工业地价（共7篇）
工业地价 篇1
1 引言
20世纪中后期,在科技革命和经济全球化的推动下,国际产业转移的规模迅速扩大,转移周期明显缩短,转出地与转入地的空间分布及自身发展状况也发生了变化,以外包和离岸经营为主要方式的全球制造业向发展中新兴经济体的转移尤为明显。随着我国工业化进程加快和对外开放程度的不断提高,我国逐步融入了国际产业分工体系,成为承接国际产业转移重要国家之一,为我国经济产业发展带来了新契机。成本差异是形成产业转移的内在动因之一,而成本的主要构成包括土地、劳动力、税收等硬成本及投资环境、社会稳定等软成本,因此,关注产业转出国与转入国的成本变化,是发展中国家在国际竞争中进行战略决策的必然要求。本文以土地成本为研究对象,着重对比了作为产业转出国的日本与转入国中国的工业地价水平及分布特征,以期为我国在国际竞争中进行战略决策提供参考依据。
2 数据来源
日本工业地价数据来源于日本国土交通省网站公布的2010年工业地价水平,汇率换算采用2012年1月4日央行公布的标准,即100日元=8.217元人民币。我国工业地价数据来源于2011年城市地价监测系统中各主要城市采集的工业用地最高和最低级别的监测价格,主要城市指国家级城市地价动态监测中除北海、拉萨、九江外的102个城市。
3 中日两国工业地价对比
3.1 日本工业地价概况
3.1.1 全国工业地价总体水平
2010年日本全国47个都道府县的工业地价平均值为2509元/平方米,最高值和最低值分别为东京都的17576元/平方米,秋田县的707元/平方米,其差距约25倍。位居第二梯队的大阪、神奈川、京都等地的工业地价分布在5000~7000元/平方米区间,与东京地价水平形成明显落差。在日本47个都道府县中,37个地区的工业地价平均值低于全国水平,占全国的79%。从价格区间的分布来看(见表1),日本绝大多数工业地价处在1000~2000元/平方米、2000~3000元/平方米价格区间,分别占全国都道府县的59.6%和12.8%。可见,日本工业地价水平的空间分布差异显著(见图1)。
3.1.2 日本工业地价的区域分布情况
在日本,通常使用“八地方分区”的概念,即依照各地因历史、文化、经济发展、交通建设等的不同而逐渐形成的当地居民意识,将日本全国划分为北海道、东北、关东、中部、近畿、中国、四国与九州等八个区域。在八地方分区中,关东地区工业地价均值最高,为5281元/平方米,北海道地区工业地价均值最低,为986元/平方米。工业地价水平由高至低依次为:关东地区、近畿地区、中部地区、九州地区、四国地区、中国地区、东北地区、北海道地区(见表2、图2)。其中仅关东和近畿地区的工业地价平均水平高于全国水平。可以看出,各地区工业地价水平的高低分布与区域自身产业特征密切相关。
日本现有五大工业区,即:京滨工业区(分布在东京和横滨)、阪神工业区(分布在大阪、神户)、中京工业区(分布在名古屋)、北九州工业区(分布在福冈)和濑户内海工业区(分布在山口、广岛、冈山、大分县、爱媛县和香川县)。其工业地价水平由高到低依次为:京滨、阪神、中京、濑户内海、北九州。其中,京滨、阪神、中京各区的工业地价均值高于全国平均水平,而五大工业区内的工业地价最低值全部高于全国最低值(见表3、图3)。
3.2 中国工业地价概况
3.2.1 全国主要监测城市工业地价整体水平
全国主要监测城市最高级别的工业用地监测地价水平均值为769元/平方米,最高和最低值分别为深圳的6736元/平方米和伊春的202元/平方米,其差距约为33倍;最低级别工业地价平均水平值为417元/平方米,最高值和最低值分别为温州的1509元/平方米和伊春的162元/平方米。在102个城市中,75个城市最高级别工业地价水平低于全国高级别平均水平,占总量的74%;59个城市最低级别工业地价水平低于全国低级别平均水平,占总量的58%。从价格区间分布来看(见表4),各城市最高级别工业地价主要分布在<1000和1000~2000元/平方米价格区间,分别占总数的85.3%和10.8%;最低级别工业地价值主要分布在<1000元/平方米价格区间,占总数的99%。
3.2.2 我国工业地价的区域分布情况
整体而言,除东部地区最高、最低级别工业地价的平均值(961元/平方米、468元/平方米)高于全国水平外,中部、西部两地工业地价最高、最低级别的平均值均低于全国平均水平(见表5)。就东、中、西部比较而言,工业地价水平呈东高、西次、中低状况,且在东部各城市之间分布的不均衡性明显较高。其原因既与各区域经济发展的总体水平、近年来宏观产业布局调整及基础设施投资规模的差异相关,也与各区域内部大中城市集聚水平的强弱相关。
长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区域的最高级别工业地价均值均高于全国高级别平均水平(如表6所示),长三角、珠三角两区的最低级别工业地价均值亦均高于全国低级别平均水平。从区域比较来看,工业地价的整体水平依次为珠三角、长三角、环渤海地区,且环渤海地区各城市之间工业地价水平的分布较其他两区域更为均衡。工业地价在三大重点区域的分布与各区域在承接国际产业转移中的发展历程、特征相符,较好地反映了区域经济整体水平。
3.3 中日两国工业地价比较
数据对比显示,日本工业地价的平均值、最高值、最低值均高于我国主要监测城市最高级别工业地价的相应水平,分别为我国最高级别工业地价平均、最高、最低值的3.3、2.6和3.5倍,为最低级别工业地价平均、最高、最低值的6.0、11.6和4.4倍。我国最高级别工业地价平均值为769元/平方米,与日本工业地价最低值(707元/平方米)基本持平,即我国工业地价的高端部分整体明显低于日本的平均水平。从两国工业地价的区间分布来看(见图5),我国最高级别工业地价主要分布在<1000元/平方米的价格区间,城市个数占比达到85.3%;而日本工业地价均值主要分布在1000~3000元/平方米价格区间,都道府县个数占比达到72.4%。
区域比较而言,我国各重点区域最高级别工业地价水平与日本工业地价最低区域基本持平。与日本八地方分区相比,我国东、中、西部最高级别工业地价均值的最高值961元/平方米(东部)仅相当于日本八地方分区中的最低值986元/平方米水平(北海道)。而我国重点经济区珠三角、长三角、环渤海最高级别工业价均值分别相当于日本以“农林渔”业为主的四国地区、东北地区和北海道地区的平均水平(见图4)。
与日本五大工业区相比,我国东、中、西部最高级别工业地价均值全部小于日本五大工业区工业地价水平;三大重点经济区中,除珠三角最高级别工业地价平均值(1712元/平方米)略高于日本五大工业区中的北九州工业区地价水平(1561元/平方米)外,其余地区均位居其后(见图5)。
