基准地价评估（通用10篇）
基准地价评估 篇1
1.建制镇基准地价评估思路及方法
1.1建制镇基准地价评估思路。
1.1.1以定级为基础, 最终确定的基准地价为各类用地土地级别的基准地价。
1.1.2广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、宗地出让与征地等方面的资料, 分别采用相应的收益还原法、假设开发法、成本逼近法等估价方法对样本地价进行测算。
1.1.3对所收集的资料数据进行标准化处理, 分别视情况进行期日、交易情况等修正, 使之具有代表性和可比性。
1.1.4样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除, 即以动态公式X-2S≥Xi或Xi≥X+2S剔除在区域以外的异常样本。
1.1.5基准地价的确定采用地价—单元总分建模和算术平均法求取基准地价相结合。
1.2建制镇基准地价评估方法。
1.2.1商业用地地价测算方法
因为商 (服) 业用地房地租赁的现象较为普遍, 所以商 (服) 业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法测算。房屋租金剥离法, 是把构成房屋租金中的地租分离出来, 再用地租资本化法计算地价。房屋租金指房租。房租由地租、折旧费、修缮费、管理费、利润、利息、税金、保险金等八项因素构成, 即:
房租=地租+折旧费+修缮费+管理费+利润+利息+税金当剔出了其他七项因素后, 即可求取地租, 公式如下:
地租=房租- (折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润+保险费)
1.2.2住宅用地地价测算方法
住宅用地估价方法主要有:房屋契价剥离法、租金剥离法、剩余法等。
建制镇商品房销售情况少, 并且住宅出租较少, 而且租金也偏低, 测算出的地价明显不符合实际情况。据此, 住宅用地基准地价选用房屋契价测算法进行评估。计算公式如下:
土地价格=房地交易价格 (契价) -房屋现值-税金-管理费
而普通情况下的房屋交易中, 税费一般由买方缴纳。因此, 土地价格的求取值需减去房屋的现值, 计算公式为:
土地价格=房屋交易价格 (契价) -房屋现值1.2.3工业用地地价测算方法
工业用地估价根据其本身的特点采用成本法进行测算。成本法估价是在求取估价对象房地产价格时, 以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础, 再加上正常的利润和应缴纳的税费, 最后确定估价对象房地产价格的估价方法。其公式为:
地价=土地取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益
2.目前建制镇基准地价评估存在的问题
2.1土地市场不发育, 交易数量少、交易方式单一。
建制镇土地使用制度改革落后, 地产市场不发育, 土地交易不仅数量少, 交易不规范, 而且交易方式单一。建制镇基准地价评估工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、征地样点资料等。但在实际工作中, 大多数建制镇的土地、房产交易形式单一, 导致房地出租资料占相当大比例, 其他如房屋买卖资料和征地样点等资料较少, 并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点, 住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离, 用收益还原法评估商业用地的基准地价, 但由于建制镇房地出租用途多是个体经济, 代表性不全面, 宗地面积较小, 单位面积地价水平一般会高于社会平均水平, 据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。
2.2管理滞后, 土地交易中隐价、瞒价现象突出。
建制镇的土地管理工作滞后, 建制镇土地交易双方为了躲避税费而经常少报、瞒报房地产交易价格。因此, 建制镇土地隐形交易量大, 交易价格隐报、瞒报现象突出, 土地管理部门掌握的土地交易数据少且不准确, 不能为建制镇的基准地价评估工作提供必要的数据和资料。同时有些调查对象不愿提供真实情况, 致使信息严重失真, 给评估工作带来很多不便。
2.3土地交易实例分布不均, 可利用率低。
由于经济发展慢, 多数建制镇规模较小, 商业网点、公用设施等较为集中, 尤其是商业网点的布局, 多是分布在镇区中心和街道两侧, 尚未形成网络化, 服务半径也较小。不同级别、不同区位土地利用效益不同, 其交易量也不同。高级地段、道路两侧用地效益高, 土地交易频繁, 交易实例多, 其它地段交易实例少。这导致在基准地价评估中, 样点分布不均, 梯度变化较大, 缺少过渡地带, 往往一个十字路口就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价, 许多样点测算地价为负值, 地价相差悬殊。同时, 随着建制镇规划的实施, 大部分工业企业外迁, 多集中在工业园区内, 镇区内部工业样点较少, 且多集中在特定的规划范围内。此外, 在调查中一些被调查单位还虚报瞒报数据, 信息严重失真, 样点租金与实际租金差距较大, 导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
3.解决建制镇基准地价评估问题的方法及对策
3.1利用协议交易方式下的样点测算地价。
以协议方式出让土地使用权, 没有引入较充分的竞争机制, 在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此, 协议出让方式的交易样点要在进行交易方式修正后, 如此方可用于基准地价的测算。
3.2政府重视开展基准地价评估的重要性。
地方领导对建制镇开展基准地价评估工作普遍不够重视, 一方面, 由于地方财力、人力有限而尚无法开展此项工作, 另一方面, 由于土地出让过程中大多数仍采用协议方式进行, 即通过协商确定地价, 领导决定就行, 人为因素过多, 而并非按市场供求来确定地价, 因此在领导眼里是否开展地价评估显得并不重要, 从而导致建制镇土地资源的不合理利用。因此, 为使建制镇土地资源得到充分合理的利用, 地方领导必须转变观念, 高度重视开展基准地价评估的重要性。
3.3政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
依据《土地估价规程》的要求, 在计算地价时采用的经济指标需要较多的样点资料, 而对于建制镇来说, 因城镇规模小致使调查样点资料有限, 难以像大城市那样通过正常的统计材料收集到。同时《土地估价规程》中某些方面如评估条件、评估方法等相关技术问题不符合建制镇实际情况, 造成建制镇地价评估工作难于顺利展开。因此政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
参考文献
[1]王竣玲, 夏艳玲, 刘玲玲.小城镇基准地价评估初步研究[J].山东农业大学学报 (自然科学版) , 2003.
[2]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].地质出版社, 2004.
[3]黄剑, 邓良基, 严洁, 夏建国, 姚兴柱.小城镇基准地价评估探讨[J].农业经济, 2004.
[4]中华人民共和国.城镇土地估价规程, GB/T18508-2001.
基准地价评估 篇2
正法考试试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列机械传动中，__可获得较大的降速比。A．带传动 B．链传动 C．齿轮传动 D．蜗杆传动
2、实际已使用年限表示为____ A：名义已使用年限×资产利用率 B：总使用年限×资产利用率 C：尚可使用年限×资产利用率 D：名义已使用年限+尚可使用年限
3、某工厂金属加工车间的采暖安装工程是一个__。A．单位工程 B．单项工程 C．分部了程 D．分项工程
4、某挖掘机(工程机械)用柴油机铭牌上所标注的有效功率为166千瓦，它表示该柴油机允许____的最大有效功率。A：持续运行
B：连续运行15分钟 C：连续运行1小时 D：连续运行12小时
5、__是评估无形资产使用频率最高的方法。A．成本法 B．市场法 C．收益法
D．假设开发法
6、关于行政处罚的实施主体，下列表述不正确的是__。A．限制人身自由的行政处罚权只能由法院行使
B．并非任何行政机关对任何违法行为都有权实施行政处罚
C．法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚
D．行政机关依照法律、法规或者规章的规定，可以在其法定权限内委托符合规定条件的组织实施行政处罚
7、建安工程造价中的税金不包括__。A．营业税
B．所得税 C．城乡维护建设税
D．教育费附加
8、土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是__。A．70年，50年，50年，40年，50年 B．70年，50年，50年，40年，40年 C．60年，50年，50年，40年，50年 D．60年，50年，40年，40年，50年
