上海广告调研报告

上海广告调研报告（通用9篇）

上海广告调研报告 篇1

关于上海广告公司调查报告

一、调查流程摘要

1、提前从网上了解和联系上海公司。

2、实地考察8家公司的业务能力和规模。

3、听取这些广告公司对我公司画册及展厅的分析及建议。

4、二人讨论、分析并形成文字报告。

二、调查情况及分析

为了了解上海广告公司的业务范围和水平以及优势、劣势，在5月6日至5月10日分别对正邦品牌顾问服务集团、索图广告有限公司、形家展览展示工程(上海)有限公司、上海华康广告有限公司、东道品牌管理咨询有限公司、领维品牌设计公司、米珂中国品牌设计公司、飞来飞去多媒体创意有限公司这8家广告公司进行了考察。本次调查情况如下：

这8家广告公司大致可以分为三个类型：

1、小型广告公司（索图、华康、领维）

这三家广告公司共同特点在于：

公司规模小；公司员工均不满10人；基本没有服务过大型企业的经验；制作画册价格在1万-2万之间；设计画册案例多以排版、拼凑为主，并无太多出彩设计案例。

各自特点：

索图：报价相对较低，400-500一页。

华康：服务对象基本上为医疗性质的单位和企业，设计案例多为药品单页产品广告，适合市场部门宣传，个别案例颇具创意。领维：提倡简洁及画面冲击力，作品落地速度相对较快。

考察建议：在和他们沟通的时候，都是直接和设计师沟通，没有相关的品牌顾问团队参与，如果在以后的合作中，将会面临设计表达不清晰的情况，在预算紧张的情况下，可以选择这几家公司。

2、中型广告公司及专业展厅设计公司（米珂中国、形家展览、飞来飞去多媒体）

这三家广告公司共同特点在于：

公司规模及业务水平相对适中；公司员工在100人左右；各自均有各自的强项；设计案例相对颇具创意；服务过一些大型企业。各自特点:

米珂中国：综合性广告公司，展厅、画册、视频均可以制作；公司老板做动画设计出身，视频动画设计方向相对专业；代表案例为宝钢画册、山东临工企业视频、会议策划、“炮炮兵”QQ表情、游戏系列。他们为表达合作诚意，愿意半个月后提交画册的大概设计方案和展厅的修改方案，可以参加比稿、招标。

形家展览：专业展厅设计公司，展览空间只做展厅；成功案例有上海车展、4S店、苏宁集团居多，比较有见识。公司的副总想这周派人到公司实地考察再做方案给我们，准备给我们设计一个整个展厅推翻

重做和局部整改两个方案，可以参加比稿、招标。

飞来飞去：专业多媒体展厅制作公司；集设计、技术研发、制作为一体的制作公司；老板是德国艺术家，设计创意理念独特、偏艺术性，公司项目经理暂时还未回话是否要接项目，他们的操作模式是先签订合同，再开始设计，我们沟通的结果是项目经理先去和老板沟通，是否先免费给我们一个设计的草图，暂时没有回话。

考察建议：公司展厅制作及内容创意修改推荐考虑形家展览展示工程有限公司，如果在两家公司报价相似的情况下建议首选飞来飞去创意有限公司。

3、大型品牌设计公司（正邦、东道）

这两家公司的相同点在于：

属于国内一流综合性大型广告公司，公司从业时间长，能够从品牌和企业文化高度为客户服务；操作流程规范科学、案例设计富有创意，设计思路清晰，过稿率颇高，同时设计费用相对昂贵。

各自特点：

东道：宣传片制作水平较高（老虎粉末案例40万）；画册报价12万；目前正在制作连云港太阳雨集团公司SI，豪森VI。

正邦：公司业务多元化（含画册设计、视频制作、展厅、商标命名等）公司员工工作态度认真、给我们展示了新近中标的苏酒集团画册设计方案，从调研、定位到出图的全部过程，操作流程清晰，有各方面知识构成的项目团队，画册由总部报价20万左右（正邦和东道的收费里，都含有前期的调研和策略费，和设计费是分开收取的，不同于其

他公司只收取设计费）；目前正在操作连云港徐圩新区CIS设计方案。考察建议：对于正邦的考察我们前后去进行过两次深入的沟通，这家公司设计比较有高度和前瞻性。如果在预算允许的条件下，建议首选正邦，他们在画册的提案前部分，将会对我公司企业品牌形象的梳理和定位有一个清晰的表达，然后再转化为视觉语言，不同于小型设计公司。正邦商标命名方面的长项，我们也主动让他们展示了一下，如果有机会，可以向他们咨询一些商标命名方面的业务。如果将展厅和画册的设计都要交给一家公司，正邦是首选。

如果预算相对紧缩，我们可以考虑东道品牌管理咨询有限公司，我们在其上海分公司的考察的结果是东道各方面要比正邦稍逊一些，但比起其他几家综合性的广告公司来说在各个方面还是具备着明显的优势。

上海广告调研报告 篇2

一、月份牌的起源

严格说来, 月份牌是中国传统年画中的一个分支, 它的起源, 离不开上海这座十里洋场的崛起。1842年鸦片战争后, 由于优越的地理位置和本身拥有的经济实力, 对上海觊觎已久的英国逼迫清政府将上海开辟为五口通商的口岸之一, 法、美、日等国也尾随其后, 纷纷在上海设立租界, 开办工厂及洋行。英美烟草公司、利华兄弟中国肥皂公司、通用机器公司、美国钢铁公司以及法国、瑞士、日本等国的跨国公司接踵而至。然而, 由于文化的隔阂, 这些公司大多很难了解到中国消费者的心理, 在销售时往往受到冷遇。他们试图用现代化的广告形式, 如路牌广告、霓虹灯广告、电影广告等进行产品的宣传, 但都因宣传范围太过局限于大城市而屡屡受挫。如何打开拥有最大消费者的乡镇与农村, 也成为这些公司共同面对的问题。而年画这种深受百姓喜爱的传统民间艺术形式, 也在此时进入到西方商人的视线中。精明的商人尝试将广告印刷在年画上, 并附以有24节气的阴阳年历, 随出售的商品赠送给顾客。这种形式很快被广大的消费者所接受, 人们将这种形式的年画称为月份牌。由于月份牌既可用来装饰, 又能查阅节气日历, 因此从城市到农村皆受到喜爱和欢迎。目前关于月份牌最早的记载, 是在1883年1月25日的《申报》头版所刊出的一份公示中。公示中写道:本馆托点石斋精制华洋月份牌, 准于明正初六日随报分送, 不取分文。此牌格外加工, 字分红绿二色, 华历红字, 西历绿字, 相间成文。华历二十四节气分列于每月之下, 西人礼拜日亦挨准注于行间, 最宜查验。印以厚实洁白之外国纸, 而牌之四周加印巧样花边, 殊堪悦目。诸君或悬诸画壁, 或夹入书毡, 无不相宜。而在光绪年间的《申报》上, 还可以找到彩票行刊登的广告中, 标注随彩票附送月份牌, 可见当时月份牌已经相当流行了。此外, 先进的西方印刷术也进一步促进了月份牌的繁荣。早期的月份牌印刷大多在国外制版印刷, 再辗转运回到国内, 后来西方商人开始将这些先进设备购入国内, 月份牌才开始在国内大批量生产。而彩色石印、三色铜版印刷、柯式印刷等技术的发明和引入, 使月份牌海报更为精美华丽, 其印刷效果是民间年画望尘莫及的。而月份牌也形成了人物形象居中、商品信息环绕、同时装饰年历、点缀文字的形式。后来因为受到时间的限制, 年历逐渐被去掉, 月份牌也演变成纯粹的广告印刷品, 但因为画面优美、印刷精良而依然大受欢迎[1]48。

