个贷项目尽职调查报告

个贷项目尽职调查报告（精选8篇）

个贷项目尽职调查报告 篇1

项目尽职调查报告模板就在下面，关于这一方面的调查报告，请看下面吧!

项目尽职调查报告模板

一、基础资产

1、拟进行证券化的基础资产应具备以下几个条件：

(1)在法律上能够准确、清晰地予以界定，并可构成一项独立的财产权利;

(2)基础资产的权属明确;

(3)能够合法、有效地转让;

(4)能产生独立、稳定、可评估预测的现金流。

2、关注基础资产在法律层面如何界定，是否有法律法规依据。

3、关注形成该基础资产的法律要件(如必备的证书、文件等)是否已具备，原始权益人是否可据此合法转让基础资产。

4、关注基础资产以及与产生该基础资产的相关资产是否附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制。如已设置担保负担或其他权利限制，需关注拟采取的解除限制措施的法律效力及生效要件。

二、基础资产转让

1、基础资产为债权的，转让环节需关注债权基础法律关系涉及的资产权属(例如因出租动产或不动产产生的债权，该动产或不动产的物权权属)是否相应转让给专项计划，在资产权属不转让给专项计划的情况下，需关注采取何种措施防止第三方获得该资产权属从而影响专项计划合法权益。

2、基础资产现金流来源于原始权益人未来经营性收入的，基础资产转让环节需关注作为基础资产的财产权利转让是否可办理变更登记手续，或通过其他公示及特定化手段使基础资产转让行为可对抗第三人;原始权益人获取该基础资产的物权、经营权及相关权益是否有可能被第三方主张权利，拟采取何种风险防范措施。

3、基础资产附带担保权益等从权利的，需关注：

(1)从权利是否通过转让行为完整地转移给专项计划享有;

(2)基础资产转让后，从权利的实现程序是否发生变化;

(3)计划管理人为受益凭证持有人的利益主张从权利是否已具备可操作性，在权利实现过程中是否需要引入服务提供商，服务提供商的权利与义务如何设置;

(4)从权利对基础资产的实际保障效力是否因基础资产转让发生变化。

三、交易结构

1、关注基础资产现金流近年的历史记录、波动性，关注现金流预测的考量因素与依据。

2、关注现金流在产生与归集过程中能否特定化并明确归属于专项计划，在财务上能否与企业其他经营性现金流相区分，现金流归集过程中的账户设置安排，是否存在被挪用或混用的风险，拟采取何种风险控制措施。

3、对可能采取的信用增级措施的考虑。关注信用增级措施设计的触发条件、触发顺序。

4、各级受益凭证的本金及利息的偿付安排与基础资产现金流归集环节是否能够合理衔接。

5、专项计划权益分配与证券交易所、中登公司权益分配及信息披露流程是否能够合理衔接。

四、支付方信用

1、基础资产为债权的，支付方为债务人，需关注债务人的资信状况、偿还能力、持续经营能力、还款记录、违约记录、违约率与分散度等。

2、基础资产现金流来源于原始权益人未来经营性收入的，基于风险隔离的要求，关注原始权益人的资产负债状况、偿债能力与财务稳健状况以及专项计划存续期内，原始权益人每年的偿债安排。

1.尽职调查报告模板

2.尽职调查报告

3.房地产项目尽职调查报告

4.企业尽职调查报告模板

5.财务尽职调查报告模板

6.财务尽职调查报告

7.如何写尽职调查报告

8.尽职调查报告范本

9.企业尽职调查报告

10.技术及HR尽职调查报告

个贷项目尽职调查报告 篇2

然而, P2P迅猛发展的过程中也伴随着较大的项目风险, 近来, 频繁曝出的陆金所、红岭创投等P2P平台存在一定金额的项目风险, 同时, 也在金融市场中掀起不小的波澜。对我国排名前十的P2P平台来说, 较大的“规模效应”能够抵御上述相关风险。但对大部分中小P2P平台来说, 由于其风险抵抗力较弱, 一旦出现大规模风险集中爆发的情况, 则可能引起“多米诺骨牌效应”, 对P2P市场的健康发展产生一定的负面影响。除此之外, 由于很多P2P平台的规模性、抗风险性无法与银行、信托、陆金所等规模较大的金融机构相提并论, 企业违约风险较低, 风险爆发的可能性较高。本文主要分析P2P平台项目尽职调查过程中的若干调查重点, 希望能对P2P平台项目的风险控制有所帮助。

1 尽职调查的调查重点

对于尽职调查, 从事公司贷款的客户经理并不陌生, 但是怎样才能做到高效、高质的尽职调查对于大部分的客户经理来说并非易事, 现就调查重点做以下分析。

1.1 尽职调查的重点要看人

尽职调查的重点要看人, 也就是说, 要注重企业实际控制人本身, 对其自身情况进行了解和分析。在初次尽调中, 通过面谈了解实际控制人的经营思路、未来规划及其对一些问题的理解。通过谈话, 间接了解实际控制人的个性、喜好及家庭情况等。这些信息将对日后分析企业的还款意愿及道德风险起到关键作用。

1.2 尽职调查的重点是企业的生产经营情况

对于生产型企业来说, 主要核实其生产经营是否真实、连续。所谓真实, 就是调查原材料的购买、储备是否真实;其产量、产能是否真实;生产过程是否真实;销售环节是否真实。挖掘企业真实情况, 尽量剔除企业夸大或虚增的部分, 从而还原企业真实的生产经营情况。对于贸易型企业, 主要对其贸易的真实性进行调查, 该真实性主要体现在交易的真实性, 核实企业上下游交易是否真实;是否存在虚增的部分;是否有“收入左手倒右手”的情况发生等。

