美容院渠道拓展方案

2024-06-28

美容院渠道拓展方案（通用10篇）

美容院渠道拓展方案篇1

金融渠道拓展方案-渠道拓展方案

一、渠道战略布局的背景

招行是同业中率先加快发展零售业务、中间业务，并且已形成了有别于国内同业的业务结构与经营特色的银行。截止6月底，债券类基金产品的发行中，招商银行的发售总规模在银行业中排名第三。公司基于对现有渠道进行良性互补的考虑，结合目前行业发展的新契机，决定将与招商银行开展深度合作。

二、招商银行机构情况介绍

1、机构分布

招商银行全国共分为36家分行与1家总行营业部，共有900多个网点，网点主要分布在各经济发达城市或者省会城市。

2、层级

招商银行的机构层级大体为三个层级：总行、分行、支行。总行与分行负责基金销售业务的部门为零售银行部。

3、招商银行的分行类别

招行分类标准：根据分行资产总规模划分为三个类别，其中，北京、上海、深圳为一类行;

同业分类：根据同业提供的参考资料，同业根据各地销售实力、接受新产品的能力、组织销售的反应速度等因素，将招行分为七个梯队，供大家参考。第一梯队：北京深圳上海

第二梯队：南京沈阳武汉广州西安

第三梯队：济南重庆青岛大连成都天津长沙南昌杭州第四梯队：哈尔滨福州苏州兰州东莞昆明

第五梯队：郑州合肥乌鲁木齐厦门佛山宁波总行营业部太原第六梯队：呼和浩特长春南宁第七梯队：贵阳银川石家庄

4、招商银行负责基金业务的部门

总行对口部门：零售银行部-产品研发室-基金产品经理

分行对口部门：公募基金：零售银行部-财富管理室-基金产品经理专户及其他产品类型：零售银行部-财富管理室—私钻室

5、招商银行基金业务的考核与产品选择流程

1)考核主要指标：利润考核指标;各分行的存量所产生的尾随佣金收入即为基金的中间业务收入。以存量为准的收入方式与基金公司的目标一致，这一点区别于其他行以交易量下划中间业务收入的考核方式。

2)分行选择基金的原则：分行选择产品的原则主要为业绩优秀，公司整体投研实力、渠道服务、中间业务收入比例等多方面的考虑。但基于对工作量、责任承担等方面的考虑，目前分行主要以总行提供的重点产品池为准，进行再次筛选销售。

3)产品销售流程：新基金IPO--总行每个月初下发产品销售预告，产品发行前针对单只产品下发销售通知，重点产品在通知中说明为重点合作公司的产品，但针对所有基金产品均不下发销售指标

老基金的持续销售—每个季度末定下个季度的.重点产品池，由总行根据18个月业绩筛选备选产品池，委派分行进行调研，再由8家分行表决，选出25只左右进入中行重点产品池;8家分行为：北京、上海、深圳、南京、天津等。

三、招商银行推进计划

基于招商银行的考核与产品选择的方式，招商银行的渠道推进方式采取上下结合同时推进的方式。

招商银行的推进分为三个阶段，通过三个阶段的渠道推动提升我司在招商银行内的知名度。

(一)第一阶段：初步推进阶段 1.时间：9月20日-10月19日 2.推进对象：总行

各分公司辖区内的重点分行

3.达成目标：此阶段为初步业务沟通阶段，主要的目标为建立联系并了解渠道的情况与服务诉求。具体如下：总行推进目标：

①、了解招商银行的基金业务状况、基金销售的组织形式与各销售条线与

团队情况以及考核关键点;

②、确定持续营销产品的打分分行，了解总行针对四季度产品销售的安

排;产品入备选池后获得总行对产品纳入重点的支持;

③、初步确定合作方式; 分行推进目标：

①、了解招商银行的基金业务状况、基金销售的组织形式与各销售条线与

团队情况以及考核关键点;

②、争取培训或其他专业交流的机会;

③、获得重点分行特别是具有产品打分权的分行的支持;

④、获得支行或其他重点人员的名单;

⑤、了解各分行的重点支行与网点;

4.第一阶段结束后需要完成的工作报告：调研报告与辖区招行的推进计划及目标;

