基准地价更新（精选10篇）
基准地价更新 篇1
摘要：本文通过典型样点验证、国家政策标准限定、土地成本约束, 以及城市间基准地价和经济指标比较, 对城镇基准地价更新结果的合理性进行判定。并以淮北市2011年更新成果作为实例进行分析, 以期通过基准地价合理性分析, 使其在调整引导或控制各类经济社会活动, 落实城市规则、经济发展战略和产业政策方面起到切实的作用。
关键词：基准地价,合理性,成果分析
一、引言
国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策, 为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据;为政府征收土地税费提供客观依据;同时, 也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。因此, 基准地价更新成果的合理性与科学性是确保其上述作用发挥良好的关键。有必要对其更新成果进行深入分析, 检验其与城市的实际地价状况的一致性, 以及成果内部结构解析并从各方面探究基准地价成果的变动。这是保障基准地价更新成果在促进城市地价体系建立和完善, 指导政府宏观调控, 各级土地市场良好发展的先决条件。本文以淮北市2011年更新的基准地价成果为例, 进行分析。
二、背景简述
(一) 淮北市概况。
淮北市是安徽省的省辖市, 地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心, 市辖一县三区:濉溪县、相山区、杜集区和烈山区, 总面积2, 741平方公里, 人口218万人, 2010年地区生产总值达到455亿元, 财政收入70多亿元。京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北, 6条国道、省道以及京福、连霍、泗许高速公路穿境而过, 离徐州观音机场60公里, 至连云港港口280公里, 是安徽省距深水港口最近的城市。全市现有6个经济开发区和工业园区, 总投资近200亿元的市开发区南部新区正在建设, 为企业发展搭建了坚实平台。
(二) 淮北市基准地价更新成果。
淮北市城区土地市场较为活跃, 除了末几级地外, 其各个土地级别内均有较多的土地市场交易资料, 本次的基准地价评估采用的主要资料是市场交易资料, 因此, 较高级别土地的基准地价确定以市场交易资料测算的结果为准, 缺乏交易样点资料的以数学模型测算结果为主, 以少量市场交易资料测算结果进行验证。工业用地基准地价则在参考成本法计算结果的基础上兼顾国家相关地价限价政策。在评估结果的基础上, 充分考虑淮北市城区今后一段时间内的地价管理政策, 综合确定基准地价。 (表1)
资料来源:中国城市地价动态监测网
注:因2010年统计年鉴未公布, 此处采用2009年统计年鉴各项数据
三、更新成果的合理性分析
(一) 典型区域样点检验。
对于判定基准地价更新的结果与一个城市的地价现状是否相符, 可采用基准地价系数修正法对近期交易交易的宗地价格比较接近。这表明本次更新的基准地价成果符合淮北市地产市场的现实水平, 基准地价更新的成果可以用来调控淮北市土地市场, 引导不同目的的土地使用权交易行为。
(二) 与国家政策及土地成本的衔接。
国土资源部2006年颁布的《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》 (国土资发[2006]307号) , 要求依据工业用地出让最低价标准, 开展基准地价更新工作, 及时调整工业用地基准地价。因此, 通过与国家地价限价政策以及城市相应级别实际土地成本的比较, 可判断更新成果是否符合政策法规基本要求以及与基本经济原理的匹配性。根据307号文件规定, 相山区、烈山区属于土地等级中的第七等, 工业用地出让最低价标准为288元/㎡;杜集区土地等级为十一等, 工业用地出让最低价标准为144元/m2。本次基准地价更新相山区与烈山区两区的工业用地末级地基准地价分别为320元/m2、295元/m2。淮北城区最末级基准地价为155/㎡, 高于最低出让标准, 本次基准地价更新结果符合国土资发307号文件的要求。
根据各级别土地对应的开发程度以及开发费用计算, 得出各级别土地开发成本从一级到三级分别为105元/m2、80元/m2、65元/m2, 四级到六级均为50元/m2。本次更新的工业用地基准地价超过成本价格, 符合客观经济规律。
(三) 与同类城市的位序比较。
一个城市地价的总体水平可通过基准地价总体水平来反映。基准地价的总体水平与城市区位、城市规模、城市经济发展水平、城市基础设施条件等因素密切相关。这些因素相似的城市其基准地价具有可比性, 而这些因素差异较大的城市之间其基准地价水平差异则较大。通过对筛选城市对地价影响较为明显的各因子的位次排序, 将排序结果同各自基准地价排列结果做对比。以比较结果来验证基准地价更新结果的合理性与否。 (表2)
根据收集的安徽省皖北地区各市的基准地价数据, 见表3。因蚌埠市与淮南市2010年基准地价更新的成果未公布, 为了增加各城市之间基准地价的可比性, 此处特采用两市2008年的基准地价成果与淮北市2008年的成果进行比较。并结合蚌埠、淮南、淮北三年来实际的土地市场发展情况推测2010年基准地价水平对比结果。经过三年稳定的经济大发展, 淮北市地价水平稳步提升, 但蚌埠市与淮南市的土地市场发展仍然保持着良好势头。在淮北市地价不断攀升的同时, 蚌埠与淮南两市的地价水平在2008年的基础上有了迅猛的变化。因此, 淮北市地价在同类城市中依旧处于中等水平。各城市之间的地价水平比较结果基本与表2中指标对比所反映的城市间发展水平基本保持一致。从而可以证明此次淮北市基准地价更新的结果与实际水平较为吻合, 切实反映了淮北市经济发展水平。对比分析城区商业、住宅、工业等各用途各级别的基准地价, 淮北市城区的基准地价在皖东北地区城市中处于一般水平。将各类指标因子进行排序, 见图1。基准地价水平与该城市在比较的同类城市之间的经济位序较一致。 (表3、图1)
(四) 地价、房价关系分析。
在房地产价格中, 地价在一定经济发展水平下所占房价比例有一个合理阙值。可依据基准地价占房价的比例是否在阙值范围内来判定其合理性。根据国土资源部官方意见, 目前在中国, 地价占房价15%~30%, 平均是23.2%。对于地价的不断上涨, 淮北市房价增长的速度要更快。地价作为房价构成的一部分, 自然对房地产价格会产生一定的影响;反过来, 房价对地价也是有反作用的, 但是其影响不是绝对的, 即使是零地价, 也不必然导致低房价。从淮北市2010年动态监测地价水平和全市房屋销售情况分析来看, 淮北市整体地价水平占房价的比例在19.7%左右, 其中居住整体地价占房价的比例为24.12%。该比例在目前中国地价占房价比例的合理范围之内, 与全国平均水平较接近。
四、结论与讨论
总之, 基准地价更新成果对于政府执行土地政策, 调控土地市场;对于指导土地市场交易正常进行;对于完善土地价格体系都具有重要作用, 其结果科学合理与否至关重要。利用典型样点地价检验, 与国家文件与地价成本衔接以及与同类城市基准地价、各类地价影响因子的比较和房、地价关系等各方面对一个城市基准地价更新结果合理性进行验证。通过上述几方面的检验, 淮北市2011年基准地价更新结果与该市实际地价水平较为一致, 同时说明了淮北市基准地价更新结果的合理性。
参考文献
[1]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].GB/T18508-2001.
[2]中国国土资源报[N].2006.
[3]宋子钰.小城镇基准地价更新成果合理性分析-以湖北省团风县为例[J].社会发展, 2006.
[4]中国国土资源网.
