学校与物业服务中心的管理服务合同

学校与物业服务中心的管理服务合同（共12篇）

学校与物业服务中心的管理服务合同 篇1

甲方：_________计划财务部

乙方：_________物业服务中心

为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲，乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。

一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。

（一）全院的供电供水服务管理。

（二）绿化，美化，保洁服务管理。

（三）高职中心楼住宿学生的服务管理。

（四）向学院交纳管理费用。

（五）医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。

（六）水电，校产维修服务管理。

（七）文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。

二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。

（一）服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为_________万元（包括劳务费及卫生工具费_________万元，_________万元垃圾清运费，_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污）。

甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为_________％不奖不罚；_________以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在_________元以内予以奖惩。

（二）院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿化面积约_________万平方米，种植树木约_________株，管护费用_________万元（包括全部劳务费，工具费等）。院内花草树木成活率达_________％以上，及时浇水灭虫修剪、整治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外，另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。

（三）收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假期中，每周不少于_________次发送报纸信件等，总费用_________万元。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。

（四）医务室，保证为师生24小时值班服务，做好学生的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续，全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为_________万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。

（五）宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢不掉学生。接送保证每天不少于_________次，服务费共_________万元（包括司机工资，汽油费，养路费，保险费，车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费用作相应增减。现里程为_________公里）。每学期向学生家长征求一次综合意见，测评，满意率低于_________％者，给予_________元以内罚款；满意率高于_________％者，给予_________元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院车辆管理办法》执行。

（六）学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行，按照学院下达购置计划，做到物美价廉。损耗乙方负担，劳务等相关费用_________万元。

（七）供电服务管理，供水服务管理，应做到供电供水及时，保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。

具体要求：事先未接到通知条件下，外电停半小时后，应立即启动自备电源，院内早上_________点半至晚_________点之间，一般情况连续停电不得超过_________小时，原则上全天24小时供水。有特殊情况，需提前通知。若达不到上述要求，每次扣减费用_________元以内。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。学院内：电价为_________元／度，水价为_________元／吨（承包单位除外）。电费：_________万元（如遇国家政策作重大变化，由甲乙双方作相应调整；对于实验室，微机房，多媒体教室等本新增的用户，由乙方装表计量，由甲方核定用电计划，计划内部分由学院另行拨付，超计划部分由乙方向用电单位收取电费；对于在承担正常教学，科研任务之外，开展有偿服务的，由学院下达用电计划，超计划部分由乙方向使用单位收取）。水费：_________万元（含绿化用水）。高压检修及水电运行，劳务及小件工具等费用：_________万元。

（八）做好高职中心楼住宿学生管理服务工作（住宿人数由甲乙双方共同核定），每生每年拨付_________元，实习不住校而留有床位的学生，每生每年拨付_________元。

（九）学生管理

1．加强学生日常基本道德行为规范的教育和管理。

（1）严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求，抓好学生操行评定工作。

（2）采取有效措施，使学生不文明率年均控制在_________％以内。

2．加强学生纪律教育，严肃处理违纪学生。

（1）要采取有力措施，使违纪率年均控制在_________％以内。

（2）对违纪学生的处理，要及时准确地做好原始材料的调查取证，坚持在事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，手续完备（本人检查，证言等）的基础上，写出书面处理意见（含错误事实，性质，参加研究人员和处理结果等）。

（3）严禁对违纪事件隐瞒真情，弄虚作假，不及时处理或不上报。

（4）每幢宿舍楼每晚要有专人值班，保证新生报到，每学期开学和系一起安排学生住宿，定期检查学生晚归和外宿，将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系，并协助查处和处理。

（5）谨防重大恶性事件发生，若发生重大恶性事故，除承担相应的责任外，每次处以_________元以下的罚款，并予以通报批评。

3．狠抓学生干部队伍的教育和管理，每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评，及时清除不合格，违法乱纪的学生干部。

4．服务热情，态度和蔼。若服务人员与学生谩骂，打架，视情节轻重一次罚款_________元。

5．保持学生公寓内务整洁，环境干净，培养学生讲卫生的良好习惯，保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格，每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________％，不奖不罚；每低于一个百点罚款_________元，每高一个百分点奖励_________元。

（十）及时足额向学院交纳管理费_________万元（酒楼以后的改造，装修等费用由乙方负担）。

（十一）关于校产，水电等维修工作：全年水电及校产维修费_________万元按月拨付（含液化气站维护，运行费，_________元以下现有设施的维修，单项_________元以下的新建和改造）。若不能及时维修或维修质量较差，视检查情况，每次给予_________元以内处罚。（维修范围另行界定）满意率为_________％不奖不罚，否则给予_________元以内奖罚。

（十二）乙方有权对辖区内学生损坏公物等行为进行处罚，有责任阻止学生践踏草坪，损坏公物等不文明行为，若甲方发现上述不文明行为发生而乙方无人制止，一次扣罚乙方_________元-_________元。

（十三）若乙方出现重大责任，安全事故，除给予经济处罚外，还要追究相应责任。

上述第九项由学生工作部监控，其余项目由计划财务部监控。

三、甲方的责任、权利、义务：

（一）为乙方开展服务管理提供必要的设施，条件。

（二）固定性的劳务费，每月按时拨付。

（三）对于大宗购置，甲方应监督乙方的招标工作。

（四）对于物资采购等事宜，甲方应及时督查。

（五）甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。

四、乙方的责任、权利、义务

（一）对于双方认定的目标要求，乙方应全力组织实施。

（二）乙方有责任更新学生食堂的餐厨具，以改善卫生状况。

（三）经甲方同意，乙方有权利用学院的名义，在院内外依法进行经营活动，但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋，自购设备，乙方具有其所有权和处置权。

（四）乙方在力所能及的条件下，参加院内维修等项目的竞标。

（五）上级有关部门到乙方检查工作等事宜，乙方应承担相应的责任和义务。

五、违约责任

合同条款甲乙双方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得单方解除合同，否则视为违约，则应追究违约责任。

