基准地价名词解释（精选6篇）
基准地价名词解释 篇1
名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价
所谓“容积率”，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数 ＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及 其他费用
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。楼面地价
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。
楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的计价方式。业内人士认为，用楼面地价进行土地拍卖是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。以亩计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平，易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地规避市场风险。
基准地价
基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。
基准地价含义如下： 1．基准期日
基准地价的评估期日为：2000年1月1日。2．土地开发程度
(1)商业用地：区域“六通”(通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通”(通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”
(3)工业用地：(1)一，二，三，四级地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；(2)五级地：生地 3．使用年期
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年 4，容积率
(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.6 5．土地权利状况
有偿使用(出让，转让，出租，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。
该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础,其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格,按成交价格确定。
对原行政划拨的土地,其土地使用者因转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作价入股等,且符合省、市有关规定可以补办土地出让手续的,应按宗地评估确定价缴纳级差地租和市政配套费。
宗地地价
宗地地价是指具体宗地在法定使用年期内的价格。宗地地价由市土地行政主管部门根据拟出让土地的条件和土地市场情况，按照国家和省的规定，组织进行评估确定
地价基本概念简介
一、基准地价
基准地价是人民政府对城镇规划区范围内现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等土地用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发２００１１５号）、国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发２００１１７４号）等规定，基准地价由市、县人民政府根据国家统一划定的城市土地等级和规定的地价幅度依法定期确定和公布。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。基准地价的基本内容，包括分用途、分区域基准地价及其在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系都应当以适当的形式在指定场合或媒体上公布，并接受查询。
二、宗地地价
宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。宗地地价评估是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土地使用权价格。根据评估目的不同宗地地价可分为：标定地价、出让底价、交易地价等。
三、标定地价
标定地价是宗地地价的一种，是市、县人民政府根据管理的需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，标定地价必须定期确定并向社会公布。根据国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》规定，对市场交易中的土地申报价格，要依据标定地价进行审核，凡土地转让申报价格比标定地价低２０％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
四、国有土地使用权出让底价 国有土地使用权出让底价是指人民政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平和相应的产业政策，确定的某一宗地出让时最低控制价格标准。国有土地使用权出让底价依法由市、县国土资源行政主管部门会同有关部门拟定，列入国有土地使用权出让方案报经县级以上人民政府批准。在国有土地使用权招标、拍卖、挂牌竞价出让时，如报价均于低价，市、县国土资源行政主管部门应当依法中止该宗地使用权招标、拍卖、挂牌竞价出让。国有土地使用权出让底价必须严格保密。
五、协议出让国有土地使用权最低价
协议出让国有土地使用权最低价是指省级以上人民政府为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。协议出让国有土地使用权最低价由国土资源行政主管部门会同有关部门根据不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例拟定，逐级报省级人民政府批准后执行。但是，直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市还须报国土资源部核准
各种面积概念、测算规定及公摊计算规定
1、建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围。
⑴计算全部建筑面积的范围
① 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
③穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
④楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
⑤房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。⑥挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
⑦属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 ⑵计算一半建筑面积的范围
①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。⑶不计算建筑面积的范围
①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
③房屋之间无上盖的架空通廊。
④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。
⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
2、共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
3、共有建筑面积的分摊方法
共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面积的分摊方法如下：
1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
2、商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
4、房屋使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
5、房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。销售面积最终以产权面积为准，它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。现今颁布的《中华人民共和国物权法（草案）》第七十六条规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊给，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。因此，可售面积一般少于建筑面积。建筑面积在工程竣工验收时就可以确认，但售出的产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。对实际面积超出己售面积的（在3%幅度内），购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。