1.3 尽职调查的重点是财务凭证及财务数据

该环节也是尽职调查的“重中之重”, 主要原因如下: (1) 该环节若能有效开展, 则能详细掌握企业的收入、利润、应税收入、民间借贷、抵质押物的价值确定、投入等情况, 为后期是否同意融资、融资额度的确定及其他风险的评估起到一定作用。 (2) 对人的调查虽然关键, 但可能会出现企业实际控制人在面谈环节过度包装自身的情况, 影响调查者的客观判断。除此之外, 项目尽职调查的时间有限, 对于人的调查不可能像PE, VC项目尽职调查那样有足够的时间对企业实际控制人做深入调查, 因而其效果将大打折扣。

对于财务凭证及财务数据的调查, 主要重点关注以下几个方面: (1) 对企业应税 (主要指增值税) 收入, 主要核实会计凭证及增值税纳税申报系统及报表。一般情况下, 上述财务凭证作假的可能性较低, 主要是因为其作为税务机关核实税收的重要凭证。当然, 税控系统网址应牢记于心, 以防个别企业网站作假蒙蔽调查者。 (2) 对销售收入和销售成本的核实, 主要通过出入库单, 过磅单, 销售单据及台账等凭证进行核实。该环节主要注重对凭证真实性的核实, 通过单据号码的连续性以及新旧程度等方法来判断凭证的真实性, 若凭证真实, 则销售及成本情况便可如实获得。 (3) 对上下游交易真实性的核实, 主要通过合同, 发票及银行日记账等财务凭证实现。通过对上述凭证的核实, 主要关注是否存在相关交易及相关回款情况, 从而间接证明交易的真实性。 (4) 对企业回款情况, 主要通过现金日记账和银行日记账进行核实。若企业财务较为规范, 则可通过上述凭证记录相关回款及支付情况, 从而了解企业的收款及资金使用情况。除此之外, 由于民间借贷走私账较多, 现金日记账和银行日记账还能够发现一些民间借贷的痕迹, 为准确判断企业负债起到了很好的辅助作用。 (5) 重点核实财务报表的相关内容。主要从表内及表间勾稽关系、重点科目及近3年数值变化较大科目进行核实, 还原科目的真实情况。 (6) 对企业生产经营的真实性, 可以通过水电费单据及发票进行核实, 该部分单据作假的可能性较小, 能够真实反映企业生产情况。除此之外, 还能够反对企业的产能和产量, 起到一举两得的作用。

1.4 尽职调查的重点是企业所提供的抵质押物的真实性

主要从以下2个方面进行核实。 (1) 对于有形的抵质押物, 要亲自到现场调查落实, 包括其所处位置、数量、质量及周边环境条件等, 拍照并归档保存。 (2) 通过现场调查、网络查询、评估机构估值、亲朋好友介绍等方式了解抵质押物的市场价值及可处置性, 作为第二还款来源对企业还款进行约束。

2 结语

总之, P2P平台最终经营的仍然是风险。这就要求尽职调查的过程要高质、高效。在尽职调查过程中抓住重点, 还原企业真实的生产经营及财务状况, 为下一步工作打下坚实的基础。尽职调查虽不能消除系统性风险, 但对于化解非系统性风险起到了举足轻重的作用, 应重视尽职调查在控制项目风险中的重要作用。

参考文献

[1]连永先.浅析客户身份识别与客户尽职调查[J].金融发展研究, 2010 (11) .

沟通 不容忽视的尽职调查项目 篇3

不幸的是，很多中国公司在投资海外时却忽略了尽职调查中的一个重要部分：沟通—法律和财务方面的尽职调查一向被视为天经地义，沟通上的尽职调查却往往被放在不太重要的位置，甚至有时彻底被忽略。

为利益相关方分类 确立“主要目标”

大多数投资海外的中国公司都非常低调，以避免吸引过多的注意力。这是一项聪明的策略，因为太过显眼可能招致本土利益集团、竞争企业或其他利益相关者的批评。但保持低调也需要计划和策略，更为重要的是，需要有目的地与被谨慎选择的利益相关方交流沟通。认知及分辨这些利益相关方也是沟通上尽职调查的一环。

认知利益相关方的过程并不复杂。第一步需要对受投资计划影响的个体及组织进行分类，或是对投资计划感兴趣即可。被分类的对象包括了消费者、供应商、投资者、社团领袖、竞争对手，以及后援组织等。对于每一个类别，公司都应制作一张表格，列出对投资可能带来影响（无论正负）的团体或个人。随后，每个个体或组织都应按照两个标准打分：一个用来衡量此利益相关方对投资带来的影响，另一个则用来衡量影响此利益相关方意见和行为的困难程度。在打分之后，每个利益相关方都应该被归属于如图表中的一类（附图）。

投资者与某个利益相关方接洽的方法将由他们在图表中的位置决定。最重要的利益相关人士是那些在商业交易中有巨大影响力，并且自身也较容易被影响的人。这些利益相关人士处于图表中的B区域，为主要目标，应被谨慎对待，而对其余三个区域对象的投入则可相对较少。获得A和C区域利益相关人士的好感能带来的收益并不大，因为他们不容易被影响。同样的，与区域D中人士的交往也不会带来太大助益，因为他们对投资的影响非常有限。