可见,无论从整体还是分区域比较,我国工业地价水平明显低于日本。这种差异与中日两国目前各自所处的工业化阶段和采取的产业发展策略密切相关。从工业化的发展历程来看,日本总体上经历了劳动密集型→资本密集型→知识密集型三阶段的工业化进程。其在战前已经完成了以轻纺为主导的劳动密集型初期工业化阶段。经过二战和战后的恢复,1955-1973年间,日本走向了重化工业化的高速增长期,完成了大规模承接国际产业转移的过程,形成了以钢铁业、石油化学业、重型电机业为中心的产业结构,完成了从劳动密集型产业向资金和技术密集型产业的转化。20世纪70年代两次石油危机的冲击,使其持续的经济高速增长成为历史,日本充分认识了传统经济增长的脆弱性,迫使其对产业结构进行了调整,一方面对高耗能衰退产业进行调整,促进产业结构向节能转换;另一方面通过产业结构的高加工度来减轻以至摆脱经济发展对资源的依赖,大力发展节能技术和高科技产业,完成从资本密集型的“工业化结构”向技术密集型的“后工业化结构”转换,最终实现技术要素代替资源要素在经济增长中的支柱地位。目前,日本已经进入知识与技术密集型的后工业化阶段,知识在创造能力和先进的技术工艺已成为廉价生产要素(工业用地、劳动力)的替代要素。
单位:元/平方米
纵观新中国成立以来50余年的工业化进程,尤其是改革开放以来的20余年的快速工业化进程,中国工业化取得了巨大的成就,经济发展水平得到了极大的提升,目前已经整体步入工业化中期阶段,2010年我国第一、二、三产业产值占国内生产总值的比例分别为10.1%、46.9%和43%,第二产业所占比重最大,且超过40%,同日本20世纪70年代第二产业比重基本一致。从我国第二产业中制造业内部的产业结构来看,轻重工业的比重也由20世纪50年代初期的6:4,变为2009年的3:7,由轻工业向重工业转换趋势明显,但在快速推进的工业化进程中,一方面,我国目前基本上还是利用低价格要素(土地、劳动力)的比较优势来吸引国际产业投资,“低价引资”痕迹明显,而以技术进步为基础的竞争优势明显不足,技术来源过多依赖国外,产业技术的自主创新能力薄弱;另一方面,我国多以大量消耗资源的粗放式生产为主,经济增长的集约化程度很低。
4 结论与启示
4.1 在吸引国际产业投资方面,我国现阶段工业用地价格的比较优势仍然明显
日本与我国同为土地资源稀缺的亚洲国家,但其早在20世纪50~60年代就已完成了大规模承接国际产业转移的过程。当前日本工业发展已进入知识与技术密集型时期,知识再创造能力和技术工艺成为廉价工业用地的替代要素,在完全市场经济环境下形成的工业用地价格远高于我国,我国现阶段工业用地价格的比较优势明显。
4.2 适应国际产业转移新特点,变“低价引资”为“全方位引资”
单位:元/平方米
单位:元/平方米
虽然用地成本落差的存在有利于推进产业转移,但值得关注的是,这种差距将在各种客观的、刚性的压力下逐步缩小。一方面,随着社会经济的发展、各种要素竞争平台的国际化,以及在国际无障碍竞争、反补贴的双重压力下,土地及劳动力成本的刚性上升是必然的。另一方面,中央农村工作会议明确提出“不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本”,“大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例”,这预示着新增建设用地取得成本将大幅提高,进而刚性推高工业用地最低价标准,普遍提升工业用地价格。在土地及劳动力等生产要素成本差距快速缩小的态势下,工业用地的“低价引资”策略将难以持续,我们需关注国际产业转移的另一动力,即市场规模和商务环境,从而缓解“低地价”需求。同时,随着我国土地资源稀缺程度的不断提高,可适时推进低端产业向发展中国家转移,并寻求与发达国家的双向转移合作。
4.3 根据特定土地资源禀赋,出台合理的产业发展政策,同时推进形成新的产业梯度
虽然我国目前工业用地价格优势仍然明显,但以技术进步为基础的竞争优势明显不足,工业化进程中多以大量消耗资源的粗放式生产为主,土地集约利用程度很低,我国的土地资源将无力支撑这种低水平的工业扩张。可利用土地资源的人均占有量很低,土地资源的短缺基本国情已成为制约我国经济社会可持续发展的重要瓶颈。因此,在今后的工业化进程中,我国的产业发展政策必须从这一基本国情出发,借鉴日本工业化有关经验,转变工业化发展方式,提高土地利用效率,减少土地资源的消耗,走新型工业化道路,大力吸引和发展有利于提高集约节约用地的资金密集和技术密集型产业及服务业,提升工业核心竞争力,积极推进产业结构升级,使工业产值的增长不依赖于规模扩张而取决于附加价值的提高,实现土地资源节约型的、可持续的工业增长。
参考文献
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工业地价 篇2
一、地价体系的概念
地价是地租的资本化，是土地经济规律的反应，是土地收益和权利的购买价格。由于土地质量、地产权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式。为区分同一时期内的不同形式、不同用途的土地价格差异，满足全面管理土地市场的需要，将其赋予不同的概念和内涵，形成人们普遍接受的几种或几类价格。这些价格在一定的管理制度和市场条件下运行，相互联系，在土地市场中起着不同的作用，构成了一个城市或地区的地价体系。因此，地价体系是在土地市场中，由若干个既相互联系，又互有区别的地价构成的，共同满足土地市场管理和运行需要的价格系列。
地价体系的构成，与国家的经济政策和土地管理政策直接相关，在这些政策的影响下，会形成客观需要的各种形式的地价。因此，构成体系的各种地价，不是人为提出的，而是在土地市场运行和管理过程中客观存在的，是按土地市场管理和运行的需要进行归纳总结形成的。科学的地价体系要求性质、用途一致的地价不能赋予两个不同的概念，也不能用同一个概念反映出两个不同性质、不同用途的地价。同时，构成地价体系的各种地价，应相互衔接并覆盖整个地产市场管理的全过程。否则，将引起地价体系混乱，不利于制订和实施相关的地价管理政策。
我国地价体系的构成在我国的土地制度中，各级政府国土资源管理部门既要作为国有土地的产权代表，代表国家出让土地和收回土地使用权，行使国家土地所有权的权利；又要作为政府管理部门，代表国家对地产市场中的交易行为进行宏观调控和微观管理。为满足上述只能，政府国土资源管理部门既要了解每宗土地市场交易地价，还需要了解市场地价水平和正常情况下的宗地价格；另一方面，从地产投资者来看，同样及需要了解某一地区的市场情况和地价水平，也需要了解将投资或已经拥有的宗地价格。因此，我国的地价体系既要与我国的土地管理制度、土地使用权出让、转让制度等相配套，同时也要满足政府、地产投资者、开发者、使用者等对地价的宏观和微观管理与作用等多方面、多层次的需求。
借鉴国内外土地股价与地价管理的成功经验，根据我国土地管理制度的特点和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，我国的地价体系应包括以下几种价格：
（1）反映城镇整体地价水平，作为政府对地价实行宏观管理和控制标准的基准地价；
（2）反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价；
（3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形势下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易底价或交易评估价；
（4）反映具体宗地在地产交易或交换活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价；