9、甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为180万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的当期损益为____万元。A：-254.135 B：-164.53 C：-150.23 D：-135.4
10、外资企业的经营期限，从其营业执照签发之日起计算。外资企业经营期满需要延长经营期限的，应当在距经营期满____ 前，向审批机关报送延长经营期限的申请书。A：60天 B：90天 C：180天 D：13天
11、注册资产评估师甲接受某客户委托，其与客户存不用回避的情形是____ A：曾在委托单位任职，离职后第3年接受该委托 B：甲持有客户的股票
C：甲与客户之间有债权债务关系 D：甲与客户的负责人是父子关系
12、我国将起重机工作级别划分为__个等级。A．6 B．8 C．10 D．12
13、纳税人进口货物，应当自海关填发海关进口增值税专用缴款书之日起__日内缴纳增值税款。A．5 B．7 C．10 D．15
14、按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的规定，有肋带型基础，当肋的高宽比小于4时，其混凝土体积应按__计算。A．有肋带型基础 B．墙
C．板式基础 D．筏型基础
15、我国资产评估行业实行__的管理体制。A．政府行政管理 B．行业自律管理
C．政府行政管理和行业自律管理相结合 D．统一领导、分级管理
16、某企业以1900万元在二级市场购入公开交易的公司债券，并打算持有至到期，该债券面值为2000万元，支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的利息100万元。对购入该债券进行会计处理时，在“持有至到期投资——利息调整”科目中确认的金额为（）万元。A．100 B．200 C．300 D．1900
17、某企业拥有一张期限为9个月的商业汇票，本金80万元，月息为10‰，截止评估基准日离付款期尚差4个月的时间，则此应收票据的评估值应为（）。A．840000元 B．832000元 C．872000元 D．800000元
18、和解债权人是指__。
A．人民法院裁定认可和解协议时对债务人享有无财产担保债权的人 B．人民法院受理破产申请时对债务人享有无财产担保债权的人 C．人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的人
D．人民法院裁定认可和解协议时对债务人享有债权的人
19、铁路隧道按总长度的不同，分为不同的种类，其中长隧道是指长度在__的隧道。
A．500～3000m B．3 000～10000m C．500m以上 D．10000m以上
20、建筑塑料的特点是______。A．耐化学腐蚀性优良 B．强度低 C．耐磨性差
D．化学稳定性差
21、液压缸将油液的压力能转变为工作机构运动的（）。A．电能 B．液压能 C．机械能 D．压力能
22、按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》，计算砖墙体工程量时应扣除__的体积。A．梁头 B．外墙板头 C．暖气包壁龛 D．门窗走头
23、伪造或者变造专利证书的行为属于__。A．非法实施专利的行为 B．假冒他人专利的行为 C．虚假标识的行为
D．以非专利产品冒充专利产品的行为
24、根据《企业国有资产法》规定，国家出资企业管理者的兼职有一定的限制，对此，下列说法错误的是____ A：未经履行出资人职责的机构同意，国有独资企业、国有独资公司的董事、高级管理人员不得在其他企业兼职 B：未经股东会、股东大会同意，国有资本控股公司、国有资本参股公司的董事、高级管理人员不得在经营同类业务的其他企业兼职
C：未经履行出资人职责的机构同意，国有独资公司的董事长不得兼任经理 D：未经股东会、股东大会同意，董事、高级管理人员不得兼任监事
25、企业法定代表人对企业因违法被吊销营业执照负有个人责任的，自该企业被吊销营业执照之日起未逾____年的，不得担任公司的董事、监事、经理。A：1 B：2 C：3 D：4
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、内燃机有效燃料消耗率含义是什么单位是什么？
2、试述普通合伙企业财产的有关规定。
3、按照我国《合伙企业法》的规定，设立普通合伙企业时，不属于合伙协议应当载明的事项是____ A：合伙目的
B：合伙人出资的资金来源 C：合伙人出资的期限 D：亏损分担办法
4、请写出形状公差的名称与符号。
5、变压器的器身包括__。A．绝缘 B．铁芯 C．引线 D．吸湿器 E．绕组
6、在钻床上用钻头进行孔加工，其主运动是____ A：钻头的旋转 B：主轴架的旋转 C：工件的旋转 D：进给箱的旋转
7、下列各项中，能够说明会计信息质量存在问题的有__。A．经营业绩不佳时未加解释的会计政策变更
B．营业利润和经营活动现金流量净额之间的差距扩大 C．与销售增长相比应收账款的非正常增长
D．由于暂时性差异的存在导致会计利润与应纳税所得额不一致 E．关联交易大幅度增加
8、在资产评估中，应注重外部信息并加以应用，这些外部信息包括__。A．行业资料 B．技术发展趋势 C．人口统计资料
D．客户及供应商基数 E．资产使用情况信息
9、下列事项中，不影响企业现金流量的是____ A：取得短期借款 B：支付现金股利 C：偿还长期借款
D：购买3个月内到期的短期债券
10、间隔墙的特点有__。A．承受外加荷载和自重 B．墙体越薄越好
C．有隔声、耐水、耐火的功能 D．易拆易装 E．强度要求高
11、某四层钢筋混凝土现浇框架办公楼，下图为其平面结构示意图和独立柱基础断面图，已知楼层高均为3.60m，屋顶楼板标高为14.40m，且柱顶标高与之相同，柱断面为400×400，主梁L1断面300×600，次梁L2断面300×400。
要求：计算主体结构柱、梁工程量。
12、下列叙述中，有关____的说法是不正确的。A：步进电动机带的负载越大，起动频率越低 B：步进电动机的连续运行频率大于空载起动频率 C：步进电动机的空载起动频率大于负载起动频率 D：步进电动机的连续运行频率与负载无关
13、直流电动机的转子由__组成。A．铁芯 B．主磁极 C．绕组 D．换向极 E．换向器
14、各省、自治区、直辖市划定的基本农田至少应当占本行政区域内耕地的____以上。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％
15、某投资方案，基准收益率为13%，若该方案的内部收益率为15%，则该方案为__。
A．净现值大于零 B．净现值小于零 C．该方案可行 D．该方案不可行
E．静态回收期小于项目计算期
16、房屋基础埋深与哪些因素有关
17、损益表中的“利润总额”项目由营业利润加减__项目组成。A．投资收益 B．营业外支出 C．营业外收入 D．其他业务收入
18、磨损作为机器设备实体性损耗的主要形式之一，主要表现形式有__。A．零部件尺寸改变 B．零部件几何形状改变 C．零部件内部结构改变 D．零部件化学性质改变 E．零部件表面质量变化
19、以下说法中正确的有__。
A．钢的热处理是在液态时，改变合金成分从而改变其性能的方法 B．钢的热处理是在固态时，改变其内部组织从而改变其性能的方法 C．热处理的目的不是改变零件的形状和尺寸 D．热处理的主要过程是加热、保温、冷却
E．热处理可以通过特殊方法，将必要的成分渗入零件表面
20、公司营业执照应当载明公司的__等事项。A．名称
B．员工具体人数 C．注册资本 D．实收资本 E．经营范围
21、经国务院证券监督管理机构批准，证券公司可依法经营__部分或者全部业务。A．证券承销与保荐 B．证券自营 C．证券经纪
D．为客户融资融券交易 E．证券资产管理
22、在下列__情形下，人民法院可以根据情节轻重追究刑事责任。A．伪造、毁灭重要证据 B．妨碍人民法院审查案件 C．变卖扣押财产
D．阻碍司法工作人员执法 E．转移已被冻结的财产
23、某工业项目投资5000万元人民币，预计寿命周期为15年，其中建设期为2年，生产期为13年，其他有关数据如下：
(1)建设期内，第一年投资1600万元，第二年投资2000万元。
(2)生产期内，流动资金分两年投入，第一年投入900万元，第二年投入500万元。
(3)投产后第一年达产率为70%，第二年达产率为90%，第三年开始正常生产。
(4)经过市场调查和预测，预计正常年份销售收入为4 500万元，经营成本为2 000万元，税金为740万元。
(5)项目寿命期末固定资产残值为300万元，流动资金全部收回。
(6)年利率为10%，行业基准动态投资回收期为9年。
(7)各现金流量均发生在年末。
要求：
1．编制该项目全部投资现金流量表。
2．计算年净现金流量及其现值，累计净现金流量及其现值。
3．列式计算动态投资回收期。
4．分析项目是否可行，并说明理由。
(折现系数保留三位小数，其余保留两位)
24、燃气轮机的工作原理是什么？
对城镇基准地价更新问题探讨 篇3
【关键词】城镇；基准地价；更新；案例分析
一、科学求取土地还原利率
