万科项目营销 6大关键动作

2024-10-22

万科项目营销 6大关键动作（共10篇）

万科项目营销 6大关键动作篇1

万科:项目营销6大关键动作

为了统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，万科制定了项目营销节点操作指引及成果标准。该标准依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。

一、市场定位阶段操作指引及成果标准

1.项目定位工作执行计划

（1）项目定位工作小组

①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组。

②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。

③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。

（2）定位工作总体方向和思路

①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路

③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点

④形成定位工作务虚会会议决议。

（3）定位执行和审核计划

①根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划。

②拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划说明。

2.项目基础资料

（1）宗地区位与交通

①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况。

②表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况。

（2）宗地基本指标宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。

（3）环境及地表现状

①宗地红线范围及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。

②宗地红线范围内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。

（4）生活配套与大市政配套

①宗地生活配套现状及未来规划情况。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。

② 宗地大市政配套现状及未来规划情况。主要描述为施工与居住需求需要扩容与增加的情况。3．宏观市场分析

（1）宗地所在城市房地产发展主要脉络。

①政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。

②阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响，及现阶段呈现的主要脉络。③重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。

（2）3－5年城市房地产供求走势

用图表形式表现城市3－5年宏观市场发展状况并作简要评述。

包括：GDP走势、人均可支配收入走势、商品住宅竣工量走势、商品住宅销售量走势、商品住宅价格走势。

（3）宗地所在片区房地产市场供求特征

①综述片区房地产供应特征。主要从以下几个方面描述：项目规模与开发总量、产品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。

②综述片区房地产需求特征。主要从以下几个方面描述：客户特征、需求偏好和价格承受能力等。4.竞争调研

（1）竞争项目产品信息

①竞争项目规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总

②竞争项目建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。（竞争项目是指片区内或其他片区与本项目可能的目标客户存在相似性，可能与本项目产生竞争的代表性楼盘。）

（2）竞争项目客户特征

客户基本特征；项目中客户认可的方面；该项目中客户希望改进的方面。

（3）竞争项目价格及销售情况

价格及价格走势；消化量及销售周期项目推广特征。

（4）竞争市场集合特征

综述竞争市场集合特征。包括：产品特征、客户特征及销售特征。

（5）商业专题研究

当社区商业配置面积等于或大于8000平米时，需要针对商业建议进行专项研究，形成商业专题报告。

5.典型楼盘调研

（1）典型楼盘产品信息 ①典型楼盘规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位数等。

②典型楼盘建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、单体指标、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。

（典型楼盘是指当地市场上，在产品、成本、推广上对项目具有借鉴作用的楼盘）

（2）典型楼盘客户特征

①客户基本特征

②该项目中客户认可的方面

③该项目中客户希望改进的方面

（3）典型楼盘推广及销售特征

①价格及价格走势

②消化量及销售周期

③项目推广特征 6.客户调研根据各项目实际，选择特定样本总体、确定调研方法和内容，调查以下客户信息：

（1）客户基本特征

①客户人口特征。包括但不限于：年龄区间、家庭结构等。

②客户社会特征。包括但不限于：文化程度、职业类型等。

③客户经济特征。包括但不限于：家庭年收入等。

④客户目前居住状况。包括但不限于：房屋性质、居住面积、交通出行方式等。

⑤客户其他特征。包括但不限于：客户来源、置业目的等。

（2）客户置业偏好

①客户购房关注点排序。包括但不限于：价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。

②客户关注点偏好。包括：楼型偏好、户型及面积偏好、车位偏好、交楼标准偏好、商业、文体、会所、教育、交通、金融邮政、医疗卫生等配套偏好。

（3）客户置业价格承受能力

统计客户购房均价、总价的承受能力。

7.协作完成《项目定位报告》

本节点完成参考工时为40－60天。

8.市场反向论证

（1）当概念设计或方案设计阶段，产品出现创新性突破可能，而且这种突破可能与原客户定位和产品建议存在明显差异时，同时该方案在设计指标、经济指标方面比原定位方案更优的情况下，由设计专业向集团企划部提出市场反向论证的申请。

（2）集团企划部召集原定位评审成员，研究决定是否进行市场反向论证。如果会议决定维持原定位结论，则由集团企划部知会区域中心和一线公司按原定位和原方案继续。（该环节工作也可以通过邮件形式进行）

（3）如果会议决定对新方案进行市场论证，则由集团企划部组织或授权区域中心组成新方案论证协助小组，同时知会一线公司组成新方案论证工作小组，执行论证工作。

（4）集团企划部召集新方案市场论证评审会，对新方案的市场可行性进行评审。

二、销售指导书阶段操作指引及成果标准

1.项目销售总体目标和分期销售目标

（1）项目销售总体目标

包括总体销售周期、销售面积、销售均价、销售金额和项目利润。

（2）项目销售分期及各期销售目标

①项目销售分期。包括各期销售区域、产品类型、主力户型。②各期销售目标。包括各期销售均价、销售周期、销售面积。

（3）项目当年销售目标

项目当年销售目标。包括该销售区域、产品类型、主力户型、销售均价、销售面积、销售金额。

2.确定首期入市时间和示范区要求

（1）项目首期主要工程节点时间计划

①首期主要工程时间节点。包括：首期开工、首期达到预售条件。

②示范区主要工程时间节点。包括示范区开工、示范区竣工、示范区达到开放条件。

（2）主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择 ①主要竞争对手本关键销售节点预测。包括：产品发布、排号认购、公开发售、现场开放、重大促销或公关活动等。