（5）由以上四种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的地价。
北京市工业园区地价形成机理分析 篇3
一、北京市工业园区工业用地地价状况及特点
(一) 北京市工业园区概况
北京市现有28个开发区, 规划面积为40 843.36公顷, 按分布区域分:除北京经济技术开发区、中关村科技园区 (包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城、亦庄园、德胜园、健翔园7个分园区) 和北京天竺出口加工区3个国家级开发区外, 其他主要分布在11个区县, 其中通州区5个, 大兴区、顺义区、怀柔区、平谷区各3个, 房山区、延庆县各2个, 石景山区、门头沟区、昌平区、密云县各1个。
截止到2005年底, 全市28个开发区累计入区企业34 630家, 其中投产企业25 723家, 分别比上年末增加5271家和1 839家。全年各类开发区实现总收入6 448.4亿元, 其中出口销售收入995.1亿元, 实现利润357.2亿元, 应缴税金267.6亿元。就全国范围内来说, 北京市的工业开发区依托首都优势, 招商引资机会众多, 经营应当说是比较成功的。但是, 即使这样, 在各开发区之间, 仍然形成了激烈的投资抢夺战。
(二) 北京市工业园区土地出让和地价情况
北京市在2006年总共出让土地6 500公顷, 其中工业用地1 100公顷。出让的工业用地主要集中在各工业园区。工业园区工业用地出让价格的确定主要是各工业园区以政府制定的指导价格为依据, 与企业谈判协商最终定价。各工业园区工业用地出让价格有一定差别。
数据来源:《工业地价比较研究》课题调研及各开发区网站公布数据
从图1可以看出, 北京市工业开发区工业用地出让价格呈现明显的阶梯状分布, 从最高的中关村科技园区的631元/㎡到平谷区马坊工业园的107元/㎡, 各工业园区出让地价档次分明。
在国家2006年12月出台的《全国工业用地最低出让价标准》中可以看到, 朝阳区、崇文区、东城区、丰台区、海淀区、石景山区、西城区、宣武区在全国工业用地分等中被定为二等, 最低出让价为720元/㎡;通州区为五等, 最低出让价为384元/㎡;大兴区、昌平区、顺义区为六等, 最低出让价为336元/㎡;门头沟区、房山区为七等, 最低出让价为288元/㎡;怀柔区为八等, 最低出让价为252元/㎡;密云县、平谷区、延庆县为九等, 最低出让价为204元/㎡。将这一标准对照各工业区的工业用地实际出让价格可以发现, 工业用地实际出让价格明显呈现整体偏低的态势, 其中国家级工业开发区的工业用地出让价与国家最低出让价标准基本持平, 但是市、区级工业园区的出让价普遍低于国家最低出让价标准。为探究其中原因, 对工业用地价格形成机理进行分析显得十分必要。
二、影响北京市工业园区工业地价的因素分析
工业地价形成过程复杂。像其他类型用地一样, 工业用地价格也取决于一系列影响因素。
(一) 区位
区位对于工业地价的影响早在一百多年前韦伯的“工业区位论”中已经做了详尽的探讨。对工业企业而言, 不同的区位带来不同的运输成本、劳动力成本等。就北京的工业开发区而言, 区位的影响还是显而易见的。但是由于现在劳动力流动自由, 交通发达, 所以在北京市这一区域范围, 运输成本和劳动力成本因素对工业地价的影响有越来越弱化的趋势。
(二) 工业园区产业性质和产业积聚度
产业性质对工业园区地价有一定的影响。总体上看, 汽车、机械和高科技产业等高附加值的工业能够提升工业园区的档次, 带动工业地价的上扬;某种产业聚集度较高的专业工业园区, 地价也会相对较高。而一些工业园区搞“大而全”战略, 不对入园企业做严格选择, 企业种类繁杂, 反而影响工业园区的吸引力。
(三) 协议出让所占比重
在2006年以前, 工业用地的出让方式是协议, 招标, 拍卖三种方式。招标拍卖的竞争性很高, 在投资企业成为稀缺资源的状况下用得不多, 反而是协议出让占据主角位置。协议出让竞争性较低, 往往形成非常低的工业出让地价, 有时甚至是“零地价”。所以一个工业园区协议出让土地占所有出让土地的比重越大, 其平均工业地价就越低[1]。
(四) 各工业园区的政策
在目前的状况下, 这一因素对工业地价的影响往往是决定性的。由于北京市工业园区数量众多, 分布密集, 各自为政。在抢夺企业投资的过程中, 形成强烈的竞争和博弈[2]。各工业园区都纷纷制定各种优惠政策来吸引投资, 而这其中最主要的优惠方式就是降低工业用地出让价。
通过以上分析可以看出, 导致工业地价的成因有客观原因和主观原因。但是在实际中, 主观因素发挥着更为重要的作用。
三、工业园区政府间的博弈对工业地价形成的影响
北京市工业园区及开发区的地价大多是在协议出让方式下而形成的。这种地价形成机制与一般市场经济下的价格形成机制具有很大的区别, 即如果将工业园区的土地看成商品的话, 供求关系和商品的成本、质量并不是商品价格的决定因素。由于各园区政府是地区土地市场的管理者和工业用地的唯一供给者, 北京市工业园区的地价其实是各园区在土地市场上的博弈而形成的。
在各工业园区土地出让价格的形成过程中, 竞争者之间由于追求自身的效益最大化而存在一种非合作博弈关系。这类博弈的参与人是各开发区管理委员会。由于开发区有降低出让价格吸引投资的倾向, 所以博弈的行动空间是压价或不压价。
在各次招商引资的博弈中, A、B两园区管委会各要出让一块土地质量和条件差异不大的工业用地, 在降价前两园区出让所获得的直接收益分别为∏A、∏B。如果A园区认为可以通过压价获得该项投资, 而投资可以带来收益为∏0, 获得投资所带来的收益远大于因降价带来的损失, 于是率先压价以争取项目投资;对B园区来说, 若采取不压价策略, 就会失去∏0的投资收益;若也同样采取压价策略, 则由于双方都压价导致A、B两工业园区都受损失, 分别损失∏1和∏2, 在这里∏1和∏2都小于投资收益∏0。这样就形成了园区之间的博弈矩阵。从图2中可以看出, 该矩阵有一个纳什均衡策略[3]。其纳什均衡策略为 (压价, 压价) , 此时A、B两园区的收益为 (∏A-∏1, ∏B-∏2) 。为了获得投资, 各园区有可能会互相不断压低工业地价, 形成恶性竞争, 最终甚至可能形成零地价。这种博弈的分析与实际情况大体是符合的。
在2006年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》和2006年12月《全国工业用地最低出让价标准》出台后, 协议出让的方式被禁止, 而且规定了工业用地出让价格的下限, “零地价”的现象将会逐渐消失。但是, 工业园区之间相互竞争的态势不会改变的, 工业地价仍然是竞争手段之一。同时, 在实际中各园区会通过一些其他优惠的政策来竞争。例如对购买工业土地的投资企业给予一定的税收、财政补贴和低收费等优惠, 有的甚至暗自将部分土地出让金通过一定的方式返还给投资企业, 这些行为实质上是变相压低工业用出让价格。
四、工业园区政府成本效益核算对工业地价的影响
博弈分析的结果还不能完全解释北京工业园区实际出让中的一些特殊情况, 例如国家级工业园区的土地出让价格就相对较高, 而并非按前面博弈分析所得的结果, 以低价来吸引企业投资。这里引入成本-效益分析法对国家级工业园区地价形成机制进行分析。