最近买下纽约一座酒店的中国投资商便是一个范例。为了节省成本，这位投资商引进外籍员工为酒店工作。工会对引进外籍员工产生了异议，但这位中国投资商拒绝与他们进行谈判。于是工会向政府监管机构提出抗议，这不仅推迟了许可批发的时间，也增加了酒店开始运作的难度。最终，该项目被拖延了4个月，导致了投资方数百万美元的损失。

事实上，如果中国投资商事先进行了尽职调查，就会意识到，工会在纽约十分重要，它们有能力干扰项目进度并能影响政治领袖，从而给生意带来麻烦。按照对基本利益相关方的图解，纽约工会正是B区域的利益相关组织，拥有对投资的巨大影响力，且比较容易被用谈判的方式影响。如果及时开始谈判，将会为投资商节省可观的资金。

适当放弃控制权以换取关键支持

国际矿业力拓（Rio Tinto）则选择了一种不同的方式来推进他们在美国密西根州的项目。2013年，力拓计划在美国北部开拓新矿，预计产量为3亿磅镍、2.5亿磅铜，以及一些其它矿产。此项目预计将会为当地居民提供1000个新的工作机会。

尽管新矿能为当地带来可观的经济效益，反对意见仍不断产生。力拓并未正面处理反对意见，而是将决定权交给了当地政府。他们组织成立了社区委员会，并且资助了某个环境组织来研究开矿的位置选择。通过这种方式，力拓等于将一些重要的商业决定权外包给了当地。当然，它同时也征募了不少支持者来说服仍然对此项目存疑的人。虽然放弃了某些控制权，但力拓提高了整体的胜算。最终，这个项目得到批准，新矿也开始运作。

根据笔者的经验，放弃控制权对于大多数中国高管来说是非常困难的。目前大多数足以走向全球的大型企业领导人都是公司的创始人。要取得成功，他们必须表现出极强的领导力，而这往往需要他们对公司有着很强的控制权。

但是，在今日的商业世界，成功往往需要企业将部分控制权转让 给外部社会，特别是在沟通方面。过去，严格遵守“信息规定”的交流被认为对企业至关重要：企业形象需要一致的对外说辞。但随着信息技术的巨变，特别是社交媒体的出现，对信息的控制权已经变得不那么重要了。今天，交流的成功之道在于创造，保持和利益相关者牢固而真实的关系，而关系的维系需要双方的对话。成功的企业早已不再是简单地告知利益相关方，他们更多地创造对话的机会。

如同力拓邀请社会上的利益相关方参与开矿位置的讨论，在新市场里投资的公司必须确定新市场中最关键的影响者，并且及早与他们建立联系。2013年双汇收购美国猪肉供应商史密斯菲尔德食品（Smithfield Foods）时，他们在早期就介入了与当地社会领袖的商谈。收购案宣布的当天，弗吉尼亚州农业部长表示，“我们认为这是一次非常良好的合作。考虑到猪肉出口的情况，中国市场意味着巨大的商机”。很明显，他事先就被知会了有关情况，并且准备好了在收购案宣布的当天发表赞同的言论。他和其他众多商界及政界领袖（也都被事先知会过）的支持，在批评者试图通过参议院听证来阻挠的情况下，确保了此次收购的顺利获批。

提前行动？？找对人

当然，在交易前就知会有关人士是有一定风险的。如果错误的人，比如竞争对手，提前知道了收购计划案，会有可能采取行动阻挠其发生，这也是尽职调查如此重要的原因。

有可信赖的本地咨询顾问也同样关键。认识利益相关方的过程，不仅有利于分辨交易中的支持方，也能够着眼于和他们建立长期的合作关系，增强未来成功的概率。此外，一幅清晰的利益相关方图解亦能够帮助分辨和中立那些原本尝试阻挠交易的对手。

由此可见，成功的关键是找到值得信赖、对投资计划涉足的市场行业都非常熟悉的本地顾问。另一件必要的措施就是尽早开始这个过程—这会帮助避免许多不愉快的“惊喜”，如同纽约酒店的那位投资者碰上的一样。

土地项目尽职调查提纲 篇4

一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作

（一）、对土地使用权权属的调查

1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；

2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；

3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；

4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；

5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；

6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；

8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。

9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；

(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；

(4)未依法登记领取权属证书的；

(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；

（二）、对转(受)让方主体资格调查

1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；

2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；

二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作

1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；

2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；

3、审查关于转让房地产价值的评估报告；

4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；

5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；

6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；

7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。

农村集体土地流转程序

第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。

第二，尽职调查。调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。第三，签订合同。土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。

第四，审核发证。提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。办理农村集体土地使用权法务操作指引 为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。

从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。

本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。

法律依据

1《土地管理法》

2《关于深化改革严格土地管理的决定》 3《关于2005年深化经济体制改革的意见》 农村集体建设用地使用权

取得条件

1乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。

1.1农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。

1.2农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。

2农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。3根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。4农民宅基地。

操作提示

1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。

2目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。

乡(镇)建设用地使用原则

1应当符合乡(镇)土地利用总体规划。乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。

2符合土地利用计划。国家将每年下达土地利用计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用计划确定的控制指标。

3符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。4坚持合理布局，综合开发，配套建设。

4.1合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。

4.2综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。

4.3配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。

5涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。

农村集体建设用地使用权的流转

常见的流转形式

1以建设用地使用权为条件的联营和入股。

1.1农村集体经济组织可以通过符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价人股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。

1.2非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。2以集体建设用地使用权为条件的房屋出租

2.1农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交还场地使用权。2.2操作提示

(1)以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；

(2)房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。3以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。

3.1农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；(2)应当在政府主管部门办理抵押登记手续；

(3)多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；(4)此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。

4农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。5城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。