基准地价更新 篇2
新成果》听证会听证报告
为广泛听取社会各界对石林县城镇土地定级与基准地价更新成果的意见和建议，按照石林县重大决策听证计划安排，根据《国土资源听证规定》，石林县国土资源局于2010年5月27日下午在县国土资源局二楼会议室组织召开了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果听证会，现将听证会情况报告如下：
一、听证会的基本情况
本次听证会设听证委员3人，由县国土资源局局长张汶、县政府法制办主任段顺波、县发改局局长陈永宁担任；听证监察人3人，由县第五纪工委书记赵文平、县监察局副局长李立宏、县政府法制办干部时间担任；听证记录人由石林县国土资源局土地利用保护管理科工作人员李鸿启、张丽华担任；听证代表13人（县人大副主任李家云、县政协副主席周和祥、县工业园区管理委会副主任洪正富、县司法局局长李永华、县财政局副局长尹桂华、县工商局副局长彭海鸥、县旅管会高科、鹿阜镇镇长张奕、板桥镇镇长殷暇、大可乡乡长李忠华、圭山镇镇长姬卫国、西街口镇镇长王光学、石林镇副镇长槐树波），此外，听证会还邀请了4名驻石企业代表、4名社区代表；各国土资源所所长等8名旁听人员参加了听证会。
二、听证会参加人对听证方案的意见和建议
听证会由县国土资源局长张汶同志主持，承办机构昆明市超凡评估咨询有限公司技术人员介绍了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。会上，各位听证代表以认真负责的态度畅所欲言，各抒己见，对工作的必要性、可行性及相关问题进行了深入的分析和论证，充分发表了各自的意见和观点。
1、在本次听证会上，听证会代表普遍认为，调整我县的基准地价势在必行。
2、在本次听证会上，部分听证代表认为：基准地价的调整要与土地取得成本相匹配。
3、在本次听证会上，部分听证代表认为：乡、镇基准地价的调整要根据区位优势确定。
三、决策发言人的陈述和答辩
1、对听证代表提出的分等等级范围不明确的问题，决策发言人根据图件资料进行了认真的讲解。
2、基准地价的确定方法中，工业用地采用成本逼近法测算，考虑到工业经济发展需求，我县工业用地基准地价以不低于土地取得成本价为原则；商业、居住用地则采用市场比较法和收益还原法综合确定基准地价，确保国有土地资产收益。
四、听证机关听证情况评说
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观控制的基本依据，必须适应当地社会经济发展的要求，定期进行调整。石林县基准地价自2004年实施以来，至今尚未更新，基准地价和土地市场严重脱节，由于城市建设的高速发展，基础设施改造大量投入，石林县城镇面貌发生了巨大变化，原有的定级测算成果已经不能在出让金的收取、税费收取、招商引资等方面起到应有的作用，为此，听证会代表普遍认为调整我县的基准地价势在必行；同时也认为本次更新后的基准地价基本符合石林县土地市场价格水平。
五、听证代表意见的采纳情况及理由
听证会采纳了部分听证代表提出的基准地价的调整要与土地取得成本相匹配的建议，针对少部分区域工业用地基准地价低于土地取得和开发成本的问题，我局将综合考虑招商引资、产业发展与经营土地的矛盾问题后，作出适当的调整。
结合本次听证会代表意见、建议，我局将进一步修改完善石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。
石林彝族自治县国土资源局
基准地价更新 篇3
关键词：集体建设用地；基准地价；价格构成；评估方法
1 内涵识别
1. 1集体建设用地基準地价内涵
对于寻常情况下的市场环境而言，根据相关法律来进行后，对那些有偿运用目标的集体建设用地的适用就是集体建设用地的基准地价[1]。 它是在一定程度的土地开发、土地容积率、使用年限、相近的土地质量和某一估价基准日的同一类型土地利用完整的集体建设用地的平均价格。
1. 2集体建设用地基准地价的价格构成
对于我国乡村的集体用地上，运用流通的方式不会对土地权的本质造成改变，而发生变化的只是使用权限。但对此，我们可以通过处理好与此相关方面的一些因素来更好的进行，如土地流通的开发性、供求关系等，而对于流转价格方面，集体运用的土地则是由成本与价值两者来决定的。
对于集体建设土地价值的组成来说，首先是使用权价值，它是将土地当作农业使用时对将来收益进行价值体现的，是对农业差地租和绝对地租的总和。第二是农业用地发展权的价值，也就是农业集体用地的增值收益。
在集体建设用地的成本构成方面来看。第一它包括土地的取得成本，也就是将没有利用的土地和农业用土地转变成建设用土地时所发生的一些成本。比如说土地补偿费用、安置补助的费用和耕地开垦的费用等等。第二它还包括土地的开发成本。也就是相关机构或企业在将农用地和未开发的耕地变成建设用地时所投入的成本费用。
2评估方法
2.1 评估原则
2.1.1挖掘本质，强调纯地价的评估
可以充分体现某地地价水平的地价就是基准地价。所以在评估的时候应该只评估土地，而不能评估土地上的建筑物。最终的评估价格是土地的价格而不是建筑物和土地的综合价格。其评估的结果应该是单纯的地价而不应该包括土地上附着物的价格。
2.1.2尊重现实，明晰与国有建设用地的差异
一般来说，在成本架构上，与国有建设的土地所得到的金额相比，集体建设用地所得的金额要少的多。此外，国内目前法律还缺乏一定的完善性，要考虑到农村集体建设用地使用权在产权上的特殊性，像不能入市，交易量少等。在土地价格上，集体建设用地的价格相对相同地区及类别的国有使用土地的价格低很多。
2.1.3体现差异，实现政府可调可控
在确定集体建设用地的具体价格时，不但要对经济效率及社会公平等问题进行考虑，同时也要强化对政府宏观调控目标的实现。政府机关可以在地价调控的基础上实现两极分化的降低。也可以运用合理有效地土地价格实现城市及农村利益格局的调控，这就有助于更好地完成对集体及国有建设用地价格稳定的接洽。
2. 2技术路线
集体用地价格通常可以运用三种技术实现评定与估测。
以统一的土地级别定价为基础，依据搜集的各种交易样本及经营效益等资料进行集体用地评测参数的明确就叫做样点地价法。它是根据测算的样点地价评估集体建设用地的基准地价。
基于权利的差异，使得国内集体及国有建设用地形成了价格差异[2]。对于评测已有城镇基准土地价格的集体建设用地时，往往根据已有的基准地价来进行参考，进而使级别地价及面积的加权求和得以实现。在对集体及国有建设用地的权利差异进行分析时还应当对其进行修改，通过这一依据进行不同类别集体建设用地地价的确认。这就可以成为国内城镇基准地价的修整方式。
2. 3评估方法
2.3.1修正法评估集体建设用地基准地价
在集体建设用地地价的概念设定基础上，与集体建设用地相对应的是城镇土地基准价格，依据集体建设用地的具体特征，与国有建设用地的基准地价的权利、政策、交易等的休整。最终取得集体建设用地的基本土地价格。
通常情况下，评测与估测的步骤可以划分为以下几点：
第一要去的对应位置的城镇级别土地价格。使集体建设用地的土地级别及位置相对已有的城镇建设价格实现相加，运用面积求和的方法获得对应集体建设用地级别中国有建设用地的土地价格。
第二是对评测与估算日期的休整。相对已有城镇级别的基本土地价格的交易日期实现休整。
最后是对级别地价具体涵义的划分，原来的城镇国有建设用地的基本价格涵义及评测，集体建设用地的基本土地价格涵义是不同的。依据设置的集体建设用地土地价格的涵义，休正城镇不同级别土地价格、使用年限、容积率以及基础设备等。
2.3.2样点法评估集体建设用地基准地价
样点地价就是根据收集的市场交易样本及经营效益、成本等，在收益还原、市场对比等方式方法的基础上实现对集体建设用地样本土地价格的获取。在修正完样本之后，通过检验剔除掉异常样本，把合格的样点地价采用简单算平均值和加权算平均值的方式算出相应的数值作为该区域的基准地价。
2.3.3成本法评估集体建设用地基准地价
我们将农用地转变为集体用地的时候，还要支付一定的土地获取费用、开发费用、税务费用等，此外还应当进行相应的资金利息投入，并剔除公司获得的利润。这些都是开发土地所投入的成本[3]。这样也可以算出土地投入的成本。而且土地在由农用转化为集体建设用地以后，由于使用目的改变了，土地也由此增加了相应的价值。因此，土地成本价格的价值增加就属于新增加的土地价格。
4结语
集体建设用地基准地价的评估对于农村闲适土地顺利的流入市场起了一个桥梁性。这不仅可以构建高效的价格评测体系，同时也能为集体建设用地的构建及发展带来一定的标准及指引，从而实现地产的平等交易，另一方面也实现了集体建设用地地价的技术支持和监控。
参考文献
[1] 杨杰，任绍敏. 广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J]. 安徽农业科学. 2010（17）
[2] 何芳，黄震魁. 我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望[J]. 中国房地产. 2010（04）
基准地价更新 篇4
1.1 兰州市城市地价动态监测系统运行情况概述
1.1.1 标准宗地
为了全面贯彻落实国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资发[2008]51号) 文件精神, 确实履行国土资源部门参与宏观调控职能, 提高地价信息获取能力的重要基础工作, 兰州市按照稳中有变、切实反映地价时空变化的原则对城市地价动态监测体系做了相应调整和完善。在此需要说明的是, 在《城市地价动态监测技术规范中》 (TD/T1009-2007) 等文件中地价监测均以“监测点”为基础, 2008年3月11日国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资发[2008]51号) 文件中统一将“监测点”改为“标准宗地”。至2008年9月, 兰州市地价动态监测范围内共划分三种用途168个地价区段, 设立200个标准宗地, 见表1。
1.1.2 监测范围
兰州市地价动态监测范围是根据《城市地价动态监测体系技术规范》、《城镇土地分等定级规范》、《城镇土地估价规范》等国家标准和行业标准, 在全面调查和综合分析影响土地质量的各个因素的基础上, 建立若干个不同用途、不同级别的标准宗地, 进行地价动态监测。
