养老项目报告

养老项目报告（通用8篇）

养老项目报告 篇1

XXXXXXXXX限公司

关于XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目

情 况 汇 报

XX省民政厅：

随着我国社会老龄化现状来临，经济模式转型，家庭机构变化，人才流动等因素，依靠原有的居家养老、机构养老和公立机构养老模式已不能完全满足社会养老的需求。为了响应国家有关鼓励社会资源参与养老产业，多种渠道兴办养老机构的政策精神，我公司拟建设遵义国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目工程。现将项目的有关情况汇报如下：

一、公司简介

XXXXXX限公司成立于2005年，公司发展至今，已有员工近130人。公司成立之初就致力于向贵州省各医疗卫生机构引进国内外一流的体外诊断产品和服务。公司主要经营范围：日本SYSMEX的三分类、五分类血球仪、尿沉渣分析仪、全自动血凝仪、日本OLYMPUS全自动生化分析仪、美国NOVA全自动血气分析仪、雅培免疫发光分析仪、美国BD微生物鉴定药敏分析系统和全自动血培养仪等；代理经营OLYMPUS原装优质生化试剂，中生北控生化试剂，宁美康生化试剂，日本积水医疗株式会社（原日本第一化学）生化试剂和美国德灵优质血凝试剂。

公司设有销售部、售后服务部、物流部、财务部、行政部等 部门。经过多年的磨合，具有丰富内涵的企业文化正在形成之中，全体员工上下一心，凝聚成XXX省检验界一颗璀烂的明珠。

在公司多年的经营中，我们接触了养老行业养生保健行业，同时在国家提倡社会资源进入养老产业的政策精神倡导下，我们也希望进入养老行业，为社会恭喜绵薄之力。

二、国内养老基本概况 1）人口老龄化

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多

2）现有养老模式简介

目前，我国的养老模式主要有三种：一是居家养老；二是社区养老；三是机构养老，机构养老又分为公立机构和社会机构。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，人才流动区域增大，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多，所以家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化。

社区养老由于硬件设施较弱，从事养老的专业人员严重不 足，导致社区养老规模和质量一直徘徊不前，有待提高。

2010年，全国60岁以上的人口1.78亿，占总人口的13.26%，参照发达国家养老床位在5%-7%，同时考虑我国传统居家养老实际国情，理论养老床位数按2.5%-4%计算，全国各类养老床位数应在534万左右较为合理。但截至2010年底，在全国4万个各类收养性养老机构中，养老床位仅达314.9万张，养老床位缺口巨大。在养老床位数最高的北京市，现有养老服务床位数不到4万张，只占60岁以上老年人口的1.8％，养老床位也同样不足。

三、XXX市养老情况概述

XX市位于XX省北部，面积30762平方公里，辖二区二市十县，是XX省第二大城市。根据遵义市统计局2011年5月20日发布的《XXX市2010年第六次人口普查主要数据公布》，全市常驻人口612.7 万人，65岁以上人口为56.8.万人，占总人口9.27%。

全市有各类养老服务机构236个，其中，农村敬老院223个，民办养老机构4个，老年公寓9个。各类养老服务机构总床位数7458张，其中，中心城区仅有460余张床位。

根据向XX市民政有关部门的咨询情况来看，目前的情况是“一床难求”，到2015年年底XX市养老床位缺口高达20000张，形势较为严峻。

四、项目基本情况

项目业主：XX公司。工程名称：XXX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目。项目建设地址：XXXXX区 村。项目占地：33455m。建筑占地面积：10350.5 m。建筑总面积：

3357185.6m。项目建设期：1年。项目服务范围：XX市市域范围。

项目总投资：17514.475万元 其中：

体检中心：5993.7m，土建投资1498.425万元，设备3000.00万元；

康复会所：4813.9m，土建投资1498.425万元，设备800.00万元；

疗养（养老）住宅：19397.5m，土建投资4267.45万元；

商业建筑（中医养生）、办公室等附属建筑：26980.5m，土建投资6745.125万元。

项目收益估算：6978万元/年

其中：

体检中心年收益： 4950.00万元 康复会所年收益： 500.00万元 疗养（养老公寓）住宅年收益： 378.00万元 中医养生年收业年收益： 1100.00万元

项目净利润估算：1814.28万元

项目净利润暂按项目总收入的26%计算，项目每年净利润1814.28万元。

投资回报期：17514.475万元/1814.28万元=9.65年。XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目的养老疗养公寓以50m-65m为主，房间设置以2室1厅带厨卫，给老人们居家 3

33333的感觉和专业机构的双重感觉。这种公寓设计还能满足老人亲属探望时暂住要求，更多的给予老人精神抚慰。项目中的体检中心、康复会所、中医养生堂在对外服务的同时，更多的也是养老疗养公寓的老人们服务，实现了养老和医疗康复（服务）有机结合。

五、项目存在困难

1、项目收益较低风险大

根据测算，项目预期收益较低，投资回报期长，经营风险较大。根据测算，项目的投资回报期为9.65年，远高于一般项目的回收年限，经济评价较低。疗养（养老住宅）住宅建筑面积占总建筑面积的33.92%，投资占投资的24.36%，但收入仅占总收入5.42%，所以在投入和产出经济性较差，2、商业经营规模小

由于项目主要的疗养（养老公寓）产业板块经济性较差，自我运营能力弱，所以需要其它商业收入来补贴。项目商业经营部分由于规模较小，同时考虑市场风险等因素，因此商业经营收入贴补疗养（养老公寓）板块也存在一定的困难。

六、下一步工作安排

1、尽快完成项目的可研、环评等前期工作；

2、尽快完成项目施工设计等工作；

3、完成前期工作后，力争在2014年第一季度，开始项目现场的平场工作，第二季度开始基础设施建设工作。

4、鉴于项目收益低和运营风险较大的实际情况，公司积极向 有关领导部门汇报，争取把本项目纳入新型养老机构建设试点范围和扩大商业建设规模，以降低项目运行成本和增加项目自主造血能力。

二零一三年十二月十七日

养老项目报告 篇2

一、就项目的市场定位而言

市场营销的概念应当开始于产品规划设计之前和把产品交付给顾客之后。然而,许多养老地产项目的投资商和开发商并不明白这个道理,更不清楚自己手中项目这个特定的营销细分市场中的顾客究竟是怎样一些人?他们的现实需求和预期需求又是些什么?因而由于市场定位的误区直接导致了产品定位的误区。

根据笔者的实战经验:其一,首先在人均GDP低于8000美元的地区开发机构养老项目,其市场前景不会被看好;其次是地区人均收入;再次是文化水准,文化水准较高的老人更具创新生活理念。另外,除全国和跨国连锁机构养老项目之外,就项目的地理位置而言,客源应当大致界定在一小时交通圈内。其二,笔者认为,当今中国养老地产最优质的客源不是今天70岁以上的老人,而是今天40到60岁的这批人,且不是单纯养老而要加上投资理财体系和休闲养生体系。所谓投资理财体系,主要是指顾客今天选择你开发的项目,顾客不仅可以消费,而且可以随时变现。所谓休闲养生体系,主要是指休闲和养生产业是养老产业的源头和出发点,因为今天的养老不再是建养老院的那个概念,即养老从休闲养生开始,当今40—60岁的这批人,年富力强、经济条件较好,工作之余他们追求健康和养生,所以开发商的市场定位要兼具休闲养生、投资理财和养老的多重功能。其三,养老项目要进行营销细分,包括地理位置特点、年龄特点、职业特点、收入特点、文化层次特点、消费动机特点、消费行为特征等。