六、其它

（一）甲方对乙方各项管理服务工作进行经常性监督检查，并严格兑现奖惩。年终综合考评，结果优秀者，再给予_________元以内的奖励。

（二）合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。

（三）本合同一式四份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

学校与物业服务中心的管理服务合同 篇2

2012 年7 月1 日, 平阳县xx物业管理有限公司与平阳县某大厦业主委员会签订物业管理委托合同, 约定: 业委会将该大厦委托给xx物业公司实行统一、专业化物业管理; xx物业公司有权向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。合同签订后, xx物业公司于当天开始进驻某大厦小区提供物业管理服务。被告毛某某系某大厦x幢xx室业主, 尚未交纳2012 年7 月1 日至今的物业费。在2007 年平阳县xx物业管理有限公司管理小区期间, 毛某某的相邻业主将毛用于放置空调外机的地方进行封闭并搭建了阳台, 属违章建筑, 导致毛某某空调外机无处放置。毛某某等住户曾向物业公司反映过违章建筑问题, 但该公司不予处理。平阳县规划建设局向搭建违章建筑的业主发出责令改正通知书, xx物业公司也要求该业主拆除违章建筑, 但该违章建筑至今尚未拆除。

二、法院判决

平阳县人民法院经审理认为, 业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力, xx物业公司作为物业服务企业, 已经按照合同约定进驻毛某某所居住的小区, 并提供了物业服务。作为业主及物业使用人, 毛某某理应依合同约定及法律规定交纳xx物业公司进驻小区以来的物业费用。虽然毛某某向xx物业公司反映过小区违章建筑问题, 该违章建筑至今也未拆除, 但违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围, xx物业公司无权径行拆除, 而相关部门也已作出处理决定。如果涉事业主未改正或未完全改正违章建筑, 毛某某作为相邻的受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。因此, 毛某某以此为由拒绝支付物业费, 于法无据。据此, 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定, 判决: 一、被告毛某某于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县某物业管理有限公司2012 年7 月至2014 年9 月的物业管理综合服务费4050 元; 二、驳回原告平阳县xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后, 毛某某不服判决, 提出上诉。浙江省温州市中级人民法院二审驳回毛某某的上诉, 维持原判。

三、案件评析

本案主要争议焦点在于物业服务企业未纠正违章建筑问题, 业主能否以此为由拒绝支付物业管理费或减少物业管理费。一种意见认为, 根据《合同法》第107 条规定, 物业公司履行合同义务不符合约定, 没有依法尽到物业管理职责, 也违反了《合同法》第60 条规定的协助、注意等从义务或附随义务, 属于管理不到位。另一种意见认为, 根据《物业管理条例》第46 条规定, 物业管理区域发生属于行政部门执法管理的不当行为, 物业公司对其无权自行处分时, 不应认定为违反合同义务。笔者同意第二种意见。

( 一) 物业管理区域内违章建筑属行政机关管理职责范围

本案涉事第三方业主违章建筑属擅自搭建型, 即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施, 擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据《城乡规划法》第66 条规定, 个人未经批准进行建设的违章建筑, 由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。因此, 涉案第三方违章建筑虽位属于物业管理区域, 但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权, 责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

( 二) 物业管理公司行为不应认定违反合同义务

根据《物业管理条例》第46 条的规定, 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当及时制止, 并及时向有关管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后, 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。如果涉事业主仍未整改, 毛某某作为相邻受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。另外, 根据《物权法》第83 条的规定, 业主应当遵守法律、法规以及管理规约, 业主大会和业主委员会, 对违章搭建等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人排除妨害。本案中毛某某对涉事第三方违章建筑侵害自己相邻权的行为, 除向有关行政主管部门举报要求处理外, 还可以通过向人民法院提起诉讼的方式救济。

摘要：物业服务企业进驻管理区域前已形成违章建筑, 处理该违章建筑属于有关行政机关的职责范围, 企业无权予以直接拆除, 但已向有关行政机关反映, 并且已要求违建人自行拆除, 应认为物业服务企业履行了合同义务, 业主不得以企业违约为由, 拒绝支付物业费。

关键词：物业,违章建筑,违约

参考文献

[1]王彦.如何规范物业企业在社区治安防范中的职责[J].河北法学, 2007 (12) .

[2]段辉.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用, 2010 (1) .

[3]徐梅.论物业纠纷中业主权利的立法保护[J].社会科学论坛, 2009 (12) .

物业服务合同抗辩权的行使与限制 篇3

摘 要 由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同纠纷日益增多。因此，2009年5月最高人民法院正式颁布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对物业服务合同抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义，但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。

关键词 物业服务合同 抗辩权的行使 抗辩权的限制

一、物业服务合同

物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业签订的，根据《物权法》的有关规定，由物业服务公司提供物业服务，业主支付服务费的书面合同。物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同，因此也适用合同法的一般原则。但是物业服务合同又有其特殊性，它分为前期物业服务合同和普通物业服务合同①。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”又据该法第15条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”由此可见，不管是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。

二、物业服务合同抗辩权的行使

（一）业主行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式有：（1）业主违约或者违规收费的抗辩。根据《解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”（2）物业服务存在瑕疵的抗辩。在物业服务企业起诉业主支付物业服务费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。（3）物业服务合同关系已经终止的抗辩。“如果物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后，仍然继续提供物业服务，并以此为由主张存在事实上的物业服务关系，要求业主支付物业费，业主即可依《解释》第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩。同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任②。”（4）经过诉讼时效的抗辩同其他合同债权请求权一样，物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。物业服务企业提供的物业服务具有公共性，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。

（二）物业公司行使抗辩权的表现形式

根据《审理物业服务纠纷案件的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：（1）在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。直至业主补缴拖欠的全部物业费。（2）在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司行使先履行抗辩权的另一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。

三、物业服务合同抗辩权的限制

（一）业主行使抗辩权的限制

1．不能以并非物业服务合同当事人为由抗辩。前期物业服务合同是为第三人利益的合同，属于涉他合同，是建设单位和物业服务企业之间订立的为业主利益的合同。因此前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主，业主入住之后，应当接受前期物业服务合同的约束。故业主对于前期物业合同不能以非合同当事人为由进行抗辩。基于这样的理由提出抗辩的，法院不采纳③。同样，不管是前期物业服务合同，还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，只要是当事人的真实意思表示，依法成立，就发生合同的效力，双方当事人都必须遵守，享有权利，承担义务。

2．不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩。根据《解释》第6条，业主不能仅以未享受相关物业服务如因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务来抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，否则业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。

3．不能以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由。根据《解释》第7条，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主作为物业服务合同的当事人也要承担连带责任，物业服务企业可以选择向物业使用人或者业主行使物业费请求权。但并非任何情形下业主都不能以此为抗辩理由，如果业主、物业使用人与物业服务企业之间有三方协议免除了业主的物业费支付义务而改由物业使用人履行，业主则可依该协议对抗物业服务企业的物业费请求权④。