房屋面积测绘与公摊的一些规定
《厦门市房产面积测算暂行细则》
第七条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米，下文同）的永久性建筑。第八条 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。第九条 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。第十条 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
第十三条 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等保护墙面，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂体墙（如玻璃幕等）。第四章 房屋建筑面积测算
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。
（17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。第二十条 计算一半建筑面积的范围：
（1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第四章 房屋建筑面积测算
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（16）层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。
（17）底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。（1）与房屋相连有上盖无柱的走廓、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第二十条 计算一半建筑面积的范围： 第五章 共有建筑面积测算
第二十二条 共有建筑面积的处理原则：
（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。（2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。第二十五条 共有建筑面积的一般内容
（1）共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
（2）共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
第二十六条 其它相关建筑面积的处理：
（1）独立使用的地下室（如地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程（含平战两用）的地下室以及幢外公共设施用房等，均不计入共有建筑面积。
（2）超规划批建层高（2.20米）建设的技术转换层、架空层不计算层数，整层不计建筑面积，该层可不计容积率、也不视为超层。
（3）按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术转换层、避难层、室内“空中花园”等，其中的公共设施用房根据使用功能计入共有建筑面积；其余建筑面积单列，不计入共有建筑面积，可独立办理产权。
（4）独立建筑的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房不计入共有建筑面积，按自然幢分别测算建筑面积，可分别独立办理产权。
（5）非独立建筑的为他幢或为多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等建筑面积不计入共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
（6）作为人防工程（含平战两用）的地下室以及分期建设工程中的跨期服务的公共设施用房和管理用房等的建筑面积不计入共有建筑面积，面积各自单列，可独立办理产权。
基准地价名词解释 篇2
1 城市基准地价概述
城市基准地价也称土地初始价值, 是指在城区规划范围内, 对所需要进行开采与使用的土地, 根据其用途, 作为工业、商业、居民区等用途进行合理的基准地价规定, 并由市、县及人民最高级法院公布共有土地使用权的平均价格。城市基准地价可以用来对城市经济发展状况、城市土地价值作为参考依据进行评定, 在进行城镇土地使用权税收价格规定时也是重要的参照条件, 另外国家在对土地进行管理与调控时, 城市基准地价也是重要的考虑因素。除此之外, 基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善, 有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
城市基准地价的主要作用如下包括, 属于政府宏观管理土地价格的重要工具;属于对标定地价进行评估的基础;能够在一定程度上对房地产与土地交易价格的形成起到指导作用;能够在一定程度上反映出城市地价的整体水平以及区域间的地价分布及变化趋势。一般来说, 基准地价会在2~3年内进行调整, 因而基准地价能够反映出城市地价变化趋势。
2 城市基准地价动态监测概述
城市基准地价动态监测是指运用动态监测的基本原理与方法, 结合土地使用的实际情况以及土地市场本身的特点, 设立地价检测点, 持续一段时间进行对地价的动态测量, 并将每次测量结果所得的数据统计整理起来, 生成一系列的地价指标, 对这种有频率、有周期的指标内容进行描述、评价、分析就是地价动态监测过程。城市基准地价动态监测主要作用有为广大的土地投资者与土地使用者提供不可或缺的市场参考信息, 以及为政府制定土地管理、土地基本价格划定提供依据, 对能够让群众及时、准确的了解城市土地行情, 将土地价值与相关信息公开, 建立公平公正的土地市场有着重要意义。
3 城市基准地价动态监测分析
3.1 确定地价监测的范围
首先在进行动态监测分析时需要明确地价监测的范围, 在划定好范围后能够提升实际动态监测的效率, 以免需要监测的内容太多造成工作人员不知道从哪里着手, 剔除对地价影响较少的内容, 有针对性的进行单独监测也能提高监测结果的准确性,
3.2设立检测点
动态监测分析第二步是设计检测点, 在检测点上进行监测工作, 设立检测点时需注意该点要能够全面与完整的监测周围地价信息, 以免存在检测盲点导致疏忽而影响最终的监测结果。
3.3 采集并处理监测数据
在确立了检测点后就可以进行监测数据采集与处理了, 采集时要尽量确保其完整性, 还需注意要多采集一些数据, 以供作为后期参考依据。处理数据时本着将大数据分类归纳, 由大化小的处理法则。
3.4 根据监测目标选择地价监测指标
城市基准地价动态监测中根据监测目标选择地价的监测指标能够提升监测的准确性, 有目标的针对性监测可根据所要检测的内容满足监测要求。选择合适的地价监测指标也能使监测结果更贴合实际城市土地价值。
3.5 计算各类地价监测指标
在选择好地价监测指标后便可进行地价指标计算, 计算本着相关监测指标计算法则为原则, 计算过程中可以允许有一定的数据误差, 但要在不影响结果正确率的前提下。
3.6 对城市地价状况进行综合评价
根据以上对地价监测指标计算以及检测数据整理与分析, 利用以上数据对城市地价状况进行综合评价。评价把握严格依照相关数据信息的真实性, 数据反映的实际状况是什么评价标准就是什么, 确保评价过程的公平公正。
3.7 编制城市土地动态地价监测报告
对城市地价状况综合评价完成后, 便可编制城市土地动态地价监测报告, 此报告直接反映了这次动态监测的结果, 因此报告内容要绝对真实可靠, 要能完全结合整个动态监测过程进行编写。
3.8 发布城市地价监测信息
在报告监测完后便可发布城市地价监测信息, 这些信息要面向大众, 公开透明, 以供进行土地投资者与一些土地使用者参考, 另外, 相关土地税收也会依照此检测信息进行价格划定。
4 结语
综上所述, 城市基准地价对城市土地管理与城市规划来说有着重要意义与参考价值, 对城市土地投资者与城市土地价值划定都发挥着不可小觑的作用, 在城市经济发展状况评定上也是主要参照依据, 对深化土地制度改革、科学配置土地使用都有十分重要的意义。而城市基准地价动态监测就是确保基准地价准确性与可行性的最佳监测手段, 通过这种周期性动态数据整理分析城市地价的最新发展情况, 进而更新基准地价, 使其能精准与真实的反映城市土地最新情况。
参考文献
[1]孙广云, 李凌.城镇土地基准地价更新的必要性[J].山东省农业管理干部学院学报, 2005, (4) .
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[3]李永明.科学划分土地类型合理确定土地价格——安阳市市区基准地价更新[J].河南国土资源, 2003, (S1) .
