万科企业分析报告

万科企业分析报告（通用9篇）

万科企业分析报告 篇1

目录

摘要

1.房地产行业概况

1.1.房地产行业的发展前景

2万科地产会计分析

2.1万科地产的资产状况

2.2万科地产的利润状况

2.2.1利润表综合分析

2.3.1现金流量表一般分析

3.万科房产财务分析

3.1.1 短期偿债能力指标分析

3.1.2 长期偿债能力指标分析

3.2 营运能力分析

3.2.1 营运能力指标分析

3.3.企业盈利能力分析

3.3.1 资产经营盈利能力分析

3.3.2 资本经营能力分析

3.3.3 商品经营盈利能力分析

3.3.4 每股收益分析

4 分析结论及建议

4.1 财务问题

4.2 改善建议

1.房地产行业概况

房地产行业的发展前景

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。

居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车

和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。

中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历

程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压

力，开发企业将比以往更加注重融资能力。

在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。

由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。

在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

2.万科地产会计分析

2.1万科地产的资产状况

表2-1万科地产合并资产负债表

12月31日 单位:元

项目 期末数 期初数

流动资产:

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产:

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债:

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债:

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

应付债券 7,398,391,932.47

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益:

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

表 2-2 万科地产资产负债表水平分析表

金额单位：元

项目 20 变动情况 对总额的影响(%)

变动额 变动(%)

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。

非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，

两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。

存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。

从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。

其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，

万科企业分析报告 篇2

一、宝能收集万科股权路线图

在股灾期间,前海人寿就逢低买入万科股份5.53亿股,占公司总股本的5%股权,大概耗资79 亿。之后以钜盛华为进攻主力,分别于7月底和8月底合计买入万科8.38%的股权,其合共持有万科A的15.04%的股份,超过华润持有的14.89%,成为第一大股东。华润,做了15年第一大股东,对其进行了狙击,在8月31日和9月1日进行增持。12月份,宝能集团不惜通过涨停来抢筹万科股份。至12月18日,万科公告,因正在筹划股份发行用于重大资产重组及收购资产临时停牌为止,宝能集团合计持有万科22.45%股份,稳坐第一大股东座位。(万科股权结构变化如下表所示。)

二、万科股权被收购的原因

万科成为目标的主要原因有以下两个:1 业绩的长期。万科从1984年成立以来,用20年做到了100亿,接着又用10年从100亿做到了2014 年的2000 亿,其业务规模的复合增长率超过了30%,并且保持较高的毛利率。截至2014 年底,万科账面现金627 亿元。2 股权结构。在万科公司的发展过程中,股权一直比较分散。作为第一大股东的华润仅持有不足15%的股权,并没有实现控股。所以,万科实际上是一家管理层控制的公司。

三、万科宝能的股权收购史

20 多年前,万科与刚刚成立的国泰君安也曾有过一场股权之争。1994 年,国泰君安承销万科B股,有1000 万股压在了手上,账面浮亏3000万元。君安意图通过收购,刺激股价,控制万科董事会。最终,王石通过各方努力,争取股东和监管层的支持,并承诺坚持公司长远利益。而君安则因持股权不足10%,丧失了召开临时股东大会的权利而失败。

宝能从曾在2010 年开始不断增持深振业A直到持股比例达到15%。此举引发深振业A控股股东深圳国资委方面的激烈反应,深圳国资委以及其一致行动人也增加其持股比例。宝能在随后几年持续紧逼,深圳国资委也不断增持深振业的股权。通过将近4年的对峙,宝能集团逐步减持,宣告失败离场。

四、股权收购战

股权争夺战就是一场没有硝烟的战争。那些不怀好意通过举牌增持目标公司的股票,从而成为上市公司第一大股东的收购者被形容为“门口的野蛮人”。下面介绍两个“野蛮人”入侵案例。

在1988 年,四个竞标方参与了对RJR纳贝斯克竞争,KKR公司最终以250亿美元获得了公司的控制权。但是KKR赢得胜利的最大砝码是高息垃圾债揽来的资金,自己只需出资很少一部分,只是承诺未来出售被收购公司的资产来偿债。