二、就项目的产品定位而言

其一,是违背老年人生理特点的建筑设计细节。有的开发企业总把普通商品房的设计思路拷贝到养老项目中,作为精装修房,无论卧室、卫生间还是厨房,其建筑设计细节较多呈现菱角突出,且没有扶手和防滑设施,没有紧急呼救报警设施。这种违背老年人生理特点的设计难怪没有市场。其二,低购买力和高档次物业之间的落差。很多养老产品在设计上没有很好地考虑到老年人的经济承受能力和心理、生理需求,致力在特色餐饮、医疗、健康、休闲养生等人性化服务体系上下足功夫,而是把其中的楼宇建得富丽堂皇,宛如五星级宾馆,又沿用住宅的思路想很快套现,这样的产品在后期销售上成为“死盘”将不足为奇。其三,产品定位中应嵌入公共办公平台与商业平台。目前年龄段在40—60岁的人,他们大多进入中年,经济基础较好,对生活热爱且会享受生活,这批人是真正养生养老的主力军,只是这批人并非单纯的养生养老,他们年富力强,知识经验丰富,生命不息、工作不止是他们的真实写照。如果能在养老项目中嵌入一种SOHO(家庭办公)式生活方式,提供公共办公平台和商业平台,将是中国最好的养生养老地产的出路,其对后期产品的去化将有百利而无一弊。

三、就项目的销售模式而言

有些养老项目,在销售模式方面,竟然还在沿袭住宅销售的思路,最终导致“门前冷落车马稀”。其实,养老项目的销售除人们比较熟悉的会员卡等模式之外,还有诸如:保证金加租金、小机构联盟、异地置换养老、RCI产品异地养老、投资返利养老、基金合作养老、利差养老、以床养老、共同持份、逆抵押贷款购房等养老模式。

京城养老项目扫描 篇3

95岁患脑梗卧床快8年的陈老伯，快把4个年近古稀之年、羸弱多病的子女拖垮了。因为伴随而至的脑软化和诸多艰难护理，高价请来的保姆往往干不了两天就闹着要走。陈老伯4000多元退休工资早已经捉襟见肘。尽管陈家的女儿们咬着牙把保姆工资涨到了3500，外加替保姆干最脏最累的活、累得一人身上一堆病，还得对保姆隐忍包容、好吃好待，仍然难保不被保姆炒鱿鱼。每一个新保姆的到来，都意味着子女要先冲上去教授示范、身体力行，当保姆的保姆。赶上春节年底，走马灯似的保姆两个月能超过一个班。孙子辈有各种忙，别指望。

如果说每个子女尚可以忍受对事业和家庭的牺牲，而周而复始、夜以继日的焦虑和劳累却是4个老年人越来越无法承受的体能考验。

陈家大小不敢想把老人送到养老机构去，因为眼面前紧盯着，有的保姆还虐待、推搡老人呢，别说瞧不见了。曝光养老机构虐待老人的报道不是没瞧见过。养老机构的牌子再大、收费再多，服务主力也还是低薪低文化的郊区农民，这个时代的良心服务又能寄托多少希望呢！

已在北京生根的多个养老地产项目中，位于昌平区东三旗的某养老机构算得上是元老级别。但服务已经比3年前缩水很多。过去小区许诺的电瓶车只剩一辆了，行走不便的老人们被迫自己买残疾电动车；服务员因为薪金微薄不停跳槽，清洁卫生越来越糊弄；膳食粗糙，盐多油大，做不到精细营养，送到老人面前经常已经凉了；所谓文娱活动是为了区县领导视察时当摆设。即便如此，这里现在的房价已经比3年前涨了一倍。除了房款，住户每月还需支付2.5元/平方米的物业费。而2012年10月份新开的40多个套间，最短租期3年，却需要租户一次性缴纳85万元的保证金，用于项目的后续开发。交了这笔钱，虽说房租省了，可伙食费、供暖费还要照样交。

有经济能力的转去其他养老公寓，但多数老人无法承担再一次迁徙的财力耗费，悲哀地发现自己付出老本投奔而来的归宿，已经沦陷为开发商牟利的幌子。

像陈家这样艰难挣扎着的家庭不知有多少。而未来，80后、90后面临的绝不仅是4个老人的赡养尽孝，而是双方的父母外加爷爷奶奶、姥爷姥姥，12位老人的养老危机问题。

不是耸人听闻，据“中国老龄事业发展‘十一五’规划高层论坛”透露：全国60岁以上老年人口2010年达到1.74亿，北京13年后，每对夫妻可能需抚养照顾至少12位老人。传统的家族式生活模式正在转变成为老少分住的小家庭模式，形成了为数众多的空巢家庭。北京市空巢老人所占比例為47.6%。传统的家庭养老功能急剧弱化，精神寂寞，适老化配套严重不足，老年人长期处于“家中无法养老，外面无处养老”的困境。北京老人平均每千人占有养老床位仅有8.6张，护理需求与有限的完善养老机构服务供给之间严重失衡。

近来20多家房企打出“养老牌”，或许是应运而生的既维护传统、又符合国情的人性化的养老服务发展路线。2012年10月，复星集团和美国一家养老地产商合作推出养老公寓。11月末，北京旅游业巨头九华集团也宣布进军养老地产领域，推出国内首家“养老型酒店”。在北京的万科也开始涉足养老地产领域。门头沟区在2013年初开工建设7家养老机构，其中位于军庄地区由中信集团投资30亿元建设的养老机构也将成为全市规模最大的高端养老院。据市人大代表、门头沟区长王洪钟透露，门头沟未来将大力发展养老产业，预计将有30至40家养老机构落户门头沟，十二五末期将完成10余家养老院的建设。

是市场方兴未艾，还是营销吸金？

小心：“门槛”200万起

只不过买了个期房

某保险公司董事长陈东升在北京昌平“××之家”养老社区奠基仪式上豪情满怀，因为他正在操作一个全新的商业模式。陈东升说：“创新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢讲养老社区的诞生就是一个世界性的创新。说起来很简单，把人寿保险和养老社区嫁接对接下来，谁都会做，但我们是第一个想到的，我们是第一个做到的。”

陈东升所说的“养老社区”，坐落在北京市昌平区小汤山附近，占地面积约2000亩，3年后建成的社区，总建筑面积将达到30万平方米，总计可容纳3000户入住，文化、健身、餐饮一应俱全。社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理等管理服务。

由于社区刚刚开始动工，我们只能参观样板间。在样板间中记者看到，社区内的生活设施制作精良，大部分设施根据老年人的生活需求有许多精细之处。房间的门上有上下两个猫眼，这是为了方便行动不便要坐轮椅的老人；每个房间卫生间的马桶旁边都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔伤；床边、浴缸边、马桶旁都装有红色的小按钮，这是专门安装的24小时紧急呼叫按钮等。在参观完养老社区样板间之后，消费者罗先生很满意。他首先感觉挺震撼，确实学习了国外很多先进的经验。但国外养老对护工素质要求非常高，对于员工的素质培养，我们还看不出任何保障计划，未敢乐观。