5.推进支持：公司与公募产品的简要介绍材料

(二)第二阶段：服务加强阶段

1.时间：10月22日-11月9日 2.推进对象：总行

各分公司辖区内的重点分行部分次重点分行与重点网点

3.达成目标：总行达成目标：

①、获得培训或其他交流的机会;

②、推进老产品的持续销售合作;

③、推进IPO产品的合作;

分行与网点推进达成目标：根据第一阶段了解情况，加强招商银行的服务跟进，扩大覆盖面，提升服务深度。

①、获得培训或其他交流的机会;

②、各分行专业服务方案的初步沟通;

③、重点支行的拜访;

4. 第二阶段需要完成的工作报告：推进总结报告与下阶段计划

建立部分50-100的名单

5.推进支持：公司与公募产品的简要介绍材料

市场与公司产品的定期专业分析与营销材料专业服务方案制订，如富兰克林大学的部分课程;

(三)第三阶段：建立业务合作阶段

1.时间：11月12日-12月30日

2.推进对象：总行

各分公司辖区内的分行重点网点

3.达成目标：

总行达成目标：

①、IPO产品销售合作;

②、产品定制合作的深入沟通;

分行与网点达成目标：

①、IPO产品销售推进;

②、老产品的销售活动的推进;

③、深入的渠道培训与推介;

④、专业服务方案的初步实施;

4.第三阶段需要完成的工作报告：推进总结报告与成果总结

建立重点的50-100名单库

5.推进支持：IPO推介材料;

市场与公司产品的定期专业分析与营销材料

专业服务方案的内部培训与附属材料的准备;

四、工作分工安排

零售业务部：负责总行的推进、推进支持材料的准备

分公司：负责分行与网点的推进。

美容院如何留住老顾客拓展新顾客篇2

美容院店长每天要负责美容院的日常工作，留住老客户招揽新客户是店长的必要职责之一。如果美容院的老客户不能留住，又没有新的客户来源，那美容院就缺少业绩来源，美容院没有生机，必然是不长久的，那店长要怎么做才能留住老客户招揽新客户？

一、顾客管理的方法

A.汇集资料：对于初次上门的顾客应借聊天和表格的填写，汇集顾客的基本资料。在汇集资料时要避免涉及个人隐私，还应妥善保管其资料，让顾客产生信赖感。

B.建档：汇集起来的顾客资料，应通过电脑建立顾客档案，如此一来，不但自己在使用客户资料时会更有效率，顾客也会对店内的专业能力加以肯定。

C.联络：在顾客生日或节日时可以寄张贺卡表示关怀，并定期寄发最新美容资讯和店里的活动内容。另外，在特殊的节日可赠送小礼品，像耳环、印有店名的小皮包、精美小巧的化妆用品等。接到礼的顾客会备感温馨，无形中也就增强对美容院的感情。

二、掌握顾客心理

要掌握顾客的心理，必须对其有所了解，除了在工作中与顾客闲聊，还可以通过散发意见卡来调查。一般顾客都希望能在相同的价格下，得到最好的服务，尤其是在消费文化成熟之后，人们的观念已由“为了将来而储蓄”变成了“享受每天的生活”。

顾客对于美的追求，已不再局限于以往接受单纯的技术服务，她们更希望能获得美容美发方面的一些实用知识。再者，年轻女性追求精神舒适感的标准有日渐提高的趋势。对于年龄较大的女性顾客，经营者应提供不同的方案来加以迎合顾客。