兰州市商业用地、居住用地的地价动态监测范围为兰州市土地定级范围 (规划区范围) , 区域面积为221.22km2, 范围包括市内四区 (城关区、七里河区、安宁区、西固区) 。其四至为:东到桑园峡包兰铁路桥, 西至宣家沟口, 南至皋兰山头营村、北至甘肃铝厂。
工业用地的地价动态监测范围为兰州市土地定级范围 (规划区范围) , 区域面积为201.92km2, 范围包括市内四区 (城关区、七里河区、安宁区、西固区) 。其四至为:东到桑园峡包兰铁路桥, 西至宣家沟口, 南至皋兰山头营村、北至甘肃铝厂。但有二块工业限制发展区未参与监测, 这二个限制区四至分别为:限制区一:东至五里铺排洪沟, 西至七里河北街, 南至白银路、民主西路、民主东路、天水路, 北至黄河;限制区二:东至北排洪沟, 西至寺儿沟, 南至福利路, 北至铁路。
1.1.3 地价动态监测指标体系的建立地价指数计算
地价指数以对应城市内部区域的地价水平值为基础计算。包括定比地价指数和环比地价指数计算。
定比地价指数等于某一用途某年 (季) 度地价水平值与固定基期地价水平值的比率, 基期地价指数设定为100。季度定比地价指数计算方法与年度定比地价指数相同。年度定比地价指数计算公式为:
undefined
式中:Iy——某一用途第y年年度定比地价指数
undefined——某一同于第y年地价水平值
undefined——某一用途固定基期某地价水平值
环比地价指数等于某一用途某年 (季) 度地价水平值与上年 (季) 度地价水平值的比率。季度环比地价指数计算方法与年度环比地价指数相同。年度环比地价指数计算公式为:
undefined
式中: Iy——某一用途第y年年度环比地价指数
undefined——某一用途第y年地价水平值
undefined——某一用途第y-1年地价水平值
1.2 存在的问题
城市地价动态监测范围及标准宗地布设是监测工作的基础, 是关系到监测成果准确性和及时性的根本保障。纵观我市地价动态监测从标准宗地布设到指数计算, 主要存在以下问题:
标准宗地布设与价格指数计算权重不一致, 计算结果有失偏颇。以兰州市商业地价动态监测为例, 地价监测范围以扣除黄河水面的城市规划区范围为准, 监测面积为207.7km2。
为了明晰城市地价动态监测各种土地级别的面积与区段数和标准宗地数的协调情况, 计算各自所占总体比重, 进行对比分析:
(1) 土地级别面积与区段数及标准宗地布设数量相矛盾, 尤以第1级和第7级为主。商业7级土地面积占总监测面积近40%, 而监测区段个数占总区段个数不到10%, 而标准宗地个数仅占总数的5%。此类标准宗地的个别变化对整体平均地价的影响远大于级别较高而面积权重较小的标准宗地, 从而导致平均地价失去衡量意义。
(2) 标准宗地地价计算方法不合理, 未考虑容积率变化。标准宗地以现行基准地价平均容积率为基础, 未考虑历年容积率已有变化。一般而言, 容积率越高表明土地的利用强度越大, 其地价和土地的增值收益越高, 土地用途不同, 容积率的影响也不同, 这在基准地价修正体系也得到了反映。
(3) 由于地形因素的限制, 影响地价监测结果的真实性。兰州市属于典型的河谷型城市, “两山夹一川”的特殊地形, 使得兰州市的城市发展形状成为沿黄河两岸“组团状”分布。土地资源紧缺, 且工农业发展各项用地都相对集中在河谷川台地上。这就使得大片的边缘坪台对商业、居住用地地价变化影响不大的区域参与了商业、居住地价指数的权重测算, 市中心工业限制发展区域基本不能代表工业用地地价变化的区域参与了工业地价指数的权重测算, 直接影响了地价监测结果的真实性, 降低了地价动态监测成果的敏感程度。
深入分析问题的根源, 其核心是标准宗地的合理配置与地价监测体系的构建, 这也是目前城市地价动态监测研究的热点和核心问题。在此, 利用城镇基准地价评估和清查核资及日常地籍管理的有关资料 , 在GIS支持下, 探讨其建立方法, 对兰州市地价动态监测体系的改进及与基准地价更新的衔接具有重要的理论与实践意义。
2 兰州市城市地价动态监测体系成果应用研究
2.1 标准宗地应用研究—土地级别调整
研究表明, 设立标准宗地为调控市场、地价管理以及地价评估等提供了很好的信息源, 建立以标准宗地为核心的地价监测体系是一个行之有效的地价监测方法。通过城市内设立的标准宗地和地价交易样点, 可以实现对城市地价的动态监测, 从而了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态分布规律。目前, 一些土地交易比较活跃的城市已经建立了以标准宗地为核心的城市地价动态监测体系, 利用地价动态监测体系进行地价更新有使用范围广、标准宗地地价资料代表性强、利用率高等特点, 将成为今后基准地价更新的主要方法。
通过多因素综合评定法确定的城镇土地级别往往会与市场上实际土地价格的分布状况吻合程度较差, 土地级别需要根据价格的因素, 对区域总分值计算确定的初步定级结果进行修正和完善后才能最终划定, 而且, 即使是采用分类定级的方案, 也仍然需要紧密结合价格因素进行边界修订。为此, 理论界和实践领域中的很多专家和技术人员都对这一方法的适用性提出了质疑, 国内有些城市提出了摈弃多因素综合定级, 推广以价定级方法的定级操作新思路。
从土地区位理论的角度来看, 土地区位条件直接影响着人们的社会经济活动。土地区位不同造成的报酬差异引发了级差地租的形成, 并产生了土地质量的区域分异和土地等级, 土地区位条件具体表现为土地的价格水平。城镇中, 地价是客观存在的, 人们为了实际工作的方便, 把地价比较接近的土地划为同一级别, 以便某些政策的制定执行。从逻辑上讲, 也应该是先有地价后有级别。因此, 在土地市场日益活跃的今天, 利用已有的地价资料来划分土地级别和进行土地级别调整是必要的, 也是可行的。
运用空间模型对整个定级区域进行地价赋值后, 就可根据一定的地价幅度形成地价等值线图, 等值线的走向和疏密反映了区域地价分布的情况:分布较疏的地方, 说明该地区地价变化不大, 地价分布较均匀;地价等值线分布较密集的地方, 说明该地区地价变化较剧烈。
结合地价等值线和原有的土地级别图来进行土地级别范围的调整。根据城市的地价情况, 确定每级土地的地价浮动范围, 在此基础上选择合适的等值线, 作为拟定的新的土地级别范围边界, 对比原有的土地级别图, 就可以发现级别范围有可能变化的地方, 然后针对这些地方再进行实地调查, 以最终确定土地级别。
2.2 监测成果应用研究—兰州市地价指数定期公告制度研究
2.2.1 研究概述
地价指数反映地产市场中的地价水平和变动趋势, 是政府制订管理措施和投资者制定投资决策提供依据;是国家征收土地使用税等的依据;是中央参与土地有偿使用收益分成的依据;对土地利用、流动具有引导作用。因此, 按照政务公开和国土资源信息系统建设的有关规定, 建立地价指数及标准宗地公开查询系统, 通过设立触摸屏或互联网等方式, 将地价指数及标准宗地的基本内容公开, 接受社会查询, 实现地价成果的社会共享, 制定合理有效的地价指数定期公告制度对于土地和房地产市场的健康运行具有重要的指导作用。
根据国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资法<2008>51号) 文件精神, 及《城市地价动态监测技术规范》 (TD/T 1009-2007) 要求, 国家已建立“中国城市地价动态监测网”, 除定期发布国家和城市地价动态监测信息外, 还不定期发布工作通知、通告、技术指导等有关重要信息, 并开辟监测成果的在线填报和城市端地价动态监测信息发布等专项功能, 确保了监测信息的动态及时发布。目前, 各省级地价指数公告制度正在积极的准备阶段, 探讨兰州市城市地价指数定期公告制度的建立思路对于构建全省的地价指数定期公告制度具有重要的借鉴意义。
2.2.2 发布内容
发布内容应由季度发布和年度发布两部分组成, 形式分文字报告及图表两种。其中, 信息发布内容主要如下:
(1) 季度发布内容
地价标准宗地 (季度) 调查表、地价动态监测指标 (季度) 调查表、土地招、拍、挂出让情况 (季度) 调查表、土地交易样本 (季度) 调查表;
城市地价动态监测季度报告;
(2) 年度发布内容
地价标准宗地分布图;
城市整体地价水平值、市内各级别及各区段地价水平值;
城市整体地价增加率, 市内各级别及区段地价增长率;
城市地价指数, 主要包括定比地价指数和环比地价指数;
城市地价动态监测年度公报。主要包括年度地价水平与变化趋势、地价空间分布形态等。
其他相关信息。主要包括土地 (年度) 供需情况、房屋 (年度) 供需情况、城市基准地价更新情况、相关社会经济指标, 以及各标准宗地地价评估技术要点等方面的数据。
2.3 地价指数应用研究—地价走势趋势预测研究
2.3.1 研究概述
建立城市地价指数编制的根本目的在于应用, 其功能主要表现为两个方面:一是为城市土地投资者和交易者提供决策依据;二是为政府进行地价管理提供依据和标准。合理有效的地价走势趋势预测对政府管理、个人投资具有重要的指导意义。
国内有关地价预测的研究较多, 现有的定量预测方法和模型有时间序列模型、因果关系模型、马尔可夫链预测模型、BP神经网络模型等。如邵黎霞在 《基于ANNGIS预测地价的探讨》一文中, 就采用人工神经网络 (ANN) 方法与地理信息系统 (GIS) 技术相结合进行地价预测研究作了一些初步的探讨, 并建立了基于ANNGIS的量化、智能化的地价预测系统。
2.3.2 研究方法及技术路线
通过评价分析可知, 现有地价预测方法虽然都有各自的优点, 但对于城市地价这一特殊的对象均存在明显的缺陷和不足。由于未来地价的影响因素具有不确定性, 城市地价波动也具有一定的不可预见性和随机性。针对上述预测模型的不足以及地价的这一特点, 提出以灰色 GM (1, 1) 模型进行地价水平预测, 并结合地价波动转折点预测方法, 构建城市地价预测和决策方法体系的研究思路 (见图1) 。
2.3.3 兰州市地价指数走势趋势预测实证分析
(1) 地价水平预测及结果分析。
采用灰色 GM (1, 1) 模型, 对未来地价指数进行预测 (表9) 可以看出, 地价指数在未来三年略有所上升, 但变化不大, 其变化趋势具体见图2。
(2) 结论与建议。
从以上的结果分析可以看出, 未来兰州市地价指数仍保持继续上升的发展态势, 如何有效的协调地价发展与社会、经济等将影响到城市的整体发展和未来走势, 鉴于此, 提出如下建议:
①适当控制城市地价水平, 尽快完成兰州市土地级别及基准地价的更新工作, 在此基础上, 进一步完善兰州市地价动态监测体系, 并形成基准地价每年动态更新的相应机制。②发挥城市地价的预警功能, 开发城市地价预警地理信息系统, 结合目前的地价管理信息系统, 将两者融合开发集成化的地价动态监测系统。
