高地价（通用6篇）
高地价 篇1
名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价
所谓“容积率”，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数 ＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及 其他费用
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。楼面地价
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。
楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的计价方式。业内人士认为，用楼面地价进行土地拍卖是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。以亩计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平，易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地规避市场风险。
基准地价
基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。
基准地价含义如下： 1．基准期日
基准地价的评估期日为：2000年1月1日。2．土地开发程度
(1)商业用地：区域“六通”(通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通”(通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”
(3)工业用地：(1)一，二，三，四级地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；(2)五级地：生地 3．使用年期
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年 4，容积率
(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.6 5．土地权利状况
有偿使用(出让，转让，出租，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。
该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础,其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格,按成交价格确定。
对原行政划拨的土地,其土地使用者因转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作价入股等,且符合省、市有关规定可以补办土地出让手续的,应按宗地评估确定价缴纳级差地租和市政配套费。
宗地地价
宗地地价是指具体宗地在法定使用年期内的价格。宗地地价由市土地行政主管部门根据拟出让土地的条件和土地市场情况，按照国家和省的规定，组织进行评估确定
地价基本概念简介
一、基准地价
基准地价是人民政府对城镇规划区范围内现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等土地用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发２００１１５号）、国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发２００１１７４号）等规定，基准地价由市、县人民政府根据国家统一划定的城市土地等级和规定的地价幅度依法定期确定和公布。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。基准地价的基本内容，包括分用途、分区域基准地价及其在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系都应当以适当的形式在指定场合或媒体上公布，并接受查询。
二、宗地地价
宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。宗地地价评估是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土地使用权价格。根据评估目的不同宗地地价可分为：标定地价、出让底价、交易地价等。
三、标定地价
标定地价是宗地地价的一种，是市、县人民政府根据管理的需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，标定地价必须定期确定并向社会公布。根据国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》规定，对市场交易中的土地申报价格，要依据标定地价进行审核，凡土地转让申报价格比标定地价低２０％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
四、国有土地使用权出让底价 国有土地使用权出让底价是指人民政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平和相应的产业政策，确定的某一宗地出让时最低控制价格标准。国有土地使用权出让底价依法由市、县国土资源行政主管部门会同有关部门拟定，列入国有土地使用权出让方案报经县级以上人民政府批准。在国有土地使用权招标、拍卖、挂牌竞价出让时，如报价均于低价，市、县国土资源行政主管部门应当依法中止该宗地使用权招标、拍卖、挂牌竞价出让。国有土地使用权出让底价必须严格保密。
五、协议出让国有土地使用权最低价
协议出让国有土地使用权最低价是指省级以上人民政府为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。协议出让国有土地使用权最低价由国土资源行政主管部门会同有关部门根据不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例拟定，逐级报省级人民政府批准后执行。但是，直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市还须报国土资源部核准
各种面积概念、测算规定及公摊计算规定
1、建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围。
⑴计算全部建筑面积的范围
① 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
③穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
④楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
⑤房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。⑥挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
⑦属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 ⑵计算一半建筑面积的范围
①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。⑶不计算建筑面积的范围
①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
③房屋之间无上盖的架空通廊。
④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。
⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
2、共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
3、共有建筑面积的分摊方法
共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面积的分摊方法如下：
1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
2、商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
4、房屋使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
5、房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。销售面积最终以产权面积为准，它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。现今颁布的《中华人民共和国物权法（草案）》第七十六条规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊给，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。因此，可售面积一般少于建筑面积。建筑面积在工程竣工验收时就可以确认，但售出的产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。对实际面积超出己售面积的（在3%幅度内），购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。
房屋面积测绘与公摊的一些规定
《厦门市房产面积测算暂行细则》
第七条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米，下文同）的永久性建筑。第八条 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。第九条 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。第十条 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
第十三条 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等保护墙面，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂体墙（如玻璃幕等）。第四章 房屋建筑面积测算
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。
（17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。第二十条 计算一半建筑面积的范围：
（1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第四章 房屋建筑面积测算
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。
（17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。（1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第二十条 计算一半建筑面积的范围： 第五章 共有建筑面积测算
第二十二条 共有建筑面积的处理原则：
（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。（2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。第二十五条 共有建筑面积的一般内容
（1）共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
（2）共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
第二十六条 其它相关建筑面积的处理：
（1）独立使用的地下室（如地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程（含平战两用）的地下室以及幢外公共设施用房等，均不计入共有建筑面积。
（2）超规划批建层高（2.20米）建设的技术转换层、架空层不计算层数，整层不计建筑面积，该层可不计容积率、也不视为超层。
（3）按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术转换层、避难层、室内“空中花园”等，其中的公共设施用房根据使用功能计入共有建筑面积；其余建筑面积单列，不计入共有建筑面积，可独立办理产权。
（4）独立建筑的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房不计入共有建筑面积，按自然幢分别测算建筑面积，可分别独立办理产权。
（5）非独立建筑的为他幢或为多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等建筑面积不计入共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
（6）作为人防工程（含平战两用）的地下室以及分期建设工程中的跨期服务的公共设施用房和管理用房等的建筑面积不计入共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
高地价 篇2
首先, 房价的高低主要受什么影响呢?造成高房价的因素很多, 包括房地产开发成本、市场供求关系, 中国城市化率的提高等等。就我个人观点认为, 从长远看, 虽然房地产开发的成本对房地产价格有着明显的影响, 但在市场经济的环境中, 商品价格不再由计划经济时期的成本加利润决定, 而是由商品供求关系决定, 所以房地产的价格归根结底是由供求关系决定。这是符合经济学的基本规律的。虽然房地产这个复杂的商品市场受国家政策的影响也很大, 不过人们对房子的需求才是决定房价的根本因素。因此, 当前一些城市房价上涨, 其根本原因就是这些城市的房地产需求大于供给。当一个市场处于需求大于供给时, 价格必然上涨。买房是中国人传统观念中的一部分, 在很多人看来, “房子”就是“家”的前提。有了一个温暖的小窝, 才能建立一个温馨的家庭。越来越多的人把奋斗目标设成了买房、买车。显而易见, 房子在人们心中占有多么重要的地位。目前在中国很多城市中, 对于房地产的需求都属于刚性需求, 自从进入2010年开始, 80后的人们都迈向了30岁, 这一群人结婚的刚性需求是不可小觑的购房大军。总而言之, 虽然短期内, 房价受政府出台的各种政策的影响很大, 但我坚信, 从长远来看, 真正决定房价的还是不同时期人们对于房屋的需求。
因此, 我并不赞同高地价导致了高房价的说法, 高房价是由需求大于供给的供求关系决定的。那么地价与房价是什么样的关系呢?土地是构成房地产的一个重要生产要素, 在市场经济中, 同样地, 土地的价格也是由土地的供求关系决定的, 根据土地的供给与需求量, 地价有其自己的变化规律。但由于土地的需求量即指房地产商购买的土地量, 而房地产商会买多少土地在一定程度上受房价的影响, 即开发商会根据销售收入以及获得的利润, 制定置地计划。因此, 虽然房价与地价都存在着各自的变化规律, 地价的变化却存在着滞后的现象, 并且在一定程度上受房价影响。
下面将从房地产商的角度举例做具体分析以便于读者理解。当投资者竞投土地时, 首先想到的肯定是这个土地建成后会卖多少钱, 再扣去投资者所估计的建设成本、税费等等, 投资者估算得到自己认为合适的购买土地的成本, 同时, 投资者将其与所拥有的可支配资金综合考虑决定是否购买土地。所以, 当房价上涨时, 土地的价格也会相应的上涨, 是因为投资者因为销售收入的增加, 有了更大的购买土地资金空间, 可以接受更高的土地价格。2009年全国主要城市地价监测报告也表明, 在一系列“扩内需、保增长、调结构”的政策措施刺激下, 我国经济企稳回升势头逐步显现并增强, 总体形势积极向好。1～11月, 城镇固定资产投资保持快速增长, 同比增长32.10%, 其中, 房地产开发企业完成投资持续走高, 同比增长17.8%;12月全国70个大中城市房屋销售价格环比连续10个月上涨, 价格指数的同比涨幅7.80%。从下图我们可以看出, 2009年全年, 各大中城市地价水平随房价水平变动, 受房价影响。但是, 导致地价上涨的因素还有很多, 比如土地稀缺、资源短缺等等。
那么, 土地招标拍卖挂牌的出让方式是否导致了高地价呢?