成本-效益分析是对社会经济活动的投入 (成本) 与产出 (收益) 之间的关系进行分析评价的一种基本分析方法。使用这种方法对经济活动进行评价, 可以更直观和科学地反映某种经济行为可能产生的结果, 从而提供是否实施其经济活动的依据[4]。因此, 成本-效益分析方法可以分析在地价形成机制下所产生的地价成本的一些规律。
政府出让工业用地的收益和成本主要分为两部分, 一部分是政府作为土地所有者或所有者代表而获得的工业用地出让金, 所面临的成本包括土地取得成本 (征用土地补偿费用、土地收购补偿费、拆迁补偿费) 、土地开发成本 (工业用地基础设施建设费, 即道路、供水、供电、供气、排水和平整土地等) 、银行贷款利息支出 (为征用、开发出让的土地而支会的银行贷款利息差额) 等[5]。而作为社会的管理者角色, 其获得收入的不仅包括土地出让金, 还有一部分主要是引进投资带来的财政税收收入、就业新增的收入、企业投资带来的产业带动效应和政府政绩提升效应。同时, 所面临的成本也增加了政府的管理费用, 对工业用地周围基础设施的建设和维护费用以及环境治理费用。
表1分别分析了政府扮演两中不同角色时的成本收益预期:
1.政府作为土地所有者角色时, 当满足 (1) 式的条件下, 工业用地使用权出让行为将发生:
∏1≥C1+C2 (1)
(1) 式取等号表示出让该工业用地使政府获得正常收益, 取大于号表示出让该工业用地会获得超额收益。从这一等式可以看到, 政府有提高工业用地出让金来增加自己收益的行为动机。
2.而当政府作为社会的管理者角色时, 当 (2) 式得到满足时, 政府将有意愿出让工业用地的使用权:
∏1+∏2≥C1+C2 (2)
将 (2) 式整理得:
∏1≥C1+C2-∏2 (3)
从 (3) 式可以看到, 政府有可能降低∏1来吸引企业投资, 从而得到∏2, 只要满足∏1+∏2≥C1+C2条件就可以出让土地。
根据调查, 在实际中发现政府在出让园区工业用地时会根据自身的情况在 (1) 式和 (3) 式所构成的价格选择空间进行选择。一般的, 国家级的工业园区及开发区会选择靠近 (1) 式那一段价格空间作为自己的地价成本收益尺度, 其原因在于国家级的开发区本身因国家的政策扶持具有先天的聚集和带动等效益, 故这部分收益园区视为自身所固有的, 与土地出让行为相关并不大。因此为追求收益最大化, 国家级园区会提高工业用地出让收入标准, 使工业地价水平高于其它等级工业园区的地价水平 (也即按 (1) 的行为进行) 。而市级, 特别是区县级的工业园区对∏2的预期随着园区等级的下降而上升。这种效应的结果是 普通工业园区的出让地价水平与国家级园区的水平相比存在着一定的差距。
从以上分析可以看出, 国家级经济开发区在博弈中竞相降价的动机远远小于一般的工业园区, 主要根据自身的成本效益来确定工业用地价格。而普通的工业园区则没有先天优势, 在吸引投资的竞争中有强烈的动机降低工业地价与对手竞争。当然, 国家级工业园区之间也会存在竞争, 但是由于国家级园区数量有限, 而且发展的时间长, 基础设施完善, 用地需求大, 所处的区位一般都比较优越, 具有吸引投资的先天优势。因此, 成本效益分析更适合国家级工业园区工业地价形成机制的分析。
五、分析结论和建议
(一) 主要结论
1.北京市工业园区工业地价的影响因素主要有工业园区区位、工业园区产业性质和产业积聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策等几个主要因素。对于普通工业园区来说, 工业地价最主要的影响因素是工业园区的政策带来的工业园区之间的博弈;而对于国家级工业园区来说, 博弈不是最主要的价格影响因素, 而主要取决于工业园区区位、产业性质以及自身的成本效益。
2.北京市工业园区土地出让的方式在2006年以前以协议出让为主, 此种出让方式的条件使各园区以非合作竞争的博弈方式形成了土地价格机制, 博弈的表现形式是竞相降低工业用地出让价;而在国家关于工业用地出让的新规定出台后, 工业园区地价竞争仍然继续, 但是受到政策控制, 将更加规范。
3.根据对工业地价形成机理的分析, 37号文和《全国工业用地最低出让价标准》对于普通工业园区工业地价的影响会比较大, 特别是北京郊区边远区县以前以低地价吸引投资的工业园区;对于国家级工业园区和城中区位较好的工业园区, 由于其工业用地出让价格一般较高, 所以受工业地价最低标准的影响较小。
4.虽然新的工业用地政策出台, 各工业园区仍然有可能通过税收、财政补贴等竞争, 甚至用一些不合法方式暗中返还部分土地出让金。这些手段会导致政府政策大打折扣。
5.政府新政策抬高工业地价对与提高工业用地的利用效率和限制“土地财政”会起到很大作用, 但是同时也加大了一些边远开发区吸引投资的困难;同时, 由于新政策会使工业地价大幅上涨, 将普遍提高工业开发区企业的产品成本, 一定程度上削减其在国际市场上的竞争力。
(二) 政策建议
完善工业用地管理政策体系是一个系统工程, 可以从以下几个方面着手:
1.进一步完善有关的法律法规。要抓紧建立健全一批规范工业用地价格管理和土地资源权益配置的法律法规及具体操作方式的规范。例如, 在国家出台《全国工业用地最低出让价标准》后, 北京市针对本地情况的最低出让标准一直还没有出台。工业用地出让有不同于经营性用地出让的特殊性和复杂性, 不同产业类型、不同规模的工业项目, 对工业用地有不同的要求, 因此, 地方政府要根据工业用地的特点, 采取有针对性的措施, 做好本地区的工业用地招标拍卖挂牌出让工作。各地可以通过建立用地预申请制度及时了解市场需求, 合理安排工业用地出让的总量、规模等。通过这些法律法规, 不仅规范土地资源配置主体的行为, 而且推进土地资源的节约, 推进土地市场和其他要素市场的协调发展。
加强对工业用地出让价格标准实施的监管, 同时加大对工业园区财政税收优惠政策和手段的管理, 防止变相返还土地出让金行为造成新的恶性竞争。
2.可以引导部分工业项目以短期出让或租赁的形式获取土地。最近发布的工业用地出让最低价标准一定程度上提高了工业用地取得成本, 使某些企业难以一次性支付50年期的出让金, 应当推动部分企业采用“租赁”的方式获得工业用地。“出让”和“租赁”各有优劣, 分别适用于不同的用地类型和不同社会发展背景。对多数普通生产型工业项目用地而言, 考虑企业投资运营的特点、生产线的生命周期等因素, 短期出让或租赁的方式更有利于提高工业用地利用效率。目前, 我国一些省份已经开始推行工业用地租赁政策, 取得不错效果。企业以租赁或短期出让的方式获得工业用地, 可以减轻企业短期内的资金压力, 降低生产成本, 保持产品的竞争力。边远地区的工业园区也可以通过租赁制度减轻进园企业的负担, 以利于吸引投资。
3.配套的体制改革应当跟上, 否则对工业地价问题的管理容易“治标不治本”。工业用地价问题很大程度上源于不合理的政绩考核体系、不完善的行政干部选拔任用制度和事权、财权不匹配的财政体制。把国家发展等同于经济发展, 把经济发展等同于GDP增长, 主要用增长速度来评价政绩, 必然导致单纯追求GDP;主要以GDP增长状况和城市建设的面貌来衡量干部的水平和能力, 并由此选拔干部, 就必然推动一味追求政绩工程、形象工程, 而土地配置是实现GDP增长和形象工程建设的重要手段。不改革政绩考核标准、不完善干部制度, 政府部门扩张土地配置权力的冲动就得不到抑制。