摘要：兰州市目前的城市地价动态监测体系, 是根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》 (国发[2001]15号) 关于“抓紧建立全国地价动态监测信息系统, 对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测”精神, 依托国土资源大调查, 在兰州市现行土地级别与基准地价的基础上建立的。兰州市城市地价监测体系自建设至今, 经过了多年的发展和完善。期间《城市地价动态监测技术规程》 (TD/T1009-2007) 、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》 (国土资发[2008]51号) 等一系列规范、文件出台, 对兰州市城市地价动态监测体系的逐步发展和完善发挥了及其重要的指导作用。
关键词：地价,动态监测,基准地价
参考文献
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基准地价更新 篇5
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。A．数量指标和质量指标
B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标
2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％
3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程
D：土地估价结果及其使用
E：国家实行土地估价师资格认证制度
4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地
5、地籍调查包括__。A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查
6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理
7、房产分户图的比例尺一般为。A：1：100 B：1；200 C：1：500 D：1：1000 E：土地
8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府
D．乡级土地管理部门
9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．
5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。A：甲 B：乙 C：丙
D：甲或丙 E：时间因素
10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题)A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和
D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性
11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。
A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素
12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度
13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更
D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后 E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更
14、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。A：78．79 B：78．90 C：79．25 D：79．32 E：时间因素
15、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。【2004年考试真题】 A：物业开发总价值 B：房地价格 C：熟地价格 D：房地总收益 E：时间因素
16、成果验收报告的主要内容没有__。
A．各项成果检查量、合格率及与标准的比较 B．对成果应用的批评建议
C．对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论 D．存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见
17、在城市规划的阶段要进行竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。A：总体规划 B：分区规划
C：控制性详细规划 D：修建性详细规划、E：土地
18、我国土地权利总体上可以分为（）三大类。A．土地所有权、土地使用权和土地他项权利 B．土地出让权、土地转让权和土地租赁权 C．土地继承权、土地赠与权和土地买卖权 D．土地使用权、土地处分权和土地收益权
19、在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在。A：相同区域或同一供需圈 B：比较区域或同一供需圈 C：类似区域或同一供需圈 D：比较区域或类似区域 E：时间因素
20、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是。A：送文函
B：估价工作报告 C：土地估价报告
D：土地估价技术报告 E：时间因素
21、地籍按表现形式可分为__。A．初始地籍、日常地籍 B．常规地籍、数字地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．税收地籍、产权地籍
22、是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。A：城市规划 B：城市发展边界 C：土地利用边界 D：以上均不是 E：土地
23、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是。A：土地实际利用状况
B：设定内涵条件下的评估地价 C：现状条件下的评估地价 D：评估时间 E：合法性
24、将标准深度100英尺四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是。A：慎格尔法则 B：苏慕斯法则 C：霍夫曼法则 D：哈柏法则 E：时间因素
25、目前各国通常采用的减轻或免除国际重复征税的方法主要有__。A．扣除法 B．低税法 C．抵免法 D．递减法 E．免税法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、货币政策的特点有__。
A．货币政策调节的对象是货币供应量 B．货币政策属于直接调控的经济手段
C．货币政策涉及国民经济发展全局，包括货币供应量、信用量、利率、汇率等宏观经济总量指标，是宏观经济政策体系的重要组成部分 D．货币政策调节的作用是引导整个市场的经济发展
E．货币政策需将长期目标与短期目标相结合，即将最终目标、中介目标和操作目标相结合
2、按规划范围大小，土地规划可分为。A：国家规划 B：地方规划
C：土地利用总体规划 D：土地利用专项规划 E：土地利用详细规划
3、土地估价行业协会的职能有。A：负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系
B：组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制订协会土地估价技术指南 C：协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协会会员进行相应处理或处罚
D：受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定 E：负责组织全国土地估价师考试
4、我国目前主要的地价管理政策有。【2004年考试真题】 A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理
B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预 D：政府对土地使用权的转移有优先购买权 E：投资水平
5、在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，的街道应作为正街。【2009年考试真题】 A：路线价低 B：路线价高
C：路线价相同时较宽 D：路线价相同时较窄 E：车流量较大
6、影响土地价格的人口因素包括__。A．人口密度
B．人口自然增长率 C．人口素质
D．家庭人口构成 E．人口分布
7、在我国，市场中能够流动的仅是有限年期的土地__。A．使用权 B．所有权 C．抵押权 D．租赁权
8、施工图预算可作为的依据。A：签订工程施工合同 B：选择最优设计方案
C：向建设单位办理工程结算 D：银行拨付工程价款 E：国家批准设计任务书
9、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入__。A．增加 B．减少 C．不变 D．不确定
10、在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有。A：设施类型是否齐备 B：设施价格 C：设施水平D：使用保证率 E：设施使用频率
11、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记属于__。A．土地总登记 B．初始登记 C．变更登记 D．注销登记
12、土地增值税的法定扣除项目包括__。A．取得土地使用权所支付的有关费用 B．房地产开发成本和费用 C．与转让房地产有关的税金 D．房地产开发贷款的加罚利息 E．财政部规定的其他扣除项目
13、下列关于拆迁政策，表述不正确的是__。
