房屋动迁法律法规

房屋动迁法律法规（精选8篇）

房屋动迁法律法规 篇1

甲方：

乙方：

甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

一、甲方已经签署了一份动迁补偿合同（以下简称合同），根据该合同，甲方将20 年月日获得动迁房一套。甲方是动迁合同规定的该动迁房及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）的权利人。

该房地产具体状况如下（如果本款所表述的房地产之条件与实际情况不符或者不详尽，以该合同的记载内容为准，且双方同意不再另行签订补充合同予以变更或者确认）：

1、座落

2、房屋类型 结构

3、房屋平面图和四至范围

4、土地使用权

5、室内装修情况

6、随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）

7、是否已经设立抵押 抵押权人

8、是否已经设立租赁

9、合同约定的交房日

在本合同有效期间，甲方不得设立任何抵押、其他租赁关系，也不得迁入任何户口。

二、甲方同意自房地产交付入住之日起，将房地产租赁给乙方使用。租期。租赁期间届满，乙方有权要求依照原租赁合同的条件续订租赁合同，甲方应当签订。依次类推。

自甲方获得房地产产权证，并且该房地产根据国家或者地方的动迁房政策，可以依法转让登记之日起，甲方应当将房地产转让给乙方（租赁合同相应自然终止）。甲方应当自可以转让之日三个工作日内，和乙方签订《上海市房地产买卖合同》（或者当时房地交易主管机关推荐的示范文本），并在此期间内和乙方一起赴房地产所在的房地产交易中心（或者当时有权的类似组织）办理房地产产权过户手续。

根据第二条第二款签订的买卖合同应当不违反本合同所述的交易条件；买卖合同约定不明确的，本合同所述的交易条件构成买卖合同的一部分。

双方可以另行签署租赁合同，租赁合同应当不违反本合同所述的交易条件；没有另行签署租赁合同或者租赁合同约定不明确的，本合同所述的交易条件构成租赁合同或者租赁合同的一部分。

任何一方都不得主张不合理的买卖、租赁条件。如果任何一方主张的条件，在当时国家主管机关推荐的买卖、租赁示范文本（如果有）上没有示范条款的约定的，或者属于空白可以自由约定的，而另外一方在本合同约定的期限内无法同意的，视为该方的主张不合理；双方应当对该条件不再进行讨论，也不做约定（双方可以约定“未尽事宜，依法处理”）；任何一方不得以此为由不履行本合同。

三、本合同所述的交易，总价款为人民币元整，另加第二款所述款项。

1、乙方应当，自本合同签订之日起三日内，支付人民币万元整给甲方。

2、乙方应当，自甲方将房地产交付乙方租赁使用之日起三日内，支付人民币万元整给甲方。

3、乙方应当，自房地产产权过户给乙方之日起三日内，支付人民币万元整给甲方。

乙方在支付本条第一款所述第3期价款时，乙方应当支付如下款项给甲方，其计算方式如下：

（人民币万元）X（自交付租赁使用之日起至房地产产权过户之日所跨的时间）X （同期人民银行同期定期存款利率）

四、无论在租赁期还是房地产转让时，应当由甲方支付给有关国家、公司、其他组织的维修基金、电话初装费、煤气初装费、有线电视开通费等均已包括在本合同所述价款之内，由甲方自行支付，不再与乙方另行结算；但是，

1、租赁期间，水、电、煤、电话的使用费由乙方承担，甲方应当提供缴纳费用的便利；

2、房地产转让时，甲方双方应当共同完成以上各项的更名手续，更名费用由乙方承担。

五、无论在租赁期还是房地产转让时，该房地产内的附属设施、设备以及装修的价格均以包含在本合同价款之内，并由该房地产转让之时一并转让给乙方。

六、甲方承诺户口

七、自房地产交付给甲方入住使用之日起，甲方没有将房地产交付乙方使用的，从交付给甲方之日起第15天起，乙方有权选择：

要求甲方支付本合同第三条所述房价款（扣除第三条第二款所述价款）的10%作为违约金，并解除合同；或者要求继续履行合同，甲方每迟延一日（从房地产交付给甲方之日起计算），应当支付100元作为违约金。