6地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。7操作提示

7.1当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：

(1)只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。

(2)合同履行前期出资方(一般是承租人)的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。

7.2当出现上述3、4、5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人(非农村集体经济组织一方)签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。

7.3律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。

(1)目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。

(2)对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。非农建设用地

非农用地使用权人的权益及法律适用

1对土地享有占有权、使用权，其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。2对法律没有禁止性规定的，依约定处置。

3非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

4因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。

5非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。

5.1设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。

5.2抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。

5.3拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。

使用农村集体土地的用地预申请

1在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。

2市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

2.1农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

2.2补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。

2.3征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

2.4供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

(1)建设只占用国有农用地的(如国有农场)，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。(2)建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。

2.5建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：

(1)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；

(2)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；(3)地籍资料或者其他土地权属证明材料；

(4)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；

(5)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

3建设用地审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

3.1建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

3.2农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

3.3未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

4方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

4.1建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.2在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.3在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

操作提示

1建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。

2已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。

3除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作有关的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。

建设单位的用地预审申请的程序要求 1属于政府投资审批类项目的办理程序：

1.1项目建议书和可行性研究报告分开审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(立项报告)；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；(4)建设单位持项目建议书(立项)批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。1.2项目建议书和可行性研究报告合并审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(代可行性研究报告)或核准材料，领预审告知单；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；

(4)建设单位持项目告知单等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。2属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上(1.2)。3属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：

3.1发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表； 3.2建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书； 3.3规划行政主管部门核发规划意见书。

建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料 1建设项目用地预审申请表； 2建设项目用地预审申请报告；

3需审批的建设项目，按下列要求提供：

(1)项目建议书(立项报告)和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告；

(2)项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书(代可行性研究报告)；

(3)需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；

(4)需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见.书。

用地预审的办理程序包括：

(1)申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。

(2)审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。

(3)期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。

用地预审的主要内容

1建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划； 2建设项目是否符合国家供地政策；

3建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；

4占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。

城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件 1由国家先行征收； 2先转让给国家；

3经集体土地所有者同意；

4经集体经济组织2／3以上的成员同意。农村宅基地

法律依据 1《确定土地所有权和使用权的若干规定》。

2《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。3《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。4《村镇建房用地条例》。

宅基地使用权范畴

1宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。

2宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。3律师可代理当事人采取的处理方式。

3.1协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可在诉讼期间或诉讼后协商解决。

3.2行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。

3.3诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。

操作提示

1处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。

2处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明(宅基地使用证)作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。农村土地承包经营权

主要法律依据

1《中华人民共和国农村土地承包法》。

2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。

4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。土地承包经营权

取得的方式和途径

1原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。

原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。2流转取得及其途径。

2.1当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。

2.2当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.3当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.4当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。

对承包合同制度的保护

1承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。2承包期内，发包方一般不得调整承包地。3因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2／3以上成员，或者2／3以上村民代表同意，并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。

土地承包经营权流转

1一般方式为：转包、转让、出租、入股、互换。2其他方式的承包

2.1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。(1)以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；(2)以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；(3)无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

2.2将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

农村土地承包经营权的具体流转

流转的法定形式

1转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。转包只适用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。

承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给他人后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。3互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。3.1双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。3.2互换未经登记，不得对抗善意第三人。

4入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。

我国现行法律只是把人股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。5转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。

5.1转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。

5.2通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。5.3转让未经登记的，不得对抗善意第三人。5·4土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。

6土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。

我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。

7继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。

国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。8代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩(简称“四荒地”)等实行承包经营。2通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。3通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。

4将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

操作提示

1招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。2以公开协商方式承包“四荒地”的，承包费由双方议定。3无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

4农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

5承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。6承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。

7农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

城中村改造的法律问题

主要法律依据

1《城市房屋拆迁管理条例》。

2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。

4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。

5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。

城中村改造的常见模式

1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。

3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。城中村改造中的法律关系 1民事法律关系。

1.1拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系

(1)在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

(2)依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。(3)补偿安置方式如下： ①产权调换； ②货币补偿。

(4)被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。

1.2拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：(1)拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。

(2)《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”(3)拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：

①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式； ②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。1.3拆迁人与抵押权人之间的法律关系，应注意：

(1)对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。

(2)抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。(3)在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点： ①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式做出选择，而不是只听命于拆迁人。②维护抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。

1.4拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：

(1)继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。

(2)拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。1.5拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：

(1)拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。

(2)拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。1.6操作提示

(1)被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人(指农村企业承包人)并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。(2)拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。2行政法律关系。

2.1土地征收法律关系。

(1)土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。(2)征收的法定条件有三项： ①为了公共利益的目的；

②必须严格依照法律规定的程序； ③必须予以公正补偿。

2.2拆迁行政许可法律关系。

(1)拆迁许可证的申请和发放程序要求：

①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。③拆迁人应提交下列资料： A.建设项目批准文件； B.建设用地规划许可证； C.国有土地使用权批准文件； D.拆迁计划和拆迁方案；

E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。(2)对违章建筑的行政处罚。①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。

(3)强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。(4)城市房屋拆迁的行政裁决。

拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。2.3裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。城中村改造过程中的法律业务

土地使用权及地上附着物权属的确认

对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：

(1)改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地)等情况，需附图说明。(2)提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。

政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义 1对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。

2对村集体经济组织或开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。3确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。

拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理

1确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。

村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。

(1)自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。(2)与他人合作改造。受托律师应至少做到：

①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。③明确谈判的焦点。

2村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：

2.1应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。2.2关注招投标程序的合法化问题。

拆迁中的证据保全

1城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全 1.1对产权不明的房产如何进行拆迁。

(1)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

(2)拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。1.2对代管房屋的证据保全。

(1)代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。

(2)如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

1.3对有产权纠纷的房屋的证据保全。

(1)拆除产权有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。

(2)拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

1.4对设有抵押权的房屋的证据保全。

(1)对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。(2)如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。1.5对租赁房屋的证据保全。

(1)拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；(2)因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；

(3)应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。第287条对拆迁造成停产、停业的经济补偿

1因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。1.1适用范围只限定在产权调换。

1.2适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。1.3作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。

拆迁担保房屋

1如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。2如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。

3按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

4所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，使抵押权人的权益得到保障。

抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作。

如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。

(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

(3)抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

拆迁共住房屋的操作 1被拆迁的共有人确认。

1.1住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。

1.2共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。

1.3其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。

常见的律师业务内容

1尽职调查，提供法律咨询意见。2代为办理政府审批法律手续。3对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。

4对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。

5出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。

6对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。

7对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。8就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。9就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。

风险投资项目一尽职调查 篇5

股权收购尽职调查之保密协议

保密协议

本协议由，一家根据中国法律成立的公司（以下简称“甲方’’），和XX资产管理有限公司（以下

简称“甲方’’），一家根据中国法律成立的公司（以下合称“双方’’，单独称“一方”或“披露方”“接受方”“甲方”“乙方”），在签署。

鉴于：

1、双方正在进行项目合作洽谈；

2、协议约定项目的洽谈过程中，一方向对方提供有关保密信 息，且该保密信息属提供方合法所有；

3、双方均希望对本协议所述保密信息予以有效保护。

经友好协商，达成如下协议条款：

一、定义

“保密信息’’指接收方从披露方获得的与洽谈项目有关或因 该项目产生的任何商业、营销、技术、运营数据或其他信息资料，无论以何种形式或载于何种载体，无论在披露时是否以口头、图

像或以书面方式表明其具有保密性，也无论这些信息是披露方在过去、现在或将来披露给接受方的。

二、保密义务

对披露方的保密信息，接受方在此同意：

1、保护保密信息，采取所有保密措施和制度保护该保密信

息，包括但不限于接受方为保护其自有保密信息所采用的措施和

制度；

2、不泄露任何保密信息给第三方（接受方从事该项目的负

责人和雇员以及聘用的中介顾问除外）；

3、除用于履行与对方的合同之外，任何时候均不得利用该

保密信息；

4、不复制或通过其他非正常途径使用该保密信息。接受方

应当与能接触该保密信息的员工、代理等签订一份实质内容与本

协议相似的保密协议。

三、例外约定

保密信息披露方同意上述条款不适用于下述情形：

1、该保密信息已经或正在变成普通大众可以获取的资料；

2、能书面证明接受方从披露方收到的技术资料之前已经熟

知该资料；

3、由不负保密义务的第三方合法提供的资料；

4、未使用披露方的技术资料，由接受方独立开发出来的技

术；

5、应法律规定和政府监管部门的要求。

四、信息返还

保密信息应始终为披露方所拥有的财产。任何时候，只要收 到保密信息披露方的书面要求，接受方应立即归还全部保密信息 资料和文件，包含该保密信息资料的媒体及其任何或全部复印件 或摘要。如果该技术资料属于不能归还的形式、或已经复制或转 录到其他资料或载体中，则应销毁或删除。