A．拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁 B．房屋拆迁管理部门可以作为拆迁人，并接受拆迁委托 C．房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托 D．接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格
14、按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为等三种。A：全国通用定额 B：行业通用定额 C：地方通用定额 D：专业专用定额 E：企业定额
15、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起__日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。A．30 B．60 C．90 D．120
16、省级人民政府在耕地占补偿制度中的职责是。A：制定开垦耕地计划
B：对建设单位开垦耕地进行监督 C：组织开垦耕地 D：组织土地整理
E：对县、市人民政府开垦耕地进行监督
17、土地使用权出让合同，由__与土地使用者签订。A．市人民政府
B．市人民政府土地管理部门 C．县人民政府
D．县人民政府土地管理部门 E．乡人民政府
18、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据综合确定标底或者底价。A：土地估价结果 B：出让人需要
C：使用土地者需求 D：政府产业政策 E：土地使用需求量
19、国有建设用地供应的基本条件包括。A：符合规划
B：符合国家的土地供应政策
C：符合建设用地标准和集约利用的要求
D：新增建设用地符合农用地转用和征收条件 E：划拨方式供地必须符合法定的出让用地条件
20、__客观地反映了土地价值量大小及其变动趋势，表明了土地利用的经济效果。A．基准地价 B．标定地价 C．出让底价 D．市场交易价
21、建设用地使用权包括等。A：划拨建设用地使用权 B：出让建设用地使用权 C：租赁建设用地使用权
D：外商投资企业场地使用权 E：抵押建设用地使用权
22、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面符合基准地价的条件设定技术要求。
A：未来某一时点 B：完整权利状况下 C：平均容积率下 D：平均开发程度下 E：最佳利用方式下
23、建筑工程图纸的标高，其尺寸单位应用__。A．米 B．分米 C．厘米 D．毫米 E．微米
24、在中华人民共和国境内，为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。A：企业
B：其他取得收入的组织 C：个人独资企业 D：合伙企业 E：国有企业
25、土地估价报告必须经过才能生效。A：当地土地行政主管部门审批确认 B：土地估价师签字
基准地价更新 篇6
1 城镇土地分等定级工作存在的问题
一是用地类型简单, 土地利用效益较低。土地市场与发达城市土地市场差异较大, 商服用地相对集中, 主要集中于街道两侧, 临街铺面的土地利用效益较高, 因此买卖、出租等交易比较频繁, 而居住用房交易较少。近几年, 随着成武县经济的迅速发展、城镇化进程的加快, 城区房地产市场也开始活跃。但由于成武县城市人口较少、缺乏对外来人口安家的吸引力等原因, 居住用房市场交易不活跃, 工业用地的交易也很少。二是城市用地规模小, 基础设施落后。成武县城区的繁华地带集中在1~2条主要的街道上, 商业用地一般分布在街道两旁, 其用地效益较高, 同时大部分居住用地也集中在附近, 使得城镇的用地相对集中、密集, 城区面积偏小。三是城镇地产市场机制不健全。城镇地产市场大多自发形成, 市场机制不如大中城市健全, 土地交易不规范且管理滞后, 绝大部分土地交易隐于房地交易之中。
2 城镇基准地价更新工作中存在的问题
2.1 地价样本资料不充足, 样点信息准确性不高
城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让转让样点资料、征地样点资料等。在成武县城镇基准地价更新工作中可以收集的地价样本类型主要是铺面出租样本、临街房屋买卖样本、柜台出租样本等, 以商业用地样本为主, 而其他如非临街房屋买卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料则难以收集, 致使样点数量难以满足统计理论要求。虽然可以利用房地出租资料, 采取收益还原法评估商业用地的基准地价, 但由于成武县城镇房地多是出租给个体经济, 代表性不全面, 单位面积地价水平一般会高于社会平均水平, 据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足, 部分交易资料太老, 对于新的基准地价更新工作来说意义不大。
2.2 估价参算样点分布不均, 可利用率低
由于历史原因和经济发展、成武县城镇规模较小, 商业网点、公用设施等较为集中, 尤其是商业网点的布局, 多是聚集在1条城镇主街道中心或围绕在农贸市场周围, 尚未形成网络化, 服务范围也较小。这导致在基准地价评估中样点分布不均, 梯度变化较大, 缺少过渡地带。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价, 使许多样点测算地价为负值, 地价相差悬殊。同时, 随着城镇规划的实施, 大部分工业企业外迁, 多集中在工业园区内, 城区内部工业样点较少。此外, 在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据, 信息严重失真, 样点租金与实际租金差距较大, 从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
2.3 影响地价的因素考虑不全面、不客观
基准地价主要反映城镇土地的平均价格, 影响地价水平的因素包括一般因素和区域因素, 样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平, 才能评估级别基准地价和城市平均地价。笔者认为, 随着时间的推移和社会经济的变化, 各因素对地价影响的程度都会有所变化, 尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大。对于特色城镇, 仅按照常规方案进行地价水平修正, 也不能客观地评估其价格水平。
2.4 技术处理问题较多
《城镇土地分等定级规程》 (以下简称《规程》) 主要是针对大、中城市土地定级与估价的一个标准规程, 其自身也还有许多需要完善的地方。《规程》中规定的地价评估方法涉及很多经济指标和相关资料、数据, 而对于成成武县来说, 这些指标和资料的收集有很大的难度;同时, 《规程》中的估价方法也显得与实际相脱离, 估价人员在操作上很难把握, 随机性和人为因素作用很大, 如容积率的确定、楼面地价的确定、工业用地缺少样点时的各等级地价如何确定以及均质区域划分的依据等。
3 基准地价更新对策
3.1 因地制宜选择评估技术途径
根据《城镇土地估价规程》规定, 基准地价的评估可采用3种技术途径: (1) 在土地定级的基础上, 用市场交易价格资料评估基准地价; (2) 以土地定级为基础, 土地收益为主, 参考市场交易资料评估基准地价; (3) 以不同区域的地价指数为依据评估基准地价。就其应用情况来看, 因地价交易资料较为丰富, 市场性较强, 途径 (1) 得到广泛使用;途径 (2) 虽有较强的理论基础和数学逻辑, 但因资料取得难度较大, 只有少数地区采用;途径 (3) 便捷、高效, 适用于基准地价的局部更新, 但因多数城市尚不具备完善的地价指数系统, 所以现阶段很少应用。在应用途径 (1) 进行评估时, 不少地区已不仅仅通过“样点地价均值”测算基准地价, 而是利用样点地价和样点所在定级单元的土地质量总分值, 建立指数或线性模型测算基准地价。这种方法强化了土地质量级别与土地市场价格间的关系, 突出体现了“以级定价”。但是, 由于作用于市场的因素具有复杂性和特异性, 甚至会受到心理因素的影响, 可能存在价格与客观质量相偏离的情况。
3.2 统一地价内涵前提下采用不同表达方式
自新一轮城市土地价格调查工作开展以来, “统一、明确的地价内涵”一直是基准地价评估的要点之一。这是政府通过基准地价进行宏观调控、及时掌握土地资产动态的必然要求。基准地价按其载体形式可分为级别基准地价和分区基准地价 (即小区片价) ;按其成果表达方式又可分为线状 (即路线价) 和面状2种方式;按其空间内涵还可分为地面基准地价和楼面基准地价。就其在城镇内部土地出让、宗地评估等工作中的实用性而言, 往往是小区片价和楼面基准地价更便于使用。因此, 已经有一些城市在评估基于级别的地面基准地价的同时, 引入了楼面基准地价、商业路线价、小区片价等多种表达形式。这里, 应注意不同表达方式的地价之间的内在关系, 并根据需要分别建立地价修正体系。
3.3 地价样点修正要注重开发程度的界定范围
经计算后的各类样点地价, 要根据基准地价内涵的界定对交易情况、估价期日、容积率、地价楼层分配、开发程度、出让年期等进行一系列修正后, 方可参与建模。此过程中, 往往因忽视了开发程度界定的范围而导致修正偏差。通常在建设施工中, 宗地内部的水、电、气等基础设施由开发商自行完成布设和接通。基准地价内涵中的开发程度是指达到宗地外几通一平 (“几通”根据不同时期和具体地点有“四通”、“七通”甚至有“九通”, 即通道路、通邮、通信、通电、通水、通热、通气、排污、排水和流通等项内容, “一平”是指平整土地) 。而采用铺面出租、房屋交易类样点直接剥离出的地价, 已经包含了宗地内部的各类基础设施配套, 因此除对宗地外部的开发程度进行修正外, 还应该对宗地内部的开发费用予以扣减。
3.4 根据具体情况确定修正系数
不论以何种形式表现的基准地价, 通常都需有配套的修正体系, 以便将其从宏观区域地价转化为微观的宗地地价。在确定修正系数时, 不少城市往往因适宜的样点资料不足, 无法进行模型模拟和统计分析, 而只能根据经验或一般规律确定。即便如此, 也应注意分析具体情况, 不可生搬硬套。例如, 编制商业路线价的临街深度修正系数时, 一般规律为随深度的增加, 地价下降, 但这并不意味着临街越近越好。调查表明, 许多商业铺面, 其门面与街道之间须有适当的“缓冲”区域, 便于容纳、疏导人流。因此, 编制修正系数及其对应的指标条件时, 要注意分析确定最适距离。又如, 编制商业用地的楼层地价分配系数时, 对于大型商场和小型铺面而言, 其价格随楼层增加而变化的数量化规律差异显著, 宜深入调查, 分别处理分析。