如果你对顾客的动机不甚了解，可通过问卷调查的方式，找出自家美容院之所以吸引顾客之处和今后应努力的方向。

例如，设置这样的问题：您光临本店的动机？(请任选3种)A.价格合理

B.装璜设计别出心裁 C.老板为人亲善 D.员工服务态度好 E.亲友介绍 F.被广告吸引 G.交通方便

H.有很好的美容师 I.促销活动

J.名气响亮，想试试看 K.流行信息获得较易

三、开发顾客

A.创造吸引顾客的魅力。美容业市场竞争激烈，如果只是被动地等待顾客上门，可能会被其他积极开拓客源的同行瓜分市场。

因此，最好的办法就是主动出击，营造自家用店堂的风格，以抓住更多的顾客。美容院要开发顾客，必须根据美容技术、顾客服务和店面形象三要素来制定计划。

B.以店面活动招徕顾客。调查发现，经由亲友介绍而得知某家美容院的顾客比率远高过于由广告、报纸得知的。

由此可见，口耳相传的效果实在大得惊人。经营者可以借日常活动，以服务、技术来号召、宣传。此外，要尽量适应顾客的要求，让其感受到产品效能的优良和员工亲切的服务。

C.组织顾客。现在有不少美容院采用会员制建立起庞大的顾客组织，对于会员顾客，除了改良店内的技术服务之外，还要举办各种美容、服务咨询活动，以使顾客能定期获得新的专业资讯这是很不错的方法。至于组织顾客的方法可以分为：(1)一般会员制(2)凭证会员制(3)介绍会员制(4)美容研习会员制

经营者可以根据店的需要，灵活采用适合自己的组织形式。

D.利用介绍卡。开发顾客的另一个方法是利用介绍卡分发给店里的顾客，对于介绍来新顾客者给予优惠或小礼物，这样不但可以增加客源，同时有助于口碑的建立。

E.充分利用顾客地图，因为顾客来自四面八方，所以，我们要清楚地了解和掌握自己的顾客多从哪个地方来。

有时会出现在距离相同的两地，顾客数量却相差悬殊的现象，这时我们就可以利用“顾客地图”找出其中的原因。在制作顾客地图时，首先要准备一张以自己店铺为中心的地图。

在地图上要先以体店为中心画出一个半径为150、300、450、600、1000米的圆圈，然后在地图上标出顾客住所的位置。对于较特别的会员，同样要以不同的颜色在地图上标绘其位置。最后再标示出其它美容院。如此，一张顾客地图就完成了。

由顾客地图，可以清楚地看出顾客分布的大致情形，在店面设计和服务方面就要多下功夫。

此外，顾客来源较少的地区，原因可能在于广告宣传不够，或者交通不便，附近竞争店太多等，这就必须研究对策，有针对性地加强广告宣传工作。

F.可以考虑先以低价位吸引客人。美容院就像餐馆一样，做的是人气。对于生意较为冷清的美容院来讲，不妨先以低价的方式，即在门口摆放宣传低价位服务内容的广告牌。采取这种方式一定要注意以下几个问题

1.护理产品可以是低价位的，但一定要使用正规厂家生产的三证齐全的未过期产品，否则美容院的可信度就要大打折后。

2.为每个顾客设计一套优惠活动中的详细护理步骤，并要记录护理次数，目的是向顾客表明：虽然每次护理费用很便宜，但是护理程度却没有省略，以此向顾客证明优惠活动并不是噱头。

3.把顾客吸引进来以后，美容师不要因为其享受的是低价护理而对之冷淡，美容师一定要认真细致地完成每一个护理步骤。

4.因为是带动人气的低价优惠活动，并无多少利润可言，切记周期不可过长，否则就会影响其它收费较高的护理服务的推广。

5.关于优惠活动的截止时间一定要和顾客说清楚，目的是让客人觉得在这段时间内，他确实是很划算的。但是这种店家不赚钱的优惠服务不可能无限期地延长下去，要尽可能地避免优惠时间过后顾客带来的客人再次消费此种低价位的服务。

渠道拓展经理的职责篇3

1、根据公司制定的市场策略，执行中老年口腔业务的线下开拓和商务合作;

2、负责制定公司地推计划，带领团队完成门店推广任务及活动;

3、挖掘新的合作伙伴，完成商务合作等一系列的商业性推广和落实;

4、制定管理区域市场活动的策划和宣传、推广措施的相关计划性文案;

5、负责内外合作的沟通、谈判，并及时反馈合作优化建议。

任职要求：

1、大专及以上学历，市场营销专业优先，有口腔或医疗行业相关经验优先;

2、具有5人以上团队管理经验一年以上，有丰富的销售经验和地推经验者优先;

3、具备商务合作的能力，有成功合作的案例事件;

4、熟悉线下市场推广，有一定的代理或渠道资源，能够独立完成负责区域市场的推广;

5、有中老年产品渠道拓展、会销经验的优先考虑;

