万科项目接管验收方案

2024-10-26

万科项目接管验收方案（通用6篇）

万科项目接管验收方案篇1

万科青青家园接管验收方案为保证青青家园管理处交接验收工作顺利进行，本着维护业主的利益，减少业主投诉保证入住交接时房屋和公共设施的合格率达到业主满意，保障万科地产和万科物业工程和服务质量及品牌知名度，制定万科青青家园接管验收方案系列文件。

一、验收时间：2002年月日～2002年月日

二、验收项目：对预交竣工工程分批分项进行交接验收

1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。

2、交接验收公共设备设施，按系统整体交接。供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。

3、交接验收园林绿化、天燃气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目

4、交接验收车库、会所、其他附属设施、一期园区总体规划等项目，同时交接验收政府或行业垄断的部门和公共设备设施供方资料、园区标识。

三、接管验收准备

a、《接管验收方案》

b、《房屋交接验收标准》

c、《公共设备设施验收标准》

d、《竣工资料清单》

e、《供方资料交接清单》

f、《工程质量问题处理程序》

四、验收范围及内容：

各项目、各系统交接范围和内容如下：

1、接管验收应提交验收的资料（《竣工资料清单》）。

2、给水设备的验收：电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。

3、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。

4、卫生设备的验收：包冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其它附属性卫生设备。

5、厨房设备的验收：包括洗菜盆、洗菜盆龙头、管道煤气、煤气灶具等以及说明书。

6、供热设施的验收：包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

7、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

8、弱电系统的验收：包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备说明书。

9、空调系统的验收：包括空调机组、风机盘管、循环泵、自控系统等。

10、燃气系统的验收：包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

11、电话系统的验收：包括交换机线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

12、土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其它各种室内外建筑配套设施。

13、消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消火栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防管道、控制主机、联动柜、煤气管道、切断阀以及接合器、水龙带、等相关设备的说明书、图纸、合格证。

14、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程。

15、电梯的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

16、交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识

17、公共设备设施供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系电话等交接记录，对已产生的费用应经物业确认。

五、预交接工程接管验收条件

接管验收的房屋建筑及公共设备设施应具备以下条件：

1、各幢预交接房屋建筑，正常施工必须全部结束；外围设施在入住以前必须竣工交接。

2、各项预交接公共设备设施设施系统整体竣工。

3、电梯、锅炉、水质、消防、避雷、防汛、人防等经相关主管部门检验合格。

六、交接验收组织计划

由项目部应提前一周提出预交接项目交接验收通知，明确预交接验收项目及详细内容，并提供交房标准及竣工图纸资料。管理处接到项目部交接验收通知后，根据预交项目具体内容制定交接验收实施计划。

（一）、成立青青交接验收小组（每组4-5人）：（预定如下）

a、组长一名（可兼任）

b、水暖一名：负责水暖专业

c、电气一名：负责电气专业

d、土建一名：负责结构、土建专业

e、文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录

（二）、交接前工作计划

1、正式交接前，对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。

2、结合实地模拟演练，每户型抽五六户检查验收，收集房屋普遍存在的问题，作为正式验收时重点核查项目。

3、准备正式交接验收。

（三）验收检查方法：通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至项目部，《按照返修流程》进行

1、对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。条件允许，也可通过测量仪器检测。

2、静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验。也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。

3、对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子试紧固，空气开关试合闸等方法。

4、对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。

5、对房屋进行观测、丈量、工具检测等方式进行检验。

6、对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。

7、给水、采暖、燃气管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性试验。

8、钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试、逐个标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，双方签字确认，贴验讫封条。

八、接管验收期间工作安排

1、安全：，由项目部委托进行监管，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接收后的人员配备和岗位设计准备。

2、维修：对预交房屋及附属设施、公共设备设施完好状态进行统计，为保安提供管理依据。制作设备房及设施维护、运行配套物品：规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公用品用具准备。统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。

九、其他

1、社区地址和房屋幢、单元、户地址编号得到有关部门确认

2、如发现遗漏工程按《工程遗漏问题处理程序》问题处理

万科项目接管验收方案篇2

一、早期介入工作方案

在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：

一、保安管理方案

在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场；

e.严禁携带危险物品进入商场；

f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商场内的可疑人员进行检查防范；

d.商场安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

二、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商场装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