在房地产交付给甲方入住使用之日起，在甲方通知到乙方，但是乙方没有租赁房地产的，从通知到乙方第15天起，甲方有权选择：要求乙方支付本合同第三条所述房价款（扣除第三条第二款所述价款）的`10%作为违约金，并解除合同；或者，要求继续履行合同，乙方每迟延一日（从甲方通知到乙方之日起计算），应当支付100元作为违约金。

乙方开始租赁使用之后，甲方单方解除租赁关系，或者拒不签订房屋买卖合同、或者拒不办理房地产过户手续的，乙方有权选择：要求甲方返还已经支付的所有款项，并且支付本合同第三条所述房价款（扣除第三条第二款所述价款）的20%作为违约金，甲方无权主张任何租金；或者要求继续履行合同，并赔偿乙方因此导致的损失。

乙方开始租赁使用之后，乙方单方解除租赁关系，或者拒不签订房屋买卖合同，或者拒不办理房地产过户手续的，甲方有权选择：要求乙方支付本合同第三条所述房价款（扣除第三条第二款所述价款）的20%作为违约金，乙方已经支付的款项，在扣除同期市场合理租金之后予以返还；或者要求继续履行合同，并赔偿乙方因此导致的损失。

八、本合同系双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成的一致意见，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自变更本合同内容。

由于本合同签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，而且本合同履行期限较长，双方确认对此情况有充分认识。双方对各自的权利、义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。如任何一方违反本合同，另外一方有权按本合同约定索赔。

甲方：

日期：

乙方：

日期：

房屋动迁法律法规 篇2

租赁人和承租人之间在经济地位上向来不平等。在房屋租赁合同的签订中, 当事人之间的权利义务也就存在不平衡, 以致租赁合同中的不平等条款的存在。我国在1998年之前对房屋租赁制度及法律法规, 施行的都是实物性住房分配制度。1998年之后进行了货币性住房分配改革, 才产生了我国的房屋租赁行业。我国的房屋租赁市场一直受到传统福利租赁制度的影响。为了应对现今的社会需求, 房屋租赁市场的发展需要有新的法律制度来促进其发展。

目前我国颁布的关于房屋租赁的法律有两部:1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》分则中关于租赁合同的部分, 司法解释一条, 即2009年7月30日最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。国内学者对房屋租赁制度的研究集中在租赁权的性质、房屋租赁合同的设计、转租制度和房屋租赁管理制度这几方面。

刘言浩先生提到:“承租人对租赁物的使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利, 无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体, 和地上权、土地使用权一样, 为对物的支配权, 即物权, 而非请求权。

龙翼飞主编的《新编合同法》中, 将租赁权的性质分为债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点。江帆、孙鹏主编的《交易安全与中国民商法》中提出:“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响, 使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用, 以发挥财产的最大功用和社会效益, 同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人, 免去了就该物另行订立租赁合同所花费的成本, 避免了资源浪费。我国《合同法》第229条也规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”此内容被认为是“买卖不破租赁”在我国合同法上的正式确立。对于承租人的有优先购买权制度, 房绍坤、郭明瑞认为承租人的优先购买权属于形成权, 因为承租人在具备了法律规定条件的情况下, 只须自己一方的意思表示, 即可形成与出租人 (出卖人) 之间的买卖关系, 而无须征得出租人 (出卖人) 的同意, 当然, 如果将“同等条件”视为条件, 则以将优先购买权看成一种附条件的形成权。因此, 在出租人未遵守租赁契约的情况下, 承租人并不能拒绝支付租金, 而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。