二、月份牌的绘画题材

月份牌在其初期的题材是较丰富的, 历史典故、戏曲人物、民间传说等都曾是月份牌创作的主题, 如《潇湘馆悲题五美吟》、《关云长读春秋》、《天女散花》、《麻姑献寿》等, 都曾出现在月份牌上, 甚至有部分月份牌上还有书法题款, 这时期的月份牌是依附于传统绘画存在。进入20世纪, 中国社会进入巨大的变动震荡中, 革命的呼声日益高涨, 女性解放也成为其中一个重要环节, 女性有机会走出家门、国门学习知识、开阔眼界, 新女性随之崛起, 在其修养素质及外在形象上, 都与传统女性有着巨大的改变。精明的商家很快发现这场女性解放运动背后所带来的商机, 女性开始成为月份牌的题材核心。在倡导妇女解放的运动中, 女学生成为了新女性的符号与代表, 在月份牌中屡屡出现, 这些女学生的形象一扫传统女性的柔弱与谦卑, 温文尔雅且大方自信, 或剪着清爽利落的短发、或手捧《唐诗》、或者携带英文书籍、或者参加体育竞技, 以积极健康的形象为月份牌注入了新的活力。摩登时髦的女性是月份牌的另一主要形象, 她们往往穿着即使在今天看来也算得上时尚的服饰, 从事着打网球、溜冰、射箭、骑单车等时尚的活动, 甚至还出现了坐飞机的女强人形象。女明星是月份牌的另一王牌。如有着“中国嘉宝”之称的阮玲玉、有“金嗓子”美誉的周璇、“上海滩电影皇后”胡蝶、著名歌舞明星王人美、三届中国电影皇后的陈云裳等人, 都是月份牌的主要描绘对象。这些家喻户晓, 象征着时尚的电影明星, 是都市高消费的领军人物, 同时也拥有大量具有消费能力的影迷, 其影响力不容忽视。此外, 大胆开放的西方女性形象也受到大众的追捧。月份牌中的女性, 大多具有美丽的容颜, 如含笑妩媚的大眼睛、红润的樱桃小口、洁白整洁的牙齿、饱满丰润的脸颊、时尚摩登的发型、纤细的腰身、光滑细腻的肌肤、高雅优美的姿态, 有着或温柔含蓄或健康开朗的气质;穿着以旗袍和西式风格为主的服装, 极大地满足了人们关于富裕、悠闲生活的想象, 成为年轻人追求、模仿的对象。月份牌中也曾出现过男子的形象。如上海的三兴烟公司, 曾发行过《孙中山》的月份牌, 展示了国父的雄姿英发[2]59。随着中日关系的持续紧张, 在民族危亡的重要关头, 上海工商业的爱国情怀空前高涨。这时期出现了大批紧扣时事的月份牌, 《梁红玉抗击金兵》、《花木兰》等有着深远意义的传统题材受到了民众强烈欢迎。而抗日题材的月份牌也屡见不鲜, 抗日将领、军人成为月份牌的主要绘制对象之一。

三、月份牌创作的重要画家

在月份牌盛的几十年间, 出现了不少重要画家, 为月份牌的发展起了极大的促进作用。出生于江苏苏州的周幕桥, 便是上海滩最早从事月份牌创作的画家之一。周幕桥非常擅长使用西方绘画焦点透视和明暗的技巧, 来表现画面上的空间感, 其创作的月份牌大多以民众熟悉的传统题材为主, 所绘制的女性形象大多古朴、娟秀, 是月份牌创作画家中早期的代表人物。这时期的月份牌绘画, 在其形式和技巧上大多还依附于传统工笔年画, 其思维定式和技法深受传统绘画的局限。当时初到上海的年轻画家郑曼陀, 将传统人物技法与水彩技法相结合, 摸索研究出一种全新的画法, 擦笔水彩法。即先用画笔蘸上炭粉细心画出人物的脸部, 通过炭精擦来代替水墨的渲染, 画出明暗变化和远近层次, 使画面具有逼真的立体感, 然后再用水色颜料, 由浅入深地上色, 用艳明暗阴的方式层层渲染直到水彩颜色覆盖住炭粉颜色, 最后再调整加工润色, 这样绘制出来的人物形象大多清新悦目, 作品一经面世便获得了巨大的成功, 也确立了郑曼陀在月份牌绘制中的重要地位。此外, 郑曼陀还与另一位月份牌画家徐泳青合作绘制过月份牌作品, 徐泳青的水彩画艺术成就极高, 作品用色鲜艳明亮, 两人扬长补短配合默契, 创作的作品受到了广泛喜爱。值得一提的是, 徐泳青在任职商务印书馆期间, 曾经开办美术班, 并培育出了一大批月份牌绘画中的重要画家, 如杭穉英、金梅生、金雪尘等。杭穉英自幼酷爱绘画, 13岁时就进入商务印书馆图画部学画, 并深受徐泳青赏识。杭穉英还对郑曼陀的擦笔水彩法进行过细心研究, 并很快领悟到个中真谛, 再结合学习到的写生勾形方法打底稿。此外, 杭穉英通过对迪斯尼动画片的揣摩, 感悟到色彩对于月份牌绘画的重要。在色彩运用方面更加明快、艳丽。其所绘制的人物形象典雅而又端庄, 鲜活而丰满, 很快便大获成功。此外, 杭穉英还尝试用全新的技法来绘制传统题材并获得了好评。几年后, 杭穉英有了自己的创作机构———穉英画室, 其同学金雪尘、同乡李慕白等都在其中工作, 并成为他的得力助手。此时杭穉英已逐渐成为上海月份牌绘制的领军人物。随着杭穉英身体的衰弱, 穉英画室在从事月份牌画创作时, 具体创作和绘制都由金雪尘和李慕白承担, 杭穉英则负责构思定稿、调整润色的工作。由于相互配合极为默契, 作品看上去犹如出自一人之手。另外, 当时从事月份牌绘制的重要人物还有谢之光、金梅生、胡伯翔等, 创造出许多脍炙人口的作品, 共同为铸就月份牌的辉煌繁荣作出了巨大的贡献[3]62。

参考文献

[1]张伟.话说月份牌[J].寻根, 2022 (4) .

[2]陆慧, 彭才年.20世纪30年代老上海月份牌广告画特征研究[J].美术研究, 2006 (4) .

老上海广告排行榜 篇3

搪瓷

厂家：中国杂品出口公司上海分公司 品牌：不详

1956年上海公私合营后的搪瓷产品，图案“具有历史趣味”。其中不少产品图案还是著名画家所设计。1959年上海中国画院唐云等画家下工厂为搪瓷制品绘制花样。上世纪60年代末，上海美协组织热水瓶装饰征稿，张雪父、钱震之设计的几何图案中标。

牙膏

厂家：不详

品牌：丰收牌牙膏

牙粉从境外传入，具体时间尚无法确定，但在清末民初就有人使用了。牙膏大约在上世纪30年代渐渐被人们所熟悉，但因为价格高于牙粉不少，普通人很少能用。即使在上世纪50年代末，牙膏依然被列为国家二类计划商品，由上海百货站统购包销，向全国供应调拨。

药品

厂家：公私合营中华制药厂

品牌：龙虎牌人丹

1843年上海开埠，西药传入上海。20世纪初，外商在上海开设药厂。这一期间，华商药房制药部规模逐渐扩大。1908年，中法药房建造三层楼房，成为当时规模最大的制药部。当时国产的艾罗补脑汁、人造自来血等已有盛名。1911年，中法药房黄楚九创立龙虎公司（后改名为中华制药公司），这是上海第一家民族资本制药厂，生产龙虎牌人丹。