招标拍卖挂牌供地与协议供地出让方式相比, 市场的透明度更强, 参与者的竞争也更激烈, 最后的交易价格也更能反映真实的土地市场价值。招标拍卖挂牌供地政策只是通过市场竞争将原本真实的土地市场价格显示出来。而且, 通过实施“招拍挂”供地制度使土地价格更加透明后, 房地产开发商可以通过公平竞争取得土地, 这样, 开发商可以把更多精力集中到如何建好房子上。因此, 健康、规范的市场可以促使开发商生产更加优质的产品。同时, 政府也可以通过卖土地得到充足的资金, 去建设更多的廉租房屋以及经济适用房来解决低收入群体的住房问题。所以, 招标拍卖挂牌的出让方式并没有导致高地价的出现, 反而促使了一个更健康的房地产交易环境的出现, 规范了房地产交易中的行为, 促使其形成了较真实的土地市场价值。
下面再从开发商的角度做进一步分析。开发商作为市场经济中的经济人, 必然会从自身利益出发, 认真研究市场, 即使个别人可能有冲动的时候, 但从总体上看, 决不会因为土地通过招标拍卖挂牌方式出让了, 开发商就集体失去理智而疯狂竞争购买土地。但需要指出的是, 目前的“招拍挂”出让方式仍然存在一些弊端, 其可能在一定程度上对地价造成影响, 但我们必须承认这种新方式已经在原有协议出让方式的基础上有了很大的进步。我相信, 通过大量的实践校验, 政府会逐步完善“招拍挂”出让方式, 使市场向更健康的方向发展。总的来说, “招拍挂”只是一种工具, 土地稀缺、土地供应不足以使地价过高, 令房子供应不足, 供不应求才是地价楼价上涨的主要原因。
总结:本文就目前很多热点话题进行了浅析, 包括影响房价、地价上涨的主要因素, 房价与地价之间的关系以及地价与土地招标拍卖挂牌出让方式之间的关系。我认为, 决定房价、地价上涨的都是市场中的供求关系, 其他因素只在短期内对存在一定的影响。通过本文的分析, 目的使人们更清晰的认识房地产市场, 理性购房。
摘要：我国房价近年来一路攀升, 过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高。本文主要分析了影响房价、地价的主要因素以及房价与地价之间的关系, 最后深入探究土地“招拍挂”出让方式与土地价格上涨的关系, 帮助人们更清晰地认识房地产市场。
关键词：房价,地价,土地“招拍挂”,关系
参考文献
[1]数据来源:城镇固定资产投资、房地产开发企业完成投资、全国70个大中城市房屋销售价格数据来源于国家统计局网站。
高地价高房价的“虚火”何时能退 篇3
近日来，楼盘涨价可谓风生水起，络绎不绝。房地产市场的火爆，既是一个亮点，也是一个争议颇多的热点。近日北京市商品房住宅成交均价已经达到13302元／平米，比1月份上涨了2864元／平米，涨幅接近三成。在房价大幅上涨的同时，今年上半年，周内主要城市的商品住宅成交量，也基本恢复到2007年上半年楼市攀到高峰时的水平，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100％，深圳的成交量同比更是增长150％。
6月30日，中国中化集团公司旗下方兴地产以40.6亿元拿下炙手可热的北京广渠路15号地，成为北京新“地王”。该地块占地约15 59万平方米，综合、商业建筑瓶移约为771.1万平方米，起拍价为26.12亿元。至此，6月26日刚在北京“称王”短短几天的成都中泽置业有限公司被赶下“王座”。
进入5月份以来，除北京以外。上海、宁波、重庆等城市，“地王”电频频出现，
“地王”频频出现让不少开发商看到了希望，认为房地产业已结束调整并逐渐回暖。“虽然‘地王’仅是个案，但也表明房地产开发商看好中国未来经济形势。日前，公司销售状况良好，房子已基本售完。”某房地产开发企业市场部一位经理说。
与房地产开发商信心满满相比，普通消费者对“地王”的出现则表现出忧虑和担心。在成都一家保险公司工作的孙先生表示，大学毕业参加工作以后每个月都要往银行存入一定数额的钱，用于以后购房。“在网上看到有关‘地王’的消息后，感觉房价又要涨了，房子离自己越来越远了!”