对城镇基准地价更新问题探讨 篇3
【关键词】城镇；基准地价；更新；案例分析
一、科学求取土地还原利率
土地还原利率作为土地估价的重要参数，其取值对样点地价有着直接影响，因而对基准地价的整体水平也会有极大影响。为此，要科学求取土地还原利率。土地还原利率的求取方法主要包括三种，土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。这三种方法中第二种方法应用最为广泛，后两种方法则应用很少。但是第二种方法也存在着一些不足之处。一方面是安全利率的求取。由于安全利率通常采用的是中国人民银行发布的一年期定期存款利率，其未来走势势必会影响土地还原利率。另一方面是风险调整值的确定。风险调整值多根据当地的社会经济发展和土地市场等情况而确定。通常风险调整值为正值，然遇到通货膨胀、物价上涨幅度超过名义利率等特殊情况也可能出现负值。而一些城镇风险调整值的取值大都在3%～5%之间。基于土地还原利率内涵和求取方法的科学性考虑，可以增加对第一种和第三种方法的应用，综合多种方法提高土地还原利率的科学性、准确性。
二、建立空间基准地价体系
基准地价具有明显的空间差异性、时间变化性。就目前基准地价体系而言，无论是城镇土地级别的划分、基准地价的确定，还是基准地价修正系数表的编制，都会充分考虑城市空间平面差异的影响，但对地价的空间立体差异的考虑非常少。《物权法》中明确规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，这一规定强调了对空间立体差异影响的考虑。另外，《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中也涉及了提高资源利用效率的内容，并提出了“鼓励深度开发利用地上地下空间”的说法。因此，通过理论的研究和实践的验证，建立空间基准地价体系，同时将地表、地上、地下多层次空涵盖其中，探索不同用地类型的立体空间对基准地价的影响及分布规律，有效考慮空间差异性对地价的影响，并对地价空间加以完善。建立空间基准地价体系有助于提高基准地价的科学性，是符合社会发展需要的。
三、做好基准地价的协调平衡
做好基准地价的协调和平衡是加强土地市场管理和土地资产管理的紧迫要求。所以，可以通过建立城镇土地等别和基准地价控制体系，协调平衡城镇土地的定级和基准地价，进而推动各城镇基准地价走向统一、协调。基准地价平衡就是要通过深入研究、综合分析，促进基准地价和城镇发展状况的匹配，而非城市之间的简单对比。然而，就一些城市对于基准地价平衡方面的工作来看，其研究力度还远远不够。部分城市在基准地价出结果之后，只是简单地通过“全国土地等别”列表对比当地成果和省内其他城市的地价，缺少综合分析和平衡调整。依据地价评估理论和《规程》，可以通过以下步骤来平衡基准地价：首先，对影响城镇土地质量的资料进行收集，资料可以是自然、社会及经济各个方面，还有搜集各城镇土地定级和基准地价成果、最新的市场交易调查数据。其次，对个城的基准地价内涵进行统一界定，修正各城镇的基准地价用地类型、年期、容积率、开发程度等。再次，对于城镇土地等别的划分使用多因素综合评判的方法；对于校验环节可以通过聚类分析等方法，并借助基准地价资料和市场交易资料及专家经验；调整分等结果后确定城镇土地等别。最后，城镇土地等别成果要结合专家意见、最新的长调查资料，以典型城镇为基准地价控制点，在分析城镇土地分等综合分值和控制点基准地价基础上协调平衡城镇基准地价。而且要利用多种数理统计分析与空间分析方法来校验和调整以上的平衡结果，进而建立本地域的基准地价体系。
四、案例分析
湖北省襄阳市2010年进行了土地级别调整与基准地价更新工作，将城区28.71平方公里土地分为4个综合级别。此次湖北省襄阳市城镇土地定级与基准地价更新工作仍将城区土地分为4个综合级别。定级范围扩大为40.4平方公里。
新旧级别面积变化分析
1.级别面积变化分析
（1）和2010年的定级结果相比较，总面积增加了11.69km2。定级边界是参照了《湖北省襄阳市城总体规划》、《湖北省襄阳市土地利用总体规划》等相关资料，结合湖北省襄阳市城市发展现状。此次定级区面积最终确定为40.4km2。
（2）和2010年相比较， Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ、IV级地面积均有增加。 其中IV级地面积增加最多。各级地空间分布较原有范围均向外扩张。
地价变化分析
2.基准地价变化分析
可以看出：各用途、级别的基准地价此次更新结果都较2010年测定的基准地价有了较大幅度的提高。
（1）确定基准地价的时间、经济基础不同。城市的基准地价水平是城市经济和社会发展水平的反映。2013年确定基准地价的依据是2013年搜集整理的2009-2013年的资料，至此次搜集的资料已相隔四年，这期间，影响地价的各项因素都发生了很大的变化，基准地价有变化是正常的。另一方面，从2008年至2012年是湖北省襄阳市国民经济与社会发展以及城市建设发展最快的时期，期间国内生产总值（当年价）、地方财政收入与固定资产投资完成额的增长速度（年递增率）较快，城镇经济的快速发展必然导致土地的整体增值和基准地价的上扬。
（2）地价内涵不同。导致此次更新后各用途各级别基准地价整体上扬的另一个主要原因，在于两次评估中对基准地价涵义的界定不同。此次更新的基准地价的内涵为：各土地级别或均质区域内的平均开发程度（“六通一平”）和平均容积率商业用地为1.0，住宅用地为1.0，工业用地为1.0下，不同用途（分商业、住宅、工业三种类型）在2012年12月31日的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格。显然此次界定的内涵要较2010年确定的基准地价的内涵丰富得多。