土地还原利率作为土地估价的重要参数，其取值对样点地价有着直接影响，因而对基准地价的整体水平也会有极大影响。为此，要科学求取土地还原利率。土地还原利率的求取方法主要包括三种，土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。这三种方法中第二种方法应用最为广泛，后两种方法则应用很少。但是第二种方法也存在着一些不足之处。一方面是安全利率的求取。由于安全利率通常采用的是中国人民银行发布的一年期定期存款利率，其未来走势势必会影响土地还原利率。另一方面是风险调整值的确定。风险调整值多根据当地的社会经济发展和土地市场等情况而确定。通常风险调整值为正值，然遇到通货膨胀、物价上涨幅度超过名义利率等特殊情况也可能出现负值。而一些城镇风险调整值的取值大都在3%～5%之间。基于土地还原利率内涵和求取方法的科学性考虑，可以增加对第一种和第三种方法的应用，综合多种方法提高土地还原利率的科学性、准确性。
二、建立空间基准地价体系
基准地价具有明显的空间差异性、时间变化性。就目前基准地价体系而言，无论是城镇土地级别的划分、基准地价的确定，还是基准地价修正系数表的编制，都会充分考虑城市空间平面差异的影响，但对地价的空间立体差异的考虑非常少。《物权法》中明确规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，这一规定强调了对空间立体差异影响的考虑。另外，《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中也涉及了提高资源利用效率的内容，并提出了“鼓励深度开发利用地上地下空间”的说法。因此，通过理论的研究和实践的验证，建立空间基准地价体系，同时将地表、地上、地下多层次空涵盖其中，探索不同用地类型的立体空间对基准地价的影响及分布规律，有效考慮空间差异性对地价的影响，并对地价空间加以完善。建立空间基准地价体系有助于提高基准地价的科学性，是符合社会发展需要的。
三、做好基准地价的协调平衡
做好基准地价的协调和平衡是加强土地市场管理和土地资产管理的紧迫要求。所以，可以通过建立城镇土地等别和基准地价控制体系，协调平衡城镇土地的定级和基准地价，进而推动各城镇基准地价走向统一、协调。基准地价平衡就是要通过深入研究、综合分析，促进基准地价和城镇发展状况的匹配，而非城市之间的简单对比。然而，就一些城市对于基准地价平衡方面的工作来看，其研究力度还远远不够。部分城市在基准地价出结果之后，只是简单地通过“全国土地等别”列表对比当地成果和省内其他城市的地价，缺少综合分析和平衡调整。依据地价评估理论和《规程》，可以通过以下步骤来平衡基准地价：首先，对影响城镇土地质量的资料进行收集，资料可以是自然、社会及经济各个方面，还有搜集各城镇土地定级和基准地价成果、最新的市场交易调查数据。其次，对个城的基准地价内涵进行统一界定，修正各城镇的基准地价用地类型、年期、容积率、开发程度等。再次，对于城镇土地等别的划分使用多因素综合评判的方法；对于校验环节可以通过聚类分析等方法，并借助基准地价资料和市场交易资料及专家经验；调整分等结果后确定城镇土地等别。最后，城镇土地等别成果要结合专家意见、最新的长调查资料，以典型城镇为基准地价控制点，在分析城镇土地分等综合分值和控制点基准地价基础上协调平衡城镇基准地价。而且要利用多种数理统计分析与空间分析方法来校验和调整以上的平衡结果，进而建立本地域的基准地价体系。
四、案例分析
湖北省襄阳市2010年进行了土地级别调整与基准地价更新工作，将城区28.71平方公里土地分为4个综合级别。此次湖北省襄阳市城镇土地定级与基准地价更新工作仍将城区土地分为4个综合级别。定级范围扩大为40.4平方公里。
新旧级别面积变化分析
1.级别面积变化分析
（1）和2010年的定级结果相比较，总面积增加了11.69km2。定级边界是参照了《湖北省襄阳市城总体规划》、《湖北省襄阳市土地利用总体规划》等相关资料，结合湖北省襄阳市城市发展现状。此次定级区面积最终确定为40.4km2。
（2）和2010年相比较， Ⅰ、Ⅱ、 Ⅲ、IV级地面积均有增加。 其中IV级地面积增加最多。各级地空间分布较原有范围均向外扩张。
地价变化分析
2.基准地价变化分析
可以看出：各用途、级别的基准地价此次更新结果都较2010年测定的基准地价有了较大幅度的提高。
（1）确定基准地价的时间、经济基础不同。城市的基准地价水平是城市经济和社会发展水平的反映。2013年确定基准地价的依据是2013年搜集整理的2009-2013年的资料，至此次搜集的资料已相隔四年，这期间，影响地价的各项因素都发生了很大的变化，基准地价有变化是正常的。另一方面，从2008年至2012年是湖北省襄阳市国民经济与社会发展以及城市建设发展最快的时期，期间国内生产总值（当年价）、地方财政收入与固定资产投资完成额的增长速度（年递增率）较快，城镇经济的快速发展必然导致土地的整体增值和基准地价的上扬。
（2）地价内涵不同。导致此次更新后各用途各级别基准地价整体上扬的另一个主要原因，在于两次评估中对基准地价涵义的界定不同。此次更新的基准地价的内涵为：各土地级别或均质区域内的平均开发程度（“六通一平”）和平均容积率商业用地为1.0，住宅用地为1.0，工业用地为1.0下，不同用途（分商业、住宅、工业三种类型）在2012年12月31日的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格。显然此次界定的内涵要较2010年确定的基准地价的内涵丰富得多。
（3）市场化程度不同。2010年前湖北省襄阳市的土地市场尚处于初级酝酿阶段，土地交易量不大，直接可用于基准地价测算的市场交易样点不多，市场化程度不高，还较多的考虑了土地使用制度变革刚刚起步，社会对土地价格的接受能力有限而降低了基准地价水平。2010年后，湖北省襄阳市土地市场逐步发育成型，土地交易日趋活跃，市场样点资料迅速增加，为采用市场资料测算基准地价提供了条件。这次更新的基准地价就是严格按照规程要求，在搜集、整理、分析了大量的土地市场交易案例的基础上，经过科学的计算而得出的，市场化程度比2010年有了很大程度的提高，确定的地价是公开市场的完全意义上的地价。正是由于市场化程度的差异，导致了这两次基准地价水平的不同。
小 结
我国的基准地价更新工作是我国土地工作的一个重要组成部分，需要对更新方法进行研究和改进。现代科学技术、现代数理方法的应用将会被广泛应用，并且会出现内部和互相之间的结合运用，使我国的基准地价更新工作更加快速、准确，让其结果更加动态、更加实用。
参考文献
[1]孔维华，王然，王艳，基于GIS的基准地价更新实践——以山东省昌乐县为例[J]，安徽农业科学，2011年15期
[2]李国权，城市地价动态监测的发展与研究[J]，商品与质量，2011年S7期
基准地价评估 篇4
目前,国家对于农村集体建设用地定级和基准地价评估尚无相关技术规定,考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性,因此,在九台区集体经营性用地定级和基准地价评估中,主要依据《城镇分等定级规程》和《城镇土地估价规程》,同时参考《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》,并结合九台区农村集体经营性建设用地特点,制定符合实际、切实可行的技术路线。
1.1总体技术思路
通过影响九台区所辖的镇(乡)土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析,运用定量和定性相结合的方法对镇(乡)土地评定土地等别。
在分等基础上,对镇(乡)所辖的农村集体建设用地,以镇(乡)为定级单元,将每一镇(乡)所辖的行政村为基本定级单位,根据行政村土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用,将每一个乡镇所辖的行政村进行综合定级。
在综合定级基础上,调查九台区集体经营性建设用地样点,参照《城镇土地估价规程》技术要求,结合集体建设用地特点,运用收益还原法、剩余法和成本逼近法等测算市场交易样点地价,在样点级别内,根据样点地价的分布规律,选用简单算术平均值作为该级别不同用途基准地价。建立级别与价格的关系,再以价格检验级别,综合评定土地质量,最终得到商服、住宅、工业3种用地类型的基准地价。
1.2镇(乡)土地分等
参照九台区新一轮城镇基准地价更新成果,确定辖区内镇(乡)土地等别。
1.3集体建设用地定级
1.3.1定级方法
定级技术途径采用多因素综合评价法;影响土地级的因素(因子)选择,建立在《规程》规定的因素(因子)体系基础上,根据本地实际情况,通过特尔斐法进行选定;影响土地级的因素(因子)权重值采用特尔斐测定法;土地定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法。
1.3.2定级技术程序
建立影响行政村间土地级的因素、因子体系;确定各因素因子的相应权重;分析因素因子的影响方式,建立评价标准;对各行政村因素因子的评价指标值进行标准化处理,加权计算各行政村总分值,并初步划分行政村土地级;验证分等初步结果,制定分级基本方案,开展意见征求,对行政村土地级进行调整并定案。
1.4集体建设用地基准地价评估
1.4.1基准地价内涵
根据集体经营性建设用地实行与国有土地同权同价的规定,在确定集体经营性建设用地出让年期时,按照国有土地使用权出让最高年期确定,即商业:40a、住宅:70a、工业:50a。
九台区集体经营性建设用地基准地价内涵:以2015年10月8日为估价基准日,设定土地开发程度为“三通一平”(通路、通电、通讯、场地平整),设定不同用途平均容积率和法定土地使用权最高出让年期条件下的集体建设用地土地使用权价格,地价以元/平方米表示。