制定序列，指导方法，拓展渠道篇4

制定序列，指导方法，拓展渠道

闵行区莘庄镇小学缪金梅

――切实加强小学生课外阅读的指导

指导学生开展课外阅读是课程教材改革方案中活动课的重要部分，也是少年儿童在成长过程中适应社会的需要。教科书不可能包罗学生所需的一切知识，也不可能及时地反映社会发展中不断更新的知识。学校教育是有局限性的，而课外阅读却是“终身教育”。因此，开展课外阅读是十分必要的。

加强课外阅读能激发学生的阅读兴趣，促使他们去探索还不知晓的知识，获取丰富的营养，能帮助学生把握阅读范围――选择要读的书，克服“偏食的习惯”，防止学生良莠不分。还能提高学生阅读质量，让学生学会深入思考读物的含义，使阅读成为一件智力游戏和艺术享受，成为“现实生活的教科书”。

近几年来，我们学校是这样开展课外阅读指导活动的：

一、制定课外阅读指导序列

循序渐进是教学的一项基本原则。在课外阅读指导方面也必须遵循这项原则。我们根据课程标准，发动全体语文教师拟定了课外阅读指导的序列。

一年级阅读要求：

1.在老师指导下，能阅读教材中的阅读课文及其它注有拼音的低幼读物。阅读量不少于3万字。

2.在老师指导下，能正确、清楚地用两、三句连贯的话口述读物内容。

3.发展学生的想象力，指导学生将读物的内容用图画表现出来，开始积累词语。

4.教育学生要爱护图书。

二年级阅读要求：

1.在老师指导下，能阅读浅显的、注有拼音的儿童读物，并能了解读物的内容，阅读量不少于5万字。

2.在老师指导下，能正确、清楚地用连贯的语句，讲述读物的主要内容。

3.学习积累好词好句，并开始作简单的文字记叙。

4.继续培养学生爱护图书的习惯。

三年级阅读要求：

1.能初步独立阅读浅显的儿童读物，初步理解主要内容，并根据读物内容发表一些简单看法。阅读量不少于20万字。

2.能正确、清楚、简要地口述读物的主要内容，并学习用完整的语句正确地、有条理地提出读物内有关问题。

3.在老师指导下，分门别类地积累好词佳句，并开始学习写简单的读书笔记。

4.在老师指导下，开始自编、自画、自排版、自设计、自书写小报。

5.培养学生每天读20分钟课外读物的习惯。

6.继续培养学生爱护图书的习惯。

四年级阅读要求：

1.能独立阅读浅显的少儿读物，理解读物的主要内容，并能对读物发表自己的见解和感想，阅读量不少于 30万字。

2.能正确、较流畅地叙述读物的主要内容，并能用完整的语句正确地提出读物内的问题。

3.能分门别类地积累好词佳句，继续学写读书笔记和办小报。

4.培养学生每天读30分钟课外读物的习惯。

五年级阅读要求：

1.能独立阅读少儿读物，理解主要内容，在老师指导下，具有初步的分析能力，阅读量不少于40万字。

2.能正确、流畅地叙述读物的主要内容，并能发表读后感想。

3.继续练习写好读书笔记及办好小报。

4.培养学生阅读各类读物的兴趣及阅读方法――圈圈、划划等。

5.培养学生每天读45分钟课外报纸、书刊的习惯。

六年级阅读要求：

1.能独立阅读少儿读物，理解主要内容，并具有一定的分析能力，阅读量不少于50万字。

2.能正确、流畅、有感情地叙述读物的主要内容，并能发表读后感想。

3.在老师指导下，制作阅读卡片，继续写好读书笔记及办好小报。

4.继续培养学生阅读各类读物的兴趣及读书方法(圈圈、划划、评注)。

根据课文阅读的序，我们要求各年级每学期为学生精心选择阅读篇目从以下4个方面着手：

1.将期刊列入课外阅读的范围。

因为期刊能及时传递各种最新的信息与知识，它涉及面广，有社会科学、自然科学，有天文、地理，有历史、文学等。

2.结合课内学习内容选择。

课外阅读是课内的延伸，依据课文，有计划地向学生推荐一些儿童读物，会使他们加深对课文理解。如六年级学了《春》课后，就向学生推荐朱自清的《匆匆》等散文，使学生进一步理解散文的特点。又如四年级学了《谁该照顾》一课后，就向学生推荐《大地的儿子》，使学生更了解周总理关心、爱护群众的品质，激发学生对周总理的崇敬。

