城镇基准地价（精选10篇）
城镇基准地价 篇1
摘要：阐述了容积率的内涵、影响容积率的因素及容积率与地价的关系, 并对当前三种确定容积率修正系数的方法进行了评价, 同时通过对天津市居住用地容积率修正系数的测算过程的介绍, 指出2006年的容积率修正系数具有较强的可信度和操作性。
关键词：基准地价,地价,容积率,修正系数
1 容积率的内涵及影响因素
1) 容积率的内涵。容积率是西方国家 (主要是美国) 在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标。因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制, 为建筑设计提供了灵活性, 使这一指标得到广泛认可和采用[3]。
容积率是指在城市规划区的某一宗地内, 建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比, 即:容积率=总建筑面积/土地面积[3]。
2) 影响容积率的因素。影响一宗地容积率水平的因素, 包括宗地的价格水平、区位条件、用地类型以及基础设施配套条件等等。一块宗地的价格水平越高, 开发商越倾向于加大土地开发强度, 摊薄土地成本, 以保证能获得稳定的利润。
2 容积率与地价的关系
容积率不同可以导致土地开发收益大幅度变化, 一般情况下, 同一宗地的容积率增大, 可建设更多房屋, 利润上升, 开发商也愿意支付更多土地款, 导致地价上升。因此容积率是影响地价的重要因素。
1) 遵循“报酬递增递减规律”。土地纯收益会随着容积率增加而出现由递增到递减的特点, 即表现为地价先升后降, 在土地纯收益最大时地价最高, 此时的容积率是经济上的最佳容积率。2) 城市规模越大, 容积率指标变化对地价影响越大。中小城市, 容积率指标变化对地价的影响相对不明显。3) 同一城市内不同区位, 容积率指标变化对地价的影响程度不同, 表现为从中心向外围逐渐减弱。4) 容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商服和住宅用地, 容积率指标变化对地价影响明显, 工业用地则不明显。
3 容积率修正系数的测算
3.1 进行容积率修正必要性
容积率指标变化对地价影响很大, 因此有必要量化容积率变化与地价变化的关系, 即确定容积率修正系数。
3.2 容积率修正系数的确定原则
1) 遵循报酬递增递减原则与规划的有机结合。前已述及, 容积率增加会导致地价先递增后递减, 实际上, 城市规划工作中不仅考虑经济因素, 还需考虑社会因素和环境因素, 因此规划部门给定的容积率一般都不会超过经济上的最佳容积率, 容积率修正应依规划数据开展测算, 超出规划的修正没有实际意义, 这样实际上容积率增大会导致地价的单边上涨, 呈非线性正相关关系。2) 考虑到城市规模、区位、用途不同, 地价与容积率关系的特点不同。所以, 应分城市、分区域 (级别) 、分用途编制相应的容积率修正系数表。3) 应考虑土地供求关系。土地投资收益如果全部体现为开发商的利润, 则容积率增加地价不会上升, 反之如果全部归出让政府所有, 开发商也不会有提高开发强度的热情。实际上, 土地收益会在政府与开发商之间分配, 具体分配比例由供求关系决定。因此应把握供求关系的影响。
3.3 容积率修正系数确定的几种方法
1) 特尔菲法:即通过专家打分, 确定容积率的修正幅度, 修正幅度因区位、用途等会有所不同。这种方法在早期的基准地价评估中应用较多。这种方法测定的容积率修正系数修正幅度一般都在5%以下, 在土地市场化改革初期, 土地供需矛盾还不突出, 容积率对地价影响普遍较不明显, 这种方法有一定的合理性, 也便于操作, 但随着土地市场的发展, 土地供需矛盾突出, 土地集约利用趋势明显, 这样的修正幅度已经远远跟不上时代步伐。2) 样点地价法:直接采用土地市场成交的案例, 每个案例作为一个样点, 通过统计分析某一区域同一用途各样点地价与容积率的关系来确定地价随容积率的变化规律, 从方法上讲, 这种方法最理想, 只需通过直观的统计分析就能理清地价随容积率变化的规律, 但难点是获取足够可用的样点地价, 大部分城市完全市场化的成交案例数量不够, 样本数量不足成为这种方法使用上的掣肘。3) 复合系数法:这种方法的原理是考虑土地收益规律和供求关系结合, 综合确定容积率修正系数, 即研究随着容积率增加引起的土地收益增加如何在市场供求关系影响下在政府及开发商之间分配, 进而确定容积率修正系数。测算分三步进行:第一步, 用剩余法公式计算出地价随容积率逐渐增加的变化幅度即收益变化系数;第二步, 根据土地市场供求关系确定这个变化幅度在政府和开发商之间的分配系数;第三步, 根据收益变化系数和收益分配系数计算得出容积率修正系数。
4 以居住用地为例介绍天津容积率修正系数的确定
4.1 方法选择
天津近几年土地交易比较活跃, 市场也在发展中逐步规范, 本次居住用地容积率修正, 拟采用样点地价法和复合系数法两种方法, 以期两种方法能够互相印证, 相互补充。天津市中心城区土地供需情况基本一致, 因此不再进行分级别容积率修正。
4.2 居住用地容积率修正系数的确定
4.2.1 样点地价法
分析近三年天津中心城区的土地出让资料, 具体测算过程如下:1) 收集和整理资料。选取近三年129个土地交易案例, 容积率0.5~9.5, 进行土地交易情况影响修正、交易日期影响修正、土地级别修正和土地状况影响修正, 建立除容积率外相同的价格可比基础。2) 样点容积率修正值的确定。对不同容积率下的样点对应的比值进行算数平均, 得出不同容积率下的地价比值, 进而建立以居住用地平均容积率1.5为基准的样点容积率修正值表。3) 测算容积率修正系数。把前面得到的相关数据转入Matlab软件中进行拟合分析, 发现二次多项式 (y=-0.018 72x2+0.404 8x+0.448 1) 的曲线拟合情况较好 (R方检验值达到0.982 8) , 且与理论上地价随容积率变化的趋势相吻合。
4.2.2 复合系数法
1) 收集和整理资料。选取193个收集在售的商品房项目, 容积率0.6~10.6, 售价采用销许价格。通过剩余法计算出样点地价, 并进行除容积率修正外的其他修正。2) 样点容积率修正值的确定。用相同方法, 整理出以容积率1.5为基准的容积率修正值表, 各系数的值减1, 得出由容积率引起的土地收益变化幅度。根据市场调研和与各方面的专家的探讨, 收益分配系数取0.8。3) 测算容积率修正系数。把相关数据转入Matlab软件中进行拟合分析, 发现二次多项式 (y=-0.003 988x2+0.162 7x+0.722 8) 的曲线拟合情况较好 (R方检验值达到0.951 2) , 且符合理论上地价随容积率变化的趋势。
4.2.3 居住用地容积率修正系数的确定
样点地价法测算容积率修正系数用的是土地交易样点, 土地交易中的一些偶然因素不可能在测算时完全剔除, 因此会有一些误差;而采用复合系数法, 有坚实的理论支撑, 但用的是评估地价, 而且收益分配系数的确定需要有丰富的市场经验和坚实的理论基础。把这两种方法结合起来使用, 就可以互相验证, 因此容积率修正系数测算是通过综合分析两种方法的结果得出的。
容积率修正系数运算的过程都是在Matlab等数学分析软件中完成的, 并由软件输出容积率修正系数图像、修正系数值及修正系数的公式。图1就是由Matlab软件输出的天津市容积率修正系数的图像, 2006年的曲线表示的是这次给出的容积率修正系数, 和2003年给出的容积率修正系数相比, 2006年的容积率修正系数比较明确地反映出在不同容积率水平上, 地价不同的变化规律, 具有较强的可信度和操作性。
参考文献
[1]马文明, 卞正富.地产估价中容积率修正系数的确定[J].中国土地科学, 2005, 19 (2) :57-61.[2]丁成日.土地政策和城市住房发展[J].城市发展研究, 2002, 9 (2) :62-63.[3]葛京凤, 黄志英, 梁彦庆.城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定——以石家庄为例[J].地理与地理信息科学, 2003, 19 (3) :98-99.