五、保密期限

自双方签订本协议之日起两年内。

六、责任承担

一方应对于因违反本协议泄露保密信息而给另一方造成的 全部直接损失、公司价值的贬损，承担赔偿责任。

七、披露方提供的保密信息，如涉及侵犯第三方知识产权或 违反与第三方保密义务的情况，接受方不对此侵权行为负责，且 免于由此产生的索赔。

八、争议解决

本协议受中国法律管辖并按照中国的法律进行解释。由于本 协议的履行或解释而产生的或与之有关的任何争议，如双方无法 协商解决，在被告所在地的法院进行诉讼。

九、其他约定

1、任何一方在任何时间任何期限里没有行使其本协议项下 的权利，并不能解释为他已经放弃了该权利。

2、如果本协议的任何部分、条款或规定是不合法的或者是 不可执行的，协议其他部分的有效性和可执行性不受影响。

3、未经另一方同意，任何一方不得转让其在本协议项下的 全部或任何部分权利。未经双方事先书面达成一致意见，本协议 不得以任何其他理由而更改。

有鉴于此，双方与200年月日正式签署本协议，本 协议一式四份，双方各保留两份，具有同等法律效力。本协议自 签订之日起生效。

甲方：

法定代表人（授权代表）：

时间：

乙方：

法定代表人（授权代表）：

个贷项目尽职调查报告 篇6

一、房地产收购的种类

房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种

1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购）

2、项目公司收购又叫股权转让

二、项目公司股权收购步骤：

1、项目收购意向书

2、项目尽职调查

3、洽谈正式合同

4、交接

三、意向书

意向书包括：

1、意向股权数量；

2、对价金额；

3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）

四、项目尽职调查

包括：

1、项目公司主体调查；

2、项目公司财务审计；

3、所收购项目的主体调查

1、项目公司主体调查

（1）营业执照（包括正副本是否过期）；

（2）各种开发资质

（3）税务登记

（4）企业组织代码

（5）贷款卡

（6）所有股东的存在和变更情况

（7）股东章程的变化情况

（8）历次股东会议的会议纪要

（9）历次董事会的会议纪要

2、项目公司的财务审计

（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）

（2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）

（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）

（5）审计项目公司的资金到位和使用情况

（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户

3、所收购项目的主体调查

（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。

（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）

（3）项目的可行性批复

（4）项目的规范性调查

（5）项目的以前的经济活动的调查

五、洽谈正式合同

六、交接和变更

1、公司证件的交接

2、公司所有印章的交接

3、公司所有材料的交接

4、项目场地的交接

七、股权收购的难点

1、溢价的处理方式

2、或有负债的保证

溢价的处理方式主要是股权+承担负债

或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

房地产项目收购尽职调查清单

项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。

一、涉及公司类的文件

1、公司营业执照正副本

2、公司房地产开发资质证书

3、公司章程

4、公司历次股东会、董事会决议

5、公司的税务登记证

6、公司组织机构代码证

7、公司的银行开户证明和贷款卡

8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况

9、公司历次的注册和增资的验资报告

通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。

二、设计开发项目类文件

1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证

2、国有土地使用权证

3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同

4、发改委立项文件或可行性方案批复

5、施工许可证

6、预售许可证

7、大产权证或小产权证

8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复

9、项目扩初的批复

10、项目各类市政配套部门的征询意见

11、项目的方案文本、扩初文本或施工图

12、项目的地质勘探报告

13、项目的各类验收报告

14、项目面积测绘资料

收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。

通过以上文件的尽职调查主要是了解：

1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况

2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标

3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法

4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。

三、涉及财务类的资料

1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；

2、公司历年的报表及审计报告；

3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；

4、银行及非金融机构贷款的明细；

5、对外担保的明细；

6、开户银行的明细；

通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：

1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；

2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；

3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；

4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；

5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等；

6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法；

7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。

四、公司的经济合同履行情况

公司签订的所有合同，并重点检查一下合同：

1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同；

2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同；

3、贷款合同及担保合同；

4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付

款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。

尽职调查:企业并购第一课 篇7

并购重组是企业迅速发展壮大的主要路径之一,企业优势互补、资源整合、做大做强都需要并购重组。然而,愿望如此美好,现实却异常残酷。企业并购是个高风险的技术活儿。有资料显示,企业并购的失败率高达70%,还有统计数据显示,过去两年,中国企业跨境收购失败率为全球最高。比如说,曾被誉为“中国首起成功的海外敌意收购”的中钢集团公司收购澳大利亚铁矿项目,最近却遭遇搁浅窘境,损失巨大。其失败原因之一是铁矿石产地运输条件不佳,而原有铁路、港口等基础设施无法满足运输要求,故需中钢集团自己解决,但这笔投资之巨大已超出中钢的能力。如果在收购之前能掌握充分信息,这样的决策失误可完全避免。导致并购失败的一个重要原因就在于并购方对并购过程中潜在的风险防范不够,究其根源则是不重视并购交易的第一个重要环节——“尽职调查”。

二、尽职调査概述

尽职调查,也叫审慎调查,译自英文“due diligence”,其原意是“适当的或应有的勤勉”。对并购方而言,所谓尽职调查是指从目标企业可持续经营能力、财务状况、公司治理结构和合法合规事项角度对目标企业进行一系列深入的调查和核查,了解目标企业真实的经营业绩和财务状况,以及目标企业所面临的机会和潜在的风险,以对目标企业作出客观评价,以帮助并购方做出正确的收购决策。

《孙子兵法》云:“知己知彼,百战不殆。”俗话也说得好:“买的没有卖的精”。企业并购交易过程一开始就是在与各种不确定的风险因素进行博弈的过程,并购方与目标企业之间往往存在明显的信息不对称。在缺少充分信息的情况下,购买一个目标企业可能给并购方造成重大的损失,失败原因多数就是因为并购方对收购对象的财务、资产和经营情况知之甚少,以及对其复杂性预计不足。相当多的中资企业未能充分重视尽职调查,尽职调查流于形式。许多中小型并购交易,或者善意的并购交易,往往轻视并购的尽职调查,更有甚者认为这仅仅是简单资料搜集。

尽职调查的目的主要有三个方面:核实信息、发现问题和发现价值。尽职调查不仅是验证并购方之前对并购目标的分析判断,也是通过调查发现潜在风险,查雷排雷的重要工作,可以帮助投资方避开目标企业潜存的各种陷阱,如注册资本不足、债务黑洞、担保黑洞、工资福利负担、违法违规历史、税务陷阱、环保陷阱等。同时,尽职调查也成为企业并购方案设计、交易谈判不可或缺的基础。

没有调查就没有发言权。做好尽职调查,并购方才能在并购交易中掌握最大的主动权。

三、尽职调查的主要内容与程序

(一)尽职调查的主要内容

尽职调查通常包括经营尽职调查、财务尽职调查和法律尽职调查三部分内容。一般而言,并购交易中的尽职调查主要包括目标企业的行业背景、运营、财务、契约、规章制度等方面的内容。具体的调查内容则取决于并购方对信息的需求、潜在的目标企业的规模和相对重要性、已审计的和内部财务信息的可靠性、内在风险的大小以及所允许的时间等多方面的因素。并购方可视具体项目情况增加或删减尽职调查内容。

尽职调查具有很强的专业性,因此一般委托中介机构进行调查。法律尽职调查委托律师,而经营尽职调查、财务尽职调查则委托会计师事务所。目标企业的运营状况一般都会在其财务信息得到体现,而且目标企业的财务状况也直接关系到并购对价,财务尽职调查通常在整个尽职调查中占据相当重要的地位。本文将对财务尽职调查进行重点阐述。