3.结合学校的各项活动选择。

学校举办“迎香港回归”的活动，向学生推荐《香港一百年》《香港的故事》等。学校举办科学月，我们向学校推荐《100个科学家的故事》《科学小实验》《动物趣谈》《地下宝藏》等书，激发学生的志气，引导他们对科学产生浓厚的兴趣。

4.根据班级的.实际选择。

针对一些学生有粗心大意的缺点，可推荐《小马虎奇案》《粗心的小画家》等书，让学生联系自己，克服缺点。

我们在为学生选择课外读物时，注意内容的现实性、体裁的广泛性。小学生阅读的面宜广，不但阅读的内容要广，阅读的体裁、风格也要广。

二、指导学生课外阅读方法

根据学生的年龄特点、知识水平，我们所采用的方法也就不同。

1.摘录法：指导学生在读书、读报时，把看到的好词佳句、精彩片断，分门别类地摘录在学校统一定制的《课外阅读札记》本上，分类的形式不拘一格。有的按景物描写;有的按人物的语言、动作、神态的描写等; 有的按名人名言、格言、警句等;有的按汽车种类、动物舌尖的作用等进行，总之，在摘录的分类上，也体现了学生的兴趣、爱好及他们的特点。

2.剪贴法：剪剪贴贴，既培养了学生的阅读能力，又培养了学生的动手能力。在阅读过程中，学生把自己需要的、喜欢的内容或图画剪下来，(剪时要细心、认真，边要齐)，然后贴到阅读札记本上。贴的方法不求统一，如要便于查找，就归类贴;如要美观，就按剪下来的大小贴……不管怎样贴都可以，旁边还可配上用彩笔自画的插图。这样，学生在读读、剪剪、贴贴、画画中获得了知识。

3.圈划法：要求学生养成边阅读边思考边圈划的习惯，进而理解内容，提高学生对作品的感知能力。

4.制卡法：通过阅读，要求学生根据内容制成卡片，卡片上写清题目、作者、类别、编号、出处及内容。卡片的内容，可以是易读错字的辨析，也可以是佳句美文、概括读物的主要内容等，这种方法难度较高，我们只要求在高年级学生中进行。

5.评析法：阅读后，要求学生用日记、读后感、交流、演讲等形式对文章的内容发表自己的见解、想法，或分析一下利弊，也可以把自己不懂的地方或不理解的词句提出来等，目的不仅仅为了提高学生的阅读能力，还在于提高学生的思维力、表达力、辨别力、分析力等。

三、拓展课外阅读指导的途径

为了使课外阅读深入化，我们以读书、读报为载体，开展了形式多样，内容丰富的活动。

1.结合学校的德育工作或少先队工作，每学期举行两次演讲比赛或故事会活动。例如，本学期我们举行《我的祖国》《哪里有红领巾哪里就有新风尚》的演讲比赛和故事会，比赛以年级为单位，自觉报名参加。年级评选出优胜者参加校级比赛，学校的师生集中在操场上进行观看，最后评出一、二、三等奖。通过演讲、故事比赛，学生不但对内容加深了理解，同时也营造了浓厚的爱国、爱校、爱他人的氛围，使学生受到爱国主义情感的感染、陶冶和启迪。

2.除了要求学生经常写读书笔记外，我们还组织中、高年级学生每周举行一次佳句美文的交流、欣赏会或诗歌朗诵会。可以交流读后体会，可以朗诵诗，也可以欣赏散文等，让学生在轻松愉快的氛围中获取知识，了解我国灿烂的文化，并激发学生的学习积极性和主动性。

3.开展“一月一报”竞赛评比活动。三年级以上学生每月每人自编、自画、自排版、自设计、自书写一张小报。把学生的阅读、写作、画画、书写等各种能力融于一体，在自我教育中使学生的素质得到提高。评选出的优秀小报在学校的“报花世界”栏中展出。

