房地产行政部工作总结（精选7篇）
房地产行政部工作总结 篇1
2010年人力资源工作总结2011工作计划
春去冬来，转瞬间，阳光嘉业房地产开发公司在郭总的带领下，昂首跨越了不平凡的2010年，在这一年中，在公司领导、部门主管领导及同事的关心和帮助下，圆满地完成了各项工作，且使我的专业知识不断提升，工作方法和效率不断进步。2010年工作总结
一、部门工作手册及岗位职责的管理 2010年，在公司各部门主管领导的支持和帮助及行政干事的积极配合下，我们对公司各部门的工作进行了一次梳理，同时也对各岗位人员的工作职责进行了梳理，人力资源部的《工作手册》已成文下发，其他部门的雏形已成，但还
没有编整成册，因而使部分员工还未形成明确的工作目标，不了解工作结果，使员工在公司制度的前提下，不能自我激励、自我管理和自我发展。
二、员工档案资料的管理
建立员工纸质档案和电子档案，有效的人事档案管理对分析公司内人力资源状况是否适应单位的改革与的要求，人才工作计划制定是否合理、实施是否顺利等方面发挥着重要作用，通过分析人事档案信息，公司整体的人才储备状况，结合人事流动的档案信息，预测公司人才的需求状况，从而有效科学的制定人力资源计划，为公司领导的决策提供可靠的依据。
三、人员异动工作分析及管理
人力资源部在“人力资源”是企业发展的第一生产力的前提下，按照“人品优先，能力适度”的原则，公开、平等、竞争、择优的方式选择。人才的招聘是人力资源部人事管理工作中的重点，2010年随着公司的发展，对人才需求量加大，我们建立多元化的招聘渠道：人才市场、人才网、校园招聘、猎头公司和介绍，努力把好招聘环节，力求提高员工整体文化素质和综合能力，使合适的人用在合适的岗位上，充分发挥人力资源的功能。下面就是公司下半年人员异动情况数据分析报告如下：（截止2010年12月31日）
1、人员增补情况（下半年）：
图1：人员增补结构图
表1各部门人员增补统计表
现状:2010年下半年开发公司共计增补人员55名（从其他兄弟公司调入12名，新进招聘43名）。比较：比上半年减少了22名，下降了28.6%。分析：从图表中可以看出，下半年人员增补集中在工程管理中心和销售部，尤其是工程师和置业顾问。
2、人员转正情况(下半年)：
图二：人员转正结构图
表二：各部门人员转正情况
现状：2010年下半年招聘43名，而转正员工共计29名。比较：比上半年减少了36名，下降了55.4%。
原因：新招人员压力大，不适应公司各项管理制度，试用期不到就提前离职。建议：
1、在招聘过程中，应仔细且详尽地介绍本公司的各项管理制度。
2、企业招聘规范化，要对招聘岗位进行定量、定性分析，切实做好人力资源管理的第一步——选人。
3、人员离职情况(下半年)：
图三：人员离职结构图
表三各部门人员离职统计表 篇二：房地产2008年行政部工作总结 2008年行政部工作总结 新的一年即将在我们面前展开画卷，回首2008年，作为公司综合服务部门―――行政部经历了公司从刚刚创立到各部门建制基本完成，再到各种制度不断完善的一个过程。期间行政部全体人员均学习、接触到了很多不同于当地房地产企业的一些经验和做法，经历了一段不平凡的考验和磨砺。领导也给予了我们行政部很多的支持与关心，在此我们向公司李总及其他部门的各位同事表示最衷心的感谢，正是有了大家的协助才能使行政部在工作中能够更加的努力向上，也因为有了大家的帮助，才能令行政部在工作中更上一个新台阶。公司创立初期，各部门并未建制完成，当然也没有设立行政部，一切前期事务都是由公司几个同事一起做的。后来公司于2008年5月份正式成立行政部，其职责范围定位于服务性部门。主要处理公司
一些综合性事务，工作范围广、任务重、责任大。
行政部是公司总经理室直接领导下的综合管理部门，是承上启下、沟通内外、协调左右、上传下达的枢纽，工作也千头万绪，有文书处理、档案管理、文件批转、人事管理、车辆管理、采购管理、会议安排等。行政部初期只有一人，后来随着时间的延续及其他人员的加入，行政部的工作一步步走入正轨。
在2008年里行政部较好地履行了作为行政部的一些基本职能，各项工作有了一定的进展，初步完成了综合行政部工作。这为09年的工作奠定了基础，创造了良好的条件。
为了总结经验、寻找差距，以便更好地严格要求自己，提高自己，促进部门各项工作继续向前，现将2008年的工作总结汇报整理如下：
一、日常主要工作
1、认真做好综合办公室的文件档案、整理工作 2008年6月至12月，按照公司要求参与、修改、拟定的综合性文件、报告、表格、制度共计182份；整理外部收文21份。档案管理：建立了公司有关合同文本存档手续，并认真做好相关文件的借阅、转移记录手续，同时同步建立了电子档案，基本实现了
每个合同文本均有电子档案的目标。
2、配合公司领导参与公司一些制度的制订、修改和完善 2008年至今，拟定后总部通过的制度有10个，包括：《董事会对临沂瑞柏房地产有限公司经营层授权管理规定》、《人力资源管理制度》、《员工考勤制度》、《办公用品管理制度》、《档案管理制度》、《部门与岗位职责》、《固定资产管理制度》、《车辆管理制度》、《财务费用管理制度》、《合同的签订及管理制度》等制度； 另外其他的制度还有7个，包括《办公行为准则》、《员工奖惩制度》、《材料设备采购管理制度》、《销售管理制度》、《工程管
理制度》、《工程招投标管理办法》、《印章使用管理规定》、《预
算及成本管理制度》等制度。
根据上面的各种制度，陆续完善了一些日常使用表格。
3、员工管理
员工档案：制订了统一的《员工登记表》，丰富了员工个人有关 资料，加强完善了员工档案的管理工作。
人员招聘：通过在当地网络、猎头公司推荐、报纸、利用周末参加招聘会等形式，招聘相关部门人员，进行初步筛选后组织面试。主要有对工程人员、预算人员、财务人员、营销部人员、采购人员等的招聘。
4、车辆管理。制定了相关的使用表格，努力做好车辆的用车登
记、用油登记，安全管理等工作。
5、办公用品的考察、购买、保管及发放。购买、管理公司办公用品，如电脑、打印机、投影仪、其它一些日常用品等的采购与管理；
完成公司固定资产定期清点及办公用品库存清点。
6、每周工作报告的整理。根据工作需要，李总决定公司定期召开每周例会，以安排下周的工作任务，对每个工作任务的完成时间
及要求都明确记录安排到位，并要求行政部作好督促工作。
7、公司办公网络的维护。
8、成本节约
为节约成本，主要作了以下工作：
与有关单位建立了长期合作伙伴关系。如为方便公司人员住宿，与临沂＋＋大酒店签订合作协议，总部或本公司人员住宿均可享受 6.6折优惠；为保证车辆维修质量，与临沂＋＋公司临沂维修服务站
签订了《车辆定点维修协议》；
日常办公用品采购实行一月一申报制度，严格按照公司预算购买的办法，以控制支出；日常打印、复印、物品领用均实行登记控制办
法和平时多用电子邮件交流的方式，以预访不必要的浪费。
节约用水、节约用电。
9、安全管理：主要是加强防火防电管理，因为是集中办公，电脑、线路、纸张纵横交错，这就要求全体人员要提高安全防犯意识，我们在每周的例会上基本上都要进行强调。也采取了一些措施：如要求离开公司时关闭电脑、办公区域内禁止吸烟、下班后要断电、定期
处理一些过期或不用的外部宣传资料等。
10、公司的其它一些日常接待等。