三、公共区域设施设备管理方案

1、设施设备管理方案

电梯在装修期间实行保护性管理；

商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方

案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

草拟人：周卡

物业接管验收计划篇3

四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间

确定物管费的起计日期前期工程遗留问题的解决

办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：项目批准文件用地批准文件建筑执照

拆迁安置资料房地产平面图面积测绘报告

小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书

卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证 △．工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告

工程合同及开工、竣工报告工程预决算清单图纸会审记录

工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）

提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款出示政府有关职能部门验收证明提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料提供必要的专业技术介绍和培训提供所有测试、检验和分析报告清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：严重违反国家有关法规

未能通过有关政府职能部门的验收工地与交付物业不能有效隔离机房不能完全独立封闭

其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：

承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理入住阶段

1.入住准备阶段注意事项：

1.1物业办公室选址、装修具备使用条件 1.2开办费、预算

1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。1.4入住前培训。

1.5确定建设方工程质保金的留存方式。1.6相关工作的苟洽。1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

2.入主阶段

2.1入主阶段主要工作内容

2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）

d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。

2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。

a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。

b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。

c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。d.结合实际情况协助其他部门完成工作。

2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。

b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。

c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。2.1.4日常服务工程组（运行组）a.业主二装的咨询和申请手续的审批 b.日常维修、巡视。

c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。

2.1.5日常服务客服组（运行组）a.业主二装的咨询和申请手续的办理 b.接待来访业主的咨询和来电

c.负责入住现场的综合事务性工作； d.整理并装订当天业主入住档案； e.录入业主信息、报修内容等。2.1.6秩序维护部

a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。c.负责维持物业服务中心内部秩序。

d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。

e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。

f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。2.1.7环境部

a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。3.注意事项

3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。

3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。

3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。

3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。

3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。3.2保洁基本要求 a.入住大厅保洁： 1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放； 2）负责室内及室外地面的清扫；

3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换； b.办公、生活区保洁：

1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话； 2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹； 3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。

c.小区保洁：

1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。

2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。4）负责楼道杂物的清理。

5）负责垃圾的收集、集中、转运。

6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。

7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。物业接管验收的依据及方式

物业服务企业在接管验收过程中，应依据《物业管理条例》、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》、项目图纸资料、管理委托合同、国家标准、行业标准进行接管。认真研究图纸资料，掌握标准，从物业使用和维护的角度有理有据地提出建议。

《物业管理条例》第二十八条、第二十九条明确规定了物业服务企业承接物业项目时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下例资料：总平面图、设备竣工图等。《房屋接管验收标准》主要内容为物业服务企业应接收的图纸资料及接管验收的标准。

物业的接管验收方式分为：分期验收、单项工程验收和全部验收三种形式，不同的接管方式可根据入住时间和施工进度进行调整。

物业接管验收的主要工作内容

物业服务企业接管验收的主要内容包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。

例如：接管验收计划，项目负责人应了解管理委托合同内容和范围，根据甲方（委托方）入住的时间及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间，绘制接管验收统筹图，使接管验收工作有条不紊的进行。

物业接管验收过程中应处理好几个关键问题

项目负责人在接管验收工作中应注意处理好与项目的开发商、业主、监理公司、总承包商、工程分包方之间的关系。在接管验收阶段，项目负责人应关注并予以妥善解决从使用和维护的角度提出一些意见和建议时，和上述其中一方发生矛盾冲突。

项目负责人应该高度重视图纸资料的接管工作，图纸资料是项目管理的基础，也是今后管理创优的需要，此方面工作应努力得到发展商或业主的支持。

物业设备设施的调试工作应该在接管验收阶段进行，物业相关人员应该掌握正确的操作方法，为今后运行打基础。有的发展商认为已经做了竣工验收，设备设施的调试没有必要，有的发展商甚至会以费用问题加以阻止。物业接管验收工作验收在前，接管在后，它是物业从业人员了解系统、掌握操作的关键环节，也是验收的重点。若调试不进行，物业从业人员得不到培训，系统也就无法发现问题。