（二）物业公司行使抗辩权的限制

物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。

四、正当行使物业服务合同抗辩权的途径

（一）贯彻诚实信用原则，使物业服务合同抗辩权行使正当化

诚实信用原则被誉为私法领域的“帝王条款”，其要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时应心存善意、诚实守信，禁止权利滥用，目的是在当事人之间的利益关系中实现平衡。因此，业主拒交物业费应当遵循诚实信用原则，若动辄就启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。另一方面，在物业服务市场上，物业公司在特定的社区内享有合法的自然垄断地位，其提供的物业管理服务具有排他性和非竞争性，也就是说物业公司提供的服务对业主而言具有依赖性和不可替代性。在这种情况下，物业公司如果滥用抗辩权将会对业主会产生“致命”的影响，使本来就与物业公司经济实力相差悬殊的业主处于更加弱势和无奈的困境，这种抗辩显然违背了“心存善意、诚实守信”原则的要求。因此，应即严格限制物业公司滥用垄断地位，以不当方式行使抗辩权。

（二）尊重当事人的意思自治权利——有约定从约定

物业管理合同的性质是民事合同，主要涉及当事人的私人利益，因此应当允许当事人在不损害他人利益和社区公共利益的情况下，就解决合同争议的方式自行约定。即物业公司和业主可以在签订物业服务合同时约定，当一方未履行合同或者履行合同不符合约定时，对方有权拒交物业服务费或停止供应电、水、气热或者停止履行其他合同义务的行为。但这样的约定应注意：第一，停止履行的合同义务只能是可进行个体区分的义务或者特约服务，即不得因此损害他人利益或社区公共利益；第二，可停止履行的合同义务应当以列举方式具体化，不能一言概之，以免为滥用抗辩权埋下“伏笔”；第三，关于此项约定应符合合同法的规定，不得有欺诈、胁迫行为，属于格式合同的，物业公司应当充分履行告知、提示和说明义务。

注释：

①梁慧.物业服务合同性质及其纠纷解决机制.法制时空.2009(7).

②陈佳.物业服务合同中的物业费请求权研究----兼评法释[2009]8号中的相关规定.河北法学.2010(5).

③杨立新.物业服务纠纷案件法律规范的新进展.城市开发(物业管理).2009.6.

学校与物业服务中心的管理服务合同 篇4

甲方：

； 公司负责人：

； 住所地：

； 邮编：

； 乙方：

； 公司负责人：

； 住所地：

； 邮编：

； 资质等级：

； 证书编号：。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对版纳“水墨丹青”住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章

物业基本情况

第一条

物业基本情况: 物业名称：

； 物业类型：

； 座落位置：

； 建筑面积：。

第二章

服务内容与质量

第二条

在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件一）；

2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； 3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4.公共绿化的养护和管理； 5.车辆停放管理服务；

6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7.装饰装修管理服务； 8.物业档案资料服务。

第三条

乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件二）。

第四条

单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章

服务费用

第五条

本物业服务区域物业服务收费采取包干制的方式： 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 高层住宅物管费：

元/月·平方米 叠拼花园洋房物管费：

元/月·平方米 商铺物管费：

元/月·平方米

以上物管费为暂定价格，实际收费按交房时根据物业公司服务标准和成本定价，报经政府相关部门核定标准执行。

车位租赁费：

元/月

车位管理服务费：

元/月（使用权或产权属于业主的车位）

二次供水加压费：

元/月·户 水池清洗费：

元/月·户 生活垃圾清运费：

元/月·户

以上实际收取价格根据交房时政府指导价实施。物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业服务区域清洁卫生费用；

（4）物业服务区域绿化养护费用（绿化一年养护期内的水电等各项费用由施工单位承担）；

（5）物业服务区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧费；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

第六条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用 的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

第七条

停车场车位所有权或使用权属于甲方的，乙方租赁车位所得收入，用于贴补物业服务费。

第八条

委托服务期间，小区内所产生的设施设备维修养护费和绿化用水费用按照实际发生制，产生的费用由甲方承担。

第四章

物业的承接验收

第九条

乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验，经双方确认合格后共同签章确认：

1.主体结构及外墙、层面、楼面、地面、内墙面、天花、门窗、公共卫生间、阳台、公共走廊、楼道及其扶手、护廊等；

2.低压配电设施、电气照明、插座装置、防雷与接地、给水排水、消防系统、通信网络系统、火灾报警系统及消防联动系统、排烟送风系统、安全防范及监控系统等；

3.园林绿化工程、其它公共配套设施。

第十条

对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

第十一条

乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料： 1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4.质量合格鉴定书。

第十二条

甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第五章

物业的使用与维护

第十三条

业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十四条

乙方可采取规劝、制止等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时服务规约和物业服务区域内物业服务规章制度的行为。

第十五条

乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第十六条

因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意并签订相关协议；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意并签订相关协议。

临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，前款规定的占用、开挖方应在约定期限内恢复原状。第十七条

乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第十八条

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。物业服务合同终止时，乙方应自合同终止之日起

日内将物业服务用房归还业主。

第六章

专项维修基金

第十九条

专项维修基金的缴存按建设部、财政部关于《住宅专项维修基金管理办法》执行，中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令执行。

第二十条

专项维修基金的管理按中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令执行。

第二十一条

专项维修基金的使用按中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令执行。

第二十二条

专项维修基金的续筹按中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令执行。

第七章

违约责任

第二十三条

乙方违反本合同的约定义务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或严重违约的，甲方有权单方解除合同。

本合同履行过程中发生争议纠纷，双方均应协商解决，乙方 不得以纠纷为由而中止服务；任何一方擅自终止协议的，应赔偿守约方违约金

万元。

第二十四条

乙方违反本合同第五条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十五条

施工方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由施工方承担。

第二十六条

以下情况乙方不承担责任： 1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

第二十七条

若乙方物业服务质量问题造成业主或物业使用人不满，乙方负责承担全部经济损失。

因乙方服务严重不达标的，甲方有权终止本合同。

第八章

免责条款

第二十八条

前期物业服务合同中所约定的物业服务费仅 包括第五条中的物业服务费的开支内容，不包含业主与物业使用人的人身保险及财产保管等费用。

第九章

其他事项

第二十九条

本合同期限为一年，自

****年**月**日至

年 月

日止。

第三十条

本合同期满前

月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。

第三十一条

本合同终止时，乙方应自合同终止之日起10日内将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或乙方继续代管。

第三十二条

甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应向买受人明示本合同内容；买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十三条

