建筑内外空间，争取较多的绿化条件，以期给办公环境的改善和品质增添价值。但作为评价标准，不便以同一标准为槛，可根据当地的标准和要求作为依据，然后对项目进行
相应的分值加减。
此外，电梯疏散能力和等候时间也成为热议的内容。写字楼上下班、午饭等客流高峰时电梯运力不佳的现象一直困扰着用户，也减低了写字楼的服务品质。专家们对电梯数量、速度、运能管理、轿厢舒适度进行了各自的经验总结，并对如何设定合理的指标提出了建议。
中国写字楼“综合防灾”能力有待提高
“2008年5月12日汶川地震时，上海陆家嘴的写字楼是有震感的，我们当时从几十层的高处一步步走下楼，这次经历记忆尤深，写字楼的综合防灾能力应当被好好重视。”陆家嘴集团公司副总经理周伟民说。在会上，提出此类观点的业内人士不在少数，不少专家纷纷建议，应将写字楼中的安全设计纳入到重要考评中。
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁介绍，为了符合消防法的标准，他们在设计上海环球金融中心之初进行了大量测算和调整，在电梯不能作为逃生途径的条件下，如何在火灾等情况发生时，人员通过楼梯进行疏散?他表示，理论上可达的结果和实际差距很大。这意味着，在灾情难以控制的情况下，身处最高层的人依靠楼梯逃生基本上是没有可能的。“唯一挽救生命的途径可能是被法规禁止的电梯通道。消防法禁止使用电梯作为逃生通道是基于当时的技术水平，而随着避险建造技术的提高，电梯作为高层逃生的可能性已经大大提高。”虽然与法规有冲突，但开发商在环球金融中心大厦建设中自行加入了电梯避险构造的技术，并针对可能出现的不同灾情进行预案设定，在突发事件出现时，物业管理人员便可根据预案进行有秩序的人员疏导，并保证消防救助通道的畅通。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平指出，作为评判标准中的一项重要指标，国内写字楼的“综合防灾能力”有待提高。日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群表示，应当学习日本写字楼在抗震方面的经验。“什么样的写字楼才是优秀的写字楼?能源环保、保证先进性和导向性，还应当具有相当的安全防灾难能力。这点上，国内写字楼应该向国外的优秀案例学习，探索写字楼运营发展的可持续性。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫说。与会专家指出，上海环球金融中心就是一个“综合防灾”性极强的写字楼。国外不少优秀的写字楼或将成为业界借鉴的典范。
如何看待写字楼的区位价值?
对写字楼区位的价值，专家存在两种不同观点。强调区位价值的专家认为写字楼区位关乎到写字楼建造标准和品质。在CBD商务区，开发商建造高等级写字楼的意义远大于在附属区域或郊区，而在区位优势不是很大的区域建造高标准写字楼势必会造成不必要的浪费。不认同此观点的专家认为，很多在当年的价值洼地建造的高端写字楼如今仍然不失地标建筑的品质，如浦东新区的金茂大厦。综合指标不能以建造时期地块的价值来评定建筑的价值，尤其是中国这样到处都处于发展的区域内，要着眼于未来。
商业综合体的开发运行难度和物业管理要求高于单纯的写字楼，如何制定合理的评级标准，专家们也进行了讨论。专家们认为，建筑形态要根据区域配套和项目定位来决定，如果周边配套很多，纯写字楼也是合理选择。
今年年底前拟选优质写字楼项目
鉴于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，对“写字楼综合平价标准”课题研究项目的筹备和进展也在紧锣密鼓中进行。
据中国房地产协会副秘书长肖晓俭介绍，2011年1月至2月，商业和旅游地产专业委员会组织专家对国内外写字楼评价体系进行的研究完成了“写字楼综合标准”前期的调研工作。2011年3月2日，报住建部科技司关于“写字楼综合评价标准”的课题立项。其对目前国内外相关等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级的经验，结合现行的若干规定，科学合理地制定评价体系。
肖晓俭表示，对于写字楼的价值，将从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。从这三个部分出发，可以归纳总结出十个更为具体的评价标准：区域与地段、资源整合度、形象与环境、办公空间与公共空间、技术系统、生态和社会系统、业权、客户、租金与出租率、资产管理。
据悉，今年8月至9月将进入“写字楼综合评价标准”认证阶段，10月至12月“写字楼综合评价标准”将进入检验和完善阶段，年底前拟选优质项目对“写字楼综合评价标准”进行检验和完善。
专家观点
各线城市如何统一标准
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如：写字楼综合评价标准需兼顾一、二、三、四线城市，兼顾建设硬件与后期管理，并设立专家组，设定管理办法和实施办法。