城镇基准地价 篇2
新成果》听证会听证报告
为广泛听取社会各界对石林县城镇土地定级与基准地价更新成果的意见和建议，按照石林县重大决策听证计划安排，根据《国土资源听证规定》，石林县国土资源局于2010年5月27日下午在县国土资源局二楼会议室组织召开了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果听证会，现将听证会情况报告如下：
一、听证会的基本情况
本次听证会设听证委员3人，由县国土资源局局长张汶、县政府法制办主任段顺波、县发改局局长陈永宁担任；听证监察人3人，由县第五纪工委书记赵文平、县监察局副局长李立宏、县政府法制办干部时间担任；听证记录人由石林县国土资源局土地利用保护管理科工作人员李鸿启、张丽华担任；听证代表13人（县人大副主任李家云、县政协副主席周和祥、县工业园区管理委会副主任洪正富、县司法局局长李永华、县财政局副局长尹桂华、县工商局副局长彭海鸥、县旅管会高科、鹿阜镇镇长张奕、板桥镇镇长殷暇、大可乡乡长李忠华、圭山镇镇长姬卫国、西街口镇镇长王光学、石林镇副镇长槐树波），此外，听证会还邀请了4名驻石企业代表、4名社区代表；各国土资源所所长等8名旁听人员参加了听证会。
二、听证会参加人对听证方案的意见和建议
听证会由县国土资源局长张汶同志主持，承办机构昆明市超凡评估咨询有限公司技术人员介绍了石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。会上，各位听证代表以认真负责的态度畅所欲言，各抒己见，对工作的必要性、可行性及相关问题进行了深入的分析和论证，充分发表了各自的意见和观点。
1、在本次听证会上，听证会代表普遍认为，调整我县的基准地价势在必行。
2、在本次听证会上，部分听证代表认为：基准地价的调整要与土地取得成本相匹配。
3、在本次听证会上，部分听证代表认为：乡、镇基准地价的调整要根据区位优势确定。
三、决策发言人的陈述和答辩
1、对听证代表提出的分等等级范围不明确的问题，决策发言人根据图件资料进行了认真的讲解。
2、基准地价的确定方法中，工业用地采用成本逼近法测算，考虑到工业经济发展需求，我县工业用地基准地价以不低于土地取得成本价为原则；商业、居住用地则采用市场比较法和收益还原法综合确定基准地价，确保国有土地资产收益。
四、听证机关听证情况评说
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观控制的基本依据，必须适应当地社会经济发展的要求，定期进行调整。石林县基准地价自2004年实施以来，至今尚未更新，基准地价和土地市场严重脱节，由于城市建设的高速发展，基础设施改造大量投入，石林县城镇面貌发生了巨大变化，原有的定级测算成果已经不能在出让金的收取、税费收取、招商引资等方面起到应有的作用，为此，听证会代表普遍认为调整我县的基准地价势在必行；同时也认为本次更新后的基准地价基本符合石林县土地市场价格水平。
五、听证代表意见的采纳情况及理由
听证会采纳了部分听证代表提出的基准地价的调整要与土地取得成本相匹配的建议，针对少部分区域工业用地基准地价低于土地取得和开发成本的问题，我局将综合考虑招商引资、产业发展与经营土地的矛盾问题后，作出适当的调整。
结合本次听证会代表意见、建议，我局将进一步修改完善石林县城镇土地定级与基准地价更新成果。
石林彝族自治县国土资源局
城镇基准地价 篇3
关键词：基准地价；平面表现形式；立体表现形式；复合表现形式；图式
基准地价其实也代表着平均地价的价值，在政府公示的地价制度里面，基准地价和标准宗地地价（标定与监测地价）是两个重要组成部分。考虑到平均地价的独特性，也说明了为什么基准地价能够通过很多形式表现出来的原因。样更有效地辨别出级别价、区片价、网格价这三者之间的不同联系，到底选择哪个基准地价更准确，笔者觉得当前最重要的任务是研究基准地价多个表现形式的独特差异。
1平面表现形式
1.1级别价
级别价即综合基准地价，它是根据土地级别来进行评估的。这种表现形式是在20世纪80年代出现的，那时国内土地市场刚刚苏醒，土地交易数量和类型不是很多，在评估土地价格的时候，通常是根据级差效益法与个别交易数据来进行估测的。级别价最大的优势是总结能力强，对监管土地转让最低价、土地税收方面有明显的引导作用。级别价不足之处包括几个方面：1）因为级别范围广，直接影响到基准地价的代表价值；2）由于级别价的范围大，增加了基准地价评估时的可操作性；3）同级别地价差额明显，不同级别地价可以出现交叉，无法准确衡量地价高低，影响土地管理工作，导致宗地地价评估的准确性下降。
1. 2区片价
区片价即区域基准地价，它是根据级别价的特点发展过来的，可以把同级别的土地分割为多个均质区域，之后对每个区片价格进行估测。区片价的出现是一个很必然的结果，因为我国土地市场化越来越集中，土地交易量及交易类型也不断提高，区片价的出现可以根据统计学的原理进行估测，直接避开基差效益法，从而利用房地产交易数据来进行评估。
利用区片价评估比较方便，实用价值强，工作效率高，它不仅减少了区片内的价格波动范围，而且也减少了基准地价可变性。对于区片价和级别价来说，其相似之处均是根据土地级别来进行划分的，级别价基本上包括某个区域内的所有区片价之和。
1. 3路线价
路线价即商业路线价，它是针对一些商业性质用地进行设计的。因为商业用地受到的影响因素比较多，有时候同级别或同片区的地价也会因为有无靠街、有无交叉口等因素而出现波动，仅仅依靠级别价或区片价进行评估的话，是会出现很大的误差。想要更准确地反映出商业用地的地价，减少级别价和区片价在评估的时候的漏洞，考虑到商业用地需要临街的特点，利用路标深度的大小，采用路线价来进行评估，不仅可以增加基准地价的表现形式，同时也会增加商业用地的地价评估准确率。
1. 4网格价
网格价即网格点基准地价，它是通过实践活动形成的，它可以把任意宽度的网络设定为一个单元格，以相关的样本地价为依据，采用空间插值方法进行估算，从而得出每个单元格的地价，然后根据每个单元格的几何图形来进行计算[1]。网格价最明显的优势是提高了基准地价的设定密度，增强了地价评估的准确性及工作效率，从而让土地价格的评估过程公开化。
2立体表现形式
2. 1地面价
地面价是把土地的平均价格均摊到每个单位面积的地块上算出的地价。在土地市场中，土地交易的标价是根据土地来进行设定的，利用地面价来标示更清晰，更直观，也方便估算土地总价格。根据我国的《城市规划编制办法》规定，容积率是土地规划中的重要内容，在土地市场的发展早期，因为城市规划起步慢，在进行土地转让的过程中，其合同内容并没有表明容积率的大小，往往是通过地面价来进行公示的。因为土地是指地球表面上所有的地面，所以地面价表现出空间延续的特征。
2. 2楼面价
楼面价和地面价是对立的，属于单位面积上的土地价，它是根据土地上规划的建筑物的容积率大小来进行评估的。如果建筑物的楼层空间稳定的话，一般可用楼面价来衡量，如果建筑物的楼层空间存在差异的话，可以用符合规定的层楼面价格结合楼层修正指数来进行衡量。
楼面价能够补合地面价的不足，通常在进行地价评估的时候，基本上是利用地面价与容积率修正来进行衡量的，因为容积率修正指数的主观性很明显，会导致极大的误差，采用楼面价是可以避免这个问题出现，从而增加地价評估的准确率。另外，楼面价的出现可以处理地价评估中综合性质用地价格评估结果不一的情况[2]。通常对综合性质用地进行价格评估的时候，基本上是利用地面价与建筑面积均摊的方式进行估量的，从某种程度来说都存在一定的误差，而利用楼面价进行衡量，特别是在估算商业或住宅用地的地价的时候，一般可以根据自己的思路来进行估算，再把估算的结果相加即可，即算出整块土地的价格。
2. 3地下价
地下空间使用权价格的简称是地下价。一个建筑物的地下空间基本上是用来做商场、停车场或仓库的，当然也有一些是非经营性的地下空间（比如地下交通、市政建设等）[3]。根据2007年颁布的《物权法》的内容来看，地下价是可以根据地表、地上与地下空间的具体情况进行评估，一般随着地下空间的使用率不断增加，那么在地价管理上也愈加重要。当前我国的地价评估方式基本上是利用地面价与楼面价进行的，对地下价的研究还属于起步阶段，地下价的估算方式是根据地面价及地面和地下空间的土地利用率来进行衡量的。
3结论
本文系统分析了基准地价的各种表现形式，将其归纳为平面表现形式和立体表现形式，并结合三大基本用地类型的特点以及地价随容积率变化的空间分布规律，给出了基准地价复合表现形式图式。
参考文献
[1] 王满银，肖瑛，汪应宏，张绍良.中国基准地价评估近10年研究进展[J]. 华中农业大学学报（社会科学版）. 2011（06）
[2] 叶霞，董晓明. 基于不同视角的城市基准地价测算方法构建[J]. 资源与人居环境. 2011（08）
城镇基准地价 篇4
按照河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》和河南省城镇土地基准地价更新调整技术方案的要求,本次城镇基准地价更新调整工作按照2007年颁布的国家标准《土地利用现状分类》规定的城镇范围内的建设用地中的7个一级类分别进行基准地价更新调整,在上一轮商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估的基础上,本次新增了公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地(仅指面状交通站场用地)、水利设施用地(仅指水工建筑用地)四类用地基准地价的评估任务,并做好与工业用地出让最低价标准的衔接。
由于新增四类用地大多为走向有偿使用,因此过去对该类用地基准地价评估方法的研究很少,迫切需要寻求一种新的评估该四类土地基准地价的有效方法,这样不但可以完善基准地价评估价方法体系,而且还可以促进新增四类用地的有偿使用,对于培育新增四类用地交易市场的健康发展具有积极的意义。
1 新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地,其具有以下特点:1)多为公共服务或基础建设用地,具有一定的社会效益和生态效益;2)多呈点状分布,面积小、数量多,由于具有各自特定的功能,造成其分布广且零散,难以形成功能规模集中的用地分区;3)大多不以盈利为目的,收益很小或无收益,且收益很难准确界定;但有少部分用地是以盈利为目的,如商业医院、私立学校、殡葬用地等,机场、码头用地等因其具有垄断性质,因而该部分用地具有垄断收益;4)多以划拨方式取得土地使用权形式,以有偿方式出让取得的土地面积极少;5)土地市场欠发育,市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