业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十四条

乙方工作人员在物业服务过程中所发生的一切人身安全事故由乙方负责。

第三十五条

本合同含有三个附件，附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十六条

本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订 补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十七条

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条

本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向人民法院提起诉讼。

第三十九条

本合同一式

份，甲、乙双方各执

份，本合同自签定之日起生效。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

公司负责人：

公司负责人：

年 月 日

年 月 日

附件一：

物业共用部位明细

1.房屋承重结构； 2.房屋主体结构； 3.公共门厅； 4.公共走廊； 5.公共楼梯间； 6.内天井;7.户外墙面； 8.屋面； 9.传达室；

附件二：

物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理 1.房屋外观整洁、无私搭乱建。2.确保房屋完好率达到90%。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1.公共设施设备维护良好，正常运行，水电工每周巡查4次以上。2.每月定期保养，维护完好率达到90%。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1.楼外公共场所清扫两次，实施8小时保洁。

2.楼内公共场所每天拖、抹、扫一次，实施8小时保洁。3.楼道单元门前垃圾桶每天清运一次，所有垃圾集中放置，定时清运。

4.污水、雨水管道每半年清疏一次，如发生堵塞，及时处理，确保下水道通畅。

四、公共绿化的养护和管理

1.日常浇水，定期修剪、除杂草、灭虫害。2.绿化地、园林小品每天清洁一次。

3.确保植物成活率达到95%以上，出现枯死苗木及时补种。

五、车辆停放管理

1.车场设有明显交通标识，正确引导车辆停放。

2.监督进入小区车辆保持5公里/小时慢行，禁鸣喇叭，停放在指定的停车位置。

3.提醒司机关好车门窗。

4.严密注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外的发生。5.存放期到达一个月以上的，应签订存车协议，明确双方权利义

务；

六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1.小区实行24小时保安职守，日夜巡逻。

2.保安人员有明显标志，工作规范，遇有险情能及时到达现场； 3.做到小区所有入口全天24小时有专人值守，车辆行驶通畅，危机人身及财产安全处有明显警告标志和防范设置、装置；

4.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨遮、树木、果实等；

5.夜间应对服务范围内的重点部位包括但不限于水泵、电梯、消防、照明、监控、车库、停车场等进行不少于两人同时进行的至少二次的巡逻；

6.发生治安、刑事案件、交通事故时，及时报警及召唤急救，配合相关部门处理。

七、装饰装修管理服务

1.派有专人对装修进行跟踪检查，禁止破坏房屋主体结构的行为。2.对装修垃圾定点摆放并及时清运。

3.装修队伍严格遵照装修时间进场，严禁在规定时间以外进行装修活动。

八、物业档案资料管理

1.按业主物业内容进行分类编册。2.确保所有档案内容完整。3.做到定点定人统一管理。

九、其他服务

1.处理紧急性保修的，如水、电应在接报后45分钟内到场

； 2.小修：接报后8小时内到场

物业服务合同的特征 篇5

（1）物业服务合同是双务、有偿、诺成性、要式合同

双务是指双方互负义务，一方的权利是另一方的义务，一方的义务是另一方的权利。有偿是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价。诺成是指双方意思表示一致，合同即告成立，但这里要注意合同成立并不意味着合同生效。

（2）物业服务合同中必然要涉及第三人：业主或物业使用人

尽管业主和物业使用人并不是合同的订立一方，但不论是开发商还是业主委员会与物业服务企业订立合同的目的都是为了业主和物业使用人的利益，享受物业管理服务的是业主和物业使用人，而不是开发商或业主委员会。

（3）物业服务合同中双方的订约自由受到较大的限制

订约自由包括两层意思：一是合同的订立人可以自由的选择订约对象；二是合同的双方可以自由的商定合同的内容。这里所讲的订约自由受到较大的限制，是就第二种意义而言的。从内容上讲，双方约定的内容不得违反法律、法规的规定。现行的关于物业管理方面的法律、法规有《物权法》、《物业管理条例》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《城市新建住宅小区管理办法（建设部）》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（建设部、计委）》、《关于加强公有房屋售后维修养护管理工作的通知（建设部）》、《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建设部）》等。这些行政法规对物业管理费用、维修养护基金等内容都作了规定，订约双方在订立合同时，约定的合同内容不得违反这些法律、法规的强制性规定。同时，在订立合同和制定业主公约时，当事人还必须遵守《物业服务合同示范文本》等示范性文件，法律之所以对当事人的订约自由加以限制，主要的考虑就是平衡双方的利益，避免一方利用自己的强势地位来损害另一方的利益；另一个原因就是物业管理工作的好坏，关系到千家万户的切身利益，对于维护良好的社会秩序，保证人民安居乐业，具有重大的影响作用。

（4）物业服务合同的订立程序须符合《物权法》、《物业管理条例》等法律的要求。

物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

（5）集合群体的统一性

物业管理服务合同 篇6

合同签订地：【

】 合同编号：【

】

甲方: 【

】 地址：【

】

法定代表人/负责人：【

】

乙方：【

】 地址: 【

】

法定代表人/负责人：【

】

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就【

】物业管理相关事项订立本合同/协议。

如建筑面积发生变化，按照实际面积计算基本物业费。

3.2其他费用：包括价格在【

】以上的大楼维修零配件费用；节假日、重大会务、外事接待等所需的植物摆放、横幅布臵费用及其它不可预见，但应由甲方承担的费用。

3.3如合同期间物业管理面积发生增减，双方根据实际变动情况进行确认后结算。

3.4上述费用按【

】结算，于【

】日前支付。【

】前对全年费用进行清算。

6.4审批乙方提出的各类设备购臵及维修的方案，审核其它应由甲方承担的维修零配件价格在【

】元以上的开支项目，并承担其费用。

6.5根据需要及时通知乙方有关外事、会务、庆典等活动及接待规格和标准的安排情况。

6.6协调与大楼属地的政府各有关部门的关系，解决相关问题。

时，应规定在岗的物管人员按所管辖区域迅速查看雨水等相关情况，一旦发生渗水、积水、设施设备损坏等，应立即采取相应措施。

7.14所购臵的日常保洁物料及保洁操作方法应符合环保要求。7.15物业管理资料的妥善保管。

9.6接受方因履行合同需要可以向其关联公司提供或披露保密资料，但接受方的关联公司也必须遵守保密条款的规定，不得将保密资料以任何形式披露给任何 分，还应给予补足。

11.2.3不可抗力事件发生时,受阻方已立即通知对方，并在不可抗力事件发生后的十五(15)天内提供有关该事件的公证文书和书面说明，书面说明中应包括对延迟履行或部分履行本合同的原因说明。