在美国, 房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史。19世纪早期, 城市人口迅速扩张, 住宅渐渐供不应求, 为了解决这个矛盾, 租赁住宅数量不断增加, 填补了城市发展和扩张带来的不足。在这种背景下, 租赁法案第一次改革开始。法院再次采用了平静受益权协议, 承租人开始享有救济权。即使租赁协议中没有包含平静受益权条款, 法院也可以据此推定租赁协议默示包括这个条款。在解释此条款时, 法院认为, 如果出租人作出相当于收回房屋使用权或者类似的行为, 那么就侵害了承租人的平静受益权, 这就构成推定驱逐, 承租人据此获得救济。其房屋租赁制度以出租人的义务和承租人的救济展开, 在出租人未遵守租赁契约的情况下, 承租人并不能拒绝支付租金, 而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。例如:适住性担保义务、预期违约制度和房屋保证金制度。拉伦茨也认为:“尽管租赁权的债权性法律地位得到强化, 受到了类似物权的保护, 但其仍不是物权, 拉伦茨称其为相对的支配权, 债权性的支配权。可见, 大陆法系国家多采用债权说的说法。

相对我国的租赁制度来说, 有诸多地方值得借鉴。针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因, 从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源, 规范我国房屋租赁合同, 用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的权利地位差距, 维护出租人和承租人之间的利益平衡。

在美国的租赁法中, 有“买卖不破租赁”的规定, 但无承租人优先购买权的相关规定。对于承租人有限购买权制度:英美法系国家的优先购买权制度, 主要体现在公司法的规定中, 其先买权制度主要是指公司股东转让股份时, 其他股东的享有优先购买权。承租人可以通过几种方式寻求救济, 首先在承租违约的情况下有权请求赔偿损失;其次在被推定驱逐情况下, 有权终止租约;第三, 可以通过租金以反应租赁不动产的真实价值, 最后维修租赁房屋时有权在下期租金中进行抵消。

因此, 总结美国所有司法管辖权范围内的出租人义务和承租人救济规则, 针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因, 从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源, 规范我国房屋租赁合同, 用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的地位差距, 维持出租人和承租人之间的利益平衡。对于完善现行租赁制度, 规范现行房屋租赁市场, 平衡当事人之间的利益有一定的意义。

摘要：衣食住行是人生存的必要条件。房子, 作为这四个必要条件之一, 一直是我国人民所关注的焦点。尤其, 近些年房价的普遍升高, 使房屋成为人们生活中最难解决的因素之一。所以租房便成为无房户急于解决的最大问题。

关键词：租赁,法律制度,差异

参考文献

[1]http://baike.baidu.com/view/34078.htm.

[2]刘言浩.不动产租赁法律制度研究[C]//中国房地产法研究, (第1卷) .

[3]王泽鉴.民法学说与判例研究修订版[M].北京:中国政法大学出版社, 2005.

[4]保罗.C.默里.商业不动产中适住性担保的历史演变[Z].瑞切蒙德法律评论, 1999 (2) .

婚后房屋增值的法律认定 篇3

关键词：婚姻关系；房屋增值；房贷分担

从当前的房地产市场发展规律来看，房屋作为固定资产而产生的增值主要有两类情形。其一，因房地产市场不断扩张而导致房屋价格上涨或者因建设用地征收拆迁补偿而形成的市场差价。其二，房屋使用人对房屋装置附加物，即通常所说的改造和装潢。就司法实践而言，当下的离婚案件涉及房屋财产纠纷的，大多是对第一种房屋增值的定性和分配产生的争议。我国现有涉婚关系财产法规对于婚后房屋的增值部分之归属并无健全之规定，仅规定在双方均无过错之情形下，离婚时房屋所有权归产权登记人所有，而另一方在婚姻关系存续期间因负担房屋的相关买受费用而出现的金钱支出由产权登记人给予相应补偿。 在这样的法律规定之下，房屋婚后的增值部分事实上并明确界定为夫妻共有财产，同时由于对“补偿”的范围亦无清晰标准，也难以认为这种规定可以有效保证涉及房屋财产的婚姻财产纠纷之解决。