统计数据显示，5月份，全国房地产开发企业完成土地购置而积9875万平方米，同比下降28.6％；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3％。70个大中城市房屋销售价格环比上涨06％，涨幅比上月扩大02个百分点。
统计数据显示，1至5月份人民币各项贷款增加584万亿元，同比增加372万亿元。其中，5月份新增人民币各项贷款6645亿元，同比增加3469亿元。国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低20％。
适度宽松的货币政策打开了“货币水龙头”，房地产开发商的资金紧缺状况也因之得以极大改观，从“拆西墙补东墙”变成“不差钱”。5月份，华润地产配售23亿股，筹资近33亿元；保利地产不仅发行13亿元公司债，80亿元的增发方案也获得批准。
一位权威人士在“北京国际金融论坛2009夏季报告会”上透露，今年全年的信贷计划在一季度完成了90％以上，当季从银行信贷转到投资领域的资金大概是2.4万亿元。其中，不可否认确有一部分资金流入股市和楼市。
业内有关人士表示，“地王”频现无疑是房地产泡沫的聚拢，前期银行信贷的释放造成流动性泛滥，这给房地产企业提供了大量资金，在此支撑之下，这些企业才有钱囤地。
除了适度宽松的信贷政策，地主政府有意的“托市”行为也是造成出现“地王”的重要原因。
地王重出江湖，重新掀起新的抢地热潮，让人情不自禁地想起了那个地王频出的2007年，那个地价、房价交替疯涨的火爆局面。
然而，楼市真的已经彻底回暖了吗?目前恐怕还不能如此断定。其一，金融危机的影响并未过去，房地产市场也不例外，在全球经济尚未好转的背景下，房地产市场的虚火先旺起来，炒作土地，频频制造高价抢地的现象，只会吹大高房价的泡沫；其二，为了拉内需、保增长，国家针对房地产行业出台了很多政策，如减免商品房消费税费，降低第一套房首付款贷款比例，贷款利率实行打折优惠，其目的无非是希望以此来拉动上游产业。然而，遗憾的是，目前快速上涨的房价不但没有拉动上游产业，反而还抑制消费需求，高房价离民众的购买力依然差得很远。更可怕的是，眼下楼市一派繁荣的表象背后还隐藏着不少猫腻和风险，比如各大银行集体违规为二套房贷暗中松绑，个别地方一成首付再次出现。
这种情况下，地王频现，除开发商乐观后市预期外，无法不让人担忧：宽松的信贷政策，会否让大量资金流入房地产市场，从而加大楼市的进一步泡沫化。事实上，这样的怀疑已不是空穴来风，一项数据显示，截至笔者写稿时，今年中国各银行的信用贷款，仅50％用在实体经济之上，而另外一半，部分流入股市与楼市，并推升股价与房价上扬。在信贷方面，银行往往向大型企业倾斜，央企的融资优势就显得更为突出。倘若央企充裕的资金大量流入房地产市场而不是制造业，影
响的就不只是房地产市场那么简单了。
“地王”频现究竟昭示了什么
虽然地价一再创新高，可开发商依然勇往直前，不会做亏本生意的开发商肯定相信后市还有利可图，对高端消费能力信心十足。开发商的这种信心也并不是没有根据，有资料表明，目前中国收入分配的“二八效应”日益明显，越来越多的钱集中到了20％的富人手中，有高档楼盘的广告更是一语中的：“只奉献给那些影响世界的人。”
高端楼市的热闹精彩，掩饰不住普通百姓住房的尴尬——2008年北京市的城镇居民人均可支配收入为24725元，而北京市四环以内的房价在15000元一平方米以上；靠普通人的工资，一年不吃不喝，还不够买两平方米的房子。再看看北京市所谓的高收入者，据北京市税务部门掌握的数据显示，年收入达到12万元者约有25万，而北京市2007年全年销售12万套商品房，2008年滞销住宅套数近36万套。
显然，北京人现有的收入状况难以支撑起房地产市场的持续繁荣和高房价。
可为什么北京市的高地价和高房价还能一再创新高呢?一方面说明，隐性收入和实际收入的巨大差距，看不见的“富人”阶层比实际统计和有纳税记录的多得多；另一方面也证明，北京的楼市不仅仅是北京人的楼市，而且是全国和全世界的楼市，难怪时常听说某外地煤老板又一掷千金、豪爽地买下一个单元的说法。由此看来，在购买需求和购买能力均旺盛的住房刚性需求中，期待北京市房价大幅下降只是个美丽而不现实的愿望。
新地王频现，昭示住房保障的迫切性。逐利的房地产商显然是“嫌贫爱富”的，他们对高端商品楼情有独钟，愿倾其优势资源去苦心竞争和经营，以打动和迎合有实力的高端客户，而对那些无力购房的普通市民就不会问津了。因此，在市场忽视弱势群体、调节公平失灵之时，更凸显了政府保障性住房的重要性和必要性。
或是上演最后的疯狂
楼价之所以一涨再涨，几近癫狂，其中主要的原因还是大量购买力的存在，近期不少项目都出现热销的情况。使得上半年楼盘的销售同比去年有了大幅上涨。
据相关人士分析，之所以出现这样热销的局面，主要是受国际金融危机波及，2008年国内经济环境恶化，使得政府重新将房地产业作为促进经济发展的支柱型行业，从而出台了一系列针对性极强的救市政策，在政策刺激下楼市迅速出现了积极的变化。降息、放松二套房贷、减免流通环节税费等
一系列优惠政策刺激了楼市消费，刚性需求得以集中释放。宽松的货币政策导致了市场流动性过剩，为了资金的保值增值，大量资金开始向楼市流动，山西、内蒙古、温州等地的投资客重新进入楼市。
在某网所做的“楼市泡沫是否重现7”的专题调查中，截至7月6日，有近2000位网民参与调查，其中认为“现在楼市有泡沫”的占到95.1％，而有437％的人认为“房价暴涨”是形成泡沫的最主要原因。
居然这么多人在担心同一件事，出现这样的看法也就顺理成章：楼市正在积聚的泡沫，有可能导致中国式次贷危机的爆发。美国次贷危机爆发后，全球各国为其埋单不同，如果中国发生“次贷危机”，将不会有人来救我们?
如果任其疯狂下去，房地产泡沫就会越积越大，同样，泡沫内部的压力也会越来越大，过大的压力差，就会跟“莲花河畔”一样，将房地产市场从底部切断，从高处倒向地面。
正是看到房地产市场有重蹈莲花洞畔覆辙的危险，看到过分的流动性已危及楼市乃至整体经济安危，率先拯救楼市的杭州市又率先出台了“微调”政策，并且把矛头首先对准了需求一方，将购买第二套的首付提高到四成，利率按基准利率的1.1倍执行。据报道，杭州的房产投资客已达四成。此举被看作一个信号，已有报道称其他城市有可能跟进。
在保增长为主要任务的大环境下，此番房地产价格的上涨，已被戴上救经济乃至救中国的冠冕，希望中央政府迅速出台房地产紧缩政策，并不现实，何况，中央政府刚刚放宽房地产公司资本金限制。房地产业已经开了地方政府先行一步越权救市的路子，因此，这次如果真的需要紧缩，恐怕也是先从地方试起，走一步看一步。但不管谁先下手，思路应该大体一致，即从控制流动性入手，先控制需求方，再控制供给方。
另据《上海证券报》报道，二套房贷可能收紧已成普遍预期，更有房地产界人士透露，业内盛传央行将统一口径，严格执行二套房贷款标准，目前的外紧内松做法将被叫停。
“外紧内松做法将被叫停”，这貌似可笑的做法竟成为“潜规则”。房地产政策的严肃性哪里去了?我国的宏观调控之所以“一紧就死、一放就乱”，关键就在于执行，把国家政策当“松紧绳”用，焉能不付出代价?