3.5 考虑政策与市场的关系
基准地价的最终确定并非严格的数学计算过程, 应在科学测算的基础上, 适当考虑政府部门为促进房地产市场繁荣、推进房地制度改革而进行的宏观调控, 形成科学、合理且实用性强的最终基准地价结果。当然, 这并不是说有关部门可以任意“拍脑袋”定价。当测算结果与专家意见、经验价格或市场情况存在较大差异时, 应分析价格影响因素的考虑是否周全、样点采集是否合理、样点处理是否科学等。
4 结语
基准地价为推进城镇国有土地使用制度改革、培育地产市场、完善市场体系、建立和完善土地产权制度, 全面、科学、合理地利用土地提供依据。有的放矢地制定的基准地价覆盖面广、分类细, 涵盖了城郊结合部的所有土地, 建立了城乡一体化的地价体系, 为成武县建立城乡一体化的土地综合利用体系打下了基础。
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基准地价更新 篇7
关键词：土地级别,基准地价,GIS,地价动态监测,空间插值
0 引言
土地定级是根据城市土地的经济、自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位、作用, 对城市土地使用价值进行综合分析, 揭示城市内部土地质量的地域分异的过程。基准地价是在城镇规划区范围内, 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地, 按照商业、居住、工业等用途, 分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。土地级别和基准地价应定期更新。
本文对城市地价动态监测和动态更新信息系统在城镇土地级别调整与基准地价更新中的应用进行了较为详细的介绍。
1 GIS在地价动态监测管理信息系统中的应用
1.1 地理信息系统简介
地理信息系统 (Geographic Information System, GIS) , 是一种为了获取、存取、检索、分析和显示空间定位数据而建立的计算机化的数据库管理系统, 它对于空间数据有强大的分析处理功能, 主要的研究内容包括:数据的获取、数据的存储与管理、空间分析和数据的显示和输出。
1.2 系统的功能模块设计
根据应用目的和使用场合的不同, 天津市地价动态监测信息系统设计成“天津市地价监测信息管理系统”和“天津市地价监测分析与管理信息系统”两个层次, “天津市地价监测信息管理系统”的服务对象为地价管理部门的工作人员, 而“天津市地价监测分析与管理信息系统”是面向从事天津市地价指数分析的技术人员, 后者是前者的技术与数据支撑, 本文只对“天津市地价监测分析与管理信息系统”进行说明。
天津市地价监测分析与管理信息系统除了包含安全管理、数据库管理、信息查询、统计分析、产品输出等常规的功能模块外, 还重点设置有空间信息处理和地价信息专题分析等专题功能模块。
1.3 系统的功能
系统功能包括两个方面:1) 管理地价监测点, 即进行输入、存储、查询和传输等工作, 同时及时更新相关资料, 实现对地价监测点的动态管理。2) 地价监测资料的分析和应用, 即通过对地价监测点资料的空间统计、分析与建模, 进行天津市地价的时空分析;编制地价指数;实现天津市基准地价的更新。
2 GIS在土地级别调整与基准地价更新中的应用
2.1 基于GIS的土地级别调整与基准地价更新的技术路线
主要的技术路线包括以下几个步骤 (见图1) :
1) 建立地价动态监测点体系。确定城市地价监测点, 由政府委托专业估价人员对选定监测点地价进行定期的评估, 并将这些地价信息传输到数据库中。
2) 通过地价空间插值分析将点地价扩展到面状空间。在建立半方差函数拟合模型的基础上, 采用反距离权重法 (IDW) 和Kriging技术, 进行空间局部插值。以城市规划街坊为基础地理单元, 将点地价扩展到面状空间。
3) 地价等值线和等值面提取。对内插计算得到的原始地价阵列进行移动平均。在平均以后的地价阵列中提取地价等值线, 并通过拓扑处理, 生成地价等值面, 展现地价水平空间分异的基本格局。
4) 依据单元地价面积频率变化趋势图, 选取空间分布出现转折性变化的地价值作为级别划分的界限, 对空间相邻、地价相近 (地价差值≤30%) 的单元归并, 生成较大的区段, 进一步归并后, 形成土地级别的基本形态。
5) 确定划分级别的地价指标值并据此确定各土地级别界线的基本走向, 兼顾规划控制、用地条件、建筑类型等方面的差别而导致的地价分布异常情况。遵循《城镇土地分等定级规程》中关于土地级别界线确定的基本原则, 确定以现状地物为标志的级别界线, 通过现场查勘, 确定商业、居住、工业三类用地的土地级别和级别界线。
6) 依各级别内地价单元的平均值确定该级别的基准地价。
7) 通过市场交易地价对基准地价的修正验证结果微调级别基准地价值。
2.2 地价动态监测系统在天津市土地级别调整和基准地价更新中的应用
遵循前述土地级别调整的技术路线, 对天津市外环线以内334 km2的评价区以20 m×20 m划分地价空间插值单元, 通过空间插值、区域计算、区段划分、区域统计分析、空间归并、划分级别、级别确定等技术环节, 最终形成新的土地级别图。
其中商业用地10级, 划分1 071个地价定级单元, 级别位序调整289片, 总面积131.7 km2, 占工作区面积39%;居住用地10级, 划分452个地价定级单元, 级别位序调整72片, 总面积59.81 km2, 占工作区面积18%;工业用地8级, 划分87个地价定级单元, 级别位序调整5片, 总面积9.67 km2, 占工作区面积3%。
天津市中心城区基准地价更新以地价动态监测管理信息系统地价空间分析计算结果为基础, 辅助多种因素比较修正, 最终确定了商业、居住、工业用地级别基准地价 (见表1) 。
元/m2
3 评价
3.1 建立了统一、规范的标准和系统的数据基础
按照地价信息处理标准化、规范化的要求, 借助地价动态监测信息系统, 把历年天津市地价监测点评估结果和市场交易地价资料输入计算机, 进行矢量化处理, 实现对信息的安全、可靠、快速的分类存贮和科学管理。在系统中可以方便地实现地价信息的动态更新, 并以动态更新的基础数据为基础, 实现系统的信息查询和分析功能。
3.2 能够提供高效的空间信息查询服务
以数字地图为背景, 应用GIS技术, 实现了各类地价信息的可视化显示, 能够快速、灵活地以图、文方式提供各类地价信息的多种查询服务, 为政府制定相关政策法规及时提供依据。
3.3 提供科学、快速的地价动态监测分析服务
通过选取合理的内插方法把监测点地价扩展到面状空间, 运用区域统计分析技术对地价的空间分布规律进行分析, 进而通过土地级别自动划分功能自动生成土地级别, 并可在系统中对生成的结果进行人工干预, 这一系列的过程都可以在系统中完成, 使土地级别和基准地价更新工作建立在严密的科学方法之上, 并能够保证工作的及时完成, 使结果更有现势性。
总之, 原来每次土地级别调整和基准地价更新将是一个时间长、投入人力多的工作。先进的地理信息技术是提高研究成果科学水平的重要手段, 不仅提高了数据分析计算的精度, 而且可以将地价信息的时序变化分析和空间分析过程有机结合, 将地价动态监测信息管理工作与土地定级和基准地价评估工作有机结合。通过实现地价动态监测信息处理过程的数字化、可视化和智能化管理, 极大地提高了研究成果的科学性和现势性, 提高工作效率, 降低研究成本, 并为今后地价动态监测系统研究成果的应用和持续改进奠定了基础平台。
参考文献
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基准地价更新 篇8
关键词：欠发达地区,城镇土地定级估价,问题与对策
0 引言
城镇土地定级估价是加强国家宏观调控, 完善土地资产管理, 建立规范地产市场, 深化土地使用制度改革, 征收土地税费的重要依据与保障。10年来, 在《城镇土地分等定级规程》 (GB/T 18507-2001) 和《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2001) 的指引下, 我国大部分地区相继开展了城镇土地级别调整与基准地价更新工作。总体而言, 东南沿海发达地区, 土地市场较为发育, 国土管理基础工作较好, 城镇土地级别调整与基准地价更新工作成效显著, 而中西部欠发达地区城镇土地定级估价工作相对滞后。为此, 本文以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例, 在分析城镇土地定级估价存在问题的基础上, 提出推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体建议与对策。
1 基本概况
自直辖以来, 重庆市先后于2000年、2002年、2007年、2009年进行了城镇土地级别调整与基准地价更新工作, 2011年又启动了新一轮城镇土地定级估价调整更新工作。这几轮都采用分类定级方法完成全市土地级别调整工作, 结合国家规程和重庆市实际情况, 重庆市城镇土地级别按照用地类型分为:商业、住宅、工业等3类。重庆市是中西部地区唯一的直辖市, 区域范围广, 土地质量差异大, 土地级别数量也相对较多, 2000年土地级别调整, 全市商业、住宅、工业用地分别划分了20级别, 其中主城区商业、住宅用地为12级、工业用地为8级, 并完成了国有土地使用权基准地价及修正体系更新工作。随着重庆市城市建设的发展, 主城区范围进一步扩大, 2002年北碚区纳入到重庆主城区2616平方公里范围内, 主城区工业用地级别随之增加至12级, 并确定了相应级别的基准地价。2009年, 为适应主城区由2616平方公里扩大至5473平方公里的需要, 商业、住宅、工业用地级别分别增加至14级, 并进一步补充了相应级别的基准地价。至此, 目前重庆市全市城镇土地 (商业、住宅和工业) 级别为20级, 其中主城区14个级别, 并建立了相应的基准地价及修正体系。
2 主要问题
2.1 组织方式较为单一, 有待进一步优化
