地价影响因素论文（共4篇）
地价影响因素论文 篇1
一、引言
土地不同于一般的劳动产品, 土地价格不完全是人类劳动的体现。关于土地价格的实质, 马克思在资本论中作了精彩的论述, 他指出:“实际上, 支付的价格不是土地的购买价格, 而是土地所提供的地租的购买价格。依据这一论点, 段正梁提出了自己的解释, 即土地的使用价值, 它是土地供给与需求共同作用的结果。对于已开发利用的土地, 由于经过人工改造, 投入大量人类劳动 (包括物化劳动和活劳动) , 在此过程中创造新的使用价值。因此, 已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地, 地价除了为土地所有权而支付的部分货币外, 还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。前一种价格称之为土地资源价格, 后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。
随着经济体制改革的逐步推进, 城市地价已成为国家调节城市经济发展、城市土地市场完善、房地产市场健康发展的重要手段。我国的城市土地价格经历了一个从无到有, 再逐步趋于合理的过程。在这个复杂的发展过程中, 影响因素起着关键性作用, 本文针对近几年来国内外学者对城市地价影响因素的研究现状做一综述。
二、城市地价影响因素的国外研究现状
国外学术界城市地价影响因素的研究成果大体上可以概括为以下几个方面:
一是地价形成机制的一般因素和分类。查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯和苏珊珊·埃斯单奇·坎农在其《现代不动产》一书中对影响土地价格形成机制的一般因素进行了比较系统的总结, 将其分为:行政因素、人口因素、经济因素、社会因素和心理因素等。
二是土地使用规制对城市地价的影响。A.卢帕森赫和S.J.格茨用微观经济学的方法分析了政策对城市土地价格形成机制的影响, 指出城市蔓延和城市精明增长政策、住房屋顶的限制、区域开发、环境与持续性发展、交通运输发展权力、区划限制、可开发土地的总量限制等, 一方面限制了特定时段的住房和土地供应, 使得房屋成本增加, 引起住房或土地供应曲线向左移动;另一方面, 由于这些政策的实施, 减少了土地不合理利用导致的负的外部性, 使得需求曲线向右移动, 两者相互作用, 从而提高了城市土地的价格。
三是关于土地价格模型的研究。罗森从需求方和供给方对特征价格的市场均衡出发展开分析, 就产品特征提出了市场供需均衡模型。在完全竞争市场条件下, 罗森以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标, 从理论上分析了产品市场的短期均衡和长期均衡, 为特征价格理论的构建、特征价格函数的提出奠定了基础。据其理论, 可以利用计量经济学方法将产品特征的隐含价格分离出来, 分析产品特征的需求等。后来许多学者在罗森的基础上, 完善了模型的处理技术, 并进行了大量的实证研究。
四是区域经济一体化的研究。肖分和瓦尔利运用福利经济学对区域经济一体化进行分析, 用CGE模型分析了税收对美国和英国经济的影响。CGE模型被广泛地运用在不完全竞争结构的贸易模型中, 用其对贸易自由化进行评估。Brodzicki (2003) 、Matias (2003) 通过对不同区域经济一体化组织的实证分析, 对这一问题进行了深入地分析。
除上述之外, 西方学术界还从税收和城市规划对土地价格的影响两个角度进行了细致研究。
三、城市地价影响因素的国内研究现状
笔者对国内学者有关城市土地价格影响因素的文章进行了跟踪研究, 先后查阅了国内学者近五年来出版刊发的文献。
一是关于影响地价综合因素的分析。
以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。柴志春、赵松等人以我国东部地区为例, 通过对土地价格与经济增长关系的实证分析, 认为东部地区土地价格与消费、投资、政府支出和净出口之间存在显著的相关关系。徐跃红、昌萍、袁文麟以北京市工业园区为例, 对地价形成机理进行了分析, 指出从各工业园区政府的博弈关系和成本效益的角度看, 北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。另外, 博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用, 而国家级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定。谢先全、宋晓波研究了厦门市城市基准地价的动态变化原因, 得出结论:引起基准地价动态变化的主要内在驱动因子是经济发展水平、基础设施的完善程度和产业结构状态。郝军、邬文艳、于胜男以内蒙古14个样点旗、县 (区) 为例, 对城镇基准地价主要影响因素的相关性作了分析, 认为商服繁华度是影响商业地价最主要的影响因素;城镇基础设施状况是住宅地价的最主要影响因素;城镇基础设施状况和道路通达度则是工业地价的主要影响因素。