改革事权、财权不匹配的财政体制。目前政府管理的面很宽, 没有集中到该管的经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来。进一步说, 由于没有明确划分事权, 没有建立起保障政府正当履行职能的公共财政体制, 一些地方的政府也没有足够的财力来履行这些职能。而37号文将土地出让收入纳入财政收支体系后, 地方政府的可支配又少了一块。加上追求GDP增长, 追求政绩工程、形象工程等的冲动, 就必然迫使他们通过非正常手段来干预经济。诸如直接干预企业甚至直接办企业、党政官员全体出动搞招商引资、千方百计实施地区封锁和市场分割等做法甚嚣尘上。通过控制土地吸取财力是一个特别重要、效果也特别明显的手段, 政府自然也不会轻易放弃和削弱。所以, 各级政府的事权、财权不划分清楚, 公共财政体系不建立起来, 工业地价政策改革也很难取得成功。
摘要：以北京市工业园区工业地价为例, 通过建立博弈模型和成本——效益分析法阐述工业地价的形成过程和机理, 并找出目前工业地价管理中存在的问题及影响因素。从各工业园区政府的博弈关系和成本——效益的角度看北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。另外, 博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用, 而国家级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定, 完善现行工业用地政策体系应当从多种途径着手。
关键词：工业地价,工业园区,博弈分析,成本效益分析
参考文献
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房价地价专项调查情况简介 篇4
为掌握房地产市场和土地市场运行情况，积极应对当前市场形势变化，国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查。此次调查于2009年5月底开展，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目（部分房地产市场不够活跃的城市选取了少量2004、2005年取得土地的案例）。其中，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。土地取得时间为取得国有土地使用权证的时间。此次测算案例的统一内涵为以招拍挂方式、“净地”形式公开出让的商品房用地。剔除掉毛地出让、协议出让等不符合要求的数据后，共得到有效案例620个。
所调查的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。具体情况如图：
620个案例中，大多数地价占房价比例在15－30％之间。620个案例平均为23.2%，其中该比例在30％以下的约占案例总数的78％。按案例所处地域划分，东部地区共有案例316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有案例158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区共有案例146个，地价占房价比例平均为18%。按照案例地块出让时的开发程度统计，三通一平、五通一平、七通一平为地块出让时最常见的开发程度。如下：
工业地价 篇5
1 城市基准地价概述
城市基准地价也称土地初始价值, 是指在城区规划范围内, 对所需要进行开采与使用的土地, 根据其用途, 作为工业、商业、居民区等用途进行合理的基准地价规定, 并由市、县及人民最高级法院公布共有土地使用权的平均价格。城市基准地价可以用来对城市经济发展状况、城市土地价值作为参考依据进行评定, 在进行城镇土地使用权税收价格规定时也是重要的参照条件, 另外国家在对土地进行管理与调控时, 城市基准地价也是重要的考虑因素。除此之外, 基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善, 有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
城市基准地价的主要作用如下包括, 属于政府宏观管理土地价格的重要工具;属于对标定地价进行评估的基础;能够在一定程度上对房地产与土地交易价格的形成起到指导作用;能够在一定程度上反映出城市地价的整体水平以及区域间的地价分布及变化趋势。一般来说, 基准地价会在2~3年内进行调整, 因而基准地价能够反映出城市地价变化趋势。
2 城市基准地价动态监测概述
城市基准地价动态监测是指运用动态监测的基本原理与方法, 结合土地使用的实际情况以及土地市场本身的特点, 设立地价检测点, 持续一段时间进行对地价的动态测量, 并将每次测量结果所得的数据统计整理起来, 生成一系列的地价指标, 对这种有频率、有周期的指标内容进行描述、评价、分析就是地价动态监测过程。城市基准地价动态监测主要作用有为广大的土地投资者与土地使用者提供不可或缺的市场参考信息, 以及为政府制定土地管理、土地基本价格划定提供依据, 对能够让群众及时、准确的了解城市土地行情, 将土地价值与相关信息公开, 建立公平公正的土地市场有着重要意义。
3 城市基准地价动态监测分析
3.1 确定地价监测的范围
首先在进行动态监测分析时需要明确地价监测的范围, 在划定好范围后能够提升实际动态监测的效率, 以免需要监测的内容太多造成工作人员不知道从哪里着手, 剔除对地价影响较少的内容, 有针对性的进行单独监测也能提高监测结果的准确性,
3.2设立检测点
动态监测分析第二步是设计检测点, 在检测点上进行监测工作, 设立检测点时需注意该点要能够全面与完整的监测周围地价信息, 以免存在检测盲点导致疏忽而影响最终的监测结果。
3.3 采集并处理监测数据
在确立了检测点后就可以进行监测数据采集与处理了, 采集时要尽量确保其完整性, 还需注意要多采集一些数据, 以供作为后期参考依据。处理数据时本着将大数据分类归纳, 由大化小的处理法则。
3.4 根据监测目标选择地价监测指标
城市基准地价动态监测中根据监测目标选择地价的监测指标能够提升监测的准确性, 有目标的针对性监测可根据所要检测的内容满足监测要求。选择合适的地价监测指标也能使监测结果更贴合实际城市土地价值。
3.5 计算各类地价监测指标
在选择好地价监测指标后便可进行地价指标计算, 计算本着相关监测指标计算法则为原则, 计算过程中可以允许有一定的数据误差, 但要在不影响结果正确率的前提下。
3.6 对城市地价状况进行综合评价
根据以上对地价监测指标计算以及检测数据整理与分析, 利用以上数据对城市地价状况进行综合评价。评价把握严格依照相关数据信息的真实性, 数据反映的实际状况是什么评价标准就是什么, 确保评价过程的公平公正。
3.7 编制城市土地动态地价监测报告
对城市地价状况综合评价完成后, 便可编制城市土地动态地价监测报告, 此报告直接反映了这次动态监测的结果, 因此报告内容要绝对真实可靠, 要能完全结合整个动态监测过程进行编写。