球鞋

厂家：公私合营正泰橡胶厂

品牌：回力球鞋

1956年，上海私营服装鞋帽商业实行了全行业公司合营和合作化。随后，还开辟了向苏联、东欧国家的出口业务。1962年5月，因工商调整，从上海市服装鞋帽公司中划出96家工厂和市服装联社68家生产合作社，组建成以承担出口任务为主的上海市服装用品工业公司，按布鞋等8个专业组织生产。

扑克

厂家：公私合营粹华卡片厂

品牌：红旗球、马戏丑角扑克

扑克一词源于英文，是游戏纸牌或游戏卡片的意思。关于其起源主要有两种说法：一种是认为起源于中国的叶子戏；另一种认为起源于印度。不管是哪种方式，总之扑克传到欧洲以后，经过不断改造才形成了今天这个样子。上世纪50年代，上海生产的扑克品种多、质量好，深受欢迎。

肥皂

厂家：国营中国肥皂公司

品牌：新华檀香皂等

现代机器生产的肥皂大约在19世纪开始从境外输入，上海生产的现代肥皂一直占据着中国的大部分市场。这些肥皂、香皂的广告画法细腻、印制精美，也是当时包装工艺和广告艺术的最好体现。

热水瓶

厂家：不详

品牌：不详

保温瓶也称热水瓶。据《上海轻工业志》记载，热水瓶最先于1911年由德国输入中国。以后，美国、日本等国产品相继而入。我国的第一只保温瓶就在上海产生，这个行业的第一个生产兴盛期在1932年前后。其实，从1925年国内生产出第一只保温瓶开始，至今也不过80来年。

糖果

厂家：凯麟糖果厂等

品牌：光明牌等

机制糖果分硬糖和软糖。1920年，开利糖果食品厂最早生产无色丝光糖、果汁味硬糖。果汁味硬糖因具有各种水果味道及颜色，故又称水果糖或什锦硬糖。新中国建立后，糖果行业裁并改组，确定大陆糖果厂以发展硬糖生产为主。上世纪20年代，软糖品种也不少，主要以蛋白糖、奶糖、太妃糖为主。

雪花膏

厂家：上海大陆化学制品厂

品牌：双妹明星等

清光绪年间，广东南海人冯福田创中国特色的花露水，取名“双妹”。1898年，他在香港创立广生行。1915年中国农商部举办全国商品展销会，“双妹”因此名声大振。抗战胜利后，上海化妆品有743个牌号、1454种规格。当时的化妆品已经能适应失灵节变更的需要。

钟表

厂家：不详 品牌：不详

清代钟表属于高档消费品，只由少数人使用，19世纪中期上海开埠以后，钟表业在上海兴起。上世纪50年代中期，上海开始参照进口产品试制手表，结束了进口表长期统占国内市场的历史。计划经济时代，上海生产的钟表由上海百货站统一收购，调拨供应全国。

上海广告调研报告 篇4

《上海市户外广告设施管理办法》 户外广告的定义

户外广告设施是指利用建筑物、构筑物、场地（统称阵地）设置的霓虹灯、展示牌、电子显示装置、灯箱、实物造型以及其他形式的向户外空间发布广告的设施。涉及的审批部门

区（县）绿化市容行政管理部门：负责户外广告设施设置的监督管理；

市、区（县）规划行政管理部分负责户外广告设施设置的规划许可及其监督管理； 市、区（县）工商行政管理部门负责户外广告发布的经营资质审核、内容登记及其监督管理。根据《上海市户外广告设施管理办法》的规定，第十五条（非公共阵地设置户外广告设施的申请）利用非公共阵地设置户外广告设施的，设置人应当向市或者区（县）绿化市容行政管理部门提出申请，并提供下列材料：

（一）营业执照；

（二）广告经营合同；

（三）广告样稿；

（四）证明广告内容真实、合法的文件；

（五）户外广告设施设置阵地使用权的证明；

（六）户外广告设施阵地位置关系图；

（七）户外广告设施设计图、设置效果图；

（八）户外广告设施设置施工图。

第十六条（非公共阵地设置户外广告设施的审批）市或者区（县）绿化市容行政管理部门应当自收到非公共阵地设置户外广告设施的申请之日起2个工作日内，将户外广告设施设置规划建设的有关材料书面征求同级规划行政管理部门的意见，并将户外广告拟发布内容的有关材料书面征求同级工商行政管理部门的意见。规划、工商行政管理部门要求申请人补正材料的，应当在收到征求意见之日起2个工作日内，一次性告知市或者区（县）绿化市容行政管理部门；市或者区（县）绿化市容行政管理部门应当及时告知申请人补正材料。

受理申请后，规划、工商行政管理部门应当在收到征求意见之日起10个工作日内提出审查意见，并书面告知市或者区（县）绿化市容行政管理部门；审查不同意的，应当书面说明理由。

市或者区（县）绿化市容行政管理部门收到审查意见后，应当按照下列规定办理：

（一）经规划、工商行政管理部门审查同意的，市或者区（县）绿化市容行政管理部门应当在3个工作日内作出审批决定，书面告知申请人；不予批准的，应当书面说明理由。

（二）经规划或者工商行政管理部门审查不同意的，市或者区（县）绿化市容行政管理部门应当立即将规划、工商行政管理部门的审查意见及其理由送达申请人。

经审批同意设置户外广告设施的，申请人应当直接向区（县）规划行政管理部门申领《建设工程规划许可证（零星）》，向市或者区（县）工商行政管理部门申领《户外广告登记证》。对材料齐全、符合法定形式要求的，规划、工商行政管理部门应当在3个工作日内予以发放。

根据上述条文的规定，申请户外广告设施的审批：

（一）应当将相关的申请材料（不限于上述材料，因为绿化和市容部门需要将规划和工商部门需要的材料进行移送，所以各部门对材料均有规定）递交到绿化和市容行政部门，由绿化和市容行政部门就相关材料向规划部门和工商部门征求意见，如有规划局和工商局由需要，可能要求申请人对申请材料进行补正；

（二）补正材料后，规划部门和工商部门将对材料进行审查，审查后若同意的，将审查意见交绿化和是市容部门，绿化和市容部门向申请人下发审批决定；

（三）拿到绿化和市容的审批决定后，向规划提出领取《建筑工程规划许可证（零星）》的申请，及向工商部门提出领取《户外广告登记证》的申请。上述条文中向绿化和市容部门基础上提交的材料包括：营业执照，广告经营合同，广告样稿，证明广告内容真实、合法的文件，户外广告设施设置阵地使用权的证明，户外广告设施位置关系图，户外广告设施设计图、设置效果图，户外广告设施设施施工图。综合上述第十五条条文及规划部门《建筑工程规划许可证（零星）》申请表填写说明及工商部门关于《户外广告登记证》申请表填写说明的要求，需要的材料包括：