1.4.2基准地价评估技术路线
基准地价评估,参照《城镇土地估价规程》的技术要求,结合集体建设用地的利用特点,以土地综合定级为基础,根据集体建设用地市场资料,运用收益还原法、成本逼近法、剩余法等测算市场交易样点地价;利用定级成果,结合估价样点,在样点级别内,根据样点地价的分布规律,选用简单算术平均值作为该级别商业、住宅、工业用途基准地价;在评估基准地价的基础上,进一步分析基准地价与宗地地价相关关系,编制相应的地价修正体系。
2镇(乡)土地分等
依据九台区新一轮城镇基准地价更新成果,将九台区镇(乡)土地进行分等,分等结果见表1:
3集体建设用地级别评定
3.1定级因素因子选择
参考《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2014),结合九台区各行政村的实际情况,选择土地定级因素因子。
区位因素,涉及因子:机场距离、铁路、公路、距镇中心距离、公交站;集聚规模因素,涉及因子:人口规模、人口密度、农业产业规模、工业产业规模;公共、基础设施因素,涉及因子:道路状况、供水状况、排水状况、学校、卫生所(诊所);区域经济发展水平因素,涉及因子:国内生产总值、社会消费品零售额;区域土地供应潜力因素,涉及因子:区域人均耕地、建设用地占行政区域的面积比例。
3.2定级因素因子权重确定
权重确定采用特尔斐测定法。
3.3土地定级单元划分
定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位,是内部特性和区位条件相对均一的地块。农村集体建设用地由于其地域分布、经济构成及村构架等特殊性,为了更准确的反映定级单元的分值及精确的划分级别,将行政村域确定为最基本的定级单元。九台区共有310个行政村,共划分为310个基本网格,即形成了310个均质单元。
3.4定级因素分值计算
九台区农村集体建设用地定级工作中选择了行政村区位、集聚规模、基础和公共设施、区域经济发展水平、区域土地供应潜力等指标,将上述指标的因素因子指标标准化,并对各指标内的因素因子加权求和,得到各镇(乡)所辖行政村的定级指标分值,再对各指标值加权求和,计算出各镇(乡)所辖行政村综合分值,根据综合分值采用采用总分数轴确定法划分各镇(乡)所辖行政村的土地级。
3.4.1定级因素因子作用计算
定级因素包括面状因素和点、线状因素。其作用分的计算方法:
面状因素作用分计算采用最大最小值法,计算公式为:
式中:Yi—i指标值的作用分;Xi—i指标值;Xmin—i指标值的最小值;Xmax—i指标值的最大值。
点、线状因素作用分计算采用指数衰减法和直线衰减法,计算公式为:
指数衰减法
式中:Yi—因素在某个相对距离上对土地的作用分值;Mi—某个因素个体第i级规模指数;di—实际距离;d—因素影响半径;r—r=di/d,为地块相对距离;
直线衰减法
计算公式:
Yi=Mi(1-r)(r=di/d)
式中:Yi—因素在某个相对距离上对土地的作用分值;Mi—某个因素个体第i级规模指数;di—实际距离;d—因素影响半径;r—r=di/d,为地块相对距离。
3.4.2定级因素分值计算
式中:Fi K—第i个定级对象第k个因素因子分值;Wkj—第j项因子对应上层第k个因素的权重值;Yik—第i个定级对象第j项因子的分值;n—第k个因素包含的因子个数。
3.4.3定级对象综合分值计算
计算公式:
式中:Si—第i个定级对象的综合分值;Wk—第k个因素的权重值;Fik—第i个定级对象第k个因素分值;n—因素个数。
3.5级别划分与确定
划分方法:采用总分数轴确定法,是以总分值点绘于数轴上,按土地优劣的实际情况,选择数点稀少处为级间分界。
4集体建设用地基准地价评估
4.1样点资料调查
4.1.1基础资料调查
基础资料主要从各职能部门获取,主要包括数据资料和图件资料。
数据资料:住建部门提供各类房屋重置价、拆迁补偿标准、残值率、耐用年限、维修费、管理费、保险费等;地税部门提供房屋交易税费等标准;国土部门提供统一年产值标准、征地补偿相关税费等;银行部门提供存贷款利率等。
图件资料:包括土地利用现状图、土地利用总体规划图、城镇总体规划图、道路规划图等。
4.1.2地价样点调查
在实际调查中,深入到九台区的各村委会,主要针对拟入市的集体经营性企业进行了调查,九台区共有集体经营性建设用地218宗,面积192.61hm2。由于所调查的集体经营性建设用地大部分是工业和仓储用地,无法满足商业和住宅集体建设用地的基准地价测算,因此,补充调查商业和住宅用地的市场交易资料238宗,满足了基准地价测算所需的样点数量。
4.1.3评估参数的确定
根据调查的相关基础资料,分析整理和确定各种估价方法所需的参数。
4.1.3.1土地还原率的确定
土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即,土地还原率=安全利率+风险调整值;安全利率选用银行定期贷款年利率;风险调整值根据九台区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。其确定结果为土地还原利率6%,在此基础上确定房屋还原率为8%,综合还原利率为7%。
4.1.3.2各种估价方法所需的参数确定
4.2样点地价测算
4.2.1选择估价方法
工业用地样点地价主要采用成本逼近法测算,其它房屋买卖和出租样点采用收益还原法、剩余法等方法测算样点地价。
4.2.2样点地价修正
依据基准地价内涵,将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格,修正内容包括估价期日修正、使用年期修正、容积率修正和土地开发程度修正。
估价期日修正:
式中:PE—估价期日修正后比较实例价格;PO—估价期日修正前比较实例价格;Q—待估宗地估价期日地价指数;QO—样点交易日地价指数;
使用年期修正:
式中:Pt—年期修正后样点价格;Po—年期修正前样点价格;K—年期修正系数。
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
式中:r—土地还原率;m—土地使用权法定最高出让年限;n—实际出让年期或剩余出让年期;
容积率修正
式中:Kr—容积率修正系数;Pis—样点在平均容积率时单位面积的平均地价;Pi—样点某一容积率下单位面积平均地;
土地开发程度修正
修正后的样点地价=样点地价±土地开发程度修正值。
4.3级别基准地价确定
在样点级别内,根据样点地价的分布规律,选用简单算术平均值作为该级别的基准地价。其计算公式为式:
式中:P—某均质区域内的单位面积地价;Pi—某均质区域内各样点的单位面积地价;n—均质区域内可利用的地价样点数
4.4编制地价修正体系
4.4.1地价影响因素的选择
响城镇宗地地价的因素一般可以划分为区域因素和个别因素两类,其中区域因素主要是指商服繁华程度、交通条件、公用及基础设施、区域环境质量等对特定区域内整体地价水平起作用的因素。参照土地定级过程中的分析成果,结合九台区集体建设用地宗地地价评估的具体特点,确定各类用地的修正因素。
4.4.2因素因子的权重确定
采用特尔菲法,经专家打分,确定各修正因素、因子的影响权重。
4.4.3地价影响因素修正幅度的计算
以级别为单位,以级别基准地价为中心点(级别的平均区位条件视为一般条件),级别界限的最高和最低总分值所对应的地价作为边界,通过内插将级别内总分值分为5段,分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣的土地区位条件。级别基准地价对应的区位条件,基准地价修正幅度为0,见式:
式中:F1—某级基准地价上调最大幅度;F2—某级基准地价下调最大幅度;Ib—某级基准地价;Ih—某级正常条件下土地价格的最高值;Ii—某级正常条件下土地价格的最低值。
在确定上调、下调幅度的情况下,内插修正值,将宗地地价修正幅度划分成五个档次,即优、较优、一般、较劣、劣五个标准。
4.4.4地价影响因素修正系数的确定
按照各因素对地价影响的权重值计算各因素的修正幅度,计算公式为式:
式中:F1i—某一因素的最大上调幅度;F2i—某一因素的最大下调幅度;Wi—某一因素的权重;
F1、F2同前。
以基准地价为一般水平,其修正系数为0。在一般水平与上限价格之间,内插条件较优的修正系数,取值为F1i/2;在一般水平与下限价格之间内插条件较劣的修正系数,取值为F2i/2。
5结论
九台区农村集体建设用地基准地价成果,为顺利开展农村集体经营性建设用地入市提供了科学的价格依据;建立健全了九台区城乡统一的地价体系,为进一步深化农村土地制度改革奠定了坚实的基础;总结可复制可推广的试点经验,为全面开展农村集体建设用地基准地价评估工作提供切实可行的理论方法。
参考文献
[1]党的十八届三中全会.中共中央全面深化改革若干重大问题的决定[R].2013.
[2]关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见(中办发[2014]71号)[S].2014.
[3]杨杰,任绍敏.广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J].安徽农业科学,2010.
[4]郑丹丹.集体建设用地使用基准地价研究—以广东省江门市蓬江区为例[D].硕士学位论文,2008.