新鸿基地产高级管理经理余卫民：现有标准存在区域局限性，对于二、三线城市的写字楼评级不公平。规划条件会影响楼宇建设，不同的区域规划条件应设置不同的评分标准。
为先进科技预留空间
日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群：应为未来技术革新、租户需求留出足够的预留空间。评估关注方不同难以综合，可考虑出评估报告书。
第一太平戴维斯董事、项目策划部总经理徐伟成：标准需体现前瞻性，如预留设备空间。考虑写字楼针对的主要租户类型，如金融类、IT类、现代服务业写字楼，制定不同的评分标准。
能源环保比重需提升
中国房地产业协会副秘书长肖晓俭：标准应侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用。写字楼的价值，从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。
中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫：保证标准的先进性，考虑能源、能源环保和今后的运营，能源环境比重需要提升，同时注重表现安全性与人性化。
安全防灾标准欠缺
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁：缺乏安全性能这一重要章节。应将高层建筑的防灾避难体系，消防措施、消防体系列入标准。由于国家标准滞后于建筑技术的发展，写字楼评估标准需高于国家标准。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平：体系中应列入防灾标准，不以绝对数值作为标准，建议软性指标中引入修正系数。
综合指标软硬兼顾
陆家嘴集团公司副总经理周伟民：写字楼评价标准要虚实结合，硬件软件兼顾，物业管理水平很重要。
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国：可从使用性、舒适性、安全性、实用性(可改造性)、先进性、特色性等角度进行评分，制定必须项目，以满足需求程度进行评分。
定期复评列入规定
中国建筑学会副理事长窦以德：需定期进行复评。综合性指标可加入客户满意度的评分项，相对弱化特色方面评分。
精装修写字楼_交工标准 篇4
主体部分
1．结构形式：主体结构形式为钢筋混凝土框架结构。
2．保温体系：外墙外保温。
3．外墙：玻璃幕墙、铝板相结合。
4．外檐窗：铝合金型材，Low-E玻璃。
5．层高：3.55米。
公共部分
1．入口和入口大堂
吊顶：石膏板吊顶。
地面：高档瓷砖或石材。
墙面：高档瓷砖或石材，局部为木饰面或金属装饰。
2．公共走道
吊顶：石膏板吊顶
地面：高档瓷砖
墙面：壁纸
3．公共楼梯间
地面：水泥砂浆，压实赶光。
墙面：乳胶漆。
顶棚：乳胶漆。
4．电梯前室
吊顶：石膏板吊顶
地面：高档瓷砖或石材。
墙面：高档瓷砖或石材。
5．地下车库
地面：混凝土地面。
墙面：乳胶漆。
顶棚：乳胶漆。
配套设施
1．电梯：选用高档知名品牌电梯。
2．空调：知名品牌变频多联机分户计量中央空调。
3．给排水：采用变频供水系统；市政排水。
4．供电：市政供电。
5．消防：自动喷淋给水系统、火灾探测报警系统，防烟加压和排烟系统及应急照明系统。
6．采用楼宇自动化控制系统。
7．安全防范系统：闭路电视保安监控系统；电子巡更系统；停车场管理系统。
8．电话、网络：室内设置接口。
9．采用卫星地面接收站系统，室内设置接口。
室内部分
1．地面：高档瓷砖。
2．墙面：轻质隔墙，乳胶漆。
3．顶棚：石膏板吊顶，乳胶漆。
4．分户门：高档实木复合入户门。
5．公共卫生间：
吊顶：采用防水石膏板吊顶。
地面：瓷砖。
墙面：瓷砖。
写字楼参数标准 篇5
出租方：（以下简称“甲方”）
承租方：（以下简称“乙方”）
根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房屋租赁条例》(以下简称“《条例》”)等相关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商品房事宜，订立本合同。
一、出租或预租房屋情况
1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市(以下简称“该房屋”)。该房屋出租建筑面积为_ _平方米（面积已经双方共同实测并确认），房屋用途为办公，房屋类型为办公楼，结构为钢混。甲方已向乙方出示：房地产权证[证书编号： ]。
2、甲方作为该房屋的房地产租赁权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。