（一）首先向绿化和市容行政部门提交：

营业执照；

广告经营合同；

广告样稿；

证明广告内容真实、合法的文件；

户外广告设施设置阵地使用权的证明；

户外广告设施阵地位置关系图；

户外广告设施设计图、设置效果图；

户外广告设施设置施工图。

（二）经过审批后拿到审批文件后，分别向规划部门和工商部门提交材料如下； 向规划部门申请《建筑工程规划许可证（零星）》，需要提交的材料有：

建筑工程规划许可证申请表（一份），下载地址为：http:// 户外广告设施设置审批表（各部门已盖章）（原件一份）；

1/500或1/2000地形图，地形图上标注广告设施设置阵地具体位置（三份）；

1/500或1/2000广告阵地规划或设施布置平面图，应标示广告设置与规划控制线的距离和所附建筑物的具体尺寸（三份）；

广告设施施工图（含平、立、剖面图及结构图），应标示广告牌面及广告设施的尺寸，以及广告底部离地标高（二套）；

效果图（体现周边城市景观）（一份）；

户外广告设施设置阵地权属证明及相关协议（原件和复印件各一份）；

因建设项目的特殊性需要提交的其它相关材料。

向工商部门申请《户外广告登记证》需要提交的材料：

广告发布单位营业执照；

广告经营单位的营业执照；

广告主营业执照；

广告发布单位营业执照；

广告经营（代理）者营业执照；

广告主营业执照或者具有同等法律效力的主体资格证明文件；

国家或者地方政府规定广告形式、场所、设施等用于户外广告发布需经政府有关部门批准的相关批准文件；

广告发布合同；

广告代理合同或广告发布委托书；

发布户外广告的场地或设施的使用权证明（包括产权证明、使用协议等）；

广告样件（彩稿，平面广告加盖骑缝公章，视频广告应分别在标明广告目录的纸页和提交的只读光盘上加盖公章）； 广告发布效果图（A4纸，彩稿）；

证明广告内容真实、合法的有关文件；

法律、法规和规章规定应当审批的广告（内容）的审批文件；

法律、法规和国家工商行政管理总局规定需要提交的其他文件。需要的材料与操作程序大致如上，但具体操作中个材料的提交时间或略有不同，建议在真正操作前与审批的区（县）绿化和市容、规划部门、工商部门先进行联系沟通，确定具体提交的材料及提交时间。

上海广告调研报告 篇5

此次展览会大体上分为LED区、印刷品区、设备区、广告材料区，共14个展厅。2012年7月12日，我们用整天的时间将展览会的14个展厅基本都参观完了，其中重点参观考察了LED标识标牌及数字标牌馆（E4）、LED照明馆和LED显示屏馆（E1-E3）、广告设备馆等，在展览会上我们除了看到日常所运用到的所有材料和工艺以外，还见到了一些新型材料、加工工艺、机械设备及智能系统等，并了解了现在广告标识行业的新动态及发展趋势。

此次在展览会上，见到了很多以前只听到过的材料和工艺，让我有了直观的认识。对各种铝型材、压克力、发泡扳、双色板、铝塑板、反光膜、印刷材料等这些材料类型品种有了更深的了解。还亲眼见识了吸塑、折弯、焊接、雕刻、写真、喷绘、丝印、热转印等各种工艺的制作过程以及这些工艺产生的效果。这些在我们与客户接洽时能将产品的优劣介绍得更详尽，也能让客户感受到我们公司的专业性，增加他们对我们的信任度。

通过我们在展览会上所见识到的材料工艺和技术人员的解说，明显的可以感觉到科技的发展之快，产品的更新换代似乎就在一刹那之间。像各种能源在广告标识行业的应用，最新的展示架、交互式广告机、彩色透明显示器、立体投影展示装置、弧形LED广告展板等等。光、影、音等元素的融入，使得标识标牌将从过去的二维、静态的形式向着多维、动态、智能、互动的全新形式，标识行业正在迎接智能时代的到来。掌握这些行业的最新动态，我们可以将最新的材料、工艺技术应用到以后的导视系统设计中，保证公司时刻走在市场的前端，与时惧进。

对于设计和技术人员来说，能将自己所了解到的知识技术技能运用到人类生活的需求中，满足人类生活需要，这是非常重要的。这要求设计和技术人员不断增长自己的见识和提高技能，掌握本行业最新的动态，才能更好的设计研发出更适合人类生活需求的产品。

这次展览会让我大开眼界，更是感叹不已。虽然一直在勉励自己不断学习，但到了这里才意识到还有很多需要学习的东西。具体表现在如下几方面：

1、对材料工艺的成本也不是非常清楚，这样无法对客所需要的简洁实用标识牌设计好。

2、对行业发展趋势的认识仍不够深刻，没有一个宏观上的把握。

临行前交代的事项：

平板写真机（可打印白色）

奥西（佳能）打印尺寸 1200*2500

MIMAKL打印尺寸 1200*2500

北京恒泽基业科技打印尺寸 1200*2500

上海绚睿机电设备打印尺寸 1200*2500

中野科技打印尺寸 1200*2500

上海房地产市场实证调研 篇6

关键词：回归分析,层次分析,经济适用房

一、背景

从1998年我国住房制度改革取得突破性进展, 取消住房福利分配制度, 推动住房市场化以来, 住房改革步伐大大加快, 并取得了明显成效。如今, 房地产已成为了人们关注的热点。但对于普通老百姓来说, 以自己可以接受的价格买到一套合适的房子越来越难。随着房地产行业的一步步发展, 中国政府出台了相应政策, 各个地方政府也出台了针对地方特点的措施, 以稳定房价、刺激消费, 使房地产行业得以健康稳步的发展。

二、价格泡沫模型

较高的房价既有合理的需求推动因素, 也有较浓的投机氛围引致的房价泡沫因素。为了探求合理价格, 我们搜寻了一些数据, 建立了回归模型, 希望通过历史数据的拟合, 对房价作出客观的判断。

国内生产总值是国民收入的一个重要指标, 大致反映人们的收入水平, 影响人们的购买力, 进而影响对住房的需求。施工面积能基本上反映市场的供求变化, 我们选择此二因素为自变量, 运用多元回归模型, 根据历年数据, 回归模拟出房价指数与国内生产总值和施工面积的函数。

(中房指数是以价格指数形式来反映房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系。目前的中房指数以2000年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000点, 上海1995年2月引入中房系统, 基期值为742。)

从图表2.1中我们可以得知, 在各种因素的综合作用下, 房价在2000-04年、06～07年间有较大的幅度增长, 分别增长92.96%、39.69%, 2000-07年间年平均增长率为21.3%。为了解各因素的综合作用, 并进行客观的预测, 我们拟合出如下函数:Y (房价指数) =f (国内生产总值, 施工面积) , 由Matlab多元回归得:

Y 1 (中房上海综合指数) =-1 2 9.06+7.22*G+6.90*S1

(R2=0.9 21 3, F=64.4 42 3, P=8.43*10-7)

Y 2 (中房上海住宅指数) =-1 3 4.52+9.14*G+9.58*S2

(R2=0.9 42 4, F=80.4 19 2, P=6.87*10-7)

G:上海国内生产总值 (单位:百亿)

S1:综合施工面积 (单位:百万平方米)

S2:住宅施工面积 (单位:百万平方米)

经验算, 两模型能通过回归检验, 并大体上反映上海房地产市场的发展历程。从回归结果来看, 代表供需关系的两因素对房价的影响力大体相当。比较而言, 宏观经济的运行状况, 国民生产总值增长速度对综合房价的影响略大, 而在住宅市场上, 供给方市场略占主导地位, 此与住宅市场的刚性需求不无关系。

据上海统计局发布, 前三季度, 本市商品房施工面积9088.08万平方米, 比去年同期下降2.3%。其中, 商品住宅施工面积5870.36万平方米, 下降3.5%。同时, 前三季度上海国内生产总值为10241.84, 同比增长7.1%。依此趋势, 预计09年综合施工面积13760万平方米, 其中住宅施工面积约为6813万平方米, 国内生产总值约为14670亿元。与此同时, 由中房上海指数9月份报告指数, 2009年9月份中房上海综合指数为2359, 中房上海住宅指数为2289。我们可以大致得到房价的偏离比率 (泡沫度) 。

通过这个模型可以看出, 上海的房价偏离比率超过四分之一, 存在一定的泡沫程度。而此模型的自变量具有平均性质, 对于低收入群体而言, 对偏离比率的感知程度更高。只有宏观上调控好供给结构, 抑制房价过快增长, 消费者才有机会可以购买到满意的房子。