说到价格，实在惊人。总监尹奇敏直言不讳：“我们现在主要先做高端。所谓高端，我们希望客户的知识水平、背景差不多。另外，我们所提供的服务标准应该是中高级以上。” 要获得养老社区的入住资格必须购买泰康人寿的保险产品，产品的门槛为200万起，可以一次性或者分期缴纳。住进这个社区等于五星级酒店一样，住的费用可以直接从保险金来出，医疗费用、吃的费用还要自己付。保险产品到期后，用户可以拿回本金，而投资所产生的收益，则可以作为入住养老社区的管理费。另外，养老社区中的所有物业“只租不售”。

无独有偶，距离太阳城不过两三站地的九华山庄，推出的“养老型酒店”更是吸金项目。

项目楼书介绍，该项目集合酒店、养老院、房地产等多种业态功能，以长期酒店式的星级住宿为基础，提供医疗保健、文化娱乐、物业管理、投资理财等配套服务。项目共计提供近312套精装公寓。公寓承租期为30年，缴纳足额的租金与保证金即可入住，租金每年1万元，保证金60万元起，后者将在承租期满后退还。值得注意的是，该项目目前仍为“期房”，预计将于2013年下半年入住，而在入住之前，住户至少要一次性投入90万元，可以换得一套70平方米左右的精装公寓。

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项目设计理念源自北美，全景就餐、温泉水入户；所有建筑及装修材料均采用环保、优质的国际知名品牌；配置全套品牌家电家私，拎包即可入住。为便于老年人使用，楼内设有医用电梯，室内配置健康监测设备与专属医护中心联通，足够大的轮转半径可满足室内轮椅正常使用；淋浴间设置了必要的辅助支撑设施；地热采暖、防滑地砖的应用最大限度地提升了居住环境的舒适安全。

显然这种把养老当地产经营的思路是极端的盈利模式。

“目前全社会普遍缺乏养老床位，可一些开发商很可能另有所图。”业内营销人士李经理分析，一些不规范的养老地产，很可能再次陷入房地产过度投资、市场炒作的怪圈，进而成为房价上涨的又一个推手。“养老地产”的新概念能够吸引更多机构和资金进入，可以降低自身的运营成本。另一方面，养老项目也能够带动其子女进行购房投资，为项目争取了潜在客户。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，她曾经收到的一封邮件中说，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，“对方认为中国老年居住区的发展，迈进了房地产投资的陷阱。”

有些开发企业希望利用操作养老地产这一概念，将土地非住宅规划‘洗’成住宅规划。消费者付出几十万元获得的只是使用权，因此选择“养老地产”同样应该谨慎，提防投资风险。

彷徨：哪一盘菜是北京居民的

虽然这种动辄百万的养老地产不是咱的菜，但向往高质量的老年生活是人之常情。够得着，咱就努一努。在子女们的撺掇下，每月拿着6000元离休工资的徐老伯，拿出当年治学的严谨审慎作了一番调研，把对应他的收入和需求的北京养老机构跑了个遍。或许您可以搭个顺风车，对号入座。

城市亲自然养生庄园

湖光山色加奢华设计的“将府庄园”是令徐老伯最心旷神怡的。这是市民政部门批准的北京第一家经营性的高标准养老机构。紧邻市区，位于东北五环边、机场高速大山子出口往东。绿化率近90%， 原生态的私家花园和大片湖水令人垂涎。社区采用的是澳洲先进模式的老年高级护理管理技术。置身设施精致的公寓房间里，有种再也不忍离去的冲动。处处的无障碍细节，暖人心脾。公寓甚至为老人的孤独情绪都作了设计——每层楼有个免费沙龙，湖景视野、电视、沙发、下午茶，营造着亲密交流的氛围。高尔夫球场与练习场、垂钓园、网球场、种植园、运动中心、俱乐部，SPA水疗中心，温泉浴泡池、标准室内游泳池……情趣盎然。

老人可以选择独栋院落54座、三或二室公寓以及酒店公寓，同时满足CCRC社区退休老人不同阶段的自理生活、介助生活、护理院介护生活的3种需求与亲友拜访居住的需求。每楼层都设有护理服务站，居家型养老公寓房型均为南北通透、多景观阳台设计。居家般的自由、宁静和舒适让老人心里痒痒的。

郊外田园别墅式园区背景

距离太阳城不远的汇晨老年社区优渥地置身在北京以北的两片别墅区中间，同样享有别墅区才有的大片的田园风光和花园景观。一踏进这里，世外桃源般的安闲、静谧和舒适洁净就让神经放松下来，步幅慢下来，声音低下来，和睦恬静的心生发出来。每间房子的阳台都投射着和煦的阳光，膳食配方专为老年人精心配制。不愿意去食堂的时候，公寓的厨房照样设备齐全。最小的房子也有50多平方米，最低交5万元的押金后，一年趸交每月相当于4400元，就可以每天随意免费使用温泉和游泳，取暖、理发、搓澡、剪指甲、修脚都免费。每天三趟的城区免费班车让时尚老人购物逛街随心所欲，发往两个医院的班次可以接送老人、拿常規药。国际性专业音乐团体有时还来给老人们作无偿演出。钢琴、声乐、舞蹈、才艺活动室和专业指导都安闲地静待老人的参与，并不催促也不动员。

超大普及型多层次老年社区

燕达国际健康城敢把名字叫“城”是有资格的，光是教堂，人家就设了4个——天主教、基督教、伊斯兰教和佛教。贯穿健康城的宽大河流为园区塑造出多重水景。养护中心设置床位12000张。自理宾客入住的居所按家居式花园洋房设置，半自理和非自理宾客入住的居所按星级宾馆式设置。规模庞大，费用自然能降低，除了押金，3000元的起步价相当适应大众。

老年大学每周为宾客举办经济、科技知识、政治动态等的讲座，还专门设有各项发明奖项，使宾客体验到自身价值的乐趣。宾客可在影剧院点播自己喜欢的影视。影院定期邀请各种戏剧的名角演出。养护中心为单身者牵红线，通过各种文化娱乐活动使有情人终成眷属。这是一座不会感到寂寞的城市。

郊区普及型大众养老

四季青敬老院是个很有声誉、获得多重荣誉的规模敬老机构。空气好是一大优势。但居室过于集中，谈不上园林感。费用从1000多元到4000元不等，最便宜的房子只是一间小小的平房，冬天冷夏天热，条件简陋，也没有洗浴设施。老人的文娱活动过于集中和集体化，有时候像个军营。院领导一年四季响应各种运动和领导精神，虽然把敬老院搞得红红火火，但有些老人也抱怨很累，很闹，不得安闲。