二、领导安排的其他工作 1、2008年临沂市11、12月五区商品住宅每天的成交信息统计、整理；
2、物业方面
了解在临沂市成立物业公司的条件，对临沂市成规模的房地产住
宅小区的基本资料和物业收费情况进行了摸底统计调查； 与外地知名物业顾问公司和当地物业公司的前期接触及合作方面的洽谈，包括合作形式、内容、价格等相关信息进行交流，针对聘请外地、当地、自己成立物业公司作出优劣势比较分析，并提出相关
意见；
对临沂市及有关大型商场的基本参数，与合同成本部徐经理一起
进行了调查，并形成文件；
3、整理临沂市区每月主要楼盘的项目进度报告；
4、政府政策、有关楼盘的广告扫描及其相关活动等内容的跟踪
和统计；
5、参加楼盘住宅及商业的市场调研，参与组织召开部分接受调
查人员座谈会，讨论户型设计的优劣；
6、利用圣诞节期间组织去蒙山郊游活动；
7、参加市政府组织的《新生活方式展》、市房地产业协会组织的《房屋登记办法》培训，制订培训学习计划、组织公司内部人员相
互培训学习，努力提高全体人员的综合知识面；
8、参加公司组织的各种专题性会议。包括安案设计中的户型设计讨论会、临沂市目前最热销户型讨论会、材料会议、营销公司专题 会、营销报告讨论会等；篇三：房地产公司行政部上半年工作总结
房地产公司行政部上半年工作总结
回顾这半年来的工作,我在公司领导及各位同事的正确指导和细心帮助下，按照公司的要求,较好地完成了自己的本职工作。通过半年来的学习与工作, 也体会到了很多，现就最近几个月的工作情况做个自我总结：
一、行政的日常管理工作。
作为地产行政部的负责人,自己清醒地认识到,行政部是总经理直接领导下的综合管理机构,是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽,推动各项工作朝着既定目标前进的中心。行政部的工作千头万绪, 有绩效的实施，制度的完善、文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、及迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作,自我强化工作意识,注意加快工作节奏,提高工作效率,冷静办理各项事务,力求周全、准确、适度,避免疏漏和差错,至今基本做到了事事有着落。
1、认真做好公司的文字工作。
草拟综合性文件和报告等文字工作,负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼,并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作;公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册,做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。
二、加强自身学习,提高业务水平
由于感到自己身上的担子很重,而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离,所以总不敢掉以轻心,总在学习,向书本学习、向周围的领导学习,向同事学习,这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累,已具备了办公室工作经验,能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题,在组织管理能力、综合分析能力、房地产e网协调办事能力和文字言语表达能力等方面,经过半年的锻炼都有了很大的提高,保证了本岗位各项工作的正常运行,能够以正确的态度对待各项工作任务,热爱本职工作,认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质,争取工作的主动性,具备较强的专业心,责任心,努力提高工作效率和工作质量。
三、存在的问题和今后努力方向
半年来,本人能敬业爱岗、创造性地开展工作,取得了一些成绩,但也存在一些问题和不足,主要表现在:第一,办公室主任对我而言是一个新的岗位,许多工作我都是边干边摸索,以致工作起来不能游刃有余,工作效率有待进一步提高;第二,有些工作还不够过细,一些工作协调的不是十分到位;第三,自己的理论水平还不太适应公司工作的要求。在下半年里,自己决心认真提高业务、工作水平,为公司经济跨越式发展,贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到:。第一,加强学习, 发展脉络、走向的了解,加强周围环境、同行业发展的了解、学习,要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数。第二,本着实事求是的原则,做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手。第三,注重本部
门的工作作风建设,加强管理,团结一致,勤奋工作,形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度,维护公司利益,积极为公司创造更高价值,力争取得更大的工作成绩篇四：行政人事部2012工作总结 行政人事部2012工作总结
行政人事部是公司人才开发和管理的核心部门，也是承上启下、联系左右的重要部门。为总结经验，促进部门各项工作再上新台阶，现将2012工作总结如下：
一、人事工作：
1、员工招聘和入职管理（1）招聘管理：根据公司发展需要和人员配置要求，及时做好人员招聘及现有人员潜力工作开发。
2012年离职率=2012年离职员工总数÷（2012年初员工总数+2012年入职员工总数）×100% 47%=45÷（39+57）×100% 2012年到岗率=2012年到岗人数÷2012年入职职工总数×100% 49%=28÷57×100% 2012年公司发展正处于上升阶段，xxx三个项目同时开工，xxx等相关部门新招员工相对较多，由于各种原因导致后期人员流动较大，本离职率高达47%，为招聘工作带来了难度。
（2）员工入职与转正 2012年下半年，行政人事部对新员工的入职与转正流程进行了修订，增加了对新进员工的监控力度：员工转正须通过理论考核，由部门领导再对其做综合测评，合格后上报分管领导审核。
2、绩效考核：行政人事部每月28日组织各分管领导对各部门提报的当月计划完成情况进行评审和评分，再结合“岗位职责履行情况”“个人素质”三个方面对部门进行综合评定。2012年1-9月份各部门绩效考核成绩已经核算完成；10-12月份绩效考核于12月30日核算完成出成绩，为2012绩效工资发放提供依据。
3、员工培训：由于行政人事部领导更换频繁，本未开展员工培训。
4、薪酬体系：没有形成一个完整的薪酬体系，没有明确的岗位工资，工资标准不统一。
5、社保缴纳、劳动关系管理：抓好社保工作，确保公司员工的合法权益得到落
实，打破以往年底统一缴纳的传统，实行每月按时缴纳。
二、行政工作：
1、行政人事制度汇编和《员工手册》修订 2012年行政人事部根据公司正在执行和没有文字说明的制度，开始进行制度汇编和重新修订《员工手册》，制度汇编已与9月底完成，《员工手册》修订仍在进一步修改完善中，12月15号修改完成，达到印刷条件。