（3）市场化程度不同。2010年前湖北省襄阳市的土地市场尚处于初级酝酿阶段，土地交易量不大，直接可用于基准地价测算的市场交易样点不多，市场化程度不高，还较多的考虑了土地使用制度变革刚刚起步，社会对土地价格的接受能力有限而降低了基准地价水平。2010年后，湖北省襄阳市土地市场逐步发育成型，土地交易日趋活跃，市场样点资料迅速增加，为采用市场资料测算基准地价提供了条件。这次更新的基准地价就是严格按照规程要求，在搜集、整理、分析了大量的土地市场交易案例的基础上，经过科学的计算而得出的，市场化程度比2010年有了很大程度的提高，确定的地价是公开市场的完全意义上的地价。正是由于市场化程度的差异，导致了这两次基准地价水平的不同。
小 结
我国的基准地价更新工作是我国土地工作的一个重要组成部分，需要对更新方法进行研究和改进。现代科学技术、现代数理方法的应用将会被广泛应用，并且会出现内部和互相之间的结合运用，使我国的基准地价更新工作更加快速、准确，让其结果更加动态、更加实用。
参考文献
[1]孔维华，王然，王艳，基于GIS的基准地价更新实践——以山东省昌乐县为例[J]，安徽农业科学，2011年15期
[2]李国权，城市地价动态监测的发展与研究[J]，商品与质量，2011年S7期
基准地价名词解释 篇4
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《国土资源信访规定》，国土资源信访工作应当遵循的原则包括__。A．属地管理、分级负责，谁主符、谁负责 B．畅通信访渠道，方便信访人
C．依法、及时、就地解决问题与疏导敦育相结合 D．依法、及时、就地解决问题与行政处罚相结合 E．实事求是，有错必纠
2、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（）万元。A.300 B.400 C.500 D.600
3、根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为。
A：不符合土地使用价值相同，城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理
B：体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理
C：体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律
D：不符合影响土地质量因素一致，不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理
E：合法性
4、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。A．最惠国 B．协定 C．特惠 D．普通 E．特定
5、以下__方法不适宜地租量的求取。A．从房租中分离出地租 B．从地价中求出地租
C．从土地开发成本中求出地租 D．用类似剩余法的方法求出地租
6、公园绿地属于城镇土地定级的（）因素。A．环境质量 B．城镇基础设施 C．公用服务设施 D．绿化状况
7、我国现阶段编制的土地利用总体规划属于__期规划。A．短 B．中 C．中长 D．长
8、根据马克思地租理论，农产品的生产价格由农产品的个别生产价格决定。A：优等地 B：中等地 C：劣等地 D：其他区域 E：时间因素
9、按__划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。A．规模 B．服务范围 C．级别
D．使用性质
10、下列选项中，__因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染拥挤带来的损失。A．政策 B．城市规划 C．城市化进程 D．环境
11、下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表．比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元／平方米，待估宗地容积率为3．5，其地面地价为元／平方米．【2008年考试真题】 A：1753 B：5950 C：6134 D：7988 E：时间因素
12、下列用地中，不宜划拨供给的是__。A．部队伙房建设用地
B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地
13、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1%，该不动产的还原率为8％，则该不动产的价格为万元。【2002年考试真题】 A：100 B：77 C：63 D：42 E：时间因素
14、就狭义来说，土地财产制度首先包括（）。A．土地经济制度 B．土地所有制 C．土地使用制
D．土地国家管理制度
15、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。A：物价变动 B：交通条件
C：公用设施条件 D：环境质量 E：时间因素
16、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。【2009年考试真题】 A：重置价格 B：重建价格 C：市场价格 D：收益价格 E：时间因素
17、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域__。A．只要在同一个城市即可 B．需在同一供需圈内 C．要相邻
D．需在同一级行政区内
18、收益还原法是借助适当的还原利率，将待估土地在未来给定年期内的各年__折现求和，以确定其现值的一种评估方法。A．预期总成本 B．预期纯收益 C．实际总收益 D．实际纯收益
19、在以下税种中，属于从量税。A：营业税 B：增值税 C：所得税 D：资源税 E：土地
20、成本逼近法中，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数的，计息期为开发期。A：1／4 B：1／3 C：1／2 D：整个 E：合法性
21、编制土地开发的依据是__。A．有关土地开发利用的法律、法规