2 新增四类用地基准地价的评估方法
由于新增四类用途用地的收益很难准确界定,又缺少市场交易样点资料,根据地价评估的原则,采用成本—区位修正法评估新增四类用途用地的基准地价。
成本—区位修正法评估基准地价的基本思路为:首先利用新增建设用地资料采用成本逼近法计算出各类用地的成本地价,其次在成本地价的基础上,加上各类用地的土地增值收益,经过土地出让年期修正,得到的地价作为各用途末级地的基准地价,最后根据相邻级别的综合总分值的众数的比值关系进行区位修正得到新增四类用地各级别的基准地价。
2.1 确定成本地价
根据成本逼近法评估地价的方法,成本地价由下式表示:
成本地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+利润,
利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×利润率[1]。
利润率按照新增四类用地对应行业的平均投资利润率确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类,确定新增四类用地对应的行业归类;根据焦作市2005年～2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果,对全市各行业的平均利润率进行了测算,结果见表1。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益,同时参照地区生产总值贡献率确定。
2.2 确定土地增值
土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额[1]。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价中的比例,或出让价格与成本价格的差值占成本价格的比例[2]。土地增值收益率的计算方法一般是按成本地价的百分比确定,或者按当地补交出让金的标准计算,由于当地没有制定公布土地使用权出让金标准,补交出让金标准不分用途、级别,统一按一个比例收取也不科学,具体取成本地价的比例大小也不易确定。结合焦作市区的实际情况,根据土地储备的各类新增建设用地标准宗地出让样点资料,采用出让后的市场价格与评估的成本价格之间的差额占成本价格的比例确定新增四类用地的土地增值收益率,见表2。
2.3新增地类用地末级地基准地价的确定
Va=成本地价+土地增值收益=成本地价×(1+土地增值收益率)。
上述评估的地价(Va)是无限年期地价,根据界定的地价内涵,各类需修正到国家规定的法定最高出让年期(50年,其中旅游、娱乐用地40年)。计算公式为:
其中,Vn为最高出让年限的土地使用权价格;Va为土地所有权价格(无限年期地价);ri为各类用途土地的还原利率;m为土地使用权最高出让年期。
经年期修正后的地价,作为各类用地末级地基准地价的平均值
2.4新增地类用地各级别基准地价的确定
根据各用途末级地的基准地价,按照相邻级别综合总分值的众数的比值关系进行综合区位修正得到新增用途各级别的基准地价。计算公式为:
其中,Vn-1为某一用途相邻高一级别的基准地价;Vn为某一用途末级地的基准地价;Fn-1为某一用途相邻高一级别综合总分值的众数;Fn为某一用途末级地综合总分值的众数。
据此可计算出新增四类用地各级别基准地价的初步结果。
2.5新增四类用地基准地价的验证与确定
1)与城市规划相结合。2)与国家宏观调控政策相结合。3)与工业用地出让最低价标准相衔接。4)与地区生产总值(GDP)的增长相衔接。
由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地8个二级类[3],且二级类基准地价差别比较大,建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性,通过二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
3结语
—务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法,在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中,具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法,弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足,对促进全省新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
摘要：以焦作市市区土地基准地价更新为例,采用成本—区位修正法评估了公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地、水利设施用地四类新增用地基准地价的方法,研究结果表明,采用成本—区位修正法评估出的新增地类基准地价,具有较强的现实性和科学性。
关键词：基准地价,成本—区位修正法,成本地价,土地增值
参考文献
[1]GB/T 18508-2001,城镇土地估价规程[S].
[2]曾晖,付梅臣,朱永明.关于区域地价平衡的研究[J].河北农业大学学报(农林教育版),2002,4(1):69-72.
土地估价师案例分析基准地价评估 篇5
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。A．1 B．2 C．3 D．4
2、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不确定 E：土地
3、市场经济与计划经济的本质区别在于。A：价格的形成机制 B：生产力水平高低 C：有无计划和调控 D：所有制形式 E：土地
4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000
5、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权 B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移 C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押 D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权 E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人
6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。A．县级人民政府 B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门
D．县级税务征管部门
7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。A．减免农业税 B．减免耕地占用税 C．减免土地使用税 D．给予优惠 E．给予处罚
8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。A：土地供给稀缺性 B：土地利用方向变更的相对困难性 C：报酬递减的可能性 D：利用后果的社会性 E：35％～50％
9、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。A．比例 B．累进 C．名义 D．定额 E．实际
10、国土资源部依照法律规定负责对各级__部门的行政复议工作进行监督。A．土地行政主管部门 B．规划行政主管部门 C．建设行政主管部门 D．地质矿产主管部门
11、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】 A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度 C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得 D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算 E：时间因素
12、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的．必须经本集体经济组织成员的村民会议__以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一
13、《城乡规划法》规定，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。
公告的时间不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30
14、地籍按分类，可分为农村地籍和城镇地籍。A：功能 B：所记载的对象 C：建立的时序 D：表现形式 E：35％～50％
15、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。A．是否完成基础设施建设 B．土地使用权性质不同 C．土地交易市场条件不同 D．土地使用批准手续不同
16、房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在__档案部门。A．开发商 B．施工单位 C．使用单位 D．设计单位
17、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度
18、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。A．一 B．二 C．三 D．四