2、加强考勤管理，规范员工行为
行政人事部在完善《考勤管理制度》的同时，加强了日常劳动纪律检查，严肃劳动纪律：检查各部门、各项目部工作期间劳动纪律情况，并做好记录。发现有违纪现象的，第一次对违纪者进行批评、教育，屡教不改者，将其行为计入绩效考核，使考勤真正做到“公平、公开、公正”。
3、档案管理
行政人事部对员工档案管理进行了改进，由原来单一的纸质信息变为纸质信息和电子信息并存，建立员工电子信息库，方便日常使用和查找，并根据实际情况随时更新，对新进、离职、调动人员及时进行备注。并收集整理应聘人员简历做好统计，建立信息库，为后期人力资源开发储备人才，提高工作效率。
4、卫生管理
行政人事部制定了办公区和生活区卫生管理规定，并定期进行检查，对不合格的卫生区进行拍照，并在0a上进行通报。
5、其他制度管理： 在原有制度的基础上，完善各部门岗位职责，使各部门岗位职责上墙，三个项目部岗位职责也上墙完成；车辆、会议、办公用品、饮用水管理等日常管理严格按照制度执行。
6、oa系统管理及完善 2012年9月行政人事部对oa办公系统进行了改进，完善了各部门oa系统信息员网络，给各部门安装oa办公精灵，增添管理模块，充实了信息内容。
7、文化宣传 2012年6月底xx文化部开始简报制作，后期文化部人员调到行政人事部，截至11月初共出版14期简报，通过简报促进了各部门间的交流，方便员工及
时了解公司发展动向，便于各部门根据实际情况来安排下一步工作；2012年5月中下旬在公司前院门口安装多媒体电视机一台用于广告宣传，并坚持及时更新电视滚动屏内容，在一定程度上促进了xxx公司的文化宣传。
三、工作中存在的不足
行政人事部全体员工在2012年的工作中，任何部门提出需要配合，部门人员都会通力协作，员工的工作态度和工作积极性值得表扬，但是在工作过程中，还有一些不足，需要继续加强改进。
1、工作制度和工作流程不尽完善，下一步要尽快完善公司各项制度和工作流程，使各项工作有据可依，按流程办事；
2、工作细心度仍有所欠缺；
3、工作效率需要进一步提高，积极配合各部门工作。
四、2013年主要工作计划
根据2012工作情况与存在不足，结合目前公司发展状况和今后趋势，行政人事部将从以下几个方面开展2013年工作。
1、搭建架构，优化团队，做好人力资源规划
根据公司发展规划，进一步完善公司组织架构，进行公司各部门各职位的工作分析，为人才招聘和评定薪资、绩效考核提供科学依据。
2、丰富招聘渠道，招募优秀人才，满足公司发展需要 2013年招聘将采取网络招聘、现场招聘、校园招聘、熟人介绍、内部选拔等多种方式相结合，努力提高招聘效果，降低离职率。行政人事部在保证日常招聘与配置工作基础上，主要做好技术人员的储备工作，提升公司技术专业人员的学历水平，增强公司综合实力，提高市场竞争力。
3、做好公司培训管理工作
行政人事部将在2013年初对公司所有部门进行培训需求调查，再根据调查结果，拟定2013培训计划，完善培训体系，加强员工岗位知识、技能和素质培训，加大内部人才开发力度。开展多样化培训：主要分为内部培训、外部培训和自学。
4、努力搭建合理的薪酬体系
改善薪酬管理，完善员工薪酬结构，实行科学公平的薪酬制度。行政人事部
要本着“对内体现公平，对外具有竞争力”的原则，根据公司现有的薪酬制度，完善薪酬设计和薪酬管理工作，同时，对东营市房地产行业各岗位薪资水平进行摸底调查，为领导提供决策依据。
5、做好行政服务的细节工作
行政人事部全体人员要做好与公司员工之间的工作沟通，生活沟通，多倾听员工意见，了解员工工作和生活信息，及时为员工解疑答惑，解决工作和生活中的困惑与困难，使员工保持良好的工作状态。在即将过去的2012年里，行政人事部面对困难没有停下脚步，依旧朝着适合公司发展的管理模式方向迈进。新的一年里，行政人事部将继续围绕公司中心工作，克服缺点，改进方法，实事求是，加强管理，改进服务，促进工作再上新的台阶，为公司快速健康发展做出新的贡献。行政人事部
2012年12月15日篇五：2012年人力行政部工作总结 2012年人力行政部工作总结 2012年即将远去，回首2012年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时的惆怅。进公司两个月以来，在总部领导的关心支持下，各位同事的密切配合下，爱岗敬业，恪尽职守，较好地完成了自己的本职工作和领导交办的其它临时性工作。现简要回顾并总结如下：
一、进公司以来的工作表现
（一）正确处理苦与乐，得与失、个人利益和集体利益的关系，坚持甘于奉献、诚实敬业，经过实习期的学习和锻炼，能从日常工作中取得一定的进步，扬长避短的同时，虚心向领导、同事请教。
（二）入职以来我对自身严格要求，始终耐得平淡、舍得付出、默默无闻作为自己的准则，始终把作风建设的重点放在严谨、细致、扎实、求实脚踏实地埋头苦干上。在工作中，以制度、纪律规范自己的一切言行，严格遵守公司各项规章制度，尊重领导，团结同事，谦虚谨慎，主动接受来自各方面的意见，不断改进工作。
二、具体工作内容汇总
（一）行政方面：
1、无误收发往来邮、信件和电话接听
2、管理办公用品的领用
3、高速公路电子卡充值等事宜
4、编制公司培训计划
5、统计做班车人数
6、下发通报、通知、发现三山之美正激励
7、日常卫生检查等
8、联系房屋中介，租、售海逸翠庭的房子
9、统计快递费、电话费等月账单明细
10、联系物业维修办公区下水管道、机械一部样品间通电、参加跳绳比赛等事宜
11、购买生育员工相关福利物品
12、编辑郁金香视频配音文稿
13、领导安排的临时性工作
（二）人事方面：
1、申报、支付电信话费、申通、d速等快递费用
2、建立新入职员工档案、入职培训等事宜
3、筛选所需岗位简历并提报相关部门领导，预约初试、复试
4、办理员工工伤就医证明
5、编制培训计划大纲
6、汇总统计话费补贴
7、签订转正员工劳动合同和保密不竞争协议
8、整理、编制三山和广通和公司的员工花名册
9、跟进员工福利（羽毛球场地）的地点、价位
10、汇总统计月考勤报表、年假报表、话费补贴报表、社保、公积金明细报表
11、领导安排的临时性工作
二、工作中的不足与今后的努力方向
入职以来的工作虽然取得了一定的成绩，但也存在一些不足，同经验丰富的前辈相比还存
在一定的差距。在今后工作中，我一定认真总结经验，克服不足，努力把工作细节做得更好。
（一）发扬吃苦耐劳精神。面对督查事务杂、任务重的工作性质，不怕吃苦，主动找事干，做到“眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”，积极适应各种艰苦环境，在繁重的工作中磨练意志，增长才干。
（三）当好助手。对各项决策和出现的问题，及时提出合理化建议和解决办法供领导参考。
房地产行政部工作总结 篇2
李某的身份证、房产证曾遗失。朱某拾得后，找到其在房地产交易中心工作的朋友利用职务之便“帮忙将房屋出售”，其友明知无权办理，而发布售房信息，将房屋卖给不知情的我并办理了产权变更。李某发现房屋被盗卖后，经申请，房地产交易中心撤销了变更登记，房屋仍归李某所有。可朱某携带50万元房款潜逃，至今已半年毫无音信，我自然无法挽回损失。请问：我能否要求房地产交易中心赔偿?