B．各级人民政府制定的有关土地开发利用的政策、措施 C．当地国民经济和社会发展规划
D．土地利用总体规划以及农业区域开发规划 E．土地开发的可行性理由
22、吕某、王某、蒋某三人经协商，决定共同出资50万元设立一有限责任公司，三人的全部出资经法定的验资机构验资后，向公司登记机关申请设立登记，并提交了公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件，经审批，领取了营业执照。根据规定，该公司的成立日期应是（）。A．股东会成立日
B．公司营业执照签发日期 C．申请成立日
D．政府主管部门批准成立日
23、下列关于土地储备制度，表述正确的是__。
A．通过建立土地储备制度，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”
B．在我国，目前土地储备中心成了代表政府在土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构，实现了政府在土地一级市场上垄断土地供应的目标 C．土地收购中，土地收购补偿费一般按被收购土地的开发利润计算
D．根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型
E．土地收购中，土地收购补偿费一般按被收购土地的开发成本计算
24、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，土地使用权抵押权的合法凭证是__。A．《国有土地使用证》 B．《集体土地所有证》 C．《集体土地使用证》
D．《土地他项权利证明书》
25、采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的确定。A：贷款利息率 B：存款利息率
C：存贷利率平均值 D：安全利率 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范围的原因在于__。A．地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大 B．土地和地上附着物不可分离 C．地上附着物不能单独评估
D．土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成 E．地上附着物没有市场交易和收益资料
2、建筑安装工程预算定额包括。A：建筑工程预算定额 B：设备安装工程预算定额 C：机械台班定额
D：间接费用预算定额 E：折旧费用定额
3、下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有。
A：征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系
B：设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布 C：一个县的征地区片价原则上控制在4～6个级别
D：征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新1次 E：征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握
4、下列属于担保物权的有。A：宅基地使用权 B：抵押权 C：质权 D：留置权
E：土地承包经营权
5、下列关于土地估价师资格制度说法正确的是。A：土地估价师必须经注册才能签署估价报告 B：土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核 C：土地估价师的专业实践期不少于1年 D：土地估价师不可以评估地上建筑物 E：国家实行土地估价师资格认证制度
6、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的责任单位包括__等。
A．单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位
B．城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位
C．城市分批次建设用地，所在市、县人民政府国土资源管理部门为补充耕地的责任单位
D．因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位
E．村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位
7、在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是。A：国有土地所有证 B：国有土地使用证 C：房屋所有权证 D：土地登记卡 E：城镇规划图
8、信用职能主要表现在以下方面。A：筹集社会各方面的闲散资金 B：融通和分配生产建设资金 C：提高资金使用效益，促进产业结构和产品结构的调整 D：反映经济活动、调节社会需求 E：增加市场资金的流通量
9、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因等原因而终止。【2009年考试真题】 A：土地使用权抵押 B：土地灭失
C：土地使用权出租 D：提前收回
E：土地使用权转让
10、地籍调查的核心环节是。【2006年考试真题】 A：地籍测量 B：权属审核 C：界址调查 D：权属调查 E：调节消费结构
11、《土地权属争议调查处理办法》规定，本办法所称土地权属争议，是指或者归属争议。A：土地所有权 B：土地使用权 C：土地抵押权 D：土地承租权 E：土地他项权
12、下列房地产经营风险中．属于总体风险的是【2004年考试真题】 A：政治风险 B：人事风险 C：经济风险 D：经营风险
E：资本金利润率
13、工业用地要求地形平坦，最适宜工业用地的地形坡度是__。A．0.3%～1.0% B．0.4%～1.0% C．0.4%～2.0% D．0.3%～2.0%