现代房地产市场的发展，已经使得贷款买房成为交易方式的主流。由于当下房屋本身的价格较高，许多夫妻采取一方负担房贷首付，而由另一方或者夫妻双方共同负担贷款清缴的方式。这恰恰是导致当前离婚案件中夫妻财产纠纷的最主要缘由。故要厘清婚后房屋本身的增值部分之情形，首先要解决的是在这样的交易方式，夫妻双方的支付金钱行为之性质。对于这种情形下的夫妻支付货币的行为，应当进行一定的区分。如果是为了居住目的而以个人财产购置房屋，则其婚后增值属于自然增值，为购置方个人财产。即使房屋系婚后取得，这部分自然增值也不得按夫妻共同财产进行分割；但是，夫妻共同还贷部分带来的增值为夫妻共有财产。 从婚姻法的公平价值出发，在处理离婚案件时，只有将财产问题梳理分割妥当，才能最大程度上避免因物质因素而导致的社会家庭问题。

就房屋增值本身来看，其实质是支付方前期交易购得的财产因为市场发展以及货币流通加速而产高于其原价的货币量。从这个角度看，配偶对于这部分金钱价值的增值并无贡献可言，这部分增值自当认作个人财产。但是，当房屋的价款中出现了另一方的贡献（诸如共同甚至单独负担放贷），此时是否应该将增值部分算作夫妻共同财产收益予以分割，不仅实践上较难操作，理论上也存在诸多争论。一部分观点认为，当夫妻共同负担放贷价款时，可以认定其双方均对该房屋的增值做出相应贡献，故应当认定为共同财产。 另一种观点则认为现有的关于经济补偿的思路技能体现一物一权的基本原则，也可以较为公正实用地解决夫妻间的利益平衡问题。 两种观点的争议焦点在于是否能将夫妻共同负担房贷的行为认定为对增值的贡献。对此，笔者认为，夫妻共同负担房贷的行为并不是对房屋本身价值的附加，其价款的负担只是对所有人顺利形式所有权的一种协助而已，故所有权人在受益范围内对此种行为进行一定补偿显然是合法合理的。这种做法在国际上也是通行的，例如美国法即将房屋的两种增值区分为被动增值和主动增值， 而夫妻共同负担放贷的行为显然不属于主动增值，故不可认定为共同财产。

对于如何进行离婚后的补偿，我国现行法律处于缺位状态，这导致现实裁判中法官无所適从。从美国经验来看，其根据不同情况对财产进行了不同的分割，从而最大限度地实现个案公正。 从理论上看，婚姻关系不同于其他社会关系，夫妻作为共同体而进行生产生活，其相互间的扶持投入并不仅仅是共同负担房贷这么简单。夫妻关系存续期间诸如婚姻关系存续之时间成本、为了维系婚姻关系而丧失的其他发展可能之机会成本以及涉及到私人生活每个方面的决策风险等，事实上都对夫妻共同生活以及财产的增值产生了非常重大的影响。 从另一个层面来看，现行婚姻制度下，妇女在家庭经济关系中往往作为弱者而存在，而共同还贷的主体往往也是女性居多。妇女是家庭生活中实际承担家务的一方，如果婚姻关系破裂时，没有实行分别财产制的夫妻，妻子一方无法援引相关的法律进行维权，要求补偿。在这种情形下，对于补偿比例的确定问题也需要充分考虑到对妇女的保护问题。有必要在法律、实务操作中对于已婚妇女付出的家务劳动贡献没有给予充分的肯定和合理评价。

综上所述，我们可以得出结论，婚后房屋增值部分在定性上并不属于夫妻共同财产，故对于共同负担房贷行为的一方，应当由所有者对其进行一定比例之补偿。这与现有法律规定并不冲突。但是基于婚姻关系特殊性以及保护妇女权益的角度考虑，有必要对于补偿之规则进行细化指导，从而保证司法裁判中的公正。