城镇土地定级估价是一项涉及面广、内容复杂、技术性强的工作, 一般而言, 该项工作主要由技术实力较强的高校或科研单位承担完成。但由于重庆市受到现有科教发展水平与政府管理体制的限制, 承担过或参与过该项工作的高校或科研单位相对较少, 除2000年城镇土地级别调整与基准地价更新工作由西南大学地理科学学院邱道持教授领衔的科研团队完成外[1,2], 其余几轮调整更新工作大部分是由评估公司完成。评估公司一方面受技术力量的局限, 成果质量上难以保证, 另一方面受市场变化影响较大, 一旦解体或破产, 基础资料与成果的延续性将受到较大影响。在新一轮国有土地使用权土地级别和基准地价调整工作中, 特邀中国土地勘测规划院作为技术指导顾问单位, 由重庆市国土资源和房屋勘测规划院作为技术牵头单位进行组织, 主城区具体工作由评估公司组成的联合体承担。这一轮调整更新工作改变了以往单一的组织方式与模式, 整合了多方技术力量, 其工作模式的实施效果还有待进一步考量与验证。
2.2 工作底图缺失, 基础资料不全
按照国家规程, 城镇土地级别图的工作底图原则上以大比例尺城镇地籍图为基础, 以土地利用总体规划图和城镇总体规划图为参考。目前, 受行政管理体制的影响, 重庆市现有土地类图件 (包括土地现状图、土地利用图、土地规划图) 格式不统一, Auto CAD、Map GIS、Map Info、Super Map、Arc GIS等各类格式图件并存, 尚未形成统一的国土资源管理应用软件与平台, 特别是重庆市国土与规划分属不同的行政管理部门, 部门之间受管理权限的影响, 导致土规图和城规图衔接整合困难, 包括主城区在内的大部分区县缺乏城镇土地定级估价工作底图。2009年重庆市城镇土地级别图仍是Auto CAD格式, 缺乏空间分析与统计功能, 严重影响了成果的质量与精度。此外, 城镇土地定级估价工作涉及调查的内容较多, 包括国土、规划、发改、商业、交通、环保、统计等多个部门资料, 同时还要进入现场实地踏勘, 而在实际外业调查过程中, 除主城区及区县县城外, 大部分小城镇一方面受经济发展水平及管理水平限制, 相关部门缺乏相应的资料与基础图件;另一方面部分城镇发展较快地区, 随着新区建设, 道路不断延伸, 商业中心也可能转移, 现有资料更新不及时, 资料较为陈旧, 大多以老城区资料为主, 新区资料相对不足[3]。
2.3 定级因素考虑不足, 级别体系有待建立
与沿海发达地区相比, 内陆欠发达地区重庆属于典型的山水城市, 地势起伏大、跨江桥梁多, 因而重庆特有的自然条件特点对城镇土地级别的影响较其他城市相比较大, 特别是地形地貌因素对城市布局、规划选址、市政建设、景观设计都有显著影响, 受到山丘、桥梁的阻力与阻隔, 城市总体呈组团式发展, 定级因素的空间衰减比一般城市要快, 土地级别空间配置差异明显。目前, 重庆市定级因素因子体系中, 除遵循国家过程外, 尽管在近几轮土地级别调整过程中设定了相关地形因素, 赋予了一定权重, 但总体而言对地形地貌因素考虑还有所欠缺, 没有较系统地开展这方面的研究工作, 尚未建立起符合重庆实际的定级因素因子体系[2,4]。此外, 相比东部地区而言, 重庆作为中西部地区唯一的直辖市, 区域幅员辽阔, 城乡差异显著, 除主城9区外, 现辖29个区县。目前国内其它地区土地级别调整工作都是以单一中心城市为工作对象, 土地级别分布相应地呈现出由市中心向郊区逐渐衰减的规律, 而重庆市若整个市域范围统一定级, 由于城镇间相距甚远, 各定级因素影响范围尚不足以辐射过远的距离, 假若各个城镇单独定级并自成体系, 由于城镇土地定级的目的是反映土地级差, 势必造成评估尺度的不统一, 有悖于土地管理的需求[5]。
2.4 土地房屋交易形式单一, 地价人为因素影响大
受经济社会发展的限制, 内陆地区城乡土地市场尚不健全, 发育程度较低, 就目前的资料来看, 大多数城镇土地、房屋交易形式单一, 主要以楼盘交易案例、土地招拍挂案例居多, 土地房屋出租、土地征用等案例较少, 而且样点资料中以住宅用途的居多, 商业、工业用地的样点较少。同时, 由于城乡、区域发展不平衡, 多数城镇商业中心与网点较为集中, 导致所获取的地价样点基本集中于城镇中心区域, 其他地区样点资料较少, 地价样点整体分布不均, 缺乏梯度变化;而且, 部分样点地价在统计的过程中, 受人为因素的影响较大, 价格和实际不符, 异常样点数据较多, 造成能够作为基准地价评估的有效样点相对较少, 从而导致计算出来的基准地价与实际不符, 一般高于土地市场实际水平。同时, 计算出的基准地价还要经过专家论证、意见征询的形式来确定其合理性, 然而由于基准地价成果是在一定内涵界定下的标准, 与现实情况有一定差距, 从而导致人为判断上的偏差[6]。此外, 基准地价是区域城镇土地平均价格的反映, 基准地价修正体系才是地价评估的重要依据, 基准地价修正体系的科学性和适用性, 其影响因素与权重设置的合理性, 都会影响到地价评估的客观性。
3 对策建议
3.1 优化定级估价工作组织模式
鉴于本轮城镇土地定级估价调整更新工作模式与实施效果, 建议今后在城镇土地级别调整与基准地价更新过程中, 应进一步整合政府部门、技术事业单位、高校 (科研院所) 、评估机构等多方技术力量, 优化工作组织模式, 搭建协同工作平台, 发挥各自优势, 建立合作联动机制, 提高工作成果质量与水平。特别是土地级别调整与基准地价更新工作开展前期, 在局调研项目、科技项目、前期工作项目中设立有关城镇土地级别调整与基准地价更新相关课题研究, 重点在山地城镇土地级别因素因子与用地分类、多层次的全市统一城镇土地级别体系、基于城乡统筹的主城区与区县基准地价一体化体系、城镇土地级别调整与基准地价更新管理信息系统等方面进行研究, 并吸纳高校科研院所力量联合攻关, 以有效发挥高校科研院所学术研究能力强的特点, 进一步提高整体工作成果的科学性、理论性和实效性。
3.2 加大定级估价工作信息化建设力度
加快国土资源“一张图”工程建设, 进一步丰富完善全市定级估价范围内工作底图的要素信息, 增加工作底图要素的精细化程度, 以满足城镇土地级别调整与基准地价更新工作对信息化建设的要求;在此基础上, 针对目前全市调整更新软件不统一的现状, 统一规范全市调整更新软件;完善重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新数据库标准, 形成历史数据库, 避免数据重复建设, 改变目前土地定级估价数据缺失、数据格式不统一、存放散乱等现状;开发城镇土地级别调整与基准地价更新管理信息系统, 实现城镇土地定级估价基础空间数据的采集处理, 土地级别与基准地价的精确评估, 土地级别与基准地价信息的快速获取与查询, 保证成果数据的统一管理与使用;研发基于Web GIS的城镇地价动态监测信息系统, 通过互联网实现城镇地价数据的快速上传、动态更新、快捷查询与智能化服务, 在满足政府管理信息化需求的同时, 实现地价信息的社会化服务功能。
3.3 建立“大统一, 小分散”的土地级别与基准地价体系
结合重庆市域特点, 着力构建以“市域中心城市-区域中心城市-中小城市-重点小城镇-一般城镇”为主的全市统一城镇土地级别与基准地价体系, 即在各区县相对独立定级估价的基础上, 加强主城区与区县土地级别与基准地价的衔接, 按照重庆市城镇体系, 以主城区城镇土地级别与基准地价成果为参考与依据, 建立全市统一的城镇土地级别与基准地价体系, 并为城乡地价一体化体系的构建打下良好的基础[7]。此外, 结合重庆国土和房管合一的实际, 探索“多因素综合定级”和“以价定级”[8]的有机结合, 即在土地市场较为发育的主城区范围内探索“以价定级”, 作为“多因素综合定级”的补充和验证, 在土地市场尚不发育的都市区以外范围仍采用“多因素综合定级”的方法确定土地级别。
3.4 完善基准地价评估思路与成果应用体系
在地价样点的选择上, 应力求有代表性和典型性, 保证样点地价能真实反映同级同类土地的区域价格水平。同时, 应进一步拓展地价样点的采集范围, 划拨、协议出让等土地交易案例较多的样点, 可进行相应交易方式修正后进行地价评估;尝试在建立城乡地价一体化体系的基础上, 利用集体所有土地 (农用地) 上的土地房屋交易 (流转) 样点测算地价时, 应进行相应的权利修正, 并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法进行测算验证;在交易案例较少的区域, 可采用空间模拟或空间插值, 辅以实地交易案例验证的方法, 进行地价评估;针对不同区域特点, 应有差别地选择市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法进行基准地价评估。此外, 为增加基准地价更新成果的科学性和可操作性, 应逐步开展区段价、路线价和标定地价的评估工作, 丰富完善基准地价的应用范围, 增加地下空间土地使用权处理、部分特殊用地的应用说明, 建立较为全面、完善的基准地价修正体系, 出台详尽的成果应用说明, 以满足地价管理的实际需要。
参考文献
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基准地价更新 篇9
1 城市基准地价概述
城市基准地价也称土地初始价值, 是指在城区规划范围内, 对所需要进行开采与使用的土地, 根据其用途, 作为工业、商业、居民区等用途进行合理的基准地价规定, 并由市、县及人民最高级法院公布共有土地使用权的平均价格。城市基准地价可以用来对城市经济发展状况、城市土地价值作为参考依据进行评定, 在进行城镇土地使用权税收价格规定时也是重要的参照条件, 另外国家在对土地进行管理与调控时, 城市基准地价也是重要的考虑因素。除此之外, 基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善, 有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
城市基准地价的主要作用如下包括, 属于政府宏观管理土地价格的重要工具;属于对标定地价进行评估的基础;能够在一定程度上对房地产与土地交易价格的形成起到指导作用;能够在一定程度上反映出城市地价的整体水平以及区域间的地价分布及变化趋势。一般来说, 基准地价会在2~3年内进行调整, 因而基准地价能够反映出城市地价变化趋势。
2 城市基准地价动态监测概述