二是对于影响城市地价的因素分类的综合研究。
邓泽贵综合论述了土地价格的形成与影响因素, 将其分为一般因素和具体因素两大类。一般因素包括:社会稳定和国民经济发展状况、城市化发展和人口密度状况、土地市场发育完善程度;具体因素包括:位置、土地使用条件、基础设施完善程度、其他因素等。唐焱以区域经济一体化为背景, 对城市土地价格影响因素进行了理论与实证研究, 指出在区域经济一体化的背景下, 影响城市土地价格的核心因素是城市的区位条件以及区位环境, 它们是城市地租及城市土地价格形成的物质基础;影响城市土地价格的外部因素是那些通过改善城市土地区位条件及区位环境、改善城市土地供求及影响城市利用效益等间接地对城市土地价格产生影响的因素, 即城市经济运行和城市土地利用管理主体两个方面的因素。
三是关于政府行为和制度对城市地价影响的研究。肖更生、李贞玉通过实证分析, 探讨了中国政府行为因素对商业、住宅、工业地价的影响力度, 认为政府行为因素对商业地价的影响力度大, 住宅地价次之, 对工业地价影响力度甚微, 验证了中国工业地价的紊乱性;土地供给因素对地价影响力度微弱, 反映了中国城市扩张冲动中对土地需求的饥渴症状。彭松、童青对土地征用价格的制度缺陷进行了思考, 指出土地征用制度的缺陷表现为土地征用价格的不合理, 认为土地征用价格是一种游离于市场之外的一种垄断性价格。王雪松、张绍良、王雪梅从土地内在因素、经济因素和制度因素三个角度分析了中国城市土地价格虚高的成因, 进而揭示了地价虚高给中国带来的危害。
四是关于区位因素对城市地价的影响研究。王春芝、仲少云以烟台市为例, 研究了区位因素对商业用地地价的影响, 文章将传统区位因素按照对商业的影响归纳成二类, 并依据烟台市实际数据依次分析了这二类区位因素对地价的影响作用。结果表明:区位因素的优劣影响地价的高低变化。从宏观上来说, 烟台市各区之间的区位差异导致各区之间地价的起落;从微观上说, 同一区内的区位因素差异导致区内的地价高低变化。刘娟、傅兆君根据南京市2002年至2007年的土地市场交易数据资料, 研究了南京市城市地价分布特征与区位影响因素的关系, 指出南京市地价空间结构处于由工业化阶段向郊区化阶段转变的过渡阶段。
五是关于城市土地价格模型的研究。王宁、付梅臣、郑新奇对学术界关于数字地价模型的研究现状进行了综述, 并对其前景进行了展望。认为数字地价模型在地价信息分析方面的确具有显著的效果;数字地价模型中地价等值线分析、地价剖面图分析、地价曲面特征分析科学合理, 对政府进行城市土地市场管理和城市土地优化利用等决策方面起着重要的指导作用。项用、卢立宇、唐小军撰文就基于概率论的土地市场化经营价格模型进行了研究, 文章对“弗里德曼模型”进行了分析和改造, 探讨了“最优利润率报价模型”在投标中的收益解, 使其能够适用于土地使用权的投标报价。
六是关于城市地价测算方法的研究。邹钟星、祝平衡对土地发展权价格的预算方法进行了研究, 系统论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理, 同时提出了土地发展权的测算方法。陈安明、廖奇云、周悼华利用重庆市的土地成交数据对土地出让价格影响因素作了基于Bootstrap方法的分析, 结果显示:土地容积率、土地住宅级数在各种情况下都体现出对土地成交价格的显著影响地位, 土地出让金是综合价格因素在3年数据分析中是显著影响因素, 但在利用较短时间内样本分析时, 其影响的显著性下降, 在5%置信水平下成为不显著影响因素, 交易方式因素影响的显著性变化正好相反。吴迪、关宏达、毕继业、朱国华对土地收购价格的测算方法进行了分析和比较, 把土地收购价格的测算方法分为政策制定的测算方法、宗地地价的测算方法和区域资金平衡的测算方法三大类, 并进一步指出, 土地收购所能选取的测算价格的方法不同, 它们之间在评估对象、针对收购方式等适应收购类型等方面也会有所不同。徐忆梅、叶春明探讨了层次分析法在地价影响因素分析中的运用, 该文从分析影响地价因素及其构成关系入手, 利用层次分析方法对影响地价的因素进行优选, 提出地价影响因素的层次结构评价模式。首先, 构建影响地价因素的层次分析结构模型及判断矩阵;其次, 指出判断矩阵的一致性检验方法, 并用实例数据进行演算, 从而确定各指标的权重, 为合理制定土地价格提供科学的依据。