②确定首期入市时间。

（3）项目首期开盘条件要求

①首期示范区范围。图示表现首期销售大厅、销售流线、示范单位展示区及其他开盘计划展示的区域。

②首期示范单位展示条件要求。包括：楼栋/组团、户型、效果、预算和完成时间等要求。

③销售大厅展示条件要求。包括：功能分区、效果、预算和完成时间要求。

④首期开盘时配套条件。包括：道路、公交、教育及其他配套条件要求。

3.确定项目销售关键节点时间表

（1）项目首期开发关键节点时间计划

项目设计、工程、报批报建关键节点的时间计划。

（2）项目营销节点时间计划项目营销节点时间计划。包括从项目定位完成到公开发售的时间节点。

4.明确项目销售方式

明确项目销售和代理销售的方式。即明确发展商自己组建销售队伍销售或者选择中介公司代理销售，还是发展商和代理商联合销售等方式。

5.制定营销费用初步预算

（1）项目总体及首期经济指标

①项目总体销售金额

②项目首期销售金额

（2）项目总体及首期营销费用初步预算

①预测营销费用占总体销售金额比例

②估算总体营销费用及首期费用额度

（3）编制首期《营销费用指导书》初稿

根据首期销售任务，和首期营销费用初步预算，完成《营销费用指导书》初稿。

6.完成《项目销售指导书》

本节点完成参考工时为30天。

三、广告提案阶段操作指引及成果标准 1.《项目营销陈述》

（1）项目开发主题及设计陈述

①项目开发主题陈述。总结项目定位阶段对开发主题的陈述。

②项目设计陈述。总结方案阶段的设计陈述。

（2）项目竞争态势陈述

①同细分市场竞争环境评述；

②典型竞争项目竞争威胁评述。

（3）目标客户陈述

①目标客户特征描述。②总结目标客户的消费心理和价值偏好。

（4）形成《项目营销陈述》

①项目利益点提炼，并按照排他性、比较优势性排序；

②项目劣势描述，并按照固有劣势、比较劣势进行排序；

③公司层面对该项目的产生的经济收益、社会影响力的期望；

④综合以上描述，总结该项目方向性营销任务和实现手段。并以关键词形式形成该项目的营销陈述。

2.《广告委托任务书》

（1）产品基本描述

（2）项目营销陈述

（3）广告招标事项约定

①招标说明及合作思路约定

②回标及汇报时间要求

③其他应注意事项

（4）广告回标内容

①项目推广主题及主题平面表现

②项目案名、LOGO、广告语及平面表现

③项目推广策略及媒体策略

④项目小组组成及成员介绍

⑤合作报价及合同文本。

3.广告发标和回标

（1）广告发标

通过广告任务书的形式向三家以上符合项目推广要求的广告公司进行广告代理业务招标。

（2）广告答疑会 ①在广告标书发出后3个工作日内组织有各广告公司参加的统一答疑会。

②在广告标书发出后18个工作日内组织各广告公司二次答疑会。

（3）广告回标

①在规定时间内接受回标。

②检查回标质量，确定并约定提案时间和地点。

4.广告提案及评审

（1）广告提案

①组织由公司总经理参加的广告公司提案会议。

②广告公司汇报提案内容。

（2）广告评审

①甲方与会人员提问

②广告公司解答 5.《广告提案评审意见书》

（1）广告提案内部评议

①召集由集团领导或其授权代表、区域公司领导及对接人、公司总经理、营销部负责人、项目部负责人、项目营销负责人及其他需要参与评审的成员参加内部评议会议。

②各成员发表专业意见。

（2）《广告提案评审意见书》

根据内部评议会决议，形成《广告提案评审意见书》。3400多种住宅户型cad图库尽在《特赖户型宝典》

6.确定中标提案

确定中标提案，本节点完成参考工时为30天。

四、推广主题和策略阶段操作指引及成果标准

1.项目推广主题和策略

（1）项目营销陈述修正结合广告提案，修正项目营销陈述。

（2）项目推广主题

①基于项目营销陈述，结合目标客户及市场竞争状况，提炼项目推广主题。

②基于项目推广主题，形成项目的主题形象和主题广告语。

（3）项目推广策略

①项目推广核心诉求

②项目推广节奏安排

③项目推广渠道策略

（4）项目推广创意：平面视觉创意。如：户外、报纸广告、包装创意。

①视频音频创意。如：电视、广播创意。

②互动媒介创意。如：网络广告创意。

③公关活动创意。如：事件、新闻活动创意。2.项目案名、LOGO和VI

（1）项目案名

①项目目案名原则性要求。项目的案名需要符合当地地名办的要求，符合当地文化习惯，满足新颖性、恰当性、词义清晰性和无歧义性的基本原则。

②万科项目案名库。

（2）项目LOGO

①项目LOGO 原则性要求。项目LOGO除了保证和项目定位的契合感之外，还需要满足推广和包装的延展性。

②万科项目LOGO库。

（3）项目的VI系统

①项目VI清单。

②万科项目VI库。

3.本节点完成参考工时为45天。

五、市场推广方案阶段操作指引及成果标准 1.产品及竞争态势研究

（1）竞争态势调研

①项目销售周期内竞争项目基本情况。重点分析项目销售周期内市场竞争环境，主要包括：

项目所在的片区的市场当期供应情况，特别是可比项目供应、产品构成、价格策略、推广策略等。

与项目所在片区存在竞争的其它片区的市场当期可比项目供应情况；

整体市场可比项目供应情况。

②项目销售周期内市场竞争态势综述。

通过对市场竞争环境的分析，结合本项目产品特点、户型体量和面积配比等对项目销售周期内可能面临的直接市场竞争趋势作出预测。

（2）产品研究

①目标客户描述。总结目标客户的消费心理和价值偏好。

②项目开发主题及规划设计综述。

③项目产品主要构成和特点。包括：产品类型、户型特点、功能性配套、规划和建筑特点、交楼标准等。

2.销控计划

（1）总体销售节奏安排

①开盘确切时间选择。基于以下三方面考虑确定项目开盘时间：对销售周期内市场竞争环境的描述和竞争趋势的预测；考虑项目工程进度；项目推广入市时间和推广周期要求。

②总体推盘节奏安排。通过对片区市场环境和自身产品的综合审视，并结合当地市场推盘经验，确定项目的总体推盘节奏，应包含但不限于以下四个主要阶段：启动、开盘、持销、尾盘。