三、需求分析

为了更清楚的了解房地产供求市场关系, 有必要对购房者的消费需求进行深入的了解, 因为理性的合理需求可调整市场供求关系。对于大多数人来说, 买房无异有两个目的, 一是居住, 二是投资。在我们的问卷调查中, 以投资保值与增值为购房需求的占30%, 以首次置业, 满足生活需要的占36%, 以改善居住条件为需求的占32%, 以其它需求为主的占2%。

为对购房者需求有更进一步的了解, 我们通过大量的问卷调查搜集数据, 运用层次分析模型, 了解购房者对购房因素的权重考量。在前期调查中, 我们发现购房者较关注的因素有以下几个:地理位置 (在哪个区) 、交通环境 (附近是否有地铁、公交线路) 、周边环境 (附近是否有学校、医院、大型超市等) 以及房屋条件 (装修、小区绿化等) 。通过对调查数据的分析, 得到两两因素的重要性比较数。

该矩阵最大特征值λmax=4.1695, 一致性指标一致性比率可判定矩阵的一致性是可以接受的。

相应的特征向量归一化:W= (0.3260, 0.3080, 0.2119, 0.1541)

表示相应于交通环境、房屋条件、周边环境、地理位置的权重分别为32.6%、30.8%、21.2%、15、4%。

通过此模型不难看出, 上海地区消费者对于交通便利条件是最在意的, 其次是房屋的条件。上海的城市规模较大, 很多居民需跨区上班, 这就涉及到了交通问题, 因此居民会首选交通方便的住宅小区。其次, 房屋条件也是消费者购房的重要考量因素, 合适的户型、精致的装修往往会得到消费者的青睐。上海地区的服务业较发达, 生活节奏也较快, 相比而言, 消费者对周边环境的要求并不是太高。因此, 改善交通环境, 加大公共交通系统的覆盖面可以较大程度的满足消费者的需求, 稳定供需结构。

四、结束语

从现实角度来看, 房地产价格的持续走高影响居民正常生活, 住房问题正逐步由“经济问题”演变成“社会问题”。房地产业的超速发展引起宏观经济过热, 并影响其他行业发展, 同时, 房地产业相当高的财务杠杆比例使得房地产商在运营过程和消费者在购房过程中对信贷的依赖度较高。因此, 保持合理的房价, 维护房地产业的健康平稳发展对我国国民经济持续稳定快速增长具有重要意义。为维护房地产业的健康发展, 下一步的宏观调控需要明确调控目标, 从行业管理、供给管理、需求管理等方面齐抓共管, 建立协调、配套的完善调控机制。

1、明确调控目标。根据城市化进程和居民住宅需求, 在节约土地资源的基础上, 分阶段的制定基准目标, 整合各部门在房地产调控中的职能分工, 协调各部门的调控措施。

2、完善土地供应制度, 将土地供应与供求管理结合。根据住宅需求发展趋势, 制定科学合理的土地供应规划, 控制对别墅等高档住宅的用地供应, 保障政府廉租房和经济适用房的土地供应。

3、建立房地产泡沫向金融领域的防火墙, 完善房贷制度。严格执行房地产企业开发项目开发自有资金比例, 控制房地产开发贷款的信贷规模与信贷比例, 加强信贷资金的监管与流向控制;制定分类住房消费贷款管理制度, 在实施差别“首付比例”的前提下, 实施差别房贷利率政策。控制银行放贷, 抑制投机活动。

4、税收调控政策。严格执行土地增值税累进税制, 在一定程度上调整市场预期, 抑制部分投资需求, 注重对银根的控制, 调控资金供给, 调整房地产转让环节税收政策, 抑制过度投机。可考虑开征不动产税, 提高非自住房产和高档房产的持有成本。促进二级市场和租赁市场的发展, 缓解总体供需矛盾。另外, 可以考虑将高档住宅纳入消费税征收范围, 发挥收入分配调节作用。

5、加大廉租房和经济适用房的建设, 同时建立收入认定和分类系统, 完善住房保障机制。经适房、廉租房建设是解决中低收入居民住房的重要解决途径, 也是调控住宅供应量, 调节商品房市场的重要手段。建立科学的收入认定和分类系统, 对确定住房保障范围, 保障对象和保障程度, 推行保障制度提供技术基础, 有利于减少分配环节的腐败问题, 确保廉租房、经济适用房为中低收入者服务, 增进社会公平与稳定。

6、长期可考虑发行房地产指数债。区分真实住房需求与投机性需求, 对于投机性需求, 可尝试发行房地产指数债来解决, 减少由投机造成的需求量的虚高, 引导投机性需求从一级房地产市场分流, 抑制投机, 减少泡沫, 保持房地产业稳定发展。

参考文献

[1]、李剑阁.中国房改:现状和前景.中国发展出版社, 2007.

[2]、建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究.中国建筑工业出版社, 2007.

上海广告调研报告 篇7

为了让汽车广告拥有更多的自由空间，主办方特意把颁奖地点选定在颇有艺术氛围，又不拘泥于传统形式的兰会所举行，将心布展的第七届汽车广告奖获奖作品随处可见，到场的嘉宾拿着香槟或红酒，享受这场充满乐趣与荣誉的聚会。

“中国汽车广告奖”已经成功举办了7届，“中国汽车广告奖”是由中国最权威的汽车期刊——《汽车杂志》携手腾讯汽车、《广告导报》、中国传媒大学广告学院、羊城交通广播电台等知名媒体一起举办，是中国乃至于在世界首创的汽车行业的单项广告奖评选。

本届汽车广告奖，总共有494幅平面类作品，70部影视作品，35条网络作品，36条广播作品，52幅综合类作品，总共颁发五项类别奖项：分别是平面整车类、平面汽车用品类、影视类、网络类、广播类综合大奖。其中BMW之悦人车社会篇和SMART上市片获得平面整车类金奖；锦湖轮胎：轿车篇、卡车篇、客车篇获得平面汽车用品类金奖；奥迪沙画篇获得影视类金奖。

上海共享单车调研报告 篇8

共享单车的出现方便了民众，却也出现了各种新问题，让许多国人开始反思：中国国人目前素质，还不足以享受共享经济。如下是给大家整理的上海共享单车调研报告，希望对大家有所作用。

上海共享单车调研报告

上周，一款披上黄金甲、装上充电宝的共享单车再度成为全民话题，半小时元的骑行价格也刷新了共享单车的最高单价。吐槽如潮水般涌来。颜色不够用了的担心在此刻显得有些滑稽，但不断涌现的新车却一再挑战经济学的生产规模边界。距离7月的共享单车正赛已经到达冲刺阶段，这辆被誉为新经济代表的战车将何去何从?或许是所有人都

迫切想知道的答案。

扩张!扩张!共享单车演绎速度与激情

刚刚过去的一周，共享单车的玩家们用实力演绎了什么叫做速度与激情。

如果你在上周四的早上路过北京和杭州的街头，或许已经被一款涂成土豪金颜色的共享单车晃晕了眼。虽然被网友吐槽颜色丑到爆，但这款名为酷骑单车的共享单车还是迅速成为全民话题。在南方的一些城市，车身涂成黑白线条的斑马车也在悄悄地等待时机爆发。兴奋的人们开始重新思考一个问题，颜色不够用了的担心是否是多余的?既然市场能容得下土豪金战车的重金属摇滚，那么文艺小清新的糖果色单车，或是野性款的豹纹、虎纹，或许也能等到出头之日。更重要的是，将没个性的绿色版单车涂上金粉，装上充电宝，骑行单价就可以顺理成章从半小时3毛钱变成元，这样的赚钱速度，能让投资人兴奋地睡不着觉。

但对于共享单车的高阶玩家们来说，颜色就像皮肤，确定了就不能改变，但提高颜值的做法却有很多，故事讲好了，还能将企业带入品质骑行的新阶段。前不久，ofo宣布，将官方名称改成ofo小黄车，一方面拉近品牌与用户的距离，小名变大名，另一方面也是重新强调品牌效应。6月9日，ofo小黄车发布全新公主车，首批投放1万辆，将率先在北京、上海地区投入使用。这款专为女性量身定做的新车，在产品和体验方面进行了复古风格的精细化设计，在实用性上充分考虑女性用户的需求。