11.3不可抗力事件终止或被排除后，受阻方应继续履行本合同，并应尽快通知另一方。受阻方应可延长履行义务的时间，延长期应相当于不可抗力事件实际造成延误的时间。

11.4如果不可抗力事件的影响持续达30日或以上时，双方应根据该事件对本合同履行的影响程度协商对本合同的修改或终止。如在一方发出协商书面通知之日起10日内双方无法就此达成一致，任何一方均有权解除本合同而无需承担违约责任。

如致甲方：【

】 地址：【

】 电话：【

】 传真：【

】 邮政编码：【

】 如致乙方：【

】 地址：【

】 电话：【

】 传真：【

】 邮政编码：【

】

事后乙方须及时报告甲方，并在双方约定期限内恢复原状。

14.5合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满60天前向对方提出书面意见。由双方协商，协商一致后重新签订合同。

14.6本协议未尽事宜，由双方共同协商解决。14.7 本协议自双方签字盖章之日起生效。

14.8本协议一式份，甲方【

】份，乙方【

】份，【

】机构【

】份，具有同等法律效力。

14.9附件为本合同不可分割的部分。若附件与合同正文有任何不一致，以合同正文为准。

本合同附件为：【

】

补充附页

经友好协商，对本合同条款补充、修改如下，本补充附页为合同正文的一部分，与合同正文冲突时，以本补充附页为准：

【

】。

（以下无正文）

甲方：【

】

法定代表人/负责人 或授权代表：（签字）

年 月 日

乙方：【

】

法定代表人/负责人 或授权代表：（签字）

学校与物业服务中心的管理服务合同 篇7

在现代消费的观念中, 认为业主买了房子, 就等于完成了住房消费, 这样的观念是不正确的。其实从真正意义上说, 业主买了房产, 实际上只是刚刚开始消费, 还有物业管理费这方面。这方面是一个漫长的消费过程, 除非出现产权转移或者产权自然终止为止。如今, 物业管理的收费标准千变万化。由于业主习惯了无偿和低偿服务, 再加上每个物业公司对管理服务要求的不同。。再一个就是物业的使用者, 他们有不同的文化, 收入和职业, 所以对物业管理的要求自然也是不一样的。正是由于这个方面的不同, 因此就会造成以经营为主体的物业服务举步艰难。

一、物业管理服务理念高度不够

物业管理企业, 想要成为一个优秀的品牌企业, 必须要立足现实, 放眼未来, 在各方面都得到认可。企业的服务理念, 就是要以物业管理服务的思想价值和最高的行为为标准。它是服务行业的企业管理体系当中最为重要的核心理念。在我国, 业主维权的意识越来越强, 对物业管理公司的服务内容, 态度, 项目, 等各个方面有了更多的要求。但是, 由于物业服务水平的落后, 没有从根本意义上实行转变。除此之外, 很多物业管理公司把自己定为小区的管理者, 想尽各种方法收取费用。如果遇到有业主不同意的就以停电, 停水, 等种种恶劣的行为来要挟, 最终导致矛盾不断的激化。

二、人员素质不等, 让物业的服务“质价不符”

近年来, 由于“有市无价, 供需无序”的局面在某些程度上让物业管理纠纷不断。其中原因有很多, 但是最不容忽视的就是以下这方面:物业管理公司的服务“质价不符”。那么, 应该如何兼顾这方面的利益呢?怎么去创新服务呢?如今, 我们需要每个物业的管理人员进思想观念的转变。物业管理公司在遇到问题的时候, 首先不是想着要不要提高服务意识, 改进服务质量这些问题, 而是要想着怎么去创新提供优质的服务, 怎么才能做到让业主们高兴, 让他们觉得“质价相符”。

三、创新管理理念, 在提升品质上要有新作为

由于受到传统观念的影响, 对物业管理方面没有全新的认识, 也没有一个准确的定位, 因此让物业管理受到重重的困难。如何让物理管理走出这种困境呢?第一就是要解放思想, 只有思想上认识到物业管理是企业的行为, 而且不是个人或者行政行为。所有的活动要满足市场的要求, 只有这样才有可能从新的一个角度去理解和研究它。

1、要树立全员服务理念。

要在不断的总结, 发掘, 提炼员工的智慧和思想, 让其升华为企业的思想理念, 这样才能给物业管理打下良好的坚实的基础。在企业经营理念方面, 要做到“诚信为本, 客户第一”的服务原则, 一心一意为客户服务, 在质量理念方面, 就要以“追求完美, 真诚服务”为基准, 做到“精益求精, 尽善尽美”。在管理服务理念方面, 要形成“以顾客为关注焦点”, 用心去服务。在企业憧憬上, 要以一流的物业管理名牌企业为目标等。

2、要不断改进和更新服务理念和方式。

随着物业管理行业的不断崛起, 我们要在限有的资源条件下, 更好的提高服务的质量和标准, 这样新的物业类型就会不断的推向市场。高端物业的不断出现, 客户新的要求也在不断提高, 因此, 高标准的服务需求和落后的标准就会形成对比, 想要解决这个矛盾, 唯一的途径就是更新服务理念和方式。

3、物业管理企业应着重从五方面创新理念:

一是物业管理的本质是服务, 无论是对人的服务, 还是对“物”的管理, 其本质都是为业主提供一种与物业相关的服务;二是整合社会资源提供综合服务的理念。三是向科技要效益的理念, 物业管理企业是劳动密集型企业, 四是大力倡导诚信意识, 把诚信理念贯穿到整个物业管理服务过程;五是延伸“以客户为中心”的理念, 通过实施一些服务项目来获取客户体验资料, 并将顾客的需求写入所有管理会议的议事日程, 树立“内部顾客”的概念。

四、创新队伍建设, 在增强职工队伍素质能力上实现新提升

不可否认, 目前物业管理从业人员普遍缺乏专业知识、素质不高, 技证上岗率低, 尤其缺乏优秀的物业管理专业人才。有的人错误的认为物业管理就是一项简单劳动, 低薪聘请一些文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗可以节约大笔管理成本。而且目前对员工的培训多只是停留在基本技能的初级阶段, 还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定, 致使物业服务工作不到位, 服务不规范, 物业管理水平不高。建设高素质物业干部职工队伍就显得尤为重要。

强化物管企业自身管理在管理服务活动中, 要坚持科学发展观, 结合“以人为本, 服务至上”的物业服务理念, 依据有关法律和管理标准, 通过综合规划, 统一管理, 为广大业主提供高质量的服务, 努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