3.8 发布城市地价监测信息
在报告监测完后便可发布城市地价监测信息, 这些信息要面向大众, 公开透明, 以供进行土地投资者与一些土地使用者参考, 另外, 相关土地税收也会依照此检测信息进行价格划定。
4 结语
综上所述, 城市基准地价对城市土地管理与城市规划来说有着重要意义与参考价值, 对城市土地投资者与城市土地价值划定都发挥着不可小觑的作用, 在城市经济发展状况评定上也是主要参照依据, 对深化土地制度改革、科学配置土地使用都有十分重要的意义。而城市基准地价动态监测就是确保基准地价准确性与可行性的最佳监测手段, 通过这种周期性动态数据整理分析城市地价的最新发展情况, 进而更新基准地价, 使其能精准与真实的反映城市土地最新情况。
参考文献
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工业地价 篇6
1.1 兰州市城市地价动态监测系统运行情况概述
1.1.1 标准宗地
为了全面贯彻落实国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资发[2008]51号) 文件精神, 确实履行国土资源部门参与宏观调控职能, 提高地价信息获取能力的重要基础工作, 兰州市按照稳中有变、切实反映地价时空变化的原则对城市地价动态监测体系做了相应调整和完善。在此需要说明的是, 在《城市地价动态监测技术规范中》 (TD/T1009-2007) 等文件中地价监测均以“监测点”为基础, 2008年3月11日国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资发[2008]51号) 文件中统一将“监测点”改为“标准宗地”。至2008年9月, 兰州市地价动态监测范围内共划分三种用途168个地价区段, 设立200个标准宗地, 见表1。
1.1.2 监测范围
兰州市地价动态监测范围是根据《城市地价动态监测体系技术规范》、《城镇土地分等定级规范》、《城镇土地估价规范》等国家标准和行业标准, 在全面调查和综合分析影响土地质量的各个因素的基础上, 建立若干个不同用途、不同级别的标准宗地, 进行地价动态监测。
兰州市商业用地、居住用地的地价动态监测范围为兰州市土地定级范围 (规划区范围) , 区域面积为221.22km2, 范围包括市内四区 (城关区、七里河区、安宁区、西固区) 。其四至为:东到桑园峡包兰铁路桥, 西至宣家沟口, 南至皋兰山头营村、北至甘肃铝厂。
工业用地的地价动态监测范围为兰州市土地定级范围 (规划区范围) , 区域面积为201.92km2, 范围包括市内四区 (城关区、七里河区、安宁区、西固区) 。其四至为:东到桑园峡包兰铁路桥, 西至宣家沟口, 南至皋兰山头营村、北至甘肃铝厂。但有二块工业限制发展区未参与监测, 这二个限制区四至分别为:限制区一:东至五里铺排洪沟, 西至七里河北街, 南至白银路、民主西路、民主东路、天水路, 北至黄河;限制区二:东至北排洪沟, 西至寺儿沟, 南至福利路, 北至铁路。
1.1.3 地价动态监测指标体系的建立地价指数计算
地价指数以对应城市内部区域的地价水平值为基础计算。包括定比地价指数和环比地价指数计算。
定比地价指数等于某一用途某年 (季) 度地价水平值与固定基期地价水平值的比率, 基期地价指数设定为100。季度定比地价指数计算方法与年度定比地价指数相同。年度定比地价指数计算公式为:
undefined
式中:Iy——某一用途第y年年度定比地价指数
undefined——某一同于第y年地价水平值
undefined——某一用途固定基期某地价水平值
环比地价指数等于某一用途某年 (季) 度地价水平值与上年 (季) 度地价水平值的比率。季度环比地价指数计算方法与年度环比地价指数相同。年度环比地价指数计算公式为:
undefined
式中: Iy——某一用途第y年年度环比地价指数
undefined——某一用途第y年地价水平值
undefined——某一用途第y-1年地价水平值
1.2 存在的问题
城市地价动态监测范围及标准宗地布设是监测工作的基础, 是关系到监测成果准确性和及时性的根本保障。纵观我市地价动态监测从标准宗地布设到指数计算, 主要存在以下问题:
标准宗地布设与价格指数计算权重不一致, 计算结果有失偏颇。以兰州市商业地价动态监测为例, 地价监测范围以扣除黄河水面的城市规划区范围为准, 监测面积为207.7km2。
为了明晰城市地价动态监测各种土地级别的面积与区段数和标准宗地数的协调情况, 计算各自所占总体比重, 进行对比分析:
(1) 土地级别面积与区段数及标准宗地布设数量相矛盾, 尤以第1级和第7级为主。商业7级土地面积占总监测面积近40%, 而监测区段个数占总区段个数不到10%, 而标准宗地个数仅占总数的5%。此类标准宗地的个别变化对整体平均地价的影响远大于级别较高而面积权重较小的标准宗地, 从而导致平均地价失去衡量意义。
(2) 标准宗地地价计算方法不合理, 未考虑容积率变化。标准宗地以现行基准地价平均容积率为基础, 未考虑历年容积率已有变化。一般而言, 容积率越高表明土地的利用强度越大, 其地价和土地的增值收益越高, 土地用途不同, 容积率的影响也不同, 这在基准地价修正体系也得到了反映。
(3) 由于地形因素的限制, 影响地价监测结果的真实性。兰州市属于典型的河谷型城市, “两山夹一川”的特殊地形, 使得兰州市的城市发展形状成为沿黄河两岸“组团状”分布。土地资源紧缺, 且工农业发展各项用地都相对集中在河谷川台地上。这就使得大片的边缘坪台对商业、居住用地地价变化影响不大的区域参与了商业、居住地价指数的权重测算, 市中心工业限制发展区域基本不能代表工业用地地价变化的区域参与了工业地价指数的权重测算, 直接影响了地价监测结果的真实性, 降低了地价动态监测成果的敏感程度。
深入分析问题的根源, 其核心是标准宗地的合理配置与地价监测体系的构建, 这也是目前城市地价动态监测研究的热点和核心问题。在此, 利用城镇基准地价评估和清查核资及日常地籍管理的有关资料 , 在GIS支持下, 探讨其建立方法, 对兰州市地价动态监测体系的改进及与基准地价更新的衔接具有重要的理论与实践意义。
2 兰州市城市地价动态监测体系成果应用研究
2.1 标准宗地应用研究—土地级别调整
研究表明, 设立标准宗地为调控市场、地价管理以及地价评估等提供了很好的信息源, 建立以标准宗地为核心的地价监测体系是一个行之有效的地价监测方法。通过城市内设立的标准宗地和地价交易样点, 可以实现对城市地价的动态监测, 从而了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态分布规律。目前, 一些土地交易比较活跃的城市已经建立了以标准宗地为核心的城市地价动态监测体系, 利用地价动态监测体系进行地价更新有使用范围广、标准宗地地价资料代表性强、利用率高等特点, 将成为今后基准地价更新的主要方法。
通过多因素综合评定法确定的城镇土地级别往往会与市场上实际土地价格的分布状况吻合程度较差, 土地级别需要根据价格的因素, 对区域总分值计算确定的初步定级结果进行修正和完善后才能最终划定, 而且, 即使是采用分类定级的方案, 也仍然需要紧密结合价格因素进行边界修订。为此, 理论界和实践领域中的很多专家和技术人员都对这一方法的适用性提出了质疑, 国内有些城市提出了摈弃多因素综合定级, 推广以价定级方法的定级操作新思路。