(二)尽职调查的主要程序

尽职调查是由一系列持续的活动组成的,包括对目标企业资料的收集、检查、分析和核实等,与风险导向审计有一点相似性。尽职调查通常需经历以下程序:

1. 并购方和目标企业在达成合作意向的基础上,签署保密协议,启动尽职调查。并购方组织会计师和律师等外部顾问和内部经理人共同组成项目组,来对目标公司进行全方位的尽职调查。需要指出的是,必须要有内部经理人参与调查。内部经理人对并购意向的把握以及在调查过程中根据各种信息综合作出的定性考虑,对做出并购决策是非常必要的,也是外部中介机构无法提供的。

2. 准备尽职调查清单,目标企业参照清单提供相关资料。如目标公司的章程、股东名册、股东会议和董事会会议记录、财务报表、公司内部组织结构图、子公司分公司分布图、各种权利的证明文件、主要资产目录、重要合同等等。上述文件在目标企业积极配合时容易得到。同时,应根据公开媒体或者目标企业公开披露的信息进一步了解目标企业的情况。

3. 调研分析。根据综合获取的目标企业信息,结合并购的总体设想,全方位调查。

4. 评估风险基础上做出尽职调查报告。在广泛调查基础上进行风险分析,找出关键的风险因素,并评价项目的预期财务效益,其中主要是测算项目的投资收益率、财务净现值、内含收益率、动态投资回收期、规模经济性以及风险收益等财务指标。以此为基础作出翔实的尽职调查报告。

四、财务尽职调查

企业并购的财务调查是尽职调查的主要内容,财务调查的结果决定了整个尽职调查的质量,对企业的并购行动和结果具有重要影响。

(一)财务尽职调查与经营尽职调查、法律尽职调查的关系

三者紧密结合,并不各自孤立。财务调查相当多工作是基于经营调查与法律调查才能更有效完成。经营调查主要调查目标企业的行业背景、投资环境、股权结构、组织架构、经营团队等等,类似于风险导向审计的风险评估程序,但调查的广度与深度都应强于审计工作的风险评估程序。法律调查意义在于发现或理顺目标公司的产权关系,确保并购方取得的目标公司的财产完整,不存在法律上的后遗症,特别是土地使用权、房产权、主要机械设备的所有权、专利权、商标权等,应该是完整无瑕疵的,为目标公司合法拥有的。法律调查还包括合同、债务文件的审查,以及正在进行的诉讼及仲裁。这些调查信息某种程度都是为了给财务调查结果与分析提供进一步佐证。

(二)财务尽职调查的内容

财务尽职调查应包括以下内容:

1. 会计核算制度与财务管理制度

调查会计核算是否规范、统一;关注会计记录的真实性、衔接性及核对事宜;关注报表合并事宜,要特别注意目标企业与并购企业的差异及不规范之处;调查成本核算方式是、否符合企业特点,资产管理是否到位,账实是否相符,营运资金管理如何、账务处理是否及时等;了解财务组织架构、职能是否清晰、财务管理的效率和作用如何、预算组织管理体系是否建立、财务分析体系是否完善等。

2. 资产情况调查

主要调查目标企业的资产是否账实相符,了解无形资产、产权质押及是否有产权归属不明的问题。对于长期股权投资则要注意所投资企业的财务状况。对土地、建筑物、设备及无形资产(专利权、商标、商誉等)的价值评估,应根据双方事先同意的评估方式进行调查。注意分析资产结构、主要资产项目变化趋势、应收款项的坏账准备计提,利息资本化待摊费用冲抵,减值及坏账准备等;关注期末存货中在产品是否存在余额巨大等异常情况,判断是否存在应转未转成本的情况。

特别关注项目企业的资产流动性,流动性越强的企业,财务弹性和盈利能力越好。计算各年度资产周转率、存货周转率和应收账款周转率等,结合市场发展、行业竞争状况、企业生产模式及物流管理、销售模式及赊销政策等情况,分析各年度营运能力及变动情况,判断经营风险和持续经营能力。

3. 负债情况调查

主要调查目标企业的债权、债务和义务,特别是或有负债的情况。

计算资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等,结合现金流量状况、授信额度、表内负债、表外负债及或有负债等情况,分析企业各年度偿债能力及变动情况,判断偿债能力和偿债风险;通过以上比率分析,与同行业可比公司的财务指标比较,综合分析企业的财务风险和经营风险,判断财务状况是否良好,是否存在持续经营问题。

重视纳税情况,应重点关注是否已经按照目前的税基缴纳了企业的所有税收,主要了解目标企业的纳税情况,有无拖欠税款的情形。

4. 盈利状况调查

主要调查目标企业的经营成果、收支状况、或有损失、财务前景等。关注利润的来源结构,是否属于销售收入的增加还是属于成本控制;衡量经营成果、考察企业获利能力的趋势;了解实际核算中确认收入的具体标准,判断收入确认标准是否符合会计准则的要求,是否存在提前或延迟确认收入或虚计收入的情况;核查目标企业在会计期末是否存在突击确认销售的情况,分析经营现金净流量的增减变化情况是否与销售收入变化情况相符,关注关联交易产生的经济利益是否真正流入企业。

计算利润率指标,分析其变化并判断未来变动趋势,与同行业企业进行比较分析,判断产品毛利率、营业利润率等是否正常,存在重大异常的应进行多因素分析并进行重点核查;计算调查单位的各年度毛利率、资产收益率、净资产收益率、每股收益等,分析其各年度盈利能力及变动情况,分析利润结构和来源,判断盈利能力的持续性。