除了增添产品线，ofo的步伐也已迈向海外。6月10日，世博会在哈萨克斯坦首都阿斯塔纳举行，作为本届世博会中国馆唯一官方共享单车合作伙伴，1000辆ofo小黄车将全面撒向阿斯塔纳街头。这也是ofo小黄车自去年宣布出海计划以来，继美国硅谷、英国剑桥、新加坡之后进入的第四个海外国家。

摩拜单车的扩张也丝毫没有停歇，最新进驻的中国城市列表在不断刷新，已经超过90个城市了，光这几天就新开了好几座城市。刚刚还是盘锦，但这周末还要有新的。

多了?还是少了?标准答案变得越来越难给出

一个城市到底需要多少辆自行车?当共享单车出现以后，这道数学题的标准答案变得越来越难以给出。

5月23日，交通部运输服务司副司长蔡团结指出，据不完全统计，目前我国共有互联网租赁自行车运营企业30多家，累计投放车辆超过1000万辆，注册用户超1亿人次，累计服务超过10亿人次。目前部分城市的部分区域出现了共享单车过剩现象。

今年3月，上海4500辆共享单车因乱停乱放并侵占公共资源，被政府扣押在停车场内的照片刷了屏。五颜六色的自行车密密麻麻地挨在一起，再没有暖春三月街头巷尾的畅快自在。车辆过度投放、局部公共空间饱和、自行车无

序停放、故障率高、无法准确定位、押金管理不规范、未成年儿童骑车过程遭遇事故等问题，共享单车的问题也日益突出。

根据腾讯创业的调研，北上广深四个一线城市的人口数共计7132万，现有的共享单车投放量达108万辆，若未来ofo和摩拜继续进行投放，可以达到181万辆，但远远消耗不了3000万的单车产能。即便是下沉到二三四线城市，一共需要约1745万辆车，距离ofo与摩拜今年3000万辆的订单总和仍有不小的差距。

共享单车过剩了吗?从数字看，是的。但在着急上班的周一清晨，每个人又都会遇到出门十分钟还找不到一辆好车的尴尬。所以，蔡团结指出，交通部不会对共享单车做出总量控制的要求，而将鼓励各城市根据现实条件，按照属地管理的方式，自行制定管理办法。

单车骑向何方?严管将加快市场洗牌速度

如何管理共享单车，考验的是一个城市的智慧。随着政策的密集发布，共享单车也将迎来严管阶段，市场的洗牌也将加快。

在刚刚结束的科博会上，北京市经信委宣布已与大兴区沟通跟进试点事宜，年内本市电子围栏的数量也将增至700个左右。后续有关部门还将在ofo小黄车已纳入的基础上，尽快推动摩拜、小蓝、酷骑等企业接入共享自行车政府监管与服务平台。6月7日，共享自行车政府监管与服务平台在通州区上线运营，北京市将率先利用北斗导航技术实现共享单车精细化管理。5月22日，交通运输部网站发布《关于鼓励和规范互联网租赁自行车发展的指导意见(征求意见稿)》，拟规定共享单车推广实名使用，加强信用管理，违规记入信用记录，并规范对用户在骑行、停放等方面的要求。5月15日，由上海市自行车行业协会和天津市自行车电动车行业协会共同发起起草的共享自行车三个团体标准，进入上报审批阶段。

对于狂飙突进的共享单车来说，严格精细的监管政策也将促进行业洗牌的展开。对于部分共享单车企业而言，靠押金理财、维持生计的模式已走不通。共享单车未来核心的价值，或许并不在单车投放数量，而在于数据入口和支付入口，这也是资本青睐之处。

上海房地产市场调研报告 篇9

本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况 一）土地供应 2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研

公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资 2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设 2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易 2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长4.8%增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4% 五）住房价格 2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%其中1-4月累计环比上涨3.7%5月份持平，6月份环比下降1.4% 分类别看：2010年1-6月新建住房销售价格指数累计环比上涨1.7%70个大中城市为6.0%其中6月份环比下降0.8%二手住房销售价格指数累计环比上涨3.4%70个大中城市为3.6%其中6月份环比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均销售价格14112

元/平方米，同比增长20.7%增幅回落19.1个百分点。六）房屋拆迁 2010年上半年，全市拆迁居住房屋面积274万平方米，比上年增长 8.4%动迁居民户数17700户，同比减少44.10%增幅下降67.3个百分点。七）房地产金融 2010年6月末，全市中资商业银行人民币房地产贷款余额7964.50亿元，同比增长30.3%2010年上半年增加贷款915.53亿元，同比多增316.94亿元。其中个人住房贷款余额4375.46亿元，增长37.6%增加贷款462.65亿元，多增199.67亿元；房地产开发贷款余额2915.17亿元，增长24.4%增加贷款387.98亿元，多增52.29亿元。

二、2010年上半年上海房地产市场的发展环境2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。3月份一些大城市房价快速上涨、地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。一）房地产市场政策环境 2010年上半年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。2009年12月14日，国务院常务会议明确提出“加强市场监督，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨”四项措施：1增加普通商品住房的有效供给；2继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；3加强市场监管；4继续大规模推进保障性安居工程建设。此后，12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市财政局、市地税局、市建交委、市规土局五部门发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》沪府办发[2009]58号）共四项15条。严格贯彻国家各项房地产税收和金融政策，同时上海还规定，恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人购买存量普通住房交易（转让）手续费。2009年12月30日，市公积金管理中心下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》沪公积金[2009]75号）人均住房面积低于本市平均水平的家庭再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的每户家庭最高贷款限额为40万元（有补充住房公积金的最高60万元）对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。人均住房面积的认定，以市房地产交易中心的有效资料为准。2010年1月1日，市政府办公厅转发市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》沪府办发[2010]1号）明确了试点的基本原则、具体条件、政策措施、工作程序和组织领导，规定在符合规划、85%以上农户同意置换的地区推进宅基地置换试点，同时确保置换项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4号）共五项11条。第三条中“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）贷款首付比例不得低于40%贷款利率严格按照风险定价”第五条中，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”第六条中，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为”第七条中“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售” 2010年3月8日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发[2010]34号）共5项19条，要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先确定保障性住房用地地块，确保计划落实。通知还要求省级管理部门每年3月底前，上报本住房和保障性住房用地供应计划，公开土地出让和划拨结果、土地开发利用信息和违法违规用地查处结果。2010年3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》财税[2010]13号）对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（即：不能享受1%契税优惠）2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》国土电发[2010]28号）要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。2010年4月13日，建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房[2010]53号）要求商品住房严格实行购房实名制，认购者不得擅自更改购房者姓名。通知明确：未取得房屋预售许可证的项目不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。房地产开发企业应将取得预售许可的项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售等违法违规行为的查处力度；要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息；要鼓励推行商品住房现售试点。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号）共5项10条，要求坚决抑制不合理住房需求，对购买第二套住房的家庭贷款首付比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的贷款首付比例和利率应大幅度提高，商业银行可视情况暂停发放“三套房贷”对不能证明居住满一年的非本地居民暂停发放购买住房贷款（第3条）通知还要求建立稳定房价和住房保障工作的地方政府考核问责机制，增加居住用地有效供应、调整住房供应结构，加快保障性安居工程建设，加强市场监管。2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号）要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%保障性住房除外）通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。2010年5月26日，建设部、人民银行和银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 建房[2010]83号）明确商业性住房贷款中的住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，对借款人已拥有一套（及以上）成套住房，或者已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策；同时要求只有对能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，且家庭成员没有住房的非本地居民，才能执行首套住房信贷政策。2010年6月8日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国税总局、银监会联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）要求按照政府组织，社会参与的原则，通过新建、改建、收购、市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源，供城市中等偏下收入住房困难家庭承租。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”投资者权益可依法转让。2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉若干规定》沪房管保[2010]208号）明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。二）货币金融环境 2010年上半年，国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。1提高存款准备金率。2010年上半年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5% 2控制货币信贷增速。2010年上半年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。2010年6月末，广义货币（M2余额67.39万亿元，2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研