2015年2月10日盛大宣布,公司同其控股的地平线媒体有限公司一道,对新浪控股约19.5%,从而成为其第一大股东。2月24日,新浪宣布不欢迎他方通过购买股票方式控制新浪,同时公布“毒丸”计划(股权摊薄反收购措施)狙击盛大收购。该计划令盛大的收购计划无功而回。

五、启示

由以上分析可以看出,股权结构过于分散是成为被收购对象的主要原因,尤其是当这些公司又有优良的业绩的时候,很容易成为“野蛮人”的目标。因此一些公司需要通过上市筹集资金,但是公司创始人希望股权被稀释的情况下仍然能够把握公司的实际控制权。可以采用以下方法。

双重股权结构即所谓的同股不同权。股份通常被划分为高、低两种投票权。高投票权的股票拥有更多的决策权。因此,在公司上市时,管理层往往通过持有高投票权的股票,发行低投票权的股票来保证在股权被稀释的过程中仍能拥有上市公司经营发展的绝对话语权。

这种股权结构的主要好处包括以下几个方面:首先公司的创立者和管理层也能更加专注于贯彻其长期的经营方针,其次有利于公司的控制者投入更多成本,培育管理和经营这家特定公司的知识及能力;再次在出现新的投资机会需要为公司募集资金的时候,管理层不会因为担心自己的表决权被稀释而拒绝增发新股,或者转而求助于成本更高的债务融资。最后:公司创立者为创立公司投入的譬如技术开发和品牌培育的前期成本,未必能很快收回投资,借助控制权能够帮助创立者更有效地收回这些沉没的成本。

这种股权结构也有其不利的一面,第一公司的创立者和管理层通过控制权能给他们带来私人利益;第二如果掌握了高额表决权,能任意决定是否将控制权出让,市场竞争就不再能约束管理层居心不良者便可方便地借助各种手段侵蚀公司资产,从中谋取私利。

这种股权结构在美国高科技行业上市公司里也非常常见。而2004年之后上市的不采用同股不同权的大概只有Twitter了。2004年上市的Google采用的双重股权结构引领同行此后竞相仿效,之前多数没有双重股权结构,譬如Apple,Microsoft,Amazon。阿里巴巴在纽交所上市时所强调的“合伙人制度”则为双重股权结构的变种。“合伙人制度”即由一批被称作“合伙人”的人,来提名董事会中的大多数董事人选,而不是按照持有股份比例分配董事提名权。阿里巴巴的合伙人制度无疑是保证了高管团队对于公司的绝对控制权。

万科企业分析报告 篇3

光明食品集团成全国隐性大地王

近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。

富力地产拟发债65亿

时隔一年，富力地产再次重启融资计划。

富力地产日前公告称，拟发行本金总额不超过65亿元人民币的境内公司债券，以补充营运资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。

富力地产今年锁定的700亿元销售目标并非唾手可得，加之去年以来的大手笔购地，对于富力来说，亟须“补血”。

“随着偿债期的到来，很多此前‘拍胸脯’承诺兑付债务的房企会发现，业绩下滑已削弱了履约的能力。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。

万达百货拟明年年底实现盈利

去年以来高层不断震荡的万达百货，7月31日携手周大福启动珠宝婚庆节。万达百货相关负责人表示，尽管目前仍为亏损，但是集团已经给出了盈利时间表。 据悉，万达百货去年收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。

“目前集团老板（万达集团董事长王健林）已经给我们开出了明确盈利时间表，” 万达百货市场推广部副总经理徐培柏日前表示：这个时间很短很短。记者了解到，这个时间就是明年年底。

旭辉“微销宝”试水全民营销

万科企业分析报告 篇4

来源:公司公告 公告日期:2006-12-26 相关证券:000002[万科A]

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整,没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

本发行情况报告书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况。投资者如欲了解更多信息,应仔细阅读发行情况报告书全文。

发行情况报告书全文同时刊载于公司指定信息披露网站,网址：http:// 特此公告。

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万科企业股份有限公司

董事会

二〇〇六年十二月二十六日

万科的企业文化 篇5

什么是企业文化?