19、“城市的土地属于国家所有”的规定，是年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％
20、为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设．【2004年考试真题】 A：技术责任制 B：设计交底制度
C：全面质量管理制度 D：监理体制 E：土地
21、在下列选项中，属于中央税．【2008年考试真题】 A：消费税 B：营业税 C：土地增值税 D：耕地占用税 E：土地
22、公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向__提出申请。A．行政机关 B．事业单位 C．企业单位 D．中介机构
23、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。A．前期工作一申报一审查一批复 B．前期工作一审查一申报一批复 C．前期工作一申报一批复一审查 D．前期工作一批复一申报一审查
24、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由负责。A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：土地登记代理事务所 C：县级以上人民政府房屋管理部门 D：A和B均可 E：35％～50％
25、在我国，对于商誉会计处理的原则是（）。A．一律不入账 B．外购商誉可以入账 C．外购商誉和自创商誉均可入账 D．只有符合条件的自创商誉才能入账
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。A：确定征地区片综合地价 B：用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格 C：银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格 D：土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格 E：土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格
2、下列属于农用地的有。A：耕地 B：园地 C：牧草地
D：闲置的土地 E：养殖水面用地
3、土地的功能不包括__。A．人类生存的物质基础 B．人类生存的社会基础 C．人类生产的场所 D．人类生活的场所
4、下列选项中，关于城市规划对土地价格的影响，说法正确的是。A：规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素 B：在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低 C：区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素 D：某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素 E：同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异．因此城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平
5、经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定开工日期1年以上未动工建设，应按规定缴纳__。A．土地补偿费 B．土地荒芜费 C．土地复垦费 D．土地闲置费
6、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税 D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税
7、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括等方式。A：居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地 B：居住区公园一居住小区公园 C：居住区公园一小块公共绿地 D：居住小区公园一小块公共绿地 E：取得开工许可证
8、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用时，需征收耕地占用税。A：种植粮食作物、经济作物的土地 B：菜地 C：园地 D：林地
E：草地和水面
9、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有。A：标准差系数是标准差与平均值的比值 B：标准差系数是方差与平均值的比值 C：标准差系数是极差与平均值的比值 D：标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强 E：标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强
10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德尔菲法 D．相关性分析 E．聚类分析
11、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，坚持的原则。A：统一标准、分级负责 B：统一标准、全面负责 C：严格规范、违者查处 D：严格认真、违者查处 E：实事求是、客观公正
12、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚 B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大 C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大 D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形 E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
13、下列对土地估价中的替代原则描述正确的是__。A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格 C．土地价格主要由购买者决定 D．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 E．任何土地价格都可运用替代原则
14、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与__相结合。A．土地开发整理项目的准备运作 B．土地开发整理项目的竣工验收 C．地籍调查工作 D．土地变更调查工作 E．土地整理工作
15、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于__。A．区域平均地价 B．市场价格的平均值 C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值
16、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。
A．成本 B．潜力 C．价值 D．使用价值
17、不动产开发建设周期包括。A：土地取得期 B：规划设计和工程预算期 C：工程建设期 D：租售期 E：土地
18、在房地产开发项目经济评价中，是考察项目盈利能力的静态指标．【2007年考试真题】 A：净现值 B：成本利润率 C：投资利润率 D：内部收益率 E：资本金利润率
19、全部不动产对必须具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有权人 D：投资型所有人 E：自用型所有人 20、农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农业生产成本 B：产品市场价格 C：农产品运输费用 D：社会平均利润率 E：个别农产品的利润率
21、农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农产品运输费用 B：社会平均利润率 C：农业生产成本 D：农产品市场价格 E：土地
22、评估价格包括。A：交易底价 B：基准地价 C：申报地价 D：拍卖底价 E：成交价格
23、已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为，政府确定其出让底价为，拍卖中其成交价为。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有。A： B： C： D： E：
24、当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是。A：容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积 B：当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比 C：当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比 D：在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比 E：当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比
城镇基准地价 篇6
我国的城镇土地定级和基准地价的评估工作开始于20世纪80年代后期。自此,基准地价成为我国城镇土地价格体系中的重要组成部分;作为土地价格评估工作的重要参考,基准地价也是政府依法进行更新并公示的土地价格类型之一。我国城镇在进行基准地价评估时,大多都是按照商业、住宅、工业三大类进行,已经有个别城市或地区在三大类基础上,增加了如综合用地、办公用地等类型并进行了基准地价的评估。然而,随着我国土地使用制度改革的不断深化,以商业、居住和工业三大用地类型为核心的现行基准地价体系已经越来越难以适应土地市场运行和管理的需要,因而迫切需要拓宽基准地价的评估领域、深化并丰富基准地价体系。本文正是基于此背景,对城镇基准地价土地用途细化分类的意义进行探讨,并以武汉市2010年基准地价更新工作中商业用地细化分类为例,对城镇基准地价土地用途细化分类进行实证研究。