七是关于地价上涨原因的研究。与许多学者不同, 王先柱基于马克思的地租、地价理论, 分析了现阶段我国土地价格变化的因素, 认为我国当前土地价格上涨的主要原因可以归纳为两个方面, 一方面是在地租资本化过程中, 银行年存款实际利率下降和投入土地的资本利息增加导致的;另一方面是在城市化发展推动下带来的各种地租的增加。韦帆首先从马克思劳动价值论的土地价格理论出发, 分析了土地价格的虚幻性, 进而得出土地资本的虚拟化带来的结果是土地价格的上涨。然后从政府角度分析我国城市土地的资本化经营, 认为土地出让方式的市场化实现了城市土地的市场价值, 为我国近几年土地价格上涨的重要制度原因;另外, 批租制的租金收取方式也推动了土地价格的上涨。
四、国内外研究现状评析
西方学术界对城市土地价格影响因素的研究, 既有规范性的研究, 也有实证性的研究, 特别是在实证研究方面, 因为西方城市土地市场比较完善, 土地市场化程度较高, 取得数据资料较为容易, 而且更加深入具体。这为本文的研究提供了理论和方法论上的借鉴。
与西方学术界相比, 国内学术界关于地价影响因素的研究主要侧重于宏观性、政策性的描述和分析, 着眼于定性研究。虽然也有一定数量的实证研究, 但多以一个或几个城市为实证对象, 缺乏整体性的城市土地价格影响因素的研究。
五、小结
我国由于以往不存在土地市场, 因此缺乏系统的地价资料, 有关地价的研究主要集中在地价影响因素、地价时序变化、地价政策和土地市场管理研究方面, 影响城市地价变化的关键因素的定量分析方面的研究还是比较薄弱的, 有待于作进一步的研究。
土地政策对地价与房价的影响 篇2
一、土地政策对土地价格的影响
(一)土地供应方式对土地价格的影响
1979年以前,我国土地所有权和使用权都归国家所有。1979年我国开始实行改革开放,政府颁布的《中外合资经营企业法》明确提出了针对“三资企业”征收土地使用费。从此,以行政配置、无偿划拨出让土地的方式发生了根本性改变。1988年《宪法修正案》增加了土地使用权可以依法转让的内容,为我国建立土地所有权和使用权相分离的土地制度奠定了基础。随后相继出台的土地政策明确了土地使用权可以划拨、出让、转让、出租、抵押等,土地市场上出现了“划拨—出让”双轨制和“协议出让—招标、拍卖出让”双轨制并存的现象。2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求部分经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。2004年出台的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定了所有经营性土地出让全部实行招拍挂制度。土地的供应方式在一系列土地政策的制度变迁中发生了巨大的变化。
在通过竞争方式有偿出让土地的情况下,土地交易价格是通过协议、招标、拍卖形成的土地出让价。其中,协议地价为政府与土地需求者就特定地块通过协商谈判后商定的成交价格。招标地价是各个投标者报出各自的投标价格后,经政府对土地的收益最大化、规划建设方案和企业资信等其它指标进行综合权衡而选定的标价。拍卖地价是政府遵循土地收益最大化原则,从一个拍卖底价开始拍卖土地,最高报价为土地的成交价格。可见,土地供应方式的市场化越强,土地价格就越高。2001年以前,我国土地交易价格指数一直比较稳定,但从2002年开始,土地交易价格指数出现大幅上升,并在2004年达到历史最高点。可以认为,土地政策在规范土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成,近年来我国土地价格的上涨趋势与土地出让制度改革进程是相吻合的。
(二)土地供应量对土地价格的影响
如果由于收入变动、经济发展等方面的原因引起房地产需求增加,土地的需求量将加大。假设土地供给量可以不受限制的增加,随着时间的延长,土地的供给就会变得富有弹性,从而改善供求之间的矛盾,平抑较高的地价。但是,土地供给量的无限增加又极易导致土地市场上的投机行为发生,随着土地需求的膨胀,受土地供给刚性的影响,土地价格必然快速上涨并可能产生地价泡沫。相反,如果土地政策对土地供给量进行限制,就可以通过抑制房地产企业过度开发的能力来控制土地的开发规模,从而使得土地价格保持在一个较低的水平上。当然,如果土地供给量限制过度,房地产企业的投资热情将受到严重抑制,市场就会普遍存在供给不足的现象,导致经济主体产生土地价格上涨的预期,从而拉动土地价格的上扬。