参考文献：

[1]《婚姻法司法解释（三）》第10条之规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

[2]最高人民法院中国应用法学研究所编：《案例解读始姻法解释（三）》，人民法院出版社2011年版，第94页

[3]《论夫妻一方婚前财产于婚后所生利益的归属》，《当代法学》2008年第5期

[4]余文玲：《试论离婚案件中按揭房屋的处理》，《人民司法》2005年第4期

[5]夏吟兰：《美国现代婚姻家庭制度》，中国政法大学出版社1999年版，第224页

[6]《美国统一结婚离婚法》第307条之规定

[7]See Randy F. Kandel， Family Law： Essential Terms and Concepts. New York， Aspen Law and Business .2000， P. 118.

作者简介：

房屋动迁法律法规 篇4

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法律对动迁补偿标准(2017最新)

核心内容：根据我国法律的规定，动迁补偿的依据是什么?下面，赢了网房地产小编为您详细介绍有关规定我国动迁补偿标准的法律条文条款。

【内容提要】

一、总则

二、征收决定

三、补偿

四、法律责任

五、附则

正文：

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国有土地上房屋征收与补偿条例

第一章 总

则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

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第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

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第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和

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专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

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作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

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房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补

偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于

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产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

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第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

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作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

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第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构

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成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附

则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

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来源：（法律对动迁补偿标准(2017最新)http://s.yingle.com/cq/466555.html）征地拆迁.相关法律知识

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房屋权属证书的法律规定 篇5

关于房屋权属证书的法律规定：

从1998年7月1日起，全国房屋产权登记机关开始启用全国统一的房屋权属证书。房屋权属证书由建设部统一制作，其他部门、单位制作的房屋权属证书一律无效，不受国家法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》有以下法律规定：

（1）国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权利申请人应当按照国家规定到房屋所在地人民政府房地产行政主观部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

（2）房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受国家法律保护。

（3）根据法律、法规的规定，发生下列情况的，房产权利人应当在规定的期限内持有关证件到房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书：自建房屋；房

房屋继承的法律程序是怎样 篇6

http://hao.lawtime.cn房屋继承的法律程序是怎样核心提示：在深圳，房屋继承的法律程序是怎样?首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；再到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证。下面就由法律快车的小编为您介绍。

根据我国的《继承法》，所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

一、办理房屋的产权过户需要有效的证明和具体的步骤：

(一)需要有效的证明

1、老人的遗产，是所有继承人的共同财产。

2、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。

3、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。

(二)房屋继承登记步骤。办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下：

1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

有法律问题，上法律快车http:///

3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

二、如何办理房屋继承手续?

(一)手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；

(二)到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明；

2、该套房屋的产权证明或其他凭证；

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

4、继承人的身份证件。

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

(三)办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)契税完税凭证(原件)。

(四)遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

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办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费：

1、继承权公证费用；

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。

2、房地产价值评估费用；

房屋拆迁中的法律适用冲突 篇7

关键词：拆迁,法律冲突,效力等级,利益

回顾这几年的新闻报道, 自从重庆“史上最牛钉子户”事件发生以来, 全国各地时常发生类似拆迁者与拆迁户之间的大战。我们发现在城市房屋拆迁的过程中, 被拆迁方依据《物权法》争理, 而拆迁方依据《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《条例》) 进行拆迁。拆迁双方各用各的法, 各说各的话。这说明现实中《条例》与《宪法》、《物权法》等法律规定存在不同程度的抵触和冲突。奇怪的是, 这几部显然不在一个“重量级”的法律的较量过程中, 竟然往往是《宪法》、《物权法》等基本法律斗不过《条例》。

一、拆迁相关法律之间的矛盾

从表面上看, 双方各有法律依据。但仔细推敲这两个法律法规, 存在很大问题。以《条例》而言, 其与现行法律发生了以下几个矛盾:1、依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。2、依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 其法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。3、依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。其相关规定之间的冲突显而易见。