读者：郭婷
郭婷读者：
房地产交易中心应当赔偿损失。
行政机关及其工作人员违法行使职权及其相应赔偿责任，都已被纳入《国家赔偿法》的调整范畴，登记机构错误登记的赔偿责任，也适用《国家赔偿法》的规定。
《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”
《物权法》第二十一条第二款同样指出：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”本案中，房地产交易中心已经具备承担国家赔偿责任的构成要件：
首先，你的损失确实存在。即李某已经潜逃并下落不明，你已无法追回房款。
其次，房地产交易中心的行为违法。即其工作人员明知朱某无权售房，却为了朋友利用职务之便，发布售房信息并办理产权变更。属故意违反《物权法》第十二条所确定的登记机构职责：“(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。”
再次，房地产交易中心的行政违法行为与你的损害之间存在因果关系。朱某以非法占有为目的，虚构事实，是造成你财产损失的主要原因，也是直接责任人，但房地产交易中心工作人员与朱某恶意串通，客观上也为房屋被盗卖提供了便利，属次要原因。在多因一果的情况下，必须根据行政违法行为在损害结果中的原因力比例，来确定行政机关赔偿责任的大小。
房地产管理行政诉讼案件浅议 篇3
关键词：房地产管理；行政诉讼案件；发展方向
随着经济形势的变化，房地产市场发生了巨大的变化，2009年后，房地产市场获得了空间发展，尤其对城市、城镇地区产生了深刻的影响。与此同时，房地产管理行政诉讼案件数量和类型也大大增加。房地产管理行政诉讼案件给法院工作的顺利开展带来了巨大影响和难题，暴露出很多的审理问题。研究和完善房地产管理行政诉讼案件的处理工作就显得具有十分重要的意义。
一、房地产管理行政诉讼案件的现状
（一）房地产管理行政诉讼案件的数量
根据调查发展，在2009年至今，房地产管理行政诉讼案件呈现出增长趋势。各个地方的房地产管理行政诉讼案件既有统一性又有特殊性。虽然大部分是围绕房地产产权的归属问题展开的，但其中的原因和矛盾存在很多区别。在2009年之前，房地产市场一直处于平稳的发展状态，没有引起人们的关注和重视，相应的诉讼案件数量和类型也比较有限。通过对不同时期的对比分析，可以得到这样的结论：在房地产市场持续上涨的今天，房地产类的诉讼案件会保持这样的数量不断发展，而且诉讼案件的处理难度也会逐步加大。因此，有必要对房地产管理行政诉讼案件进行系统化研究，制定出完善的法律制度。
（二）房地产管理行政诉讼案件的起因
对房地产管理行政诉讼案件进行分类，得到这样的结论：房产登记类型的数量远远高于其他类型，并且诉讼案件的成功率将近80%，并且这个比例还在继续升高。除了房产登记纠纷外，还包括拆迁、住房保障、国家赔偿、抵押等多种类型。在2009年后，我国很多地区开展拆迁活动，导致拆迁和赔偿诉讼案件一路升高甚至超过房地产登记诉讼案件总量。我国的拆迁活动还在有条不紊的进行中，很多地区也存在着矛盾和问题。对房地产诉讼案件的原因进行分类处理，不仅可以有效的指导以后的房地产工作，还可以为拆迁制度、房地产发展政策提供合理性的建议，带动整个社会的和谐发展。
二、房地产管理行政诉讼案件的思考
房地产已经发展成为我国基础性支柱产业，对国际民生有着极为重要的作用。通过对房地产管理行政诉讼案件的管理和总结，找出了处理房地产纠纷问题的解决办法。
（一）房地产管理部门需要进一步完善
在房地产诉讼案件中，房地产所有权纠纷和拆迁民事纠纷是主要的类型。这两种纠纷出现的主要原因分别是所有权手续不全和拆迁协议不明。比如：在房地产管理部门对房地产所有权的管理不善，导致房屋在缺少完整证明资料的情况下进行交易，而后出现证件不出的诉讼案件。而在拆迁活动中，政府或者相关责任人与当事人达成口头协议，待拆迁结束后，当事人没有足够的证据来争取个人权益，进而转变为诉讼案件。这些情况在所有的房地产管理行政诉讼案件中具有一定比例，与房地产管理部门的管理不足有着密切的关系。因此，房地产管理部门应将房地产活动进行细化分类，简化操作流程，在基层群众中达成共识，避免证据不足而陷入诉讼泥潭之中。
（二）案件处理方法亟需创新
案件处理方法的创新可以从多个角度入手。首先，加大对房地产经济活动常识的宣传工作，让人们在经济活动中依法办事。只有这样，才可以减少经济活动中的纠纷，减少所有权和归属权混乱的问题；其次，添加案件预处理过程。预处理过程指的是法院将纠纷转移到行政管理中，让政府出面解决双方的拆迁、国家赔偿等涉及到政策的房地产纠纷。在这样的处理过程中，将政府和法院联合起来共同解决矛盾，为矛盾双方提供最合理，最有效的处理办法；最后，房地产行政诉讼案件系统化处理，争取形成房地产纠纷处理准则。众多房地产案件的处理方式和处理原则应统一化，并将处理准则进行上报审批，或者按照高级法院的处理规定开展工作。
（三）加快法律更新速度，让裁决有法可依
随着房地产经济的快速发展，房地产管理已经成为我国关注的焦点内容。房地产交易的多样化发展已经超出了传统法律制度的内容，因此，国家需要根据现实生活需求，对法律进行针对性的更新，对多种新型房地产活动进行法律上的有效管理。只有不断完善法律内容，从根本上保障群众的合法权益，才可以让法院的判决更加具有说服力。比如：口头承诺而不进行书面通知，这种现象常常出现在与政府有关的房地产纠纷中。在法律中明确指出，书面说明才具有法律效益，口头承诺无效。这样的明确规定就可以让群众分清楚如何保障自己的合法权益，在案件中也不会处于弱势。
三、结语
房地产管理行政诉讼案件的分析和处理，为我国房地产类型的纠纷处理处理提供了一定的依据，为如何保障自身的合法权益进行了简单的说明。政府、法院应该联合起来，规范房地产市场的秩序，将房地产经济交易公证，减少由于证件不全导致的诉讼案件。法院内部应提高对房地产管理行政诉讼案件纠纷的关注力度，对这方面的案件进行系统化总结，为我国的法律制度的完善，提供一手资料。
参考文献：
[1]于向华.房地产管理行政诉讼案件分析[J].中国市场，2015（35）.
[2]张惠明，张晓恩.土地行政行为和使用行为的合法性与合理性——基于基层土地管理的实践探讨[J].中国房地产（学术版），2015（3）.