结合我国土地市场的实际情况来看,对土地供应量的限制早在1998年的《土地管理法》中就有规定。但是,随着经济及土地市场的发展,我国建设用地的总量并没有得到很好地控制。针对这一现象,2003年国土资源部下发了有关文件,对土地供应总量提出了两方面的要求:一是要求严格控制开发区内供应房地产开发用地,严禁以科技、教育名义取得土地后搞房地产开发,严禁用集体劳动土地搞房地产开发。二是对住宅价格上涨过快的地方,在控制总量和调整结构的前提下适当增加普通住宅用地供应。2004年以来,政府相继出台了一系列土地政策文件,对土地供应量和土地供应结构进行了更为严格的控制。在收紧地根的政策下,土地购置面积与开发面积呈现了减缓势头,但土地供应量的减少使市场主体产生未来地价将上涨的预期,使得土地价格近年来仍然处于上升通道。
(三)土地供应结构对土地价格的影响
土地供应结构的变化对土地价格的影响依然遵循供求理论。也即是说,如果高档商品房的用地数量增加,使得普通商品房的用地数量减少,而市场上对普通商品房用地的需求又很旺盛的情况下,必然导致普通商品房用地价格的上涨。即使是高档商品房的用地数量减少,使得普通房的用地数量有所增加,但是如果供给量小于市场需求量,仍然会导致普通房用地地价的上涨。
针对我国部分地区高档商品房和写字楼空置率上升、普通商品房供不应求、房价上涨速度较快的现象,2003年以来,我国土地政策对建设用地的结构进行了控制。2003年国务院发布《关于促进住宅市场持续健康发展的通知》与国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进住宅市场持续健康发展的通知》,对住宅开发土地供应结构提出了要求。2008年国务院下发的《关于促进节约、集约用地的通知》再一次要求优化住宅用地结构,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。在土地供应结构受到严格控制的情况下,近年来,与全国高档住宅建设用地价格呈显著波动趋势不同,普通住宅建设用地价格呈持续下降趋势。
二、我国地价与房价的关系
1998—2001年的四年间,我国土地价格指数与房屋销售价格指数的涨幅一直处于平稳状态。2001年以后,房地产用地价格指数出现大幅上涨趋势,涨幅在10个百分点左右。与之相比较,房屋销售价格指数的涨幅虽较以前有所提高,但总体来看,房屋销售价格指数的涨幅要远小于土地交易价格指数的涨幅。地价与房价的这一变化,让我们获得了两方面的信息:第一,我国土地市场化的运作推动了土地价格的快速上涨。当然,地价的上涨不排除还有土地与房地产市场背后交易的投机因素不断增加的可能。第二,从近年来房价与地价之差波动较大的现象来看,考虑到土地政策对房地产市场产生的作用具有一定的渐进性,因此土地政策是否通过地价影响了房价尚需考证。但可以肯定的是,由于土地政策实施所引起的其它因素的变化,如市场竞争规则、消费者预期以及投机行为等,都对房价上涨造成了影响。
为了明确我国地价与房价之间究竟有怎样的因果关系,国内学者进行了经验分析。但由于选取的指标、样本时间段以及计量方法的不同,经验证据尚未达成共识。主要的观点有以下四类:
(1)房价对地价有显著影响。高波、毛丰付(2003)通过格兰杰因果关系检验发现,从长期看房价决定地价,从短期看两者互相影响。周京奎(2006)的实证研究结果显示:房价对地价有显著影响,地价对房价的影响度较小。地价上涨不是房价上涨的唯一因素,金融支持、土地政策在地价与房价变动中扮演着重要角色,所以抑制房价应从多方面着手。
(2)地价对房价有显著影响。况伟大(2004)发现,短期内房价和地价相互影响,长期内地价是房价的Granger因。因此,要降房价,短期内应增加土地供给和控制房价和地价过快上涨,而长期内则主要应抑制地价的过快上涨。
(3)地价与房价是相互影响的。严金海(2006)认为,在房地产市场上,短期内房价决定地价,长期内二者相互影响。与协议出让方式相比,土地招拍挂出让在显化地价的同时,降低了地价对房价较高的影响程度。宋勃、高波(2007)指出:短期内,房价对地价没有影响,而地价是房价的Granger因;长期来说,房价和地价存在双向因果关系。因此,要控制房价,短期内关键是抑制地价过快上涨,长期则要通过合理安排土地供给,加强住宅的建设规划引导,从而避免房地产价格的大起大落。
(4)从区域的视角看,地价与房价的关系各异。郑娟尔等(2006)认为,地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。艾建国等(2008)通过对北京、上海、武汉三城市房价和地价数据的检验,揭示各城市房价和地价存在互动关系,同时表现出一定的区域差异,提出制定土地供给政策应因地制宜。