基准地价更新听证会公告与须知 篇5
X国土资告［201X］第XX号
根据《国土资源听证规定》第十二条、第十三条的规定，XX县国土资源局定于2010年4月20日（星期二）上午 9 ：00 举行XX县城区与乡镇国有建设用地基准地价更新听证会，广泛听取社会各界的意见和建议。现将有关事项公告如下:
一、听证会时间：2010年4月20日（星期二）上午 9 ：00
二、听证会地点：XX县国土资源局XX会议室
三、申请报名时间：2010年3月19日至2010年4月5日(正常工作日)
上午8:30～11:30下午3:00～5:30
申请参加或者旁听听证会的公民、法人和其他组织，请持参加听证会申请书及相关证明材料前往XX县国土资源局地产股报名。听证代表按听证须知中的原则由县国土资源局确定，旁听代表不超过10名。
四、听证会举办机构：XX县国土资源局
五、听证会有关事项详见《XX县城区和乡镇国有建设用地基准地价更新听证会须知》（文本由XX县国土资源局统一发放）。
六、联系方式
联 系 人：XXX、XXX
联系电话：XXXXXXXXXXXX
特此公告
XX县国土资源局
二〇一〇年三月十八日
XX县城区和乡镇国有建设用地基准地价更新听证会须知
一、申请参加听证会的须知
凡户籍在XX县的年满18周岁的公民、登记地在XX县的法人或其他组织均可申请或推选代表参加听证。
公民个人参加听证会的，请持参加听证会申请书及相关证明材料，于2010年4月5日17：30前到XX县国土资源局地产股报名。
法人、其他组织报名参加听证会的，应当确定拟作为听证会代表的人员，请持参加听证会申请书及相关证明材料，于2010年4月5日17：30前到XX县国土资源局地产股报名。
听证会组织部门将根据申请情况确定听证会代表。
在举行听证会的10个工作日前，我局将听证会材料送达被确定的听证会代表。
二、申请旁听听证会的须知
符合条件的法人、其他组织、公民可以申请旁听听证会。申请旁听人应于2010年4月5日17：30前到XX县国土资源局地产股报名，报名时需提交旁听听证会申请书及相关证明材料（与参加听证会代表提交的资料相同）。
听证会组织部门将根据申请情况指定旁听代表。
三、注意事项
1、听证代表按以下原则确定
根据听证规则，听证代表包括县人大代表、政协委员、乡镇代表、工业企业代表、XX经济开发区代表、社区代表、房地产开发公司代表、县国土资源局代表、答询人（常德万源评估咨询有限公司）、新闻媒体单位。
2、申请参加听证会的代表（或旁听代表）听证时须提交的资料
个人代表提交参加听证会申请书和有效的《公民身份证》（或《军官证》、《律师证》等)原件与复印件；
法人、其他组织代表提交参加听证会申请书和《工商营业执照》(或《组织机构代码证》)、《法定代表人身份证明》复印件及法定代表人公民身份证原件与复印件；
需委托代理的，代理人应当出具委托人的身份证明及《授权委托书》，同时出具本人身份证明原件与复印件。
3、申请参加听证会代表资格的受理确定
参加听证会的代表申请经XX县国土资源受理确定后获得代表资格，由听证举办机构发放《听证通知书》和相关资料。凭《听证通知书》入场。参加报名未获代表资格的单位和个人可以列席参加旁听，人数最多不超过10名，按报名时间顺序指定，由听证举办机构发放《旁听通知书》。
4、参加听证会的代表应当亲自参加听证，按指定的时间、地点出席听证会，遵守宪法、法律、法规和会场纪律，服从主持人指挥，本着实事求是的原则，围绕该项成果必要性、可行性、科学性和实用性等内容如实反映群众和社会各方面对听证内容提出的意见和建议，为今后政府决策提供参考。
5、参加听证会的代表应提前了解、熟悉《XX县城镇土地基准地价更新成果》等相关资料，并事先做好发言准备。会上发言时应简明扼要，每人发言不超过5分钟，入场时向听证举办单位提交一份书面材料形式的意见和建议发言稿。参加旁听人员，今后可以书面材料形式提出意见和建议。
6、听证会上提供的材料仅供听证代表发表意见时参考，会后收回。
7、听证代表和旁听者无正当理由不出席听证会的，视同放弃听证权利；因违反听证纪律、情节严重，被听证主持人责令退场的，视同放弃听证权利听证权利。
XX县国土资源局
基准地价评估 篇6
按照河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》和河南省城镇土地基准地价更新调整技术方案的要求,本次城镇基准地价更新调整工作按照2007年颁布的国家标准《土地利用现状分类》规定的城镇范围内的建设用地中的7个一级类分别进行基准地价更新调整,在上一轮商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估的基础上,本次新增了公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地(仅指面状交通站场用地)、水利设施用地(仅指水工建筑用地)四类用地基准地价的评估任务,并做好与工业用地出让最低价标准的衔接。
由于新增四类用地大多为走向有偿使用,因此过去对该类用地基准地价评估方法的研究很少,迫切需要寻求一种新的评估该四类土地基准地价的有效方法,这样不但可以完善基准地价评估价方法体系,而且还可以促进新增四类用地的有偿使用,对于培育新增四类用地交易市场的健康发展具有积极的意义。
1 新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地,其具有以下特点:1)多为公共服务或基础建设用地,具有一定的社会效益和生态效益;2)多呈点状分布,面积小、数量多,由于具有各自特定的功能,造成其分布广且零散,难以形成功能规模集中的用地分区;3)大多不以盈利为目的,收益很小或无收益,且收益很难准确界定;但有少部分用地是以盈利为目的,如商业医院、私立学校、殡葬用地等,机场、码头用地等因其具有垄断性质,因而该部分用地具有垄断收益;4)多以划拨方式取得土地使用权形式,以有偿方式出让取得的土地面积极少;5)土地市场欠发育,市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
2 新增四类用地基准地价的评估方法
由于新增四类用途用地的收益很难准确界定,又缺少市场交易样点资料,根据地价评估的原则,采用成本—区位修正法评估新增四类用途用地的基准地价。
成本—区位修正法评估基准地价的基本思路为:首先利用新增建设用地资料采用成本逼近法计算出各类用地的成本地价,其次在成本地价的基础上,加上各类用地的土地增值收益,经过土地出让年期修正,得到的地价作为各用途末级地的基准地价,最后根据相邻级别的综合总分值的众数的比值关系进行区位修正得到新增四类用地各级别的基准地价。
2.1 确定成本地价
根据成本逼近法评估地价的方法,成本地价由下式表示:
成本地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+利润,
利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×利润率[1]。
利润率按照新增四类用地对应行业的平均投资利润率确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类,确定新增四类用地对应的行业归类;根据焦作市2005年～2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果,对全市各行业的平均利润率进行了测算,结果见表1。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益,同时参照地区生产总值贡献率确定。
2.2 确定土地增值
土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额[1]。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价中的比例,或出让价格与成本价格的差值占成本价格的比例[2]。土地增值收益率的计算方法一般是按成本地价的百分比确定,或者按当地补交出让金的标准计算,由于当地没有制定公布土地使用权出让金标准,补交出让金标准不分用途、级别,统一按一个比例收取也不科学,具体取成本地价的比例大小也不易确定。结合焦作市区的实际情况,根据土地储备的各类新增建设用地标准宗地出让样点资料,采用出让后的市场价格与评估的成本价格之间的差额占成本价格的比例确定新增四类用地的土地增值收益率,见表2。
2.3新增地类用地末级地基准地价的确定
Va=成本地价+土地增值收益=成本地价×(1+土地增值收益率)。
上述评估的地价(Va)是无限年期地价,根据界定的地价内涵,各类需修正到国家规定的法定最高出让年期(50年,其中旅游、娱乐用地40年)。计算公式为:
其中,Vn为最高出让年限的土地使用权价格;Va为土地所有权价格(无限年期地价);ri为各类用途土地的还原利率;m为土地使用权最高出让年期。
经年期修正后的地价,作为各类用地末级地基准地价的平均值
2.4新增地类用地各级别基准地价的确定
根据各用途末级地的基准地价,按照相邻级别综合总分值的众数的比值关系进行综合区位修正得到新增用途各级别的基准地价。计算公式为:
其中,Vn-1为某一用途相邻高一级别的基准地价;Vn为某一用途末级地的基准地价;Fn-1为某一用途相邻高一级别综合总分值的众数;Fn为某一用途末级地综合总分值的众数。
据此可计算出新增四类用地各级别基准地价的初步结果。
2.5新增四类用地基准地价的验证与确定
1)与城市规划相结合。2)与国家宏观调控政策相结合。3)与工业用地出让最低价标准相衔接。4)与地区生产总值(GDP)的增长相衔接。
由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地8个二级类[3],且二级类基准地价差别比较大,建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性,通过二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
3结语
—务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法,在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中,具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法,弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足,对促进全省新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
摘要：以焦作市市区土地基准地价更新为例,采用成本—区位修正法评估了公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地、水利设施用地四类新增用地基准地价的方法,研究结果表明,采用成本—区位修正法评估出的新增地类基准地价,具有较强的现实性和科学性。
关键词：基准地价,成本—区位修正法,成本地价,土地增值
参考文献
[1]GB/T 18508-2001,城镇土地估价规程[S].
[2]曾晖,付梅臣,朱永明.关于区域地价平衡的研究[J].河北农业大学学报(农林教育版),2002,4(1):69-72.