第二套住房信贷政策的出台是为了打击投机、抑制投资，这样不但能够抑制房价过快上涨，也能消除投机泡沫和金融风险。
世界历史经验告诉我们，无论哪种类型的经济体制，无论哪个经济行业，投机都是经济发展的大敌和隐患。可我们似乎不以为意，去年下半年以来，一些地方以应对金融危机、保增长的名义，曲解适度宽松货币政策，竟列二套房贷款政策睁只眼闭只眼，“外紧内松”，甚至提出了“改善性住房”的政策，把二套房信贷政策“变相”地突破了，造成今年以来楼市投机泛滥，泡沫泛起，风险加剧，中国楼市回到了“2007年的非理性梦魇”。
看来，二套房贷政策压根就不该有任何放松，这个教训值得总结吸取，千万不能重蹈覆辙。
切莫好了伤疤忘了痛
半年前，土地还是开发商眼中的“烫手的山芋”，转眼之间竟然成为众人追捧的“香饽饽”。几个月前，许多开发商还在到处叫穷，饱受资金链断裂之苦，如今居然又开始出手阔绰，争当土地市场的“霸主”。反差之大，恍如隔世。
土地市场交易火热，开发商整天看地拿地，严格来说并非什么坏事。它至少表明目前开发商信心在恢复，市场投资开发力度在加大。这对于扩内需、保增长，拉动国内经济尽快走出低谷，应该是件好事。
不过，事情并非如此简单。一是当前市场销售情形没有那么乐观，房价依旧高企；二是2007年的惨痛教训就在眼前。2007年受国际国内诸多因素影响，开发商四处拿地，争抢“地王”，囤地炒地现象更尤为普遍。如此疯狂、不理性，不但炒高了房价，积聚了楼市泡沫，更蕴积了巨大金融风险。
当前，房地产市场为何好起来，主要原因并非缘于市场的自身调节，更非缘于开发商的断腕自救，而是因为政府基于全局而做出的重大政策调整，尤其针对房地产市场出台了诸多利好政策，如调低银行贷款利率，鼓励金融机构加大对房地产企业的资金支持力度，减税、减费刺激楼市消费……
政府救市，意图其实也很清晰，一是期望通过宏观政策的调整，给房地产市场造成较为宽松的政策环境，缓解市场压力，进而扩大内需，拉动经济；二是指望房地产商降价促销，让利于民，共同激活低迷萎缩的楼市。但许多开发商只看到了前者，对于政府呼吁却佯装听不见。他们要么固守暴利思维继续坚挺，要么假装促销糊弄百姓。
商人毕竟是商人，指望他们“穷”则降价促销，“富”则让利于民，个个坚守应有的社会责任，多少有些一厢情愿。在市场充分竞争机制尚未建立之前，要他们始终保持理性，还须政府职能部门的时刻提醒：加大市场查处力度，打击杜绝虚假按揭、违规炒房行为出现；加大金融监管力度，防止开发商骗贷现象发生……规范开发商市场运作，建立健全房地产市场秩序。从政府自身来看，各地还需加大保障房建设力度，加大这方面的土地供应，最终使商品房、保障房市场供应渐趋平衡，筑牢楼市安全堤坝。
近日某开发商的一句话，“市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由8％下降至5％，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢?”这句语，道出的不仅是开发商再次疯狂的心声，更间接映照出当前较为真实的市场行情。从中透露的，不应只有积极、乐观，而更应有风险和警示。
滨海新区：MSD片区或将成为地产制高点
2008年，房地产市场经历了一个冬天的蛰伏，进入2009年，就开始出现了大幅回暖的趋势。近期塘沽开发区更是实现了销量的井喷，同时大范围的拆迁改造使得塘沽涌现了大量购房刚性需求，对近期楼市起到了良好的推进作用，让塘沽区的成交量长时间稳居全市各区之首。
进入2009年7月，连日来酷暑天气并未浇熄购房者的热忱，盛星东海岸的销售现场也经历了一个特别的周末，周六周日仅仅两天，二期10号楼推出的所有户型已经全部售罄，本周，东海岸II期的54套住房亦将和广大意向客户见面，届时，售楼处必将经历又一次的热销景象。
东海岸II期本次推出的10号楼18层海派“景质”空间，是在凝练一期户型精华的基础上，融汇二期功能空间的亮点所在，南北通透户型，最大程度的满足了了人体对舒适感的最高要求，实现与阳光、清风、氧气的亲密接触。
典藏户型与合理价格区间的强势组合，实现了东海岸的高性价比，热闹的销售场面，印证了东海岸的巨大升值潜力。最小购房压力，最大完美享受，最高升值空间，尽在我的海岸完美生活。
90平方米，两室复刻经典，惬意生活随即拥有复刻一期“H”型经典户型，方正格局，空间分布合理紧凑，绝无浪费；南向起居室与北侧通风阳台巧妙设计，南北通透户型结构，使清新空气充盈室内；动静分区明确，独享卧室私密空间；厨房紧邻入户门，靠近储物阳台，让生活变得更加便利。
62平方米，一室与67平方米一室宜居设计，格局方正，
有效利用空间；大幅观景阳台承接客厅，使室内阳光充沛，享受多维日光呵护；配备新风系统自动调节鲜氧流量，空气清新如怡；卫生间干湿分离，提升空间利用效率，令生活更舒适。
另外，今年大港将全面推进以油田居民区为主的南部城区经济适用房建设项目，预计年底可建成55.9万平方米经济适用房，并初步具备入住条件。
据了解，为改善长住大港油田外围基地居民的生活条件，大港油田启动了外围居民“回迁”工程，5632户外围基地油田员工家庭根据个人意愿可以迁回油田居民区内新建的一批经适房居住。截至目前，油田外围基地居民中绝大多数都已申请了该批经适房。
根据居民户数并经市相关部门批准，本批经适房建设规模为55，9万平方米，平均居住面积约为90平方米／套。这批经适房将在我市有关规定基础上，以“零利润”价格向“回迁”居民销售，初步测算成本销售价格在2千元／平方米左右。同时，大港油田还将以8百元／平方米的价格，统一回购这些居民在原居住地的住宅。
众所周知，在土地资源日益紧缺的当下房地产市场，无论从私密性、舒适性、人性化、多样性的顶级人居标准，还是从投资价值的角度上来考量，低密度别墅产品都具备了无可挑剔的均好性。作为稀缺的代名词，别墅产品往往被冠以‘不动产’的称谓，而在寸土寸金的滨海MSD核心区域，以别墅产品为主导的弘泽制造更是当仁不让的成为了衡量区域价值的风向标，城市核心区中的高端不动产，弘泽制造，乘势耀居于此。
凭借独特的建筑视觉面孔与兼顾东西方自然章法的产品设计理念，弘泽制造通过对于建筑细节的考量与践行，使产品无论从审美性还是实用性上都堪称经典、传世，同时，在依托固有低密度别墅高端气质的基础上，项目以客户体验为出发点，在产品层面上赋予了项目更多的附加值，如果说低密度别墅产品属性是滨海的核心不动产的定制标准，那么拥有纯石材建筑形态与地源热泵科技系统的弘泽制造则可以说是高端居住感受的“体验不动产”。
作为弘泽制造精工产品的表率，弘泽制造的纯石材建筑成色，不仅于居住体验上达成了尊贵人士对高标准生活的极致要求，也填补了滨海MSD区域的人居空白点。在物以稀为贵的今天，相信具有滨海核心不动产价值的弘泽制造将会成为一部分尊贵人士的投资首选。