同比增长18.5%增幅比上年末低9.2个百分点；狭义货币（M1余额24.06万亿元，同比增长24.6%增幅比上年末低7.8个百分点。预计全年新增货币信贷7.5万亿元。2010年上半年，金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，同比少增2.74万亿元；人民币存款增加7.63万亿元，同比少增2.35万亿元。2010年1-6月，银行间市场同业拆借月加权平均利率分别为：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。

三、2010年上半年上海房地产市场形势分析与下半年市场情况预判 2010年上半年，上海坚决贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，切实推进保障性住房的建设工作。由于新增供应量的相对不足，住房价格继续高位运行，成交量下降。新国十条”出台以后，市场成交进一步萎缩，观望气氛浓重，成交价格有所松动。预计下半年观望气氛仍将持续，商品住房价格会出现实质性松动和区域结构性的调整，但总体房价水平的下降空间不大。以下侧重从土地、投资、销售、房价等方面进行分析，同时对二手房和租赁房市场也作了分析。一）住宅用地供应大幅增加，土地价格涨幅回落 继2009年上海加大住宅用地供应以后，2010年上半年，本市继续加大住宅用地的供应力度，住宅用地供应达到416.2公顷，同比增长189.73% 从住宅用地出让的价格看：2010年上半年，地价涨幅有所回落。中心城区住宅用地出让价格一季度同比增长35.2%二季度同比增长34.5%从环比看，二季度内环内、内中环、中外环、外环外的住宅用地出让价格水平环比分别为：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性竞拍的现象减少，上半年预申请公告的105幅土地中，有3人以上预申请的地块为20幅。2010年上半年上海地价呈先高后低走势。2月2日，证大置业（民企）以99.2亿元竞得外滩8-1地块，楼面地价为3.4万元/平方米，成为上海的新地王（总价与单价双料地王）该地块起始价91.1亿元，4家企业竞价。2月12日，华侨城（央企）以70.2亿元竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊，楼面地价达5.2855万元/平方米，成为全国单价地王。该地块2家企业竞价，溢价率49%同日，仁恒（外企）以38.2亿元竞得徐盈路东侧B4-01地块，楼面地价15498元/平方米。该地块12家企业竞价，溢价率431%6月23日旭辉集团（民企）以7.62亿元拿下的青浦工业园区岛区西侧居住地块，楼面地价5507元/平米，溢价率136%为上半年居住用地的最高溢价率，明显低于2009年的溢价率水平。目前该地块周边房价约为13000元/平方米左右，面粉贵过面包”现象不再。2010年下半年，随着保障性住房建设的推进，土地供应尤其是住宅用地的供应仍将大幅增长。但从供应地段上看，23个大型居住社区中除孙桥、外高桥航津路和顾村在外环内侧外，其余均在郊区，外环以内居住用地的供应不会增长。从土地价格来看，一方面上半年三次上调存款准备金率和房地产市场销售低迷，将影响到开发企业的现金流，从而制约企业的拿地力度；另一方面在上海建设“两个中心”背景下，中心城区的可供居住用地有限，旧城改造的成本居高不下，地价的上涨压力依然存在因此，下半年地价总体水平将有所下降，但下降的幅度不会太大（如：7月2日闸北彭浦456街坊地块以底价成交，楼面地价12002元/平方米，而该地块周边的房价在20000元/平方米以上）但中心城区的地价仍然维持高位，即使上涨，涨幅也将继续回落。无论是地价下降还是涨幅下降都将对房价产生重要影响。二）保障性住房投资大幅增长，房地产投资规模增长较快 十一五”期间，上海的房地产开发投资呈现“规模大、增幅小”格局，总体把控谨慎。2009年下半年伴随保障性住房建设的推进，房地产投资额快速增长。2010年上半年完成房地产投资额845.28亿元，同比增长35.5%为5年来最大增幅。分类别看，住宅投资额为518.18亿2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研

