圆桌论坛活动方案

圆桌论坛活动方案（共2篇）

圆桌论坛活动方案 篇1

房地产金融创新

房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是永久的课题。

2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

13日下午，博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节，讨论环节的嘉宾主持为：

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长

张民耕先生

参与对话的嘉宾包括有：

金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

香港科技大学商学院财务学系教授颜至宏先生

世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生

平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生

高和投资董事长苏鑫先生

昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生

卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

庄凌顾问董事总经理张映光先生

以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录：

张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。

苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。

受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。

张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。

邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。

我谈两个体会，谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。

第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。

张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。

颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。

国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。

杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。

一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。

另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。

国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。

在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。

虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。

按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。

张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。

现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。

邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。

你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。

如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。

张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。

金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。

第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。

在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。

真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。

张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？

邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。

那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了，到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。

我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。

到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报，但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。

三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。

张民耕：邹锡昌先生讲的是经验之谈，我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？

张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。

我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。

第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。

第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好？为什么SOHO股价总是上不来？

因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。

所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。

过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。

比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10

年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。

张民耕：房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是我们房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是我们永久的课题。和凯德置业这些优秀基金相比，我们确实还有很长的路要走，我们也会一步一步走好。谢谢各位坚持到底的参与者。

圆桌论坛活动方案 篇2

辅仁大学法律学院学生圆桌论坛在人大

法学院举办

12月15日上午，凯程考研，为学员服务，为学生引路！

命的爆发对英美双方都有一定的教诲和启示。以北美独立战争为例，探究宪法斗争如何转为革命，对当今中央政府与香港特区之间的宪制性事务具有一定的启发意义。最后一位发言人是辅仁大学刘静婷，她的发言题目是《从全民健康保险法的变迁探讨医疗崩坏问题》。她介绍，全民健康保险是台湾最重要的社会保险制度之一。透过公权力介入制定法规强制纳保，现已有超过99%的台湾民众加入，但仍然存在着因给付而导致的收支不平衡现象。她藉由回顾健保法的制定与修正，并观察历次给付制度的改变，详细探讨了医疗崩坏问题及其修正建议。发言结束后，辅仁大学宋佳恩、中国人民大学涂龙强、辅仁大学周玥、中国人民大学王建睿和辅仁大学黄翊翔分别对上述报告进行评议。吴志光教授和姚孟昌助理教授也进行了与谈。随后本单元进入了自由讨论环节，与会师生热烈讨论，畅所欲言，就前述公法问题深入交换看法。

民法篇

（一）（撰写人：陆哲，中国人民大学法学院法学硕士生）

民法单元

（一）于我院明德法学楼602会议室进行，由中国人民大学法学院教师博士后许可主持。论坛上，两校同学就情势变更、两岸场外交易的比较分析、劳动法制定、以及肖像权和著作权的关系等问题展开了热烈的讨论与交流。

主持人许可博士后首先对辅仁大学同学的到来表示欢迎，并简短回顾了自己与台湾，包括辅仁大学、台湾大学等高校的渊源。在简短的问候后，来自辅仁大学的张芷芸作为

凯程考研，为学员服务，为学生引路！

采用对双方都公平的解决途径。

评议环节中，来自辅仁大学的郭展玮重点分析了任亚男同学的报告，指出该选题具有一定的理论价值，但提出两岸目前在学术和立法上就肖像权的侵权要件均存在争议，并进一步对报告中的案例分析提出了建议，例如在报告案例中提到未经肖像权人的同意而将肖像转交他人使用构成侵权，发言人注意到没有侵害著作权人的权利不代表没有侵害肖像权人的权利，但可以对此处的请求权基础进行更为深入的分析；此外，在未构成表见代理时，摄影师伪造授权并不必然导致杂志社不侵犯肖像权人的肖像权，报告人应将这一点纳入考量；最后，郭展玮同学对肖像权和著作权是否真的存在优先顺位提出了质疑。

来自中国人民大学的张异冉博士主要就徐凯同学的报告进行评议，指出该选题非常敏锐地捕捉到我国证券市场的问题，具有一定的前沿性，并就场外交易市场的相关宏观问题进行了分析，具体回顾了中国现有的证券相关重大文件以及政策方向，并分析了相关监管上的规定及其转变；并指出徐凯同学在使用相关术语时严谨性方面存在欠缺，例如“多层次资本市场”这一用语过于广泛，不太适用该报告的语境，将“资本市场”改为“股票市场”更为精确；此外，在讨论大陆地区的核准制时也存在用语含糊不清，未区分“发行”、“上市”、“交易”等概念的问题。