2 城镇基准地价土地用途细化分类的意义
直观上讲,对于同一块宗地,经营不同的行业会带来不同的预期收益,收益中的土地收益部分也会不同,比如在同一块商业用地上经营商场和酒店所带来的预期土地收益是完全有可能不同的,因而其所对应的商场用地和酒店业用地之间在价格上便有可能出现差异。因此,在三大类用地的基础上进行进一步细化分类,而后进行各个细化分类土地基准地价的评估,其现实意义主要体现在以下几个方面。
2.1 最大限度凸显不同用途土地的资产价值
如前文所述,随着我国土地使用制度改革的不断深化、土地有偿使用范围的不断扩大以及土地市场中价格形成机制的不断强化,使现行以商业、住宅和工业三类用地为核心的基准地价体系已不能够很好地适应科学管理土地市场的需要。现实情况是商业、住宅和工业三大用地类型内部的不同性质、不同行业的土地,由于所承载行业以及有关社会、经济、生态效益的不同,会导致土地的实际收益水平有所差异,最终表现为同一大类用地中的各种细化用地类型的价格出现差异,因此对城镇基准地价土地用途进行细化分类可以最大限度地凸显出不同用地类型的资产价值。
2.2 客观真实地反映城镇土地的利用水平
制定科学合理的城镇基准地价及其宗地价格修正体系,一方面可以真实地反映土地的资产价值,另一方面还可起到对土地经营和管理活动进行指导和检验的作用,以此来客观反映出城镇土地的利用水平。因此,对基准地价土地用途进行细化分类,以此为基础进一步制定合理的基准地价及其宗地价格修正体系,使其更能客观地反映城镇土地的利用水平,这样才能使得土地管理部门的地价管理工作更为科学、更具针对性地展开。
2.3 引导土地利用方式趋于合理
对城镇基准地价土地用途进行细化分类,可以使处于不同行业、用途和地段之间的土地在价格上的差异得到反映,这就为城镇土地的估价以及交易工作提供了便利,在细化分类的基础上使得土地的评估工作更为合理,从而能够引导土地使用者在具体的用地过程中做出理性选择,使土地使用者的土地利用方式能够随着市场的变化及时进行调整,使各行业不同的土地使用者根据其所管理的生产活动理性地进行用地的选择,最终促使城市土地整体利用方式更加趋于合理。
3 城镇基准地价土地用途细化分类的技术思路
由于目前学术界对于城镇基准地价土地用途细化分类的研究几乎为零,某些地区城市像浙江省的宁波市、台州市,在实践中对于基准地价的土地用途细化分类进行了一些尝试,但总体而言是根据定性研究得出有关的细化分类,并没有依据严谨的科学研究。因此,对本研究具有参考价值的理论和实践成果非常匮乏,本研究属于尝试性研究,在缺乏有关研究成果的基础上对城镇基准地价土地用途进行细化分类,不能脱离前期具有假设性质的定性分析,在方法上必须采用后续反馈检验的方法。本研究的技术思路主要分为两个部分。
3.1 提出城镇基准地价土地用途细化分类假设
任何假设的提出都必须具备一定的合理性并且具备一定的参考依据,城镇基准地价土地用途细化分类的直接目的是服务于政府的土地管理,最终目的是服务于城镇土地的合理利用,因此在对城镇基准地价土地用途进行细化分类假设时,首先要考虑基准地价土地用途细化分类的依据,这里主要是指城镇基准地价土地用途细化分类要按照现有的何种国家土地分类标准进行,在对各种土地分类标准进行比较的基础上,选出最能够适于本城镇的土地管理的细化分类参考。在此基础上,充分结合本城镇土地市场发展的实际状况,并对有关专家的意见进行广泛征集,从而一方面,使得初步的土地用途细化分类能够最大程度地适应基准地价评估的要求;另一方面,为后续的反馈检验工作提供便利。
3.2 对土地用途细化分类假设进行验证和调整
对城镇基准地价土地用途细化分类的假设进行验证分为两个基本步骤,在此基础上对城镇基准地价土地用途细化分类的假设进行调整并最终确定基准地价评估更新工作中的土地细化分类。
3.2.1 根据不同类型土地价格的分异状况,调整土地分类
马克思土地价格理论认为,土地价格的实质是地租的资本化,是土地权利及其土地预期收益的购买价格。可见,土地的预期收益是土地价格的决定性因素。因此,土地价格是土地不同用途在土地市场当中所取得不同收益的最直接表现。由此可见,可以依据土地价格上的差异对城镇基准地价土地用途细化分类的假设进行验证,在具体操作上就是对属于各个细化分类的样点宗地价格进行比较,从而考察不同类型的土地价格分异状况,以此对城镇基准地价土地用途细化分类的假设进行验证并进行调整。
3.2.2 分析不同类型的土地价格影响因素,进一步调整土地分类
通过考察土地价格的分异规律对城镇基准地价土地用途细化分类的假设进行验证,从土地价格理论上讲具有一定的合理性,但从严格意义上讲,土地价格的差异只是能够验证不同类型土地划分合理性的充分条件,并不是必要条件。也即是说,实际应该划分为不同细化类型的土地,其价格也有可能出现一致性,而出现这种情况的根本原因是由于土地价格的影响因素因子的作用。估价理论认为土地价格受到多种因素的影响,有一般因素、区位因素及个别因素,对于不同行业不同经营方式的土地,其价格的影响因素及其对应的因子是不同的。因此,对于价格表现一致的用地类型,有可能是土地价格的影响因素因子或其各自的影响程度的高低对土地价格的贡献相抵消所导致的价格一致性,而并不一定是土地细化分类的合理所致。故此,在土地价格分异状况验证的基础上,还必须进一步对土地价格分布相同的用地类型的土地价格因素因子及影响程度的差异进行观察,才能科学地对土地细化分类的假设进行完整验证。
4 武汉市商业用地基准地价土地用途细化分类实证研究
武汉市是我国中部中心城市之一,拥有江汉路、中南路、司门口、光谷等10余个大型商圈,据2010年统计资料显示,该市拥有商业网点12万余个,有3家商业零售企业跻身全国连锁经营企业30强行列,2009年商品零售总额达到了2164.09亿元。因此,对于这样一个商贸业发达、商业用地形式多样且分布广泛的城市而言,对其基准地价体系中的土地用途特别是商业用地进行细分,具有十分重要的现实意义。
4.1 商业用地细化分类假设及样点数据的收集与归类
4.1.1 商业用地细化分类假设
我国城镇基准地价主要是依据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)所制定的技术思路进行评估的,该规程从总体上将城镇基准地价的评估依照商业、居住和工业三大类用地进行指导,并没有在此基础上对土地用途进一步细分,这就有必要对其他有关土地分类的标准进行参考,将这些土地分类标准当中的有关土地细化分类与《城镇土地估价规程》当中的商业、居住和工业进行对应,或根据某城镇的实际状况,在三大类用地的基础上额外设定某城镇具有特殊情况的土地利用类型,进行基准地价的评估。
我国现有的土地用途分类标准主要有《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)两个主要的国家土地分类标准,此外还有如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国发[1990]55号)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资发[2002]11号)等为了特定土地管理而设定的标准中涉及到的土地分类。从各种土地分类设定的目的来看,国家标准与基准地价的作用更为相近,因而更能够适合基准地价评估中土地利用细化分类的参考,比如《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)总则中就明确指出其是为实施全国土地和城乡地政的统一管理,满足制定国民经济计划、社会经济的宏观调控以及国土资源管理的需要而制定的。因而对武汉市商业用地基准地价土地用途进行细化分类主要参考《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90),课题研究中通过对武汉市国土部门以及武汉市土地管理学科有关权威专家的意见,最终确定了武汉市商业用地基准地价土地用途细化分类的假设,见表1。其中在细化分类所对应的用地类型主要以《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)进行对照,各类用地则是将两个国家分类标准结合起来并考虑武汉市实际状况对其进行含义的界定。
4.1.2 商业用地样点数据的收集及归类
课题研究中所采用的样点宗地数据主要有三个来源,一是武汉市国土资源和规划局为新一轮基准地价体系修编所组织的外业调查收集整理的数据;二是武汉市各大评估企业提供的近三年土地估价实例;三是武汉市国土与规划数字网所公布的近三年国有土地使用权的招、拍、挂信息。
其中,2010年武汉市基准地价更性工作的样点地价外业调查是按照细化分类的假设进行,对其进行本轮基准地价更新工作中基准地价内涵中所界定的时点进行修正或评估;对于各评估企业以及官方公布的招、拍、挂样点信息,主要对其进行适当的年期和个别条件修正。为了使样点之间更具备可比性,需要使进行相互比较的样点具备相似的经济状况及区位条件,土地定级成果正好可以满足这一要求,然而新一轮的土地定级成果还属空白,因此课题中还是按照2007年《武汉市土地级别与基准地价更新》中所确定的级别区域进行样点的归类,使课题研究与实际更为接近,虽然缺乏一定程度的严谨性,但其实完全可在新一轮土地定级成果制定出后进行反馈验证。最终,将处理并筛选出的1325个商业用地样点根据细化分类以及土地级别归类如下,见表2。
4.2 商业用地细化分类假设的双重验证
4.2.1 细化分类假设中各类商业用地的价格分异
在具体操作中,首先对5个细化分类中的样点宗地重新编号,宗地编号由小到大顺序依次为:商场用地、酒店业用地、商务金融用地、餐饮娱乐用地和其他商业用地,然后利用散点图对各个细化分类当中的样点地价的分异状况进行观察。
从表2中可看出,属商业用地大类的样点主要集中在原土地定级成果(2007)所对应的2、3、4三个级别区域上,并且5个细分类别都具有比较充足的样本容量,因而可以通过直观的价格比较有效地反映同一大类土地由于细化分类不同,即用途不同而造成的土地价格差异。为了使得散点图更为直观,考虑到除2、3、4级以外的某些细化分类样点过少,因此主要对2、3、4级的样点进行土地价格的分异比较,见图1至图3,其中,横轴表示单位面积商业用地的价格,纵轴表示样点宗地的编号顺序。