房地产行政助理工作内容 篇4
工作内容一：
1、协助行政经理完成公司行政事务管理；
2、参与公司绩效管理、考勤等工作；
3、参与公司行政、采购事务管理。
具体内容为：
1、人事档案管理
2、人事考核作业
3、员工教育培训
4、作息考勤管理
5、奖惩办法的执行
6、各类公告的发布
7、招聘、录用、升迁、离退职的办理
8、各项规章制度监督与执行
9、协助经理制订公司各项管理制度及业务计划
10、全面组织及督导店员的销售工作
11、办公用品的预算及购买
工作内容二：
1、拟订、起草公司的行政工作计划、总结、管理规定等文件；
2、对公司名义的行文，按顺序编号登记，经领导审核签字后打印并发放；
3、负责行政文件的行文、登记、整理、归档工作；
4、负责办公用品的购买、保存与发放工作；
5、负责固定资产实物的清点，记录等工作；
6、负责维护公司电脑、电话、网络等办公、通信系统，保证通信畅通；
7、负责来访客人的接待工作；
8、协助处理公司对外联络、公关活动；
9、协助公司各种会议、活动的组织、筹备工作；
10、信函邮件的收发；
11、其他行政事务。
工作内容三：
1、负责电脑、办公软件安装与维护；病毒处理、网站维护、资料定期上传更新；
2、负责办公室对外基本行政接待及会议室管理；
3、负责办公环境卫生定期的监督检查工作；空调、办公设备等维护联络工作；
4、负责固定资产和流动资产的登记、审核、备案、留用存档；
5、负责当月水电、电话费、活动经费等申请及使用情况的监督检查；
6、负责办公用品、耗材采购计划申请、采购及领用登记管理；
7、负责人才网上招聘工作；
8、负责公司新员工入职后的安置和离职员工善后事项，处理、收回配置物品钥匙等；
9、完成上级交办的其它工作。
工作内容四：
1、协助行政部经理完成公司行政事务工作及部门内部日常事务工作；
房地产行政部工作总结 篇5
制度改革全年工作情况汇报
省检查组各位领导：
首先欢迎省检查组各位领导来承指导工作。2009年2月23日，全省提高行政审批效能优化房地产业发展环境电视电话会议后，承德市各级各部门紧密结合干部作风建设年活动，果断采取措施，认识高、行动快，切实解决房地产开发项目中存在的审批事项多、审批环节多、收费项目多、企业负担重等现实问题。消除房地产业的发展障碍，最大限度地减少审批环节，缩短审批时限，合理确定收费项目及标准，为房地产业健康稳定发展创造良好的政务环境和市场环境，取得了明显成效。现将有关情况汇报如下：
一、领导重视
我市各级各部门主要领导高度重视，认真贯彻落实全省优化房地产业发展环境会议精神，确保房地产开发项目审批正常、有序、高效运行。市长张古江先后三次召开协调会，主持召开市政府常务会专题研究具体举措。我市于2009年2月23日成立了市房地产项目审批协调领导小组，负责全市提高房地产业审批效能优化发展环境的有关政策指导、业务协调、工作监督等工作。组长由市委常委、常务副市长宋立民、市委常委、纪委书记卢建国、副市长贾玉英、市政协副主席、发改委主任陈庆武担任，成员由 有关部门一把手担任。全力抓好省房地产新政“一个前置、两个并联、三个全程、四个要件”的协调落实。领导小组办公室设在审批中心，负责日常具体工作，承担联合审图、竣工联合验收等具体职能。形成协调联动、密切配合、狠抓落实的领导机制。
二、行动迅速
立即组建房地产项目审批专业大厅。为切实提高行政审批效能优化房地产业发展环境，确保省委、省政府这一重大决策部署的贯彻落实，我市立即行动，积极组建房地产项目审批专业大厅。3月2日，涉及房地产开发项目审批备案的21个部门全部进驻专业审批大厅，并对进驻部门的首席代表和分管领导进行培训，提出明确要求，对审批办理流程图进行了认真解读。专业大厅同时履行咨询、受理、审核、发证等实质性工作。真正做到“一站式办公、一体化管理、一条龙服务”。3月3日，正式开始对外办理业务。
三、措施有力
一是制定下发配套文件。市政府先后下发了《关于成立市房地产项目审批协调领导小组的通知》和《关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的实施意见》，市房协办下发了《关于公布承德市房地产审批和收费项目目录的通知》、《关于转发〈河北省关于公布取消停收降低收费标准放开收费标准和下放权限的41项涉及房地产开发收费和基金项目〉的通知》、《关于继续执行垄断企业代建费原政策标准的通知》、《关于规范承德市房地产项 目审批用章的通知》、《承德市房地产开发项目行政审批全程办理实施方案》等多个政策性文件。为各级各部门提高审批效能提供政策依据。二是公示文本。专业大厅利用广告牌匾、显示屏、触摸屏等公示承德市保留的审批和收费项目目录以及房地产开发项目行政审批流程示意图。各窗口通过告知单、服务指南和申请书示范文本等公示审批依据、提交材料、收费标准、承诺期限等，方便企业咨询办理。三是编印了《承德市房地产项目审批盖章收费指南》。内容包括省市领导讲话、文件，省下发的审批盖章收费清理情况和34部与房地产收费有关的法律法规，便于各级各部门了解掌握情况。省委研究室、省法制办、省房地产协会等领导来到我市房地产项目审批专业大厅调研时，对我市的做法给予高度评价。四是制定统一收费管理办法。严格执行执收开票、银行代收、财政监管、监察督办、中心协调，实行票款分离、专户管理。
四、狠抓落实
省政府出台的房地产“新政”，宗旨是提高审批效率，核心是缩短审批时限，切入点是减少盖章数量。审批事项只许削减，不许增多；审批用章只许减少，不许增加；审批收费只许降低，不许增高。审批备案数量不许超过28项，审批收费项目不许超过22项。我市以此作为一条红线，严格把握。具体采取了以下措施。一是行政审批部门调整领导分工、集中科室职能、下放审批权力。房地产项目审批专业大厅进驻首席代表，全权负责本部 门的审批业务。通过公示信息和明晰审批办理流程，使当事人一看就清、一问就明。二是切实加强制度保障。严格落实首问责任制、一次性告知制、AB岗制、限时办结制、超时默认制、缺席默许制、延时服务制等行之有效的方式方法，提高审批效能。三是实行引领服务、帮办代办服务，切实提高服务水平。四是强化硬件支持和技术手段约束，加强电子政务建设。实现了电子监察，并大力推行网上审批。五是切实缩短审批时限, 严格落实“科室审批不过天、部门审批不超三”。市建设局由原来房地产开发项目审批备案等11个公章，缩减为1个公章。施工许可证的审核与发放，受理后，一般情况1日内完成。市城乡规划局再造审批流程，在土地招拍挂之前，出具规划刚性条件。将专家评审、专业部门审查、项目公示变为超前服务。六是实行施工图联合审查。房地产开发项目进入审批程序后，由房协办统一组织有关部门进行联合审图，任何部门都不得流离于封闭运行的流程之外，进行单独审图和验收，杜绝了双轨制运行和体外循环。联合审图由市房协办牵头组织联合审图会议，与会部门必须当场书面提出明确意见或者补正意见。联审通过的，形成联审会议纪要，并附《项目联合审图意见表》，加盖“承德市房地产项目审批联合审图专用章”，下发相关部门和开发企业，作为规划部门办理建设工程规划许可的依据；对联审未通过的，出具承德市房地产开发项目联合审查不予通过决定书，提出明确整改要求，作为开发企业修改设计以及再次联审的依据。全年共召开碧麓嘉园、祥云小区、世纪城三期、秀美家园、忠义庙小区、滨河佳苑项目等17次联合审图会议。七是实行竣工联合验收。市房协办凭《建筑工程质量监督报告》，组织规划、建设、城管、公用、市政、园林、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水务、安监、国安、建设档案馆等部门现场进行竣工联合验收。验收完毕，市房协办召开联验部门竣工联合验收会议，与会部门必须当场书面提出明确意见或者补正意见。对竣工联合验收通过的，形成联合验收会议纪要，并附《项目竣工联合验收意见表》，加盖“承德市房地产项目竣工联合验收专用章”，下发相关部门和开发企业，作为开发企业办理产权登记的依据；对联合验收未通过的，出具承德市房地产开发项目竣工联合验收不予通过决定书，提出明确整改要求，作为开发企业整改以及再次验收的依据。全年共对汇丰园小区、静雅山庄二期、致爽家园、宝龙商住楼、武阳花园东区等7个项目进行竣工联合验收。八是联合踏勘现场。变过去开发企业找多个部门，为现在的审批协调会和部门一起上门服务。需要看现场，由房协办统一组织，联合踏勘。