14、地区经济分析的内容分为__。A．地区经济的发展速度 B．房地产业的增长速度 C．地区经济的基本趋势 D．房地产业的发展趋势
E．地区经济政策制度的趋势
15、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有__。A．被取消土地估价师资格已3年 B．被取消考试资格已3年
C．在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年 D．因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
16、下列机器设备中，重置成本法特别适用于的评估．【2008年考试真题】 A：续用设备 B：出租性设备 C：非标准设备 D：专用设备 E：通用设备
17、下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法，错误的是__。A．因素两两之间均要进行比较
B．为使结果更准确，可结合德尔菲测定法 C．某一待评因素权重有可能是零 D．可在因素集合中设置一虚拟因素
18、按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有。(2008年试题)A：土地用途的多样性 B：土地数量的有限性 C：土地用途变更的困难性 D：土地经济供给的稀缺性 E：土地报酬递减的可能性
19、在党的__上，第一次明确、完整地提出要建立社会主义市场经济，并将其作为我国经济体制改革的主要目标。A．十一届三中全会 B．十二大 C．十三大 D．十四大
20、出让建设用地使用权人如需改变用途，应当征得出让方的同意，经批准，依照有关规定重新签订建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
A：城市土地管理部门 B：城市规划管理部门 C：城市房管部门
D：城市建设主管部门 E：城市发展改革委
21、固定资产的加速折旧法有。A：平均年限法 B：工作量法
C：双倍余额递减法 D：年数总和法 E：直线法
22、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确__必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。A．工业、商业用地 B．行政机关建设用地 C．商品住宅用地 D．娱乐用地
E．旅游等各类经营性用地
23、以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是__。A．综合分析原则 B．地域分异原则 C．最有效使用原则 D．土地收益差异原则
24、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据__综合确定标底或者底价。A．土地估价结果 B．出让人需要
C．使用土地者需求 D．政府产业政策 E．土地使用需求量
25、下列选项中，《土地管理法实施条例》规定，土地利用计划不包括。A：农用地转用计划指标 B：耕地保有量计划指标 C：土地计划指标
基准地价更新成果合理性分析 篇5
关键词：基准地价,合理性,成果分析
一、引言
国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策, 为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据;为政府征收土地税费提供客观依据;同时, 也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。因此, 基准地价更新成果的合理性与科学性是确保其上述作用发挥良好的关键。有必要对其更新成果进行深入分析, 检验其与城市的实际地价状况的一致性, 以及成果内部结构解析并从各方面探究基准地价成果的变动。这是保障基准地价更新成果在促进城市地价体系建立和完善, 指导政府宏观调控, 各级土地市场良好发展的先决条件。本文以淮北市2011年更新的基准地价成果为例, 进行分析。
二、背景简述
(一) 淮北市概况。
淮北市是安徽省的省辖市, 地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心, 市辖一县三区:濉溪县、相山区、杜集区和烈山区, 总面积2, 741平方公里, 人口218万人, 2010年地区生产总值达到455亿元, 财政收入70多亿元。京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北, 6条国道、省道以及京福、连霍、泗许高速公路穿境而过, 离徐州观音机场60公里, 至连云港港口280公里, 是安徽省距深水港口最近的城市。全市现有6个经济开发区和工业园区, 总投资近200亿元的市开发区南部新区正在建设, 为企业发展搭建了坚实平台。
(二) 淮北市基准地价更新成果。
淮北市城区土地市场较为活跃, 除了末几级地外, 其各个土地级别内均有较多的土地市场交易资料, 本次的基准地价评估采用的主要资料是市场交易资料, 因此, 较高级别土地的基准地价确定以市场交易资料测算的结果为准, 缺乏交易样点资料的以数学模型测算结果为主, 以少量市场交易资料测算结果进行验证。工业用地基准地价则在参考成本法计算结果的基础上兼顾国家相关地价限价政策。在评估结果的基础上, 充分考虑淮北市城区今后一段时间内的地价管理政策, 综合确定基准地价。 (表1)
资料来源:中国城市地价动态监测网
注:因2010年统计年鉴未公布, 此处采用2009年统计年鉴各项数据
三、更新成果的合理性分析
(一) 典型区域样点检验。
对于判定基准地价更新的结果与一个城市的地价现状是否相符, 可采用基准地价系数修正法对近期交易交易的宗地价格比较接近。这表明本次更新的基准地价成果符合淮北市地产市场的现实水平, 基准地价更新的成果可以用来调控淮北市土地市场, 引导不同目的的土地使用权交易行为。