城市基准地价动态监测是指运用动态监测的基本原理与方法, 结合土地使用的实际情况以及土地市场本身的特点, 设立地价检测点, 持续一段时间进行对地价的动态测量, 并将每次测量结果所得的数据统计整理起来, 生成一系列的地价指标, 对这种有频率、有周期的指标内容进行描述、评价、分析就是地价动态监测过程。城市基准地价动态监测主要作用有为广大的土地投资者与土地使用者提供不可或缺的市场参考信息, 以及为政府制定土地管理、土地基本价格划定提供依据, 对能够让群众及时、准确的了解城市土地行情, 将土地价值与相关信息公开, 建立公平公正的土地市场有着重要意义。
3 城市基准地价动态监测分析
3.1 确定地价监测的范围
首先在进行动态监测分析时需要明确地价监测的范围, 在划定好范围后能够提升实际动态监测的效率, 以免需要监测的内容太多造成工作人员不知道从哪里着手, 剔除对地价影响较少的内容, 有针对性的进行单独监测也能提高监测结果的准确性,
3.2设立检测点
动态监测分析第二步是设计检测点, 在检测点上进行监测工作, 设立检测点时需注意该点要能够全面与完整的监测周围地价信息, 以免存在检测盲点导致疏忽而影响最终的监测结果。
3.3 采集并处理监测数据
在确立了检测点后就可以进行监测数据采集与处理了, 采集时要尽量确保其完整性, 还需注意要多采集一些数据, 以供作为后期参考依据。处理数据时本着将大数据分类归纳, 由大化小的处理法则。
3.4 根据监测目标选择地价监测指标
城市基准地价动态监测中根据监测目标选择地价的监测指标能够提升监测的准确性, 有目标的针对性监测可根据所要检测的内容满足监测要求。选择合适的地价监测指标也能使监测结果更贴合实际城市土地价值。
3.5 计算各类地价监测指标
在选择好地价监测指标后便可进行地价指标计算, 计算本着相关监测指标计算法则为原则, 计算过程中可以允许有一定的数据误差, 但要在不影响结果正确率的前提下。
3.6 对城市地价状况进行综合评价
根据以上对地价监测指标计算以及检测数据整理与分析, 利用以上数据对城市地价状况进行综合评价。评价把握严格依照相关数据信息的真实性, 数据反映的实际状况是什么评价标准就是什么, 确保评价过程的公平公正。
3.7 编制城市土地动态地价监测报告
对城市地价状况综合评价完成后, 便可编制城市土地动态地价监测报告, 此报告直接反映了这次动态监测的结果, 因此报告内容要绝对真实可靠, 要能完全结合整个动态监测过程进行编写。
3.8 发布城市地价监测信息
在报告监测完后便可发布城市地价监测信息, 这些信息要面向大众, 公开透明, 以供进行土地投资者与一些土地使用者参考, 另外, 相关土地税收也会依照此检测信息进行价格划定。
4 结语
综上所述, 城市基准地价对城市土地管理与城市规划来说有着重要意义与参考价值, 对城市土地投资者与城市土地价值划定都发挥着不可小觑的作用, 在城市经济发展状况评定上也是主要参照依据, 对深化土地制度改革、科学配置土地使用都有十分重要的意义。而城市基准地价动态监测就是确保基准地价准确性与可行性的最佳监测手段, 通过这种周期性动态数据整理分析城市地价的最新发展情况, 进而更新基准地价, 使其能精准与真实的反映城市土地最新情况。
参考文献
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[3]李永明.科学划分土地类型合理确定土地价格——安阳市市区基准地价更新[J].河南国土资源, 2003, (S1) .
浅谈建制镇基准地价评估 篇10
1.1建制镇基准地价评估思路。
1.1.1以定级为基础, 最终确定的基准地价为各类用地土地级别的基准地价。
1.1.2广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、宗地出让与征地等方面的资料, 分别采用相应的收益还原法、假设开发法、成本逼近法等估价方法对样本地价进行测算。
1.1.3对所收集的资料数据进行标准化处理, 分别视情况进行期日、交易情况等修正, 使之具有代表性和可比性。
1.1.4样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除, 即以动态公式X-2S≥Xi或Xi≥X+2S剔除在区域以外的异常样本。
1.1.5基准地价的确定采用地价—单元总分建模和算术平均法求取基准地价相结合。
1.2建制镇基准地价评估方法。
1.2.1商业用地地价测算方法
因为商 (服) 业用地房地租赁的现象较为普遍, 所以商 (服) 业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法测算。房屋租金剥离法, 是把构成房屋租金中的地租分离出来, 再用地租资本化法计算地价。房屋租金指房租。房租由地租、折旧费、修缮费、管理费、利润、利息、税金、保险金等八项因素构成, 即:
房租=地租+折旧费+修缮费+管理费+利润+利息+税金当剔出了其他七项因素后, 即可求取地租, 公式如下:
地租=房租- (折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润+保险费)
1.2.2住宅用地地价测算方法
住宅用地估价方法主要有:房屋契价剥离法、租金剥离法、剩余法等。
建制镇商品房销售情况少, 并且住宅出租较少, 而且租金也偏低, 测算出的地价明显不符合实际情况。据此, 住宅用地基准地价选用房屋契价测算法进行评估。计算公式如下:
土地价格=房地交易价格 (契价) -房屋现值-税金-管理费
而普通情况下的房屋交易中, 税费一般由买方缴纳。因此, 土地价格的求取值需减去房屋的现值, 计算公式为:
土地价格=房屋交易价格 (契价) -房屋现值1.2.3工业用地地价测算方法
工业用地估价根据其本身的特点采用成本法进行测算。成本法估价是在求取估价对象房地产价格时, 以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础, 再加上正常的利润和应缴纳的税费, 最后确定估价对象房地产价格的估价方法。其公式为:
地价=土地取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益
2.目前建制镇基准地价评估存在的问题
2.1土地市场不发育, 交易数量少、交易方式单一。
建制镇土地使用制度改革落后, 地产市场不发育, 土地交易不仅数量少, 交易不规范, 而且交易方式单一。建制镇基准地价评估工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、征地样点资料等。但在实际工作中, 大多数建制镇的土地、房产交易形式单一, 导致房地出租资料占相当大比例, 其他如房屋买卖资料和征地样点等资料较少, 并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点, 住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离, 用收益还原法评估商业用地的基准地价, 但由于建制镇房地出租用途多是个体经济, 代表性不全面, 宗地面积较小, 单位面积地价水平一般会高于社会平均水平, 据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。
2.2管理滞后, 土地交易中隐价、瞒价现象突出。
建制镇的土地管理工作滞后, 建制镇土地交易双方为了躲避税费而经常少报、瞒报房地产交易价格。因此, 建制镇土地隐形交易量大, 交易价格隐报、瞒报现象突出, 土地管理部门掌握的土地交易数据少且不准确, 不能为建制镇的基准地价评估工作提供必要的数据和资料。同时有些调查对象不愿提供真实情况, 致使信息严重失真, 给评估工作带来很多不便。
2.3土地交易实例分布不均, 可利用率低。
由于经济发展慢, 多数建制镇规模较小, 商业网点、公用设施等较为集中, 尤其是商业网点的布局, 多是分布在镇区中心和街道两侧, 尚未形成网络化, 服务半径也较小。不同级别、不同区位土地利用效益不同, 其交易量也不同。高级地段、道路两侧用地效益高, 土地交易频繁, 交易实例多, 其它地段交易实例少。这导致在基准地价评估中, 样点分布不均, 梯度变化较大, 缺少过渡地带, 往往一个十字路口就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价, 许多样点测算地价为负值, 地价相差悬殊。同时, 随着建制镇规划的实施, 大部分工业企业外迁, 多集中在工业园区内, 镇区内部工业样点较少, 且多集中在特定的规划范围内。此外, 在调查中一些被调查单位还虚报瞒报数据, 信息严重失真, 样点租金与实际租金差距较大, 导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
3.解决建制镇基准地价评估问题的方法及对策
3.1利用协议交易方式下的样点测算地价。
以协议方式出让土地使用权, 没有引入较充分的竞争机制, 在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此, 协议出让方式的交易样点要在进行交易方式修正后, 如此方可用于基准地价的测算。
3.2政府重视开展基准地价评估的重要性。
地方领导对建制镇开展基准地价评估工作普遍不够重视, 一方面, 由于地方财力、人力有限而尚无法开展此项工作, 另一方面, 由于土地出让过程中大多数仍采用协议方式进行, 即通过协商确定地价, 领导决定就行, 人为因素过多, 而并非按市场供求来确定地价, 因此在领导眼里是否开展地价评估显得并不重要, 从而导致建制镇土地资源的不合理利用。因此, 为使建制镇土地资源得到充分合理的利用, 地方领导必须转变观念, 高度重视开展基准地价评估的重要性。
3.3政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
依据《土地估价规程》的要求, 在计算地价时采用的经济指标需要较多的样点资料, 而对于建制镇来说, 因城镇规模小致使调查样点资料有限, 难以像大城市那样通过正常的统计材料收集到。同时《土地估价规程》中某些方面如评估条件、评估方法等相关技术问题不符合建制镇实际情况, 造成建制镇地价评估工作难于顺利展开。因此政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
参考文献
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