从狭义来讲，一个企业上至一把手、下至普通企业员工共同遵守的成文、不成文的行为模式就是企业文化。

显然，每个企业不论是否有意识制定，都会有企业文化。

从广义来讲，要成为对社会有影响力的企业文化，不应仅仅是本公司遵行的一种行为规范，还要在社会上产生一种影响力。

同行和非同行的企业都在向你的公司学习，进行效仿，这对社会的进步就起到一种积极的作用，比如索尼、摩托罗拉等都是这样的公司。

作为一项事业来讲，万科追求的就是能形成一种对社会有影响力的企业文化、对社会能起积极促进作用的企业文化。

这是值得去为之努力奋斗的，这种奋斗也超越了生命的极限。

人的生命是有限的，企业的生命周期要比人的个体生命长得多。

02

如何超越生命极限?

要靠企业文化。

总体说来，企业文化应该是包括企业的核心理念、经营哲学、管理方式、用人机制、行为准则、企业氛围的总和，是一个综合体。

从根本上讲，企业文化是一个企业生生不息的源泉。

而对于万科来说，万科最大的核心竞争力就是其企业文化和团队建设。

万科是一个很讲究文化的企业，不管在产品上，还是在企业本身上，都体现着万科文化。

从起，万科有意识地把企业文化进行了系统的梳理，并进行有意识的宣传，既针对公司内部，也针对公司外部。

万科把企业的宗旨确定为“建筑无限生活”，把愿景确定为“成为中国房地产行业的领跑者”，核心价值观定为“创造健康丰盛的人生”。

万科也相应地加强了万科的品牌管理及品牌整合，进行更有力的宣传与推广。

但应该说，这些都是万科长期积累下来的东西的一个集中体现，没有半点刻意造作的成分。

也只有这样，企业文化才更有说服力，既能让员工相信，也能让社会信服。

所以企业文化可以成为核心竞争力的源头，可以有助于企业的经营活动。

以人为本的管理思想和渗透到管理层面的一套制度和方法，恰恰体现了万科企业文化的核心:专业化+规范化+透明度，这不仅成为万科的企业文化特征，还增强了万科的核心竞争力。

万科的文化，顺应和激励了其不断向前发展。

万科过去所形成的企业文化有力地支持了企业的发展。

万科企业董事长的获奖感言 篇6

万科企业董事长的获奖感言

非常高兴，我能在不同场合都得到一些奖项，但是我非常在乎企业最受尊敬、企业公民这样的奖项，所以非常荣幸作为万科的形象代言人在这和大家分享这个荣誉。从刚才的介绍，我们可以看到万科获得这个奖项更多的是他内部的管理机制，但是我们知道对企业公民的要求更多应该从广义的社会责任上，不仅仅是企业怎么做，而且是从社会上更多的承担一些责任，我们会努力的做，我也非常愿意，明年这个时候继续站在这个讲台上讲我们在广义的社会责任上万科做了一些什么。谢谢!

万科资本结构分析 篇7

万科企业股份有限公司 (股票代码000002) , 成立于1984年5月, 是目前中国最大的专业住宅开发企业, 也是股市里的代表性地产蓝筹股。深圳万科总部2011年度营业收入717.8亿元, 净利润96.2亿元, 分别比上年增长41.54%、32.51%。万科公司经过二十多年的稳健快速发展, 目前已经发展成为中国房地产行业的领跑者。无论是公司战略、治理结构、管理团队、产品生产, 还是公司文化、品牌价值在我国房地产行业中都具有明显的优势。作为中国房地产企业的一个缩影的万科, 对其资本结构的分析为我国房地产行业的研究具有重大的借鉴意义。因此, 本文通过财务指标的分析来研究万科的资本结构, 分析资本结构在企业发展过程中的作用。