各级商业用地样点地价依据细化分类假设所绘制的散点图显示出商场用地、酒店业用地、商务金融用地、餐饮娱乐用地与其他商业用地5种细化商业用地类型,其中商场用地、酒店业用地和商务金融用地的土地价格差异很明显,从而验证了这三种土地利用类型细分的合理性;而餐饮娱乐用地与其他商业用地之间土地价格差异表现不明显,有可能并不需要对这两类用地进行细分。因此,从土地价格的分布差异上可以首先确定出商场用地、酒店业用地和商务金融用地3个细化分类,对于餐饮娱乐用地和其他商业用地则需要在下一步对二者的土地价格影响因素因子的分析结论中得出有无进行细化分类的必要。
4.2.2 从土地价格影响因素因子差异的角度对细分体系的验证
土地价格的差异只是能够验证不同类型土地划分合理性的充分条件,并不是必要条件,对于价格表现一致的用地类型,有可能是土地价格的影响因素因子或其各自权重高低对土地价格的贡献相抵消所导致的价格一致性,而并不一定是土地细化分类的合理。因此对于价格差异不明显的餐饮娱乐用地和其他商业用地,要对二者的土地价格影响因素因子进行比较,根据对二者土地价格具有显著影响的各个因素因子进行比较,最终确定是否具有对二者进行细分的必要。
由于武汉市基准地价的更新工作主要采用的是“先定级、后估价”的方式,土地价格的影响因素主要是参照《城市土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)中对城镇各类用地定级因素进行设定,见表3。在具体定级因子的选择上主要是根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中所设定的土地价格影响因子进行设定,同时参考上一轮基准地价更新中土地价格影响因素因子的设定,根据武汉市土地市场的实际状况并考虑专家意见进行取舍,最终设定商业用地的土地价格影响因素因子,见表4。
对土地价格影响因素因子进行分析,主要是对土地价格与其各影响因子之间的关联程度进行测算并进行观察,表4中所选的土地价格影响因子当中,既有定性因子又有可定量因子,因而对于不同性质的因子,其分析方法也应不同。课题中对于定性的因子,如道路通达度,商业用地的临街道路状况,主要根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)中对于因子的重要程度及选择说明并结合专家意见进行取舍,对于可定量的因子,对其与样点商业用地价格之间的相关程度进行分析。
直观上讲,表4中各定量因子与土地价格之间都能够呈现出一定程度的线性关系,因此主要采用相关性分析研究各个因子与土地价格之间的线性相关程度。
在此以常用的Pearson法作为相关系数的计算方法,公式为:
其中,|r|=1为完全线性相关,0<|r|<1为存在线性关系;r>0为正相关,r<0为负相关。
其中,t统计量服从n-2的t分布。
根据计算结果及给定的显著水平和自由度(n-2),查找t分布表中的临界值或(P<α),表明r在统计上是显著的,反之,则表明r在统计上是不显著的。用SPSS v17.0统计分析软件对各影响因子与土地价格之间的Pearson相关系数及其显著性程度进行测算,最终测算出“餐饮娱乐用地”和“其他商业用地”与其各自影响因子之间的相关值,分别见表5和表6。
从表中可以看出,与“餐饮娱乐用地”与“其他商业用地”的土地价格具有显著相关性的因子类型表现出很强的一致性,因此这一分析结果与价格分布验证中两种土地价格分布的一致性相结合,可以共同认定没有对其进行细化分类的必要。
4.3 武汉市商业用地基准地价土地用途细化分类结论
从土地价格分异和土地价格影响因素因子两个角度对土地细化分类假设当中的各类细化商业用地进行验证,验证的结果是假设当中对“餐饮娱乐用地”和“其他商业用地”的划分是没有必要的,因此有必要对二者进行合并,通过对《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)的参照并结合专家意见,将细化分类假设当中的“餐饮娱乐用地”并入“其他商业用地”当中,其包含在《土地利用现状分类》中的“住宿餐饮用地”当中,最终细化分类结果见表7。
注:来源为《城市土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。
注:**在0.01水平(双侧)显著相关;*在0.05水平(双侧)显著相关。
注:**在0.01水平(双侧)显著相关;*在0.05水平(双侧)显著相关。
5 结语
限于篇幅,本文仅仅对商业用地用途细分进行了阐述,居住用地、工业用地的细分也是采用同样的方法。当然,最后细分的结果还必须根据城市土地经营与管理的要求进行取舍。
由于城镇基准地价土地用途细化分类在理论和实践当中可借鉴的研究成果微乎其微,因此本文中所使用的城镇基准地价土地用途细化分类方法必然会存在较多值得商榷之处,然而其本身作为一种具有创新性质的研究是具备一定的学术价值和研究意义的,随着在此领域研究内容及成果的增多,必然会出现更为合理的基准地价土地用途细化分类方法。因此本文认为,此领域未来的研究工作,应当重点放在两个方面,一是对土地细化分类的方法进行完善,从而达到以更为科学的方式指导土地管理工作的目的;二是根据土地市场的实际发展状况,对各个细化分类当中所包括的土地使用类型(如表7中“含义”一列)进行更为合理的界定,尽量使得每一种细化分类能够准确地包含土地市场当中可能存在的所有土地使用类型,从而更好地指导土地实践活动。
参考文献
[1].刘卫东.城市基准地价的用途细分——以宁波市为例.中国房地产.2010.5
[2].潘绍钟.新形势下基准地价评估管理方法体系的创新实践——以台州市区基准地价更新为例.浙江国土资源.2009.5
城镇基准地价 篇7
1.1 相关参数的确定不够科学
基准地价评估中计算样点地价时需用很多估价参数, 《城镇土地估价规程》 (以下简称《规程》) 中对各参数的确定方法和计算公式有明确规定。由于西部地区很多小城镇相关部门没有建立完善的档案管理制度, 基准地价更新中需要的基础资料无法获得, 有的参数确定无法套用既定公式, 只能人为确定, 必然导致结果不严密。本次兰州市三县一区基准地价更新中, 确定土地还原利率和房屋还原利率时, 采用了安全利率加风险调整值法, 确定风险调整值时采用经验法, 由估价人员根据经验确定, 随意性较大, 缺乏科学依据。本次更新工作对样点地价进行交易期日修正时需要用到地价指数, 但目前兰州市三县一区统计部门没有建立地价指数资料, 计算中只能参照兰州市区确定, 结果可能会偏离实际。
1.2 可收集的交易资料类型不多, 且缺乏真实性
可作为基准地价评估依据的交易资料类型很多, 但西部地区小城镇土地市场不发达, 交易案例类型不多, 可收集到的交易资料种类有限, 且部分交易资料内容缺乏真实性。兰州市三县一区基准地价更新中房屋出租资料采取入户调查方式获得, 由于房屋租金、租期等调查内容涉及租户或房主的个人利益, 他们在回应调查时往往有所顾忌, 提供的信息存在一定的虚假性, 导致有些交易资料不可用。房屋买卖、商品房出售资料来源于房地产管理部门提供的登记数据, 而房屋交易双方出于减少税金的目的, 在登记时常常有意低报成交价, 导致登记数据普遍偏低, 影响了调查资料的真实性。
1.3 工业用地交易样点较少, 评估方法有待完善
西部地区工业发展远滞后于东部地区, 且工业企业多分布于大城市, 小城镇工业企业数量较少, 基准地价更新中可收集到的工业用地交易样点更少, 不能满足《规程》中对样点数量的规定, 无法采用样点地价平均值法评估。兰州市三县一区基准地价更新工作中, 收集到的工业用地交易样点最多的县区仅15个, 远远少于《规程》规定的30个的要求。根据《规程》, 基准地价评估还可以土地收益资料为依据测算, 但是这些县区很多工业企业效益低下, 甚至亏损, 若以土地收益资料为基础评估基准地价, 其结果势必不能准确反映土地客观价值, 所以, 该方法也不适合于本次基准地价更新。 因此, 小城镇工业用地基准地价的评估方法有待进一步探索和完善。
1.4 对基准地价修正体系的编制不够重视
基准地价修正体系是运用基准地价评估宗地地价的工具。科学、合理地制定基准地价修正体系不仅是基准地价评估的重要内容, 也是保证基准地价系数修正法估价结果准确性的关键。但是, 西部地区很多小城镇基准地价更新中往往把工作重心放在基准地价测算环节, 而忽视基准地价修正体系的编制, 导致基准地价修正系数表和指标说明表存在较多问题。本次基准地价更新中在选择影响地价的个别因素、区域因素时, 简单参照了兰州市区影响因素, 没有针对各地实际, 选择适合当地情况的指标作为修正因素。
1.5 基准地价的验收、公布不够及时
基准地价是某一时点的价格, 而土地市场具有动态性, 土地价格随行就市, 所以《城市房地产管理法》中规定, 基准地价必须两年更新一次。只有对基准地价及时更新和调整, 才能适应经济发展的现实要求。但是, 很多欠发达地区小城市基准地价更新从开始工作到通过验收、公布, 通常需要一到两年的时间, 即使工作完成等待验收往往也需几个月的时间, 影响了基准地价的现势性。
2 建议
西部地区小城镇基准地价评估起步晚, 技术力量薄弱, 目前还存在很多问题。针对以上问题, 提出以下建议:
第一, 相关部门应健全档案管理制度, 配备专职人员负责资料的搜集、整理和建档工作, 为日后开展基准地价评估更新工作提供完善的档案资料。
第二, 拓宽交易资料收集途径, 对于同种类型交易资料, 尽可能通过两种以上途径收集, 相互验证资料的准确性。
第三, 对于小城镇工业用地基准地价的评估, 可采用以成本逼近法对末级工业用地基准地价做成本控制, 根据住宅用地基准地价的变化规律测算工业用地基准地价的方法, 这种方法需要的样点资料少, 评估难度小, 符合小城镇工业用地的评估要求。
第四, 在估价工作开始前, 集中对估价人员进行系统的理论知识培训, 并就评估实践操作开展技术辅导, 提高估价人员的素质, 保证评估工作规范有序实施。同时, 政府主管部门应进一步提高办事效率, 对基准地价更新结果和过程应及时验收、公布, 确保基准地价的现势性。
参考文献
[1]郑云有, 周国华.关于城镇工业用地基准地价评估的研究——以株洲市为例[J].经济地理, 2001, 21 (1) :4-6.