3、该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该等附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。
二、租赁用途
1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。
2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。
三、交付日期和租赁期限
1、甲乙双方约定，甲方于_ _年_ _月_ 日前向乙方交付该房屋。
2、房屋租赁期自 年 月 日起至_ _年__ _月_ _日止。
3、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前贰个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
四、租金与押金、支付方式和限期
1、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金合计为人民币 元。该房屋租金 内不变。
2、乙方应于每期柒日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的 ％支付违约金。
3、乙方支付租金的方式为：，押金为__ __个月的租金，即(人民 币)元，每 为一期以转账方式支付到甲方指定账户。
4、甲方指定收受租金账户为：
银行名称: 账户名称：
帐 号：
五、其他费用
租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、网络、设备等由 承担，并按每月账单如实支付。
六、房屋使用要求和维修责任
1、租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
3、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前伍日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。
4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由 报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任于甲、乙双方另行书面约定。
七、房屋返还时的状态
1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币 元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。
2、租赁期届满，甲方有权要求乙方恢复房屋原状。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
八、转租、转让和交换
除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。
九、解除本合同的条件
1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：
(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；
(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；
(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；
(四)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；
(五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的 倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：
(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后 日内仍未交付的；
(二)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；
(三)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；
(四)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；
(五)乙方逾期不支付租金累计超过 日的；
十、违约责任
1、该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的 日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。