二资本结构理论概述

资本结构系指长期负债与权益 (普通股、特别股、保留盈余) 的分配情况。最佳资本结构便是使股东财富最大或股价最大的资本结构, 亦即使公司资金成本最小的资本结构。资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例, 反映的是企业债务与股权的比例关系, 它在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力, 决定着企业未来的盈利能力, 是企业财务状况的一项重要指标。合理的融资结构可以降低融资成本, 发挥财务杠杆的调节作用, 使企业获得更大的自有资金收益率。

资本结构理论是西方财务管理理论的三大核心理论之一。关于资本结构研究主要集中在两个方面:一是以MM理论为基础的资本结构主流理论, 主要研究资本结构和企业价值的关系;二是以MM理论为基础的资本结构决定因素学派, 主要研究资本结构的影响因素。

三万科公司资本结构的分析

企业资本结构对公司的经营业绩和长远发展具有重要的影响, 研究公司的资本结构, 需要分析其资本结构的状况以及其形成过程。根据房地产行业的特征, 结合万科公司的现状, 对万科公司资本结构的研究主要从资产负债率、所有者权益比率、产权比率、流动负债比率和流通股东比率几个方便来阐述。

2002—2011年期间, 万科公司的资产负债率在50%~80%之间, 逐年呈上升的趋势, 2002年的资产负债率最低, 但也达到50%以上, 以后各年逐年增加, 在2011年达到77.1%。总体来说, 万科公司资产负债率偏高。10年间, 万科公司的产权比率呈逐年上升的趋势, 企业产权比率提高或较高时, 一般表示企业资本结构稳定性和资金来源独立性降低, 债权人所得到的偿债保障下降, 企业借款能力下降。由此可以推断, 近10年来万科公司的资本结构稳定性和资金来源独立性呈现降低趋势, 在这样的趋势下, 会使债权人所得到的保障和企业借款能力同时下降。

2002—2006年期间, 公司债务中, 流动负债的比率呈下降的趋势, 这说明大部分流动负债由长期筹资取得, 风险较小, 属稳健型资本结构, 比例的降低说明万科在降低财务风险能力方面有所提高。自2007—2011年, 公司流动负债的比率上升和下降交替出现, 呈现一种波动现象, 说明万科对债务融资的特点更多的认识。在股权结构中, 流通股在总股本中所占的比重不断地增加, 这也说明万科股权结构的分散性, 有助于股权结构的合理化。

在现代企业融资活动中, 融资方式的选择决定了企业的资本结构。万科公司资本结构是一个长期的演变过程, 是在历次的融资过程中逐步形成的, 也是内外部因素综合作用的结果。万科先后经历了多次银行贷款、两次上市、两次配股、一次A股非公开发行、两次发行可转债等重大融资行为, 多次大规模的融资为万科资本结构的形成产生了重大的影响。

静态均衡理论认为, 在一个较短的时间内是存在最优的资本结构的, 但是通过对万科2002—2011年期间资本结构的分析, 可以看出最优的资本结构是不存在的。因为若存在最优的资本结构, 公司达到最优资本结构之后, 就可以维持在该水平而保持不变, 但是万科资本结构的年年的变动则可以说明最优的资本结构是不存在的。通过对万科公司资本结构变动的原因分析可以看出, 万科公司资本结构的变化在一定程度上是符合优序融资理论的资本结构理论, 因为优序融资理论认为当企业存在融资需求时, 首先选择内源融资, 其次会选择债务融资, 最后选择股权融资, 该理论解释了当企业内部现金流不足以满足净经营性长期资产总投资时, 更倾向于债务融资而不是股权融资, 揭示了企业筹资时对不同筹资方式选择的偏好。

四启示

本文通过分析万科公司近10年资本结构的变化以及影响公司资本结构变化的因素, 来阐述一个公司合理的资本结构对公司的经营业绩和长远发展具有重要的意义。企业建立合理的资本结构、最佳资本结构是要在适度的财务风险范围内, 使其预期的综合资本成本率最低, 同时使企业价值最大化的资本结构。财务风险的本质是由于负债比例过高引起的, 负债经营可以使企业快速筹集资金, 增强企业实力, 但同时也给企业带来了更大的风险和破产的危机。因此, 企业应当在风险和成本之间找到一个平衡点, 以实现企业价值最大化。企业一方面应当设计合理的资金结构, 保持适当的负债, 降低资金成本, 一方面应当控制负债的规模, 保证谨慎的负债比例, 防止债务到期无力偿还或资不抵债。