城镇基准地价 篇8
1 城市基准地价概述
城市基准地价也称土地初始价值, 是指在城区规划范围内, 对所需要进行开采与使用的土地, 根据其用途, 作为工业、商业、居民区等用途进行合理的基准地价规定, 并由市、县及人民最高级法院公布共有土地使用权的平均价格。城市基准地价可以用来对城市经济发展状况、城市土地价值作为参考依据进行评定, 在进行城镇土地使用权税收价格规定时也是重要的参照条件, 另外国家在对土地进行管理与调控时, 城市基准地价也是重要的考虑因素。除此之外, 基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善, 有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
城市基准地价的主要作用如下包括, 属于政府宏观管理土地价格的重要工具;属于对标定地价进行评估的基础;能够在一定程度上对房地产与土地交易价格的形成起到指导作用;能够在一定程度上反映出城市地价的整体水平以及区域间的地价分布及变化趋势。一般来说, 基准地价会在2~3年内进行调整, 因而基准地价能够反映出城市地价变化趋势。
2 城市基准地价动态监测概述
城市基准地价动态监测是指运用动态监测的基本原理与方法, 结合土地使用的实际情况以及土地市场本身的特点, 设立地价检测点, 持续一段时间进行对地价的动态测量, 并将每次测量结果所得的数据统计整理起来, 生成一系列的地价指标, 对这种有频率、有周期的指标内容进行描述、评价、分析就是地价动态监测过程。城市基准地价动态监测主要作用有为广大的土地投资者与土地使用者提供不可或缺的市场参考信息, 以及为政府制定土地管理、土地基本价格划定提供依据, 对能够让群众及时、准确的了解城市土地行情, 将土地价值与相关信息公开, 建立公平公正的土地市场有着重要意义。
3 城市基准地价动态监测分析
3.1 确定地价监测的范围
首先在进行动态监测分析时需要明确地价监测的范围, 在划定好范围后能够提升实际动态监测的效率, 以免需要监测的内容太多造成工作人员不知道从哪里着手, 剔除对地价影响较少的内容, 有针对性的进行单独监测也能提高监测结果的准确性,
3.2设立检测点
动态监测分析第二步是设计检测点, 在检测点上进行监测工作, 设立检测点时需注意该点要能够全面与完整的监测周围地价信息, 以免存在检测盲点导致疏忽而影响最终的监测结果。
3.3 采集并处理监测数据
在确立了检测点后就可以进行监测数据采集与处理了, 采集时要尽量确保其完整性, 还需注意要多采集一些数据, 以供作为后期参考依据。处理数据时本着将大数据分类归纳, 由大化小的处理法则。
3.4 根据监测目标选择地价监测指标
城市基准地价动态监测中根据监测目标选择地价的监测指标能够提升监测的准确性, 有目标的针对性监测可根据所要检测的内容满足监测要求。选择合适的地价监测指标也能使监测结果更贴合实际城市土地价值。
3.5 计算各类地价监测指标
在选择好地价监测指标后便可进行地价指标计算, 计算本着相关监测指标计算法则为原则, 计算过程中可以允许有一定的数据误差, 但要在不影响结果正确率的前提下。
3.6 对城市地价状况进行综合评价
根据以上对地价监测指标计算以及检测数据整理与分析, 利用以上数据对城市地价状况进行综合评价。评价把握严格依照相关数据信息的真实性, 数据反映的实际状况是什么评价标准就是什么, 确保评价过程的公平公正。
3.7 编制城市土地动态地价监测报告
对城市地价状况综合评价完成后, 便可编制城市土地动态地价监测报告, 此报告直接反映了这次动态监测的结果, 因此报告内容要绝对真实可靠, 要能完全结合整个动态监测过程进行编写。
3.8 发布城市地价监测信息
在报告监测完后便可发布城市地价监测信息, 这些信息要面向大众, 公开透明, 以供进行土地投资者与一些土地使用者参考, 另外, 相关土地税收也会依照此检测信息进行价格划定。
4 结语
综上所述, 城市基准地价对城市土地管理与城市规划来说有着重要意义与参考价值, 对城市土地投资者与城市土地价值划定都发挥着不可小觑的作用, 在城市经济发展状况评定上也是主要参照依据, 对深化土地制度改革、科学配置土地使用都有十分重要的意义。而城市基准地价动态监测就是确保基准地价准确性与可行性的最佳监测手段, 通过这种周期性动态数据整理分析城市地价的最新发展情况, 进而更新基准地价, 使其能精准与真实的反映城市土地最新情况。
参考文献
[1]孙广云, 李凌.城镇土地基准地价更新的必要性[J].山东省农业管理干部学院学报, 2005, (4) .
[2]王站军.基于GIS的东海县城区基准地价更新研究——以东海县为例[J].黑龙江科技信息, 2010, (14) .
[3]李永明.科学划分土地类型合理确定土地价格——安阳市市区基准地价更新[J].河南国土资源, 2003, (S1) .
关于基准地价修正体系研究 篇9
1 基准地价修正体系的建立
1.1 编制基准地价修正体系的依据与原理
编制基准地价修正体系的主要依据是马克思地租地价理论和土地区位理论。区位理论是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上的有机结合体;马克思地租理论, 尤其是级差地租理论是评估土地价格的理论基础, 并指出“资本化的地租表现为土地价格”, 用公式表示为:
1.2 级别基准地价影响因素的选择及其权重的确定
1.2.1 影响因素的选择与确定。
影响土地价格变化的因素有一般因素、区域因素和个别因素三种, 通常情况下在宗地地价影响因素中可不考虑一般因素, 只要确定了基准地价对应级别的区域和个别因素的平均水平, 在占有大量宗地样点地价的基础上, 通过对已有地价数据和影响因素的比较分析, 就可以得到不同因素在不同标准下, 对地价的影响程度和修正比例, 编制出在不同土地条件下, 基准地价修正为宗地地价的修正体系。
(1) 商业用地的影响因素。
区域因素包括商业区位、交通条件、规划限制、基础设施条件、环境因素、人口状况等因素;个别因素包括宗地自身条件、距交通设施距离、规划条件、周围环境状况等因素。
(2) 住宅用地的影响因素。
区域因素包括公用设施完善度、基础设施完备度、环境质量优劣度、区域交通条件和规划限制条件等因素;个别因素:包括宗地自身条件、距交通设施距离、周边条件和地质条件等因素。
(3) 工业用地的影响因素。
区域因素包括交通条件、基础设施完备度、行政因素、发展趋势和规划限制条件等因素;个别因素:包括宗地自身条件、地基条件和地质条件等因素。
1.2.2 影响因素权重确定。
在已选择区域因素和个别因素的基础上, 课题组中15名土地估价人员 (熟悉当地情况) 对各因子权重进行了打分, 按照Delphi专家测定法进行了权重计算。确定了商、住、工用地宗地地价修正条件因素的权重。
1.3 级别基准地价修正系数的确定
1.3.1 修正幅度的确定。
针对样点测算结果, 剔除一些异常样点后, 统计各级别区域内各类用地样点的最高值、最低值, 将之与基准地价相减, 再除以基准地价, 得到上调或下调幅度的最高值。
上调幅度的计算公式为:
下调幅度的计算公式为:
式中:F1为基准地价上调最大幅度;F2为基准地价下调最大幅度;Feb为基准地价;Fnh为样点地价最高值;Fnl为样点地价最低值。
按照上式计算公式, 上调或下调幅度的最高值结果见表1。
以各影响因素的权重值乘上调或下调幅度最高值可得因素的修正幅度, 计算公式如下:F1i=F1Wi (4)
式中:F1i为某影响因素的上调幅度;F2i为某影响因素的下调幅度;Wi—某影响因素的权重值。
1.3.2 修正说明表及其系数表编制。
(1) 分析各级别土地利用状况及各类用地特征, 根据上述选择的宗地地价影响因素, 确定级别各因素的优、较优、一般、较劣、劣的分级指标, 编制修正系数说明表, 并选择一些典型估价样点对之进行验证调整。
(2) 以基准地价为一般水平, 其修正系数为零, 以某因素上调幅度F1i为优级水平的修正系数, 在一般水平和优级水平之间, 内插条件较优的修正系数, 取Fli/2。同时, 以某因素下调幅度F2i为劣级水平的修正系数, 在一般水平与劣级水平之间, 内插条件较劣的修正系数, 取F2i/2。按优、较优、一般、较劣、劣编制各类用途宗地地价修正系数表。
1.3.3 宗地地价的修正计算。
编制出各类用地宗地地价修正系数表及宗地地价影响因素指标说明表后, 当需要对具体宗地进行估价时。则可根据宗地地价修正系数表方便快捷地评估出一般状况下的宗地地价, 同时再考虑其他因素的适当修正, 得到最后的宗地地价。其他因素的修正包括: (1) 容积率修正。容积率是宗地建筑面积与宗地用地面积的比值, 是一项重要工程建筑与资金投入指标。容积率的增大会促使地价的上升, 但超过一定的域值, 投资成本增大, 风险增大, 又会制约土地价格的上升。为使不同容积率的地块价格具有可比性, 应对基准地价进行容积率修正。
(2) 开发程度修正。基准地价是在一定的开发程度下的地价, 当宗地的实际开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时, 则要进行修正。当宗地开发程度高于基准地价开发程度时, 则要加上基准地价未包含的开发费用;当宗地开发程度低于基准地价开发程度时, 则要减去基准地价中多出的开发费用。
(3) 进深修正。对于商业用地, 临街进深直接影响其经营效益, 随着临街进深的增加, 单位面积的土地价格相应降低, 临街进深修正系数为一连续函数型。
在完成因素修正后一般采用下面的计算公式确定宗地价格:
式中:P0为宗地所处地价级的基准地价;ai为宗地各地价因素的修正系数;aj为宗地其他地价因素 (容积率、进深等) 的修正系数;r为土地还原率;m为土地使用权出让最高年限。
2 存在的问题
2.1 中间内插修正系数的方法不合理
现行的内插修正系数法适用于连续分布的、与地价呈线性关系的因素。但如道路类型、土地形状等指标特征呈离散分布, 此方法内插得到的修正系数值难以对应合理的修正因素指标区间, 对修正系数说明表的编制具有一定的妨碍作用。
2.2 各因素权重的确定缺乏科学依据
影响地价各因素间互相制约、相辅相成, 且与地价呈非线性关系, 通常凭经验确定某一因素的具体变化对地价的影响程度, 但要确定某一因素整体变化对地价的影响程度, 并与其他因素相比较确定其相对权重就非常困难, 缺乏一定的科学依据。
3 结语
基准地价系数修正体系的复杂性, 在于地价影响因素与地价之间关系的高度复杂性;基准地价系数修正体系的难以确定性, 在于人们对地价影响规律的认识尚处于初级阶段。随着先进的研究方法的应用, 人们对基准地价系数修正体系的把握会更少一些经验性, 更多一些科学性、准确性, 使修正后的基准地价能够提高土地收益, 进一步完善土地市场的管理, 更好的促进经济社会的发展。
摘要：以马克思地租地价理论、城市土地区位理论为依据, 说明了制定城市土地基准地价修正体系的必要性, 并就如何选择地价影响因幕、确定因素权重、整体修正幅度、因素修正幅度等基准地价修正体系编制过程中的一些技术操作问题发表了见解。
关键词：基准地价,修正系数,研究
参考文献
[1]孙剑, 基于小城镇基准地价修正体系编制的研究[J].科技与经济, 2006, 15:2-3.