2、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
3、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的 倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
4、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方。
十一、其他条款
1、本合同自双方签字后 生效，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。
2、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
3、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意。
4、本合同连同附件一式 份，其中：甲、乙双方各持一份，居间中介一份，均具有同等效力。
补 充 条 款 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 法定代表人： 法定代表人：
身份证号码： 身份证号码： 住址： 住址： 签名盖章： 签名盖章： 签约日期： 签约日期：
__________________________________________________________ 经纪机构名称： 经纪人姓名：
写字楼参数标准 篇6
语文课程标准要求遵循学生的心理发展规律和语文学习的规律，选择恰当的教学策略，在识字与写字教学中应当注意：
１、识字与写字是低年级教学的重点。根据新课标的阶段目标要求，在小学的一、二年级要求认识汉字1600—1800个，其中800—1000个字会写。由此可见，低年级要求的识字量占整个义务教育阶段识字量的一半，要求会写的字占整个义务教育阶段的三分之一。识字作为1—2年级的一个教学重点，明确提出识字“质”和“量”的要求。在“质”的方面，提出“能借助汉语拼音认读汉字”；“掌握汉字的基本笔画和常用的偏旁部首”，掌握字的间架结构；“能用音序和部首检字法查字典”。学生学会了汉语拼音，就能读出生字的字音；掌握了笔画笔顺、偏旁部首、间架结构，就能识记生字的字形；学会两种查字典的方法，不认识或不会写的字渐渐地就能自己解决。因而，在低年级的语文教学中要抓住识字和写字这个重点，为学生今后学好语文打下扎实的基础。新课标提出的识字、写字要求是最低要求，而不是最高要求，这是我们识字、写字教学要求的底线，因而我们务必要千方百计把它完成好。
２、识字与写字的要求应有所不同。整个九年义务教育阶段，要求认识常用汉字3500个，其中3000个左右会写。课程标准在识字、写字方面，实行“认写分开”，提出“认识”和“学会”两种要求。在第一学段（1—2年级）明确提出要“多认少写”。这样做，有以下几个好处：1．“认写分开”，既可以避免识的字字字要求“四会”，造成学生学习负担过重，又可以防止“认”“写”相互掣肘，而导致认不快，又写不好。2．“多认”，有利于学生尽早、尽快、尽可能多地认字，以便及早进入汉字阅读阶段。这无论对培养阅读能力，还是对培养获取信息的能力，都有重要意义。3．“少写”，对教材编者来说，更便于由易到难、由简到繁、由独体到合体编排写字教材；对教师来说，更能循序渐进地进行写字指导，给学生打下扎实的写字基础。在教学中要依据课标，准确把握两种识字要求。要求认识的字，只要求认识——在本课认识，放到其他语言环境中也认识，不抄，不默写。要求学会的字，以往强调“四会”——会读，会写，会讲，会用。现在调整为会读，会写，了解字词在语言环境中的意思，逐步做到在口头和书面表达中运用。教学中再也不要花费大量的时间让学生抄、背大量的词语解释。
３、识字教学要以儿童熟悉的语言因素为主要材料。在识字教学中教师要重视以下三个方面的工作：一是引导学生发现识字方法、识字规律。对于要认的，特别是要写的字，对于已学过的字要引导学生在联系中，在比较中找到汉字的共同点，不断发现适合自己的识字方法，点点滴滴的发现积累起来，就会形成比较强的独立识字能力。二是引导学生在课外，在生活中主动识字，在校内、在家里、在街道、在社区，通过读书、看报、看电视、看商标字、招牌字、广告字„„只要见到汉字，就有识字的欲望，就自觉识记。教师要经常给学生展示课外识字的机会、舞台，让学生不断地交流自主识字的成果。坚持这样引导，学生不仅增识许多汉字（课外的识字比课内多），而且在学习兴趣、方法、习惯等方面收效良多。三是引导学生在阅读、在运用中巩固识字，儿童识字，认得快，忘得快。因此，不断复现是是巩固识字的重要方法，而把识的字放到语言环境中，巩固的效果最好。教师一方面把识的字编成儿歌、句子、短文，让学生阅读，鼓励学生组词、写句子，在读和用中巩固识字；一方面引导学生开展课外阅读，儿童书面语学习的最佳时期是6——12岁，开展课外阅读，既能有效巩固识字，又能使学生及早受到独立阅读的训练，良好的语言习惯得以培养。