参考文献

[1]曾曲艳.企业财务风险探讨[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2011 (11)

[2]陈玲.西方资本结构理论与我国企业资本结构的优化[J].福建论坛 (人文社会科学版) , 2005 (03)

[3]宋献中.资本结构与税收的相关性分析[J].暨南学报 (哲学社会科学版) , 2001 (03)

万科企业分析报告 篇8

董事会议事规则（修订稿）

第一章 总 则

第一条 为了进一步明确董事会的职责权限，规范董事会内部机构及运作程序，充分发挥董事会的经营决策中心作用，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）、《万科企业股份有限公司章程》（以下简称《公司章程》）及有关规定，制定本规则。

第二章 董事会的组成机构

第二条 公司设董事会，是公司的经营决策中心，对股东大会负责。第三条 董事会由十一名董事组成，设董事长一人，副董事长一至二人。董事为自然人，无需持有公司股份。公司全体董事根据法律、行政法规、部门规章和《公司章程》的规定对公司负有忠实义务和勤勉业务。

第四条 公司董事会成员中应当有1/3以上独立董事，其中至少一名会计专业人士。

第五条 董事由股东大会选举或更换，每届任期三年，任期从股东大会通过之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满，可连选连任。董事在任期届满前，股东大会不得无故解除其职务。

非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数百分之三以上的股东提出。独立董事的选举根据有关法规执行。

第六条 董事因故离职，补选董事任期从股东大会通过之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满未及时改选，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规、部门规章和本章程的规定，履行董事职务。第七条 董事会按照股东大会决议可以设立审计委员会、投资与决策委员会、薪酬与提名委员会等专门委员会。专门委员会成员全部由董事组成，其中审计委员会、薪酬与提名委员会中独立董事应占多数并担任召集人，审计委员会中至少有一名独立董事是会计专业人士。

各专门委员会下设工作小组，负责日常工作联络和会议组织等工作。董事会专门委员会的职责、议事程序等工作实施细则由董事会另行制定。第八条 ：董事会设董事会秘书，负责公司股东大会和董事会会议的筹备、管理公司股权、证券和有关法律文件档案及公司董事会的有关资料，办理信息披露等事务。董事会秘书由董事长提名，经董事会聘任或解聘。

董事会秘书应遵守法律、行政法规、部门规章及公司章程的有关规定。第九条 董事会秘书可组织人员承办董事会日常工作。

第三章 董事会及董事长的职权

第十条 公司董事会应当在《公司法》、《证券法》、《公司章程》和本规则规定的范围内行使职权。

董事会应当严格按照股东大会和本公司《公司章程》的授权行事，不得越权形成决议。

第十一条 董事会的决策程序为：

1、投资决策程序：董事会委托总经理组织有关人员拟定公司中长期发展规划、投资计划和重大项目的投资方案，提交董事会审议，形成董事会决议；对于需提交股东大会的重大经营事项，按程序提交股东大会审议通过，由总经理组织实施。

2、财务预、决算工作程序：董事会委托总经理组织有关人员拟定公司财务预决算、利润分配和亏损弥补等方案，提交董事会；董事会制定方案，提请股东大会审议通过后，由总经理组织实施。

3、人事任免程序：根据董事会、总经理在各自的职权范围内提出的人事任免提名，由公司组织人事部门考核，向董事会提出任免意见，报董事会审批。

4、重大事项工作程序：董事长在审核签署由董事会决定的重大事项的文件前，应对有关事项进行研究，判断其可行性，经董事会通过并形成决议后再签署意见，以减少决策失误。

第十二条 董事长根据法律、行政法规、《公司章程》的规定及股东大会、董事会决议行使其职权和承担相应义务。

第十三条 董事会授权董事长在董事会闭会期间行使董事会部分职权的，原则上应针对具体事件或有具体金额限制，授权内容应当明确、具体。凡涉及公司重大利益的事项应由董事会集体决策。