关注控股股东、实际控制人或关联方占用资金的相关费用情况。取得财务费用明细表,对存在较大银行借款或付息债务的,应对其利息支出情况进行测算,结合对固定资产的调查,确认大额利息资本化的合理性。

调查非经常性损益的来源,取得依据和相关凭证以及相关款项是否真实收到、会计处理是否正确,并分析对财务状况和经营业绩的影响;结合业务背景和业务资料,判断重大非经常性损益项目发生的合理性和计价的公允性;计算非经常性损益占当期利润比重,分析由此产生的风险。

(三)财务尽职调查的技巧

我们要明确财务尽职调查不仅仅是对财务报表的简单审核分析,它要从财务表象中挖掘出目标企业的经营真相和潜在风险,通过失真乃至造假的会计信息吸引投资是一些企业惯用的手法。挤掉财务水分这需要一定的调查技巧。

1. 通过纳税判断企业的盈利能力。完税证明是判断企业销售利润最直接的方法,良好的纳税记录意味着企业有着不错的现金流量。

2. 通过银行借款判断企业的诚信度和财务弹性。如果银行给予信用借款,那对企业素质的评价就可以加分,一个从来没有产生逾期还款的企业是值得信任的。如果在企业有可抵押资产的情况下不选择银行融资是需要关注的。

3. 通过水电费、运费单判断企业的生产、销售能力。对于制造型企业,水电费和运费是甄别其生产规模、产能、销售能力的试剂,漏税容易偷电难,这些水电费、运费等指标有时对判断企业的真实生产和销售情况比从营销入手更为有用和可靠。

4. 通过工资表判断目标企业的人力资源状况。将员工薪酬与行业平均工资水平作比较,可以看出其吸引人才的能力;通过员工的报酬也可以反映团队稳定性。

5. 以经营逻辑分析财务数据。比如,企业一般不会库存过多的存货,除非该存货稀缺,因此,存货数量过大往往是高估利润的表现;对账期长于行业平均水平的应收账款要特别予以关注,企业不会轻易让客户拖欠货款,长期收不到款的收入基本是有问题的,或者是双方有纠纷,或者是发生坏账,甚至当初确认收入时就是虚构的。

6. 注重细节的财务穿行测试。围绕采购、生产、销售进行的业务循环调查,在访谈中针对不同岗位员工问及同一财务问题进行相互佐证,对过于一致的回答要留意,对数据差距过大的回答也要认真对待。

7. 跳出财务数字,重视沟通细节。并购交易是一场双方博弈,目标企业处于一个微妙的地位,看似积极配合却未必提供真实信息。在尽职调查中,可以注意观察目标企业的接待方式,沟通时的语气、眼神,工作的专业化业程度,提供有关敏感资料的坦率程度等,这些很难用语言准确描述的信息,有时会比对方同时递给你的财务数字更有助于判断。

五、尽职调查注意事项

(一)重视对目标企业股东和经营管理团队的考察

“投资就是投人”。一个管理糟糕、不讲诚信的管理团队,如何能指望从其那里获取真实可信的信息。再亮丽的财务数据,你敢相信吗?透过现象看本质,企业的信用说到底就是企业经营管理者的信用。因此,全面考察目标企业股东和经营管理团队的背景、品格、学识、经验、信用等非常之必要。

(二)应在信息基础上有目的深入分析

尽职调查不是简单地按照调查清单搜集资料再进行装订的简单工作。真正的尽职调查是通过对商业因素的分析,对公司的价值进行详细和明确的评估。在很多并购案例中,并购方并不是不进行尽职调查,失败的原因是他们忽视了信息的质量,没有根据并购目标进行有效分析。对于财务信息,并购方应该注意财务报告中揭示的主要问题、变化趋势和非正常财务特征,而不仅仅是注意财务报表中的每一个科目。尽职调查不是财务审计,而是通过关注企业的过去着眼于企业的未来,必须立足于投资目的分析并揭示风险。

(三)讲求灵活性

尽职调查从来都没有一套固定模板。一切视并购方不同、并购目的不同、被调查方情况不同而调查工作方式不同和调查报告结果不同。在进行尽职调查之前,需要认真研究并购方的真实需求,认真分析被调查方实际情况,确定出调查范围、重点和调查方式。

积极应对投资者的尽职调查 篇8

"我们是一家研究开发基于3G的新一代手机电池相关技术与应用设备的高科技企业，目前即将进入产品市场拓展的快速发展期，急需大笔资金的投入。在和国内某知名企业集团进行了几个月的谈判后，对方原则上同意投资5000万元人民币，但提出在签署投资协议前，还需要对我们进行1个月左右的尽职调查。请问龙图专家，投资机构对企业的尽职调查一般包括哪些方面？我们应该如何准备？"

——根据3月15日深圳XX科技有限公司高先生（化名）来信整理整理

〉〉专家解答

什么是尽职调查?

尽职调查是投资机构在最终确定投资之前对目标企业的市场风险、管理风险、技术风险和财务风险做全面深入审核的关键性程序，目的是进一步核实资料、评估企业经营计划与财务预测的可靠性，发现潜在投资风险，并为投资后的增值服务做准备。

尽职调查的内容

尽职调查的内容包括七大方面：管理团队、行业与技术、市场与销售、生产运作、财务、环保、员工保障及外部合约。具体有：企业管理人员素质调查；企业技术在行业中的领先性调查；市场评估、销售订单的完成情况；企业生产运作及管理信息系统的评估；财务预测方法与准确性、财务报表分析、主要资产清查；环境保护相关评估；工资福利安排；与外部相关方在租赁、采购等方面的合约和潜在的法律纠纷。