(二) 与国家政策及土地成本的衔接。
国土资源部2006年颁布的《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》 (国土资发[2006]307号) , 要求依据工业用地出让最低价标准, 开展基准地价更新工作, 及时调整工业用地基准地价。因此, 通过与国家地价限价政策以及城市相应级别实际土地成本的比较, 可判断更新成果是否符合政策法规基本要求以及与基本经济原理的匹配性。根据307号文件规定, 相山区、烈山区属于土地等级中的第七等, 工业用地出让最低价标准为288元/㎡;杜集区土地等级为十一等, 工业用地出让最低价标准为144元/m2。本次基准地价更新相山区与烈山区两区的工业用地末级地基准地价分别为320元/m2、295元/m2。淮北城区最末级基准地价为155/㎡, 高于最低出让标准, 本次基准地价更新结果符合国土资发307号文件的要求。
根据各级别土地对应的开发程度以及开发费用计算, 得出各级别土地开发成本从一级到三级分别为105元/m2、80元/m2、65元/m2, 四级到六级均为50元/m2。本次更新的工业用地基准地价超过成本价格, 符合客观经济规律。
(三) 与同类城市的位序比较。
一个城市地价的总体水平可通过基准地价总体水平来反映。基准地价的总体水平与城市区位、城市规模、城市经济发展水平、城市基础设施条件等因素密切相关。这些因素相似的城市其基准地价具有可比性, 而这些因素差异较大的城市之间其基准地价水平差异则较大。通过对筛选城市对地价影响较为明显的各因子的位次排序, 将排序结果同各自基准地价排列结果做对比。以比较结果来验证基准地价更新结果的合理性与否。 (表2)
根据收集的安徽省皖北地区各市的基准地价数据, 见表3。因蚌埠市与淮南市2010年基准地价更新的成果未公布, 为了增加各城市之间基准地价的可比性, 此处特采用两市2008年的基准地价成果与淮北市2008年的成果进行比较。并结合蚌埠、淮南、淮北三年来实际的土地市场发展情况推测2010年基准地价水平对比结果。经过三年稳定的经济大发展, 淮北市地价水平稳步提升, 但蚌埠市与淮南市的土地市场发展仍然保持着良好势头。在淮北市地价不断攀升的同时, 蚌埠与淮南两市的地价水平在2008年的基础上有了迅猛的变化。因此, 淮北市地价在同类城市中依旧处于中等水平。各城市之间的地价水平比较结果基本与表2中指标对比所反映的城市间发展水平基本保持一致。从而可以证明此次淮北市基准地价更新的结果与实际水平较为吻合, 切实反映了淮北市经济发展水平。对比分析城区商业、住宅、工业等各用途各级别的基准地价, 淮北市城区的基准地价在皖东北地区城市中处于一般水平。将各类指标因子进行排序, 见图1。基准地价水平与该城市在比较的同类城市之间的经济位序较一致。 (表3、图1)
(四) 地价、房价关系分析。
在房地产价格中, 地价在一定经济发展水平下所占房价比例有一个合理阙值。可依据基准地价占房价的比例是否在阙值范围内来判定其合理性。根据国土资源部官方意见, 目前在中国, 地价占房价15%~30%, 平均是23.2%。对于地价的不断上涨, 淮北市房价增长的速度要更快。地价作为房价构成的一部分, 自然对房地产价格会产生一定的影响;反过来, 房价对地价也是有反作用的, 但是其影响不是绝对的, 即使是零地价, 也不必然导致低房价。从淮北市2010年动态监测地价水平和全市房屋销售情况分析来看, 淮北市整体地价水平占房价的比例在19.7%左右, 其中居住整体地价占房价的比例为24.12%。该比例在目前中国地价占房价比例的合理范围之内, 与全国平均水平较接近。
四、结论与讨论
总之, 基准地价更新成果对于政府执行土地政策, 调控土地市场;对于指导土地市场交易正常进行;对于完善土地价格体系都具有重要作用, 其结果科学合理与否至关重要。利用典型样点地价检验, 与国家文件与地价成本衔接以及与同类城市基准地价、各类地价影响因子的比较和房、地价关系等各方面对一个城市基准地价更新结果合理性进行验证。通过上述几方面的检验, 淮北市2011年基准地价更新结果与该市实际地价水平较为一致, 同时说明了淮北市基准地价更新结果的合理性。
参考文献
[1]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].GB/T18508-2001.
[2]中国国土资源报[N].2006.
[3]宋子钰.小城镇基准地价更新成果合理性分析-以湖北省团风县为例[J].社会发展, 2006.
基准地价名词解释 篇6
关键词：基准地价,地价,容积率,修正系数
1 容积率的内涵及影响因素
1) 容积率的内涵。容积率是西方国家 (主要是美国) 在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标。因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制, 为建筑设计提供了灵活性, 使这一指标得到广泛认可和采用[3]。
容积率是指在城市规划区的某一宗地内, 建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比, 即:容积率=总建筑面积/土地面积[3]。
2) 影响容积率的因素。影响一宗地容积率水平的因素, 包括宗地的价格水平、区位条件、用地类型以及基础设施配套条件等等。一块宗地的价格水平越高, 开发商越倾向于加大土地开发强度, 摊薄土地成本, 以保证能获得稳定的利润。
2 容积率与地价的关系
容积率不同可以导致土地开发收益大幅度变化, 一般情况下, 同一宗地的容积率增大, 可建设更多房屋, 利润上升, 开发商也愿意支付更多土地款, 导致地价上升。因此容积率是影响地价的重要因素。