③总体价格策略和定价参数。

（2）各阶段销售推盘具体安排

阐述各阶段的推盘时间、产品构成、价格策略和区间分布以及阶段的销售目标确定。

3.营销推广计划

（1）营销推广主题和策略

①描述推广主题。包括：推广形象描述和视觉表现。

②描述推广策略。包括：推广核心诉求、推广节奏安排和推广渠道策略。

（2）分阶段营销推广执行方案

基于项目推广主题和思路，配合销控计划，提出整体营销推广执行方案。包括：分阶段推广诉求。分阶段推广渠道组合。分阶段推广创意及表现。

4.示范区包装计划

（1）示范区包装总体要求

①包装范围要求。包括红线内各功能区域形象、氛围营造性包装、交通流线导示性包装和红线外交通导示性包装。

②包装效果要求。结合项目推广要求，提出现场的包装要求，并结合平面效果表示。

（2）各功能区域包装条件：

① 销售大厅包装内容。

② 销售流线包装内容。

③示范单位及示范组团包装内容。

④ 其他展示区域包装内容。

（3）示范区包装执行计划

可以在示范区总平面上图示各功能区域的划分、销售流线及包装位置、内容、时间计划等。

5.营销费用计划

（1）项目营销费用使用特点

①营销费用使用分布情况

②营销费用使用周期性分布

（2）《项目营销费用指导书》

6.《项目市场推广方案》

本节点完成参考工时为30天。

六、开盘阶段操作指引及成果标准

1.开盘前形象/概念导入

1）开盘前宣传策略

①前期形象推广目标。包括项目形象确立、建立项目知名度、辅助客户积累等目标。

②前期形象推广导入时机选择。结合推广目标和市场周期性特点确定形象导入时机。

③前期形象推广形式及媒体组合。确定形象导入的形式，如：产品发布会、品牌巡展会等事件形式；或是主题视觉形象媒体发布形式。同时明确主要的媒体组合。

④前期形象视觉表现。项目主题形象的平面表现和电视形象广告等表现。

（2）开盘前形象导入

执行开盘前宣传策略，通过特定的导入形式和媒体组合，在市场上树立项目的可识别性形象。

（3）开盘前产品导入基于开盘前宣传策略，选择适当的传播渠道，传播项目的产品信息。

2.客户积累

（1）客户积累方案

①客户积累及消化方式

②客户积累周期

③客户积累优惠方式

（2）客户积累成果分析和应用

①分析客户积累成果。包括对已积累客户的产品需求、价格承受能力、认知渠道、客户特征等进行统计分析。

③应用分析结果对项目市场推广方案和开盘销控计划进行修正。

3.完成开盘内部控制类准备工作

（1）销售手册编制

（2）开盘销控方案

①开盘价格方案。包括：入市均价选择、定价参数、高低价差、后期价格走势以及具体价格表。

②开盘推盘分布和产品构成。开盘首推区域分布、产品类型、户型构成等。

③开盘优惠措施。

（3）开盘现场组织方案

①开盘现场布置。主要包括各开放区域的接待布置、展示布置、活动参与布置等。

②开盘现场参观流线。主要标明现场来访客户从进入项目入口到离开项目出口的活动流线组织。

③开盘现场认购流程。包括从参观、接待、讲解、选房、计算价格、落定、签约等一系列认购流程。

④ 开盘现场人员安排。包括现场指挥人员、协调人员、入口迎宾人员、流线指引人员、参观讲解人员、销售接待人员、认购书办理人员、按揭办理人员、后勤人员等人员安排。

（4）销售队伍组建和人员培训

①组建销售队伍。② 定期组织销售人员培训及考核上岗。培训内容清单如：销售手册、产品介绍。4.完成开盘现场展示类准备工作

（1）模型制作与安装

①模型形式要求。包括整体规划模型、组团模型、户型模型。

②模型数量、时间要求和效果要求。

（2）参观流线导示及通道布置

①参观通道装修和布置。

②参观流线导示包装。

（3）示范单位、售楼处包装和布置

①示范组团/楼栋、示范单位包装。包括包装位置、包装内容、包装效果和时间要求。

②销售大厅装修和包装要求。包括包装位置、包装内容、包装效果和完成时间要求。

5.完成开盘销售道具类准备工作（1）开盘宣传类资料准备楼书、户型图、宣传册等广告、新闻通稿等开盘宣传资料。

（2）开盘接待道具类资料准备。

服装、胸牌、名片、礼品、手袋等接待道具；楼盘表、价格表、计价表、合同及补充条款范本等销售辅助道具。

（3）销售所需法律文件准备

“五证”准备：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》。

（4）本节点完成参考工时为60天。

申请美国名校必须要掌握6大关键篇2

据浙江新东方留学中心介绍，SAT是美国高中生进入美国大学需要参加的考试，但国内学生想通过参加这些考试来申请美国名校，并不是一件轻松的事。

据悉，目前New SAT I包括数学、英语和写作各800分，满分为2400分。SAT考试内容比较多，如SAT I，考试总共是3小时45分钟，考试内容涵盖数学、英语、写作三方面，题量大，参加者除了要熟练掌握各专业英语词汇外，还要重点理解和掌握解题技巧及方法，尤其是写作方面难度较高;

其次SAT在评分上也与国内有很大的区别。以数学为例，数学的考试是60分钟，55道题。实际上要求考生一分钟答对一道题，答对一道题你得一分，如果全部答对，55分，经过平均的换算你的数学就是800分。但是你答错一道题，要倒扣三分，这对学生做题的精确度要求相当高。

精力用到语言提高上

SAT目前在中国尚未普及，只有少数地区设有考点，对于国内忙于高考的中学生来说，要考取1800分以上的良好成绩是需要花费一定精力的。假如SAT成绩不好被记录在案，反可能影响日后的申请。

Lissa博士说，由于SAT考试是美国大学针对美国本土学生的考试，所以一般美国大学都会考虑到中国学生的现实条件，并不一定要求学生提供SAT成绩。因此，目前绝大多数美国大学包括众多名校均无需SAT成绩亦可申请。他建议学生把精力投入到语言能力的提高上，多参加一些社会实践活动，发展特长兴趣，增加申请竞争优势。

据新东方留学专家介绍，目前该中心推出的美国留学奖学金项目中涉及47所经中国教育部认证的美国高校，均无须SAT成绩即可申请，同时还有机会获得奖学金。

据《京华时报》报道，各名校招生负责人表示，学校在挑选中国留学生时，不会参考学生高考成绩是否优异，而是根据他中学阶段的学习情况、社会实践能力等方面综合考虑……

6大关键展示你的优秀

美国大学录取时，考试成绩只是其评定条件之一，学校还要结合学生的特长、学术能力、面试等情况来决定是否录取及发放奖学金。

万科项目营销 6大关键动作篇3

旅游景区的营销和推广是景区进入经营阶段后非常重要的工作内容和环节。大部分经营管理者对这个环节都比较重视，毕竟它的成败直接关系到景区的经济和社会效益问题。为此，许多景区管理者不惜血本构建营销机构和拓展推广渠道，加大宣传力度。在国内，政府管理的大型景区存在这样现象，民营资本投入的景区更是明显。

一、典型案例

1、华侨城推广方式

华侨城最大的推广特点就是高投入、高回报，以产品、项目、活动拉动推广。然后有效组合渠道。既有中央电视台的晚会、节目的高投入，又有特区报、南方周末、中国旅游报等主流媒体的常规报道，还有酒店报价栏上一般宣传。既有现场活动推广，又有旅行社推动。

2、碧峰推广方式

碧峰峡的推广方式在川内曾经开创了景区开发的先河，主要有以下几方面值得借鉴：

——在开业前后短时间内利用区域内主流媒体和户外广告、宣传单集中轰炸主要客源市场以造成轰动效应。

——在宣传内容上从景区表象特征上升到一定高度推广，让更多政府和专业机构对它产生关注和兴趣。借政府和专业人士去发挥。

——针对市场需求，寻找卖点、新闻点去吸引眼球。在开业后连续三年每年都有一个重要策划活动、事件来推动景区的宣传。

——在资金运用上采用多种支付方式。方便自己资金周转的同时，也方便推广机构介入。

——在景区走向成熟后，开始借外脑和常规维护性推广。

3、峨眉山推广方式

峨眉山的推广在全国都是比较优秀的。其推广策略和推广费用都比较精到。

——利用一切机会争创全国第一，如：评级、评优、创优，不管是集体还是个人在国家旅游局的各类评优中几乎都少不了峨眉山的份，形成长期的、全国性行业良好口碑。口碑传播是产品推广最经济、最有效、最高境界的传播方式。