在听了几位朋友的意见后，徐老伯终究没有选择任何一家贸然入住，而是想再观望观望。虽然这些机构都需要排队进去，有些一排队还得等一两年。说是各有千秋，但这些养老机构都有一个令人失望的共性：服务质量比创建之初逐年下降。一俟牌子闯出来了，驴粪蛋表面光的事也不再遮掩了。虽然是些极为细微的地方，但真住进去的人体会尤深。开创时期，硬件设施是崭新的、运转良好的，但越到后来，投入维护的费用渐次减少，甚至很多设备工艺流程都被减免了。游泳馆的水变黑了，管道锈蚀了，露天温泉借口坏了两年不开了，暖气不热、老人们冻得穿着棉衣睡觉……典型的中国式服务特色。成本在悄悄地递减，服务在悄悄地缩水，而利润却在悄悄地上涨，每年的涨价蹦着高地往上蹿。不管你出了多少钱，结局只有默默忍受，只是程度深浅而已。当然，你极有可能赶上兴旺发达的上升期，但接踵而至的下降期，你就得修炼好心态了。养老服务跟社会素质和文化氛围是一体的，没法好成一朵花是正常的。养老的全方位建设，还有很长的路要走，不是上马几个高端项目就能完成的。

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向好：迎接老年社会 北京积极筹措

相信将来的老人是越来越有福气了。记者在2012老龄产业博览会朝阳区展位看到，一座特制的沙盘模型吸引了众多市民的目光。“这是朝阳区新建的福利中心，位于大望路，明年就将封顶。”在展区现场的朝阳区民政局相关负责人告诉记者，拥有全市最多老年人口的该区目前已经按照人口规模和养老人口的增速，完成了养老服务设施规划，按照规划，到2015年朝阳养老机构将达到78所，比现有的养老机构数量增加近一倍。

记者在沙盘现场看到，这所新建的福利中心位于寸土寸金的大望路，建筑不仅外观设计现代时尚，而且在主建筑旁还有一处设计人性化的配楼。这座福利中心建筑面积有2万多平方米，共有地下三层和地上十层，完全是由政府出资兴建的福利养老机构，里面公寓、休息室、多功能活动中心等一应俱全。其中养老公寓共有460张床位，为了能给老年人提供一个舒适健康的养老环境，福利中心在设计上还专门规划了附属楼用于老人的日常活动和娱乐。据介绍，按照规划，明年，朝阳福利中心将主体封顶。

记者采访中了解到，朝阳区近年来推动养老服务社会化、规模化和产业化发展，养老水平不断提升，4年内已新增养老床位8621张。目前，朝阳区全区共有养老床位14805张，平均每百名老人拥有3.4张。

据统计，朝阳区是北京市老年人口最多的城区之一，截至2011年底，全区60岁以上户籍老年人口已接近43万人，占户籍人口总数的22.26%，老年人口年均增长率超过7%，老年人口数量和增幅都居全市首位。朝阳全区的养老床位总数达到14805张，其中最近4年增长了8000余张，全区拥有养老服务专兼职管理工作人员623名，服务人员近万人。“虽然增长的速度比较快，但是跟庞大的养老需求相比，还是远远不够。”朝阳区民政局相关负责人介绍说，尤其在养老设施建设方面，朝阳区加大民办养老机构的政策扶持，在市级给予补贴的同时，区级财政还将按照1∶1比例再次予以补贴。

海淀区推出的“万能养老服务超市”是一种数字化终端服务连接器。每台“养老超市”都配置了与各社区相连接的数十家服务商，包括超市、菜农、餐馆，以及各种老年护理服务，在配置“养老超市”的社区中，老人在社区服务中心轻轻触点屏幕，可以发出各种“购买申请”，这个申请会即时发送至商家手机，十多分钟过后，就能送货上门。同时，为了方便失能老人使用，海淀还将免费发放500台PAD服务终端和服务系统，只要将系统安装在家中的计算机上就可以足不出戶享受服务。

数字化、智能化为居家养老提供了诸多便利，而居家养老是大众最现实的出路。未来理想的居家养老是对社会各个服务环节和人文素质的严峻考验。居家养老最经济、最贴切，不仅减轻子女们的负担，也深受老人们的欢迎。居家养老已经不是传统的简单养老，不仅要有资金的扶助，更重要的是社区职能要有大的转变，在服务上进一步深化，在为民意识上进一步提升。

养老院、老年公寓与保障房小区同时同地建设，还可以把小区居家养老服务与低收入者、下岗者二次就业相结合，居住在保障房的中年人群中有相当部分属于低收入者，甚至是失业者，他们在竞争激烈的就业市场缺乏优势，养老服务具有劳动密集型特点，两者正好互补，这种就近就业的方式，既有利于其为老年人提供及时服务，也有利于其照顾自己的家庭。

拨打一个电话就能享受到各种养老服务，如今新兴的虚拟养老为老人们搭建了“一所没有围墙的养老院”。市政协委员、北京市亿隆实业股份有限公司董事长时念洋建议，将虚拟养老院的建设在城区实行全覆盖，探索一条城市养老的新路子。

虚拟养老院是以居家养老对象会员制、家政服务队伍员工制为组织网络，以社会化与市场化相结合为经营模式的全新居家养老服务体系，通过政府搭建的信息服务平台，当老年人有服务需要时，拨打一个电话给信息服务平台，就能得到相应的服务，通过虚拟养老院运作模式的探索，最终能够实现促进养老产业的发展。虚拟养老院既扬弃了传统家庭养老和机构的弊端，又集中了传统家庭养老和机构养老的优点，政府充分利用现有技术搭建服务平台，制定实施规划，有步骤地把虚拟养老院的建设覆盖到全城区，探索一条城市养老的新路子。

让我们期待比现实美好一点的未来归宿吧！

编辑/王文娜

养老地产项目可行性分析报告 篇4

【目录】

第一部分 养老地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、养老地产项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号 ;

4.《产业结构调整目录版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、养老地产项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数值

1 项目投入总资金 万元 26136.00

1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

1.2 流动资金 万元 7840.80

2 项目总投资 万元 20647.44

2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

2.2 铺底流动资金 万元 2352.24

3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40

4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76

5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24

6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61

7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36

8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64

9 所得税(正常年份) 万元 3201.66

10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98

11 投资利润率 % 62.03

12 投资利税率 % 71.33

13 资本金投资利润率 % 80.63

14 资本金投资利税率 % 93.04

15 销售利润率 % 46.52

16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32

17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98

18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60

19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20

20 税后投资回收期 年 4.66

21 税前投资回收期 年 3.88

22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 养老地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、养老地产项目建设背景

(一)养老地产项目市场迅速发展

养老地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国养老地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、养老地产项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、养老地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的养老地产工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

养老地产项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 养老地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的`选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、养老地产项目产品市场调查

(一)养老地产项目产品国际市场调查

(二)养老地产项目产品国内市场调查

(三)养老地产项目产品价格调查

(四)养老地产项目产品上游原料市场调查

(五)养老地产项目产品下游消费市场调查

(六)养老地产项目产品市场竞争调查

二、养老地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)养老地产项目产品国际市场预测

(二)养老地产项目产品国内市场预测

(三)养老地产项目产品价格预测

(四)养老地产项目产品上游原料市场预测

(五)养老地产项目产品下游消费市场预测

(六)养老地产项目发展前景综述

第四部分 养老地产项目产品规划方案

一、养老地产项目产品产能规划方案

二、养老地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、养老地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 养老地产项目建设地与土建总规

一、养老地产项目建设地

(一)养老地产项目建设地地理位置

(二)养老地产项目建设地自然情况

(三)养老地产项目建设地资源情况

(四)养老地产项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)养老地产项目建设地人口情况

(六)养老地产项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、养老地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