从欧洲的百年石堡到古希腊巍峨的神殿，无一不是用坚硬的花冈岩横亘千年见证时间的永恒，无有独偶，具有滨海区域罕有的全石材四层半电梯洋房的弘泽制造，也可以算是当代建筑的上乘范本，经过多重工序精心切割，打磨，抛光，以及多道严谨流程的检验与把关，弘泽制造的纯石材洋房无处不流淌着象征身份与品质的人居精髓。简约而不失大气的外檐构造，除了能给客户带来品质感与身份感之外，针对不同季节变化，对于居住环境的调节，也有他的独到之处，在夏天具有极强的隔热功能，在冬天具有室内保温的功效，使居住在其中的人一年四季均可享受到最适宜人体舒适度的环境温度，是养生建筑的极致体现。
高地价 篇4
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价的基本事项不包括。A：估价目的 B：估价对象 C：估价时点 D：估价原则 E：合法性
2、决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价的因素是__。A．宗地基础设施条件 B．宗地临街状况 C．土地使用年限 D．城市规划限制
3、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到，从而最大限度地增加利润。A：节约运费 B：扩大市场需求 C：优化品种结构 D：降低生产成本 E：时间因素
4、新企业所得税法所称，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。A：非居民企业 B：居民企业 C：国有企业 D：外资企业 E：土地
5、根据《农用地分等规程》，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础，通过对顺序逐级修正综合评定农用地等别。
A：土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平B：土地自然质量、土地经济水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量 D：土地利用水平、土地自然质量、土地经济水平E：合法性
6、股票属于__。A．短期信用工具 B．长期信用工具 C．不定期信用工具 D．中期信用工具
7、基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按《城镇土地估价规程》规定，市区内主干道在基准地价图上应该用表示。A：单实线 B：双实线 C：单虚线 D：双虚线 E：时间因素
8、下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是。【2008年考试真题】 A：工业区待出让地块 B：市中心办公楼的租金 C：二手房交易价格 D：边远地区办公用地 E：时间因素
9、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的。A：耕地 B：农用地
C：农用地和农村建设用地 D：农用地和宜农未利用地 E：35％～50％
10、编制的依据是城镇体系规划和城市规划纲要．【2002年考试真题】 A：城市细部规划 B：城市总体规划 C：城市详细规划 D：城市分区规划 E：土地
11、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为48万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。A．53.6、54.2 B．46.4、45.8 C．56.6、45.8 D．46.4、54.2
12、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本
13、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为比较合适的依据是。A：工程概算 B：工程预算 C：设计概算 D：贷款计划 E：土地
14、农村村民申请宅基地，须由批准。A：村民委员会 B：乡镇人民政府
C：县级土地主管部门 D：县级人民政府 E：35％～50％
15、某市拟于2004年12月8日拍卖位于市区的10宗住宅用地，若以拟拍卖土地为一统计总体，则其中对A宗土地面积的统计表述应属于．【2004年考试真题】
A：数量标志 B：数量指标 C：品质标志 D：质量指标 E：土地
16、指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。A：标定地价 B：基准地价 C：毛地价格 D：生地价格 E：时间因素
17、下列关于补充耕地方案的编制与审核，表述不正确的是。
A：审核补充耕地的目的是保证被建设占用的耕地必须切实得到补充，被占用的基本农田也必须从一般农田或新开垦的耕地中划出同等生产能力的耕地作为基本农田
B：直辖市或省辖市人民政府申请城市建设用地占用耕地的，由直辖市或省辖市人民政府土地行政主管部门负责编制
C：补充耕地方案的内容通常以表格的形式填写 D：补充耕地方案编制的主体一般是县级人民政府 E：35％～50％
18、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日
19、下列项目中不属于企业资产的是。A：银行冻结存款 B：涉及诉讼的财产 C：库存设备 D：租借设备 E：土地
20、新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上。【2006年考试真题】 A：不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变 B：不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变 C：不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变 D：不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变 E：时间因素
21、根据农用地__，初步划分土地经济系数等值区。A．自然质量 B．利用状况 C．经济状况 D．经营状况
22、地籍的__体现了地籍图册资料的可靠性。A．法律性 B．精确性 C．连续性 D．空间性
23、不属于其他货币资金核算范围的是。A：银行汇票存款 B：在途货币资金 C：外汇存款 D：外埠存款 E：土地
24、大城市的基准地价工作底图是。A：1：2000～1：5000 B：1：5000～1:1000 C：1：10000～1：50000 D：1：1000～1:5000 E：国家实行土地估价师资格认证制度
25、证券投资基金按照基金证券能否赎回，可以分为两种类型．【2007年考试真题】
A：封闭型和开放型 B：固定型和管理型 C：单位型和追加型 D：契约型和公司型 E：土地