五、成效明显
房地产新政施行后，仅市审批大厅就为市区68个房地产项目现场勘查57次、联审联验33次，办理房地产有关审批手续340项，涉及建筑面积101.77万平方米，总投资23.9亿元。
（一）所办理的项目从取得用地规划许可证到办理建设工程施工许可证，平均在12个工作日内办结。我市第一个参照省房地产新政 施行的热河上庭〃碧达园项目，从办理建设用地规划许可到取得建设工程施工许可，仅用5个工作日。
（二）运用这一新办法，解决了一些老问题。对居住几年未验收不能办理房本的，组织联合验收。如，9月18日市长大接访议定的二牌楼小区12号楼项目，市房协办本着特事特办、好事办好的原则，认真了解项目原委。此项目是原定的双桥区安居工程，目前，开发企业已不存在，鉴于此，市房协办立即组织“联验部门”负责人，进行实地现场勘察，在不违反法律政策的基础上，要求各部门提出明确验收意见，并对所提出的补办意见负责督办整改落实到位。双桥区负责后续工作，确保居民安全正常生活。切实解决了久拖不决的居民房本问题，维护了群众利益。
（三）所办理的房地产审批用章一般不超20个，分别为土地出让、用地规划、修建性详规、消防审核、审图合格证、施工图联审、工程规划、排水许可、垃圾处置许可、工程施工许可、特殊设备使用、商品房预售许可、质量监督报告和竣工联合验收等。
以上是我市的一些做法，和省里的要求还有一定的差距，我们将以省检查组这次督导为契机，采取更加有力的措施，做好今年的工作。
下面有几点建议，不一定正确，请领导参考。
1、省政府公布的《房地产开发项目行政审批流程示意图》中，将国土部门提供具备出让条件的土地、环保部门提供审定的规划环境影响评价文件、地震部门提供的地震安全性评价文件以 及规划部门提出刚性规划条件等，很清楚地列为前置条件，但整个流程中，并未将产权登记和建设项目档案移交列入整个流程，使得整个流程有头无尾，不太完备。
2、房地产项目施工图联合审查、竣工联合验收，既然已作为房地产审批流程中两个实质审批事项，那么负责组织实施此项审批工作的机构就应该明确机构编制，增加一定级别干部职数，并在人员经费等方面给予保障。
3、要举一反三，所有建设项目审批，都可参照房地产审批的做法，简化手续，减少环节，提高效率。
房地产公司行政管理制度 篇6
一、总则
为加强公司行政事务管理，理顺公司内部关系，建立统一、科学、严格本制度规范公司的行政管理工作，公司所属职能部门和所有员工，除国本规定所指行政事务包括办公室管理、档案管理(包含：文书合同管理)、的行政管理体制，提高办事效率，特制定本规定。
家有关规定外，皆按本制度办理。
印鉴管理、公文打印管理、办公用品收发管理、奖惩管理、邮件收发管理、采购及付款管理、会议管理、人事管理、车辆管理等。
二、办公室管理
三、档案管理
档案管理的范围：公司的规划、计划、统计资料、劳动工资标准、经营情况、人事档案、会议记录、决议、决定、委任书、协议、合同、项目方案、通告、通知等具有参考价值的文件材料。
档案管理指定专人负责，明确责任，保证原始资料及单据齐全完整，密级档案必须保证安全。
档案的借阅与索取： 员工着装要整洁、大方、得体，具有积极向上的精神面貌；
爱护办公室环境，不随意变更办公室的布置和色调，不乱摆放挂件和饰物。自觉维护办公室卫生，不乱丢垃圾纸屑；不随地吐痰，个人自备水杯，茶水不乱到；爱护公物，各类办公用品、设备须按操作方法使用；公用办公设备，如传真机、日工作完毕后，个人文件、资料、账簿要及时清理、整理，并收入档案柜和抽屉内。工作时间不在办公室随意走动，不在办公室玩电脑游戏，不阅读与工作无关的书籍，营造和睦、团结、互助的工作氛围，对待同事真诚有礼，对工作负责，对事不对人，未经允许，不得随意翻看同事的文件、资料等，借用公司或他人的东西，使用后及工作时间内，不得打私人电话，不得在电话里聊天。严禁办公电话私用，工作需要如不慎将地面、台面弄脏，应随手擦干净，便于他人使用。复印机、打印机等由办公室安排专人管理、使用。
不在工作时间闲聊、唱歌和大声喧闹，说话语调要放轻，以免影响他人工作。凡事有宽容之心，上级要尊重下属，知人善任。时归还，不得私自动用公款、公物。
时，也应提前组织好语言，尽可能节省通话时间。
1.总经办人员，借阅非密级档案可到行政部直接办理借阅手续，直接提档；
2.公司其他人员需借阅档案时，要经主管副总经理批准，并办理借阅手续；
3.借阅档案必须爱护，保持整洁，严禁涂改，注意安全和保密，严禁擅自翻印、抄录、转借、遗失，如确属工作需要摘录和复制，凡属密级档案，必须由总经理批准方可摘录和复制，一般内部档案由行政主管批准方可摘录和复制。
档案的销毁：
1.任何部门或个人非经允许无权随意销毁公司档案材料；
2.若按规定需要销毁时，凡属密级档案须经总经理批准后方可销毁，一般内部档案，须经公司相关领导批准后方可销毁。
3.经批准销毁的公司档案。档案人员要认真填写、编制销毁清单，由专人监督销毁。
四、印鉴管理
第七条 公司印鉴由财务总经理负责保管。
第八条 公司印鉴的使用一律由总经理签字许可后管理印鉴人方可盖章，如违反此项规定造成的后果由直接责任人员负责。
第九条 公司所有需要盖印鉴的介绍信、说明及对外开出的任何公文，应统一编号登记，以备查询，存档。
第十条 公司一般不允许开具空白介绍信、证明，如因工作需要或其它特殊情况确需开具时，必须经总经理签字批条方可开出，持空白印鉴外出工作回来必须向公司汇报其印鉴用途，未使用的必须交回。
第十一条 盖章后出现的意外情况由批准人负责。
五、公文打印管理
第十二条 公司公文的打印工作由总经理办公室负责。
第十三条 各部室打印的公文或公司重要资料，需交办公室打印，并做详细登记。
第十四条 公司各部室所有打印公文、重要资料，必须交总经理办公室一份留底存档。
六、办公及劳保用品的管理
第十五条 办公用品的购发：
1.每月月底前，各部室负责人将该部门所需要的办公用品制定计划提交总经理办公室；
2.总经理办公室专人制定每月办公用品计划及预算；经主管副总经理审批后负责将办公用品购回，根据实际工作需要有计划的分发给各个部室。由部室负责人签字领回；
3.除正常配给的办公用品外，若还需用其它用品的须填写《公司采购申请》经主管副总经理批准方可购买领用；
4.公司新聘工作人员的办公用品，办公室根据部室负责人提供的名单和用品清单，负责为其配齐，以保证新聘人员的正常工作；