——始终保持景区的变化性，高品质性。这点和景区的决策层性格有关系。虽然是政府管理体制下的景区，峨眉山在专业运作上一点不逊色企业性经营景区。由于产品在优化，给营销推广机构的内容就丰富。对外形象也是越来越好。

——营销渠道、媒介关系的丰富性、稳定性。峨眉山在国内的办事处有好几个，有专门的营销推广机构、人员，同时和国内外媒体保持着良好的沟通关系。有许多信息是媒介机构主动来推广的。在渠道上既重视传统媒体，又重视新型媒体，非常重视网络营销推广，可以花100万做一个景区网站，这是需要魄力的，而且在近年开始网络直播的形式推广景区。对于会议、论坛方式的推广也重视，每一次会议就是一次对峨眉山最有说服力的推广。这和九寨天堂一样，重视重大会议、论坛的承办、承接。

4、张家界推广方式

张家界推广有几个成功案列：

——政府推动，画卖韩国。把著名画家、摄影家在张家界的写生、采风送到韩国推广。引起当地怀疑然后邀请韩国媒体到景区实地验证，张家界彻底征服了韩国客源市场，目前张家界的国外客源市场中韩国客源占了80%以上，这是非常不可思议的，在荷花机场、酒店几乎都是中韩双语标示，而不是中日、中英标示。

——民间推动，机飞天门。张家界的美丽是天然的，湖南人在推广策划的胆量也是惊人的，叶文治三次推动俄罗斯战斗飞机穿越景区的天门洞，在国内，甚至世界上都引起了巨大轰动。这样的营销推广，最大的赢家还是张家界。

——旅行社的推广已经成熟到了极至，张家界的政府管理体制决定了景区不可能直接拿出多少费用来做推广，但在渠道上的投入和优惠政策就非常大，当地旅行社非常多，国内各省都有主推张家界游线的，这种靠渠道直接带来客源的推广方式也是许多世界级景区的特殊优势。

5、中国死海推广方式

大英中国死海开业以来在营销推广投放上一直保持比较亢奋的状态。这列宣传快车到底要高速行使多久？什么时候才能平稳行驶或

合理行驶，这是该景区最大的疑惑。

——靠推广引导消费促进销售，是中国死海前推广最大的特征。一种新型产品投放市场需要一个引导过程。

——靠概念吸引游客，打造景区品牌。景区概念在不断变化，以适应市场需求。健康、度假、娱乐的概念都非常好，但这样的弊端是时间长了，就缺少支撑物，不像欢乐谷可以不断推出新项目、活动来换概念。

——推广的盲目性、渠道单一性使推广投入和产出不成正比。中国死海的一些推广缺少整体性和计划性，几次推广都出现这样的问题比如：形象大使赞助、电视剧赞助、车站户外广告飓风式投放、淡季炒新概念等，这些投入就是不太理想的投放；在主要客源市场依托主流媒体来推广的方式在开业之初是非常有效的，但走向成熟后的景区就需要渠道的多样化。否则一方面想走向省外市场，另外一方面又只想在本地主流媒体上投放，这是不太现实的。而推广方式的转变就可以改变这样的状况。而渠道建设中旅行社不是唯一的。

6、石象湖推广方式

蒲江石象湖的推广方式，颇有值得研究的地方。前期主要依靠自身力量营销策划，目前主要善于借脑，而且也有比较成功的地方。尤其是在推广渠道组合和投放时间上把握比较恰当。

——石象湖的推广除了常规重要节假日前推广外，在每年两次的花节上可谓下足了功夫。推广媒体的选择不一定只是主流媒体，针对产品的特性，对电视媒体的选择，尤其是在节日活动期间和开花季节，电视媒体和平面媒体的运用非常到位。因为他们的客源是老少皆宜，可高可低，比较接近老百姓的生活，所以在媒体的选择上打组合牌。新闻、专题上，网络推广也上。根据景区的特色在投放时间上重点放在春秋两季。而全年实际推广投放的费用就比较合理，处于中等偏上水平。

——夏季的推广是它的薄弱环节，和其他景区不同的是，石象湖的夏季游客接待量不太理想，有点像其它景区的平季或淡季。这需要通过挖掘景区自身产品转向来推动。

二、科学投放的探索性分析

以上景区推广方式有成功的，也有不足，但从中我们可以看到一些规律或值得借鉴的地方，那就是在恰当的时机，选择适合的媒体和渠道，用最佳的主题和创意来推广景区，达到效益的最大化。为了实现这个愿望，我们探索性的总结了几方面。

1、推广前必须深刻了解景区产品的特性和市场需求情况

在营销“4P”理论中，产品是放在第一位。就景区而言，虽然它不像其它实物产品一样销售的是产品本身，而是一种服务和一种体验感受。所以怎样把景区最核心的吸引物，或者说能引起游客共鸣和愉悦的地方准确传递给游客就非常重要。我们经常说销售产品推广卖点就这意思。就一个区域而言，由于包容的内容太多，可以用一种意象来传递，通常做一个形象推广就能起到好的效果。比如云南的形象推广口号“彩云之南”，是非常贴切和具有想象力的推广语。就一个景区而言，景区内核中最重要的特性或者说特色跟游客最喜欢的一部分并不一定成正比。比如：成都金沙遗址最核心的应该是蜀文化，直接表现物为地下文物，但让许多游客感兴趣的并不一定是出土的文物而是歌舞剧《金沙》，前期推广内容也是利用这个古典和现代相结合的舞剧及其形象。这里就说明一个问题：产品特色和市场需求不一定是一致的。是靠内在来演绎表象，还是靠表象来推动内核要根据具体情况而定，当然大部分景区的产品特色和游客需求还是一致的。

2、有一个整体的定期推广计划，控制好投放预算

在国内的景区中，不管是政府管理的还是企业管理的能够每年坚持做营销推广计划并按计划去实施的是相当的少。从而造成偶然性、盲目性推广的机会增加，当然也就增加了超出投放预算的可能。这一点做的比较好的是深圳华侨城，他们在经营中一般都会按照年初制定的营销推广计划来，所以投入多少决策层是有数的，即便有变化也给于了一个预算空间。对经营景区的高层管理者而言如果经营的是成熟景区切忌“计划没有变化快”的做法。对一个发展中的景区，可以调整为按季度制定推广计划。