从物业的使用角度及维护角度进行项目验收，看其是否满足业主的需求，那么设计缺陷如何整改？在提出问题的同时，项目负责人还要组织专业人员拿出能让发展商接受的解决方案并实施。

万科项目接管验收方案篇4

上海区域 2006年01月

总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 第一部分：销售

1、销售培训 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4

2、销售流线 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5

3、销售说辞 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6

4、销售方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

5、销售文件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

6、价格制定 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划

1、媒体推广 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10

2、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11

3、示范区包装

1）导示系统 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 2

总则（说明）：

适用范围：适用于上海万科房地产集团华东区域（除上海以外，以下不再说明）各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。

规定目的：为加强对华东区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。

第一条责任人

1.方案执行人：华东区域营运中心营销组各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并负责督促检查意见的落实。

2.稽查负责人：华东区域营运中心营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检查结果和意见。

3.检查结果责任人：各项目专案经理具体负责检查意见的落实。

第二条检查方式和内容

1.采取开盘前进行三轮检查的方式进行，分别为开盘前一个月、开盘前半个月、开盘前三天。2.检查中各检查人需按照检查表进行检查，并提出分项的检查结果和意见。

3.检查内容主要是开盘前销售和企划两大类各项准备工作进度（营销费用控制也在此范围内）。

第三条检查流程

1.检查人赴案场检查各项内容（带“*”号的为开盘前必须完成工作）；

2.检查人根据检查情况对各节点进度和工作内容进行了解，提出分项检查结果和意见； 3.区域中心营销负责人确认检查结果和意见；

4.检查结果下发被检查公司营销部经理和案场专案经理； 5.根据检查意见进行整改，检查人进行督促。

第五条说明

1.本规定修改与解释权归上海万科房地产集团华东区域营运中心营销组。2.本规定服从于上海万科房地产集团相关制度。3.本规定为试行稿，2006年6月底前。

第一部分：销售

1、销售培训*

 标准内容：制定相应的销售培训计划并按照计划内容实施



标准说明：计划内容为一名新人从进公司到能够上岗所经过的培训包括

公司新职员培训，销售基础知识、销售手册、销售方案、销售文件等知识培训。培训完成以后，区域中心将以抽查的方式对销售员进行笔试和口试的考核，成绩需达到合格以上。

 完成时间：客户积累前半个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）

 参考案例：

案前培训作业指引销售培训计划

2、销售流线*

 标准内容：确认销售流线并完成销售流线图



标准说明：销售流线是指销售员接待第一次到访的客户线路，它包含开

 完成时间：

 参考案例：

3、销售手册*

盘前是否设置示范单位、工地内实品屋、示范区。如果设置，则需要确定销售大厅内部、销售大厅至示范单位、销售大厅至工地的销售流线图。

客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息） 标准内容：制定完成销售手册

 标准说明：销售手册是专门提供给项目销售人员使用的，不对外公开的，关于项目各项内容描述的公司纲要性文件。任何关于项目的对外宣传内容，都应当与销售手册中的描述一致，它还需包含销售说辞及答客问。销售说辞是指针对接待客户的过程中的各个节点制定专门的销售说辞，如带客户去示范单位途中需介绍的内容。答客问则是在接待客户过程中遇到的疑难问题，针对每个问题制定相应的应答。

 完成时间：客户积累前半个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）

 参考案例：

销售手册作业指引北区IB销售手册

4、销售方案*

 标准内容：制定完成销售方案

朗润园整体销售说辞销售答客问

 标准说明：根据客户积累情况，确定销售方案。销售方案的内容包括销售实施细则、开盘人员安排配套使用的所有表单。

 完成时间：开盘前半个月

 参考案例：



认购方案指引

5、销售文件*

 标准内容：收集地方房地产相关法律文件、制定取得五证的时间表、确定标准合同范本

 标准说明：房地产相关法律文件主要为当地的《商品房销售管理办法》；五证指土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证；合同范本里还需包括前期物业管理协议、公共契约等签约需要的全部文件。