5.负责购发办公用品的人员要做到办公用品齐全、品种对路、量足质优、库存合理、开支适当、用品保管好；
6.负责购发办公用品的人员要建立帐本，办好手续。发放一定要由领取人员签字；
7.办公室用品管理一定要做到文明、清洁、注意安全、防火、防盗、严格按照规章制度办事，不允许非工作人员进入库房。
第十六条 劳保用品的购发：
劳保用品的配给，由总经理办公室根据各部、室的实际工作需要统一购买、统一发放。
（七）会议管理
第二十四条 公司每周/每月定时或总经理临时通知的会议，各部门应提前将会议安排计划交予行政部，便于做好会议地点、会议时间及通知相关参会人员等方面的工作。
第二十五条 行政部负责记录当日的会议记要，并整理好经总经理审核后进行编号归档。第二十六条 行政部负责对会议内容的执行进行提醒与监督，对需要统一上交的文件进行统一回收工作。
（九）人事管理
★劳动条例：
第二十七条 招聘：公司以任人唯贤为基本原则，凡有志于房地产工作的各界人士，都可对照公司相关招工简章，报名参与。公司将通过考核面试体检等必要的程序择优招聘员工。
第二十八条 试用期：员工需经过一个月的试用期，试用期满后经考核合格后正式聘用，不符合录用条件者将终止试用期。
第二十九条 工作时间：A 参照有关法规，结合本地情况和酒店工作特点编排工作日和工作时间。B 对加班超时的员工给予合理的补偿。
第三十条 发薪方式：每月10日发放上月工资。
第三十一条 岗位变更：根据工作需要，公司有权在内部调整员工岗位。第三十二条 员工辞职：员工辞职必须提前30天向所在部门负责人提出书面申请，经公司批准方可离岗。特殊岗位必须有合适人员替其工作后方可离岗。第三十三条 解聘：
（1）员工无任何过失而自动辞职，符合公司规定程序，获准后，方可离职，公司将根据工资正常发放时间发给当月工资。
（2）凡被公司开除的员工，工资将不予发放。
★ 有关权益
第三十四条 假期、休班：
1、按公司规定员工享受正常的休班时间，如春节法定假日需要员工加班，公司将按《劳动法》规定给予假期或薪金补偿。
2、病假：
员工生病必须在当日通知所在部门主管（病情严重者，可由家属代请）方属有效。病假期间的工资将按工资考勤制度执行。
3、事假：
无充分理由，员工不得请事假。事假不发薪。如有特殊情况需要无薪请假，必须提前一天申请。
房地产行政部工作总结 篇7
一、是否可以约定将来处分期房, 从而形成对预告登记的预告登记
预告登记, 是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记的效力之一是保障请求权发生指定的物权效果, 即在通常情形下, 预告登记对应的是本登记, 因此, 期房已经预告登记后, 应当发展成为本登记, 只有本登记完成、形成物权后, 才可进行现房转让的预告登记。我国法律、法规及相关政策一向禁止期房转让。《办法》第67条规定预告登记适用的情形也不包括期房转让。故不能约定将来处分期房, 形成对预告登记的预告登记。
二、已有抵押预告登记的房屋可否办理转移登记, 已有转让预告登记的存量房可否抵押
《物权法》第20条规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”《办法》第68条规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”因此, 在已有预告登记的情形下, 无论是抵押预告登记还是转让预告登记, 除非预告登记的权利人书面同意, 否则不得办理转移登记或是存量房抵押。一般认为, 预告登记具有顺位保证的作用, 即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。而预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时, 该物权的顺位依据预告登记时间予以确定, 而不是以记载于登记簿中的本登记记载时间为准。因此, 已有抵押预告登记的房屋, 房屋所有权人还可以该房屋再行抵押, 只是该抵押权的顺位后于先前已设定的抵押权预告登记。正如前面所述, 由于禁止期房转让, 因此, 期房预告登记后, 即便预告登记权利人同意, 也不得办理期房转让的预告登记。
三、房屋所有权人原登记时采用中国居民身份证, 出售房屋申请登记时已移民国外, 持有外国护照, 如何认定身份的一致性
持有外国护照, 也有可能还拥有中国国籍, 其在中国的身份证仍然有效, 可要求其提供国内有效身份证明进行登记。如果已是外国公民, 现持外国护照来进行登记, 可要求颁发护照的部门、出入境管理局或是中国驻该国大使馆出具身份一致性的证明。
四、监护人处分未成年人房屋, 明显损害未成年人利益 (如房屋所有权人原登记为父亲和小孩二人, 现父亲作为小孩的代理人, 申请将所有权人改为父亲一人) , 应否予以登记
《民法通则》第18条规定:“监护人除为被监护人的利益外, 不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的, 应当承担责任;给被监护人造成财产损失的, 应当赔偿损失。”是否损害未成年人利益, 作为登记机构其实是很难判断的, 登记机构应灵活掌握, 可要求监护人提供公证文书证明为了未成年人的利益, 或者要求监护人提供其他证明是为了未成年人利益。即便以后证明该处分损害了未成年人的利益, 也应该由监护人而非登记机构承担侵权责任。
五、对于不计算建筑面积但明显属于不动产的房屋, 如层高不到2.2米的技术层、避难层、独立车库、储藏室, 一律不予登记是否妥当
房产登记实务中, 纳入登记的都是具备建筑面积形态的房屋, 而根据《房产测量规范》, 房屋建筑面积系指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高2.20米以上 (含2.20米) 的永久性建筑。因此, 对于不计算建筑面积但明显属于不动产的房屋, 如层高不到2.20米的技术层、避难层、独立车库、储藏室, 是否也要纳入登记, 需要修订《房产测量规范》等文件来予以认可。但是, 有一点需要强调的是, 即便这些不符合现行测量规范而没有纳入登记的不动产, 其权属主体仍是明确的, 只是未进入登记簿通过权属证书表现而已。
六、登记机构对登记簿上记载的房屋面积承担什么责任, 是否意味着登记机构对此应负实质审查义务
笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。如果把实质审查解释为必须与实体法律关系一致, 可以断言, 这样的实质审查根本就不存在。因为按照这种推理, 如果登记机构进行了实质审查, 由于对登记背后的实体法律关系的合法性已进行了判断, 那么最终的登记应是正确的。但事实上没有哪一个国家的登记是完全正确的, 那么这就从反面论证了根本就不存在所谓的必须与登记背后实体法律关系一致的实质审查。从登记实务来分析, 登记审查具有要件化、程序化属性。办某一类登记业务时, 对登记机构工作人员来说, 其关心的是应收哪些要件, 履行哪些程序。至于该要件的真伪, 即对此要件的真实性须审到哪种程度, 应视不同情况而论。比如, 对印章、身份证的审查, 做到一个合理理性人的审查标准即可;对产权证真伪的审查, 由于产权证即由登记机关颁发, 登记机关应对其负责。形式审查和实质审查是两个模糊概念, 总体上说, 登记机构的审查是一种要件审查, 然后对要件真伪性深度的把握应视不同的要件而定, 因此, 审查方式必须个案分析。