第十四条 公司副董事长协助董事长工作，董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长履行职务；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事履行职务。

第四章 董事会会议的召集、主持及提案

第十五条 董事会会议分为定期会议和临时会议。

第十六条 董事会会议由董事长召集和主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长召集和主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事召集和主持。

第十七条 董事会每年应当至少在上下两个半各召开一次定期会议。定期会议由董事长召集，于会议召开十日以前书面通知全体董事。第十八条 有下列情形之一的，董事长应当在十日以内召开临时董事会会议：

（一）董事长认为必要时；

（二）三分之一以上董事联名提议时；

（三）监事会提议时；

（四）持有十分之一以上有表决权股份的股东提议时；

（五）二分之一以上独立董事提议时。

第十九条 按照前条规定提议召开董事会临时会议的，提议人应当通过董事会秘书或者直接向董事长提交经签字（盖章）的书面提议。书面提议中应当载明下列事项：

（一）提议人的姓名或者名称；

（二）提议理由或者提议所基于的客观事由；

（三）提议会议召开的时间或者时限、地点和方式；

（四）明确和具体的提案；

（五）提议人的联系方式和提议日期等。

提案内容应当属于本公司《公司章程》规定的董事会职权范围内的事项，与提案有关的材料应当一并提交。

第二十条 董事会秘书在收到书面提议和有关材料后，应当于当日转交董事长。董事长认为提案内容不明确、具体或者有关材料不充分的，可以要求提议人修改或者补充。

董事长应当自接到提议后10日内，召集和主持董事会会议。

第五章 董事会会议通知

第二十一条 召开董事会定期会议和临时会议，董事会秘书应当分别提前十日和三个工作日以书面通知方式通知全体董事。

若出现特殊情况，需要董事会即刻作出决议的，为公司利益之目的，召开临时董事会会议可以不受前款通知方式及通知时限的限制，但召集人应当在会议上作出说明。

第二十二条 董事会会议通知应当至少包括以下内容：

（一）会议日期和地点；

（二）会议期限；

（三）事由及议题；

（四）发出通知的日期。

第二十三条 董事会定期会议的书面会议通知发出后，如果需要变更会议的时间、地点等事项或者增加、变更、取消会议提案的，应当在原定会议召开日之前三日发出书面变更通知，说明情况和新提案的有关内容及相关材料。不足三日的，会议日期应当相应顺延或者在取得全体与会董事的认可后按期召开。董事会临时会议的会议通知发出后，如果需要变更会议的时间、地点等事项或者增加、变更、取消会议提案的，应当事先取得全体与会董事的认可并做好相应记录。

第六章 董事会会议的召开

第二十四条 董事会会议应当有过半数的董事出席方可举行。

第二十五条 总经理、董事会秘书应当列席董事会会议；监事可以列席董事会会议。会议主持人认为有必要的，可以通知其他有关人员列席董事会会议。

列席会议人员有权就相关议题发表意见，但没有投票表决权。第二十六条 董事应当亲自出席董事会会议。因故不能出席会议的，应当事先审阅会议材料，形成明确的意见，书面委托其他董事代为出席。

委托书应当载明：

（一）委托人和受托人的姓名；

（二）委托人不能出席会议的原因；

（三）委托人对每项提案的简要意见（如有）；

（四）委托人的授权范围和对提案表决意向的指示；

（五）委托人的签字、日期等。

受托董事应当向会议主持人提交书面委托书。

第二十七条 委托和受托出席董事会会议应当遵循以下原则：

（一）在审议关联交易事项时，非关联董事不得委托关联董事代为出席；关联董事也不得接受关联董事的委托；

（二）在审议按照有关法律法规需独立董事发表独立意见的事项时，独立董事不得委托非独立董事代为出席，非独立董事也不得接受独立董事的委托； 第二十八条 代为出席会议的董事应当在授权范围内行使董事的权利。董事未出席董事会会议，亦未委托代表出席的，视为放弃在该次会议上的投票权。第二十九条 董事个人或者其所任职的其他企业直接或者间接与公司已有的或者计划中的合同、交易、安排有关联关系时（聘任合同除外），不论有关事项在一般情况下是否需要董事会批准同意，均应当尽快向董事会披露其关联关系的性质和程度。