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据统计学原理，对某宗地地价定义中的描述，可称为品质标志。A：土地用途 B：土地使用年限 C：价格类型
D：土地权利状况 E：土地出让年期
2、会计核算的基本前提是。A：谨慎性 B：会计分期 C：会计主体 D：货币计量 E：持续经营
3、乡镇企业建设用地的具体要求是__。A．应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B．应当符合土地利用计划
C．坚持合理布局，综合开发，配套建设
D．涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批 E．涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批
4、根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是。A：耕地肥沃程度相当的归同一区段
B：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段 C：商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段 D：面积相当的小区划归同一个地价区段 E：人口相当的小区划归同一地价区段
5、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之（）以下的土地闲置费。A．5 B．10 C．15 D．20 6、2008年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是__。
A．工业项目的建筑系数应不低于30% B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7% C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配套设施 D．工业企业内部绿地率最多不得超过20%
7、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了__对地价的影响作用。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地条件
8、根据不同的自然条件和社会条件，可以将耕地划分为灌溉水田、望天田和等。【2004、2002年考试真题】 A：轮歇地 B：旱地 C：菜地 D：水浇地
E：土地功能具有永久性
9、影响不动产价格的社会因素主要有__。A．政治安定状况 B．社会治安状况 C．经济发展状况 D．不动产投机 E．城市化进程
10、国家实行土地__使用制度。A．有偿有限期 B．有偿无限期 C．无偿有限期 D．无偿无限期
11、信用的主要形式有__信用。A．国家 B．民间 C．偿还 D．商业 E．地方
12、从市场交换角度，企业的价值是由__决定的。A．社会必要劳动时间 B．建造企业的原始投资额 C．预期收益能力 D．企业生产能力
13、平均指标用于描述一组数据的．【2009年考试真题】 A：集中趋势 B：离中趋势 C：一般水平D：差异程度 E：分散程度
14、下列关于土地增值税，说法不正确的是__。
A．土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 B．土地增值税的课税对象是无偿转让房地产所取得的土地增值额 C．土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为汁税依据
D．纳税人转让房地产所取得的收人，具体包括货币收入、实物收人和其他收入
15、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 B：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿 C：抵押权已登记的先于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E：抵押权未登记的，不予清偿
16、按标志是否可以用数量表现进行划分，分为。A：品质标志 B：数量标志 C：直接标志 D：间接标志 E：实践标志
17、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。A．3 B．5 C．7 D．10
18、下列会计等式中，正确的是。A：资产=负债+所有者权益
B：资产=负债+所有者权益+收入 C：资产=负债+(所有者权益-成本)D：收入-费用=利润 E：资产=成本+利润
19、确定固定资产重置成本的方法有。A：成新率法 B：细节分析法 C：物价指数法 D：功能价值法
E：取得开工许可证
20、下列属于决定不动产供给的因素是__。A．人口数量 B．价格 C．收入水平D．消费结构
21、下列，属于土地市场的主要特点。A：土地供给弹性大 B：政府管制较严
C：土地市场的垄断性 D：交易实体的移动性 E：流通方式的单一性
22、城市规划纲要的内容包括：__ A．论证城市发展的技术经济依据和发展条件 B．拟定城市经济社会发展目标
C．论证城市在区域中的地位和作用，原则确定市域城镇体系及其布局 D．论证并原则确定城市性质
23、不动产可行性研究一般包括三个必要内容，不包括__。A．项目的必要性分析 B．对项目期望的可靠性 C．项目实施的可行性分析 D．项目的技术和经济评价
24、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明和。【2002年考试真题】 A：土地使用权证书 B：房产所有权证
C：建设工程规划许可证 D：施工许可证 E：先规划后建设
高地价 篇5
地价指数是运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为:地价指数=报告期地价÷基准地价×100%。地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小, 则地价波动幅度小, 社会经济稳定, 地价指数大, 则地价波动幅度大, 经济发展可能过热。
在国外土地评估成果中, 常常使用地价指数来描述地价变化的规律和反映城市地价在某一规定的基期或时点的地价水平。所谓地价指数就是指土地价格自某时点以来的增减变动幅度。土地价格指数在发达的资本主义国家主要是由地产商和地产中介服务机构编制, 用于生产交易和地产开发服务。目前, 我国地价指数的研究还很不充分, 除了为政府的地产管理决策提供参考依据外, 另一作用则是为服务地产开发, 引导社会投资方向。为此, 本人对地价指数进行了专题研究。
2 地价指数特殊性