3、选择最佳的时机推广

谋事者讲究“天时、地利、人和”，三者结合才采取行动。古人

云“大丈夫相时而动”，时机一旦出现就果断出击，否则就贻误战机。做景区推广投放，忌讳什么时候都去投，许多景区目前都总结了一些投放规律：在三个黄金周前半个月投放，在景区产品特性的旺季中投放，其他时候就推广的比较少。这是有道理的，在市场需求的高峰期投放比较保险。在营销推广理论中有“前期蓄势、中期造势、高潮雄势、后期续势”的做法，在景区开发和经营过程中都会或多或少的运用这些做法，在不同的阶段运用不同推广内容和方式，其中最重要的是抓住市场、环境的时机。比如：2006年7月，青藏铁路开通，西藏的景区，尤其是拉萨市除布达拉宫景区外其它的景区就应该及时推广，结果布达拉宫倒是人满为患了，而其他景区也不见得有多少客人。

4、根据产品特性、市场变化丰富推广渠道并有效排列组合

推广渠道对许多景区的营销策划部经理来说都不陌生，但能用得好，用得巧却不多。报纸、电视、户外（墙体、车体、机体）、网络、杂志是大家常用的推广渠道，旅行社、酒店、商场、会议论坛等渠道也在采用。这里估计很难有人去研究到底这些渠道以一个什么样的比例投放为合理。在不同发展阶段的景区，不同禀赋的景区和不同客源市场所应该运用的投放比例还真不一样。比如：针对一个刚开发的景区，成功的投放组合是：当地主流报媒40%、普通报媒体专业报媒10%、户外广告20%、电视10%、网络5%、杂志5%、其他5%。而成熟景区的投放组合就有较大的变化：区域主流报媒20%、电视25%、网络10%、户外15%、杂志10%、合作渠道20%，从二者的投放比例变化可以看出，不管那一种媒介形式都有自己的优势，只不过在不同阶段对景区的表现效果不同罢了，比如：以自然山水、滑雪、探险、游乐为主要特色的景区，电视效果、杂志网络摄影效果就最佳。如果景区客源市场主要在本地，那当地主流媒体肯定是最佳选择，如果景区客源在国内和国外，中央电视台、网络媒体就不失为最佳形式。成熟景区对渠道的依赖性也比较强，所以必须投放一定费用在合作渠道上。

5、把企业发展战略和推广策略结合在一起

不同管理体制下的景区，营销推广的目的有一定的区别。基本目的是一致的，都希望景区发展良好，游人如织。但如果是在企业体制

网络营销项目规划之关键词把握篇4

无论是做什么项目我们都会有自己的预期效果，都会有一个期望值，就是是在特定的时间段内达到一个什么样子的效果，这个效果就是我们制定项目运营计划的时候订下来的期望值。但是往往在我们项目运作的实际过程中是偏离了当时的路线的，任何事情都没有一成不变的，如何事情的发展都是在运动中变化的，就像我们做SEO一样，是不知道明天的排名情况的，说不定一觉醒来排名全无网站被K，这种情况也是不能避免的，所以我们做SEO的要摆正好自己的心态。只有摆正好心态了我们才会去挖掘和开拓自己的视野，永远不要做井底之蛙。做好这些之前我们需要给自己的项目做一个定位，不管你是卖什么产品或者服务，只要你选择了网络营销的方式你就要选择好自己的方向，这个方向就是我们不断探索搜索引擎的方向。所以我们首先要选择好自己项目的关键词，多想想如何更高的提升和转换关键词。按照我个人在做网络营销项目的网站优化排名的实操中我总结了四个步骤，都是说得比较实在的有关于关键词优化的方法。

第一步，制定一个有根有据的策略性长远发展目标是一个网络营销项目的首要任务和条件

任何项目的开始都离不开市场调查分析报告和项目实施策划书。这个就像我们的船舵和引路灯，是指引我们前进的方向。这个是必须存在的一个过程，所以我们在做网络营销网站SEO优化的工作前都必须把优化方案做到极致，越详细越好。每个成功都不是偶然性的，其中必定有一个过程。所以我们要自己去研究适合这个项目的优化方案，我们的策略是什么?我们如何去实施?在实操的过程中我们又会遇到哪些具体的问题?多想想会出现的种种有可能出现的问题，这些问题可能会导致项目的流产,我们如何去尽量避免这种情况的发生，如果真的在实操过程中出现了这种情况我们又如何去解决，

我们要做的工作还有很多，比如网站关键词的选择，文章类型的定位，文章的添加的频率，网站内部的优化，网站外部链接的建设，项目竞争对手情况的分析，整个市场的调研等等。总之我们要做到有目标性的去做，把每个方面都想到，想全面。

第二步，通过网站流量信息分析来路从而定位关键词是非常有必要的

我们可以通过站长流量统计来分析你的网站浏览者的来路以及浏览习惯。做为一个专业的SEO人员这个是必须掌握的技能，数据是最有说服力的东西，不要觉得你看一遍就足够了，如果你能够更加仔细的分析数据你一定能够发现更多的来路关键词以及更精准的把握用户浏览习惯，这个里面其实是有非常大的盈利性存在着的，所以我们可以更加这个数据来对我们现有的网站优化方案做出调整。

三、关注行业动态关注关键词的趋势或许你会收获不小

21世纪什么最值钱?媒体值值钱。如今的媒体竞争激烈，都在抢新闻抢热点，现在的民众是越来越关注各种媒体。每天都有不同的事件出现在新闻中，都会引发很多关键词，这些词在一时间内被炒得火热，再加上微博的传播，很多次都会被炒作成热门事件。我们做营销的不就是炒作?所以假想一下我们如果只要把握住了这一点点，或者沾点边，那么这些关键词或许就会给我们带来巨大的收益。

四、流量都是浮云，转化率才是王道，如何精准定位关键词

通过以上几点我相信各位都心里有点谱了，都知道该如何去选择适合自己的网站的关键词。只有有个上面的基础接下来我们就要学会如何找到精准有效的流量，说白了就是如何找到我们的客户，如何获得收益。赚钱其实一点都不难，难得是什么?难得是我们怎么花最少的投入获得最大的回报。说到这里就说到了精准流量，其实流量是我们做网络营销的生命力，但是不是每个网站都需要靠巨大的流量来盈利的，比如说想我们做医疗这行的。其实我们是不需要有非常大的无效流量的，我们仅仅只是需要精准的流量。或许一天就10个IP，但只要有一个人从网上咨询来院就诊了，我们就有了存在的价值。所以不要盲目的去做流量，我们要想清楚我们所做的网站是什么类型的，以何种方式盈利，这些想清楚了我想你就知道该怎么做了。