除非有关联关系的董事按照本条前款的要求向董事会作了披露，并且董事会在不将其计入法定人数，该董事亦未参加表决的会议上批准了该事项，公司有权撤销该合同、交易或者安排，但在对方是善意第三人的情况下除外。

第三十条 如果公司董事在公司首次考虑订立有关合同、交易、安排前以书面形式通知董事会，声明由于通知所列的内容，公司日后达成的合同、交易、安排与其有利益关系，则在通知阐明的范围内，有关董事视为做了第二十九条所规定的披露。

第三十一条 董事会定期会议现场召开。董事会临时会议在保障董事充分表达意见的前提下，可以通过传真或者电子邮件表决等方式召开。以传真或者电子邮件表决等方式召开的董事会会议，按照规定期限内实际收到传真或者电子邮件等有效表决票计算出席会议的董事人数。

第三十二条 除征得全体与会董事的一致同意外，董事会会议不得就未包括在会议通知中的提案进行表决。

第三十三条 董事应当认真阅读有关会议材料，在充分了解情况的基础上独立、审慎地发表意见。

第三十四条 董事可以在会前向董事会秘书、会议召集人、总经理和其他高级管理人员、各专门委员会、会计师事务所和律师事务所等有关人员和机构了解决策所需要的信息，也可以在会议进行中向主持人建议请上述人员和机构代表与会解释有关情况。

第七章 董事会会议的表决

第三十五条 董事会会议的表决实行一人一票。除根据法律、行政法规和《公司章程》的规定董事会形成决议应当取得更多董事同意的除外，董事会做出决议，必须经全体董事过半数通过。

第三十六条 董事会决议表决可采用举手、投票、传真或电子邮件等方式。董事会临时会议在保障董事充分表达意见的前提下，可以用传真或电子邮件方式进行并作出决议，并由参会董事签字。

第三十七条 董事的表决意向分为同意、反对和弃权。与会董事应当从上述意向中选择其一，未做选择或者同时选择两个以上意向的，视为弃权。第三十八条 现场召开会议的，会议主持人应当当场宣布统计结果；以传真或者电子邮件表决等方式召开的董事会会议，在规定的表决时限结束后下一工作日之前董事会秘书应通知董事表决结果。

第三十九条 董事会根据本公司《公司章程》的规定，在其权限范围内对担保事项作出决议，除公司全体董事过半数同意外，还必须经出席会议的三分之二以上董事的同意。

第四十条 出现下述情形的，董事应当对有关提案回避表决：

（一）本公司《公司章程》规定的因董事与会议提案所涉及的事项有关联关系而须回避的其他情形；

（二）其他法律法规等规定董事应当回避的情形。

在董事回避表决的情况下，有关董事会会议由过半数的无关联关系董事出席 即可举行，形成决议须经无关联关系董事过半数通过。出席会议的无关联关系董事人数不足三人的，不得对有关提案进行表决，而应当将该事项提交股东大会审议。

第四十一条 董事会会议需要就公司利润分配事宜作出决议的，可以先将拟提交董事会审议的分配预案通知注册会计师，并要求其据此出具审计报告草案（除涉及分配之外的其他财务数据均已确定）。董事会作出分配的决议后，应当要求注册会计师出具正式的审计报告，董事会再根据注册会计师出具的正式审计报告对定期报告的其他相关事项作出决议。

第四十二条 二分之一以上的与会董事或两名以上独立董事认为提案不明确、不具体，或者因会议材料不充分等其他事由导致其无法对有关事项作出判断时，可以提请会议召集人暂缓表决。