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[3]张清安、党航行, 基准地价修正体系初探[J].许昌师专学报, 2002, 5 (21) :28-30.
[4]井元霞、王冬艳、李淑杰, 城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨[J].国土资源科技管理, 2006, 3:97-99.
浅谈建制镇基准地价评估 篇10
1.1建制镇基准地价评估思路。
1.1.1以定级为基础, 最终确定的基准地价为各类用地土地级别的基准地价。
1.1.2广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、宗地出让与征地等方面的资料, 分别采用相应的收益还原法、假设开发法、成本逼近法等估价方法对样本地价进行测算。
1.1.3对所收集的资料数据进行标准化处理, 分别视情况进行期日、交易情况等修正, 使之具有代表性和可比性。
1.1.4样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除, 即以动态公式X-2S≥Xi或Xi≥X+2S剔除在区域以外的异常样本。
1.1.5基准地价的确定采用地价—单元总分建模和算术平均法求取基准地价相结合。
1.2建制镇基准地价评估方法。
1.2.1商业用地地价测算方法
因为商 (服) 业用地房地租赁的现象较为普遍, 所以商 (服) 业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法测算。房屋租金剥离法, 是把构成房屋租金中的地租分离出来, 再用地租资本化法计算地价。房屋租金指房租。房租由地租、折旧费、修缮费、管理费、利润、利息、税金、保险金等八项因素构成, 即:
房租=地租+折旧费+修缮费+管理费+利润+利息+税金当剔出了其他七项因素后, 即可求取地租, 公式如下:
地租=房租- (折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润+保险费)
1.2.2住宅用地地价测算方法
住宅用地估价方法主要有:房屋契价剥离法、租金剥离法、剩余法等。
建制镇商品房销售情况少, 并且住宅出租较少, 而且租金也偏低, 测算出的地价明显不符合实际情况。据此, 住宅用地基准地价选用房屋契价测算法进行评估。计算公式如下:
土地价格=房地交易价格 (契价) -房屋现值-税金-管理费
而普通情况下的房屋交易中, 税费一般由买方缴纳。因此, 土地价格的求取值需减去房屋的现值, 计算公式为:
土地价格=房屋交易价格 (契价) -房屋现值1.2.3工业用地地价测算方法
工业用地估价根据其本身的特点采用成本法进行测算。成本法估价是在求取估价对象房地产价格时, 以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础, 再加上正常的利润和应缴纳的税费, 最后确定估价对象房地产价格的估价方法。其公式为:
地价=土地取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益
2.目前建制镇基准地价评估存在的问题
2.1土地市场不发育, 交易数量少、交易方式单一。
建制镇土地使用制度改革落后, 地产市场不发育, 土地交易不仅数量少, 交易不规范, 而且交易方式单一。建制镇基准地价评估工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、征地样点资料等。但在实际工作中, 大多数建制镇的土地、房产交易形式单一, 导致房地出租资料占相当大比例, 其他如房屋买卖资料和征地样点等资料较少, 并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点, 住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离, 用收益还原法评估商业用地的基准地价, 但由于建制镇房地出租用途多是个体经济, 代表性不全面, 宗地面积较小, 单位面积地价水平一般会高于社会平均水平, 据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。
2.2管理滞后, 土地交易中隐价、瞒价现象突出。
建制镇的土地管理工作滞后, 建制镇土地交易双方为了躲避税费而经常少报、瞒报房地产交易价格。因此, 建制镇土地隐形交易量大, 交易价格隐报、瞒报现象突出, 土地管理部门掌握的土地交易数据少且不准确, 不能为建制镇的基准地价评估工作提供必要的数据和资料。同时有些调查对象不愿提供真实情况, 致使信息严重失真, 给评估工作带来很多不便。
2.3土地交易实例分布不均, 可利用率低。
由于经济发展慢, 多数建制镇规模较小, 商业网点、公用设施等较为集中, 尤其是商业网点的布局, 多是分布在镇区中心和街道两侧, 尚未形成网络化, 服务半径也较小。不同级别、不同区位土地利用效益不同, 其交易量也不同。高级地段、道路两侧用地效益高, 土地交易频繁, 交易实例多, 其它地段交易实例少。这导致在基准地价评估中, 样点分布不均, 梯度变化较大, 缺少过渡地带, 往往一个十字路口就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价, 许多样点测算地价为负值, 地价相差悬殊。同时, 随着建制镇规划的实施, 大部分工业企业外迁, 多集中在工业园区内, 镇区内部工业样点较少, 且多集中在特定的规划范围内。此外, 在调查中一些被调查单位还虚报瞒报数据, 信息严重失真, 样点租金与实际租金差距较大, 导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
3.解决建制镇基准地价评估问题的方法及对策
3.1利用协议交易方式下的样点测算地价。
以协议方式出让土地使用权, 没有引入较充分的竞争机制, 在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此, 协议出让方式的交易样点要在进行交易方式修正后, 如此方可用于基准地价的测算。
3.2政府重视开展基准地价评估的重要性。
地方领导对建制镇开展基准地价评估工作普遍不够重视, 一方面, 由于地方财力、人力有限而尚无法开展此项工作, 另一方面, 由于土地出让过程中大多数仍采用协议方式进行, 即通过协商确定地价, 领导决定就行, 人为因素过多, 而并非按市场供求来确定地价, 因此在领导眼里是否开展地价评估显得并不重要, 从而导致建制镇土地资源的不合理利用。因此, 为使建制镇土地资源得到充分合理的利用, 地方领导必须转变观念, 高度重视开展基准地价评估的重要性。
3.3政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
依据《土地估价规程》的要求, 在计算地价时采用的经济指标需要较多的样点资料, 而对于建制镇来说, 因城镇规模小致使调查样点资料有限, 难以像大城市那样通过正常的统计材料收集到。同时《土地估价规程》中某些方面如评估条件、评估方法等相关技术问题不符合建制镇实际情况, 造成建制镇地价评估工作难于顺利展开。因此政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
参考文献
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[2]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].地质出版社, 2004.
[3]黄剑, 邓良基, 严洁, 夏建国, 姚兴柱.小城镇基准地价评估探讨[J].农业经济, 2004.