最后武汉SEOAnzone.安泽先生【王海涛】送各位SEOer同仁一句话：SEO做的不是流量，是淡定是寂寞。耐得住寂寞的SEOER才是顶尖的SEOER。

体验式营销：龙湖VS万科篇5

体验式营销为目标客户创造了一个全景体验的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。通过让顾客体验产品、确认价值、促成信赖后自动贴近该产品，成为忠诚的客户。

龙湖地产、万科是体验式营销方面较为成功的开发商，他们前期都非常注重研究客户的属性，喜好，然后根据客户的需求，拿地、盖房子，搭建体验区，提高服务。

一、龙湖：为客户创造 “全景体验”过程

龙湖项目首次开盘一般提前三个月开始起势宣传，以品牌导入为先，接着项目产品形态、项目信息与项目价值推广为主，积累客户让客户充满期待，以示范区的惊艳开放达到全城轰动、获得客户的高度认可，达到推广宣传的一大高潮，紧跟着开盘，以水到渠成地取得首次开盘的良好业绩。由于体验区打造需花费较多的时间，实际上开始宣传启动的时间是以体验区的开放节点倒推，开盘时间再根据开放时间顺推半个月。

1.以客户最佳体验为导向设计情景体验区

如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验，是实施体验式营销的关键。体验区客户参观流线：停车场 —— 售楼处 ——体验区——样板房——（售楼处）。1）体验区的选址和定位

a.体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。

b.体验区的特征：包括显性和隐性特征。

显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计

隐性特征：消费者的感官、情感、思考、行动和关联

c.体验区的选址原则：交通便捷性原则、楼盘形象展示性原则、客户体验原则。

2)情景体验区设计风格及要求

a.景观概念：创造客户理想生活方式的构成情境，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲。

b.空间组织及游线：注重空间的节奏变化和客户的游线感受。

c.情景体验区设计整体要求

色：四季常绿要有花，体现季节的变化交替；香：景观区植物的搭配，展示中心鲜花、香水；味：展示中心现场提供水果点心，咖啡等饮料；

形：植物是建筑的外立面，项目未动，园林先行，全冠移植；声：让喷泉叠水唱歌，现场音乐系统。

2.体验区的物业服务设计（物业服务前置）

a.物业概念：在展示节点上体现物业的细节管理，在客户体验过程中接受物业人员的服务，以此留下鲜活的印象。

b.空间组织及游线：注重客户在流线中产生的疑问，通过设置细节和场景让客户自行得到有说服力的答案。

3.客户触点设计：保持客户印象一致性

接触点是指销售过程中开发商与消费者发生信息交换的点，也是客户评价发展商的信息来源。在资源有限的前提下，抓住关键接触点，形成比较优势，是赢得市场竞争的捷径。

二、万科：首创“10+3关键生活场景”

随着消费群体的扩大，万科从早期的中高端住宅向中端的大众化的住宅和高端的别墅领域延伸，形成了以土地属性为划分标准的产品系列。可以说，万科对于客户属性的把握，是房地产中最精准的。这是一个项目成功的前提条件，这也是万科不拿地王的根本原因。

积累了多年的项目开发经验，万科建立了一套针对不同的土地属性、区域城市与客户群体开发相对应的产品系列的方法、流程与判断工具，以便最精准的锁定目标客户。这些前期的客户分析、土地性质分析工作，保证了项目的成功的前提。这些其实都是体验式营销的最前期的不可分割的部分。

通过对客户需求的分析与竞争楼盘的分析，找到客户的需求点与竞争楼盘的缺点，进而创造项目的独特化、差异化的的核心价值点，以迎合客户的需求，创造市场机遇空白点。

对于情景体验区的打造，万科首创“10+3关键生活场景”，包括客户回家路线10个基础情感触点，做到最优化和标准化，将传统以功能和尺度为目标的社区规划提升至意境设计的新阶段。10+3关键生活场景具体为：形象路、小区入口、组团入口、大堂、外廊户门装置、天台、前中后院、泛会所、Town house/洋房宅间路、儿童活动、商业界面、销售厅、泳池区等。

13个关键生活场景即是情景体验区硬件方面非常重要的13个关键触点，涵盖了社区、组团、楼栋、套内等四大方面的整体展示，能够很好的让客户感受到项目的高端形象与品质。

而在样板房的设计方面，凸显生活化、个性化特点，需要根据潜在客户的属性与需求，打造一种风格体系，并在细节道具摆设上展现“主人”的性格、爱好与追求。这些都是贴近客户的体现，因此前期关于客户层级的分析一定要到位。

三、组织保障：设立专人专岗负责体验式营销体验式营销还需要公司组织上进行配合，即有专门的人去专业的做！比如龙湖为了更好地做好体验式营销，特意在营销部增加了“体验中心”，与原有的策划中心、销售中心、客户中心并列。

龙湖的体验中心强调项目团队的概念。体验中心是一个由营销牵头，设计、成本、工程相配合的一个专注于销售示范区的专业团队。这又是一个独立的项目群。团队成员相对固定，以保证每个项目的均好。

万科则建立有专门的客户关系部门，专门维护公司与客户之间的关系，提升客户满意度，对体验式营销专门的负责实施，负责对客户触点进行落实管理。

综合龙湖、万科地产的体验式营销，就房地产体验式营销而言，可以归总为房地产体验式营销全程分解示意图。

四、体验式营销全程分解：前期规划是重中之重

1.全员营销

体验式营销涉及到公司营销/设计/工程/园林/成本/财务等各个部门，可谓是全员营销，因此在体验式营销的全程实施过程中，有必要在公司组织框架中为之有所改变。2.各环节制定标准

除了拿地、竣工交付与后期入住，体验式营销几户贯穿了一个房地产项目开发的全过程中的各大环节，直至整个项目竣工交付。只有全程式的才是真正的、彻底的体验式营销。因此需要在项目拿地后，即要系统性、全程性的考虑体验式营销的实施，有必要建立体验式营销实施的一整套的规范的流程，并在各个环节制定相应的一定的标准。

3．高度重视前期规划

前期的客户属性、产品定位、项目规划、户型设计等为体验式营销的隐性部分，也是体验式营销的前期基础性部分，此部分无比重要。如果前期项目规划很差、户型设计很差，客户后期在现场体验时，愉悦感必然会很差的！正所谓以一个项目的成败，前期的规划设计决定了80%，后期的营销等决定了20%。

4.触点设计

体验式营销通过产品展示、体验区展示、购房服务等显性载体部分与购房客户直接产生联系，即通过关键性触点让客户感觉到体验式营销，因此我们需要研究、管理关键性触点，做好细部细节，这样比较容易直接的提升客户的满意度，实现客户购买。