养老项目报告 篇5

一、项目名称

北京某科技园养老产业项目可行性研究报告

二、项目背景

养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业，切忌不可仅仅为满足部分生命的服务，并且养老产业绝对不可以只针对老年人群，应该是包含和覆盖老年人群，因为健康生命的延续和简单，所以OLDAGE提出了养老产业是生命开始的需求研发、设计、准备、应用产业是养老产业的定义，并且一切传统意义上的独立产业都是为了其服务的产业。

随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到2015年我国老年人总数将达到2.2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。

根据预测，2050年我国老年人口将达到4.8亿；2014年至2015年间，老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。

养老产业尚处于起步阶段。我国的养老产业才刚起步，发展还处于初级阶段。以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要1000多万张床位，而现在只有约550万张，缺口达450多万张。特别是要实现“老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标，养老产业发展空间广阔。

三、项目可行性研究报告内容 第1章：养老产业项目总论 1.1 前瞻可行性研究步骤

1.2 养老产业项目可行性研究基本内容 1.3 前瞻汽车后市场项目可行性研究结论 第2章：养老产业行业市场分析与前瞻预测 2.1 养老产业项目涉及产品或服务范围 2.2 养老产业行业前瞻市场分析 2.2.1 盈利情况分析 2.2.2 市场竞争分析 2.2.3进入壁垒分析

2.3 养老产业行业市场前瞻预测 3.3养老产业项目建设地条件对比 第3章：中国养老产业发展现状分析 3.1 中国养老产业发展现状 3.1.1 中国养老产业发展历程 3.1.2 中国养老产业所处阶段 3.1.3 中国养老产业需求分析 3.1.4 中国养老产业供给分析 3.2 中国养老产业投资效益 3.2.1 中国养老产业营收规模 3.2.2 中国养老产业成本规模 3.2.3 中国养老产业利润规模 3.2.4 中国养老产业投资效益 3.3 中国养老产业发展瓶颈 3.3.1 中国养老产业供需瓶颈分析

3.3.2 中国养老产业政策瓶颈分析 3.3.3 中国养老产业观念瓶颈分析 3.3.4 中国养老产业配套设施瓶颈 3.4 中国养老产业发展趋势 3.4.1 中国养老产业发展升级趋势（1）宏观机制升级（2）养老模式多元化（3）养老服务信息化

3.4.2 中国养老产业市场规模预测 第4章：养老产业市场竞争状况分析 4.1 我国养老产业市场竞争格局分析 4.2 养老产业投资兼并与重组分析 4.2.1 养老产业投资兼并与重组整合特征 4.2.2 国际养老产业投资兼并与重组分析 4.2.3 国内养老产业投资兼并与重组分析 4.3 典型企业投资兼并与重组路径 4.3.1 国际典型企业投资兼并与重组路径（1）高利泽集团（2）AVEO企业（3）欧葆庭集团（4）DomusVi集团

4.3.2 国内典型企业投资兼并与重组路径（1）金陵饭店进军养老企业（2）金鹏集团进军养老企业（3）复垦集团进军养老企业 第5章：中国养老产业细分市场分析 5.1 养老服务市场分析 5.1.1 中国养老服务业发展历程 5.1.2 中国养老服务业发展现状 5.1.3 中国养老服务业市场容量（1）市场需求状况（2）市场供给状况 1）养老服务机构数量规模 2）养老服务机构床位数量 5.1.4 养老服务业市场化发展

（1）市场化方式发展养老服务业的新思路（2）市场化方式发展养老服务业的新途径（3）市场化方式发展养老服务业的新模式 5.1.5 中国养老服务业发展潜力 5.1.6 中国养老服务业投资效益 5.2养老地产市场分析

5.2.1 中国养老地产业发展历程

5.2.2 中国养老地产业发展现状 5.2.3 中国养老地产业市场容量（1）市场需求状况（2）市场供给状况

5.2.4 中国养老地产业存在问题 5.2.5 中国养老地产业开发模式 5.2.6 中国养老地产业发展潜力 5.2.7 中国养老地产业投资效益 5.3 养老日用品市场分析

5.3.1 中国养老日用品市场发展历程 5.3.2 中国养老日用品市场发展现状 5.3.3 中国养老日用品市场容量分析（1）市场需求状况（2）市场供给状况

5.3.4 中国养老日用品市场存在问题 5.3.5 中国养老日用品市场发展潜力 5.3.6 中国养老日用品市场投资效益 5.4 养老文化娱乐市场分析 5.4.1 中国养老文化娱乐业发展历程 5.4.2 中国养老文化娱乐业发展现状 5.4.3 中国养老文化娱乐业市场容量

5（1）市场需求状况（2）市场供给状况

5.4.4 中国养老文化娱乐业存在问题 5.4.5 中国养老文化娱乐业发展潜力 5.4.6 中国养老文化娱乐业投资效益 5.5 养老金融保险市场分析 5.5.1 中国养老金融保险业发展历程 5.5.2 中国养老金融保险业发展现状 5.5.3 中国养老金融保险业市场容量 5.5.4 中国养老金融保险业存在问题 5.5.5 中国养老金融保险业发展潜力 5.5.6 中国养老金融保险业投资效益 5.6 其他养老产业细分市场分析 第6章：养老产业项目劳动安全与消防 6.1编制依据和执行标准 6.2 危险因素和危害程度 6.3 前瞻安全措施方案 6.4 前瞻消防措施方案

第7章：养老产业项目组织架构与人力资源配置 7.1 养老产业项目组织架构 7.2 养老产业项目人力资源配置

第8章：养老产业项目实施进度分析 8.1养老产业项目实施进度规划 8.2养老产业项目实施进度表

第9章：养老产业项目投资预算与融资方案 9.1养老产业项目投资预算 9.1.1 项目总投资 9.1.2 固定资产投资 9.1.3 流动资金

9.2 养老产业项目融资方案 9.2.1 项目资本金筹措

养老项目报告 篇6

整个项目的开发、建设、推广、销售以及运营必须浓缩项目之精华、基于项目之背景、反映项目之全貌。整个项目开发流程必须让投资者有信心，让员工有信息，让客户有信心并渴望得到更多的信息和细节。这样更有利于项目整体开发计划的实施。

最后我们发现做好养老地产开发项目不是一家主体就可以做好的，换句话说就是“专业人做专业事”。养老产业链条的每一个环节都是专业的细分领域，比如地产开发、养老运营、医疗康复、培训教育、设施设备等，不像房地产开发那样成熟和规范，不是哪一家公司可以全部做的，需要资源的整合。

第一、房地产开发企业在资金准备、拿地环节、当地政府关系协调拥有绝对优势； 第二、有实战经验的专业养老（医疗、康复）地产策划公司、规划、建筑、装修设计公司可以作为第三方提供专业意见，使项目更好地朝着预期目标前进；

第三、同职业培训学校合作，成立养老人才培训基地，为项目后期运营提供专业领域的人才储备，大大减轻一线护理人员短缺的痛苦；

第四、可以引入专业的养老（医疗、康复）服务运营商，使整个地产的开发显得专业和更有生命力。下面就养老地产项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正！