三、结论
理论和实践表明,土地政策自改革开放以来经历了一系列制度变迁,对土地市场化的形成、土地管理政策的形成、用地供应量、供应结构以及市场秩序等方面都产生了重大和深远的影响。土地政策作为房地产经济的外部冲击因素,在推动土地价格大幅上涨、恢复土地市场的商品化属性方面所起的作用是非常明显的。但是,土地政策在推动地价上涨的同时,是否也是推动我国房地产价格快速膨胀的内在推力却有待进一步检验。因此,未来继续研究地价与房价之间的关系仍然具有重大的现实意义。
摘要：本文根据我国土地政策制度变迁中土地供应方式、供应数量和供应结构发生的变化，分析了它们对土地价格的影响，进而考察了我国地价与房价之间的关系。我国的经验表明：土地政策是土地价格大幅上涨的重要推力，但土地政策是否通过地价影响房价尚不明确。
关键词：土地政策,地价,房价
参考文献
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地价影响因素论文 篇3
征地补偿作为征地制度中最为核心的一部分,一直以来都是导致征地冲突产生的矛盾集中点。为了解决征地中出现的补偿标准偏低、随意性较大、同地不同价等突出问题,2007年以来,各地在城市规划区范围内的征地补偿工作中主要采用征地区片综合地价。按国土资源部《征地区片综合地价测算指导性意见》(以下简称《意见》),征地区片综合地价(以下简称征地区片价)是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分区片并测算的征地综合补偿标准。随着经济社会的发展,由于物价水平提高、居民生活水平提升等因素影响,原有征地区片价标准难以满足现实需求,必须进行动态调整。按《意见》要求,征地区片价应设定对应的基准时点,一般3至5年更新一次。当前正值各地区征地区片价第二轮调整更新时期,征地补偿标准普遍得到大幅度提升。然而,围绕土地征收和补偿标准所产生的冲突仍屡见不鲜,甚至造成严重人员伤亡事件,时而成为新闻头条,产生社会不安定因素。因此,在征地补偿标准调整、利益分配方式改变的过程中,有必要进行风险因素识别,对可能导致矛盾纠纷、不稳定事件的原因进行分析,以做到有针对性地防范。本文在征地补偿调整风险感知的基础上,结合舟山市定海区征地区片价调整工作,分析该过程中的风险因素,并针对性地提出防范措施。
2 征地区片价调整风险因素识别
风险识别的概念来自工程项目管理领域,指对项目中存在的各种风险根源或是不确定性因素,按其产生的背景原因、表现特点和预期后果进行定义、识别,对所有影响项目的风险因素进行科学分类。通过风险识别能正确地认识工程项目实施过程中所面临的风险种类,系统、连续地认识所面临的各种风险,分析风险事故发生的潜在原因,为风险管理和控制选择合适的方法提供依据。同样,征地区片价调整工作也可视为一个由政府发起的,涉及用地单位、集体土地所有者和使用者等利益相关主体在内的项目,项目风险管理的理论方法对征地区片价调整风险管理具有借鉴作用。风险识别一般包含感知风险和分析风险两个部分。感知风险即了解客观存在的各种风险,是风险识别的基础,只有通过感知风险,才能进一步分析。分析风险是分析引起项目风险事故的各种因素,并对各种风险因素进行识别。感知风险主要是用定性的分析方法,分析风险主要是用定量的分析方法。
土地领域的风险与冲突具有密不可分的关系,征地冲突是土地冲突中最主要的一种形式,冲突背后体现的是不同群体之间的利益对抗,而利益对抗又会涉及到社会制度与规则,甚至是社会道德与伦理等深层的矛盾与问题。一般地,显性的冲突会带来社会风险,而社会风险又会引发新的冲突。我们以征地冲突的相关理论研究作为切入点,来分析征地区片价调整中可能存在的感知风险。
由于征地补偿涉及内容的多样性和复杂性,引发的风险类型也可能是多层次的、复杂的和结构性的。目前,关于征地补偿问题引发征地冲突的原因可以归纳为如下几个方面:一是征地补偿标准计算不透明、不合理、不公平,包括不听取利益相关者意见,单方面决定征地补偿、安置方案;二是按规定补偿但标准明显偏低,有关征地补偿、安置的标准本身不能令人满意;三是区域间差异的征地补偿标准,以及执行弹性补偿政策和规定,造成补偿数额横向比较差异悬殊;四是补偿政策、规定发生变化,导致补偿数额纵向比较差异悬殊;五是有关部门和人员,如乡(镇)政府、村委会及少数干部的行为失范,截留、挪用、私分土地征收补偿款等贪污腐败行为发生;六是征地相关工作部门效率低下,造成补偿资金不能足额、及时到位;七是地方政府对征地纠纷与冲突的管理缺乏成效;八是其他原因,包括补偿资金在集体和承包户之间的分配比例不合理,承租户、代耕户、拾地户、蹭地户等主张分享承包户的土地补偿费,无地村民、长期离地农户主张分享土地补偿等。