来自辅仁大学的高筱茹同学从两岸法律对比的角度就徐凯同学的报告进行了评议，简要介绍了台湾证券市场，包括上柜、兴柜和最近设立的创柜市场等主要组成部分，在这三个市场上市有不同的条件，兴柜上市的条件较上柜较为松散，原因在于设立兴柜的目的是为中小型企业在资本市场募集资金提供方便，创柜板市场的定位是为具有创新能力的非公开发行企业提供创业辅导的筹资机制。台湾实施兴柜市场多年也存在一定的问题，因为其配套股票交易规则并不完善，有时甚至比上柜市场交易的限制更为严格。报告中的新三板形态与台湾的兴柜市场具有相似之处，大陆可参考台湾方面兴柜市场出现的相关问题来完善自身的制度，例如进入门槛虽然低，但也要考虑配套设置，否则为保护投资人而设立的交易限制过多反而会降低其投资意愿；并且应该建立完善的监督机制，来保障投资人的合法权益，健全市场的发展。

凯程考研，为学员服务，为学生引路！

谈、提交权威机关解释等程序性方式来消除。

对于徐月笛同学的发言，程冠婷同学提出三点：一是形式要件缺失是否一定导致物证鉴定意见的不合法？二是物证鉴定意见是否具有独立性？三是专家辅助人应该是证人身份还是鉴定人身份？徐月笛同学的回应：一是大陆地区《刑事诉讼法》仅对“鉴定人、鉴定机构没有签名、盖章”的形式缺陷予以排除，如果鉴定过程、鉴定方法等其他涉及鉴定的事项实际是合法的，只是在文书形式上有所不足，还是可以认为该鉴定意见是合法的；二是如果物证的提取、保管、使用不当发生在鉴定意见作出之前，则鉴定意见一定是不合法的，但如果在鉴定意见作出后物证灭失，存在物证保管链制度的情况下，可以追究保管人的责任，但已作出的鉴定意见在证明合法后可以采用；三是鉴定人是庭审前作出鉴定意见的人，与专家辅助人不同，而且由于大陆地区的证人仅指知晓案情的人，因此与专家辅助人亦不相同。专家辅助人的诉讼地位学界仍在讨论之中，尚无定论。

刑法篇

（二）（撰写人：李佳，中国人民大学法学院硕士生）在陈璇副教授的主持下，中国人民大学法学院的学生和辅仁大学的学生就刑法问题进行了学术交流。

首先发言的是陈崇光《假释制度之探讨----以三振法案为中心》。他首先讲了2015年2月11日在高雄市高雄监狱发生的狱中人犯挟持人质事件，这是他写这篇文章的原因。接着他讲了假释的意义、假释的起源于沿革、假释制度的理论基础、假释制度的性质、假释制度的优劣与存费争论。然后他讲了三振法案的引进、三振法案的意义与沿革、三振法案面临的问题、台湾与加州三振法案的异同、台湾引进三振法案的疑异。最后得出结论：赞成假释制度。

凯程考研，为学员服务，为学生引路！

苛、生命刑和自由刑哪个更有利于打击犯罪、贪污和贿赂的关系。然后同学们进行了回应。

总的来说这次学术交流是成功的，双方都做了充足的准备，十分精彩。刑法篇

（三）（撰写人：郭晓明，中国人民大学法学院本科生）

下午15:10-17:10，于明德法学楼602会议室分会场举行圆桌会议的刑法组论文交流评议，讨论会由中国人民大学法学院魏晓娜副教授主持。

发言人的发言时间控制在15分钟左右，来自台湾辅仁大学法律学院法研所刑法组三年级的江孟洵同学率先发言，发言题目是：窄门尚未开足？简评2015年刑事再审之修法—以后丰大桥案为例，对台湾地区15年的刑事再审制度的改革进行论述，并认为修法程度远远未达到民众预期。来自中国人民大学法学院本科三年级的李丹同学发言题目为：论虚拟财产刑法保护的正当性及其路径。针对虚拟财产是否属于刑法所保护的法益，是否与传统意义上财产可以划等为中心进行探讨，向大家介绍目前为止众多学者对这个问题的看法，并逐个分析研究，得出虚拟财产应当受刑法保护及应修改刑法将其入罪的结论。最后来自中国人民大学法学院研究生向琳玉同学带来：“论我国绝对不负刑事责任未成年人的严重危害行为的防控”为题的发言。

发言环节结束后进行上述论文的评议环节，每人控制在10分钟左右。

首先台湾辅仁大学法律研究所公法组一年级的宋佳恩同学对李丹同学的论文进行评议，在充分肯定李丹同学的学术成果后，提出了许多宝贵的修改意见；接着中国人民大学法学院本科三年级郭晓明同学对江孟洵同学关于“刑事再审制度修改”的论文进行评议，并结合两地现实情况对大陆与台湾地区的再审制度做出对比，并指出台湾地区的刑事再审制度的谨慎修法也是一种对司法负责任的做法；最后 辅仁大学法律学系四年级的黄莉媛同学对向琳玉同学的论文进行了点评和问题提出。