 完成时间：开盘前一个月

 参考案例：

认购协议无锡市城市房屋权属登记管理办法

无锡市商品房销售管理实施细则买卖合同样本

五期临湖轩签约须知

6、价格制定*

 标准内容：价格定稿

 标准说明：在定价之前应做好定价前的价格市场调研，开定价专场讨论会制定定价原则等，营销部在初稿完成后组织进行一次价格专题汇报会，根据汇报结果最后形成终稿报审。

 完成时间：开盘前两周

 参考案例：

第二部分：企划

1、媒体推广

 标准内容：定价流程作业指引

1.1户外媒体计划*

1.2报纸媒体计划*1.3电视媒体计划

定价计划

1.4网络媒体计划* 1.5 SP活动计划* 1.6 其它媒体计划

 标准说明：计划内容需包括推广媒体的合作单位、合作方式以及媒体投放的详细推广明细。其它媒体计划包括当地特色的媒体通路，如：广播、杂志、当地的房产期刊等媒体的推广计划。

 完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）

 参考案例：

营销计划编写指引B1大高层推广计划

2、销售道具及销售资料

 标准内容： 1.1销售道具制作计划*

1.2销售资料制作计划*



标准说明：销售道具制作计划包括模型、表板、多媒体展示等分项计划，其中需确定样式、数量、大小、合作单位、制作的时



完成时间：



参考案例：

3、示范区包装 1)导示系统*：



标准内容：



标准说明：间节点。销售资料制作计划包括楼书、户型图、销售海报、DM单等分项计划，其中需确定样式、数量、合作单位、前期文案准备、制作的时间节点。销售道具及销售资料中需运用到的提示性标准文字请参阅附件三。

客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）

案前工作进度表.xls

引导客户到达售楼中心、样板间、示范区的整套包装方案及时间节点

导示系统包括：高炮、道旗、精神堡垒、园区内指示牌、售楼中心前指示牌等



完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）



参考案例：

魅力之城示范区导视系统包装计划（高炮，无锡）（道旗，无锡）

（精神堡垒，无锡）（园区内指示，无锡）

（售楼处前指示，无锡）

2)售楼中心包装*：

 标准内容：售楼中心内部整套的包装方案



标准说明：售楼中心内部包装包括：顶棚、廊、地面、墙、柱等，另外，还需有政府、集团规定的售楼处规定公示的内容：五证、营业执照、房地产权证、城市商品房预售管理办法、购房合同范本、前期物管协议、代理机构《营业执照》（委托销售代理情况下展示）、红线外一公里示意。售楼中心中需运用到的提示性标准文字请参阅附件三。

 完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）



参考案例：方案内容请参阅导示系统案例。

（顶棚，无锡）（廊，无锡）（地面，无锡）（墙，无锡）

（一公里范围内示意，无锡）（五证，无锡）（商品房预售管理办法，无锡）（购房合同，无锡）（周边配套，无锡）

3)销售通道包装*：

 标准内容：销售通道的包装方案



标准说明：售楼处内通向样板间、合同室、财务室的导示，售楼处通向样板间的道路包装，拐弯、分峦口的导示，工地内销售通道、楼梯间、休息平台的包装等。



完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）

 参考案例：方案内容请参阅导示系统案例。

（分峦口，无锡）

（路端，无锡）

（拐弯，无锡）

（楼梯间，无锡）（工地内销售通道，无锡）

4)工地外围包装*：

 标准内容：工地外围的包装方案



标准说明：工地包装包括：工地外立面、工地与展示区域的分隔、工地与市政道路分隔的包装。



完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）



参考案例：方案内容请参阅导示系统案例。

（楼体外立面，无锡）（工地与展示区域分隔，无锡）（工地与市政道路分隔，无锡）

5)示范单位包装*：

 标准内容：示范单位的包装方案



标准说明：示范单位的包装包括：参观路线导示、参观须知、户型示意图，样板间内突出卖点介绍等。示范单位功能标识汉英对照标准用语请参阅附件二。示范单位中需运用到的提示性标准文字请参阅附件三。