我们将征地区片价调整更新工作的内容、流程环节与具体征地冲突发生的影响因素结合,进行风险因素感知,分析得出征地区片价调整中存在如下两大类风险因素。
2.1 行政风险因素
由于征地区片价调整更新程序和过程不够透明,政务不够公开,侵犯了相关利益主体的知情权、参与权,相关利益主体对区片地价更新调整方案存在异议,但缺乏利益表达的申诉渠道而导致的风险,即行政过程不透明风险。
征地区片价调整中,普遍提高了补偿标准,引发土地所有权代表、征地有关人员截留、挪用、私分部分补偿资金,补偿资金溢价部分不能足额、及时到位,造成失职、贪污腐败风险。
征地区片价调整后,日益高涨的征地费用给地方政府的财政支付带来压力,造成财政风险。
2.2 社会经济风险因素
对于无二、三产业收入的纯农户或是对土地生活保障功能依赖度高的农民,调整后的征地区片价补偿标准若本身偏低,客观上将难以对农民群体的就业、住房等起到保障作用,造成难以保障实际生活水平的风险。
各地征地区片价调整前普遍要进行农民意愿调查,收集农民的心理价位,而最后实际确定的标准与被征地农民心理预期价格相差过大,存在偏离主观心理预期价格的风险。
横向比较导致心理失衡。地域上相邻的农民会比较周边区域的征地补偿价格,特别是当同一个建设项目用地范围跨越了行政村界线,跨越了不同级别的征地区片,涉及到不同区片价补偿等问题,导致被征地农民之间的攀比,引发争议和纠纷。
纵向比较导致心理失衡。征地区片价的修订工作通常需要一定时间,修订的补偿标准要经过听证、论证环节,如果在新的区片价标准正式公布前这一时段内已经预征土地的,并按照原有标准进行补偿的农民,在新补偿标准出台后,势必会因自己被旧标准低价征地而感到不满,引发新的社会矛盾和纠纷。
3 征地区片价调整风险因素实证分析
3.1 研究区概况
定海区位于舟山群岛西南部,是舟山市的行政中心所在地,全区总面积1444平方公里,包括陆地面积531.06平方公里,区域岛屿面积568.8平方公里,滩涂面积37.74平方公里,其中耕地面积21.23万亩。下辖9个街道、3个镇、1个农场、177个行政村,2013年末全区户籍人口38.39万人,其中非农人口16.82万人。
2011年国务院将舟山群岛设立为国家级新区,赋予国家海洋经济战略先行先试的特殊使命,舟山市突出的港口资源优势,使得船舶设计、建造修理等海洋相关产业的发展前景变得更加广阔。作为舟山市行政中心所在地,近年来定海区通过征地获得建设用地的需求变得更加迫切。时值定海区进行征地区片价方案调整,我们选择对定海辖区范围各类征地相关人群进行调查。
3.2 调查样本
调查主要采用问卷调查和访谈等方式,受调查对象涉及失地农民、潜在失地农民和征地相关工作人员,范围覆盖定海区各级征地区片。共收回问卷175份,其中有效问卷156份,涉及被征地人员52人,潜在被征地人员62人,征地工作人员42人。
3.3 调查结果及分析
通过对本次问卷调查获得的数据进行分析,79.5%的受调查者认为,政府征地价格与被征地者心理预期价格相差过大。61.5%的受调查者认为政府难以保障特定失地农民未来的就业、居住等生活问题。另有61.5%的受调查者认为,区域间横向比较,与相邻地区征地区片价相差过大,导致出现攀比心理。此外也有35.9%的受调查者认为新旧补偿标准差异悬殊,引发纵向比较,导致心理失衡。这也是征地区片价格调整过程中存在的最主要的四个风险因素(见表1)。
将受调查人群划分为被征地人员、潜在被征地人员和征地工作人员,可以进一步发现,不同人群对征地过程中的主要问题有不同的看法。从最具代表性的被征地人员来看,有80.8%的受调查者对政府的生活安置保障措施存在不满,认为难以保障特定失地农民未来的住房、就业等生活问题。52%的被征地户中有家庭成员选择外出务工维持生计。
73.1% 的被征地者、58.1% 的潜在被征地者和52.4%的征地工作人员认为,区域间横向比较价差过大导致失地农民心理失衡。实际上,2009年定海区的补偿标准中将征地区片价划分为五个不同级别,一级(昌国街道等)、二级(盐仓街道等)、三级(金塘镇、双桥街道等)、四级(岑港街道、干览镇等)和五级区片的补偿价格分别为6.6万元/亩、6.0万元/亩、3.6万元/亩、3.2万元 / 亩和3.0万元 / 亩,其中二级和三级两个区片差价达到2.4万 / 亩,而最高一级和最低一级区片价差达到3.6万元/亩。认为横向间差距过大的受调查者主要来自三级、四级和五级区片,分别占反映该风险因素调查者的40.2%、26.7%和25.1%,合计达到92%。而近年来,一级区片城东街道的商业性征地中实际补偿曾出现过20万元 / 亩的案例,扣除青苗6万元 / 亩,实际土地补偿达14万元 / 亩;二级区片盐仓街道的商业性征地中曾有9万元/亩的案例,扣除青苗补偿后仍达8万元 / 亩。这种区际间的补偿金高价差势必会加剧横向比较导致心理失衡的风险。