一、养老地产项目前期市场调研对于投资者的意义

1、市场调研是养老地产顶层设计和落地实施的出发点

项目整体定位、品牌推广、养老服务产品设计、销售运营是养老地产市场营销活动的重要工作。之前我们也走过弯路，没有按照市场的需求来设计和推广服务产品。

结果市场不认可，无论是服务的体验还是床位的销售都受到了极大的阻力，后来我们尝试着根据市场需求和老人消费习惯来设计产品，根据市场上大多数老人愿意而且能够接受的服务产品来设计，效果非常明显。

比如，最近正在操作的一个养老地产开发项目，在华北地区，一期开发500亩左右，项目地所在区域内经过详细的市场调研和客户消费行为分析，按照CCRC模式设计，我们把老人分为三个阶段：第一阶段是青年老人，即55岁-70岁；第二阶段是中年老人，即70岁-80岁；第三阶段老年老人，即80岁以上（注：以上三种划分标准排除身体因素）。不同阶段的老人对服务产品有着不同的需求，所以在产品设计的时候绝对不是“拍脑袋”、“想当然”或者“所谓的成功经验”，而是要结合当地老人实际有效消费需求来精心设计。在其中某一细分市场里我们发现65%夫妇更偏好60-70㎡的居室，我们在产品设计的时候就把65㎡的居室作为这一系列的主打产品；

再比如通过市场调研和客户消费行为分析，老人对于医疗、药疗、食疗、心疗、动疗、水疗的需求，70%的老人对医疗护理、康复训练的需求很旺盛，而对营养配餐、水治疗等需求相对不高，我们在功能区设计以及后期服务项目设计时就合理安排。

这样的例子还有很多，不再赘述。

这一方面说明了市场调研的重要性，同时也说明市场调研能为整体定位、品牌推广、产品服务设计、销售运营提供决策的依据。

2、市场调研有助于营销、推广、销售管理目标的实现

养老项目的入住率一直以来都是投资者和运营商的头等难题，怎么制定详细的市场推广计划、销售管理、客户关系管理，如何精准命中目标客户，都需要通过市场调研的数据来提供决策依据。

前一阵上海一家高端养老机构的营销负责人打电话给我，我们并不认识，他是通过关注中国养老咨询微信平台找到我的，他说他们的机构入住率不理想，问我有没有好的办法。

因为我不了解当地的实际情况以及他们机构的定位和营销策略，所以我只能从经验角度和他探讨了几个问题。

1、影响老人入住的因素有哪些？价格、位置、医疗、观念、配套等，这些因素分别占得比例是多少？有没有分析？有没有数据库的管理？

2、老人入住养老机构的决策者、影响者、支付者的行为分析有没有做？

3、广告投放在报纸上，所有电话咨询的有多少是通过报纸渠道的？有没有做调研和统计？

4、根据市场需求和产品定位，营销人员有没有百问百答话术？话术的灵活度培训有没有？

5、你们推出的价格是依据什么制定的？有没有结合项目定位和市场需求？

通过几个问题的交流，不用我说答案，他就明白了。

而不是我说了答案，而是他明白了营销的对象不仅仅是老人，很大一部分是老人的子女、好友，养老院的营销要结合市场的需求和产品的设计背景，不能盲目推出市场不接受的产品。

另外市场营销管理的主要任务，就是根据市场调研发现消费者的需求，捕捉市场机会，并制定与之相适应的营销策略和计划来满足消费者的需求。

换句话说，养老机构的营销和销售就是发现老人的有效需求和解决有效需求的问题。关键是发现营销的规律、销售的规律，当然这些都是在纸上谈兵，而其成功与否，除了在前期设计上要认真研究外，后期老人入住的服务体验和客户口碑至关重要。

3、通过前期的市场调研，可以了解当地的大环境、大背景

市场调研，国家和地方的宏观研究、竞争对手调研、国内外标杆研究、房地产及养老地产研究、内外部消费者终端问卷调研、政府专业人士及街头拦访等、养老行业不同层面系列政策研究、当地房展会、二手收集资料研究等多种渠道，了解并全面审视项目环境的基础。

依据老年建筑设计规范和标准，借鉴国内外养老标杆运作经验和先进理念，同时结合当地城乡规划指标指导性意见，实现：土地条件最适宜，容积率最适度的；建造成本相对较低的，市场最需要的；竞争最弱化的，符合政府期望和政策要求；项目盈利能力最大化的；土地合理规划，并精准定位，分步实施，多方共赢。

涉及到一些具体的问题，比如当地政府对养老用地的态度、政策，获得土地的方式，是社会福利用地，划拨？出让？那种土地性质更符合开发商的利益以及成本控制；

再比如，目前国家养老政策和省市养老政策的衔接点在那里？目前政策执行到哪个程度？哪些政策目前可以利用？当地老龄化程度、空巢率、失能半失能比例、“9073”养老模式、“8421”家庭结构、人均消费水平、区域竞争对手等进行计划、收集和分析。

这些内容作为养老项目的前期准备极端重要，需要认真、系统、深度的研究。

二、前期的市场调研与整体策划主要包括以下十几条内容，真正在开展项目策划时，需要结合实际情况（仅供大家学习参考）

前期市场调研与整体策划贯穿于整个养老地产项目的投资运作过程，运作过程中的投资策划和投资前的策划同样重要。

投资风险主要来自不可控制的因素。投资策划人不管怎样在投资前精心策划，但毕竟都还是“纸上谈兵”，一旦投资进入实际运作，不仅设想考虑到的投资障碍、投资风险可能会出现，任何一个企业，要想打造好一个养老地产项目，除了具有良好的资金优势，专业的市场调研和整体策划水平显得格外重要。

根据我们多年的实战经验大概总结了前期十几项需要做的工作；

1、组织实施项目覆盖区域（省、市、县（区）三个层次）市场调研分析、市场研究和目标市场预测，形成完整的《市场调查报告》

2、进行本项目的市场细分和目标客户分析，市场细分、市场选择、目标市场确定，形成《目标市场细分方案》

3、项目总体定位思路和项目市场定位策划（5W2H），包括总体定位、客户定位、品牌定位、广告定位、功能定位以及项目经营管理定位，形成《项目定位报告》

4、项目功能分区设计，形成《项目功能分区策划建议方案》

5、养老地产项目户型设计建议，形成《项目住宅产品户型配比策划建议方案》

6、养老地产项目服务内容策划与设计，形成《项目服务内容策划建议方案》

7、项目设施设备投入的合理化建议，形成《项目设施设备投入策划建议方案》

8、政策研究和政府补贴项目策划建议，形成《政策研究和政府补贴策划建议方案》

9、项目商业模式及盈利模式研究，形成《项目商业模式与盈利模式策划建议方案》

10、项目品牌整体推广策划，形成《项目品牌推广策划建议方案》

11、项目投入产出测算分析，形成《项目投入产出分析报告》

12、项目整体形象策划设计，项目VIS设计，形成《项目VIS设计策划建议方案》

13、与建筑规划设计院对接的《概念性规划设计任务书》

最后，总结一下：

养老地产项目全面做好前期市场调研与整体策划，才能为中期开业筹备，后期运营管理提供保障。然而养老地产在我国处于起步阶段，对政策法律法规掌握不全面，缺乏养老专业知识，不熟悉国内外养老市场，无法掌握养老产业的发展方向，由此急需要专业的策划、设计、运营管理团队为养老地产全面规划。