从土地区位理论的角度来看, 土地区位条件直接影响着人们的社会经济活动。土地区位不同造成的报酬差异引发了级差地租的形成, 并产生了土地质量的区域分异和土地等级, 土地区位条件具体表现为土地的价格水平。城镇中, 地价是客观存在的, 人们为了实际工作的方便, 把地价比较接近的土地划为同一级别, 以便某些政策的制定执行。从逻辑上讲, 也应该是先有地价后有级别。因此, 在土地市场日益活跃的今天, 利用已有的地价资料来划分土地级别和进行土地级别调整是必要的, 也是可行的。
运用空间模型对整个定级区域进行地价赋值后, 就可根据一定的地价幅度形成地价等值线图, 等值线的走向和疏密反映了区域地价分布的情况:分布较疏的地方, 说明该地区地价变化不大, 地价分布较均匀;地价等值线分布较密集的地方, 说明该地区地价变化较剧烈。
结合地价等值线和原有的土地级别图来进行土地级别范围的调整。根据城市的地价情况, 确定每级土地的地价浮动范围, 在此基础上选择合适的等值线, 作为拟定的新的土地级别范围边界, 对比原有的土地级别图, 就可以发现级别范围有可能变化的地方, 然后针对这些地方再进行实地调查, 以最终确定土地级别。
2.2 监测成果应用研究—兰州市地价指数定期公告制度研究
2.2.1 研究概述
地价指数反映地产市场中的地价水平和变动趋势, 是政府制订管理措施和投资者制定投资决策提供依据;是国家征收土地使用税等的依据;是中央参与土地有偿使用收益分成的依据;对土地利用、流动具有引导作用。因此, 按照政务公开和国土资源信息系统建设的有关规定, 建立地价指数及标准宗地公开查询系统, 通过设立触摸屏或互联网等方式, 将地价指数及标准宗地的基本内容公开, 接受社会查询, 实现地价成果的社会共享, 制定合理有效的地价指数定期公告制度对于土地和房地产市场的健康运行具有重要的指导作用。
根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资法<2008>51号) 文件精神, 及《城市地价动态监测技术规范》 (TD/T 1009-2007) 要求, 国家已建立“中国城市地价动态监测网”, 除定期发布国家和城市地价动态监测信息外, 还不定期发布工作通知、通告、技术指导等有关重要信息, 并开辟监测成果的在线填报和城市端地价动态监测信息发布等专项功能, 确保了监测信息的动态及时发布。目前, 各省级地价指数公告制度正在积极的准备阶段, 探讨兰州市城市地价指数定期公告制度的建立思路对于构建全省的地价指数定期公告制度具有重要的借鉴意义。
2.2.2 发布内容
发布内容应由季度发布和年度发布两部分组成, 形式分文字报告及图表两种。其中, 信息发布内容主要如下:
(1) 季度发布内容
地价标准宗地 (季度) 调查表、地价动态监测指标 (季度) 调查表、土地招、拍、挂出让情况 (季度) 调查表、土地交易样本 (季度) 调查表;
城市地价动态监测季度报告;
(2) 年度发布内容
地价标准宗地分布图;
城市整体地价水平值、市内各级别及各区段地价水平值;
城市整体地价增加率, 市内各级别及区段地价增长率;
城市地价指数, 主要包括定比地价指数和环比地价指数;
城市地价动态监测年度公报。主要包括年度地价水平与变化趋势、地价空间分布形态等。
其他相关信息。主要包括土地 (年度) 供需情况、房屋 (年度) 供需情况、城市基准地价更新情况、相关社会经济指标, 以及各标准宗地地价评估技术要点等方面的数据。
2.3 地价指数应用研究—地价走势趋势预测研究
2.3.1 研究概述
建立城市地价指数编制的根本目的在于应用, 其功能主要表现为两个方面:一是为城市土地投资者和交易者提供决策依据;二是为政府进行地价管理提供依据和标准。合理有效的地价走势趋势预测对政府管理、个人投资具有重要的指导意义。
国内有关地价预测的研究较多, 现有的定量预测方法和模型有时间序列模型、因果关系模型、马尔可夫链预测模型、BP神经网络模型等。如邵黎霞在 《基于ANNGIS预测地价的探讨》一文中, 就采用人工神经网络 (ANN) 方法与地理信息系统 (GIS) 技术相结合进行地价预测研究作了一些初步的探讨, 并建立了基于ANNGIS的量化、智能化的地价预测系统。
2.3.2 研究方法及技术路线
通过评价分析可知, 现有地价预测方法虽然都有各自的优点, 但对于城市地价这一特殊的对象均存在明显的缺陷和不足。由于未来地价的影响因素具有不确定性, 城市地价波动也具有一定的不可预见性和随机性。针对上述预测模型的不足以及地价的这一特点, 提出以灰色 GM (1, 1) 模型进行地价水平预测, 并结合地价波动转折点预测方法, 构建城市地价预测和决策方法体系的研究思路 (见图1) 。
2.3.3 兰州市地价指数走势趋势预测实证分析
(1) 地价水平预测及结果分析。
采用灰色 GM (1, 1) 模型, 对未来地价指数进行预测 (表9) 可以看出, 地价指数在未来三年略有所上升, 但变化不大, 其变化趋势具体见图2。
(2) 结论与建议。
从以上的结果分析可以看出, 未来兰州市地价指数仍保持继续上升的发展态势, 如何有效的协调地价发展与社会、经济等将影响到城市的整体发展和未来走势, 鉴于此, 提出如下建议:
①适当控制城市地价水平, 尽快完成兰州市土地级别及基准地价的更新工作, 在此基础上, 进一步完善兰州市地价动态监测体系, 并形成基准地价每年动态更新的相应机制。②发挥城市地价的预警功能, 开发城市地价预警地理信息系统, 结合目前的地价管理信息系统, 将两者融合开发集成化的地价动态监测系统。
摘要：兰州市目前的城市地价动态监测体系, 是根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》 (国发[2001]15号) 关于“抓紧建立全国地价动态监测信息系统, 对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测”精神, 依托国土资源大调查, 在兰州市现行土地级别与基准地价的基础上建立的。兰州市城市地价监测体系自建设至今, 经过了多年的发展和完善。期间《城市地价动态监测技术规程》 (TD/T1009-2007) 、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资发[2008]51号) 等一系列规范、文件出台, 对兰州市城市地价动态监测体系的逐步发展和完善发挥了及其重要的指导作用。
关键词：地价,动态监测,基准地价
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工业地价 篇7
地价指数是运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为:地价指数=报告期地价÷基准地价×100%。地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小, 则地价波动幅度小, 社会经济稳定, 地价指数大, 则地价波动幅度大, 经济发展可能过热。