写字楼参数标准 篇7
为了避免患者在接受X线影像检查时遭受过多的辐射危害,目前国内对医用诊断X线机的辐射剂量采取强检措施,所使用的X线剂量计每年需要在标准辐射条件下校准一次。本研究采用标准剂量计对建立的X线辐射场进行了测量,按照GB/T12162.1—2000《用于校准剂量仪和剂量率仪及确定其能量响应的X和γ参考辐射第1部分:辐射特性及产生方法》的要求计算辐射场的均匀性,按照JJF 1033—2008《计量标准考核规范》标准的要求计算稳定性和重复性,并将计算结果与IEC 61267:2004《Medical diagnostic X-ray equipment radiation condition for use in the determination of characteristics》的要求进行比较,对辐射场进行评定,现报道如下。
1 均匀性测量
1.1 均匀性
辐射场均匀性表示在应用平面上的辐射剂量的一致性,GB/T 12162.1—2000中4.5.2对辐射场的均匀性作出了定义。在选定的应用范围内,确定测量点,对每一测量点在整个探测器灵敏体积上测量空气比释动能率,测量计算得到的在应用平面上的空气比释动能率的变化称为均匀性,标准条件辐射质的均匀性不应超过5%[1]。在测量辐射场均匀性时,先根据使用要求在应用平面上确定一个区域,再在区域内选取若干测量点,测量其空气比释动能的值,按公式(1)计算空气比释动能率的相对变化作为均匀性的测量结果:
式中,Er为辐射场的均匀性,Kmax为测量区域内空气比释动能的最大值,Kmin为测量区域内空气比释动能的最小值,K軍为测量区域内空气比释动能的平均值。
1.2 测量区域的确定
在标准辐射场均匀性测量前,首先必须确定测量区域,测量区域的确定必须满足实际使用的需要。实际使用中包括2种情况,一种是使用辐射场对被校准设备进行校准,另一种是使用标准剂量计对辐射场进行刻度。这2种情况下使用的辐射检测器件可能不同,目前诊断X线辐射场测量使用的电离室直径较大的约为50 mm,较小的尺寸为毫米级。测量传感器一般采用半导体器件。因此,本研究以原点为中心,选取52 mm×52 mm的正方形区域作为测量区域,测量点之间的间距为2 mm,测量点的布置采用平面上间隔2 mm的点。如果设测量点为(x,y),其中x={-26,-24,-22,…,0,…22,24,26},y={-26,-24,-22,…,0,…22,24,26}(单位均为mm),则测量点Z={x,y}共有729个测量点。
1.3 传感器及X线发射条件的确定
目前用于X线辐射剂量的测量器件主要有2种:空气电离室和半导体传感器[2]。空气电离室是利用电离辐射的电离效应测量电离辐射的传感器,半导体传感器是用半导体制成的将射线能量转换成电信号的探测器。均匀性测量要求对被测范围内所选取的位置点的剂量进行测量,测量传感器体积越小,测量的结果越能体现该点的实际辐射剂量值,还要求测量设备能够满足稳定性要求,对于测量值的绝对量值是否准确要求不高。因此我们选择半导体传感器作为测量器件,采用了目前市场上应用较广的RTI Electronics公司的半导体辐射探测器R100。
测量所使用的辐射条件需要具有代表性,从目前使用的建标标准[3]和测量标准(或规程)[4]中可以看到,70 k V的辐射条件是每个标准都涉及的重要条件,因此,我们将管电压设定为70 k V[5]。目前医院所使用的DR设备的电流时间积输出范围在1~320 m As,常用的范围一般都小于30 m As[6],常用的电流时间积范围在5~20 m As[7],结合标准辐射源装置的实际技术参数,我们选定采用80 m A管电流和200 ms曝光时间,实际的电流时间积值为16 m As。
1.4 辐射场空气比释动能的测量
把传感器固定在双向移动平台上,打开激光标线,确定辐射场中心位置,调节双向移动平台,使传感器中心和激光标线中心重合。在此点进行3次曝光测量,记录3个测量数据;移动传感器2 mm到临近的下一个点,曝光3次,测得3个数据。重复上述操作,直到完成729个测量点的测量,测量结果中的最大值为74.12 p C,最小值为70.59 p C,平均值为72.839 4 p C,测量结果的数据分布如图1所示。根据公式(1)计算出辐射场的均匀性为4.85%,小于5%,满足建立标准辐射场的要求。
2 重复性测量
2.1 辐射场的重复性
辐射场的重复性是指在相同条件下,用标准剂量计对辐射场进行测量,所测得的观测值的实验标准差s(y)表示在相同辐射条件所能提供相近似示值的能力。重复性测量的相同条件包括测量程序、人员、仪器、环境等。因此,必须在尽量短的一段时间内完成重复性测量。在计算时通常用一组测量结果yi的实验室标准差s(yi)来表示[8]。若测量得到的数据为yi(i=1,2,…,n),则其重复性s(yi)为