 完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）



参考案例：方案内容请参阅导示系统案例。

（参观路线导示，无锡）（参观须知，无锡）（户型示意图，无锡）（突出卖点介绍，无锡）

6)商业街区包装*：

 标准内容：商业街区的包装方案



标准说明：商业街包装包括：橱窗、店招、灯光、指示牌、户外部品。



完成时间：客户积累前两个月（客户积累指开始接待客户并对外公布本项目信息）



参考案例：方案内容请参阅导示系统案例。

（橱窗，成都金色家园）（店招，上海朗润园）（灯光，上海朗润园）

16（指示牌，上海朗润园）

（户外部品，上海朗润园）

附件一：区域中心开盘前预控表

区域中心开盘前预控方案表

附件二：示范单位功能标识汉英对照标准用语（按实际需要选用）

示范单位功能标识汉英对照标准用语.do

附件三：规范法律文本：

物业接管验收全攻略篇5

物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。

①.分期验收

分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,每当一批房屋建成并经过竣工验收后,开发商为了加快资金的周转,急于交付业主使用,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用,发挥其投资效益。②.单项工程验收

工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等,然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。

③.全部工程验收

全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时,便是采用此方法。该公司推行ISO9001:2000国际质量管理体系。在接管刺桐豪园时,制订了自己的标准,他们的标准是在参照建设部《房屋接管验收标准》的基础上,根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据,同时也为具体操作带来了便利。

其工作程序如下图:

公司领导下达接管验收指令

↓

公司组建接管验收小组

↓

作好接管验收准备

↓

进行资料验收移交

要求正确、真实补齐资料

验收是否合格

(是)↓(否)

进行硬件设施、设备验收

要求开发商限时整改

是否合格

(是)↓(否)

记录归档

接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。

①.接管验收的准备工作

新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

在接到公司领导的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。

②.资料的接管验收

开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

③.硬件设施、设备的接管验收

a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有:主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。

对主体硬件的接管验收,主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。

对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏;楼面有无空鼓,是否露筋;内墙面面层有无剥落、裂缝,有无污渍;门窗是否开启自如,有无晃动和裂缝,位置是否准确,有无翘曲变形;电器插座、开关安装是否牢固;水表、电表安装是否牢固,有无损伤,读数是否正常;给水设施有无渗漏、锈迹,压力是否足够;地漏、排水管道接口是否密实,有无渗漏、堵塞现象,排水是否流畅。验收时如发现问题,记录在案,并要求开发商整改,直至合格。

b).公共配套设施接管验收的主要内容包括:天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

对公共配套设施的接管验收,主要验收道路路面是否平整,有无水泥块、断裂;消防箱标识是否清楚,玻璃是否完好,消防设施配件是否齐全,消防管标识是否明显,有无漏水,水压是否充足;该小区的停车场为地下停车场,所以检查照明是否充足,标识是否清楚,安全设施、排水设施是否良好;小区花园绿化的树种、绿化水管布局的合理性,绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题,及时向开发商提出意见,要求整改。

c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符,配件是否齐全,工作状态是否良好运转等。

对变配电设备的验收,以设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收,以以设备型号、数量与移交清单相符,动行平稳,安装符合规范,有电梯运行准运证,机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮为验收标准。

总之,硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

④.接管验收遗留问题的处理

a).遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》(附件一)中并交开发商相关人员签字确认;对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》(附件二)中并交开发商相关人员签字确认。

b).对资料遗留问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补齐,必要时公司领导应当协助进行。

c).对物业硬件设备、设施遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

⑤.《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

接管验收应注意的问题

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节,管理公司要高度重视,严格把关,物别要注意以下事项:

①.接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程,但并不意味着接管验收就没有问题.竣工验收是从大方面把握质量关,许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等,这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时,却要将类似这样的细小问题逐一列明,要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明,在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。②.现实的接管验收少有整个物业同时移交

虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用,但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面,调试验收合格一项就移交一项,今天接管了电梯系统,几个月后又接管空调系统,至于消防系统的移交可能更迟。因此,物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管,不然就要背着责任走。

③.接管验收一定要定明接管日期,以便划清责任界线

物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责,如在保质其内,非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管,使物业管理公司接管后的设备保持期缩短,物业管理公司应将开发商提出,争取补回原来保质期。

验收资料的收集整理

资料收集整理的程序

物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大,如果没有遵循一定的程序,会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作,物业管理公司一般按以下程序进行:

①.制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广,如果没有制订一个计划,难免会有一些资料漏掉。走好这一步,具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好计划,应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。

②.深入现场,实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前,要下到物业现场,按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况,并记录在案,使物业管理公司做到自己心里有数,以便于在资料移交时,考察资料的准确性、真实性。

③.资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时,应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照,必需是相符才可以签字接管。如果不相符,出现资料不全、不准确或不真实等问题,应责返开发商,并要求开发商补全。

④.资料的整理。资料移交接管完以后,应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架,然后根据目录内容将资料分类整理,归纳到各个目录下,并进行装订。对每一类的资料进行命名,并在每一类首页注明简要内容,以便于随时调用。

⑤.资料的存档。移交收集到的资料整后,应将资料复印两份,一份送往公司行政部存档,另一份留存该小区管理处存档,以便于今后的小区管理。

资料收集整理的形式

资料的表现的形式有很多种,并不仅仅局限于文字,我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。如小区分布图,可用彩色图片加以美化;小区内的户型可用户型结构图加以表达;小区内不同户型的数量,可用柱状图、砌饼图等图表表示;机电设备的调试报告数据,可用柱状图、曲线图等加以表现;还有一些设备设施无

法用文字描述,可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式,这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用,则要视各公司的特点及具体情况而论。

资料收集整理的内容

在接管验收时,开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料:

①.物业产权资料:包括项目开发批准报告;规划许可证;投资许可证;土地使用合同;建筑施工许可证;用地红线图。

②.综合竣工验收资料:主要包括竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);建设工程竣工验收证书;建设消防验收合格证;公共配套设施综合验收合格书;供水合同;供电协议书、许可证;有线电视合格证;通信设施合格证;电梯准用证。

③.施工设计资料:地质报告书;全套设计图纸;图纸会审记录;设计变更通知单;工程预决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收记录;沉降观测记录;其他可能会影响将来管理的原始记录。

④.机电设备资料:机电设备出厂合格证;机电设备使用说明书(要求中文);机电设备安装、调试报告;设备保修卡、保修协议。

⑤.业主资料:已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;已购房业主的付款情况或付款方式。

完善竣工验收的必要措施

反复验收

现在的验收程序,一般是这样的:首先是开发、承建单位介绍情况,然后由专家们分专业下现场验收,之后重新聚集,分专业讲评、打分、定级,由开发、承建单位表态,最后在验收报告上会签,并对需要整改的项目提出处理意见。

讲评时应详细地做好记录,并搞一个验收纪要;对于存在的问题,应列出整改一览表,并定出整改期限。期限结束后,应对存在问题的再次检查,直至完全整改完毕为止,再发合格证。否则,很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场,给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。

意见及时

在讲评之前,验收部门应与物业管理公司合议一次,理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染,或通过参加前期介入,对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的,他们的意见很有参考价值。

物业管理公司在合议时,应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面,事后再提整改意见,那是白费心机的。“人家建设局都通过了,你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”,包括承建单位在内,没有人会理你的。

验收全面

目前的验收,对室内的装修、水电设施看得比较多,而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致,化粪池和排污井的规格是否规范,水电表的厂家、型号是否为推荐产品,停车场、道路是否符合要求;避雷系统是否可*,等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此,应引起重视,避免顾此失彼。

科学验收

戴德梁行房屋接管验收标准篇6

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作业规程

房屋接管验收标准

DTZ/GZ/PM/ DTZ/GZ/PM/

版本：第修订次：状态：发文号：版

批准

日期

审核

日期

编制

日期

****年**月**日发布

****年**月**日实施

一．房屋接管验收标准

二．楼宇接管验收计划表

三．楼宇接管文件资料一览表

四．单元验收交楼表格

五．验收遗漏工程记录表

作业规程房屋接管验收标准

文件编号：DTZ/GZ/PM/ 版本：第版

房屋接管验收标准

1．目的为保证所接管房屋的质量，维护广大商户的利益。适用范围适用于新建房屋及原有房屋的接管验收。验收标准 3．1 新建房屋接管验收标准 3．1．1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

3．1．2 接管验收应具备的条件建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格；供电、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号经有关部门确认。接客验收应检索提交的产权资料项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料。接管验收应检索提交的技术资料