类似这样法律与法律、法律与法规之间发生矛盾并不是偶然的。现代社会随着经济社会的不断发展, 立法主体和立法种类都呈现多样化的趋势, 因而法的形式和种类也随之复杂化。法律由多方面的立法主体制定或认可, 或有多方面的司法机关所创制, 且产生的时间和针对的侧重点不同, 使得它们之间常有冲突。这种冲突即我们通常所说的上位法和下位法的冲突。也就是效力等级更高的法律与效力等级相对较低法律两者之间的冲突。

二、法律效力等级规则

1、效力等级规则

在深入了解这个问题前, 先要弄清何为法律效力和法律效力等级两个相关概念。著名法律家凯尔森则认为“法律效力的意思是法律规范有约束力的, 人们应当像法律规范所规定的那样行为, 应当服从和适用法律规范。”而法律效力等级则是, “基本规范是规范效力的最高理由, (其他规范) 一个根据另一个被创造, 因而形成等级结构的法律秩序。”可以看出, 法律效力是法律规范的一种特性, 它表明法律规范与其调整对象之间的一种联系, 而且不同规范具有不同层次的效力。在此类拆迁案的关键问题就在于两部法律具有不同的法律效力等级。

从理论上上来说, 处理不同层级的法之间所发生的冲突, 其原则就是“上位法优先于下位法”。中国现行法律关于解决这类法律冲突的规定如下:第一, 宪法具有最高的法律效力, “一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触”;第二, 法律的效力高于行政法规、地方性法规和规章;第三, 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章有下位法违反上位法规定的, 由有关机关依照《立法法》第88条所确定的权限予以改变或者撤销。那么根据以上处理原则和处理办法, 作为下位法的《条例》, 在与《宪法》、《物权法》等上位法发生冲突时显然无效的, 应该由有关机关按照法定程序予以改变或者撤销。

2、效力等级规则失效的原因分析

按照以上分析, 拆迁法律适用的困局, 是可以用法律效力等级的规则轻易结局的。但是现实中却发生了完全相反的结果——《宪法》、《物权法》往往效力“敌不过”《条例》。这个问题存在可能存在以下两个原因。

(1) 政府的利益博弈

政府部门在实际中会完全忽视《物权法》等法律的相关规定, 转而一致认定《条例》是合法有效的, 这个问题值得深究。1994年国家开始实行分税制。分税制实施的结果是, 许多地方政府开始财政窘困, 这与GDP至上的政绩观导致的地方发展发生了严重冲突。地方政府就开始大规模从事房地产开发, 以期获得更多地方财政收入。这一过程中, 政府并没有在意法律的位阶高低, 而纯粹是从利益博弈的角度出发。而《条例》的相关规定显然有利于地方政府靠买卖土地来增加财政收入, 因此《条例》受到欢迎和拥护就显而易见了。

政府机关作为法律执行机关, 负有执行法律法规的重要职能。因此政府在执法活动中, 必须遵循合法性原则, 必须在法律规定的范围内进行活动。同时对自己违法或者不当行使职权, 还应依法承担法律责任, 实现权力和责任的统一。此外, 政府执法还要遵循合理性原则, 恰当处理“合理”与“合法”的关系。当出现某一项法律法规已不适合社会实际情况, 但国家又未命令废止时, 行政机关可根据法律精神, 依照法定程序进行一定变通以适应社会需要。

(2) 《物权法》本身的缺陷

从《物权法》实施的实际情况来看, 目前其尚不能真正成为保护私人财产的法律。出于立法技术的考虑, 物权法在不少问题上采取了“宜粗不宜细”的立法原则, 留下了许多立法空白点, 并将这些立法任务以授权等方式移交给了配套法或下位法。这里面争议最大的就是“公共利益”。根据《物权法》的规定, 这是征收土地、拆迁房屋的基本前提。对此《物权法》仅仅提出了“公共利益”这一概念, 却没有对其做出任何明确的法律界定。理由是公共利益在不同领域、不同情形下相当复杂, 《物权法》不宜也难以做出统一规定, 由有关单行法律做出规定更为适宜。但是直到《物权法》步入正式实施, 《土地管理法》等相关法律仍未就“公共利益”做出修法反应, 最应对“公共利益”做出明确表态的《征收征用法》更是未见踪影。最终导致《物权法》抵不过《条例》, 更是难以阻止以“公共利益”之名行“掠夺私产”之实的行为。