基准地价评估 篇7
关键词：基准地价,主成分分析,BP神经网络,评估模型
我国当前的地价评估, 主要是建立以基准地价和标定地价为核心的城市地价体系, 类型上主要分商业、住宅、工业三类。其中基准地价反映土地市场中的区域地价总体水平和变动趋势, 为政府有效制定管理措施和投资者投资决策提供依据, 同时也是标定地价评估的基础。如何建立正确合理的基准地价评估体系是当前土地管理过程中面临的重要问题。
1 基准地价的现状
基准地价是指在定级估价范围内, 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地, 按照商业、住宅、工业等用途, 分别评估确定的某一估价期日上法定最高使用年期土地使用权区域平均价格。由《城镇土地估价规程》[1]规定, 现有的常用基准地价评估的技术途径主要是:以土地定级为基础, 从样本地价资料出发, 经过样本地价测算、修正和检验后, 采用样本平均值法或建立因素比较模型评估基准地价。
2 现有评估方法中存在的缺陷
城镇基准地价评估是在土地定级的基础上展开的。确定土地级别, 首先要将评估区域的土地从空间上划分为一个个的小区域——土地定级单元格。定级单元格内的所有地价样本的平均值即“单元格地价”是进行基准地价计算的数据源[2]。但是, “单元格地价”的使用, 也带来这样的两个问题:①地价样本的完整性问题。如果在定级单元格内存在地价样本的缺失现象, 或者由于土地交易过程中的不规范, 地价样本与实际水平差距很大, 无法通过样本检验, 这样得到的资料就是不完整的, 而“单元格地价”是一个平均地价, 样本的缺失会导致“单元格”的地价无法计算。 ②定级总分获得过程中各因素的权重分配问题。确定定级总分的关键是如何将各因子的分值通过综合评价模型整合为一个“单元格”的定级总分值。常用的办法是通过专家打分确定各因子因素的权重, 用加法模型计算总分值, 这种做法受人为因素的影响很大, 专家意见容易产生分歧。而且在权重测定的过程中并没有以市场交易资料作为参考, 测定的结果有可能同实际相差甚远, 以至于评分高土地往往价格反而低, 严重影响了地价评估的合理性。
如果我们使用神经网络技术来进行基准地价评估的话就可以避免出现上述问题。我们把样本地价的各影响因素作为网络输入, 样本地价作为网络输出, 通过网络学习, 就可以模拟出地价样本影响因子分值和样本价格之间存在的关系, 既不需要人为确定权重计算总分值又能充分体现由因素决定价格的定价原则。神经网络对于样本完整性也没有严苛的要求, 达到数量上的要求就可以进行模拟。在基准地价的确定过程中, 土地级别内的定级因素平均分值是很容易计算的。通过神经网络模拟因素和价格之间存在的关系, 我们可以把整个级别内土地抽象成一个大的“地价样本”, 从而利用这个“地价样本”的因素分值来得到这个“地价样本”的价格——即基准地价。
3 使用主成分分析法构建地价影响因素的主成分指标
《城镇土地分等定级规程》[2]规定, 在土地的影响因素应分为一般因素、区域因素、个别因素3大块, 每一块又包括自然因素、社会因素、经济、行政等等因素, 所以最后确定的地价影响因素一般不下于30个, 如果将所有因素都作为神经网络的输入端, 可操作性很差, 过多的输入节点会大大增加网络的复杂度并降低网络性能, 影响计算精度。但是如果主观舍弃其中一些因素, 又难免会造成某些有用信息的丢失。如何在有效保留信息的前提下对数据进行降维是我们面临的问题之一。此外, 很多因素间都存在着相关性 (例如人口密度、公用设施完备度、文体设施影响度之间就存在明显的相关性) , 造成了信息量的重复。
我们可以通过构建地价的主成分指标来解决这些问题。主成分分析法是一种数据压缩和特征提取的多变量统计分析技术, 它能将众多的线性相关指标转换为少数线性无关的指标, 由于线性无关, 就使得分析与评价指标变量时, 切断相关的干扰, 找出主导因素, 作出更准确的估量。通过对样本因素的主成分分析可以构建地价的主成分指标, 去除因素中存在的相关性, 提高了信息的准确度, 减少了神经网络的输入层参数, 降低了网络的复杂度, 减少了对地价样本数量上的要求 (依据神经网络理论, 越复杂的神经网络结构需要越多的训练样本才能达到理想的模拟效果) , 使得利用神经网络建立地价评估模型成为一种切实可行的办法[3]。
4 基准地价评估流程
综上所述, 使用主成分指标的神经网络用于基准地价评估的具体流程如下:
1) 收集级别内的样本土地的交易或收益资料, 通过具体分析得到样本地价, 并对其进行归类和同一性检验, 剔除异常值, 确定基准地价评估样本空间。
2) 收集空间内样本的定级资料, 将各定级因素因子分值归纳整理并级差标准化。
3) 利用土地定级资料, 使用面积加权平均法计算级别区域内所有地块的影响因素平均分并同上级差标准化。
4) 对地价样本的定级因素进行主成分分析, 得到地价样本的主成分指标。
5) 使用matlab软件中的GUI工具建立神经网络, 并对网络进行初始化。
6) 依次将样本的主成分指标值和样本土地价格输入神经网络, 对网络进行训练。
7) 对当前用途土地当前级别土地的影响因素平均分进行主成分分析, 把得到的主成分指标值代入神经网络进行仿真, 得到基准地价。
5 实例分析
5.1 实验样本的选取
为了证实方法的可行性, 我们从网上选取一组安庆市工业用地征地过程中获得的样本进行实验, 15个样本是安庆市工业用地定级1级区域中的地价样本[4]。我们可以用基于主成分分析的神经网络法来计算工业用地1级用地的基准地价。由于篇幅所限, 我们只选取了人口密度, 基础设施完善度, 人自然环境优劣度, 产业聚集度、文体设施影响度、道路通达度6个指标。经过极差标准化后, 样本如表1所示。由定级资料[4]可得该级别内的影响因素平均分为 (0.404, 0.302, 0.456, 0.520, 0.542 , 0.235) 。
5.2 地价样本的主成分分析
利用SPSS软件对15组样本进行主成分分析可得:协方差矩阵对应的特征根从大到小排序为:3.409、1.265、0.771、0.327、0.133、0.094, 可知前三个主成分对指标体系的贡献率已经达到91%, 所以我们取前3个主成分来综合描述原来的6个指标。设三个主成分为F1, F2, F3, 以上6个影响因素分别为X1～X6, 则由协方差矩阵对应的特征向量可以得到主成分指标的构成为:
F1= 0.182 X1 + 0.818 X2 +0.937 X3 + 0.784 X4 + 0.509 X5 + 0.869 X6
F2= 0.936 X1-0.295 X2 + 0.065 X3-0.158 X4-0.133 X5-0.059 X6
F3=-0.025 X1-0.334 X2-0.127 X3+ 0.194 X4+ 0.816 X5-0.197 X6
从主成分指标的构成来看, F1的各分量的取值符号相同, 除第一个因素的影响较小外, 其他因素都占有重要地位, 我们称这个新的综合指标F1为“除人口因素外的因素平均水平指标”。F2的各分量中, X1占据了主要的比重, 其他因素的分量较小, 我们称F2为“人口因素指标”。F3的各分量中X5占据了很大的比重, X2也有不小的影响。我们称F3为“设施影响指标”。
现在我们利用这3个主成分指标F1, F2, F3取代原先的6个指标作为BP网络的输入层, 减少了输入单元的个数。
5.3 基准地价BP评估模型的建立
在已有的神经网络中, 基于误差反向传播的BP 神经网络是目前应用最广泛、最成功的网络模型。我们选取BP神经网络来建立基准地价评估模型。
由于训练样本的数量很有限, 应该选取较为简单的结构才能保证网络的性能, 由经验可知, 一个3层的BP网络 (一个输入层, 一个隐含层, 一个输出层) 就可以实现对问题的模拟, 由于用3个主成分指标作为输入, 所以输入层确定为3个节点, 隐含层节点的个数一般为输入层个数的2 N+1即为7个, 输出层只需要地价输出1个节点[5], 综上, 可以确定BP网络是一个3-7-1的结构如图1所示:
5.4 神经网络的训练
利用matlab软件中的神经网络GUI工具[6]建立BP评估模型并初始化后对15个地价样本的主成分指标进行训练, 选择TRAINLM训练函数, 模型经过476步训练已经达到了要求的精度, 即误差小于0.01%。
5.5 评估模型的准确性检验
该级别价格影响因素平均分 (0.404, 0.302, 0.456, 0.520, 0.542 , 0.235) 对应的主成分指标值 (F1, F2, F3) 为 (1.634, 0.150, 0.229) 。代入训练好的神经网络进行仿真, 得到该级别用地的基准地价为299。与实际的基准地价值289的误差为3.5%, 在可接受范围之内, 证明该模型在基准地价评估方面具有较好的精度[7]。我们把使用主成分指标的神经网络和一般的神经网络评估模型以及传统的指数回归模型预测的结果放在一起比较, 结果如表2所示。
可见, 在地价样本数量有限的情况下使用主成分指标的神经网络模型明显比一般的神经网络模型和指数模型有更高的精度。
6 总结
神经网络在建立基准地价评估模型方面有很明显的优势:通过样本学习, 自动分配影响因素的权重, 避免了人为因素的干扰, 计算简单, 容易实现评估过程自动化。但是繁杂的地价影响因素也使得神经网络对训练样本的数量和质量有着很高要求而且指标间的相关性也影响信息的质量, 通过使用主成分分析法建立地价影响因素的主成分指标, 可以减少指标的相关性影响, 降低神经网络复杂度, 提高模拟精度, 减小对样本数量的依赖, 使神经网络在基准地价评估方面有更加广阔的应用前景。
参考文献
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[5]胡伍生.神经网络理论及其工程应用[M].北京:测绘出版社, 2005:28-30.
[6]丛爽.面向MATLAB工具箱的神经网络理论与应用[M].合肥:中国科学技术大学出版社, 1998:139-145.