总之, 创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中企业唯有立足创新, 勇于突破“旧观念”, “旧框框”, 不断创新服务理念、服务方式, 才能是物业企业永远立于不败之地。

参考文献

[1]黄安永:《物业管理实务》, 中国建材工业出版社, 1999年。

学校物业管理改革与发展初探 篇8

在学校,物业管理处于探索性阶段｡学校教职工住宅区毗邻学校,自然成片,相对集中,在计划经济体制下,几乎所有的管理都是行政行为,因此目前学校对教职工住宅的管理还达不到真正意义上的物业管理,一般是对住房用户提供近似无偿的管理维修服务｡近年来,虽然随学校后勤社会化改革的不断深入,一些学校在物业管理方面进行了不少尝试,取得了一些成功经验,但也存在不少问题｡如何认识学校的物业管理,学校的物业管理改革和发展有哪些对策,是我们迫切要解决的问题｡

一､学校物业管理现状

从严格意义上讲,绝大多数学校的教职工住宅还没有纳入真正意义上的物业管理体系,房产管理的改革还停留在管理权利的调整上,经营管理功能尚不能体现｡

1.管理观念落后,管理水平不高

目前,大多数学校对房产的管理仍采取以行政管理为主的方式,由于已经习惯了传统的管理模式,尽管近几年许多学校进行了一些改革,但在管理层次上没有什么突破｡物业管理人才缺乏,教职工的思想观念跟不上物业管理发展的趋势,教职工对自己掏钱支付物业管理费一时还难以适应｡

2.管理经费短缺

长期以来,房屋维修的资金来源单一,主要是少量的房屋租金及学校行政拨款,由于住宅的维修工作量很大,所以单凭少量的租金根本不够用,为此学校每年需投入大量资金｡此外,在部分学校还居住少量外户,随着时间的推移,外户比例还会逐渐增加,这部分人事实上也挤占了学校对居住区的投入资金｡

3.住宅的社区服务功能较差

物业管理是一个整体,它包括地产管理､安全保卫､环境卫生､绿化和小区其他服务｡目前,学校住宅区一般由学校后勤､保卫部门承担管理职能,甚至一个部门下面又由多个单位来负责管理｡由于分散多头管理,责任不清,各自为政,遇事互相推委,没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能较差｡

二､学校住宅实行物业管理的可能性和必要性

加快后勤社会化的改革步伐是学校体制改革的重要内容,而学校物业管理的改革和发展也是学校后勤社会化改革的重要内容之一｡

1.现代物业管理的先进性为其存在和发展提供了可能

物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务,是在政府指导下的经营管理行为,是政府､社会､单位､个人共同关心的事业｡从管理内容上看,物业管理的内容除房屋及其设备的维修养护外,更重要的是为小区居民提供全方位的综合服务｡物业公司可以通过自身的经营管理和优质服务,收取管理费和项目的经营服务费,实现其经营目标｡物业公司的这种性质更适合目前的市场经济,有更强的生命力｡

2.住房制度改革为实行物业管理提供了现实基础

产权制度是一切经济制度的基础,房屋产权结构的变化使学校住房由公有为主改为私有为主,学校出售公有住房后,居民住房的自有率逐年提高｡居住区内房屋产权由过去的单一公有为主变为公有和私有的多元化结构,并形成公私并存不可分割的状况和产权的公共所有｡比如,同栋楼存在着公共部分,如楼梯､电梯及各项公用设施,在各个房屋之间存在着公共绿地､区内道路及公用基础设施｡产权多元化和公有公用设施的出现,没有统一管理,就会出现争相享用而不承担责任的状况｡在这种情况下,迫切需要一个统一､协调的管理机构来进行全方位的管理｡在这种情况下,和市场经济相适应的物业管理,也就能在学校中生存和发展｡

3.学校后勤社会化改革是学校物业管理的强大推动力

党和国家高度重视学校后勤社会化改革,并把它作为一项大政方针来抓｡后勤改革为房产管理体制改革创造了良好的氛围,使房产管理体制面临着新的机遇和挑战,使物业管理出现了前所未有的发展空间｡随着学校后勤社会化改革的不断深化,随着人们生活水平的逐步提高,学校教职工的需要也呈现出多样化､优质化的发展趋势,这就要求有一种全新的物业管理模式与之相适应｡现在人们生活富裕了,更注重生活的质量,对服务的内容和要求也多样化｡如家政､中介服务､代理等其他有偿服务｡所有这些问题,物业管理公司都能很好地解决,为住户提供一个安全､舒适､优雅的居住环境,为广大的教职工提供多样化､优质化的服务｡

三､对物业管理模式选择的探讨

具体问题要具体分析,对管理模式的建立,切不可搞一哄而起｡各校应依据各自不同的具体实践,认真加以研究｡笔者认为:目前就全国的物业发展状况来看,深圳地区的经验较具有普遍的指导意义,深圳的物业管理是在政府的支持培育下,较多地吸纳了国际成功的管理经验;同时,管理也极为科学和严格,政府制定的法规也较严密､细致和科学,形成了较完备的体系｡各校在引进先进地区的管理经验实践中大致有以下三种模式｡

1.直接引进型

直接聘请专业物业管理公司,委托管理学校的全部或部分物业｡这种形式最易体现契约关系,简洁､明快,适用于学校新建住宅小区或相对独立的住宅,且服务质量要求高的小区｡但费用成本较高,不利于本校或学校后勤队伍素质的锻炼提高,特别是对原有人员的去留产生矛盾｡

2.自我诞生型

本校引进先进地区的管理经验,建立相应的物业管理公司,向学校承担全部或部分物业管理职能｡但“橘生淮南为橘,淮北为枳”,各地各校的物业管理虽形式大同小异,但管理上千差万别,特别是要受到当地政府和人文环境､经济条件的约束,很有可能还没运作,就“鱼死胎腹部”｡这就要求有相应法规与之配套,做到有章可循,但盲目效仿,难免遇到各方面的阻挠和干预,容易导致失败｡

3.培育发展型

引进先进的管理经验,引进企业管理模式,从标准､制度､队伍培训入手,在学校内部模拟市场,但不急于挂企业的牌子,试运行,聘请智囊团和管理顾问｡对校情深入调查研究,整体规划逐步实施,待条件成熟后,最终完成企业运行机制,这种形式显得周期较长,见效不快｡但改革成本低,对教职工观念转变有“润物细无声”之功,对后勤职工队伍素质的提高有一定时间基础,易于学校稳定｡