然而目前国内95%的策划公司无法真正帮助投资者解决养老地产项目的商业模式设计和发展战略规划问题，大多仅是“代笔者”。

这些策划公司严重缺乏运营管理养老项目的实战经验，策划与实施无法衔接，多半是前期策划完美，后期运营与销售一塌糊涂。

养老项目报告 篇7

我国经过三十余年的经济高速增长, 在国家经济发展水平、人口政策及医疗水平不断提高的多重作用下, 正快速迈入老龄化社会。据悉, 我国老年人口现有1.67亿, 占全国总人口的12.5%, 而且每年正以3个百分点的速度增长, 养老问题十分突出。而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分, 就是养老房产。养老房产集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 在我国的特殊国情下拥有巨大广阔的市场。养老房产是银发族提高生活质量的重要保障, 具有巨大的市场规模, 甚至有开发商将养老房产称之为继住宅, 商业地产等房地产业的最后一桶金, 同时, 养老房产也有着一定的投资属性。养老房产的开发建设分为公共福利保障型和市场商品型两种类型, 如果从服务的对象来划分, 养老房产又可分成涉老住宅、老年公寓和长期照护机构三类。涉老房产属于商业房产的类型, 占用资金巨大, 投资回收期长。老年公寓包括销售型独立老年公寓和出租老年公寓, 长期照护机构主要针对失能老人设置的敬老院等机构。出租的老年公寓和长期照护机构属于保障性养老房产, 而涉老住宅、独立性老年公寓属于商业养老房地产项目。开发商则更多地关注商业型的养老房地产的开发建设。从住区形式上可分为混合老年住区与独立老年住区两种类型。混合老年住宅区就是居民年龄结构多层次但老龄化程度较高的普通住区。由于这种住宅区的居民构成多样、生活内容丰富, 所以又称为常态社会化住区, 其主要的养老住宅形式是普通居家式老年住宅, 通常混合养老住宅区是老人普遍的选择。独立养老住宅区就是纯老人的住区, 在空间环境与居民行为上与其他住区明确分界。独立养老住宅区在欧美国家建设较多, 其建设依据是为老人创造丰富多样的同龄交流环境, 便于集中提供老年服务, 提高资源利用效率。独立养老住宅区作为纯粹的老人生活区, 由普通居家式老年住宅、公寓式老年住宅或合居式老年住宅三种类型构成。在美国, 住居的流动性十分普遍, 这种住宅区中的老人一般根据自己的健康状况入住适宜的住宅。随着自己身体条件的变化, 老人可在不同性质的老年邻里单位之间搬迁而不必脱离生活已经习惯的生活住区。独立老年住区规模有大有小, 大的在300~400户以上, 如荷兰阿姆斯特丹的“老人乐园”, 小的可以由几十位老人组成。芬兰政府为居家养老提供周到服务。根据90%以上的老人喜欢在自己家中安度晚年的特点, 芬兰有关部门探索并逐渐确立了一种适合老人居家养老的模式, 将重点放在为老人提供周到的家政服务和保健服务等各种辅助性服务上。芬兰首都赫尔辛基社会服务局将该市划分为4个区, 每个区均有一个社会福利中心, 每个中心内又按小区划分为几个社会服务部。该部门主要的日常工作就是为老人提供家庭服务。瑞典政府主打“银发经济”牌。由于生活安逸和医疗条件完善, 瑞典人都比较长寿, 男女平均寿命分别达到79岁和83岁, 名列世界前茅。瑞典各地方政府眼下都在大力推行居家养老的形式, 争取让所有的人在退休后尽可能长时间地在自己的家里安度晚年。日本养老产业成为经济发展增长点。日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。在日本, 政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施。政府主要提供基本福利范围内的养老设施, 而企业和非盈利组织则根据老年人不同群体、不同需求建设相应的商业或公益性养老设施。

二、对开发养老房产项目的几点建议

(一) 老年人的心理分析与对策

老年人的生理变化首先表现在感知能力的下降, 特别是在视觉和听觉方面, 由于老年人的视力下降, 要求光线的强度必须符合老年人的需求。老年人听力的衰退表现为在交谈时经常与谈话人靠近来弥补听觉上的不足, 这在很大程度上影响着老年人社交空间在尺度和形式上的要求。其次是肌肉及骨骼系统的变化, 老年人易发生骨质疏松、骨软化、韧带纤维化等症状, 在对老年人活动设施及场所进行设计时, 应充分考虑老年人的这些特点。再次, 老年人的反应会迟钝, 记忆力也逐渐衰退。因此, 老年人服务设施中应有明显的标识系统, 方便老年人识别。多数老年人喜安静、怕孤独, 不耐寂寞, 由于神经抑制高于兴奋, 故不喜嘈杂喧闹, 愿意在安静的环境中生活。在家庭中, 不少老年人一方面愿意享受儿孙绕膝之乐, 一方面又对持续喧闹的环境感到心烦意乱, 老年人对私密感的要求增强。虽然老年人喜欢被子女关注和照顾, 但是如果子女侵犯他们的私人空间, 也会让老年人产生焦躁不安的情绪。不少老年人都希望自己有健康的身体, 不给后辈增加负担, 尽可能延年益寿, 所以社区中的健身设施、医疗服务设施一定要完善, 以满足老年人的需求。养老房产的建筑应该每层带电梯, 方便老人出行, 社区及住宅内实行无障碍设计, 社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道, 不设置门槛。住宅内低按键、高插座, 安装户内紧急呼叫援助系统, 一旦发生紧急情况, 管理中心和援助人员可以在第一时间赶到, 采用无障碍化设计为老人提供“管家式”的服务。

(二) 养老房产项目的选址

房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件, 位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少, 一般而言, 应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。在养老房产选址上, 开发商往往追随国外“老人山庄”远离尘嚣、返朴归真的自然环境情趣。当然, 这些“山庄”、“桃源”面向的收入阶层也决非普通老人可以企及。如果这些养老房产的建设真正面向中低收入的普通老人的话, 其需求现实必将促使开发商把目光由“硬环境” (地理环境) 更多地投向“软环境” (人际环境) 。老人从工作岗位上退休, 是与社会的第一层剥离。如果再去住一个前不着村后不着店的独立老年住区 (如养老院) , 无疑是将其第二层社会关系网也剥去。如果一味追求自然环境的优美安静, 而把老年住区选址在交通不便的城市远郊, 会给老人造成遭受遗弃、与世隔绝的心理感觉。所以在养老房产项目选址时, 要为老年住区创造一种融于社区、融于社会的开放型外部环境, 使老人不但能在较短的出行距离内融入以往熟悉的城市生活, 从而维持生活的尊严, 更能因社会活动 (如展览、电影、聚会庆典等) 之多样与便利而丰富其生活。这是养老房产项目选址应考虑的首要因素。在选址时, 还需要紧贴城市规划设计, 选择在社区医院的规划地点周边, 与社区医院的建设同步进行, 以满足老人医疗的心理需求。

(三) 养老房产的建筑设计

商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区, 第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施, 第三种是专项开发老年公寓和相应配套, 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。