基准地价评估 篇8
1 城市基准地价概述
城市基准地价也称土地初始价值, 是指在城区规划范围内, 对所需要进行开采与使用的土地, 根据其用途, 作为工业、商业、居民区等用途进行合理的基准地价规定, 并由市、县及人民最高级法院公布共有土地使用权的平均价格。城市基准地价可以用来对城市经济发展状况、城市土地价值作为参考依据进行评定, 在进行城镇土地使用权税收价格规定时也是重要的参照条件, 另外国家在对土地进行管理与调控时, 城市基准地价也是重要的考虑因素。除此之外, 基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善, 有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
城市基准地价的主要作用如下包括, 属于政府宏观管理土地价格的重要工具;属于对标定地价进行评估的基础;能够在一定程度上对房地产与土地交易价格的形成起到指导作用;能够在一定程度上反映出城市地价的整体水平以及区域间的地价分布及变化趋势。一般来说, 基准地价会在2~3年内进行调整, 因而基准地价能够反映出城市地价变化趋势。
2 城市基准地价动态监测概述
城市基准地价动态监测是指运用动态监测的基本原理与方法, 结合土地使用的实际情况以及土地市场本身的特点, 设立地价检测点, 持续一段时间进行对地价的动态测量, 并将每次测量结果所得的数据统计整理起来, 生成一系列的地价指标, 对这种有频率、有周期的指标内容进行描述、评价、分析就是地价动态监测过程。城市基准地价动态监测主要作用有为广大的土地投资者与土地使用者提供不可或缺的市场参考信息, 以及为政府制定土地管理、土地基本价格划定提供依据, 对能够让群众及时、准确的了解城市土地行情, 将土地价值与相关信息公开, 建立公平公正的土地市场有着重要意义。
3 城市基准地价动态监测分析
3.1 确定地价监测的范围
首先在进行动态监测分析时需要明确地价监测的范围, 在划定好范围后能够提升实际动态监测的效率, 以免需要监测的内容太多造成工作人员不知道从哪里着手, 剔除对地价影响较少的内容, 有针对性的进行单独监测也能提高监测结果的准确性,
3.2设立检测点
动态监测分析第二步是设计检测点, 在检测点上进行监测工作, 设立检测点时需注意该点要能够全面与完整的监测周围地价信息, 以免存在检测盲点导致疏忽而影响最终的监测结果。
3.3 采集并处理监测数据
在确立了检测点后就可以进行监测数据采集与处理了, 采集时要尽量确保其完整性, 还需注意要多采集一些数据, 以供作为后期参考依据。处理数据时本着将大数据分类归纳, 由大化小的处理法则。
3.4 根据监测目标选择地价监测指标
城市基准地价动态监测中根据监测目标选择地价的监测指标能够提升监测的准确性, 有目标的针对性监测可根据所要检测的内容满足监测要求。选择合适的地价监测指标也能使监测结果更贴合实际城市土地价值。
3.5 计算各类地价监测指标
在选择好地价监测指标后便可进行地价指标计算, 计算本着相关监测指标计算法则为原则, 计算过程中可以允许有一定的数据误差, 但要在不影响结果正确率的前提下。
3.6 对城市地价状况进行综合评价
根据以上对地价监测指标计算以及检测数据整理与分析, 利用以上数据对城市地价状况进行综合评价。评价把握严格依照相关数据信息的真实性, 数据反映的实际状况是什么评价标准就是什么, 确保评价过程的公平公正。
3.7 编制城市土地动态地价监测报告
对城市地价状况综合评价完成后, 便可编制城市土地动态地价监测报告, 此报告直接反映了这次动态监测的结果, 因此报告内容要绝对真实可靠, 要能完全结合整个动态监测过程进行编写。
3.8 发布城市地价监测信息
在报告监测完后便可发布城市地价监测信息, 这些信息要面向大众, 公开透明, 以供进行土地投资者与一些土地使用者参考, 另外, 相关土地税收也会依照此检测信息进行价格划定。
4 结语
综上所述, 城市基准地价对城市土地管理与城市规划来说有着重要意义与参考价值, 对城市土地投资者与城市土地价值划定都发挥着不可小觑的作用, 在城市经济发展状况评定上也是主要参照依据, 对深化土地制度改革、科学配置土地使用都有十分重要的意义。而城市基准地价动态监测就是确保基准地价准确性与可行性的最佳监测手段, 通过这种周期性动态数据整理分析城市地价的最新发展情况, 进而更新基准地价, 使其能精准与真实的反映城市土地最新情况。
参考文献
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[3]李永明.科学划分土地类型合理确定土地价格——安阳市市区基准地价更新[J].河南国土资源, 2003, (S1) .
关于基准地价修正体系研究 篇9
1 基准地价修正体系的建立
1.1 编制基准地价修正体系的依据与原理
编制基准地价修正体系的主要依据是马克思地租地价理论和土地区位理论。区位理论是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上的有机结合体;马克思地租理论, 尤其是级差地租理论是评估土地价格的理论基础, 并指出“资本化的地租表现为土地价格”, 用公式表示为:
1.2 级别基准地价影响因素的选择及其权重的确定
1.2.1 影响因素的选择与确定。
影响土地价格变化的因素有一般因素、区域因素和个别因素三种, 通常情况下在宗地地价影响因素中可不考虑一般因素, 只要确定了基准地价对应级别的区域和个别因素的平均水平, 在占有大量宗地样点地价的基础上, 通过对已有地价数据和影响因素的比较分析, 就可以得到不同因素在不同标准下, 对地价的影响程度和修正比例, 编制出在不同土地条件下, 基准地价修正为宗地地价的修正体系。
(1) 商业用地的影响因素。
区域因素包括商业区位、交通条件、规划限制、基础设施条件、环境因素、人口状况等因素;个别因素包括宗地自身条件、距交通设施距离、规划条件、周围环境状况等因素。
(2) 住宅用地的影响因素。
区域因素包括公用设施完善度、基础设施完备度、环境质量优劣度、区域交通条件和规划限制条件等因素;个别因素:包括宗地自身条件、距交通设施距离、周边条件和地质条件等因素。
(3) 工业用地的影响因素。
区域因素包括交通条件、基础设施完备度、行政因素、发展趋势和规划限制条件等因素;个别因素:包括宗地自身条件、地基条件和地质条件等因素。
1.2.2 影响因素权重确定。
在已选择区域因素和个别因素的基础上, 课题组中15名土地估价人员 (熟悉当地情况) 对各因子权重进行了打分, 按照Delphi专家测定法进行了权重计算。确定了商、住、工用地宗地地价修正条件因素的权重。
1.3 级别基准地价修正系数的确定
1.3.1 修正幅度的确定。
针对样点测算结果, 剔除一些异常样点后, 统计各级别区域内各类用地样点的最高值、最低值, 将之与基准地价相减, 再除以基准地价, 得到上调或下调幅度的最高值。
上调幅度的计算公式为:
下调幅度的计算公式为:
式中:F1为基准地价上调最大幅度;F2为基准地价下调最大幅度;Feb为基准地价;Fnh为样点地价最高值;Fnl为样点地价最低值。
按照上式计算公式, 上调或下调幅度的最高值结果见表1。
以各影响因素的权重值乘上调或下调幅度最高值可得因素的修正幅度, 计算公式如下:F1i=F1Wi (4)
式中:F1i为某影响因素的上调幅度;F2i为某影响因素的下调幅度;Wi—某影响因素的权重值。
1.3.2 修正说明表及其系数表编制。
(1) 分析各级别土地利用状况及各类用地特征, 根据上述选择的宗地地价影响因素, 确定级别各因素的优、较优、一般、较劣、劣的分级指标, 编制修正系数说明表, 并选择一些典型估价样点对之进行验证调整。
(2) 以基准地价为一般水平, 其修正系数为零, 以某因素上调幅度F1i为优级水平的修正系数, 在一般水平和优级水平之间, 内插条件较优的修正系数, 取Fli/2。同时, 以某因素下调幅度F2i为劣级水平的修正系数, 在一般水平与劣级水平之间, 内插条件较劣的修正系数, 取F2i/2。按优、较优、一般、较劣、劣编制各类用途宗地地价修正系数表。
1.3.3 宗地地价的修正计算。
编制出各类用地宗地地价修正系数表及宗地地价影响因素指标说明表后, 当需要对具体宗地进行估价时。则可根据宗地地价修正系数表方便快捷地评估出一般状况下的宗地地价, 同时再考虑其他因素的适当修正, 得到最后的宗地地价。其他因素的修正包括: (1) 容积率修正。容积率是宗地建筑面积与宗地用地面积的比值, 是一项重要工程建筑与资金投入指标。容积率的增大会促使地价的上升, 但超过一定的域值, 投资成本增大, 风险增大, 又会制约土地价格的上升。为使不同容积率的地块价格具有可比性, 应对基准地价进行容积率修正。
(2) 开发程度修正。基准地价是在一定的开发程度下的地价, 当宗地的实际开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时, 则要进行修正。当宗地开发程度高于基准地价开发程度时, 则要加上基准地价未包含的开发费用;当宗地开发程度低于基准地价开发程度时, 则要减去基准地价中多出的开发费用。
(3) 进深修正。对于商业用地, 临街进深直接影响其经营效益, 随着临街进深的增加, 单位面积的土地价格相应降低, 临街进深修正系数为一连续函数型。
在完成因素修正后一般采用下面的计算公式确定宗地价格:
式中:P0为宗地所处地价级的基准地价;ai为宗地各地价因素的修正系数;aj为宗地其他地价因素 (容积率、进深等) 的修正系数;r为土地还原率;m为土地使用权出让最高年限。
2 存在的问题
2.1 中间内插修正系数的方法不合理
现行的内插修正系数法适用于连续分布的、与地价呈线性关系的因素。但如道路类型、土地形状等指标特征呈离散分布, 此方法内插得到的修正系数值难以对应合理的修正因素指标区间, 对修正系数说明表的编制具有一定的妨碍作用。
2.2 各因素权重的确定缺乏科学依据
影响地价各因素间互相制约、相辅相成, 且与地价呈非线性关系, 通常凭经验确定某一因素的具体变化对地价的影响程度, 但要确定某一因素整体变化对地价的影响程度, 并与其他因素相比较确定其相对权重就非常困难, 缺乏一定的科学依据。
3 结语
基准地价系数修正体系的复杂性, 在于地价影响因素与地价之间关系的高度复杂性;基准地价系数修正体系的难以确定性, 在于人们对地价影响规律的认识尚处于初级阶段。随着先进的研究方法的应用, 人们对基准地价系数修正体系的把握会更少一些经验性, 更多一些科学性、准确性, 使修正后的基准地价能够提高土地收益, 进一步完善土地市场的管理, 更好的促进经济社会的发展。
摘要：以马克思地租地价理论、城市土地区位理论为依据, 说明了制定城市土地基准地价修正体系的必要性, 并就如何选择地价影响因幕、确定因素权重、整体修正幅度、因素修正幅度等基准地价修正体系编制过程中的一些技术操作问题发表了见解。
关键词：基准地价,修正系数,研究
参考文献
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[4]井元霞、王冬艳、李淑杰, 城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨[J].国土资源科技管理, 2006, 3:97-99.