提议暂缓表决的董事应当对提案再次提交审议应满足的条件提出明确要求。第四十三条 董事应当在董事会决议上签字并对董事会的决议承担责任。董事会的决议违反法律、行政法规或者公司章程、股东大会决议，致使公司遭受损失的，参与决议的董事对公司负赔偿责任。但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该董事可以免除责任。

第四十四条 董事会秘书应当安排工作人员对董事会会议做好记录。会议记录应当包括以下内容：

（一）会议召开的日期、地点和召集人姓名；

（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事会的董事（代理人）姓名；

（三）会议议程；

（四）董事发言要点；

（五）每一决议事项的表决方式和结果（表决结果应载明赞成、反对或弃权的票数）。第四十五条 出席会议的董事、董事会秘书和记录人，应当在会议记录上签名。出席会议的董事有权要求在记录上对其在会议上的发言作出说明性记载。董事会会议记录作为公司档案由董事会秘书保存。董事会会议记录保管期限10年。董事既不按前款规定进行签字确认，又不对其不同意见作出书面说明的，视为完全同意会议记录、和决议记录的内容。

第四十六条 董事会决议公告事宜，由董事会秘书根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定办理。在决议公告披露之前，与会董事和会议列席人员、记录和其他有关人员等负有对决议内容保密的义务。

第四十七条 董事会决议实施过程中，董事长（或委托有关部门和人员）可就决议的实施情况进程跟踪检查，在检查中发现有违决议的事项时，可要求和督 促总经理予以纠正。

第八章 附则

第四十八条

本规则未尽事宜，按国家有关法律、法规及公司章程的有关规定执行。

第四十九条 在本规则中，“以上”包括本数。

第五十条

本规则由董事会制订报股东大会批准后生效，修改时亦同。第五十一条

万科财务报表分析 篇9

公司金融课程论文2

郭红霞 11703班 学号1107534016

摘要：2013年2月20日国务院确定的“国五条”政策措施，虽然对房地产市场没有太大影响，但3月1日晚国务院发布调控工作的通知后，房地产界原先乐观的预期已不复存在。面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。

作为地产龙头万科，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，那么在“国五条”细则打压下，龙头万科还能继续保持高增长，高业绩吗？本文主要通过对万科2012年财务报表与2013年第一季度财务报表的对比分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

关键字：房地产；万科；财务报表分析

引言

随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

一、公司概况

万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。

二、财务报表分析

（一）资产负债结构分析

表1 资产负债表（金额单位：人民币元）

项目 资产 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货

流动资产合计 非流动资产合计 资产总计 负债及所有者权益 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 股本 资本溢价 留存收益 所有者权益合计 负债和总股本合计 2013年3月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75

299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75

52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37

259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37

34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05

200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析

表2 利润表（金额单位：人民币元）

项目 营业总收入 营业总成本 营业利润 利润总额 所得税费用 净利润 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66

2012年

103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06

2011年

71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

四、绩效评估

（一）偿债能力分析

表3 偿债能力相关数据表

偿债能力指标 流动比率 速动比率

应收账款周转天数 存货周转率 资产负债率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%

2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%

变动幅度-0.01 +0.04-2-149

+1.22个百分点

在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。12年万科实现了较好的存货周转。12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

（二）盈利能力分析 1.营业收入分析

表4 按投资区域划分

2012年 广深区域 上海区域 北京区域 成都区域 主要业务收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%

净利润比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%

结算面积比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%

营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。

2.期间费用分析

表5 期间费用表

项目 营业费用 管理费用 投资收益 所得税 2012（万）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67

2011（万）增减幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50

19.54% 7.84% 32.72% 28.56%

重大变动原因 销售规模增长

经营规模增长，人工费用增加 联营、合营公司结算收入增加 利润总额增长

期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12年与11年相比，营业费用上涨19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。

3.营运能力指标分析

表6 相关盈利数据表

盈利能力指标 毛利润率 净利润率 净资产报酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%

2011年 28.80% 15.01% 18.17

变动幅度-2.95个百分点-1.93个百分点 +1.49个百分点

公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。

这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

五、总结与展望

截止2012年末，公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。

公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。

报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。

2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。

参考文献：