实际上改革并不拘泥于以上三种,但这三种属于基本类型｡各校采用任何模式,都要借鉴各地成功经验,结合自己的实际,具体地加以研究,提出自己的管理运行模式｡

学校的物业管理,除要遵循经济规律,还必须遵循教育规律,在管理观念､产权关系､体制和运行机制､人事制度和财务制度等方面要有一系列的改革｡否则,无论怎样操作也只能达到事倍功半的效果,不能形成真正的物业管理体系｡

物业管理服务合同 篇9

物业管理服务合同

物业管理服务合同正文： );第一章 总 则 第一条 本合同当事人委托方(以下简称甲方)：组织名称：______________________________________________代表人：_______________________________________________地址;________________________________________________联系电话：______________________________________________受委托方(以下简称乙方)：企业名称：______________________________________________ 法定代表人：_____________________________________________注册地址：______________________________________________联系电话：______________________________________________根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将_______(牧业名称)委托乙方实和行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本情况物业类型：______________________________________________座落位置：____市____区____路(街道)____号四至：____________占地面积：____平方米建筑面积：____平方米(委托管理的物业构成细目见附件)第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的.全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章 委托管理事项第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院__。 第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、____、____、____。第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、____[1][2][3][4][5][6]下一页

物业服务合同 篇10

受托方：××××物业管理有限公司（以下简称乙方）

甲方为加强对××市中级人民法院办公楼物业的管理，特委托乙方派遣治安秩序维护员、设备维护员和保洁员到本大楼实行物业服务。根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款： 第 一 章 委托服务的物业

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

甲方委托服务的办公楼座落于 号，为1幢高5层楼宇，占地面积约×××××㎡，庭院道路和绿化面积约×××㎡，大楼总建筑面积为×××××㎡。第 二 章 物业服务事项

第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。第三条 本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。

第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。第 三 章 服务期限

第五条 服务期限为壹年零贰个月，从××××年×月1日起至××××年12月31日止。第 四 章 双方权利和义务 第六条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况。甲方每月对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月20日前将当月的物业服务费支付给乙方。第七条 乙方的权利和义务

一、根据有关法律法规及本合同的相关条款制订具体的物业服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜；

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。第 五 章 物业服务内容 第八条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。

三、发现公共环境受到污染要及时清洗。第九条 共用设施设备的运行和养护服务。

一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、维修方案。

二、各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅，以及卫生洁具的使用护理。

三、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料及大中修工料费用由甲方承担。

第十条 治安维护防范服务

一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。

二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。

学校与物业服务中心的管理服务合同 篇11

关键词：物业管理；精细化；服务

笔者以所在兰州石化物业服务公司为例，公司坚持将精细化管理的理念广泛应用到物业管理服务的各个领域，认真践行“始于住户需求、终于住户满意”的服务承诺，公司所辖多个小区保持了省市级“文明小区”、“花园式小区”、“卫生单位”等荣誉称号，可见企业要发展壮大就必须通过精细化管理追求最佳的服务效果，在比拼细节上取胜争先。

一、制度、标准的逐步完善决定了精细化管理的高起点

物业精细化管理的基础就是标准化体系的建设，以制度化的方式制定具体的流程、操作方法，在实践过程中运用精细化的理念和方式对标准化体系进行检验、修订和完善，因此精细化管理就是对标准化体系建设的再深化。但纸面的标准和准则毕竟不能够也不可能涵盖物业管理企业的每一个服务细节，最佳的方式就是“走出去，请进来”，去好的物业服务企业取经学习，请一些在现场管理等方面有丰富经验的人士来做现场指导。兰州石化物业服务公司多次组织设备设施、文明车棚、文明泵房管理观摩会，不断修订、完善泵房、变电所、换热站、锅炉房、门卫等公用设施完好标准，对水站、热站、变电所等设备的维护保养、工艺管线的喷涂刷漆、标示标牌的统一规范、定置定位线等方面标准进行了明确，完成了《操作规程汇编》、《管理制度汇编》，做到操作依据标准、管理依据制度、服务依据规范。

二、独具特色的企业文化提炼出精细化管理的精髓

精细化管理是一种理念、一种认真的态度、一种精益求精的文化。兰州石化物业服务公司大力推进企业文化建设，使文化渗透到管理、服务的全过程，有效地发挥了企业文化的凝聚导向作用。公司认真践行“始于住户需求，终于住户满意”的服务宗旨和“两个全心全意、四个千方百计”（ 全心全意服务员工生活，全心全意服务企业发展；千方百计满足住户需求，千方百计确保小区平安，千方百计美化居住环境，千方百计创建和谐小区）的核心服务理念，提倡“人在社区，责在社区；人在社区，家在社区；人在社区，心在社区；人在社区，爱在社区”的服务文化，实行维修服务“1010”承诺制（十分钟赶到现场，维修一次成功，零投诉），维修“六个一”服务（住户开门问一声您好，住户至上热忱服务；进门前自备一双鞋套，保护室内卫生清洁；工器具装在一个袋中，方便住户不添麻烦；维修时自带一块抹布，工完料尽场地清洁；离开时递上一张维修单，倾听住户建议意见；两天内打一个回访电话，追踪检查报修质量），体现的就是物业服务的细致入微和尽善尽美的形象。

三、人性化、亲情化的服务特色延伸了精细化管理的内涵

物业管理的产品主要是服务，兰州石化物业服务公司注重人性化管理、亲情化服务，这也是我们对物业精细化管理理念再提升的一个过程。兰州石化物业服务公司在工作中推行“首问负责制”和“一站式服务”方式，急住户之所急，想住户之所想，在做每件事之前都做到换位思考，把问题想得更周到一些，把解决问题的方案想得更具体一些，把管理的精细化体现的更完善一些，使得小区住户服务满意率稳步提升。每逢重要节假日，在单元防盗门粘贴安全温馨提示，春节前送春联、送福字到单元进家庭，定期组织青年志愿者为空巢老人开展“爱心安全帮扶”活动，在车棚、门岗为住户提供爱心装物篮、爱心便民车、雨伞、雨衣、打气筒、爱心手推车等物品，在特殊天气时，以“三令”为标准（夏季以雨为令，冬季以雪为令，全年以风为令），提升服务质量。