元，增长44.3%办公楼投资额为105.12亿元，增长33.4%商业用房投资额107.19亿元，增长47.3% 房地产投资规模同比扩大，主要原因在两个方面：一是保障性住房开工提速，投资规模扩大。2010年上半年本市经济适用房开发投资额就达48.78亿元，同比大幅增长17.7倍。二是上半年延续了2009年下半年投资快速增长的惯性，2010年上半年开发企业完成土地开发和购置土地规模增长较快。此外，2009年上半年的投资规模基数较低，也是2010年上半年投资增幅较大的原因。三是2009年开发企业大笔销售资金回笼和筹资渠道相对宽松。2010年上半年，本市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%投资的资金来源比较充裕。2010年下半年，上海继续推进保障性住房的建设，全年房地产投资总额将保持同比较快增长，但受到市场销售不畅的影响，市场化商品房的投资节奏将有所放缓，使得环比增幅下降。同时，投资的传导效应将使得其他产业的投资占比扩大，房地产投资占社会固定资产投资的比重将有所回落。三）商品住宅成交量明显下降，住房价格冲高回落 2010年上半年，上海商品房供销双降。批准预售商品房714万平方米，同比下降14.6%其中批准商品住房预售562万平方米，同比下降20.2%商品房销售同比明显减少，上半年销售1009.13万平米，减少35.8%其中商品住宅销售840.51万平米，减少41.8%其销售总量和住宅销售量为2004年宏观调控以来半年销售量的新低，低于2008年上半年）但办公楼和商业用房的销售量同比增长。分析商品住房销售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供应逐年下降，使得近年来竣工面积和批准预售面积逐年减少。二是房地产调控政策抑制了投资投机性购房，也影响自住型需求对调控降价的预期，观望气氛浓厚，购房需求明显减少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅价格上涨过快，房价过高也抑制了购房需求。四是世博会的举办延缓了部分项目的建设和旧城改造，动拆迁购房需求减少。办公楼和商业用房的销售量增长的原因，首先是住宅建设和成交区域的不断外延带动了周边商办用房的销售；其次，上海近几年来房价的商住倒挂”现象使得部分投资客由投资住宅转为投资商办楼；同时，部分开发企业迎合自住型购房者的需要，建设了一批小户型、可居住的办公用房。从2010年上半年商品住房成交的结构看，一是成交区域继续向近远郊转移：内环内占比7.1%同比上升0.5个百分点；内外环间占比16.6%同比下降4.7个百分点；外环外占比76.4%同比上升4.2个百分点；二是成交房型继续趋小：90平方米以下占比44%同比上升11.8个百分点，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9个百分点，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9个百分点；三是价格区间明显上移：单价在7000元以下的占39.9%同比下降5.6个百分点，单价在7000-10000元的占16.5%同比下降2个百分点，单价在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4个百分点，单价在17500元以上的占23.5%同比上升9个百分点。图12009年7月-2010年6月上海市场化商品住宅销售情况数据来源：民间机构网上监测。市场化商品住宅”不包括配套商品房和经济适用房。2010年上半年住房价格总体上是上涨的1-6月新建房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%但从价格走势上看是先扬后抑，1月份环比上涨0.7%2月份持平，3月份环比上涨1.9%4月份环比上涨1.1%5月份持平，6月份环比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房价格继续上涨，4月份商品住房价格水平创出历史新高。其原因仍然是供应不足，需求增加，仅首次购房和改善性购房的需求还相对稳定，但加上投资性购房的需求大量增加，推高了房价。其表现是继续2009年的豪宅领涨。据民间研究机构监测的数据，一季度5万元/平米以上的豪宅成交338套（同比增长15.8倍）8.67万平米（套均257平方米）63.19亿元（平均72884元/平方米）4月17日“新国十条”出台以后，恒大集团首先其全国20多个城市约40个在售项目全面实行“八五折”优惠。不久，万科宣布实行优惠促销。6月初，绿地集团在全国41个城市近百楼盘优惠促销（上海有12个楼盘）受其影响，上海5月份就有37个楼盘优惠促销，6月份增加到49个楼盘。6月份本市月度成交超过1万平米的9个楼盘中，有8个是绿地、保利、复地、恒盛等知名企业的优惠促销楼盘。开发企业的优惠促销形式大致可分为三种：一是送面积、送物业管理费、送家电补贴、送购房契税等变相降价方式；二是优惠活动期间购房，价格打折；三是新盘低开、直接降价。因此，5月份房价上涨持平，6月份房价下降。2010年下半年，市场将延续56月份观望、僵持、盘整的态势。一方面，企业总是追求利润的最大化，开发企业在不差钱”情况下不会主动降价，即使降价幅度也不会太大。另一方面，现在房价确实太高，消费者希望房价降得多一点，有些投资者也想等待“抄底”从总体上看，56月份已有企业开始优惠促销，下半年一些自身资金链趋紧的开发企业会选择降价促销，回笼资金，并带动周边项目跟进降价促销。随着价格的回落，销售量也会有所增长。但房价回落的幅度不会太大，销售量的增幅也不会太大，市场回暖要看明年。同时，商办用房销售将继续保持同比增长，商住价格倒挂”现象会有所缓解。四）存量住房（二手住房）成交量明显下降，住房租金上扬 2010年上半年，上海存量住房成交878.15万平米（同期商品住房销售840.51万平方米）同比减少8.37%存量住房交易量下降的同时，挂牌出售量大幅增加：6月末，网上存量住房可售量为1494.54万平米（6月末，市场化商品住房网上可售量为573.72万平方米）同比增加74.13%上半年存量住房挂牌出售量的增加始于4月份“新国十条”出台以后，主要是相当部分持有多套住房的业主预期房价即将下跌，从而急于抛售。存量住房的价格走势与商品住房的价格走势相似。2010年上半年，上海住房租赁市场成交活跃，租金呈逐步上扬态势。尤其是自4月中旬“新国十条”出台后，更是需求旺盛，租金快速上扬，渐成各方关注热点。据上海房屋租赁指数办公室数据显示，上海房屋租赁指数连续6月上扬，1-3月累计上涨3点，4-6月累计上涨14点。以6月为例，2000元/月以内的低端房源租金涨幅最大，平均上涨200元左右，呈近年来少有的快速上涨之势。以宝山和普陀为代表的中环区域租金上涨的房源最多。分析当前上海住房租赁市场活跃、租金快速上扬的原因，主要是短期需求拉动：一是传统租赁旺季到来，大学生住房租赁需求迅速增加。大批外地高校毕业生选择留沪或来沪就业，而这部分群体由于经济原因，租房成其解决居住问题的首选；二是世博观光增加了大量短租需求。从34月份开始，世博园区周边板块的租赁市场十分活跃，部分房源更以“日租房”形式出现，这类房源租金往往较高；三是受调控影响，市场观望气氛浓厚，部分购房者选择租房进行过渡，扩大了租房需求；四是目前上海的租售比（房价与月租金之比）偏高，住房的租售比约在400:1以上，房价快速上涨以后，租金也会上涨。

四、对当前上海房地产市场的看法和建议 上海积极贯彻实施国务院对房地产市场的调控政策，至6月末，房价过快上涨的势头已经得到遏制，调控政策效应显著，但也出现商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明显减少、住房租金上扬等现象。由此，建议政府管理部门和开发企业重点关注下列问题。一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展 房地产市场调控的目的遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的如何保持房地产市场的平稳发展。房价总体上讲，逐年平稳增长是正常的开发企业特别是长期从事房地产开发的企业都希望有一个平稳增长的发展环境。房价上涨过快，透支了后市的涨幅，增加了后市的风险，得益的只是房价上涨过快这一时间段售房的企业，对其他企业则有害无益。因此，开发企业更关心政策的连续性、稳定性、长效型，既要防止房价反弹，也要防止房价大跌。上海房价上涨过快，主要是购房需求拉动，特别是投资投机性购房的拉动。通常的办法是增加供应，控制需求。从增加供应看，上海土地资源紧缺，2004年宏观调控以后，商品住房用地供应逐年减少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供应，增加的主要是保障性住房这一块，市场化商品住房用地并无增加。而保障性住房近两年还只能解决低收入住房困难家庭，这部分群体本来就是买不起房，不能形成购买商品住房的实际需求。但公共租赁房能起到分流和延缓购房需求的作用。从控制需求看，主要通过二套房贷政策，抑制投资投机性购房需求，但也影响到改善型购房需求，同时自住性购房需求也因调控政策预期降价而等待观望或租房过渡，导致市场低迷。为此，开发企业希望房产税的政策暂缓出台，如果销售继续低迷，可考虑对改善型购房需求放宽贷款政策，防止销售量进一步下滑。二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量 目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的上海市城市规划条例修正案》中所明确的双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8这样做的主要目的为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。当前中心城区几乎无地可供，住房价格居高不下的情况下，可以对非中心城区（外环以外）住宅用地提高容积率上限，增加住房的供应面积。此外，目前本市成熟的商业商务区基本都集中在内环以内，产业与工作人群过于集中。住宅建设的郊区化导致了中央商务区的拥挤和部分新建住宅区的卧城化”为此，建议根据现代城市的规划理念，大力推进依托轨道交通的城市副中心和服务业集聚区（微型CBD建设，重点发展郊区城镇和大型居住社区的商业商务集聚区，加快城乡一体化，提高城市商业、商务以及人口的承载力。三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与 长期以来，租赁市场的发展相对滞后。当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在大房型分隔后“群租”现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。住房销售市场和住房租赁市场是住房流通的两大市场，发展租赁住房市场，尤其是公共租赁住房，不仅能有效解决本市日益突出的居住问题，同时也是促进住房销售市场健康发展的有效措施。政府部门应该重视并大力发展公共租赁住房，一是制定租赁市场的政策，完善租赁信息系统网络建设，加强市场监管。二是鼓励中小房型普通住房的开发商拿出一部分房源进行租赁，地价和税收上给予优惠，若干年以后准予销售。三是对大型国有企业给予长期贷款支持，使其成为本市发展公共租赁住房的生力军。四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略 本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：1从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，上半年全国20家大型开发企业集团中，恒大的业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。22009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。32010年上半年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；4这次调控的力度是逐步增强的如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。首先，企业应该认真贯彻遏制房价过快上涨的政策措施，不要捂盘惜售。手中有楼盘的企业特别是资金不宽裕的企业应通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。同时，市场低迷的情况下，应加快项目的开工和建设，增加市场供应，争取赶上下一轮行情。其次，企业在当前市场低迷情况下，可以到二三线城市逢低吸纳土地，也可以拿一些非住宅用地。当前，已经有很多企业纷纷在二三线城市逆势拿地，为后续发展蓄势。同时，当前调控从紧、市场低迷情况下，部分中小企业可能面临资金链短缺的问题，大企业可以考虑参股、收购，使项目正常开发，对大企业和中小企业、对市场都有利。再次，企业要争取参与保障性住房的建设，参与大型居住社区的建设，开发建设符合绿色、低碳、环保要求的房地产产品，提升房地产开发的产业化和