此外, 地方政府在贯彻实施《物权法》时执行不力, 尤其是执行理念。其错误主要在于仍然大量存在乱征用、乱摊派。在相当多的地区, 政府随意征用土地, 补偿方案极不到位, 失地农民或是拆迁居民处于相当艰难的境地。关于地役权, 相邻权的规定对于公权力的拥有者从来就是一纸空文。从各地的实际情况已经说明了, 《物权法》对公权力的牵制力有限。

三、法律适用冲突的解决

近些年经济和社会早已发生翻天覆地的变化, 很多旧有的法律法规已经不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。可见要从根本上解决房屋拆迁及其引发的系列社会问题, 仅仅靠政府的一些临时性措施是不够的, 需要从制度上反思, 从根本上解决目前拆迁问题的困局。所以在当前形势下, 必须统一各部分散的法律法规, 把征收、拆迁的条件、程序、补偿、安置标准与争议裁决及救济机制作为一个统一的全盘法律问题解决, 使各个与拆迁、征地等相关的法律协调一致, 更好地为当下的经济、社会发展以及保护老百姓合法权益保驾护航。而这当中首当其冲的便是《条例》。

参考文献

[1]张文显.法理学[M].北京:高等教育出版社和北京大学出版社, 2007.[1]张文显.法理学[M].北京:高等教育出版社和北京大学出版社, 2007.

[2][奥]凯尔森.法与国家的一般理论[M].北京:中国大百科全书出版社, 1996.[2][奥]凯尔森.法与国家的一般理论[M].北京:中国大百科全书出版社, 1996.

房屋动迁法律法规 篇8

关键词：房屋 不动产 交付登记

物权法作为调整静态物的归属关系与动态物的交易关系的法律，在社会主义市场经济中发挥着重要作用。物权变动模式则又是物权法研究的重点、难点。物权的交付和登记是物权公示原则的具体体现，也是合同法上的一项内容，对于保护第三人的利益、维护交易的安全和秩序有着十分突出的作用。

房屋是最重要不动产物权，有一个普及物权法知识的案例：有一个房地产商，与某甲签订了一套商品房买卖合同，某甲足额支付了房屋价款，房地产商把房子交给某甲使用，由于种种原因未办理房屋产权登记；后来由于价格、熟人等等多种原因，房地产商又把这套商品房卖给了某乙，并给某乙办理了房屋产权登记手续。试问，这套商品房属于谁，某乙能否要求某甲腾出该房屋？由于我国不动产的物权变动实行债权形式主义原则，依据法律的强制性要求--登记而发生，所以，交付的法律意义在不动产中越发显得不重要了。而且，由于不动产在物理空间上不能发生移动，所以，不动产的交付多表现为将不动产的钥匙或者其他象征管领的标识转让给他人。从房屋的交付占有， 物的所有权登记完成有很长一段时间，存在着许多房屋产权不安全因素。

一、《物权法》对物权设立的规定

物权交付是指移转占有，即将自己占有的物直接移转与他人或以其他替代方式如移转所有权凭证而发生所有权变动的事实行为。

《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第180条规定了建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等财产依法可以用于抵押财产。 [1]《物权法》第187条规定，以本第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 [2]上述《物权法》关于不动产物权变动的规定，采用物权变动的债权形式主义。即为除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式，才发生物权变动的效力。