76.9% 的被征地者、80.6% 的潜在被征地者和81%的征地工作人员认为政府征地价格与被征地者心理预期价格相差过大。以三级区片为例,该区片内59.1%的受调查者认为补偿价格提升幅度应在45% 至60% 之间;而四级区片内有62.5%的受调查者认为补偿价格的提升幅度应为75%至100%,即接近一级和二级区片的补偿标准。
纵向比较导致心理失衡也是一个被选频率较高的风险因素。53.8%的被征地人员和42.9%的征地工作人员认为新旧补偿标准差异悬殊,按旧补偿标准赔偿的失地农民在新补偿标准面前觉得理亏,引发纵向比较导致心理失衡风险。实际上,在补偿调整方案正式公布之前,部分地区已经按原标准预征一定量的土地,如果新方案补偿价格提高过大,容易引发被预征土地利益群体的强烈诉求,这也是新补偿标准顺利实施的困难所在。
另外,日益高涨的征地补偿费用使得征地成本与土地出让收入的比值进一步减小,在地方政府举债经营的背景下带来了地方政府财政支付压力和财政风险。定海区制定的调整方案中补偿价格比2009年的标准平均提高43.55%,而同期土地出让的价格涨幅为19.7%。在服务国家海洋经济战略和快速城市化进程中,各项建设所需资金都很大,这就使失地农民补偿的资金来源受到一定的限制,带来地方财政支付风险(见表2)。
4 征地区片价调整风险防范对策
根据风险感知和舟山市定海区的实地调查研究,得出维持生活水平风险、偏离心理预期风险、横向比较风险和纵向比较风险等为主要的征地区片价调整风险因素。针对存在的风险问题,建议采取如下几点风险防范措施,减少征地冲突发生的可能性。
4.1 针对横向比较风险因素
相邻区域补偿标准差异悬殊,导致按低级区片价补偿的失地农民群体不满,引发横向比较时,可以引入补偿价调整系数,调整系数具体的确定应参照农民的年农业经营收入占农民年总收入的比例而定,也可以利用其他相关参数来确定,以此来加强区片间区片价的综合平衡和衔接,便于区片间特别是线性工程和大型项目不同区片之间的平衡和协调。同时要控制县(市)域范围内区片的数量,征地区片数量以三个左右为宜。
4.2 针对纵向比较风险因素
要加快征地区片价调整修订的工作效率,尽可能地缩短工作周期,减少土地被预征的农民数量。在区片价实施和区片价修订工作发生重叠的时段内,新的区片价补偿标准经过听证、正式公布以前,在这一段时间内发生的土地征收行为,可以进行适当调整修正,设定修正系数,允许一定幅度的上浮。
4.3 多渠道保障失地农民未来的生活水平
对于失地农民的补偿不能仅仅只停留在一次性的补偿上,还要对失地农民进行跟踪式的服务。因征地失去土地的农民,失去了最核心的保障,承担着永久失去职业和生活保障的风险。作为征地权力所有者的政府,有责任给予失地农民稳定的基本生活保障,建立失地农民保障基金,确保住房、养老、就医等问题的协调解决。另外,还需要充分调动全社会的力量完善失地农民就业技能培训,顺利完成职业角色转换,加强失地农民创业意识培养,支持失地农民进行创业。
未来应更多采用市场化的补偿措施,如留地安置措施,以及以集体经营性建设用地入市流转为契机,推动集体土地入市流转,让失地农民对征地补偿收益分配有更大的自主性,这也是化解征地补偿问题风险的最根本措施。
4.4 配套的政策与措施
要做好征地区片价调整的宣传工作,建立顺畅的沟通渠道和健全的申诉机制,保证农民的知情权和参与权。对于征地补偿涉及的重点人群,要主动出击,加强信息的收集工作,把握民情,及时进行安抚和疏导,及早发现并尽快地排除风险。
在修订征地区片价时,与之相配套的标准和政策,如青苗及地上附着物的补偿标准也应同步进行更新与完善,及时进行听证、论证并向社会公布。
加强对征地补偿资金、资产合法使用的监管,征地补偿资金应足额、及时发放到被征地集体和被征地农民手中,防止因资金使用、资产运作不当而影响群众切身利益,进而引发贪污腐败现象。
参考文献
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[5] .吴次芳吴丽.土地社会学.浙江人民出版社.2013
地价影响因素论文 篇4
关键词：地价,住房价格,地方政府,房地产业
一、前言