5.制定情景体验区设计方案

情景体验区是狭义上理解的体验式营销，是显性体验式营销的最主要部分，也是龙湖、万科、恒大等品牌公司的核心竞争力所在，也是很多公司很容易的突破之处，每个项目需要针对情景体验区的规划、细节设计、开放制定单独的方案。

五、权责明晰：营销发动、工程拉动、物业推动 1.营销部

体验式营销以客户为导向，以客户的需求为出发点。在项目前期，营销部的工作就是研究分析市场与客户，充分了解目标客户的定位、属性与需求，即摸清“购房者心态”，并以此为基础站在专业的视角，向设计中心、工程、园林等提出相关要求，以期在规划设计阶段即满足客户需求、市场需要。在情景体验区搭建过程中，营销部需提前研究客户的动线、关键接触点，并要求工程、园林、成本等予以实现，保证在细节上到位。在购房服务阶段，营销部结合物业为购房者提供一系列专业的服务，并利用体验区作为销售“武器”，实现客户的成交。这对我们营销口的人，其跨界的专业能力要求很高的。

2.工程部

1）设计部

设计部门根据自己的专业技术与经验，在营销部提出的客户需求予以设计实现，如研发新户型，满足市场的需要与客户的需求。

2）工程部

对规划设计予以落实体现，负责对情境体验区的搭建，做好工程展示工作，保证细节的完美呈现，合理安排施工流程与动线以减少对体验区的干扰。

3）园林

在规划设计的基础上，结合当地的气候条件，实现体验区园林的展示工作，并更换花卉等，需要保证细节的完美呈现。

4)成本部

全程对成本进行把握监控，但更要改变传统的成本控制理念学会“花钱”，根据营销部的需要，学会适当增加相关成本，如体验区的成本（一可以提升展示效果，二可以根据后期房价上涨适当提高后期成本）、外立面展示等，实现增加500元成本房价可以上涨1000元的“边际”效应。3.物业

在营销部为购房者提供购房服务的过程中，提供一系列的保障性服务，做好前期的物业展示与服务工作，维护体验区的保洁、保安等基础性工作，为营销做加分，并根据营销部与客户的要求，不断改善服务。

体验式营销的过程就是“营销发动、工程拉动、物业推动”的最好体现。是组织、整合公司内部资源的一次契机。

六、体验式营销体系建立路径：文化理念->组织和制度->方法

1.文化理念：重视体验式营销，树立为客户创造价值的理念。2.制度组织：流程标准化

1）建立一整套的标准化的体验式营销体系流程； 2）管理与组织框架进一步完善；

3）公司内知识管理与沉淀，提倡再学习与钻研。

万科项目报批报建工作指引篇6

流程管理体系文件

项目报批报建工作指引

文件编号：GC-ZY00

3版本：A

编制：日期：审核：日期：审批：日期：主导部门：工程事务部

200年月日实施日期：200

年月

1日

1.目的科学有效地安排各项目各阶段的报批报建工作，确保各项目的正常开发经营。2.适用范围

适用于公司开发的项目在开发过程中由工程事务部负责的报批报建工作。3.术语和定义

无 4.职责 4.1.工程事务部

4.1.1.严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批

报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证。

4.2.营销管理部、项目部、预决算部、资金结算部、市场拓展部、工程技术部负责提交本部

门报批报建资料。5.工作程序

5.1.公司工程事务部落实项目开发计划并制定相应的《项目报批报建主要节点工作计划》。5.2.在项目开发过程中，需各部门向工程事务部提交的报批报建资料及提交时机见下表：

5.3.工程事务部以书面形式将《项目报批报建所需资料清单》向上述各部门提出报批报建

所需资料及配合要求。

5.4.工程事务部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交

资料。

5.5.政府主管部门窗口收文后，主办人员在取得批文前，积极联系政府经办人，了解办文

进展或按对方要求进行配合工作。

5.6.政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，主办人员到指定地点领取批文，移交办公

室归档。

5.7.获取批文后的当日或次日以电子邮件《项目报批报建批文获取通知》，将批文信息告知

公司相关部门。

6.相关记录

6个动作打造性感翘臀篇7

练习方法：右腿向前迈出约半米，屈膝使膝盖与脚踝成直角，呈弓步状。左膝向下弯曲，至膝盖轻轻着地。两脚蹬地，向上跳起。在空中换腿，落地时呈左腿向前迈出姿势。重复10次。

第二式：伸腿提臀

练习方法：两脚分开站立，与肩同宽，脚尖向前。将左脚置于右膝内侧，双臂于身前自然下垂。左腿向后伸展，双臂分别向两侧伸开。脚离地不应超过10英寸高度，以保持身体平衡。恢复预备动作，并如此重复5次，换腿。要记住，每次伸腿同时要收紧臀部。

第三式：马步翘臀

练习方法：两脚分开站立，比肩稍宽，脚尖朝外，尾骨处下沉，臀部收紧。双臂抬起，向前伸展开。往下蹲，成马步，并保持双臂与肩同高。这个动作可以帮助你保持平衡。

在保持身体舒适的情况下，尽量放低身体，但不要使膝盖弯曲超过脚尖。保持这个姿势2秒钟，然后恢复到预备动作。重复这个蹲下站起的动作10次。第11次蹲下时，坚持20秒。

第四式：螺旋蹬腿

练习方法：面向左侧躺倒，将头部靠在伸直的左臂上。右掌于胸前着地，作为支撑。右膝盖向胸部移动，臀部轻轻转动，使膝盖朝向地板。调整足部动作，使脚后跟指向天花板。用大幅度动作抬起和放下左腿。坚持做20次，再换另一侧。

第五式：向侧滑步

练习方法：两脚并拢站立，双臂置于身体两侧，将身体重心移至右腿。稍稍弯曲膝盖，将左脚置于一块毛巾上，脚尖朝下。双臂抬起向前伸直，用毛巾帮助左腿慢慢向外侧滑动，心里默数4秒。将腿滑动至不会感觉不适的最远距离。再将腿抽回，移至初始位置，默数4秒。重复这个动作12个来回，换右腿。

第六式：桑巴旋风

练习方法：两腿分开站立，比肩稍宽。将双手置于臀部，大幅度旋转胯部。向前、向后、向左、向右，要坚信，胜利就在眼前!再上下摆动，直至感觉肌肉全部放松。

万科精装修第二阶段项目研究总结篇8

一、项目研究

1、项目设计方面：

(1)金域东郡项目定性和定量同时执行，导致定量问卷内容不完善，部分研究内容缺失。这个结果不是我们直接引起，但对后续的项目执行有一定的借鉴作用：没有定性的方向确定，不能直接进行定量研究，否则引起定量方面性错误，内容不完善等。