式中,为n次测量结果的算术平均值;n为重复测量次数,应尽可能的大,一般应不少于10次。
2.2 标准辐射条件RQR5的重复性测量
将标准剂量计的电离室置于应用平面与辐射场中心轴的交点上,电离室的中心点与激光标定点重合,曝光条件设置为:管电压70 k V、管电流50 m A、曝光时间1 000 ms。在相同条件下每半月对空气比释动能进行10次独立重复测量,按照公式(2)计算其重复性,测量结果见表1。取测量结果最大值作为最终的重复性测量结果,则重复性的最终测量结果为0.50%。
3 稳定性测量
3.1 稳定性的概念
在计量标准考核中,计量标准的稳定性是指用该计量标准在规定的一段时间间隔内测量稳定的被测对象时所得到的测量结果的一致性。也就是说,计量标准的稳定性除与计量标准中计量标准器的稳定性有关外,还与其主要配套设备在内的测量系统的稳定性有关。
对于已建计量标准,选择稳定的被测对象,每年同一时间用该计量标准进行一组n(n≥10)次的重复测量,取其算术平均值作为测量结果[9]。以相邻2 a的测量结果之差作为该段时间内计量标准的稳定性。
3.2 稳定性的测量
曝光条件设置为:管电压70 k V、管电流50 m A、曝光时间1 000 ms。将电离室的中心点置于应用平面与基准轴的交点上,在较短时间内采用相同条件进行一组10次独立的重复测量,每隔一个月进行一组测量,共测量6次,计算稳定性。测量结果见表2。
3.3 稳定性的判定
依据“标准的建立与保持”规程JJF 1033—2008《计量标准考核规范》,对于已建标准的稳定性判定需要符合2个条件:变化量随机没有趋向;组间变化量小于标准的不确定度[10]。对实验的测量数据进行分析,6组数据随机变化,没有趋向性;标准规定的扩展不确定度为3.0%(置信因子k=2),即合成不确定度为1.5%,而组间的最大相对变化量为0.53%,小于合成不确定度。因此本标准装置的稳定性符合要求。
4 结论
本论文依据IEC 61267:2004《Medical diagnostic X-ray equipment radiation condition for use in the determination of characteristics》及JJF 1033—2008《计量标准考核规范》,采用标准剂量计对已建辐射场进行了测量,分析计算了其均匀性、重复性和稳定性,证实该辐射场各测量参数满足标准要求。同时针对RQR5进行了测量、计算和评定,此方法同样可以用于其他辐射质的测量和评定。
参考文献
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[7]曲良勇.数字X射线摄影设备(DR)曝光条件与剂量学参数相关性研究[J].中国辐射卫生,2010,19(3):279-281.
[8]邢菁.计量标准装置测量重复性考核和稳定性的测试[J].计量与测试技术,2005,32(10):12-13.
[9]马世英.计量标准的测量重复性考核和稳定性考核[J].中国计量,2007(2):34-35.
标准电子机箱的参数化设计 篇8
【关键词】结构设计；顶层参数；参数化设计；表达式链接
Product Electrical System Design Automation
【Abstract】According to the different types of topological structure similar case,by different stylist design,dynamic,and old duplicated error probability and could cut a repeated the same mistake.And after cutting sometimes parts processing,appear unable to assembly needs to repair to use,the serious influence product development cycles,thus the enterprise competitive power decrease.Through 1/2ATR and 3/4ATR size of box/structural parameter technology research,built chassis parametric design system,and experience,with test satisfactory results have been obtained.Make this kind of product design,built good and trees become public resources system reusable,make a design and production efficiency is greatly increased.