从我国住房体制改革以来, 在这十多年间, 房地产业开始了飞速发展, 其发展速度一度超过了如英国、美国等发达国家。房地产业的飞速发展也带来了房价的一路飙升, 面对居高不下的房价, 中央政府也开始了一系列的调控, 如被认为调控最严的《国十一条》, 但即便是在这样严厉的调控政策之下, 房价也并未降低。对于中央政府出台的各种调控政策, 除了税收、货币政策可对房地产市场产生直接影响外, 其他政策则必须经由地方政府执行, 这就形成了“中央—地方—房地产业”的关系, 在该关系下, 中央政府负责制定调控目标, 地方政府负责执行政策, 房地产企业反映调控效果, 在调控目标与调控效果之间, 会存在着诸多影响因素, 对调控效果产生影响, 这也是各种调控政策难以起到实质性效果的主要原因。
在房地产价格中, 地价与房价是其主体, 二者关系的协调性会直接影响到土地利用效率、房地产业发展, 所以探讨二者间的关系有助于了解房地产市场, 也有助于制定有效、合理的调控措施对房价进行控制。
二、地价与房价关系分析
(一) 房价带动地价
虽然人们需要的是房产这一最终产品, 但地产却是房产的承载者, 所以在房产价格不断上升的同时, 必将拉动地价。房价、地价二者互为因果关系, 但在不同区域、时期, 二者对房地产价格的影响又有着较大区别。当前时期的政府土地供应以派生需求为主, 但在房地产企业炒卖、囤积地皮的情况下, 就会致使地价成本不断提高, 进而转变为在成本驱动下导致房价上涨。从房价与政府土地供应的关系来看, 主要是由于房价上涨, 导致了政府土地供应价格 (地价) 的上涨。据相关研究结果显示, 房价、地价二者是互动的, 二者没有固定的比例标准, 近年来, 房价与地价都在上涨, 但房价上涨的原因是多方面的, 地价上涨的原因则是住宅市场的供不应求所导致的。
(二) 地价是房价的基础
房价的成本构成包括了地价、销售费用、开发成本、企业利润, 地价作为房价的成本构成要素, 必然会对房价产生影响。另一方面, 土地获取是房产活动的基础, 房地产开发商是在获取土地使用权以后才开始进行开发和经营, 也就是先形成地价, 再形成房价。由此看来, 房价是建立在地价的基础之上的, 地价的上涨势必促进房价的上涨。
三、地方政府对房地产业的影响
首先, 对于房价, 中央政府的态度是维持稳定, 既不想短时间内暴涨也不想短时间内暴跌。对于地方政府来说, 其行为具有短期性, 所以对高房价持有激励、支持态度, 这是因为高房价会带来高税收, 增加财政收入, 同时也会提高短期任职的政府官员的政绩。
其次, 土地财政也称为第二财政, 它是指地方政府通过流转土地使用权来获取满足地方财政需要的收入, 是一种预算外收入。我国地方政府的土地财政, 主要是凭借增量土地来增加财政收入, 即使用土地使用权出让金来支持地方财政需求。土地是房地产业生存、发展的基础, 而地方政府领导出于政绩、地方形象方面的考虑, 会大力开展各种房地产建设, 如工业园、开发区、城市经营等, 在政府权力的荫蔽下, 使全民所有的土地财富沦为了地方政府谋取利益的工具。地方政府对土地的垄断, 导致了土地升值, 让房地产开发商加大投资力度, 从而促使了房价的上涨, 房价上涨又会致使地价上涨。房地产的这种发展模式, 使地方经济更多地依赖于房地产, 从而使其陷入了政府调控的循环模式中, 而房地产业的暴利也让房地产企业、银行、政府三者结成了利益联盟, 从而对人民的房地产消费产生了排挤效应。
最后, 土地是房地产业的首要生产要素, 也是其发展的前提。其土地的获取离不开土地供给者——地方政府, 在地方政府的土地财政中, 房地产业对其贡献颇丰, 部分地方政府甚至高达51%, 这就促成了地方政府、房地产商二者的合谋, 使房价保持高涨趋势, 以促进房地产企业自身发展, 同时为地方政府创造更多财政收入。
四、总结
客观地说, 中国房地产业市场具有一定的复杂性, 当前的房地产市场结构也是多种因素共同作用的结果。我国房地产业具有其特殊性, 它涉及到众多利益主体, 如地方政府、中央政府、银行等, 所以要对现今的高房价进行有效的调控, 也并非易事。在房地产业发展势头强劲的今天, 高房价让越来越多的居民开始担心买房问题, 这一局面的产生, 与由地方政府、银行、房地产开发商等组成的利益集团对房地产的操控有着直接关系。虽然中央政府出台了一系列的房间调控政策, 但在地方政府的具体执行中, 却为了GDP、政绩, 联合房地产开发商做出了与政策相背离的行为, 从而使调控效果与预期目标相去甚远。总而言之, 地方政府对房地产业的发展做出了巨大的“贡献”, 是推动房地产业发展的中坚力量。
参考文献
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