四、培训与考核促进了精细化管理的有效落实

物业精细化管理推进中最难以提高的是具体操作人员的精细化服务意识。行动源于意识，各项细节、规章制度的制定源于对精细化服务理念的准确把握，而意识和理念的形成都要靠不断的培训和灌输。因此，推进物业精细化管理的重要支持便是持之以恒的精细化服务意识、理念及相关规章制度的培训工作。兰州石化物业服务公司非常重视员工培训工作，以集中培训、业务学习、安全教育、技能竞赛等为手段，落实员工培训规划、推行岗位练兵卡片、开展师傅带徒活动、帮助员工参加技能晋级，努力推进职业责任、职业道德、职业纪律、职业技能等教育。为给员工终身学习、加快发展培育良好环境，公司还专门聘请有经验的教师和高级技师对管工、电工、汽车驾驶员、钳工、焊工等工种进行了脱产培训，并建立了员工技能实训基地，使培训工作与选拔操作技能人才相结合、与提高岗位操作能力相结合，在公司内部形成“学理论、练技能、强本领、促发展”的环境氛围。当然，作为精细化管理中同样重要的，还有与精细化管理相配套的绩效考核体系的跟进。绩效考核体系要根据物业精细化程度的推进不断跟进，只有考核到位，奖惩分明，才能保证各项精细化管理制度的落实。

学校与物业服务中心的管理服务合同 篇12

关键词：办公楼宇,物业管理服务,品牌化建设

物业管理主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。兴隆园物业服务处根据长庆矿区“保稳定、保发展、保安全, 服务群众、服务一线、服务生产经营”的宗旨, 按照“服务内容多元化、服务模式特色化、服务方式数字化、服务资源社会化、优质服务常态化”要求, 从准确品牌定位、创新服务理念、强化管理运行、优化个性服务、建设优秀团队等方面, 探索实践油田办公楼宇服务品牌化建设工作。

1 准确定位是品牌化建设的前提

办公楼宇物业服务对象具有特指性, 即为办公楼宇入驻单位办公人员提供公共性和个性化服务。根据管理和服务对象的特征, 准确定位服务品牌化建设的目标和内容, 具有十分重要的意义。油田办公楼宇物业管理服务具有特殊性, 既要发挥市场化和社会化的优势, 又要考虑油田矿区物业管理服务的现实情况。因此, 油田办公楼宇把创建“环境整洁优美、秩序井然有序、服务保障到位、运行组织高效、安全稳定和谐”, 确定为物业服务品牌化目标, 既符合实际又具有特色。

2 创新理念是品牌化建设的关键

要把物业管理工作做好, 首先要树立先进的服务理念。创新树立“四大理念”, 引领管理服务工作优质高效推进。

树立星级管理、星级服务理念。树立与油田办公区发展相适应、形象相匹配的星级管理和服务理念, 推行严谨、规范、高效、文明的管理模式, 倡导人文、开放、优质、周到的服务方式, 不断提高管理服务的档次和质量。

树立市场化、社会化服务理念。坚持走市场化、社会化发展之路, 将水电空调供应、设备设施维护、环卫保洁绿化、电梯运行维保、公共秩序维护等业务, 选择社会服务专业公司进行业务外包服务, 降低服务成本, 提高服务质量。

树立专业化、标准化服务理念。倡导专业化、标准化服务, 推行服务工作机构、管理、人员、器材专业化, 推进服务过程、操作、质量标准化, 能有效推动服务工作精细化、专业化, 提高管理服务水平。

树立延伸服务、人本服务理念。随着办公楼宇先进设备、办公用具不断增加, 对管理服务的要求不断提高, 必须延伸服务范围、改进服务方式。通过树立延伸服务、人本服务理念, 实现服务触角全覆盖。

3 强化管理是品牌化建设的根本

水电空调供应、设备设施维护、环卫保洁绿化、电梯运行维保、公共秩序维护是办公楼宇物业管理服务的重点, 也是创建服务品牌的根本所在。通过强化基础管理和HSE管理, 实现安全平稳运行。

强化基础管理, 确保平稳运行。坚持制度化、规范化和标准化运行, 严格业务外包单位监督考核管理, 持续开展宣标、贯标、对标、达标活动, 通过落实设备设施维护、施工组织监管、保洁绿化养护、依法合规管理、三位一体管理“五个到位”, 确保办公区各项工作平稳运行。加强设备设施运行管理, 强化维修改造项目的组织实施和监管, 落实“三六、五净、十洁”保洁工作标准和“栽、管、护”绿化工作规范, 严格执行各项规章制度, 经营管理做到依法合规, 完善办公区域联动管理责任, 形成管理、沟通、协作、配合运行机制, 实现“零距离沟通、零缺陷服务”。

强化HSE管理, 确保本质安全。打造油田办公楼宇物业服务品牌, 安全是关键。通过“四个强化”, 实现办公区域安全平稳运行。强化安全责任, 落实有感领导、直线责任和属地管理责任, 持续开展安全隐患排查治理;强化制度落实, 健全完善安全管理制度, 突出消防安全管理, 做好信访稳定和突发事件处置, 与入驻单位签订安全管理协议, 实现“共谋共建、共管共享”;强化安全教育, 开展专题安全教育培训, 举办消防、突发事件应急演练, 提高自防自救能力;强化节能降耗, 利用科学的管理手段推进办公楼宇节能降耗, 营造节能减排绿色环保氛围。

4 优质服务是品牌化建设的保证

为业主提供优质、延伸、个性化服务是提高服务质量水平、创立服务品牌的活力保证。扩大服务的内涵和外延, 以优质服务为品牌化建设注入鲜活的生命力。

提高特需服务能力。全面做好重大节日、重要会议、重大活动期间物业服务、安全保卫、场地场务、运行保障、维护稳定等工作, 合理调整小区供电负荷, 确保夏季高温季节办公区域供电不间断。

提高专项服务能力。坚持“问题导向、全面提升、重点突破”的思路, 着力解决治安和停车管理、食堂管理及环境建设方面存在的问题。定期召开入驻单位座谈会, 征集落实意见建议, 建立沟通协调机制, 抓好服务提升工作。

提高餐饮服务能力。狠抓饭菜质量, 补充厨师服务人员, 增加饭菜品种和售饭窗口, 调整自助餐供应方式, 缩短售饭窗口排队时间, 保障上班人员因加班或外出办事时有饭吃、吃热饭。

提高教育服务能力。实施幼儿园改扩建, 适时延长幼儿接送时间和寒暑假期开园时段, 建立中小学生暑期校外辅导站, 解决了办公区幼儿和学生家长工作和生活中遇到的实际困难。

5 优秀团队是品牌化建设的基础