测绘机构市场化后, 测绘机构须与房管部门脱钩。根据建设部《房产测绘管理办法》第18条规定:“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果, 房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。”即在这几个方面, 房地产行政主管部门负有审查职责, 承担相应的责任。除此之外, 登记簿上记载的面积来源于有资质的测绘机构出具的测量报告, 登记机构只是采信而已。《房产测绘管理办法》第3条规定:“房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规, 执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定, 对其完成的房产测绘成果质量负责。”因此, 面积的真实性应由房产测绘单位负责。
七、同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权, 在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记, 变更登记时间晚于在后的抵押权, 是否意味着其为后顺位
同一房屋上在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记, 变更登记时间虽晚于在后的抵押权, 但不意味着其为后顺位。在先的抵押权债权数额减少后, 对后位的抵押权人是有利的, 但因为在先抵押债权数额减少后进行的变更登记是为后顺位, 显然对在先的抵押权人是不公平的, 变更登记并不涉及抵押当事人的变化, 仅仅是债权数额等发生变化, 抵押权人就该标的物取得抵押权的时间仍是变更登记前的抵押权设立时间, 在进行变更登记后, 应当通过变动记录来体现变更前抵押权设定的时间, 并以该时间确定顺位顺序, 其仍属第一顺位。
八、在同一房屋上既设立抵押权又设立地役权 (作为供役地) , 二者之间是冲突关系、不能并存于登记簿, 还是可以按顺位关系共存于登记簿
按照一物一权原则, 一个标的物上只能成立一个所有权, 不能同时并存两个所有权, 同时也不得成立两个在内容上相互矛盾和冲突的其他物权。对于一个标的物之上可以并存多个他物权, 法律非但不应禁止, 而且应予以鼓励, 因为这有助于物尽其用, 最大程度上发挥物的价值。抵押权与地役权同为他物权, 显然可并存于同一房屋之上。同一物上多项物权并存时, 应当依据物权设立的时间先后确立优先的效力。如果地役权成立时间先于抵押权成立时间, 则抵押权实现时, 地役权在约定期限内仍有效, 地役权仍附着于房屋上, 如果抵押权成立时间先于地役权成立时间, 则抵押权实现时, 地役权即为失效。因此, 在同一房屋上既设立抵押权又设立地役权 (作为供役地) , 二者可按顺位关系并存于登记簿。由于地役权的成立, 我国采取的是对抗主义, 即合同生效时地役权即成立, 但未经登记不得对抗善意第三人, 未经登记的地役权不得对抗经登记的善意抵押权人。当然, 前面讨论的房屋地役权是经登记的地役权。
九、根据《物权法》第103、104条规定, 没有家庭关系的共有人, 对共有性质没有约定或约定不明的, 视为按份共有;对份额没有约定或约定不明的, 按照出资额确定。共同购买房屋的数人向登记机构申请为共有人, 对登记机构关于共有性质和份额的询问未作确定答复, 登记机构能否不予受理;如予以受理, 如何登记份额
这是一个典型的民事法律关系问题, 按照《物权法》第103、104条规定, 没有家庭关系的共有人, 对共有性质没有约定或约定不明的, 视为按份共有;对份额没有约定或约定不明的, 按照出资额确定。《物权法》的该条规定, 推翻了《民法通则意见》第88条的规定:“对于共有财产, 部分共有人主张按份共有, 部分共有人主张共同共有, 如果不能证明财产是按份共有的, 应当认定为共同共有”。即便如此, 《物权法》的该条规定是共有当事人之间出现争议时, 法院据以判定当事人之间共有关系状态的法律依据, 但它不是登记机构用以询问共有性质和份额的依据。纵观《办法》的规定, 并未赋予登记机构此职责。登记是一个依当事人申请而为的过程, 登记记载应依当事人申请内容而定。从登记记载权属份额清楚出发, 登记机构可以询问关于共有性质和份额, 但是此询问并不是法定的必经程序, 没有此询问过程的, 登记机构同样应予受理并进行登记。在登记时, 登记机构不可能依职权确定申请人之间的份额, 因此, 只能按共同共有办理。可能有人疑问登记成共同共有是否与《物权法》第103、104条的规定相冲突。正如笔者一再强调的, 登记簿记载仅是一种推定效力, 它并不一定与真实的实体民事法律关系一致, 即便登记簿记载有误, 但登记机构尽到了法律赋予的职责并无过错, 不应承担赔偿之责。登记成共同共有后, 如果申请人须明确各自份额, 可再行申请, 进行变更登记, 登记为按份共有。
十、抵押设立登记和抵押变更登记如何区分 (如抵押担保的主债权合同变更, 增加债权数额, 相应地变更抵押合同, 抵押当事人要求办理债权数额增加的抵押权变更登记)
抵押设立登记和抵押变更登记有显著的区别, 抵押设立登记是第一次登记, 它是抵押权从无到有的过程, 抵押当事人也即刻产生, 而抵押变更登记是在已有抵押设立登记的前提下因抵押的内容和客体等信息变化所进行的登记, 抵押当事人并未发生变化。如果抵押当事人发生了变化, 是为新抵押权的设立登记。同一房屋上存有先后两个抵押权, 如果第一个抵押权因为债权数额减小而进行了变更登记, 由于并不会影响到后一顺位的抵押权, 即便变更登记时间后于先前第二顺位的抵押权, 仍应视为第一顺位。《物权法》第194条规定:“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容, 但抵押权的变更, 未经其他抵押权人书面同意, 不得对其他抵押权人产生不利影响。”因此, 如果第一个抵押权因为债权数额增加而进行了变更登记, 由于有可能影响到后一顺位的抵押权, 应当经后一顺位抵押权人的书面同意, 虽然变更登记后的抵押权仍应视为第一顺位, 但是增加的债权数额如果未经后一顺位抵押权人书面同意, 从而影响到了后一顺位抵押权, 则增加的债权数额的优先受偿顺序仍后于先前设定的第二顺位的抵押权。
十一、企业股权转让后企业名称随之变更, 该企业所有的房地产是做变更登记还是转移登记 (如企业全部股权均转让、所有制形式已变化, 公司登记机关已办理企业变更登记)
企业股权转让导致企业名称变更的, 变更前后的两个企业已分别是两个独立的民事主体, 因此, 该企业所有的房地产应做转移登记。变更登记一定是主体的实质性内容没有发生变化, 比如甲企业仅仅是改名为乙企业, 企业性质并未发生变化, 登记机构应按变更登记办理。但企业名称变更后, 到底是变更登记还是转移登记, 登记机构无从判断, 故需要申请人提供工商局的企业相关资料, 以此来判断企业是否仅仅是更名还是改制、股权转让等。如果仅仅是更名的, 按变更登记处理;如果是股权转让或改制的, 按转移登记办理。
十二、民办学校、私立医院等单位所有的房地产是否可以抵押并办理抵押登记