【Key words】Struture design;The level parameter;Parametric design;Expression links
0.概述
计算机辅助设计（CAD）技术是现代设计的必备工具，在国内外企业中得到了越来越多的应用。然而，虽然现有的CAD技术应用已经在很大程度上改变了传统的设计理念，但大多数企业并未实现真正意义上的参数化设计。只有真正意义的参数化设计，才能使得产品设计周期大大缩短，设计成本大幅度降低。参数化设计技术作为一项先进的技术必将得到越来越多的应用。
对于具有相似拓扑结构的光机结构产品，只是为适应市场需求，尺寸和布局发生了变化，如箱体类、轴系类等等零件及装配都可以进行结构的参数化设计。针对不同的设计需求，依靠该结构的全局设计参数，快速自动完成整个结构部件设计。本文可用大型三维结构设计软件-UG5.0软件中CAD部分的Modeling、Assembly和Drafting模块进行标准密封机箱的参数化设计研究。
UG是一套功能强大的三维CAD/CAM/CAE软件系统，其内容涵盖了产品从概念设计、工业造型设计、三维模型设计、分析计算、动态模拟与仿真、工程图输出，到生产加工成产品的全过程。其应用范围涉及机械、航空航天、汽车、造船、通用机械、医疗器械和电子等诸多领域。
本文对标准密封机箱的参数化设计及应用情况进行论述[1]~[12]。
1.参数化模型的建立
机箱参数化模型的建立主要包括以下内容：零件及装配模型的设计及机箱参数化模型的测试。
1.1设计工作主要内容
参数化模型的设计工作，需对建立的模型进行反复的测试与反复修改模型及表达式，主要设计内容包括以下方面。
顶层表达式的建立
首先需要确定机箱的顶层设计参数，因顶层设计参数是全局设计变量，参数化模型就是用全局设计变量来驱动模型的变化。机箱的设计输入即为全局设计变量。
图一 顶层表达式的建立
对于机箱来说，设计输入为机箱的外形尺寸，每块电路板的厚度，每块电路板上冷板厚度，电路板间距，机上安装孔间距等等，这些设计输入都是作为顶层参数来建立顶层表达式。建立的顶层参数的表达式如图一所示。
机箱参数化建模方式
机箱采用自上而下和自下而上相结合的方式进行建模。自上而下建立模型，即先建装配，再在装配中建立零件模型；自下而上建模，即零件模型建好后，再装配在一起。根据机箱的总体外形尺寸，在装配粗略建立机箱的前面板、侧板、上盖板、下盖板等零件的外形尺寸，然后再分别对零件进行详细设计。
1/2ATR和3/4ATR两种尺寸机箱装配参数化模型建立
根据GJB 441-1988电子设备机箱、安装架的安装形式和基本尺寸等标准来分别建立两种尺寸机箱。
1/2ATR机箱的外形尺寸为：宽和高分别为：194mm和124mm，长度根据实际情况来定。外形尺寸如图二所示：
图二 1/2ATR机箱外形结构尺寸
3/4ATR机箱的外形尺寸为：宽和高分别为190.5mm和194mm，长度根据实际情况来定。外形尺寸如图三所示：
图三 3/4ATR机箱结构外形尺寸
参数化零件及装配设计
机箱零件主要包括两种：加工件和标准件。加工件设计，主要就是表达式的设计，特征的表达式用顶层参数来表达。如后面板的设计，表达式如下：
backboard_W=150.5；
backboard_H=H-T3-T4；
backboard_T=2；
后面板的长、宽、厚都和顶层参数H（机箱总高）、T3（上盖厚度）、T4（底板厚度）相关联。
标准件设计，主要指螺钉等紧固件和插头、插座、指示灯、风机、滤波器等电子元器件和一些外形尺寸固定下来的零部件如搭铁线等，这些都可直接在PDM系统中选取用到装配中。
机箱零件之间表达式的链接
每个零件设计完成后，零件的特征设计用顶层参数来表示，并通过表达式的层层链接，才能实现顶层参数驱动零件的变化。表达式之间的链接如图四所示：
图四 表达式的链接
1.2参数化设计难点及解决措施
1.2.1组合加工件的加工余量及组合加工特征