(2)定量验证的样本量小。最小样本量为30个，但这个样本量远远不足以证明存在的规律，只是起到辅助感观判断。在设计时，要考虑客户的需求来设计样本量，最好能大些。

2、研究方法方面：

(1)定量研究：低估客户提供名单的执行样本，高估客户提供名单的能力。在设计计划书时要与客户沟通好提供名单的难度、有效性的重要性、访问执行的时间地点等。在项目执行时，在访问前，项目经理对每个样本进行电话筛选，减少无效样本的访问率。

(2)家庭访问：

a)拍照工作不到位，需要提高拍照的技巧和角度，同时增加照片的数量，多多益善。

b)及时写小结，访问一结束，马上写。自己的项目：信息全面，进行评议转换。他人的项目：尽量保持受访者语言全貌。

(3)座谈会：

a)产品测试研究时，对用于测试的产品要充分了解，与设计师充分沟通，了解产品设计焦点及背后的考虑因素。

b)不能过份依赖笔录，在访问结束后，迅速记下心得体会。

3、报告撰写方面：

(1)不同项目人群特征区别不明显。在寻找样本时，设置多个甄别变量，最好与客户深入沟通，了解每个项目的人群的一些特征。

(2)含义解读时分类归纳的思想应用不明显。报告没有深入分析，深度不够。今后在写报告时，要注意如果信息量较大，要时刻进行分类、归纳，目标是容易让阅读者记住关键信息，掌握调研的主要结论。要知道报告的满意取决于领导的满意，领导们个个都很忙，如何让领导在五分钟内把握整个报告的思想，是报告的主要出发点，也是成功的秘诀。

(3)在提交报告前，最好能做个预陈述。

二、客户沟通和谈判

发现自己的沟通与谈判能力非常差，也是今年努力要改进的主要目标之一，经过这次项目，主要归纳以下三点：

“1、与客户谈判时，表情与语气要温和。(不管内心如何生气，要注意自己的表情和语气，化干戈为玉帛。)

”2、与客户沟通到位很重要。(设计计划书不下五次、浙大qfd小组**、王兆**)

万科项目营销 6大关键动作篇9

根据集团高管领导所的指示：“对万科的住宅产业化要予以跟进、关注”，2007年8月21日----24日，产品管理中心采购、研发等部门的相关人员，对全国第一个住宅产业化实体高层住宅----上海万科新里程的20#、21#楼进行了深入考察，并听取了上海万科副总经理、三林事业部总经理郑康瑞等人的全面介绍。

上海万科新里程项目原为杭州南都的歌雅花园，位于浦东新区三林镇杨高南路、高青路、川杨河以南，规划总建筑面积约33万米2，绿化率50.00％、容积率1.5。建筑形态以小高层为主，房型以90㎡左右的两房和125㎡左右的三房为主。

其中，20#、21#楼为首个以工厂化方式建造的商品住宅，18层，总建筑面积两万多米2。于今年的2月2日下午正式动工，并于7月封顶通过质检验收，目前已经进入精装修阶段。

万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。

20#、21#楼的外墙、楼板结构采用完全PC(预制钢筋混凝土结构)的方式，外墙、楼板在工厂生产，梁、柱现场浇注，通过吊装拼接。在施工过程中，20#楼以及21#楼，分别采用了香港以及日本的建造方式，在建筑内部完全采用的是日本的技术。

20#楼由香港技术建造的，在工厂建造预制墙面的时候将锚固钢筋也同时建造进去，每一块预制墙面看上去就像长了胡须一样。在将墙面送至现场后固定位置，测量好精确的垂直度后，用预留在墙面内的锚固固定在梁和柱子里面，紧接着就进行直接浇筑混凝土，将墙面的位置固定。

另一幢由日本技术建造的楼，区别就在于固定的方式，在预制墙面送至现场的时候，这幢楼的框架已经建造了3-4层，然后就把预制墙面挂上去，用铆钉固定住，进行浇筑。混凝土抗压，钢筋抗拉，就把梁牢固住了。

两幢楼都采用同层排水，市内管线集合精装修同步进行。

产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。

这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间内的如何分割布局可以自由发挥想象力。

楼盘的外墙面所用的是4.5公分的正方形瓷砖，也是在工厂生产外墙同时做上的。

目前上海小高层住宅的建安造价一般为1800元/米2左右，采用PC技术，将增加700元的单价。

但在工期上也能更为迅速，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在标准层只需要需要五天了，并大大减少了楼盘外饰的工程量。工

业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。

整幢楼的外墙体采用了外保温以及内保温，这在整体节能方面有了一定程度的保证。另外，墙体在制造过程中，就已经将窗户的框架在工厂里现浇在一起，运至现场后再配上玻璃，这样一来，就将普通住宅窗框渗水的问题彻底解决，保证了室内持恒的温度，在一定程度上也起到了节能的效果。

从以往的楼盘渗水现象来看，渗水的问题无非有这么几种情况，第一，窗户窗框的缝隙。第二，就是混凝土与砖的受热膨胀程度不一致，产生了裂缝，致使产生了渗漏问题。第三，混凝土与砖的沉降程度不一致，产生了裂缝，也就产生了渗漏。

20#、21#楼的墙体使用的是工厂预制的钢筋混凝土墙体，没有砖存在，再加上窗框是和墙体同时在工厂浇灌而成的，因而，以上的渗漏问题从理论上来说也就不存在了。

外墙板之间采用企口接缝，并用直径30毫米的空腔橡胶止水条横向、竖向布置。外墙板的相互挤压后，形成密封的一个防水槽，具有一定的伸缩性，也就免受震动的影响。另外，防水空腔让空气中的水汽直接流出，不可能进入到屋内。另外两个防水措施分别是橡胶止水条以及外墙面上被涂上的一层进口胶。

同时浇灌成型带窗框的墙体、内保温以及外保温的运用、全部钢筋混凝土的墙面、以及三道日本技术的防水措施，这些都给这两幢产业化住宅加固了多重保护，节能效果尤为突出。

上海新里程的20#、21#楼上下游产业链包含规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共有50多个核心合作伙伴，涉及各种标准200多个。实际上，早在深圳万科总部1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已参与进来。多年的磨合使得万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统，需要依靠一套多方达成一致的复合标准体系。

万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合最终形成了一个产业化联盟的标准系，从部品制造到材料选择，到安装、施工直至验收的所有环节，都有一套复合标准，这些标准参照国家导向，兼顾市场客户的需求，并高于国家标准。

上海万科董事长刘爱明透露，今年新开工的总建筑面积的35%，全部采用住宅产业化的PC技术；2008年将有60%的新开工项目采用PC技术；到2009年，上海万科的产业化开工面积将达到80万米2，即90%的新开工公寓，通过产业话方式建造。