不动产物权变动，一般都需要以下几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记。因不动产物权的类型不同，这几道程序也会有不同。比如，房屋不动产所有权变动需要完整的三个程序；而对于不动产抵押权设置，则无需现实交付。交付，这种动产物权变动的公示方法，在不动产物权变动中，究竟起着什么样的作用。

二、我国现行法律关于不动产物权变动的规定

我国现行法关于物权变动最主要的法律根据是《民法通则》第72条第2款的规定，即按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条对这一规定进行了重申：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里所谓的法律另有规定，一般理解为不动产以及按照不动产规范的动产的物权变动的情况。也就是说，《民法通则》第72条第2款和《合同法》第133条规范的是动产物权变动的情况，不动产的物权变动，由法律另行规定。 [3]

规范不动产物权变动的法律包括以下内容：《城市房地产管理法》《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《担保法》《农村土地承包法》都规定了不动产抵押权的设定，当事人应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》物权设立规定是我国现行法的延续。

三、房屋是典型的最重要的不动产物权，房屋买卖合同对考察不动产物权交易习惯具有普遍意义。

在房屋买卖过程中，交付是重要的一个环节。由建设部和国家工商局负责解释的《新商品房买卖合同示范文本》中，出卖人交付房屋是最重要的义务，是价金交付的对等条款。整个合同共24条，关于房屋交付的条款就有3条，关于登记的约定只有1条。

《新商品房买卖合同示范文本》适用范围很广，[4]经济适用房的买卖合同文本与此也基本相同，与此相呼應的是最高法院在《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中，认为交付不转移房屋的所有权， [5]房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外（第11条）。买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持（第10条）。

交付如此重要，仅仅将其作为合同的履行内容是不够的，法律应当赋予其某种更重要的法律意义。

四、不动产物权变动规则及理由。不动产交易习惯在不动产物权变动中具有重要意义。交付作为不动产物权变动的公示手段，占有作为不动产物权享有的公示手段，而登记则作为对抗善意第三人的手段。[6]

不动产交易规则的形成具有强烈的地域性。作为法律规则，如果赋予交付使物权发生变动的效力，同时规定，只有登记才可以对抗善意第三人。这样才能弥补登记效率不高、权利人只能被动申请登记而产生不良后果。避免因不动产登记规则可能导致对恶意的鼓励，引发冲突，影响社会稳定。

五、我国以登记对抗第三人的法律规定。我国《海商法》《船舶登记条例》《担保法》规定，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。这里的第三人都为善意第三人。

如果不将第三人限定为善意的话，后买人很容易通过登记否定交付的效力，从而否定真正权利人的权利，因此也间接否定了先买人与出卖人之间合同的履行效力，导致合同目的无法达到。

六、结论：房屋不动产物权变动模式：交付和占有都是公示手段。

在需要交付的不动产物权变动中，因双方之间的合同产生债权债务，因交付而发生物权变动，因占有而继续公示其物权，因登记而获得对抗善意第三人的效力。在不存在交付的物权变动中，登记就负担两方面意义的公示任务：成立生效和对抗。因抵押权不能以占有的移转为要件，是登记出现的一个重要理由。

合同成立生效，履行合同，交付占有导致物权变动（可对抗恶意第三人），登记（可对抗善意第三人，其实这时候，很难出现善意第三人了）。交易安全需要一定形式的公示来维护。在不动产物权变动过程中，登记可以作为对抗要件，但登记成本较高，而同时，我国社会一般观念中，交付具有所有权变动的效力，占有具有所有权享有的效力。在交易安全方面，由于交付、占有和登记同时作为公示手段，所以不会让恶意第三人得逞。

参考文献：

[1]全国人大常委会公报版《物权法》，中国民主法制出版社2007年3月版第34页。

[2] 全国人大常委会公报版《物权法》，中国民主法制出版社2007年3月版第36页。

[3] 参见王成：《不动产物权变动交付》，载中国民商法律网。

[4] 《新商品房买卖合同示范文本》

[5] 参见“最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，载2003年4月29日《人民法院报》。