地价指数以地域性的指数为主, 以全国性大范围的平均指数为辅。虽然宏观经济形势对地价指数的走向有一个基本的影响, 但最能反映地价变化的还是各地域的地产水平。所以, 就地价指数来讲, 一是要在各城、镇编制自己的地价指数的基础上来编制全国性, 而不宜先全国性的后地域性的。在指数使用上, 各地的地产市场的变化还是要以当地的指数为主, 全国性的指数只作参考而己。
地价指数以分类指数为主, 综合指数为辅。就一个城市来讲, 价格变化起伏最大的首推商业类的和别墅类的, 即价格需求弹性大的地产项目。价格需求弹性小的地产项目的价格变化幅度相对较小一些, 对投资决策真正有价值的还是各类地价指数。因为, 这样的指数才能给投资者或管理者以一个明确的地产市场变化概念。
3 地价指数的用途
3.1 为政府决策提供参考
全国性的和地区性的综合地价指数可以让各级政府了解地产市场的总体行情和走势。为制订土地供应计划、资金安排计划、投资项目安排计划提供参考。城市的地价指数可以让政府了解地域性地产投资热点, 经济发展的热点, 各类地价指数则为各级政府制定各产业发展规模和计划提供很明确的参考依据。一般来讲, 如果土地价格上升, 很有可能推动其后的房价上涨;反之, 房价上升, 则有可能带动地价上升。某一类地产价格急速上升, 说明其供给可能不足, 政府在工作计划, 则应予以较多的土地供应和资金安排。反之, 则应减少。
3.2 为投资者提供参考
人们常说地产价格是经济发展的“睛雨表”, 地价指数确实能反映出一个地区和一个行业的经济发展态势。因为土地既是生活资料产品, 又是生产资料产品, 它的市场价格的变化既能反映地产业发展趋势又能反映投资热点, 这些都是投资者非常需要的信息。这些信息不仅为他们投资产业, 而且也为投资其他地产业提供重要依据。
3.3 为地产评估业提供参考资料
地产评估业的发展和地产评估单位的生命力都在于它们是否拥有足够的信息为客户、为社会提供服务, 地产价格指数是这些信息中的重要一种, 有了这个指数, 可以帮助地产评估者, 评估过去的、现在的和将来的某一地产价格或某一地产在过去、现在和将来某一时点的价格。如果没有地产价格指数, 要评估出地产在不同时期的价格是比较困难的。
4 指数编制的基本问题
编制指数时, 需要解决的具体问题主要有项目的选择、基准点 (基期) 的确定、权数的确定以及计算公式的选择等。
4.1 项目的选择
指数主要用来反映现象的综合变化程度, 因而应以总体的全面数据资料作为计算依据。但将总体的全部项目都计算在内, 实际上往往是不可能的或不必要的。在实际应用中, 编制指数所依据的几乎均为样本数据。因此, 样本选择的是否科学与合理, 是决定指数准确性的重要前提。一般而言.除数据本身的准确性外, 所选样本还应具有以下要求:
1) 充分性。即要求样本容量应足够大。若总体所包括的项目很多, 而样本容量很小, 往往不能代表总体的性质。
2) 代表性。即要求样本能充分反映总体的性质。在选择样本项目时, 要求所选的每一项目与所代表的实际项目在性质上应保持一致, 而各样本项目之间在性质上应有较大差异。
3) 可比性。即要求在不同时间或空间上, 用于对比的各样本项目在定义、计算口径、计算方法、计量单位等方面保持一致。
4.2 基期的确定
所有指数都有一个用于比较的基期或基准点。基期的选择通常由计算指数的预期目的和用途决定。就时间性指数而言, 基期的确定应注意以下几点。
1) 选择一个正常时期或典型时期作为基期。
即用作比较的基期应能代表事物发展的正常状态或典型状态, 而非正常的波动时期通常不具有代表性, 不宜选作基期。
2) 测算期距基期的长短应适当。
测算期距基期的间隔应根据所研究现象的特点和研究目的而定。比如, 可采用1周、1月、1季或1年等作为间隔期。一般而言, 对于发展变化较快的现象, 测算期距基期的间隔可短些, 否则可长些。但测算期距基期不宜过长, 测算期距基期的时间越久, 指数代表性通常就越差。一般应选择距报告期较近的时期作为基期。
4.3 指数计算方法
求取价格指数和公式一般有:
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式中:I——地价指数;
p1——测算期的样点地价;
p0——基期的样点地价;
q1——测算期的样点地产成交量;
q0——基期的样点地产成交量;
P1——测算期的样点地产的平均价格;
P0——基期的样点地产平均价格。
价格一般用“元/m2”表示;成交量一般用“m2”表示;指数可分为定基价格和环比价格指数。
由于公式 (1) 和 (2) 都是把成交量固定在测算期或基期, 在现阶段我国土地市场的情况下, 这样测算的价格指数有些失真。因为不管是基础价格还是测算期的价格都是和当时的成交量密切相关。土地市场行为不能离开成交量来讨论价格, 离开成交量的价格虚渺的, 市场上之所以存在某一价格, 是由当时成交量来决定的。
根据对商丘市土地市场的调查的实际情况, 选择公式 (3) 来推算商丘市的地价指数。基于商丘经济发展水平, 商丘市城区基准地价评估年为2001年、2003年和2008年。现以2001年的基准地价为基期的样点地价来计算商丘市的地价指数, 计算结果见表1～3。
由于受商丘市本身的经济状况的影响, 要每年进行一次基准地价的评估是不可能的, 两次评估的间隔有点长, 所得出的地价指数只能大概表示只能反映地价的变化趋势。由上表可以看出, 对于商业用地, 一级和五级地价上涨的幅度比较大, 二级、三级和四级级商业用地基准地价的上涨趋势则小一些。相对于商业用地, 住宅用地的基准地价的上涨幅度要更大些, 等级越低的住宅用地反而涨幅越大。对于工业用地, 由于它所受区位条件的影响不是很大, 所以工业用的地基准地价的上涨幅度不是很明显, 二级、三级和四级工业用地的基准地价有所上升, 而一级的基准地价则有下降趋势, 在2008年的时候出现过地价回落的现象。很显然, 利用地价指数所描述的地价变化规律和反映的地价水平与采用实际资料对比所分析的结果是完全一致的。所以, 在我国开展和加强对不同城市地价指数的研究和推广是非常必要的。
5 结论
1) 城市地价指数的准确性和实用性完全取决于所收集样点地价相关数据的准确性和现势性。需要不断地对影响地价变化因素的数据资料进行更新, 才能发挥城市地价指数的社会经济效益, 所以, 城市地价动态监测数据的更新是一项长期而辛苦的工作。
2) 根据我国城镇地价和地产市场的特点, 在地价指数的编制中要重视和处理好某些基本的技术环节, 如项目的选择、基期的确定、权数的选择、地价样点资料的恰当获取等。
参考文献
[1]土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社, 2000.
[2]中华人民共和国.城镇土地分等定级规程[M].北京:中国标准出版社, 2001.
[3]田永中, 邱道持, 朱莉芬.地价指数研究浅析[J].西南师范太学学报 (自然科学版) .2001 (2) :213-214.
[4]毕宝德.土地经济学[M].北京.中国人民大学出版社, 1998.