1) 遵循“报酬递增递减规律”。土地纯收益会随着容积率增加而出现由递增到递减的特点, 即表现为地价先升后降, 在土地纯收益最大时地价最高, 此时的容积率是经济上的最佳容积率。2) 城市规模越大, 容积率指标变化对地价影响越大。中小城市, 容积率指标变化对地价的影响相对不明显。3) 同一城市内不同区位, 容积率指标变化对地价的影响程度不同, 表现为从中心向外围逐渐减弱。4) 容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商服和住宅用地, 容积率指标变化对地价影响明显, 工业用地则不明显。
3 容积率修正系数的测算
3.1 进行容积率修正必要性
容积率指标变化对地价影响很大, 因此有必要量化容积率变化与地价变化的关系, 即确定容积率修正系数。
3.2 容积率修正系数的确定原则
1) 遵循报酬递增递减原则与规划的有机结合。前已述及, 容积率增加会导致地价先递增后递减, 实际上, 城市规划工作中不仅考虑经济因素, 还需考虑社会因素和环境因素, 因此规划部门给定的容积率一般都不会超过经济上的最佳容积率, 容积率修正应依规划数据开展测算, 超出规划的修正没有实际意义, 这样实际上容积率增大会导致地价的单边上涨, 呈非线性正相关关系。2) 考虑到城市规模、区位、用途不同, 地价与容积率关系的特点不同。所以, 应分城市、分区域 (级别) 、分用途编制相应的容积率修正系数表。3) 应考虑土地供求关系。土地投资收益如果全部体现为开发商的利润, 则容积率增加地价不会上升, 反之如果全部归出让政府所有, 开发商也不会有提高开发强度的热情。实际上, 土地收益会在政府与开发商之间分配, 具体分配比例由供求关系决定。因此应把握供求关系的影响。
3.3 容积率修正系数确定的几种方法
1) 特尔菲法:即通过专家打分, 确定容积率的修正幅度, 修正幅度因区位、用途等会有所不同。这种方法在早期的基准地价评估中应用较多。这种方法测定的容积率修正系数修正幅度一般都在5%以下, 在土地市场化改革初期, 土地供需矛盾还不突出, 容积率对地价影响普遍较不明显, 这种方法有一定的合理性, 也便于操作, 但随着土地市场的发展, 土地供需矛盾突出, 土地集约利用趋势明显, 这样的修正幅度已经远远跟不上时代步伐。2) 样点地价法:直接采用土地市场成交的案例, 每个案例作为一个样点, 通过统计分析某一区域同一用途各样点地价与容积率的关系来确定地价随容积率的变化规律, 从方法上讲, 这种方法最理想, 只需通过直观的统计分析就能理清地价随容积率变化的规律, 但难点是获取足够可用的样点地价, 大部分城市完全市场化的成交案例数量不够, 样本数量不足成为这种方法使用上的掣肘。3) 复合系数法:这种方法的原理是考虑土地收益规律和供求关系结合, 综合确定容积率修正系数, 即研究随着容积率增加引起的土地收益增加如何在市场供求关系影响下在政府及开发商之间分配, 进而确定容积率修正系数。测算分三步进行:第一步, 用剩余法公式计算出地价随容积率逐渐增加的变化幅度即收益变化系数;第二步, 根据土地市场供求关系确定这个变化幅度在政府和开发商之间的分配系数;第三步, 根据收益变化系数和收益分配系数计算得出容积率修正系数。
4 以居住用地为例介绍天津容积率修正系数的确定
4.1 方法选择
天津近几年土地交易比较活跃, 市场也在发展中逐步规范, 本次居住用地容积率修正, 拟采用样点地价法和复合系数法两种方法, 以期两种方法能够互相印证, 相互补充。天津市中心城区土地供需情况基本一致, 因此不再进行分级别容积率修正。
4.2 居住用地容积率修正系数的确定
4.2.1 样点地价法
分析近三年天津中心城区的土地出让资料, 具体测算过程如下:1) 收集和整理资料。选取近三年129个土地交易案例, 容积率0.5~9.5, 进行土地交易情况影响修正、交易日期影响修正、土地级别修正和土地状况影响修正, 建立除容积率外相同的价格可比基础。2) 样点容积率修正值的确定。对不同容积率下的样点对应的比值进行算数平均, 得出不同容积率下的地价比值, 进而建立以居住用地平均容积率1.5为基准的样点容积率修正值表。3) 测算容积率修正系数。把前面得到的相关数据转入Matlab软件中进行拟合分析, 发现二次多项式 (y=-0.018 72x2+0.404 8x+0.448 1) 的曲线拟合情况较好 (R方检验值达到0.982 8) , 且与理论上地价随容积率变化的趋势相吻合。
4.2.2 复合系数法
1) 收集和整理资料。选取193个收集在售的商品房项目, 容积率0.6~10.6, 售价采用销许价格。通过剩余法计算出样点地价, 并进行除容积率修正外的其他修正。2) 样点容积率修正值的确定。用相同方法, 整理出以容积率1.5为基准的容积率修正值表, 各系数的值减1, 得出由容积率引起的土地收益变化幅度。根据市场调研和与各方面的专家的探讨, 收益分配系数取0.8。3) 测算容积率修正系数。把相关数据转入Matlab软件中进行拟合分析, 发现二次多项式 (y=-0.003 988x2+0.162 7x+0.722 8) 的曲线拟合情况较好 (R方检验值达到0.951 2) , 且符合理论上地价随容积率变化的趋势。
4.2.3 居住用地容积率修正系数的确定
样点地价法测算容积率修正系数用的是土地交易样点, 土地交易中的一些偶然因素不可能在测算时完全剔除, 因此会有一些误差;而采用复合系数法, 有坚实的理论支撑, 但用的是评估地价, 而且收益分配系数的确定需要有丰富的市场经验和坚实的理论基础。把这两种方法结合起来使用, 就可以互相验证, 因此容积率修正系数测算是通过综合分析两种方法的结果得出的。
容积率修正系数运算的过程都是在Matlab等数学分析软件中完成的, 并由软件输出容积率修正系数图像、修正系数值及修正系数的公式。图1就是由Matlab软件输出的天津市容积率修正系数的图像, 2006年的曲线表示的是这次给出的容积率修正系数, 和2003年给出的容积率修正系数相比, 2006年的容积率修正系数比较明确地反映出在不同容积率水平上, 地价不同的变化规律, 具有较强的可信度和操作性。
参考文献