在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式, 由于与普通住宅交织在一起, 有家居环境的空间环境, 使得老人更加有亲切感, 产品设计上可将养老住宅分成几个组团, 化整为零, 公共服务部分的内容, 比如医院和看护中心相对集中设置。在商业服务方面, 尽量方便老人的使用, 景观园林分布比较均匀, 因为老人行走的半径不是很长, 应该在其周边完成所有活动的要求, 其休息和活动条件在自己的组团都具备。另外, 停车场地和行车道设计都要考虑老人需求, 包括自行车和电动车, 特别是能将救护车驶入最近的位置。对于公用建筑设计, 应该包括健身活动中心, 康体中心。住宅与医院或看护中心用连廊连接, 以增强设备设施的应急性。对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品, 在产品设计思想上强调功能分区, 空间的组成强调的是商业服务多一点, 住宅内部不再设置厨房, 在公用部分设计餐厅, 包括厨房、管护服务中心等等。针对专项开发的老年公寓和相应的配套, 是嵌入成熟社区中的产品, 功能就比较复杂, 有一部分是护理空间, 另外有医疗站可以提供服务, 后勤、洗衣、厨房、餐厅等等, 产品设计要区分私密区和公务区, 普通人不能随便到老年公寓, 需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。对于度假、旅游地产中开发养老产品, 其应该发挥风景资源和养生文化的优势, 一般选择风景比较好的地区进行综合开发。

(四) 养老房产的配套设施

养老社区不同于普通的住宅地产和商业地产, 它需要集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 医疗、娱乐、商业配套是养老社区的必须具备的基本功能。社区要配备完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统。政府在规划大型住宅区的时候, 社区医院的选址应该尽量靠近养老社区, 同时养老社区内部设立护士工作站, 完成简单的护理和急救工作。养老社区还要拥有满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施, 如社区健康中心通常包括小型室内游泳池, 方便老人做有氧运动, 还会有升降机来方便体弱的老人出入;有健身房, 可以用于健美操或者舞蹈工作室;有物理治疗室, 配备专门的设备, 协助做过手术的老人进行康复理疗, 也可以进行恢复体力训练;有美容美发室和小型诊所, 能够提供日常需求和为居民进行例行的体检和检查。商业配套包括超市、邮局、餐厅、银行等, 特别是这些设施还提供方便购物、送货上门、送餐等服务, 另外老人在社区有电瓶车, 外出有班车等配套。开发商在考虑房产硬件设计的时候, 也必须考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗, 甚至家具和康复设备等因素。开发项目的运营管理模式会影响到规划和建筑设计, 养老房产的设计要求必须与老人的需求相符合, 如老人需要亲切的、有家居环境的空间环境, 就要求设计一部分涉老公建设施, 包括健身活动中心、社区医院等。在开发养老房产的时候, 要特别注意开发环节的整体性, 养老房产不同于普通房产, 一旦在规划阶段出现失误, 就会严重影响到物业的后期使用。

(五) “以房养老”的促销策略

所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构, 后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后, 每月支付房主一笔固定的钱, 房主继续获得居住权, 一直延续到房主去世。当房主去世后, 其房产出售, 所得用来偿还贷款本息, 其升值部分亦归抵押权人所有。随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变, “以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充, 它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。一种相对比较标准的运作模式是, 老人领取养老金直到身故, 机构收回房屋进行销售、出租或拍卖, 老人既能在有生之年居有其屋, 又能够将房产提前变现用于养老, 从而真正实现以房养老。作为商业型养老房地产项目, 利用“以房养老”作为促销策略, 可以较好的解决消费启动资金问题。有二种方式作为促销手段, 一是消费者将原来的地段好、面积大的房子与开发商换取养老房和养老服务, “以房换养”, 这一方案适合半失能和失能老人的集中养老;第二种是对活跃长者的方案, 他们一次性购买了养老房产后, 把房产交给有政府背景的公益机构或者银行, 其养老费用由公益机构或者银行来按月提供, 到老人故后, 剩余部分交给相关继承人。

参考文献

[1]元云丽, 李公正.浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者, 2011 (3) .

[2]梅占军.老年房地产项目全程营销研究[D].东北大学, 2005.

养老金能否为股市和大型项目托底 篇8

8月23日，国务院发布《基本养老保险基金投资管理办法》（以下简称《办法》）规定，基本养老保险基金投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，合计不得高于养老基金资产净值的30%；投资国家重大项目和重点企业股权的比例，合计不得高于养老基金资产净值的20%。

此举有利于股票市场的稳定，有利于高现金分红的大盘股，有利于股市短期走强。但长期来看，股市能否走强并不取决于养老金入市的多少，而是取决于央行是否长期维持低利率和上市公司的赢利水准，以及养老金入市时的经济周期。可以这么理解：假设你在美国1929年经济危机的高点入市，可能要到第二次世界大战后才能进入增长周期；但如果在1978年美国税法修正案推出401（k）、403（b）条款后入市，由于美联储奉行宽松货币的格林斯潘红利，总体能够获得不菲收益。

目前全国社会保障基金和企业年金均已入市，可以在国内外市场进行组合投资，且投资品种十分广泛。但地方政府掌管的“地方社会保险基金”尚未入市，本次所说的基本养老金就是其中养老金的一部分。

根据人社部发布的《中国社会保险发展年度报告2014》显示，截至2014年年底，我国基本养老保险基金累计结余3.56万亿元、补充养老保险基金累计结余7600多亿元。扣除当期支付资金、资金准备后，约有2万多亿元可用于投资。假设以2.5万亿元的30%计算，理论上最高可以有7500亿元投入股市。

但各个地方的社保规模不同，有的省份资金富裕，有较多资金可入市；有的省份则由政府进行大规模补贴，可拿出的入市资金十分有限。截至2014年年底，全国累计结余超过1000亿元的有广东、江苏、浙江、北京、山东、四川、辽宁、上海、山西共计9个省份，累计结余20291亿元，占全部累计结余的66.3%。广东、山东已经试投，如果按照30%计算，扣除当期支付、预留的资金后，约在5000亿元左右。

7月，清华大学就业与社会保障研究中心主任杨燕绥表示：“市场对入市的资金数量不必抱有过高期待，进入股市的资金短期内不可能达到预想的6000亿元。养老保险基金从县市到省级的资金归集困难重重，需要很长一段时间才能完成。养老金分拆出来，遴选托管机构、存管机构，组建团队，绝不是今天发了通知明天就可以入市，这是个长期的过程。”

此次发布的《办法》并没有提到税收优惠问题，考虑到社保基金、企业年金均有一定的税收优惠，估计会参照企业年金的税收优惠政策执行。

社保入市以稳健为主，投资机构在公布财报之前要考虑排名，因此，投资只能向两个方向延展，一是拥有高现金分红的大盘股，这些股票的估值低，同时拥有超过利率的现金分红；二是业绩可以在短时间内炒高股价的公司。因此，未来将成为业绩与红利的大比拼。在短时间内，由于强心针，市场估计有所回暖，但极其有限，外围市场与国内实体经济处于极度寒冷期，對于长期市场不要过于乐观。

值得关注的是，《办法》中规定，基本养老金投资国家重大项目和重点企业股权的比例，合计不得高于养老基金资产净值的20%。可见，还有4000亿元左右可以投资于国家重大项目，为重点投资项目保驾护航。

基础社保金在此时入市，投资重点基础项目，说明在7%的增速、3500点的点位上，政府出大招希望捍卫底线。社保金做了部分央行该做的事，这有点悲惨也有点疯狂。