箱体是整个机箱中的核心部件，箱体就是组合加工件。构成组合加工的零件在设计零件时必须留余量，而在组合加工件中零件尺寸为最终尺寸。还有工艺孔在零件中没有，而组合件中需要。就要考虑零件外形和组合装配中零件外形特征的关系。因此，组合件中就要建立新的特征。
在进行组合零件设计时，通常的方法是在装配中对零件进行提升进行布尔运算后设计新的特征，在以后应用用这种方法建立的模型时往往有无法解决的问题，即箱体无法被顶层参数所驱动，因此机箱的参数化设计就无法正常实现。
解决措施：在装配中不用传统使用的零件提升的方法，而是用装配切割的方法进行建模。首先在装配中建立任意一个特征，用装配切割的方法去切每个零件，然后进行布尔运算，并把装配中所建特征放在不可见图层中，这样组合加工件就可被顶层参数驱动，实现真正的参数化建模。
1.2.2表达式之间的链接关系
参数化设计需要经过很多反复测试和修改的过程。如果模型有问题就要能很快找出问题所在。模型的修改主要是表达式的修改，如果表达式之间的链接混乱，装配中修改顶层参数，部分零部件无法更改，很难查清楚问题所在。
解决措施：每个零部件表达式和它的父部件建立链接，不可同级链接，也不可越级链接，这样的链接关系清晰，设计中出现的问题很快就能找到。
2.测试
参数化机箱模型建成后，可能会有很多建模过程中没有发现的问题。因此，测试是参数化建模不可缺少的一个过程。测试时，需要对各个顶层参数分别进行修改，来测试模型的正确性，并进行反复修改模型，使机箱总装配最终达到通过任何顶层参数驱动都不出现问题。
2.1设计要求
以某机箱为例对参数化设计系统进行测试。该机箱的尺寸参数、设计要求如下：
机箱要求外形尺寸。
机箱长度。
电路板内安装电路板数量。
电路板上插头、插座型号。
板间距及板子排布顺序。
接口尺寸。
每塊电路板的厚度。
每块电路板上安装冷板（或冷板条）厚度。
前面板布局。
2.2测试过程
机箱的可变参数有：机箱长度、电路板间距、电路板厚度、电路板上所装冷板（或冷板条）厚度等等。通过改变这些参数，就可快速改变机箱的三维设计。
测试过程如下：
更改顶层设计参数：先改变机箱长度尺寸为需要的尺寸。
更新三维装配设计模型。
编辑机箱中电路板数量：使电路板数量为实际设计要求的数量，并使插头插座和设计要求相符。
更改每块板子的属性（如名称等等）。
使每块板子的表达式和相应零部件的表达式建立链接关系。
在顶层更改板间距表达式值，使之与设计输入一致。
更新三维装配设计模型。
更改顶层电路板的板子厚度、冷板厚度表达式值，使之与设计输入一致。
更新三维装配设计模型。
3.参数化模型的使用
参数化机箱设计系统建好以后，可以用此系统模型来进行新的机箱的设计。如设计一个新的1/2ATR机箱，就先选用建好的1/2ATR机箱模型，先克隆出一个新的机箱，根据新机箱的实际长度，电路板厚度、冷板厚度、电路板数量及间距，来修改顶层参数，由新的参数驱动生成新的机箱，这是直接可用部分。
需要新做的工作就是，每个机箱前面板上安装的电子元器件不同，前面板需重新设计新的元器件的安装位置，而且前面板上元器件要重新装配。电路板上如果使用的插座有所变动，需更换电路板和母板上的插头和插座。
经过在具体产品中的应用，证明该项研究大幅提高了设计效率，单一任务的设计时间由原来的10天左右，缩短到2天左右。
4.结论
参数化模型经过反复的测试和修改，建成了两种标准尺寸的机载电子组件参数化设计系统。
1/2ATR和3/4ATR标准钎焊机箱参数化结构设计系统通过在实际设计中的使用，说明参数化设计系统合理，表达式及其链接关系符合设计要求。对两种参数化设计系统的测试合格。系统使用正常。
通过使用机箱参数化设计系统进行实际产品设计可以发现，产品用传统方法进行设计需要10天时间，用参数化模型设计两天就可完成，设计效率提高了5倍。而且设计差错率也大大减少，从而产品设计及生产周期大大降低。该项研究的成功应用，也为其它成熟零件及部件的模块化设计奠定了基础。该项技术研究对增强产品核心竞争力，具有非常重要的意义。
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