在国外土地评估成果中, 常常使用地价指数来描述地价变化的规律和反映城市地价在某一规定的基期或时点的地价水平。所谓地价指数就是指土地价格自某时点以来的增减变动幅度。土地价格指数在发达的资本主义国家主要是由地产商和地产中介服务机构编制, 用于生产交易和地产开发服务。目前, 我国地价指数的研究还很不充分, 除了为政府的地产管理决策提供参考依据外, 另一作用则是为服务地产开发, 引导社会投资方向。为此, 本人对地价指数进行了专题研究。
2 地价指数特殊性
地价指数以地域性的指数为主, 以全国性大范围的平均指数为辅。虽然宏观经济形势对地价指数的走向有一个基本的影响, 但最能反映地价变化的还是各地域的地产水平。所以, 就地价指数来讲, 一是要在各城、镇编制自己的地价指数的基础上来编制全国性, 而不宜先全国性的后地域性的。在指数使用上, 各地的地产市场的变化还是要以当地的指数为主, 全国性的指数只作参考而己。
地价指数以分类指数为主, 综合指数为辅。就一个城市来讲, 价格变化起伏最大的首推商业类的和别墅类的, 即价格需求弹性大的地产项目。价格需求弹性小的地产项目的价格变化幅度相对较小一些, 对投资决策真正有价值的还是各类地价指数。因为, 这样的指数才能给投资者或管理者以一个明确的地产市场变化概念。
3 地价指数的用途
3.1 为政府决策提供参考
全国性的和地区性的综合地价指数可以让各级政府了解地产市场的总体行情和走势。为制订土地供应计划、资金安排计划、投资项目安排计划提供参考。城市的地价指数可以让政府了解地域性地产投资热点, 经济发展的热点, 各类地价指数则为各级政府制定各产业发展规模和计划提供很明确的参考依据。一般来讲, 如果土地价格上升, 很有可能推动其后的房价上涨;反之, 房价上升, 则有可能带动地价上升。某一类地产价格急速上升, 说明其供给可能不足, 政府在工作计划, 则应予以较多的土地供应和资金安排。反之, 则应减少。
3.2 为投资者提供参考
人们常说地产价格是经济发展的“睛雨表”, 地价指数确实能反映出一个地区和一个行业的经济发展态势。因为土地既是生活资料产品, 又是生产资料产品, 它的市场价格的变化既能反映地产业发展趋势又能反映投资热点, 这些都是投资者非常需要的信息。这些信息不仅为他们投资产业, 而且也为投资其他地产业提供重要依据。
3.3 为地产评估业提供参考资料
地产评估业的发展和地产评估单位的生命力都在于它们是否拥有足够的信息为客户、为社会提供服务, 地产价格指数是这些信息中的重要一种, 有了这个指数, 可以帮助地产评估者, 评估过去的、现在的和将来的某一地产价格或某一地产在过去、现在和将来某一时点的价格。如果没有地产价格指数, 要评估出地产在不同时期的价格是比较困难的。
4 指数编制的基本问题
编制指数时, 需要解决的具体问题主要有项目的选择、基准点 (基期) 的确定、权数的确定以及计算公式的选择等。
4.1 项目的选择
指数主要用来反映现象的综合变化程度, 因而应以总体的全面数据资料作为计算依据。但将总体的全部项目都计算在内, 实际上往往是不可能的或不必要的。在实际应用中, 编制指数所依据的几乎均为样本数据。因此, 样本选择的是否科学与合理, 是决定指数准确性的重要前提。一般而言.除数据本身的准确性外, 所选样本还应具有以下要求:
1) 充分性。即要求样本容量应足够大。若总体所包括的项目很多, 而样本容量很小, 往往不能代表总体的性质。
2) 代表性。即要求样本能充分反映总体的性质。在选择样本项目时, 要求所选的每一项目与所代表的实际项目在性质上应保持一致, 而各样本项目之间在性质上应有较大差异。
3) 可比性。即要求在不同时间或空间上, 用于对比的各样本项目在定义、计算口径、计算方法、计量单位等方面保持一致。
4.2 基期的确定
所有指数都有一个用于比较的基期或基准点。基期的选择通常由计算指数的预期目的和用途决定。就时间性指数而言, 基期的确定应注意以下几点。
1) 选择一个正常时期或典型时期作为基期。
即用作比较的基期应能代表事物发展的正常状态或典型状态, 而非正常的波动时期通常不具有代表性, 不宜选作基期。
2) 测算期距基期的长短应适当。
测算期距基期的间隔应根据所研究现象的特点和研究目的而定。比如, 可采用1周、1月、1季或1年等作为间隔期。一般而言, 对于发展变化较快的现象, 测算期距基期的间隔可短些, 否则可长些。但测算期距基期不宜过长, 测算期距基期的时间越久, 指数代表性通常就越差。一般应选择距报告期较近的时期作为基期。
4.3 指数计算方法
求取价格指数和公式一般有:
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式中:I——地价指数;
p1——测算期的样点地价;
p0——基期的样点地价;
q1——测算期的样点地产成交量;
q0——基期的样点地产成交量;
P1——测算期的样点地产的平均价格;
P0——基期的样点地产平均价格。
价格一般用“元/m2”表示;成交量一般用“m2”表示;指数可分为定基价格和环比价格指数。
由于公式 (1) 和 (2) 都是把成交量固定在测算期或基期, 在现阶段我国土地市场的情况下, 这样测算的价格指数有些失真。因为不管是基础价格还是测算期的价格都是和当时的成交量密切相关。土地市场行为不能离开成交量来讨论价格, 离开成交量的价格虚渺的, 市场上之所以存在某一价格, 是由当时成交量来决定的。
根据对商丘市土地市场的调查的实际情况, 选择公式 (3) 来推算商丘市的地价指数。基于商丘经济发展水平, 商丘市城区基准地价评估年为2001年、2003年和2008年。现以2001年的基准地价为基期的样点地价来计算商丘市的地价指数, 计算结果见表1～3。
由于受商丘市本身的经济状况的影响, 要每年进行一次基准地价的评估是不可能的, 两次评估的间隔有点长, 所得出的地价指数只能大概表示只能反映地价的变化趋势。由上表可以看出, 对于商业用地, 一级和五级地价上涨的幅度比较大, 二级、三级和四级级商业用地基准地价的上涨趋势则小一些。相对于商业用地, 住宅用地的基准地价的上涨幅度要更大些, 等级越低的住宅用地反而涨幅越大。对于工业用地, 由于它所受区位条件的影响不是很大, 所以工业用的地基准地价的上涨幅度不是很明显, 二级、三级和四级工业用地的基准地价有所上升, 而一级的基准地价则有下降趋势, 在2008年的时候出现过地价回落的现象。很显然, 利用地价指数所描述的地价变化规律和反映的地价水平与采用实际资料对比所分析的结果是完全一致的。所以, 在我国开展和加强对不同城市地价指数的研究和推广是非常必要的。
5 结论
1) 城市地价指数的准确性和实用性完全取决于所收集样点地价相关数据的准确性和现势性。需要不断地对影响地价变化因素的数据资料进行更新, 才能发挥城市地价指数的社会经济效益, 所以, 城市地价动态监测数据的更新是一项长期而辛苦的工作。
2) 根据我国城镇地价和地产市场的特点, 在地价指数的编制中要重视和处理好某些基本的技术环节, 如项目的选择、基期的确定、权数的选择、地价样点资料的恰当获取等。
参考文献
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