地价的“双面”真相 篇6
而在西安，他们的进展也不尽如意。公司分派过去的员工本属于公司中上层员工，在西安却花了一个多月的时间，才拿到一块500多亩大的土地。“我们几乎把西安所有的地都翻了一遍，最后才在近郊找到这一家开发商，他几年前以每亩100万左右的价格拿下了这块地，却没钱开发。我们以每亩130万元从他手里盘了下来。现在即将动工了。”
地价节节高升
这块地的价格，经过二手转让，算下来为1900多元/平方米。虽然目前还不知道该楼盘完工后会卖多少钱，但是其周边的楼盘已经给了它一个参考标准——至少超过3000元/平方米。“算起来，地价大概是楼价的1/3，我们能赚到1/3的利润。”
而在广州，这样的地价和房价早已成为历史。据消息人士透露，在广州，早在2005年，五六千元/平方米的商品房，其地价大约只有一两千元/平方米。而随着城市商品房用地的日益稀缺和萎缩，平均算来，到今年，广州平均每平方米的地价已经涨到3000多元。而“天价地”更是大大超越了这个水平，越拍越高，越拍越多，珠江新城某些楼盘，地价已拍卖到7000元/平方米。就连广州市番禺区不算繁华的沙湾，日前也有土地拍到5700元/平方米。
在政府实行土地招拍挂政策之后，在土地交易一级市场上，城市和近郊地区的土地身价日益尊贵，这已成为不争的事实。而地价高涨，必然拉升房地产开发的成本，于是房价随之攀升，这也符合房地产商的思维逻辑。地价和房价齐涨的局面不仅在广州一个大城市存在，今年以来，北京、深圳、上海等城市频传房价两位数涨幅。7月末，广东省统计局公布了今年上半年广东房地产业分析报告，数据显示，广州房价同比增长25.8%，深圳房价同比增长了42.1%！在专家眼里，房价以两位数的百分比上涨是一个很不正常的信号。
虽然楼价在地价的推动下，已经上涨到让大部分普通市民无法承受的水平，但另一个铁的事实是，希望买房的市民还是只能通过商品房一条路径购买房子。而与此相对的是，有些有楼且希望卖楼的人，心愿却不可得。
宅基地的理想与现实之悖
姚维敏，现在的名片上印着“广州寺右实业有限公司副董事长”，这个名号看起来没什么特别。而在2000年，他的称谓是广州市寺右村村长，耳熟能详的一个“村长”。1984年以前，寺右村还只是广州的一个郊区，是一大片菜地，当年的任务是负责给广州市民供应蔬菜。而现在，这里高楼林立。它地处越秀区与天河区的交界处，天河区已经成为了广州的CBD，是广州的商业和商贸中心，天河区的珠江新城也已经成了广州市最高档的写字楼和住宅地之一。
身处这样好的地段，寺右村周边有18年楼龄的二手楼盘均价已经上涨到7000多元/平方米，一栋建在污臭的河涌旁的新楼盘，预售价已经高达1.5万元/平方米。按照常理，姚维敏应该是欢欣的，但他却喜悦不起来，因为他和他的村民有楼也不能卖。由于村民的宅基地属于集体用地性质，按照国家法律，不能改变用地性质，不能擅自上市交易。
据姚维敏介绍，1984年，广州市政府按照城市规划，征用了寺右村500多亩土地，征地补贴是每亩6万元，平均算下来，每户分不到100元/平方米。由于失去土地，不能再做菜农，为了保障村民的日后生活，政府在征得的500多亩地中，给寺右村留下了15%的土地，供村民们盖房出租，以收来的租金填补日常开支，建房的资金就来自征地款。
在当年，姚维敏与他的村民过得很悠哉。按照1985年广州的生活水平，工人的平均工资大约1200元/年，而寺右村通过出租，每年可以人均分红两三千元，属于富裕一族。但今日的景况不可同日而语了，广州一般工人的月工资上涨到两三千元，寺右村的村民每年出租分红2万多元。而且自从2000年村委会转制为实业有限公司后，作为一个经济实体，也必须每年向政府纳20%的税，据姚维敏推算，每年该村上缴税收多达几百万，“生活水平越来越低了，比以前差很多了。” 姚维敏如此感慨。
由于收入水平下降，生活开支不够，再加上年轻人多外出打拼，寺右村有一半村民已经有明显的愿望——把自己的宅基地上市卖给非农市民。而这是违反国家的土地法的。
这个比例让记者有点惊讶。虽然之前有各路消息透露，广州的村民宅基地私下交易已经形成了气候，成了一个产业链，但是在寺右村这样还算保守、违规操作较少的村里，居然也有这么大比例的村民有这样的愿望。事实上，私下交易的宅基地也是一种小产权房，因为用地性质不能转变，即使私下交易，买方也拿不到土地证和房产证，权益得不到保障。
转手之间地价差距千里
姚维敏心理很不平衡，他想不明白，为什么集体用地与国有土地就有这么大区别。当年寺右村的土地，如果放在今天被房地产商竞拍的话，“至少每亩能卖20万。”
而比起几百米远的杨箕村来说，姚维敏还是暗叹幸运。杨箕村在广州市是一个很典型的城中村，四面已被高档的商品房包围。从临近的10多层楼高的地方往下看，这块土地显得相当渺小和凌乱，村里都是三五层高的“握手楼”，全是杨箕村村民建成用来出租的。
但按照广州市的城市规划，这个城中村在两年之后将不复存在，土地将被政府征用，收归国有，再拍卖开发商品房。与杨箕村命运相同的还有一大批城中村，据合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江介绍，广州市目前只有29平方公里的土地在开发商手中，其中远离市区的番禺、花都和南沙就占去了20.2平方公里，仅剩下9平方公里在市区内。这些土地显然不够满足日益增长的商品房需求。
所以，在广州138个城中村里，未来5年，广州市将拿出500万平方米的土地用于商品房建设。大批的土地将从集体用地性质的城中村中转变而来，而当记者再三打听这些城中村征地价时，很多业内人士都三缄其口，认为这是个言谈禁区。再三打听后，一位不愿透露姓名的业内资深人士告诉记者，拿石牌村来说，平均算下来，村民得到的“地价费”仅每平方米500元。
同时，我们又可以想象，像石牌村和杨箕村，因为地处繁华的天河区与越秀区，日后的地价又会拍卖到多贵！夹杂在这两个区之间的珠江新城，2005年的最后一块地皮，当时地价已经拍卖到3348元/平方米。而到了2007年，这块地上的房价已高达1.9万元/平方米。
据内部人士介绍，广州市区的地价，在2006年其实部分已经高达七八千/平方米。而今年广州的中心城市楼价已经高达1.1万元/平方米，有的土地，仅楼面价更是拍到1.3万元/平方米。杨箕村和石牌村在日后的房价中，其获利将成几何倍数增长。
“征一块地要经过四个部门，我不说基数，但是每个部门按照20%的价格来算，地价从征用到拍卖，拆迁、补偿、七通一平都得花费不少费用，中间上涨了多少你应该能算得出来。”上述该业内资深人士颇为神秘地说。成本固然在中间环节中节节攀升，但是由每平方米几百元涨到几千甚至上万元，这20%的递增账却让人算得颇感糊涂。
高地价催长商品房投资
地价的高升，直接催长了房地产投资的热度。
据广州某房地产有限公司营销管理中心副总监表示，他们去年调查过全国市场，在北京，只有30%的人买房为了自住;45%的人属于“随向性投资”;23%的人纯粹为了投机，即炒房。而在上海，46%的买主是投机者，只有20%的人为了自住。深圳与北京的情况相差无几。这位总监分析:“与房价相比，地价的增值效应更强。因为房子有个折旧过程，其折旧成本随着楼龄增长一直下降。”
博客名人、《每日经济新闻》首席评论员叶檀也有此看法，“进入资本时代后，不光是房子成了投资品，土地也是开发商的一个投资品。如果大家都预期土地还会涨，那么土地价格一定会涨。土地增长的风险其实要比股市小，而且收益要大得多，所以开发商都去追逐土地，目前就是这样一个状态。”