4.每两周举行一次知识竞赛。以班级为单位，每班出席5名，这样既增强学生的荣誉感，又提高了学生的阅读兴趣。

5.每学期末进行一次《课外阅读札记本》《读书笔记本》的展览、评优活动。全校学生人人参加比赛，全校师生人人都是评委。特别是高年级学生的本子，画面点缀得那么美，富有艺术感，让人感到新鲜有趣，逗人喜爱。

渠道拓展主管的基本职责篇5

1、协助制定年度渠道拓展计划和策略;

2、按照部门拓展计划，带领团队发掘和洽谈渠道商，商场谈判并保证拓展计划的实现;

3、组织实施渠道商的培训及培养;

4、带领团队协助渠道商项目洽谈及落地;

5、主导或参与渠道代理政策的撰写及完善;

6、其他渠道拓展相关工作的业务管理。

任职要求：

1、专科及以上学历，专业、性别不限;

2、至少一年以上渠道拓展团队管理经验;

3、具有清晰的思路和敏锐的判断力，较强的商业机会捕捉能力和商务谈判能力。

4、有激情，责任心，具拼搏精神，能承受一定工作压力;

5、有团队协作精神，善于挑战;

渠道拓展专员的职责内容篇6

1、通过公司安排招募游戏代理,与游戏代理达成合作。

2、维护游戏玩家提高游戏玩家游戏体验，避免流失

3、给予玩家开服提醒，解答游戏相关问题。

4、整合推广渠道，提高推广效率合理引入高质量游戏代理。

5、维护并指导游戏代理，及时跟进游戏代理，完成部门指标。

任职要求：

1、男女不限，年龄16-28周岁青年才俊优先，公司提供免费培训。

2、愿意挑战高薪，有冲劲，有销售促销、网销、网络客服经验优先。

渠道拓展经理岗位的职责篇7

1、寻找潜在合作伙伴，开发教育、医疗、养老、彩妆等渠道，制定并实施区域渠道拓展计划;

2、执行渠道商的培训、售前协助、售后客户服务和技术支持;

3、地区市场状况竞争品牌的信息进行调研反馈;

4、制定当地的市场推广计划及方案;

5、负责对代理商销售推广的支持和信息反馈，帮助代理商达成销量最大化;

6、根据公司既定的产品体系做好渠道的管理和维护代理关系，核查违规操作，监管销售渠道。

任职资格：

1、二年以上销售和市场经验，具备优秀的渠道开发和市场开拓能力;

2、较强的商务谈判和独立的市场开拓能力，有渠道开发管理经验者优先考虑;

3、有医学或护理背景、良好的医疗设备的渠道管理经验，具有丰富招投标的经验，有产品经理背景者优先;

4、丰富的渠道代理开拓能力，丰富的沟通、沟通谈判技巧、渠道管理经验、协调统筹能力;5、具备良好的学习与沟通能力，强烈的市场竞争意识;

房地产融资渠道拓展论文篇8

关键词：房地产行业融资渠道策略

一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行发布了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。

4、上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。

5、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。

三、房地产业融资渠道拓展策略

1、开发商贴息委托贷款

所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。

“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的市场营销题材，购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。

2、房地产信托

房地产信托起源于美国，简称REITS(real Estate Investment Trusts)，从2003年7月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如下几点：（1）降低企业融资成本，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，优化公司的资产负债结构。（2）信托的资金供给方式更为多样，如针对企业运营或者项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项新的重大突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道。

3、利用外资基金

进一步收紧的宏观措施和低迷的市场并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。并且投资重点将由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年，对中国市场政策和规则的全面认知，中国市场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无疑是促使外资基金近两年加速进入中国市场的最主要因素。2004年，土地招拍挂等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。

外资基金对于国内合作方选择一般为当地最大企业或者上市公司有政府背景的企业更是他们的首选。外资房地产基金在作出投资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业债、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等等；再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。基金投入项目后，运作过程要求规范和透明。

4、上市（IpO）

在当年中国房地产界，形成了一个非常鲜明的经济景观——即以资本运营为核心的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据收益与成本来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。

许多房地产企业在寻求上市无门的情况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一般情况下要求净资产收益率20%左右，除了必须具备一定的资金实力来支付买壳资金外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩的稳定，从而达到再融资的终极目标。

5、阶段性股权融资

阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。但股权融资一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。

6、房地产投资银行