基准地价更新成果合理性分析 篇10
关键词：基准地价,合理性,成果分析
一、引言
国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策, 为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据;为政府征收土地税费提供客观依据;同时, 也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。因此, 基准地价更新成果的合理性与科学性是确保其上述作用发挥良好的关键。有必要对其更新成果进行深入分析, 检验其与城市的实际地价状况的一致性, 以及成果内部结构解析并从各方面探究基准地价成果的变动。这是保障基准地价更新成果在促进城市地价体系建立和完善, 指导政府宏观调控, 各级土地市场良好发展的先决条件。本文以淮北市2011年更新的基准地价成果为例, 进行分析。
二、背景简述
(一) 淮北市概况。
淮北市是安徽省的省辖市, 地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心, 市辖一县三区:濉溪县、相山区、杜集区和烈山区, 总面积2, 741平方公里, 人口218万人, 2010年地区生产总值达到455亿元, 财政收入70多亿元。京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北, 6条国道、省道以及京福、连霍、泗许高速公路穿境而过, 离徐州观音机场60公里, 至连云港港口280公里, 是安徽省距深水港口最近的城市。全市现有6个经济开发区和工业园区, 总投资近200亿元的市开发区南部新区正在建设, 为企业发展搭建了坚实平台。
(二) 淮北市基准地价更新成果。
淮北市城区土地市场较为活跃, 除了末几级地外, 其各个土地级别内均有较多的土地市场交易资料, 本次的基准地价评估采用的主要资料是市场交易资料, 因此, 较高级别土地的基准地价确定以市场交易资料测算的结果为准, 缺乏交易样点资料的以数学模型测算结果为主, 以少量市场交易资料测算结果进行验证。工业用地基准地价则在参考成本法计算结果的基础上兼顾国家相关地价限价政策。在评估结果的基础上, 充分考虑淮北市城区今后一段时间内的地价管理政策, 综合确定基准地价。 (表1)
资料来源:中国城市地价动态监测网
注:因2010年统计年鉴未公布, 此处采用2009年统计年鉴各项数据
三、更新成果的合理性分析
(一) 典型区域样点检验。
对于判定基准地价更新的结果与一个城市的地价现状是否相符, 可采用基准地价系数修正法对近期交易交易的宗地价格比较接近。这表明本次更新的基准地价成果符合淮北市地产市场的现实水平, 基准地价更新的成果可以用来调控淮北市土地市场, 引导不同目的的土地使用权交易行为。
(二) 与国家政策及土地成本的衔接。
国土资源部2006年颁布的《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》 (国土资发[2006]307号) , 要求依据工业用地出让最低价标准, 开展基准地价更新工作, 及时调整工业用地基准地价。因此, 通过与国家地价限价政策以及城市相应级别实际土地成本的比较, 可判断更新成果是否符合政策法规基本要求以及与基本经济原理的匹配性。根据307号文件规定, 相山区、烈山区属于土地等级中的第七等, 工业用地出让最低价标准为288元/㎡;杜集区土地等级为十一等, 工业用地出让最低价标准为144元/m2。本次基准地价更新相山区与烈山区两区的工业用地末级地基准地价分别为320元/m2、295元/m2。淮北城区最末级基准地价为155/㎡, 高于最低出让标准, 本次基准地价更新结果符合国土资发307号文件的要求。
根据各级别土地对应的开发程度以及开发费用计算, 得出各级别土地开发成本从一级到三级分别为105元/m2、80元/m2、65元/m2, 四级到六级均为50元/m2。本次更新的工业用地基准地价超过成本价格, 符合客观经济规律。
(三) 与同类城市的位序比较。
一个城市地价的总体水平可通过基准地价总体水平来反映。基准地价的总体水平与城市区位、城市规模、城市经济发展水平、城市基础设施条件等因素密切相关。这些因素相似的城市其基准地价具有可比性, 而这些因素差异较大的城市之间其基准地价水平差异则较大。通过对筛选城市对地价影响较为明显的各因子的位次排序, 将排序结果同各自基准地价排列结果做对比。以比较结果来验证基准地价更新结果的合理性与否。 (表2)
根据收集的安徽省皖北地区各市的基准地价数据, 见表3。因蚌埠市与淮南市2010年基准地价更新的成果未公布, 为了增加各城市之间基准地价的可比性, 此处特采用两市2008年的基准地价成果与淮北市2008年的成果进行比较。并结合蚌埠、淮南、淮北三年来实际的土地市场发展情况推测2010年基准地价水平对比结果。经过三年稳定的经济大发展, 淮北市地价水平稳步提升, 但蚌埠市与淮南市的土地市场发展仍然保持着良好势头。在淮北市地价不断攀升的同时, 蚌埠与淮南两市的地价水平在2008年的基础上有了迅猛的变化。因此, 淮北市地价在同类城市中依旧处于中等水平。各城市之间的地价水平比较结果基本与表2中指标对比所反映的城市间发展水平基本保持一致。从而可以证明此次淮北市基准地价更新的结果与实际水平较为吻合, 切实反映了淮北市经济发展水平。对比分析城区商业、住宅、工业等各用途各级别的基准地价, 淮北市城区的基准地价在皖东北地区城市中处于一般水平。将各类指标因子进行排序, 见图1。基准地价水平与该城市在比较的同类城市之间的经济位序较一致。 (表3、图1)
(四) 地价、房价关系分析。
在房地产价格中, 地价在一定经济发展水平下所占房价比例有一个合理阙值。可依据基准地价占房价的比例是否在阙值范围内来判定其合理性。根据国土资源部官方意见, 目前在中国, 地价占房价15%~30%, 平均是23.2%。对于地价的不断上涨, 淮北市房价增长的速度要更快。地价作为房价构成的一部分, 自然对房地产价格会产生一定的影响;反过来, 房价对地价也是有反作用的, 但是其影响不是绝对的, 即使是零地价, 也不必然导致低房价。从淮北市2010年动态监测地价水平和全市房屋销售情况分析来看, 淮北市整体地价水平占房价的比例在19.7%左右, 其中居住整体地价占房价的比例为24.12%。该比例在目前中国地价占房价比例的合理范围之内, 与全国平均水平较接近。
四、结论与讨论
总之, 基准地价更新成果对于政府执行土地政策, 调控土地市场;对于指导土地市场交易正常进行;对于完善土地价格体系都具有重要作用, 其结果科学合理与否至关重要。利用典型样点地价检验, 与国家文件与地价成本衔接以及与同类城市基准地价、各类地价影响因子的比较和房、地价关系等各方面对一个城市基准地价更新结果合理性进行验证。通过上述几方面的检验, 淮北市2011年基准地价更新结果与该市实际地价水平较为一致, 同时说明了淮北市基准地价更新结果的合理性。
参考文献
[1]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].GB/T18508-2001.
[2]中国国土资源报[N].2006.
[3]宋子钰.小城镇基准地价更新成果合理性分析-以湖北省团风县为例[J].社会发展, 2006.