2．3．

3．1．3

3．1．4

第1页，共 11 页

作业规程房屋接管验收标准

文件编号：DTZ/GZ/PM/ 版本：第版

竣工图——包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质

勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预结算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收说明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水的试压报告。3．1．5 3．1．6 3．1．7 接管验收程序建设单位局面提请接管单位按管验收。接管单位按“3.1.2”、“3.1.3”“3.1.4”条进行审核，、对具备条件的，应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同建设单位按“3.1.11”条进行检验。对验收中发现的质量问题，按“3.1.12”条处理。经验收符合要求的房屋接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。质量与使用功能的检验 A．主体结构

3．1．8 3．1．9 3．1．10

3．1．11

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作业规程房屋接管验收标准

文件编号：DTZ/GZ/PM/ 版本：第版

地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋砖结构设计规范的规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范的有关规定；凡应抗震设施的房屋必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。B．外墙不得渗水各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水、不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部分应设置屋面检修孔；阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

D．楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；卫生间、阳台、洗手间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏；木楼地面应平整牢固，接缝密合。E．装修

第3页，共 11 页

作业规程房屋接管验收标准

文件编号：DTZ/GZ/PM/ 版本：第版

钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，产应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。F．电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密，可靠，使客路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M? /KV。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低村电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时，应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。G．水、卫、消防

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管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过 8m 并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污和接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐全、制动灵活；水泵安装应平稳，运行时无较大振动；、消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。H．附属工程及其它室外排水系统的标高、窖井（检查井）设备、管道坡度，管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈；化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。中间不应有积水、空鼓和断裂现象；房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定；挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达至应有的质量和使用功能要求。3．1．12 质量问题的处理

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影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直到合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理；对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

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楼宇接管验收计划表

楼宇名称地址验收目的便于管理、确保安全、美观楼宇幢共套及其配套公共设施。设备设施：配电房座；电梯部；发电机台及相关设施： □泵房系统 □冷冻系统 □消防系统给排水系统组长：资料组：验收组成员及分工土建（绿化）工程组：机电设备设施组：其化：副组长：负责人：负责人：负责人：发展商验收时间

验收范围

验收项目：

验收项目及计划安排

说明： “验收项目及计划安排”如不够写可另附纸。编制：日期：批准：日期：年月日

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楼宇接管文件资料一览表楼宇接管文件资料一览表

序号 1

资料名称数量 1 项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料技总平面图

术建筑图资结构图料设备图纸附属工程图纸隐蔽管线图纸地质勘察报告工程合同及开、竣工报告工程预结算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明住钢材、水泥等主要材料的质量保证新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、煤气、卫生器具、电梯、中央空调、变电站等设备的检验合格证书及维护与使用说明书砂浆、混凝土试块试验报告供水、供气的试验报告

总页数

移交日期

备注

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作业规程房屋接管验收标准竣工综合验收合格证书

文件编号：DTZ/GZ/PM/ 版本：第版指由规划局为主，建委、市政、公安等主管部门参加的综合验收合格核发的证书审批：

移交人：

接受人：

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单元验收交楼表格

商场日客户名称法人代表 1 土移 □木门(□锁匙(□地板 □冷气机位其他： □电源总制 □电源插座 □灯制 □电视插座 □电表其他：单元日期：二零零面积电话备注()把年月建 3 4 1 □分制 □漏电开关 □电表水 2 3 □灯座 4 □电话插座 □信息口 □对讲系统电 5 □水表 □煤气表 □水制 6 电表表底水表表底煤气表表底声明：

1、本人/本公司/我等确认已收到《业户手册》及《装修守则》各壹本。

2、本物业经本人/本公司/我等确认无误，自即日起，本业户已是该物业之合法持有人/使用人。

3、本人/本公司/我等愿意遵守《业户手册》及《装修守则》所载的内容及条文，并承诺交付一切有关费用。业户签名、签章：

联系人交设备)扇 □玻璃门()扇 □门锁)条 □内墙 □天花

移交人签名、签章：

本表两联：

一、管理处存档

二、业户存档

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验收遗漏工程记录表

座层单元